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    7 verdades e mitos sobre os Fundos de Investimento Imobiliário

    18 de julho de 2019

    Vale a pena investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FII)?

    FII pode ser uma Opção interessante de diversificação, produtos são acessíveis e geram rendimentos isentos a pessoas físicas. Confira para quais investidores são indicados

    O FII é um produto financeiro que voltar a ficar cada vez mais em evidência. Os fundos imobiliários são interessantes para quem pretende ganhar dinheiro com a renda de aluguéis e a compra e vende de imóveis, porém, em vez de se arriscar a gerir os ativos sozinho, prefere comprar cotas de um fundo de investimento e delegar o trabalho para terceiros.

    Estes fundos estão em alta em tempos de Selic em seu menor patamar histórico — 6,50% ao ano —, sinal de que os investidores estão buscando alternativas aos juros mais baixos da renda fixa e também reflexo de uma expectativa de melhora do setor imobiliário.

    Conforme a CVM – Comissão de Valores Mobiliários, órgão regulador do mercado de capitais brasileiro, o patrimônio dos fundos imobiliários (listados ou não na B3) ultrapassou os R$ 102 bilhões em maio, dado mais recente, o que representa um aumento de 27% sobre o mesmo período do ano passado.

    “Os fundos imobiliários têm atraído cada vez mais investidores porque, além de serem acessíveis, geram rendimentos isentos. É uma boa opção para quem gosta do setor imobiliário e não tem recursos para comprar um imóvel físico por conta própria. Eles também são uma opção interessante de diversificação para os pequenos investidores”, explica Ricardo Humberto Rocha, professor de finanças do Insper.

    Aplicar em fundos imobiliários, porém, exige conhecimento. Embora sejam menos voláteis do que as ações, eles também têm cotas negociadas em bolsa. Veja a seguir sete mitos e verdades sobre os fundos imobiliários que vão tirar todas as suas dúvidas sobre o investimento.

    VERDADE: Fundos imobiliários são renda variável

    Sim, os fundos imobiliários são negociados em bolsa e seus preços variam conforme a oferta e a demanda. Assim como outros fundos de investimento, os FIIs são espécies de condomínios de investidores. Um gestor especializado reúne os recursos aplicados por todos os participantes do fundo e se encarrega de aplicá-los e fazê-los render.

    A diferença é que os fundos imobiliários aplicam em bens como galpões, shopping centers, edifícios comerciais e até hospitais. Eles também podem investir em títulos financeiros e ativos relacionados ao mercado de imóveis, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

    Quando você aplica em um fundo imobiliário, você está comprando cotas que representam sua participação no todo (nos bens ou nos títulos do FII). Mas como ou onde você adquire essas cotas?

    Os FII funcionam como se fossem um condomínio fechado — quando o fundo é lançado, a administradora vende as cotas em uma oferta inicial. Se a demanda for alta, ela pode fazer uma segunda oferta — chamada de “follow on”.

    Se você não comprou as cotas nas ofertas da administradora, para se tornar participante do fundo depois disso, precisa comprar as cotas de outro investidor que queira vendê-las no chamado mercado secundário — a bolsa de valores (B3). É uma operação bastante semelhante à compra e venda de ações e precisa da intermediação de uma corretora de valores.

    MITO: Os fundos imobiliários são muito caros

    Os fundos imobiliários são acessíveis. O valor mínimo vai variar de fundo a fundo, mas você consegue investir a partir de R$ 100, por exemplo. Por outro lado, os fundos imobiliários têm custos que não podem ser ignorados. Você tem que estar ciente disso antes de fazer a sua aplicação.

    Assim como em outros fundos de investimento, há a incidência de taxa de administração — um percentual anual cobrado sobre o patrimônio administrado. Também pode haver cobrança de taxa de performance — um percentual sobre o lucro obtido caso ele seja superior ao indicador de referência, que costuma ser o Ifix, o índice de fundos de investimento imobiliários da B3, que consolida os ativos mais negociados.

    A taxa de performance não é necessariamente ruim. Ela estimula o gestor e sua equipe a atingirem um bom resultado, ou seja, a conseguirem um bom lucro para o fundo. Assim, eles serão remunerados por isso. Logo, se você está pagando taxa de performance, significa que o fundo ganhou mais dinheiro do que o objetivo e que você provavelmente recebeu rendimentos mensais ou semestrais interessantes.

    Não se esqueça também das despesas com a corretora de valores, como as taxas de custódia e de corretagem, um valor fixo cobrado a cada ordem de compra ou venda. Esses custos vão variar de instituição a instituição, então, pesquise.

    VERDADE: Posso ter rendimento mensal ao comprar cotas

    A CVM determina que 95% dos lucros auferidos pelos fundos imobiliários sejam distribuídos aos investidores semestralmente. Na prática, muitos desses fundos pagam esses valores todos os meses. A informação sobre os rendimentos mensais ou semestrais deve ser lida nas regras do FII antes de você comprar as cotas. É importante você saber que o valor dos rendimentos pode variar — no período que o fundo tiver mais lucro, vai pagar mais, e vice-versa.

    “O investidor que tem foco no longo prazo pode pegar os yields [rendimentos] dos fundos imobiliários e reinvestir, comprando mais cotas. Lá na frente, ele vai ter uma participação maior no FII e, consequentemente, vai receber yields maiores para reforçar sua aposentadoria”, sugere Rocha, do Insper.

