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    Convidados, Geral

    A bolha imobiliária no Brasil e a economia

    3 de novembro de 2015

    Revisitarei documento anterior sobre o assunto, que foi  publicado em julho/2013,atualizando. A versão anterior tem link ao final, no item “referências”, acesse para conferir o que já era previsto desde então.

    Post 45 imagem 1 - resultados das construtoras até 2011Post 45 imagem 2 - empregos até 2011Post 45 imagem 3 - crédito imobiliário até 2011Post 45 imagem 4 - preços de imóveis renda aluguel e INCC até 2011Post 45 imagem 5 - rentabilidade do aluguel até 2011Post 45 imagem 6 - vendas estoques lançamentos e distratosPost 45 imagem 7 - prejuízo 2012 e endividamento 2015 das construtorasPost 45 imagem 8 - preço aluguel INCC e renda até 2015Post 45 imagem 9 - reduções de preços de imóveisPost 45 imagem 10 - desemprego até 2015Post 45 imagem 11 - dívida das famílias com o sistema financeiroPost 45 imagem 12 - inadimplência geral das famílias SERASAPost 45 imagem 13 - inflaçãoPost 45 imagem 14 - despesas das famíliasPost 45 imagem 15 - crédito imobiliário a partir de 2011Post 45 imagem 16 - tendência 2015 2016 parte 1Post 45 imagem 17 - tendência 2015 2016 parte 2Post 45 imagem 18 - tendência 2015 2016 parte 3

     

    Refêrencias:

    Tópico anterior, de julho/2013, que falava sobre mercado imobiliário e economia: http://defendaseudinheiro.com.br/artigo-quarto-erro-do-mercado-imobiliario

    As 12 construtoras utilizadas como referência neste tópico são: Cyrela, PDG, MRV, Tecnisa, Rossi, Helbor, Trisul, Even, EzTec, Brookfield, Gafisa e Viver.

    Demais referências foram todas mencionadas no decorrer do tópico.

    Até o próximo tópico!

    Convidados, Geral

    Resultados das construtoras até o 1S2015 e a bolha imobiliária

    14 de setembro de 2015

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Qual a relação entre as construtoras e a bolha imobiliária brasileira?

    Post 44 imagem 1 fluxo as construtoras e a bolha imobiliária

    Os dados de 12 construtoras com Ações na BOVESPA (lista em “Referências”) ajudarão a demonstrar o que consta acima. Nos próximos itens, os principais indicadores.

    Distratos:

    Post 44 imagem 2 distratos

    As construtoras que tem mais distratos trabalham com vendas na planta há décadas e apesar dos cancelamentos de vendas serem irrelevantes até 2010, já acumularam mais de R$ 20 bilhões só no período de 2011 a junho/2015, uma evidência clara das vendas falsas na planta.

    O volume real de distratos é muito maior do que consta acima: existem construtoras que omitem esta informação em seus relatórios (exemplos: Cyrela, Even, Helbor e outras), uma que não menciona os distratos se forem revendidos no mesmo trimestre em que o cancelamento ocorre (PDG), atrasos de mais de 1 ano para reconhecer distrato (exemplos: PDG, MRV), construtora dando desconto no ato do financiamento imobiliário para evitar o distrato (exemplo: Rossi), dentre outras ações para que esta anomalia não apareça na íntegra.

    Quais os efeitos para o mercado imobiliário como um todo? A partir do próximo item, as consequências desta anormalidade.

    Vendas, lançamentos e estoque de imóveis novos:

    Post 44 imagem 3 evolução do mercado imobiliário até 2014

    Os lançamentos caíram mais de 40% em 2012, como o tempo de construção é de 3 anos em média, os distratos em 2015 deveriam ter tido uma queda significativa e não subir 10% como observamos no primeiro semestre em gráfico mais acima. Este resultado só ocorreu porque o percentual de distratos relacionados a vendas na planta de 2012 aumentou muito, apesar de em 2012 já saberem os efeitos destrutivos e o quanto deveriam evitar as vendas falsas. Por que fizeram isto? Para encobrir os distratos de vendas falsas de anos anteriores (“pedaladas”).

    Como está sendo o ano de 2015 quanto a lançamentos e vendas?

