Mitos e verdades da bolha imobiliária Parte I

 

Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

Mitos e verdades da bolha imobiliária Parte I:

Segue o estudo:

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REFERÊNCIAS:

“DÉFICIT HABITACIONAL”:

IPEA – déficit habitacional cresceu no caso da menor renda: segundo este levantamento oficial feito pelo IPEA para o período de 2.007 a 2.012, o déficit habitacional cresceu: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,deficit-habitacional-cresce-na-baixa-renda-apura-o-ipea,170824,0.htm

IBGE – renda familiar e total de famílias em São Paulo: acessar site do IBGE (www.ibge.gov.br ), página Banco de Dados, Cidade de São Paulo e depois Censo 2.010 e informações sobre distribuição de renda familiar. Dados foram agrupados para viabilizar apresentação gráfica e compreensão. Sobre o total de famílias (consideradas 3,6 M de famílias em São Paulo neste estudo), foi considerado o número do IBGE do censo de 2.010 e acrescentando um crescimento vegetativo de 1% ao ano.

Informação de que mais de 73% das famílias em São Paulo já possuem imóveis próprios vem de pesquisa do IBGE (PNAD) . Para facilitar a compreensão, segue link com reportagem que fala a este respeito: http://ultimosegundo.ig.com.br/brasil/2012-09-21/casa-propria-ja-nao-e-so-sonho-75-no-brasil-sao-donos-do-imovel-onde-vivem.html

Imovelweb – número de ofertas com base nos preços ou número de dormitórios: acessado o site www.imovelweb.com.br e feita consulta para apartamento padrão e para casa sobrado padrão, agrupando quanto a faixas de preços e de forma independente, também quanto a número de dormitórios. Esta consulta foi realizada em 15/Março/2014, logo consultas realizadas em quaisquer outros períodos apresentarão resultados diferentes.

A informação sobre a renda familiar necessária para se adquirir um imóvel acima de R$ 500 mil em São Paulo, que é de 20 salários mínimos, veio de pesquisa contratada pela revista Exame, que contém informações no link: http://exame2.com.br/mobile/seu-dinheiro/noticias/quanto-voce-deve-ganhar-para-comprar-um-imovel-em-16-cidades. Com base nesta pesquisa, temos a situação hipotética de São Paulo, compatível com esta informação. Utilizado como referência o salário mínimo de Janeiro/2014

IMPORTANTE: o cálculo realizado para estimar o mercado potencial de 1ª compra para imóveis acima de R$ 500 mil em São Paulo, é extremamente conservador, ou seja, favorável ao mercado imobiliário, em virtude dos seguintes fatores: a) foi considerado que apenas um site teria todas as ofertas de imóveis novos e usados da cidade de São Paulo ; b) o salário mínimo teve crescimento muito maior do que a renda de quem recebe salários maiores, logo, atualmente o percentual de famílias com mais de 20 salários mínimos deve ser ainda menor do que era em 2.010 ; c) embora tenha sido considerado crescimento vegetativo de 1% ao ano no número de famílias, temos pesquisas apontando êxodo de São Paulo nos últimos anos ; d) o percentual de 73% de famílias que teriam imóvel próprio em 2.012 deve ter crescido ao longo de 2.013 e especialmente para famílias com renda de mais de 20 salários mínimos este percentual deve ser muito mais elevado do que a média geral que foi considerada ; e) assumi que todas as famílias teriam interesse em comprar imóvel, quando nesta faixa de renda, se não tem muitas vezes é por opção (prefere ficar no aluguel por questões como mobilidade, custo versus benefício, etc.).

Gráfico com evolução das vendas de imóveis usados em São Paulo: as informações sobre volume de vendas foram extraídas de relatórios do CRECI SP desde 2.008. Não capturei dados anteriores, pois em Janeiro/2008 existe observação sobre mudança nos critérios da pesquisa, informações anteriores não seriam comparáveis. Consideradas as quantidades projetadas que constam no relatório. A pesquisa do CRECI SP envolve mais de 400 imobiliárias na cidade de São Paulo. Para acessar as pesquisas, ir até o site do CRECI SP (www.crecisp.gov.br) e depois selecionar “Página Oficial”, “Pesquisas publicadas do mercado imobiliário” e a partir daí, acessar os relatórios da Capital de cada mês e procurar pela informação sobre vendas projetadas.

Sobre as vendas de imóveis usados por tipologia, foram calculadas também com base nos relatórios do CRECI SP de 2.013, multiplicando-se as quantidades projetadas em cada mês pelos percentuais por tipologia, que também constam nestes relatórios.

Informação de que o SECOVI SP não considera o estoque de imóveis das construtoras com mais de 36 meses, consta no item “Glossário”, na última página do relatório mensal do SECOVI SP sobre os resultados do mercado imobiliário. Informação de que mais de 80% das vendas realizadas se referem a lançamentos consta no próprio relatório mensal do SECOVI SP também.  Já a informação sobre as quantidades vendidas de imóveis novos para cada tipologia no ano de 2.013 foi extraída deste endereço: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

A reportagem abaixo fala sobre o nível de vendas para investidores em São Paulo: em 2.012 pesquisa da Lopes Inteligência Imobiliária apontou que 40% das vendas eram para investidores, enquanto uma pesquisa da Folha de São Paulo feita no 1S13 apontava que 80% das vendas de 1 dormitório eram para investidores. Segue o link: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1358961-quase-40-dos-compradores-de-imoveis-em-sp-sao-investidores.shtml

Com base em todas as informações acima, foram feitos os cálculos relacionados à tabela que contém : a) oferta de imóveis por tipologia, extraída diretamente do site Imovelweb, sem nenhuma alteração ; b) quantidades totais vendidas de imóveis usados em 2.013 seguindo a somatória por tipologia que consta nos relatórios, somado a quantidade de vendas de imóveis novos para compradores finais, considerando 70% do total constante no relatório do SECOVI SP para imóveis de 2 a 4 dormitórios (assumido 30% de venda para investidores, menos que os 40% apurados em pesquisa da Lopes em 2.012) e 20% do total de vendas de 1 dormitório (assumindo que 80% das vendas de 1 dormitório em 2.013 foram para investidores, de acordo com pesquisa da Folha de São Paulo do 1S13) ; c) Anos de oferta em relação a vendas históricas: divisão de a) por b).

Super-oferta de imóveis no Brasil:

Segundo pesquisa da Geoimóveis, o estoque de imóveis novos em Salvador equivale a 25 meses de vendas, o recorde do Brasil. Na mesma notícia, a informação que Curitiba tem estoque de imóveis correspondente a 23 meses, o segundo maior do país: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

Notícia de Dez/2013 – em Brasília, estoque 30% maior que 2 anos atrás, apesar de queda de 50% nos lançamentos de 2.012 para 2.013 e de descontos de até R$ 300 mil em imóveis prontos: http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

Informação de que em São José dos Campos, a oferta de imóveis para alugar cresceu 300%:  http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html

Na notícia a seguir, a informação de que imóveis novos em BH tem tido inadimplência de condomínio de até 50% causada por investidores que compraram na planta sem ter condições financeiras de contrair empréstimo no ato da entrega do imóvel e sequer conseguem pagar condomínio. Super-oferta na mão de investidores novamente: http://www.hojeemdia.com.br/noticias/economia-e-negocios/atraso-no-pagamento-de-condominio-chega-a-10-em-belo-horizonte-1.219820

Para entender a super-oferta de imóveis de 1 dormitório em São Paulo, com links para pesquisas e notícias relacionadas, ver o trabalho anterior: www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo

Nesta notícia, a informação que o número de imóveis vagos aguardando locação mais do que dobrou: http://m.jconline.ne10.uol.com.br/t320/noticia/economia/pernambuco/noticia/2013/04/28/81174

