Desmitifique o uso do dinheiro
Bom dia!
O mercado está crescente! Vejam:
O Mercado Imobiliário está ruim? Vejam:
– Melhor fevereiro em 20 anos: crédito imobiliário atinge R$ 8,8 bilhões
http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/credito/noticia/3264676/melhor-fevereiro-anos-credito-imobiliario-atinge-bilhoes
Até a próxima!
Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia
A bolha imobiliária fura em 2.015?
Achei muito interessante o artigo abaixo, feito pelo professor Sachsida, que trabalha no IPEA, segue o link:
https://www1.fazenda.gov.br/resenhaeletronica/MostraMateria.asp?page=&cod=955011
Creio que a conclusão dele se baseia exclusivamente em indicadores macroeconômicos, olhando para o Brasil como um todo, como se a nossa bolha tivesse um comportamento homogêneo entre as cidades.
Quando olhamos para alguns aspectos específicos da bolha imobiliária brasileira, percebemos que a questão da explosão da bolha agrega algumas outras variáveis, tais como, o comportamento das construtoras nas cidades, o nível de especulação que foi maior em algumas localidades, o “timing” entre o maior volume de lançamentos e suas entregas localmente versus o natural resfriamento que ocorre logo após isto e assim por diante.
Acredito que as diferenças entre as localidades e agentes envolvidos (especuladores, construtoras, etc.), mudam a velocidade de início da explosão da bolha em cada uma delas e até mesmo a intensidade. Não seria algo inédito, se olharmos para o que ocorreu na explosão da bolha imobiliária dos Estados Unidos, por exemplo.
Em São Paulo e Rio de Janeiro, vemos que o mercado imobiliário ainda fala em aumentar ou no mínimo manter os lançamentos, apesar da clara presença de super-estoque nestas cidades (basta avaliar o volume de ofertas em sites especializados versus a demanda em 2.013, estoques equivalem a anos de vendas, ver link ao final que contém análise mais detalhada para São Paulo).
Em contrapartida, temos cidades como Curitiba, de onde as construtoras de grande porte já saíram oferecendo elevados descontos de até 35%, após constatarem que o super-estoque (equivalente a 23 meses de vendas) inviabilizaria novos lançamentos, ou ainda, Brasília, onde os lançamentos em unidades caíram 50% em 2.013 na comparação com 2.012 e mesmo assim, terminaram o ano com estoque 30% maior que 2 anos antes, apesar da queda real nos preços de lançamentos de 35,5% (levantamento da Geoimoveis). Temos ainda Salvador, em que a redução brutal nos lançamentos, causada por super-estoque equivalente a 25 meses de vendas (levantamento Geoimoveis), paralisou a construção civil e gerou aumento de quase 50% no desemprego de Ago/12 para Ago/13 (desemprego saiu de 6,4% em Ago/12 para 9,4% em Ago/13, segundo o IBGE). Para finalizar os exemplos, temos o caso de São José dos Campos, que guarda certa similaridade com o caso de Salvador quanto as consequências esperadas, uma vez que tivemos uma queda nos preços dos imóveis entregues em 2.013 na ordem de 25%, o que levou os investidores a colocarem seus imóveis para alugar gerando aumento na oferta de aluguel na ordem de 300% e esta clara visão de super-oferta fez com que as construtoras reduzissem muito os lançamentos e já para 2.014, ameaçam com aumento relevante de desemprego da construção civil por lá.
Como colocar todas as cidades acima dentro do mesmo contexto e apostar em movimentos “simultâneos” para início de explosão da bolha imobiliária? Sem dúvida, o aumento de juro dos EUA previsto para ocorrer em 2.015, impulsionará muito o juros por aqui, aumentando a intensidade da explosão de nossa bolha imobiliária, mas será que não poderíamos dizer que a queda nos preços em Brasília de 35,5% quanto a lançamentos e 30% quanto a imóveis entregues em 2.013 na comparação com 2.012, que demorou anos para ocorrer no caso da bolha imobiliária espanhola, já não seria um “início” de explosão? O que dizer então do aumento de quase 50% no desemprego em Salvador, similar ao que ocorreu nos EUA e Espanha e tendo as mesmas causas, também não seria um início de explosão? Estas situações passaram desapercebidas, sem grande destaque dos jornais, o que é muito curioso, pois são fatos que cabalmente demonstram a nossa bolha imobiliária. Curiosamente ainda, os jornais preferiram dar destaque a relatórios de BC e “especialistas” vinculados diretamente ao segmento imobiliário ou outro segmento que tenha interesses diretos quanto a continuidade do “status quo”, artigos sem números, fatos ou dados, preferiram isto do que divulgar estes fatos que ocorreram em Brasília e Salvador, que são muito mais esclarecedores.
