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    Convidados, Geral

    Bolha Imobiliária SP: vendas de imóveis novos caem 50% em Fevereiro

    9 de abril de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Bolha imobiliária SP: vendas de imóveis novos caem 50% em Fevereiro/14:

    Sugiro a leitura do link abaixo, sobre a queda de 50% na venda de imóveis novos em São Paulo em Fevereiro/2014:

    http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/2014-04-08/bolha-imobiliaria-venda-de-imoveis-cai-quase-50-em-sao-paulo.html

    Agora, recapitulando sobre a evolução da bolha imobiliária em São Paulo:

    Segundo pesquisa da Lopes Inteligência Imobiliária em 2.012, aproximadamente 40% das vendas de imóveis novos eram para investidores na cidade de São Paulo (link: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1358961-quase-40-dos-compradores-de-imoveis-em-sp-sao-investidores.shtml). Adicionalmente, as vendas na planta predominam em São Paulo, representando 80% do total (fonte: relatórios mensais do SECOVI SP) e sabemos que destas vendas na planta, uma parcela relevante não se concretiza (“vendas” para “compradores” que não tem condição de adquirir no ato da entrega do imóvel, gerando distratos de mínimo de 20% até mais de 60% das vendas brutas segundo relatórios trimestrais das construtoras = créditos podres para simular demanda aquecida e gerar crescimento artificial de preços, para detalhes sobre o subprime brasileiro, veja www.defendaseudinheiro.com.br/desmascarando-a-bolha-imobiliaria-no-brasil).

    Já em 2.013, constatamos uma super-oferta de imóveis novos, em especial, de 3 e 4 dormitórios. Se observarmos hoje, só a oferta do site www.imovelweb.com.br para imóveis de 3 e 4 dormitórios na cidade de São Paulo equivale a mais de 10 anos de vendas de imóveis novos mais usados (ver www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i para cálculos e links de referências). Uma das consequências desta super-oferta, foi a queda de 17% nos preços dos imóveis de 3 dormitórios na cidade de São Paulo no 1T13, segundo pesquisa da Embraesp junto a construtoras (link:http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html). Além desta queda de preços registrada, temos diversos depoimentos de quem comprou na planta e no ato da entrega a construtora vendia mais barato, afinal, temos “descontos” relevantes anunciados pelas construtoras o tempo inteiro, como a promoção da Even com descontos de até 40% que ocorreu recentemente. Para depoimentos de investidores que tiveram prejuízo, não só em São Paulo, mas em diversas cidades, acessem: www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria.

    Qual foi a reação do segmento imobiliário quanto a super-oferta e queda de preços acima? Triplicaram o recorde de 10 anos para os lançamentos e vendas de imóveis de 1 dormitório em São Paulo no 1S13(fonte: relatório do SECOVI SP do 1S13), mas 80% destas vendas foram meras transferências de estoque, para investidores que compraram na planta e esperam alugar na entrega do imóvel, daqui a alguns anos (leia sobre pesquisa da Folha de São Paulo neste link: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1355571-apartamento-de-um-dormitorio-torna-se-nicho-de-investidores.shtml), quando a oferta de imóveis de 1 dormitório também triplicará (para detalhes sobre cálculos e referências, ver: www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo).

    A formula acima, fez com que tivéssemos um recorde histórico de vendas de 1 dormitório para investidores em 2.013, mas novamente, gerando super-oferta perceptível por todos, tanto que ainda no 1S13, tivemos redução de 23% nos preços de imóveis usados de 1 dormitório em São Paulo, segundo pesquisa do CRECI SP (link:http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml).

    Uma vez que a “fórmula mágica” das vendas em larga escala de 1 dormitório em 2.013 para investidores já havia se esgotado, em 2.014 foi a vez do segmento imobiliário apelar para os “quitinetes milionários”: imóveis de 35 M2 que eram anunciados por preços superiores a R$ 1 milhão! Desta vez, fizeram propaganda usando a revista Veja SP, mas o ponto curioso, foi que na própria “matéria” desta revista, a maioria das unidades “vendidas” foram para corretores (apenas 1 corretor “comprou” 8 unidades), seguida por investidores e como exceção, os consumidores finais. Para mais detalhes, ver o link: http://vejasp.abril.com.br/materia/a-quitinete-de-1-milhao-de-reais

    Mesmo com a apelação quanto a vendas fictícias de quitinetes para corretores, ainda assim o resultado total de Fevereiro/2014 quanto a imóveis novos em São Paulo foi 50% pior do que em Fevereiro/2013, conforme consta no primeiro link deste documento. Se considerarmos que em 2.013 o Carnaval foi em Fevereiro e que em 2.014 o Carnaval foi em Março, ou seja, tivemos mais dias úteis para vendas em Fevereiro/2.014, concluímos que o resultado deste ano, na prática, foi pior ainda!

    Pois é, em uma rápida análise das informações que constam acima, podemos constatar que o segmento imobiliário está cada vez mais acuado pela bolha imobiliária, até mesmo na cidade de São Paulo, que eles tentam preservar a qualquer custo.

    Qual será a saída para o segmento imobiliário continuar escondendo a bolha imobiliária em São Paulo? Será que eles irão inventar imóveis no “The SIMS”, com ZERO M2 real, mas que custarão alguns milhões de Reais, tendo “artigo” em revista para falar sobre o “sucesso” desta nova modalidade e as vendas que estão ocorrendo para os donos de construtoras? Considerando-se que o senso de ridículo já foi esquecido pelo segmento imobiliário há muito tempo, tudo é possível…

    Até o próximo post!

     

    Convidados, Geral

    Mitos e verdades da bolha imobiliária – Parte II

    31 de março de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    SUB-TÍTULO: O BC, a bolha imobiliária e o jogo dos 7 erros.

    Como parte II do trabalho que apresenta os mitos e verdades da bolha imobiliária, apresentarei um comparativo entre o que consta em relatório recente do BC e uma série de fatos que o contradizem.

    No link logo abaixo, uma das muitas versões divulgadas quanto ao relatório do BC. Vamos fazer um “jogo dos 7 erros” com base nestas informações. Ao final, coloco links que contém todas as evidências para o que está colocado neste documento.

    http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-brasil,apesar-da-alta-no-preco-dos-imoveis-bc-nega-bolha-imobiliaria,180042,0.htm

    ERRO 1: “Mais de 90% das compras para moradia própria”: em São Paulo, segundo pesquisa da Lopes Inteligência imobiliária em 2.012, aproximadamente 40% das vendas de imóveis novos foram para investidores. Segundo pesquisa da Folha de São Paulo, as vendas de 1 dormitório no 1S13 em São Paulo chegaram a até 80% para investidores. Em Brasília, o efeito da especulação foi tão elevado, que levou a redução de preços de 35,5% segundo levantamento da Geoimoveis na comparação de 2.013 com 2.012, no caso de lançamentos (na própria notícia informado que a causa foi a especulação muito elevada). Em BH, tivemos aumento relevante na inadimplência dos condomínios, porque no caso de imóveis novos, tínhamos até 50% dos apartamentos inadimplentes, porque investidores que compraram na planta não conseguiram vender antes da entrega e nem tampouco pagar o condomínio (dado: 50% de imóveis novos na mão de investidores). No Paraná a oferta de aluguel de imóveis residenciais subiu 100%, tendo subido 90% no Rio Grande do Sul, 30% no Estado de São Paulo e 50% em Florianópolis, todos estes casos por aumento muito elevado na oferta que foi parar nas mãos dos investidores. Estas são apenas amostras que demonstram claramente que a venda de imóveis sem a finalidade de moradia para quem está comprando, como regra, é superior ao que foi informado pelo BC em seu relatório ;

    ERRO 2: “Preços subiram junto com a renda”: utilizando a cidade de São Paulo como exemplo e o PED do DIEESE que contém a informação sobre o crescimento da renda real na cidade (tabela 9 do PED)  comparado ao crescimento apresentado no índice FIPE ZAP, que é o preferido do segmento imobiliário, temos que os preços do M2 para venda e aluguel em São Paulo subiram algumas vezes a mais do que subiu a renda. Aqui, embora ambos tenham crescido (preço de M2 e renda), sem dúvida alguma o crescimento do preço dos imóveis foi completamente desproporcional em relação a renda, portanto não faz sentido dizer que preços dos imóveis subiram acompanhando o crescimento da renda. Para termos uma segunda comparação, podemos utilizar também o PNAD de 2.010 do IBGE versus os anúncios de imóveis do site www.imovelweb.com.br: se pegarmos o número de famílias que tem renda para comprar imóveis acima de R$ 500 mil em São Paulo e ao mesmo tempo ainda não possuem imóveis e compararmos com o número de anúncios de imóveis acima deste valor, observaremos que a oferta é o mais que o dobro em relação a esta demanda potencial, sendo que no caso de imóveis de 3 e 4 dormitórios, a oferta é o suficiente para mais de 10 anos de vendas para 3 dormitórios e mais de 12 anos de vendas no caso de 4 dormitórios (considerando as vendas de novos para compradores finais mais usados)! Tudo isto ocorre em função da total desproporcionalidade entre os preços dos imóveis e a renda das famílias ;

    ERRO 3: “O excesso de demanda está sendo compensado pelo aumento de oferta”: temos super-oferta espalhada em todo o país e não uma “compensação” da oferta quanto ao excesso de demanda! Esta super-oferta é uma das características típicas de toda bolha imobiliária: em Salvador, estoque de imóveis equivalente a 25 meses de vendas, tão absurdo que paralisou construção civil e gerou aumento de quase 50% no desemprego da cidade, em Curitiba o estoque de imóveis novos equivale a 23 meses de vendas e mesmo com “descontos” de 30% em Fev/13 que subiram para 35% em Nov/13, estes estoques permaneceram intocados, temos ainda a situação de super-oferta explicada quanto a São Paulo no erro 2 logo acima, relatório de Dezembro/2013 do NRE-Poli-USP apresentando estoque muito elevado de imóveis em diversas outras cidades, além das próprias evidências que constam acima, no erro 1. Aliás, para começar, a qual excesso de demanda o BC se refere? Tivemos vendas falsas na planta que geram distratos de mínimo de 20% até mais de 60% no caso de novos (este volume de distratos consta nos relatórios oficiais das construtoras, para aquelas que divulgam, muitas omitem) o que auxiliou na formação dos super-estoques mencionados aqui, sem contar que as quedas na demanda, no total do Brasil, foram brutais nos anos de 2.012 e 2.013 na comparação com anos anteriores e ainda, um grande volume de vendas foi para investidores, que funcionam como “revendedores” destes estoques (ver erro 1), ou seja, o estoque apenas mudou de mão, em grande parte do que foi qualificado como “venda” ;

    ERRO 4: “Preços dos imóveis estão se estabilizando”: o IVG-R que é a base usada pelo BC, trabalha misturando dados do passado e do presente. Quando um imóvel foi negociado em 2.010 e entregue em 2.013 ou 2.014, ele carrega um valor de financiamento que é da época da negociação (anos atrás) reajustado por um índice (INCC) que não tem nenhuma relação com os preços de mercado do momento do financiamento (ato da entrega do imóvel), no entanto, o BC analisa isto fazendo de conta que é o preço presente e misturando no cálculo com aquelas vendas de imóveis prontos que estão sendo financiados, que de fato, são os preços presentes. Ver trabalho anterior sobre “Comprar imóvel em tempos de bolha imobiliária???” (link ao final) e comprove vários casos de preço na entrega do imóvel inferior a preço na planta, além de diversas pesquisas que constam nos erros acima demonstrando queda no preço real, em várias cidades. Criar uma média com base na mistura de preços do presente e do passado, como o IVG-R do BC faz, não leva a conclusão nenhuma ;

    ERRO 5: “Não temos evidências de bolha imobiliária no Brasil”: o que mais temos, são estas evidências, aliás, este documento informa diversas delas. Como dizer que um aumento de desemprego de quase 50% em Salvador, que saiu de 6,4% em Agosto/2012 para 9,4% em Agosto/2013, segundo o IBGE e que foi causado por super-oferta de imóveis novos, equivalente a 25 meses de vendas, que fez com que construção civil paralisasse, não é uma fortíssima evidência de nossa bolha imobiliária? Os motivos para a geração do desemprego foram idênticos ao que ocorreu nas explosões das bolhas imobiliárias dos EUA e Espanha, assim como a magnitude do aumento do desemprego, como ignorar isto? Como ignorar uma queda de 35,5% nos preços dos lançamentos de imóveis e de 30% nos preços dos imóveis entregues em Brasília, ambos em 2.013 na comparação com 2.012, se estes percentuais de queda demoraram anos para ocorrer durante a explosão da bolha imobiliária na Espanha? Como ignorar que em São José dos Campos, após queda de 25% nos preços dos imóveis novos entregues, tivemos aumento de 300% na oferta de imóveis para alugar e após isto, tivemos ameaças de aumento relevante em demissões na construção civil na cidade, este último causado pelas fortes reduções em lançamentos, ou seja, seguindo exatamente o mesmo script de Salvador? Como ignorar estas e mais diversas informações, das mais diferentes fontes, que guardam grande relação com os efeitos da bolha imobiliária em outros países? ;

    ERRO 6: “Não temos bolha porque não há hipotecas em cascata no formato dos EUA”: toda bolha imobiliária possui mecanismos diferentes, mas é possível fazer uma ótima analogia entre as bolhas imobiliárias dos EUA, Espanha e China, inclusive isto consta em trabalho anterior sobre “Mitos e verdades da bolha imobiliária no Brasil – parte I” que contém link ao final deste documento. Aqui, o equívoco é dizer que para ser bolha imobiliária, tem que ser idêntica a dos Estados Unidos, o que não é verdade e também pode ser comprovado na leitura de trabalho que publiquei imediatamente antes deste, que trata da comparação entre a bolha imobiliária chinesa e a brasileira, que também tem link em referências, mais abaixo. A explicação dos demais erros que consta neste documento, por si só, já traz uma série de evidências quanto a existência de bolha imobiliária no Brasil ;

    ERRO 7: “Nossos bancos são resistentes a possibilidade de uma bolha imobiliária”: vejam o estudo técnico sobre a CEF que consta no link de referências mais abaixo e considere ainda que este banco tem um nível de empréstimos concedidos equivalentes a 28 vezes o seu patrimônio, algumas vezes a média de outras instituições, já tendo seu rating rebaixado pela Moody´s e mais recentemente pela S&P, além de ter inadimplência de 20% no MCMV faixa 1 e principalmente, por ser um banco público, segue diretrizes do governo que não respeitam a natural lei de risco e retorno (ver Petrobrás, Eletrobrás, etc.), o que por si só, gera dúvida quanto a qualidade na aprovação do crédito. Qualquer solavanco quanto a inadimplência no crédito imobiliário teria impacto muito elevado para CEF, até porque ela concentra mais de 70% de todos os empréstimos imobiliários concedidos. Aqui o BC usa indicadores inadequados para medir a segurança dos bancos quanto ao empréstimo habitacional, indicadores que se tornam ainda mais frágeis em momento de bolha imobiliária, como foi muito bem explicado no artigo que anexei em referências (o aumento constante e relevante na base de crédito, reduz a inadimplência percentual, mas e quando há forte desaceleração como está ocorrendo agora com a CEF em função de problemas do Governo para cumprir superávit primário?). Para quem acredita que o Governo tem o “poder” de conter qualquer estrago na CEF, não se iluda, o superávit previsto pelo Brasil é muito difícil de ser atingido, aliás, suas premissas tem sido contrariadas até mesmo por relatórios mais recentes do BC.

    Conclusão:

    É importante entendermos, que é comum para um Banco Central negar a bolha imobiliária, isto aconteceu em larga escala nos EUA antes da explosão da bolha por lá. O mesmo se dá quanto a artigos de “especialistas” do mercado, alguns vinculados diretamente ao segmento imobiliário ou setor que tem benefícios com a extensão da bolha por mais tempo, no entanto, o fato é que quanto mais tempo a bolha durar e maiores forem os super-estoques gerados, piores serão as consequências para a sociedade e economia, basta ver o exemplo de Salvador que consta mais acima.

    Referências:

    Link que contém evidências quanto a super-oferta e quedas relevantes em preços reais de imóveis espalhados pelo Brasil, além de comparação com bolhas imobiliárias de EUA, Espanha e China:

    www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i

    Link com documento publicado logo antes deste e que contém uma comparação entre bolha imobiliária chinesa e brasileira:

    www.defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-chinesa-e-brasileira-alguma-semelhanca

    Link que contém evidências quanto aos distratos praticados pelo segmento imobiliário, explicando com Infográficos como funciona a bolha imobiliária brasileira:

    www.defendaseudinheiro.com.br/desmascarando-a-bolha-imobiliaria-no-brasil

    Link com 18 depoimentos de investidores que compraram na planta e ao revenderem imóvel, tiveram prejuízo, pois construtora vendia mais barato. Prova que INCC não tem relação com preço de venda:

    www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria

    Link que contém análises interessantes quanto a carteira de crédito imobiliário da CEF e os critérios adotados quanto a inadimplência:

    http://www.brasil-economia-governo.org.br/wp-content/uploads/2014/03/a-carteira-de-credito-imobiliario-da-caixa-e-robusta.pdf

    Até o próximo tópico.

