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    Convidados, Geral

    Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 4

    5 de junho de 2013

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 4.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 4:

    Dando continuidade ao estudo do mercado imobiliário brasileiro nos últimos 6 anos, falarei agora sobre o período de 2.011 até hoje (Junho/2013).

    SEGMENTO IMOBILIÁRIO – JAN/2.011 A JUN/2.013

    INCENTIVOS A ESPECULAÇÃO: Subsídios do Governo, redução de Juros, abertura de capital das Construtoras em 2.006/2.007 e fluxo de Capital especulativo vindo do Exterior na crise de 2.008

    GEROU:

    PREÇOS DE IMÓVEIS: subidas continuaram fortes até 1S2012, acima de renda e de outros investimentos. Mais imóveis acima de R$ 400 mil que abaixo, especialmente para usados, a partir do 2S2012 ;

    GEROU:

    SALÁRIOS VS PREÇOS DE IMÓVEIS: SP, Estado mais rico, c/ salário médio menor que  R$ 2 mil/mês. Financiar, p/ maioria dos imóveis, mesmo c/ 3 pessoas p/ comprovar renda,  ficou inviável p/ muitos ;

    GEROU:

    VENDAS: quedas desde 2.011 até hoje para total das Construtoras. Vendas de novos caíram 78% no DF e mais de 20% em BH e SP de 2.011 p/ 2.012. Usados em SP, com quedas de vendas desde Nov/2.012 ;

    Seguem algumas notícias como referências sobre vendas. Sobre queda de usados em SP, ver relatório do CRECI SP disponível na página www.crecisp.gov.br, é necessário calcular a variação entre mesmos meses de anos seguidos, pois relatório só apresenta diferença de um mês para o seguinte, para tal, colocar dados de variações em planilha e pegar percentual de 12 meses atrás multiplicando por (1+percentual do mês seguinte), até chegar no mês desejado. Após isto, pegar o resultado deste cálculo e deste, subtrair 100%.

    Exemplo (não vinculado a imóveis): se você sabe que o preço inicial é R$ 100, no mês seguinte caiu 10% e no mês seguinte subiu mais 5% sobre o imediatamente anterior, qual o resultado final?

    R$ 100 menos 10% = R$ 90. Depois subiu 5% sobre R$ 90 e chegamos a R$ 94,5. Variação percentual de R$ 100 iniciais para R$ 94,5 foi de -5,5% entre o primeiro valor e o último.

    Usando fórmula acima, sem números (CRECI SP só dá percentual entre mês anterior e atual da pesquisa), temos: ((100%*(1-0,10))*(1+0,5))-100% = -5,5%, o que confirma que o cálculo funciona.

    Curiosamente, o CRECI SP divulgou uma variação incorreta para cidade de São Paulo na comparação do 1T2012 para o 1T2013, como se tivesse ocorrido aumento de 67% nas vendas. Capturando os dados mês a mês do próprio CRECI SP e fazendo as contas, observamos quedas na Cidade de São Paulo de Nov/2012 a Mar/2013, em todos os meses. Como exemplo, a queda foi de 32,37% em Mar/2013 comparado a Mar/2012. Pode ser que tenham esquecido a última parte da equação (67%-100%) ou outros erros.

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

    http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2680378/vendas-imoveis-usados-diminuem-2012-diz-creci

    http://www1.folha.uol.com.br/fsp/imoveis/93091-venda-de-imoveis-recua-78-em-brasilia.shtml

    http://www1.folha.uol.com.br/fsp/ribeirao/95134-setor-imobiliario-recua-pelo-2-ano-seguido.shtml

    http://www.em.com.br/app/noticia/economia/2013/03/05/internas_economia,354715/mercado-imobiliario-tem-queda-de-27-nas-vendas-em-belo-horizonte.shtml

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1248744-venda-de-imoveis-novos-cai-206-na-cidade-de-sao-paulo.shtml

    DISTRATOS: alguns bilhões de R$ de cancelamentos de vendas todo trimestre, por compradores não conseguirem financiar c/ banco (falta de renda), após pagar p/ construtora durante construção ;

    INADIMPLÊNCIA C/ CONSTRUTORAS: exemplo da Rossi, única a rever carteira de recebíveis, que no 4T2012, gerou R$ 1,3 bilhões em distratos, p/ reduzir inadimplências a nível saudável ;

    http://www.asbea.org.br/escritorios-arquitetura/noticias/mercado-imobiliario-venda-de-estoque-ainda-e-prioridade-290008-1.asp

    GEROU:

    ESTOQUES DE NOVOS – BRASIL: estoque de imóveis novos sem vender, em unidades, dobrou de Dez/2.011 p/ Dez/2.012, segundo consultoria Austin Rating com base em balanço de construtoras ;

    ESTOQUE DE NOVOS – SP: quantidade de imóveis novos ofertados em SP, no feirão da CEF 2013, foi o dobro do feirão do ano anterior ;

    ESTOQUE DE NOVOS – CWB: Curitiba fechou 2.012 c/ estoque de imóveis sem vender suficiente p/ 2 anos de vendas e com lançamentos programados p/ 2.013 equivalentes a mais 2 anos ;

    ESTOQUE SEM LOCAÇÃO COMERCIAL – ALPHAVILE SP: no 1T2013, 40% de vacância para imóveis comerciais em Alphavile SP, estimativa de anos para voltar a ocupação normal ;

    ESTOQUE SEM LOCAÇÃO – PESSOA FÍSICA – GRANDE RECIFE: no 1T2013, aumento de 35% no número de imóveis vagos aguardando locatário na Grande Recife ;

