Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 11

Falarei aqui sobre o subprime brasileiro, incluindo informações quanto a evolução de vendas, lançamentos e estoques de imóveis novos, bem como as construtoras com maior risco de insolvência.

Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 11.

Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

PARTE 11:

Dando continuidade ao jogo dos 7 erros do mercado imobiliário brasileiro, falarei agora sobre o quinto erro, mantendo o padrão apresentado anteriormente, primeiro mencionando o que o mercado imobiliário informa e depois, os fatos por trás das notícias.

CENA 5 – “O Subprime brasileiro”

Imagem 5A – O que os representantes do segmento imobiliário dizem:

Há tempos, o segmento imobiliário tem divulgado que não temos subprime no Brasil, que o percentual de crédito imobiliário sobre o PIB é muito pequeno quando comparado a outros países, que temos bancos muito mais criteriosos e que garantem a segurança do financiamento imobiliário, mitigando assim o risco de elevados índices de inadimplência no futuro.

Imagem 5B – Os fatos por trás das notícias:

Em primeiro lugar, falarei sobre o subprime dentro do modelo adotado no Brasil, em sua “primeira fase”. Temos uma segunda fase, que ainda não teve as suas consequências visíveis e que, para não estender demais o assunto, não abordarei em detalhes neste trabalho, apenas fornecerei um resumo no item “Conclusões”.  Vamos ao processo da 1ª fase do subprime brasileiro:

Post 11 imagem 1 esquema subprime

No subprime americano, os bancos faziam empréstimos a pessoas que não tinham condição de pagar pelo financiamento, tendo como garantia, imóveis que não paravam de valorizar devido à baixa recorde de juros, trauma recente com bolsa de valores e uma demanda artificial por imóveis / financiamentos. Os agentes que se beneficiavam disto, em especial, eram os executivos dos bancos, que ganhavam elevados bônus pelo volume de empréstimos realizados, o Governo americano que via um crescimento relevante na economia (que ajudava para fins eleitorais) e inicialmente, os próprios bancos e a economia como um todo, que viam seus resultados crescerem, além é claro das construtoras. Quando o subprime explodiu, sabemos das consequências: a economia americana entrou em crise, arrastando o resto do mundo (em parte porque o subprime foi “exportado” para outros países mediante mecanismos financeiros criativos).

No subprime brasileiro, construtoras fazem vendas para pessoas que não tem condições de contrair financiamento bancário, com isto, foi gerada uma “falsa demanda”, que vem inflando artificialmente os preços de imóveis. É importante considerar que tivemos ainda, uma redução recorde nos juros e extensão no prazo de financiamento, que fizeram com que as parcelas coubessem nos orçamentos das pessoas, o que se tornou outro atrativo para aquisição de imóveis. Aqui os grandes beneficiados da primeira fase foram  construtoras (resultados iniciais muito positivos), corretores (comissões), executivos das construtoras (bônus por “resultados”), o governo para fins eleitorais e os bancos (financiamentos de valores maiores), todos usufruindo de resultados financeiros muito superiores aos anteriores, no primeiro momento. No Brasil, as construtoras estão fazendo o mesmo papel que os bancos fizeram nos EUA e já estão começando a sofrer as mesmas consequências, apresentadas no diagrama acima.

Vamos visualizar agora, quais as ações das construtoras para esconderem o subprime brasileiro:

Post 11 imagem 2 disfarçando subprime

Embora as táticas acima tenham tido bom efeito e servido como uma excelente “cortina de fumaça”, cada vez mais podemos observar as consequências de nosso subprime, basta começarmos a analisar as informações que são disponibilizadas pelo próprio segmento imobiliário.

Para termos demonstração destas consequências, vamos iniciar observando o que aconteceu quanto a vendas, distratos, lançamentos e estoques, analisando estas informações quanto a imóveis novos no Brasil, incluindo os dados mais recentes (informações sobre resultados do 2T2013 que foram divulgadas em Agosto/2013).

Post 11 imagem 3 gráfico vendas liquidas de distratos

Pelo que está demonstrado acima, o alto volume de distratos (quase R$ 7 bilhões em 1,5 anos, só das 5 construtoras que divulgam informação) foi o grande responsável pela queda nas vendas a partir de 2.012 (no total das 12 construtoras acima, queda de mais de 23% nas vendas em R$, de 2.011 para 2.012), sendo que o VSO (Vendas Sobre Oferta), ficou em seu pior patamar, o que significa demora muito mais elevada para vender um imóvel, excesso de oferta, dentre outras consequências.

No primeiro semestre de 2.013, tivemos novas quedas de vendas, também demonstrado acima, quando comparado a mesmo período de 2.012. Embora tenha sido uma pequena queda (4%), é importante lembrar que 2.012 foi um péssimo ano. Quanto aos estoques de imóveis sem vender, reduziram apenas 3%, o que significa que ainda estão em patamares muito acima do razoável, principalmente porque vendas também caíram.

O detalhe importante, é que ainda teremos, nos próximos trimestres, muitas entregas referentes a este  mesmo período de lançamentos (2.009 a 2.011) em que, comprovadamente, tivemos altíssimo volume de “falsa demanda”. Se considerarmos a piora no cenário econômico, com aumento de juros, redução em projeções do PIB, aumento do desemprego, endividamento das famílias em patamar recorde, dentre outros, a expectativa é que estes distratos poderão aumentar ainda mais.

Complementando as informações acima, temos observado, desde o segundo semestre de 2.012, um crescente volume de “promoções” por parte das construtoras. No 2º semestre de 2.012, o “desconto” concedido ficava na faixa de 15%, no 1T2013 em torno de 25%, no 2T2013 e 3T2013, entre 35% e 40% (Rossi e Even). Além disto, começamos a ter muitas notícias sobre reduções de preços e sobra de estoque de imóveis novos sem vender, como no caso de São José dos Campos, onde tivemos redução de 25% no preço de imóvel novo e aumento de 300% na disponibilidade de imóveis para alugar, Natal e Noroeste de Brasilia onde observamos retorno a preços anteriores ao do lançamento dos imóveis (alguns anos atrás), dentre diversas outras ocorrências que listei no “Quarto erro do mercado imobiliário”.

Vamos agora, falar um pouco sobre endividamento de algumas construtoras, também em linha com o que é esperado como consequência do subprime brasileiro:

Post 11 imagem 4 EL PL construtoras

Comprovando a grave consequência desta “falsa demanda”, olhando agora para o endividamento liquido sobre  patrimônio liquido (EL/PL) que foi apresentado acima, observamos algo absolutamente anormal: 6 empresas do segmento imobiliário que tem EL / PL que varia de 96% a 191%. Creio que, neste século, outro fenômeno tão anormal quanto este, só foi visto com relação aos bancos nos EUA, durante o evento da explosão do subprime americano ou quando da explosão das “.com” no início do século. São muitas empresas do mesmo segmento em situação gravíssima e ao mesmo tempo. Pior que isto: algumas com dívidas de curtíssimo prazo e sem sequer uma pista de como conseguirão pagar (vencimento em 2.013), a maioria com quedas sucessivas de vendas a cada trimestre e que vem apresentando aumento em prejuízos líquidos ou redução em lucros, com exceção de uma delas que aparentemente estaria buscando uma recuperação via aumento de lançamentos (apenas renovando o subprime brasileiro via novas experiências de “demanda falsa”?).

A questão é que estas empresas construíram suas dívidas em época em que tinham vendas muito maiores, mesmo que fictícias e baseadas em “falsa demanda”, mas agora, elas tem receitas muito menores e a dívida, está completamente desproporcional, representando alguns anos de receitas liquidas de cada uma, ou seja, olhando sob qualquer ângulo, tudo indica que estas dívidas não poderão ser pagas. As construtoras que possuem maior endividamento, também são as que possuem o maior volume de estoques em relação ao seu patamar de vendas atual, ou seja, da mesma forma que no caso dos bancos nos EUA, são as construtoras que amargam o pior comprometimento quanto a caixas e estoque de imóveis sem vender.  No item “Referências” mais abaixo, indicarei material auxiliar de leitura para outras informações a este respeito.

O ponto mais curioso, é que apesar da absoluta anormalidade e gravidade da situação acima, em especial quanto a situação financeira (EL/PL) das 6 construtoras mencionadas, que demonstra que algo muito errado vem acontecendo no segmento imobiliário, não vemos nenhuma notícia de destaque a este respeito nos meios de comunicação. Ao contrário, vemos os jornais fazendo “reportagens” para explicarem que não temos subprime no Brasil, porque os bancos estão saudáveis… Será que esta total omissão em relação a uma situação tão absurda, seria apenas um caso de “cegueira coletiva” dos meios de comunicação? Será que a estratégia do segmento imobiliário, de distrair o público com táticas mencionadas no início deste trabalho, é tão efetiva assim, ou simplesmente esta tática vai muito além e como principais anunciantes, garantem que só será divulgado aquilo que é conveniente?

Conclusões:

1) Temos acima, evidências suficientes para demonstrarmos que o Brasil tem o seu próprio subprime fase I, dentro da sua “Bolha imobiliária à brasileira”. É natural que representantes do mercado imobiliário tentem negar isto ao máximo e sempre associem o tema subprime a bancos e financeiras, no entanto, se as próprias construtoras tem exercido o papel de financiamento inicial dos clientes e tem feito de forma tão irresponsável quanto os bancos americanos durante a bolha imobiliária de lá, é natural que nosso subprime acabe “explodindo” primeiro sobre estas construtoras, como já está acontecendo.

2) Para finalizar, gostaria de mencionar que o fato de termos todas as evidências quanto ao subprime brasileiro fase I, não significa que não passaremos pela fase II, ao contrário, é apenas mais um indicador que estamos no caminho de termos um subprime fase II, que será ainda mais parecido com o modelo de outros países.

Explico: pressionadas, as construtoras muito provavelmente já vem tentando ao máximo aprovarem o crédito de seus clientes junto a bancos e não temos como garantir se o sistema de avaliação é realmente seguro, em especial quanto a bancos públicos. Como exemplo, podemos ter algumas pessoas indicadas para aprovação de crédito que não auxiliarão nos pagamentos das parcelas, podemos ter simulação de rendimento informal, baseado em depósitos e retiradas em mesma conta corrente e ainda, uma infinidade de mecanismos criativos para fazer com que a “segurança” e “confiança” que depositamos em nossos bancos seja perdida, daí sim caminhando para um subprime ainda mais similar ao observado em outros países.

É importante entendermos o contexto por trás destas inferências sobre a fase II: o Governo brasileiro tem todo o interesse do mundo em não deixar que a explosão da bolha imobiliária se torne visível antes das eleições de 2.014, pois isto destruiria as chances de se manter no poder, neste sentido, hoje temos fortíssima concentração de empréstimo imobiliário em bancos públicos (CEF e BB com papel muito similar ao de Freddie Mac e Fanny Mae nos EUA durante a bolha imobiliária americana), associado à pressão do Governo para concessão de crédito, até para tentar “estimular” a economia.

Em paralelo aos fatos acima, temos aumento da SELIC que pressiona o aumento de juros para crédito imobiliário e TR para maioria dos contratos feitos, piora no cenário econômico de forma geral, incluindo aumento no desemprego, tudo isto aliado com patamar recorde de endividamento das famílias e assim, maior pressão para aumento de insolvência no crédito imobiliário.

Como ainda não temos as consequências visíveis quanto a inadimplência nos bancos que pudesse subsidiar uma análise mais detalhada sobre o subprime brasileiro fase II, restringi este trabalho a fase I, mas do meu ponto de vista, temos alto risco de observarmos os efeitos da fase II em breve…

Referências:

Vendas liquidas de distratos, lançamentos, estoques, endividamento liquido sobre patrimônio liquido e demais informações de 12 construtoras com Ações na BOVESPA: a fonte foram os balanços publicados pelas construtoras ao longo dos anos, que estão disponíveis nos sites das construtoras, em página de “Relação com Investidores (RI)”. As construtoras consideradas, foram as que tem maior foco no segmento residencial e que tem maior representatividade no segmento e/ou tiveram papel muito relevante no subprime brasileiro e portanto precisam ser evidenciadas. Lista de construtoras: Rossi, Brookfield, PDG, Viver, Gafisa, Tecnisa, Cyrella, MRV, EzTec, Hellbor, Trisul e Even. Para mais informações sobre construtoras que tem maiores riscos de insolvência sugiro leitura de material publicado em tópico anterior, nos comentários, com avaliações sobre balanços destas no 2T2013.

Para mais detalhes sobre a bolha imobiliária americana ver parte 2 do “Bolha imobiliária à brasileira, você acredita?”, também pulicado neste blog.

Sobre referências quanto a quedas de vendas e preços de imóveis por todo o Brasil, sugiro a leitura do “Quarto erro do mercado imobiliário”, em seu item “Referências”, que contém uma série de resumos e links sobre estas notícias.

There are 70 comments left Go To Comment

  1. iuri /

    queria ler o artigo, mas as imagens estão indisponíveis
    o problema está aqui ou aí?

    agradeço a atenção

    1. Vilmar /

      eu pedi para o autor do post verificar…

    2. CA / Post Author

      Iuri,

      Acabei de corrigir. Tem outros trabalhos desta série mais antiga que estão na mesma situação, estou recolocando as imagens também.

      Obrigado pelo alerta!

      1. Vilmar /

        Valeu CA!

  2. CA /

    Outra notícia, para a coleção das que mencionam “Bolha imobiliária”.

    Tirar “aspas” antes de acessar o link:

    “http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/2013-09-24/como-se-forma-uma-bolha-imobiliaria.html

  3. CA /

    Dando continuidade a coleção de notícias que tem tido reportagens relacionadas ao termo “Bolha imobiliária”, que estou acumulando neste tópico, segue mais uma de hoje (tirar “aspas” antes de acessar o link):

    “http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/2013-09-24/estouro-de-bolha-imobiliaria-no-brasil-teria-consequencias-menores-cre-shiller.html

  4. CA /

    Segue abaixo o link e a nota de esclarecimento da CEF sobre inadimplência de 20% no MCMV 1 (renda até R$ 1.600,00):

    “http://jornaldecaruaru.wordpress.com/2013/09/23/nota-de-esclarecimento-da-caixa-sobre-o-programa-minha-casa-minha-vida/

    Nota de esclarecimento da Caixa sobre o Programa Minha Casa Minha Vida.

    A respeito da matéria publicada na edição deste fim de semana da Revista Veja, a Caixa Econômica Federal esclarece que a Faixa 1 (renda familiar de até R$ 1.600,00) do Programa Minha Casa Minha Vida é uma transferência de subsídios e não de financiamentos imobiliários, com recursos do Orçamento Geral da União. Portanto, não consta dos balanços da CAIXA como empréstimo e não apresenta nenhum risco de crédito para o banco e nem para o Governo Federal.

