‘Crédito Imobiliário’ Articles at Defenda Seu Dinheiro

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Entrevista: Crédito sustentável ajudou empresa a crescer e enfrentar crise imobiliária

29 de outubro de 2016

No caso é uma empresa que oferece equipamentos para obras de construção civil investiu durante boom imobiliário do setor em 2010.

Veja também:

Desenvolve SP – Agência de Desenvolvimento Paulista
http://www.desenvolvesp.com.br
A Desenvolve SP promove o desenvolvimento sustentável para as pequenas e médias empresas paulistas.

Executivo conta como crédito sustentável ajudou empresa a crescer e enfrentar crise imobiliária

Recorde foi a palavra que marcou o ano de 2010 para o setor imobiliário. Mês após mês, as manchetes destacavam a evolução nos lançamentos e nas vendas de novos empreendimentos. No referido ano, o PIB (Produto Interno Bruto) alcançou crescimento de impressionantes 7,5%, o melhor resultado para a economia em quase 25 anos. Foi nesse cenário de boom imobiliário que a Metax, empresa que fornece equipamentos para obras de construção civil, foi ao mercado em busca de uma linha de crédito milionária para investir e capturar essa oportunidade de crescimento.

A ideia era usar o recurso para a compra de equipamentos e aumentar a capacidade de locação. Mais precisamente, de escoramentos, a principal linha de produtos da empresa e que se destina a suportar o peso das obras. Para fazer isso ao menor custo, Silvano Sommer, gerente financeiro da Metax, conta que analisou as melhores alternativas para buscar crédito no mercado e optou pela Desenvolve SP, a agência de desenvolvimento autorizada a operar no estado de São Paulo. Os benefícios incluíram prazo de carência de 12 meses e pagamentos distribuídos ao longo de cinco anos, além de contar com taxas competitivas.

“Essa linha de crédito ajudou muito para mudar o patamar da empresa”, resume Sommer. Sem poder entrar nos detalhes de faturamento da empresa, por se tratar de um dado estratégico, ele conta que o crescimento da Metax depois dessa decisão foi tanto que de um ano para o outro a equipe de funcionários cresceu mais de 30%.

Fundada em Campinas, no estado de São Paulo, esse foi o ponto de partida para a companhia dar início a uma forte etapa de expansão. Não somente na carteira de clientes e no volume de obras em que participa, mas também em termos geográficos. Desde então, a companhia já abriu uma filial em Sorocaba e cruzou as fronteiras estaduais com unidades no Rio de Janeiro, Uberlândia e Goiânia.

Os investimentos renderam frutos, mas nos últimos anos o cenário tem sido outro. Foram observados sucessivos números negativos, e em diversos meses foram registrados os piores números de lançamentos e vendas desde 2004. Tem havido certa recuperação na atividade, mas o momento continua sendo de retração. De janeiro a agosto, o volume de lançamentos de unidades residenciais na capital paulista acumula queda de 37,5% na comparação com o mesmo período do ano anterior, segundo dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) divulgados pelo Secovi-SP.

Para a Metax, o investimento feito em 2010 foi importante para a empresa crescer e acumular fôlego para poder enfrentar o período de crise no Brasil com maior tranquilidade. A companhia, agora, trabalha em um momento de cautela, à espera da aguardada retomada para o futuro. “Devemos começar a ver um sinal de melhora a partir do segundo semestre do ano que vem, mas a retomada mesmo deve vir em 2018”, afirma Sommer.

O gerente financeiro da Metax planeja novos investimentos para quando esse momento chegar, e revela a intenção de contar novamente com o auxílio da Desenvolve SP. “Foi uma grande parceria, ela só não existe hoje por conta da situação no mercado imobiliário”, diz.
infomoney.com.br/conteudo-patrocinado/noticia/5684824/executivo-conta-como-credito-sustentavel-ajudou-empresa-crescer-enfrentar-crise

Até mais.

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Fraude em financiamentos da Caixa Econômica Federal

19 de julho de 2016

O Brasil sempre costuma ter fraudes no mercado imobiliário e hoje aproximadamente 140 policiais federais cumpriram na manhã de hoje 25 mandados de prisão – sendo 10 preventivas e 15 temporárias –, 28 mandados de busca e apreensão e quatro mandados de condução coercitiva, no âmbito da Operação Ali Babá contra grupo que teria aplicados golpes na Caixa Econômica Federal e outras instituições financeiras. A ação da PF se concentra nas cidades baianas de Salvador, Feira de Santana, Seabra, Palmeiras, Monte Santo, Presidente Tancredo Neves e Remanso, todas na Bahia. Tiveram identificadas 19 empresas envolvidas no esquema, mas suspeita-se que esse número seja muito maior, segundo a PF. Só em 2013, os prejuízos superaram os R$ 10 milhões.

O grupo que operava desde 2006 e agia por meio de empresas inidôneas, em nome de laranjas, sendo que com eles eram obtidos empréstimos vultosos junto a diversas agências bancárias, de vários bancos.

“Após recebidos, os créditos jamais eram restituídos. O esquema também contava com pessoas especializadas no fornecimento de documentos falsos, que viabilizavam a constituição das empresas e a obtenção dos empréstimos fraudulentos”, aponta a Polícia Federal.

Todos os envolvidos deverão responder por organização criminosa e estelionato, previstos, respectivamente, nos artigos 2º da Lei 12.850/2013 e 171 do Código Penal.
diariodopoder.com.br/noticia.php?i=60460652010

Até o próximo post.

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Impeachment influencia no mercado imobiliário

11 de maio de 2016

Neste momento o plenário do Senado vota o pedido de impeachment de Dilma Rousseff. Se for aprovado, a presidenta será afastada do cargo por até 180 dias enquanto o processo é julgado. Esta decisão está muito além de ser meramente uma decisão política, pois também é um resultado que influencia de modo direto a economia do Brasil, a qual vem sentido há anos os efeitos da instabilidade política no país. Claro que com o mercado imobiliário não seria diferente.

Não apenas pela forte crise econômica, a economia brasileira também tem oscilado com todo esse processo de instabilidade política. O crédito está escasso, os juros nas alturas, o câmbio balança numa gangorra, idem a Bolsa de Valores. A valorização e desvalorização do Real frente ao dólar, inclusive, tem mostrado a influência das decisões políticas nas questões econômicas do Brasil.

Veja quais são as perspectivas caso o Senado vote negativa ou positivamente em relação ao impeachment:

Se o impeachment acontecer
O mercado imobiliário tem visto, de uma forma geral, o processo de impeachment como uma melhora nas perspectivas, principalmente pelo resgate da confiança de uma retomada das atividades econômicas. “Existe uma perspectiva em relação à agenda econômica de um eventual governo Temer e os investidores estão apostando que tenha uma melhora com o afastamento de Dilma porque existe uma visão que o novo governo teria mais condições de enfrentar as dificuldades”, analisa Danilo Igliori, chairman do DataZAP, área de inteligência imobiliária do ZAP.

