Desmitifique o uso do dinheiro
Ótimo filme sobre fraudes no mercado imobiliário. Os protagonistas lembram bem o Mister X, Eike Batista, entre outros famosos em outros lugares, como nos EUA, na crise do subprime, Bernard Madoff.
Disposto a fazer qualquer coisa para ficar rico, um jovem e seu amigo viram o mercado imobiliário de cabeça para baixo, mas nem tudo sai como o esperado.
Estrelando:David Kross,Frederick Lau,Janina Uhse
Netflix
Até o próximo post e no aguardo de opiniões.
Descubra os melhores e mais tradicionais bairros brasileiros para investir em imóveis
O investimento em imóveis ainda é uma excelente opção para quem deseja aplicar seu capital com sabedoria. Com paciência e inteligência, existem bons negócios para realizar em várias regiões brasileiras, sendo importante saber onde e quando aplicar seu capital.
Mesmo contrariando alguns especialistas em investimento, ao fazer escolhas certeiras é possível multiplicar o capital por meio de boas escolhas. Sejam casas, apartamentos, galpões ou endereços comerciais, atualmente existem algumas opções interessantes para apostar.
Quer saber onde encontrar essas oportunidades? Confira os melhores bairros do Brasil para investir em imóveis e faça sua escolha!
Curitiba é uma das cidades que apresentam mais qualidade de vida no Brasil e esses benefícios refletem diretamente em seus bairros. Nesse sentido, Batel é uma opção interessante para investidores, visto que a região desperta muito interesse em futuros moradores e donos de empresas.
O bairro é considerado um dos destinos mais charmosos da cidade, já que seus grandes pontos comerciais, sejam restaurantes, bares, lojas de roupa de grife ou shoppings, entre outros locais, atraem muitos visitantes ao longo do ano.
Assim, apostar em um ponto comercial ou residencial em Batel é uma estratégia inteligente para quem deseja rentabilizar seu capital e ganhar um bom dinheiro investindo.
O bairro nobre da Zona Sul de São Paulo é uma ótima escolha para quem deseja investir em imóveis, principalmente se forem opções comerciais, visto que muitas empresas têm forte presença – e interesse – na região.
Boa parte desse sucesso comercial acontece pela localização da Vila Olímpia, que se encontra perto das principais vias de acesso, como a Avenida Brigadeiro Faria Lima, a Marginal Pinheiros, a Avenida Santo Amaro e a Avenida dos Bandeirantes, onde está localizado o Aeroporto de Congonhas.
Assim, os imóveis encontrados ao longo do bairro estão sempre valorizados e com alta procura, se tornando uma alternativa viável para investidores.
O bairro mineiro também tem espaço na lista de melhores locais para investir em imóvel. Localizado na região Centro-Sul de BH, o destino é popular pelo grande desenvolvimento comercial, principalmente com foco em entretenimento, como os diversos bares, pubs e restaurantes disponíveis por lá.
Assim, com tanto interesse pela região, é inevitável que Savassi atraia investidores de imóveis, que têm a opção de apostar alto no bairro e, dessa forma, obter rentabilidades interessantes com essa modalidade de investimento.
Floripa não poderia ficar de fora da nossa lista de melhores bairros para investir em imóveis, já que, tradicionalmente, destinos litorâneos são bem queridos por aqueles que pretendem fazer esse tipo de investimento.
Assim, temos o bairro Jurerê Internacional, um verdadeiro recanto com praias belíssimas, shoppings, hotéis, baladas, bares, restaurantes e outros pontos comerciais importantes, que transformam a região em ponto de interesse para visitantes e empresários.
Ao longo do lugar é possível contemplar várias mansões sem muros, que remetem aos bairros americanos – como vistos em filmes e seriados. Portanto, com um ar internacional, muito requinte e natureza, é natural que Jurerê Internacional tenha condições de ser uma boa alternativa para investidores de imóveis.
Sim, mais um bairro mineiro está entre a lista dos locais mais interessantes para investir no país. Assim como seu “vizinho” Savassi, Funcionários é um recanto bem comercial, mas que também traz consigo uma forte área residencial, com destaque para os tradicionais casarões encontrados no bairro.
Com estilo clássico e requintado, o bairro Funcionários é uma alternativa dinâmica aos investidores de imóveis, que podem optar por prédios comerciais, residenciais ou casas – todos sendo uma ótima escolha, por sinal. Assim, oportunidades para investimento não faltarão, o que é muito bom para quem tem condições de apostar alto.
Outro bairro paulista, mas localizado na Zona Oeste da cidade, Pinheiros tem uma grande variedade de pontos na região, onde gastronomia, serviços, lazer e cultura são facilmente encontrados nos principais imóveis do local.
Assim, Pinheiros é destino certo para muitas pessoas que estão em busca de diversão, trabalho ou, simplesmente, desejam constituir família por lá. Com tanta procura, é inevitável que o bairro tenha imóveis valorizados e que despertam o interesse de pessoas interessadas em aplicar seu capital na área.
Seja para fins comerciais ou residenciais, escolher um imóvel em Pinheiros para investir é uma atitude mais que acertada. Aproveite!
