Até o próximo post!
Convidados, Geral
Caso você seja um daqueles que caiu no conto do vigário do boom imobiliário, se empolgou, fez dívida além do que podia, errou nas contas e agora quer fazer um distrato, a AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências pode te auxiliar:
http://www.amspa.com.br/novo/quem-somos/
Sobre a Amspa
A AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, fundada em 01 de Julho de 1991, ou seja, há 21 anos e atualmente presidida pelo Sr. Marco Aurélio Rodrigues da Luz, vem se destacando na orientação em favor da população mutuaria.
Somos a maior associação de mutuários do Brasil!
A AMSPA tem como missão: reunir, instruir, representar e, principalmente, defender judicialmente ou extrajudicialmente a todos os proprietários de imóveis na planta ou financiados com um banco, através dos sistemas:
Construtoras
Obras em atraso.
Taxa SATI.
Taxa de corretagem.
Rescisão de contrato.
Vícios ou defeitos no imóvel.
Formação de comissão de representantes.
Bancos
SFI – Sistema financeiro imobiliário.
SFH – Sistema financeiro da habitação.
Prestações em atraso.
Saldo devedor que não diminui.
Problemas com a liberação da hipoteca.
Ou qualquer outro tipo de financiamento habitacional!
Considerada a maior associação de apoio à população mutuaria brasileira, a AMSPA
Nossos profissionais são altamente especializados no direito imobiliário.
Com quase duas décadas de experiência em contratos do Sistema Financeiro da Habitação.
A nossa entidade é totalmente informatizada.
Atuamos em todo o estado de São Paulo. Em outros lugares consulte a nossa equipe.
São 18 mil associados que estará do seu lado.
Já são mais de 9 mil casos resolvidos, judicialmente ou extrajudicialmente.
Confie a sua defesa em quem tem 21 anos de experiência.
http://www.amspa.com.br/novo/quem-somos/
Leia mais sobre o boom e bolha imobiliária aqui no blog:
http://defendaseudinheiro.com.br/tag/bolha-imobiliaria
Boa sorte no distrato, caso seja a melhor solução para o seu caso!
Até o próximo post.
Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia
DESINFORMAÇÃO?
Por que é requisito de toda bolha imobiliária a desinformação em larga escala? Primeiro, porque todos sabem o quanto a bolha imobiliária é destrutiva para economia, tinha que ser disfarçada para que não fosse combatida durante o inchar, segundo, porque é a desinformação que alimenta a especulação e faz pessoas acreditarem que preços não caem.
Analogia com outras bolhas imobiliárias: nos EUA ridicularizavam em público os economistas que falavam sobre a bolha imobiliária e até quando explodia muitos negavam. Na Espanha, durante a queda de preços, todo mês anunciavam como “o melhor para comprar”. Na China, o mito é em torno do Governo todo-poderoso que pode resolver tudo.
Sete exemplos de desinformação (ver item “Referências” para links do que consta abaixo):
1) “Há uma grande demanda reprimida por imóveis”; “O déficit habitacional garante a procura elevada por imóveis”; “O número de casamentos e divórcios no país faz com que haja uma necessidade contínua e garantida de muitos imóveis novos ao longo dos anos”:
Demanda reprimida: se mais de 1 bilhão de pessoas no Mundo desejarem uma Ferrari, quantas poderão tê-la? Lembrando que hoje o Brasil tem uma quantidade sem precedentes de imóveis que custam mais caro do que uma Ferrari.
Déficit habitacional: se concentra nas famílias de baixa renda e quanto mais o preço aumentou, menos acessível o imóvel se tornou. Pesquisa do IPEA apontou crescimento no déficit habitacional para estas famílias de 2007 a 2012, no auge do inflar de preços.
Casamentos e divórcios: não cresceram anormalmente a partir de 2007, por que as construções deveriam ter um crescimento excepcional a partir desta data?