    ESTOQUE OCULTO C/ ESPECULADORES: temos hoje, quantidade desconhecida de imóveis com especuladores, que concorrem com vendas de construtoras e de pessoas físicas ;

    Algumas notícias como referência de assuntos acima:

    http://folhadealphaville.uol.com.br/artigo/?id=17399

    http://m.jconline.ne10.uol.com.br/t320/noticia/economia/pernambuco/noticia/2013/04/28/81174

    http://www.jornaldelondrina.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1364606&tit=preco-de-imoveis-atinge-teto-com-estoque-recorde

    http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html

    http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279

    GEROU:

    PREÇO DE IMÓVEIS 2S2012: segundo FIPE ZAP, 7 Capitais tiveram redução no preço de imóveis, entre novos e usados, no 2S2012 ;

    PREÇO DE IMÓVEIS SP PRIMEIRO BIMESTRE 2.013: segundo EMBRAESP, em pesquisa com construtoras p/ imóveis novos, SP teve queda de preços superior a 9% na média e p/ 3 dormitórios superior a 17% ;

    PREÇO DE IMÓVEL DE 1 DORMITÓRIO USADO EM SP NO 1T2013: queda de 23% no preço ;

    PREÇO DE IMÓVEIS SÃO JOSÉ DOS CAMPOS 1T2013: queda de 25% no preço, voltando a patamar anterior a 2.010, no caso de imóveis novos ;

    PREÇO DE IMÓVEIS NATAL NOT 1T2013: idem a São José dos Campos logo acima ;

    PREÇOS CYRELA NO 1T2013: comparando por segmento e considerando inflação, quedas de 26% a 41% para 2/3 das unidades vendidas e queda de 2,46% p/ 1/3 das unidades vendidas em relação a 1T2012 ;

    PREÇO DE USADOS EM SP: queda de mais de 20% no preço no comparativo de Fev/2012 para Fev/2013, em índice que mescla M2 de venda e aluguel, segundo pesquisa realizada pelo CRECI SP ;

    PREÇO DE IMÓVEIS EM GOIÂNIA: queda de até 15% nos preços de imóveis novos e usados em 2.013 ;

    PREÇOS DE IMÓVEIS EM RECIFE: tiveram quedas 3 meses seguidos ;

    Notícias como referência para preços seguem abaixo. Sobre preços Cyrela, acessar press release de 1T2012 e 1T2013 que fica no site da empresa, ao final dos relatórios, constam os valores por segmento e por M2.

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml

    http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

    http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,preco-de-imovel-novo-recua-pela-1-vez-em-quatro-anos,152741,0.htm

    http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

    http://www.opopular.com.br/editorias/economia/queda-nas-vendas-faz-pre%C3%A7os-de-im%C3%B3veis-recuarem-1.307413

    http://www.diariodepernambuco.com.br/app/noticia/economia/2013/04/03/internas_economia,432110/precos-dos-imoveis-no-recife-apresentam-terceira-queda-consecutiva.shtml

    http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

    TUDO QUE CONSTA ACIMA GEROU:

    PREJUÍZOS: Rossi teve prejuízo de mais de R$ 200 milhões, primeiro da história dela, em 2.012. PDG com prejuízo recorde de R$ 1,7 bilhões em 2.012. No ano de 2.012, prejuízo total construtoras > R$ 1 bilhão ;

    DÍVIDA: Brookfield, PDG, Rossi, Viver e Tecnisa com dívidas superiores a 100% do patrimônio, Gafisa deve 94% do patrimônio. Nem se venderem todos os imóveis, matriz, móveis, etc. pagam dívidas ;

    RISCO DE INSOLVÊNCIA: das 9 empresas com maior risco de insolvência no Brasil no 1T2013, 5 delas são as construtoras que constam acima c/ dívidas de mais de 100% do patrimônio ;

    http://mobile.valor.com.br/empresas/3116814/prejuizo-da-brookfield-quase-triplica-no-1

    http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/05/pdg-realty-tem-prejuizo-liquido-de-r-73812-milhoes-no-1o-trimestre.html

    http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/05/1278920-rossi-residencial-tem-prejuizo-de-r-10-milhoes-no-1-trimestre.shtml

    http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/03/prejuizo-da-tecnisa-triplica-no-4o-trimestre.html

    http://br.reuters.com/article/businessNews/idBRSPE92Q00S20130327

    http://www.valor.com.br/empresas/3062554/pdg-tem-prejuizo-liquido-de-r-21-bi-em-2012-e-de-r-17-bi-no-4tri

    http://br.reuters.com/article/businessNews/idBRSPE92B00Z20130312

    http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/9-empresas-listadas-com-maior-risco-de-liquidez-no-brasil

    O QUE CONSTA ACIMA GEROU, COMO REAÇÃO DO GOVERNO:

    Em 2.013, devido ao desaquecimento da Economia como um todo e do mercado imobiliário, o Governo brasileiro passou a adotar ainda mais iniciativas para estimular a aquisição de imóveis, medidas estas que em sua maioria, visavam permitir aos compradores de imóveis que pudessem pagar valores ainda mais elevados pelos mesmos, apesar dos patamares atuais já estarem completamente fora da realidade de salários do País (exemplo: apartamento usado de 2 dormitórios no Leblon que custa o mesmo que castelo no Estado de NY nos EUA com mais de 3.000 M2).

    Fonte: http://oglobo.globo.com/imoveis/que-leblon-que-nada-castelo-em-nova-york-esta-venda-por-us-1-milhao-7878942

    A partir de Jan/2013 o Governo aumentou o limite de preço do imóvel para uso do FGTS para R$ 500 mil, depois, em Maio/2013 já permitiu financiamento de imóveis de até mais de R$ 500 mil através do Panamericano que foi adquirido pela CEF, fez promoção em feirão da CEF para permitir pagamento da primeira parcela só em Jan/2014 para quem adquirir imóvel até Jun/2013 e diminuiu o compulsório dos bancos só para o caso de concessão de crédito imobiliário.