Desta forma, existe uma perspectiva de resultados mais positivos ainda neste ano, iniciando de forma lenta e ganhando força com a retomada da confiança. “Existe perspectiva que o dólar se desvalorize, que os juros caiam, que a inflação fique mais segura e o crédito seja ampliado”, reforça. Todos esses indicadores influenciam diretamente no mercado imobiliário, melhorando a economia, passando mais segurança para as incorporadoras e dando melhores perspectivas para quem deseja investir em um imóvel.

Se o impeachment não acontecer
Já caso seja votada a permanência de Dilma Rousseff na presidência, poderia gerar uma incerteza e tirar essa pequena expectativa de melhora. “O mercado perdeu a esperança no atual governo de que ele consiga estancar esses problemas e voltaria ao atual cenário de um governo visto como responsável pela crise econômica e que ganha sobrevida neste processo”, afirma Igliori.

Assim como outros setores a decisão afeta o mercado imobiliário
Fonte: http://revista.zapimoveis.com.br/votacao-do-impeachment-influencia-no-mercado-imobiliario

Veja também:

10 motivos para os imóveis continuarem a ser um investimento ruim

Até mais.

Convidados, Geral

A explosão da bolha imobiliária em São Paulo os 5 porquês e expectativas

11 de fevereiro de 2016

Até o próximo post!

Convidados, Geral

A bolha imobiliária secou o crédito imobiliário

1 de fevereiro de 2016

E agora José, os 50% que não votaram na continuidade do desgoverno também serão penalizados juntos com os 50% que permitiram que a “rainha” continuasse no poder com seus súditos?

A “nova classe média”, a qual está sendo demitida há anos em massa na construção civil, onde irão trabalhar para continuar consumindo e pagando as prestações dos bens que compraram nos afrouxamentos monetários e excesso de crédito?

Casas feitas com nota de dinheiro - Simulação mostra o valor máximo de crédito que pode ser obtido na compra do imóvel em dez diferentes faixas de renda, de R$ 3 mil a R$ 40 mil

A Exame encomendou uma pesquisa, Os imóveis que você pode financiar de acordo com a sua renda para o Canal do Crédito. Esta pesquisa demonstrou que o crédito imobiliário está mais caro e restrito devido à piora do cenário econômico. O valor máximo do imóvel que o brasileiro pode financiar de acordo com sua renda foi reduzido de 2% a 5% nos últimos oito meses. A queda é ainda maior se considerados os últimos 12 meses. Nesse período, o valor máximo que pode ser financiado chegou a ser reduzido em até 16% para quem tem renda familiar de 6 mil reais. Clique no link logo acima e confira a matéria na integra!

Para quem quer entender um pouco mais sobre crise imobiliária nos EUA e no Brasil, não deixe de conferir:

– The Big Short – A Grande Jogada

– A bolha imobiliária no Brasil e a economia

Até mais e não se esqueça:
– A crise ainda vai piorar segundo 10 de 10 economistas e analistas do mercado financeiro.

Parabéns Brasil, você merece!

Convidados

Guest Post: Construcard Caixa

9 de novembro de 2015

Veja como funciona o Construcard Caixa e saiba quais os benefícios oferecidos neste cartão de crédito.

O Construcard da Caixa é um tipo de financiamento que tem como objetivo ajudar o consumidor a adquirir materiais de construção para a reforma e ampliação de sua casa.

Como funciona?

O financiamento oferecido pela empresa possui duas fases, são elas: utilização e amortização. A primeira delas é destinada à aquisição de todo o material que deverá ser utilizado pelo consumidor durante as obras em sua casa.

O período em que o cartão do Financiamento Construcard pode ser utilizado para a compra dos materiais de construção é de dois a seis meses. Durante esses meses de utilização, o cliente paga apenas as taxas de juros mensais referentes ao financiamento. Os valores são estipulados pelo próprio banco.

Já a segunda fase é a destinada ao pagamento do valor financiado pelo consumidor. O período de amortização começa imediatamente após o término do período de utilização do financiamento. Ele pode variar de 1 a 94 meses, sendo que o prazo máximo para a quitação da dívida é de 96 meses.

O pagamento do valor financiado é feito por meio de débito automático em conta corrente do cliente. A data do vencimento é estipulada em um acordo com o consumidor e o banco.

Construcard-Caixa

Como contratar?

Para contratar os serviços do Financiamento da Caixa Econômica Federal, o consumidor deve seguir três passos simples, são eles:

Entregar toda a documentação exigida pelo banco em uma das agências da rede;
Após a análise da documentação, o cliente deve assinar o contrato e recolher as taxas referentes ao processo;
Utilizar o Cartão Construcard da Caixa nas lojas especializadas em materiais de construção.

Quais os requisitos para contratar o financiamento?

Os interessados em contratar o serviço do Construcard devem ser pessoa física, possuir uma conta corrente na Caixa Econômica Federal, ter mais de 18 anos ou ser emancipado de acordo com as normas da lei e ser aprovado nas avaliações e de risco realizadas pelo banco.

Esta última é feita no momento em que os documentos são entregues com o pedido de abertura do financiamento. Sendo assim, o mesmo só liberado após a aprovação dessa etapa.

Este artigo foi elaborado por Jeane Braga Pereira autora do blog http://guiafinanciamento.net

Convidados, Geral

O oxigênio da bolha imobiliária brasileira, parte 1

20 de maio de 2015

Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

Toda bolha imobiliária é inflada contando com juros básicos da economia em patamar baixo quando comparado a seu histórico para aquele país, crédito imobiliário farto, barato e por longo prazo, emprego e renda crescentes, simulação de demanda aquecida no presente em troca de super- estoque no futuro (vendas para aqueles que não terão condições de manter o pagamento ao longo dos anos e gerarão devoluções ou cancelamentos em volume anormal), volume anormal de especuladores e por fim, muita desinformação. Este conjunto de fatores, que podemos chamar de oxigênio da bolha imobiliária, leva os preços dos imóveis a crescerem muito acima do normal e rapidamente. A explosão ocorre quando, de forma natural e como consequência da própria bolha imobiliária, o oxigênio vai diminuindo. Vejamos como anda o oxigênio de nossa bolha imobiliária:

JUROS BÁSICOS DA ECONOMIA EM PATAMAR BAIXO?

Por que é requisito de toda bolha imobiliária os juros baixos na comparação com o histórico de juros daquele país? Porque eles estimulam por um lado que tenhamos crédito imobiliário “barato” (comparativamente a patamar anterior), que permite aumentos na demanda por imóveis e seus preços (mesmo com aumento nos preços totais, as parcelas cabem no orçamento das famílias), ao mesmo tempo que desestimula as pessoas de manterem aplicações financeiras, estimulando-as a investir em imóveis e atraindo grande número de especuladores (especialmente amadores que não tem nenhuma experiência neste segmento).