Aumento de 600% na oferta de imóveis comerciais em Curitiba: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1424276&tit=O-grande-salto-dos-imoveis-corporativos

Aqui temos as informações sobre super-oferta de imóveis para alugar na cidade de Florianópolis e nos Estados do RS, SP e PR: http://www.ndonline.com.br/florianopolis/noticias/141217-oferta-de-imoveis-para-locacao-cresce-50-na-grande-florianopolis.html

Neste artigo, o NRE (Núcleo Real Estate) da Poli-USP, informa a existência de super-estoques de imóveis novos para vender em algumas cidades do país, incluindo Manaus e Vitória, mencionados neste item do trabalho: https://www.consorciodeimoveis.com.br/noticias/mercado-imobiliario-2014-confira-algumas-perspectivas

A situação crítica quanto aos super-estoques já acontece há um bom tempo. Segue notícia do G1 Globo, de levantamento feito por consultoria no final de 2.012, onde na somatória de todas as construtoras, o estoque de imóveis em unidades havia mais do que dobrado: http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html

Sobre a super-oferta de imóveis novos em várias cidades, de diversas construtoras diferentes, também pode ser comprovado através dos depoimentos do ReclameAqui que constam nas referências do mito “Preços dos imóveis nunca caem”.

Nesta reportagem da edição impressa da Exame, a confirmação textual quanto a bolha imobiliária dos imóveis comerciais, através de diversas evidências quanto a super-oferta: http://exame.abril.com.br/revista-exame/edicoes/1060/

“PREÇOS DOS IMÓVEIS NUNCA CAEM”:

Em Brasília, queda de 35,5% nos preços de lançamentos na comparação de 2.013 com 2.012, além de outra notícia falando sobre queda de até 30% no preço dos imóveis no ato da entrega e uma terceira que comenta sobre “descontos” de até R$ 300 mil:

www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

Queda de 25% nos preços de imóveis novos no ato da entrega em São José dos Campos:

http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

Queda relevante de preços de imóveis novos em Natal, na entrega mais barato que na planta:

http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

Em Curitiba, duas notícias sobre “descontos” praticados por construtoras, que subiram de 30% em Fev/2013 para 35% em Nov/2013: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279 http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1426349&tit=Gigantes-do-setor-saem-de-fininho

Segue notícia sobre queda de 15% nos preços de imóveis em Goiânia, após fortes quedas em vendas:

http://www.opopular.com.br/editorias/economia/queda-nas-vendas-faz-pre%C3%A7os-de-im%C3%B3veis-recuarem-1.307413

Abaixo, notícia sobre a terceira queda consecutiva de preços de imóveis em Recife:

http://www.diariodepernambuco.com.br/app/noticia/economia/2013/04/03/internas_economia,432110/precos-dos-imoveis-no-recife-apresentam-terceira-queda-consecutiva.shtml

Notícia sobre quedas de preços em 7 capitais durante o segundo semestre de 2.012:

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

Seguem abaixo 4 notícias sobre quedas de preços de imóveis em São Paulo, são situações diferentes umas das outras quanto a número de dormitórios, período, novo ou usado, etc. (tem muito mais que isto disponível na mídia, tem sido uma constante para São Paulo):

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml

http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,preco-de-imovel-novo-recua-pela-1-vez-em-quatro-anos,152741,0.htm

http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

“Descontos” de até R$ 80 mil em Salvador: http://www.correio24horas.com.br/detalhe/noticia/descontos-em-imoveis-chegam-a-ser-de-ate-r-80-mil-em-promocoes/?cHash=4f67727a643ac5057e1354a79606b958

No Espirito Santo, imóveis com “descontos” de até R$ 400 mil:

http://webclipping.mile4.com.br/webclipping/visualiza.php?cd=17370

“Liquidação” nos preços dos imóveis em Belo Horizonte. Matéria do jornal impresso “O tempo”, segue link que contém esta notícia:

http://observadordomercado.blogspot.com.br/2014/03/estouro-da-bolha-provoca-fenomeno.html

Segue abaixo link com uma lista de depoimentos do ReclameAqui, onde compradores de imóveis viram as construtoras vendendo no ato da entrega do imóvel, mais barato do que eles pagaram na planta. Estes depoimentos incluem diversas cidades e construtoras, imóveis residenciais (grande maioria), comerciais e terrenos:

www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria

Queda nos preços de alugueis de imóveis comerciais em São Paulo e outras cidades:

http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,aluguel-de-escritorio-em-sp-caiu-pela-1-vez-em-quase-dez-anos,1128094,0.htm

Notícia sobre bolha imobiliária dos flats, onde o preço disparou, dobrando em 5 anos e depois voltando para um preço inferior ao do início:

http://web.archive.org/web/20090322201140/http://veja.abril.com.br/vejasp/especial_guia_imobiliario/p_124.shtml

“PLENO EMPREGO, RENDA MAIOR E CRÉDITO BARATO”:

Gráfico que compara renda per capta, preço de venda e aluguel do M2: Dados sobre evolução da renda real (descontada inflação) extraídos de relatório PED (pesquisa de emprego e desemprego) do DIEESE, da região metropolitana de São Paulo, conforme link abaixo (utilizada TABELA 09, que disponibiliza arquivo protegido do Excel e capturada a coluna “Renda dos ocupados”, calculando variação anual): http://www.dieese.org.br/analiseped/mensalSAO.html. Informações sobre preço do M2 para venda e aluguel extraídas do site Zap, selecionando a cidade de São Paulo e as opções de “Venda” e “Aluguel”, sendo que foram extraídos os dados referentes a variação acumulada até Dezembro de cada ano que consta no gráfico apresentado. Abatido o percentual de inflação (IPCA) de cada período: http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/.

Gráfico com dados da inflação nos últimos anos:utilizado o índice de inflação oficial do Brasil, o IPCA, calculado pelo IBGE.

Abaixo, informações sobre o aumento no juro para crédito imobiliário e maiores restrições que obrigam CEF a desacelerar concessão de créditos: http://blogs.estadao.com.br/no-azul/2014/02/27/com-alta-do-juro-brasileiro-aumenta-em-12-meses-o-prazo-de-financiamento-de-imoveis/. http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2014/03/1420926-caixa-vai-frear-ritmo-de-aumento-de-emprestimos.shtml

Notícia de que as quedas em vendas e paralisação da construção, causada por super-estoque de imóveis equivalente a 25 meses de vendas, levou a aumento de quase 50% no desemprego em Salvador, que saiu de 6,4% em Ago/12 para 9,4% em Ago/13 segundo o IBGE: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

Pela sequencia de notícias abaixo, vemos que primeiro o preço dos imóveis novos entregues em São José dos Campos despencou 25%, depois investidores no desespero para não terem perda imediata colocaram imóveis para alugar e oferta de aluguel aumentou 300% e por fim, em virtude desta claríssima super-oferta, estão diminuindo muito os lançamentos e informando que isto irá gerar um alto volume de desemprego na cidade: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.htmlhttp://www.ovale.com.br/2.621/empresarios-da-construc-o-civil-temem-corte-de-empregos-com-a-retrac-o-do-mercado-1.502639

Sobre a queda de 50% nos lançamentos em unidades em Brasília em 2.013: http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

Notícia sobre queda de lançamentos em São Paulo: (Estadão – Radar Imobiliário – 23/02/2014): De acordo com dados coletados pela Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), 413 unidades na planta foram colocadas à venda na capital paulista durante o mês, o que representa queda de 37,42% em relação ao mesmo período de 2013. Esse também é o mais baixo número verificado pelo levantamento em cinco anos e o terceiro pior resultado da última década, à frente somente de 2006 e de 2009.