    Post 44 imagem 4 vendas e lançamentos primeiro semestre

    O segmento imobiliário já vem prometendo desde 2012, que as reduções em lançamentos de imóveis levarão a um maior equilíbrio entre oferta e procura. Será que é verdade?

    Post 44 imagem 5 estoque de imóveis com construtoras

    Os dados das construtoras revelam exatamente o contrário do que elas dizem: apesar das reduções constantes nos lançamentos desde 2012, o desequilíbrio entre oferta e procura tem ficado cada vez maior. Esta é uma das características típicas de toda bolha imobiliária.

    Nos EUA, apesar de reduções em lançamentos, os cancelamentos de financiamentos em larga escala, combinados com quedas sensíveis nas vendas brutas em virtude dos preços incompatíveis com renda, geravam super-estoques, assim como ocorre aqui no Brasil, com os distratos daqui fazendo o papel da inadimplência bancária de lá.

    O desequilíbrio entre oferta e procura é ainda maior do que aquele que consta acima, pois temos os investidores em volume anormal (37% das vendas), as vendas de usados que tem despencado em todo o país combinada com cada vez mais pessoas interessadas em venderem seus imóveis e um crescente número de leilões de imóveis por bancos.

    As construtoras também diziam que o aumento dos preços tinha relação com a escassez de terrenos, será que é verdade?

    Post 44 imagem 6 estoque de terrenos com construtoras

    Nos EUA os bancos que mais concederam financiamentos que foram cancelados, ficaram não só com super-estoque de imóveis como também com alto endividamento. E no Brasil?

    Dívidas das construtoras:

    Post 44 imagem 7 dívidas das construtoras

    A DL/PL da Viver é do 1T15 porque no 2T15 fecharam com patrimônio liquido negativo e tal métrica ficaria prejudicada.

    A Viver já está sem lançar há mais de um ano, por falta de condições financeiras. Brookfield saindo da BOVESPA para tentar buscar um caminho para pagar suas dívidas. PDG e Rossi contrataram consultorias especializadas para cuidarem da reestruturação de suas dívidas, uma das últimas tentativas de se salvar, já a Tecnisa vem com distratos anormais nos últimos anos.

    Preços dos imóveis novos:

    A combinação de super estoques com alto endividamento forçou a redução mais sensível nos preços dos imóveis para os bancos nos EUA. E no Brasil? Como exemplo, vejamos o caso da PDG, a líder das vendas falsas na planta, com mais de R$ 4,7 bilhões em distratos só no período de janeiro/2011 a junho/2015:

    Post 44 imagem 8 PDG evolução margem de revenda dos distratos

    Vale a pena avaliarmos outras construtoras que, da mesma forma que a PDG, estão super-endividadas e ao mesmo tempo com estoque recorde, a tal ponto que não realizaram nenhum lançamento no 1S15. O que poderiam fazer para se livrarem destes estoques e ao mesmo tempo, buscarem caixa para pagarem suas dívidas?

    Post 44 imagem 9 preços Viver e Tecnisa 2T15

    Será que este impacto se reflete só em construtoras super-endividadas? Vejamos o resultado recente na cidade que tem a maior representatividade para o segmento imobiliário:

    Post 44 imagem 10 ticket imóveis novos por tipologia São PauloPost 44 imagem 11 ticket imóveis novos por metragemAs construtoras em São Paulo não só focaram nos imóveis de menor preço, como ainda fizeram uma redução sensível nos preços destes, tanto quando analisamos por tipologia, quanto por metro quadrado.

    O que consta acima, tanto dos relatórios das construtoras quanto do SECOVI SP, é uma reação natural: construtoras precisam vender para tentarem gerar caixa que pague suas contas, como os preços subiram de forma artificial e gerando super-estoques por terem ficado completamente díspares em relação à renda e capacidade de compra das famílias, a única saída eram reduções relevantes nos preços.

    Esta situação seria recente e apenas consequência da crise? Vamos relembrar evidências que tem se acumulado desde 2013 quanto a quedas de preços de imóveis novos, já como consequências de todo este processo de vendas falsas na planta e excesso de investidores:

    Post 44 imagem 12 quedas de preços anteriores

    Qual seria a tendência daqui pra frente?

    Apesar da redução constante em lançamentos e preços dos imóveis novos que já ocorrem há anos, o desequilíbrio entre oferta e procura tem piorado, o que significa que os preços ainda tem que cair muito até que possam voltar a se tornarem compatíveis com a renda.