Fazendo uma analogia com outras bolhas imobiliárias: nos EUA os juros sofreram redução relevante como uma reação do governo americano tentando estimular a economia após a crise das empresas na Internet (a crise das “.com”), na Espanha a causa de uma redução de juros mais relevante foi a adesão à zona do euro e na China no início foi uma iniciativa para tentar gerar um crescimento rápido na economia, seguido por uma consequência do QE americano que foi utilizado para injetar muito dinheiro na economia mundial (excesso de liquidez leva a redução de juros). Vejamos no Brasil os juros anuais versus inflação:

Como podemos observar, a estratégia heterodoxa do Governo para tentar conter a inflação não conseguiu mais sobreviver e com isto, em 2.015 os juros ficaram no maior patamar desde 2.007. Mesmo assim, como a inflação foi contida de forma artificial por muito tempo, ela também está em patamar recorde para este período de 2.007 a 2.015 e com isto, a tendência é manter a SELIC em patamar recorde dos últimos anos pelo menos até meados de 2.016.

Como a própria bolha imobiliária ajudou a chegarmos neste ponto? Além das ações heterodoxas do Governo para sustentar a bolha imobiliária terem aumentado a consequência negativa da inflação que vemos hoje, também tivemos o aumento desenfreado do preço do M2 comercial que foi repassado para preços de produtos e serviços colaborando muito para inflação e por fim, o aumento muito rápido nas construções gerando crescimento rápido no emprego, sem ganhos de produtividade, que também alimentou a inflação. A inflação elevada força aumento nos juros. Tudo exatamente como ocorreu em outras bolhas imobiliárias ao redor do Mundo, como parte dos mecanismos de auto-destruição de toda bolha.

Concluímos que esta parte do oxigênio de nossa bolha está acabando rapidamente.

CRÉDITO IMOBILIÁRIO BARATO E FARTO?

Por que é requisito de toda bolha imobiliária o crédito imobiliário barato e farto, concedido em financiamentos com prazos muito longos de pagamento? Porque é este conjunto que garante que as parcelas do financiamento vão caber no orçamento das famílias, mesmo quando os preços dos imóveis aumentam muito e rapidamente, como ocorre em toda bolha imobiliária.

Fazendo uma analogia com outras bolhas imobiliárias: nos EUA tivemos bancos que adotaram planos de concessão de crédito imobiliário com percentuais mínimos de juros e vinculando como garantia os imóveis que não paravam de ver os preços crescerem, sendo que a Espanha adotou ação similar e ainda ampliou o prazo de financiamento. Na China como este esquema já era conhecido e sabia-se das péssimas consequências, adotaram empresas “sombra” para alavancar os empréstimos imobiliários e no Brasil, além do governo ampliar bastante o prazo de financiamento, a CEF ofereceu os menores juros e concentrou 70% do crédito imobiliário (manter uma participação exagerada de banco público foi a fórmula do Governo quando bancos privados não quiseram entrar em peso nesta exuberância irracional dos preços).

Como foi a evolução do crédito imobiliário concedido nos últimos anos?

Pelo que podemos observar pelas informações acima, nos últimos anos, dentro dos “altos e baixos” do crédito imobiliário concedido, a aceleração após a desaceleração tem sido cada vez menor. Tivemos a primeira queda em crédito concedido em unidades no ano de 2.012, sendo que este movimento de altas e baixas do crédito imobiliário, como era de se esperar, acompanha a evolução do PIB.

Como está o ano de 2.015 até aqui?

O gráfico acima demonstra que pela primeira vez desde 2.002 tivemos redução no crédito imobiliário concedido tanto em quantidade quanto em valores. Esta situação já era esperada, uma vez que como sabemos e foi demonstrado no gráfico anterior, o crédito imobiliário acompanha o crescimento da economia e em 2.015, temos tido redução do PIB.

Quais as expectativas quanto ao crédito imobiliário para o restante do ano de 2.015?

Boa parte do crédito imobiliário brasileiro é dependente de verba da poupança e do FGTS. No primeiro quadrimestre de 2.015, tivemos recorde histórico de saque da poupança no Brasil, o que combinado com a excessiva participação da CEF no crédito imobiliário fez com que a verba da poupança para a CEF fornecer crédito imobiliário ficasse escassa.

Como consequência da situação acima, a CEF foi obrigada a adotar ações para conter o crédito imobiliário: a parcela financiável do imóvel caiu de 80% para 50% no caso de usados e de 90% para 80% no caso de novos, quando estamos falando no sistema SAC e imóveis que se enquadram no SFH, que é a grande maioria dos financiamentos concedidos, daqueles que não são Minha Casa Minha Vida. Antes mesmo destas ações, a CEF já havia aumentado os juros por duas vezes. Estas novas condições da CEF fazem com que a entrada não caiba no bolso de grande parte dos potenciais compradores e para piorar a situação, os demais bancos já seguiram a CEF aumentando os juros do crédito imobiliário.

Como a própria bolha imobiliária ajudou a chegarmos neste ponto? Por um lado, tivemos o crescimento da inflação que teve forte influência da bolha imobiliária, conforme explicado em item anterior e que obrigou a aumento da SELIC, fazendo com que outros investimentos tivessem rendimento muito maior do que a poupança e ajudando no recorde de retiradas da poupança (pessoas tiram da poupança e fazem outras aplicações financeiras), por outro lado, tivemos ao mesmo tempo um excesso de participação da CEF no crédito imobiliário, o que drenou os seus recursos e também ocorreu em função da própria bolha e da necessidade de compensar os bancos privados que não entraram de cabeça nesta exuberância irracional dos imóveis. Além destes fatores, a crise econômica que teve forte colaboração da bolha imobiliária através da geração de uma inflação e juros mais altos, combinados com aumento no desemprego puxado pela construção civil agora em 2.014 / 2.015, queda no PIB trazida por estes efeitos e também pelo fechamento de lojas que não suportavam custo dos aluguéis, excessivo endividamento das famílias (em parte graças a aluguel ou parcela do financiamento imobiliário elevado), etc., fez com que cada vez mais famílias tenham que recorrer a saques de recursos da poupança e FGTS (desemprego), drenando os recursos disponíveis para subsidiar o crédito imobiliário barato e farto que é requisito de toda bolha imobiliária.

A forte desaceleração do crédito imobiliário em 2.014, acompanhado da queda em 2.015 e do conjunto de ações recentes da CEF, vindo do principal banco fornecedor de crédito imobiliário e que foi seguida por demais bancos quanto a aumento de juros, é sem dúvida uma retirada radical nesta parte do oxigênio que alimenta a bolha imobiliária brasileira.

EMPREGO E RENDA CRESCENTES?

Por que é requisito de toda bolha imobiliária o emprego e renda crescentes? Porque eles garantem que as famílias estejam otimistas com relação ao futuro e assim dispostas a se arriscarem em financiamentos que são por prazo muito longo e com parcelas elevadas.

Fazendo uma analogia com outras bolhas imobiliárias: nos EUA, Espanha e China, o aumento relevante nas construções fez com que os empregos e a renda crescessem de forma significativa durante o inflar da bolha imobiliária.