    Em nota assinada em conjunto com o Ministério da Cidades e encaminhada em 18 de setembro à revista Veja, a CAIXA informou que “as contratações na Faixa 1, dado o seu caráter eminentemente social, não se constituem em operações de crédito e não expõem as instituições financeiras a qualquer risco. Os contratos são firmados com famílias selecionadas por estados ou municípios e há transferência de subsídios do Orçamento Geral da União, sendo que, dos beneficiários, é exigido um retorno de 5% de sua renda, pelo prazo de 10 anos”.

    Leia a íntegra da correspondência encaminhada à Revista Veja:

    “O Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) é o maior esforço da história brasileira para viabilizar o acesso à moradia, em condições dignas, para as famílias de baixa renda. Já foram contratadas mais de 2,9 milhões de unidades habitacionais e entregues cerca de 1,3 milhão de moradias às famílias de baixa renda, o que já proporcionou uma melhor condição de vida para mais de cinco milhões de pessoas.

    O atraso verificado no pagamento das mensalidades da Faixa 1 do MCMV encontra-se no patamar de 19,9%. Em relação às Faixas 2 e 3, a inadimplência é de 1,74% e 2,09% respectivamente. Ressaltamos que, no âmbito do PMCMV, há uma diferença entre o processo de contratação Faixa 1 e as duas demais.

    As contratações na Faixa 1, destinada às famílias com renda de até R$ 1.600, dado o seu caráter eminentemente social, não se constituem em operações de crédito e não expõem as instituições financeiras a qualquer risco. Os contratos são firmados com famílias selecionadas por estados ou municípios e há transferência de subsídios do Orçamento Geral da União, sendo que, dos beneficiários, é exigido um retorno de 5% de sua renda, pelo prazo de 10 anos.

    Como se trata de política habitacional para população de baixo poder aquisitivo, o monitoramento da inadimplência nesta faixa tem por objetivo principal auxiliar o beneficiário a encontrar soluções para manter a posse do imóvel.

    A fim de mitigar os atrasos nos pagamentos são promovidas ações educativas por meio do Trabalho Técnico Social, mesmo antes da entrega das moradias aos beneficiários finais. Nos casos em que ocorrem atrasos nos pagamentos pelo beneficiário, desenvolve-se, por meio dos agentes financeiros que operam o Programa, um conjunto de ações a fim de diminui-los, que incluem notificações, cobrança via telesserviços e renegociação da dívida com valor em atraso sendo parcelado pelo prazo remanescente do contrato

    Relativamente as faixas 2 e 3, os procedimentos adotados pela CAIXA são os mesmos praticados em todas as operações de financiamento habitacional, tanto na metodologia de análise cadastral e de capacidade de pagamento quanto no que se refere aos procedimentos de cobrança. Os índices de inadimplência verificados nesta faixa são similares àqueles verificados nas demais linhas de financiamento imobiliário.

    Atenciosamente.

    Assessoria de Imprensa da Caixa Econômica Federal

    Assessoria de Comunicação Social do Ministério das Cidades”

    1. CA /

      Não concordo com esta linha de raciocínio que a CEF apresentou.

      A verdade é que o Governo não tem fontes de recursos pré-estabelecidas para lidar com este aumento de inadimplência, que hoje corresponde, no total, a 20% de 270.000 moradias, ou em outras palavras, mais de 50.000 moradias. Este não é o único déficit no orçamento, temos muitos mais, aliás, devemos lembrar que estamos muito longe de buscarmos um patamar mais adequado de superávit, que o superávit que temos conta com maquiagem equivalente a meio PIB da Finlândia e assim por diante, tudo isto em um momento em que estamos “no olho do furacão”, com o Brasil fazendo parte dos “Five Fragiles” que são os países mais expostos a efeitos nefastos em função de ameaças de redução de QE e aumento de juros nos EUA, que acontecerão cedo ou tarde, ou seja, não é o momento de você demonstrar que seu País não segue os fundamentos básicos que qualquer economia deveria seguir.

      Pergunta básica: de onde sairá o dinheiro para cobrir este rombo?

      A manutenção da multa de 10% do FGTS para empresas é uma aberração a mais na CLT e com isto, o custo sobe, afeta o emprego e a disponibilidade de dinheiro tanto para empresas quanto pessoas, ou seja, desviar demais os recursos canalizando para um lugar só, traz mais prejuízo do que resultados positivos na Economia, todas as experiências neste sentido, aqui no Brasil e em outros países, já demonstraram isto.

      SE E SOMENTE SE o Governo tivesse previsto em orçamento que seria “de graça” para esta faixa de rendimento e as receitas e despesas estivessem equilibradas, talvez o que a CEF colocou pudesse fazer sentido, mas a verdade é que isto não aconteceu. Por não ter acontecido, é um incentivo EXPLÍCITO ao aumento da inadimplência, não só neste segmento como nos demais, o que poderá piorar muito este índice de inadimplência, se esta informação realmente atingir o grande público.

      Agora, falando sobre os FATOS e o que aconteceu de verdade e não sobre suposições da “finalidade social”, o FATO é que esta falsa demanda gerou uma impressão para o Mercado de que o “crescimento de renda” combinado com aumento de demanda subsidiavam o aumento dos preços dos imóveis, ótimo para o Governo por ser uma vitrine eleitoral (divulgação gratuita do crescimento de renda e aumento do poder de compra) e ótimo para Construtoras que no início tiveram lucros excepcionais, péssimo para o País porque, conforme demonstrado, não era verdadeiro e só ajudou a criar uma bolha imobiliária com consequencias muito piores que os “pseudo-benefícios”.

      1. CA /

        Sobre o Governo não ter condições de subsidiar inadimplência de 20%, ver notícia abaixo, que é apenas uma das MUITAS referências a este respeito:

        Link (tirar “aspas” antes):
        “http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/09/1346431-estatais-reforcam-caixa-do-governo-mas-fonte-ja-da-sinais-de-se-esgotar.shtml

        Estatais reforçam caixa do governo, mas fonte já dá sinais de se esgotar

        Com a arrecadação de impostos crescendo em ritmo lento, o governo voltou a recorrer, no mês passado, aos recursos de suas empresas para reforçar o caixa.

        No entanto, esse expediente também dá sinais de exaustão: nos primeiro oito meses do ano, a receita com dividendos das estatais foi a menor para o período desde 2008.

        Dados preliminares apontam que o Tesouro Nacional recebeu R$ 4,8 bilhões das principais empresas federais em agosto, o maior montante mensal do ano -mas abaixo dos R$ 5,8 bilhões de agosto do ano passado.

        Ainda que o valor esteja sujeito a ajustes, o total do ano, em torno de R$ 12,6 bilhões, é bem inferior aos R$ 16,1 bilhões obtidos em 2012.

        Nas contas da própria área econômica, não há mais como extrair tanto dinheiro das estatais, até porque em empresas como Petrobras e Eletrobras, desgastadas pelo controle de tarifas, os lucros estão mais magros.

        O encolhimento dessa fonte de recursos torna mais difícil o cumprimento das metas fiscais fixadas para o ano, uma vez que a arrecadação tributária, embora em alta, ainda não apresenta os resultados esperados.

        Segundo dados divulgados ontem, a receita com impostos e contribuições somou R$ 84 bilhões em agosto, 2,7% acima do contabilizado em agosto do ano passado, já considerada a inflação.

        Trata-se de um recorde para o mês, mas a taxa de crescimento é tão modesta quanto as da economia nacional -e o governo programou seus gastos contando com uma receita mais robusta.

        No ano, a arrecadação tributária chegou a R$ 722,2 bilhões, apenas 0,79% acima do obtido entre janeiro e agosto do ano passado, em valores corrigidos.

        A estimativa para a expansão no ano foi reduzida de 3,5% para 3%, mas permanece otimista se considerado o desempenho até agora.

        A Receita Federal atribuiu o aumento de agosto à melhora da economia e da lucratividade das empresas, que impulsionou a arrecadação do Imposto de Renda e de CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido).

        No entanto, tributos incidentes sobre as vendas, como a Cofins e o PIS, tiveram queda. A provável reabertura do Refis, programa de parcelamento de dívidas tributárias, pode dar novo alento à arrecadação até dezembro.

  5. CA /

    SUBPRIME BRASILEIRO FASE II CONFIRMADO: INADIMPLÊNCIA DE 20% (V I N T E P O R C E N T O, VOCÊ NÃO LEU ERRADO!!!) NOS FINANCIAMENTOS FEITOS PELA CEF PARA MCMV NA FAIXA PARA QUE TEM RENDA DE ATÉ R$ 1600 / MÊS. SÓ FOI REVELADO DEPOIS QUE A VEJA ENTROU COM AÇÃO NA JUSTIÇA PARA OBTER ESTES DADOS!!!

    A notícia abaixo, nada mais é, do que a confirmação que já vínhamos tendo o subprime brasileiro fase II há muito tempo, sendo escondido pela CEF!!!

    Foi somente a partir de uma ação na justiça que a Veja conseguiu o direito de acesso a estas informações. Agora, imaginem o quanto mais está escondido!!!

    Segue a notícia:

    Notícia da revista VEJA edição 2340 de 25 de setembro de 2013.

    Ele foi planejado para ser a mais vistosa vitrine eleitoral da gestão Dilma Rousseff – a resposta do governo para o sonho da casa própria. Lançado em 2009, o programa Minha Casa Minha Vida consumiu 134,5 bilhões de reais para fazer 2,1 milhões de casas populares. O primeiro milhão já foi distribuído. A presidente Dilma já percorreu seis estados brasileiros neste ano para providenciar ela mesma a entrega, O potencial de dividendos eleitorais da iniciativa é tamanho que ela é tratada como uma espécie de Bolsa Família da área urbana.

    Programa subsidiado, o Minha Casa minha Vida prevê que o governo arque com uma parte das prestações e o beneficiado banque o restante. O valor das parcelas é calculado com base na rende da cada família. No papel, tudo certo. Na realidade, tudo mais ou menos. Dados obtidos por veja revelam que o índice de inadimplência na faixa de financiamento que inclui participantes com renda mensal mais baixa, até 1600 reais, está em 20%. É um número dez vezes maior que a média dos financiamentos imobiliários no Brasil e 4 pontos mais alto que a porcentagem de atrasos em pagamento de hipoteca nos Estados Unidos em 2007, quando se acentuou a crise que serviu de gatilho para a pior recessão desde o fim da II Guerra Mundial. O programa de habitação do governo tem 270 000 famílias na faixa de renda mais baixa e 1 milhão nas duas faixas seguintes. Nas duas últimas, a taxa de inadimplência está na média do mercado. A Caixa só divulgou estes dados depois de a reportagem de Veja entrar com recurso junto à Controladoria-Geral da União. Antes disso, o pedido, feito com base na Lei de Aceso à Informação, havia sido negado duas vezes.

    O fato de uma porcentagem tão extraordinariamente alta de participantes do programa não estar conseguindo pagar as prestações significa que sua capacidade de pagamento foi mal avaliada. Se essa má avaliação ocorreu por incompetência ou estratégia é difícil saber. Cinco de seis moradores ouvidos por veja em dois conjuntos habitacionais do Minha Casa Minha Vida em São Paulo contaram que não tiveram nenhuma dificuldade para serem aceitos pelo programa, ainda que não tivessem emprego fixo e não pudessem apresentam comprovante de renda. Todos disseram ter sido incluídos depois de aprovados com base no mesmo método: apresentaram uma “estimativa” de quanto ganhavam e a prestação foi fixada em 10% desse valor declarado. Todos estão inadimplentes há pelo menos 10 meses.

    Essa arquitetura financeira ruinosa obriga o setor produtivo a bancar a conta para manter o programa em pé. Na última quarta-feira, em votação no Congresso, o governo conseguiu manter a multa adicional de 10% do Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS) paga pelas empresas nas demissões sem justa causa. O dinheiro será usado exclusivamente para financiar o minha Casa Minha Vida. É o processo que o ex-presidente do Banco Central Affonso Celso Pastore descreveu bem: o governo “compra” o eleitor à vista e obriga a sociedade a pagar por ele a prazo. O valor dos financiamentos do Minha Casa Minha Vida com atraso superior a noventa dias já beira os 2 bilhões de reais na faixa mais baixa de renda, o equivalente a tudo que o governo repassou para as universidades federais no ano passado.

    Mas os beneficiários inadimplentes do programa não correm o risco de perder o imóvel. A reintegração de posse não está enre as medidas do governo para evitar os calotes. “Como se trata de política habitacional para a população de baixo poder aquisitivo, o monitoramento da inadimplência nesta faixa tem por objetivo principal auxiliar o beneficiário a encontrar soluções para manter a posse do imóvel”, informaram a Caixa e o ministério das Cidades. O resultado desta estratégia é mais inadimplência, como explica o consultor em assuntos bancários Roberto Troster, ex-economista-chefe da Federação Brasileira de Bancos (Febraban); “Se um em cada cinco fica sem pagar e nada acontece, isso vira um incentivo para que outros façam o mesmo. Ninguém é contra um sistema habitacional. Mas ele precisa de boa execução, e existem mecanismos para incentivar a responsabilidade financeira”.

    Além de não cobrar a dívida para valer, o governo vem se esforçando para piorar o endividamento das famílias. Em junho, lançou o Minha Casa Melhor, uma linha de crédito de te 5000 reais para a compra de móveis e eletrodomésticos dos participantes do Minha Casa Minha Vida. Até agora, a Caixa já distribuiu mais de 1 bilhão de reais, aparentemente, com o mesmo grau de rigor que usou no programa de habitação: não é preciso comprovar renda para ter acesso à nova linha de crédito. O governo poderia simplificar as coisas e jogar dinheiro direto do alto de um avião. Sairia mais barato para o contribuinte.

    1. Vilmar /

      O MMMD(Minha “Maloca”, Minha Dívida) finalmente está sendo colhido os resultados da política populista, um tiro no pé. Será que reeleição deles em 2014 fica mais difícil?
      A nova classe média está com dívidas até as tampas. Sobeeee SELIC.

      1. CA /

        Esta situação de 20% de inadimplência sendo conduzida e omitida pelo Governo Federal, se por um lado visava “comprar” mais votos, por outro, agora que foi divulgada, vai levar a um novo aumento da inadimplência (pensamento de “se o outro não paga, porque vou pagar?”) e uma publicidade ainda mais negativa do que agora.

        A situação acima poderia levar o Governo a não se reeleger? Difícil, pelo menos, não por este motivo, a classe média não seria suficiente em número para isto, o Governo já está colocando este tipo de situação, há muito tempo, como uma “guerra de classes”, onde ele Governo, tenta se posicionar como o “defensor dos mais necessitados”, com isto, arruinando o País e as possibilidades de uma crise menos dolorosa no futuro próximo.

        Bom, menos uma desculpa esfarrapada para o segmento imobiliário, agora além do subprime fase I mais que comprovado pelo volume inaceitável de distratos (entre 20% e 40% da receita bruta de vendas), temos ainda o subprime fase II da CEF, COM ÍNDICE AINDA PIOR QUE O DO SUBPRIME AMERICANO!!!