Informação de que em Curitiba algumas grandes construtoras estão fugindo da cidade em função dos SUPER-ESTOQUES: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1426349&tit=Gigantes-do-setor-saem-de-fininho

“NÃO TEMOS BOLHA PORQUE NÃO HÁ SUBPRIME IDÊNTICO AO DOS EUA”:

Mais detalhes sobre bolhas imobiliárias dos EUA e Espanha comparadas a Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-a-brasileira-voce-acredita-parte-2/

Infográficos com evidências sobre a bolha imobiliária brasileira e o esquema de subprime Brasil: www.defendaseudinheiro.com.br/desmascarando-a-bolha-imobiliaria-no-brasil

Até o próximo post.

There are 52 comments left Go To Comment

  1. Mercado Imobhilario /

    Olá,
    Parabéns pelo blog. Somos um casal na busca do primeiro e tão sonhado imóvel e gostaríamos de compartilhar a nosso choque de realidade ao encarar os preços do mercado “imobhilário” por meio do nosso blog: http://embuscadoprimeiroimovel.blogspot.com.br/. Nossa pesquisa por um imóvel tem sido muito frustrante. Compartilhe a sua experiência e percepção no nosso blog. Assim, poderemos entender a realidade das pessoas que realmente querem comprar o tão sonhado imóvel.
    Abraços.

  2. Filipe Cazoni /

    Excelente artigo e bem embasado. Continuarei acompanhando o mercado imobiliário. No RJ e MG e ES já vejo sinais de desaceleração nas vendas em conversas com corretores e imobiliárias. Aguardar para ver. Obrigado pelas informações CA.

  3. vilmar /

    Brookfield Incorporações registra 5º prejuízo seguido no 4º tri
    11 de abril de 2014 | 7h 45
    http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,brookfield-incorporacoes-registra-5-prejuizo-seguido-no-4-tri,181790,0.htm

  4. Camila M. /

    Excelente artigo. Direto, objetivo e honesto. Sou contadora, trabalho a 3 anos com contabilidade, e venho estudando o mercado imobiliário desde meados do ano passado, quando comecei um curso de TTI, com pretensão de atuar no ramo imobiliário e até montar meu próprio negócio e também investir em aquisições. Acontece que eu comecei o curso primeiro e fui pesquisar depois. Agora terminei o curso e vou começar a atuar, e continuo pesquisando e acompanhando o mercado, e isso me desanima muito, ainda penso na possibilidade de investir nesse mercado, mesmo que por especulação ainda vejo possibilidade de ganho superfaturado até final de 2015, estabilizando após esse período. Acredito que pode ser viável, moro na segunda maior cidade do estado de Rondônia que é um estado novo (Habitado inicialmente como Território há 60 anos e declarado estado independente há 33 anos), são cerca de 130 mil habitantes, o estado ainda encontra-se em desenvolvimento, com boa proposta de crescimento para o setor industrial, o forte aqui ainda é o setor agropecuário, e o setor comercial é mediano. Em ralação a esse mercado ainda, estou meio confusa quanto a temida bolha, pois há pouca informação e pesquisa sobre mercado imobiliário no Brasil, e vejo também que há muita especulação em relação as informações. Acredita que se bem planejado, há possibilidade de sobreviver a bolha quando ela estourar, e na sua visão, devido sua experiência, quanto tempo acredita que o mercado imobiliário ainda suporta a pressão, e quando uma bolha como essa estoura, trazendo uma crise econômica, no caso do Brasil, quanto tempo acredita que leva para estabilizar o mercado? Enfim, acredita que ainda vale a pena entrar no mercado? Ou já está na hora de sair? Desde já Agradeço. Att. Camila M.

    1. Vilmar /

      08/04/2014 11h41 – Atualizado em 08/04/2014 11h47
      Vendas de imóveis novos na cidade de SP caem 49,1% em fevereiro
      Nos dois primeiros meses do ano, venda de imóveis somou 2.011 unidades.
      Volumes dos 2 primeiros meses são os mais baixos desde 2004, diz Secovi.

      http://g1.globo.com/economia/noticia/2014/04/vendas-de-imoveis-novos-na-cidade-de-sp-caem-491-em-fevereiro.html

    2. CA /

      Camila,

      Obrigado por sua avaliação quanto ao trabalho.

      Não tenho conhecimento sobre o mercado imobiliário em Rondonia e como está neste momento, portanto o que consta neste meu comentário é mais genérico para o Brasil. Avalie em sua região, os pontos que mencionei abaixo quanto a equilibrio entre oferta e procura, preços de imóveis e salários e por fim, preço de venda e de aluguel, se existir forte desequilibrio (provável), tudo que consta abaixo é válido para a região em que você está.

      Por vários motivos, acredito que a explosão da bolha imobiliária no Brasil deverá ser mais visível no mínimo no segundo semestre de 2.014 e no máximo durante 2.015, portanto, já não valeria a pena entrar neste mercado, nem para investir, nem para morar. Sobre o prazo para chegar no ponto mínimo de preços após a explosão da bolha estar mais visível, é muito difícil de prever agora, depende muito da reação dos principais agentes envolvidos (Governo, Construtoras, Bancos, etc.), a partir do momento em que a bolha já for reconhecida e entendida minimamente quanto a seus impactos, pela maioria da população, ou seja, entre o final deste ano e o próximo poderemos ter uma visão mais clara quanto a isto. De qualquer forma, chegar no “vale dos preços” normalmente não é algo que aconteça tão rapidamente.

      O ideal para comprar um imóvel é aguardar a explosão da bolha alcançar este patamar de “vale de preços”, onde não teríamos mais uma tendência de queda, juntando o máximo de dinheiro para isto até lá, pois o crédito já não será tão facilitado, dado o trauma que é trazido por toda bolha imobiliária. Para perceber quando chegou neste ponto ou próximo dele (é difícil acertar “em cheio”), observar a relação entre preços e renda das famílias na localidade onde imóvel é ofertado, quantidade ofertada e demanda real (não considerar aqui vendas para especuladores e vendas falsas na planta) e por fim, a relação entre preço de venda e aluguel: quando for restabelecida a normalidade entre estes itens, provavelmente as quedas de preços não deverão mais ocorrer. Somente um acompanhamento no dia-a-dia poderá ajudá-la a identificar este momento, mas muito cuidado com matérias superficiais e/ou enviesadas patrocinadas pelo segmento imobiliário, que serão cada vez mais comuns, como aconteceu em outros países.

      Sobre o impacto para economia, ocorrerá sem dúvida e aliás, já está acontecendo há algum tempo, basta ver a inflação persistente (preço de M2 de lojas repassado para custos de produtos e serviços, crescimento de empregos sem ganho de produtividade graças a super-produção de imóveis, tudo isto COLABOROU para nossa INFLAÇÃO), além do desemprego grave já gerado para Salvador e em andamento para outras cidades, retroalimentando o ciclo da bolha imobiliária, dentre outros prejuízos já causados. Infelizmente toda bolha imobiliária quando em escala nacional e no nível absurdo ao qual chegamos, traz estas consequências.

      Espero ter auxiliado.

  5. Vilmar /

    03/04/2014 às 7:00 \ Incorporadoras
    Construtoras: Tempestade perfeita

    As ações das construtoras estão na lona, negociando nos níveis mais baixos dos últimos quatro anos. Mas não há alívio em vista.

    Fontes do setor dizem que fevereiro foi marcado por um “blecaute de repasses” da Caixa, o que deixou muitas empresas sem capital de giro.

    O primeiro trimestre deste ano, já fechado e que deve ser reportado em meados de maio, vai exibir uma tempestade perfeita: espera-se não apenas o pico de entregas (os lançamentos de 2011 estão ficando prontos agora), como também de distratos (o comprador desistindo do apartamento e pedindo reembolso ao incorporador, ou o comprador sendo rejeitado pelo banco no repasse do financiamento).