O recorde histórico do estoque de imóveis em todo o país, muito acima do máximo considerado normal, é evidência clara do quanto o argumento da demanda reprimida é vazio:
2) “Os preços dos imóveis cresceram em função do custo de construção e da renda que subiram muito”; “Os preços não podem cair porque os custos não caíram”; “O preço dos imóveis subiu muito porque terrenos ficaram cada vez mais escassos e caros”:
Se uma pessoa cavar um buraco no quintal de casa e outra tapar, posso repassar este custo para o preço do imóvel? Claro que não, este é um conceito ultrapassado e sem sentido.
Mesmo que fizesse sentido, vejamos o que os fatos demonstram quanto a isto:
Foi a falsa demanda (parte 2 deste texto) e mega especulação (parte 3 deste texto) que levaram a excesso de construções impulsionando custos de construção e não o contrário.
É a escassez de terrenos e seus preços que impulsionou preços dos imóveis?
O Brasil teve o maior crescimento de preços dos imóveis em termos percentuais em todo o Mundo, batendo o recorde do Japão, o campeão anterior. Será que podemos comparar a densidade demográfica e disponibilidade de terrenos do Japão com o Brasil?
Já foi demonstrado acima que se dependesse do custo, o preço do imóvel ainda poderia cair muito. Independente disto, o fato é que já temos evidências de que os preços dos imóveis caem independentemente do comportamento do custo. Além das provas neste sentido apresentadas na parte 3 deste texto, tivemos ainda a bolha dos flats em São Paulo:
Cerca de 10 anos atrás, impulsionados por uma expectativa de demanda elevada por flats em São Paulo, as construções deste tipo de imóvel dispararam e junto com elas, os preços subiram 100% ou mais em poucos anos. Para aqueles que compraram com os preços em seu pico, viram os mesmos caírem em mais de 50%, retornando ao mesmo patamar de antes da disparada, em um curto período de tempo, sem que nenhuma redução de custo ocorresse.
3) “Brasil não tem bolha imobiliária porque não teve subprime idêntico ao americano”:
Na Espanha tiveram subprime similar a americano, mas lá a bolha foi inflada simultaneamente aos EUA, ele podia ser idêntico, não havia uma experiência traumática anterior. Já para Brasil e China, ambos não podiam ter subprime idêntico porque já havia experiências americana e espanhola que demonstraram seus efeitos destrutivos.
Na China criaram sistema financeiro paralelo, os “Bancos Sombra” (“Shadow Banks”).
Como fazer diferente no Brasil, sem utilizar os bancos?
A solução foi criar um esquema de vendas falsas na planta, com agentes e mecanismos diferentes, mas resultados análogos. Abaixo a principal consequência visível, os distratos:
4) “Não há bolha imobiliária porque o percentual de crédito imobiliário sobre o PIB não é similar ao de outras bolhas ao redor do Mundo”; “Não há bolha imobiliária porque os bancos no Brasil são muito mais seguros quanto à concessão de crédito imobiliário”:
Vendas falsas na planta não geram mesmo volume de financiamento imobiliário, grande quantidade de distratos ocorre antes.
Isto significa que não teremos inadimplência anormal no crédito imobiliário?
Vejamos dados da CEF que detém 70% deste mercado:
5) “Não há bolha imobiliária porque o volume de cimento per capta não se compara a de outros países que tiveram bolha imobiliária” – estudo sempre mencionado por economista que faz palestras para o segmento imobiliário:
Tal “estudo” desconsidera as diferenças em métodos construtivos entre os países, bem como o percentual de cimento aplicado em obras de infraestrutura ou construção leve (imóveis), sendo assim, as informações não estão equalizadas e as comparações são inválidas.
O gatilho de explosão de uma bolha imobiliária diz respeito à combinação de super oferta com a necessidade intensa de vender.