      2. Vilmar /

        Algo que tenho certeza que renderiam muitos votos perdidos para os “petralhas” seria este nova “classe média” da Dilma, grande parte oriunda da construção civil, setor que emprega muito, onde o super aquecimento do setor trouxe pessoas de outro setor para a construção, “todo mundo” virou corretor de imóveis(leia-se mostrador de imóveis, pois corretor de verdade é um profissional diferenciado, faz muito além disto), e pedreiro, por exemplo, chegando a ganhar até R$ 7 mil “continhos” pelo que colegas do setor me informaram, um disparate, dado que muita gente com diploma de nível superior, às vezes até mesmo pós superior não ganham isto, sem desmerecer ninguém, mas muitas profissões requerem muito mais gasto para se formar, anos de estudo e muito mais responsabilidade. A bolha imobiliária espanhola teve esta característica com alunos de faculdade trancando matrícula para se aventurar na construção de imóveis e muitos empreiteiros novo surgindo devido as “oportunidades de ouro”.
        Dizem que não existe crescimento sem bolha.
        O filme Wall Street, O dinheiro nunca dorme, que diz: “A responsável maior de todas as bolhas é a pré-cambriana, aquela que deu origem ao universo”. Algo assim, rsrsrsr.

      3. CA /

        Esta situação me lembra o que aconteceu um pouco antes da explosão da Telecom no Brasil, no início deste século: profissional que era engenheiro de telecomunicações super-valorizado. Hoje, esta profissão não tem nenhum destaque.

        O caminho é sempre o mesmo: falsa explosão de demanda, expectativa que será “sempre assim”, sonho de ter uma profissão que para o resto da vida será super-valorizada e depois que a bolha explode…

      4. Vilmar /

        Nesta época também bombou de cursos para instalador de telefonia externo.
        Passado o boom, vários cursos fecharam e muita gente ficou sem este emprego.

    2. CA /

      Segue abaixo o link da notícia sobre o subprime brasileiro fase II (tirar “aspas” antes do link):

      “http://veja.abril.com.br/noticia/brasil/divida-sufoca-familias-do-minha-casa-minha-vida

      1. CA /

        Enquanto existir ganância (provavelmente, sempre), existirão bolhas e pirâmides, pois a ganância motiva os dois lados, tanto dos que planejam o golpe quanto dos que caem nele.

      2. Vilmar /

        Ponzi scheme é o que não falta na história do mundo…minha monografia inclusive é sobre isto, entre outras coisas.

  6. CA /

    Mais uma notícia que menciona a Bolha imobiliária no Brasil, mas desta vez, defendendo a teoria de que ela não existe. Como toda a notícia neste sentido, não analisa com profundidade o cenário do País, não sabe da existência de volume monstruoso de distratos e sua omissão pela maioria das construtoras, não sabem que tem 5 construtoras quase falindo devido ao subprime brasileiro, não tem idéia de que o volume de estoque na mão dos especuladores é muito alto, sequer imagina que não dá para comparar o Brasil em pé de igualdade com países desenvolvidos (para começar: falam em um tal limite de preço do imóvel que seria de 8 vezes o salário anual, para só acima disto caracterizar bolha imobiliária, mas se o juros aqui é algumas vezes o juros lá fora, não precisaria ajustar esta conta???), não fazem idéia da diferença monstruosa entre distribuição de renda no Brasil e nestes outros países, não tem a menor idéia do volume de imóveis usados sem vender que é simplesmente assustador, não observaram as quedas bruscas e relevantes quanto a demanda e a mudança de mix focando em imóveis de 1 dormitório porque demais não cabem no bolso (até os de 2 dormitórios já tiveram queda relevante de procura no último ano), não viram as reduções de preços de mais de 20% em várias cidades, ou as promoções intermináveis das construtoras, dentre diversas outras coisas que “esquecem” ou “desconhecem”…

    O motivo de fazerem estes “estudos” nos últimos tempos só com empresas de consultoria multinacionais,sem divulgar detalhes, só os resultados, é que além de tentar buscar uma credibilidade lá fora, se alguém daqui fizesse, depois não poderia dizer que não sabia de tudo e muito mais que consta acima… Sendo de fora vai ser mais fácil dizer que havia muita informação local que mesmo a filial deles aqui desconhecia e que portanto, foi a falta das informações que levou a uma análise errada…

    Ponto de atenção: enquanto um trabalho que defende a Bolha Imobiliária ganhou o prêmio nacional de economia, nunca mais ouvimos falar sobre alguma nova teoria ou estudo mirabolante do “cement index guy”, acho que ser mais “discreto”, para os “especialistas” brasileiros que defendem que a bolha não existe, é o caminho para não se queimarem demais no curtíssimo prazo. A conferir.

    Tirar “aspas” antes do link:

    “http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2968246/nao-evidencias-bolha-imobiliaria-brasil-diz-estudo

  7. CA /

    Segue mais uma notícia que menciona a bolha imobiliária no Brasil, para nossa coleção:

    Folha: Estouro da bolha faz fundos imobiliários acumularem prejuízos

    Em um cenário de bolha imobiliária e de juros em alta, os fundos imobiliários perdem força e acumulam perdas de 12,6% nos oito primeiros meses deste ano.

    “Quando a Selic sobe, alguns ativos de renda fixa, como títulos públicos, pagam juros maiores, e, com isso, muitos investidores passam a achar esses papéis mais atrativos”, afirma Moisés Jardim, diretor da CHB, empresa especializada em hipotecas e crédito imobiliário.

    A Selic, taxa básica de juros do país, chegou a 9% ao ano no final de agosto, após quatro altas consecutivas.

    A desaceleração do país é outro fator que afeta o preço dos fundos, já que muitos têm em sua carteira empreendimentos imobiliários que dependem da atividade econômica, como shoppings e torres corporativas.

    “Como a economia vem dando sinais de que não terá o crescimento esperado, os empreendimentos estão tendo que rever as expectativas de rentabilidade”, diz Jardim.

    Segundo levantamento do portal de finanças estruturadas TLON, apenas 6 dos 77 fundos que tiveram negociações na BM&FBovespa nos meses de dezembro de 2012 e agosto deste ano tiveram valorização em suas cotas.

    Ao se considerar os 15 produtos que tiveram cotas negociadas em todos os pregões deste ano, apenas um apresentou alta, e de apenas 1%.

    “As distorções foram corrigidas pelo mercado, após dois anos de grande euforia e procura pelos investidores”, afirma Claudia Martinez, diretora do banco Máxima.

    A desvalorização gerou uma situação que não ocorria desde 2005, ressalta Jardim, diretor da CHB. Desde junho, o valor de mercado dos fundos negociados na Bolsa está abaixo do patrimônio líquido das carteiras.

    (Folha de S. Paulo – MERCADO – 16/09/2013 – Pág.B4)

    1. Vilmar /

      Pena que não colocaram online né… só achei em blogs.
      Valeu.

  8. Vilmar /

    recebi por email, diversas bolhas news, segue:


    Olá,

    Nunca a imprensa brasileira falou tanto na bolha imobiliária como neste mês de setembro de 2013. Se você pretende investir em imóveis nos próximos meses as notícias são boas. O dia das compras está chegando. Já para quem possui imóvel com objetivo de vender e realizar lucros o prazo parece que está acabando.

    Veja algumas notícias de setembro que selecionei para você:

    Rio de Janeiro: Bolha imobiliária se aproxima do limite:
    http://economia.ig.com.br/2013-09-10/bolha-imobiliaria-se-aproxima-do-limite.html

    Belo Horizonte: Preço dos imóveis na capital mineira recua novamente:
    http://www.hojeemdia.com.br/noticias/economia-e-negocios/preco-de-imovel-na-capital-mineira-recua-pela-quarta-vez-seguida-1.165300

    Brasília: Especuladores são penalizados pela retratação do mercado:
    http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml

    Salvador: Lançamentos e salões imobiliários cancelados:
    http://www.correio24horas.com.br/noticias/detalhes/detalhes-1/artigo/indefinicao-sobre-louos-reduz-numero-de-lancamentos-e-cancela-saloes-imobiliarios/

    São Paulo: Economista americano vê indícios de bolha em São Paulo e Rio:
    http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/08/1335193-professor-de-yale-ve-indicio-de-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo-e-no-rio.shtml

    O verdadeiro investidor compra quando ninguém quer comprar e vende quando ninguém quer vender. O mercado é formado de ciclos de altas e de baixas e você pode ganhar dinheiro quando toma a decisão certa no momento certo. Por isto você precisa investir no seu conhecimento sobre imóveis neste exato momento. Todo investimento em informação tem grande valor.

    Se você pretende comprar imóvel financiado neste ou no próximo ano aproveite a alta dos juros (SELIC) para investir e comprar um imóvel mais barato nos próximos anos. Você ganha juros e lucra com a acomodação dos preços dos imóveis. É sobre este assunto que falo no meu novo livro “Livro Negro do Financiamento de Imóveis (conheça o livro)”.

    Para quem pretende aproveitar a queda dos preços dos imóveis para investir recomendo a leitura do meu livro livro Como Investir em Imóveis onde você conhecerá dezenas de formas diferentes de investir em flats, terrenos, galpões, apartamentos, salas comerciais, casas residenciais, etc. Se você nunca comprou um imóvel na vida recomendo que adquira primeiro o Livro Negro dos Imóveis pois é neste livro que falo sobre todos os passos para adquirir o imóvel com segurança e sem riscos de golpes.

    Curta minha página no Facebook para receber notícias atualizadas sobre Educação Financeira e Educação Imobiliária visitando https://www.facebook.com/ClubeDosPoupadores

    Um abraço!
    Leandro Ávila
    contato@livronegro.com

  9. CA /

    Mais uma notícia que vai para a coleção sobre menções quanto a bolha imobiliária brasileira.

    Trata-se do trabalho que venceu o “Prêmio Brasil de Economia” e que defende a existência de uma bolha imobiliária no Brasil…

    Que engraçado, como podem ter eleito para o prêmio de economia, um trabalho que defende algo que nem existe (rs)??? Pensei que o vencedor ia ser o Cement Index Guy… (kkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk).

    Segue um trecho da notícia. Quem quiser ver o trabalho todo, acesse o link (tirar “aspas”) logo abaixo. Link da notícia está depois do texto.

    “http://www.tnc-online.net/pic/20130711035510384.pdf

    Paranaenses vencem o Prêmio Brasil de Economia
    [09-09-2013]

    Economistas paranaenses foram premiados na solenidade do XIX Prêmio Brasil de Economia (PBE) que aconteceu durante o XX Congresso Brasileiro de Economia (CBE), realizado entre os dias 4 e 7 de setembro em Manaus, no Amazonas. Os paranaenses tiveram destaque ocupando a 1ª e 2ª posição na categoria Artigo Técnico ou Científico. O economista Luciano Luiz Manarin D’Agostini, foi o vencedor com o tema “Recente aumento dos preços de imóveis no Brasil: existe ou não a bolha imobiliária?”

    “http://www.paranashop.com.br/colunas/colunas_n.php?id=39840&op=gente

  10. CA /

    Outra notícia mencionando a possibilidade de bolha imobiliária brasileira, mais uma vez, vindo de fora e mencionando os comentários recentes do professor de Yale. Ao final tem o link (tirar “aspas” antes e depois do link):

    “Brasil no meio de uma bolha imobiliária?
    Após quatro anos de aumentos de preços de casas de dois dígitos, os preços das casas do Brasil continuam a subir, embora a um ritmo mais lento, em meio a uma desaceleração da economia. Em São Paulo, no Brasil, os preços das casas subiram 6,79% durante o ano para Q2 2013, bem menor do que no ano-a-ano aumento de 14,23% verificado no 2 º trimestre de 2012. Os preços dos imóveis em São Paulo subiram 2,01% durante o último trimestre.

    O economista Robert Shiller acha que o Brasil está no meio de uma perigosa bolha imobiliária, com os preços dos imóveis em São Paulo até 181%, e as do Rio de Janeiro até 225% desde 2008. Se um estouro da bolha abrupta não atingiu o Brasil, poderia ser desastroso para a economia, que já está envolvido com uma série de problemas, incluindo a alta da inflação.

    O Banco Central elevou a taxa Selic para 9% em agosto de 2013, para conter as pressões inflacionárias. No entanto, a alta taxa de juros está deprimindo ainda mais a economia.

    Em um esforço para impulsionar a economia, a presidente Dilma Rousseff foi recentemente despejando dinheiro no mercado imobiliário, com subsídios federais e empréstimos bancários do Estado. Rousseff quase dobrou os gastos com o plano do país para construir dois milhões de casas a preços acessíveis até 2014.

    A economia cresceu em uma taxa anualizada de 3,3% no 2 º trimestre de 2013, de 2,2% no 1 º trimestre de 2013 e 2,6% no 4 º trimestre de 2012. A economia brasileira deverá crescer 2,24% em 2013, depois de registrar taxas de crescimento real do PIB de 0,9% em 2012 e 2,7% em 2011?

    Texto traduzido do original em “http://www.globalpropertyguide.com/investment-analysis/Q2-2013-Global-house-price-boom-accelerating-further-led-by-Asia-Pacific”

  11. CA /

    Segue mais uma notícia que também menciona “bolha imobiliária”, para se juntar a nossa coleção…

    Aqui, a aposta de uma consultoria de que os imóveis “podem” estar super valorizados em até 50% (tirar “aspas” antes do link):

    “http://www.ecofinancas.com/noticias/construcao-imoveis-podem-estar-supervalorizados-ate-50-diz-consultoria

    1. Vilmar /

      Bacana, boa matéria!

  12. CA /

    Bom, segue mais uma notícia recentemente divulgada e que mencionada a bolha imobiliária brasileira (tirar “aspas” antes do link):

    “http://www.brasileconomico.ig.com.br/noticias/brasil-pode-ser-o-proximo-a-sair-do-trilho-diz-banco_122337.html

  13. CA /

    Mais uma reportagem que referencia a bolha imobiliária, agora em programa da Globo News (tirar “aspas” antes do link):

    “http://globotv.globo.com/globonews/conta-corrente/t/todos-os-videos/v/saiba-como-planejar-o-orcamento-para-comprar-um-imovel-na-planta/2816173/

  14. CA /

    A expressão “Bolha Imobiliária” está tão popular, que até notícias cômicas estão sendo geradas com o tema (tirar “aspas” antes do link):

    “http://www.humorpolitico.com.br/satira/bala-de-borracha-estoura-bolha-imobiliaria-no-rio-de-janeiro/

    1. Vilmar /

      Excelente! kkkkkkkk.
      clap clap palmas palmas

  15. CA /

    Só para termos uma referência do google trends sobre os acessos quanto a buscas por “bolha imobiliária” e sua evolução, comparado com “vendas de imóveis”, vejam abaixo (tirar “aspas” no início do link):

    “http://www.google.com/trends/explore#q=bolha%20imobiliaria%2C%20venda%20de%20im%C3%B3veis&cmpt=q

  16. CA /

    Começarei aqui, outra coleção de notícias, agora as publicadas recentemente e que começam a mencionar mais o termo bolha imobiliária, para podermos identificar se tivemos um aumento de divulgação deste termo na imprensa, após os comentários feitos pelo professor de Yale. Segue a primeira (tirar “aspas” antes do link):

    Fonte: “http://economia.ig.com.br/2013-09-10/bolha-imobiliaria-se-aproxima-do-limite.html

    Líder brasileiro no quesito valorização do metro quadrado, entre as nove maiores cidades do país — com preço médio de R$ 9.534 para venda e R$ 42 para locação —, o Rio de Janeiro apresenta os primeiros sinais de mudança do mercado imobiliário. Após boom nos últimos quatro anos, o cenário é de desaceleração dos preços, com tendência ao equilíbrio, e de queda nos valores dos aluguéis. A variação de preços para locação no Rio de Janeiro, teve, em agosto, seu primeiro revés, após três anos de altas contínuas. Índice produzido pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas da USP (Fipe)com o site especializado Zap, o FipeZap, aponta queda de 0,1% na inflação do aluguel entre julho e agosto.