Vamos continuar acompanhando, para vermos até quando as evidências poderão ser mascaradas, até quando continuarão a disfarçar situações tão graves quanto as que constam acima. O prazo de 2.015 previsto pelo professor Sachsida, seria só para termos a bolha explodindo de forma mais abrangente no Brasil e talvez reconhecida pela maioria, mas parece que algumas cidades mais apressadas, não querem esperar até lá…
Para referências sobre tudo que consta acima e muito mais, acesse:
www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i
Até o próximo post.
Para reafirmar e confirmar o nível de atividades e financiamentos do Setor.
Até mais!
Vejam na matéria abaixo, como o conceito “Bolha Imobiliária” é (foi) usado sem conhecimento do conceito para o Brasil. “Política de Estoques”, “Estagnação de Preços” e “Readequação do Mercado”, estes sim são os fatores da nossa economia.
Depois do forte aumento dos últimos anos, valor médio do metro quadrado deve se manter estável em 2014. Alguns economistas ainda temem bolha imobiliária.
Nos últimos anos, o setor de construção civil não parou de crescer no Brasil. Prédios e mais prédios foram construídos no embalo do aumento de renda e da expansão do crédito. Mas, junto com o fenômeno, veio algo que chamou a atenção de consumidores e especialistas: o aumento vertiginoso dos preços dos imóveis.
O aumento médio de 13,7% em 2013 e também em 2012, além de quase o dobro (26%) em 2011, de acordo com o Índice FipeZap, da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, faz com que alguns economistas ainda cogitem a possibilidade de uma bolha imobiliária no país. Mas, para outros especialistas, depois da escalada de preços, o preço dos imóveis deve subir menos em 2014.
“O mercado dá sinais de uma certa acomodação, até mesmo de estagnação nas regiões periféricas”, afirma Gilberto Braga, professor de finanças do Ibmec/RJ. “Entretanto, nas grandes capitais e cidades-sedes da Copa que sofreram obras de infraestrutura impactante, os bairros mais próximos dessas melhorias continuam muito valorizados.”
O economista Júlio Gomes de Almeida, da Unicamp, afirma que, em regiões como o Rio de Janeiro, o aumento dos imóveis foi excessivo devido aos custos da compra de um terreno em lugar privilegiado, como na zona sul, que engloba bairros como Ipanema, Leblon e Copacabana.
“Mas há um processo especulativo forte em relação aos terrenos localizados nas áreas urbanas, fazendo com que os preços dos imóveis fiquem muito elevados”, explica o especialista.
Ano atípico
Segundo Braga, este ano deverá ser de maior cautela, já que 2013 não foi tão positivo para a economia brasileira. Além disso, por ser ano de eleições, o governo federal não deve mexer de forma brusca na economia. De acordo com o especialista, mesmo com os preços subindo menos, não deve ocorrer uma queda generalizada, já que o mercado segue aquecido por haver um deficit histórico de moradias no Brasil e também por causa do farto financiamento para as famílias brasileiras.
De acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), 2013 alcançou um novo recorde histórico, com 109,2 bilhões de reais em financiamentos. No período, 530 mil imóveis foram financiados. Para 2014, a expectativa é que as concessões alcancem 126 bilhões de reais, ou 15% a mais.
Para o economista Celso Grisi, da Fundação Instituto de Administração (FIA), mesmo que os custos das construtoras com terrenos, salários, aluguel de equipamentos e importação de insumos continuem altos, os preços das unidades habitacionais não deverão subir mais do que o valor da inflação cerca de 6%. “As empresas vão ter que ganhar em produtividade para evitar a redução da margem de lucro”, afirma.
Bolha imobiliária no Brasil?
O aquecimento do mercado imobiliário em grandes cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, pode levar a uma sobrevalorização de preços e fazer com que uma possível bolha imobiliária estoure no Brasil, segundo alguns especialistas ouvidos pela DW.
Para Samy Dana, economista da Fundação Getúlio Vargas, a bolha imobiliária já está formada, mesmo com a queda dos preços que continuam, em sua opinião, acima do valor razoável. Para ele, há um desequilíbrio na relação entre o custo do aluguel e do investimento num imóvel novo.
