Mitos e verdades da bolha imobiliária Parte I

Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

Mitos e verdades da bolha imobiliária Parte I:

Segue o estudo:

REFERÊNCIAS:

“DÉFICIT HABITACIONAL”:

IPEA – déficit habitacional cresceu no caso da menor renda: segundo este levantamento oficial feito pelo IPEA para o período de 2.007 a 2.012, o déficit habitacional cresceu: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,deficit-habitacional-cresce-na-baixa-renda-apura-o-ipea,170824,0.htm

IBGE – renda familiar e total de famílias em São Paulo: acessar site do IBGE (www.ibge.gov.br ), página Banco de Dados, Cidade de São Paulo e depois Censo 2.010 e informações sobre distribuição de renda familiar. Dados foram agrupados para viabilizar apresentação gráfica e compreensão. Sobre o total de famílias (consideradas 3,6 M de famílias em São Paulo neste estudo), foi considerado o número do IBGE do censo de 2.010 e acrescentando um crescimento vegetativo de 1% ao ano.

Informação de que mais de 73% das famílias em São Paulo já possuem imóveis próprios vem de pesquisa do IBGE (PNAD) . Para facilitar a compreensão, segue link com reportagem que fala a este respeito: http://ultimosegundo.ig.com.br/brasil/2012-09-21/casa-propria-ja-nao-e-so-sonho-75-no-brasil-sao-donos-do-imovel-onde-vivem.html

Imovelweb – número de ofertas com base nos preços ou número de dormitórios: acessado o site www.imovelweb.com.br e feita consulta para apartamento padrão e para casa sobrado padrão, agrupando quanto a faixas de preços e de forma independente, também quanto a número de dormitórios. Esta consulta foi realizada em 15/Março/2014, logo consultas realizadas em quaisquer outros períodos apresentarão resultados diferentes.

A informação sobre a renda familiar necessária para se adquirir um imóvel acima de R$ 500 mil em São Paulo, que é de 20 salários mínimos, veio de pesquisa contratada pela revista Exame, que contém informações no link: http://exame2.com.br/mobile/seu-dinheiro/noticias/quanto-voce-deve-ganhar-para-comprar-um-imovel-em-16-cidades. Com base nesta pesquisa, temos a situação hipotética de São Paulo, compatível com esta informação. Utilizado como referência o salário mínimo de Janeiro/2014

IMPORTANTE: o cálculo realizado para estimar o mercado potencial de 1ª compra para imóveis acima de R$ 500 mil em São Paulo, é extremamente conservador, ou seja, favorável ao mercado imobiliário, em virtude dos seguintes fatores: a) foi considerado que apenas um site teria todas as ofertas de imóveis novos e usados da cidade de São Paulo ; b) o salário mínimo teve crescimento muito maior do que a renda de quem recebe salários maiores, logo, atualmente o percentual de famílias com mais de 20 salários mínimos deve ser ainda menor do que era em 2.010 ; c) embora tenha sido considerado crescimento vegetativo de 1% ao ano no número de famílias, temos pesquisas apontando êxodo de São Paulo nos últimos anos ; d) o percentual de 73% de famílias que teriam imóvel próprio em 2.012 deve ter crescido ao longo de 2.013 e especialmente para famílias com renda de mais de 20 salários mínimos este percentual deve ser muito mais elevado do que a média geral que foi considerada ; e) assumi que todas as famílias teriam interesse em comprar imóvel, quando nesta faixa de renda, se não tem muitas vezes é por opção (prefere ficar no aluguel por questões como mobilidade, custo versus benefício, etc.).

Gráfico com evolução das vendas de imóveis usados em São Paulo: as informações sobre volume de vendas foram extraídas de relatórios do CRECI SP desde 2.008. Não capturei dados anteriores, pois em Janeiro/2008 existe observação sobre mudança nos critérios da pesquisa, informações anteriores não seriam comparáveis. Consideradas as quantidades projetadas que constam no relatório. A pesquisa do CRECI SP envolve mais de 400 imobiliárias na cidade de São Paulo. Para acessar as pesquisas, ir até o site do CRECI SP (www.crecisp.gov.br) e depois selecionar “Página Oficial”, “Pesquisas publicadas do mercado imobiliário” e a partir daí, acessar os relatórios da Capital de cada mês e procurar pela informação sobre vendas projetadas.