    Também é possível lucrar com a variação das cotas. Imagine que uma nova estação de metrô foi inaugurada ao lado de um shopping center que está na carteira do seu FII. A mudança provavelmente deve ampliar a circulação de pessoas no local e, consequentemente, a procura por lojas. E, diante da valorização do empreendimento, a tendência é que o valor das cotas também suba — quem investiu anteriormente poderá, então, vender sua participação no fundo por um preço maior do que comprou e embolsar o lucro.

    MITO: Os dividendos são taxados

    Os fundos imobiliários não pagam Imposto de Renda ao vender os imóveis de suas carteiras e o ganho é distribuído aos cotistas (dividendos) também isento para pessoas físicas, desde que sejam respeitadas três condições: o cotista beneficiado tenha menos do que 10% das cotas do fundo; o fundo tenha no mínimo 50 cotistas; e as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

    O benefício é importante porque, como não há cobrança de imposto no pagamento de rendimentos, você recebe mais e, consequentemente, tem mais dinheiro para reinvestir no fundo. Do lado do gestor, a isenção de imposto na venda dos imóveis do fundo amplia o lucro do produto e ajuda na estratégia.

    Mas atenção: se você decidir vender suas cotas, estará sujeito à cobrança de 20% de Imposto de Renda sobre o ganho de capital — numa operação de venda de ações (com exceção de day trade), por exemplo, a alíquota corresponde a 15%.

    A estrutura de remuneração e a isenção de imposto para as pessoas físicas são uma combinação interessante dos fundos imobiliários, segundo analistas. Nem todos os fundos têm a mesma capacidade de entregar resultado, mas a classe como um todo tem bom potencial de ganho em 2019, afirma Daniel Linger, estrategista da RB Investimentos, da gestora RB Capital.

    Ele destaca três fatores-chave para o otimismo com os FIIs neste ano: o cenário econômico favorável à valorização de ativos imobiliários; o maior conhecimento do produto pelos investidores; e a maior quantidade de fundos disponíveis no mercado. Existem cerca de 180 FIIs no mercado brasileiro atualmente. Desse total, 92 fazem parte do índice IFIX.

    VERDADE: É preciso diversificar a carteira

    Como qualquer investimento, ao aplicar em fundos imobiliários, você também deve diversificar. É possível fazer isso de duas formas: a primeira é montando uma cesta com diferentes tipos de FIIs — alguns podem investir em galpões comerciais, outros em shoppings e outros apenas em LCI e CRI, por exemplo. A segunda é adquirindo um fundo imobiliário que compra cotas de outros FIIs.

    “Independentemente da estratégia adotada, é importante que o investidor esteja ciente dos ativos que compõem a carteira de seus fundos imobiliários. São eles que vão gerar o lucro do fundo e, consequentemente, sua remuneração lá na frente”, diz Gustavo Bueno, diretor da área de análise de FIIs da XP Investimentos.

    “Tudo faz a diferença. Em fundos que investem em imóveis comerciais alugados, por exemplo, você precisa saber se os contratos de aluguel são típicos (de cinco anos, com renovação a cada três anos) ou atípicos, que podem durar muito mais tempo, como 15 anos”, explica Bueno.

    No caso de agências bancárias, por uma tendência de inovação no sistema bancário, o diretor da XP ressalta que o número de agências físicas tende a diminuir, fazendo com que alguns contratos de locação não sejam renovados. Desta forma, em meio à identificação de novos tipos de locatários para os imóveis, pode haver vacância. “Se não tiver locatário, não tem aluguel. Isso afeta a remuneração do fundo.”

    MITO: A experiência do gestor não faz diferença

    A consistência dos pagamentos dos aluguéis e a potencial valorização das cotas de um FII dependem de quem é o locatário(s), do risco de vacância, da localização, da qualidade do imóvel, entre outros critérios. Assim, o retorno está diretamente ligado à qualidade dos ativos e do gestor. Os fundos imobiliários que têm um bom gestor tendem a ter melhor desempenho.

    “Você deve pesquisar o histórico do gestor e ler as lâminas e prospectos do fundo para saber tudo o que ele pode fazer. Os cotistas têm poder. Eles podem participar de assembleias de imóveis, por exemplo, e o gestor precisa da autorização deles para fazer algumas operações”, diz Rocha, do Insper.

    O professor sugere que o pequeno investidor não concentre grande parte de seus investimentos em fundos imobiliários, mesmo que ele tenha um perfil arrojado. “Você não deveria ter mais do que 30% da sua carteira em um único ativo, qualquer que seja ele. Separe um percentual para ativos de risco, se você for moderado ou arrojado, mas ele deve ser a menor fatia das suas aplicações.”

    VERDADE: Investir em FII tem riscos comuns aos de ações

    Qualquer aplicação envolve riscos, especialmente em um produto de renda variável — negociado em bolsa. No caso dos fundos imobiliários, existem três riscos principais. O primeiro deles envolve duas possibilidades: a vacância, quando os imóveis do fundo ficam desocupados, e a inadimplência, quando os inquilinos não cumprem seus compromissos e ficam sem pagar os aluguéis. Em ambos os casos, o lucro do fundo diminui e a quantia que você recebe de dividendos também.