No caso do Brasil, o inchaço dos empregos na construção civil não se deu apenas pelo volume recorde de lançamentos de imóveis residenciais e comerciais, mas também pelas obras da copa do Mundo e construções relacionadas à Petrobrás e segmento petrolífero. Nos últimos anos, temos visto que estes 3 mecanismos que impulsionaram os empregos de forma artificial e temporária estão desmoronando. Vejamos a evolução deste cenário:

Pelo que constatamos acima, a participação do segmento imobiliário na geração de empregos formais dobrou no período de 2.006 a 2.009, ou seja, a construção civil foi o grande “motor” da geração de empregos neste período. Já a partir de 2.011, observamos uma queda relevante na geração de empregos formais, que se intensificou em 2.012 e que depois despencou a partir de 2.014 puxado pela construção civil, uma vez que os lançamentos de imóveis comerciais e residenciais já vinham em queda desde 2.012, a copa do Mundo se realizou na metade de 2.014 (grande maioria das obras previstas se concluiu antes disto) e por fim, tivemos a operação lava jato que a partir do segundo semestre de 2.014 paralisou grande número de obras relacionadas à corrupção da Petrobrás.

Como está o ano de 2.015 quanto à geração de empregos formais, comparado a outros anos?

E quanto à renda média real, como tem sido a evolução? Vejamos o mês de fevereiro:

As informações acima demonstram que em 2.015, pela primeira vez desde 2.006, tivemos uma queda nos empregos formais no primeiro bimestre que tenha ocorrido ao mesmo tempo para a construção civil e para o total geral do Brasil. Em função da desaceleração do emprego formal em 2.014 e de sua queda no início de 2.015, em ambos os casos puxados pela construção civil, tivemos a renda média da ocupação principal em fevereiro/15 com o seu pior resultado em 10 anos, na comparação anual (comparado a mesmo mês de ano anterior).

Além disto, como referência, em março/2015 tivemos a maior queda na renda média da ocupação principal em 12 anos, quando comparada a evolução do mês de fevereiro para março e a maior queda em 11 anos quando comparada a evolução de março para mesmo mês de ano anterior.

Como a própria bolha imobiliária ajudou a chegarmos nesta situação? A explosão das construções de imóveis residenciais e comerciais ocorreu de forma artificial e temporária, em função de uma combinação de vendas falsas na planta e mega especulação (serão explicados na parte 2), sendo que quando atingimos um nível anormal de distratos e de concorrência com especuladores, ambos no momento da entrega dos imóveis, passamos a ter super-estoques e as construtoras foram obrigadas a reduzirem seus lançamentos de forma relevante, o que passou a ocorrer a partir de 2.012. Claro que a combinação destes fatos com a copa do Mundo e os efeitos da operação lava jato amplificam os efeitos destrutivos sobre os empregos na construção civil a partir de 2.014. Já a queda na renda real que temos observado, é uma consequência da destruição destes empregos formais. Como ocorre em toda bolha imobiliária, os empregos na construção civil tem queda abrupta destruindo a euforia do pleno emprego gerada pela própria bolha imobiliária.

Concluímos que esta parcela do oxigênio da bolha imobiliária também se tornou escassa.

COMENTÁRIOS FINAIS SOBRE A PARTE 1:

O processo adotado pelo Governo para evitar um rebaixamento no grau de investimento do Brasil, está sendo excessivamente gradual, para que o aumento do desemprego não seja por demais assustador e a reação popular e do “fogo amigo” (PT e aliados) não destruam todos os planos. Claro que com isto, o sonho do Governo é de fazer com que a explosão de nossa bolha imobiliária seja “Soft”, mas está ficando cada vez mais óbvio para todos que isto não é viável. Por que podemos afirmar que as ações do Governo estão sendo excessivamente graduais?

Se olharmos para a SELIC, deveria estar maior (com inflação menor que a de abril/15 tempos atrás, SELIC estava bem maior), da mesma forma, o juros do crédito imobiliário dos bancos públicos também está menor do que deveria. Olhando para meta da inflação, o Governo dobrou o prazo para atender o centro da meta (deveria ser dezembro/2015 e foi para dezembro/2016) e ainda assim, as apostas são que não conseguirão chegar ao centro da meta ao final de 2.016. A meta de superávit primário de 1,2% é muito modesta em relação a irresponsabilidade fiscal anterior. Graças as pedaladas e maquiagens dos últimos anos que estão gerando efeitos piores do que os previstos inicialmente, junto com a lentidão para aprovar medidas e a “timidez” destas medidas em relação ao tamanho do problema, o que temos hoje não alcançará a meta de 1,2%, ou o Governo reduz a meta e se torna mais gradualista, voltando a gerar insegurança para o mercado (menos provável), ou ele terá que lançar um novo pacote de medidas ainda em 2.015.

O Governo está rezando para tudo dar certo e terem uma extrema sorte, até quanto a diversos eventos internacionais (crescimento da China não despencar, aumento do juros pelo FED americano não gerar fuga do US$ e disparada da inflação no Brasil, uma crise em economia emergente não contaminar a péssima percepção quanto ao Brasil, etc.), contando ainda com a “compreensão” e recuperação da confiança do mercado, para que no segundo semestre de 2.016 possa ser possível ver uma “luz no fim do túnel” que dê algum ânimo às pessoas e auxilie o partido do Governo nas eleições municipais, mas para isto, irão precisar de muita sorte.

É por tudo que consta acima que a possibilidade do Governo fazer novas pedaladas ou maquiagens para auxiliar o segmento imobiliário está fora de cogitação, eles já estão no limite do gradualismo, não podem ceder em mais nada, não há mais como transferir dinheiro de Tesouro para CEF ou outras ações deste tipo, até para não abrir precedentes e perda de confiança em larga escala.

Lembrando que neste contexto, como o próprio Levy destacou recentemente, é o “sistema” quem deverá servir de fonte do financiamento para o crédito imobiliário, em outras palavras, poupança e outras aplicações financeiras ou FGTS.

A poupança, como sabemos, está tendo seu saldo consumido rapidamente, a crise e os saques da poupança por necessidade das famílias estão só no começo e mesmo que desviassem outras aplicações financeiras para subsidiar o crédito imobiliário (abrindo “buraco” no financiamento de outros segmentos), estas outras aplicações financeiras tem rendimento maior, portanto, os juros do crédito imobiliário teriam que aumentar ainda mais, o que não combina com preços super-inflados pela nossa bolha imobiliária (continuaria estrangulando a venda de imóveis).

Quanto a possibilidade de utilizar uma parcela do compulsório da poupança para cobrir a ausência de recursos e a nova chantagem que o governo estuda, de pagar “juros negativos” para bancos que não estiveram utilizando 65% da poupança para o crédito imobiliário, é solução paliativa, de curta duração (máximo 6 meses, dependendo da evolução da crise e dos saques da poupança) e ainda contraditória em relação a meta de contenção da inflação, o que colaboraria para colocar os planos do Governo em descrédito, sendo que hoje a credibilidade alcançada já é frágil por todos os problemas enfrentados para implantação dos planos do ajuste fiscal e pelo seu excessivo gradualismo.