    Nem mesmo o rebaixamento de crédito da CEF, que hoje detém financiamentos a mutuários que representam mais de 20 vezes seu capital e por isto, foi rebaixada quanto ao crédito pela agência internacional Moodys, fez com que o Governo contivesse seu ímpeto de estímulos ao crédito do segmento imobiliário, ao contrário, Governo mantém pressão total para que empréstimos só aumentem, em especial, pressão sobre bancos públicos.

    Outra medida foi divulgação pelo BC afirmando que Brasil não tinha bolha porque preços subiam menos o que indicava equilíbrio de oferta e procura (não analisaram estoques, demanda, vendas, só preço, esta é uma conclusão absolutamente inválida, o que foi demonstrado por relatório da Austin Rating de que estoques dobraram de 2.011 para 2.012, sem contar que preços de financiamentos com bancos utilizados nos cálculos do BC incluíam negociações feitas há 2 ou mais anos, quando imóvel foi comprado na planta).

    Todas estas medidas visam beneficiar as construtoras para que estas possam aumentar cada vez mais o preço dos imóveis, uma vez que compradores teriam crédito e incentivos que permitiriam pagarem cada vez mais caro. O Governo está preocupado, antes de tudo, em beneficiar as Construtoras, como vem sendo desde o início do processo, uma vez que, para população em geral, sempre é pior pagar mais caro e de forma exagerada por um mesmo bem. Tal postura do Governo reflete sua forte dependência das Construtoras, principais financiadoras de campanha, bem como sua preocupação que está focada, como sempre, única e exclusivamente nas próximas eleições para presidente em 2.014. É natural que o Governo se defenda dizendo que tenta salvar as Construtoras em virtude do alto volume de empregos dependentes deste segmento e também da relevância do mesmo para recuperação do PIB, no entanto, se este fosse o real interesse, o Governo poderia buscar atuação de forma a viabilizar a redução dos preços dos imóveis, que é a única fórmula razoável neste contexto.

    Está claro para todos, que o Governo fará o possível para adiar, até depois das eleições de 2.014, uma redução mais acentuada de preços e uma crise no setor imobiliário, pois se isto ocorresse, poderia fazer com que o PT perdesse as eleições, no entanto, resta saber se o Governo tem folego para continuar “tapeando” a lei de oferta e procura através de soluções mirabolantes como postergar pagamento de primeira parcela de financiamento para Jan/2014 e outras do mesmo tipo.

    A questão é que, observando o péssimo cenário da economia brasileira, analisando-se sob qualquer ângulo, percebemos que o Governo não tem mais tanto folego para focar em socorrer as construtoras. Sobre economia: desemprego crescendo, projeção de PIB caindo, inflação alta, balança comercial com recorde negativo, pior bolsa de valores do Mundo, pior resultado do PIB setorial de indústrias em 2.012 no Mundo, escalada da inadimplência do consumidor, etc.

    REAÇÕES MAIS RECENTES DO MERCADO IMOBILIÁRIO QUANTO A CENÁRIO ACIMA

    Últimas reportagens que defendem interesses das construtoras, já utilizam o “crescimento” de vendas no Estado de SP no 1T2013 como argumento da “recuperação” do segmento. Este “crescimento”  foi ocasionado por uma “venda” com pagamento 100% permuta de 2.160 unidades da Cyrela lançadas no 1T2013, “venda” esta que está escondida na página 44 do press release da Cyrela, sem nenhum destaque e sem nenhuma explicação do que se trata, muito estranho por ter sido tão relevante e não ter mais nenhuma informação.

    Tentam ainda convencer as pessoas que imóveis no Brasil são baratos quando comparados a Tokio, Londres e outras capitais em que o salário médio é várias vezes o do brasileiro, a distribuição de renda, desenvolvimento, qualidade de vida e demais fatores são completamente diferentes e muito superiores ao padrão brasileiro, além de insistirem na questão do percentual do financiamento sobre o PIB, que conforme demonstrado acima, não é fato gerador de bolha imobiliária.

    Como se não bastasse, tentam minimizar as reduções de vendas de mais de 70% que tiveram reportagens em links mais abaixo, bem como os estoques enormes e redução de preços de mais de 25% em mais de um ponto do Brasil, dizendo que foi apenas uma queda temporária no 2S2012 (sendo que a maioria foi no 1T2013).

    Cada vez mais veremos iniciativas no desespero por parte das construtoras, patrocinando reportagens e pretensos “consultores” que omitem e distorcem informações, como nestes casos.

    PONTOS COMUNS ENTRE MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO NOS ÚLTIMOS 6 ANOS E BOLHAS DE EUA, ESPANHA E DOS FLATS NO BRASIL:

    Com relação à motivação eleitoral de buscar um crescimento rápido e vistoso da economia em curto prazo através de aumento relevante de crédito e facilidade para acesso ao mesmo, motivando aumento rápido e elevado do consumo, sem estímulos a produtividade e sem controle adequado dos abusos quanto a preços e de suas consequências para inflação, podemos observar uma total similaridade entre Brasil desde 2.007 e EUA e Espanha no início de suas bolhas imobiliárias.

    Outra similaridade é o Brasil ter permitido financiamento de 35 anos que pode se transformar em 40 anos como explicado mais acima, mesmo patamar adotado pela Espanha.