Um dos melhores bairros da Zona Sul do Rio de Janeiro, São Conrado se destaca pela região nobre e ideal para quem deseja investir, visto que os imóveis do local são bem valorizados e procurados.
E isso acontece pelo bairro ser um dos locais mais novos do RJ, o que reflete no fato das construções serem novas, conservadas e modernas. Ademais, São Conrado oferece um espaço tranquilo para lazer, com alternativas para entretenimento, esportes, natureza e opções variadas na gastronomia.
Assim, toda a estrutura do bairro carioca é um ótimo chamariz para investidores, onde se destaca a alta demanda por apartamento em São Conrado. Portanto, se você não quer arriscar na hora de investir em imóveis, coloque o destino como prioridade na sua lista de investimentos.
Segundo pesquisa da FGV (Fundação Getúlio Vargas), os próximos cinco anos serão de um mercado imobiliário aquecido. O estudo aponta que 14 milhões de moradias serão entregues nos próximos cinco anos e espera-se que os valores dessas casas e apartamentos só aumente, tornando atraentes os lucros para quem vende.
Sabendo dessa grande oportunidade, há muito a se descobrir quando se decide aplicar em imóveis. Por se tratar sempre de um grande investimento, é importante estar em dia com todo o conhecimento que abrange esse universo. Mas que atitudes levam um investidor a ter sucesso nessa área?
Oportunidades imobiliárias não são investimentos de curto prazo. É preciso pensar lá na frente, entender o funcionamento do mercado, descobrir regiões que vêm sendo valorizadas nos últimos anos, como Moema Pássaros e, por fim, entender que existem públicos diferentes com necessidades diferentes.
Entre tantas abordagens oferecidas pelo setor, algumas que merecem atenção de quem busca lucrar com imóveis são o mercado de apartamentos de luxo, o investimento em imóveis para locação e o financiamento de imóveis de olho na valorização a longo prazo.
A primeira delas é a segurança ao investir o dinheiro. Imóveis são – assim como suas estruturas – bens extremamente estáveis. Ainda que o momento econômico possa vir a não ser dos melhores, o valor de um imóvel varia pouco e ainda assim pode ser liquidado com uma boa margem de lucro.
Além disso, ele conhece todas as variáveis que fazem de um imóvel um investimento. Ou seja, ele conhece o mercado, o público e sabe enxergar a oportunidade quando se depara com uma.
É importante levar em consideração todos os gastos que envolvem a compra e a venda de um imóvel para não ser pego desprevenido. Alguns tributos são inerentes a toda transação imobiliária, como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e outros, como o valor pago pela escritura, são exigidos de acordo com a natureza do negócio.
É importante ficar atento também a outros gastos que fazem parte do trâmite como a certidão negativa e os valores pagos aos cartórios e ao corretor, caso algum tenha sido contratado para encontrar possíveis compradores.
Além de comprar e vender imóveis de maneira direta, é possível aplicar o seu dinheiro em créditos referentes a empreendimentos de serviço como prédios comerciais, agências bancárias, shopping e hotéis. É o Fundo de Investimento Imobiliário (FII), uma boa forma de aplicar diretamente nesse mercado.
Outras formas de diversificar a maneira como você lucra com o mercado imobiliário são o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), que garante a você lucros a partir de empréstimos contratados por incorporadoras, Letras de Crédito Imobiliário (LCI), uma forma de investir diretamente em futuros empreendimentos imobiliários, e as Letras Hipotecárias (LH), a maneira mais segura de investir em crédito imobiliário, mas certamente uma das menos rentáveis.
Aprender sobre o mercado imobiliário, assim como em qualquer setor, é uma prática infinita que leva à perfeição quem busca fazer grandes negócios. Leia notícias sobre o mercado, faça pesquisas, marque presença em eventos e esteja sempre em dia com o setor imobiliário para garantir o seu sucesso!
A bolha imobiliária virou pó e o momento ideal para comprar imóveis é agora? Cadê os zé bolhinha? O momento ideal para comprar imóveis é agora, dizem especialistas. Vai durar?
O mercado imobiliário residencial brasileiro atingiu um cenário de maturidade sem precedentes. Para alguns especialistas, tudo indica que agora é a hora ideal para compra, levando em conta preços descontados, queda nos custos de financiamento e momentum das incorporadoras após anos sofrendo com a crise.
Conforme o Raio-X FipeZap, que calcula o perfil da demanda por imóveis nacionalmente, o número de imóveis vendidos com desconto em relação ao preço anunciado se manteve alto, em 70%, ao longo do primeiro semestre de 2019. O percentual de negociação aumentou levemente em meses recentes, fechando julho em 13%.
Bolha imobiliária: ascensão e a queda do mercado imobiliário brasileiro em 10 anos
Paralelamente, a procura se manteve na máxima da série histórica, iniciada em 2014. Cerca de 14% dos respondentes da pesquisa se declararam compradores, ante 10% do mesmo período de 2018. Isso leva a crer que os preços podem começar a subir.
Marcelo Hannud, especialista imobiliário, aponta que o mercado está comportado, com preços finalmente em linha com o poder aquisitivo da população. Os negócios fechados com descontos, na verdade, refletem padrões muito mais adequados de preços.