Sobre o FGTS, além do Governo estar estudando se desvia R$ 10 bilhões do FGTS para o BNDES, da câmara dos deputados desejar dobrar o rendimento do FGTS (aumentaria em mais de 80% os juros das parcelas do crédito imobiliário vinculado ao FGTS, incluindo aí o Minha Casa Minha Vida) e de estarmos em um ano em que o desemprego formal está crescendo rapidamente e assim consumindo o saldo deste FGTS, a ideia sugerida pelo segmento imobiliário de aumentar o teto de financiamento de imóveis que se utilizam da verba do FGTS de R$ 190 mil para R$ 300 mil ou R$ 400 mil, não ajuda muito a manterem a bolha imobiliária, até porque menos de 20% dos imóveis tem anúncios abaixo deste preço nas grandes capitais, que são as cidades que concentram os maiores estoques em poder de construtoras e especuladores.

Com as soluções paliativas que constam nos 2 parágrafos anteriores, o Governo está tentando dar mais uma pequena sobrevida para as construtoras, torcendo para que em 6 meses elas possam já ter desovado seus super-estoques, graças as restrições muito maiores impostas à usados, que redirecionaria parte dos clientes de usados para novos.

Novamente, o que consta acima é uma aposta muito otimista do Governo em virtude dos seguintes motivos: a) Crise na economia tende a se agravar e termos cada vez menos pessoas e bancos aptos ou interessados no crédito imobiliário; b) Ao travar a venda de usados, muitos que venderiam estes imóveis para pagar um novo não poderão faze-lo ; c) Está sendo gerada muita insegurança para comprador de novo pelas mudanças na regra que ocorrem sem aviso prévio, o que intimida as pessoas a comprarem imóveis na planta sem terem ideia de como estará a situação daqui a 2 ou 3 anos ; d) A entrada necessária para novos também dobrou recentemente e aquelas vendas na planta com 10% de entrada tendem a não se concretizar, aumentando os distratos que já estavam em volume absurdo e crescentes ; e) A garantia dos bancos cairá automaticamente em função do imóvel ao ser financiado virar automaticamente um usado com preço que será muito menor, o que levará alguns bancos a preferirem levar os clientes para aplicações diferentes da poupança e assim reduzirem sua meta em termos nominais, ou mesmo aceitarem os “juros negativos”, mas não é provável que prefiram clientes ruins e alto risco de inadimplência. Estes fatores e outros não serão resolvidos por estas possíveis ações paliativas do Governo, ou seja, estas apelações terão impacto muito pequeno, no máximo servirão para amortecer a queda por poucos meses.

Por tudo que consta acima, estas parcelas do oxigênio de nossa bolha imobiliária (SELIC baixa, crédito imobiliário farto e barato, emprego e renda crescentes) estão ficando escassas, desta forma, tanto segmento imobiliário quanto Governo e bancos, no máximo irão conseguir uma sobrevida de 6 meses, mas ainda assim, com um alto preço a ser pago de perda de credibilidade pelo Governo e risco de que estas alternativas apelativas sejam totalmente ineficazes para amortecer a queda.

Na parte 2 deste trabalho (final), o foco será nos assuntos: simulação de demanda aquecida em troca de super-estoque futuro, especulação em volume anormal e desinformação.

Referências:

Tabela com a SELIC histórica: https://www.bcb.gov.br/?COPOMJUROS

Tabela com o IPCA histórico: http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/indicadores/precos/inpc_ipca/ipca-inpc_201503_1.shtm

Evolução do crédito imobiliário – ABECIP/BACEN – recursos do SBPE: http://www.abecip.org.br/m22.asp?cod_pagina=680&submenu=sim&cod_pai=430

Evolução do saldo líquido da poupança – ABECIP/BACEN: http://www.abecip.org.br/m22.asp?cod_pagina=648&submenu=sim&cod_pai=430

Evolução do emprego formal / celetista – CAGED: http://www.cbicdados.com.br/menu/emprego/emprego-formal-caged

Evolução do rendimento médio real efetivamente recebido – PME – IBGE: http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/indicadores/trabalhoerendimento/pme_nova/defaulttab_hist.shtm

Reportagem: “Maior queda mensal no rendimento médio real em 12 anos”: http://agenciabrasil.ebc.com.br/economia/noticia/2015-04/rendimento-real-dos-trabalhadores-tem-maior-queda-mensal-em-12-anos

Artigo: “Governo prepara pacote habitacional, mas inflação e ajuste limitam alcance”: http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,governo-prepara-pacote-habitacional-mas-inflacao-e-ajuste-limitam-alcance,1687860

Artigo: Governo não alcançará superávit primário de 1,2% do PIB, diz especialista: http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2015/02/22/internas_economia,472171/governo-nao-alcancara-superavit-primario-de-1-2-do-pib-diz-especiali.shtml

Até o próximo post!

Convidados, Geral

Bolha imobiliária em São Paulo – balanço e expectativas

31 de março de 2015

Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

O objetivo deste estudo é fazer um balanço da bolha imobiliária em São Paulo ao final de 2.014 e quais as expectativas para 2.015 e próximos anos, utilizando pesquisas do SECOVI SP (Sindicato das construtoras de São Paulo), CRECI SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo), Lopes Imobiliária, Lello Imobiliária, Folha de São Paulo, EMBRAESP, informações do www.imovelweb.com.br, PNAD do IBGE, ABECIP / Banco Central, relatórios oficiais de construtoras, ReclameAqui, e outros, com os links das referências e os critérios adotados citados no decorrer do trabalho.

Oferta e demanda por imóveis em São Paulo:

Para ofertas a base serão anúncios do imovelweb (www.imovelweb.com.br) em 21/novembro/2014, para casa padrão e apartamento padrão e quanto a vendas de imóveis novos, a base é a PMI (Pesquisa do Mercado Imobiliário) do SECOVI SP, com dados de janeiro/2014 a dezembro/2014, acessados a partir do link http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/. Para usados, serão utilizadas as pesquisas do CRECI SP em São Paulo (Capital), do período de janeiro/2014 a dezembro/2014, disponíveis no link http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/pesquisa.asp.

Manterei o padrão de trabalhos anteriores, considerando as vendas para compradores finais e não as transferências para investidores com finalidade de revenda ou aluguel futuro, sendo assim, mantidas as premissas de que apenas 20% das vendas de 1 dormitório novos são para compradores finais (fonte: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1355571-apartamento-de-um-dormitorio-torna-se-nicho-de-investidores.shtml) e para demais topologias, até junho/2014, 63% das vendas de novos são para compradores finais (fonte: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,investimento-e-objetivo-de-37-dos-compradores,186381,0.htm), considerando que a partir de julho/2014 tivemos redução dos investidores para patamar de 20% (fonte: http://www.emorar.com.br/investimentos-em-imoveis-diminuem-20/ ), sendo que no caso de usados, foi considerada a quantidade total apontada nas pesquisas do CRECI SP em todo o período.

Os critérios acima são favoráveis para o segmento imobiliário, na medida em que assumo que em apenas um site teríamos toda a oferta de imóveis novos mais usados para a cidade de São Paulo, sabendo que muitas ofertas de novos não constam neste site, considerando maior volume de vendas para compradores finais em função da queda de investidores e tendo feito a pesquisa de ofertas só com dois tipos de imóveis (apartamento e casa padrão).