    Mais um ponto similar: no caso do Brasil, temos observado que as Construtoras tem feito o mesmo papel que os Bancos no caso da Espanha, ou seja, são as construtoras brasileiras que estão acumulando um super-estoque de imóveis e tentando desová-lo de forma lenta para que queda dos preços não seja abrupta e da mesma forma que os bancos na Espanha, são as construtoras que  sofrem forte ameaça de quebra devido a esta estratégia.

    Da mesma forma que nos EUA e Espanha, podemos observar quedas relevantes de preços no Brasil, acima de 20%, lembrando que na Espanha a queda demorou anos para chegar aos 32% e aqui, já observamos 25% em algumas cidades. Sobre a queda dos preços, observamos comportamento similar ao dos EUA durante a explosão da bolha lá, não são uniformes, ocorrem com diferentes pesos em cada localidade e com diferentes prazos.

    Como nos EUA e Espanha, podemos observar estoque de imóveis sem vender ou alugar crescendo de forma assustadoramente rápida, retroalimentando o problema de preços logo acima.

    Repetindo o que ocorreu nos EUA e Espanha, BC já se manifestando para dizer que não há bolha imobiliária, apesar das diversas evidências demonstradas aqui e do mesmo jeito que aconteceu lá, sem evidências consistentes, ao contrário, apresentando dados falhos como conclusão de que não há desequilíbrio entre oferta e demanda sem analisar vendas, estoques de imóveis sem vender, etc.

    Do mesmo jeito que observamos para EUA e Espanha, conforme ficam mais visíveis os problemas do mercado imobiliário, mais este tenta criar factoides para convencer mais pessoas a comprarem imóveis, de forma cada vez mais apelativa, contando com apoio do Governo que desesperadamente tenta criar mais ações para viabilizar o “eterno aumento no preço dos imóveis”, mesmo isto sendo contrário aos interesses da população e da Economia como um todo, devido ao fortíssimo efeito inflacionário e pelo fato da população estar pagando por um bem, muito mais do que este vale.

    Um ponto em comum sobre os últimos 6 anos do mercado imobiliário brasileiro, comparando com EUA, Espanha e bolha dos flats, é que todos tiveram promessas de lucros duradouros e superiores a quaisquer outros investimentos, que a demanda sempre seria crescente e que não haveriam problemas graves na economia que prejudicassem os resultados e na prática, todas estas promessas foram quebradas levando a formação de sobre-estoques e redução de preços.

    DIFERENÇAS ENTRE MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO NOS ÚLTIMOS 6 ANOS E BOLHAS DE EUA, ESPANHA E DOS FLATS NO BRASIL:

    Nos EUA tinham os empréstimos em cascata sobre mesmo imóvel e para mesmo proprietário, baseado em hipotecas (sub-prime) que levou ao estouro da bolha quando tivemos aumento de juros, na Espanha foram as condições super-facilitadas de crédito prolongado que levaram a explosão quando veio o aumento de juros junto com queda forte na demanda, mecanismos diferentes do Brasil.

    No Brasil, o limite da renda em relação a preços dos imóveis, combinado com financiamentos bancários em que mais pessoas comparecem para comprovar renda do que aqueles que realmente pagarão parcelas, com compra de imóveis na planta (que não existe em outros países) para qual temos elevado volume de distratos logo antes do financiamento bancário e tendo como pano de fundo o  aumentos de juros, cenários negativos para PIB, empregos, balança comercial, etc., formam uma combinação que é uma grande ameaça de que estes sejam os mecanismos que levarão a uma inadimplência exagerada que ocorrendo em conjunto com uma demanda menor do que a atual (que já é muito baixa), farão com que estoques cresçam ainda mais, disparando assim uma redução de preços mais acentuada, constante e inegável do que a que já observamos.

    CONCLUSÃO:

    Por todo o conjunto de fatos apresentados até aqui, minha opinião é de que temos sim, uma bolha imobiliária à brasileira.

     

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    Convidados, Geral

    Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 3

    5 de junho de 2013

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 3.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 3:

    Falando sobre a história do segmento imobiliário no Brasil nos últimos 6 anos, dividirei este assunto em 2 posts, para podermos falar utilizando o máximo de dados e fatos possível, tecendo análises a respeito. O primeiro post que é este, contará a história de 2.007 a 2.010 (exceção para lançamento de Ações – IPO de construtoras em 2.006), o segundo falará sobre o segmento imobiliário de 2.011 até os dias de hoje. Ao final do próximo post, farei comparação desta evolução do segmento imobiliário brasileiro com as características de bolhas de EUA, Espanha e também a mais restrita relacionada a flats no Brasil, todas comentadas em post anterior.

    Governo Lula buscava ação popular para eleger Dilma e com isto, criou o Minha Casa Minha Vida (MCMV), ofertando juros menores e subsidio de mais de R$ 20 mil pagos para cada moradia. Um pouco antes, Construtoras fizeram abertura de capital (IPO) na BOVESPA e todas foram pressionadas a comprarem terrenos e aumentarem lançamentos, para buscarem maior retorno para investidores. Em paralelo a ações do Governo, a crise imobiliária nos EUA, com reflexo maior na Europa, fez com que muito Capital especulativo fugisse de outros Países e viesse para o Brasil, em busca de ganho rápido.