“Se tiver interesse na compra, compre agora, porque está barato”, resume Ricardo Teixeira, coordenador do MBA de gestão financeira da FGV. Ele acredita que há ambiente para um aumento na procura, o que pode diminuir os estoques e, consequentemente, pressionar os preços para uma alta.
“Não sabemos se os preços vão subir no curto, médio ou longo prazo, mas quem dispuser de recursos ou de crédito para financiamento vai encontrar ótimas ofertas”, aposta o professor. Compras à vista são muito bem-vindas neste cenário.
O financiamento, principalmente com prazos curtos, também está mais atraente. As linhas de crédito tradicionais, em geral indexadas à TR, têm juros próximos das mínimas históricas.
Já a nova modalidade, atrelada ao IPCA, pode ser uma “oportunidade única para financiar o imóvel a preço baixo”, defende Walter Franco, professor de economia do Ibmec.
A taxa de juro anunciada parte de 2,95% + IPCA (para quem tem relacionamento com a Caixa) e chega a 4,95% + IPCA. Considerando a expectativa para a inflação em 3,71% em 2019, o juro no primeiro ano fica em até 8,66% – abaixo dos 9,75% da outra linha oferecida pelo banco.
Quem tem chance de quitar o imóvel em poucos anos pode se beneficiar, e muito, dessas taxas. “Não há perspectiva de um descontrole inflacionário nos próximos anos”, lembra Teixeira. A minoria dos compradores usa todo o prazo do financiamento – em geral, o mutuário adianta parcelas utilizando FGTS, renda extra e outras ferramentas. A média é finalizar o contrato em 12 anos, menos da metade dos 30 contratados.
Mas trata-se de uma modalidade que transfere todo o risco inflacionário para o comprador (leia mais aqui). Então, quem for carregar a dívida imobiliária por dezenas de anos, deve refletir muito bem a respeito. Um estudo do JPMorgan mostrou que, no caso do financiamento de 30 anos, o custo efetivo total da compra (CET) acaba cerca de 3% mais alto.
Além de diminuir o juro fixo, a nova modalidade de financiamento permite à Caixa fechar negócios com parcelas iniciais consideravelmente mais baixas. O presidente do banco, Pedro Guimarães, disse que a prestação cairá até 51%, o que diminui, consequentemente, a renda mínima exigida do tomador.
Teixeira explica que esse movimento abre espaço para novos compradores – tanto em faixas de renda mais baixas, como aqueles de classe média que têm preferência por imóveis mais caros e não tinham acesso a crédito para financia-los. “Novas pessoas no sistema fazem preços aumentarem”, diz.
Outros aspectos que movimentam os preços de imóveis, porém, não necessariamente reforçam essa tendência. “Considerando o contexto macro, acredito que o mercado ainda não esteja no momento de recuperação que irá trazer os olhos do investidor para o mercado imobiliário”, opina Franco. Ele imagina que esse ponto de virada será mais provável quando houver maior queda na taxa de juros, para 5%.
“O mercado está funcionando, andando, recuperando, mas de forma comportada e consciente”, diz Hannud. Ele considera baixa a probabilidade de as incorporadoras subirem muito os preços dos lançamentos, mesmo com a retomada da economia. “O brasileiro aprendeu com a crise a duras penas”, diz. “O incorporador já sabe que, se especular, no fim, vai sobrar estoque e ele vai ter de vender com desconto, até abaixo do preço de custo”.
fonte: infomoney.com.br/imoveis/noticia/9071286/momento-ideal-para-comprar-imoveis-e-agora-dizem-especialistas.-vai-durar
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Até o próximo post.
Vale a pena investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FII)?
O FII é um produto financeiro que voltar a ficar cada vez mais em evidência. Os fundos imobiliários são interessantes para quem pretende ganhar dinheiro com a renda de aluguéis e a compra e vende de imóveis, porém, em vez de se arriscar a gerir os ativos sozinho, prefere comprar cotas de um fundo de investimento e delegar o trabalho para terceiros.
Estes fundos estão em alta em tempos de Selic em seu menor patamar histórico — 6,50% ao ano —, sinal de que os investidores estão buscando alternativas aos juros mais baixos da renda fixa e também reflexo de uma expectativa de melhora do setor imobiliário.
Conforme a CVM – Comissão de Valores Mobiliários, órgão regulador do mercado de capitais brasileiro, o patrimônio dos fundos imobiliários (listados ou não na B3) ultrapassou os R$ 102 bilhões em maio, dado mais recente, o que representa um aumento de 27% sobre o mesmo período do ano passado.
“Os fundos imobiliários têm atraído cada vez mais investidores porque, além de serem acessíveis, geram rendimentos isentos. É uma boa opção para quem gosta do setor imobiliário e não tem recursos para comprar um imóvel físico por conta própria. Eles também são uma opção interessante de diversificação para os pequenos investidores”, explica Ricardo Humberto Rocha, professor de finanças do Insper.