    “Em termos de magnitude, há uma retração pouco expressiva, mas chama a atenção porque é a primeira vez em mais de três anos que há uma queda nos aluguéis. E isso revela a mudança na situação do país, com uma inflação maior e o poder aquisitivo da população mais comprometido”, avalia o coordenador do FipeZap, Eduardo Zylberstajn.

    Mesmo o preço de venda do imóvel pronto, na capital fluminense, apresentou, no mês passado, a primeira desaceleração desde abril. A inflação em 12 meses saiu de 15,4% em julho para 15,3% em agosto. A avaliação de especialistas é que, após anos consecutivos de valorização, a bolha imobiliária no Rio chegou ao limite.

    “Parece que estamos entrando em uma fase nova no mercado imobiliário. O aumento nos preços vem perdendo o fôlego, apesar de continuarem altos no Rio.”, ressalta Zylberstajn.

    O cenário difere do período de julho de 2009, momento de maior valorização, a julho de 2013, quando a inflação do imóvel para venda no Rio, em 12 meses, chegou a avançar 161,72%. Em 2012, a capital fluminense desbancou Brasília, jogando a capital federal para a segunda posição no ranking de preço para venda, com o valor médio do metro quadrado em R$ 8.486 em julho deste ano.

    Em São Paulo, a terceira das capitais a apresentar maior valorização do imóvel, com o metro quadrado médio negociado a R$ 7.451, a inflação, no mesmo período, foi de 110%.

    Já o aluguel no Rio avançou 103,9% no acumulado dos quatro anos, frente a 50,3% em São Paulo. Para o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-Rio), Leonardo Schneider, a atração de eventos internacionais, como a Jornada Mundial da Juventude (JMJ), a Copa do Mundo e os Jogos Olímpicos, fizeram com que o Rio “ficasse na moda”.

    “A cidade ganhou mais investimentos públicos e privados em logística e mais visibilidade externa. Além disso, o Brasil fez um dever de casa razoável e não foi tão atingido pela crise de 2008 quantos os países lá fora, o que fez com que atraíssemos mais empresas. Tudo isso aqueceu o mercado imobiliário e o Rio, por tradicionalmente representar o país, foi o carro-chefe”, analisa.

    Dados da Junta Comercial do Rio comprovam a maior capacidade de atração de investimento da capital fluminense em comparação com outras cidades brasileiras. De 2009 a 2013, o saldo entre abertura e fechamento de empresas na cidade foi positivo, com a entrada de 73 mil. O resultado foi 30% melhor do que o registrado nos quatro anos anteriores, quando foram abertas ao todo 52 mil empreendimentos .

    Para o secretário estadual de Desenvolvimento do Rio de Janeiro, Julio Bueno, o novo ciclo econômico do estado, com a atração de empresas dos ramos de petróleo, cosméticos e automotivo, ajuda a explicar os impactos sobre o mercado imobiliário. “Atraímos mais estrangeiros para morar do que São Paulo, mesmo tendo um terço da economia deles”, afirma.

    Mas não foi só a vinda de capital externo que dinamizou o mercado imobiliário carioca. A maior oferta de crédito, com a entrada de mais bancos no financiamento imobiliário, o programa Minha Casa, Minha Vida e o consequente subsídio para a aquisição da casa própria pelas classes C e D — além da política de segurança no Rio de Janeiro, com as Unidades de Polícia Pacificadoras (UPPs) — contribuíram para que o metro quadrado na capital batesse recordes, de acordo com Schneider.

    No entanto, para o Secovi-Rio, a fase de picos de crescimento já passou. A avaliação é que a inflação dos imóveis já está se acomodando em uma variação mensal de 0,75% a 1,5%, embora a tendência é que os preços se mantenham elevados até 2016.

    “Há ainda um baixo aproveitamento no Brasil de crédito imobiliário. Além disso, o Rio tem muitos investimentos que vão mexer com o mercado, como o metrô até a Barra e o Porto Maravilha. Com crédito na praça, as construtoras têm muito a pedalar”, aposta Schneider.

    Para o professor da Escola de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV-SP) Samy Dana, o cenário não é de otimismo. Segundo ele, “há uma bolha instalada, que vai estourar, seja de forma bruta ou lenta”.

    Em sua avaliação,“os preços estão ridículos de altos e o mercado vem dando sinais de desaquecimento. As construtoras estão aumentando os descontos para fixar os clientes e, com a oferta em alta, o preço do aluguel acaba caindo. O mercado está se ajustando”.

    O presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci-Rio), Manoel Maia, afirma, contudo, que não há clima para pânico. “ Podemos ter uma desaceleração, mas não quer dizer que o mercado vá retrair”, aposta.

  17. CA /

    Bom, vou encerrar por aqui o levantamento de pessoas de outros países que já viram a bolha imobiliária ou anomalias no segmento imobiliário no Brasil, acho que o número de exemplos foi o suficiente, foram 8 no total, envolvendo pessoas e empresas dos EUA, Chile, Inglaterra e Portugal.

    Neste último caso, o grupo hoteleiro Sana que preferiu investir em outros países por causa da nossa bolha.

    Repito a frase do representante da empresa: “O Brasil agora é complicado porque, por causa da bolha imobiliária, os preços estão muito altos”, rematou.

    Segue o link (tirar “aspas” antes):
    “http://www.dinheirovivo.pt/Empresas/Artigo/CIECO114598.html

    Sana estuda hotéis na Europa, Moçambique, Marrocos ou Gana

    hotel Epic Sana Lisboa
    AHP contra subida de IVA
    D.R.
    13/03/2013 | 00:20 | Dinheiro Vivo

    O grupo português Sana Hotels continua a investir em Portugal, mas também está a olhar para o estrangeiro e no radar estão países da Europa, mas também outros como Moçambique, Marrocos ou até o Gana, disse ao Dinheiro Vivo, o administrador da empresa, Carlos Silva Neves.
    “Moçambique é sem dúvida um mercado para onde estamos a olhar. Tal como Marrocos ou o Gana”, adiantou, acrescentando que estão também “observadores” dos Emirados.

    Segundo explicou Carlos Silva Neves, neste países o objetivo seria construir hotéis de raíz, mas na Europa a estratégia é outra.

    “Há casos de cadeias hoteleiras que estão com dificuldades e colocam os ativos à venda e há outras que estão à procura de novos operadores para gerir e estamos a olhar para essas oportunidades”, disse o mesmo responsável, salientando, contudo, que “nem todos os ativos se encaixam no padrão do Sana”.

    O Brasil, um mercado que tem sido procurado pelos vários hoteleiros portugueses para se expandir, é que não parece estar para já nos planos deste grupo.

    “O Brasil agora é complicado porque, por causa da bolha imobiliária, os preços estão muito altos”, rematou.

  18. CA /

    Mais notícias sobre empresas de outros países que viram o cenário no Brasil para o mercado imobiliário, dando continuidade ao levantamento prometido…

    Abaixo, um fundo britânico decide abandonar o Brasil devido ao cenário fraco. Esta empresa comercializava imóveis comerciais…

    Fundo da Standard Life deixa Brasil por cenário fraco para imóveis – Reuters

    Fonte (tirar “aspas” antes):
    “http://br.reuters.com/article/businessNews/idBRSPE92Q06C20130327

    O braço de gestão de fundos da seguradora britânica Standard Life vendeu seus dois últimos ativos imobiliários no Brasil, afirmando que os aluguéis de escritórios no médio prazo podem se estabilizar ou recuar diante do aumento de oferta de espaços.

    O Standard Life Investments Select Property Fund informou que vendeu os edifícios Madison e Bela Paulista, ambos em áreas nobres da cidade de São Paulo, comprados em 2010 por 52 milhões e 54 milhões de reais, respectivamente. O primeiro foi vendido por 96 milhões de reais e o segundo por 85 milhões de reais.

    Os prédios foram vendidos para gestor nacional de fundos, informou a empresa em comunicado à imprensa.

    As vendas são o mais recente sinal de resfriamento do mercado imobiliário do Brasil, onde preços de residências e escritórios dispararam na última década em meio a um rápido crescimento econômico, crédito barato e aumento de salários.

    Preços de escritórios em São Paulo são agora comparáveis aos de imóveis situados no centro financeiro de Londres, uma das regiões mais caras do mundo, segundo levantamento da companhia de serviços imobiliários CBRE.

    As vendas também adicionam evidência sobre a posição mais cautelosa de investidores estrangeiros sobre a economia do Brasil, que pode crescer menos de 3 por cento em 2013, pelo terceiro ano consecutivo.

    “Esperamos que o aumento de oferta de escritórios em São Paulo leve a crescimento de aluguéis negativo ou nulo no médio prazo”, disse Andrew Jackson, gestor do Standard Life Investments Select Property.

    “Isto, de forma alguma, significa que excluímos novos investimentos no Brasil no futuro. Continuaremos a monitorar oportunidades e a tomar decisões baseadas em nossa pesquisa sobre o país”, acrescentou.

  19. CA /

    Mais uma notícia em que pessoas ou empresas de outro País divulgam notícias inéditas, que os jornais aqui do Brasil não veem ou não dão importância.

    Esta é a notícia a que me referi neste tópico.

    5 construtoras com maior risco de liquidez de acordo com a Moody’s – Exame

    A agência Moody’s listou as companhias em situação mais delicada de financiamento de dívidas. Das 9 empresas listadas, 5 são construtoras.

    Fonte: “http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/9-empresas-listadas-com-maior-risco-de-liquidez-no-brasil

    Brookfield

    A construtora Brookfield (BISA3) tem um elevado risco de disponibilidade de caixa, aponta a Moody’s. A nota da empresa é Ba3, com perspectiva estável. Segundo os cálculos e estimativas da agência, a liquidez disponível nos próximos dois anos cobrem apenas 39% das dívidas a vencer no mesmo período e 64% para 12 meses. A geração de caixa livre em 2012 foi negativa em 1,027 bilhão de reais. As ações têm queda de 38,3% em 2013. A Moody’s pondera que os contratos com o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) garantem 3,6 bilhões de reais para a empresa, valor suficiente para cobrir os projetos em andamento.

    Even

    A Even (EVEN3), segunda construtora na lista, também apresenta um nível alto de risco de disponibilidade de caixa. Os recursos disponíveis nos próximos 24 meses garantem o pagamento de 59% das dívidas a vencer no mesmo período e 145% em 12 meses. A geração de caixa livre da empresa no ano passado foi de apenas 12 milhões de reais. O rating da empresa está em Ba3, com perspectiva estável. A Moody’s ressalta, contudo, que a necessidade de caixa é altamente mitigada pela disponibilidade sólida de fundos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). As ações têm desempenho estável em 2013.

    PDG

    A construtora PDG (PDGR3), que tem o rating Ba3 com perspectiva negativa, também tem um nível alto de risco de disponibilidade de caixa para honrar os pagamentos em 12 a 24 meses. A liquidez disponível para os próximos 24 meses cobre 65% das dívidas a vencer no período e 103% quando considerado o período de 12 meses. O fluxo de caixa da empresa foi negativo em 1,461 bilhão de reais em 2012. As ações têm queda de quase 31% em 2013.

    A agência ressalta, contudo, que a fraca geração de caixa tem sido sustentada pela disponibilidade adequada de projetos sob o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e pelo apoio dos acionistas, que capitalizaram a empresa com 800 milhões de reais no terceiro trimestre de 2012.

    Rossi Residencial

    A Rossi (RSID3) é a quarta construtora a aparecer na lista da Moody’s. De acordo com as estimativas da agência, o caixa disponível nos próximos 24 meses só é suficiente para cobrir 37% das dívidas a vencer no mesmo período e 60% em 12 meses. A geração de fluxo de caixa livre em 2012 foi negativa em 759 milhões de reais. A nota com a Moody’s é Ba2 e a perspectiva negativa. As ações da Rossi têm queda de 28% em 2013.

    “O fraco perfil de liquidez da Rossi reflete a alta alavancagem e a baixa geração de caixa. O risco de refinanciamento é amplamente mitigado pela disponibilidade de empréstimos por meio do SFH e o apoio constante dos acionistas que aumentaram o capital em 500 milhões de reais durante o quarto trimestre de 2012”, pondera a Moody’s.

    Viver

    Com o rating B3 e perspectiva negativa, a construtora Viver (VIVR3) possui recursos nos próximos 24 meses capazes de cobrir 89% das dívidas no mesmo período e 68% em 12 meses. A geração de fluxo de caixa livre em 2012 foi negativa em 105 milhões de reais. As ações têm desempenho estável em 2013.

    A Moody’s ressalta que, atualmente, a liquidez da Viver é fraca e terminou 2012 com apenas 183 milhões de reais em dinheiro. A empresa possui cerca de 300 milhões de reais em empréstimos aprovados junto ao SFH que cobrem aproximadamente 80% dos projetos em andamento.

    1. Vilmar /

      Já tinha visto esta tempos atrás.

  20. Vilmar /

    Bañuelos já tinha lido também.
    Grato.

    1. Vilmar /

      Ele também esteve envolto no rolo com Brasil Ecodiesel, que virou V-Agro, outra tranqueira do mercado financeiro nacional. Vai ver que ele tem aquele perfil de carniceiro como os fundos abutre.

  21. CA /

    VILMAR,para você que tinha perguntado um tempo atrás sobre espanhóis que participaram do mercado imobiliário brasileiro nestes últimos anos, esta notícia é sobre um espanhol que ajudou a inflar a bolha no Brasil, foi embora e só volta depois que desinflar, segundo ele, em 2.017… Notícia um pouco antiga, mas é mais uma referência sobre a visão de pessoas fora do Brasil quanto a nossa bolha imobiliária.

    Henrique Bañuelos trouxe o know-how sobre bolha imobiliária para o Brasil e o aplicou na PDG. Veja pelos dados do tópico acima, que a PDG praticou intensamente o subprime brasileiro, ao vender “na planta” para quem não tinha condições de pagar o financiamento, enfrentando altíssimo nível de distratos (mais de R$ 1 bilhão nos últimos 1,5 anos) e já desde o final de 2.012, a PDG tem dívida que supera o próprio patrimônio e sérios riscos de insolvência.

