‘Bolha Imobiliária SP’ Articles at Defenda Seu Dinheiro

Geral

Bolha Imobiliária SP: Distratos

16 de outubro de 2015

Caso você seja um daqueles que caiu no conto do vigário do boom imobiliário, se empolgou, fez dívida além do que podia, errou nas contas e agora quer fazer um distrato, a AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências pode te auxiliar:

http://www.amspa.com.br/novo/quem-somos/

Sobre a Amspa

A AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, fundada em 01 de Julho de 1991, ou seja, há 21 anos e atualmente presidida pelo Sr. Marco Aurélio Rodrigues da Luz, vem se destacando na orientação em favor da população mutuaria.

Somos a maior associação de mutuários do Brasil!

A AMSPA tem como missão: reunir, instruir, representar e, principalmente, defender judicialmente ou extrajudicialmente a todos os proprietários de imóveis na planta ou financiados com um banco, através dos sistemas:

Construtoras

Obras em atraso.
Taxa SATI.
Taxa de corretagem.
Rescisão de contrato.
Vícios ou defeitos no imóvel.
Formação de comissão de representantes.

Bancos

SFI – Sistema financeiro imobiliário.
SFH – Sistema financeiro da habitação.
Prestações em atraso.
Saldo devedor que não diminui.
Problemas com a liberação da hipoteca.
Ou qualquer outro tipo de financiamento habitacional!

Considerada a maior associação de apoio à população mutuaria brasileira, a AMSPA

Nossos profissionais são altamente especializados no direito imobiliário.

Com quase duas décadas de experiência em contratos do Sistema Financeiro da Habitação.
A nossa entidade é totalmente informatizada.
Atuamos em todo o estado de São Paulo. Em outros lugares consulte a nossa equipe.
São 18 mil associados que estará do seu lado.
Já são mais de 9 mil casos resolvidos, judicialmente ou extrajudicialmente.
Confie a sua defesa em quem tem 21 anos de experiência.
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Leia mais sobre o boom e bolha imobiliária aqui no blog:
http://defendaseudinheiro.com.br/tag/bolha-imobiliaria

Boa sorte no distrato, caso seja a melhor solução para o seu caso!

Até o próximo post.

Convidados, Geral

Bolha imobiliária em São Paulo – balanço e expectativas

31 de março de 2015

Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

O objetivo deste estudo é fazer um balanço da bolha imobiliária em São Paulo ao final de 2.014 e quais as expectativas para 2.015 e próximos anos, utilizando pesquisas do SECOVI SP (Sindicato das construtoras de São Paulo), CRECI SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo), Lopes Imobiliária, Lello Imobiliária, Folha de São Paulo, EMBRAESP, informações do www.imovelweb.com.br, PNAD do IBGE, ABECIP / Banco Central, relatórios oficiais de construtoras, ReclameAqui, e outros, com os links das referências e os critérios adotados citados no decorrer do trabalho.

Oferta e demanda por imóveis em São Paulo:

Para ofertas a base serão anúncios do imovelweb (www.imovelweb.com.br) em 21/novembro/2014, para casa padrão e apartamento padrão e quanto a vendas de imóveis novos, a base é a PMI (Pesquisa do Mercado Imobiliário) do SECOVI SP, com dados de janeiro/2014 a dezembro/2014, acessados a partir do link http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/. Para usados, serão utilizadas as pesquisas do CRECI SP em São Paulo (Capital), do período de janeiro/2014 a dezembro/2014, disponíveis no link http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/pesquisa.asp.

Manterei o padrão de trabalhos anteriores, considerando as vendas para compradores finais e não as transferências para investidores com finalidade de revenda ou aluguel futuro, sendo assim, mantidas as premissas de que apenas 20% das vendas de 1 dormitório novos são para compradores finais (fonte: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1355571-apartamento-de-um-dormitorio-torna-se-nicho-de-investidores.shtml) e para demais topologias, até junho/2014, 63% das vendas de novos são para compradores finais (fonte: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,investimento-e-objetivo-de-37-dos-compradores,186381,0.htm), considerando que a partir de julho/2014 tivemos redução dos investidores para patamar de 20% (fonte: http://www.emorar.com.br/investimentos-em-imoveis-diminuem-20/ ), sendo que no caso de usados, foi considerada a quantidade total apontada nas pesquisas do CRECI SP em todo o período.

Os critérios acima são favoráveis para o segmento imobiliário, na medida em que assumo que em apenas um site teríamos toda a oferta de imóveis novos mais usados para a cidade de São Paulo, sabendo que muitas ofertas de novos não constam neste site, considerando maior volume de vendas para compradores finais em função da queda de investidores e tendo feito a pesquisa de ofertas só com dois tipos de imóveis (apartamento e casa padrão).

Como estavam oferta e demanda de imóveis em São Paulo ao final de 2014?

Pelo que podemos ver nos números acima, temos uma oferta extremamente elevada, no caso de imóveis de 3 dormitórios esta oferta é o suficiente para mais de 14 anos de vendas e para 4 dormitórios, mais de 24 anos de vendas, considerando vendas de novos para compradores finais mais vendas de usados, é algo absolutamente anormal, típico de bolha imobiliária!

Vamos comparar a pesquisa acima com outras três anteriores, que utilizaram as mesmas bases de dados, que constam nos links: http://defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i, http://defendaseudinheiro.com.br/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo e http://defendaseudinheiro.com.br/raio-x-da-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo :

Mesmo com maior percentual de vendas para compradores finais a partir de jul/14 na última pesquisa, oferta e demanda continuam anormais. Vamos analisar melhor esta situação:

Imóveis novos – oferta, demanda, lançamentos e estoques:

Até 2010, oferta e procura estavam equilibrados, já em 2011 o estoque aumentou em quase 10.000 unidades e não caiu mais, voltando a subir em 2014. O que causou esta situação? Com anormal volume de investidores a partir de 2.008, no ato da entrega em 2.011 tivemos uma forte concorrência entre os investidores que recebiam imóveis para revender e construtoras, junto com distratos em volume anormal e preços dos imóveis já inviáveis para renda das famílias, gerando forte redução de vendas e aumento de estoques em 2.011.

Observamos acima uma piora sensível para imóveis novos em 2.014 em São Paulo, em especial na relação entre estoque e vendas. Vejamos o gráfico abaixo:

Como chegamos a uma proporção tão maior em 2.014 entre estoque de imóveis novos com construtoras em relação a vendas que realizam? Vamos analisar mês a mês em 2014:

As dúvidas acima são relevantes: qual o sentido de aumentar lançamentos quando vendas estão em queda e estoques em patamar recorde? Nenhum segmento de negócio faz isto, é algo absolutamente anormal, qual a razão? Vejamos os motivos, relacionados a nossa bolha:

1) Em 2.011 tivemos um recorde de lançamentos e vendas falsas em São Paulo e os preços continuaram crescendo, com prazo médio de construção de 3 anos, em 2.014 batemos todos os recordes quanto a distratos. As vendas falsas foram extremamente úteis para inflar a bolha, pois simularam demanda aquecida que atraiu volume anormal de especuladores e a combinação destes fatores, permitiu crescimento artificial e relevante nos preços dos imóveis, de forma muito rápida, gerando elevadas comissões e bônus para corretores e executivos do segmento imobiliário. O problema, é que com o crescimento absurdo dos distratos em 2.014, que já vinham em volume anormal em anos anteriores, se as construtoras não aumentassem os lançamentos e as vendas de lançamentos, poderiam ter uma situação de “vendas negativas”, ou seja, o volume de cancelamentos ser maior do que o de vendas, o que chamaria demais a atenção de todo o mercado para todo este esquema de pirâmide que elas construíram. Por que precisam lançar tanto, não seria mais fácil vender o estoque já existente, que é recorde? A necessidade de lançarem tanto é porque no lançamento é que conseguem fazer o maior volume de vendas falsas, ou seja, basta encontrar uma grande quantidade de pessoas para assinarem contratos de compra e venda, mesmo que não tenham nenhuma condição para adquirir crédito imobiliário no futuro e isto já simulará um volume de vendas que compesará os cancelamentos das vendas falsas do passado, ou seja, estão “pedalando a bicicleta”, gerando vendas falsas para esconder o cancelamento de vendas falsas do passado ;

2) Até agosto/2014 o segmento imobiliário vinha com quedas nas vendas superiores a 40% na comparação com 2.013. Após isto, o alto volume de lançamentos e vendas falsas sobre os mesmos, permitiu uma pequena redução neste percentual, que fechou o ano com queda superior a 35% nas vendas na comparação com 2.013. O segmento imobiliário fez uma tentativa desesperada de simular novamente uma demanda aquecida, no entanto, sem sucesso, porque não só o volume de investidores na planta caiu pela metade, como tiveram dificuldade em manter o volume de vendas falsas na planta (até os incautos estão em falta) ;

3) As vendas falsas na planta ajudam a impulsionar o preço médio dos imóveis: como as construtoras podem colocar o valor que quiserem para vendas na planta, mesmo que completamente desconectado da renda das famílias, uma vez que esta venda não irá se concretizar de qualquer forma (distrato no ato da entrega), estes valores mais elevados ajudam a inflar artificialmente o preço médio dos imóveis e assim contribui para manter a ilusão quanto ao eterno crescimento dos preços.

Importante: o SECOVI SP omite dados de imóveis com mais de 36 meses e tivemos crescimento relevante destes em estoque por redução de vendas durante a construção e aumento em distratos, estes não estão computados acima, nem imóveis com especuladores.

Imóveis usados: demanda e evolução do financiamento imobiliário (fonte: CRECI SP):

Pelo que podemos observar acima, as vendas de imóveis usados em 2.014 também foram as piores de toda a série histórica (segundo CRECI, antes de 2008, critério era diferente). Será que tivemos alguma outra situação anormal percebida durante 2.014 quanto a usados? Vejamos:

Os números acima são uma média de cada semestre. No total do crédito imobiliário em relação ao total das vendas, observamos que foi mantida uma constância (57,10% no primeiro semestre, 58,79% no segundo semestre). No primeiro semestre, a participação da CEF em relação ao total do crédito imobiliário foi pouco acima de 63%, algo próximo da média histórica que alcançou 70% no acumulado até aqui, no entanto, no segundo semestre, pela média, a CEF respondeu por mais de 91% de todo o crédito imobiliário concedido, algo absolutamente anormal e que nunca havia acontecido antes.

Antes de avaliarmos as informações acima, vamos ver os dados mensais:

Analisando o gráfico acima, percebemos que os bancos privados passaram a fugir de forma intensa do crédito imobiliário a partir de julho/2014 e só retomaram a partir de dezembro/2014. O que isto significa? Seria medo dos bancos privados quanto a bolha imobiliária? Pela legislação brasileira, se o imóvel se desvalorizar muito e tivermos inadimplência no crédito imobiliário, o banco pode vender este imóvel em um leilão, mas se não recuperar o saldo devedor do mutuário, o prejuízo fica com o banco.

A situação acima foi apontada como grave pelo CRECI SP, que cobrou do Governo uma pressão sobre os bancos privados, para que os mesmos concedessem mais financiamentos imobiliário. Segue abaixo o link para a pesquisa do CRECI de julho/2014 e um trecho sobre isto:

http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2014/pesquisa_capital_julho_2014.pdf

Trecho do link acima: “O presidente do Creci de São Paulo acrescenta que o mercado não cria regras, e que por isso cabe ao governo federal evitar que os financiamentos da CEF sejam reduzidos no ano que vem. “É também dever do governo federal aumentar a pressão sobre os demais bancos para que cresçam os empréstimos para a compra da casa própria”, enfatiza.”

O Governo atende rapidamente a demanda do segmento imobiliário, criando um mecanismo de chantagem para obrigar os bancos privados a concederem mais crédito imobiliário: parcela relevante do compulsório dos bancos fica retido sem nenhuma rentabilidade e só pode ser resgatado se for para crédito imobiliário ou automotivo. Esta decisão foi divulgada em agosto/2014, logo depois da solicitação do segmento imobiliário. Detalhes no link abaixo:

http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1492816&tit=Governo-estimula-credito-para-tirar-economia-da-estagnacao

O resultado de qualquer forma foi bastante tímido, porque no total de 2.014 tivemos uma queda superior a 29% nas vendas de imóveis usados na comparação com ano de 2.013.

O que podemos concluir quanto à oferta e demanda de imóveis novos e usados em São Paulo, é que apesar de todas as ações apelativas das construtoras e do Governo para auxiliar a este segmento, o mesmo ainda apresentou péssimos resultados, com quedas muito relevantes nas vendas. Vamos agora avaliar que outros fatores influenciaram para estes resultados:

Renda das famílias e preços de ofertas e de vendas de imóveis:

A situação de total distorção entre renda e preços dos imóveis, que apresentei em trabalhos anteriores, também tem piorado: pelo que consta acima, temos menos de 10% das famílias com renda para adquirir imóveis acima de R$ 500 mil, sendo que menos de 10% das vendas realizadas em dezembro/2014 foram para esta faixa de preços, enquanto os preços dos anúncios continuaram completamente desproporcionais, com mais de 70% dos imóveis anunciados por preços acima de R$ 500 mil. É esta distorção cada vez mais clara que torna pífias as apelações de Governo e segmento imobiliário para tentarem uma recuperação.

Não podemos esquecer o que já apresentei em trabalhos anteriores: segundo o IBGE, mais de 70% das famílias já possuem imóvel próprio. Embora não exista segmentação nesta pesquisa do IBGE, é natural supor que para famílias com renda superior a 20 salários mínimos este percentual deve ser ainda maior, talvez superior a 90%, sem contar aquelas famílias que simplesmente decidiram não comprar imóveis por diversos motivos (mobilidade, liquidez, etc).

Vejamos abaixo a evolução das faixas de preços de imóveis anunciados e vendidos:

Por aqui podemos observar como tem evoluído os preços anunciados: mesmo com quedas relevantes em vendas, tanto de novos quanto usados em 2.014, a distribuição dos preços anunciados permaneceu intacta, com anúncios de preços acima de R$ 500 mil representando mais de 70% do total.