O economista cita o exemplo de imóveis de 100 metros quadrados em São Paulo, que custam mais de 1 milhão de reais valor que hoje, investido na poupança que é atualmente considerada a pior aplicação pelo seu baixo rendimento faria com que o montante aumentasse 5 mil reais por mês.
“Ninguém paga 5 mil reais para morar num imóvel de 100 metros quadrados. Isso significa que os preços estão muito altos para a população brasileira. Para haver equilíbrio, ou o aluguel sobe ou os preços dos imóveis diminuem. Como não há espaço para os aluguéis subirem, o valor dos imóveis deveria descer”, argumenta.
Já Grisi avalia que não haverá bolha imobiliária, pois o ritmo de construção de imóveis diminuiu para se adequar à demanda. “Está claro que vamos ter um ritmo de vendas mais baixo. Os imóveis deverão ser reajustados de acordo com a inflação. É só uma preservação do patamar de preços, pois subir preços não vai dar.”
Site:opovo.com.br
Vejam nos links:
http://www1.folha.uol.com.br/opiniao/2014/03/1425835-ha-uma-bolha-imobiliaria-no-brasil-sim.shtml
http://www1.folha.uol.com.br/opiniao/2014/03/1425837-ha-uma-bolha-imobiliaria-no-brasil-nao.shtml
Chegamos a conclusão que, mesmo quem defendia a existência de Bolha antes já está mudando de opinião!
Como eu disse em vários comentários: O mercado nacional se ajustará e seguiremos firmes!
Até a próxima!
Bob Carvalho
Bom dia.
A partir de hoje, a convite do Editor, passarei a publicar notícias e comentários sobre o Mercado Imobiliário. Meu intuito é, não só esclarecer dúvidas e comentar sobre o momento atual do mercado nacional e dos EUA. Sempre numa linha de profissionalismo e transparência.
Até a próxima!
Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia
O objetivo deste trabalho é o de apresentar através de infográficos, todos os principais fatos relacionados à bolha imobiliária brasileira. Ao final, link c/ as referências utilizadas.
Desmascarando a bolha imobiliária no Brasil:
Até o próximo post.
De vez em quando o assunto corrupção, golpe e fraude no mercado imobiliário volta à tona. Agora voltou devido à: Construtoras pagavam propina a fiscais no prédio da Prefeitura e em dinheiro na gestão anterior da prefeitura de São Paulo/SP, onde segundo investigação do Ministério Público, valor arrecadado pelo quarteto chegava a até R$ 280 mil por semana.
É um fato que mostra claramente que a corrupção no Brasil, mesmo no mundo, está incutida em todas esferas, públicas e privadas. Atualmente o que permeia os noticiários é a própria prefeitura de São Paulo que teve os cofres públicos fortemente lesados por esquemas fraudulentos feitos no passado, fato que não é novidade alguma, mas de vez em quando chama fortemente a atenção da mídia, das pessoas em geral e dos próprios “des”governos Brasil afora.
Para quem interessar, vale a pena conferir:
Até o próximo post.
Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 8.
Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;
Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335 Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats
Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010
Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013
Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis
Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos
Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura
Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013
Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro
Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro
Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro
Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP
Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II
Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo
Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira
PARTE 8:
SEGUNDO ERRO DO MERCADO IMOBILIÁRIO
Dando continuidade ao jogo dos 7 erros do texto anterior, falarei aqui sobre o segundo erro, mantendo o mesmo formato, com a imagem transmitida pelo segmento imobiliário e depois com os fatos que estão por trás das notícias.
CENA 2 – VENDAS DE IMÓVEIS EM SP NO 1T2013 E EXPECTATIVAS PARA O ESTADO E P/ BRASIL:
Imagem 2A – Relato do segmento imobiliário:
Crescimento de vendas de imóveis novos no Estado de SP no 1T2013 na comparação com 1T2012 (18% em R$). Segundo o segmento imobiliário, esta seria uma demonstração inequívoca da pujança deste segmento e que as eventuais reduções de vendas e preços, bem como o aumento em estoques, eram situações pontuais e que já estão sendo superadas.
Informação divulgada pelo CRECI SP sobre crescimento de vendas de imóveis usados em São Paulo no 1T2013 comparada a 1T2012, na ordem de 67%. Reforçou o discurso acima.