    Convidados, Geral

    A bolha imobiliária fura em 2.015?

    29 de março de 2014

     

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    A bolha imobiliária fura em 2.015?

    Achei muito interessante o artigo abaixo, feito pelo professor Sachsida, que trabalha no IPEA, segue o link:

    https://www1.fazenda.gov.br/resenhaeletronica/MostraMateria.asp?page=&cod=955011

    Creio que a conclusão dele se baseia exclusivamente em indicadores macroeconômicos, olhando para o Brasil como um todo, como se a nossa bolha tivesse um comportamento homogêneo entre as cidades.

    Quando olhamos para alguns aspectos específicos da bolha imobiliária brasileira, percebemos que a questão da explosão da bolha agrega algumas outras variáveis, tais como, o comportamento das construtoras nas cidades, o nível de especulação que foi maior em algumas localidades, o “timing” entre o maior volume de lançamentos e suas entregas localmente versus o natural resfriamento que ocorre logo após isto e assim por diante.

    Acredito que as diferenças entre as localidades e agentes envolvidos (especuladores, construtoras, etc.), mudam a velocidade de início da explosão da bolha em cada uma delas e até mesmo a intensidade. Não seria algo inédito, se olharmos para o que ocorreu na explosão da bolha imobiliária dos Estados Unidos, por exemplo.

    Em São Paulo e Rio de Janeiro, vemos que o mercado imobiliário ainda fala em aumentar ou no mínimo manter os lançamentos, apesar da clara presença de super-estoque nestas cidades (basta avaliar o volume de ofertas em sites especializados versus a demanda em 2.013, estoques equivalem a anos de vendas, ver link ao final que contém análise mais detalhada para São Paulo).

    Em contrapartida, temos cidades como Curitiba, de onde as construtoras de grande porte já saíram oferecendo elevados descontos de até 35%, após constatarem que o super-estoque (equivalente a 23 meses de vendas) inviabilizaria novos lançamentos, ou ainda, Brasília, onde os lançamentos em unidades caíram 50% em 2.013 na comparação com 2.012 e mesmo assim, terminaram o ano com estoque 30% maior que 2 anos antes, apesar da queda real nos preços de lançamentos de 35,5% (levantamento da Geoimoveis). Temos ainda Salvador, em que a redução brutal nos lançamentos, causada por super-estoque equivalente a 25 meses de vendas (levantamento Geoimoveis), paralisou a construção civil e gerou aumento de quase 50% no desemprego de Ago/12 para Ago/13 (desemprego saiu de 6,4% em Ago/12 para 9,4% em Ago/13, segundo o IBGE). Para finalizar os exemplos, temos o caso de São José dos Campos, que guarda certa similaridade com o caso de Salvador quanto as consequências esperadas, uma vez que tivemos uma queda nos preços dos imóveis entregues em 2.013 na ordem de 25%, o que levou os investidores a colocarem seus imóveis para alugar gerando aumento na oferta de aluguel na ordem de 300% e esta clara visão de super-oferta fez com que as construtoras reduzissem muito os lançamentos e já para 2.014, ameaçam com aumento relevante de desemprego da construção civil por lá.

    Como colocar todas as cidades acima dentro do mesmo contexto e apostar em movimentos “simultâneos” para início de explosão da bolha imobiliária? Sem dúvida, o aumento de juro dos EUA previsto para ocorrer em 2.015, impulsionará muito o juros por aqui, aumentando a intensidade da explosão de nossa bolha imobiliária, mas será que não poderíamos dizer que a queda nos preços em Brasília de 35,5% quanto a lançamentos e 30% quanto a imóveis entregues em 2.013 na comparação com 2.012, que demorou anos para ocorrer no caso da bolha imobiliária espanhola, já não seria um “início” de explosão? O que dizer então do aumento de quase 50% no desemprego em Salvador, similar ao que ocorreu nos EUA e Espanha e tendo as mesmas causas, também não seria um início de explosão? Estas situações passaram desapercebidas, sem grande destaque dos jornais, o que é muito curioso, pois são fatos que cabalmente demonstram a nossa bolha imobiliária. Curiosamente ainda, os jornais preferiram dar destaque a relatórios de BC e “especialistas” vinculados diretamente ao segmento imobiliário ou outro segmento que tenha interesses diretos quanto a continuidade do “status quo”, artigos sem números, fatos ou dados, preferiram isto do que divulgar estes fatos que ocorreram em Brasília e Salvador, que são muito mais esclarecedores.

    Vamos continuar acompanhando, para vermos até quando as evidências poderão ser mascaradas, até quando continuarão a disfarçar situações tão graves quanto as que constam acima. O prazo de 2.015 previsto pelo professor Sachsida, seria só para termos a bolha explodindo de forma mais abrangente no Brasil e talvez reconhecida pela maioria, mas parece que algumas cidades mais apressadas, não querem esperar até lá…

    Para referências sobre tudo que consta acima e muito mais, acesse:

    www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i

    Até o próximo post.

    Convidados, Geral

    Bolha imobiliária chinesa e brasileira, alguma semelhança?

    28 de março de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Bolha imobiliária chinesa e brasileira, alguma semelhança?

    Vejam neste link, o artigo de ontem sobre a explosão da bolha imobiliária chinesa:

    http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/3254492/chineses-protestam-nas-ruas-contra-estouro-bolha-imobiliaria-pais

    Será que existe alguma semelhança entre as bolhas imobiliárias de China e Brasil?

    Na China, Governo se utilizando da grande liquidez internacional trazida pelo QE dos EUA (chegou em US$ 85 bilhões / mês), manteve seus juros o mais baixo possível, estimulando ao máximo o investimento em habitação, para o qual criou vários subsídios. Depois disto, o segmento imobiliário construiu muito e ainda criou uma mega especulação em torno do “déficit habitacional”, fazendo com que os preços inflassem e ficassem completamente fora da realidade de renda local. Durante o período de inflar o PIB se manteve alto, foram gerados muitos empregos ao redor da construção civil, o País aumentou muito seu consumo de commodities e muitos ficaram felizes com seu Governo local. Os preços fora da realidade de renda local, em conjunto com a redução de liquidez que se iniciou com a diminuição de US$ 10 bilhões / mês do QE dos EUA, fez com que as vendas despencassem e fossem formados SUPER-ESTOQUES, que pela lei de oferta e procura, farão com que os preços caiam muito também (já está acontecendo, ver informações do artigo acima). Os próximos passos, que são típicos de toda bolha, são o desaquecimento da economia (redução do PIB artificial que vinha sendo gerado), aliado a aumento de desemprego, que retroalimenta o super-estoque de imóveis sem vender, a queda de preços, etc. No caso particular da China, talvez o Governo lance o seu próprio QE, copiando o que os EUA fez, mas isto é só mais uma das formas de tentar adiar o inevitável, a conferir…

    No Brasil, Governo se utilizando da grande liquidez internacional trazida pelo QE dos EUA (chegou em US$ 85 bilhões / mês), combinado com o aumento do consumo de commodities da China em virtude da bolha deles que trouxe muito dinheiro para o Brasil sem nenhum esforço, manteve seus juros o mais baixo possível, estimulando ao máximo o investimento em habitação, para qual criou vários subsídios. Depois disto, o segmento imobiliário construiu muito e ainda criou uma mega especulação em torno do “déficit habitacional”, fazendo com que os preços inflassem e ficassem completamente fora da realidade de renda local. Durante o período de inflar o PIB se manteve alto (até 2.010, aliás 2.010 foi o pico da construção civil e do PIB no Brasil…), foram gerados muitos empregos ao redor da construção civil (chegamos ao pleno emprego), o País aumentou muito seu consumo (em especial quanto a futilidades com crédito farto e barato) e muitos ficaram felizes com seu Governo local (reeleição do PT para presidência e ganhando eleições para prefeito em importantes Capitais). Os preços COMPLETAMENTE fora da realidade de renda local (pior que na China) em conjunto com a redução de liquidez que se iniciou com a diminuição de US$ 10 bilhões / mês do QE dos EUA, fez com que as vendas despencassem e fossem formados SUPER-ESTOQUES, que pela lei de oferta e procura, farão com que os preços caiam muito também (em Brasília, queda de 35,5% nos preços dos imóveis lançados em 2.013 na comparação com 2.012 e mesmo com redução de 50% nos lançamentos em unidades, terminaram o ano com super-estoques, várias cidades indo pelo mesmo caminho). Os próximos passos, que são típicos de toda bolha, são o desaquecimento da economia (PIB já tem tido péssimo resultado), aliado a aumento de desemprego (em Salvador, desemprego aumentou quase 50% devido a paralisação da construção civil causada por SUPER-ESTOQUE de imóveis sem vender…), o que retroalimenta o super-estoque de imóveis sem vender, a queda de preços, etc. No caso particular do Brasil, já tivemos rebaixamento de rating pela S&P para o Brasil e também para a CEF, o que dificulta qualquer manobra apelativa para tentar postergar a explosão da bolha, que já está acontecendo localmente e passando “desapercebido” (ver casos de Salvador e Brasília acima).

    É, como diz o BC, não temos evidência de bolha imobiliária por aqui, não é mesmo (rs)?

    Para quem quiser ver evidências de tudo que consta acima quanto ao Brasil, com Infográficos e muito mais evidências, acesse: www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i

    Convidados, Geral

    Mitos e verdades da bolha imobiliária Parte I

    18 de março de 2014

     

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Mitos e verdades da bolha imobiliária Parte I:

    Segue o estudo:

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    REFERÊNCIAS:

    “DÉFICIT HABITACIONAL”:

    IPEA – déficit habitacional cresceu no caso da menor renda: segundo este levantamento oficial feito pelo IPEA para o período de 2.007 a 2.012, o déficit habitacional cresceu: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,deficit-habitacional-cresce-na-baixa-renda-apura-o-ipea,170824,0.htm

    IBGE – renda familiar e total de famílias em São Paulo: acessar site do IBGE (www.ibge.gov.br ), página Banco de Dados, Cidade de São Paulo e depois Censo 2.010 e informações sobre distribuição de renda familiar. Dados foram agrupados para viabilizar apresentação gráfica e compreensão. Sobre o total de famílias (consideradas 3,6 M de famílias em São Paulo neste estudo), foi considerado o número do IBGE do censo de 2.010 e acrescentando um crescimento vegetativo de 1% ao ano.

    Informação de que mais de 73% das famílias em São Paulo já possuem imóveis próprios vem de pesquisa do IBGE (PNAD) . Para facilitar a compreensão, segue link com reportagem que fala a este respeito: http://ultimosegundo.ig.com.br/brasil/2012-09-21/casa-propria-ja-nao-e-so-sonho-75-no-brasil-sao-donos-do-imovel-onde-vivem.html

    Imovelweb – número de ofertas com base nos preços ou número de dormitórios: acessado o site www.imovelweb.com.br e feita consulta para apartamento padrão e para casa sobrado padrão, agrupando quanto a faixas de preços e de forma independente, também quanto a número de dormitórios. Esta consulta foi realizada em 15/Março/2014, logo consultas realizadas em quaisquer outros períodos apresentarão resultados diferentes.

    A informação sobre a renda familiar necessária para se adquirir um imóvel acima de R$ 500 mil em São Paulo, que é de 20 salários mínimos, veio de pesquisa contratada pela revista Exame, que contém informações no link: http://exame2.com.br/mobile/seu-dinheiro/noticias/quanto-voce-deve-ganhar-para-comprar-um-imovel-em-16-cidades. Com base nesta pesquisa, temos a situação hipotética de São Paulo, compatível com esta informação. Utilizado como referência o salário mínimo de Janeiro/2014

    IMPORTANTE: o cálculo realizado para estimar o mercado potencial de 1ª compra para imóveis acima de R$ 500 mil em São Paulo, é extremamente conservador, ou seja, favorável ao mercado imobiliário, em virtude dos seguintes fatores: a) foi considerado que apenas um site teria todas as ofertas de imóveis novos e usados da cidade de São Paulo ; b) o salário mínimo teve crescimento muito maior do que a renda de quem recebe salários maiores, logo, atualmente o percentual de famílias com mais de 20 salários mínimos deve ser ainda menor do que era em 2.010 ; c) embora tenha sido considerado crescimento vegetativo de 1% ao ano no número de famílias, temos pesquisas apontando êxodo de São Paulo nos últimos anos ; d) o percentual de 73% de famílias que teriam imóvel próprio em 2.012 deve ter crescido ao longo de 2.013 e especialmente para famílias com renda de mais de 20 salários mínimos este percentual deve ser muito mais elevado do que a média geral que foi considerada ; e) assumi que todas as famílias teriam interesse em comprar imóvel, quando nesta faixa de renda, se não tem muitas vezes é por opção (prefere ficar no aluguel por questões como mobilidade, custo versus benefício, etc.).

    Gráfico com evolução das vendas de imóveis usados em São Paulo: as informações sobre volume de vendas foram extraídas de relatórios do CRECI SP desde 2.008. Não capturei dados anteriores, pois em Janeiro/2008 existe observação sobre mudança nos critérios da pesquisa, informações anteriores não seriam comparáveis. Consideradas as quantidades projetadas que constam no relatório. A pesquisa do CRECI SP envolve mais de 400 imobiliárias na cidade de São Paulo. Para acessar as pesquisas, ir até o site do CRECI SP (www.crecisp.gov.br) e depois selecionar “Página Oficial”, “Pesquisas publicadas do mercado imobiliário” e a partir daí, acessar os relatórios da Capital de cada mês e procurar pela informação sobre vendas projetadas.

    Sobre as vendas de imóveis usados por tipologia, foram calculadas também com base nos relatórios do CRECI SP de 2.013, multiplicando-se as quantidades projetadas em cada mês pelos percentuais por tipologia, que também constam nestes relatórios.

    Informação de que o SECOVI SP não considera o estoque de imóveis das construtoras com mais de 36 meses, consta no item “Glossário”, na última página do relatório mensal do SECOVI SP sobre os resultados do mercado imobiliário. Informação de que mais de 80% das vendas realizadas se referem a lançamentos consta no próprio relatório mensal do SECOVI SP também.  Já a informação sobre as quantidades vendidas de imóveis novos para cada tipologia no ano de 2.013 foi extraída deste endereço: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

    A reportagem abaixo fala sobre o nível de vendas para investidores em São Paulo: em 2.012 pesquisa da Lopes Inteligência Imobiliária apontou que 40% das vendas eram para investidores, enquanto uma pesquisa da Folha de São Paulo feita no 1S13 apontava que 80% das vendas de 1 dormitório eram para investidores. Segue o link: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1358961-quase-40-dos-compradores-de-imoveis-em-sp-sao-investidores.shtml

    Com base em todas as informações acima, foram feitos os cálculos relacionados à tabela que contém : a) oferta de imóveis por tipologia, extraída diretamente do site Imovelweb, sem nenhuma alteração ; b) quantidades totais vendidas de imóveis usados em 2.013 seguindo a somatória por tipologia que consta nos relatórios, somado a quantidade de vendas de imóveis novos para compradores finais, considerando 70% do total constante no relatório do SECOVI SP para imóveis de 2 a 4 dormitórios (assumido 30% de venda para investidores, menos que os 40% apurados em pesquisa da Lopes em 2.012) e 20% do total de vendas de 1 dormitório (assumindo que 80% das vendas de 1 dormitório em 2.013 foram para investidores, de acordo com pesquisa da Folha de São Paulo do 1S13) ; c) Anos de oferta em relação a vendas históricas: divisão de a) por b).

