Resultados das construtoras até o 1S2015 e a bolha imobiliária

Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

Qual a relação entre as construtoras e a bolha imobiliária brasileira?

Post 44 imagem 1 fluxo as construtoras e a bolha imobiliária

Os dados de 12 construtoras com Ações na BOVESPA (lista em “Referências”) ajudarão a demonstrar o que consta acima. Nos próximos itens, os principais indicadores.

Distratos:

Post 44 imagem 2 distratos

As construtoras que tem mais distratos trabalham com vendas na planta há décadas e apesar dos cancelamentos de vendas serem irrelevantes até 2010, já acumularam mais de R$ 20 bilhões só no período de 2011 a junho/2015, uma evidência clara das vendas falsas na planta.

O volume real de distratos é muito maior do que consta acima: existem construtoras que omitem esta informação em seus relatórios (exemplos: Cyrela, Even, Helbor e outras), uma que não menciona os distratos se forem revendidos no mesmo trimestre em que o cancelamento ocorre (PDG), atrasos de mais de 1 ano para reconhecer distrato (exemplos: PDG, MRV), construtora dando desconto no ato do financiamento imobiliário para evitar o distrato (exemplo: Rossi), dentre outras ações para que esta anomalia não apareça na íntegra.

Quais os efeitos para o mercado imobiliário como um todo? A partir do próximo item, as consequências desta anormalidade.

Vendas, lançamentos e estoque de imóveis novos:

Post 44 imagem 3 evolução do mercado imobiliário até 2014

Os lançamentos caíram mais de 40% em 2012, como o tempo de construção é de 3 anos em média, os distratos em 2015 deveriam ter tido uma queda significativa e não subir 10% como observamos no primeiro semestre em gráfico mais acima. Este resultado só ocorreu porque o percentual de distratos relacionados a vendas na planta de 2012 aumentou muito, apesar de em 2012 já saberem os efeitos destrutivos e o quanto deveriam evitar as vendas falsas. Por que fizeram isto? Para encobrir os distratos de vendas falsas de anos anteriores (“pedaladas”).

Como está sendo o ano de 2015 quanto a lançamentos e vendas?

Post 44 imagem 4 vendas e lançamentos primeiro semestre

O segmento imobiliário já vem prometendo desde 2012, que as reduções em lançamentos de imóveis levarão a um maior equilíbrio entre oferta e procura. Será que é verdade?

Post 44 imagem 5 estoque de imóveis com construtoras

Os dados das construtoras revelam exatamente o contrário do que elas dizem: apesar das reduções constantes nos lançamentos desde 2012, o desequilíbrio entre oferta e procura tem ficado cada vez maior. Esta é uma das características típicas de toda bolha imobiliária.

Nos EUA, apesar de reduções em lançamentos, os cancelamentos de financiamentos em larga escala, combinados com quedas sensíveis nas vendas brutas em virtude dos preços incompatíveis com renda, geravam super-estoques, assim como ocorre aqui no Brasil, com os distratos daqui fazendo o papel da inadimplência bancária de lá.

O desequilíbrio entre oferta e procura é ainda maior do que aquele que consta acima, pois temos os investidores em volume anormal (37% das vendas), as vendas de usados que tem despencado em todo o país combinada com cada vez mais pessoas interessadas em venderem seus imóveis e um crescente número de leilões de imóveis por bancos.

As construtoras também diziam que o aumento dos preços tinha relação com a escassez de terrenos, será que é verdade?

Post 44 imagem 6 estoque de terrenos com construtoras

Nos EUA os bancos que mais concederam financiamentos que foram cancelados, ficaram não só com super-estoque de imóveis como também com alto endividamento. E no Brasil?

Dívidas das construtoras:

Post 44 imagem 7 dívidas das construtoras

A DL/PL da Viver é do 1T15 porque no 2T15 fecharam com patrimônio liquido negativo e tal métrica ficaria prejudicada.