Imagem 2B – Os fatos apurados:
Fiz levantamento das quantidades vendidas e lançamentos de imóveis novos, a partir dos relatórios oficiais fornecidos por 12 construtoras, comparando 1T2012 com 1T2013, seguem abaixo as informações.
Construtoras com informações totalizadas abaixo: Gafisa, Rossi, PDG, Brookfield, Tecnisa, Even, MRV, Cyrela, EzTec, Trisul, Helbor e Viver.
Foram vendidos, no total do Brasil e destas 12 construtoras, 27.802 imóveis no 1T2013 contra 32.068 no 1T2012. Em outras palavras, tivemos 13,30% de QUEDA na venda de imóveis novos, portanto, a suposta recuperação do mercado imobiliário com crescimento das vendas, na prática, não aconteceu para a somatória de vendas do Brasil, pelo menos não pelo total destas construtoras, que representam a grande maioria das vendas realizadas e que foram as mesmas consideradas para informação “comemorada” pelo segmento imobiliário.
Por outro lado, tivemos apontado no relatório do SECOVI SP, que as vendas de imóveis novos no Estado de SP aumentou de 9.703 unidades no 1T2012 para 11.946 no 1T2013 (crescimento de 18,46%). Isto é a tradução de uma nova estratégia das construtoras, de aumentar as vendas em SP, abdicando de vendas em outros Estados. Com isto, SP passou a representar 41,35% das vendas destas construtoras no 1T2013, quando no 1T2012 representava 30,26%. A representatividade de SP no total das construtoras cresceu 36,66% quanto a vendas.
A contra-partida para situação acima, é que tirando-se SP, o total das vendas de outros Estados caiu de 22.365 no 1T2012 para 16.306 no 1T2013, ou seja, uma REDUÇÃO de 27,09%.
Com as informações acima, ficou claro que a suposta retomada de vendas do segmento imobiliário, que aparentemente teria sido só no Estado de SP, na prática, quanto ao total do Brasil, foi mais uma queda, pelo terceiro ano seguido (caiu de 2.010 para 2.011, de 2.011 para 2.012 e agora de 2.012 para 2.013).
Esta história não termina aqui. Investigando mais um pouco, sobre o suposto crescimento de vendas no Estado de SP, verificaremos uma situação que foi no mínimo estranha e que relato abaixo.
A Cyrela lançou um empreendimento, de nome “Jardins Alto do Ipanema”. Trata-se de empreendimento do segmento econômico, com 2.160 unidades. Este empreendimento foi lançado e teve 100% de suas unidades vendidas, dentro do 1T2013. A venda integral deste empreendimento, representou sozinha, R$ 203 milhões., sendo que a parcela da Cyrela foi de R$ 102 milhões. Este empreendimento foi lançado e integralmente vendido, no interior de SP. Esta quantidade de 2.160 unidades da Cyrela, sozinha, representa mais do que o aumento de todas as vendas no Estado de SP no 1T2013 (aumento no Estado de SP como um todo foi de 1.793 unidades).
Apesar desta venda ter sido, dentre todos os empreendimentos da Cyrela e para o Estado de SP como um todo, o resultado mais relevante, o mesmo não tem nenhum destaque no relatório, aparecendo somente entre as páginas 40 e 44 do press release da Cyrela DO 1t2013, sem nenhuma referência nas primeiras páginas. Curioso que na primeira página chegam a dar destaque para empreendimento que vendeu menos de 20 unidades. Além disto, fazendo contato diretamente com a Cyrela na unidade do interior, ninguém jamais ouviu falar neste empreendimento e mesmo solicitando retorno da matriz, a resposta é a mesma. Soma-se a isto, o fato da Cyrela ter colocado na página 41 do relatório que a venda foi 100% permuta, sem ter mencionado o VGV da permuta, isto sabendo-se que a Cyrela possui o maior land bank dentre as construtoras, com VGV estimado para potenciais imóveis a serem construídos, que supera R$ 50 bilhões ao final do 1T2013, sendo boa parte no interior de SP, ou seja, por que a Cyrela precisaria ter adquirido terreno e pago com imóveis de um empreendimento MCMV tendo um land bank tão relevante?
Por tudo que consta mais acima, temos fortíssimas indicações que este lançamento e venda 100% de 2.160 unidades de um MCMV para empreendimento que ninguém conhece, nada mais seria do que uma venda entre empresas e não para os futuros moradores. Isto invalidaria até mesmo o aumento de vendas no Estado de SP, piorando os números demonstrados acima, que já não eram positivos para o segmento imobiliário e indicando que, também em SP, ocorreram quedas nas vendas de imóveis novos, assim como para o restante do Brasil.