    O segundo risco principal dos FIIs é o de desvalorização das cotas. Os bens do fundo podem sofrer uma queda de valor, seja por fatores macroeconômicos, como um desaquecimento no mercado imobiliário e uma diminuição no preço dos imóveis no geral, seja por fatores específicos, como degradação da região ou más condições de conservação da propriedade.

    O terceiro risco é o de liquidez. É mais fácil comprar ou vender cotas de um fundo imobiliário do que uma casa ou um apartamento. Mesmo assim, o volume de operações ainda não é tão expressivo quanto os negócios com ações. Você pode ter que vender suas cotas por um preço mais baixo para conseguir reaver seu dinheiro, dependendo do fundo escolhido. Por isso, prefira aqueles do Ifix, especialmente se seu objetivo não for o longo prazo.

    “Os FIIs são aconselhados para investimento de médio e longo prazo em função da volatilidade na cotação das cotas. Porém, a relação entre retorno e volatilidade de longo prazo joga a favor do investidor”, diz Linger, da RB Investimentos. “As cotas dos FIIs são negociadas na B3, ou seja, podem ser vendidas a qualquer hora. A liquidez, no entanto, varia de fundo a fundo. O volume negociado vem aumentando semana a semana.”

    O estrategista alerta para o fato de que fundos que aplicam em títulos do setor imobiliário — LCI e CRI — podem ter retornos menores do que os que têm imóveis próprios por causa do baixo patamar da Selic. No entanto, eles são interessantes para diversificar a sua carteira.

    E você, o que pensa a respeito?
    Deixe a sua opinião.

    Até o próximo post.

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    Nada vai segurar o boom imobiliário??

    29 de novembro de 2018

    O fundador e presidente do conselho de administração da Cyrela, Elie Horn, acredita que o setor vai viver uma virada de mesa a partir do ano que vem.

    Elie Horn da Cyrela: Nada vai segurar o boom imobiliário

    Após a fase mais dura da crise imobiliária que culminou no estouro da bolha imobiliária e derrubou a construção civil, um dos empresários mais emblemáticos do setor, Elie Horn da Cyrela, vê a aproximação de um “novo boom imobiliário” no País. “Só gostaria que esse boom não fosse tão grande quanto no passado”, ele diz. O mesmo acredita que, com a retomada da economia e com uma solução para a devolução de imóveis, que está em fase final de tramitação no Congresso, o setor vai viver uma virada de mesa a partir do ano que vem.

    A companhia já sente os efeitos da recuperação do País e acumula em torno de R$ 800 milhões em vendas de outubro a novembro de 2018. “Há muito tempo não tínhamos esse sabor. É muito gostoso ter clientes na porta, vender e assinar contratos”, diz o empresário de 74 anos.

    A incorporadora lançou neste ano uma nova marca, a Vivaz, com foco em empreendimentos populares, dentro do programa federal de habitação Minha Casa Minha Vida, que deve responder por 30% dos novos projetos nos próximos cinco anos.

    O otimismo de Horn com o setor se estende ao futuro governo, cuja equipe econômica ele classifica como “sensacional”. O empresário é próximo do futuro ministro da Economia, Paulo Guedes, com quem chegou a fazer negócios.

    Os dois investiram juntos, há cerca de dois anos, na criação da Hospital Care, empresa voltada para a compra e administração de hospitais no País. Os aportes foram feitos pelo fundo Abaporu, da família Horn, e pela gestora Bozano Investimentos, da qual Guedes era sócio e de onde agora está se desligando para assumir o cargo público a partir de janeiro. Embora ele continue indo diariamente à Cyrela, Horn se afastou das tarefas executivas do dia a dia e passou o bastão da presidência para os filhos Raphael e Efraim.

    Ele está fazendo um tratamento contra o Mal de Parkinson, doença que o acomete há quase seis anos. Mas a maior parte do seu tempo está voltada para a prática do judaísmo, da filantropia e para reuniões com outros empresários em busca de doações para causas sociais.

    Em parceria com Rubens Menin, controlador da MRV, Horn lançou neste mês a ONG Bem Maior, que atuará na conscientização e na mobilização da sociedade civil para fomentar ações sociais.

    A meta do movimento é dobrar a participação das doações empresariais em relação ao PIB brasileiro nos próximos dez anos, passando de 0,2% para 0,4%.

    O próprio empresário está puxando a fila, e já anunciou o compromisso de doar em vida 60% de sua fortuna estimada em R$ 3 bilhões para caridade. No link ao lado pode ser lido outros destaques da entrevista.

    Até mais.

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    Renda no aluguel de imoveis é um bom negócio?

    9 de agosto de 2018

    renda-de-aluguel-e-bom-negocio

    Renda no aluguel de imoveis é um bom negócio?

    Você com certeza já deve ter ouvido alguem próximo ou até mesmo da sua família dizer sobre aluguel de imóveis, mas sera que esse é um bom investimento atualmente?

    O ativo imobiliário é considerado pela sua solidez no mercado, mas de uns anos para cá, de acordo com a grande variação de preço, modificou-se um pouco a visão do mercado sobre ele.

    Primeiramente pelo fato de que ele não tem liquidez imediata, caso você precise vender seu imóvel rapidamente terá que adequar ao valor de mercado, que muitas vezez significa vender abaixo do valor normal.