Sobre as vendas de imóveis usados por tipologia, foram calculadas também com base nos relatórios do CRECI SP de 2.013, multiplicando-se as quantidades projetadas em cada mês pelos percentuais por tipologia, que também constam nestes relatórios.

Informação de que o SECOVI SP não considera o estoque de imóveis das construtoras com mais de 36 meses, consta no item “Glossário”, na última página do relatório mensal do SECOVI SP sobre os resultados do mercado imobiliário. Informação de que mais de 80% das vendas realizadas se referem a lançamentos consta no próprio relatório mensal do SECOVI SP também.  Já a informação sobre as quantidades vendidas de imóveis novos para cada tipologia no ano de 2.013 foi extraída deste endereço: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

A reportagem abaixo fala sobre o nível de vendas para investidores em São Paulo: em 2.012 pesquisa da Lopes Inteligência Imobiliária apontou que 40% das vendas eram para investidores, enquanto uma pesquisa da Folha de São Paulo feita no 1S13 apontava que 80% das vendas de 1 dormitório eram para investidores. Segue o link: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1358961-quase-40-dos-compradores-de-imoveis-em-sp-sao-investidores.shtml

Com base em todas as informações acima, foram feitos os cálculos relacionados à tabela que contém : a) oferta de imóveis por tipologia, extraída diretamente do site Imovelweb, sem nenhuma alteração ; b) quantidades totais vendidas de imóveis usados em 2.013 seguindo a somatória por tipologia que consta nos relatórios, somado a quantidade de vendas de imóveis novos para compradores finais, considerando 70% do total constante no relatório do SECOVI SP para imóveis de 2 a 4 dormitórios (assumido 30% de venda para investidores, menos que os 40% apurados em pesquisa da Lopes em 2.012) e 20% do total de vendas de 1 dormitório (assumindo que 80% das vendas de 1 dormitório em 2.013 foram para investidores, de acordo com pesquisa da Folha de São Paulo do 1S13) ; c) Anos de oferta em relação a vendas históricas: divisão de a) por b).

Super-oferta de imóveis no Brasil:

Segundo pesquisa da Geoimóveis, o estoque de imóveis novos em Salvador equivale a 25 meses de vendas, o recorde do Brasil. Na mesma notícia, a informação que Curitiba tem estoque de imóveis correspondente a 23 meses, o segundo maior do país: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

Notícia de Dez/2013 – em Brasília, estoque 30% maior que 2 anos atrás, apesar de queda de 50% nos lançamentos de 2.012 para 2.013 e de descontos de até R$ 300 mil em imóveis prontos: http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

Informação de que em São José dos Campos, a oferta de imóveis para alugar cresceu 300%:  http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html

Na notícia a seguir, a informação de que imóveis novos em BH tem tido inadimplência de condomínio de até 50% causada por investidores que compraram na planta sem ter condições financeiras de contrair empréstimo no ato da entrega do imóvel e sequer conseguem pagar condomínio. Super-oferta na mão de investidores novamente: http://www.hojeemdia.com.br/noticias/economia-e-negocios/atraso-no-pagamento-de-condominio-chega-a-10-em-belo-horizonte-1.219820

Para entender a super-oferta de imóveis de 1 dormitório em São Paulo, com links para pesquisas e notícias relacionadas, ver o trabalho anterior: www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo

Nesta notícia, a informação que o número de imóveis vagos aguardando locação mais do que dobrou: http://m.jconline.ne10.uol.com.br/t320/noticia/economia/pernambuco/noticia/2013/04/28/81174

Aumento de 600% na oferta de imóveis comerciais em Curitiba: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1424276&tit=O-grande-salto-dos-imoveis-corporativos

Aqui temos as informações sobre super-oferta de imóveis para alugar na cidade de Florianópolis e nos Estados do RS, SP e PR: http://www.ndonline.com.br/florianopolis/noticias/141217-oferta-de-imoveis-para-locacao-cresce-50-na-grande-florianopolis.html