    Nem todas as empresas serão afetadas da mesma forma, no entanto. “Algumas incorporadoras fizeram o dever de casa e não vão sofrer com isso,” diz um analista que acompanha o setor. “A Cyrela tem um processo de acompanhamento de carteira de crédito que vem sendo reforçado nos últimos três anos. Na Helbor, os distratos subiram muito percentualmente, mas são uma fração ínfima do valor geral de vendas sendo entregue.”

    Os distratos devem pegar no contrapé empresas como PDG Realty e Brookfield, cuja megalomania de lançamentos e estouros de obras impediram que elas focassem na qualidade de seus recebíveis. Só a PDG lançou R$11 bi em 2011, imóveis que só agora estão ficando prontos.

    Como diz um experiente empresário do setor: “Construtora virou palavrão nos bancos, mais uma vez. Quem está bem das pernas tem acesso a crédito, mas quem está mal vai ficar fora do jogo.”

    Por Geraldo Samor
    veja.abril.com.br/blog/mercados/2014/04/03/construtoras-tempestade-perfeita/

  6. Vilmar /

    vi a pouco no infomomey:

    26/03/14 – 20h49 – Rodrigo Tolotti Umpieres
    ….

    PDG
    O conselho de administração da PDG Realty (PDGR3) aprovou hoje o cancelamento de 16,283 milhões de ações ordinárias mantidas em tesouraria, sem redução do capital social da companhia. As ações haviam sido adquiridas no programa de recompra de ações aprovado em reunião do conselho de 24 de novembro de 2011.

    1. Vilmar /

      26/03/14 – 19h15 – Agência Brasil
      Preços na construção civil sobem menos em março
      Com o resultado de março, a variação dos preços na construção civil acumula alta de 1,36% no primeiro trimestre do ano
      SÃO PAULO – O Índice Nacional de Custo da Construção do Mercado (INCC-M) registrou, em março, taxa de variação de 0,22%. O resultado é 0,22 ponto percentual inferior ao resultado do mês anterior, quando a taxa subiu 0,44%. Os dados foram divulgados hoje (26) pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (Ibre-FGV)

      Com o resultado de março, a variação dos preços na construção civil acumula alta de 1,36% no primeiro trimestre do ano e 7,94% no acumulado dos últimos doze meses (taxa anualizada).

      A maior contribuição para a alta de 0,22% veio do índice relativo a materiais, equipamentos e serviços que registrou variação de 0,45% – retração de 0,23 ponto percentual em relação à alta de 0,68% em fevereiro.

      Já o índice referente à mão de obra ficou praticamente estável entre um período e outro com variação de apenas 0,01% (0,21 ponto percentual inferior ao 0,22% da taxa de fevereiro).

      A variação menor dos custos da construção civil em março refletiu a queda verificada em todas as sete capitais pesquisadas. A menor variação ocorreu em Brasília, onde os custos da construção civil subiram 0,11% em março, ante 0,29% em fevereiro.

      Em março, na comparação com fevereiro, o INCC registrou queda também em Belo Horizonte (de 0,38% para 0,17%); no Rio de Janeiro (de 0,42% para 0,18%); em São Paulo (de 0,36% para 0,21%); no Recife (de 0,41% para 0,24%); em Salvador (de 0,64% para 0,41%); e Porto Alegre (de 0,83% para 0,29%), que registrou a maior retração, de 0,54 ponto percentual.

      O INCC-M é calculado com base nos preços coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência. É um dos índices que compõem o Índice Geral de Preços.

      (Nielmar de Oliveira)
      m.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/3256565/precos-construcao-civil-sobem-menos-marco

  7. Pedro /

    Cresce volume de aluguéis e preço cai

    Grande oferta de unidades residenciais na capital dá muitas opções aos inquilinos:

    http://www.gazetadopovo.com.br/imobiliario/conteudo.phtml?tl=1&id=1456971&tit=Cresce-volume-de-alugueis-e-preco-cai

    “No total, considerando os segmentos residencial e comercial, há cerca de 11 mil imóveis à disposição no mercado. Há um ano, eram 7,1 mil.”

    1. Vilmar /

      Cade a bolha imobiliaria no Brasil,…. ??? aonde!!!

      http://forum.infomoney.com.br/viewtopic.php?f=15&t=16740

      Tem gente investida no setor ainda “procurando a bolha” !!! rsrsr.

      1. Hudson /

        Que idiota este engenheiro de eXtrutura.

      2. vilmar /

        kkkkkkkkkkkk

  8. Vilmar /

    09h26 : BC diz que Brasil continuará respondendo a desafios de “forma clássica” após rebaixamento

    SÃO PAULO, 25 Mar (Reuters) – O Banco Central afirmou nesta terça-feira que o Brasil tem respondido e continuará respondendo “de forma clássica e robusta” aos desafios apresentados pelo quadro internacional, independentemente da avaliação da agência de classificação Standard & Poor’s, que cortou o rating brasileiro na véspera.

    Em nota, o BC destacou que essa resposta combina “austeridade na condução da politica macroeconômica, flexibilidade cambial e utilização dos colchões de proteção acumulados ao longo do tempo (reservas de liquidez) para suavizar os movimentos nos preços dos ativos.”

    Na segunda-feira, a S&P cortou a nota da dívida brasileira para “BBB-“, a faixa mais baixa da categoria de grau de investimento, ante “BBB”, com perspectiva estável.

    A agência argumentou que o movimento se deu pela “combinação da deterioração fiscal, a perspectiva de que a execução fiscal continuará fraca diante de um baixo crescimento nos próximos anos, de uma capacidade reduzida para ajustar suas políticas antes das eleições presidenciais, e do ligeiro enfraquecimento das contas externas do Brasil”.

    O BC ainda afirmou que o Brasil tem capacidade de atravessar a nova fase de normalização das condições financeiras globais com segurança, e destacou que o Brasil vem recebendo fluxos de capital nos últimos meses, que refletem em grande parte as políticas em curso.

    “A qualidade das políticas em vigor deve manter o País bem preparado para o novo cenário internacional que se desenha”, completou o BC.

    VULNERABILIDADE

    Na semana passada, o presidente do BC, Alexandre Tombini, já havia defendido que o país tem fundamentos sólidos, como elevadas reservas internacionais, ao participar de audiência na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) no Senado.

    “Com todos esses sólidos fundamentos, não há que se falar em fragilidade ou vulnerabilidade da economia brasileira”, afirmou ele na ocasião, já falando que o Brasil responde de “forma clássica, técnica” à transição na economia mundial. Ele reforçou que a política monetária está sendo apertada para fazer a inflação convergir para a trajetória de metas e que o câmbio flutuante é a “primeira linha de defesa contra choques externos”.

    Ele também vem ressaltando as entradas líquidas de recursos no país para afirmar que a economia brasileira continua sólida. Só em março, até o dia 20, O Brasil registrou entrada líquida de moeda estrangeira no valor de 5,095 bilhões de dólares.

    De olho na retomada da confiança, o governo anunciou nova meta de superávit primário para 2014 de 99 bilhões de reais, equivalente a 1,9 por cento do Produto Interno Bruto (PIB) para o setor público consolidado (governo central, Estados, municípios e estados).

    (Por Camila Moreira)

  9. Pedro /

    S&P vê falta de comprometimento do governo e rebaixa rating do Brasil para BBB- – InfoMoney
    Veja mais em: http://www.infomoney.com.br/mercados/noticia/3253469/falta-comprometimento-governo-rebaixa-rating-brasil-para-bbb

    1. CA / Post Author

      Pois é, aí está a esperada redução de rating. E agora, como o mercado vai se comportar? Vejamos bolsa e dólar amanhã e nos próximos dias. Ainda estamos em grau de investimento, mas pelo “caminhar da carruagem”, poderemos chegar ao nível especulativo até o final do ano.