    Super-oferta de imóveis no Brasil:

    Segundo pesquisa da Geoimóveis, o estoque de imóveis novos em Salvador equivale a 25 meses de vendas, o recorde do Brasil. Na mesma notícia, a informação que Curitiba tem estoque de imóveis correspondente a 23 meses, o segundo maior do país: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

    Notícia de Dez/2013 – em Brasília, estoque 30% maior que 2 anos atrás, apesar de queda de 50% nos lançamentos de 2.012 para 2.013 e de descontos de até R$ 300 mil em imóveis prontos: http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

    Informação de que em São José dos Campos, a oferta de imóveis para alugar cresceu 300%:  http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html

    Na notícia a seguir, a informação de que imóveis novos em BH tem tido inadimplência de condomínio de até 50% causada por investidores que compraram na planta sem ter condições financeiras de contrair empréstimo no ato da entrega do imóvel e sequer conseguem pagar condomínio. Super-oferta na mão de investidores novamente: http://www.hojeemdia.com.br/noticias/economia-e-negocios/atraso-no-pagamento-de-condominio-chega-a-10-em-belo-horizonte-1.219820

    Para entender a super-oferta de imóveis de 1 dormitório em São Paulo, com links para pesquisas e notícias relacionadas, ver o trabalho anterior: www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo

    Nesta notícia, a informação que o número de imóveis vagos aguardando locação mais do que dobrou: http://m.jconline.ne10.uol.com.br/t320/noticia/economia/pernambuco/noticia/2013/04/28/81174

    Aumento de 600% na oferta de imóveis comerciais em Curitiba: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1424276&tit=O-grande-salto-dos-imoveis-corporativos

    Aqui temos as informações sobre super-oferta de imóveis para alugar na cidade de Florianópolis e nos Estados do RS, SP e PR: http://www.ndonline.com.br/florianopolis/noticias/141217-oferta-de-imoveis-para-locacao-cresce-50-na-grande-florianopolis.html

    Neste artigo, o NRE (Núcleo Real Estate) da Poli-USP, informa a existência de super-estoques de imóveis novos para vender em algumas cidades do país, incluindo Manaus e Vitória, mencionados neste item do trabalho: https://www.consorciodeimoveis.com.br/noticias/mercado-imobiliario-2014-confira-algumas-perspectivas

    A situação crítica quanto aos super-estoques já acontece há um bom tempo. Segue notícia do G1 Globo, de levantamento feito por consultoria no final de 2.012, onde na somatória de todas as construtoras, o estoque de imóveis em unidades havia mais do que dobrado: http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html

    Sobre a super-oferta de imóveis novos em várias cidades, de diversas construtoras diferentes, também pode ser comprovado através dos depoimentos do ReclameAqui que constam nas referências do mito “Preços dos imóveis nunca caem”.

    Nesta reportagem da edição impressa da Exame, a confirmação textual quanto a bolha imobiliária dos imóveis comerciais, através de diversas evidências quanto a super-oferta: http://exame.abril.com.br/revista-exame/edicoes/1060/

    “PREÇOS DOS IMÓVEIS NUNCA CAEM”:

    Em Brasília, queda de 35,5% nos preços de lançamentos na comparação de 2.013 com 2.012, além de outra notícia falando sobre queda de até 30% no preço dos imóveis no ato da entrega e uma terceira que comenta sobre “descontos” de até R$ 300 mil:

    www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

    Queda de 25% nos preços de imóveis novos no ato da entrega em São José dos Campos:

    http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

    Queda relevante de preços de imóveis novos em Natal, na entrega mais barato que na planta:

    http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

    Em Curitiba, duas notícias sobre “descontos” praticados por construtoras, que subiram de 30% em Fev/2013 para 35% em Nov/2013: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279 http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1426349&tit=Gigantes-do-setor-saem-de-fininho

    Segue notícia sobre queda de 15% nos preços de imóveis em Goiânia, após fortes quedas em vendas:

    http://www.opopular.com.br/editorias/economia/queda-nas-vendas-faz-pre%C3%A7os-de-im%C3%B3veis-recuarem-1.307413

    Abaixo, notícia sobre a terceira queda consecutiva de preços de imóveis em Recife:

    http://www.diariodepernambuco.com.br/app/noticia/economia/2013/04/03/internas_economia,432110/precos-dos-imoveis-no-recife-apresentam-terceira-queda-consecutiva.shtml

    Notícia sobre quedas de preços em 7 capitais durante o segundo semestre de 2.012:

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

    Seguem abaixo 4 notícias sobre quedas de preços de imóveis em São Paulo, são situações diferentes umas das outras quanto a número de dormitórios, período, novo ou usado, etc. (tem muito mais que isto disponível na mídia, tem sido uma constante para São Paulo):

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml

    http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,preco-de-imovel-novo-recua-pela-1-vez-em-quatro-anos,152741,0.htm

    http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

    “Descontos” de até R$ 80 mil em Salvador: http://www.correio24horas.com.br/detalhe/noticia/descontos-em-imoveis-chegam-a-ser-de-ate-r-80-mil-em-promocoes/?cHash=4f67727a643ac5057e1354a79606b958

    No Espirito Santo, imóveis com “descontos” de até R$ 400 mil:

    http://webclipping.mile4.com.br/webclipping/visualiza.php?cd=17370

    “Liquidação” nos preços dos imóveis em Belo Horizonte. Matéria do jornal impresso “O tempo”, segue link que contém esta notícia:

    http://observadordomercado.blogspot.com.br/2014/03/estouro-da-bolha-provoca-fenomeno.html

    Segue abaixo link com uma lista de depoimentos do ReclameAqui, onde compradores de imóveis viram as construtoras vendendo no ato da entrega do imóvel, mais barato do que eles pagaram na planta. Estes depoimentos incluem diversas cidades e construtoras, imóveis residenciais (grande maioria), comerciais e terrenos:

    www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria

    Queda nos preços de alugueis de imóveis comerciais em São Paulo e outras cidades:

    http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,aluguel-de-escritorio-em-sp-caiu-pela-1-vez-em-quase-dez-anos,1128094,0.htm

    Notícia sobre bolha imobiliária dos flats, onde o preço disparou, dobrando em 5 anos e depois voltando para um preço inferior ao do início:

    http://web.archive.org/web/20090322201140/http://veja.abril.com.br/vejasp/especial_guia_imobiliario/p_124.shtml

    “PLENO EMPREGO, RENDA MAIOR E CRÉDITO BARATO”:

    Gráfico que compara renda per capta, preço de venda e aluguel do M2: Dados sobre evolução da renda real (descontada inflação) extraídos de relatório PED (pesquisa de emprego e desemprego) do DIEESE, da região metropolitana de São Paulo, conforme link abaixo (utilizada TABELA 09, que disponibiliza arquivo protegido do Excel e capturada a coluna “Renda dos ocupados”, calculando variação anual): http://www.dieese.org.br/analiseped/mensalSAO.html. Informações sobre preço do M2 para venda e aluguel extraídas do site Zap, selecionando a cidade de São Paulo e as opções de “Venda” e “Aluguel”, sendo que foram extraídos os dados referentes a variação acumulada até Dezembro de cada ano que consta no gráfico apresentado. Abatido o percentual de inflação (IPCA) de cada período: http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/.

    Gráfico com dados da inflação nos últimos anos:utilizado o índice de inflação oficial do Brasil, o IPCA, calculado pelo IBGE.

    Abaixo, informações sobre o aumento no juro para crédito imobiliário e maiores restrições que obrigam CEF a desacelerar concessão de créditos: http://blogs.estadao.com.br/no-azul/2014/02/27/com-alta-do-juro-brasileiro-aumenta-em-12-meses-o-prazo-de-financiamento-de-imoveis/. http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2014/03/1420926-caixa-vai-frear-ritmo-de-aumento-de-emprestimos.shtml

    Notícia de que as quedas em vendas e paralisação da construção, causada por super-estoque de imóveis equivalente a 25 meses de vendas, levou a aumento de quase 50% no desemprego em Salvador, que saiu de 6,4% em Ago/12 para 9,4% em Ago/13 segundo o IBGE: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

    Pela sequencia de notícias abaixo, vemos que primeiro o preço dos imóveis novos entregues em São José dos Campos despencou 25%, depois investidores no desespero para não terem perda imediata colocaram imóveis para alugar e oferta de aluguel aumentou 300% e por fim, em virtude desta claríssima super-oferta, estão diminuindo muito os lançamentos e informando que isto irá gerar um alto volume de desemprego na cidade: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html.  http://www.ovale.com.br/2.621/empresarios-da-construc-o-civil-temem-corte-de-empregos-com-a-retrac-o-do-mercado-1.502639

    Sobre a queda de 50% nos lançamentos em unidades em Brasília em 2.013: http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

    Notícia sobre queda de lançamentos em São Paulo: (Estadão – Radar Imobiliário – 23/02/2014): De acordo com dados coletados pela Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), 413 unidades na planta foram colocadas à venda na capital paulista durante o mês, o que representa queda de 37,42% em relação ao mesmo período de 2013. Esse também é o mais baixo número verificado pelo levantamento em cinco anos e o terceiro pior resultado da última década, à frente somente de 2006 e de 2009.

    Informação de que em Curitiba algumas grandes construtoras estão fugindo da cidade em função dos SUPER-ESTOQUES: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1426349&tit=Gigantes-do-setor-saem-de-fininho

    “NÃO TEMOS BOLHA PORQUE NÃO HÁ SUBPRIME IDÊNTICO AO DOS EUA”:

    Mais detalhes sobre bolhas imobiliárias dos EUA e Espanha comparadas a Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-a-brasileira-voce-acredita-parte-2/

    Infográficos com evidências sobre a bolha imobiliária brasileira e o esquema de subprime Brasil: www.defendaseudinheiro.com.br/desmascarando-a-bolha-imobiliaria-no-brasil

    Até o próximo post.

    Convidados, Geral

    Comprar imóvel em tempos de bolha imobiliária???

    5 de fevereiro de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Comprar imóvel em tempos de bolha imobiliária???

    É uma frase recorrente em um processo de compra e venda de imóveis, os corretores dizem com estas ou outras palavras: “imóvel é um excelente investimento, sempre valoriza”. Isto quando não dão mais ênfase: “sempre valorizam mais do que qualquer aplicação financeira!”.

    As frases acima, dentro do atual contexto vivido pelo segmento imobiliário, soam estranhas, basta observarmos as quedas relevantes de preços e super-estoques em várias cidades ao mesmo tempo (ver trabalho anterior: http://www.defendaseudinheiro.com.br/as-evidencias-da-bolha-imobiliaria-nas-cidades). Como esta “eterna valorização” (Buzz Lightyear – “Ao infinito …e além”) poderia existir?

    Depois de ser questionado sobre “onde estavam os depoimentos dos investidores dizendo que já é um mau momento para se comprar imóveis?”, resolvi fazer uma rápida pesquisa no “reclameaqui”, que compilei neste trabalho. Trago aqui, 18 depoimentos e links para quem quiser conferir, de casos em que a compra de um imóvel ou terreno já foi um péssimo negócio.

    Para quem acha que esta é uma situação pontual, que logo se resolve, etc.:

    Observe que temos “promoções” de construtoras com descontos crescentes (exemplos recentes: Even Day com 40% de desconto, Outlet Rossi com até 35% de desconto, etc.), que começaram em Julho de 2.012 (1,5 anos a esta altura), o estoque de imóveis sem vender das construtoras com Ações na BOVESPA simplesmente DOBROU se compararmos Dez/11 com Dez/12 em unidades (levantamento com base nos relatórios OFICIAIS destas construtoras), já em 2.013, várias construtoras fecharam o ano com estoques que equivalem a anos de vendas e ainda, no total das construtoras, tivemos recorde de lançamentos no 4T13. Os super-estoques dos imóveis ocorrem portanto há 1,5 anos sem expectativa de solução até o momento e são eles que pressionam pela continuidade das “promoções” e “descontos” que mascaram a queda real dos preços.

    A estatística utilizada pelo segmento imobiliário quanto a “crescimento de preços”, diz respeito a preços anunciados de imóveis usados (FIPE Zap) que não refletem, portanto, os descontos elevados para imóveis novos e também não refletem os preços reais praticados na negociação (notícias acima e levantamentos de CRECI SP, por exemplo, apontam reduções de preços em diversas localidades e momentos), ou ainda, o IVG-R do BC que contém dados sobre vendas realizadas “na planta” há anos e que só agora tiveram seu financiamento bancário (no ato da entrega do imóvel) que são misturados com dados de negociações de imóveis prontos no presente, em outras palavras, são informações com distorções e não confiáveis quanto aos preços reais e atuais. Observem pelo link do trabalho anterior que consta acima, quantas reduções nos preços reais já foram registradas em diversas cidades do Brasil, sendo que estas ocorrências se iniciaram mais de 1 ano atrás e temos registros bem recentes também.

    Considerem que os DEPOIMENTOS abaixo são de diversos empreendimentos e construtoras, em cidades e períodos variados, também confirmando estas reduções de preços.

    Vejam pelo “reclameaqui” os milhares de distratos registrados que tiveram problema e levem em consideração, que conforme link abaixo, as reclamações contra construtoras aumentaram mais de 2.600% de 2008 para 2013, percentual MUITO maior que o aumento nas vendas, sendo que a grande maioria das reclamações é quanto a atraso na entrega dos imóveis, o que tradicionalmente, aumenta o prejuízo dos investidores e dos compradores em geral.

    Lembrem-se ou verifiquem agora em trabalho anterior com link mais abaixo, que temos tido distratos que equivalem a um mínimo de 20% até mais de 60% das vendas brutas.

    Agora, analisem que o investidor / especulador, na maioria das vezes, descobre que fez um péssimo negócio justamente na entrega do imóvel, quando ele constata que construtora está vendendo mais barato do que ele pagou e imagine que com este atraso relevante nas entregas dos imóveis que está registrado nas reclamações, o tamanho do problema que está represado…

    Link p/ notícia de aumento de 2.600% nas reclamações contra construtoras de 2.008 a 2.013, onde a maioria se dá por atraso na entrega: http://g1.globo.com/jornal-da-globo/noticia/2014/01/cresce-o-numero-de-acoes-contra-construtoras-nos-ultimos-seis-anos.html

    Link p/ trabalho anterior que contém mais detalhes sobre o processo relacionado a nossa bolha imobiliária, incluindo sua relação com volume de distratos percebidos hoje: www.defendaseudinheiro.com.br/desmascarando-a-bolha-imobiliaria-no-brasil

    Considerem ainda, que para o comprador chegar ao ponto de publicar no “reclameaqui”, é porque não só ele está sofrendo um prejuízo relevante, como também ele não conseguiu renegociar com construtora para redução de preços acordados antes e ainda, não conseguiu um distrato razoável. Avalie que muitos que compram para morar depois não acompanham evolução do preço e por isto, não “engordam” as estatísticas de distratos ou renegociações para redução de preços.

    Lembrem-se, que tivemos pesquisas que demonstraram alta participação de investidores, como a da Lopes Inteligência Imobiliária em 2.012, que apontou que 40% das vendas eram para investidores em São Paulo (independente do número de dormitórios), ou ainda, da Folha de São Paulo que apontou que 80% das vendas de 1 dormitório no 1S13 na cidade de São Paulo foram para investidores (para detalhes e links: www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo). Além disto, as próprias notícias sobre quedas de preços nas cidades (trabalho anterior, sobre evidências nas cidades, ver link acima) refletem que quedas tem relação com excesso de investidores.

    Ponderem que as construtoras, em virtude da fortíssima exposição por excesso de distratos, tem procurado renegociar e reduzir valores de quem já havia comprado antes na planta (queda de preços maquiada), conforme temos relatos, por exemplo, no caso de Brasília, ou ainda, investidores que são convencidos, em grande quantidade, a colocarem imóveis para alugar quando observam preço cair na entrega, como foi o caso de São José dos Campos (ver trabalho sobre evidências da bolha imobiliária nas cidades com link mais acima).

    É fato que muitos investidores tiveram lucro com imóveis no passado, mas certamente isto vem se reduzindo a cada ano e a tendência é de aumento expressivo de casos como os que constam abaixo. Isto se dá até pela “estratégia“ das construtoras de permitirem que estoques continuem aumentando, graças a aumentos de lançamentos para simular um mercado “saudável”, mesmo quando já temos super-estoques…

    Observem que o mercado financeiro também tem enviado fortes “recados” ao segmento imobiliário sobre a bolha, desde o fato de 90% das construtoras na BOVESPA terem tido queda no preço da Ação em 2.013 e ter piorado em Jan/14, passando pelo estudo com 17 delas ter apontado que 12 tinham valor de mercado inferior a patrimônio liquido (principal item do patrimônio = imóveis, visão de que estão “super-avaliados”, portanto bolha), além do próprio resultado do IFIX (Índice da BOVESPA que agrupa fundos de investimentos imobiliários) que já vem caindo desde Fevereiro/13 na grande maioria dos meses e tem acumulado negativo superior a 20% para período de 12 meses.

    Não podemos nos esquecer, que “ganhos passados não são garantia de ganhos futuros” e ao contrário, quando um determinado bem sobe muito mais que todos os outros, inflado em parte por forte participação de investidores / especuladores e de outra parte por falsas vendas para consumidores finais e desinformação, combinando com piora no quadro econômico que se demonstra através de uma série de indicadores macro e microeconômicos que foram os piores dos últimos 10 anos ou mais (ver trabalho anterior com link acima: “desmascarando a bolha imobiliária no Brasil”), estes fatores por si só, já confirmam que a tendência é de queda nos preços.

    Este conjunto de informações e análises indicam, de uma maneira muito forte e que permite comprovação por um grande conjunto de fontes diferentes, que este é um péssimo momento para se adquirir um imóvel, em especial imóvel na planta, pois não há nenhuma garantia de valorização futura, ao contrário, todos os indicadores apontam para desvalorização no futuro.