Como estavam oferta e demanda de imóveis em São Paulo ao final de 2014?

Pelo que podemos ver nos números acima, temos uma oferta extremamente elevada, no caso de imóveis de 3 dormitórios esta oferta é o suficiente para mais de 14 anos de vendas e para 4 dormitórios, mais de 24 anos de vendas, considerando vendas de novos para compradores finais mais vendas de usados, é algo absolutamente anormal, típico de bolha imobiliária!

Vamos comparar a pesquisa acima com outras três anteriores, que utilizaram as mesmas bases de dados, que constam nos links: http://defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i, http://defendaseudinheiro.com.br/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo e http://defendaseudinheiro.com.br/raio-x-da-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo :

Mesmo com maior percentual de vendas para compradores finais a partir de jul/14 na última pesquisa, oferta e demanda continuam anormais. Vamos analisar melhor esta situação:

Imóveis novos – oferta, demanda, lançamentos e estoques:

Até 2010, oferta e procura estavam equilibrados, já em 2011 o estoque aumentou em quase 10.000 unidades e não caiu mais, voltando a subir em 2014. O que causou esta situação? Com anormal volume de investidores a partir de 2.008, no ato da entrega em 2.011 tivemos uma forte concorrência entre os investidores que recebiam imóveis para revender e construtoras, junto com distratos em volume anormal e preços dos imóveis já inviáveis para renda das famílias, gerando forte redução de vendas e aumento de estoques em 2.011.

Observamos acima uma piora sensível para imóveis novos em 2.014 em São Paulo, em especial na relação entre estoque e vendas. Vejamos o gráfico abaixo:

Como chegamos a uma proporção tão maior em 2.014 entre estoque de imóveis novos com construtoras em relação a vendas que realizam? Vamos analisar mês a mês em 2014:

As dúvidas acima são relevantes: qual o sentido de aumentar lançamentos quando vendas estão em queda e estoques em patamar recorde? Nenhum segmento de negócio faz isto, é algo absolutamente anormal, qual a razão? Vejamos os motivos, relacionados a nossa bolha:

1) Em 2.011 tivemos um recorde de lançamentos e vendas falsas em São Paulo e os preços continuaram crescendo, com prazo médio de construção de 3 anos, em 2.014 batemos todos os recordes quanto a distratos. As vendas falsas foram extremamente úteis para inflar a bolha, pois simularam demanda aquecida que atraiu volume anormal de especuladores e a combinação destes fatores, permitiu crescimento artificial e relevante nos preços dos imóveis, de forma muito rápida, gerando elevadas comissões e bônus para corretores e executivos do segmento imobiliário. O problema, é que com o crescimento absurdo dos distratos em 2.014, que já vinham em volume anormal em anos anteriores, se as construtoras não aumentassem os lançamentos e as vendas de lançamentos, poderiam ter uma situação de “vendas negativas”, ou seja, o volume de cancelamentos ser maior do que o de vendas, o que chamaria demais a atenção de todo o mercado para todo este esquema de pirâmide que elas construíram. Por que precisam lançar tanto, não seria mais fácil vender o estoque já existente, que é recorde? A necessidade de lançarem tanto é porque no lançamento é que conseguem fazer o maior volume de vendas falsas, ou seja, basta encontrar uma grande quantidade de pessoas para assinarem contratos de compra e venda, mesmo que não tenham nenhuma condição para adquirir crédito imobiliário no futuro e isto já simulará um volume de vendas que compesará os cancelamentos das vendas falsas do passado, ou seja, estão “pedalando a bicicleta”, gerando vendas falsas para esconder o cancelamento de vendas falsas do passado ;

2) Até agosto/2014 o segmento imobiliário vinha com quedas nas vendas superiores a 40% na comparação com 2.013. Após isto, o alto volume de lançamentos e vendas falsas sobre os mesmos, permitiu uma pequena redução neste percentual, que fechou o ano com queda superior a 35% nas vendas na comparação com 2.013. O segmento imobiliário fez uma tentativa desesperada de simular novamente uma demanda aquecida, no entanto, sem sucesso, porque não só o volume de investidores na planta caiu pela metade, como tiveram dificuldade em manter o volume de vendas falsas na planta (até os incautos estão em falta) ;

3) As vendas falsas na planta ajudam a impulsionar o preço médio dos imóveis: como as construtoras podem colocar o valor que quiserem para vendas na planta, mesmo que completamente desconectado da renda das famílias, uma vez que esta venda não irá se concretizar de qualquer forma (distrato no ato da entrega), estes valores mais elevados ajudam a inflar artificialmente o preço médio dos imóveis e assim contribui para manter a ilusão quanto ao eterno crescimento dos preços.

Importante: o SECOVI SP omite dados de imóveis com mais de 36 meses e tivemos crescimento relevante destes em estoque por redução de vendas durante a construção e aumento em distratos, estes não estão computados acima, nem imóveis com especuladores.

Imóveis usados: demanda e evolução do financiamento imobiliário (fonte: CRECI SP):

Pelo que podemos observar acima, as vendas de imóveis usados em 2.014 também foram as piores de toda a série histórica (segundo CRECI, antes de 2008, critério era diferente). Será que tivemos alguma outra situação anormal percebida durante 2.014 quanto a usados? Vejamos:

Os números acima são uma média de cada semestre. No total do crédito imobiliário em relação ao total das vendas, observamos que foi mantida uma constância (57,10% no primeiro semestre, 58,79% no segundo semestre). No primeiro semestre, a participação da CEF em relação ao total do crédito imobiliário foi pouco acima de 63%, algo próximo da média histórica que alcançou 70% no acumulado até aqui, no entanto, no segundo semestre, pela média, a CEF respondeu por mais de 91% de todo o crédito imobiliário concedido, algo absolutamente anormal e que nunca havia acontecido antes.

Antes de avaliarmos as informações acima, vamos ver os dados mensais:

Analisando o gráfico acima, percebemos que os bancos privados passaram a fugir de forma intensa do crédito imobiliário a partir de julho/2014 e só retomaram a partir de dezembro/2014. O que isto significa? Seria medo dos bancos privados quanto a bolha imobiliária? Pela legislação brasileira, se o imóvel se desvalorizar muito e tivermos inadimplência no crédito imobiliário, o banco pode vender este imóvel em um leilão, mas se não recuperar o saldo devedor do mutuário, o prejuízo fica com o banco.

A situação acima foi apontada como grave pelo CRECI SP, que cobrou do Governo uma pressão sobre os bancos privados, para que os mesmos concedessem mais financiamentos imobiliário. Segue abaixo o link para a pesquisa do CRECI de julho/2014 e um trecho sobre isto:

http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2014/pesquisa_capital_julho_2014.pdf

Trecho do link acima: “O presidente do Creci de São Paulo acrescenta que o mercado não cria regras, e que por isso cabe ao governo federal evitar que os financiamentos da CEF sejam reduzidos no ano que vem. “É também dever do governo federal aumentar a pressão sobre os demais bancos para que cresçam os empréstimos para a compra da casa própria”, enfatiza.”