Agora, temos ainda os comentários do mercado imobiliário sobre a recuperação. Será que apesar das quedas constantes de vendas, a situação poderia estar se encaminhando para uma reversão, que viabilizasse esta suposta recuperação?
Para analisar a suposição acima, levantei os valores vendidos, lançados e o estoque de imóveis ao final do ano, também com base nas mesmas 12 construtoras citadas acima, de 2.007 a 2.013, colocando estas informações no gráfico que consta mais abaixo.
Como premissa, não considerei como estoque o VGV correspondente a empreendimentos ainda não lançados (VGV de Land Bank – Banco de terrenos). Só como referência, este VGV corresponde a alguns anos de vendas e já vem com este volume elevado desde 2.007. Falarei melhor sobre isto em outro dos textos sobre erros do mercado imobiliário.
Outra premissa adotada no gráfico abaixo, foi de considerar que aquela venda da Cyrela no 1T2013, correspondente a 2.160 unidades no 1T2013, no valor que cabe a Cyrela (50%) não foi computado, uma vez que, conforme detalhado acima, esta venda teve toda a característica de uma venda entre empresas e não para o consumidor final. Em contra-partida, o estoque não foi acrescido, apesar de termos todos os indicadores de que esta venda não ocorreu para o consumidor final.
É importante mencionar ainda, que não temos representado no gráfico abaixo, aquele estoque que se encontra em poder de investidores, uma vez que estes foram computados como venda pelo segmento imobiliário, no entanto, estes imóveis ainda não chegaram aos consumidores finais. Não está computado, por não termos este dado disponível.
(*) Quanto as premissas ainda, foi assumido como estimativa para o total de 2.013, as vendas e lançamentos do 1T2013 multiplicados por 4 e manutenção do mesmo estoque existente ao final do 1T2013. Normalmente, considerando-se a sazonalidade, poderíamos multiplicar vendas do 1T2013 por 5, no entanto, é importante avaliar a rápida degradação do cenário econômico brasileiro, que conforme demonstrado em textos anteriores, certamente prejudicará o desempenho de vendas de imóveis no curtíssimo prazo, por isto a multiplicação por 4. Adicionalmente, em contra-partida a este critério, considerado que o estoque poderia se manter constante em relação ao saldo do final do 1T2013, apesar da tendência clara de aumento de distratos em função desta mesma degradação do cenário econômico e ainda, colocado também um crescimento menor dos lançamentos (natural seria multiplicar por 5, foi multiplicado por 4), o que pode ser ao contrário, em especial porque algumas construtoras sinalizaram assim (isto também aumentaria estoques). Houve portanto, um balanceamento na estimativa, em parte menos favorável ao segmento imobiliário e na outra parte, mais favorável. Creio que ao final, de forma bem conservadora, este balanceamento acabou pendendo mais a favor das construtoras.
PARA ACESSAR O GRÁFICO, CLIQUE NO LINK ABAIXO:
Observação: o gráfico acima tem valores em milhões de R$, que de 2.010 para 2.011, subiram quanto a vendas e lançamentos, no entanto, em unidades, tivemos quedas neste período.
Conforme podemos observar pelo gráfico acima, os estoques de imóveis, que incluem empreendimentos já lançados mas ainda não iniciados, em construção ou entregues e ainda não vendidos, tem aumentado muito quanto a sua proporção em relação a vendas e lançamentos.
A situação acima ocorre, como podemos observar pelo gráfico, mesmo com uma redução muito acentuada nos lançamentos nos últimos anos, em especial, porque vendas continuam a cair e distratos ocorreram em patamares elevados, especialmente a partir de 2.012.
Há ainda um problema muito sério a ser resolvido pelas construtoras: a estratégia que serão obrigadas a adotar, de aumentar lançamentos, irá apenas piorar a situação de estoques crescentes. Explico: aquelas construtoras em pior situação financeira, que em sua grande maioria reduziram drasticamente seus lançamentos, viram o prejuízo aumentar junto com endividamento (que já era superior a 100% do patrimônio) ao final do 1T2013, isto porque a venda de estoques é muito mais demorada que a de lançamentos, em virtude disto, estas prometeram aumentar lançamentos (quebrariam antes de desovar estoques se não aumentarem lançamentos). As outras construtoras que não tem endividamento tão elevado, em alguns casos, já tiveram aumento de lançamentos elevados, tentando conquistar mercado pela queda das outras e também gerar resultados maiores (exemplo: Cyrela aumentou lançamentos em 32% no 4T2012 comparado a 4T11 e aumentou 75% no 1T2013 comparado a 1T2012).
