Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 2

Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 2.

Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

PARTE 2:

Além de termos as características destacadas no post anterior, visíveis em especial quanto a super-estoques de imóveis, outro ponto que merece destaque, é que cada bolha imobiliária tem seus mecanismos próprios para se desenvolver , gerar estímulos para envolvidos e explodir. A abrangência, intensidade e tempo de duração também diferem. Por que isto ocorre? Na realidade, este é um dos pré-requisitos para formação de uma bolha, em especial quando a mesma tem uma abrangência nacional, pois se o desenvolvimento desde o início for idêntico, encontrará fortíssima resistência e não poderá crescer, uma vez que todos sabem o quão danosa ela é. Além disto, cada bolha segue determinados padrões peculiares ao país onde foi criada, sua cultura, regime de governo e práticas de consumo, dentre outros pontos.

Apenas para termos uma referência inicial, vamos falar sobre Bolhas Imobiliárias dos EUA, Espanha e  também sobre uma bolha mais restrita que já ocorreu no Brasil 10 anos atrás,  como exemplos introdutórios ao assunto e para comparação em próximo post com cenário e expectativas do mercado imobiliário brasileiro neste momento. Tivemos e temos outras bolhas imobiliárias no Mundo, no entanto, para não termos texto ainda mais longo, limitarei comentários a estes casos.

EUA:  estímulo inicial foi queda forte nos juros reais (descontada a inflação) que ficaram negativos, como estratégia do Governo para recuperação da Economia após a “explosão” das empresas “.com” na bolsa de valores americana, o que levou investidores a optarem por imóveis (perda de confiança na bolsa foi intensa à época, outras aplicações financeiras com “rendimento” negativo em termos reais). A base para que a bolha pudesse crescer,  foram hipotecas, feitas mais de uma vez para o mesmo imóvel e proprietário, “em cascata” (uma sobre a outra), sem critérios adequados para avaliação de crédito e portanto gerando alto volume de crédito duvidoso (bancos estimulados a concederem hipotecas sem critério, por prêmios variáveis a executivos serem vinculados a montante de empréstimos concedidos). As pessoas que contraíam empréstimos em cascata sobre mesmo imóvel,  contavam com valores disponibilizados crescentes (empréstimo com base no preço do imóvel, que havia subido) e com isto, ampliavam seu consumo (devedores utilizavam dinheiro obtido das hipotecas para diversos itens de consumo no dia-a-dia). Este ciclo gerou crescimento mais relevante do PIB e dos empregos. O preço dos imóveis disparou, alcançando alta de mais de 100% em menos de 5 anos. Este foi um processo inflacionário, pois o Governo complementava os estímulos com elevada injeção de Capital na economia e sem medidas restritivas ao consumo, sendo que o crescimento no preço dos imóveis gerava reajustes nos custos para outras atividades, como por exemplo, locação de imóveis comerciais e estes custos adicionais por sua vez, eram repassados aos preços do comércio e serviços, além do próprio efeito inflacionário da explosão do consumo por crédito excessivamente farto. Os ganhos de produtividade não acompanhavam os aumentos em custos e no nível de emprego, sendo este outro agravante para inflação. Até o último momento, todos negavam a existência de uma bolha ou de algo anormal relacionado ao mercado imobiliário Americano, incluindo o FED, que fazia declarações públicas negando existência da bolha. O Governo americano tomou diversas medidas para tentar atrasar a explosão da bolha, para que ocorresse somente após eleições presidenciais de 2.008, mas a mesma ocorreu pouco antes disto e acabou sendo uma das principais causas para que um democrata fosse eleito após 20 anos de republicanos no poder. A explosão da bolha ocorreu quando juros começaram a aumentar como decisão do FED (BC Americano) para conter o efeito inflacionário, com isto, a inadimplência relacionada a hipotecas disparou, o número de imóveis tomados pelos bancos cresceu de forma relevante e o preço dos imóveis começou a cair, de forma mais abrangente e em níveis elevados. Estas ocorrências combinadas trouxeram um desemprego alto para o padrão do País, recessão e estes por suas vez, retroalimentaram os impactos negativos da explosão da bolha.  Devido a um mecanismo que permitia repassar estes empréstimos a outros bancos, o que ocorreu em cascata e envolvendo diversos Países, tivemos uma crise financeira global, que teve seu marco inicial com a quebra do Banco Lehman Brothers que não teve socorro pelo Governo Americano. Os preços dos imóveis nos EUA caíram em percentuais elevados, chegando em alguns casos a mais de 80% de queda. Não foi uma queda imediata e tampouco ocorreu de forma sincronizada ou com mesmos percentuais, em cada Unidade Federativa percebia-se uma intensidade e velocidade diferentes da outra. O processo todo, levou cerca de 7 anos, desde a sua gestação ao fim de 2.001 até a reconhecida explosão no segundo semestre de 2.008. Em um curto prazo após explosão da bolha, muitos americanos ficaram sem seus lares (passaram a utilizar veículos como moradia, ilegal no País, até conseguirem novo lar) e até hoje, percebemos os efeitos negativos desta crise em todo o mundo.