    Isso é comum, e vemos muito disto em carros quando as pessoas estão endividadas e tem que “queimar” seu bem para obter dinheiro e muitas concessionárias se beneficiam desta forma.

    Há uns anos atrás a rentabilidade dos alugueis giravam em torno de 1%, 1.1%, 1,2%  que eram um excelente negócio. Considerando esta variação de ganho mensal, valia bastante o investimento no imóvel para obter renda com ele. A demanda estava controlada e os valores dentro do mercado.

    Porém, com o mercado muito aquecido em meados de 2011 os preços subiram descontroladamente e a demanda não acompanhou a oferta. Desta forma, vemos que nos últimos anos muitas pessoas estão vendendo ou alugando imóveis e, como tem uma oferta alta, naturalmente os valores cai e a rentabilidade também.

    Hoje em dia a media recebida de rendimento pelos proprietaries de aluguel é de 0.5%, e isto é até menor que o rendimento da poupança.

    Por este motive o mercado imobiliário esteve desacelerado estes últimos anos, mas a tendência é que o ritmo de lançamentos volte a crescer ainda neste ano de 2018 e o mercado recupere a sua estabilidade e rentabilidade natural.

    Marlon Moro é diretor da Etic Imóveis, imobiliária sediada na Mooca e acha que o mercado deve tomar um novo rumo após as eleições: “Este ano passa por um ritmo lento devido à diversos feriados, copa do mundo e eleições. Isto acabou atrapalhando os fatores econômicos. À partir do momento que forem definidas as diretrizes econômicas do país, a economia deve voltar a crescer e, com isto definido, volta o poder de compra e investimento da população”

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    Bolha imobiliária: ascensão e a queda do mercado imobiliário brasileiro em 10 anos

    12 de janeiro de 2018

    Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    Imóvel na planta - O que explica as oscilações do mercado imobiliário em 10 anos de monitoramento nos preços não tem nada a ver com bolha

    Entre 2008 e 2012, período cujo início é paralelo ao colapso das hipotecas subprime nos Estados Unidos, o mercado imobiliário brasileiro pareceu imune à crise do país norte-americano e viu um ciclo impressionante de valorização em seus preços de venda. Uma pessoa que adquiriu imóvel no final de 2007 o acompanhou valorizar ao menos 79,4% nos 4 anos até 2012. Quem esperou até o fim de 2014 para vender provavelmente conseguiu prêmio de 112,86% no valor, com base em dados do Índice Fipezap.

    Impulsionada por fatores como o acesso facilitado ao crédito imobiliário, aumento da renda, redução nas taxas de juros e otimismo causado pela boa fase na economia em geral, essa valorização marcou um período virtuoso, mas chegou a um limite. A partir de 2015, a crise econômica fincou pé nesse mercado, que acabou sendo um dos mais atingidos pela recessão. Naquele ano, a valorização dos preços de imóveis foi de apenas 1,32% em termos nominais – o que significou queda real de 8,48% (descontada a inflação do período). Os dois anos seguintes, ainda na crise, apresentaram variação de 0,57%, e 2017 representou o primeiro ano na série histórica que o indicador apresentou queda nominal, caindo 0,53% na comparação com 2016. Isso foi reflexo de fatores como alto desemprego, aumento da inflação e queda no PIB (Produto Interno Bruto).

    Houve bolha?

    Para especialistas, apesar da mudança acentuada de rumo, não é possível afirmar que houve uma bolha imobiliária no Brasil. Caio Bianchi, Diretor de Inteligência de Mercado do Zap, acredita que é “especulação da internet” usar esse termo em referência à reação do mercado à crise econômica brasileira. Diferentemente de uma euforia sem embasamento, o início do círculo virtuoso brasileiro poderia ser previsto e se deu partir do momento que as pessoas passaram a ter mais acesso a crédito.

    Isso ocorreu, explica Bianchi, principalmente como resultado da regulamentação da alienação fiduciária, que incentivou um financiamento a longo prazo com juros baixos. A lei que regulamenta essa questão data de 20 de novembro de 1997, mas uma alteração de 2004 permitiu que “operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral” pudessem “ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI”. Na prática, as instituições ganharam a opção de usar o próprio imóvel como garantia em caso de inadimplência do tomador de empréstimo – naturalmente, ficou mais seguro oferecê-lo.

    Com o acesso ao crédito, uma altíssima demanda reprimida no mercado deu as caras – o que se traduziu em liquidez e aumento nos preços. Contribuiu para isso o lançamento do Minha Casa Minha vida, que, em 2009, inaugurou um movimento de procura até então inédito. Nessa época, as empreiteiras construíam sem parar praticamente só para atender a uma população aparentemente insaciável por novos imóveis.

    Uma consequência foi a “empolgação” das grandes empresas da indústria imobiliária. Entre 2006 e 2011, a bolsa de valores registrou 20 IPOs e 16 Follow-ons de empresas do setor de Construção Civil, reflexo do otimismo desse mercado.

    O problema é que na vida real não existe demanda eterna, e o aumento da oferta se chocou com uma redução íngreme da procura durante o que viria a ser a maior recessão da história do Brasil até então. “Mas tanto não era bolha que, mesmo neste cenário, observamos queda bastante comportada nos preços. As variações se mantiveram nominalmente positivas até 2016”, ressalta o Diretor do Zap. “O que vimos nos anos anteriores à crise não era uma bolha, e sim efeito da melhora na economia”, resume.