    A tendência é que com menos lançamentos e a crise, cada vez mais as construtoras tenham dificuldade de fazer caixa para pagamento de suas dívidas, pois terão cada vez menos vendas falsas (dependem de lançamentos) e encontrarão cada vez menos compradores, em função de aumento no desemprego, queda da renda, dificuldades para obtenção do crédito imobiliário que está mais caro, etc., ou seja, será a necessidade das construtoras e a falta de compradores habilitados, ambos crescentes, que forçarão a intensificação na redução dos preços.

    Em outras palavras, comprar agora, mesmo que com grandes “descontos e promoções”, significará pagar mais caro do que adiar a compra.

    Referências:

    As 12 construtoras com Ações na BOVESPA utilizadas como referência para este estudo são aquelas que tem foco no segmento residencial: Cyrela, EzTec, MRV, Helbor, Even, Trisul, Gafisa, PDG, Brookfield, Rossi, Tecnisa, Viver. Informações extraídas dos relatórios trimestrais que constam nas páginas de Relação com Investidores dos sites destas empresas.

    Pesquisas do SECOVI SP utilizadas para cálculo da evolução de preços em São Paulo:

    http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-maio-2015.pdf

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-maio-2014.pdf

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-abril-2015.pdf

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-abril-2014.pdf

    Pesquisas sobre reduções de preços dos imóveis em 2013:

    Sobre pesquisa Geoimovel que apontou queda de 35,5% nos preços de lançamentos no DF: www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml

    Notícia sobre queda de 30% nos preços dos imóveis entregues no DF em 2013: http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml

    Quedas nos preços de lançamentos em São Paulo em 2013 – EMBRAESP: http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

    São José dos Campos: queda de 25% nos preços de imóveis novos em 2013: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

    Informação do segmento imobiliário de que infra ruim derrubou preços em Natal em 2013: http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

    Informações de pesquisas, compradores, profissionais do segmento imobiliário e outros sobre quedas nos preços: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-e-os-precos-dos-imoveis

    Até o próximo post!

    Convidados, Geral

    O oxigênio da bolha imobiliária brasileira, parte 4

    17 de agosto de 2015

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    DESINFORMAÇÃO?

    Por que é requisito de toda bolha imobiliária a desinformação em larga escala? Primeiro, porque todos sabem o quanto a bolha imobiliária é destrutiva para economia, tinha que ser disfarçada para que não fosse combatida durante o inchar, segundo, porque é a desinformação que alimenta a especulação e faz pessoas acreditarem que preços não caem.

    Analogia com outras bolhas imobiliárias: nos EUA ridicularizavam em público os economistas que falavam sobre a bolha imobiliária e até quando explodia muitos negavam. Na Espanha,  durante a queda de preços, todo mês anunciavam como “o melhor para comprar”.  Na China, o mito é em torno do Governo todo-poderoso que pode resolver tudo.

    Sete exemplos de desinformação (ver item “Referências” para links do que consta abaixo):

    1) “Há uma grande demanda reprimida por imóveis”; “O déficit habitacional garante a procura elevada por imóveis”; “O número de casamentos e divórcios no país faz com que haja uma necessidade contínua e garantida de muitos imóveis novos ao longo dos anos”:

    Demanda reprimida: se mais de 1 bilhão de pessoas no Mundo desejarem uma Ferrari, quantas poderão tê-la? Lembrando que hoje o Brasil tem uma quantidade sem precedentes de imóveis que custam mais caro do que uma Ferrari.

    Déficit habitacional: se concentra nas famílias de baixa renda e quanto mais o preço aumentou, menos acessível o imóvel se tornou. Pesquisa do IPEA apontou crescimento no déficit habitacional para estas famílias de 2007 a 2012, no auge do inflar de preços.

    Casamentos e divórcios: não cresceram anormalmente a partir de 2007, por que as construções deveriam ter um crescimento excepcional a partir desta data?