O Governo atende rapidamente a demanda do segmento imobiliário, criando um mecanismo de chantagem para obrigar os bancos privados a concederem mais crédito imobiliário: parcela relevante do compulsório dos bancos fica retido sem nenhuma rentabilidade e só pode ser resgatado se for para crédito imobiliário ou automotivo. Esta decisão foi divulgada em agosto/2014, logo depois da solicitação do segmento imobiliário. Detalhes no link abaixo:

http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1492816&tit=Governo-estimula-credito-para-tirar-economia-da-estagnacao

O resultado de qualquer forma foi bastante tímido, porque no total de 2.014 tivemos uma queda superior a 29% nas vendas de imóveis usados na comparação com ano de 2.013.

O que podemos concluir quanto à oferta e demanda de imóveis novos e usados em São Paulo, é que apesar de todas as ações apelativas das construtoras e do Governo para auxiliar a este segmento, o mesmo ainda apresentou péssimos resultados, com quedas muito relevantes nas vendas. Vamos agora avaliar que outros fatores influenciaram para estes resultados:

Renda das famílias e preços de ofertas e de vendas de imóveis:

A situação de total distorção entre renda e preços dos imóveis, que apresentei em trabalhos anteriores, também tem piorado: pelo que consta acima, temos menos de 10% das famílias com renda para adquirir imóveis acima de R$ 500 mil, sendo que menos de 10% das vendas realizadas em dezembro/2014 foram para esta faixa de preços, enquanto os preços dos anúncios continuaram completamente desproporcionais, com mais de 70% dos imóveis anunciados por preços acima de R$ 500 mil. É esta distorção cada vez mais clara que torna pífias as apelações de Governo e segmento imobiliário para tentarem uma recuperação.

Não podemos esquecer o que já apresentei em trabalhos anteriores: segundo o IBGE, mais de 70% das famílias já possuem imóvel próprio. Embora não exista segmentação nesta pesquisa do IBGE, é natural supor que para famílias com renda superior a 20 salários mínimos este percentual deve ser ainda maior, talvez superior a 90%, sem contar aquelas famílias que simplesmente decidiram não comprar imóveis por diversos motivos (mobilidade, liquidez, etc).

Vejamos abaixo a evolução das faixas de preços de imóveis anunciados e vendidos:

Por aqui podemos observar como tem evoluído os preços anunciados: mesmo com quedas relevantes em vendas, tanto de novos quanto usados em 2.014, a distribuição dos preços anunciados permaneceu intacta, com anúncios de preços acima de R$ 500 mil representando mais de 70% do total.

Já no caso das vendas realizadas, tivemos uma mudança radical, pois em apenas 1 ano, de dezembro/2013 a dezembro/2014, a participação dos imóveis acima de R$ 500 mil caiu de 37,72% para 9,86%.

Como sempre digo, o que consta acima é a eterna disputa entre a ilusão dos preços anunciados e a realidade dos preços das vendas efetivadas.

Será que com quedas tão relevantes em vendas, com bancos fugindo do crédito imobiliário, com diminuição relevante nas vendas de imóveis mais caros e principalmente, com estoque de imóveis sem vender que é o recorde de todos os tempos, inclusive quanto a sua proporção em relação às vendas, os preços poderiam ter se mantido ou aumentado, como o segmento imobiliário tenta nos convencer? Será que a lei de oferta e procura não é aplicável para queda de preços de imóveis, como tantas vezes os “especialistas” deste segmento insistem em dizer? Como de praxe, vamos ver o que os fatos dizem quanto às questões acima.

Lei de oferta e procura:

Primeiro, para eliminarmos o mito de que os imóveis não baixam de preço, poderia utilizar os exemplos das bolhas imobiliárias que explodiram em outros países, no entanto, um representante do segmento imobiliário certamente diria que “no Brasil é diferente”, portanto, vou pegar um caso da própria cidade de São Paulo, a bolha dos flats, de 10 anos atrás:

http://web.archive.org/web/20090322201140/http://veja.abril.com.br/vejasp/especial_guia_imobiliario/p_124.shtml

Trecho 1 – euforia da bolha inflando: “Tamanha procura fez os preços disparar: o metro quadrado chegou a saltar de 2 800 para 5 000 reais.”

Trecho 2 – de volta à realidade: “Quem tentou vender seus imóveis descobriu que o flat passara a valer menos da metade.”

A esta altura, um representante do segmento imobiliário poderia dizer: foi um caso isolado, relacionado a um tipo específico de imóvel, não aplicável ao contexto atual, etc.

Vejamos então, outras situações apuradas quanto a quedas nos preços de vendas de imóveis residenciais na cidade de São Paulo nos últimos anos:

http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

Trechos do link acima:

Trecho 1: “Segundo levantamento da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), obtido com exclusividade pelo ZAP Imóveis, os preços dos lançamentos no primeiro bimestre de 2013 tiveram queda de 9,4% em relação ao mesmo período do ano passado.”

Trecho 2: “A tipologia de três dormitórios foi a que mais contribuiu para esta redução geral dos valores, com queda de 17,6% nos valores cobrados.”

Por que teríamos a queda de preços apontada acima? Os dados abaixo darão a resposta:

Link: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

Pelo que podemos constatar pelas informações acima, o estoque médio de imóveis novos no primeiro bimestre de 2.013 bateu seu recorde histórico, o que foi a causa para a redução de preços do M2 para imóveis novos que foi apurado pela pesquisa da EMBRAESP neste período.

Como evidência adicional ao que consta acima, vejamos alguns depoimentos de quem comprou na planta em São Paulo para investir e recebeu imóvel para revender em 2.013:

http://www.reclameaqui.com.br/4575633/gafisa/imoveis-com-a-gafisa-nunca-mais/

Trecho do link acima, de fevereiro/13:

“porém para nossa surpresa a Gafisa lançou o Mistral com 2 metros quadrados a mais que o nosso e ainda por cima mais barato que o nosso”

http://www.reclameaqui.com.br/6228471/even-construtora-e-incorporadora-s-a/nao-compre-imovel-com-a-even-construtora-villagio-nova-carr/

Trecho do link acima, de agosto/13:

“Atualização de Preço do Imóvel para Revenda segundo Extrato que de Pagtos fornecidos pelo site da Even R$ 324.000,00. Preço atual praticado por seus corretores em tabela promocional R$ 295.200,00.”

http://www.reclameaqui.com.br/6798190/pdg-incorporacoes/xag/

Trecho do link acima, de outubro/13:

“…e no fim de tudo acompanhar a enchurradas de unidades oferecidas por eles tres anos depois mais barato do que juntando meu fluxo e saldo devedor”

Utilizando novamente os dados do SECOVI SP, vejamos os resultados de lançamentos e vendas do primeiro semestre de 2.013, para verificarmos mais uma ocorrência da lei de oferta e procura na cidade de São Paulo:

Qual a consequência de uma demanda focada em imóveis novos de 1 dormitório? A consequente queda nas vendas de usados de 1 dormitório pode afetar preços? Vejamos:

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

Trecho do link acima, de maio/13:

“Preço de imóvel usado de um dormitório cai 23% na cidade de São Paulo”.