A super oferta se faz pela combinação entre o crescimento recorde em construções, com a redução drástica em vendas combinada com alto volume de cancelamentos de vendas. A relação com o uso de cimento, no máximo, diz respeito a uma das variáveis, que é o crescimento nas construções. De qualquer forma, fica muito mais fácil ver a realidade quanto à oferta e procura, olhando para o primeiro gráfico deste texto, que demonstra a super-oferta.
Sobre a necessidade de vender, tem relação com o super-endividamento de algumas construtoras (ver parte 2 deste texto), causada pelo processo de vendas falsas na planta combinada com a crise, para qual a própria bolha teve forte colaboração, o que fará com que cada vez mais vendedores sejam pressionados a vender com redução nos preços enquanto terão cada vez menos compradores habilitados a adquirirem estes imóveis.
6) “É melhor comprar um imóvel do que correr risco de Confisco pelo Governo”:
Esta é uma chantagem que o segmento imobiliário utiliza para tentar forçar as pessoas a comprarem imóveis. Já foi utilizada no segundo semestre de 2002 quando todos sabiam que Lula seria eleito e isto gerou dólar acima de R$ 4, juros extremamente elevado, etc.
Na prática o Governo precisaria em primeiro lugar de um motivo para fazer o confisco, uma vez que o mesmo se demonstrou um completo fracasso quando foi aplicado e hoje não traria nenhum benefício, ao contrário, ajudaria a destruir ainda mais a economia.
Até mesmo a aprovação de um confisco seria muito complexa, basta observar o Executivo se digladiando com Legislativo. Seria necessária uma grande sinergia entre os dois para aprovação de tal medida, além é claro do fato de ser ação extremamente impopular e inviável para um Governo com índice tão elevado de rejeição.
Resumindo, não há motivo para confisco e sua implantação é inviável.
7) “A situação atual de super estoque e queda de preços é de curta duração e consequência da crise de 2015 na economia, em especial, da evasão da poupança que seca verba de crédito imobiliário e o torna mais caro”:
Como demonstrado nas partes 2 e 3 deste texto, o super estoque e queda de preços se iniciaram anos atrás, muito antes da “crise de 2015”.
Em 2012, conforme apresentado na parte 2 e complementando com dados de uma pesquisa de consultoria especializada junto a 12 construtoras com Ações na BOVESPA, temos que aquele foi o pior ano de todos para as construtoras, com prejuízo liquido consolidado superior a R$ 1 bilhão, queda de 40% nos lançamentos, mais de 20% de quedas nas vendas, mais de R$ 4,5 bilhões em distratos (mais que o dobro do ano anterior), com estoque anormal e equivalente a mais de 16 meses de vendas, quase 50% pior do que em 2011, com 5 grandes construtoras entrando em um patamar extremamente elevado e anormal de dívida liquida em relação a patrimônio liquido, além do início das promoções e descontos por construtoras.
Tudo que consta acima aconteceu em 2012, apesar de farta verba disponível da poupança para o crédito imobiliário, a menor SELIC histórica, CEF pedalando como nunca com empréstimos, assim como o Governo que pressionava bancos públicos para forçar redução do juros do crédito imobiliário, ou seja, a “crise” do setor imobiliário não vem de agora, já tem anos, sempre com a promessa que logo melhora e apesar de constantes reduções em lançamentos, o super estoque só cresce, como costuma ocorrer em toda bolha imobiliária.
Conclusão:
Sobre a desinformação: faz pouco efeito, pois temos cada vez mais reportagens abordando super estoques, quedas em preços de vendas e aluguel, distratos em volume anormal e diversos outros problemas enfrentados pelo segmento imobiliário, além disto, a super-oferta e a necessidade de venda de imóveis aumentam independente da desinformação, o que significa que esta parte do oxigênio da bolha imobiliária também está escasseando.