    O recorde histórico do estoque de imóveis em todo o país, muito acima do máximo considerado normal, é evidência clara do quanto o argumento da demanda reprimida é vazio:

    Post 43 imagem 1 - meses de estoques com construtoras

     

     

    2) “Os preços dos imóveis cresceram em função do custo de construção e da renda que subiram muito”; “Os preços não podem cair porque os custos não caíram”; “O preço dos imóveis subiu muito porque terrenos ficaram cada vez mais escassos e caros”:

    Se uma pessoa cavar um buraco no quintal de casa e outra tapar, posso repassar este custo para o preço do imóvel? Claro que não, este é um conceito ultrapassado e sem sentido.

    Mesmo que fizesse sentido, vejamos o que os fatos demonstram quanto a isto:

    Post 43 imagem 2 - evolução preços de vendas renda aluguel e custo de construção

    Foi a falsa demanda (parte 2 deste texto) e mega especulação (parte 3 deste texto) que levaram a excesso de construções impulsionando custos de construção e não o contrário.

    É a escassez de terrenos e seus preços que impulsionou preços dos imóveis?

    Post 43 imagem 3 -VGV landbank

    O Brasil teve o maior crescimento de preços dos imóveis em termos percentuais em todo o Mundo, batendo o recorde do Japão, o campeão anterior. Será que podemos comparar a densidade demográfica e disponibilidade de terrenos do Japão com o Brasil?

    Já foi demonstrado acima que se dependesse do custo, o preço do imóvel ainda poderia cair muito. Independente disto, o fato é que já temos evidências de que os preços dos imóveis caem independentemente do comportamento do custo. Além das provas neste sentido apresentadas na parte 3 deste texto, tivemos ainda a bolha dos flats em São Paulo:

    Cerca de 10 anos atrás, impulsionados por uma expectativa de demanda elevada por flats em São Paulo, as construções deste tipo de imóvel dispararam e junto com elas, os preços subiram 100% ou mais em poucos anos. Para aqueles que compraram com os preços em seu pico, viram os mesmos caírem em mais de 50%, retornando ao mesmo patamar de antes da disparada, em um curto período de tempo, sem que nenhuma redução de custo ocorresse.

    3) “Brasil não tem bolha imobiliária porque não teve subprime idêntico ao americano”:

    Na Espanha tiveram subprime similar a americano, mas lá a bolha foi inflada simultaneamente aos EUA, ele podia ser idêntico, não havia uma experiência traumática anterior.  Já para Brasil e China, ambos não podiam ter subprime idêntico porque já havia experiências americana e espanhola que demonstraram seus efeitos destrutivos.

    Na China criaram sistema financeiro paralelo, os “Bancos Sombra” (“Shadow Banks”).

    Como fazer diferente no Brasil, sem utilizar os bancos?

    A solução foi criar um esquema de vendas falsas na planta, com agentes e mecanismos diferentes, mas resultados análogos. Abaixo a principal consequência visível, os distratos:

    Post 43 imagem 4 - distratos

     

    4) “Não há bolha imobiliária porque o percentual de crédito imobiliário sobre o PIB não é similar ao de outras bolhas ao redor do Mundo”; “Não há bolha imobiliária porque os bancos no Brasil são muito mais seguros quanto à concessão de crédito imobiliário”:

    Vendas falsas na planta não geram mesmo volume de financiamento imobiliário, grande quantidade de distratos ocorre antes.

    Isto significa que não teremos inadimplência anormal no crédito imobiliário?

    Vejamos dados da CEF que detém 70% deste mercado:

    Post 43 imagem 5 - CEF inadimplência

    5) “Não há bolha imobiliária porque o volume de cimento per capta não se compara a de outros países que tiveram bolha imobiliária” – estudo sempre mencionado por economista que faz palestras para o segmento imobiliário:

    Tal “estudo” desconsidera as diferenças em métodos construtivos entre os países, bem como o percentual de cimento aplicado em obras de infraestrutura ou construção leve (imóveis), sendo assim, as informações não estão equalizadas e as comparações são inválidas.

    O gatilho de explosão de uma bolha imobiliária diz respeito à combinação de super oferta com a necessidade intensa de vender.

    A super oferta se faz pela combinação entre o crescimento recorde em construções, com a redução drástica em vendas combinada com alto volume de cancelamentos de vendas. A relação com o uso de cimento, no máximo, diz respeito a uma das variáveis, que é o crescimento nas construções. De qualquer forma, fica muito mais fácil ver a realidade quanto à oferta e procura, olhando para o primeiro gráfico deste texto, que demonstra a super-oferta.