A Viver já está sem lançar há mais de um ano, por falta de condições financeiras. Brookfield saindo da BOVESPA para tentar buscar um caminho para pagar suas dívidas. PDG e Rossi contrataram consultorias especializadas para cuidarem da reestruturação de suas dívidas, uma das últimas tentativas de se salvar, já a Tecnisa vem com distratos anormais nos últimos anos.

Preços dos imóveis novos:

A combinação de super estoques com alto endividamento forçou a redução mais sensível nos preços dos imóveis para os bancos nos EUA. E no Brasil? Como exemplo, vejamos o caso da PDG, a líder das vendas falsas na planta, com mais de R$ 4,7 bilhões em distratos só no período de janeiro/2011 a junho/2015:

Post 44 imagem 8 PDG evolução margem de revenda dos distratos

Vale a pena avaliarmos outras construtoras que, da mesma forma que a PDG, estão super-endividadas e ao mesmo tempo com estoque recorde, a tal ponto que não realizaram nenhum lançamento no 1S15. O que poderiam fazer para se livrarem destes estoques e ao mesmo tempo, buscarem caixa para pagarem suas dívidas?

Post 44 imagem 9 preços Viver e Tecnisa 2T15

Será que este impacto se reflete só em construtoras super-endividadas? Vejamos o resultado recente na cidade que tem a maior representatividade para o segmento imobiliário:

Post 44 imagem 10 ticket imóveis novos por tipologia São PauloPost 44 imagem 11 ticket imóveis novos por metragemAs construtoras em São Paulo não só focaram nos imóveis de menor preço, como ainda fizeram uma redução sensível nos preços destes, tanto quando analisamos por tipologia, quanto por metro quadrado.

O que consta acima, tanto dos relatórios das construtoras quanto do SECOVI SP, é uma reação natural: construtoras precisam vender para tentarem gerar caixa que pague suas contas, como os preços subiram de forma artificial e gerando super-estoques por terem ficado completamente díspares em relação à renda e capacidade de compra das famílias, a única saída eram reduções relevantes nos preços.

Esta situação seria recente e apenas consequência da crise? Vamos relembrar evidências que tem se acumulado desde 2013 quanto a quedas de preços de imóveis novos, já como consequências de todo este processo de vendas falsas na planta e excesso de investidores:

Post 44 imagem 12 quedas de preços anteriores

Qual seria a tendência daqui pra frente?

Apesar da redução constante em lançamentos e preços dos imóveis novos que já ocorrem há anos, o desequilíbrio entre oferta e procura tem piorado, o que significa que os preços ainda tem que cair muito até que possam voltar a se tornarem compatíveis com a renda.

A tendência é que com menos lançamentos e a crise, cada vez mais as construtoras tenham dificuldade de fazer caixa para pagamento de suas dívidas, pois terão cada vez menos vendas falsas (dependem de lançamentos) e encontrarão cada vez menos compradores, em função de aumento no desemprego, queda da renda, dificuldades para obtenção do crédito imobiliário que está mais caro, etc., ou seja, será a necessidade das construtoras e a falta de compradores habilitados, ambos crescentes, que forçarão a intensificação na redução dos preços.

Em outras palavras, comprar agora, mesmo que com grandes “descontos e promoções”, significará pagar mais caro do que adiar a compra.

Referências:

As 12 construtoras com Ações na BOVESPA utilizadas como referência para este estudo são aquelas que tem foco no segmento residencial: Cyrela, EzTec, MRV, Helbor, Even, Trisul, Gafisa, PDG, Brookfield, Rossi, Tecnisa, Viver. Informações extraídas dos relatórios trimestrais que constam nas páginas de Relação com Investidores dos sites destas empresas.