    Aluguel

    Durante a mesma crise, a contração nos preços dos alugueis foi consideravelmente maior que a de venda. Isso ocorreu, segundo a análise do Zap, porque a correção nessa frente ocorreu nos próprios preços, diferentemente da venda, que viu a demanda como principal atingida.

    “Como o financiamento facilita a compra, o momento de prosperidade econômica se refletiu muito na venda de imóveis. Existem também fatores não totalmente racionais para a aquisição, o chamado sonho da casa própria”, explica Bianchi. Por essa mesma razão, ele acredita que os valores de aluguéis são, comparativamente, mais líquidos. Isso potencialmente explica a variação grande na valorização dos preços em 2009, justamente o ano inicial do Minha Casa Minha Vida.

    fipe-zap-locacoes

    E 2018?

    Ainda existe “excesso” nas construções que não foram ocupadas durante a crise, mas essa oferta não deve significar que o movimento decadente continuará para o ano que acaba de começar. Quase unanimemente, o mercado espera retomada relativamente fraca nos preços e estabilidade para os próximos meses, tanto em aluguel quanto em compra.

    Segundo estimativas da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o financiamento imobiliário com recursos originados nas cadernetas de poupança deve crescer 15% em 2018, avanço que deverá se concentrar nos empréstimos destinados à compra de moradias, enquanto o crédito para a construção de novos empreendimentos tende a continuar lento.

    Concomitantemente, a queda na taxa básica de juros (Selic), que fechou 2017 em 7% ao ano, deve ser, aos poucos, repassada ao consumidor que toma crédito imobiliário, o que também incentiva a compra. A somatória desses dois fatores é o suficiente para iniciar o equilíbrio no mercado, mas não para revolucionar a movimentação dos preços.

    Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o terceiro trimestre de 2017 contou com o lançamento de 15.593 unidades residenciais verticais. Uma queda de 12,2% com relação ao segundo trimestre de 2017, mas um aumento de 4,1% com relação ao terceiro trimestre de 2016, considerando o total geral. As vendas no terceiro trimestre totalizaram 21.074 unidades residenciais, uma queda aproximada de 7,4% em relação ao trimestre anterior.

    Considerando esses dados, nota-se que a queda em lançamentos acompanhou redução das vendas. “No entanto, o cenário é de recuperação do mercado, pois tanto os lançamentos quanto as vendas cresceram em relação ao mesmo período do ano anterior”, escreveu a entidade em relatório.

    Para Bianchi, uma quebra nesse fluxo de equilíbrio ocorreria apenas caso houvesse “movimentos abruptos na economia como um todo”. Referenciando as eleições de outubro, o executivo confia que, independentemente do candidato vencedor, a política econômica provavelmente não será radicalmente modificada: “a maioria dos economistas aposta que será mantida a política atual”, pondera.

    Até o próximo post.

    Filmes

    Fome de Poder – filme 2017

    5 de agosto de 2017

    Ótimo filme sobre empreendedorismo.

    Fome de poder

    Sinopse

    The Founder
    2016 ‧ Drama/Ficção histórica ‧ 1h 55m

    A história da ascensão do McDonald’s. Após receber uma demanda sem precedentes e notar uma movimentação de consumidores fora do normal, o vendedor de Illinois Ray Kroc adquire uma participação nos negócios da lanchonete dos irmãos Richard e Maurice Mac McDonald no sul da Califórnia e, pouco a pouco eliminando os dois da rede, transforma a marca em um gigantesco império alimentício.

    Data de lançamento: 10 de março de 2017 (Brasil)

    Convidados

    Comprar imóvel à vista ou financiar e deixar o dinheiro render?

    7 de março de 2017

    Compensa comprar imóvel à vista ou financiar e deixar o dinheiro render?

    Comprar imóvel em tempos de bolha imobiliária???

    Especialistas apontam que financiar para locar não vale a pena, mas qual a forma mais vantajosa de adquirir um imóvel?

    Comprar um imóvel à vista, com desconto, é sempre uma vantagem em relação ao financiamento? Depende da rentabilidade de seus investimentos. No momento atual, provavelmente o desconto para a compra à vista é a melhor opção.
    Para conseguir que os rendimentos de uma aplicação compensem as taxas de financiamento de um imóvel, é preciso cuidado e precisão nos cálculos realizados.

    “Se estivermos pensando em comprar um imóvel de 500 mil à vista, levando em consideração a taxa de desconto do mercado imobiliário atualmente, o ideal seria conseguir um desconto de 20% a 30% do valor do imóvel”, explica o entrevistado. Isso para garantir que sobrasse dinheiro para pagar as taxas, iniciar a decoração inicial e realizar algum investimento para reservas futuras.
    Considerando um mercado imobiliário que veio de um período de recessão e começa a se recuperar só agora, esse desconto é provável ao menos durante este semestre.

    No caso de um financiamento, dependendo da renda familiar dos compradores, a Caixa Econômica Federal está trabalhando com taxas Balcão de 8,85% ao ano mais Taxa Referencial (TR), conforme simulado pela tarifa Balcão Pró-Cotista.

    Dentro do exemplo do imóvel de R$ 500 mil, a entrada seria de 100 mil e o financiamento de 400 mil, com parcelas iniciais em torno de R$ 4000 mensais.