    Vamos ao levantamento sobre os depoimentos, que conforme explicado acima, são apenas mais uma entre tantas fontes, que demonstram o que já está acontecendo quanto a preços de imóveis:

    Primeiro, agruparei os depoimentos com base em algumas informações importantes que eles nos revelam e logo depois destas análises, vocês encontrarão os depoimentos em si e o link correspondente do “reclameaqui”. Recomendo leitura na íntegra dos depoimentos. Segue análise:

    DEPOIMENTO 18: investidor que viu construtora vendendo imóvel mais barato na entrega do que ele adquiriu na planta E QUE NÃO TEM CONDIÇÕES DE ADQUIRIR FINANCIAMENTO, ESTÁ SENDO OBRIGADOS A FAZER DISTRATO. Como a estratégia das construtoras para venderem a investidores é de incentivá-los a revender com ágio antes da entrega do imóvel, cria-se uma abertura para esta falsa demanda, a venda para quem não tem condições de pagar, ou melhor dizendo, o repasse de estoque para um distribuidor descapitalizado, o que normalmente leva a situação de cancelamento de venda com devolução do imóvel ;

    DEPOIMENTOS 1,3,4,5 a 10, 13, 14 e 16: em todos estes casos, as construtoras vendendo com desconto e deixando investidor no prejuízo. Na prática, são os SUPER-ESTOQUES que levaram a esta situação, sendo que os próprios investidores são parte do problema, afinal, quando se vende para investidor que pretende revender no futuro, em percentual muito elevado, você está só TRANSFERINDO ESTOQUE, só que no futuro, você precisará de muito mais compradores finais para desovar estes estoques. Quando não existem compradores com renda suficiente e interesse em adquirir, na mesma proporção das ofertas, ocorrem estas situações de alto prejuízo, tanto para construtora que tem que vender com grandes descontos, registrar distratos, dar desconto adicional para quem comprou na planta, etc., como para os próprios investidores (sem contar que no distrato, temos alguns contratos leoninos que querem impor “multa” de até 90% do valor pago, não reembolsam o valor pago a corretores que tiveram cheque à parte e nem constam do contrato, etc., etc., etc…) ;

    DEPOIMENTOS 5, 11 e 15: acham que foi só o empreendimento deles que teve prejuízo, enquanto em todo o restante do Brasil os imóveis continuariam só valorizando… Aqui é a típica ILUSÃO vendida pelo segmento imobiliário quanto ao “ETERNO crescimento dos preços”, com fortíssimo apoio dos meios de comunicação. Quando temos um movimento especulativo muito forte, é fundamental para o setor que o promove, a manutenção desta ILUSÃO ;

    DEPOIMENTO 2: foi prometido prédio ao lado que teria apartamentos muito maiores que os comprados por investidores, no final, o “prédio ao lado” só tinha 2 M2 a mais e era mais barato. Similar a outros depoimentos acima quanto a construtoras com super-estoques que fazem suas promoções com descontos elevados. Aqui a construtora faz o que é necessário para sobreviver, ou seja, redução de preços e tamanho dos imóveis lançados a partir de agora, para ter para quem vender (ou tentar vender…). Na visão desta e outras construtoras que constam aqui, prejuízo a investidores é problema deles, afinal estes investidores já cumpriram seu papel ao criarem uma ILUSÃO de demanda aquecida que ajudou no crescimento ARTIFICIAL dos preços, se depois tiverem prejuízo, por que as construtoras se preocupariam??? Isto explica a revolta não só neste como em outros depoimentos de investidores que constam aqui. É claro que estes investidores especificamente podem não voltar a aplicar em imóveis, mas a propaganda é forte, sempre encontrarão outros investidores…

    DEPOIMENTO 17: a investidora acreditava que a valorização do imóvel era dada pelo INCC… Esta é outra confusão comum. Já visitei stands de vendas de apartamentos na planta e uma estratégia muito utilizada por corretores é dizer que comprar na planta é muito melhor, porque é só ver o “quanto valoriza pelo INCC todo mês e quando entregue, muito mais ainda, que é o que garante que imóvel na planta é o melhor negócio…”. Sem dúvida, é o melhor negócio para a construtora, agora no caso desta cliente, ela aprendeu, na prática e com desperdício de dinheiro dela, que INCC é o que reajusta o preço do imóvel somente no contrato de venda entre ela e a construtora, já o PREÇO real ao longo do tempo, bem este vai depender dos SUPER-ESTOQUES das construtoras, usados, especuladores, situação econômica do país, etc. Como sabemos que SUPER-ESTOQUES estão crescendo cada vez mais (ver recorde de lançamentos no 4T13), adivinhem como continuará esta história?

    DEPOIMENTO 12: Terreno distante de São Paulo, há décadas sem valorizar de forma que valha a pena o investimento e ainda, com custos elevados de manutenção no condomínio, SEM USO!!! Outra situação típica: há um grande volume de terrenos distantes de São Paulo, por exemplo, que tiveram fortes promoções de vendas para investidores e temos uma grande quantidade de investidores que não conseguem vendê-los nem reduzindo muito o preço, não só porque ficam muito longe e fica ruim para uma viagem só de fim de semana, mas porque foram colocados vários pedágios no caminho, encarecendo os custos das viagens e ainda, os custos de manutenção foram crescendo ao longo do tempo, ou seja, autênticos micos!!!

    Vamos agora aos depoimentos em si, com seus respectivos links:

    OBS: os depoimentos foram simplesmente transcritos do site “reclameaqui”, sem nenhuma correção ou alteração.

    DEPOIMENTO 1: Boa noite estou procurando o reclameaqui para manifestar minha indguinaçao referente ao investimento que fis a tres anos atras e aconpanhei o meu dinheiro desvalorizar e os altos juros pdg encolherem meu dinheiro e no fim de tudo acompanhar a enchurradas de unidades oferecidas por eles tres anos depois mais barato do que juntando meu fluxo e saldo devedor tremenda falta de respeito com nos proprietarios e investidores que confiaram na PDG e investimos contando com lucro certo e ao contrario nos deparamos com prejuizos e desgosto ai pedi o destrato e ate hoje nao me procuraram para podermos acertar nossa contas. RESIDENCIAL PARQUE ANALIA FRANCO RUA GUANDU http://www.reclameaqui.com.br/6798190/pdg-incorporacoes/xag/

    DEPOIMENTO 2:Em março de 2012 fui visitar o stand do Fantastique na Vl. Formosa, onde eu e mais quatro amigos procuravamos imóvies para investimeto, somente para investimento, o corretor que nos atendeu fez aquela apresentação e tal como todos fazem, falou que iria ter metrô perto e que o valor do metro quadrado iria disparar, e usou toda aquela conversa de vendedor, só não disse que ele ficaria pronto só lá para 2020, bom até ai tudo ok, porém um dos argumentos usados para nos convencer a adquirir 2 aps foi que a Gafisa tinha um terreno logo ao lado e que iria levantar outro predio de alto padrão e os aps teriam mais de 100 metros quadrados isso iria ajudar a valorizar e vender nossos aps mais rápido, porém para nossa surpresa a Gafisa lançou o Mistral com 2 metros quadrados a mais que o nosso e ainda por cima mais barato que o nosso, como é que agora vou vender um ap com 2 metros a menos e ainda por cima mais caro, pode me explicar Gafisa? Tentamos uma renegociação da parcela anual com a Gafisa, já que nos sentimos prejudicados com todos o fatos ocorridos, a qual foi negada de imediato, sendo que no ato da assintura do contrato fomos informados que poderia renegociar o contrato e no caso de venda a pessoa que comprar também poderia renegociar se assim desejasse, mas pelo ajeito acho que não é bem assim, na hora de vender é tudo maralhoso e “pode tudo”, mas depois é isso que acontece vem todos os problemas e dificuldades. Nosso somos pequenos investidores ainda pois somos de outros mercados, porém já sabemos em quem não confiar agora, a Gafisa definitivamente não terá mais a nossa confiança e vamos passar essas informações a nosso amigos investidores também para que não caiam nessa também.  http://www.reclameaqui.com.br/4575633/gafisa/imoveis-com-a-gafisa-nunca-mais/

    DEPOIMENTO 3: 2 anos atrás comprei um apartamento na planta da PDG (Torres do Jardim I – Piracicaba), para investir e vender.
    Para minha surpresa, 2 anos após, estou tentando vende-lo e descubro que a propria PDG está vendendo os mesmos apartamentos cerca de 20 mil abaixo do que paguei, me impossibilitando de fazer negócio.
    Esse foi meu segundo apartamento da PDG e nunca mais comprarei nada desta empresa, pois estou sendo prejudicado e ficarei no prejuízo devido exclusivamente à ação da empresa que vende abaixo do preço que cobrou 2 anos atrás.
    É assim que ela cuida de seus investidores??
    INDIGNADO!!!  http://www.reclameaqui.com.br/6792650/pdg-incorporacoes/pdg-prejudica-os-clientes-investidores/

    DEPOIMENTO 4:

    Comprei o apartamento 214 do Bossa Nova no Noroeste em Brasília no dia do primeiro lançamento, nesse dia os compradores tinham 5% de desconto na da tabela de lançamento. Os corretores indicavam esse empreendimento como um dos melhores do Noroeste e que seria um ótimo investimento, tendo em vista a valorização do m² no bairro.

    Hoje depois de um ano e nove meses precisei vendê-lo, para minha surpresa, os próprios corretores que me venderam não conseguem vender o meu apartamento. Não era um bom negócio?!

    Paguei até hoje entre prestações, intermediárias e entrada um total de R$ 100.533,81. Em extrato consta R$ 82.403,12 por que uma parte do sinal que foi R$ 45.000,00 não consta no extrato, somente em recibo.

    Venho anunciando o apartamento a mais de 6 meses, no começo estava pedindo o valor que paguei, sem levar em consideração a valorização do m². A única oferta que recebi , depois de 6 meses foi de R$ 45.000,00 e devido a minha grande necessidade, resolvi aceitar. Mas novamente para minha surpresa a João Fortes não aprovou o cadastro do comprador, um cadastro melhor que o meu quando comprei o apartamento, não faz sentido.

    Há dois meses entrei em contato com a João Fortes pedindo informações a respeito de destrato e fui informado que mesmo depois de pagar mais de cem mil reais, no caso de destrato sairia devendo, me surpreendi novamente. Não é um bom negócio?!

    Gostaria de fazer o distrato e receber o que paguei até hoje.

    Aguardo resposta.

    http://www.reclameaqui.com.br/5362312/joao-fortes-engenharia-s-a/distrato/

    DEPOIMENTO 5: O alphaville Sao Jose dos Campos me vendeu lotes por 720,00 o metro. Mas “queima”lotes ate hoje por 650,00 o metro. O Lancamento foi em Outubro de 2011 …se colocamos a inflacao deveria estar no minimo a 740 o metro. Como pode isso? Faz propaganda pegando carona no boom imobiliario que ocorreu em todo pais desde de 2008. Qq imovel dobrou de preco nos ultimos 5 anos. Repito qualquer imovel.
    Mas a Alphaville faz propaganda como se fosse a unica empresa a conseguir esta valorizacao. Cita inclusive lancamentos em Goiana e outras cidades como sendo algo realmente unico e raro conseguidos so pela Alphaville. Ok , nao ha nada de errado nisso. Mas a propaganda é no minimo enganosa. E vender abaixo do preco de lancamento é [editado pelo Reclame Aqui] na minha opiniao.
    Mariano. http://www.reclameaqui.com.br/6948247/alphaville-urbanismo/alphaville-sao-jose-dos-campos/

    DEPOIMENTO 6: Estou aguardando desde o mês passado uma posição do Alphaville São Jose dos Campos, sobre minha comunicação de rescisão de contrato de dois Lotes que comprei da Empresa, na hora da compra foi prometido uma super valorização do loteamento em dois anos, valorização esta que não aconteceu, partindo deste senário comuniquei a empresa a minha rescisão de contrato e a devolução dos valores pagos conforme consta em contrato, desde então, o descaso da empresa em resolver esta questão, esta me causando mais prejuízos!!!! http://www.reclameaqui.com.br/5271592/alphaville-urbanismo/descaso-na-rescisao-de-contrato-alphaville-sao-jose-dos-camp/

    DEPOIMENTO 7: Me chamo Waldir Gaioso, em setembro de 2011 fui visitado por um Corretor de Imoveis da Ferrerinha imoveis onde o mesmo me apresentou um empreendimento do Alphaville, com a seguinte promessas: valorização garantida de 100% até a entrega do empreendimento e como eu era um investidor era o melhor investimento do momento que se eu quisesse vender em alguns messes iria ganhar 20 a 30%,pois bem isso não aconteceu o empreendimento nao valorizou e ao contrario a própria alphaville esta vendendo os lotes que não foram vendidos no dia do lançamento com o metro mais barato que no lançamento, resumindo usou o meu dinheiro para contruir a obra e o que eu investi, hoje não vale mais nada a própria alphaville desvalorizou o meu investimento. E agora?
    A alphaville nao quer nem saber seu atendimento é um lixo… E mais não quer renegociar o metro quadrado e nem devolver o meu dinheiro, isso é ridículo.
    Um conselho a todos nao comprem um alphaville isso é uma grande enganação eles nao valorizam o cliente e nao querem nem saber quando o cliente esta insatisfeito, estou a um mês tentando negociar com eles e só estou sendo enrrolado.
    Estou decepcionado, a pior coisa que fiz na minha vida foi acreditar na alphaville. Perdi o meu dinheiro. http://www.reclameaqui.com.br/3697167/alphaville-urbanismo/enganacao-em-sao-jose-dos-campos/

    DEPOIMENTO 8:

    Este depoimento é muito extenso, deixarei só o trecho abaixo em que o investidor fala sobre o “retorno” real e quem quiser pode ler todo o texto no link ao final:

    “Hoje depois de dois anos e quatro meses, quero vende-lo e para minha surpresa, os próprios corretores que me venderam não querem pegar o imóvel pois não conseguem vender o meu apartamento. Não é um bom negócio?! A própria João Fortes lançou um novo empreendimento do mesmo porte que o meu 30% mais barato.
    Paguei até hoje entre prestações, intermediárias e entrada um total de R$ 112.766,73. Em extrato consta R$ 80.766,73 por que uma parte do sinal que foi R$ 32. 000,00 não consta no extrato, somente em recibo.” http://www.reclameaqui.com.br/6767862/joao-fortes-engenharia-s-a/distrato/

    DEPOIMENTO 9: Adquiri em 30/09/2011, 2 unidades no empreendimento Spot Jacarandá, meu investimento seria para venda futura do ágil, porem passados os 3 anos tive uma imensa decepção no que diz respeito a valoração de mercado, o empreendimento desvalorizou, o imóvel que esta saindo para mim por quase 230 mil reais sendo que hoje o mesmo empreendimento no mesmo andar esta saindo por quase 80 mil a menos, me sinto extremamente [editado pelo Reclame Aqui] pois não houveram negociação por parte da Brookfield no tange ao meu saldo devedor, solicitei o distrato, porem a empresa não tem um atendimento presencial, o que vem me irritando bastante, alem do que apenas 40% do meu valor investido sera devolvido.Esse distrado já foi solicitado a 3 meses atras , entretanto a empresa não o efetuou ainda,meu nome esta no SPC e SERASA, falta ética e respeito aos clientes, as pessoas da central de atendimento estão extremamente despreparada, a empresa e mal organizada o horário de atendimento (do unico atendimento disponível) só vai ate as 16 hr da tarde,estou entrando com processo contra a Brookfield quero uma devolução justa dos valores pagos e que a empresa se retrate comigo no que diz respeito a colocação do meu nome no SERASA e SPC! http://www.reclameaqui.com.br/7169577/brookfield-incorporacoes/descaso-total-com-seus-clientes/

    DEPOIMENTO 10:

    Em 12/07/2013 solicitei distrato com a PDG conforme email abaixo devido a PDV na época estar ofertando o mesmo apartamento por R$ 179.000,00, enquanto estaria pagando em torno R$ 206.067,92.mes fizeram um feirão oferecendo um desconto de R$ 50.000,00 e oferecendo outras benefícios. Já faz 120 dias e ainda não tive retorno nenhum sobre assinatura do distrato e reembolso do meu investimento (leia-se perda financeira).

    Email abaixo enviado em 12/07/2013 solicitando distrato:

    A PDG FARB
    Residencial Village Paraná
    Rua Hilario Moro
    Protocolo: 790912717112

    Ref. Distrato Unidade 1003 ? Torre 07

    Solicito o Distrato do Contrato da Unidade 1003 ? Torre 07 do Residencial Village Paraná sido na Rua Hilario Moro Curitiba-PR.