Pesquisas do SECOVI SP utilizadas para cálculo da evolução de preços em São Paulo:

http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-maio-2015.pdf

http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-maio-2014.pdf

http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-abril-2015.pdf

http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-abril-2014.pdf

Pesquisas sobre reduções de preços dos imóveis em 2013:

Sobre pesquisa Geoimovel que apontou queda de 35,5% nos preços de lançamentos no DF: www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml

Notícia sobre queda de 30% nos preços dos imóveis entregues no DF em 2013: http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml

Quedas nos preços de lançamentos em São Paulo em 2013 – EMBRAESP: http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

São José dos Campos: queda de 25% nos preços de imóveis novos em 2013: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

Informação do segmento imobiliário de que infra ruim derrubou preços em Natal em 2013: http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

Informações de pesquisas, compradores, profissionais do segmento imobiliário e outros sobre quedas nos preços: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-e-os-precos-dos-imoveis

Até o próximo post!

There are 19 comments left Go To Comment

  1. Vilmar /

    Gafisa (GFSA3, R$ 2,23, +0,90%)
    A Gafisa enviou proposta de grupamento de ações para ser deliberada durante AGE (Assembleia Geral Extraordinária) a ser realizada no próximo dia 9 de fevereiro, às 11h. A Gafisa propõe grupamento de ações na proporção de 13,48 para 1. As ações GFSA3 fecharam a sessão da última segunda-feira cotadas a R$ 2,21.
    http://www.infomoney.com.br/mercados/acoes-e-indices/noticia/6002138/petrobras-vale-siderurgicas-sobem-ate-multiplan-cai-apos-anuncio-aumento

    1. Vilmar /

      O call “óbvio” de 2017 e o movimento “impressionante” que pode vir das construtoras
      O Comprar ou Vender deu início nesta terça-feira ao Especial Setores 2017, com análises das elétricas, construtoras e shopping centers

      http://www.infomoney.com.br/mercados/acoes-e-indices/noticia/6003368/call-obvio-2017-movimento-impressionante-que-pode-vir-das-construtoras

  2. Vilmar /

    Com dívida total de R$ 7,5 bi, PDG vai pedir recuperação judicial em janeiro

    Empresa, que anunciou na terça-feira que não pagará juros dos títulos de sua dívida, sofre com atraso em obras e com ações judiciais de clientes; companhia deve esperar fim do recesso do Judiciário, no dia 20, para formalizar o processo

    http://economia.estadao.com.br/noticias/negocios,com-divida-total-de-r-7-5-bi-pdg-vai-pedir-recuperacao-judicial-em-janeiro,10000095983

  3. Vilmar /

    SETOR IMOBILIÁRIO: quais as ações que valem a pena comprar neste semestre? – InfoMoney

    http://www.infomoney.com.br/mercados/acoes-e-indices/noticia/5290300/setor-imobiliario-quais-acoes-que-valem-pena-comprar-neste-semestre

  4. Vilmar /

    Lopes Filho – 10h17 : MRV apresenta Prévia Operacional 4T15

    No 4T15 a MRV alcançou R$ 1,4 bilhão em vendas contratadas, e R$ 5,5 bilhões no ano de 2015. Este resultado é reflexo de um mercado com alta demanda e com baixa concorrência, combinado com disponibilidade de crédito a baixo custo. O segmento de imóveis econômicos mantém o desempenho sólido, mostrando-se cada vez mais resiliente aos impactos macroeconômicos. Os lançamentos da MRV alcançaram R$ 1,6 bilhão no 4T15 e R$ 4,7 bilhões em 2015, 2º maior lançamento da história da MRV. Em 2015, 90% das vendas foram realizadas no novo processo de ?Vendas Simultâneas?, o que tende a produzir um distrato menor no futuro com consequente aumento da venda líquida. A MRV informou ainda que as condições de mercado para aquisição de terrenos também continuam favoráveis. Dos R$ 35 bilhões do banco de terrenos, R$ 1,77 bilhão já possuem registro de incorporação (RI) emitidos, aumento de 15% em comparação com o mesmo período do ano passado.