Aplicar em fundos imobiliários, porém, exige conhecimento. Embora sejam menos voláteis do que as ações, eles também têm cotas negociadas em bolsa. Veja a seguir sete mitos e verdades sobre os fundos imobiliários que vão tirar todas as suas dúvidas sobre o investimento.
Sim, os fundos imobiliários são negociados em bolsa e seus preços variam conforme a oferta e a demanda. Assim como outros fundos de investimento, os FIIs são espécies de condomínios de investidores. Um gestor especializado reúne os recursos aplicados por todos os participantes do fundo e se encarrega de aplicá-los e fazê-los render.
A diferença é que os fundos imobiliários aplicam em bens como galpões, shopping centers, edifícios comerciais e até hospitais. Eles também podem investir em títulos financeiros e ativos relacionados ao mercado de imóveis, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Quando você aplica em um fundo imobiliário, você está comprando cotas que representam sua participação no todo (nos bens ou nos títulos do FII). Mas como ou onde você adquire essas cotas?
Os FII funcionam como se fossem um condomínio fechado — quando o fundo é lançado, a administradora vende as cotas em uma oferta inicial. Se a demanda for alta, ela pode fazer uma segunda oferta — chamada de “follow on”.
Se você não comprou as cotas nas ofertas da administradora, para se tornar participante do fundo depois disso, precisa comprar as cotas de outro investidor que queira vendê-las no chamado mercado secundário — a bolsa de valores (B3). É uma operação bastante semelhante à compra e venda de ações e precisa da intermediação de uma corretora de valores.
Os fundos imobiliários são acessíveis. O valor mínimo vai variar de fundo a fundo, mas você consegue investir a partir de R$ 100, por exemplo. Por outro lado, os fundos imobiliários têm custos que não podem ser ignorados. Você tem que estar ciente disso antes de fazer a sua aplicação.
Assim como em outros fundos de investimento, há a incidência de taxa de administração — um percentual anual cobrado sobre o patrimônio administrado. Também pode haver cobrança de taxa de performance — um percentual sobre o lucro obtido caso ele seja superior ao indicador de referência, que costuma ser o Ifix, o índice de fundos de investimento imobiliários da B3, que consolida os ativos mais negociados.
A taxa de performance não é necessariamente ruim. Ela estimula o gestor e sua equipe a atingirem um bom resultado, ou seja, a conseguirem um bom lucro para o fundo. Assim, eles serão remunerados por isso. Logo, se você está pagando taxa de performance, significa que o fundo ganhou mais dinheiro do que o objetivo e que você provavelmente recebeu rendimentos mensais ou semestrais interessantes.
Não se esqueça também das despesas com a corretora de valores, como as taxas de custódia e de corretagem, um valor fixo cobrado a cada ordem de compra ou venda. Esses custos vão variar de instituição a instituição, então, pesquise.
A CVM determina que 95% dos lucros auferidos pelos fundos imobiliários sejam distribuídos aos investidores semestralmente. Na prática, muitos desses fundos pagam esses valores todos os meses. A informação sobre os rendimentos mensais ou semestrais deve ser lida nas regras do FII antes de você comprar as cotas. É importante você saber que o valor dos rendimentos pode variar — no período que o fundo tiver mais lucro, vai pagar mais, e vice-versa.
“O investidor que tem foco no longo prazo pode pegar os yields [rendimentos] dos fundos imobiliários e reinvestir, comprando mais cotas. Lá na frente, ele vai ter uma participação maior no FII e, consequentemente, vai receber yields maiores para reforçar sua aposentadoria”, sugere Rocha, do Insper.
Também é possível lucrar com a variação das cotas. Imagine que uma nova estação de metrô foi inaugurada ao lado de um shopping center que está na carteira do seu FII. A mudança provavelmente deve ampliar a circulação de pessoas no local e, consequentemente, a procura por lojas. E, diante da valorização do empreendimento, a tendência é que o valor das cotas também suba — quem investiu anteriormente poderá, então, vender sua participação no fundo por um preço maior do que comprou e embolsar o lucro.
Os fundos imobiliários não pagam Imposto de Renda ao vender os imóveis de suas carteiras e o ganho é distribuído aos cotistas (dividendos) também isento para pessoas físicas, desde que sejam respeitadas três condições: o cotista beneficiado tenha menos do que 10% das cotas do fundo; o fundo tenha no mínimo 50 cotistas; e as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.
O benefício é importante porque, como não há cobrança de imposto no pagamento de rendimentos, você recebe mais e, consequentemente, tem mais dinheiro para reinvestir no fundo. Do lado do gestor, a isenção de imposto na venda dos imóveis do fundo amplia o lucro do produto e ajuda na estratégia.
Mas atenção: se você decidir vender suas cotas, estará sujeito à cobrança de 20% de Imposto de Renda sobre o ganho de capital — numa operação de venda de ações (com exceção de day trade), por exemplo, a alíquota corresponde a 15%.
A estrutura de remuneração e a isenção de imposto para as pessoas físicas são uma combinação interessante dos fundos imobiliários, segundo analistas. Nem todos os fundos têm a mesma capacidade de entregar resultado, mas a classe como um todo tem bom potencial de ganho em 2019, afirma Daniel Linger, estrategista da RB Investimentos, da gestora RB Capital.