    Entre alguns motivos é que estão ofertando o mesmo Apartamento por R$ 179.000,00 quando pagarei em torno de R$ 206.067,92 um valor de 15% a mais dos que estão comprado.

    http://www.reclameaqui.com.br/7003019/pdg-incorporacoes/distrato-village-parana-unidade-1003/

    DEPOIMENTO 11: Olá! Fica aqui mais uma vez minha indignação com a MRV. Meu imóvel está financiando pelo sistema associativo junto a CEF e não consigo quitar meu contrato devido a falta da Averbação de Habite-se Poxa MRV, até quando vou ficar enfiando dinheiro no bolso de Vcs!!! Esse mês vou pagar R$ 1280,00 de prestação ( juros de Obra) sem abater nada de meu saldo devedor? Já estou desde 2009 assim! Não sei mais oque eu faço! Nunca vi isso na minha vida, vc quer quitar o financiamento, mas não pode devido a documentação irregular da empresa e fica pagando juros para a CEF. Muita vantagem né o banco ficar recebendo a prestação sem abater do saldo devedor! MRV única construtora do país que vc compra um imóvel por R$ 90 mil, valoriza para R$ 140 mil depois de 3 anos e vc já pagou com o juros uns R$ 160 mil. MRV nunca mais! Maior furada. Se vc quiser enxer o bolso do dono da MRV compre um ap lá e fique no prejuízo! Isso pq eu não falei aqui da qualidade do produto…. http://www.reclameaqui.com.br/4820490/mrv-engenharia/estou-deixando-o-milionario-mais-rico-dinheiro-indo-para-o-b/

    DEPOIMENTO 12:

    Esta história é “um pouco mais antiga”, sobre a lenda da “valorização mais que garantida no mínimo no longo prazo”…

    “Era o ano da copa do mundo dos EUA, 1994.Vi um quiosque no antigo supermercado Big, no bairro do Tucuruvi em São Paulo, vendendo terrenos enormes,à preços baixos.Tratava-se, do empreendimento imobiliário Ninho verde II, um condomínio fechado localizado à aproximadamente 196 km de São Paulo.Pensando estar fazendo um ótimo investimento, comprei dois lotes vizinhos, de 450 m2 cada um.Me meti numa furada, pois passados quase 20 anos, não houve valorização nenhuma, não consigo vendê-los de jeito nenhum e as taxas de manutenção são caríssimas.Pergunto:Porquê a admnistradora ou os renponsáveis não mudam o foco do empreendimento e o transformam, por exemplo num condomínio para idosos ou aposentados, como os que existem na Flórida?Porquê não convencem a prefeitura de Pardinho, município ao qual o condomínio pertence , que atraia alguma indústria ou empresa para as cercanias , para haver algum tipo de valorização, ou que o negócio deslanche, o que não aconteceu nas ultimas décadas?
    Acho vergonhosa a forma como nós compradores estamos sendo tratados.Qualquer imóvel em qualquer cidade valorizou nos últimos anos, menos este empreendimento.Como vou ser ressarcida desta sangria financeira mensal e inútil , que se cronificou nos últimos vinte anos?É burrice a admnistradora insistir em algo que não deu certo.Há que se mudar o foco do empreendimento, para que mais dor, prejuizo financeiro e decepção não sejam os objetivos finais,do que era sonho, esperança e fruto de trabalho árduo” http://www.reclameaqui.com.br/4873949/momentum-empreendimentos-imobiliarios-ltda/ninho-verde-ii/

    DEPOIMENTO 13:

    No reclameaqui você acha até reclamações sobre prejuízos com imóveis comerciais, segue abaixo para variarmos um pouco:

    “Na hora de vender, eles passam para você que é um ótimo negócio, que no hora de repassar você terá feito um investimento maravilhoso. Pois bem comprei uma sala no empreendimento A5 e quando tentei vender a sala , descobri que minha sala não havia valorizado nada, na verdade a própria calper estava vendendo salas por um preço muito mais barato. Agora, precisei atrasar duas prestações e estou solicitando os boletos separadamente e não querem me fornecer. Querem me obrigar a pagar as duas ao mesmo tempo. Sabe o que descobri ? Eles te envolvem de uma certa maneira no ato da venda que você compra gato por lebre, e depois não te dão nenhum suporte, não te ajudam em nada, já para você acabar perdendo o imóvel. Me sinto [editado pelo Reclame Aqui] e para quem posso não indico a calper para nada. “ http://www.reclameaqui.com.br/6282962/construtora-calper/pos-venda-de-pessima-qualidade/

    DEPOIMENTO 14:

    Através deste gostaria de abrir os olhos , de quem está buscando um IMÓVEL ,seja para morar ou investimento, que não compre PDG,segue abaixo motivos de minha reclamação pública:

    Sobre o pagamento da Entrada: á comissão foi depositada direto na conta do corretor e a PDG não identifica tais depósitos em meu fluxo de pagamentos

    Descaso total no atendimento ao cliente, á 45 dias estou buscando informações simples como:
    Previsão de entrega do empreendimento?
    Posição da torre no condomínio?
    Cessão de direitos, valor percentual? Sobre qual valor?
    Previsão de repasse?

    Contrato: 199153 Bloco: 3 Unidade: 72 Empreendimento: DOMO LIFE

    Até agora nenhuma informação;

    Promoverem feirões de queima de estoque vendendo unidades á preços com desconto maiores, dificultando á rentabilidade dos investidores, em meu caso, estou tentando vendar á unidade adquirida com prejuízo de 10 á 15 %, sem sucesso.
    Agendei um horário para esclarecimentos no endereço da AV. Paulista, me deixaram 2 horas esperando e quanto fiz a primeira pergunta uma atendente despreparada afirmou os questionamentos são realizados pelo e-mail relacionamento@pdg.com.br, e não poderia me ajudar, resultado perdi 1 dia de trabalho para absolutamente nada.

    Essa foi á forma que encontrei de suplicar um atendimento descente e por alguém com nome e sobrenome que represente á PDG, espero que entrem em contato.

    Leandro

    http://www.reclameaqui.com.br/6695928/pdg-incorporacoes/desorganizacao-e-falta-de-comprometimento-com-o-cliente/

    DEPOIMENTO 15:

    Segue o segundo depoimento relacionado a prejuízo com imóveis comerciais:

    “Rio Quente Resorts ? Péssimo investimento
    Não recomendo a compra de apartamento nos hotéis administrados pelo Rio Quente Resorts, seja nos Flats, seja no hotel Giardino.
    Estranhamente, mesmo com a taxa de ocupação elevada e os preços das diárias absurdamente altos, ainda assim os valores repassados aos proprietários são ínfimos comparados à arrecadação. Não dá para entender.
    Além dos repasses aos proprietários serem muito inferiores ao aceitável, verifica-se, ainda, que os apartamentos desvalorizaram aproximadamente 30% em 3 anos. Ou seja, estes imóveis desvalorizaram 30% enquanto em outras partes os imóveis valorizaram mais de 200% ou 300% no mesmo período!!!!
    O que explica a desvalorização dos imóveis administrados pelo Rio Quente Resorts é justamente os baixos valores repassados aos proprietários, devido à administração

    DEPOIMENTO 16:

    Este depoimento é muito extenso, deixarei só o trecho abaixo em que o investidor fala sobre o “retorno” real e quem quiser pode ler todo o texto no link ao final:

    “Comprei um apto no empreendimento da Even Villagio Nova Carrão de 03 Dormitórios no valor de R$ 289.000,00 atualizado com juros R$ 294.000,00

    Assinei contrato em Março 2012 e desde a presente data todos os valores de parcela são atualizados para pagto até aí OK.

    O grande problema é que comprei o imóvel para investimento com intenção revenda e todos as ligações de possível compradores são frustradas, pois a Even reduziu suas tabelas de preços e vejam só que falta de comprometimento com seu cliente.

    Preço de Tabela de acordo com a valorização do imóvel R$ 345.500,00
    Atualização de Preço do Imóvel para Revenda segundo Extrato que de Pagtos fornecidos pelo site da Even R$ 324.000,00

    Preço atual praticado por seus corretores em tabela promocional R$ 295.200,00.

    Vejam como foram meus pagamentos e como estou sendo extremamente prejudicado.

    R$ 10.000.00 – Entrada.
    R$ 26.300,00 – Parcelas Pagas
    R$ 8.100,00 – Parcelas a Vencer
    R$ 11.200,00 – Anual
    R$ 30.400,00 – Parcela de Chave
    R$ 248.900,00 – Financiamento Bancário.

    R$ 334.900,00 – . Total

    Havendo venda mais 2% para transferência de contrato.

    Acredito que muitos outros que compraram apto pela Even no Villagio Nova Carrão, tanto para morar ou investir estão sendo prejudicados.
    O corretor Juiz e a supervisora Sweet, foram desligados da Lopes, os mesmos que me garantiram de pé juntos que a compra seria um baita investimento.

    Peço que os responsáveis se manifestem, pois este imóvel não vai para financiamento bancário, preciso vende-lo pois a intensão é investimento, a Even atropelou completamente meus planos de venda e também não quero e não vou perder os meus valores pagos até o momento.”

    http://www.reclameaqui.com.br/6228471/even-construtora-e-incorporadora-s-a/nao-compre-imovel-com-a-even-construtora-villagio-nova-carr/

    DEPOIMENTO 17:

    Comprei no dia 30/11/11 o imovel Residencial Boa Vista em Sorocaba – SP. Dia 02/01/12 me dirigi ao mesmo plantao de vendas para verificar quanto tinha sido a valorização do meu imovel.

    Adivinhem??? Se eu comprasse o imovel hoje eu pagaria 5 mil reais mais barato!!!!!!!!!

    Embora o INCC tenha sido positivo todos esses meses meu imovel sofreu uma deflação!!!

    Como pode????

    Se eu quiser vender meu imovel hoje, eu perderia dinheiro, mesmo tendo o INCC positivo!!!

    Liguei na Rossi para tentar ter esse desconto de R$ 5.000,0 na minha mensalidade, ja que afinal eu comprei o imovel no lançamento e de uma forma estou cooperando com a construção do empreendimento, pagando minha parcelas em dia e inclusive adiantando algumas outras.

    Porem a ROSSI, através da atendente Juliana, protocolo 343745, se negou a me dar esse desconto.

    Por isso aqui fica meu aviso. Para aqueles que querem comprar na planta, no lançamento, para pagar mais barato e ver seu imovel valorizar NAO O FAÇAM!!!!!!!!!!!!! POIS VOCES PAGARAM MAIS CARO E VERÃO SEU IMÓVEL DESVALORIZAR AO INVES DE VALORIZAR!!!

    Quem nos garante que da alguns meses a Rossi nao jogue o preço mais baixo ainda??

    Estou decepcionadissima com a ROSSI, pois até então acreditava ser uma empresa renomada onde eu poderia investir meu dinheiro e teria meu imovel valorizado. Puro engano. Comprei um imovel, investi um dinheiro e o mesmo se DESVALORIZOU!!!!!!!!

    Fica aqui minha reclamação e aviso para que futuros compradores nao caiam nessa armadilha.

    http://www.reclameaqui.com.br/2225579/rossi-residencial-s-a/nao-comprem-no-lancamento-quem-compra-depois-paga-mais-barat/

    DEPOIMENTO 18: Comprei um imóvel na planta da Toctao Rossi (Ambient Park Residencial) no intuito de fazer um excelente investimento, tendo em vista a construção de um parque em frente ao empreendimento. O corretor que me vendeu o apartamento garantiu a sua valorização. Com o término da obra, confiante na valorização do apartamento, tentei vender meu imóvel mas fui surpreendido com a seguinte notícia: a Toctao Rossi estava vendendo hoje apartamento idêntico ao que eu comprei há 02 (dois) anos atrás aproximadamente R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) mais barato!!!!!!!!!!!!! Então tentei rescindir o contrato e pegar o meu dinheiro de volta, porém só tive desgostos. Em Goiânia, a Toctao Rossi só atende vendas. Questões administrativas só são resolvidas em São Paulo. Liguei diversas vezes no 0800 para agendar um horário porém ninguém me retorna. Fui no escritório de vendas da Rossi e a funcionária Helen Menezes me informou que no caso de rescisão contratual eu receberia somente 15% (QUINZE POR CENTO) do que eu paguei!!!!!!!!! Isso me gerou uma revolta muito grande. A empresa não pode me devolver somente 15% do que eu paguei! Isso é um absurdo! Inconformado, fiz um requerimento e enviei para São Paulo solicitando a devolução da integralidade do que eu paguei (em razão da política desrespeitosa da empresa com seus clientes), devidamente corrigido mas até hoje ninguém me deu uma posição. A Toctao Rossi está dificultando ao máximo a rescisão contratual, quer me obrigar a ficar com um imóvel altamente desvalorizado, além de não oferecer aos seus clientes um atendimento pós venda adequado. Preciso de uma solução urgente pois não tenho condições financeiras de financiar o imóvel e tenho direito de receber o que eu paguei corrigido! http://www.reclameaqui.com.br/2968382/rossi-residencial-s-a/impossivel-rescindir-contrato/

    Até o próximo post.

    Convidados, Geral

    Desmascarando a bolha imobiliária no Brasil

    20 de janeiro de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    O objetivo deste trabalho é o de apresentar através de infográficos, todos os principais fatos relacionados à bolha imobiliária brasileira. Ao final, link c/ as referências utilizadas.

    Desmascarando a bolha imobiliária no Brasil:

    Desmascarando a bolha parte 1 Desmascarando a bolha parte 2 CORRIGIDO

    Desmascarando a bolha parte 3
    Desmascarando a bolha parte 4 MELHORADO
    Desmascarando a bolha parte 5
    Desmascarando a bolha parte 6
    Desmascarando a bolha parte 7
    Desmascarando a bolha parte 8
    Desmascarando a bolha parte 9
    Clique aqui para referências

    Até o próximo post.

    Convidados, Geral

    As evidências da bolha imobiliária nas cidades

    16 de dezembro de 2013

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    O objetivo deste trabalho é o de apresentar evidências da bolha imobiliária nas cidades brasileiras.

    As evidências da bolha imobiliária nas cidades:

    Importante: bolhas imobiliárias geram crescimento sem paralelo, mas insustentável, na produção e no preço dos imóveis, formando super-estoques que levam a reduções drásticas em lançamentos, grandes prejuízos para economia (desemprego, queda do PIB, etc.) e queda elevada de preços dos imóveis.

    OS EFEITOS DA BOLHA IMOBILIÁRIA NAS CIDADES BRASILEIRAS:

    SALVADOR:

    Sugiro leitura na íntegra desta matéria, onde consta que a causa raiz para aumento relevante no desemprego em Salvador foram quedas em vendas de imóveis gerando super-estoque e interrompendo lançamentos: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

    Preço médio do M2 em Salvador: http://www.agenteimovel.com.br/mercado-imobiliario/a-venda/salvador,ba/

    Pelas informações constantes acima e mais dados do IBGE, temos que em Salvador, preço do M2 aumentou 91,63% de 2.008 a 2.013. Média do M2 de R$ 4.290,00 em Ago/2013, para um rendimento médio real da população de R$ 1.444,80. Outras informações dos links, colocadas em gráficos:

    Bolha imobiliária em Salvador

    Importante: estoque de 25 meses e aumento de quase 50% no desemprego ( 77% acima da média nacional), são as características típicas de uma bolha imobiliária que estão mais visíveis em Salvador.

    Conclusão quanto a bolha imobiliária em Salvador:

    A explosão da bolha imobiliária em Salvador está apenas no início. Um dos efeitos naturais, é que os preços dos imóveis tenderão a cair de forma abrupta e significativa, como consequencia não só do super-estoque de imóveis sem vender que possuem preços completamente fora da realidade de renda na cidade, mas também, em virtude do nível muito elevado de desemprego e da piora na economia local, ambos trazidos pela própria bolha imobiliária, que se auto-destrói.

    BRASILIA:

    Notícia de Set/2013 – queda de até 30% nos preços dos imóveis novos em Brasilia: http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml

    Notícia de Dez/2013 – estoque 30% maior que 2 anos atrás, queda de 50% nos lançamentos de 2.012 para 2.013. Descontos de até R$ 300 mil em imóveis prontos. Link: http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

    Reportagem da Globonews de Dez/2013, onde representante do segmento imobiliário de Brasilia informa que os lançamentos em 2.014 irão dobrar na comparação com 2.013: http://www.youtube.com/watch?v=sDCfoT_RGGA#t=20

    Vamos agora, observar um gráfico que reúne as informações das reportagens acima:

    Bolha imobiliária em Brasilia

    Análise das informações acima (incluindo detalhes vindos de notícias dos links):

    A bolha imobiliária em Brasília segue o mesmo caminho de Salvador, com algumas diferenças, como uma participação mais visível dos investidores (especuladores) e do volume de distratos feitos pelos mesmos, o fato da redução elevada nos preços já estar visível (30%) e por fim, a promessa de dobrar lançamentos em 2.014.

    Importante: as reduções de até 30% nos preços feitas por construtoras para tentarem desovar estoques em 2.013, fizeram com que muitos imóveis ficassem com preço total, na entrega, inferior ao saldo a financiar com banco para quem comprou “na planta”, gerando altíssimo volume de distratos e aumentando ainda mais os estoques. Isto ocorreu mais fortemente no Noroeste de Brasilia. Dobrar lançamentos em 2.014, como prometido pelo segmento imobiliário, significa agravar a situação dos super-estoques, tentando adiar o desemprego e crise local, mas com isto, programando uma crise ainda maior para o futuro próximo.