Já no caso das vendas realizadas, tivemos uma mudança radical, pois em apenas 1 ano, de dezembro/2013 a dezembro/2014, a participação dos imóveis acima de R$ 500 mil caiu de 37,72% para 9,86%.

Como sempre digo, o que consta acima é a eterna disputa entre a ilusão dos preços anunciados e a realidade dos preços das vendas efetivadas.

Será que com quedas tão relevantes em vendas, com bancos fugindo do crédito imobiliário, com diminuição relevante nas vendas de imóveis mais caros e principalmente, com estoque de imóveis sem vender que é o recorde de todos os tempos, inclusive quanto a sua proporção em relação às vendas, os preços poderiam ter se mantido ou aumentado, como o segmento imobiliário tenta nos convencer? Será que a lei de oferta e procura não é aplicável para queda de preços de imóveis, como tantas vezes os “especialistas” deste segmento insistem em dizer? Como de praxe, vamos ver o que os fatos dizem quanto às questões acima.

Lei de oferta e procura:

Primeiro, para eliminarmos o mito de que os imóveis não baixam de preço, poderia utilizar os exemplos das bolhas imobiliárias que explodiram em outros países, no entanto, um representante do segmento imobiliário certamente diria que “no Brasil é diferente”, portanto, vou pegar um caso da própria cidade de São Paulo, a bolha dos flats, de 10 anos atrás:

http://web.archive.org/web/20090322201140/http://veja.abril.com.br/vejasp/especial_guia_imobiliario/p_124.shtml

Trecho 1 – euforia da bolha inflando: “Tamanha procura fez os preços disparar: o metro quadrado chegou a saltar de 2 800 para 5 000 reais.”

Trecho 2 – de volta à realidade: “Quem tentou vender seus imóveis descobriu que o flat passara a valer menos da metade.”

A esta altura, um representante do segmento imobiliário poderia dizer: foi um caso isolado, relacionado a um tipo específico de imóvel, não aplicável ao contexto atual, etc.

Vejamos então, outras situações apuradas quanto a quedas nos preços de vendas de imóveis residenciais na cidade de São Paulo nos últimos anos:

http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

Trechos do link acima:

Trecho 1: “Segundo levantamento da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), obtido com exclusividade pelo ZAP Imóveis, os preços dos lançamentos no primeiro bimestre de 2013 tiveram queda de 9,4% em relação ao mesmo período do ano passado.”

Trecho 2: “A tipologia de três dormitórios foi a que mais contribuiu para esta redução geral dos valores, com queda de 17,6% nos valores cobrados.”

Por que teríamos a queda de preços apontada acima? Os dados abaixo darão a resposta:

Link: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

Pelo que podemos constatar pelas informações acima, o estoque médio de imóveis novos no primeiro bimestre de 2.013 bateu seu recorde histórico, o que foi a causa para a redução de preços do M2 para imóveis novos que foi apurado pela pesquisa da EMBRAESP neste período.

Como evidência adicional ao que consta acima, vejamos alguns depoimentos de quem comprou na planta em São Paulo para investir e recebeu imóvel para revender em 2.013:

http://www.reclameaqui.com.br/4575633/gafisa/imoveis-com-a-gafisa-nunca-mais/

Trecho do link acima, de fevereiro/13:

“porém para nossa surpresa a Gafisa lançou o Mistral com 2 metros quadrados a mais que o nosso e ainda por cima mais barato que o nosso”

http://www.reclameaqui.com.br/6228471/even-construtora-e-incorporadora-s-a/nao-compre-imovel-com-a-even-construtora-villagio-nova-carr/

Trecho do link acima, de agosto/13:

“Atualização de Preço do Imóvel para Revenda segundo Extrato que de Pagtos fornecidos pelo site da Even R$ 324.000,00. Preço atual praticado por seus corretores em tabela promocional R$ 295.200,00.”

http://www.reclameaqui.com.br/6798190/pdg-incorporacoes/xag/

Trecho do link acima, de outubro/13:

“…e no fim de tudo acompanhar a enchurradas de unidades oferecidas por eles tres anos depois mais barato do que juntando meu fluxo e saldo devedor”

Utilizando novamente os dados do SECOVI SP, vejamos os resultados de lançamentos e vendas do primeiro semestre de 2.013, para verificarmos mais uma ocorrência da lei de oferta e procura na cidade de São Paulo:

Qual a consequência de uma demanda focada em imóveis novos de 1 dormitório? A consequente queda nas vendas de usados de 1 dormitório pode afetar preços? Vejamos:

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

Trecho do link acima, de maio/13:

“Preço de imóvel usado de um dormitório cai 23% na cidade de São Paulo”.

Lembrando que o crescimento “astronômico” nos lançamentos e vendas de 1 dormitório para imóveis novos ocorreu porque 80% das vendas foram focadas em investidores, que deverão revender ou alugar no futuro (transferência de estoque), de acordo com pesquisa da Folha de São Paulo que tem link na primeira página deste trabalho.

Só para finalizarmos as amostras quanto à lei de oferta e procura e provarmos que no caso de quedas relevantes nas vendas os preços dos imóveis também caem, ao contrário do que defende o segmento imobiliário, vejamos a situação abaixo. Basta lembrar que, conforme apresentado neste trabalho, tivemos queda recorde de 29% nas vendas de usados em São Paulo no ano de 2.014, segundo pesquisas do CRECI SP também:

Expectativas para 2.015 e próximos anos:

O ano começou há pouco, só temos relatórios do CRECI SP e SECOVI SP referentes a janeiro/2015, que apontaram queda de 28% nas vendas de novos e crescimento de 14% na de usados, ambos na comparação com janeiro/14. Entendo que poderemos ter até uma “pseudo recuperação” de usados no primeiro quadrimestre, graças a uma redução de preços que já ocorreu para usados e os distanciou mais dos novos, combinado com chantagem que o Governo fez com bancos no 2S14 para forçar concessão de crédito imobiliário e chantagens que os corretores tem feito com potenciais clientes, ameaçando-os com boato de confisco (como fizeram no final de 2.002 para aumentar vendas) e com pressão para que financiem logo antes que juros do crédito imobiliário subam mais, por outro lado, entendo que estas “estratégias” tem resultado só no curtíssimo prazo (até março ou abril de 2.015, no máximo), sendo que ainda neste ano e nos próximos, veremos novas e relevantes reduções no preços dos imóveis, tanto novos quanto usados, em função dos fatores abaixo:

Pilares da bolha imobiliária brasileira e expectativas para 2.015 e próximos anos:

Vendas falsas na planta: o super estoque está em patamar insustentável para construtoras, cada aumento em lançamentos aumenta os custos sem cobertura nas receitas, pois os lançamentos vendem cada vez menos, até os incautos sem renda estão em falta. Outro ponto é que se construtoras continuarem com volumes expressivos de lançamentos com estoque que é o recorde de todos os tempos, chamará demais a atenção para pirâmide que montaram. Sem volume relevante de lançamentos, não conseguem manter pedaladas das vendas falsas.

Vendas para especuladores: estas vendas já caíram pela metade (de cerca de 40% para 20%) desde o segundo semestre de 2.014 e com os péssimos resultados do segmento, a tendência é de que caíam ainda mais durante o ano de 2.015, com isto, queda de demanda cada vez mais visível e impactante para o caixa das construtoras, o que as força a cada vez mais a reduzirem preços para poderem pagar suas dívidas.

Situação financeira das construtoras: no começo da bolha, 13 grandes construtoras abriram Capital e tinham muito dinheiro para subsidiar vendas falsas na planta, mega especulação e outras estratégias para inflar a bolha. Hoje temos algumas construtoras de grande porte que estão em péssima situação financeira e podem entrar em situação de insolvência em breve, o que geraria um verdadeiro pânico no mercado e um congelamento de vendas na planta. Mesmo que estas construtoras consigam sobrevida como “empresas zumbis”, ainda assim terão que continuar com “campanhas promocionais” e cada vez mais descontos reais e não “black fraude”, como única forma de conseguirem pagar as parcelas de suas dívidas.

“Pleno emprego”: de 2.007 a 2.013, quase 10% de todas as vagas de emprego geradas foram para servente de obras. O setor da construção civil impulsionou e muito o crescimento dos empregos graças a uma combinação de obras para Copa do Mundo, bolha imobiliária com correspondente aumento vertiginoso em lançamentos de imóveis e ainda, projetos de empresas da construção civil contratadas pela Petrobrás “a preço de ouro”. Agora, vivemos o ciclo oposto e é o segmento da construção civil que está puxando o aumento rápido e relevante no desemprego que estamos observando em 2.015. O “pleno emprego” impulsionava vendas de imóveis e o pagamento dos mesmos, seja para construtoras durante a obra ou no financiamento bancário, agora temos exatamente o contrário. Seguem links e trechos de notícias que comprovam estas informações:

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2014/08/1498285-expansao-na-base-reduz-abismo-social-mas-limita-economia.shtml

Trecho do artigo acima: “Dez profissões de pouca qualificação e salário baixo foram responsáveis por metade dos 9,4 milhões de empregos formais criados no país entre 2007 e 2013. O cargo de servente de obras foi o campeão de vagas geradas: 921 mil, quase 10% do saldo total entre contratações e demissões no período.”

http://exame.abril.com.br/economia/noticias/setor-da-construcao-fecha-mais-de-30-mil-empregos-no-pais

Trecho do artigo acima: “A queda do emprego na construção está ocorrendo numa dimensão preocupante em todos os segmentos deste setor que representa 50% dos investimentos do país.”

“Renda em crescimento”: O “pleno emprego” promoveu um maior crescimento da renda nos últimos anos, o que já está desacelerando fortemente e tivemos até queda na renda real em fevereiro/2015. Se antes a renda já não acompanhava o preço dos imóveis, agora com inflação e juros muito mais altos e menor crescimento da renda, a distorção fica ainda maior.

“Juro barato e farto”: o volume de crédito imobiliário concedido já desacelerou e junto com o alto volume de vendas falsas na planta, fizeram com que distratos disparassem em 2.014. A tendência é que isto piore para 2.015, em virtude do aumento do desemprego, menor crescimento na renda e piora geral na economia, dentro de um ambiente em que temos patamares muito elevados de endividamento das famílias, o que leva a aumento da inadimplência, reduzindo o volume de crédito ofertado e tornando-o mais caro. O volume de crédito imobiliário concedido guarda uma relação direta com a situação da economia, independente de nossa bolha imobiliária. Vejamos o gráfico abaixo, ilustrativo quanto a isto:

Link sobre crédito imobiliário concedido (selecionar planilha disponível neste endereço): http://www.abecip.org.br/m22.asp?cod_pagina=680&submenu=sim&cod_pai=430

Observação: no gráfico abaixo, trabalhei com 2 eixos “Y”, assim fica mais fácil para visualizarmos o quanto o crédito imobiliário tem acompanhado o PIB e quais as expectativas para estes em função da situação atual e prevista de nossa economia.

Cenário externo: no inflar da bolha, tínhamos o FED americano e seu programa QE inflando o mercado de muitos bilhões de US$, o que permitia juros mais baixos em todo o Mundo, junto com um crescimento mais relevante da China que já surfava nesta bolha, ambos muito úteis para o Brasil, que se utilizou do dinheiro abundante para estimular o consumo via crédito e se aproveitou do alto consumo de commodities pela China. Agora, vivemos o ciclo oposto.

Até o próximo post!

Convidados, Geral

A derrocada dos imóveis usados em São Paulo

28 de janeiro de 2015

Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

A derrocada dos imóveis usados em São Paulo:

Segue link de pesquisa do CRECI SP de Dezembro/2014, como referência inicial:

http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2014/pesquisa_capital_dezembro_2014.pdf

Tivemos uma queda elevada nos preços dos imóveis usados para aluguel e venda de janeiro a dezembro de 2.014, vejamos agora sobre o preço de vendas nos últimos 7 meses:

O que poderia ter causado uma queda tão elevada nos preços do M2 de imóveis usados em São Paulo? Só como referência, nunca tivemos uma queda tão elevada dos preços de M2 de imóveis usados em São Paulo em um período tão curto.

Para chegarmos à resposta para questão acima, ainda com base na página 19 do relatório do CRECI SP referente a dezembro/0214 temos o percentual de evolução das quantidades vendidas de imóveis em 2.014. Embora não tenhamos tido a divulgação dos relatórios dos meses de outubro e novembro de 2.014 pelo CRECI SP, com base na variação percentual de um mês para outro podemos calcular os totais de vendas destes meses e chegar ao total do ano. Realizei estes cálculos, bem como as vendas em cada ano, com base nos relatórios do CRECI SP, vejamos o resultado abaixo:

Pelo que podemos observar pelos números acima, temos tido uma queda relevante nas vendas de imóveis usados em São Paulo a partir do ano de 2.011: no ano de 2.011, a queda foi de 13,79%, depois de 2.011 para 2.012 uma nova queda de 9,23%, tendo ficado relativamente estável de 2.012 para 2.013 e daí observamos a maior queda de vendas de todas, que foi de 29,33% na variação de 2.013 para 2.014.

E do lado da oferta, como estamos evoluindo? Vejamos o que esta pesquisa da Lello Imobiliária realizada no primeiro quadrimestre de 2.014 tem a nos dizer quanto a isto. Segue o link e um trecho que consta no mesmo:

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/numero-de-imoveis-a-venda-em-sp-aumenta-15-segundo-lello

“São Paulo – Levantamento realizado pela Lello, uma das principais administradoras de imóveis do Estado de São Paulo, mostra que o número de imóveis à venda na capital e na região do ABC cresceu 15,4% de janeiro a abril de 2014, ante mesmo período de 2013.”

Observamos, portanto, que ao mesmo tempo em que tivemos um aumento na oferta na cidade de São Paulo, presenciamos também uma queda recorde nas vendas. A combinação destes fatores com a queda recorde nos preços dos imóveis para venda em 2.014 demonstra claramente que a lei de oferta e procura está se manifestando, o que seria de se esperar.