    Bañuelos, como todo “tubarão”, inflou a bolha e quando viu que as consequencias estavam começando a acontecer pulou fora (saiu da PDG em 2.011) e só volta quando as “sardinhas” tiverem fritado, pela previsão dele, em 2.017 (acho que vai ser bem antes, mas enfim…).

    Segue o link (tirar “aspas” antes) e depois a notícia:

    “http://veja.abril.com.br/noticia/economia/megainvestidor-enrique-banuelos-diz-adios-ao-brasil

    Megainvestidor Enrique Bañuelos diz ‘adiós’ ao Brasil

    Empresário encerra atividades no país para se dedicar a um controverso empreendimento de cassinos na Espanha

    Ana Clara Costa

    Negócios: megainvestidor Enrique Bañuelos encerra operações no Brasil (Divulgação)

    No próximo dia 1º, o escritório da empresa Veremonte, na Avenida Nove de Julho, em São Paulo, deixará de funcionar. Seu presidente, o investidor Enrique Bañuelos, listado pela revista Forbes como o 17º mais rico da Espanha, decidiu que o Brasil já não é mais o lugar para se estar – pelo menos, não para a Veremonte.

    Depois de chegar de maneira ruidosa ao país, em meados de 2007, com a promessa de ficar, pelo menos, 40 anos, o empresário se desfez de seus investimentos e desenha um projeto audacioso na Espanha: a construção de um complexo de cassinos com o objetivo de competir com Las Vegas.

    A saída do Brasil não foi repentina. Desde 2011, antevendo que o setor imobiliário havia atingido seu pico, vendeu sua participação na incorporadora PDG Realty. Seus investimentos em agronegócio, iniciados naquele ano, não deram certo por conflitos societários. Com isso, em 2012, o espanhol saiu da Vanguarda, empresa criada para fazer frente a grandes tradings do setor, como Cargill e Bunge. Atualmente, seus únicos empreendimentos em território nacional são a Fit Out, empresa de investimento em shoppings que não tem nenhum projeto em execução, e a Medidata, que pertence à Amper – companhia espanhola da qual tem participação acionária de 28%. Bañuelos não detém sequer um investimento direto no país.

    Leia também:
    Megainvestidor faz alerta preocupante: “Não invistam no Brasil”
    Espanha tem maior queda no desemprego no mês de maio

    Seu escritório só não será fechado completamente porque o empresário possui um passivo fiscal que precisa ser administrado. Quem ficará a cargo do problema é Antonio Romanoski, executivo egresso da Copel e da Electrolux que trabalha para Bañuelos desde 2010. Os cerca de vinte funcionários que restaram na empresa em 2013 estavam, há dois meses, em processo gradual de demissão. Nesta sexta, os remanescentes – não mais que cinco – comparecerão à Veremonte para o último dia de expediente.

    Segundo apurou o site de VEJA, a decisão de deixar o país remonta ao início de 2012, quando o empreendimento de agronegócio azedou. “A Vanguarda o deixou muito chateado e desmotivado”, afirma uma fonte próxima ao executivo espanhol. A empresa era resultado da fusão entre a Maeda, a Brasil Ecodiesel e a antiga Vanguarda Brasil, e Bañuelos queria transformá-la numa líder mundial do setor de grãos. Seus sócios na empresa eram Helio Seibel, Otaviano Pivetta e Silvio Tini. Os três torceram o nariz quando o espanhol desenhou o plano de um fundo de terras que garantiria rendimentos tanto para a Veremonte quanto para a Vanguarda. A relação se tornou insustentável e terminou com uma briga judicial e sua saída da sociedade.

    A conjuntura macroeconômica também foi um fator de ponderação para Bañuelos. Apesar de não ser um investidor pautado por fundamentos macroeconômicos, o encarecimento dos preços no Brasil fez com que ele farejasse um possível problema. “Ele não se conformava com o fato de tudo aqui custar mais. Como o fato de restaurantes de São Paulo serem muito mais caros que os melhores restaurantes europeus. Ele sentia no ar que algo não podia estar bem”, afirma outra fonte recém-saída do escritório.

    De lá pra cá, o empresário direcionou todos os seus recursos para a Europa – ele vive em Londres, mas passa boa parte do tempo na Espanha. No final de 2011, vendeu o edifício-sede do fundo Petros, no Rio de Janeiro, por 103 milhões de reais: 40% à vista e o restante pago até março deste ano. Todo o montante já foi enviado à Espanha. A cobertura que o investidor mantinha na Vila Nova Conceição, bairro nobre de São Paulo, foi vendida em maio deste ano por cerca de 15 milhões de reais – Bañuelos havia pago 6 milhões de reais pelo imóvel três anos antes. Todo o dinheiro também foi enviado ao exterior.

  22. CA /

    Dando continuidade a notícias do Exterior falando sobre a possibilidade de bolha imobiliária no Brasil, segue mais uma, bem recente:

    Link (tirar “aspas” do início): “http://blogs.ft.com/beyond-brics/2013/09/06/brazil-the-next-housing-bubble/

    Brazil: the next housing bubble?
    Sep 6, 2013 11:03pm by Samantha Pearson

    It’s one of those questions guaranteed to get everyone from homeowners to government officials hot and bothered: is there a real estate bubble in Brazil?
    With memories still fresh of the housing market collapse in the US, among other countries, many have pointed to the sharp rise in Brazilian real estate prices over the past few years as evidence of a bubble. There are even entire websites dedicated to the subject.

    However, the debate returned to the headlines this week after Yale University’s Robert Shiller, widely known for predicting the US housing crash, weighed in on the issue during an event in Campos do Jordão.

    This from Shiller, as quoted by Brazil’s Globo:

    It’s not possible to know for sure, but I suspect there may be a housing bubble in the biggest cities in Brazil…The fact that prices have doubled over the last five years doesn’t sound good. If prices fall, this could cause problems.
    The comments have sparked a fresh wave of speculation and a flurry of comments on social media sites, largely backing Shiller’s view.

    Here’s a selection from Twitter:

    “I’ve been saying this for two years!”; “I hope he’s wrong but I’m sure it’s going to happen!”; “Come on, do we really need a guy from Yale to tell us the price rises are unjustified?!”; “You don’t need to be a genius to work this out!”

    It’s a debate that is unlikely to go away any time soon. Here are a few arguments that have been given as to why Shiller may, or may not, be right:

    Bubble:
    – House prices have jumped 181 per cent in São Paulo and 225 per cent in Rio de Janeiro since 2008, according to the FIPE Zap index.
    – Mortgage lending has risen eightfold over the past six years, according to the central bank.
    – Speculative activity by investors in cities such as São Paulo, who buy several apartments in construction at one time to sell them on again once completed. Apartments may swap hands more than once before they are even finished.

    No bubble:
    – Economic stagnation and hyperinflation during the late 1980s and 1990s in Brazil created a huge amount of pent-up demand
    – Mortgages still only represent less than 10 per cent of Brazil’s gross domestic product, compared to about 20 per cent in Chile and more than 70 per cent in the US.
    – Loan-to-value (LtV) ratios of mortgages in Brazil are relatively low, partly as a result of the traditional conservatism of Brazil’s central bank.
    – A large proportion of demand for new housing has been driven by the government’s ‘My House, My Life’ programme for lower-income Brazilians, designed to address the country’s housing deficit.

  23. CA /

    Dentro da “coletânea” sobre notícias vindas do Exterior já falando sobre bolha imobiliária brasileira, temos uma que já tem mais de um ano, com preocupações do FMI, segue abaixo.

    Leia mais em:
    “http://www.valor.com.br/financas/2771276/fmi-ve-riscos-de-bolha-no-brasil-com-expansao-acelerada-do-credito#ixzz2eA3kZoEv

    FMI vê riscos de bolha no Brasil com expansão acelerada do crédito

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    .
    Por Fernando Travaglini | Valor

    BAVARIA / Getty Images.
    SÃO PAULO – Mesmo com avanços do Brasil nas áreas de regulação e supervisão bancária, o Fundo Monetário Internacional (FMI) ainda vê riscos decorrentes da expansão acelerada do crédito nos últimos anos e enxerga indícios de tensões em algumas classes de ativos, especialmente nos empréstimos às famílias e no setor imobiliário, que poderiam, em um ambiente de queda dos juros, levar à formação de bolhas.

    A avaliação está no mais recente relatório elaborado dentro do programa de avaliação do setor financeiro, executado pelo FMI em conjunto com o Banco Mundial. De acordo com o documento, os ativos do setor financeiro mais do que dobraram ao longo da última década e as autoridades precisam estar atentas para os riscos externos e internos.

    “Há indícios de crescente tensão em alguns setores e classes de ativos, com destaque para o endividamento das famílias e o rápido aumento dos preços dos imóveis nas principais regiões, como São Paulo e Rio de Janeiro”, diz o relatório.

    Segundo o FMI, “essas incertezas são mitigadas pela supervisão bancária robusta e pelos elevados níveis de proteção em termos de capital e liquidez nos bancos, mas é preciso manter a vigilância, aperfeiçoar os dados e estar pronto para intervir e controlar essas fontes de aquecimento se necessário”.

    O documento vai além e afirma que até uma bolha de ativos poderia ser causada em função da queda dos juros, apesar de ressaltar que o risco sistêmico é pequeno no momento.

    “À medida que os juros no Brasil continuam a cair e se aproximar de níveis internacionais, a procura cada vez maior dos investidores internos por rendimentos mais altos pode levar a uma subestimação do preço do risco e à formação de bolhas de preços de ativos.”

    Com relação aos riscos externos, o fundo avalia ainda que “assim como o restante da economia brasileira, o sistema financeiro está exposto aos efeitos da volatilidade dos mercados internacionais, sobretudo os mercados de commodities e de capitais”.

    “Um novo conjunto de riscos pode ser vislumbrado no horizonte, o que exigirá um monitoramento cuidadoso daqui em diante”, diz o diretor assistente do Departamento de Mercados Monetários e de Capitais do FMI, Dimitri Demekas, em nota.

    Para Demekas, a expansão acelerada do crédito nos últimos anos apoiou o crescimento da economia interna e o aumento da inclusão financeira, mas essa expansão também pode gerar vulnerabilidades.

    “Existe o risco de que o sistema financeiro se torne vítima de seu próprio sucesso no país”, diz Demekas, que chefiou a equipe encarregada da avaliação, realizada entre os dias 6 e 21 de março.

    O Banco Internacional de Compensações (BIS) já havia alertado sobre os riscos do crescimento acelerado do crédito no país em seu informe anual divulgado em junho. O banco dos bancos centrais mostrou que o Brasil está na zona de risco: expansão do crédito num ritmo muito mais rápido que o PIB nos últimos três anos, “efervescência” que duplicou os preços de imóveis nas grandes cidades e endividamento na direção de patamar recorde.

    Na ocasião, o diretor-geral do BIS Jaime Caruana sugeriu que os países emergentes com rápido crescimento do crédito acelerassem a capitalização dos bancos e moderassem o ritmo dos financiamentos para evitar futuras crises.

    O relatório do FMI decorre de um reforço na supervisão dos sistemas financeiros após o estouro da crise da Ásia, em 1999. Desde então, o Fundo vem fazendo um monitoramento voluntário por meio do programa de avaliação do setor financeiro, executado em conjunto com o Banco Mundial, nos países de baixa renda e de mercados emergentes.

    Em 2010, o Fundo tornou essa verificação da saúde financeira um elemento obrigatório de sua supervisão a cada cinco anos em 25 países em que o setor financeiro tem importância sistêmica, como o Brasil.

  24. CA /

    A notícia do link abaixo (tirar “aspas” antes), diz respeito a BH também e fala sobre a queda nos preços de aluguel. Junta-se a notícia logo acima, que explica a quarta queda seguida nos preços dos imóveis.

    “http://www.bolhaimobiliaria.com/wp-content/uploads/2013/08/metro1.png

  25. CA /

    Só para ir “mesclando” as notícias, segue abaixo uma sobre a quarta redução seguida nos preços de imóveis em BH. INTERESSANTE: vejam a próxima notícia, que fala sobre aluguéis em BH… é parece que as consequências da Bolha Imobiliária já estão avançando por lá… mas isto é só um tímido começo!

    Preço de imóvel na capital mineira recua pela quarta vez seguida – Hoje em dia

    Fonte (tirar “aspas” antes do link): “http://www.hojeemdia.com.br/noticias/economia-e-negocios/preco-de-imovel-na-capital-mineira-recua-pela-quarta-vez-seguida-1.165300

    O preço de casas e apartamentos em Belo Horizonte caiu pela quarta vez consecutiva em agosto. A redução, desta vez de 0,3%, foi a única variação negativa entre as 16 cidades pesquisadas para a composição do índice FipeZap, desenvolvido em conjunto pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e pelo portal ZAP Imóveis. O estudo leva em conta apenas valores anunciados para imóveis usados.

    Com a nova queda, o preço médio do metro quadrado na capital mineira passou a R$ 5.023, despencando para a sétima posição no ranking dos valores mais altos. Na liderança seguem firmes Rio de Janeiro (R$ 9.534), Brasília (R$ 8.486) e São Paulo (R$ 7.451).

    “Captamos em Belo Horizonte um movimento distinto de todas as outras 15 cidades analisadas, inclusive do Sudeste, provavelmente fruto de uma desova de imóveis novos. Com a expansão forte de lançamentos e aumento da oferta, desloca-se a demanda e a tendência é de redução dos preços dos usados”, avalia a pesquisadora da Fipe Priscila Fernandes Ribeiro.

    Estabilidade

    Daqui para a frente, no entanto, ela acredita em estabilidade, em função do mercado de trabalho aquecido e do crédito imobiliário ainda com taxas e prazos favoráveis. Aposta similar faz o presidente da Lar Imóveis, Luiz Antônio Rodrigues.

    “Alguns imóveis que estavam com valores fora da realidade sofreram uma adequação, mas isso é quase imperceptível para o consumidor”, diz ele, que considera o período atual bom tanto para quem pensa em imóvel como investimento como para quem sonha em se livrar do aluguel. “O mercado de avulso continua aquecido, mas imóvel acima do preço ficará encalhado”, adverte.

    Para o proprietário da Imobiliária Modelo, Jaci Fernandes, as quedas de preços existem, embora sejam mínimas e pontuais. “Os aumentos de 100% ficaram no passado. Hoje, vivemos um tempo de acomodação”, diz.

  26. CA /

    Como prometi mais acima, compilar as notícias relacionadas a pessoas de outros países que “desconfiam” que temos uma bolha imobiliária no Brasil, segue mais um depoimento recente, que tem cerca de duas semanas:

    Gary Dymski vê no Brasil sinais da crise do ‘subprime’ – Unicamp

    Fonte (tirar “aspas” antes de acessar o link): “http://www.unicamp.br/unicamp/noticias/2013/08/22/gary-dymski-ve-no-brasil-sinais-da-crise-do-subprime

    “O rápido crescimento dos empréstimos aos consumidores e o rápido crescimento dos preços no mercado imobiliário, que vemos no Brasil, são algumas das condições que existiam quando a crise dosubprime surgiu nos Estados Unidos”, comparou o economista Gary Dymski, em palestra no Instituto de Economia (IE). A expressão subprime refere-se aos empréstimos hipotecários de alto risco que levaram à quebra de instituições de crédito americanas a partir de 2006.