    “Sabemos que ao final do financiamento pagaríamos o dobro do valor do imóvel. Logo, teríamos que encontrar aplicações financeiras que rendessem bem mais que o valor da taxa de financiamento”, explica o Agente de Investimentos.

    Ele tomou como exemplo produtos financeiros que sigam o CDI, hoje com rendimento em torno de 13% ao ano, mas passando por movimento de queda – a estimativa é de 10% ao ano no fim de 2017. “Numa aplicação que seguisse 100% CDI e com liquidez, conseguiríamos por ano, uma rentabilidade média de 40 mil reais por ano. Não pagaria na totalidade nosso financiamento anual”, alerta.

    Um investimento conservador, portanto, “já não conseguiria ser tão mais vantajoso e renderia bem próximo ao valor das taxas de financiamento”.

    A alternativa ideal seria um retorno do CDI (aplicação conservadora) entre 5% a 7% a mais que o valor da taxa de financiamento, pois “com o rendimento adquirido anualmente, as parcelas seriam pagas e o comprador ganharia com a valorização do imóvel e do seu capital investido no longo prazo”.

    Portanto, a conclusão de Brown é que no momento atual o ideal para um perfil conservador de investidor seria realmente comprar um imóvel à vista com desconto considerável. “Com a eminente queda dos juros e da inflação, preferiria, caso conseguisse um excelente desconto no pagamento à vista, adquirir um imóvel à vista”, explica.

    “Senão, outra alternativa é ser mais arrojado na sua carteira de investimentos, em virtude da mudança de cenário que se desenha, e junto com seu assessor de investimentos possa fazer com que o capital investido consiga, através de seu rendimento, pagar as parcelas do financiamento adquirido”, acrescenta.

    Locação

    Tudo isso é considerado para uma compra com intenção de ocupar o imóvel. Adquirir uma unidade imobiliária com a intenção de receber renda de aluguel, Brown crava, não vale a pena. “Temos essa certeza”, diz, isso “em virtude do baixo yield dos aluguéis residenciais (0,4% ao mês em média) e do alto custo do financiamento” – apontado no item financiamento (8,85% ao ano + TR).
    infomoney.com.br/onde-investir/noticia/6148226/compensa-comprar-imovel-vista-financiar-deixar-dinheiro-render

    Até mais.

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    É hora de financiar imóvel com mudança no Minha Casa Minha Vida?

    14 de fevereiro de 2017

    O governo deu uma mãozinha para quem pretende comprar imóvel pelo programa MCMV (Minha Casa Minha Vida), o qual no jargão popular é conhecido como Minha Casa Minha Dívida.

    Após as novas mudanças no programa, quem tem renda mensal familiar de até 9 mil reais vai poder financiar imóvel, mas apesar dos juros baixos, especialistas recomendam cautela.

    Casas e calculadora representando custos do financiamento de imóveis

    Bolha Imobiliária: Aumenta desemprego na construção civil

    Antigamente só quem tinha renda familiar de até R$ 6,5 mil podia participar do programa.

    O especialista em crédito imobiliário Marcelo Prata, fundador dos sites Canal do Crédito e Resale.com.br, alerta para que o consumidor controle a empolgação! Com as mudanças, financiar imóvel pelo programa pode valer a pena para quem já tinha tomado a decisão da compra antes. Se esse não for o seu caso, segure a onda e avalie com cautela se você pode investir na casa própria agora.

    Se faz necessário segurar a euforia, pois o desemprego ainda assusta para tomar decisões que vão comprometer sua renda no longo prazo, além do mais, com a medida, as construtoras podem se sentir mais confortáveis para negociar menos e dar descontos menores, segundo o especialista. Devido a estes fatores isso, mais do que nunca, não dá para fechar negócio sem pesquisar e barganhar preços.

    O governo também elevou o teto do valor dos imóveis que podem ser adquiridos dentro do Minha Casa Minha Vida. No Distrito Federal, São Paulo e Rio de Janeiro, o valor passará de R$ 225 mil para R$ 240 mil. Desta forma, pode ser uma boa estratégia diminuir o padrão do imóvel desejado para que você possa financiá-lo pelo programa.
    “A vantagem de descer um degrau é ter mais liquidez para vender o imóvel depois”, explica Marcelo Prata.

    Mesmo com juros mais baixos do Minha Casa Minha Vida, se lembre de pesquisar o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento em mais de um banco. Além dos juros, ele inclui o custo do seguro do financiamento, entre outras taxas, o que pode encarecer o crédito.

    Segundo o governo, o Minha Casa Minha Vida financia imóveis por uma taxa de juros de 8,16% ao ano, enquanto o mercado cobra juros entre 10% e 14% ao ano.

    Confira agora como ficou o teto de renda mensal com as mudanças no programa:

    – Faixa 1,5:
    Sobe de R$ 2.350,00 para R$ 2.600,00.

    – Faixa 2:
    Sobe de R$ 3.600,00 para R$ 4.000,00

    Faixa 3
    Sobe de R$ 6.500,00 para R$ 9.000,00

    Como gastar menos do que se ganha?

    Até mais.

    Geral

    Quanto custa morar perto do metrô ou da CPTM em São Paulo?