    Sobre a necessidade de vender, tem relação com o super-endividamento de algumas construtoras (ver parte 2 deste texto), causada pelo processo de vendas falsas na planta combinada com a crise, para qual a própria bolha teve forte colaboração, o que fará com que cada vez mais vendedores sejam pressionados a vender com redução nos preços enquanto terão cada vez menos compradores habilitados a adquirirem estes imóveis.

    6) “É melhor comprar um imóvel do que correr risco de Confisco pelo Governo”:

    Esta é uma chantagem que o segmento imobiliário utiliza para tentar forçar as pessoas a comprarem imóveis. Já foi utilizada no segundo semestre de 2002 quando todos sabiam que Lula seria eleito e isto gerou dólar acima de R$ 4, juros extremamente elevado, etc.

    Na prática o Governo precisaria em primeiro lugar de um motivo para fazer o confisco, uma vez que o mesmo se demonstrou um completo fracasso quando foi aplicado e hoje não traria nenhum benefício, ao contrário, ajudaria a destruir ainda mais a economia.

    Até mesmo a aprovação de um confisco seria muito complexa, basta observar o Executivo se digladiando com Legislativo. Seria necessária uma grande sinergia entre os dois para aprovação de tal medida, além é claro do fato de ser ação extremamente impopular e inviável para um Governo com índice tão elevado de rejeição.

    Resumindo, não há motivo para confisco e sua implantação é inviável.

    7) “A situação atual de super estoque e queda de preços é de curta duração e consequência da crise de 2015 na economia, em especial, da evasão da poupança que seca verba de crédito imobiliário e o torna mais caro”:

    Como demonstrado nas partes 2 e 3 deste texto, o super estoque e queda de preços se iniciaram anos atrás, muito antes da “crise de 2015”.

    Em 2012, conforme apresentado na parte 2 e complementando com dados de uma pesquisa de consultoria especializada junto a 12 construtoras com Ações na BOVESPA, temos que aquele foi o pior ano de todos para as construtoras, com prejuízo liquido consolidado superior a R$ 1 bilhão, queda de 40% nos lançamentos, mais de 20% de quedas nas vendas, mais de R$ 4,5 bilhões em distratos (mais que o dobro do ano anterior), com estoque anormal e equivalente a mais de 16 meses de vendas, quase 50% pior do que em 2011, com 5 grandes construtoras entrando em um patamar extremamente elevado e anormal de dívida liquida em relação a patrimônio liquido, além do início das promoções e descontos por construtoras.

    Tudo que consta acima aconteceu em 2012, apesar de farta verba disponível da poupança para o crédito imobiliário, a menor SELIC histórica, CEF pedalando como nunca com empréstimos, assim como o Governo que pressionava bancos públicos para forçar redução do juros do crédito imobiliário, ou seja, a “crise” do setor imobiliário não vem de agora, já tem anos, sempre com a promessa que logo melhora e apesar de constantes reduções em lançamentos, o super estoque só cresce, como costuma ocorrer em toda bolha imobiliária.

    Conclusão:

    Sobre a desinformação: faz pouco efeito, pois temos cada vez mais reportagens abordando super estoques, quedas em preços de vendas e aluguel, distratos em volume anormal e diversos outros problemas enfrentados pelo segmento imobiliário, além disto, a super-oferta e a necessidade de venda de imóveis aumentam independente da desinformação, o que significa que esta parte do oxigênio da bolha imobiliária também está escasseando.

    Quanto ao oxigênio da bolha imobiliária como um todo, foi demonstrado com riqueza de evidências nas partes de 1 a 4 deste texto, que o fôlego está acabando e a crise na economia, que contou com forte colaboração da bolha para se formar, ajudará a acelerar este processo de explosão, tornando suas consequências cada vez mais visíveis.