Para começarmos a analisar a causa para derrocada de vendas e preços, vejamos mais esta tabela constante no relatório de dezembro/2014 do CRECI SP:

Pela amostra de vendas coletada pelas imobiliárias em São Paulo em Dez/14 (mais de 200 imobiliárias consultadas), podemos observar que mais de 90% das vendas realizadas foram para imóveis com preços inferiores a R$ 500 mil. Vejamos ainda as informações abaixo:

As famílias com renda suficiente para adquirirem imóveis com preços acima de R$ 500 mil em São Paulo, mesmo com financiamento em 30 anos (famílias com renda de mais de 20 salários mínimos), equivalem a menos de 10% do total, exatamente a mesma proporção das vendas realizadas para esta faixa de preços. Já quando observamos as ofertas de imóveis à venda, percebemos que mais de 70% deles tem preços acima de R$ 500 mil.

Fica fácil de perceber que a grande maioria dos imóveis anunciados para venda nunca encontrará compradores, pelo simples fato dos preços anunciados estarem completamente incompatíveis com a renda da população. Isto ajuda a explicar a queda brutal nas vendas e também nos preços de vendas.

Falando agora sobre os preços dos aluguéis em São Paulo, pelo que vimos no início deste documento, tivemos uma queda de preços em 2.014 que foi superior a 13%. Será que este fato poderia ter alguma relação com a lei de oferta e demanda? Vejamos como foi a evolução dos contratos de aluguéis na cidade de São Paulo, de acordo com dados que constam em pesquisas do CRECI SP, sobre a evolução do volume de aluguéis negociados dentro de cada ano (de janeiro a dezembro):

Novamente no caso de aluguéis observamos que a queda de preços tem relação direta com a queda nos contratos negociados, da mesma forma que já havíamos constatado quanto a vendas. Será que os motivos seriam os mesmos, relacionados a uma distorção anormal entre os preços ofertados, os aluguéis realizados e a renda da população? Inicialmente vamos verificar como está a faixa de valores dos aluguéis contratados em São Paulo, extraída do relatório do CRECI SP de dezembro/2014:

Agora vamos comparar as informações sobre renda e preços ofertados e negociados para aluguéis na cidade de São Paulo:

Se considerarmos que o custo mensal do aluguel não deve representar mais de 30% da renda familiar, temos pelas informações acima, que cerca de 21% das famílias possuem renda para pagar aluguel superior a R$ 2 mil / mês (renda familiar superior a 10 salários mínimos), sendo que temos 15% dos aluguéis negociados mensalmente nesta faixa de preços. Já com relação aos alugueis anunciados, novamente estão completamente fora da realidade de renda da população, quando vemos que mais de 76% de todos os anúncios de aluguel são para preços acima de R$ 2 mil / mês. Novamente fica fácil de entender porque tivemos uma derrocada dos contratos negociados e dos preços de alugueis em 2.014.

Vejamos os depoimentos do CRECI SP com relação às situações acima:

Sobre os preços de venda dos imóveis: “O presidente do Creci paulista enfatiza que o número de imóveis usados vendidos na Capital, e em todo o Estado, seria muito maior se as famílias pudessem contar com crédito imobiliário ajustado ao seu perfil de renda. Ele argumenta que a maioria não aguenta pagar, por exemplo, prestações que podem ultrapassar os R$ 5.000,00 mensais em empréstimo de R$ 500 mil para quitação em 30 anos.”

Sobre os preços de aluguéis de imóveis: “A renda das famílias vem sendo comprimida pela elevação de custos variados, como alimentação e despesas gerais, e o resultado é que muitas famílias têm buscado alternativas mais baratas ao aluguel, afirma José Augusto Viana Neto.”

O que podemos observar pelas declarações do presidente do CRECI SP e por outros trechos do relatório de dezembro/2014, é que continuam fugindo da realidade: a situação é claríssima, o preço tanto de venda quanto aluguel está completamente incompatível com a renda da população, apesar disto, eles insistem que o Governo deveria adotar alguma ação “mirabolante” para fazer o preço das “parcelinhas” do financiamento caber nas prestações (financiamento em 100 anos???) e no caso dos aluguéis, a alienação da realidade se dá por culparem outras despesas pelas quedas nos aluguéis, quando na realidade a despesa do aluguel sozinha já representa mais de 30% da renda familiar para a grande maioria dos imóveis ofertados e isto ocorre independente das outras despesas.

Apesar das quedas em vendas e aluguéis já estarem ocorrendo desde 2.011 e já termos tido quedas de preços relatadas pelo CRECI SP em outros períodos (em 2.013 queda de 23% nos preços de 1 dormitório usado, de jul/12 a jun/13 queda de 11,26% no M2 geral para venda), tivemos uma relevante piora em 2.014, quais os motivos?

1) Ao longo dos anos os preços anunciados continuaram subindo acima da renda, com isto, ficando cada vez mais distantes do que era viável para população. Esta utopia foi gerando uma queda relevante e contínua das vendas e com isto, super estoque cada vez mais absurdo, tanto de imóveis para vender quanto para alugar, que ainda se agravou com aumento da oferta identificado em 2.014 ;

2) Nos últimos anos, o propalado “pleno emprego” se deu principalmente através de pessoas que desistiram de trabalhar, isto significa possíveis reduções na renda familiar, aumentando as distorções em relação aos preços de imóveis para venda e aluguel ;

3) A situação da economia em 2.014 se agravou, uma vez que o crescimento do PIB (se não for queda) foi muito pior do que em anos anteriores, se refletindo em menor crescimento na renda real, menos empregos formais gerados, a inflação se manteve no topo da meta, os juros continuaram crescendo, as famílias cada vez mais endividadas e com inadimplência geral em patamar mais elevado, dentre outros fatores que prejudicaram muito a condição das famílias lidarem com preços de imóveis completamente incompatíveis com a parcela disponível de sua renda, que ficou cada vez menor ;

4) Durante o segundo semestre de 2.014, os bancos privados percebendo todo o cenário acima fugiram do crédito imobiliário. No mês de julho/2014 a parcela de financiamento dos bancos privados foi de 2,74% sobre o total das vendas, ou seja, menos de 1/3 da menor participação até então, sendo que nos meses de agosto/2014 e setembro/2014 a participação destes bancos privados foi de ZERO por cento. Não tivemos os relatórios do CRECI SP referentes a outubro/2014 e novembro/2014, mas pelo péssimo resultado quanto a vendas, podemos deduzir que durante estes meses, a participação dos bancos privados ainda estava muito abaixo do normal.

Especificamente sobre o item 3 acima, é interessante observarmos que a péssima situação que vivemos na economia hoje, teve uma colaboração relevante da própria bolha imobiliária e que agora o que ocorre é apenas uma “retribuição”:

O aumento absurdo no preço do M2 comercial foi repassado para preços de produtos e serviços que se utilizam destas áreas alimentando a inflação, ou quando não era possível, inviabilizou muitos negócios. A inflação também foi alimentada pela “explosão” nas construções que gerou aumento rápido e relevante nos empregos, mas sem nenhum crescimento na produtividade. Já o aumento desproporcional nos preços de M2 residencial para venda e aluguel comprometeu muito o orçamento das famílias colaborando para que tivessem redução de consumo. Os efeitos da colaboração da bolha quanto a inflação levaram a aumento de juros para combate-la, o que também prejudicou o crescimento da economia. A explosão da bolha já está causando aumento do desemprego para construção civil. Estas foram algumas amostras de como a bolha imobiliária colaborou para destruição da economia, que agora está retribuindo colaborando para a explosão da própria bolha imobiliária que estamos vendo quanto a imóveis usados na cidade de São Paulo.

Qual a tendência para 2.015?

A CEF deverá desacelerar ainda mais a concessão de crédito imobiliário neste ano, como ela já tem anunciado, assim como o desemprego tende a crescer puxado pelos setores automotivo e de construção civil, os juros continuam subindo, a inflação no topo da meta, tudo isto altamente destrutivo sobre o endividamento e inadimplência das famílias que estão em patamares recorde, além de ameaças quanto à falta de água e apagão que podem prejudicar ainda mais a já combalida economia, tudo isto junto com aperto fiscal que leva a redução de crescimento via redução de despesas do Governo e aumento de impostos, a operação Lava-Jato que já está afetando fortemente a empresas do segmento petrolífero (algumas inclusive quebrando), além dos impactos sobre a Eletrobrás e o repasse destes sobre contas de energia elétrica (inflação), tudo isto sem contar as ameaças externas, como a desaceleração da China que leva a redução de consumo de commodities do Brasil, risco do FED subir juros nos EUA e termos fuga de US$ do Brasil, dentre outros.

Por mais que o segmento imobiliário pratique a desinformação em larga escala, já comprovamos aqui, com dados do próprio CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) a derrocada de preços (quedas de 29% em preços de vendas em 7 meses e de mais de 13% nos preços de alugueis em 2.014), juntamente com as quedas acentuadas em vendas e em alugueis negociados, ou seja, a lei de oferta e procura já está se manifestando fortemente e a tendência, por tudo que consta acima, é de piorar muito em 2.015.

Até o próximo post!

Convidados, Geral

Raio-X da bolha imobiliária em São Paulo

15 de dezembro de 2014

Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

Raio-x da bolha imobiliária em São Paulo:

O objetivo deste estudo é avaliar a situação atual (Nov~Dez/2014) da bolha imobiliária de São Paulo. A cada situação constatada, uma análise com mais profundidade, um “raio-x”. Observação: resultado de outubro/2014 sobre vendas de imóveis novos em São Paulo publicada logo após preparação deste trabalho, comentários adicionais ao final.

Serão utilizadas pesquisas do SECOVI SP (Sindicato das construtoras de São Paulo), CRECI SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo), Lopes Imobiliária, Lello Imobiliária, Folha de São Paulo, EMBRAESP, Geoimoveis, informações do www.imovelweb.com.br, PNAD do IBGE, relatórios oficiais de construtoras, ReclameAqui e outros, com os links das referências e os critérios adotados citados no decorrer do trabalho.

Para ofertas a base serão anúncios do imovelweb (www.imovelweb.com.br) em 21/novembro/2014, para casa padrão e apartamento padrão. Quanto a vendas de imóveis novos, a base é a PMI (Pesquisa do Mercado Imobiliário) do SECOVI SP, com dados de outubro/2013 a setembro/2014, acessados a partir do link http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/. Para usados, serão utilizadas as pesquisas do CRECI SP em São Paulo (Capital), do período de agosto/2013 a julho/2014, disponíveis no link http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/pesquisa.asp. Para informações de vendas, foram capturados os últimos 12 meses disponíveis nestas pesquisas.

Manterei o padrão de trabalhos anteriores, considerando as vendas para compradores finais e não as transferências para investidores com finalidade de revenda ou aluguel futuro, sendo assim, mantidas as premissas de que apenas 20% das vendas de 1 dormitório novos são para compradores finais (fonte: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1355571-apartamento-de-um-dormitorio-torna-se-nicho-de-investidores.shtml) e para demais topologias, 63% das vendas de novos são para compradores finais (fonte: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,investimento-e-objetivo-de-37-dos-compradores,186381,0.htm), sendo que no caso de usados, considerada a quantidade total.

Os critérios acima ainda são favoráveis para o segmento imobiliário, na medida em que assumo que em apenas um site teríamos toda a oferta de imóveis novos mais usados para a cidade de São Paulo e ainda, sabendo que muitas ofertas de novos não constam neste site e tendo feito a pesquisa de ofertas só com dois tipos de imóveis (apartamento e casa padrão).

Vamos agora observar como estão oferta e demanda de imóveis em São Paulo:

Pelo que podemos ver nos números acima, temos uma oferta extremamente elevada, no caso de imóveis de 3 dormitórios esta oferta é o suficiente para mais de 14 anos de vendas e para 4 dormitórios, mais de 22 anos de vendas, considerando vendas de novos para compradores finais mais vendas de usados, é algo absolutamente anormal, típico de bolha imobiliária!

Vamos comparar a pesquisa acima com outras duas anteriores, que utilizaram o mesmo critério, a primeira de 15/março/2014, que pode ser encontrada no link http://defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i e a segunda de 19/junho/2014 que pode ser encontrada em http://defendaseudinheiro.com.br/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo. Seguem as informações:

Como chegamos a uma desproporção tão anormal entre oferta e demanda? Pelo total de estoque e vendas em 2.013, que foi a referência para a pesquisa de 15/Mar/14 que está acima, constatamos que isto não se iniciou em 2.014. Vejamos a evolução de 2007 até hoje, com dados do SECOVI SP e considerando percentual de investidores levantados por Lopes Imobiliária e Folha de São Paulo:

Até 2010, oferta e procura estavam equilibrados, já em 2011 o estoque aumentou em quase 10.000 unidades e não caiu mais, voltando a subir em 2014. O que causou esta situação?

Com anormal volume de investidores a partir de 2.008, no ato da entrega em 2.011 tivemos uma forte concorrência entre os investidores na planta e construtoras, o que combinado com distratos em volume anormal e ainda, com os preços dos imóveis já inviáveis para renda de muitas famílias, acabou gerando forte redução de vendas e aumento de estoques em 2.011.

As informações acima são restritas ao que o SECOVI SP divulga. Existe um “estoque oculto”, que é uma combinação de distratos de imóveis com mais de 36 meses do lançamento, que o SECOVI SP não informa (sai da base de dados deles), combinado com uma forte presença de investidores. Segue abaixo uma estimativa mínima do estoque TOTAL da cidade de São Paulo:

A situação de anormalidade entre oferta e demanda, que vem se acumulando desde 2.011, está ficando cada vez pior em 2.014. O que gera esta distorção crescente?

Abaixo, gráfico que contém um comparativo entre lançamentos, vendas e estoques de janeiro a julho de 2.014 com mesmo período de ano anterior:

Pelo que podemos constatar pelos números informados pelo SECOVI SP, de Janeiro a Julho de 2.014, tivemos redução em lançamentos, mas as vendas tiveram uma queda muito mais acentuada e com isto, os estoques cresceram de forma relevante.