Ele destaca três fatores-chave para o otimismo com os FIIs neste ano: o cenário econômico favorável à valorização de ativos imobiliários; o maior conhecimento do produto pelos investidores; e a maior quantidade de fundos disponíveis no mercado. Existem cerca de 180 FIIs no mercado brasileiro atualmente. Desse total, 92 fazem parte do índice IFIX.
Como qualquer investimento, ao aplicar em fundos imobiliários, você também deve diversificar. É possível fazer isso de duas formas: a primeira é montando uma cesta com diferentes tipos de FIIs — alguns podem investir em galpões comerciais, outros em shoppings e outros apenas em LCI e CRI, por exemplo. A segunda é adquirindo um fundo imobiliário que compra cotas de outros FIIs.
“Independentemente da estratégia adotada, é importante que o investidor esteja ciente dos ativos que compõem a carteira de seus fundos imobiliários. São eles que vão gerar o lucro do fundo e, consequentemente, sua remuneração lá na frente”, diz Gustavo Bueno, diretor da área de análise de FIIs da XP Investimentos.
“Tudo faz a diferença. Em fundos que investem em imóveis comerciais alugados, por exemplo, você precisa saber se os contratos de aluguel são típicos (de cinco anos, com renovação a cada três anos) ou atípicos, que podem durar muito mais tempo, como 15 anos”, explica Bueno.
No caso de agências bancárias, por uma tendência de inovação no sistema bancário, o diretor da XP ressalta que o número de agências físicas tende a diminuir, fazendo com que alguns contratos de locação não sejam renovados. Desta forma, em meio à identificação de novos tipos de locatários para os imóveis, pode haver vacância. “Se não tiver locatário, não tem aluguel. Isso afeta a remuneração do fundo.”
A consistência dos pagamentos dos aluguéis e a potencial valorização das cotas de um FII dependem de quem é o locatário(s), do risco de vacância, da localização, da qualidade do imóvel, entre outros critérios. Assim, o retorno está diretamente ligado à qualidade dos ativos e do gestor. Os fundos imobiliários que têm um bom gestor tendem a ter melhor desempenho.
“Você deve pesquisar o histórico do gestor e ler as lâminas e prospectos do fundo para saber tudo o que ele pode fazer. Os cotistas têm poder. Eles podem participar de assembleias de imóveis, por exemplo, e o gestor precisa da autorização deles para fazer algumas operações”, diz Rocha, do Insper.
O professor sugere que o pequeno investidor não concentre grande parte de seus investimentos em fundos imobiliários, mesmo que ele tenha um perfil arrojado. “Você não deveria ter mais do que 30% da sua carteira em um único ativo, qualquer que seja ele. Separe um percentual para ativos de risco, se você for moderado ou arrojado, mas ele deve ser a menor fatia das suas aplicações.”
Qualquer aplicação envolve riscos, especialmente em um produto de renda variável — negociado em bolsa. No caso dos fundos imobiliários, existem três riscos principais. O primeiro deles envolve duas possibilidades: a vacância, quando os imóveis do fundo ficam desocupados, e a inadimplência, quando os inquilinos não cumprem seus compromissos e ficam sem pagar os aluguéis. Em ambos os casos, o lucro do fundo diminui e a quantia que você recebe de dividendos também.
O segundo risco principal dos FIIs é o de desvalorização das cotas. Os bens do fundo podem sofrer uma queda de valor, seja por fatores macroeconômicos, como um desaquecimento no mercado imobiliário e uma diminuição no preço dos imóveis no geral, seja por fatores específicos, como degradação da região ou más condições de conservação da propriedade.
O terceiro risco é o de liquidez. É mais fácil comprar ou vender cotas de um fundo imobiliário do que uma casa ou um apartamento. Mesmo assim, o volume de operações ainda não é tão expressivo quanto os negócios com ações. Você pode ter que vender suas cotas por um preço mais baixo para conseguir reaver seu dinheiro, dependendo do fundo escolhido. Por isso, prefira aqueles do Ifix, especialmente se seu objetivo não for o longo prazo.
“Os FIIs são aconselhados para investimento de médio e longo prazo em função da volatilidade na cotação das cotas. Porém, a relação entre retorno e volatilidade de longo prazo joga a favor do investidor”, diz Linger, da RB Investimentos. “As cotas dos FIIs são negociadas na B3, ou seja, podem ser vendidas a qualquer hora. A liquidez, no entanto, varia de fundo a fundo. O volume negociado vem aumentando semana a semana.”
O estrategista alerta para o fato de que fundos que aplicam em títulos do setor imobiliário — LCI e CRI — podem ter retornos menores do que os que têm imóveis próprios por causa do baixo patamar da Selic. No entanto, eles são interessantes para diversificar a sua carteira.
E você, o que pensa a respeito?
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Até o próximo post.
O fundador e presidente do conselho de administração da Cyrela, Elie Horn, acredita que o setor vai viver uma virada de mesa a partir do ano que vem.