      Será que não precisaremos nem do aumento do juro pelo FED para termos uma explosão da SELIC por aqui? Como os representantes do segmento imobiliário gostam de inverter tudo (aproveite, temos super-oferta a preços absurdos, comprem agora que é o melhor momento!), vão dizer que apesar disto ser ruim para economia, é o melhor momento para comprar imóvel (rs)…

      1. vilmar /

        Ainda somos “investimenti greidi”, a “perca” já era esperada pelo mercado.
        Chora Dilma, rsrsrs.

      2. Pedro /

        Agora o mercado vai começar a precificar a próxima perda rsssss

      3. VILMAR /

        JÁ ERA ESPERADO … AINDA SOMOS INVESTIMENT GRADE E PERSPECTIVA DE RATING AGORA É ESTÁVEL, GOGOGOGGO DILMANTA, RSRSRSRS!!!

  10. Geleia /

    http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/2014-03-24/imovel-de-alto-padrao-encalha-e-vendedores-admitem-baixar-preco.html

    Imóvel de alto padrão encalha e vendedores admitem baixar preço

    Por Taís Laporta – iG São Paulo | 24/03/2014 09:00
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    Número de interessados em comprar imóvel de quatro ou mais dormitórios foi quase a metade das ofertas de venda, mostra levantamento do site VivaReal
    Thinkstock/Getty Images
    Em São Paulo, procura por imóvel acima de 250 metros quadrados foi três vezes menor que a oferta

    A quantidade de imóveis à venda no Brasil foi maior que a de potenciais compradores no ano passado, apontou o relatório Dados do Mercado Imobiliário de 2013, elaborado pelo site VivaReal. Enquanto os anúncios de venda representaram 86% da oferta total, os visitantes interessados em comprar não ultrapassaram 65%.

    LEIA TAMBÉM: Veja como declarar imóveis no Imposto de Renda

    Esta lacuna foi totalmente puxada pelos imóveis de alto padrão, a partir de três quartos. A procura por unidades a partir de quatro dormitórios (9,51%) foi equivalente a quase metade da oferta (17,40%) no último trimestre do ano passado.

    Da mesma forma, os imóveis com três quartos representaram 45% de toda a oferta de venda no País, vencendo de longe o segundo colocado – o imóvel de dois dormitórios, que teve 31,8% dos anúncios.

    Os de um e dois quartos, contudo, apresentaram um número de interessados superior ao de vendedores, revelou o levantamento.
    MAIS

    Bolha imobiliária: bancos brasileiros resistiriam
    Como se forma uma bolha imobiliária?
    Estouro de bolha no Brasil teria efeitos menores

    O preço médio do metro quadrado nos imóveis mais amplos também foi mais atrativo que nos pequenos. Enquanto o de um dormitório custou, em média, R$ 5.166,67 o metro quadrado, o de quatro saiu 6% mais barato, a R$ 4867,49.

    É justamente nos imóveis maiores onde estão as melhores oportunidades em 2014 para quem sonha em comprar a casa própria, na opinião da consultora financeira Suyen Miranda, que analisou os dados do VivaReal.

    “É notável que os imóveis deste padrão, acima de R$ 700 mil, sofreram uma redução de valor devido à maior oferta no mercado. Se o consumidor tiver condições de comprar para morar, é um momento oportuno”, avalia.

    Suyen atribui o aumento da oferta destes imóveis à maior aposta das incorporadoras por empreendimentos de alto padrão, que teria ocorrido poucos anos atrás e refletido no mercado atual.

    Falta de procura obrigou proprietário a baixar o preço

    Não há dados no Brasil que mapeiem os valores negociados (preço real da operação) na venda imobiliária. Índices como o FipeZap medem somente os preços anunciados no mercado.
    Thinkstock/Getty Images
    Metro quadrado do imóvel de quatro dormitórios ficou abaixo do de um

    Contudo, o descolamento entre oferta e demanda pode ser o primeiro sinal para a falta de liquidez de um imóvel (dificuldade em vendê-lo em pouco tempo). Com menos interessados no bem, o proprietário pode ser obrigado a reduzir o preço de venda para tentar fechar o negócio.

    Foi o que aconteceu com o designer Marcel Leal, de 38 anos, que há oito meses tenta vender um lote residencial de 518 metros quadrados em Itupeva, no interior paulista. Sem interessados no negócio, ele já baixou o valor do bem em 20% para atrair potenciais compradores, ainda sem sucesso.

    Quando colocou à venda, o metro quadrado do terreno valia R$ 430. Hoje, a revenda está em torno de R$ 400. Mesmo reduzindo o valor de venda de R$ 225 mil para R$ 195 mil, não atraiu nenhuma proposta.

    “A cidade está em crescimento, o lote fica em um excelente condomínio e bem localizado. Os investimentos estão indo para outro lugar. Com lançamentos pipocando, as revendas ficam para trás mesmo”, diz o proprietário.

    Sem interessados, vendedor prefere manter o preço no Rio

    O motorista carioca Wagner Souza, de 34 anos, está sentindo na pele a demora em encontrar um interessado em seu apartamento de três dormitórios, localizado no bairro da Tijuca, no Rio de Janeiro.

    Faz quatro meses que Souza anunciou o imóvel de 75 metros quadrados por R$ 390 mil, mas até agora, não houve procura. Ele se diz surpreso com a situação. “Não tenho interesse em negociar o preço, que já está abaixo do ideal no momento”, conta.
    “ Acho que os investimentos estão indo para outro lugar. Com lançamentos pipocando, as revendas ficam para trás”, diz Marcel Leal, proprietário de lote encalhado

    Contudo, Souza admite que se houver potenciais compradores no futuro, pode até negociar descontos na venda, de acordo com as propostas que vá receber no imóvel que possui condomínio e vaga na garagem.

    Para o investidor – que compra para revender ou alugar – a melhor opção de negócio no momento, de acordo com a consultora Suyen, é o imóvel de um dormitário, bem localizado e próximo a serviços de transporte público, como trem e metrô. “Isso vale para todas as grandes cidades com problemas de mobilidade”.

    Valor do metro quadrado sobe 7% no País

    Ainda segundo a pesquisa do VivaReal, o preço médio do metro quadrado ofertado para venda no Brasil foi de R$ 4.300. A valorização chegou a 7% ao longo do ano passado em todo o País.

    As cidades do Rio de Janeiro e São Paulo permanecem como as mais caras, com preço médio anunciado de R$ 7.138 e R$ 6.308, respectivamente. Em ambas, os preços de aluguel também foram os mais altos do Brasil.

    Em pelo menos 11 capitais brasileiras, comprar um apartamento de dois dormitórios significou desembolsar, em média, acima de R$ 300 mil.

    As cidades que mais tiveram valorização do metro quadrado foram Fortaleza (18%), Rio de Janeiro (18%), Salvador (11%) e São Paulo (10%). Florianópolis sofreu desvalorização de 1% no período.

    Imóveis de alto padrão têm oferta maior em São Paulo

    A lacuna entre oferta e demanda de imóveis na capital paulista também foi expressiva no ano passado: os vendedores representaram 84% do total, ao passo que os compradores interessados foram 55%.

    Mas isso varia muito conforme o tamanho do imóvel. A demanda por unidades de até 60 metros quadrados foi o dobro da oferta. Já os imóveis com tamanho entre 250 e 400 metros quadrados tiveram um abismo entre oferta e procura: o número de vendedores (10,22%) foi três vezes maior que o de interessados (3,41%).

    LEIA MAIS: Veja quando dono de imóvel precisa declarar Imposto de Renda

    Enquanto isso, a oferta por imóveis entre 151 e 250 metros quadrados foi duas vezes maior que a demanda, de acordo com o VivaReal.

    A procura por aluguel, por sua vez, representou quase metade de todo o interesse por imóveis em 2013, enquanto a oferta foi bem menor. Apesar de o aluguel gerar 45% da demanda no site, ele representou apenas 16% da demanda.