  5. Vilmar /

    Lopes Filho
    10h21 : PDG assina acordo de venda de ativos com o Banco Votorantim

    O objeto da venda é um conjunto de sociedades de propósito específico, titulares de terrenos e empreendimentos imobiliários. Adicionalmente, a PDG será contratada pelo Banco Votorantim e pelo BV Empreendimentos e Participação para realizar a gestão imobiliária e a construção de empreendimentos imobiliários nos terrenos vendidos. O valor global indicativo da venda é de R$ 461 milhões. A PDG ressalta que, em 30/09/2015, as sociedades envolvidas na alienação dos ativos registravam um custo a incorrer total aproximado de R$ 673 milhões e um endividamento financeiro líquido de R$ 444 milhões. Na hipótese de concretização da venda os custos a incorrer e a dívida das sociedades serão integralmente assumidos pelos compradores e a alavancagem ampliada da PDG será reduzida em um montante total aproximado de R$ 1.578 milhões. A alienação destes ativos e a contratação da PDG é um importante ato para o reforço de seu fluxo de caixa e redução da exposição ao risco de execução de obras, porém ainda resta muito dívida a ser renegociada com outros bancos credores.

    1. Vilmar /

      Lopes Filho – 11h53 : PDG conclui a venda da REP Real Estate Partners

      Este negócio foi anunciado em maio e agora a PDG informa a conclusão da venda para a LDI Desenvolvimento Imobiliário S.A. da totalidade de sua participação na REP Real Estate Partners, correspondente a 58,10% do capital social desta empresa. A venda foi paga com 26 unidades imobiliárias localizadas na cidade de São Paulo e avaliadas pela PDG em aproximadamente R$ 33,868 milhões. Este é um negócio realizado no âmbito da reestruturação financeira da PDG que foi anunciada em 17/08/2015 e representa uma redução de sua dívida líquida consolidada equivalente a R$ 214 milhões. No pregão de ontem a ação ON da PDG já refletiu a efetivação do negócio ao subir 4,66%.

  6. Vilmar /

    RSID3
    Após reportar prejuízo e perdas, BTG recomenda venda para construtora – InfoMoney
    infomoney.com.br/onde-investir/acoes/noticia/4397340/apos-reportar-prejuizo-perdas-btg-recomenda-venda-para-construtora

    1. Vilmar /

      Lopes Filho

      11h30 : Rossi Residencial Resultados 3T15

      A Rossi Residencial teve prejuízo líquido no 3T15 de R$ 171,1 milhões, ante prejuízo de R$ 265,1 milhões no 3T14. No acumulado do ano, o prejuízo soma R$ 377,6 milhões, ante prejuízo de R$ 258,0 milhões no 9M14.

      O Ebitda ajustado foi negativo de R$ 89,9 milhões no trimestre encerrado em setembro, ante Ebitda negativo de R$ 78,0 milhões no 3T14. No 9M15, o Ebitda foi negativo de R$ 109,7 milhões, ante Ebitda positivo de R$ 101,3 milhões no 9M14.

      A receita líquida foi positiva em R$ 259,4 milhões no 3T15, ante receita de R$ 414,2 milhões no 3T14 (-37,4%). No 9M15, a receita foi somada de R$ 998,9 milhões, ante R$ 1,4 bilhão no mesmo período do ano anterior (-27,1%).

  7. Jairo /

    muito interessante.

  8. Vilmar /

    queda de quase 100%
    alguém vivo ainda no papiro por aqui???

    PDGR3 – Ação ordinária – PDG Realty

    PDGR3 0,00% PDGR3 R$ 0,06 última atualização: 17:10
    Gráfico
    Indicadores
    Min. 0,06
    Dia 0,00%
    Max. 0,07
    Semana 0,00%
    Abert. 0,07
    Mês 0,00%
    Fech. 0,06
    2015 -92,01%

    infomoney.com.br/pdgrealty-pdgr3

  9. Vilmar /

    A BOLHA IMOBILIÁRIA VIROU PÓ??? A crise acabou???
    rsrsrs 🙂

    EXAME Seu Dinheiro ‏@exame_financas
    Há 32 minutos

    Descontos de imóveis usados crescem em SP e vendas disparam

    http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/descontos-de-imoveis-usados-aumentam-em-sao-paulo

    1. CA /

      Vilmar,

      Mundo real:

      Os preços já caíram muito, é fato, no entanto ainda há uma longa ladeira pela frente…

      As vendas de 2015 para usados e novos, foram as piores de toda a história. Para que os membros do segmento imobiliário mintam, “esquecem” a sazonalidade e não comparam com outros anos e no acumulado.