Para piorar ainda mais a situação, considerar que mais de 80% dos distratos ocorrem exatamente no momento da entrega das chaves e tivemos os recordes de lançamentos nos anos de 2.010 e 2.011 e com os atrasos nas obras, será agora durante os anos de 2.013 e 2.014 que teremos boa parte das entregas e, portanto, forte tendência de aumento nos distratos. Temos que combinar isto com crescimento recorde quanto a INCC que reajusta o saldo devedor para quem comprou na planta ou em construção com financiamento (grande parcela) que só no último mês aumentou próximo a 2% e a piora do cenário econômico (inflação alta, juros aumentando rapidamente, desemprego crescendo, previsões de crescimento do PIB diminuindo, etc), tudo isto traduzindo uma tendência de que a situação já fique muito pior para o segmento imobiliário ainda em 2.013, provavelmente bem pior que na simulação que consta no gráfico para este ano.
Falando sobre o suposto crescimento na venda de imóveis usados:
Ver relatório do CRECI SP disponível na página www.crecisp.gov.br: é necessário calcular a variação entre mesmos meses de anos seguidos, pois relatório só apresenta diferença de um mês para o seguinte. Para tal, colocar dados de variações em planilha e pegar percentual de 12 meses atrás multiplicando por (1+percentual do mês seguinte), até chegar no mês desejado. Após isto, pegar o resultado deste cálculo e deste, subtrair 100%.
Exemplo (não vinculado a imóveis): se você sabe que o preço inicial é R$ 100, no mês seguinte caiu 10% e no mês seguinte subiu mais 5% sobre o imediatamente anterior, qual o resultado final?
R$ 100 menos 10% = R$ 90. Depois subiu 5% sobre R$ 90 e chegamos a R$ 94,5. Variação percentual de R$ 100 iniciais para R$ 94,5 foi de -5,5% entre o primeiro valor e o último.
Usando fórmula acima, sem números (CRECI SP só dá percentual entre mês anterior e atual da pesquisa), temos: ((100%*(1-10%))*(1+5%))-100% = -5,5%, o que confirma que o cálculo funciona.
Curiosamente, o CRECI SP divulgou uma variação incorreta para cidade de São Paulo na comparação do 1T2012 para o 1T2013, como se tivesse ocorrido aumento de 67% nas vendas. Capturando os dados mês a mês do próprio CRECI SP e fazendo as contas, observamos quedas na Cidade de São Paulo de Nov/2012 a Abr/2013, em todos os meses.
Segue abaixo uma tabela da evolução das vendas de imóveis usados nos últimos meses, na comparação com mesmo mês de ano anterior, não só na cidade de Sâo Paulo, mas também nas demais regiões do Estado de SP, tendo como base os relatórios do CRECI SP e os cálculos acima para chegarmos nestes resultados.
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VENDAS DE IMÓVEIS USADOS NO ESTADO DE SÃO PAULO |
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| CRECI SP | Nov/12 – | Dez/12 – | Jan/13 – | Fev/13 – | Mar/13 – | Abr/13 – |
| REGIÃO | Nov/11 | Dez/11 | Jan/12 | Fev/12 | Mar/12 | Abr/12 |
| São Paulo Capital |
-22,00% |
-50,42% |
-12,32% |
-22,38% |
-32,37% |
-7,84% |
| ABCD+G+O |
-26,84% |
-57,23% |
-35,11% |
-1,03% |
-68,94% |
N/A |
| Interior |
-18,27% |
-31,79% |
-13,47% |
-39,91% |
5,40% |
N/A |
| Litoral |
-19,90% |
4,57% |
-14,77% |
-16,06% |
-78,04% |
N/A |
Avaliando a evolução das vendas de imóveis usados, podemos constatar quedas constantes em todas as regiões, na grande parte dos meses. Agora, se considerarmos que tivemos recordes de lançamentos nos anos de 2.010 e 2.011 e que muitos deles terão entregas entre 2.013 e 2.014 devido a atrasos nas obras, teremos ainda um novo problema para o segmento imobiliário: muitos dos que compraram imóveis na planta ou em construção em 2.010 e 2.011, teriam que vender seus imóveis usados para pagarem os novos nas chaves ou abaterem de saldo devedor? Se isto ocorrer, esta queda prejudicará a venda de novos também. O mesmo ocorre quando a pessoa tenta vender seu usado e colocando mais dinheiro tenta adquirir um imóvel novo já construído, mais uma vez, novo prejuízo a venda de imóveis novos.