    O preço médio do metro quadrado em São Paulo cresceu 10% em 2013, de modo que nove dos 10 bairros mais caros da cidade apresentaram preço acima de R$ 10 mil o metro quadrado.

    1. Vilmar /

      E tem “genténs” ainda pensando que está tudo bem no mercado imobiliário….

      1. Rafael /

        Gente é simples, os imóveis cresceram uns 138% em 5 anos e o meu salários subiu 40%, será que não tem algo errado ?
        Eu vou passar a minha vida inteira pagando, nesse nipe as pessoas que quiserem comprar vão ter que começar a comprar com 16 anos!

      2. Vilmar /

        Perfeito, o povo está delirando muito, estão achando, principalmente quem é do setor, que estas valorizações estratosféricas são “normais” !!!
        É preciso continuar os ajustes, seja de forma brusca ou com o passar dos anos, tendo o preço dos imóveis sendo corroído pela inflação.

    2. CA / Post Author

      A pesquisa deles, completamente diferente quanto a forma de execução e dados utilizados, acabou chegando a uma conclusão similar a que consta logo na primeira página deste post: os imóveis de 3 e 4 dormitórios tem oferta muito superior a demanda potencial. É natural que no artigo eles sejam “modestos”, para não assustar as pessoas com a realidade, além disto falam sobre imóveis “de alto padrão” e usam exemplo de imóvel de 75 M2 e preço de R$ 395 mil, usarem o termo “alto padrão” é só mais uma forma de disfarçar que é generalizado. Uma situação destas é óbvia em uma bolha imobiliária: preços completamente fora da realidade de renda geram oferta que nunca encontrará compradores, a não ser que ocorram quedas relevantes nos preços para que os mesmos voltem a realidade, em especial, mas não exclusivamente, para os preços maiores.

      Quanto a sugestão do artigo acima de comprar agora imóveis de 3 e 4 dormitórios porque consegue-se bons descontos: os preços tem que desabar para voltarem para realidade, não são estes pequenos descontos que resolverão algo, vejam a realidade da distribuição de renda no Brasil…

      Já quanto a imóveis de 1 dormitório, que eles indicam para investidores, neste exato instante não há super-oferta anunciada nos sites, mas e o aumento de lançamentos e vendas no 1S13 que foi equivalente a mais de 3 vezes o recorde dos últimos 10 anos em São Paulo, mas que teve 80% das vendas para investidores? Isto fará com que a oferta para aluguel triplique no ato da entrega, portanto, desde quando investir em algo que terá super-oferta no ato da entrega e que você paga o M2 a preço de ouro hoje é bom negócio?

      É como na bolha imobiliária espanhola lá, todos os anos inventam uma nova estorinha para dizer que agora é o melhor momento para comprar e no próximo ano, novas quedas nos preços…

      Sobre terrenos, mais depoimentos de que também estão com super-oferta e quedas nos preços, Priscila, sugiro ler mais esta matéria…

      Por fim, parece que não estavam mais tão interessados em atribuir confiabilidade ao FIPE ZAP e continuarem promovendo a UTOPIA imobiliária, afinal estão percebendo que este show de ILUSIONISMO com os preços só está afastando os compradores, pois vendedores viajam na maionese e daí as vendas só vão travando cada vez mais e eles faturando cada vez menos, afinal, ANÚNCIO não paga comissão, não é mesmo?

  11. CA / Post Author

    Para quem está planejando casar ou é recém-casado, segue matéria muito interessante:

    http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/por-que-a-casa-propria-e-mau-negocio-para-os-recem-casados

  12. gilberto /

    Vou vender meu carro usado e comprar 3 imóveis.
    kkkkkkkkkk.
    Não discuto que imóvel está caro. É claro que está.
    Mas, esperar derretimento de preços é de rir.
    Brasileiro paga caro em tudo. Não é só em imóvel não.

    1. Hudson /

      Dã…

    2. CA / Post Author

      Gilberto,

      O preço dos carros subiu mais de 100%, chegando até a mais de 300% em alguns casos, apenas nos últimos 5 anos?

      Não, os preços dos carros não subiram, ao contrário, em termos reais estes preços CAÍRAM.

      Este discurso, sem pé nem cabeça do segmento imobiliário, tentando fazer de conta que o problema todo é o “custo Brasil” é que é de fazer rir qualquer um! Não tem o menor embasamento, em apenas uma pergunta e resposta elementares como as que constam acima, cai por terra!

      Brasileiro paga caro o que ele CONSEGUE pagar! Se você ao menos tivesse lido o trabalho ao invés de comentar sem pensar, teria visto que temos SUPER-OFERTA com preços completamente fora da realidade de renda local, ou seja, nem financiando em 35 anos as pessoas conseguem comprar, os estoques vão “morrer” lá sem conseguirem vender! Isto é o que já está acontecendo, comprovado por uma enormidade de fatos que constam aqui neste tópico.

      Ah, daí você, com todo seu brilhantismo e profundidade de argumentos e embasamento diria: mas as pessoas e construtoras não vão precisar baixar os preços, porque eles não vão QUERER…

      Saia do Mundo da Alice do País das Maravilhas e volte para a realidade!

      Em Brasília os preços JÁ CAÍRAM 35,5% apenas de 2.012 para 2.013, ou seja, em um ano a QUEDA nos preços REAIS foi maior do que ocorreu em vários anos nas explosões de bolhas nos EUA e na Espanha, isto segundo pesquisa da Geoimoveis, empresa reconhecida pelo próprio segmento imobiliário! Em Salvador, o aumento de quase 50% no desemprego medido pelo IBGE fará com que o preço dos imóveis aumente e o SUPER-ESTOQUE de imóveis novos diminua, ou o contrário e com efeito elevado sobre preços e estoques? O que dizer das reduções de preços REAIS nas mais diversas cidades do país, que tem links com notícias e pesquisas que constam neste tópico e também nos comentários mais acima, você também vai FINGIR que não vê?

      Ah, você se baseia no FINGE ZAP e gosta de viver de ilusões, não é mesmo? Não se preocupe, ao ACORDAR para realidade, você vai entender o que está acontecendo, pena que será tarde demais…

  13. Priscila /

    Boa tarde. Eu e meu marido oramos de aluguel e estamos economizando dinheiro para comprar nosso terreno e construir nossa primeira casa, assim, tínhamos interesse em comprá-lo em 2015 e daí que surgiu o interesse em pesquisar sobre a bolha imobiliária no Brasil. Ainda não consegui formar nenhuma opinião de como, quanto e quando esta bolha pode influenciar nos preços dos terrenos. Os terrenos serão muito prejudicados com a bolha? Quando?

    1. Hudson /

      É difícil estimar em quanto os terrenos se desvalorizarão, Priscila. Porém, você deve sempre ter em mente que um terreno de 250 m² não pode custar o mesmo preço de uma casa pronta, como estamos vendo por aí. Exemplo: na região dos lagos, no estado do Rio, local de veraneio, sempre foi possível comprar terrenos com localização satisfatória a preços entre 5K e 15K. Hoje não se encontra por menos de 50K – preço de construção de uma casa simples (55m², 2 quartos, acabamento padrão). Pra mim é muito dinheiro (e não sou pobretão, tenho excelente renda para padrões brasileiros).

    2. CA / Post Author

      Priscila,

      Boa noite e obrigado pela participação.

      Sim, os preços dos terrenos também estão muito superiores ao que eles valem e ainda, da mesma forma que para imóveis, temos super-oferta.