Quanto ao oxigênio da bolha imobiliária como um todo, foi demonstrado com riqueza de evidências nas partes de 1 a 4 deste texto, que o fôlego está acabando e a crise na economia, que contou com forte colaboração da bolha para se formar, ajudará a acelerar este processo de explosão, tornando suas consequências cada vez mais visíveis.
Referências:
Parte 1 deste texto (juros, crédito imobiliário e empregos): http://defendaseudinheiro.com.br/o-oxigenio-da-bolha-imobiliaria-brasileira-parte-1
Parte 2 deste texto (vendas falsas na planta): http://defendaseudinheiro.com.br/o-oxigenio-da-bolha-imobiliaria-brasileira-parte-2
Parte 3 deste texto (especuladores / investidores em volume anormal): http://defendaseudinheiro.com.br/o-oxigenio-da-bolha-imobiliaria-brasileira-parte-3
IPEA – déficit habitacional cresceu no caso da menor renda: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,deficit-habitacional-cresce-na-baixa-renda-apura-o-ipea,170824,0.htm
Evolução do preços dos imóveis – IVG-R do BACEN: https://www3.bcb.gov.br/sgspub/localizarseries/localizarSeries.do?method=prepararTelaLocalizarSeries
Evolução da renda média do trabalhador – habitual real (descontada inflação): http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/indicadores/trabalhoerendimento/pme_nova/defaulttab_hist.shtm
Evolução dos preços dos aluguéis – SECOVI: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/
INCC – dados extraídos de tabela de índices do SECOVI SP: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/
Artigo sobre a bolha imobiliária dos flats: http://web.archive.org/web/20090322201140/http://veja.abril.com.br/vejasp/especial_guia_imobiliario/p_124.shtml
Artigo que fala sobre o maior aumento de preços de imóveis do Mundo, no Brasil: http://super.abril.com.br/blogs/crash/pronto-ja-temos-a-maior-bolha-imobiliaria-da-historia/
Artigo que fala sobre o aumento da inadimplência no Minha Casa Minha Vida: http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2015/06/1636053-cresce-calote-no-minha-casa-minha-vida.shtml
Informações levantadas por consultoria especializada com base em relatórios trimestrais de 12 construtoras com Ações na BOVESPA, sobre o pior resultado histórico delas em 2012: http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html
Até o próximo post!
Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia
O objetivo deste trabalho é o de apresentar através de infográficos, todos os principais fatos relacionados à bolha imobiliária brasileira. Ao final, link c/ as referências utilizadas.
Desmascarando a bolha imobiliária no Brasil:
Até o próximo post.
Falarei aqui sobre o subprime brasileiro, incluindo informações quanto a evolução de vendas, lançamentos e estoques de imóveis novos, bem como as construtoras com maior risco de insolvência.
Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 11.
Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;
Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335 Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats
Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010
Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013
Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis
Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos
Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura
Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013
Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro
Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro
Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro
Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP
Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II
Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo
Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira
PARTE 11:
Dando continuidade ao jogo dos 7 erros do mercado imobiliário brasileiro, falarei agora sobre o quinto erro, mantendo o padrão apresentado anteriormente, primeiro mencionando o que o mercado imobiliário informa e depois, os fatos por trás das notícias.
CENA 5 – “O Subprime brasileiro”
Imagem 5A – O que os representantes do segmento imobiliário dizem:
Há tempos, o segmento imobiliário tem divulgado que não temos subprime no Brasil, que o percentual de crédito imobiliário sobre o PIB é muito pequeno quando comparado a outros países, que temos bancos muito mais criteriosos e que garantem a segurança do financiamento imobiliário, mitigando assim o risco de elevados índices de inadimplência no futuro.