    “Não é a mesma situação, evidentemente, mas há sinais de alerta que passam a mensagem: quando há uma concentração de crédito, criamos a possibilidade de novos tipos de crises que infiltrarão profundamente a população e serão muito destrutivas e difíceis de controlar. E, como o Brasil enfrenta uma queda no crescimento, esta é uma preocupação que precisamos ter”, alertou o palestrante.

    Gary Dymski, professor da Universidade de Leeds (Reino Unido) e docente licenciado da Universidade da Califórnia em Riverside, veio falar da crise nos EUA e suas diferenças em relação à economia brasileira, bem como de desigualdade, inclusão financeira, bolhas imobiliárias e fragilidade financeira. A outra palestra da tarde de quarta-feira (21) foi proferida por Roberto Frenkel, presidente do Centro de Estudos de Estado e Sociedade, da Argentina, e professor da Universidade de Buenos Aires. Frenkel discutiu a fragilidade externa e a desindustrialização como ameaças aos países da América Latina. O professor Célio Hiratuka, do IE, organizou o evento.

    Antes, Gary Dymski concedeu entrevista lembrando que a crise do subprime nos EUA surgiu num cenário de globalização e desregulação financeira, em que o caminho tomado pelo setor financeiro foi de dar muito crédito a pessoas que ganhavam pouco, antes excluídas do sistema. “Esses empréstimos foram feitos de uma maneira predatória, com taxas altíssimas, tornando-se basicamente uma forma de extrair renda de novos clientes.”

    O economista observa que o subprime, ao mesmo tempo, tornou-se um componente novo do sistema financeiro, com fundos financeiros, fundos de pensão e bancos passando a trabalhar juntos. “Surgiu muito underwriting[contratação de intermediários para facilitar transações no mercado financeiro] e estruturas institucionais novas e largamente não reguladas, que então proveram o crédito primeiro para pessoas vivendo em áreas excluídas. Mas, conforme a bolha imobiliária cresceu, o crédito se espalhou pelo mercado imobiliário americano.”

    Na opinião de Gary Dymski, a crise do subprime demonstrou que a teoria de Hyman Minsky “não funciona mais” – as análises deste economista pós-keynesiano sobre as crises financeiras e sua ligação com o ciclo econômico exercem grande influência na academia e no setor econômico. “Minsky acreditava que seria possível utilizar politicas monetárias e fiscais para acalmar e resolver a crise, mas temos bancos gigantescos funcionando em redes que estão fora de controle. Até hoje não temos uma boa solução para esta crise, não temos prosperidade na economia norte-americana e os custos sociais são ainda desconhecidos.”

    Na América Latina

    O professor Roberto Frenkel, por sua vez, apresentou um trabalho publicado recentemente e que trata da situação econômica na América Latina, focado na discussão de qual seria o principal problema que a região vai enfrentar nos próximos 10 anos. “A próxima década é uma forma retórica de se referir ao futuro mais previsível. As transformações nas políticas macroeconômicas ocorridas na América Latina e no resto do mundo nos favoreceram quanto aos termos de troca. Temos políticas diferentes do que nos primeiros 30 anos da nossa participação na globalização financeira (de 70 para cá). O risco de crises agora é muito baixo, é improvável que voltemos a ter crises do passado como a financeira, cambial e de dívida externa.”

    Roberto Frenkel afirma que o principal problema atualmente, ao contrário, é a apreciação cambial (desvalorização do dólar em relação à moeda local), que os economistas chamam de “doença holandesa”. “Nos anos 60, quando os holandeses descobriram gás no Mar do Norte e o preço do câmbio do país caiu muito, a população continuou vivendo bem, mas a indústria ficou destruída. Quando se tem uma apreciação cambial que vem combinada com o efeito da exportação de commodities (soja, ferro), há ingresso de capital – que no caso do Brasil foi e é ainda muito importante. O grande problema é que isso gera desindustrialização e, no longo prazo, desemprego.”

    De acordo com Frenkel, a América Latina enfrentou crises no passado, particularmente em alguns países como o Chile no início dos 70 (época dos militares), no final da mesma década e no início dos 80. “Eram crises que davam em apreciação cambial e desindustrialização, mas eram da dívida externa. Agora, o efeito sobre o cambio e sobre a locação de recursos, com a indústria desfavorecida, ocorre porque é muito difícil competir com as importações ou exportar bens industriais. Se isso pelo menos não gera dívida, é uma grande preocupação da região.”

  27. CA /

    A notícia abaixo é muito interessante…

    Nos comentários do tópico anterior, sobre “Quarto erro do segmento imobiliário”, falei sobre 10 ponderações quanto ao crescimento de vendas de imóveis novos em São Paulo no 1S2013, vamos avaliar quanto a uma delas versus a notícia abaixo e também duas ponderações adicionais:

    1) Falei nos comentários do tópico anterior, que o crescimento não era sustentável, pois uma mudança que representa crescimento de 330% nas vendas de imóveis de 1 dormitório, no prazo de apenas 1 ano, realmente não poderia ser algo que “veio para ficar”, foi só um improviso de “empreendedores” (construtoras combinadas com “investidores”) que trocaram investimento em imóveis comerciais (que vinham caindo sempre) por construção de residências bem menores, junto com “especuladores” que ainda esperavam ganhar com a bolha imobiliária… Logo no primeiro mês após o fechamento do semestre, observamos uma queda quando da comparação a mesmo mês de ano anterior e queda muito maior quanto ao trimestre anterior, o que é grave se considerarmos o item 2) abaixo ;

    2) Foi no segundo semestre de 2.012, iniciando em Julho/2012, que as vendas caíram substancialmente, tanto para imóveis novos quanto usados, a tal ponto que o prejuízo consolidado das construtoras foi de mais de R$ 1 bilhão, algumas delas alcançando um endividamento liquido sobre patrimônio liquido muito acima do normal e colocando-as entre as empresas com maior risco de insolvência no Brasil, além de ter marcado o início das “promoções” e “descontos”, que até hoje não pararam de acontecer. Isto significa, que esta redução agora em Julho/2013 na comparação com Julho/2012, mesmo que pequena, é péssima para o segmento imobiliário.

    3) “Milagre” de recuperação recorde em cenário desfavorável (aumento de juros na economia, desemprego em patamar maior que ano anterior, queda na renda real, inflação alta, etc…), que se esvazia no mês seguinte, isto não “cheira bem”…

    SEGUE A NOTÍCIA:

    Vendas de imóveis novos na cidade de SP caem 56,8%, diz Secovi – G1

    Fonte (tirar “aspas” antes do link): “http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/09/vendas-de-imoveis-novos-na-cidade-de-sp-caem-09-em-julho-secovi.html

    As vendas de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo em julho atingiram 1.674 unidades, queda de 0,9% na comparação anual, informou nesta quinta-feira (5) o Secovi-SP, sindicato da habitação na capital paulista.

    Já em relação a junho, o recuo foi de 56,8%, de acordo com a Pesquisa Secovi-SP do Mercado Imobiliário. Segundo a instituição, o mercado “se comportou de forma típica para um período de baixa sazonal”.

    A oferta final acumulada em julho foi de 16.940 moradias, contra 17.255 de junho e 20.488 em dezembro de 2012, acrescentou o Secovi.

    “Os resultados observados no primeiro semestre e as perspectivas para a segunda metade do ano, de desempenho do mercado muito próximo ao de 2012, permitem apostar em um crescimento de 30 por cento nas vendas para 2013?, disse em nota o presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes.

    No acumulado do ano até junho, as vendas de imóveis residenciais novos em São Paulo tinham tido aumento de 46% nas unidades vendidas.

    No acumulado até julho, comparado com a mesma etapa de 2012, o ritmo de crescimento diminuiu para 40,3 por cento, em um total de 19.174 unidades. No período, houve avanço de 54,6% do Valor Geral de Vendas (VGV), de R$ 11,56 bilhões.

    Considerando apenas julho, o VGV foi de R$ 857,9 milhões, queda de 6,3% ante julho de 2012.

    Já o indicador de vendas sobre a oferta (VSO) atingiram 65,5% no período de 12 meses encerrado em julho, ante 64,9% em junho.

    Lançamentos
    São Paulo teve em julho lançamentos de 1.403 unidades residenciais, recuo de 23,1% na comparação anual e de 60,7% ante junho, segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) divulgados pelo Secovi.

    Os lançamentos residenciais cresceram 39,3% na comparação entre os sete meses de 2013 (15.386 unidades) e igual intervalo de tempo de 2012, afirmou o Secovi.

  28. Vilmar /

    Bom sinal, pois povo está mais responsável com as contas? Acho que sim…

    Ações de despejo por falta de pagamento recuaram 20% em agosto – InfoMoney
    http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2949379/acoes-despejo-por-falta-pagamento-recuaram-agosto

    1. CA /

      Não sei, boa pergunta…

      Em contra-partida endividamento continua recorde e Governo remando no sentido contrario ao que deveria, veja mais pra cima o que comentei sobre o “Minha Casa Melhor”…

      1. Vilmar /

        Ok, tks pelo retorno.
        Abraço.

  29. Vilmar /

    Vendas de materiais de construção tem queda de 1,5%
    Por Enfoque em quarta-feira, 4 de setembro de 2013 – 07:11

    As vendas de materiais de construção caíram 1,5% no mês de agosto, na comparação com julho. Em relação a agosto de 2012, houve retração de 2%. No acumulado do ano, porém, há elevação de 2,5% nas vendas, em comparação ao mesmo período do ano passado. Os dados, spanulgados ontem (3), são da Associação Nacional dos Comerciantes de Material de Construção (Anamaco).

    “Essa ligeira queda em agosto está dentro das previsões do setor, que ainda mantém um desempenho positivo no ano. Porém, devido aos índices apresentados ao longo do ano, nós estamos revisando a expectativa de crescimento para 2013, de 6,5% para 4,5% sobre o ano passado”, disse, em nota, o presidente da Anamaco, Cláudio Conz.

    De acordo com o levantamento da Anamaco, todos os segmentos avaliados em agosto apresentaram ligeira queda de vendas, com exceção de cimentos (que cresceram 3%) e revestimentos e telhas (que apresentaram elevação de 2%).

    De acordo com a entidade, em 2012 o setor registrou recorde de faturamento, com cerca de R$ 55 bilhões. Para manter o bom desempenho, a Anamaco estuda pedir ao governo federal a prorrogação da isenção do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI), que deve terminar em dezembro.

    “Estamos tentando reabrir o diálogo com o governo federal a fim de evitar que o IPI da cesta básica de material de construção volte a valer a partir de dezembro. Isso teria um impacto tremendo no desempenho do setor, já no início de 2014, com os preços sendo reajustados em torno de 8%”, disse Conz.

  30. CA /

    Mais uma notícia relacionada ao tópico e que só foi divulgada depois que eu já havia publicado o texto aqui.

    Em resumo, aponta a forte competição entre especuladores e construtoras para revenda de imóvel novo em virtude da queda na demanda, o que gera queda no preço. Além disto, menciona as tentativas das construtoras de renegociar antes da entrega do imóvel, oferecendo outro imóvel menor e mais barato para trocar, aumentando as parcelas, etc., em linha com explicações sobre o subprime brasileiro explicado neste tópico.

    Especuladores são penalizados pela retração do mercado imobiliário – Correio Braziliense

    Fonte (retirar “aspas” que vem no início do link): “http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml

    Queda na procura impõe perdas de até 30% a quem comprou casas e apartamentos com a intenção de revender o ágio e obter lucro a curto prazo. Para construtoras, o setor sairá fortalecido depois de passar por um período de ajuste

    O mercado imobiliário vive um embaraço intensificado pelo endividamento recorde das famílias e pela alta de juros. Quem comprou apartamento na planta para ganhar dinheiro revendendo-o antes da conclusão da obra não está conseguindo se desfazer tão fácil do imóvel, como ocorria até o início de 2011. Com a renda comprometida, também não tem dado conta de arcar com as parcelas do financiamento, cada vez maiores.

    Os especuladores, que se deram bem num passado recente de alta valorização do metro quadrado, agora se veem com a corda no pescoço. Para fugir da inadimplência e não ter de devolver o imóvel à construtora, tentam passá-lo adiante por preços menores do que os cobrados pelas empresas, o que explica, em parte, a redução de valores em regiões do Distrito Federal, como Águas Claras e Noroeste.

    A procura pela área de comercialização de ágios em uma grande imobiliária do país aumentou 75% no primeiro semestre, na comparação com igual período do ano passado. Em um único empreendimento de Taguatinga, pelo menos 20 proprietários tentam repassar o imóvel desde janeiro. Nos anúncios, eles chegam a sugerir a troca do ágio por algum carro de valor equivalente.

    As construtoras tentam ajudar os clientes, dividindo as faturas maiores ou oferecendo a possibilidade de transferir a quantia paga para imóveis de menor valor. Ainda assim, em um mesmo prédio de Samambaia, só nos últimos dois meses, uma empresa fez cinco distratos. A devolução é realizada em até 10 parcelas.

    1. CA /

      Este é o complemento da notícia acima, veja só que interessante estas informações. Em outras palavras: na formação do subprime e para gerar falsas vendas, os especuladores foram excelentes, pois transmitiram uma visão falsa de aquecimento que colocou os preços lá em cima. Agora que não conseguem vender e oferecem por 15% abaixo das construtoras, ou seja, não estão mais conseguindo especular e tem que “sobreviver”, as construtoras dizem que eles estão prejudicando… Detalhe: como colocado no restante da notícia, isto acontece em todo o Brasil, está divertido de assistir e ir colecionando os fatos (ver São José dos Campos, Natal, Alphavile de SP com relação a imóveis comerciais, etc… relacionados em post anterior – referências).

      “A rescisão do contrato tem custado ao comprador, em muitos casos, mais de 30% do valor pago. Em média, toda semana chegam, ao Ministério Público do DF e Territórios (MPDFT), três reclamações envolvendo compra e venda de imóveis. “As pessoas compraram para revender, mas não estão conseguindo. Ao fazerem uma análise mais criteriosa do contrato, acabam encontrando falhas com mais facilidade”, comenta o titular da 2ª Promotoria de Defesa do Consumidor, Leonardo Bessa.

      Em geral, os investidores têm aceitado preços de metro quadrado até 15% menores que os praticados pelas construtoras. “Ao trabalharem com valores abaixo das tabelas, os especuladores acabam atrapalhando a recuperação do mercado”, observa o vice-presidente de Indústria Imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil do DF (Sinduscon-DF), Adalberto Valadão Júnior.