      Veja os 3 links abaixo, que são do ReclameAqui, falando de investidores que compraram terrenos em condomínio fechado em São José dos Campos quando o empreendimento foi lançado e no ato da entrega, já com toda a infraestrutura pronta, os mesmos terrenos estavam sendo vendidos abaixo do preço de lançamento! Isto ocorreu devido a super-estoque em poder da incorporadora, o que levou a “descontos” relevantes na entrega do empreendimento, o mesmo que já está ocorrendo com imóveis residenciais e comerciais (ver www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria para mais casos como estes).

      http://www.reclameaqui.com.br/6948247/alphaville-urbanismo/alphaville-sao-jose-dos-campos/

      http://www.reclameaqui.com.br/5271592/alphaville-urbanismo/descaso-na-rescisao-de-contrato-alphaville-sao-jose-dos-camp/

      http://www.reclameaqui.com.br/3697167/alphaville-urbanismo/enganacao-em-sao-jose-dos-campos/

      Temos uma quantidade muito grande de terrenos, tanto na mão das construtoras, quanto de investidores, estes terrenos equivalem a anos de vendas também e é isto que fará com que os preços caiam, quando o mercado voltar a normalidade (hoje super-oferta com preço fora da renda local é típico de bolha, o normal é que a super-oferta leve a reduções sensíveis de preços, o que no longo prazo levará a retomada do equilíbrio entre oferta e demanda, a preços compatíveis com renda).

      O preço do terreno teve um descolamento da realidade de renda local, porque em 2.006 quando as construtoras fizeram sua abertura de Capital na BOVESPA, todas ao mesmo tempo foram comprar terrenos e o excesso de procura simultânea fez com que preços disparassem. Depois disto, tivemos mega especulação com terrenos tanto por parte das construtoras quanto para investidores também, nas mais diversas localidades.

      Ocorre que hoje, temos a PDG que cancelou 43 empreendimentos (cada um deles com “N” prédios, ocupando grandes terrenos) em apenas 6 meses e pode cancelar mais 5 empreendimentos, a Rossi que está há mais de 1 ano tentando vender boa parte do seu estoque de terrenos e ainda não conseguiu, a Viver que vendeu um terreno enorme a “preço” de banana e ainda a Even que se orgulha em seus relatórios oficiais porque hoje consegue comprar terrenos bem mais baratos do que na euforia iniciada em 2.006… Além destas, várias outras com terrenos equivalentes a anos de vendas.

      Do mesmo jeito que a FALSA demanda e super-especulação fez com que preços de vendas crescessem de forma SURREAL, os insumos, dentre eles os terrenos, também ficaram com preços fora da realidade, portanto, quando a queda da demanda REAL for mais abrangente e percebida por todos, os terrenos também vão despencar, muito porque construtoras estarão ainda mais desesperadas para se desfazerem deles, mas também porque muitos “investidores” reduzirão o preço para se livrarem das despesas, já sabendo que não terão o lucro planejado.

      Acredito que até 2.015 você terá um cenário mais claro quanto a evolução dos preços.

  14. Pedro /

    Em imóvel de 23 m² em SP, sala vira quarto e cozinha vira escritório; veja vídeo – InfoMoney
    Veja mais em: http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/3249818/imovel-sala-vira-quarto-cozinha-vira-escritorio-veja-video

    1. vilmar /

      Um flat é muito melhor que uma casa de pombos desta sem serviço algum que um flat tem…
      …existe doido para tudo neste mundo, fala sério!!!

  15. Vilmar /

    13h15 : Margem mais alta de lançamentos deve compensar venda de estoques, diz Cyrela

    RIO DE JANEIRO, 21 Mar (Reuters) – O estoque pronto de imóveis da Cyrela Brazil Realty não deve baixar no curto prazo, e a margem das vendas destes empreendimentos, normalmente mais baixas, serão compensadas pelos novos lançamentos.

    “O nosso objetivo é redução total do estoque pronto da companhia que está ficando pronto, para conseguir gerar caixa”, disse o diretor financeiro e de relações com investidores da companhia, Eric Alencar, em teleconferência com jornalistas.

    A companhia divulgou na véspera um lucro líquido de 183 milhões de reais no quarto trimestre e encerrou o período com estoque de 6,7 bilhões de reais, sendo 14 por cento estoque concluído.

    Segundo o executivo, a oferta de descontos a compradores não é uma das prioridades da companhia, acrescentando que as medidas para alavancar as vendas serão analisadas caso a caso.

    “Um estoque que perde valor, ele influencia negativamente na margem da companhia, mas isso não é necessariamente problema, os novos lançamentos compensam isso, porque estão com margens muito boas”, acrescentou.

    Mas a companhia não espera uma redução do estoque pronto no curto prazo, que só deve baixar no médio e longo prazos, principalmente pela entrega de empreendimentos em praças consideradas difíceis, como Vitória (ES) e Salvador (BA).

    A Cyrela estimou na noite de quinta-feira uma margem bruta entre 31 e 35 por cento em 2014.

    Segundo Alencar, o mercado apresenta uma demanda saudável neste início de ano, sem fornecer mais detalhes ou informações sobre as vendas no período, mas mencionando “uma continuidade do que a gente viu no ano passado”.

    A companhia apresentou no trimestre um consumo de caixa operacional de 134 milhões de reais, com o impacto de aquisição do terreno “Terra Encantada”, no Rio de Janeiro. No ano, a geração de caixa atingiu 201 milhões de reais contra 277 milhões de reais no ano anterior.

    “A gente espera uma geração positiva neste ano. Depende das entregas e também do estoque pronto”, afirmou Alencar, acrescentando que se aparecerem bons terrenos, a Cyrela irá comprá-los.

    Ele também falou de outras possibilidades para o uso do caixa, sem dar mais detalhes, mencionando recompra de ações, dividendos ou redução do endividamento.

    Às 12h50, as ações da companhia recuavam 0,48 por cento, a 12,54 reais, ante alta de 0,72 por cento do Ibovespa.

    (Por Juliana Schincariol)

    1. Vilmar /

      Eu tenho visto prédios no centro sp, água branca,barra funda,vila mariana, já entregue há algum tempo,com moradores e plaquinhas ÚLTIMAS UNIDADES.
      Seriam parte do indício SUPER ESTOQUES???
      =)

  16. Geleia /

    Gestora aposta em ação do setor de incorporação; veja qual e por quê – InfoMoney
    Veja mais em: http://www.infomoney.com.br/onde-investir/acoes/noticia/3247833/gestora-aposta-acao-setor-incorporacao-veja-qual-por-que

    Gestora comprando MRV

  17. Geleia /

    Resultado da Cyrela, a dona do Fipe-zap:

    http://ri.brazilrealty.com.br/port/download/Cyrela_Release_4T13.pdf

    Em comparação com o final de 2012, o estoque total da companhia permaneceu praticamente estável. Houve um crescimento de 1,2% (R$ 6.704,0 no 4T13 vs. R$ 6.626.4 no 4T12, milhões) já incorporados os aumentos de preço devido à valorização do mercado.

    O número de unidades em estoque atingiu 16.933, uma diminuição de 7,9% em relação ao 4T12.

    1. Vilmar /

      Estão melhor que a Gafiasco.