Após a fase mais dura da crise imobiliária que culminou no estouro da bolha imobiliária e derrubou a construção civil, um dos empresários mais emblemáticos do setor, Elie Horn da Cyrela, vê a aproximação de um “novo boom imobiliário” no País. “Só gostaria que esse boom não fosse tão grande quanto no passado”, ele diz. O mesmo acredita que, com a retomada da economia e com uma solução para a devolução de imóveis, que está em fase final de tramitação no Congresso, o setor vai viver uma virada de mesa a partir do ano que vem.
A companhia já sente os efeitos da recuperação do País e acumula em torno de R$ 800 milhões em vendas de outubro a novembro de 2018. “Há muito tempo não tínhamos esse sabor. É muito gostoso ter clientes na porta, vender e assinar contratos”, diz o empresário de 74 anos.
A incorporadora lançou neste ano uma nova marca, a Vivaz, com foco em empreendimentos populares, dentro do programa federal de habitação Minha Casa Minha Vida, que deve responder por 30% dos novos projetos nos próximos cinco anos.
O otimismo de Horn com o setor se estende ao futuro governo, cuja equipe econômica ele classifica como “sensacional”. O empresário é próximo do futuro ministro da Economia, Paulo Guedes, com quem chegou a fazer negócios.
Os dois investiram juntos, há cerca de dois anos, na criação da Hospital Care, empresa voltada para a compra e administração de hospitais no País. Os aportes foram feitos pelo fundo Abaporu, da família Horn, e pela gestora Bozano Investimentos, da qual Guedes era sócio e de onde agora está se desligando para assumir o cargo público a partir de janeiro. Embora ele continue indo diariamente à Cyrela, Horn se afastou das tarefas executivas do dia a dia e passou o bastão da presidência para os filhos Raphael e Efraim.
Ele está fazendo um tratamento contra o Mal de Parkinson, doença que o acomete há quase seis anos. Mas a maior parte do seu tempo está voltada para a prática do judaísmo, da filantropia e para reuniões com outros empresários em busca de doações para causas sociais.
Em parceria com Rubens Menin, controlador da MRV, Horn lançou neste mês a ONG Bem Maior, que atuará na conscientização e na mobilização da sociedade civil para fomentar ações sociais.
A meta do movimento é dobrar a participação das doações empresariais em relação ao PIB brasileiro nos próximos dez anos, passando de 0,2% para 0,4%.
O próprio empresário está puxando a fila, e já anunciou o compromisso de doar em vida 60% de sua fortuna estimada em R$ 3 bilhões para caridade. No link ao lado pode ser lido outros destaques da entrevista.
Até mais.
Renda no aluguel de imoveis é um bom negócio?
Você com certeza já deve ter ouvido alguem próximo ou até mesmo da sua família dizer sobre aluguel de imóveis, mas sera que esse é um bom investimento atualmente?
O ativo imobiliário é considerado pela sua solidez no mercado, mas de uns anos para cá, de acordo com a grande variação de preço, modificou-se um pouco a visão do mercado sobre ele.
Primeiramente pelo fato de que ele não tem liquidez imediata, caso você precise vender seu imóvel rapidamente terá que adequar ao valor de mercado, que muitas vezez significa vender abaixo do valor normal.
Isso é comum, e vemos muito disto em carros quando as pessoas estão endividadas e tem que “queimar” seu bem para obter dinheiro e muitas concessionárias se beneficiam desta forma.
Há uns anos atrás a rentabilidade dos alugueis giravam em torno de 1%, 1.1%, 1,2% que eram um excelente negócio. Considerando esta variação de ganho mensal, valia bastante o investimento no imóvel para obter renda com ele. A demanda estava controlada e os valores dentro do mercado.
Porém, com o mercado muito aquecido em meados de 2011 os preços subiram descontroladamente e a demanda não acompanhou a oferta. Desta forma, vemos que nos últimos anos muitas pessoas estão vendendo ou alugando imóveis e, como tem uma oferta alta, naturalmente os valores cai e a rentabilidade também.
Hoje em dia a media recebida de rendimento pelos proprietaries de aluguel é de 0.5%, e isto é até menor que o rendimento da poupança.
Por este motive o mercado imobiliário esteve desacelerado estes últimos anos, mas a tendência é que o ritmo de lançamentos volte a crescer ainda neste ano de 2018 e o mercado recupere a sua estabilidade e rentabilidade natural.
Marlon Moro é diretor da Etic Imóveis, imobiliária sediada na Mooca e acha que o mercado deve tomar um novo rumo após as eleições: “Este ano passa por um ritmo lento devido à diversos feriados, copa do mundo e eleições. Isto acabou atrapalhando os fatores econômicos. À partir do momento que forem definidas as diretrizes econômicas do país, a economia deve voltar a crescer e, com isto definido, volta o poder de compra e investimento da população”
Desenhando a bolha imobiliária brasileira
Entre 2008 e 2012, período cujo início é paralelo ao colapso das hipotecas subprime nos Estados Unidos, o mercado imobiliário brasileiro pareceu imune à crise do país norte-americano e viu um ciclo impressionante de valorização em seus preços de venda. Uma pessoa que adquiriu imóvel no final de 2007 o acompanhou valorizar ao menos 79,4% nos 4 anos até 2012. Quem esperou até o fim de 2014 para vender provavelmente conseguiu prêmio de 112,86% no valor, com base em dados do Índice Fipezap.