Espanha: estímulo inicial foi queda forte nos juros básicos da economia espanhola em função da entrada do País na zona do Euro, saindo de 11,5% de juros ao ano, para 3,5% ao ano. Isto combinado a fortíssimo aumento no fluxo de imigrantes para Espanha (4,2 milhões entre 1.996 e 2.007, muito mais pessoas procurando por lares), redução elevada no nível de desemprego, euforia quanto as expectativas de crescimento do País e expansão do número de imóveis para uso em férias e como investimento de maior retorno, não só por cidadãos espanhóis como também por pessoas de outros países da Europa. Ao longo do tempo,  Governo foi aumentando cada vez mais o prazo de financiamento, chegando a um limite de 40 anos, dentre outros estímulos. Os preços dos imóveis foram crescendo de forma rápida, acima de 10% ao ano, até alcançarem crescimento acumulado de 191% no período de 1.997 a 2.007. Estas foram as estimativas sobre os preços, embora parte do problema, fosse a falta de dados confiáveis a este respeito. A bolha estourou a partir do momento em que foram necessários aumentos nos juros pelo Banco Central Europeu e ficou clara a percepção para todos de que não haveria um milagre econômico ou fluxo contínuo de imigrantes que pudesse manter o crescimento da economia e dos empregos da mesma forma que vinha antes. O volume de inadimplência aumentou de maneira rápida e relevante, junto com o desemprego e a crise e as pessoas deixaram de acreditar em imóveis como investimentos. Os bancos tomaram os imóveis inadimplentes e já há alguns anos, vem mantendo estes imóveis como seu estoque e despejando para vendas aos poucos no mercado, para que quedas de preços não sejam abruptas, no entanto, desde então a queda de preços já chegou a mais de 32% e há fortes dúvidas quanto à solvência destes bancos no curto prazo. Enquanto isto, o volume de imóveis desocupados está na casa dos milhões (não há estimativa oficial). Praticamente todos os meses, nos últimos 3 anos pelo menos, os jornais espanhóis anunciam que é o melhor momento para se comprar imóveis, pois os preços chegaram ao “fundo do poço”, no entanto, as quedas de preços ainda não deixaram de acontecer. Todo o processo levou mais de 10 anos desde o seu início, ainda não pode ser considerado inteiramente finalizado e o impacto social no País foi enorme, embora o seu grau de contaminação para outros países tenha sido bem menor que no caso americano.