Qual foi a reação do segmento imobiliário em Agosto/2014? Uma série de promoções por parte das construtoras, com descontos de 30% a 50% para imóveis novos para tentar diminuir estoques. Para quem desejar evidências, veja notícia abaixo, como exemplo:

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2014/08/1494882-construtoras-fazem-saldao-de-imovel-em-sp.shtml

Em Agosto/2014, tivemos o recorde de promoções simultâneas e ao mesmo tempo, os maiores percentuais de descontos já fornecidos, pelo menos, segundo as promessas das construtoras. Qual foi o resultado desta campanha promocional intensa? Vejamos abaixo:

Pelo que podemos observar as vendas em Agosto/2014 tiveram uma forte queda, os lançamentos uma ligeira queda e o estoque continuou muito elevado, em patamar quase idêntico ao que já vinha de Julho/2014 e muito superior ao que era praticado em 2.013.

Por que um volume tão elevado de promoções não surtiu nenhum efeito e as vendas continuaram tão mais baixas, com estoques ainda muito elevados? Porque uma combinação de “Brazilian Black FRAUDE” com preços inviáveis no caso em que reduções foram reais, não resolvem o desequilíbrio entre oferta e procura, já fizeram isto antes sem sucesso.

Qual a reação do segmento imobiliário em Setembro/2014, frente à situação acima?

Com estoque recorde em Agosto/2014, aumentaram muito os lançamentos e bateram o recorde histórico de estoque em Setembro/2014, qual o sentido disto? Antes de avaliar, vejamos mais informações, também extraídas das pesquisas do SECOVI SP:

O mês de Setembro/2014, juntamente com o mês de Setembro/2010, foram os piores meses de Setembro nos últimos 6 anos quanto a vendas. Como o SECOVI SP divulgou o resultado acima de Setembro/2014?

http://www.secovi.com.br/noticias/vendas-e-lancamentos-de-imoveis-novos-registram-alta-em-setembro/8599/

Título da notícia: “Vendas e lançamentos de imóveis novos registram alta em setembro”.

Sim, mesmo tendo tido queda de vendas na comparação com Setembro/2013 e tendo sido o pior Setembro dos últimos 6 anos em um “empate técnico” com o ano de 2.010 e de quebra tendo batido o recorde de estoques, ainda assim o SECOVI SP colocou a “manchete” acima!

O que podemos constatar é que após o mês de Agosto/2014 ter sido um novo fracasso de vendas, apesar das promoções intensas, o setor imobiliário precisava desesperadamente de alguma “notícia positiva” e decidiu aumentar muito os lançamentos no último mês do terceiro trimestre (Setembro), apostando que poderiam fazer um volume também muito elevado de vendas, uma vez que vender na planta é muito mais fácil e a prática do mercado tem sido um altíssimo volume de vendas FALSAS na planta, ou seja, vender para famílias que depois não terão renda para adquirir o crédito na entrega do imóvel. Esta foi a estratégia que sempre usaram para inflar ARTIFICIALMENTE os preços dos imóveis, tanto é que temos tido distratos (cancelamentos de vendas) em volumes absolutamente anormais nos últimos anos, só que desta vez, utilizaram esta estratégia para SIMULAR uma recuperação do mercado.

O interesante a ser observado, é que mesmo com um aumento tão relevante nos lançamentos (mais de 35%), ainda assim as vendas tiveram uma queda superior a 5%. Isto significa que até mesmo esta estratégia de “pedalar” já não está sendo efetiva.

Agora vamos voltar à questão sobre o aumento mais relevante no número de anos para se vender imóveis de 4 dormitórios, ainda analisando os imóveis novos:

Pelo que podemos observar, as vendas de imóveis tiveram queda em todas as tipologias. Comparando os últimos 12 meses apurados pelo segmento imobiliário com o total de 2.013, para 1, 2 e 3 dormitórios tivemos quedas superiores a 30%, já no caso de 4 dormitórios, a queda foi superior a 56%. Isto ajuda explicar o aumento no número de anos para vendas e porque é ainda maior no caso de 4 dormitórios.

Agora, vejamos as informações relacionadas a imóveis usados quanto à oferta e demanda:

Informações abaixo foram extraídas do relatório do CRECI SP. O período inicial se deve ao fato de no relatório de Janeiro/2008 termos referência a mudança na metodologia que não permitia comparação com dados de anos anteriores e a data final, foi a última disponibilizada pelo CRECI SP. As setas em vermelho e preto representam a variação entre janeiro e julho ano a ano, uma vez que julho/2014 foi último mês divulgado.

Observando informações acima, vemos que as vendas de usados alcançaram um recorde histórico em 2.010, depois disto, tivemos uma queda relevante em 2.011 e na sequência, os anos de 2.012 e 2.013 ficaram em um patamar estável, bem abaixo do que vinha em 2.010. Já em 2.014, tivemos uma nova queda nas vendas de imóveis usados e mais uma vez, bastante relevante. Olhando só o período de janeiro a julho, que é o que se encontra disponível na página do CRECI SP, vemos que em 2.014 tivemos as piores vendas de toda a série histórica, o que ajuda a explicar porque a proporção entre estoque e vendas piorou tanto neste ano.

Vamos olhar agora para as vendas de usados nas 3 últimas pesquisas que apresentei:

As quedas nas vendas ocorreram para todas as tipologias, mas foram maiores para 1 e 4 dormitórios, o que ajuda a explicar o aumento maior no prazo de venda destes imóveis.

Vamos agora ver como foram as vendas de imóveis usados em São Paulo em Julho/2014 (última pesquisa publicada), comparando a este mesmo mês de anos anteriores, mantendo como base, as pesquisas do CRECI SP feitas com mais de 300 imobiliárias:

As vendas de imóveis usados no mês de Julho/2014 foram as piores de toda a série histórica levantada pelo CRECI SP.

Agora, para fechar a avaliação sobre a evolução da relação entre oferta e demanda, vamos ver como a oferta foi evoluindo ao longo das pesquisas realizadas, conforme abaixo:

Pelo que podemos observar acima, a oferta não tem tido uma variação tão elevada quanto a demanda. No caso de 1 dormitório, o crescimento foi relevante, possivelmente pelo volume exagerado de vendas para investidores, acima do que já era anormalmente elevado para demais tipologias e agora estão todos os vendedores competindo com construtoras. Já para demais tipologias, é provável que tenhamos tido uma redução mínima na oferta trazida por desistência de alguns vendedores particulares. Temos ainda um fator que é relacionado aos imóveis novos, que em sua grande maioria tem anunciados apenas os prédios e não cada apartamento, portanto o aumento de estoques também não se reflete nos números acima.

Como andam a renda das famílias, os preços ofertados e as vendas reais de imóveis?

O resultado acima é similar, ao observado no trabalho anterior sobre a evolução da bolha imobiliária em São Paulo, o que significa que a distorção entre o preço ofertado para imóveis e a renda das famílias e entre os preços ofertados e as vendas efetivadas continua muito elevada e anormal. Vamos agora, observar como variaram a distribuição dos preços das ofertas e dos preços das vendas realizadas ao longo das pesquisas que constam neste trabalho e anteriores:

Pelo que vemos acima, enquanto as ofertas se mantem constantes quanto aos preços, as vendas realizadas apuradas pelo CRECI SP demonstram claramente uma perda de fôlego para compras de imóveis acima de R$ 500 mil e a distorção que já era anormal entre distribuição de preços das ofertas e das vendas ficou ainda pior. Este percentual de vendas acima de R$ 500 mil para imóveis usados no mês de julho/2014 é o menor dos últimos anos também.

Teríamos alguma outra anormalidade nas vendas de usados em São Paulo em julho/2014?

Pelo que podemos observar, no mês de Julho/2014, os financiamentos concedidos por bancos particulares e mais o Banco do Brasil tiveram uma participação ínfima e anormal em relação ao total de vendas de imóveis usados (apenas 2,74% de todas as vendas de usados do mês). Este comportamento traduziria uma fuga dos bancos particulares por aversão ao elevado risco de explosão mais abrangente de nossa bolha imobiliária?

Vejamos o link do relatório do CRECI SP de onde foram extraídas as informações acima e um trecho que consta no mesmo quanto a isto:

http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2014/pesquisa_capital_julho_2014.pdf

Trecho do link acima: “O presidente do Creci de São Paulo acrescenta que o mercado não cria regras, e que por isso cabe ao governo federal evitar que os financiamentos da CEF sejam reduzidos no ano que vem. “É também dever do governo federal aumentar a pressão sobre os demais bancos para que cresçam os empréstimos para a compra da casa própria”, enfatiza.”

Temos algumas informações interessantes no trecho acima, vejamos: a) O CRECI SP teme que a CEF desacelere sua concessão de financiamentos em 2.015, o que seria esperado, afinal o problema fiscal é enorme e o Tesouro não vai poder aumentar seus repasses para CEF como fazia em anos anteriores ; b) Se não existe bolha imobiliária, o mercado é “saudável” e “promissor”, por que o Governo deveria pressionar bancos privados para concederem empréstimos??? Se é um bom negócio, os bancos privados deveriam disputar os clientes e não fugirem deles.

Como regra, o Governo federal atende aos pedidos do segmento imobiliário. É muito importante para o Governo garantir que os preços sejam mantidos muito elevados, atrasando o máximo que puder a explosão mais visível de nossa bolha imobiliária. Desta vez, logo em Agosto/2014 o Governo implantou medida para chantagear bancos e FORÇÁ-LOS a concederem mais crédito imobiliário: retenção de compulsório sem remuneração e banco só pode se utilizar daquele montante se for para empréstimo imobiliário ou de veículos. Link:

http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1492816&tit=Governo-estimula-credito-para-tirar-economia-da-estagnacao

Conforme demonstrado mais acima, no caso dos imóveis novos, as construtoras bateram um recorde de promoções simultâneas, esta foi a sua quota de ações apelativas para buscar uma recuperação a qualquer custo, que como os números de Agosto e Setembro demonstraram, não funcionou. E no caso de usados, não tivemos nenhuma ação apelativa? Já em Setembro/2014, as imobiliárias começaram a adotar ações para estimularem os proprietários de imóveis a darem “descontos” para conseguirem vender, vejamos na notícia abaixo:

http://economia.estadao.com.br/blogs/radar-imobiliario/2014/08/16/mercado-de-imoveis-prontos-terao-promocoes-em-setembro/

Trecho do link acima: “A expectativa da Lello é de que cerca de 1,5 mil unidades passem a ser oferecidas com abates de até 30%. “

Agora, poderíamos pensar: será que com estas ações de Governo, Construtoras e Imobiliárias, eles não conseguirão fazer com que a situação volte ao equilíbrio, sem que os preços tenham que se reduzir de forma mais relevante e abrangente?

Não precisamos ir muito longe para responder a questão acima. A experiência dos últimos anos já é a melhor resposta. As ações apelativas do Governo, Construtoras e Imobiliárias não se iniciaram em 2.014, elas já vem há muito tempo, com mais ênfase desde 2.012. Em 2.012 já tínhamos promoções com descontos elevados por construtoras, o Governo já baixou a SELIC à força para o seu menor patamar histórico, depois disto, nos anos seguintes, Governo aumentou o valor a financiar que poderia utilizar FGTS de forma relevante, construtoras reduziram muito os lançamentos, tivemos reduções de preços e descontos de forma contínua e crescente, mas qual o resultado de tudo isto? Conforme demonstrado neste trabalho, o desequilíbrio só tem piorado, o que significa que cada vez mais o ajuste de preços para baixo terá que ser maior para que possam voltar ao equilíbrio.

No trabalho anterior (“A evolução da bolha imobiliária em São Paulo”), apresentei evidências de quedas de preços em São Paulo, tanto para imóveis novos quanto usados, do ano de 2.013, como por exemplo, queda de 17% no preço de imóvel novo de 3 dormitórios no 1T13, queda de 23% no preço de imóvel usado de 1 dormitório no 1S13 e depoimentos de investidores na planta que em 2.013 tiveram prejuízo porque construtora vendia na entrega, mais barato do que eles pagaram na planta. E em 2.014, como estão os preços?

O que vemos acima, é mais uma demonstração da disputa entre a ilusão e a realidade. De um lado, o FIPE ZAP, que trabalha com preços ANUNCIADOS, facilmente manipuláveis, do outro, a pesquisa do CRECI SP que contém dados das negociações realizadas, ou seja, preços REAIS. O que observamos no índice de preços do CRECI SP é uma consequência da queda brutal nas vendas, os proprietários são obrigados a reduzir os preços para vender, basta observar a QUEDA de 6,46% nos preços do M2 praticados em São Paulo no mês de Julho/2014, exatamente no mesmo mês que foi o pior de toda a série histórica quanto a vendas.

Já o FIPE ZAP, nunca apontou queda de preços para imóveis em São Paulo, mesmo com quedas brutais em vendas e ausência de financiamento disponível, com número recorde de vendas abaixo de R$ 500 mil, não importa o que aconteça, o FIPE ZAP sempre aponta crescimento. É como se ele fosse “à prova da lei de oferta e procura” e por isto que é tão interessante para o segmento imobiliário que está representado na manutenção deste índice, do lado FIPE por profissionais ligados a este setor e para o próprio ZAP Imóveis, uma vez que quanto mais iludidas as pessoas estiverem pelo “eterno crescimento dos preços”, mais anunciarão e mais o Zap Imóveis faturará.

Não é a toa que o segmento imobiliário prefere divulgar para imprensa o FIPE ZAP que é um índice baseado em preço ANUNCIADO, deixando escondidas as quedas do preço de M2 do CRECI SP, o que é muito curioso, afinal o preço REAL é muito mais interessante do que o ANUNCIADO e ainda, o índice do CRECI SP existe há muito mais tempo que o FIPE ZAP…

Será que teríamos alguma situação similar no caso de imóveis novos?

Temos um alto volume de vendas na planta que se transformam em distrato na entrega, será que isto influência ou maquia os preços dos imóveis novos de alguma forma?

Vamos estudar esta situação a partir do caso da PDG, que é a campeã nacional em distratos, tendo tido mais de R$ 4 BILHÕES de cancelamentos de vendas, só no período de 2.011 a 2.013, usando dados do relatório do terceiro trimestre de 2014, o último publicado por ela:

Pelo que podemos observar pelas informações acima, a PDG demora mais de um ano para revender todos imóveis devolvidos. Além disto, a valorização destes imóveis, entre a venda original na planta e a revenda, tem sido em média de 14%.