      A “ressaca do ágio” não se restringe a Brasília. Em todos os grandes centros, entre 2008 e 2010, a grande oferta de crédito, aliada à queda de juros, rompeu com um período de estagnação que durava 15 anos. Lançamentos se proliferaram, e os preços dispararam. No auge do boom imobiliário, todas as unidades de um empreendimento chegavam a ser vendidas em poucas horas. Estimulados por corretores, houve quem comprasse 10 apartamentos de uma só vez para revendê-los quase imediatamente, ganhando o percentual da valorização intensa e rápida daquele período.

      O excesso de oferta e as mudanças econômicas esfriaram os ânimos, e os ágios viraram um problema. “O ganho previsto pelos investidores não aconteceu porque o mercado se estabilizou. Vai continuar crescendo, não na mesma velocidade”, diz o vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, José Carlos Martins.”

  31. Vilmar /

    Populismo “rules”:

     

    Minha Casa Melhor atinge R$ 1 bilhão em crédito, revela presidente
    De acordo com a presidente, o programa é um sucesso e ajuda tanto os consumidores, como os empresários
    13h25 | 02-09-2013

    SÃO PAULO – Na manhã desta segunda-feira (2), em seu programa “Café com a Presidenta”, a presidente Dilma Rousseff revelou que o programa Minha Casa Melhor já atingiu R$ 1 bilhão em crédito para mobiliar a casa nova, beneficiando mais de 220 mil famílias.
    De acordo com a presidente, o programa é um sucesso e ajuda tanto os consumidores, como os empresários.
    “O Minha Casa Melhor significa mais conforto para as famílias e também mais produção e mais investimento para a indústria, que tem que manter os empregos e até contratar mais trabalhadores para poder produzir todos esses móveis, todos esses eletrodomésticos que o pessoal está comprando”, avaliou Dilma.

    O Minha Casa Melhor foi lançado no dia 12 de junho e oferece um cartão com R$ 5 mil de crédito (Antônio Cruz/ABr)

    Programa
    O Minha Casa Melhor foi lançado no dia 12 de junho e oferece um cartão com R$ 5 mil de crédito para que beneficiários do Minha Casa, Minha Vida comprem móveis e eletrodomésticos. As compras podem ser parceladas em até 48 meses e os juros são de 5% ao ano.
    O cartão pode ser utilizado em mais de 13 mil lojas e dev ser solicitado na Caixa Econômica Federal.
    Dentre os itens que podem ser adquiridos estão: lavadora de roupas automática, fogão, geladeira, TV digital, computador, cadeira, sofá, guarda-roupa e cama de casal ou solteiro, com ou sem colchão.
    Segundo a presidente, a lista pode ser ampliada em breve. “Tem muito pedido feito para aumentar essa lista, para colocar mais produtos. Nós já estamos vendo o que dá para fazer, estamos avaliando o programa e vamos dar uma solução para estes pedidos.”

    Minha Casa, Minha Vida
    Ainda durante o “Café com a Presidenta”, Dilma falou que o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida já entregou 1,3 milhão de moradias por todo o Brasil, sendo que 1,560 milhão de casas estão em construção e 890 mil moradias devem ser contratadas até o final de 2014.
    infomoney.com.br/minhas-financas/noticia/2941980/minha-casa-melhor-atinge-bilhao-credito-revela-presidente

    1. CA /

      Este foi mais um “tapa-buraco”, na falta de qualquer estratégia p/ economia, faz uma ação p/ beneficiar um segmento especifico e ao mesmo tempo, fazer uma media com a população mais carente.

      Problemas:

      Juros subsidiados em um momento que consumidores estão super-endividados, como nuca antes visto na história deste Pais, significa o mesmo que jogar gasolina para apagar um incêndio.

      O Governo havia prometido reduzir seus gastos, varias vezes. Esta promessa, nunca cumprida, faz com que o BC seja obrigado a aumentar mais os juros, o que reduz investimentos das empresas de forma geral, além de complicar as demais dividas de todo o restante da população, ou seja, para agradar a eleitores específicos e também a segmentos específicos, prejudica a Economia como um todo…

      Como agravante, a promessa feita de redução dos gastos públicos não foi só para o BC, mas sim para todo o Pais e também para investidores de outros países. No caso dos empresários no Brasil, já sabendo das consequências, inibem seus investimentos, inclusive pela incerteza se Governo terá fôlego p/ dar outras benesses fiscais no segmento deles. No caso de investidores de outros países, perceberão que toda aquela política casuística e populista continua e tendo sido isto uma das causas para fuga de US$ no Brasil ter sido das maiores no Mundo, somente intensifica o tamanho do problema, que já será muito grande com a prevista redução de QE e aumento de juros nos EUA.

      Curioso que no final o Governo sempre dirá que causa da crise será a guerra na Syria, a retirada do QE e tudo mais que acontecer lá fora, menos a sua política claramente catastrófica para economia.

      1. Vilmar /

        Sim, o governo tem esta mania, escolher quem vai e quem não vai crescer na economia, tudo parcial, conforme os interesses do governo e de quem banca o governo para chegar no poder, os empresário lobistas.

      2. CA /

        Segue a “piada do dia” (tirar “aspas” antes do link):

        “http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/09/1337281-banco-central-aposta-que-governo-contera-gastos-controlando-a-inflacao.shtml

      3. Vilmar /

        Kkkkkk, ótima, tem que subir mais é a SELIC.

  32. CA /

    Sobre a notícia acima, destaco 3 pontos:

    1) O desconto de R$ 150 mil representa no mínimo 20%, se pensarmos que preço máximo seria R$ 750 mil, que com desconto ficou em R$ 600 mil. Lembrando que “descontos” e “promoções” já vem desde Julho/2012, não só desta construtora, mas de diversas outras (Outlet Rossi com descontos de 35% em Ago/2013, promoção Even Day com 40% de desconto em Junho/2013, diversas outras promoções de todas as construtoras). Por que, após tanto tempo, chamam de “desconto” ou “promoção”? Se reconhecerem que preço caiu, o Endividamento Liquido sobre Patrimônio Liquido (este último inclui imóveis sem vender), sairia de mais de 100% que já é extremamente ruim, para um patamar superior a 200% que é “EMPRESA LITERALMENTE QUEBRADA”. Isto derrubaria, não só estas empresas em pior situação, listadas no tópico, mas todo o segmento imobiliário, pois ninguém mais confiaria em comprar imóvel na planta ou em construção… ;

    2) Estoque de mais de R$ 5 bilhões após cancelamentos de projetos de mais de R$ 700 milhões, sendo um dos maiores do mercado, para a empresa que tem a segunda pior relação entre Endividamento Liquido e Patrimonio Liquido, em linha com o tópico, este super-endividamento sempre está acompanhado de um super-estoque de imóveis sem vender … ;

    3) O trecho “Além disso, adotou uma política mais rigorosa de concessão de crédito, que aumentou o cancelamento de contratos de vendas.” nada mais é do que o reconhecimento do subprime brasileiro explicado aqui!!! O pior, é que só Rossi e PDG teriam feito esta revisão mais criteriosa e todas as demais, que “empurram o problema com a barriga”, qual o potencial explosivo de estarem escondendo bilhões de R$ em distratos? Por enquanto, aquelas que podem tentam esconder fazendo mais lançamentos e gerando mais “falsa demanda”, vendendo para quem não terá condições de contrair o financiamento bancário, mas quando esta pirâmide ruir, o estrago será muito maior…

    1. Vilmar /

      Outro cara pró-bolha, no mínimo ele desconfia …. vejam só:

      “Suspeito que haja uma bolha imobiliária no Brasil”, diz Robert Shiller – InfoMoney
      Veja mais em:

      http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2941708/suspeito-que-haja-uma-bolha-imobiliaria-brasil-diz-robert-shiller

      1. CA /

        Coloquei uma notícia mais para cima sobre isto, publicada pela UOL no Sábado. Este cara, no caso, foi o primeiro a apontar a bolha imobiliária americana em público, além de ter descoberto e apontado outras bolhas financeiras também, em virtude disto, é considerado um expert no assunto…

        Um dos comentários dele sobre a bolha brasileira:

        “É importante que o financiamento seja responsável para impedir que pessoas comprem suas casas antes de estarem prontas e poderem pagar”, afirmou.

        Traduzindo o que consta acima, é exatamente o mesmo que coloquei quanto a “falsa demanda” no texto deste tópico, ou seja, alto volume de vendas “na planta” para quem não tem condições de contrair financiamento bancário, isto atrai especuladores, gera-se super-produção de imóveis apostando na falsa demanda (quem não tem condições de pagar + especuladores), o que leva a super-estoques, redução de preços, quebra de construtoras e daí por diante (tudo isto c/ dados no tópico acima)…

        Ele não foi o primeiro do Exterior a falar sobre isto, já tivemos vários depoimentos de “alerta”, tais como do FMI, de economista Chileno (ver acima), dentre outros… Depois localizo e compilo nos comentários deste post, alguns exemplos adicionais…

      2. Vilmar /

        Enfim, se vier todo este caos mesmo, quem tiver “bala na agulha” vai aproveitar diversas “promoções”!
        É um disparate um pedreiro e/ou mestre-obra-ganhar mais até do que muito médico, dentista, engenheiro, professor, etc…
        Na Espanha esta hiper valorização somado a fuga de estudantes da faculdades para construção civil, assim como pessoas de outras áreas, rendeu ao país atualmente ou um tempinho atrás, 50% de desemprego depois que a burbuja española estourou.
        A diferença para nossa economia é que a deles, assim como a norte-americana era muito calcada em mercado imobiliário.
        Aqui se tiver desemprego em massa nesta área, só daria mais uma desmaquilhada na nova classe média do PT da Dilma, né não? rsrsr
        Abraço.

      3. CA /

        Vilmar,

        Já deve ter algumas pessoas aproveitando, embora eu não recomende, ainda é cedo, sem dúvida…

        Por exemplo, quem morar em Brasilia e quiser se arriscar, pode comprar no Noroeste por um preço inferior ao de 2.010, veja outra notícia a este respeito que coloquei mais para baixo (não é a mesma do site politicaeconomia, é outra notícia, com dados tão alarmantes quanto aqueles, talvez até piores…).

        Tem ainda São José dos Campos com preços 25% menores e mais de 300% de aumento na oferta de imóveis para alugar, Natal na mesma situação quanto a preço de venda (ambos, SJC e Natal retornaram a preço anterior a 2.010 também…), além do caso de Alphavile que tem mais de 40% dos imóveis comerciais disponíveis para aluguel, dentre outros.

        Não sei se você percebeu, mas estas ocorrências estão se multiplicando rapidamente e ficando cada vez mais visíveis, apesar de toda tentativa desesperada de maquiá-las.

        Quer um exemplo legal?

        Acesse o relatório do CRECI SP referente a São Paulo Capital do mês de Junho/2013, lá você encontrará a informação que o preço médio do M2 para venda de imóvel usado CAIU 11,26% nos últimos 12 meses. Legal né? Óbvio que eles só divulgaram os primeiros 6 meses deste ano quando teve pequeno crescimento e esqueceram de mencionar que isto não recuperava sequer o prejuízo que vinha desde Julho/2012…

        Agora, se você comparar as vendas de usados em São Paulo entre mesmos meses de anos seguidos (sazonalidade), verificará que elas caíram significativamente em 9 meses dos últimos 12!!! Traduzindo: preço diminuindo, mas não o suficiente para recuperar demanda!!! Neste caso, também é óbvio que eles não divulgam a variação na quantidade vendida respeitando sazonalidade, só falam na variação de um mês para o seguinte.

        Ao que tudo indica, no caso de São Paulo, o estoque de imóveis usados sem vender, que já estava gigante, está ficando cada vez maior, com pessoas vendo seus sonhos de faturar alto com especulação cada vez mais longinquos…

        Na verdade, o excesso de estoque de imóveis sem vender associado a quedas em preços nas mais diversas localidades está apenas começando. Considerar ainda que não será vendendo kitnets novas só em São Paulo Capital para especuladores que as construtoras vão sobreviver, os dados deste tópico, extraídos dos balanços das construtoras, já demonstram isto…

      4. CA /

        Sobre o desemprego, embora o resultado do último mês tenha sido tratado como “surpreendente” pelos jornais, por ter sido muito negativo, de fato, não tinha nenhuma surpresa…

        A diminuição do desemprego vinha acelerando, o que era bom, até Outubro/2010. A partir daí, embora o desemprego viesse caindo, veio desacelerando até Julho/2012. A partir de Agosto/2012, o desemprego tem sido maior em todos os meses, na comparação com mesmo mês de ano anterior.

        Em resumo, a reversão de tendência a redução de desemprego já vem ocorrendo faz tempo… Deve-se notar que embora maior que em mesmos meses de ano anterior desde Agosto/2012, ainda assim tem tido comportamento irregular, as vezes parece que vai acelerar, as vezes parece que vai desacelerar, mas não deveria surpreender se acelerasse, a reversão já vem faz tempo…

        É natural que o “sonho dourado” seria que ficasse “estável”, ou seja, dentro de um intervalo baixo de flutuação e perto do patamar atual, mas a verdade é que no contexto que vivemos, o Governo está cercado por todos os lados e a única saída para debelar a inflação será aumentando o desemprego e isto, não será específico do setor imobiliário e nem tampouco consequencia única e exclusiva da bolha imobiliária. Como destaquei no tópico anterior, houveram muitos erros do Governo que foram “complementares” a bolha imobiliária e por isto, os estragos serão grandes, infelizmente…

        OBS: todos os dados acima com base no DIEESE, que é um pouco mais realista que o IBGE…

  33. Vilmar /

    Olha o descontão aí gente:

    Construtora faz feirão em SP com descontos de até R$ 150 mil
    31/08/2013 – 10h56 | DA REUTERS

    A construtora PDG Realty inicia neste sábado um feirão de imóveis em São Paulo, com a expectativa de vender 600 unidades já prontas ou em construção, em meio à ofensiva do setor para reduzir os estoques.

    Mostra de decoração leva tendências à zona leste de São Paulo
    Feiras de flores e plantas em SP antecipam a primavera; veja novidades

    O evento, de 31 de agosto a 8 de setembro, no Campo de Marte (zona norte da cidade) colocará à disposição 1.500 unidades em cerca de 50 empreendimentos, com valor médio unitário de R$ 300 mil.

    Cerca de 20% dos imóveis ofertados estão prontos. Os ainda em construção têm entrega prevista nos próximos seis a 12 meses, segundo o diretor-executivo da PDG em São Paulo, Mauricio Salles.

    Os imóveis, cujos preços vão de R$ 160 mil a R$ 600 mil, estão localizados na capital e nas regiões do ABC e do litoral paulista.

    Para incentivar as vendas no feirão, serão oferecidas condições especiais para compra imediata, com descontos de até R$ 150 mil ou o pagamento de condomínio pela companhia por seis meses.

    “A gente tem uma certa urgência que coloca na compra, mas a gente visa uma compra muito saudável para a companhia, uma venda muito segura. O interessado precisa ter condição de comprar e capacidade de pagamento”, disse o executivo.