    Referências:

    Parte 1 deste texto (juros, crédito imobiliário e empregos): http://defendaseudinheiro.com.br/o-oxigenio-da-bolha-imobiliaria-brasileira-parte-1

    Parte 2 deste texto (vendas falsas na planta): http://defendaseudinheiro.com.br/o-oxigenio-da-bolha-imobiliaria-brasileira-parte-2

    Parte 3 deste texto (especuladores / investidores em volume anormal): http://defendaseudinheiro.com.br/o-oxigenio-da-bolha-imobiliaria-brasileira-parte-3

    IPEA – déficit habitacional cresceu no caso da menor renda: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,deficit-habitacional-cresce-na-baixa-renda-apura-o-ipea,170824,0.htm

    Evolução do preços dos imóveis – IVG-R do BACEN: https://www3.bcb.gov.br/sgspub/localizarseries/localizarSeries.do?method=prepararTelaLocalizarSeries

    Evolução da renda média do trabalhador – habitual real (descontada inflação): http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/indicadores/trabalhoerendimento/pme_nova/defaulttab_hist.shtm

    Evolução dos preços dos aluguéis – SECOVI: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

    INCC – dados extraídos de tabela de índices do SECOVI SP: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

    Artigo sobre a bolha imobiliária dos flats: http://web.archive.org/web/20090322201140/http://veja.abril.com.br/vejasp/especial_guia_imobiliario/p_124.shtml

    Artigo que fala sobre o maior aumento de preços de imóveis do Mundo, no Brasil: http://super.abril.com.br/blogs/crash/pronto-ja-temos-a-maior-bolha-imobiliaria-da-historia/

    Artigo que fala sobre o aumento da inadimplência no Minha Casa Minha Vida: http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2015/06/1636053-cresce-calote-no-minha-casa-minha-vida.shtml

    Informações levantadas por consultoria especializada com base em relatórios trimestrais de 12 construtoras com Ações na BOVESPA, sobre o pior resultado histórico delas em 2012: http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html

    Até o próximo post!

    Convidados, Geral

    A situação da bolha imobiliária em São Paulo

    11 de agosto de 2015

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Como está a bolha imobiliária em São Paulo? Para começar, vale analisar oferta e demanda:

    Post 42 imagem 1 - oferta versus demanda em São Paulo

    Para ofertas, considerados anúncios do site Imovelweb de 25/7/15, quanto à demanda, corresponde ao período de junho/14 a maio/15. Sobre imóveis usados, os dados são de pesquisas do CRECI SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) e para novos com informações extraídas das pesquisas do SECOVI SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis). No caso de novos, considerado 37% das vendas para investidores (fonte: Lopes Imobiliária) e no caso de 1 dormitório 80% das vendas para investidores (fonte: pesquisa Folha de São Paulo). Todas as evidências no item “Referências”.

    Critérios acima são favoráveis para setor imobiliário, pois consideram que em apenas um site teríamos toda a oferta de imóveis novos mais usados para a cidade de São Paulo, sabendo que a grande maioria das ofertas de novos não constam neste site e vendas estão em queda.

    Acima a super oferta típica de toda bolha. Abaixo uma análise da evolução:

    Post 42 imagem 2 - evolução de oferta versus demanda em São Paulo

     

    Com super oferta ainda mais elevada para 3 e 4 dormitórios, qual a reação das construtoras?Post 42 imagem 3 - lançamentos de imóveis São Paulo abril e maio

    Post 42 imagem 4 - vendas imóveis novos abril e maioPost 42 imagem 5 - ticket médio São Paulo abril e maioPost 42 imagem 6 - ticket médio por tipologia São PauloPost 42 imagem 7 - ticket médio por metragem São Paulo abril e maio

    Quais as conclusões quanto aos números acima e outras informações da pesquisa:

    1) Para escapar da super-oferta de 3 e 4 dormitórios que é bem pior do que para 1 e 2 dormitórios, gerando imagem postiva para o mercado quanto a vendas totais, ampliam lançamentos e vendas na planta de 1 e 2 dormitórios, reduzindo muito para 3 e 4 dormitórios;

    2) O novo mix de vendas se apoia em imóveis menores e redução do ticket médio seja para número de dormitórios ou metragem no caso de 1 e 2 dormitórios, que compõem a grande maioria das vendas. Os imóveis de 3 dormitórios também tem reduzido o seu ticket médio.

    Qual o resultado prático da estratégia acima e outras para oferta e procura em São Paulo?

    Post 42 imagem 8 - oferta e procura de imóveis novos por tipologia

     

    Acima não são considerados imóveis com mais de 36 meses do lançamento, que tem tido estoques crescentes em virtude do aumento em distratos que ocorrem após este período e do maior volume de empreendimentos entregues com imóveis não vendidos e não considera  vendas de imóveis entregues para investidores (37% do total) que saem do poder das construtoras, ou seja, a distorção entre oferta e procura é muito maior do que consta aqui.