Imagem 5B – Os fatos por trás das notícias:
Em primeiro lugar, falarei sobre o subprime dentro do modelo adotado no Brasil, em sua “primeira fase”. Temos uma segunda fase, que ainda não teve as suas consequências visíveis e que, para não estender demais o assunto, não abordarei em detalhes neste trabalho, apenas fornecerei um resumo no item “Conclusões”. Vamos ao processo da 1ª fase do subprime brasileiro:
No subprime americano, os bancos faziam empréstimos a pessoas que não tinham condição de pagar pelo financiamento, tendo como garantia, imóveis que não paravam de valorizar devido à baixa recorde de juros, trauma recente com bolsa de valores e uma demanda artificial por imóveis / financiamentos. Os agentes que se beneficiavam disto, em especial, eram os executivos dos bancos, que ganhavam elevados bônus pelo volume de empréstimos realizados, o Governo americano que via um crescimento relevante na economia (que ajudava para fins eleitorais) e inicialmente, os próprios bancos e a economia como um todo, que viam seus resultados crescerem, além é claro das construtoras. Quando o subprime explodiu, sabemos das consequências: a economia americana entrou em crise, arrastando o resto do mundo (em parte porque o subprime foi “exportado” para outros países mediante mecanismos financeiros criativos).
No subprime brasileiro, construtoras fazem vendas para pessoas que não tem condições de contrair financiamento bancário, com isto, foi gerada uma “falsa demanda”, que vem inflando artificialmente os preços de imóveis. É importante considerar que tivemos ainda, uma redução recorde nos juros e extensão no prazo de financiamento, que fizeram com que as parcelas coubessem nos orçamentos das pessoas, o que se tornou outro atrativo para aquisição de imóveis. Aqui os grandes beneficiados da primeira fase foram construtoras (resultados iniciais muito positivos), corretores (comissões), executivos das construtoras (bônus por “resultados”), o governo para fins eleitorais e os bancos (financiamentos de valores maiores), todos usufruindo de resultados financeiros muito superiores aos anteriores, no primeiro momento. No Brasil, as construtoras estão fazendo o mesmo papel que os bancos fizeram nos EUA e já estão começando a sofrer as mesmas consequências, apresentadas no diagrama acima.
Vamos visualizar agora, quais as ações das construtoras para esconderem o subprime brasileiro:
Embora as táticas acima tenham tido bom efeito e servido como uma excelente “cortina de fumaça”, cada vez mais podemos observar as consequências de nosso subprime, basta começarmos a analisar as informações que são disponibilizadas pelo próprio segmento imobiliário.
Para termos demonstração destas consequências, vamos iniciar observando o que aconteceu quanto a vendas, distratos, lançamentos e estoques, analisando estas informações quanto a imóveis novos no Brasil, incluindo os dados mais recentes (informações sobre resultados do 2T2013 que foram divulgadas em Agosto/2013).
Pelo que está demonstrado acima, o alto volume de distratos (quase R$ 7 bilhões em 1,5 anos, só das 5 construtoras que divulgam informação) foi o grande responsável pela queda nas vendas a partir de 2.012 (no total das 12 construtoras acima, queda de mais de 23% nas vendas em R$, de 2.011 para 2.012), sendo que o VSO (Vendas Sobre Oferta), ficou em seu pior patamar, o que significa demora muito mais elevada para vender um imóvel, excesso de oferta, dentre outras consequências.
No primeiro semestre de 2.013, tivemos novas quedas de vendas, também demonstrado acima, quando comparado a mesmo período de 2.012. Embora tenha sido uma pequena queda (4%), é importante lembrar que 2.012 foi um péssimo ano. Quanto aos estoques de imóveis sem vender, reduziram apenas 3%, o que significa que ainda estão em patamares muito acima do razoável, principalmente porque vendas também caíram.
O detalhe importante, é que ainda teremos, nos próximos trimestres, muitas entregas referentes a este mesmo período de lançamentos (2.009 a 2.011) em que, comprovadamente, tivemos altíssimo volume de “falsa demanda”. Se considerarmos a piora no cenário econômico, com aumento de juros, redução em projeções do PIB, aumento do desemprego, endividamento das famílias em patamar recorde, dentre outros, a expectativa é que estes distratos poderão aumentar ainda mais.