Neste artigo, o NRE (Núcleo Real Estate) da Poli-USP, informa a existência de super-estoques de imóveis novos para vender em algumas cidades do país, incluindo Manaus e Vitória, mencionados neste item do trabalho: https://www.consorciodeimoveis.com.br/noticias/mercado-imobiliario-2014-confira-algumas-perspectivas

A situação crítica quanto aos super-estoques já acontece há um bom tempo. Segue notícia do G1 Globo, de levantamento feito por consultoria no final de 2.012, onde na somatória de todas as construtoras, o estoque de imóveis em unidades havia mais do que dobrado: http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html

Sobre a super-oferta de imóveis novos em várias cidades, de diversas construtoras diferentes, também pode ser comprovado através dos depoimentos do ReclameAqui que constam nas referências do mito “Preços dos imóveis nunca caem”.

Nesta reportagem da edição impressa da Exame, a confirmação textual quanto a bolha imobiliária dos imóveis comerciais, através de diversas evidências quanto a super-oferta: http://exame.abril.com.br/revista-exame/edicoes/1060/

“PREÇOS DOS IMÓVEIS NUNCA CAEM”:

Em Brasília, queda de 35,5% nos preços de lançamentos na comparação de 2.013 com 2.012, além de outra notícia falando sobre queda de até 30% no preço dos imóveis no ato da entrega e uma terceira que comenta sobre “descontos” de até R$ 300 mil:

www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

Queda de 25% nos preços de imóveis novos no ato da entrega em São José dos Campos:

http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

Queda relevante de preços de imóveis novos em Natal, na entrega mais barato que na planta:

http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

Em Curitiba, duas notícias sobre “descontos” praticados por construtoras, que subiram de 30% em Fev/2013 para 35% em Nov/2013: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279 http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1426349&tit=Gigantes-do-setor-saem-de-fininho

Segue notícia sobre queda de 15% nos preços de imóveis em Goiânia, após fortes quedas em vendas:

http://www.opopular.com.br/editorias/economia/queda-nas-vendas-faz-pre%C3%A7os-de-im%C3%B3veis-recuarem-1.307413

Abaixo, notícia sobre a terceira queda consecutiva de preços de imóveis em Recife:

http://www.diariodepernambuco.com.br/app/noticia/economia/2013/04/03/internas_economia,432110/precos-dos-imoveis-no-recife-apresentam-terceira-queda-consecutiva.shtml

Notícia sobre quedas de preços em 7 capitais durante o segundo semestre de 2.012:

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

Seguem abaixo 4 notícias sobre quedas de preços de imóveis em São Paulo, são situações diferentes umas das outras quanto a número de dormitórios, período, novo ou usado, etc. (tem muito mais que isto disponível na mídia, tem sido uma constante para São Paulo):

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml

http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,preco-de-imovel-novo-recua-pela-1-vez-em-quatro-anos,152741,0.htm

http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

“Descontos” de até R$ 80 mil em Salvador: http://www.correio24horas.com.br/detalhe/noticia/descontos-em-imoveis-chegam-a-ser-de-ate-r-80-mil-em-promocoes/?cHash=4f67727a643ac5057e1354a79606b958

No Espirito Santo, imóveis com “descontos” de até R$ 400 mil:

http://webclipping.mile4.com.br/webclipping/visualiza.php?cd=17370

“Liquidação” nos preços dos imóveis em Belo Horizonte. Matéria do jornal impresso “O tempo”, segue link que contém esta notícia:

http://observadordomercado.blogspot.com.br/2014/03/estouro-da-bolha-provoca-fenomeno.html

Segue abaixo link com uma lista de depoimentos do ReclameAqui, onde compradores de imóveis viram as construtoras vendendo no ato da entrega do imóvel, mais barato do que eles pagaram na planta. Estes depoimentos incluem diversas cidades e construtoras, imóveis residenciais (grande maioria), comerciais e terrenos:

www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria

Queda nos preços de alugueis de imóveis comerciais em São Paulo e outras cidades:

http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,aluguel-de-escritorio-em-sp-caiu-pela-1-vez-em-quase-dez-anos,1128094,0.htm