    Com distorções crescentes entre oferta e procura, por que aumentam lançamentos?

    A situação acima seria sustentável?

    Os estoques crescentes em relação às vendas, representam custos cada vez maiores. Com as quedas acentuadas nas vendas de janeiro a março, mais a mudança radical no mix que vem sendo feita desde abril, priorizando uma redução sensível no ticket médio, como fica o lado da geração de receitas? Abaixo o impacto acumulado apenas neste ano de 2015, comparando o VGV (Valor Geral de Vendas) deste ano com o anterior:

    Post 42 imagem 10 - VGV janeiro a maio São Paulo

     

    Percebemos que o aumento de custo pela distorção crescente entre oferta e procura não combina com a queda de mais de R$ 4,5 bilhões de reais nas vendas que consta acima, nem tampouco com resultados financeiros de algumas construtoras, como nos exemplos abaixo:

    Post 40 - imagem 5 - dívida liquida por patrimonio liquido

     

    Como estas construtoras irão lidar com receitas cada vez menores versus custos crescentes? Até aqui parte delas tem contado com diversos apoios externos, como aporte de controladores, empréstimos de bancos públicos com condições de pai para filho, atrasar ao máximo os distratos para reduzir impacto em caixa, downsizing radical, etc., mas todas são medidas paliativas, que não resolvem a causa-raiz do problema.

    A situação acima lembra as pedaladas e maquiagens do Governo Federal para não aumentar a SELIC e tentar aquecer a economia, que só se encerraram em função do super-endividamento que se tornou totalmente insustentável, mas que enquanto duraram só faziam com que as consequências esperadas ficassem cada vez piores, como observamos pela crise atual.

    Para construtoras, pedaladas de novas vendas falsas na planta combinadas com mudança radical no mix, mais redução relevante no ticket médio dos imóveis vendidos, mais diversas maquiagens para atrasar o registro contábil de distratos, omissão de estoque com mais de 36 meses do lançamento, omissão da informação sobre a participação de especuladores no mercado, etc, visa apenas adiar que  redução de preços apareça. Qual a consequência?

    As construtoras, com estratégia acima, estão levando a um aumento contínuo no desequilíbrio entre oferta e procura e também no endividamento delas, o que cada vez mais amplifica os resultados negativos esperados quando esta situação não puder mais ser mantida.

    De forma análoga ao que ocorreu com a economia onde o Governo fez volume excessivo de pedaladas e maquiagens para atrasar o aumento dos juros no passado e isto acabou levando a aumento ainda maior dos juros agora, quanto mais as construtoras pedalarem e maquiarem aumentando os super estoques, maiores terão que ser as quedas de preços.

    E no caso de imóveis usados, como está evoluindo este cenário?

    Post 42 imagem 12 - vendas e preços de usados em São Paulo

     

    O gráfico demonstra que a queda nas vendas que vinha desde 2011 e tinha tido uma interrupção em 2013, voltou com toda força nos anos de 2014 e 2015, o que ajuda a explicar porque a distorção entre oferta e demanda em São Paulo se intensificou tanto nestes anos.

    Quanto aos preços, por que tivemos estas variações?

    Em 2011, o crescimento dos preços próximo à inflação certamente foi uma desaceleração frente a anos anteriores (CRECI SP só apresenta preço médio do M2 geral a partir de 2011) e teve como motivo principal, a queda de cerca de 13% nas vendas na comparação com 2010;

    No ano de 2012, com economia em queda, tivemos uma nova redução nas vendas e isto levou a uma pequena redução nos preços em termos nominais;

    Já em 2013, havia uma euforia na economia com promessas de crescimento, porque em outubro de 2012 o Governo colocou a SELIC em seu menor patamar histórico, tarde demais para 2012, mas a tempo para 2013. O Governo dava novo estímulo à especulação imobiliária forçando bancos públicos a reduzirem juros do crédito imobiliário concedido e a CEF pedalava como nunca para tentar garantir a retomada do crescimento para construtoras. A euforia estimulou uma grande especulação, mesmo com a SELIC tendo retomado seu crescimento já em abril/2013, mas ainda de forma tímida (0,25% por reunião do COPOM);