      Quanto aos preços, bem, é só olhar as pesquisas do CRECI SP que constam abaixo, na primeira, na página 26, uma QUEDA de mais de 23% nos preços do M2 de dez/13 a nov/14, na segunda, na página 27, uma nova queda superior a 5% nos preços do período de dez/14 a nov/15.

      Resumindo o que consta acima: as menores vendas de todos os tempos, queda nominal acima de 29% e real (considerando a inflação) a queda ficou acima de 45%, isto em apenas 2 anos no caso de imóveis usados e considerando preços NEGOCIADOS, FINAIS.

      Seguem os links para quem quiser conferir:

      http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2014/pesquisa_capital_novembro_2014.pdf

      http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2015/pesquisa_capital_novembro_2015.pdf

      1. Vilmar /

        Sim, verdade, mas pelo menos faz mais de 1 ano que o assunto não sai da mídia… e a maioria das vagas de “emprego” anunciadas nos jornais/mídias hoje em dia é para corretor de imóveis. Por que será né? 🙂

  10. Vilmar /

    E ainda não foi desta vez que agrupou…se não agrupar, será bloqueada na bolsa, provavelmente, devido à nova políticao de “no more penny stocks” !

    10h48 : Assembleia da PDG não foi instalada

    Não foi alcançado quorum mínimo para instalação da Assembleia desta terça-feira que iria deliberar sobre o grupamento de ações à razão de 50:1. Será convocada nova Assembleia Geral Extraordinária para o mesmo fim, que será instalada com a presença de qualquer número de acionistas. Na nova AGE, as matérias da ordem do dia serão deliberadas por maioria de votos.

    1. Vilmar /

      E mais bomba no setor:

      10h35 : Diretor Presidente da Rossi renuncia

      Ontem, Leonardo Nogueira Diniz, Presidente da Rossi, renunciou e o cargo será ocupado interinamente pelos diretores de engenharia ou comercial. Esta não é uma boa notícia para a Rossi, que está em uma delicada situação financeira e em processo de reestruturação, tendo inclusive contratado a RK Partners e a Maxcap Real Estate para assessorá-la. Não está descartada sua atuação de forma mais concentrada, apenas na Grande São Paulo e região Sul do País. Não conseguimos apurar se a renúncia de Leonardo Diniz tem relação com a reestruturação em curso.

  11. Vilmar /

    “Apesar de eu gostar de um leilao, mas esta correto.

    Caixa fecha cerco a inadimplentes do Minha Casa e imóveis serão retomados
    A mudança de postura se de ao agravamento da crise e o temor da fiscalização dos órgãos de controle”
    InfoMoney fórum

    http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2015/09/20/internas_economia,499358/caixa-fecha-cerco-a-inadimplentes-do-minha-casa-e-imoveis-serao-retomados.shtml

    É justo.
    Chega de socialismo.
    Chega de fazer graça com dinheiro dos outros.

    1. Vilmar /

      Construtoras
      A Caixa Econômica Federal fecha o cerco e aperta cobrança dos inadimplentes do Minha Casa, Minha Vida. A mudança de postura em relação aos calotes do chamado faixa 1 do programa – famílias com renda mensal até R$ 1,6 mil – se deve a dois fatores: o agravamento da crise e o temor da fiscalização dos órgãos de controle. Na Bolsa, as empresas expostas ao programa são Direcional (DIRR3), Gafisa (GFSA3) e MRV Engenharia (MRVE3).

  12. Vilmar /

    Controladores compram 5,3 milhões de ações da Rossi; papel dispara 30%

    http://m.infomoney.com.br/rossiresid/noticia/4292722/controladores-compram-milhoes-acoes-rossi-papel-dispara

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