Complementando as informações acima, temos observado, desde o segundo semestre de 2.012, um crescente volume de “promoções” por parte das construtoras. No 2º semestre de 2.012, o “desconto” concedido ficava na faixa de 15%, no 1T2013 em torno de 25%, no 2T2013 e 3T2013, entre 35% e 40% (Rossi e Even). Além disto, começamos a ter muitas notícias sobre reduções de preços e sobra de estoque de imóveis novos sem vender, como no caso de São José dos Campos, onde tivemos redução de 25% no preço de imóvel novo e aumento de 300% na disponibilidade de imóveis para alugar, Natal e Noroeste de Brasilia onde observamos retorno a preços anteriores ao do lançamento dos imóveis (alguns anos atrás), dentre diversas outras ocorrências que listei no “Quarto erro do mercado imobiliário”.
Vamos agora, falar um pouco sobre endividamento de algumas construtoras, também em linha com o que é esperado como consequência do subprime brasileiro:
Comprovando a grave consequência desta “falsa demanda”, olhando agora para o endividamento liquido sobre patrimônio liquido (EL/PL) que foi apresentado acima, observamos algo absolutamente anormal: 6 empresas do segmento imobiliário que tem EL / PL que varia de 96% a 191%. Creio que, neste século, outro fenômeno tão anormal quanto este, só foi visto com relação aos bancos nos EUA, durante o evento da explosão do subprime americano ou quando da explosão das “.com” no início do século. São muitas empresas do mesmo segmento em situação gravíssima e ao mesmo tempo. Pior que isto: algumas com dívidas de curtíssimo prazo e sem sequer uma pista de como conseguirão pagar (vencimento em 2.013), a maioria com quedas sucessivas de vendas a cada trimestre e que vem apresentando aumento em prejuízos líquidos ou redução em lucros, com exceção de uma delas que aparentemente estaria buscando uma recuperação via aumento de lançamentos (apenas renovando o subprime brasileiro via novas experiências de “demanda falsa”?).
A questão é que estas empresas construíram suas dívidas em época em que tinham vendas muito maiores, mesmo que fictícias e baseadas em “falsa demanda”, mas agora, elas tem receitas muito menores e a dívida, está completamente desproporcional, representando alguns anos de receitas liquidas de cada uma, ou seja, olhando sob qualquer ângulo, tudo indica que estas dívidas não poderão ser pagas. As construtoras que possuem maior endividamento, também são as que possuem o maior volume de estoques em relação ao seu patamar de vendas atual, ou seja, da mesma forma que no caso dos bancos nos EUA, são as construtoras que amargam o pior comprometimento quanto a caixas e estoque de imóveis sem vender. No item “Referências” mais abaixo, indicarei material auxiliar de leitura para outras informações a este respeito.
O ponto mais curioso, é que apesar da absoluta anormalidade e gravidade da situação acima, em especial quanto a situação financeira (EL/PL) das 6 construtoras mencionadas, que demonstra que algo muito errado vem acontecendo no segmento imobiliário, não vemos nenhuma notícia de destaque a este respeito nos meios de comunicação. Ao contrário, vemos os jornais fazendo “reportagens” para explicarem que não temos subprime no Brasil, porque os bancos estão saudáveis… Será que esta total omissão em relação a uma situação tão absurda, seria apenas um caso de “cegueira coletiva” dos meios de comunicação? Será que a estratégia do segmento imobiliário, de distrair o público com táticas mencionadas no início deste trabalho, é tão efetiva assim, ou simplesmente esta tática vai muito além e como principais anunciantes, garantem que só será divulgado aquilo que é conveniente?