Impulsionada por fatores como o acesso facilitado ao crédito imobiliário, aumento da renda, redução nas taxas de juros e otimismo causado pela boa fase na economia em geral, essa valorização marcou um período virtuoso, mas chegou a um limite. A partir de 2015, a crise econômica fincou pé nesse mercado, que acabou sendo um dos mais atingidos pela recessão. Naquele ano, a valorização dos preços de imóveis foi de apenas 1,32% em termos nominais – o que significou queda real de 8,48% (descontada a inflação do período). Os dois anos seguintes, ainda na crise, apresentaram variação de 0,57%, e 2017 representou o primeiro ano na série histórica que o indicador apresentou queda nominal, caindo 0,53% na comparação com 2016. Isso foi reflexo de fatores como alto desemprego, aumento da inflação e queda no PIB (Produto Interno Bruto).
Para especialistas, apesar da mudança acentuada de rumo, não é possível afirmar que houve uma bolha imobiliária no Brasil. Caio Bianchi, Diretor de Inteligência de Mercado do Zap, acredita que é “especulação da internet” usar esse termo em referência à reação do mercado à crise econômica brasileira. Diferentemente de uma euforia sem embasamento, o início do círculo virtuoso brasileiro poderia ser previsto e se deu partir do momento que as pessoas passaram a ter mais acesso a crédito.
Isso ocorreu, explica Bianchi, principalmente como resultado da regulamentação da alienação fiduciária, que incentivou um financiamento a longo prazo com juros baixos. A lei que regulamenta essa questão data de 20 de novembro de 1997, mas uma alteração de 2004 permitiu que “operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral” pudessem “ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI”. Na prática, as instituições ganharam a opção de usar o próprio imóvel como garantia em caso de inadimplência do tomador de empréstimo – naturalmente, ficou mais seguro oferecê-lo.
Com o acesso ao crédito, uma altíssima demanda reprimida no mercado deu as caras – o que se traduziu em liquidez e aumento nos preços. Contribuiu para isso o lançamento do Minha Casa Minha vida, que, em 2009, inaugurou um movimento de procura até então inédito. Nessa época, as empreiteiras construíam sem parar praticamente só para atender a uma população aparentemente insaciável por novos imóveis.
Uma consequência foi a “empolgação” das grandes empresas da indústria imobiliária. Entre 2006 e 2011, a bolsa de valores registrou 20 IPOs e 16 Follow-ons de empresas do setor de Construção Civil, reflexo do otimismo desse mercado.
O problema é que na vida real não existe demanda eterna, e o aumento da oferta se chocou com uma redução íngreme da procura durante o que viria a ser a maior recessão da história do Brasil até então. “Mas tanto não era bolha que, mesmo neste cenário, observamos queda bastante comportada nos preços. As variações se mantiveram nominalmente positivas até 2016”, ressalta o Diretor do Zap. “O que vimos nos anos anteriores à crise não era uma bolha, e sim efeito da melhora na economia”, resume.
Durante a mesma crise, a contração nos preços dos alugueis foi consideravelmente maior que a de venda. Isso ocorreu, segundo a análise do Zap, porque a correção nessa frente ocorreu nos próprios preços, diferentemente da venda, que viu a demanda como principal atingida.
“Como o financiamento facilita a compra, o momento de prosperidade econômica se refletiu muito na venda de imóveis. Existem também fatores não totalmente racionais para a aquisição, o chamado sonho da casa própria”, explica Bianchi. Por essa mesma razão, ele acredita que os valores de aluguéis são, comparativamente, mais líquidos. Isso potencialmente explica a variação grande na valorização dos preços em 2009, justamente o ano inicial do Minha Casa Minha Vida.
Ainda existe “excesso” nas construções que não foram ocupadas durante a crise, mas essa oferta não deve significar que o movimento decadente continuará para o ano que acaba de começar. Quase unanimemente, o mercado espera retomada relativamente fraca nos preços e estabilidade para os próximos meses, tanto em aluguel quanto em compra.
Segundo estimativas da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o financiamento imobiliário com recursos originados nas cadernetas de poupança deve crescer 15% em 2018, avanço que deverá se concentrar nos empréstimos destinados à compra de moradias, enquanto o crédito para a construção de novos empreendimentos tende a continuar lento.
Concomitantemente, a queda na taxa básica de juros (Selic), que fechou 2017 em 7% ao ano, deve ser, aos poucos, repassada ao consumidor que toma crédito imobiliário, o que também incentiva a compra. A somatória desses dois fatores é o suficiente para iniciar o equilíbrio no mercado, mas não para revolucionar a movimentação dos preços.
Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o terceiro trimestre de 2017 contou com o lançamento de 15.593 unidades residenciais verticais. Uma queda de 12,2% com relação ao segundo trimestre de 2017, mas um aumento de 4,1% com relação ao terceiro trimestre de 2016, considerando o total geral. As vendas no terceiro trimestre totalizaram 21.074 unidades residenciais, uma queda aproximada de 7,4% em relação ao trimestre anterior.