    31 de janeiro de 2017

    Afinal de contas, qual é o valor para morar perto do metrô ou do trem em SP? O site de imóveis Properati fez um levantamento com base nos 20 mil anúncios de imóveis próximos às estações cadastrados no portal, avaliando o preço médio na região de cada estação das linhas tanto para venda quanto para aluguel e você pode conferir valores de cada estação e linha.

    Quanto o seu carro te custa por ano?

    Um dos jeitos de se locomover por São Paulo é fazendo o uso do transporte público, ou seja, ônibus, metrô, trem, táxi ou Uber (e concorrentes). Devido a isso existe uma maior procura por imóveis mais próximos às estações, o que faz o preço dos imóveis serem normalmente mais caros do que a média. Com base nisso que o site Properati realizou um levantamento com base nos 20 mil anúncios de imóveis próximos às estações cadastrados no portal, avaliando o preço médio na região de cada estação das linhas tanto para venda quanto para aluguel. Foram avaliados imóveis com até dois dormitórios.

    metro-homem-celular

    “O estudo foi idealizado para apontarmos aos usuários quanto custa viver próximo à malha férrea da Grande SP. Hoje, as pessoas se preocupam muito com esse tipo de informação e buscam ter melhor qualidade de vida, morando próximo aos melhores acessos de mobilidade, como trens e metrô”, explica Renato Orfaly, Country Manager do Properati no Brasil.

    No caso dos valores para aluguel, o valor médio é maior na extensão da linha Esmeralda da CPTM, que apresenta um preço médio de R$ 2.032. Em seguida, a linha Rubi, que se estende da estação Luz até Jundiaí e tem seu maior preço médio na Estação Água Branca, de R$ 1.956, e o menor em Franco da Rocha (R$ 1.058). O aluguel mais barato está na linha Safira, também da CPTM, cujo valor médio de aluguel é R$ 1.108.

    Já no caso dos imóveis à venda, a linha que possui o maior preço médio por metro quadrado é a linha Verde do metrô, cujo preço médio é de R$ 10.416 por m²; dessa linha, a que teve maior preço é a Sumaré, cujo metro quadrado corresponde a R$ 14.877. Por outro lado, a linha Diamante da CPTM apresenta o menor preço médio para compra, com uma média de R$ 5.753 por m²; a estação mais barata é a Sagrado Coração (R$ 2.952).

    Preço por estação

    A estação que apresenta o menor preço médio de aluguel, em comparação ao preço médio da região de todas as outras, é a da Luz, cujo aluguel é de em média R$ 814. A mais cara, por outro lado, é a estação Faria Lima, da linha Amarela, com um aluguel de R$ 3.303.

    Transporte público é barato?

    Olhe a seguir qual é o preço médio para aluguel da região de cada estação do metrô ou trem de São Paulo:

    Empresa responsável Estação Linha Preço médio do aluguel
    VIAQUATRO FARIA LIMA AMARELA R$ 3303
    VIAQUATRO PINHEIROS AMARELA R$ 3068
    METRO SANTUARIO NOSSA SENHORA DE FATIMA – SUMARE VERDE R$ 2949
    METRO CLINICAS VERDE R$ 2794
    METRO BRIGADEIRO VERDE R$ 2589
    VIAQUATRO PAULISTA AMARELA R$ 2580
    METRO PARAISO VERDE R$ 2524
    VIAQUATRO FRADIQUE COUTINHO AMARELA R$ 2500
    METRO PARAISO AZUL R$ 2483
    METRO CONSOLACAO VERDE R$ 2427
    METRO TRIANON – MASP VERDE R$ 2281
    METRO VILA MARIANA AZUL R$ 2207
    METRO VILA MADALENA VERDE R$ 2195
    METRO ANHANGABAU VERMELHA R$ 2190
    METRO VILA PRUDENTE VERDE R$ 2189
    METRO SAO JOAQUIM AZUL R$ 2158
    METRO SAO BENTO AZUL R$ 2146
    METRO SANTOS – IMIGRANTES VERDE R$ 2136
    METRO VILA PRUDENTE PRATA R$ 2136
    METRO CHACARA KLABIN VERDE R$ 2092
    METRO ANA ROSA AZUL R$ 1991
    METRO ANA ROSA VERDE R$ 1989
    METRO VERGUEIRO AZUL R$ 1933
    METRO SE AZUL R$ 1920
    METRO SE VERMELHA R$ 1920
    METRO SANTA CRUZ AZUL R$ 1901
    METRO ARMENIA AZUL R$ 1875
    METRO LIBERDADE AZUL R$ 1868
    METRO ADOLFO PINHEIRO LILAS R$ 1855
    METRO PEDRO II VERMELHA R$ 1815
    METRO SANTA CECILIA VERMELHA R$ 1806
    VIAQUATRO REPUBLICA AMARELA R$ 1802
    METRO REPUBLICA VERMELHA R$ 1798
    METRO CORINTHIANS – ITAQUERA VERMELHA R$ 1787
    METRO SANTO AMARO LILAS R$ 1750
    METRO PALMEIRAS – BARRA FUNDA VERMELHA R$ 1701
    METRO VILA MATILDE VERMELHA R$ 1696
    METRO SACOMA VERDE R$ 1683
    METRO GIOVANNI GRONCHI LILAS R$ 1661
    METRO SAUDE AZUL R$ 1656
    METRO BELEM VERMELHA R$ 1642
    METRO TAMANDUATEI VERDE R$ 1611
    METRO MARECHAL DEODORO VERMELHA R$ 1608
    METRO CARRAO VERMELHA R$ 1551
    METRO PRACA DA ARVORE AZUL R$ 1549
    METRO SAO JUDAS AZUL R$ 1548
    METRO PENHA VERMELHA R$ 1493
    METRO TATUAPE VERMELHA R$ 1446
    METRO BRESSER – MOOCA VERMELHA R$ 1441
    METRO BRAS VERMELHA R$ 1351
    METRO CONCEICAO AZUL R$ 1331
    METRO JABAQUARA AZUL R$ 1301
    METRO ALTO DO IPIRANGA VERDE R$ 1257
    METRO PARADA INGLESA AZUL R$ 1222
    METRO ORATORIO PRATA R$ 1188
    METRO TUCURUVI AZUL R$ 1159
    METRO LARGO TREZE LILAS R$ 1156
    VIAQUATRO BUTANTA AMARELA R$ 1102
    METRO PORTUGUESA – TIETE AZUL R$ 1100
    METRO AYRTON SENNA – JARDIM SAO PAULO AZUL R$ 1095
    METRO SANTANA AZUL R$ 1060
    METRO PATRIARCA VERMELHA R$ 1050
    METRO CARANDIRU AZUL R$ 1011
    METRO TIRADENTES AZUL R$ 998
    METRO ARTUR ALVIM VERMELHA R$ 985
    METRO VILA DAS BELEZAS LILAS R$ 960
    METRO LUZ AZUL R$ 935
    METRO GUILHERMINA – ESPERANCA VERMELHA R$ 900
    METRO CAPAO REDONDO LILAS R$ 890
    METRO CAMPO LIMPO LILAS R$ 880
    VIAQUATRO LUZ AMARELA R$ 814