    O Governo foi reduzindo os juros básicos (SELIC) gradualmente e pressionando os bancos, públicos e privados a aumentarem os financiamentos para aquisição de imóveis, com juros para mutuários também cada vez menores. Além disto, Governo alterou legislação para criar maior proteção para os bancos e facilitar que pudessem retomar imóveis inadimplentes, incentivando-os a conceder mais empréstimos.  Outras ações do Governo, foram prolongar o prazo de financiamento para 35 anos, permitir a entrada de mais pessoas na comprovação de renda (para justificar o limite de 30% de empréstimos) e ainda, criar a possibilidade do mutuário deixar de pagar um mês por ano e depois acumularia no total de meses a pagar. Se considerarmos que muitos imóveis são comprados “na planta”, com demora de construção de 2 a 3 anos, somando com 35 anos de financiamento e podendo deixar de pagar um mês por ano e acumular no final, na prática, o mutuário tem até 40 anos para pagar seu imóvel, tempo total ainda maior que o prazo máximo trabalhado no Brasil antes da aposentadoria (considerar que normalmente pessoas não compram imóveis em seu primeiro ano de trabalho na vida). Governo forçou CEF e BB a aumentarem cada vez mais sua participação na concessão de crédito imobiliário. Em paralelo, juros para financiar consumo de forma geral também caia, pressão do governo visava crescimento de consumo interno rápido e fácil, como já havia acontecido em outros Países.

    Tornaram-se comuns as propagandas e reportagens divulgando que valia a pena comprar imóvel para investimento, dando exemplo que uma pessoa podia comprar 2 imóveis financiados na planta e na entrega, vendia 1 deles e com o dinheiro recebido a mais que o preço original, quitaria o segundo (incentivo explícito à especulação imobiliária). Investidores do Exterior e do Brasil cada vez mais colocando seu dinheiro em imóveis no Brasil, que prometiam valorização superior a qualquer aplicação financeira. Forte pressão na mídia com slogans como “quem casa quer casa”, “pra que pagar aluguel se você pode comprar seu imóvel pagando prestação menor que aluguel”, “imóvel nunca tinha queda de preço” e outras do gênero, se intensificaram como nunca.

    Com tudo que consta acima ocorrendo ao mesmo tempo, a procura por imóveis explodiu e como as construtoras não tiveram ganhos em produtividade e mantinham o processo construtivo muito lento, ao contrário de outros países, tivemos um forte gargalo, levando a aumentos muito relevantes nos preços dos imóveis, de mais de 100% em 3 anos, para várias cidades do País.

    Todo o cenário acima, ocorreu de 2.007 a 2.010, com IPO das Construtoras tendo iniciado ainda em 2.006. Junto com o grande aumento no preço dos imóveis, veio também o aumento dos custos quanto a terrenos, mão-de-obra e matéria-prima. Durante todo este tempo, o Governo assistiu passivamente a toda esta enorme variação de preços, concentrado apenas na eleição para presidente em 2.010, alcançando sucesso, em parte devido ao crescimento relevante do PIB neste ano (acima de 7%), que por sua vez, contou muito com a colaboração dos empregos gerados pelo segmento de construção civil e também o relevante aumento nos gastos das famílias, trazido pelo crédito fácil e ampliado para o consumo interno como um todo, que cresceu muito também.

    Este crescimento rápido de crédito para consumo de forma geral, sem aumento em produtividade e incentivado por reduções constantes nos juros, em conjunto com aumentos nos gastos públicos, levaram o Brasil para o caminho do crescimento gradual da inflação. Acrescenta-se a isto, que o preço maior para comprar um imóvel ou aluga-lo que os comerciantes e prestadores de serviços tiveram que pagar, passou a ser incluído no custo e no preço final de outros produtos e serviços, em especial para micro e pequenos empresários (cabeleireiros, lojas de shoppings e de rua, etc), sem dúvida, com colaboração relevante para crescimento da inflação. A inflação que em 2.006 chegou a 3,14%, em 2.007 foi a 4,46% e 5,90% em 2.008, com arrefecimento em 2.009 indo para 4,31% em função do PIB ter tido decréscimo naquele ano e depois com inflação retornando a 5,91% em 2.010. Observa-se que, mesmo com o PIB tendo queda em 2.009, ainda assim a inflação não retornou ao patamar inferior a 4% que havia sido alcançado em 2.006. O Governo tinha desistido de buscar reduções maiores na inflação, havia trocado isto pelo ganho fácil do aumento de consumo interno sem controle e sem aumento de produtividade.

    A inadimplência geral do consumidor, índice mais abrangente medido pelo SERASA Experian desde 1.999, também experimentou um salto relevante naquela época: a inadimplência geral aumentou 45,42% no comparativo de Dez/2006 com Dez/2010, 21% só entre Dez/2009 e Dez/2010.

    Na época, o segmento imobiliário brasileiro criou várias teorias para justificar a sustentabilidade da demanda e preços superiores, bem como o crescimento destes que se perpetuaria. Dentre os argumentos criados pelo segmento imobiliário podemos destacar: déficit habitacional (alegavam falta de mais de 6 milhões de moradias), índice de cimento (justificativa que outros países com bolha tinham consumido bem mais cimento que o Brasil, então não tínhamos bolha), participação do financiamento para imóveis no total do PIB (no Brasil, muito inferior a países que tinham tido bolha imobiliária) e claro, a lei de oferta e procura, pois aumento de procura foi muito rápida, foram obrigados a aumentarem os preços para compensarem aumento de custos de matérias-primas, recursos humanos e terrenos decorrentes desta explosão de demanda. Outra justificativa dada pelo segmento imobiliário, era de que o Brasil tinha entrado em um patamar de crescimento do PIB muito maior e mais consistente, que levaria ao pleno emprego e que colocaria o País mais rapidamente no caminho de se tornar um País desenvolvido, com isto, os salários continuariam crescendo de forma relevante e isto faria com que o preço maior dos imóveis pudesse ser absorvido cada vez mais. O mesmo criador do índice de cimento, afirmava, entre outras coisas, que o BOVESPA alcançaria 200.000 pontos em 5 anos. Estas foram as principais justificativas que o setor imobiliário criou naquele momento, para explicar o que tinha acontecido e dizerem que era tudo normal.