  18. CA / Post Author

    Segue notícia do BC sobre bancos brasileiros serem resistentes a uma bolha imobiliária, em simulação que realizaram:

    http://oglobo.globo.com/economia/bancos-brasileiros-sao-resistentes-estouro-de-bolha-imobiliaria-avalia-bc-11932178

    Próxima simulação: a largura das chaminés no Brasil, comporta a entrada do Papai Noel? Não percam…

    Agora falando sobre o jogo dos 7 erros da reportagem acima:

    1) “Mais de 90% das compras para moradia própria”: já desmascarado pelos links que coloquei acima, mas nas referências deste tópico encontramos evidências adicionais em diversas outras cidades ;

    2) “Preços subiram devido a crescimento da renda”: a comparação do PNAD do IBGE com os preços dos imóveis que consta no início deste tópico, já demonstrou claramente a total desproporção entre ambos ;

    3) “O excesso de demanda está sendo compensado pelo aumento de oferta”: super-oferta espalhada em todo o país, é característica típica de toda bolha imobiliária, também demonstrada com fartura de evidências neste tópico. Aliás, para começar, que excesso de demanda? Vendas FALSAS na planta que geram distratos de mínimo de 20% até mais de 60% no caso de novos, ou vendas de usados de 2.012 e 2.013 muito inferiores a anos anteriores? ;

    4) “Preços dos imóveis estão se estabilizando”: o IGV-R que é a base usada pelo BC, trabalha misturando dados do passado e do presente. Quando um imóvel foi negociado em 2.010 e entregue em 2.013 ou 2.014, ele carrega um valor de financiamento que é da época da negociação (anos atrás) reajustado por um índice (INCC) que não tem nenhuma relação com os preços de mercado do momento do financiamento (ato da entrega do imóvel), no entanto, o BC analisa isto fazendo de conta que é o preço presente e misturando no cálculo com aquelas vendas de imóveis prontos que estão sendo financiados, que de fato, são os preços presentes. Ver trabalho anterior sobre “Comprar imóvel em tempos de bolha imobiliária???” e comprove vários casos de preço na entrega inferior a preço na planta, além de diversas pesquisas que constam neste tópico demonstrando queda no preço real, em várias cidades. Criar uma média com base na mistura de preços do presente e do passado, como o IGV-R do BC faz, não leva a conclusão nenhuma ;

    5) Aquilo que não está escrito: não há bolha imobiliária, mas concluem isto sem nenhuma comparação entre oferta e procura? Mais ou menos nesta mesma época de divulgação de balanços do ano anterior, no final do 1T13, o BC divulgou um comunicado, dizendo que havia equilíbrio entre oferta e procura, porque os preços demonstravam “estabilidade”. Naquela época ele teve a “coragem” de fazer isto sem analisar a oferta e procura, pelo menos desta vez não passaram por este ridículo, mas fica a pergunta: como determinar que não existe bolha imobiliária, sem ter nenhuma informação sobre oferta e procura? Aqui, novamente como no caso do item 1 acima, argumentação sem absolutamente nenhum embasamento. Comparem com as informações sobre oferta e procura que constam neste tópico, vindas das mais diferentes fontes ;

    6) “Não temos bolha porque não há hipotecas em cascata no formato dos EUA”: vejam tabelas ao final deste tópico, que demonstram todas as similaridades entre bolhas de EUA, Espanha, China e Brasil. Como explicado no tópico, os mecanismos da bolha sempre tem que ser diferentes entre os países, se não for assim, nunca deixarão que a bolha cresça ;

    7) “Nossos bancos são resistentes a possibilidade de uma bolha imobiliária”: vejam o estudo técnico sobre a CEF mais acima e considerem que este banco tem um nível de empréstimos concedidos equivalentes a 28 vezes o seu patrimônio, algumas vezes a média de outras instituições, já tendo seu rating rebaixado pela Moody´s, além de ter inadimplência de 20% no MCMV faixa 1 e principalmente, por ser um banco público, segue diretrizes do governo que não respeitam a natural lei de risco e retorno (ver Petrobrás, Eletrobrás, etc.). Qualquer solavanco quanto a inadimplência no crédito imobiliário e vão para o buraco. Aqui o BC usa indicadores inadequados para medir a segurança dos bancos quanto ao empréstimo habitacional, indicadores que se tornam ainda mais frágeis em momento de bolha imobiliária, como foi muito bem explicado no artigo que anexei mais acima (o aumento constante e relevante na base de crédito, reduz a inadimplência percentual, mas e quando há forte desaceleração como está ocorrendo agora com a CEF em função de problemas do Governo para cumprir superávit primário?). Para quem acredita que o Governo tem o “poder” de conter qualquer estrago na CEF, não se iluda, as contas públicas estão caminhando “na corda bamba” e tem ministro rezando para não ter o rating de seu país rebaixado.

    Existem muito mais “falhas” nesta avaliação do BC que consta em vários jornais, mas não vale a pena perder muito tempo com isto, é só mais uma tentativa de negar o óbvio, sem embasamento, como sempre.

  19. CA / Post Author

    Segue link de “debate” sobre a existência ou não da bolha imobiliária:

    http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/3245335/maior-jornal-brasil-debate-existencia-bolha-imobiliaria

    Segundo o comentarista que defende que “não há bolha”, temos apenas 10% de investidores. Vejamos os FATOS, pegando uma pequena amostra, só do que foi noticiado pela própria Folha de São Paulo, para quem este Sr. concedeu a entrevista:

    No 1S13, vendas de 1 dormitório foram o triplo do recorde de 10 anos (fonte SECOVI SP) e até 80% destas vendas foram para investidores (fonte: pesquisa da própria Folha de São Paulo). Vejam o link: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1355571-apartamento-de-um-dormitorio-torna-se-nicho-de-investidores.shtml

    Em 2.012, segundo pesquisa da Lopes Inteligência Imobiliária, tivemos 40% das vendas para investidores na cidade de São Paulo, independente da tipologia. Vejam o link: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1358961-quase-40-dos-compradores-de-imoveis-em-sp-sao-investidores.shtml

    Segundo pesquisa Geoimoveis, a causa para queda de 35,5% nos preços dos imóveis em Brasília em 2.013 quando comparado a 2.012, foi a excessiva especulação: www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml

  20. dayvisson /

    Já ia postar que era copia do post do www.bolhaimobiliaria.com.br dai vi que e o post do CA postado pelo proprio 🙂

    1. Vilmar /

      Já ía falar besteira, tá vendo só, ainda bem que não falou, eheehehe.
      Grato pela participação!

  21. Pedro /

    Resultado Brasil Brokers
    http://www.mzweb.com.br/brbrokers/web/download_arquivos.asp?id_arquivo=FEE5C84C-81D9-4024-B29E-4DF771797CE7

    1. Pedro /

      Esta é esperta e não divulga os estoques rsssss

  22. Pedro /

    Resultado Helbor
    http://www.mzweb.com.br/helbor/web/download_arquivos.asp?id_arquivo=6FB4C004-7360-4AE2-97D4-1B493838E279

    Estoques em R$: aumento de 118% em relação ao 4tri13 ou 30% em relação ao 3tri13.

  23. Kleber Rebouças /

    Fantástico!

    Sem muito lero lero e muita informação embasada.

    Acho q chegou a hora de aprender como comprar imóvel que vai a leilão por dívida, não ?

  24. Diego Aquino /

    Ótimo trabalho, CA…

  25. FSH /

    Muito bom artigo! O próprio fato de uma valorização de 200% ou mais em 5 anos para os imóveis já é no mínimo estranha, típica de bolha. A renda subiu 200%? Não! Quem entrou nessa vai ficar com dívida imobiliária por 30 anos para morar em apto de 50m2 que “vale” 500k. Só quero ver o que vai acontecer na hora que o desemprego começar a bombar. Uma pena que no Brasil haja uma falta tremenda de dados sobre o mercado imobiliário. Não sei se, e quando, esse mercado vai derreter, mas que as valorizações anuais de 2 digitos ficaram no passado, ah ficaram…

  26. CA / Post Author

    O artigo abaixo é muito interessante. Nele, o autor explica porque a CEF não oferece toda aquela segurança que as pessoas imaginam quanto a sua carteira de crédito imobiliário. Vale a pena a leitura na íntegra:

    http://www.brasil-economia-governo.org.br/wp-content/uploads/2014/03/a-carteira-de-credito-imobiliario-da-caixa-e-robusta.pdf

  27. CA / Post Author

    Como de praxe, estarei utilizando os comentários para atualizar informações relacionadas direta ou indiretamente a nossa bolha imobiliária.

    1. Vilmar /

      Outro excelente trabalho, meus parabéns!

      1. CA / Post Author

        Obrigado!

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