    A PDG Realty, que no fim de 2012 iniciou uma revisão dos orçamentos de obras e empreendimentos lançados, fechou o segundo trimestre com estoques avaliados em R$ 5,05 bilhões.

    Simultaneamente, a companhia cancelou projetos, que reduziu os estoques no período em R$ 770 milhões. Além disso, adotou uma política mais rigorosa de concessão de crédito, que aumentou o cancelamento de contratos de vendas.

    Segundo Salles, a PDG planeja levar o feirão a outras praças. Desde 22 de agosto, a companhia já realiza, em Salvador, feirão de menor porte com condições promocionais para imóveis já prontos ou de conclusão próxima, com preços a partir de R$ 98 mil.
    classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/08/1335085-construtora-faz-feirao-em-sp-e-preve-vender-600-imoveis.shtml

  34. Vilmar /

    Opa, valeu pelo novo post, já divulguei por aí.
    sucesso com o mesmo.
    abç

    1. CA / Post Author

      Vilmar, valeu, obrigado!

  35. CA / Post Author

    Complementando sobre notícias de redução de preços de imóveis em São Paulo, segue mais um link falando sobre possibilidade de se reduzir em até R$ 160 mil o preço de compra de um imóvel em São Paulo, para pagamentos a vista. Como de praxe, tirar as “aspas” do começo do link:

    OBS: isto sem contar o “Outlet Rossi” que oferece descontos de 35%, e a “campanha promocional” da PDG com descontos de até R$ 150 mil (aquela com lutador na chamada)… É imóvel é realmente um excelente negócio e afinal, como dizem os corretores e construtoras, nunca desvaloriza… Só tem umas “promoçõezinhas” e “descontos” que a esta altura já duram mais de um ano, cada vez reduzindo mais o preço…

    “http://noticias.r7.com/economia/com-grana-na-mao-imovel-sai-ate-r-160-mil-mais-barato-em-spnbspcompare-descontos-por-bairros-19082013

  36. CA / Post Author

    Esta outra notícia, também fala sobre o subprime no Brasil, se bem que teve uma repercussão muito menor do que a notícia acima sobre declaração do professor de Yale e é um pouco mais antiga (tem mais ou menos duas semanas):

    Dúvida agora é se há um subprime brasileiro – Estadão

    Fonte: “http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,duvida-agora-e-se-ha-um-subprime-brasileiro-,1058105,0.htm

    O Brasil errou ao não fazer as mudanças estruturais para aumentar a produtividade na época do forte crescimento econômico, diz o chileno Pedro Videla, consultor do Fundo Monetário Internacional e do Banco Mundial e professor da Escola de Economia e Negócios Iese, na Espanha. Hoje, diz, o País paga o preço pelo erro. “Agora, todo mundo está muito preocupado se há um subprime brasileiro”, afirmou em entrevista ao Estado em passagem por São Paulo. A seguir, os principais trechos da entrevista.

    O Brasil enfrenta uma pressão das ruas e do mercado. Como o sr. vê esse momento?

    O Brasil teve mudanças positivas nos últimos anos. Começando com o presidente Fernando Henrique Cardoso (1995 a 2002). Nos 15 anos anteriores, a taxa média de inflação era de 730% ao ano e houve seis moedas distintas. Com ele, começa esse processo de estabilização, mas não de reformas, que permitiu uma caída substancial da taxa de inflação para 6%. Depois, Lula assume (2002 a 2010). Todo mundo acreditava que seria um Chávez (Hugo Chávez, ex-presidente venezuelano) ao cubo, mas não foi. Lula enfatizou a estabilidade macroeconômica e aplicou outras políticas, como as de redistribuição de renda. O Brasil começou a crescer fortemente, e qual foi a fonte desse crescimento? Primeiro, a estabilização econômica. Depois, a mudança que não fez de Lula um Chávez ao cubo, e a confiança das pessoas de que teríamos regras mais estáveis. Terceiro, essa grande inclusão de brasileiros no sistema econômico, com a distribuição da renda. E, em quarto lugar, as mudanças tecnológicas, com aumento da produtividade agrícola e o aumento dos preços das matérias-primas. Tudo isso resultou em grande crescimento do crédito doméstico. O que acontece agora? Esse modelo – se é que pode chamar de modelo de desenvolvimento, porque não é uma estratégia de longo prazo – está terminando. Não é possível continuar dando crédito às pessoas, mas o governo continuou com essa política, essencialmente com as instituições estatais. Agora, todo mundo está muito preocupado se há um subprime (política de crédito fácil, sem garantias, que deu início à crise financeira nos Estados Unidos) brasileiro.

    E onde estaria localizado o subprime. Em que tipo de crédito?

    Na aquisição de bens. Desde lavadoras até apartamentos, passando por carros. O processo de estabilização permitiu aos brasileiros obter esses bens. As pessoas questionam por que se fala tanto disso no Brasil, se o crédito às famílias sobre o PIB não chegou a 80% – na Espanha, essa relação é de 140%. O País é impactado também pelos preços das commodities, que tendem a se estabilizar por duas razões principais: a economia mundial não está crescendo e os países que demandavam commodities, como China e Índia, estão tendo queda no crescimento. Além disso, quando o Bernanke (Ben Bernanke, presidente do banco central americano) diz que vai começar a tirar dinheiro do sistema, todos aqueles que estavam comprando commodities para se proteger de uma inflação nos Estados Unidos, se a liquidez continuasse no sistema, estão saindo. Eu sei que o Brasil era um caos em 1995 e, agora, está melhor. Mas as perguntas são: posso abrir um empresa mais facilmente que em 1995? Posso investir mais facilmente? Posso encontrar mais capital humano que em 1995? Infelizmente, para muitas dessas perguntas, a resposta é não.

    O País não aproveitou o bom momento para fazer as reformas?

    As mudanças estruturais que são necessárias para aumentar a produtividade do País não foram feitas. Foram feitas mudanças muito importantes, como a estabilização. Essa é o que se chama a primeira onda de reforma. Falta se mover para a segunda onda de reformas. Sem querer me meter na política local, a percepção de fora é que, diante dessa situação, o atual governo, em vez de fazer as reformas estruturais, sobrevive a curto prazo, aumentando mais as distorções.

    Qual o impacto para o Brasil com a nova política do Fed e o fim da valorização das commodities sem as reformas?

    Isso é muito perigoso. O que Bernanke faz é o mesmo que todos atacavam em Greenspan (Alan Greenspan, presidente do Fed entre 1987 e 2006). Greenspan manteve as taxas de juros baixas porque dizia que não via inflação. E todos diziam que ele não deveria ter visto a inflação de preços ao consumidor, mas a inflação de commodities. Bernanke faz o mesmo e veja o problema que está criando para o Brasil. Todo mundo trazia dinheiro ao Brasil, valorizando o real, e o BC teve de criar entraves ao fluxo de capital. Isso que Bernanke criou pode mudar e o dinheiro voltar aos EUA. E o que faz um país como o Brasil que tem déficit em conta corrente?

    E o que pode ocorrer?

    O que os analistas dizem é que não vai ocorrer uma crise na balança de pagamentos porque, agora, não há câmbio fixo. O que pode ocorrer é uma grande tensão no sistema financeiro e no crescimento. O sistema financeiro não tem liquidez para continuar com esse modelo. Seria interessante saber quantos empréstimos para apartamentos e carros estão em dólar e não em reais.

    A origem da emissão de títulos da dívida no exterior para financiar o consumo…

    Esse é o problema que existe. Pode ser o problema desse fluxo que cria duas incompatibilidades. A primeira é pedir emprestado no curto prazo para uma classe que não vai pagar pelos próximos 20 anos. E a segunda é que me endividei em dólares e emprestei em reais. Essas duas distorções são ruins. Países com grandes déficits em conta corrente e financiados por meio do fluxo de capitais precisam ver quanto do déficit em conta corrente é financiado no curto prazo e quanto no longo prazo.

    O Brasil tem US$ 380 bilhões de reservas internacionais.

    Isso pode durar uma semana, como na crise da Rússia (em 1998). A Rússia tinha a segunda maior reserva, quase US$ 680 bilhões, e precisava defender o rublo, pois os preços das commodities caíram. Quando se depreciou o rublo, foi um grande problema. Todas as famílias e empresas tinham seus ativos numa moeda depreciada de 15% a 20%, e todos os seus passivos numa moeda forte. E não podiam pagar. E quando não podem pagar, usam as reservas. É preciso ver como estão as reservas brasileiras. Esperamos que os organismos que supervisionam o sistema bancário tenham pensado que isso pode ocorrer. É um sinal de interrogação com o qual todos estão preocupados.

    O que o governo pode fazer?

    Não dar mais gás para essa bolha. Isso é o que está fazendo o Banco Central. Por isso, há a preocupação da presidente (Dilma Rousseff). Isso necessariamente implica menor crescimento. E, neste momento, há pressão da rua, eleições…

    Está claro para você que há uma bolha no Brasil?

    É um sinal ruim ir ao Pão de Açúcar e uma Coca-Cola custar 1,50. Os preços dos apartamentos também me dão má impressão. Alguém poderia dizer que não é uma bolha, mas é um ajuste do tipo de câmbio real. Mas o aumento do preço dos apartamentos foi maior do que de unidades comerciais. Esse cenário não quer dizer que o Brasil não tenha um futuro. A grande pergunta é como vai ser o ajuste, se ele vai ser abrupto ou tangenciado.

    É possível tangenciar?

    É possível. Isso foi o que tentou fazer o BC com a desvalorização do real, mas é muito complicado. Não se pode controlar o câmbio, a quantidade de dinheiro e o fluxo ao mesmo tempo. O mercado desfaz tudo isso. A única forma de fazer isso no Brasil é aumentar as taxas, mas terá efeito colateral. No curto prazo, todas as empresas perderão competitividade, logo haverá menos crescimento do emprego e do produto. É uma situação muito difícil. Talvez o governo chegue nas próximas eleições e trate de fazer os ajustes necessários.

    Quando o governo é questionado para cortar gastos e combater a inflação, o ministro da Fazenda, Guido Mantega, faz uma comparação com os países europeus, dizendo que a austeridade faz mal. Ele diz que o Brasil não vai aderir à austeridade. É a mesma situação?

    Não. Primeiro, de que austeridade você fala se a Espanha teve um déficit fiscal de 10% no ano passado e há mais trabalhadores públicos do que no início da recessão? No Brasil, obviamente o crescimento do PIB vai cair no curto prazo, mas é importante mandar o sinal para os de fora. É estranho que o ministro fale assim, porque o exemplo que nós damos na Europa é o Brasil. Lula assumiu o governo com déficit primário de 2% e uma dívida em relação ao PIB de 65%, a maior parte dela indexada ao dólar e à Selic. E o que ele fez? Criou um superávit primário de 3% e as taxas baixaram. Hoje, o Brasil tem 35% de dívida sobre o PIB. É importante a percepção do mundo. Hoje, por exemplo, por que a Espanha não está quebrada ou fora do euro? Pela única razão de que o sr. Mario Draghi (presidente do Banco Central Europeu) disse em julho do ano passado que faria o que fosse necessário para manter o euro. É ele que está comprando os títulos da Espanha.

    Portugal hoje está numa crise política muito forte, e as pessoas não aguentam mais o desemprego. Há solução para os países com austeridade?

    O euro é uma moeda estrangeira para Portugal e Espanha. O euro não é uma unidade monetária. Não há nenhuma diferença hoje em dia do que ocorre em Portugal e na Espanha do que ocorreu no Brasil em 1999 ou na Argentina em 2001. O Brasil atrelou sua moeda a uma moeda estrangeira. O mesmo ocorre na Europa.

  37. CA / Post Author

    Só para manter atualizadas as notícias sobre quedas em vendas, preços, excesso de estoques e outras características típicas de uma bolha imobiliária, segue mais uma notícia sobre queda de preços em São Paulo, que foi publicada nesta semana, falando sobre os 20 bairros que mais desvalorizaram. A desvalorização foi de -5% a -19,4%…

    Tirar as “aspas” do começo antes de acessar o link:

    “http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2929143/bairros-mais-desvalorizados-ultimo-trimestre

  38. CA / Post Author

    Vi a notícia abaixo, logo depois de publicar este post. É muito interessante, pois o economista em questão foi um dos primeiros a identificar a existência de bolha imobiliária nos Estados Unidos…

    Link (tirar “aspas” antes): “http://noticias.uol.com.br/ultimas-noticias/reuters/2013/08/31/pode-haver-uma-bolha-imobiliaria-no-brasil-alerta-shiller.htm

    Pode haver uma bolha imobiliária no Brasil, alerta Shiller
    Comente

    Reuters
    31/08/201317h31

    Por Natalia Gomez

    CAMPOS DO JORDÃO, 31 Ago (Reuters) – Há uma boa probabilidade de que exista uma bolha imobiliária no Brasil neste momento, tomando como exemplo o comportamento do mercado em outros países, na visão do professor de Economia na Yale University, Robert Shiller, conhecido por ser cocriador do índice de preço de imóveis S&P/Case-Shiller.

    O principal indicador da existência da bolha, segundo ele, é o fato de os preços no Rio e em São Paulo terem dobrado nos últimos cinco anos.

    “Suspeito que exista uma bolha no Brasil”, disse durante o 6o Congresso Internacional de Mercados Financeiro e de Capitais, em Campos do Jordão (SP).

    De acordo com o economista, este comportamento de preços nunca ocorreu nos EUA, mesmo depois da Segunda Guerra Mundial, quando os soldados voltaram ao pais e geraram uma grande demanda por moradias.

    “O caso do Brasil me lembra o Japão nos anos 80, quando os preços dos imóveis subiram até atingir um pico em 1990, e vem caindo desde então”, disse Shiller, que é autor de livros sobre finanças comportamentais.

    Shiller questionou como as pessoas poderão pagar pelos imóveis no Brasil se os preços continuarem em alta, e sugeriu que o governo precisa não apenas ajudar a financiar a compra de imóveis, mas também garantir que exista oferta, de modo que o mercado seja sustentável.

    “É importante que o financiamento seja responsável para impedir que pessoas comprem suas casas antes de estarem prontas e poderem pagar”, afirmou.

    Outros países vivem um cenário semelhante em relação aos preços de imóveis, como China, Índia, Rússia, Colômbia e Canadá, citou. Em sua avaliação, isso reflete um entusiasmo generalizado sobre os países emergentes.

    “A percepção é de que os emergentes estão ficando ricos e os mercados imobiliários estarão fabulosos em 100 anos. Mas isso não pode estar certo, porque outros países tiveram forte trajetória de crescimento e os preços das casas não subiram desta forma”, disse.

    1. CA / Post Author

      Ah, esqueci de destacar este ponto da notícia acima:

      “É importante que o financiamento seja responsável para impedir que pessoas comprem suas casas antes de estarem prontas e poderem pagar”, afirmou.

      Alguma similaridade com o subprime brasileiro detalhado neste tópico?

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