    Falando sobre justificativas acima, o déficit habitacional, da forma defendida por construtoras, imobiliárias e vendedores de imóveis de forma geral, nunca existiu: informação do Governo Brasileiro de 2.010 demonstrou isto (ver link mais abaixo), aliás, déficit habitacional só pode ser superado se preços forem viáveis para aquisição de imóveis, ou seja, não será resolvido por imóveis vendidos muito acima da capacidade de pagamento. Sobre índice de cimento, como exemplo, a China tinha 75% de construção pesada (infraestrutura) e 25% para residências, Brasil era o contrário disto, como comparar pelo total que foi o cálculo realizado? Óbvio que índice do Brasil seria menor, pois nosso PAC é pífio quando comparado à investimentos de infraestrutura de outros países. O tal estudo de índice de cimento não tinha base científica, se fizéssemos correlação, apontaria falta de ocorrências para provar isto. Quem criou o índice, era ex-garoto propaganda de construtora e ganharia a partir daí muito dinheiro fazendo palestras pagas pelas construtoras a este respeito, demonstrando total falta de isenção para assunto. Sobre a participação do financiamento no PIB, isto no máximo, explicaria impacto sistêmico, ou seja, se causaria crise em maior escala, comprometendo bancos de imediato, mas não explica se tem bolha imobiliária ou não. Sobre a questão do Brasil estar acelerando seu crescimento, isto ocorreu de forma isolada em 2.010, não havia até então, qualquer evidência de que poderia continuar, ao contrário, em 2.009 tivemos PIB que decresceu, não podia se afirmar que um ano de crescimento bom significaria que todos os anos daí para frente seriam bons. Além disto, o crescimento de 2.010 não foi saudável sob ponto de vista da Economia e, portanto,  já indicava que não seria sustentável: inflação aumentou muito, junto com aumento relevante de inadimplência do consumidor, produtividade não cresceu, dentre outros pontos de alerta. A única justificativa que sobrava, até o final de 2.010, era lei de oferta e procura.

    Notícia divulgada pelo governo brasileiro informando que número de casas vazias supera déficit habitacional:

    http://www.brasil.gov.br/noticias/arquivos/2010/12/13/numero-de-casas-vazias-supera-deficit-habitacional-do-pais-indica-censo-2010

     

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    Convidados, Geral

    Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 2

    5 de junho de 2013

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 2.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 2:

    Além de termos as características destacadas no post anterior, visíveis em especial quanto a super-estoques de imóveis, outro ponto que merece destaque, é que cada bolha imobiliária tem seus mecanismos próprios para se desenvolver , gerar estímulos para envolvidos e explodir. A abrangência, intensidade e tempo de duração também diferem. Por que isto ocorre? Na realidade, este é um dos pré-requisitos para formação de uma bolha, em especial quando a mesma tem uma abrangência nacional, pois se o desenvolvimento desde o início for idêntico, encontrará fortíssima resistência e não poderá crescer, uma vez que todos sabem o quão danosa ela é. Além disto, cada bolha segue determinados padrões peculiares ao país onde foi criada, sua cultura, regime de governo e práticas de consumo, dentre outros pontos.

    Apenas para termos uma referência inicial, vamos falar sobre Bolhas Imobiliárias dos EUA, Espanha e  também sobre uma bolha mais restrita que já ocorreu no Brasil 10 anos atrás,  como exemplos introdutórios ao assunto e para comparação em próximo post com cenário e expectativas do mercado imobiliário brasileiro neste momento. Tivemos e temos outras bolhas imobiliárias no Mundo, no entanto, para não termos texto ainda mais longo, limitarei comentários a estes casos.