Com base nas análises acima, não visualizo, de nenhuma forma, uma possível recuperação do segmento imobiliário no curto prazo, ao contrário, fica cada vez mais claro que a situação está se degradando rapidamente com tendência de piora em função do cenário econômico.
Como então, o mercado imobiliário tem mantido aumentos de preços anunciados nos imóveis? Aqui, cabe um segundo lema praticado pelo mercado imobiliário: A ENGANAÇÃO É A BASE DA ESPECULAÇÃO!
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Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 6.
Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;
Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335 Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats
Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010
Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013
Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis
Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos
Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura
Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013
Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro
Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro
Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro
Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP
Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II
Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo
Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira
PARTE 6:
Bolha imobiliária + Protestos, qual o resultado desta equação?
Bolha Imobiliária… Movimento que se inicia para combater um aumento de tarifa de R$ 0,20, depois vai ganhando volume e novas causas, mesmo sem ter dono aparente… FED sinalizando que poderá antecipar redução de QE para que se inicie em 2.013 e que poderá “zerar” em 2.014… em 19/Jun/2013 a BOVESPA com queda superior a 3% e das 15 Ações com maiores quedas, 5 são de construtoras, além de 4% de queda do IMOB… Cotação do US$ mantém movimento de subida apesar das contra-medidas do BC… Declarações recentes de representante do segmento imobiliário (Ricardo Amorim) cada vez mais contraditórias tentando defender que bolha imobiliária não explodirá (ué, antes nem existia?)…
Será que tudo está relacionado?
Aqui sabemos que sim e que a história começou há alguns anos, acredito que de acordo com equação abaixo:
(MCMV, Redução de juros e aumento de prazos p/ adquirir imóveis de forma geral e aquecer economia com mais empregos na construção civil e maior sensação de poder de compra para classe “C” que realizaria o “sonho da casa própria” = Plano p/ eleger Dilma)
MAIS
(Brasil venceu competição para sediar copa do Mundo e Olimpiadas = oportunidades de investimentos elevados em infraestrutura que subsidiariam elevações maiores em preços de imóveis também)
MAIS
(Capital especulativo no Exterior e no Brasil procurando outras “moradas” com maior rentabilidade em especial após explosão da bolha imobiliária americana e principalmente após Governo americano injetar cada vez mais US$ na economia para buscar sua recuperação = nova oportunidade do Governo brasileiro estimular consumo usando este capital farto MAIS novos aumentos nos gastos do Governo brasileiro para estimular ainda mais o crescimento, sem foco em ganhos de produtividade)
MAIS
(IPO de construtoras e todas comprando terrenos ao mesmo tempo e iniciando explosão de construções DEPOIS aumentos de custos com mão-de-obra, matéria prima e terrenos DEPOIS subidas estratosféricas em preços de imóveis DEPOIS alguns bilhões de R$ em distratos todo trimestre e quedas constantes em vendas de imóveis DEPOIS aumento constante em estoques de imóveis e quedas em lançamentos DEPOIS quedas de preços de imóveis cada vez mais relevantes, constantes e perceptíveis DEPOIS 5 construtoras que devem mais que todo seu patrimônio DEPOIS …)
MAIS
(Redução de juros de forma geral e incentivos a classe “C” para contração de dívidas e realização de sonhos de consumo = plano do governo para eleição do PT em 2.010 / 2.011)
MAIS
(Continuidade das ações acima para tentar ganhar próximas eleições para Presidente, sem que, em momento algum, houvesse incentivos a aumento de produtividade para busca de equilíbrio entre oferta e demanda = estratégia para tentar ganhar eleições para o resto da vida sem grande esforço, só através de incentivo irresponsável ao consumo e endividamento)
MAIS
(Maquiagem de PIB, da inflação, da taxa de desemprego, do superávit primário, etc, etc, etc = fazer de conta que está tudo bem)
GEROU