Agora, vamos verificar qual o percentual das devoluções que ocorrem no ato da entrega ou ainda neste ano de 2014. Para isto, extrai as informações da página 7 do relatório do terceiro trimestre de 2014 da PDG e as coloquei em um gráfico, vejamos abaixo:

Pelo que podemos constatar com base nos dados da PDG, os distratos revendidos em sua grande parte não entram na formação do preço médio, porque o relatório do SECOVI SP não considera imóveis com mais de 36 meses do lançamento (a grande maioria dos distratados). Estes imóveis distratados, na revenda, tiveram uma variação de preços de 14% em mais de 3 anos (do lançamento até entrega, devolução e revenda), ou seja, chegaram no momento da revenda com um preço muito inferior ao que seria o de mercado na época. Enquanto isto, boa parte dos lançamentos “vendidos” na planta serão cancelados no futuro, mas estes ajudaram a criar um aumento artificial. Nos dois casos a venda FALSA é útil para ajudar na ilusão dos preços, primeiro ao simular aumento em venda na planta que não se concretizará e depois quando ocorre a devolução e a revenda por preço bem inferior que não entra na média.

Se considerarmos ainda que mais de 80% do aumento de vendas a partir de 2.008 se transformou em distratos, para 5 grandes construtoras, podemos imaginar o impacto disto na distorção do preço médio de vendas, especialmente ao lembrarmos que foram as próprias vendas FALSAS na planta que também SIMULARAM uma demanda aquecida que foi outro fator que levou ao aumento artificial e insustentável dos preços dos imóveis.

CONCLUSÃO:

1) Oferta e demanda: apesar de ações apelativas do Governo e do segmento imobiliário, a distorção só aumentou ao longo dos anos e o prazo para vender estoques hoje é recorde ;

2) Preço versus renda: esta distorção também aumentou, evidenciada pelas piores vendas de novos e usados em anos e recorde de vendas de usados abaixo de R$ 500 mil contra recorde de oferta de imóveis com preços acima de R$ 500 mil ;

3) Crédito imobiliário: pelo participação dos bancos privados no crédito para imóveis usados em julho (menos de 1/3 do menor percentual até então) fica claro o temor deles quanto a bolha imobiliária ;

4) Evolução real dos preços: a manipulação de preços anunciados para usados e vendas falsas na planta para novos disfarçam quedas que tem ocorrido nos preços reais, mas isto não evita que tenhamos quedas contínuas nas vendas dos imóveis ;

E a situação atual e prevista da nossa economia?

Temos sério problema fiscal do Governo que o obrigará a aumentar impostos e diminuir despesas, junto com a necessidade de aumentar tarifas públicas, o que pressionará a inflação e junto com outros fatores, obrigará o aumento no juro básico da economia (SELIC). Junte tudo isto e a expectativa é que teremos um ano de 2.015 com crescimento menor do que em 2.014, aumentando o desemprego, o endividamento e inadimplência das famílias.

Além dos fatores internos mencionados acima, temos pelo menos três grandes ameaçadas vindas de fora: a) aumento de juros do FED (banco central americano) previsto para junho/2015, que fará com que tenhamos fuga de US$ do Brasil, aumentando a cotação do US$ e a inflação por tabela e obrigando aumento muito maior da SELIC para conter estes efeitos ; b) séria ameaça de rebaixamento de rating do Brasil por uma das agências internacionais, o que agrava mais ainda os efeitos do item “a” quanto a necessidade de aumento na SELIC ; c) diminuição de consumo de commodities pela China, o que fará com que o preço dos mesmos também diminuam, prejudicando ainda mais nossa já combalida economia que depende muito destas exportações de commodities para China.

Ao combinarmos as informações acima, sobre mercado imobiliário e economia, vemos que as artimanhas do mercado imobiliário estão com seus dias contados e que a redução de preços dos imóveis será inevitável. Conforme vimos, quanto mais o Governo e o segmento imobiliário inventam soluções mirabolantes para adiar a explosão mais visível da bolha, maiores ficam as distorções entre oferta e demanda e entre preços de venda e renda das famílias, ou seja, o que eles estão fazendo é só aumentar o tamanho do problema e fazer com que, quando estas artimanhas não forem mais sustentáveis, a queda dos preços dos imóveis seja ainda maior para que o mercado possa retomar o caminho para a normalidade.

Comentários adicionais:

Este trabalho foi preparado antes da divulgação do relatório do SECOVI SP sobre o mercado de imóveis novos em Outubro/2014. Neste relatório, constam informações sobre queda superior a 20% nos lançamentos, queda superior a 55% nas vendas e aumento nos estoques em poder das construtoras que bateram o recorde anterior que era de Setembro/2014. Além disto, mencionam que as promoções voltarão a ocorrer. Em outras palavras, em Outubro/2014 fizeram o mesmo que de Janeiro a Julho/2014 e depois prometeram repetir o que fizeram em Agosto/2014, apenas repetições de ações que fazem com que os estoques cresçam cada vez mais, de acordo com tudo que consta acima. Segue link com mais informações:

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2014/12/1561984-estoque-de-imoveis-em-sp-bate-recorde.shtml

Até o próximo post!

Convidados, Geral

A evolução da bolha imobiliária em São Paulo

24 de junho de 2014

Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

O objetivo deste trabalho é avaliar a evolução da bolha imobiliária em São Paulo. Qual seu estágio atual? Como esta bolha se desenvolveu? Qual a tendência para os próximos meses?

A evolução da bolha imobiliária em São Paulo:

Todo o trabalho é baseado em informações do SECOVI SP (sindicato das construtoras de São Paulo), CRECI SP (conselho regional dos corretores de imóveis de São Paulo), pesquisas das empresas Lopes Inteligência Imobiliária, Lelo imobiliária, Folha de São Paulo, Embraesp, Geoimoveis, além de dados do site www.imovelweb.com.br, pesquisa PNAD do IBGE, dentre outros. No decorrer do trabalho, links com todas as referências utilizadas.

Como está a relação entre oferta e demanda de imóveis na cidade de São Paulo? Quanto às ofertas, extrai do www.imovelweb.com.br em 19/Junho/2014, apenas para somatória de apartamento padrão e casa/sobrado padrão. As vendas de imóveis novos foram extraídas da PMI (Pesquisa do Mercado Imobiliário) do SECOVI SP do período de Abril/2013 a Março/2014, os últimos 12 meses disponíveis (link: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/). Para usados, foram utilizadas as vendas levantadas pelo CRECI SP em pesquisa com participação de mais de 400 imobiliárias em São Paulo (Capital), no período de Março/2013 a Fevereiro/2014, novamente, os últimos 12 meses disponíveis (link: http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/pesquisa.asp).

Quanto a vendas, serão consideradas aquelas feitas para os compradores finais, uma vez que vendas para investidores são apenas uma transferência de estoque, que futuramente deverá ter a venda definitiva ou estes imóveis serão alugados. Neste sentido, considerado neste levantamento que para um dormitório, apenas 20% das vendas de imóveis novos foram para compradores finais (link: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1355571-apartamento-de-um-dormitorio-torna-se-nicho-de-investidores.shtml) e para demais tipologias, considerado que 63% das vendas de imóveis novos foram para compradores finais (link:http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,investimento-e-objetivo-de-37-dos-compradores,186381,0.htm). No caso de imóveis usados, considerada a quantidade total apontada nos relatórios do CRECI SP.

Vamos agora observar como está a oferta e demanda por imóveis em São Paulo:

Pelo que podemos ver nos números acima, temos uma oferta extremamente elevada no caso de imóveis de 3 e 4 dormitórios, pois temos anunciado em apenas um site, uma oferta que é o suficiente para mais de 11 anos de vendas de novos para compradores finais mais usados, é algo absolutamente anormal e que só pode ocorrer quando temos uma bolha imobiliária!

Vamos comparar esta pesquisa com outra, feita três meses atrás:

A relação entre oferta e demanda que já era anormal em 15/Março/2014, piorou 3 meses depois, como isto aconteceu?

Segundo pesquisa da Lelo Imobiliária, no primeiro quadrimestre de 2.014 tivemos um aumento de 15% nos imóveis anunciados em São Paulo, ou seja, entre Março e Abril tivemos mais anúncios que não haviam sido capturados na pesquisa anterior (link: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/numero-de-imoveis-a-venda-em-sp-aumenta-15-segundo-lello).

É importante lembrar ainda, que as vendas de imóveis novos na cidade de São Paulo no primeiro trimestre de 2.014 tiveram queda de 45% na comparação com mesmo período de 2.013. Na pesquisa anterior, os últimos 12 meses considerados de vendas incluíam os meses de Janeiro a Março de 2.013, nesta pesquisa, utilizados os dados de Janeiro a Março de 2.014, ou seja, já tivemos o reflexo da queda brusca na demanda por imóveis novos. Conforme consta no gráfico abaixo, feito com dados do SECOVI SP do balanço do 1T13 (página 30 do link: http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/balancomercado-1trimestre2013.pdf) mais informações constantes no relatório do SECOVI SP referente a Março/2014 sobre o total de vendas do primeiro trimestre deste ano (ver parágrafo sobre primeiro trimestre de 2.014 no link: http://www.secovi.com.br/pesquisa-mensal-do-mercado-imobiliario/), concluímos que o primeiro trimestre de 2.014 teve o pior resultado de vendas de imóveis novos para um primeiro trimestre nos últimos 11 anos, pelo menos:

Outro ponto interessante para avaliarmos, que ajuda a explicar a derrocada de vendas de imóveis novos no 1T14 também: por que a diferença nos anos necessários para vender as ofertas, no caso dos imóveis de 4 dormitórios, teve crescimento tão acentuado, passando de pouco mais de 12 anos para mais de 16 anos?

As vendas de imóveis novos de 4 dormitórios no 1T13 foram de 1.104 unidades, contra apenas 176 unidades no 1T14, ou seja, tivemos uma queda de 84% nas vendas desta tipologia! Por que esta situação ocorreu? Observamos que em Março/2013, exatamente no último mês do primeiro trimestre de 2.013, no caso de imóveis novos, tivemos um volume de mais de 900 unidades de 4 dormitórios vendidas, sendo que este é um recorde histórico, nunca obtido para apenas um mês em São Paulo no caso desta tipologia e várias vezes a média de outros anos. Tudo indica que tivemos vendas elevadas de imóveis de 4 dormitórios para investidores em Março/2013, que serviu como uma mera transferência de estoques, sendo que este movimento especulativo não teria se repetido neste ano. O fato da explosão de vendas do 1T13 ter acontecido exatamente no último mês do trimestre é indicador de que isto poderia ter sido feito para inflar os resultados das construtoras que são divulgados trimestralmente.

Adicionalmente, temos outra questão muito importante: como no caso de 3 e 4 dormitórios, podemos ter um volume de ofertas que equivale a mais de uma década de vendas de imóveis novos para compradores finais mais usados, anunciada em apenas um site?

A questão acima poderá ser respondida em conjunto com esta outra:

Sobre a renda familiar e total de famílias em São Paulo: acessar site do IBGE (www.ibge.gov.br ), página Banco de Dados, Cidade de São Paulo e depois Censo 2.010 e informações sobre distribuição de renda familiar. Dados foram agrupados para viabilizar apresentação gráfica e compreensão. Sobre o total de famílias (consideradas 3,6 M de famílias em São Paulo neste estudo), foi considerado o número do IBGE do censo de 2.010 e acrescentando um crescimento vegetativo de 1% ao ano.

Informação de que mais de 73% das famílias em São Paulo já possuem imóveis próprios vem de pesquisa do IBGE (PNAD) . Para facilitar a compreensão, segue link com reportagem que fala a este respeito: http://ultimosegundo.ig.com.br/brasil/2012-09-21/casa-propria-ja-nao-e-so-sonho-75-no-brasil-sao-donos-do-imovel-onde-vivem.html

Imovelweb – número de ofertas com base nos preços ou número de dormitórios: acessado o site www.imovelweb.com.br e feita consulta em 19/Junho/2.014 para apartamento padrão e para casa sobrado padrão, agrupando quanto a faixas de preços.

A informação sobre a renda familiar necessária para se adquirir um imóvel acima de R$ 500 mil em São Paulo, que é de 20 salários mínimos, veio de pesquisa contratada pela revista Exame, que contém informações no link: http://exame2.com.br/mobile/seu-dinheiro/noticias/quanto-voce-deve-ganhar-para-comprar-um-imovel-em-16-cidades. Com base nesta pesquisa, temos a situação hipotética de São Paulo, compatível com esta informação. Utilizado como referência o salário mínimo de Janeiro/2014, de R$ 724,00.

Com base nas pirâmides mais acima, quais as conclusões?

1) Renda familiar versus vendas de imóveis usados: estão compatíveis, o que se demonstra pelo fato de ambos terem a pirâmide com a base maior que o topo, ou seja, a grande maioria das famílias em São Paulo (91,46%) possui renda inferior a 20 salários mínimos que só permite aquisição de imóveis com preços abaixo de R$ 500 mil, mesmo com financiamento em 30 anos e a maior parte das vendas realizadas (62,87%) foi exatamente para esta faixa de preços ;

2) Oferta de imóveis versus vendas de usados: estão incompatíveis, o que se demonstra pelas pirâmides invertidas, ou seja, enquanto a maioria das ofertas se situa em patamar superior a R$ 500 mil (71,6%), a maioria das vendas é para imóveis com preços abaixo de R$ 500 mil (62,87%). Vejamos mais uma informação importante a este respeito:

Pelo que podemos observar acima, tivemos uma queda de vendas de 2.010 para 2.011 que foi de 13,79% e depois uma nova queda de 2.011 para 2.012 que foi de 22,93%, sendo que percebemos uma estabilidade na venda de imóveis usados a partir de 2.012, mas dentro de um patamar que é o menor desde 2.008. Deveríamos ter vendas maiores de usados nos últimos anos e não menores como tem acontecido. Motivo: como o recorde de lançamentos de novos foi entre 2.010 e 2.011, com recorde de entregas 3 anos depois, representa em muitos casos, uma maior necessidade de proprietários de usados venderem seus imóveis para pagarem parte do novo. Uma comprovação disto, é o aumento de 15% na oferta de imóveis no primeiro quadrimestre de 2.014, segundo apurado pela Lelo Imobiliária em pesquisa, citada e com link mais acima. Em 2.014, até aqui, percebemos que as vendas se mantém dentro do mesmo patamar de 2.012 e 2.013.