    Até mais.

    Filmes

    Aquarius – Filme 2016

    23 de janeiro de 2017

    Ótimo filme sobre especulação imobiliária em um dos seus níveis mais torpe: passar por cima de quem for preciso para atingir os objetivos das construtoras. O filme tem todo um caráter econômico, social e político.

    Cinema de alta qualidade. Não deixe de assistir!

    aquarius-filme-2016

    Sinopse:

    A trama segue Clara (Sônia Braga), jornalista e crítica de música, viúva, última moradora do Aquarius, edifício antigo na valorizada orla da praia da Boa Viagem, Recife. Personificada no engenheiro Diego (Humberto Carrão), que quer derrubar o Aquarius, a especulação imobiliária é o pesadelo que assombra os dias e as solitárias noites de Clara. Clara tem 65 anos, jornalista aposentada, viúva e mãe de 3 adultos. Ela mora em um apartamento localizado na Av. Boa Viagem, Recife, onde criou seus filhos e viveu boa parte de sua vida. Interessada em construir um novo prédio neste local, os responsáveis por uma construtora conseguiram adquirir quase todos os apartamentos do prédio, menos o de Clara. Por mais que tenha deixado bem claro que não pretende vendê-lo, ela sofre todo tipo de assédio e ameaça para que mude de ideia.
    omelete.uol.com.br/filmes/criticas/aquarius-1

    Até mais.

    Geral

    Os bairros de São Paulo onde o preço dos imóveis mais aumentou em 2016

    16 de janeiro de 2017

    Em tempo de bolha imobiliária já bem murchinha, tivemos em 2016 vários bairros com valorização, embora em alguns tenha ainda ocorrido queda de preços.

    O portal de imóveis Imovelweb fez um levantamento recentemente sobre o mercado imobiliário paulistano, o qual desmonstra os bairros onde os preços dos imóveis para venda tiveram as maiores valorizações e quedas ao longo de 2016.

    “De uma forma geral o mercado imobiliário apresenta estabilidade, o que pode oferecer boas oportunidades para o consumidor”, informou Mateo Cuadras, CEO do Imovelweb. O estudo conta com mais de 450 mil anúncios mensais do portal para base de comparação.

    Entre os bairros mais valorizados, dois estão na região nordeste da capital paulista Tucuruvi e Lauzane Paulista. Na outra ponta da lista, os bairros com as maiores quedas estão nas regiões noroeste e leste.

    desinflando-a-bolha-imobiliaria

    Confira onde o valor do metro quadrado aumentou ou caiu em 2016:

    Maiores desvalorizações e valorizações 
    Quedas
    Bairro Região % de valorização  Valor do m2
    Vila Moraes Sudeste – 4,3% R$ 5.619,00
    Vila Aricanduva Leste – 4,0% R$ 5.445,00
    Jaraguá Noroeste – 2,9% R$ 4.831,00
    Pirituba Noroeste – 1,8% R$ 5.888,00
    Jardim Aricanduva Leste – 1,6% R$ 5.216,00
    Altas
    Bairro Região  % de valorização Valor do m2
    Tucuruvi Nordeste 6,8% R$ 6.582,00
    Piqueri Noroeste 5,8% R$ 6.403,00
    Lauzane Paulista Nordeste 5,7% R$ 6.684,00
    Bela Vista Centro 5,3% R$ 8.569,00
    Vila Madalena Oeste 3,8% R$ 10.932,00

    Até mais.