Lembrando que o crescimento “astronômico” nos lançamentos e vendas de 1 dormitório para imóveis novos ocorreu porque 80% das vendas foram focadas em investidores, que deverão revender ou alugar no futuro (transferência de estoque), de acordo com pesquisa da Folha de São Paulo que tem link na primeira página deste trabalho.

Só para finalizarmos as amostras quanto à lei de oferta e procura e provarmos que no caso de quedas relevantes nas vendas os preços dos imóveis também caem, ao contrário do que defende o segmento imobiliário, vejamos a situação abaixo. Basta lembrar que, conforme apresentado neste trabalho, tivemos queda recorde de 29% nas vendas de usados em São Paulo no ano de 2.014, segundo pesquisas do CRECI SP também:

Expectativas para 2.015 e próximos anos:

O ano começou há pouco, só temos relatórios do CRECI SP e SECOVI SP referentes a janeiro/2015, que apontaram queda de 28% nas vendas de novos e crescimento de 14% na de usados, ambos na comparação com janeiro/14. Entendo que poderemos ter até uma “pseudo recuperação” de usados no primeiro quadrimestre, graças a uma redução de preços que já ocorreu para usados e os distanciou mais dos novos, combinado com chantagem que o Governo fez com bancos no 2S14 para forçar concessão de crédito imobiliário e chantagens que os corretores tem feito com potenciais clientes, ameaçando-os com boato de confisco (como fizeram no final de 2.002 para aumentar vendas) e com pressão para que financiem logo antes que juros do crédito imobiliário subam mais, por outro lado, entendo que estas “estratégias” tem resultado só no curtíssimo prazo (até março ou abril de 2.015, no máximo), sendo que ainda neste ano e nos próximos, veremos novas e relevantes reduções no preços dos imóveis, tanto novos quanto usados, em função dos fatores abaixo:

Pilares da bolha imobiliária brasileira e expectativas para 2.015 e próximos anos:

Vendas falsas na planta: o super estoque está em patamar insustentável para construtoras, cada aumento em lançamentos aumenta os custos sem cobertura nas receitas, pois os lançamentos vendem cada vez menos, até os incautos sem renda estão em falta. Outro ponto é que se construtoras continuarem com volumes expressivos de lançamentos com estoque que é o recorde de todos os tempos, chamará demais a atenção para pirâmide que montaram. Sem volume relevante de lançamentos, não conseguem manter pedaladas das vendas falsas.

Vendas para especuladores: estas vendas já caíram pela metade (de cerca de 40% para 20%) desde o segundo semestre de 2.014 e com os péssimos resultados do segmento, a tendência é de que caíam ainda mais durante o ano de 2.015, com isto, queda de demanda cada vez mais visível e impactante para o caixa das construtoras, o que as força a cada vez mais a reduzirem preços para poderem pagar suas dívidas.

Situação financeira das construtoras: no começo da bolha, 13 grandes construtoras abriram Capital e tinham muito dinheiro para subsidiar vendas falsas na planta, mega especulação e outras estratégias para inflar a bolha. Hoje temos algumas construtoras de grande porte que estão em péssima situação financeira e podem entrar em situação de insolvência em breve, o que geraria um verdadeiro pânico no mercado e um congelamento de vendas na planta. Mesmo que estas construtoras consigam sobrevida como “empresas zumbis”, ainda assim terão que continuar com “campanhas promocionais” e cada vez mais descontos reais e não “black fraude”, como única forma de conseguirem pagar as parcelas de suas dívidas.

“Pleno emprego”: de 2.007 a 2.013, quase 10% de todas as vagas de emprego geradas foram para servente de obras. O setor da construção civil impulsionou e muito o crescimento dos empregos graças a uma combinação de obras para Copa do Mundo, bolha imobiliária com correspondente aumento vertiginoso em lançamentos de imóveis e ainda, projetos de empresas da construção civil contratadas pela Petrobrás “a preço de ouro”. Agora, vivemos o ciclo oposto e é o segmento da construção civil que está puxando o aumento rápido e relevante no desemprego que estamos observando em 2.015. O “pleno emprego” impulsionava vendas de imóveis e o pagamento dos mesmos, seja para construtoras durante a obra ou no financiamento bancário, agora temos exatamente o contrário. Seguem links e trechos de notícias que comprovam estas informações:

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2014/08/1498285-expansao-na-base-reduz-abismo-social-mas-limita-economia.shtml

Trecho do artigo acima: “Dez profissões de pouca qualificação e salário baixo foram responsáveis por metade dos 9,4 milhões de empregos formais criados no país entre 2007 e 2013. O cargo de servente de obras foi o campeão de vagas geradas: 921 mil, quase 10% do saldo total entre contratações e demissões no período.”

http://exame.abril.com.br/economia/noticias/setor-da-construcao-fecha-mais-de-30-mil-empregos-no-pais

Trecho do artigo acima: “A queda do emprego na construção está ocorrendo numa dimensão preocupante em todos os segmentos deste setor que representa 50% dos investimentos do país.”

“Renda em crescimento”: O “pleno emprego” promoveu um maior crescimento da renda nos últimos anos, o que já está desacelerando fortemente e tivemos até queda na renda real em fevereiro/2015. Se antes a renda já não acompanhava o preço dos imóveis, agora com inflação e juros muito mais altos e menor crescimento da renda, a distorção fica ainda maior.

“Juro barato e farto”: o volume de crédito imobiliário concedido já desacelerou e junto com o alto volume de vendas falsas na planta, fizeram com que distratos disparassem em 2.014. A tendência é que isto piore para 2.015, em virtude do aumento do desemprego, menor crescimento na renda e piora geral na economia, dentro de um ambiente em que temos patamares muito elevados de endividamento das famílias, o que leva a aumento da inadimplência, reduzindo o volume de crédito ofertado e tornando-o mais caro. O volume de crédito imobiliário concedido guarda uma relação direta com a situação da economia, independente de nossa bolha imobiliária. Vejamos o gráfico abaixo, ilustrativo quanto a isto:

Link sobre crédito imobiliário concedido (selecionar planilha disponível neste endereço): http://www.abecip.org.br/m22.asp?cod_pagina=680&submenu=sim&cod_pai=430

Observação: no gráfico abaixo, trabalhei com 2 eixos “Y”, assim fica mais fácil para visualizarmos o quanto o crédito imobiliário tem acompanhado o PIB e quais as expectativas para estes em função da situação atual e prevista de nossa economia.

Cenário externo: no inflar da bolha, tínhamos o FED americano e seu programa QE inflando o mercado de muitos bilhões de US$, o que permitia juros mais baixos em todo o Mundo, junto com um crescimento mais relevante da China que já surfava nesta bolha, ambos muito úteis para o Brasil, que se utilizou do dinheiro abundante para estimular o consumo via crédito e se aproveitou do alto consumo de commodities pela China. Agora, vivemos o ciclo oposto.

Até o próximo post!

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