3) Renda familiar versus oferta de imóveis: estão incompatíveis, o que se demonstra pelas pirâmides invertidas, ou seja, enquanto a maioria das ofertas se situa em patamar superior a R$ 500 mil (71,6%), a maioria das famílias não tem renda suficiente para adquirir imóveis com preços acima de R$ 500 mil (apenas 8,53% das famílias possui renda acima de 20 salários mínimos), mesmo em financiamento de 30 anos. Há um outro aspecto interessante para analisarmos: dada a diferença extremamente elevada entre o percentual de famílias com capacidade para adquirir imóveis com preço anunciado acima de R$ 500 mil e o volume de ofertas nesta faixa de preços, teríamos compradores suficientes para todos os imóveis anunciados nesta faixa de preços? Para responder esta pergunta, vamos fazer alguns cálculos:

Novamente, os critérios para montagem da tabela acima, são favoráveis para o segmento imobiliário, pois foi considerado como se a faixa de renda acima de 20 salários mínimos tivesse se mantido, mesmo sabendo que o salário mínimo subiu muito mais do que o reajuste dos salários das pessoas com maiores rendas. Adicionalmente, considerada uma média geral de 73% das famílias que possuem imóveis em São Paulo, no entanto, o mais lógico é que no caso das famílias com maior renda este percentual seja muito maior.

Poderíamos argumentar que muitas vendas são de proprietários vendendo seus imóveis e complementando em dinheiro poupado ou financiamento para adquirir outros mais caros, mas para alguém vender um imóvel acima de R$ 500 mil para depois comprar outro, primeiro precisa achar um cliente com renda para vender o seu e tal “pirâmide” tem se demonstrado absolutamente insustentável, gerando estas proporções absurdas entre oferta e demanda.

Com todos os dados acima, podemos concluir que a pirâmide que se encontra em posição de desequilibrio em relação as demais, é exatamente a que contém as ofertas com seus respectivos preços. Qual a correção? Temos duas alternativas: a) aumento relevante e abrangente de salários na cidade de São Paulo, sem nenhuma mudança dos preços dos imóveis ; b) queda acentuada nos preços dos imóveis, também de forma abrangente.

Tanto a solução a) quanto a b) significam a mesma coisa: quedas nos preços dos imóveis em termos REAIS, de forma relevante e abrangente.

Com toda a situação de desequilíbrio acima, fica uma pergunta: Como isto ainda não se refletiu em quedas reais nos preços dos imóveis?

Talvez a resposta seja um pouco diferente do esperado, mas na verdade, já temos algumas evidências de reduções nos preços reais dos imóveis em São Paulo. Começarei apresentando alguns casos do ReclameAqui na cidade de São Paulo, onde investidores insatisfeitos afirmam que as construtoras estão vendendo imóveis no ato da entrega por um preço inferior ao que eles adquiriram na planta. Aqui, pequenos trechos, só para demonstrar a queda e que são de São Paulo, juntamente com links para originais do ReclameAqui (observação: textos copiados do ReclameAqui, sem nenhuma alteração ou correção):

Depoimento 1: “RESIDENCIAL PARQUE ANALIA FRANCO RUA GUANDU” – PDG http://www.reclameaqui.com.br/6798190/pdg-incorporacoes/xag/

“…e no fim de tudo acompanhar a enchurradas de unidades oferecidas por eles tres anos depois mais barato do que juntando meu fluxo e saldo devedor”

Depoimento 2: “Fantastique na Vl. Formosa” – Gafisahttp://www.reclameaqui.com.br/4575633/gafisa/imoveis-com-a-gafisa-nunca-mais/

“porém para nossa surpresa a Gafisa lançou o Mistral com 2 metros quadrados a mais que o nosso e ainda por cima mais barato que o nosso”

Depoimento 3: “Villagio Nova Carrão” – Even

http://www.reclameaqui.com.br/6228471/even-construtora-e-incorporadora-s-a/nao-compre-imovel-com-a-even-construtora-villagio-nova-carr/

Além destas evidências, tivemos ainda uma pesquisa feita pela EMBRAESP a pedido da revista Zap Imóveis junto às construtoras no 1T13, que apontou uma queda média nos preços de imóveis novos superior a 9% na cidade de São Paulo, sendo que especificamente para 3 dormitórios, a queda foi superior a 17% (Link: http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html). Vale observar que a maior queda de preços foi exatamente para 3 dormitórios que conforme vimos, tem super-oferta.

Ainda quanto a evidências de quedas de preços de imóveis em São Paulo, no primeiro semestre de 2.013 tivemos uma pesquisa do CRECI SP junto a mais de 400 imobiliárias que apontou uma queda de 23% nos preços dos imóveis usados de 1 dormitório. Link para notícia: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml. Muito provavelmente, não foi mera coincidência que isto tenha acontecido exatamente ao mesmo tempo em que vimos os imóveis novos de 1 dormitório em São Paulo terem um aumento superior a 200% em relação aos lançamentos e vendas dos últimos 10 anos, que foi ocasionado por uma fortíssima presença de investidores, de até 80% segundo levantado pela Folha de São Paulo (link no início deste trabalho).

Naturalmente, uma vez que foi demonstrado que a diferença entre preço de imóveis e renda é muito elevada, não foram estas reduções de preços que trouxeram o equilíbrio de volta, até porque, elas não foram abrangentes e intensas o suficiente para isto, ao contrário, conforme demonstrado, os estoques continuaram crescendo, as vendas caindo e, portanto, a proporção entre oferta e demanda cada vez mais desequilibrada.

Que outra situação demonstra a bolha imobiliária em São Paulo?

Os aluguéis em São Paulo tem rendido em média 0,46% ao mês, menos do que qualquer aplicação financeira (link: http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/2013-08-02/aluguel-de-imoveis-rende-menos-que-poupanca-em-sao-paulo-e-no-rio.html).

Temos ainda a informação sobre aumento de 30% na oferta de imóveis para alugar no Estado de SP, vinda de reunião entre corretores de imóveis que analisou evolução em várias localidades diferentes (link: http://www.ndonline.com.br/florianopolis/noticias/141217-oferta-de-imoveis-para-locacao-cresce-50-na-grande-florianopolis.html);

Ainda quanto ao aluguel em São Paulo, temos depoimentos de proprietários reclamando sobre a demora para conseguir um locatário, as despesas elevadas em função do aumento da vacância e as reduções obrigatórias nos preços que ocorrem (Link: http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=0-EGMYkeDpw).

O que consta acima é uma reação natural a bolha imobiliária: em primeiro lugar, o rendimento do aluguel se torna pouco interessante, porque mesmo aumentando de preço, não acompanha nem de perto a evolução dos preços dos imóveis. Por que isto acontece?

No caso de aluguel, as famílias precisam ter renda para pagá-lo, ao contrário das vendas falsas na planta ou as vendas para investidores com a finalidade de revenda antes da entrega, que inflaram o preço artificialmente com uma demanda simulada (ver diagrama mais abaixo). No caso do aluguel, não tem como simular o pagamento, o que inibe crescimentos artificiais dos preços e gera distorções entre preço de venda e rendimento do aluguel.

Temos ainda, pelas informações acima, uma super-oferta de aluguel caracterizada por um aumento relevante e rápido de 30% sobre uma base construída ao longo de décadas, que em parte tem como causa os próprios investidores que compraram imóveis para revender e observando a super-oferta e os descontos elevados por construtoras que inviabilizavam o repasse do ágio, optaram por alugarem os imóveis, mas isto se converte apenas em uma outra forma de prejuízo, como o vídeo com proprietários de imóveis demonstrou.

Apesar da renda limitar os preços dos aluguéis, ainda assim em determinados casos observamos distorções insustentáveis, quando os proprietários insistem em desafiar o racional. Hoje o CRECI SP apela ao Governo Federal em busca de um “aluguel social” para São Paulo, porque quitinetes com aluguel de R$ 1.000 não encontram clientes em uma cidade com salário mínimo de R$ 724. Como ficará esta situação, quando a super oferta de imóveis de 1 dormitório que tiveram lançamento e vendas no 1T13 (triplo do recorde de 10 anos, 80% para investidores) chegar ao mercado, qual será o impacto em meio a tanta super-oferta?

Agora, vamos avaliar como a bolha imobiliária foi inflada. No esquema que consta abaixo, as informações sobre distratos e sua proporção em relação a vendas foram extraídas dos relatórios oficiais das construtoras que são divulgadas por elas trimestralmente e constam na página de investidores, no site de cada construtora, com acesso livre a quem tiver interesse. Já quanto a informação relacionada ao volume muito elevado de investidores, é com base no que foi colocado mais acima neste trabalho, de pesquisas da Lopes Imobiliária e Folha de São Paulo sobre a participação dos investidores no mercado imobiliário, bem como uma série de outras pesquisas feitas nas mais diversas cidades do país e que apontam este mesmo cenário. Para estas outras evidências relacionadas ao volume exagerado de investidores em outras cidades do Brasil, os links de notícias poderão ser encontrados em trabalho anterior (endereço: www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i).

Segue agora o diagrama que explica como nossa bolha imobiliária foi inflada:

Como demonstramos os efeitos destrutivos do subprime para construtoras?

Vemos aqui um volume anormal de distratos, estoques muito elevados e ainda, endividamento liquido para 5 construtoras superior a todo seu patrimônio liquido.

Qual a tendência para a bolha imobiliária em São Paulo?

Para responder a esta pergunta, mais uma vez utilizarei dados fornecidos pelo próprio segmento imobiliário, que foram gerados a partir de pesquisas do SECOVI SP e da Lopes Imobiliária.

Vejamos agora, o que podemos esperar para São Paulo quanto ao estoque de imóveis:

Para termos uma visão ainda mais clara, da gravidade da situação acima:

Se em 2.013 tivemos vendas totais de 33.319 imóveis novos, mas no primeiro trimestre de 2.014 já observamos redução de 45% nas unidades vendidas, seria razoável supor, que a expectativa de vendas para 2.014, no total, seria 45% inferior a 2.013, ou seja, uma expectativa de venda de 18.325 unidades em 2.014. Sabendo que 37% das vendas são para investidores, de acordo com pesquisa da Lopes Imobiliária, isto significa que teríamos 11.544 imóveis novos vendidos para compradores finais em 2.014.

Temos ainda, a informação levantada pela Geoimoveis, que aponta que o estoque de imóveis novos em São Paulo, levantado ao final do primeiro trimestre do ano, equivale 22.800 imóveis (link com esta informação: http://construcaomercado.pini.com.br/negocios-incorporacao-construcao/154/construtoras-e-incorporadoras-pisam-no-freio-reduzem-lancamentos-e-lancam-311131-1.aspx).

Vamos agora juntar o que consta nos dois parágrafos anteriores: 22.800 imóveis novos em estoque com construtoras dividido por 11.544 imóveis novos estimados para venda para compradores finais em 2.014 é igual a 1,98, ou em outras palavras, o estoque de imóveis novos em poder das construtoras, equivale a quase 2 anos de vendas para compradores finais! Isto sem contar o que está com especuladores e vendas de imóveis usados, que já avaliamos mais acima. Mais uma vez, utilizando como fonte as informações fornecidas pelo próprio segmento imobiliário, temos uma nova evidência da super-oferta de imóveis na cidade de São Paulo, o que é comprovado pelo próprio conteúdo da notícia acima, onde o segmento imobiliário informa que reduzirá os lançamentos em 2.014 para tentar desovar estes estoques.

Sobre a tentativa do segmento imobiliário tentar regular os estoques só pela redução de lançamentos: ocorre que o segmento imobiliário já vem reduzindo lançamentos desde 2.012, sempre na promessa de voltar ao ponto de equilíbrio para estoques e isto não tem acontecido, ao contrário, o prazo para se vender um imóvel tem se tornado cada vez maior (os estoques estão ficando sempre maiores em sua proporção quanto a vendas). Podemos observar isto pelo gráfico abaixo, com dados de 12 construtoras com Ações na BOVESPA, extraídas dos relatórios oficiais trimestrais delas:

Aliás, como referência, temos uma cidade em que o mercado imobiliário reduziu drasticamente os lançamentos, que é o caso de Salvador, onde já tivemos aumento de quase 50% no desemprego total da cidade, o que retroalimentou as reduções de demanda, tudo isto, típico de uma bolha. Em outras palavras, reduções radicais em lançamentos são parte do ciclo de toda bolha e por si só, não resolvem nada, ao contrário, só pioram as consequências do problema. Para evidências, seguem dois links com estas informações sobre Salvador:

http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

http://www.sinduscon-ba.com.br/noticias/prg_not_exi.cfm/1FF801CD/construcao-civil-na-bahia-tem-fraco-desempenho-no-1-trimestre-do-ano

Conclusões:

Por tudo que consta neste trabalho, fica claro que não teremos uma volta ao equilíbrio entre oferta e demanda em São Paulo, sem que antes os preços se reduzam para um patamar em que a demanda possa aumentar. Pelo tamanho da distorção entre oferta e demanda e entre preços de venda e renda das famílias, fica claro que tal ajuste de preços terá que ser significativo para que isto aconteça.