Brasil: destaco que a bolha brasileira que será utilizada aqui como exemplo, ocorreu 10 anos atrás e teve escala e segmento muito mais restritos que os casos mencionados acima, logo, trazendo impactos muito menores a economia como um todo. Na bolha dos flats no Brasil, que se finalizou em 2.003, tivemos incentivos iniciais trazidos por altos retornos na aquisição de flats (1,5% ao mês prometido por imobiliárias / corretores), combinados com um volume de usuários deste tipo de imóvel, na casa de 9 milhões / ano, que vinham se mostrando crescentes até então.  Graças a estes estímulos, a procura de flats como investimento disparou e com isto, o número de unidades construídas saltou de 7.000 para 35.000, no período de 1.998 a 2.003. O Governo brasileiro assistiu a este movimento de excessivo consumo de forma passiva, mesmo tendo percebido que era algo anormal, não tomou nenhuma ação para procurar conter este movimento especulativo. Em 1.998, comprava-se um flat com área útil de 25 M2 por R$ 70 mil, recebendo receita mensal de aproximadamente R$ 1 mil / mês, sem outros investimentos à época que pudessem oferecer rendimento sequer próximo a este. No topo dos preços, o mesmo flat de 25 M2 já era vendido a R$ 145.000,00, ou seja, uma variação de mais de 100% no preço em período de menos de 5 anos, muito acima de outros investimentos também. Muitos profissionais liberais e acionistas de pequenas empresas em especial, aderiram a esta modalidade de investimentos. A demanda esperada não aconteceu e com isto, caracterizada a super-oferta, o preço dos flats despencou e já em 2.005, podia se adquiri um flat de 50 M2 por R$ 50 mil, um pouco menos da metade do que era cobrado ao final da década de 90 e junto com a queda no preço do flat, veio a queda no retorno mensal, que em 2.005, despencou para percentual de 0,3% ao mês.  O preço cobrado dos usuários dos flats também caiu, neste caso, mais de 30% a partir da explosão desta bolha.

Quais os pontos em comum para todas as ocorrências acima? em todos os casos, tivemos forte incentivo a aquisição de imóveis trazida por uma combinação de promessas quanto a retornos superiores para imóveis e retornos muito baixos e decepcionantes quanto a outras opções como investimentos financeiros e bolsa. Junta-se a isto, a inação do Governo , que não tomou nenhuma ação no sentido de conter consumo que tinha característica inflacionária, mesmo na situação em que era mais restrita. Outros pontos em comum: tivemos subida muito elevada de preços dos imóveis em prazo muito curto e  geração de super-oferta, com sua consequente redução relevante de preços e demora para recuperação do segmento, estas últimas consequências, em  linha com definição sobre bolha imobiliária informada no post anterior.

Quais as principais diferenças entre todas as ocorrências acima? Tirando-se a motivação do investimento em imóveis prometer retorno bem superior a demais aplicações que foi comum para todas, as demais motivações para o início da bolha foram diferentes entre si: nos EUA, os Americanos eram estimulados a utilizar o dinheiro para aumentar seu consumo de forma desenfreada, gastando 100% do dinheiro recebido das hipotecas, já no caso da Espanha, eram estimulados a utilizar o dinheiro do financiamento para adquirir imóveis novos adicionais que iriam sempre valorizar no futuro e ainda oferecerem rendimentos crescentes em aluguéis quando desejado, enquanto no caso dos Flats no Brasil, embora mais similar à Espanha, se diferenciava por ser focada em empreendimento 100% comercial e não para uso eventual.

Temos ainda, alguns pontos em comum para as ocorrências dos EUA e Espanha, que também ocorreram em outros países quando a bolha imobiliária teve abrangência nacional e atingiu todos os segmentos do mercado imobiliário: forte incentivo inicial do Governo buscando taxas de juros historicamente baixas,  participação relevante de bancos no processo garantindo os volumes de crédito necessários para crescimento da bolha, negação do início ao fim quanto a existência da bolha, inclusive por escrito e pelo Banco Central e tentativas até o último minuto de postergar sua explosão.

Quais as principais diferenças entre as bolhas imobiliárias mais abrangentes que ocorreram nos EUA e Espanha: no caso dos EUA, tivemos mecanismos como hipotecas em cascata para outros países, que não foram utilizados na Espanha, por outro lado, o aumento no prazo para pagamento dos financiamentos imobiliários na Espanha (40 anos) não foi utilizado nos EUA. Os mecanismos em si foram diferentes. Outra diferença, foi que o Governo Americano primeiro deixou quebrar um banco, para depois socorrer demais em operações de larga escala, enquanto na Espanha, a principal estratégia dos Bancos tem sido desovar estoques de forma lenta, transformando a redução de preços dos imóveis em uma “tortura chinesa”.