Considerando esses dados, nota-se que a queda em lançamentos acompanhou redução das vendas. “No entanto, o cenário é de recuperação do mercado, pois tanto os lançamentos quanto as vendas cresceram em relação ao mesmo período do ano anterior”, escreveu a entidade em relatório.
Para Bianchi, uma quebra nesse fluxo de equilíbrio ocorreria apenas caso houvesse “movimentos abruptos na economia como um todo”. Referenciando as eleições de outubro, o executivo confia que, independentemente do candidato vencedor, a política econômica provavelmente não será radicalmente modificada: “a maioria dos economistas aposta que será mantida a política atual”, pondera.
Até o próximo post.
Ótimo filme sobre empreendedorismo.
Sinopse
The Founder
2016 ‧ Drama/Ficção histórica ‧ 1h 55m
A história da ascensão do McDonald’s. Após receber uma demanda sem precedentes e notar uma movimentação de consumidores fora do normal, o vendedor de Illinois Ray Kroc adquire uma participação nos negócios da lanchonete dos irmãos Richard e Maurice Mac McDonald no sul da Califórnia e, pouco a pouco eliminando os dois da rede, transforma a marca em um gigantesco império alimentício.
Data de lançamento: 10 de março de 2017 (Brasil)
Comprar imóvel em tempos de bolha imobiliária???
Especialistas apontam que financiar para locar não vale a pena, mas qual a forma mais vantajosa de adquirir um imóvel?
Comprar um imóvel à vista, com desconto, é sempre uma vantagem em relação ao financiamento? Depende da rentabilidade de seus investimentos. No momento atual, provavelmente o desconto para a compra à vista é a melhor opção.
Para conseguir que os rendimentos de uma aplicação compensem as taxas de financiamento de um imóvel, é preciso cuidado e precisão nos cálculos realizados.
“Se estivermos pensando em comprar um imóvel de 500 mil à vista, levando em consideração a taxa de desconto do mercado imobiliário atualmente, o ideal seria conseguir um desconto de 20% a 30% do valor do imóvel”, explica o entrevistado. Isso para garantir que sobrasse dinheiro para pagar as taxas, iniciar a decoração inicial e realizar algum investimento para reservas futuras.
Considerando um mercado imobiliário que veio de um período de recessão e começa a se recuperar só agora, esse desconto é provável ao menos durante este semestre.
No caso de um financiamento, dependendo da renda familiar dos compradores, a Caixa Econômica Federal está trabalhando com taxas Balcão de 8,85% ao ano mais Taxa Referencial (TR), conforme simulado pela tarifa Balcão Pró-Cotista.
Dentro do exemplo do imóvel de R$ 500 mil, a entrada seria de 100 mil e o financiamento de 400 mil, com parcelas iniciais em torno de R$ 4000 mensais.
“Sabemos que ao final do financiamento pagaríamos o dobro do valor do imóvel. Logo, teríamos que encontrar aplicações financeiras que rendessem bem mais que o valor da taxa de financiamento”, explica o Agente de Investimentos.
Ele tomou como exemplo produtos financeiros que sigam o CDI, hoje com rendimento em torno de 13% ao ano, mas passando por movimento de queda – a estimativa é de 10% ao ano no fim de 2017. “Numa aplicação que seguisse 100% CDI e com liquidez, conseguiríamos por ano, uma rentabilidade média de 40 mil reais por ano. Não pagaria na totalidade nosso financiamento anual”, alerta.
Um investimento conservador, portanto, “já não conseguiria ser tão mais vantajoso e renderia bem próximo ao valor das taxas de financiamento”.
A alternativa ideal seria um retorno do CDI (aplicação conservadora) entre 5% a 7% a mais que o valor da taxa de financiamento, pois “com o rendimento adquirido anualmente, as parcelas seriam pagas e o comprador ganharia com a valorização do imóvel e do seu capital investido no longo prazo”.
Portanto, a conclusão de Brown é que no momento atual o ideal para um perfil conservador de investidor seria realmente comprar um imóvel à vista com desconto considerável. “Com a eminente queda dos juros e da inflação, preferiria, caso conseguisse um excelente desconto no pagamento à vista, adquirir um imóvel à vista”, explica.
“Senão, outra alternativa é ser mais arrojado na sua carteira de investimentos, em virtude da mudança de cenário que se desenha, e junto com seu assessor de investimentos possa fazer com que o capital investido consiga, através de seu rendimento, pagar as parcelas do financiamento adquirido”, acrescenta.
Tudo isso é considerado para uma compra com intenção de ocupar o imóvel. Adquirir uma unidade imobiliária com a intenção de receber renda de aluguel, Brown crava, não vale a pena. “Temos essa certeza”, diz, isso “em virtude do baixo yield dos aluguéis residenciais (0,4% ao mês em média) e do alto custo do financiamento” – apontado no item financiamento (8,85% ao ano + TR).
infomoney.com.br/onde-investir/noticia/6148226/compensa-comprar-imovel-vista-financiar-deixar-dinheiro-render
Até mais.