É importante não esquecermos que temos uma combinação de fatores que tornará obrigatório o ajuste de preços dos imóveis de forma mais relevante em São Paulo:

1) Situação crítica na economia, provocada em grande parte pela própria bolha imobiliária (preço do M2 repassado para produtos e serviços, explosão de construções gerando crescimento de empregos sem contra-partida em produtividade, estes dois itens alimentando fortemente à inflação, parcelas de financiamento imobiliário ou aluguel muito elevados em relação a renda roubando capacidade de consumo, etc.). Neste contexto de piora no cenário econômico, a tendência é redução ainda maior da demanda por imóveis ;

2) Recorde de lançamentos em 2.011 (ver último gráfico mais acima), leva a recorde de entregas em 2.014, o que significa recorde de distratos que aumentam ainda mais os super-estoques (no primeiro trimestre de 2.014, distratos já aumentaram 11%, confirmando isto – link: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,construtoras-cancelam-r-1-4-bilhao-em-vendas-de-imoveis-no-trimestre,185175,0.htm). Em paralelo, tivemos ainda aumento na oferta de usados já reportada no início deste ano, conforme consta em link no início deste trabalho (pesquisa da Lelo Imobiliária) ;

3) A situação Fiscal do Governo brasileiro já obrigou a CEF a desacelerar a concessão do crédito imobiliário e com isto, a taxa de juros média do crédito imobiliário no Brasil bateu recorde de crescimento em Janeiro/2014, com cada vez mais restrições da CEF para concessão deste crédito. Links:

http://blogs.estadao.com.br/no-azul/2014/02/27/com-alta-do-juro-brasileiro-aumenta-em-12-meses-o-prazo-de-financiamento-de-imoveis /

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2014/03/1420926-caixa-vai-frear-ritmo-de-aumento-de-emprestimos.shtml.

4) A situação precária de várias construtoras, gerada em virtude de nosso subprime, mescla super-estoques e endividamentos muito elevados, o que obriga a reduções sensíveis em preços para poderem vender e pagarem as parcelas de suas dívidas. Os descontos praticados em percentuais elevados desde 2.012, já não são o suficiente para isto, até em função de itens de 1 a 3 logo acima, o que foi demonstrado pelo desequilíbrio entre oferta e demanda que cresceu de forma mais relevante em 2.014 ;

5) Investidores individuais não estão conseguindo vender seus imóveis com lucro, o que forçará a redução mais radical dos preços em São Paulo, de forma análoga ao que já ocorreu em Brasília, por exemplo. Vejamos evidências abaixo:

Link com depoimentos do ReclameAqui de investidores na planta que fizeram distratos para não terem prejuízo maior. Neste endereço, constam os links originais do ReclameAqui:

www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria

Links com notícias de Brasília, sobre quedas de preços equivalentes a da bolha espanhola:

www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml

http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml

http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

Até o próximo post!

Convidados, Geral

Vendas de imóveis novos em São Paulo no 1T14, as piores em 11 anos!

16 de maio de 2014

Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

Este será um trabalho bastante curto, ao contrário dos anteriores. O objetivo é mostrar um fato que é mais uma das comprovações sobre o absurdo que tem acontecido no Brasil quanto a bolha imobiliária e a desinformação.

Vendas de imóveis novos em São Paulo no 1T14, as piores em 11 anos!

Em São Paulo, no 1T14, tivemos as piores vendas de imóveis novos em 11 anos, no entanto, esta “manchete” não foi divulgada por ninguém (exceção deste blog e do www.bolhaimobiliaria.com), está sendo omitida por todos, apesar de ser claramente uma informação extremamente importante.

Mais absurda que a situação acima, é o fato de tentarem vender a ideia de que porque houve um crescimento em vendas e lançamentos em Março/2014 na comparação com Fevereiro/2014 isto é um sinal de recuperação. O SECOVI SP, que está se utilizando deste discurso em seu relatório mensal de Março/2014, sabe muito bem que temos efeito de sazonalidade e que esta comparação é inválida. Fazendo uma analogia, é o mesmo que dizer que as vendas de Natal do varejo foram as melhores do ano em 2.013, só para esconder que foram as piores vendas de Natal dos últimos 11 anos, não faz nenhum sentido. Quer piorar ainda mais? Em jan/14 as vendas cresceram, depois caíram quase 50% em Fev/14 e a queda em Mar/14 foi de 57%, todos na comparação com mesmo mês de ano anterior, que é o correto em virtude da sazonalidade, ou seja, a situação está é piorando e o SECOVI SP anunciando como se fosse recuperação!

Segue link com balanço do 1T13 feito pelo próprio SECOVI SP que contém informação das vendas do primeiro trimestre, desde 2.004 até 2.013. Vejam na página 30 do link abaixo, as vendas em milhares de unidades, a cada ano, até 2.013:

http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/balancomercado-1trimestre2013.pdf

Agora, no segundo link, ao final do documento do SECOVI SP, a informação sobre as vendas totais no 1T14:

http://www.secovi.com.br/noticias/mercado-de-imoveis-novos-mostra-sinais-de-recuperacao/7828/

Juntando as informações que constam acima, temos que as vendas de imóveis novos no 1T14 em São Paulo foram as piores desde 2.004, ou ainda, foram as piores de toda a série histórica, pois não localizei informações anteriores a 2.004. Segue o gráfico com base nos dados do SECOVI SP que constam nos links acima:

É graças a uma desinformação extremamente elevada que hoje temos, anunciados em apenas um site, entre imóveis novos e usados em São Paulo, de 3 e 4 dormitórios, o suficiente para mais de 10 anos de vendas de imóveis novos mais usados (utilizando os números de vendas informados por SECOVI SP e CRECI SP), sendo que o SECOVI SP e o CRECI SP continuam informando como se tivessemos uma situação de “normalidade” e até de “otimismo” como no caso acima quanto a vendas de imóveis novos em Março/14.

Para acessar a evidência do que consta no parágrafo anterior, além de diversas outras sobre quedas em preços reais, superoferta e outros assuntos que comprovam nossa bolha imobiliária, nas mais diversas cidades, com links para todas as fontes, acesse:

www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i

Até o próximo post!

Convidados, Geral

Bolha imobiliária SP – usados: queda de vendas e preços em Jan/14

10 de abril de 2014

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Bolha imobiliária SP – usados: queda de vendas e preços em Jan/14:

Segue abaixo a pesquisa do CRECI SP, realizada com mais de 400 imobiliárias, referente a vendas de imóveis usados em São Paulo no mês de Janeiro/2014 (última pesquisa divulgada):

http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2014/pesquisa_capital_janeiro_2014.pdf

Resumo aqui as informações principais, que extrai deste relatório e comparei com anteriores do CRECI SP:

O preço médio do M2 em São Paulo teve queda de 2,74%.

Este mês de Janeiro/2014 foi o segundo pior desde 2.008 quanto a vendas, vejam abaixo:

Para quem acha que a situação acima foi um caso isolado, em que o mês de Janeiro casualmente teve um desempenho pior ao longo dos anos, vamos rever os resultados anuais:

Pelo que podemos observar, as vendas de 2.012 e 2.013 já foram muito inferiores a de anos anteriores e começamos o ano de 2.014 com resultado ainda pior…

Como o segmento imobiliário esconde a realidade?

No próprio relatório do CRECI SP, fazem a comparação entre meses seguidos, sem respeitar sazonalidade. Além disto, nunca fazem comparações entre os anos, para evitar que as pessoas percebam que as vendas caíram muito nos últimos anos e não permitem que as quedas nos preços médios do M2 sejam divulgadas, só divulgam quando preço médio sobe. Por fim, mas não menos importante, ignoram por completo a super-oferta de imóveis novos mais usados na cidade (em São Paulo, a oferta de 3 e 4 dormitórios em apenas 1 site é o suficiente para mais de 10 anos de vendas).

Pelo que podemos observar, o esforço de desinformação do segmento imobiliário para esconder a bolha imobiliária em São Paulo é enorme! Vamos ver até quando conseguirão esconder o óbvio e como irão se justificar quando a verdade aparecer…

Até o próximo post!

Convidados, Geral

Bolha Imobiliária SP: vendas de imóveis novos caem 50% em Fevereiro

9 de abril de 2014

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Bolha imobiliária SP: vendas de imóveis novos caem 50% em Fevereiro/14:

Sugiro a leitura do link abaixo, sobre a queda de 50% na venda de imóveis novos em São Paulo em Fevereiro/2014:

http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/2014-04-08/bolha-imobiliaria-venda-de-imoveis-cai-quase-50-em-sao-paulo.html

Agora, recapitulando sobre a evolução da bolha imobiliária em São Paulo:

Segundo pesquisa da Lopes Inteligência Imobiliária em 2.012, aproximadamente 40% das vendas de imóveis novos eram para investidores na cidade de São Paulo (link: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1358961-quase-40-dos-compradores-de-imoveis-em-sp-sao-investidores.shtml). Adicionalmente, as vendas na planta predominam em São Paulo, representando 80% do total (fonte: relatórios mensais do SECOVI SP) e sabemos que destas vendas na planta, uma parcela relevante não se concretiza (“vendas” para “compradores” que não tem condição de adquirir no ato da entrega do imóvel, gerando distratos de mínimo de 20% até mais de 60% das vendas brutas segundo relatórios trimestrais das construtoras = créditos podres para simular demanda aquecida e gerar crescimento artificial de preços, para detalhes sobre o subprime brasileiro, veja www.defendaseudinheiro.com.br/desmascarando-a-bolha-imobiliaria-no-brasil).

Já em 2.013, constatamos uma super-oferta de imóveis novos, em especial, de 3 e 4 dormitórios. Se observarmos hoje, só a oferta do site www.imovelweb.com.br para imóveis de 3 e 4 dormitórios na cidade de São Paulo equivale a mais de 10 anos de vendas de imóveis novos mais usados (ver www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i para cálculos e links de referências). Uma das consequências desta super-oferta, foi a queda de 17% nos preços dos imóveis de 3 dormitórios na cidade de São Paulo no 1T13, segundo pesquisa da Embraesp junto a construtoras (link:http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html). Além desta queda de preços registrada, temos diversos depoimentos de quem comprou na planta e no ato da entrega a construtora vendia mais barato, afinal, temos “descontos” relevantes anunciados pelas construtoras o tempo inteiro, como a promoção da Even com descontos de até 40% que ocorreu recentemente. Para depoimentos de investidores que tiveram prejuízo, não só em São Paulo, mas em diversas cidades, acessem: www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria.

Qual foi a reação do segmento imobiliário quanto a super-oferta e queda de preços acima? Triplicaram o recorde de 10 anos para os lançamentos e vendas de imóveis de 1 dormitório em São Paulo no 1S13(fonte: relatório do SECOVI SP do 1S13), mas 80% destas vendas foram meras transferências de estoque, para investidores que compraram na planta e esperam alugar na entrega do imóvel, daqui a alguns anos (leia sobre pesquisa da Folha de São Paulo neste link: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1355571-apartamento-de-um-dormitorio-torna-se-nicho-de-investidores.shtml), quando a oferta de imóveis de 1 dormitório também triplicará (para detalhes sobre cálculos e referências, ver: www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo).

A formula acima, fez com que tivéssemos um recorde histórico de vendas de 1 dormitório para investidores em 2.013, mas novamente, gerando super-oferta perceptível por todos, tanto que ainda no 1S13, tivemos redução de 23% nos preços de imóveis usados de 1 dormitório em São Paulo, segundo pesquisa do CRECI SP (link:http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml).

Uma vez que a “fórmula mágica” das vendas em larga escala de 1 dormitório em 2.013 para investidores já havia se esgotado, em 2.014 foi a vez do segmento imobiliário apelar para os “quitinetes milionários”: imóveis de 35 M2 que eram anunciados por preços superiores a R$ 1 milhão! Desta vez, fizeram propaganda usando a revista Veja SP, mas o ponto curioso, foi que na própria “matéria” desta revista, a maioria das unidades “vendidas” foram para corretores (apenas 1 corretor “comprou” 8 unidades), seguida por investidores e como exceção, os consumidores finais. Para mais detalhes, ver o link: http://vejasp.abril.com.br/materia/a-quitinete-de-1-milhao-de-reais

Mesmo com a apelação quanto a vendas fictícias de quitinetes para corretores, ainda assim o resultado total de Fevereiro/2014 quanto a imóveis novos em São Paulo foi 50% pior do que em Fevereiro/2013, conforme consta no primeiro link deste documento. Se considerarmos que em 2.013 o Carnaval foi em Fevereiro e que em 2.014 o Carnaval foi em Março, ou seja, tivemos mais dias úteis para vendas em Fevereiro/2.014, concluímos que o resultado deste ano, na prática, foi pior ainda!

Pois é, em uma rápida análise das informações que constam acima, podemos constatar que o segmento imobiliário está cada vez mais acuado pela bolha imobiliária, até mesmo na cidade de São Paulo, que eles tentam preservar a qualquer custo.

Qual será a saída para o segmento imobiliário continuar escondendo a bolha imobiliária em São Paulo? Será que eles irão inventar imóveis no “The SIMS”, com ZERO M2 real, mas que custarão alguns milhões de Reais, tendo “artigo” em revista para falar sobre o “sucesso” desta nova modalidade e as vendas que estão ocorrendo para os donos de construtoras? Considerando-se que o senso de ridículo já foi esquecido pelo segmento imobiliário há muito tempo, tudo é possível…

Até o próximo post!

Convidados, Geral

Mitos e verdades da bolha imobiliária Parte I

18 de março de 2014

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Mitos e verdades da bolha imobiliária Parte I:

Segue o estudo:

REFERÊNCIAS:

“DÉFICIT HABITACIONAL”:

IPEA – déficit habitacional cresceu no caso da menor renda: segundo este levantamento oficial feito pelo IPEA para o período de 2.007 a 2.012, o déficit habitacional cresceu: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,deficit-habitacional-cresce-na-baixa-renda-apura-o-ipea,170824,0.htm

IBGE – renda familiar e total de famílias em São Paulo: acessar site do IBGE (www.ibge.gov.br ), página Banco de Dados, Cidade de São Paulo e depois Censo 2.010 e informações sobre distribuição de renda familiar. Dados foram agrupados para viabilizar apresentação gráfica e compreensão. Sobre o total de famílias (consideradas 3,6 M de famílias em São Paulo neste estudo), foi considerado o número do IBGE do censo de 2.010 e acrescentando um crescimento vegetativo de 1% ao ano.

Imovelweb – número de ofertas com base nos preços ou número de dormitórios: acessado o site www.imovelweb.com.br e feita consulta para apartamento padrão e para casa sobrado padrão, agrupando quanto a faixas de preços e de forma independente, também quanto a número de dormitórios. Esta consulta foi realizada em 15/Março/2014, logo consultas realizadas em quaisquer outros períodos apresentarão resultados diferentes.