    EUA:  estímulo inicial foi queda forte nos juros reais (descontada a inflação) que ficaram negativos, como estratégia do Governo para recuperação da Economia após a “explosão” das empresas “.com” na bolsa de valores americana, o que levou investidores a optarem por imóveis (perda de confiança na bolsa foi intensa à época, outras aplicações financeiras com “rendimento” negativo em termos reais). A base para que a bolha pudesse crescer,  foram hipotecas, feitas mais de uma vez para o mesmo imóvel e proprietário, “em cascata” (uma sobre a outra), sem critérios adequados para avaliação de crédito e portanto gerando alto volume de crédito duvidoso (bancos estimulados a concederem hipotecas sem critério, por prêmios variáveis a executivos serem vinculados a montante de empréstimos concedidos). As pessoas que contraíam empréstimos em cascata sobre mesmo imóvel,  contavam com valores disponibilizados crescentes (empréstimo com base no preço do imóvel, que havia subido) e com isto, ampliavam seu consumo (devedores utilizavam dinheiro obtido das hipotecas para diversos itens de consumo no dia-a-dia). Este ciclo gerou crescimento mais relevante do PIB e dos empregos. O preço dos imóveis disparou, alcançando alta de mais de 100% em menos de 5 anos. Este foi um processo inflacionário, pois o Governo complementava os estímulos com elevada injeção de Capital na economia e sem medidas restritivas ao consumo, sendo que o crescimento no preço dos imóveis gerava reajustes nos custos para outras atividades, como por exemplo, locação de imóveis comerciais e estes custos adicionais por sua vez, eram repassados aos preços do comércio e serviços, além do próprio efeito inflacionário da explosão do consumo por crédito excessivamente farto. Os ganhos de produtividade não acompanhavam os aumentos em custos e no nível de emprego, sendo este outro agravante para inflação. Até o último momento, todos negavam a existência de uma bolha ou de algo anormal relacionado ao mercado imobiliário Americano, incluindo o FED, que fazia declarações públicas negando existência da bolha. O Governo americano tomou diversas medidas para tentar atrasar a explosão da bolha, para que ocorresse somente após eleições presidenciais de 2.008, mas a mesma ocorreu pouco antes disto e acabou sendo uma das principais causas para que um democrata fosse eleito após 20 anos de republicanos no poder. A explosão da bolha ocorreu quando juros começaram a aumentar como decisão do FED (BC Americano) para conter o efeito inflacionário, com isto, a inadimplência relacionada a hipotecas disparou, o número de imóveis tomados pelos bancos cresceu de forma relevante e o preço dos imóveis começou a cair, de forma mais abrangente e em níveis elevados. Estas ocorrências combinadas trouxeram um desemprego alto para o padrão do País, recessão e estes por suas vez, retroalimentaram os impactos negativos da explosão da bolha.  Devido a um mecanismo que permitia repassar estes empréstimos a outros bancos, o que ocorreu em cascata e envolvendo diversos Países, tivemos uma crise financeira global, que teve seu marco inicial com a quebra do Banco Lehman Brothers que não teve socorro pelo Governo Americano. Os preços dos imóveis nos EUA caíram em percentuais elevados, chegando em alguns casos a mais de 80% de queda. Não foi uma queda imediata e tampouco ocorreu de forma sincronizada ou com mesmos percentuais, em cada Unidade Federativa percebia-se uma intensidade e velocidade diferentes da outra. O processo todo, levou cerca de 7 anos, desde a sua gestação ao fim de 2.001 até a reconhecida explosão no segundo semestre de 2.008. Em um curto prazo após explosão da bolha, muitos americanos ficaram sem seus lares (passaram a utilizar veículos como moradia, ilegal no País, até conseguirem novo lar) e até hoje, percebemos os efeitos negativos desta crise em todo o mundo.

    Espanha: estímulo inicial foi queda forte nos juros básicos da economia espanhola em função da entrada do País na zona do Euro, saindo de 11,5% de juros ao ano, para 3,5% ao ano. Isto combinado a fortíssimo aumento no fluxo de imigrantes para Espanha (4,2 milhões entre 1.996 e 2.007, muito mais pessoas procurando por lares), redução elevada no nível de desemprego, euforia quanto as expectativas de crescimento do País e expansão do número de imóveis para uso em férias e como investimento de maior retorno, não só por cidadãos espanhóis como também por pessoas de outros países da Europa. Ao longo do tempo,  Governo foi aumentando cada vez mais o prazo de financiamento, chegando a um limite de 40 anos, dentre outros estímulos. Os preços dos imóveis foram crescendo de forma rápida, acima de 10% ao ano, até alcançarem crescimento acumulado de 191% no período de 1.997 a 2.007. Estas foram as estimativas sobre os preços, embora parte do problema, fosse a falta de dados confiáveis a este respeito. A bolha estourou a partir do momento em que foram necessários aumentos nos juros pelo Banco Central Europeu e ficou clara a percepção para todos de que não haveria um milagre econômico ou fluxo contínuo de imigrantes que pudesse manter o crescimento da economia e dos empregos da mesma forma que vinha antes. O volume de inadimplência aumentou de maneira rápida e relevante, junto com o desemprego e a crise e as pessoas deixaram de acreditar em imóveis como investimentos. Os bancos tomaram os imóveis inadimplentes e já há alguns anos, vem mantendo estes imóveis como seu estoque e despejando para vendas aos poucos no mercado, para que quedas de preços não sejam abruptas, no entanto, desde então a queda de preços já chegou a mais de 32% e há fortes dúvidas quanto à solvência destes bancos no curto prazo. Enquanto isto, o volume de imóveis desocupados está na casa dos milhões (não há estimativa oficial). Praticamente todos os meses, nos últimos 3 anos pelo menos, os jornais espanhóis anunciam que é o melhor momento para se comprar imóveis, pois os preços chegaram ao “fundo do poço”, no entanto, as quedas de preços ainda não deixaram de acontecer. Todo o processo levou mais de 10 anos desde o seu início, ainda não pode ser considerado inteiramente finalizado e o impacto social no País foi enorme, embora o seu grau de contaminação para outros países tenha sido bem menor que no caso americano.

    Brasil: destaco que a bolha brasileira que será utilizada aqui como exemplo, ocorreu 10 anos atrás e teve escala e segmento muito mais restritos que os casos mencionados acima, logo, trazendo impactos muito menores a economia como um todo. Na bolha dos flats no Brasil, que se finalizou em 2.003, tivemos incentivos iniciais trazidos por altos retornos na aquisição de flats (1,5% ao mês prometido por imobiliárias / corretores), combinados com um volume de usuários deste tipo de imóvel, na casa de 9 milhões / ano, que vinham se mostrando crescentes até então.  Graças a estes estímulos, a procura de flats como investimento disparou e com isto, o número de unidades construídas saltou de 7.000 para 35.000, no período de 1.998 a 2.003. O Governo brasileiro assistiu a este movimento de excessivo consumo de forma passiva, mesmo tendo percebido que era algo anormal, não tomou nenhuma ação para procurar conter este movimento especulativo. Em 1.998, comprava-se um flat com área útil de 25 M2 por R$ 70 mil, recebendo receita mensal de aproximadamente R$ 1 mil / mês, sem outros investimentos à época que pudessem oferecer rendimento sequer próximo a este. No topo dos preços, o mesmo flat de 25 M2 já era vendido a R$ 145.000,00, ou seja, uma variação de mais de 100% no preço em período de menos de 5 anos, muito acima de outros investimentos também. Muitos profissionais liberais e acionistas de pequenas empresas em especial, aderiram a esta modalidade de investimentos. A demanda esperada não aconteceu e com isto, caracterizada a super-oferta, o preço dos flats despencou e já em 2.005, podia se adquiri um flat de 50 M2 por R$ 50 mil, um pouco menos da metade do que era cobrado ao final da década de 90 e junto com a queda no preço do flat, veio a queda no retorno mensal, que em 2.005, despencou para percentual de 0,3% ao mês.  O preço cobrado dos usuários dos flats também caiu, neste caso, mais de 30% a partir da explosão desta bolha.