Notícia sobre bolha imobiliária dos flats, onde o preço disparou, dobrando em 5 anos e depois voltando para um preço inferior ao do início:

http://web.archive.org/web/20090322201140/http://veja.abril.com.br/vejasp/especial_guia_imobiliario/p_124.shtml

“PLENO EMPREGO, RENDA MAIOR E CRÉDITO BARATO”:

Gráfico que compara renda per capta, preço de venda e aluguel do M2: Dados sobre evolução da renda real (descontada inflação) extraídos de relatório PED (pesquisa de emprego e desemprego) do DIEESE, da região metropolitana de São Paulo, conforme link abaixo (utilizada TABELA 09, que disponibiliza arquivo protegido do Excel e capturada a coluna “Renda dos ocupados”, calculando variação anual): http://www.dieese.org.br/analiseped/mensalSAO.html. Informações sobre preço do M2 para venda e aluguel extraídas do site Zap, selecionando a cidade de São Paulo e as opções de “Venda” e “Aluguel”, sendo que foram extraídos os dados referentes a variação acumulada até Dezembro de cada ano que consta no gráfico apresentado. Abatido o percentual de inflação (IPCA) de cada período: http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/.

Gráfico com dados da inflação nos últimos anos:utilizado o índice de inflação oficial do Brasil, o IPCA, calculado pelo IBGE.

Abaixo, informações sobre o aumento no juro para crédito imobiliário e maiores restrições que obrigam CEF a desacelerar concessão de créditos: http://blogs.estadao.com.br/no-azul/2014/02/27/com-alta-do-juro-brasileiro-aumenta-em-12-meses-o-prazo-de-financiamento-de-imoveis/. http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2014/03/1420926-caixa-vai-frear-ritmo-de-aumento-de-emprestimos.shtml

Notícia de que as quedas em vendas e paralisação da construção, causada por super-estoque de imóveis equivalente a 25 meses de vendas, levou a aumento de quase 50% no desemprego em Salvador, que saiu de 6,4% em Ago/12 para 9,4% em Ago/13 segundo o IBGE: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

Pela sequencia de notícias abaixo, vemos que primeiro o preço dos imóveis novos entregues em São José dos Campos despencou 25%, depois investidores no desespero para não terem perda imediata colocaram imóveis para alugar e oferta de aluguel aumentou 300% e por fim, em virtude desta claríssima super-oferta, estão diminuindo muito os lançamentos e informando que isto irá gerar um alto volume de desemprego na cidade: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html.  http://www.ovale.com.br/2.621/empresarios-da-construc-o-civil-temem-corte-de-empregos-com-a-retrac-o-do-mercado-1.502639

Sobre a queda de 50% nos lançamentos em unidades em Brasília em 2.013: http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

Notícia sobre queda de lançamentos em São Paulo: (Estadão – Radar Imobiliário – 23/02/2014): De acordo com dados coletados pela Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), 413 unidades na planta foram colocadas à venda na capital paulista durante o mês, o que representa queda de 37,42% em relação ao mesmo período de 2013. Esse também é o mais baixo número verificado pelo levantamento em cinco anos e o terceiro pior resultado da última década, à frente somente de 2006 e de 2009.

Informação de que em Curitiba algumas grandes construtoras estão fugindo da cidade em função dos SUPER-ESTOQUES: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1426349&tit=Gigantes-do-setor-saem-de-fininho

“NÃO TEMOS BOLHA PORQUE NÃO HÁ SUBPRIME IDÊNTICO AO DOS EUA”:

Mais detalhes sobre bolhas imobiliárias dos EUA e Espanha comparadas a Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-a-brasileira-voce-acredita-parte-2/

Infográficos com evidências sobre a bolha imobiliária brasileira e o esquema de subprime Brasil: www.defendaseudinheiro.com.br/desmascarando-a-bolha-imobiliaria-no-brasil

Até o próximo post.

CA