(custo elevado de locação de imóveis comerciais ou investimento desproporcional para sua aquisição DEPOIS repasse do custo maior para preços = maior inflação E maior volume de desistências e falências em especial de empresas de pequeno porte = menor crescimento)
MAIS
(custos de forma geral subindo muito em função de consumo crescente sem oferta acompanha-lo, devido a falta de investimentos para aumentar produtividade E crescimento de empregos sem ganhos de produtividade = maior inflação E decréscimo na competitividade das empresas frente a outros países)
GEROU
(Inflação alta, crescimento baixo, balança comercial com déficit recorde, desindustrialização, perda de crédito junto a agências de avaliação de riscos internacionais, aumento constante do desemprego a partir de janeiro/2013, nível de inadimplência em patamar muito elevado, nível de endividamento das famílias em nível muito elevado e mais recentemente, parada no crescimento do consumo)
GEROU
(o tomate super-inflacionado, as compras cada vez menores no supermercado, a descrença no Governo por parte de empresários no Brasil e no Exterior e também da população, em especial a classe média que pagava conta acima sem receber nada em troca, retomada de aumentos da SELIC para conter inflação)
MAIS
(movimento que combate aumento de tarifas do transporte público sem ter acolhida do Governo para ouvir reivindicações)
MAIS
(desespero do setor imobiliário apelando para novas declarações de Ricardo Amorim, mais uma vez, sem nenhuma credibilidade ou consistência)
EM PARALELO
(FED sinalizando que vai reduzir injeção de US$ na economia antes do esperado, iniciando em 2.013)
GEROU
(população revoltada protestando todo dia, logo antes da copa das confedereções e incluindo na pauta, dentre outros temas, o excesso de gastos com construções e obras para copa em detrimento de necessidades mais prementes para população = centenas de milhares de manifestantes espalhados pelo Brasil)
MAIS
(BOVESPA com recordes de baixa, US$ com recordes de alta)
PRÓXIMOS CAPÍTULOS ATÉ O RESULTADO FINAL (10 palpites):
1 – US$ continuando trajetória de subida e pressionando inflação, em 2.013 com 1 US$ devendo chegar a pelo menos R$ 2,50, talvez muito mais, difícil de prever ;
2 – SELIC acelerando trajetória de subida para compensar aumento do US$ e inflação (chega a 2 dígitos até o final do ano, mais que previsões anteriores) ;
3 – Consumo caindo no 2T2013, desindustrialização continua pelo medo do empresariado com cenários político e econômico negativos e instáveis ;
4 – Balança comercial não se salva mesmo com queda do US$ devido a fortíssima queda de competitividade aliada com desaquecimentos mais perceptíveis em China e Europa reduzindo consumo de commodities por lá ;
5 – Como efeito dos itens anteriores, aumento em desemprego, inadimplência, endividamento, distratos e assuntos relacionados ;
6 – Aumento no número e intensidade dos movimentos de revoltas populares, com as mais diversas bandeiras e participantes, intensificando-se e pedindo a cabeça dos governantes, em especial do Governo federal, que será cada vez mais reconhecido como o principal causador das mazelas acima. Isto tudo como consequência das situações acima e incentivado pelo processo de revolta popular que já se iniciou ;
7 – Governo com suas estratégias sempre erráticas e ineficazes, não consegue estancar nenhuma das sangrias acima, age apenas com medidas paliativas de impacto por prazo cada vez mais reduzido (podemos ter intervalos nas manifestações populares em função disto, mas não eliminação das mesmas, devem voltar a ocorrer ainda em 2.013 e durante 2.014, permeando o cenário de eleições e a provável derrocada do PT) ;
8 – Investidores que ainda não venderam seus imóveis, entrando em desespero com cenário acima e aumentando seus descontos para se livrarem do problema ;
9 – Construtoras acelerando lançamentos no 2T2013 para conseguirem pagar parcelas das dívidas e outras obras já em andamento e/ou porque algumas em situação crítica não querem novo trimestre de prejuízo, estoques de imóveis sem vender crescendo, aumento nos descontos e na persistência destes descontos, até que número muito grande de pessoas perceba a bolha imobiliária, tudo isto acontecendo no máximo até outubro/2013 e iniciando pelo Estado de SP ;
10 – Despair (efeito “manada” com MUITOS tentando vender seus imóveis ao mesmo tempo e baixas mais relevantes de preços) não passa do 1S2014 para o Brasil como um todo, mesmo para RJ que muitos apostam que duraria até depois das Olimpiadas. Tudo que consta acima excede em muito a capacidade de reação de Governo e Construtoras.
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