A bolha imobiliária fura em 2.015?

Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

A bolha imobiliária fura em 2.015?

Achei muito interessante o artigo abaixo, feito pelo professor Sachsida, que trabalha no IPEA, segue o link:

https://www1.fazenda.gov.br/resenhaeletronica/MostraMateria.asp?page=&cod=955011

Creio que a conclusão dele se baseia exclusivamente em indicadores macroeconômicos, olhando para o Brasil como um todo, como se a nossa bolha tivesse um comportamento homogêneo entre as cidades.

Quando olhamos para alguns aspectos específicos da bolha imobiliária brasileira, percebemos que a questão da explosão da bolha agrega algumas outras variáveis, tais como, o comportamento das construtoras nas cidades, o nível de especulação que foi maior em algumas localidades, o “timing” entre o maior volume de lançamentos e suas entregas localmente versus o natural resfriamento que ocorre logo após isto e assim por diante.

Acredito que as diferenças entre as localidades e agentes envolvidos (especuladores, construtoras, etc.), mudam a velocidade de início da explosão da bolha em cada uma delas e até mesmo a intensidade. Não seria algo inédito, se olharmos para o que ocorreu na explosão da bolha imobiliária dos Estados Unidos, por exemplo.

Em São Paulo e Rio de Janeiro, vemos que o mercado imobiliário ainda fala em aumentar ou no mínimo manter os lançamentos, apesar da clara presença de super-estoque nestas cidades (basta avaliar o volume de ofertas em sites especializados versus a demanda em 2.013, estoques equivalem a anos de vendas, ver link ao final que contém análise mais detalhada para São Paulo).

Em contrapartida, temos cidades como Curitiba, de onde as construtoras de grande porte já saíram oferecendo elevados descontos de até 35%, após constatarem que o super-estoque (equivalente a 23 meses de vendas) inviabilizaria novos lançamentos, ou ainda, Brasília, onde os lançamentos em unidades caíram 50% em 2.013 na comparação com 2.012 e mesmo assim, terminaram o ano com estoque 30% maior que 2 anos antes, apesar da queda real nos preços de lançamentos de 35,5% (levantamento da Geoimoveis). Temos ainda Salvador, em que a redução brutal nos lançamentos, causada por super-estoque equivalente a 25 meses de vendas (levantamento Geoimoveis), paralisou a construção civil e gerou aumento de quase 50% no desemprego de Ago/12 para Ago/13 (desemprego saiu de 6,4% em Ago/12 para 9,4% em Ago/13, segundo o IBGE). Para finalizar os exemplos, temos o caso de São José dos Campos, que guarda certa similaridade com o caso de Salvador quanto as consequências esperadas, uma vez que tivemos uma queda nos preços dos imóveis entregues em 2.013 na ordem de 25%, o que levou os investidores a colocarem seus imóveis para alugar gerando aumento na oferta de aluguel na ordem de 300% e esta clara visão de super-oferta fez com que as construtoras reduzissem muito os lançamentos e já para 2.014, ameaçam com aumento relevante de desemprego da construção civil por lá.

Como colocar todas as cidades acima dentro do mesmo contexto e apostar em movimentos “simultâneos” para início de explosão da bolha imobiliária? Sem dúvida, o aumento de juro dos EUA previsto para ocorrer em 2.015, impulsionará muito o juros por aqui, aumentando a intensidade da explosão de nossa bolha imobiliária, mas será que não poderíamos dizer que a queda nos preços em Brasília de 35,5% quanto a lançamentos e 30% quanto a imóveis entregues em 2.013 na comparação com 2.012, que demorou anos para ocorrer no caso da bolha imobiliária espanhola, já não seria um “início” de explosão? O que dizer então do aumento de quase 50% no desemprego em Salvador, similar ao que ocorreu nos EUA e Espanha e tendo as mesmas causas, também não seria um início de explosão? Estas situações passaram desapercebidas, sem grande destaque dos jornais, o que é muito curioso, pois são fatos que cabalmente demonstram a nossa bolha imobiliária. Curiosamente ainda, os jornais preferiram dar destaque a relatórios de BC e “especialistas” vinculados diretamente ao segmento imobiliário ou outro segmento que tenha interesses diretos quanto a continuidade do “status quo”, artigos sem números, fatos ou dados, preferiram isto do que divulgar estes fatos que ocorreram em Brasília e Salvador, que são muito mais esclarecedores.

Vamos continuar acompanhando, para vermos até quando as evidências poderão ser mascaradas, até quando continuarão a disfarçar situações tão graves quanto as que constam acima. O prazo de 2.015 previsto pelo professor Sachsida, seria só para termos a bolha explodindo de forma mais abrangente no Brasil e talvez reconhecida pela maioria, mas parece que algumas cidades mais apressadas, não querem esperar até lá…

Para referências sobre tudo que consta acima e muito mais, acesse:

www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i

Até o próximo post.

CA