IMPORTANTE: o cálculo realizado para estimar o mercado potencial de 1ª compra para imóveis acima de R$ 500 mil em São Paulo, é extremamente conservador, ou seja, favorável ao mercado imobiliário, em virtude dos seguintes fatores: a) foi considerado que apenas um site teria todas as ofertas de imóveis novos e usados da cidade de São Paulo ; b) o salário mínimo teve crescimento muito maior do que a renda de quem recebe salários maiores, logo, atualmente o percentual de famílias com mais de 20 salários mínimos deve ser ainda menor do que era em 2.010 ; c) embora tenha sido considerado crescimento vegetativo de 1% ao ano no número de famílias, temos pesquisas apontando êxodo de São Paulo nos últimos anos ; d) o percentual de 73% de famílias que teriam imóvel próprio em 2.012 deve ter crescido ao longo de 2.013 e especialmente para famílias com renda de mais de 20 salários mínimos este percentual deve ser muito mais elevado do que a média geral que foi considerada ; e) assumi que todas as famílias teriam interesse em comprar imóvel, quando nesta faixa de renda, se não tem muitas vezes é por opção (prefere ficar no aluguel por questões como mobilidade, custo versus benefício, etc.).

Gráfico com evolução das vendas de imóveis usados em São Paulo: as informações sobre volume de vendas foram extraídas de relatórios do CRECI SP desde 2.008. Não capturei dados anteriores, pois em Janeiro/2008 existe observação sobre mudança nos critérios da pesquisa, informações anteriores não seriam comparáveis. Consideradas as quantidades projetadas que constam no relatório. A pesquisa do CRECI SP envolve mais de 400 imobiliárias na cidade de São Paulo. Para acessar as pesquisas, ir até o site do CRECI SP (www.crecisp.gov.br) e depois selecionar “Página Oficial”, “Pesquisas publicadas do mercado imobiliário” e a partir daí, acessar os relatórios da Capital de cada mês e procurar pela informação sobre vendas projetadas.

Sobre as vendas de imóveis usados por tipologia, foram calculadas também com base nos relatórios do CRECI SP de 2.013, multiplicando-se as quantidades projetadas em cada mês pelos percentuais por tipologia, que também constam nestes relatórios.

Informação de que o SECOVI SP não considera o estoque de imóveis das construtoras com mais de 36 meses, consta no item “Glossário”, na última página do relatório mensal do SECOVI SP sobre os resultados do mercado imobiliário. Informação de que mais de 80% das vendas realizadas se referem a lançamentos consta no próprio relatório mensal do SECOVI SP também. Já a informação sobre as quantidades vendidas de imóveis novos para cada tipologia no ano de 2.013 foi extraída deste endereço: http ://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado /

A reportagem abaixo fala sobre o nível de vendas para investidores em São Paulo: em 2.012 pesquisa da Lopes Inteligência Imobiliária apontou que 40% das vendas eram para investidores, enquanto uma pesquisa da Folha de São Paulo feita no 1S13 apontava que 80% das vendas de 1 dormitório eram para investidores. Segue o link: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1358961-quase-40-dos-compradores-de-imoveis-em-sp-sao-investidores.shtml

Com base em todas as informações acima, foram feitos os cálculos relacionados à tabela que contém : a) oferta de imóveis por tipologia, extraída diretamente do site Imovelweb, sem nenhuma alteração ; b) quantidades totais vendidas de imóveis usados em 2.013 seguindo a somatória por tipologia que consta nos relatórios, somado a quantidade de vendas de imóveis novos para compradores finais, considerando 70% do total constante no relatório do SECOVI SP para imóveis de 2 a 4 dormitórios (assumido 30% de venda para investidores, menos que os 40% apurados em pesquisa da Lopes em 2.012) e 20% do total de vendas de 1 dormitório (assumindo que 80% das vendas de 1 dormitório em 2.013 foram para investidores, de acordo com pesquisa da Folha de São Paulo do 1S13) ; c) Anos de oferta em relação a vendas históricas: divisão de a) por b).

Super-oferta de imóveis no Brasil:

Segundo pesquisa da Geoimóveis, o estoque de imóveis novos em Salvador equivale a 25 meses de vendas, o recorde do Brasil. Na mesma notícia, a informação que Curitiba tem estoque de imóveis correspondente a 23 meses, o segundo maior do país: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

Notícia de Dez/2013 – em Brasília, estoque 30% maior que 2 anos atrás, apesar de queda de 50% nos lançamentos de 2.012 para 2.013 e de descontos de até R$ 300 mil em imóveis prontos: http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

Informação de que em São José dos Campos, a oferta de imóveis para alugar cresceu 300%: http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html

Na notícia a seguir, a informação de que imóveis novos em BH tem tido inadimplência de condomínio de até 50% causada por investidores que compraram na planta sem ter condições financeiras de contrair empréstimo no ato da entrega do imóvel e sequer conseguem pagar condomínio. Super-oferta na mão de investidores novamente: http://www.hojeemdia.com.br/noticias/economia-e-negocios/atraso-no-pagamento-de-condominio-chega-a-10-em-belo-horizonte-1.219820

Para entender a super-oferta de imóveis de 1 dormitório em São Paulo, com links para pesquisas e notícias relacionadas, ver o trabalho anterior: www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo

Nesta notícia, a informação que o número de imóveis vagos aguardando locação mais do que dobrou: http://m.jconline.ne10.uol.com.br/t320/noticia/economia/pernambuco/noticia/2013/04/28/81174

Aumento de 600% na oferta de imóveis comerciais em Curitiba: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1424276&tit=O-grande-salto-dos-imoveis-corporativos

Aqui temos as informações sobre super-oferta de imóveis para alugar na cidade de Florianópolis e nos Estados do RS, SP e PR: http://www.ndonline.com.br/florianopolis/noticias/141217-oferta-de-imoveis-para-locacao-cresce-50-na-grande-florianopolis.html

Neste artigo, o NRE (Núcleo Real Estate) da Poli-USP, informa a existência de super-estoques de imóveis novos para vender em algumas cidades do país, incluindo Manaus e Vitória, mencionados neste item do trabalho: https://www.consorciodeimoveis.com.br/noticias/mercado-imobiliario-2014-confira-algumas-perspectivas

A situação crítica quanto aos super-estoques já acontece há um bom tempo. Segue notícia do G1 Globo, de levantamento feito por consultoria no final de 2.012, onde na somatória de todas as construtoras, o estoque de imóveis em unidades havia mais do que dobrado: http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html

Sobre a super-oferta de imóveis novos em várias cidades, de diversas construtoras diferentes, também pode ser comprovado através dos depoimentos do ReclameAqui que constam nas referências do mito “Preços dos imóveis nunca caem”.

Nesta reportagem da edição impressa da Exame, a confirmação textual quanto a bolha imobiliária dos imóveis comerciais, através de diversas evidências quanto a super-oferta: http://exame.abril.com.br/revista-exame/edicoes/1060/

“PREÇOS DOS IMÓVEIS NUNCA CAEM”:

Em Brasília, queda de 35,5% nos preços de lançamentos na comparação de 2.013 com 2.012, além de outra notícia falando sobre queda de até 30% no preço dos imóveis no ato da entrega e uma terceira que comenta sobre “descontos” de até R$ 300 mil:

www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

Queda de 25% nos preços de imóveis novos no ato da entrega em São José dos Campos:

http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

Queda relevante de preços de imóveis novos em Natal, na entrega mais barato que na planta:

http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

Em Curitiba, duas notícias sobre “descontos” praticados por construtoras, que subiram de 30% em Fev/2013 para 35% em Nov/2013: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279 http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1426349&tit=Gigantes-do-setor-saem-de-fininho

Segue notícia sobre queda de 15% nos preços de imóveis em Goiânia, após fortes quedas em vendas:

Abaixo, notícia sobre a terceira queda consecutiva de preços de imóveis em Recife:

http://www.diariodepernambuco.com.br/app/noticia/economia/2013/04/03/internas_economia,432110/precos-dos-imoveis-no-recife-apresentam-terceira-queda-consecutiva.shtml

Notícia sobre quedas de preços em 7 capitais durante o segundo semestre de 2.012:

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

Seguem abaixo 4 notícias sobre quedas de preços de imóveis em São Paulo, são situações diferentes umas das outras quanto a número de dormitórios, período, novo ou usado, etc. (tem muito mais que isto disponível na mídia, tem sido uma constante para São Paulo):

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml

http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,preco-de-imovel-novo-recua-pela-1-vez-em-quatro-anos,152741,0.htm

http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

“Descontos” de até R$ 80 mil em Salvador: http://www.correio24horas.com.br/detalhe/noticia/descontos-em-imoveis-chegam-a-ser-de-ate-r-80-mil-em-promocoes/?cHash=4f67727a643ac5057e1354a79606b958

No Espirito Santo, imóveis com “descontos” de até R$ 400 mil:

http://webclipping.mile4.com.br/webclipping/visualiza.php?cd=17370

“Liquidação” nos preços dos imóveis em Belo Horizonte. Matéria do jornal impresso “O tempo”, segue link que contém esta notícia:

http://observadordomercado.blogspot.com.br/2014/03/estouro-da-bolha-provoca-fenomeno.html

Segue abaixo link com uma lista de depoimentos do ReclameAqui, onde compradores de imóveis viram as construtoras vendendo no ato da entrega do imóvel, mais barato do que eles pagaram na planta. Estes depoimentos incluem diversas cidades e construtoras, imóveis residenciais (grande maioria), comerciais e terrenos:

www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria

Queda nos preços de alugueis de imóveis comerciais em São Paulo e outras cidades:

http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,aluguel-de-escritorio-em-sp-caiu-pela-1-vez-em-quase-dez-anos,1128094,0.htm

Notícia sobre bolha imobiliária dos flats, onde o preço disparou, dobrando em 5 anos e depois voltando para um preço inferior ao do início:

http://web.archive.org/web/20090322201140/http://veja.abril.com.br/vejasp/especial_guia_imobiliario/p_124.shtml

“PLENO EMPREGO, RENDA MAIOR E CRÉDITO BARATO”:

Gráfico que compara renda per capta, preço de venda e aluguel do M2: Dados sobre evolução da renda real (descontada inflação) extraídos de relatório PED (pesquisa de emprego e desemprego) do DIEESE, da região metropolitana de São Paulo, conforme link abaixo (utilizada TABELA 09, que disponibiliza arquivo protegido do Excel e capturada a coluna “Renda dos ocupados”, calculando variação anual): http://www.dieese.org.br/analiseped/mensalSAO.html. Informações sobre preço do M2 para venda e aluguel extraídas do site Zap, selecionando a cidade de São Paulo e as opções de “Venda” e “Aluguel”, sendo que foram extraídos os dados referentes a variação acumulada até Dezembro de cada ano que consta no gráfico apresentado. Abatido o percentual de inflação (IPCA) de cada período: http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/.

Gráfico com dados da inflação nos últimos anos:utilizado o índice de inflação oficial do Brasil, o IPCA, calculado pelo IBGE.

Abaixo, informações sobre o aumento no juro para crédito imobiliário e maiores restrições que obrigam CEF a desacelerar concessão de créditos: http://blogs.estadao.com.br/no-azul/2014/02/27/com-alta-do-juro-brasileiro-aumenta-em-12-meses-o-prazo-de-financiamento-de-imoveis /. http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2014/03/1420926-caixa-vai-frear-ritmo-de-aumento-de-emprestimos.shtml

Notícia de que as quedas em vendas e paralisação da construção, causada por super-estoque de imóveis equivalente a 25 meses de vendas, levou a aumento de quase 50% no desemprego em Salvador, que saiu de 6,4% em Ago/12 para 9,4% em Ago/13 segundo o IBGE: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

Pela sequencia de notícias abaixo, vemos que primeiro o preço dos imóveis novos entregues em São José dos Campos despencou 25%, depois investidores no desespero para não terem perda imediata colocaram imóveis para alugar e oferta de aluguel aumentou 300% e por fim, em virtude desta claríssima super-oferta, estão diminuindo muito os lançamentos e informando que isto irá gerar um alto volume de desemprego na cidade: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html. http://www.ovale.com.br/2.621/empresarios-da-construc-o-civil-temem-corte-de-empregos-com-a-retrac-o-do-mercado-1.502639

Sobre a queda de 50% nos lançamentos em unidades em Brasília em 2.013: http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

Notícia sobre queda de lançamentos em São Paulo: (Estadão – Radar Imobiliário – 23/02/2014): De acordo com dados coletados pela Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), 413 unidades na planta foram colocadas à venda na capital paulista durante o mês, o que representa queda de 37,42% em relação ao mesmo período de 2013. Esse também é o mais baixo número verificado pelo levantamento em cinco anos e o terceiro pior resultado da última década, à frente somente de 2006 e de 2009.

Informação de que em Curitiba algumas grandes construtoras estão fugindo da cidade em função dos SUPER-ESTOQUES: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1426349&tit=Gigantes-do-setor-saem-de-fininho

“NÃO TEMOS BOLHA PORQUE NÃO HÁ SUBPRIME IDÊNTICO AO DOS EUA”:

Mais detalhes sobre bolhas imobiliárias dos EUA e Espanha comparadas a Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-a-brasileira-voce-acredita-parte-2/

Infográficos com evidências sobre a bolha imobiliária brasileira e o esquema de subprime Brasil: www.defendaseudinheiro.com.br/desmascarando-a-bolha-imobiliaria-no-brasil

Até o próximo post.

Filmes

Vídeo: Para nossa coleção sobre bolha imobiliária

10 de dezembro de 2013

Sugestão do nosso colega investidor, Afonso:

”
http://aclassealta.com/bolha-imobiliaria/?ref=D1330586L

Enviado pelo cara do livro negro dos imóveis, mas não é dele.
“

Para mais posts sobre bolha imobiliária no Brasil, acesse:
http://defendaseudinheiro.com.br/tag/bolha-imobiliaria

Até o próximo post.

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