Conclusões:
1) Temos acima, evidências suficientes para demonstrarmos que o Brasil tem o seu próprio subprime fase I, dentro da sua “Bolha imobiliária à brasileira”. É natural que representantes do mercado imobiliário tentem negar isto ao máximo e sempre associem o tema subprime a bancos e financeiras, no entanto, se as próprias construtoras tem exercido o papel de financiamento inicial dos clientes e tem feito de forma tão irresponsável quanto os bancos americanos durante a bolha imobiliária de lá, é natural que nosso subprime acabe “explodindo” primeiro sobre estas construtoras, como já está acontecendo.
2) Para finalizar, gostaria de mencionar que o fato de termos todas as evidências quanto ao subprime brasileiro fase I, não significa que não passaremos pela fase II, ao contrário, é apenas mais um indicador que estamos no caminho de termos um subprime fase II, que será ainda mais parecido com o modelo de outros países.
Explico: pressionadas, as construtoras muito provavelmente já vem tentando ao máximo aprovarem o crédito de seus clientes junto a bancos e não temos como garantir se o sistema de avaliação é realmente seguro, em especial quanto a bancos públicos. Como exemplo, podemos ter algumas pessoas indicadas para aprovação de crédito que não auxiliarão nos pagamentos das parcelas, podemos ter simulação de rendimento informal, baseado em depósitos e retiradas em mesma conta corrente e ainda, uma infinidade de mecanismos criativos para fazer com que a “segurança” e “confiança” que depositamos em nossos bancos seja perdida, daí sim caminhando para um subprime ainda mais similar ao observado em outros países.
É importante entendermos o contexto por trás destas inferências sobre a fase II: o Governo brasileiro tem todo o interesse do mundo em não deixar que a explosão da bolha imobiliária se torne visível antes das eleições de 2.014, pois isto destruiria as chances de se manter no poder, neste sentido, hoje temos fortíssima concentração de empréstimo imobiliário em bancos públicos (CEF e BB com papel muito similar ao de Freddie Mac e Fanny Mae nos EUA durante a bolha imobiliária americana), associado à pressão do Governo para concessão de crédito, até para tentar “estimular” a economia.
Em paralelo aos fatos acima, temos aumento da SELIC que pressiona o aumento de juros para crédito imobiliário e TR para maioria dos contratos feitos, piora no cenário econômico de forma geral, incluindo aumento no desemprego, tudo isto aliado com patamar recorde de endividamento das famílias e assim, maior pressão para aumento de insolvência no crédito imobiliário.
Como ainda não temos as consequências visíveis quanto a inadimplência nos bancos que pudesse subsidiar uma análise mais detalhada sobre o subprime brasileiro fase II, restringi este trabalho a fase I, mas do meu ponto de vista, temos alto risco de observarmos os efeitos da fase II em breve…
Referências:
Vendas liquidas de distratos, lançamentos, estoques, endividamento liquido sobre patrimônio liquido e demais informações de 12 construtoras com Ações na BOVESPA: a fonte foram os balanços publicados pelas construtoras ao longo dos anos, que estão disponíveis nos sites das construtoras, em página de “Relação com Investidores (RI)”. As construtoras consideradas, foram as que tem maior foco no segmento residencial e que tem maior representatividade no segmento e/ou tiveram papel muito relevante no subprime brasileiro e portanto precisam ser evidenciadas. Lista de construtoras: Rossi, Brookfield, PDG, Viver, Gafisa, Tecnisa, Cyrella, MRV, EzTec, Hellbor, Trisul e Even. Para mais informações sobre construtoras que tem maiores riscos de insolvência sugiro leitura de material publicado em tópico anterior, nos comentários, com avaliações sobre balanços destas no 2T2013.
Para mais detalhes sobre a bolha imobiliária americana ver parte 2 do “Bolha imobiliária à brasileira, você acredita?”, também pulicado neste blog.
Sobre referências quanto a quedas de vendas e preços de imóveis por todo o Brasil, sugiro a leitura do “Quarto erro do mercado imobiliário”, em seu item “Referências”, que contém uma série de resumos e links sobre estas notícias.