    Conclusão quanto a bolha imobiliária em Brasília:

    Da mesma forma que em Salvador, a explosão da bolha imobiliária de Brasília está apenas no começo. Se dobrarem lançamentos em 2.014 para adiar sua explosão, só tornarão as consequencias ainda piores (o volume de distratos e estoques aumentarão ainda mais, o impacto posterior de total estagnação na construção civil irá durar mais e prejudicar mais ainda a economia como um todo).

    SÃO JOSÉ DOS CAMPOS (SJC):

    Preços de imóveis novos caíram 25% em 2 anos, em alguns casos, queda de até 30%: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

    Aluguel teve aumento de oferta de 300% em 2013: http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html

    Segue gráfico com dados acima:

    Bolha imobiliária em SJC

    O gráfico acima demonstra que a bolha imobiliária em SJC segue mesmo caminho das demais:

    Aumento relevante na construção de imóveis, nos preços e na participação dos investidores. Preços ficam completamente fora da realidade da renda no local e se formam super-estoques.

    Os super-estoques levam a reduções rápidas e relevantes nos preços dos imóveis.

    A diferença de SJC para Salvador e Brasília é que os investidores resolveram colocar imóveis para alugar para não terem prejuízo imediato na venda, gerando super-oferta para aluguel.

    Importante: a super-oferta para alugar, levará a reduções de preços de aluguéis combinado com prejuízos ainda mais elevados para investidores (deixar imóveis vazios por período elevado, com altas despesas para impostos, condomínio, etc., sem gerar receitas).

    Conclusão quanto a bolha imobiliária em São José dos Campos:

    Da mesma forma que nas cidades acima, a explosão da bolha imobiliária de SJC está apenas no começo. A “estratégia” dos investidores, de todos colocarem os imóveis para alugar ao mesmo tempo, apenas muda o problema de lugar, sem eliminá-lo. Isto foi muito conveniente para as Construtoras, pois ao fazerem isto, os “investidores” diminuíram a concorrência para venda, com seu próprio sacrifício. Devido à super-oferta para aluguel, há alguns caminhos: a) redução do preço do aluguel ; b) ficar muito tempo com despesas adicionais e sem receita por não conseguir alugar ou c) vender com maior “desconto” que o já praticado (25%). Pior: pela sequencia natural dos fatos, a paralisação na construção civil aumentará desemprego, prejudicando toda a economia local, diminuindo procura e preço dos imóveis, significando prejuízos ainda maiores para estes investidores que adiaram a venda.

    CURITIBA:

    Fev/2013: Estoque de imóveis sem vender aumentou demais, chegando a aproximadamente 2 anos de vendas, descontos promocionais das construtoras de 10% a 30%: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279

    Nov/2013: Estoque de imóveis de quase 2 anos. Construtoras estão apostando em feirões, com descontos de até 35% e condições como entrada de apenas 10%: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1426349&tit=Gigantes-do-setor-saem-de-fininho

    Rentabilidade do aluguel de imóvel de 3 dormitórios é de 0,44% por mês, inferior a qualquer aplicação financeira. Como o título diz: não é um bom momento para investir em imóveis para alugar: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1420728&tit=Nao-e-um-bom-momento-para-investir-em-imoveis-para-alugar

    A oferta de imóveis comerciais para alugar aumentou 600% em Curitiba, de 2.012 para 2.013: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1424276&tit=O-grande-salto-dos-imoveis-corporativos

    Vamos agora juntar as informações acima, para analisarmos melhor:

    Bolha imobiliária em Curitiba

    Avaliando as informações acima, vemos que Curitiba seguiu roteiro muito similar a demais e que os “descontos promocionais” não tem colaborado para redução dos estoques. Está em situação similar a Salvador quanto a tamanho do estoque e a Brasília quanto à redução de preços.

    Conclusão quanto a bolha imobiliária em Curitiba:

    Por ter o segundo maior estoque de imóveis residenciais novos sem vender do Brasil (24 meses), que continuaram no mesmo patamar depois de 9 meses e ainda, ter tido um aumento na oferta de imóveis comerciais em 600%, a expectativa é que Curitiba vá pelo mesmo caminho que Salvador, enfrentando as mesmas consequências.

    NATAL:

    Preços dos imóveis novos  voltaram a patamar anterior a 2.010 prejudicando compradores que “investiram” na planta. A “desculpa” foi que infraestrutura não melhorou… : http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

    Duas construtoras grandes abandonando a cidade : http://nominuto.com/airtonbulhoes/duas-empresas-construtoras-de-peso-se-retiram-do-mercado-imobiliario-de-natal/6504/

    Bolha imobiliária em Natal

    Análise das informações acima:

    Situação muito similar a de outras cidades avaliadas, inclusive com informações sobre reduções relevantes em lançamentos e notícias das construtoras que abandonam Natal.

    Conclusão quanto a bolha imobiliária em Natal:

    Como para demais cidades, a redução abrupta e elevada em lançamentos tende a deixar como consequência de curto prazo, um aumento significativo no desemprego, o que afetará a economia local mantendo o circulo vicioso da explosão da bolha imobiliária.

    SÃO PAULO:

    Segue link c/ todos os cálculos quanto ao super-estoque de imóveis em São Paulo, evolução de preços, etc. Neste link constam também uma série de notícias que foram utilizadas nos gráficos logo abaixo, de forma que possam comprovar a origem das informações: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo/

    Notícia de Dez/2013: queda superior a 8% nos preços anunciados de aluguéis comerciais em São Paulo. A cidade de São Paulo é utilizada como um exemplo, a reportagem informa que esta situação tem ocorrido em várias cidades, algumas delas, citadas neste trabalho com mais detalhes: http://exame.abril.com.br/economia/noticias/oferta-elevada-de-imoveis-comerciais-pressiona-alugueis-no-brasil?page=3

    Última pesquisa divulgada do CRECI SP referente à Setembro/2013. Pesquisa feita com mais de 400 imobiliárias em São Paulo, tendo como base o preço real (negociado) para imóveis usados. Ver página 22 que contém a tabela da evolução de preço do M2 para venda e aluguel nos últimos 12 meses, onde ambos cresceram menos da metade da inflação do período. Segue o link c/ pesquisa: http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_setembro_2013.pdf

    Seguem gráficos e tabelas que tem como base as informações dos links acima. No caso da tabela que contém as quantidades vendidas, o cálculo foi refeito considerando SAZONALIDADE, ou seja, comparando com mesmo mês de ano anterior, que é o mais correto.

    Bolha imobiliária em São Paulo

    A bolha imobiliária em São Paulo envolve um “canibalismo imobiliário”: os imóveis novos conseguem vender, graças a reduções incessantes nas vendas de imóveis usados, conforme demonstrado acima.

    Nas notícias publicadas nos jornais e na TV, o CRECI SP divulga sempre a variação entre 2 meses seguidos, não informando a variação entre os anos. Na análise mais correta, que considera sazonalidade, comparando o mesmo mês de anos seguidos, podemos ver como está crítica a situação das vendas de imóveis usados em São Paulo.

    Isto ocorreu, porque proprietários de imóveis usados resolveram “assumir” o mesmo crescimento no preço anunciado que já era praticado para imóveis novos. Ocorre que no caso dos novos, as construtoras podem vender “na planta” com parcelas baixas durante a construção, para quem não tem condições de adquirir financiamento bancário no ato da entrega e se a venda não se efetiva na entrega do imóvel (distrato), revendem depois para outra pessoa. Isto criou uma ilusão de mercado aquecido e que justificaria os preços maiores, mas era apenas ilusionismo, um grande acúmulo de vendas falsas em um esquema de pirâmide, sempre contando c/ revendas futuras do que foi distratado p/ resolver…

    Como referência, as vendas falsas das construtoras tem variado de um mínimo de 20% até mais de 60% das vendas brutas, um absurdo, algo que não existe para nenhum segmento de negócio em nenhum lugar do mundo, só na bolha imobiliária brasileira!!! Vamos agora, analisar outras consequências desta situação:

    Bolha imobiliária em São Paulo parte 2
    Podemos observar acima, os efeitos altamente danosos das vendas falsas, do crescimento ilusório de vendas de imóveis novos, da especulação infrutífera de preços dos imóveis usados (não vende, passa um tempo, aumenta o preço…) que combinados com preços anunciados completamente fora da capacidade de renda da população, levaram a um estoque muito elevado de imóveis sem vender.

    Esta foi a primeira fase da bolha imobiliária em São Paulo, em que parte dos prejudicados foram investidores que entraram tardiamente na ciranda especulativa (quem comprou “na planta” e teve entrega de seu imóvel a partir do 2S2012) e vendedores de imóveis usados no último ano.

    Com esta bolha já formada, como construtoras fariam para sobreviver? Vamos analisar abaixo:

    Bolha imobiliária em São Paulo parte 3 CORRIGIDO

    Na segunda fase da bolha, para tentarem escapar dos super-estoques de 3 e 4 dormitórios que contaminam todo o mercado em São Paulo, foi a vez das construtoras usarem os investidores de forma intensiva para tentarem sobreviver, transferindo para estes um enorme estoque de imóveis de 1 dormitório “na planta” em região central (80% das vendas de 1 dormitório no 1S2013 foram para investidores), para que estes investidores tentem alugar no futuro, com base em um aumento de demanda de origem desconhecida (por que a demanda triplicaria?).

    Considerar que números acima são reais, no caso de usados, baseados em pesquisas com mais de 400 imobiliárias tendo como referência o preço negociado, considerando sazonalidade quanto a evolução de vendas, análise quanto a todos os estoques e consumo envolvidos, etc., ao contrário das informações divulgadas pelo SECOVI SP e CRECI SP em diversos jornais e na TV, que trabalham com preços anunciados (FIPE ZAP, completamente fora da realidade), variações em quantidades vendidas que não consideram sazonalidade, informação sobre estoque de imóveis novos que não considera imóveis com mais de 36 meses do lançamento e nem tampouco o que está com investidores e os usados, informação distorcida de que consumidor tem optado por imóveis de 1 dormitório quando é pura especulação, com 80% das vendas para investidores, etc., etc., etc…

    Lembrando ainda que em São Paulo, tivemos queda de preço de 23% para imóvel usado de 1 dormitório durante o 1S2013, queda de 17% no preço de imóvel novo de 3 dormitórios no 1T2013, diversas “promoções” de construtoras com descontos de até 40% (Even Day), 35% (Outlet Rossi) dentre diversas outras notícias relacionadas a queda de preço real, condizentes com os fatos apresentados aqui e não com a ilusão criada pelo segmento imobiliário sobre a cidade de São Paulo. Para detalhes, links com as pesquisas e notícias relacionadas e análises mais aprofundadas sobre a bolha em São Paulo, consultar: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo/

    Conclusão quanto a bolha imobiliária em São Paulo:

    A principal arma em São Paulo tem sido a DESINFORMAÇÃO, de forma ainda mais intensa que no restante do Brasil. Números enganosos, conforme explicações acima, omitem a gravidade da situação em São Paulo, em uma tentativa do segmento imobiliário de manter esta cidade, junto com o Rio de Janeiro, fora das óbvias suspeitas quanto a bolha imobiliária.

    Apesar da estratégia acima se utilizar de forma intensiva de publicidade em jornais, TV, etc., ainda assim é possível encontrarmos altíssimo volume de evidências quanto a bolha imobiliária e suas consequências, conforme demonstrado aqui.

    MAIS AMOSTRAS DE OUTRAS CIDADES:

    Para não tornar este trabalho ainda mais longo, colocarei algumas notícias registradas em cidades brasileiras que se contrapõem a teorias do segmento imobiliário que negam a existência da bolha imobiliária, com comentários resumidos, para que cada um possa ler as notícias e tirar suas conclusões:

    Queda de vendas e de preços em Recife, além de retração nos preços dos alugueis. A tese de que imóveis sempre aumentam de preço não se sustenta, como se comportarão os investidores e demais compradores perante esta realidade???

    http://www.diariodepernambuco.com.br/app/noticia/economia/2013/10/15/internas_economia,468164/vendas-de-imoveis-no-recife-cairam-9-no-primeiro-semestre-segundo-secovi-sp.shtml

    http://www.diariodepernambuco.com.br/app/noticia/economia/2013/04/03/internas_economia,432110/precos-dos-imoveis-no-recife-apresentam-terceira-queda-consecutiva.shtml

    http://m.jconline.ne10.uol.com.br/t320/noticia/economia/pernambuco/noticia/2013/04/28/81174

    Segue notícia sobre queda de 15% nos preços de imóveis em Goiânia, após fortes quedas em vendas (idem a Recife):

    http://www.opopular.com.br/editorias/economia/queda-nas-vendas-faz-pre%C3%A7os-de-im%C3%B3veis-recuarem-1.307413

    Alphavile de SP: 40% dos imóveis comerciais estão vagos, sem locação! Veja link abaixo:

    http://folhadealphaville.uol.com.br/artigo/?id=17399

    O título da notícia do jornal de Londrina já diz tudo: “preço de imóveis atinge teto com estoque recorde”. Atinge teto = daí pra frente, só tende a diminuir o preço real negociado.

    http://www.jornaldelondrina.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1364606&tit=preco-de-imoveis-atinge-teto-com-estoque-recorde

    Queda de 75% nas vendas de imóveis em BH, no mês de Maio/2013, o pior resultado em toda a história de vendas de imóveis na cidade!!!

    http://www.hojeemdia.com.br/noticias/economia-e-negocios/venda-de-imoveis-na-capital-mineira-cai-75-em-maio-1.148301

    Outros efeitos muito comuns para bolhas imobiliárias, que ocorrem no Rio de Janeiro: a bolha  inviabiliza pequenos comércios em virtude do alto custo do aluguel e/ou comerciante tem que aumentar preços para conseguir pagar o aluguel (diminui PIB e/ou aumenta inflação). No sentido contrário, pessoas que alugam seus imóveis recebem menos do que em qualquer aplicação financeira.

    http://oglobo.globo.com/rio/leblon-tem-aluguel-caro-lojas-com-dificuldade-em-manter-portas-abertas-10775448

    http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/2013-08-02/aluguel-de-imoveis-rende-menos-que-poupanca-em-sao-paulo-e-no-rio.html

    Sobre a teoria que nossos imóveis não são caros comparados a outros países (“estudos” do segmento imobiliário) sugiro verificarem as evidências do absurdo de preços que temos aqui, nas mais diversas cidades do Brasil, através da leitura do site “Estamos ricos”: http://estamosricos.blogspot.com.br

    CONCLUSÕES:

    1) Diversas notícias e pesquisas divulgadas durante o ano de 2.013 demonstram a existência de bolha imobiliária em grande quantidade de cidades no Brasil. Quando combinamos e analisamos com mais cuidado estas notícias, como nas 6 amostras acima, percebemos que as evidências são fortes e que há um esforço muito grande do segmento imobiliário para “suavizar” o impacto, usando de eufemismos e explicações nada convincentes  ;

    2) As consequências visíveis da bolha imobiliária variam de cidade para cidade: enquanto em um lugar o desemprego aparece de forma intensa e rápida em virtude da queda abrupta e relevante de vendas que gerou super-estoques e reduziu sensivelmente os lançamentos / obras (Salvador), em outro os preços despencam primeiro, sem reflexo visível para empregos por enquanto (Brasília). Já em outra cidade, investidores apelam para alugarem imóvel para tentarem fazer com que preços de venda não despenquem ainda mais (São José dos Campos), enquanto em outro local, construtoras fogem da cidade com descontos enormes prejudicando investidores / compradores “na planta” (Curitiba e Natal) ou elas resolvem atrair mais investidores em apostas sem sentido para o futuro (São Paulo). Isto é muito comum, aliás, se todos reagissem da mesma forma e ao mesmo tempo é que seria estranho. Por outro lado, isto não significa que são “micro bolhas” como o segmento imobiliário tenta defender: aqui neste estudo, apresentei detalhes de 6 cidades e links complementares para outras 6, mantendo em 12 exemplos apenas para não transformar este tópico em um livro, mas existem muito mais cidades que já tem claramente a bolha presente, por isto recomendei a leitura do site “Estamos ricos” que tem ainda mais exemplos quanto ao absurdo dos preços comparado a outros países (apenas um dos aspectos da questão, mas que dá uma boa dimensão). De fato, a bolha imobiliária foi um fenômeno que ocorreu em todo o País seguindo as mesmas linhas (vendas falsas, alto percentual de investidores, super-estoques escondidos, etc.), apenas as reações em cada localidade é que variaram ;

    3) Pelo que foi explicado neste trabalho, o segmento imobiliário edificou seu crescimento nos últimos anos, como um “castelo de cartas”. Qualquer percalço que tenha impacto nacional, fará com que este “castelo de cartas” desmorone. Percalços possíveis (exemplos, existem outros): a) provável retirada de QE pelos EUA fazendo com que investidores fujam do Brasil, aumentando US$, inflação,  portanto, requerendo aumentos muito maiores em juros que derrubariam economia e mais ainda o segmento imobiliário ; b) contração de consumo de commodities da China via explosão da bolha imobiliária de lá ou outros motivos derrubando ainda mais economia no Brasil ; c) necessidade do governo brasileiro ser mais restritivo no crédito imobiliário via CEF  / BB e/ou aumentar os juros do mesmo, para pelo menos disfarçar a irresponsabilidade fiscal e evitar rebaixamento de crédito em ano eleitoral ; d) endividamento das famílias que está em patamar recorde e cresceu de forma exageradamente rápida se transformar em índices de inadimplência maiores, fazendo com que o freio do consumo se intensifique ; e) uma das 5 grandes construtoras que estão virtualmente quebradas entrarem em recuperação judicial ou ficarem incapacitadas de continuarem suas obras gerando pânico nos compradores de imóveis “na planta” ou em construção e fazendo com que as vendas desabem ainda mais. Para piorar: os 5 exemplos dados aqui neste item não são excludentes, ao contrário, a tendência é que ocorram em série…

    Por tudo que consta nos itens de 1 a 3 mais acima, a explosão mais visível da bolha imobiliária brasileira é inevitável, apenas uma questão de tempo… Quem quiser entender um pouco mais do processo relacionado a esta bolha, como por exemplo, quais os fatores que fizeram com que surgisse, outras anomalias relacionadas à mesma, impactos para construtoras, etc., sugiro a leitura de trabalho anterior: http://defendaseudinheiro.com.br/desenhando-a-bolha-imobiliaria-brasileira/

    Convidados, Geral

    A bolha imobiliária em São Paulo

    5 de novembro de 2013

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Este documento tem a finalidade de apresentar a situação do mercado imobiliário na cidade de São Paulo. A opção por São Paulo se deu por ser o mercado mais relevante para o segmento imobiliário e por estar sendo usado em “artigos” nos jornais, como “demonstração de recuperação”. Além disto, localizei um maior número de pesquisas relacionadas a São Paulo, viabilizando estudo mais completo.