    Quais os pontos em comum para todas as ocorrências acima? em todos os casos, tivemos forte incentivo a aquisição de imóveis trazida por uma combinação de promessas quanto a retornos superiores para imóveis e retornos muito baixos e decepcionantes quanto a outras opções como investimentos financeiros e bolsa. Junta-se a isto, a inação do Governo , que não tomou nenhuma ação no sentido de conter consumo que tinha característica inflacionária, mesmo na situação em que era mais restrita. Outros pontos em comum: tivemos subida muito elevada de preços dos imóveis em prazo muito curto e  geração de super-oferta, com sua consequente redução relevante de preços e demora para recuperação do segmento, estas últimas consequências, em  linha com definição sobre bolha imobiliária informada no post anterior.

    Quais as principais diferenças entre todas as ocorrências acima? Tirando-se a motivação do investimento em imóveis prometer retorno bem superior a demais aplicações que foi comum para todas, as demais motivações para o início da bolha foram diferentes entre si: nos EUA, os Americanos eram estimulados a utilizar o dinheiro para aumentar seu consumo de forma desenfreada, gastando 100% do dinheiro recebido das hipotecas, já no caso da Espanha, eram estimulados a utilizar o dinheiro do financiamento para adquirir imóveis novos adicionais que iriam sempre valorizar no futuro e ainda oferecerem rendimentos crescentes em aluguéis quando desejado, enquanto no caso dos Flats no Brasil, embora mais similar à Espanha, se diferenciava por ser focada em empreendimento 100% comercial e não para uso eventual.

    Temos ainda, alguns pontos em comum para as ocorrências dos EUA e Espanha, que também ocorreram em outros países quando a bolha imobiliária teve abrangência nacional e atingiu todos os segmentos do mercado imobiliário: forte incentivo inicial do Governo buscando taxas de juros historicamente baixas,  participação relevante de bancos no processo garantindo os volumes de crédito necessários para crescimento da bolha, negação do início ao fim quanto a existência da bolha, inclusive por escrito e pelo Banco Central e tentativas até o último minuto de postergar sua explosão.

    Quais as principais diferenças entre as bolhas imobiliárias mais abrangentes que ocorreram nos EUA e Espanha: no caso dos EUA, tivemos mecanismos como hipotecas em cascata para outros países, que não foram utilizados na Espanha, por outro lado, o aumento no prazo para pagamento dos financiamentos imobiliários na Espanha (40 anos) não foi utilizado nos EUA. Os mecanismos em si foram diferentes. Outra diferença, foi que o Governo Americano primeiro deixou quebrar um banco, para depois socorrer demais em operações de larga escala, enquanto na Espanha, a principal estratégia dos Bancos tem sido desovar estoques de forma lenta, transformando a redução de preços dos imóveis em uma “tortura chinesa”.

    Convidados, Geral

    Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita?

    14 de Maio de 2013

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 1.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 1:

    Para começar, como poderíamos definir uma bolha, no sentido econômico que tem sido usado com frequência nos últimos tempos?

    Uma bolha se traduz por um aumento acima do normal na produção e nos preços de um produto, que depois de um tempo se converte em um sobre-estoque muito elevado deste produto pela falta de interesse ou capacidade de pagamento dos pretensos compradores e  que somente mediante reduções muito elevadas de preços e na produção é que se torna possível um novo equilíbrio de oferta e procura, que normalmente demorará para ocorrer.

    A explicação acima é simplista. No caso de uma bolha imobiliária, existem conceitos muito mais desenvolvidos e detalhados, mas falaremos sobre eles de forma gradual, se e quando aplicável.

    Objetivo aqui não é sermos puristas nestes conceitos, apenas avaliarmos o cenário imobiliário brasileiro neste momento e sua evolução, frente aos alertas dados pelas experiências de outros países e principalmente, frente ao que isto representa para a economia do nosso País e que afeta todos nós.

    Alguns outros Países já passaram pela experiência da Bolha Imobiliária, incluindo o Brasil. É importante observar que a Bolha Imobiliária em si não representa uma catástrofe de proporções mundiais e às vezes, dependendo de sua amplitude, sequer tem grande impacto em termos Nacionais.

    De maneira geral, a Bolha Imobiliária se inicia e desenvolve pelo interesse de um Governo em fazer com que sua economia cresça de forma rápida e relevante, normalmente para fins políticos de curto prazo (eleições), combinado com interesses de outros agentes, em geral construtoras e bancos que são estimulados a participar do processo mediante os ganhos superiores esperados.

    É importante aqui, conceituar que este não é necessariamente um processo feito de forma planejada por todos os agentes que a estimulam. Muitas vezes uma bolha se inicia, desenvolve e só é totalmente aceita por todos, se e quando sua explosão é inegável e causa sérios impactos a economia do País como um todo, prejudicando seus cidadãos e às vezes se propagando quanto a efeitos negativos para o resto do Mundo.

    No próximo post, falarei um pouco sobre o comportamento da Bolha Imobiliária em experiências anteriores, tanto no Brasil, como em outros Países.