    A BOLHA IMOBILIÁRIA EM SÃO PAULO:

    Estarei abordando temas como estoque de imóveis sem alugar e sem vender, distratos, preços, especulação imobiliária e outros relacionados.

    Ao final, no item “Referências”, constarão links de pesquisas, notícias e memórias de cálculos que tiveram os resultados apresentados aqui. Acrescentarei comentários relacionados toda semana, pelo menos até que eu tenha publicado algum novo trabalho. Incluirei também, algumas análises sobre resultados de construtoras no 3T2013 dentre os comentários neste tópico.

    Premissas deste estudo:

    Foram utilizados dados como: volume de lançamentos de imóveis novos levantado pela EMBRAESP, vendas, estoques e percentual de vendas de lançamentos de novos que constam em relatórios do SECOVI SP, vendas de usados e evolução dos alugueis do CRECI SP, estoque de usados mais novos com mais de 36 meses do ZAP (abatendo quantidades totais de estoques do relatório do SECOVI SP, para não ter duplicidade) e ainda, informação sobre 40% de vendas para investidores em 2.012 vinda de pesquisa da Lopes Inteligência de Mercado, informação de 80% vendido para investidores quanto a 1 dormitório em 2.013, vindo de pesquisa da Folha de São Paulo, dados de press release de construtoras, etc.

    Procurei ser o mais conservador possível, no sentido de “beneficiar” o segmento imobiliário, considerando como se apenas um site, o ZAP, concentrasse todos os anúncios de vendas mais alugueis de toda a cidade e ainda, como se 100% do que está no estoque das construtoras estivesse anunciado neste site. Com estes critérios e outros adotados, posso afirmar que os estoques em São Paulo são, no mínimo, o que consta neste estudo.

    Antes de apresentar os dados, um conceito importante: quando temos venda de imóvel “na planta” para investidor, embora este deixe de fazer parte do estoque da construtora, ele ainda faz parte do estoque total disponível no mercado, ou seja, imóveis que ainda não atingiram os seus compradores finais.

    Considerando a premissa acima, na coluna de estoque com investidores, temos imóveis adquiridos por investidores e ainda não repassados para consumidores finais e na coluna de vendas para consumidores finais, que é o consumo real e final deste estoque, são abatidos os volumes vendidos para investidores e ainda não repassados para compradores finais.

    Estas ponderações são muito relevantes, pois a forte presença de investidores como intermediários no mercado imobiliário, como no caso de São Paulo e do Brasil como um todo, é uma das características de bolhas imobiliárias e uma das principais estratégias que auxiliam na ocultação dos super-estoques.

    Vamos analisar agora, como está o comportamento de oferta versus demanda versus preços, tanto para vendas de imóveis, quanto para aluguel. Ressalto: objetivo aqui é termos uma visão completa do mercado imobiliário em São Paulo, neste sentido, é fundamental entendermos se de fato existe o propalado equilíbrio entre oferta e demanda que o segmento imobiliário tenta vender e ainda, se temos em São Paulo, um caso “surpreendente” de sucesso, como defendido em relatórios do SECOVI SP.

    Post 16 imagem 1 estoque de imóveis para vender em São Paulo

     

    Post 16 imagem 2 estoque de imóveis para alugar em São PauloA situação acima, como diria o SECOVI, é realmente “surpreendente”, mas não no sentido mencionado por eles:

    No caso de imóveis de 3 ou 4 dormitórios, se as construtoras parassem de lançar imóveis, se não tivéssemos mais nenhuma pessoa nova anunciando seu imóvel para venda, se não ocorresse mais nenhum distrato na entrega de imóveis, ainda assim, teríamos estoque suficiente para mais de 4 anos de vendas em São Paulo!!!

    No caso de alugueis, além de termos mais de 21 mil imóveis sem alugar neste momento, o segmento imobiliário tem vendido uma quantidade sem precedentes de imóveis de 1 dormitório “na planta” para investidores que tem a finalidade de colocar estes imóveis para alugar assim que entregues, mantendo também um percentual elevado de novos imóveis de 2 dormitórios com a mesma finalidade. Em outras palavras: se hoje já temos um super-estoque de 21 mil imóveis sem alugar só para São Paulo e só no Zap, em 2 anos, de forma gradual, teremos a oferta de 1 dormitório praticamente triplicando (aumento de 192% sobre uma oferta que já é alta) e ainda, um crescimento de 78% na oferta de imóveis de 2 dormitórios para aluguel.

    Como as situações acima, de total desequilíbrio entre oferta e procura, aconteceram, tanto para vendas quanto para aluguel e qual a tendência daqui pra frente?

    1)      Fatores que impulsionaram o crescimento excessivo na oferta para venda e aluguel:

    Anos atrás, quando os juros de aplicações financeiras e de empréstimos bancários caíram, juntamente com uma série de outros incentivos do Governo (alongamento de prazo de financiamento, facilidade para mais pessoas comprovarem renda, etc.) tivemos um efeito manada: um grande número de pequenos “investidores” comprando imóveis “na planta” para colocarem para vender um pouco antes da entrega, ou para mobiliar e alugar assim que estivessem prontos, confiando em promessas do segmento imobiliário de elevados ganhos, promessas estas amplificadas por “artigos” na imprensa.

    O efeito manada para pequenos investidores ocorreu estimulado também por outra “falsa demanda”, que tinha como base, uma ilusão de crescimento relevante e sustentável da procura e dos preços dos imóveis. Esta ilusão se utiliza de um esquema de vendas “na planta” com parcelas baixas durante a construção para pessoas que não conseguem adquirir o crédito bancário na entrega do imóvel . Estas falsas vendas, que são canceladas na entrega do imóvel, passam uma ilusão de “mercado aquecido”  e isto tem estimulado os investidores em imóveis a entrar neste mercado. Todo este esquema passou a ser mais visível, especialmente a partir de 2.012. Como referência, do 1T2012 ao 1S2013, tivemos distratos de quase R$ 7 bilhões, isto para apenas 5 construtoras que divulgam abertamente este informação desde o início de 2.012, as demais, omitem este número (para mais detalhes, ver “Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 11 – subprime brasileiro”).

    Naturalmente, as construtoras, procurando vender o máximo que podiam dentro do cenário acima, aumentaram significativamente seus lançamentos, isto até o ano de 2.011 inclusive, fazendo com que o estoque de imóveis ofertados aumentasse ainda mais.

    Os distratos, mencionados mais acima, em bilhões de R$ a cada trimestre, também engordam significativamente a oferta de imóveis, em especial, a partir de 2.012.

    2)      Fatores que levaram a contração de compras de imóveis e desaceleração de novos alugueis:

    Com o incentivo de juros baixos e intensa publicidade para que as pessoas saíssem do aluguel e comprassem seus imóveis, os novos contratos de aluguel foram desacelerando.

    A bolha imobiliária, alimentada pelas falsas demandas mencionadas acima, causou uma explosão nos preços de vendas e dos alugueis, ambos subiram muito mais que o rendimento da população (apesar dos alugueis terem crescido bem menos que os preços dos imóveis).  Esta incompatibilidade entre preço de venda e de aluguel em relação à renda também colaborou para quedas nas vendas de imóveis, a partir de 2.012, tanto para novos quanto usados e ainda colaborou para redução no ritmo de crescimento dos novos contratos de aluguel, aprofundando o desequilíbrio entre oferta e demanda.

    3)      A estratégia das construtoras para buscarem sobrevida = venda de imóveis de  1 dormitório para investidores:

    Nos últimos anos, como as vendas para consumidores finais caíam cada vez mais e passamos a ter um volume de distratos cada vez mais elevado, em função da total incompatibilidade entre preço de imóveis e renda, houve uma publicidade mais intensiva para que investidores comprassem imóveis de 1 dormitório, em região central de São Paulo, uma vez que, embora o preço do M2 fosse muito elevado (muitas vezes acima de R$ 10 mil), como eram imóveis menores, o valor total ou o valor da “parcelinha” caberiam no orçamento.

    Para atrair investidores para estes imóveis de 1 dormitório, as construtoras contaram ainda com forte apoio da prefeitura de São Paulo que fez “renascer” a promessa de mais de 20 anos atrás, de revitalização do centro da cidade. Mais uma vez, tivemos uma publicidade intensa, muitas vezes disfarçada de “artigo” de jornal, dizendo que o Paulistano havia aderido a esta nova modalidade de imóveis menores, quando na realidade, de acordo com pesquisa, 80% das vendas foram para investidores …

    A opção de adquirir imóveis de 1 dormitório para alugar veio também para preencher uma lacuna deixada pelo segmento comercial, onde a bolha imobiliária já é mais visível, ou seja, investidores que antes alugavam salas comerciais para empresas, com a explosão mais visível desta bolha, resolveram apostar neste nicho residencial de menor tamanho (similar a pessoas que saíram de uma pirâmide financeira para entrar em outra).

    Que outras justificativas, o segmento imobiliário utilizou para convencer estes investidores em imóveis de 1 dormitório?  Foi vendida a ideia de uma “demanda reprimida”, que existiria para Executivos, estudantes e visitantes vindos de outras cidades, que “precisariam” destes imóveis  (mesmo com o aumento no número de suítes em hotéis e flats em função da copa do Mundo?!).

    Como podemos observar, os argumentos acima são subjetivos, baseados em estimativas sem fundamento e certamente contando com investidores sem nenhum conhecimento neste segmento de imóveis residenciais (tudo muito similar ao que ocorreu na bolha dos flats no Brasil, para mais detalhes, ler  “Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 2”).

    4)      Desequilíbrio entre oferta e demanda e suas consequências:

    O forte desequilíbrio entre oferta e demanda, causado por todos os fatores acima, gerou um super-estoque de imóveis sem alugar e como consequência da lei de oferta e procura, um valor de aluguel que é inviável para o locador, quando analisado o custo de oportunidade, por significar um retorno inferior ao de qualquer aplicação financeira, com muito mais riscos, despesas “inesperadas” (imóvel vazio, aumento de impostos, de condomínio, etc) e ainda, transtornos naturais para manutenção de um imóvel.

    No caso da revenda, o prazo para se conseguir vender um imóvel, que como regra tem passado do próprio prazo de entrega do imóvel pela construtora (contrário a estratégia do investidor de vender antes da entrega e assim, gerando relevantes custos adicionais), o nível de concorrência com outros investidores, usados e distratos (super-oferta) além do altíssimo volume de  descontos praticados já há mais de 1 ano pelas construtoras, em especial para imóveis prontos e muitas vezes no mesmo empreendimento em que o investidor tenta vendar seu imóvel, tem corroído por completo o resultado do investimento.

    Devemos considerar ainda, que a super-oferta tem levado alguns investidores a mudarem sua estratégia: aqueles que compraram para revender, ao perceberem que não estão conseguindo obter o preço esperado e que ficarão no prejuízo, convencidos pelas construtoras, estão optando por colocar estes imóveis para alugar.  Esta é uma estratégia muito útil para as construtoras, porque quando o investidor faz isto, resta um concorrente a menos no mercado para venda de imóveis novos. Apesar disto, podemos observar que tanto o estoque disponível para vender quanto o estoque disponível para alugar estão excessivamente elevados.

    Apenas como exemplo, lembro mais uma vez a situação de São José dos Campos: nesta cidade, devido a super-oferta, primeiro tivemos preço de venda de imóvel novo entregue com desconto de 25%, fazendo com que ficasse inferior ao preço pago por investidores quando imóvel estava na planta, depois, tivemos aumento de 300% no volume de imóveis ofertados para aluguel, em prazo inferior a 2 anos. É óbvio que esta alternância do investidor entre venda e aluguel não resolve o problema, pois o desequilíbrio entre oferta e procura apenas muda de lugar e no final, o prejuízo é liquido e certo. Este é o tipo de situação que poderá ser percebido de forma mais clara em São Paulo, em breve.

    5)      Quais as expectativas?

    A expectativa é que tenhamos um aumento no desequilíbrio entre oferta e procura. Temos ainda um alto volume na mão de investidores aguardando a proximidade da entrega para venderem e isto, de forma contínua, conforme demonstrado por dados mais acima. Lembrando que 2.011 foi o ano recorde de lançamentos e temos tido como regra, atrasos relevantes nas entregas, sendo que o quarto trimestre de 2.011 foi o que concentrou a maior parte dos lançamentos naquele ano. Em outras palavras: será agora no final do ano e durante o ano de 2.014 que teremos uma enorme quantidade de imóveis sendo entregues, pressionando ainda mais os investidores. Exceção para os imóveis de 1 dormitório que serão alugados futuramente, que terão sua explosão mais visível a partir do final de 2.015, pois o recorde de lançamentos e vendas de 1 dormitório para investidores foi no primeiro semestre de 2.013.

    Em paralelo, construtoras são obrigadas a manterem lançamentos em São Paulo e estimularem as vendas para investidores, pois a situação dos estoques em outras cidades do País tem se demonstrado ainda pior (ver “Desenhando a bolha imobiliária brasileira”) e em São Paulo, ao menos conseguem atrair os investidores com todo o conjunto de desinformação que publicam e aproveitando que em São Paulo existem muito mais investidores com capital e sem nenhum conhecimento do mercado, que entram neste processo “às cegas”.

    A obrigatoriedade de aumentarem lançamentos em São Paulo foi mais claramente percebida no primeiro semestre deste ano, onde os lançamentos aumentaram mais de 40%, enquanto tivemos quedas no total do Brasil. O foco foi totalmente na atração de investidores, uma vez que tivemos aumento de mais de 300% na oferta e vendas de imóveis de 1 dormitório comparado ao primeiro semestre de 2.012, com fortíssima predominância na região central, algo que foi mais que o dobro de vendas do recorde dos últimos 10 anos e mais que o triplo do recorde de lançamentos em 10 anos. Conforme pesquisa da Folha de São Paulo, 80% destas vendas foram para investidores. Para mais detalhes ler “Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 14 – especulação imobiliária em São Paulo” e também a reportagem que contém o percentual de investidores para 1 dormitório em São Paulo, ambos com os links em “Referências” mais abaixo.

    Por que esta “obrigatoriedade” das construtoras, de manterem lançamentos? Por que fazem isto apelando mais uma vez para investidores que serão concorrentes na entrega dos imóveis daqui a poucos anos, amplificando o grave desequilíbrio entre oferta e procura que já existe hoje? Uma explicação simples, é que os lançamentos responderam em Agosto/2.013, por 82% das vendas de imóveis novos realizadas na cidade de São Paulo (Fonte: SECOVI SP), apesar do altíssimo volume de estoque já encalhado, ou seja, é muito mais fácil vender lançamento para “investidores”, do que os imóveis encalhados para compradores finais. Um complemento desta explicação, é que a construtora não conseguirá pagar suas dívidas, se não lançar e assim não trouxer novas receitas. Mesmo construtoras que tem um altíssimo volume de distratos, que possuem estoque equivalente a anos de vendas e dívidas que superam todo seu patrimônio liquido (incluindo neste último o próprio estoque de imóveis) são obrigadas a fazerem lançamentos para ganharem uma “sobrevida”. Para mais detalhes, recomendo a leitura de “Desenhando a bolha imobiliária brasileira”.

    Conclusões:

    a)      São Paulo tem um profundo desequilíbrio entre oferta e demanda de imóveis, temos claramente uma sobra enorme de imóveis, seja para venda ou aluguel ;

    b)      Já observamos reduções de preços registradas para vendas de novos e usados há mais de 1 ano, incluindo “promoções” com descontos significativos dados por construtoras, redução relevante em preço médio de imóveis usados em determinados períodos e assim por diante ;

    c)       Investir em imóvel para revenda ou aluguel já é inviável em termos de custo de oportunidade ;

    d)      A tendência é que situação piore no curtíssimo prazo c/ aumento de juros e desequilíbrio ainda maior na relação de oferta e procura, levando as reduções de preços dos imóveis a se tornarem maiores e constantes.

    Referências:

    “Desenhando a bolha imobiliária brasileira”: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366

    “Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita?” Seguem as partes deste trabalho que foram mencionadas neste documento:

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335 Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Notícia sobre pesquisa que aponta que o retorno de aluguel em São Paulo, em Julho/2013 foi de 0,46% em relação ao valor do imóvel: http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/2013-08-02/aluguel-de-imoveis-rende-menos-que-poupanca-em-sao-paulo-e-no-rio.html

    Seguem abaixo 4 notícias sobre quedas de preços de imóveis em São Paulo, são situações diferentes umas das outras quanto a número de dormitórios, período, novo ou usado, etc.:

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml

    http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,preco-de-imovel-novo-recua-pela-1-vez-em-quatro-anos,152741,0.htm

    http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

    Como informação adicional às 4 notícias que constam acima, falando sobre quedas de preços de imóveis em São Paulo, neste link temos o relatório do CRECI SP que em sua página 23 demonstra que o preço médio do M2 em São Paulo teve queda de 11,26% no período de Julho/2012 a Junho/2013 e ainda, que o reajuste do aluguel foi inferior a inflação neste período. Trata-se de pesquisa com mais de 400 imobiliárias de São Paulo e que usa como referência, o valor FINAL, REAL, NEGOCIADO. Link: http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_junho_2013.pdf

    Notícias sobre São José dos Campos, que servem como referência de consequências previstas para quando temos super-oferta de imóveis, como no caso de São Paulo. Primeiro, redução de preços de imóveis novos entregues em 25% voltando a patamar anterior ao do preço destes imóveis “na planta” e depois, uma super-oferta de imóveis para aluguel, com aumento de 300% em 2 anos (em outras palavras, a oferta de imóveis quadruplicou em 2 anos):

    http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

    http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html

    MEMÓRIA DE CÁLCULO:

    Seguem abaixo os cálculos realizados para se chegar no estoque total de imóveis em São Paulo, por tipologia.

    Após as tabelas que apresentam os cálculos, temos os links para notícias e pesquisas que subsidiaram estes cálculos.

    A grande maioria destas informações vem do próprio mercado imobiliário, através de pesquisas de SECOVI SP, CRECI SP, imobiliárias, etc.

    Post 16 imagem 3 memória de cálculo 1Post 16 imagem 4 memória de cálculo 2Post 16 imagem 5 memória de cálculo 3Post 16 imagem 6 memória de cálculo 4Pesquisas e notícias usadas como referência para cálculos:

    Relatório do SECOVI SP de Dezembro/2011, onde consta o total de lançamentos e vendas de imóveis novos do ano, separadas conforme a tipologia: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/balaco-mercado-imobiliario-2012pdf.pdf

    Relatório do SECOVI SP de Dezembro/2012, onde consta o total de lançamentos e vendas de imóveis novos do ano, separadas conforme a tipologia: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/balaco-mercado-imobiliario-2012pdf.pdf

    Relatório do SECOVI SP de Agosto/2013 onde constam os totais de lançamentos e vendas de imóveis novos do ano, de Janeiro a Agosto, separadas conforme a tipologia, além da informação de que o percentual de vendas de lançamento em Agosto/2013 foi de 82,5%: http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-agosto-2103.pdf

    Relatórios do CRECI SP de Janeiro a Agosto de 2013, que trazem as quantidades vendidas de imóveis usados por tipologia. Consultar em “Total de vendas projetada” e depois na distribuição percentual conforme tipologia. São pesquisas feitas com mais de 400 imobiliárias na cidade de São Paulo.

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_janeiro_2013.pdf

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_fevereiro_2013.pdf

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_marco_2013.pdf

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_abril_2013.pdf

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_maio_2013.pdf

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_junho_2013.pdf

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_julho_2013.pdf

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_agosto_2013.pdf

    Segue pesquisa da Lopes Inteligência de Mercado que aponta que 40% das vendas de imóveis em São Paulo são para investidores. Nesta mesma notícia, a referência a pesquisa da Folha de São Paulo que aponta que 80% dos imóveis de 1 dormitório são adquiridos por investidores: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1358961-quase-40-dos-compradores-de-imoveis-em-sp-sao-investidores.shtml

    Pesquisa no ZAP: feita consulta a www.zap.com.br, obtido o total de vendas para cidade de São Paulo (regiões Norte, Sul, Leste, Oeste e Centro), já com totais conforme tipologia. Em seguida, abatida a quantidade total que consta no estoque de imóveis novos do relatório do SECOVI SP de Agosto/2013, de forma a procurar eliminar o máximo possível a duplicidade. Procedimento análogo para obtenção da oferta de aluguel, com a diferente que aqui não tivemos nenhum abatimento no cálculo. Observar as datas que constam nas tabelas apresentadas no trabalho e os cálculos explicados neste parágrafo, uma pesquisa agora apresentará resultados diferentes.

    Convidados, Geral

    Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    8 de outubro de 2013

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    O objetivo deste trabalho é o de “desenhar” a bolha imobiliária brasileira, no sentido de detalhá-la, apresentando algumas evidências relacionadas à mesma, iniciando pela cidade de São Paulo, por ser o mercado individualmente mais relevante para o segmento imobiliário no Brasil e também por estar sendo usado em “artigos” nos jornais, como “demonstração de recuperação”. Na sequencia, ainda dentro deste trabalho, apresentarei dados consolidados do Brasil e evidências de situações anormais causadas pela bolha imobiliária nas mais diversas cidades e regiões do País.

    DESENHANDO A BOLHA IMOBILIÁRIA BRASILEIRA:

    Estarei abordando temas como subprime brasileiro, discrepância entre renda e preços dos imóveis, super-estoques, quedas em vendas e em preços de imóveis e outros diretamente relacionados.

    Como base, utilizarei o material apresentado no “Bolha imobiliária à brasileira, você acredita?”, da parte 9 a 14, aproveitando para atualizar e complementar algumas informações e análises.

    Ao final deste trabalho, constarão todas as referências e ainda, complementos, com diversas outras ocorrências que tem relação com a bolha imobiliária brasileira. Objetivo de não incluí-las diretamente no estudo e coloca-las dentro do item “Referências”, é que complementem o volume de evidências apresentadas, sem tornar o “desenho” mais poluído. Para aqueles que não tem acompanhado este assunto, recomendo sua leitura, pois dá uma clara visão de quão espalhada já está a nossa bolha imobiliária brasileira.

    Segue o estudo:

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    REFERÊNCIAS:

    Tópicos anteriores que serviram de referência para este trabalho (Bolha imobiliária à brasileira, você acredita?):

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Notícias sobre quedas em preços de imóveis no Brasil:

    Em São José dos Campos, o exagero na oferta de imóveis e principalmente nos preços, fez com que o preço do imóvel novo caísse 25% e ficasse inferior aos preços de 2.010. Isto gerou revolta para quem comprou “na planta” e pagou muito mais caro, que só percebeu que preço caiu tarde demais… Como mesmo assim os “investidores” não conseguiam vender, a disponibilidade de imóveis para aluguel aumentou 300% nos últimos 24 meses, ou seja, hoje tem 4 vezes a quantidade de imóveis para alugar que tinha até 2 anos atrás… Não precisa de mágica para saber que a única consequência possível desta situação absurda, é preços caírem ainda mais, tanto para venda, quanto aluguel. Seguem os links com as notícias:

    http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

    http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html

    Em Natal, também teve queda de 25% nos preços dos imóveis novos, fazendo com que os mesmos voltassem a patamar anterior a 2.010 (idem a São José dos Campos) e gerando revolta nos compradores que “investiram” na planta e ficaram com prejuízo. A “justificativa” para quedas nos preços, é que as melhoras em infra-estrutura não ocorreram (especularam o preço com base em melhorias que não ocorreram, falsas promessas)…

    http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

    Queda elevada de preços no Noroeste de Brasilia porque melhorias em infra não aconteceram:

    http://videos.r7.com/mercado-imobiliario-esta-em-baixa-no-df/idmedia/51e881010cf279513cafb732.html

    Segue notícia sobre queda de 15% nos preços de imóveis em Goiânia, após fortes quedas em vendas:

    http://www.opopular.com.br/editorias/economia/queda-nas-vendas-faz-pre%C3%A7os-de-im%C3%B3veis-recuarem-1.307413

    Abaixo, notícia sobre a terceira queda consecutiva de preços de imóveis em Recife:

    http://www.diariodepernambuco.com.br/app/noticia/economia/2013/04/03/internas_economia,432110/precos-dos-imoveis-no-recife-apresentam-terceira-queda-consecutiva.shtml

    Notícia sobre quedas de preços em 7 capitais durante o segundo semestre de 2.012:

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

    Seguem abaixo 4 notícias sobre quedas de preços de imóveis em São Paulo, são situações diferentes umas das outras quanto a número de dormitórios, período, novo ou usado, etc. (tem muito mais que isto disponível na mídia, tem sido uma constante para São Paulo):

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml

    http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,preco-de-imovel-novo-recua-pela-1-vez-em-quatro-anos,152741,0.htm

    http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

    Notícias sobre reduções elevadas em vendas e super-estoque de imóveis sem vender:

    Notícia da Globo, dando conta que estoque de imóveis novos sem vender, simplesmente DOBROU em unidades em apenas 1 ano, com base em levantamento dos balanços de todas as construtoras com Ações na Bolsa. Detalhe: o prejuízo consolidado destas construtoras em 2.012 foi de mais de R$ 1 bilhão.

    http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html

    Alphavile de SP: 40% dos imóveis comerciais estão vagos, sem locação! Veja link abaixo:

    http://folhadealphaville.uol.com.br/artigo/?id=17399

    Pelas amostras da reportagem abaixo, observe que número de imóveis disponíveis para alugar em Pernambuco, mais que dobrou em curto prazo, porque preço era inviável:

    http://m.jconline.ne10.uol.com.br/t320/noticia/economia/pernambuco/noticia/2013/04/28/81174

    O título da notícia do jornal de Londrina já diz tudo: “preço de imóveis atinge teto com estoque recorde”. Atinge teto = daí pra frente, só tende a diminuir o preço real negociado.

    http://www.jornaldelondrina.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1364606&tit=preco-de-imoveis-atinge-teto-com-estoque-recorde

    Reportagem da Gazeta do Povo de Curitiba, dando conta que estoque de imóveis sem vender aumentou demais e que precisam de 2 anos para “tentarem” voltar a equilibrar a oferta e procura:

    http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279

    Na Bahia, curiosamente, o estoque de imóveis sem vender é o dobro de Curitiba, mas a diferença na quantidade de pessoas não é tão grande, ou seja, esta pior que Curitiba… Note ainda, pela notícia anterior, que Curitiba estava em situação crítica quanto à sobra de imóveis sem vender, logo, no caso de Salvador…

    http://www.bahiaeconomica.com.br/noticia/51663,mercado-imobiliario-bahia-tem-20-mil-imoveis-novos-sem-comprador.html

    Queda de 75% nas vendas de imóveis em BH, no mês de Maio/2013, o pior resultado em toda a história de vendas de imóveis na cidade. De novo, só para variar, a causa é preço fora da realidade da renda…

    http://www.hojeemdia.com.br/noticias/economia-e-negocios/venda-de-imoveis-na-capital-mineira-cai-75-em-maio-1.148301

    Notícia que contém a tabela com o estoque de imóveis sem vender nas Capitais brasileiras:

    http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

    Notícia sobre 5 construtoras que estão entre as 9 empresas com maior risco de insolvência (quebra) no Brasil:

    http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/9-empresas-listadas-com-maior-risco-de-liquidez-no-brasil

    Informações sobre o movimento especulativo na cidade de São Paulo:

    As informações sobre vendas de imóveis novos em São Paulo e comentário sobre “empreendedores e imóveis de 1 dormitório” foram extraídas do relatório do SECOVI abaixo:

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/balancomercado2-2013.pdf

    Seguem abaixo, os links sobre notícias da “revitalização do centro de São Paulo” por prefeitura e  venda de prédio c/ unidades entre 29 M2 e 41 M2 em 24 horas na Avenida Ipiranga, no centro de São Paulo (típica ação combinada entre construtores e especuladores):

    http://exame.abril.com.br/brasil/noticias/misto-de-parceria-promete-solucionar-o-centro-de-sao-paulo

    http://www1.folha.uol.com.br/fsp/imoveis/124537-venda-de-imoveis-cresce-com-estoque-e-lancamentos.shtml

    11 pontos de alagamento na Barra Funda e “promessas da prefeitura” para melhorias:

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1161356-regiao-tem-11-pontos-de-alagamento.shtml

    Outras referências utilizadas neste trabalho:

    Notícia sobre 20% de inadimplência do MCMV 1 na CEF:

    http://veja.abril.com.br/noticia/brasil/divida-sufoca-familias-do-minha-casa-minha-vida

    Rebaixamento do rating da CEF pela Moody´s:

    http://brasileconomico.ig.com.br/noticias/moodys-rebaixa-ratings-da-caixa-bndes-e-bndespar_130046.html

    IBGE – renda familiar: acessar site do IBGE, página Banco de Dados, Cidade de São Paulo e depois Censo 2.010. Dados foram agrupados para viabilizar apresentação gráfica e compreensão.

    Informação de que mais de 72% das famílias já possuem imóveis próprios vem de pesquisa do IBGE (PNAD) . Para facilitar a compreensão, segue link com reportagem que fala a este respeito: http://ultimosegundo.ig.com.br/brasil/2012-09-21/casa-propria-ja-nao-e-so-sonho-75-no-brasil-sao-donos-do-imovel-onde-vivem.html

    ZAP – preços de imóveis: consultar www.zap.com.br, selecionar o ícone de índice de preços FIPE ZAP, em seguida, efetuar consulta para cidade de São Paulo. Os dados deste trabalho foram consultados em 29/Setembro/2013, considerando a somatória apenas de “Apartamento padrão” e “Casa Padrão”, consultas feitas em outra data ou com parâmetros que não estes apresentarão diferenças.

    Preço do M2 do CRECI SP é resultado de pesquisa que já é realizada há muitos anos pelo CRECI SP, envolvendo mais de 400 imobiliárias da cidade de São Paulo. Este preço de M2 é o preço já negociado, ou preço final. A tabela utilizada acima, com a variação dos últimos 12 meses findos em junho de 2.013, consta na página 23 da pesquisa de Junho/2013 do CRECI SP, segue o link para acesso: http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_junho_2013.pdf

    As informações sobre volume de vendas de imóveis usados em São Paulo foram extraídas de relatórios do CRECI SP desde 2.008. Não capturei dados anteriores, pois em Janeiro/2008 existe observação sobre mudança nos critérios da pesquisa, informações anteriores não seriam comparáveis.  ATENÇÃO: a pesquisa do CRECI SP e as informações divulgadas em jornais, são relativas à variação de um mês para o mês seguinte. A melhor avaliação, que respeita sazonalidade e compara meses com mesmo comportamento, é a comparação entre um mês e o mesmo mês de ano anterior (exemplo: Junho/2013, comparar com Junho/2012), que foi a base para os resultados apresentados neste estudo.

    Vendas liquidas de distratos, lançamentos, estoques, endividamento liquido sobre patrimônio liquido e demais informações de 12 construtoras com Ações na BOVESPA: a fonte foram os balanços publicados pelas construtoras ao longo dos anos, que estão disponíveis nos sites das construtoras, em página de “Relação com Investidores (RI)”. As construtoras consideradas, foram as que tem maior foco no segmento residencial e que tem maior representatividade no segmento e/ou tiveram papel muito relevante no subprime brasileiro e portanto precisam ser evidenciadas. Lista de construtoras: Rossi, Brookfield, PDG, Viver, Gafisa, Tecnisa, Cyrella, MRV, EzTec, Hellbor, Trisul e Even.