    Em 2014, a partir de junho, vendas e preços passaram a sofrer quedas na grande maioria dos meses, gerando um resultado acumulado ruim e revertendo todo o ganho especulativo do ano anterior e mais um pouco. Por que? Foi a partir de junho que as reeleições “pegaram fogo”, a Copa do Mundo deixou claro que muitas melhorias de infraestrutura que “valorizariam os imóveis” nunca passariam de promessas e quando muitos perceberam a degradação da economia pelo alto endividamento, desaceleração no consumo, lava-jato, etc, gerando queda recorde nas vendas de imóveis e levando a uma redução também recorde em seus preços;

    Em 2015 tivemos fortes ocilações nos preços, com vendedores obtendo alguma recuperação em parte dos meses, em troca de reduções sensíveis nas vendas sobre uma base que era a pior da série. No acumulado até maio/2015, o resultado quanto a evolução dos preços é tímido, muito inferior à inflação do período, no entanto, como a oscilação tem sido significativa, resta acompanhar o resultado até o final do ano. A tendência em função da redução do crédito imobiliário disponível para usados e seu encarecimento, além da degradação muito mais visível na economia, é que quedas nas vendas e preços aconteçam.

    Observações:

    1) A base da pesquisa do CRECI SP são as vendas intermediadas por centenas de imobiliárias em São Paulo, no entanto, como as vendas caíram muito, o que é natural e acontece em toda bolha imobiliária em função da total incompatibilidade entre preço e renda, é natural que tenhamos uma oscilação maior nos preços no mês a mês, pois a cidade de São Paulo é muito grande, possui realidades muito distintas entre suas regiões e um volume pequeno de vendas representa variações usualmente elevadas no mix de produtos vendidos ;

    2) É claro que movimentos especulativos mais intensos (exemplo: chantagem sobre confisco), condições de financiamento imobiliário que sofrem mudanças relevantes, demanda real, mudanças mais relevantes no mix, etc., influenciam os preços e podem causar oscilações maiores em períodos mais extensos também, como ocorreu nos anos de 2013 e 2014 ;

    3) Embora os preços praticados já tenham sofrido um retrocesso em termos reais (descontada a inflação) com base no ano de 2011, temos um  crescimento acumulado superior se considerarmos a partir de 2008. Embora o CRECI não tenha a média geral antes de 2011, ele tem esta informação por zona e padrão, disponível a partir de 2008. Vejamos amostras abaixo:

    Post 42 imagem 13 - preço usado 2008 a 2015 padrão médio 8 a 15 anos

    Os preços atuais dos imóveis usados seriam sustentáveis?

    Embora inferiores aos preços dos imóveis novos, as quedas muito relevantes nas vendas em 2014 e 2015 são a demonstração mais clara da insustentabilidade destes preços.

    A “solução” dada por proprietários de imóveis que não conseguem vender pelo preço desejado é a de colocar os imóveis para alugar, o que acontece? Abaixo, dados de São Paulo.

    Post 42 imagem 14 - aluguel oferta versus demanda

    Abaixo, tabela que consta em pesquisa do CRECI SP de maio/2015, que representa bem as consequências de super oferta tanto para venda quanto aluguel na cidade de São Paulo:

    Post 42 imagem 15 - tabela CRECI SP de preços de venda e aluguel últimos 12 meses

     

    Conclusão: está claro pelo conjunto de evidências vindas do próprio segmento imobiliário, que a tentativa de conter as reduções de preços que já ocorrem não terá sucesso e só aumentará os seus efeitos destrutivos sobre vendas e preços.

    Referências:

    Oferta de imóveis para venda e aluguel:

    http://www.imovelweb.com.br

    Pesquisas do CRECI SP sobre imóveis usados: http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/pesquisa.asp

    Pesquisas do SECOVI SP sobre imóveis novos:

    http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-maio-2015.pdf

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-maio-2014.pdf

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-abril-2015.pdf

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-abril-2014.pdf

    Pesquisa da Lopes Inteligência Imobiliária sobre percentual de investidores: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,investimento-e-objetivo-de-37-dos-compradores,186381,0.htm

    Pesquisa da Folha de São Paulo sobre percentual de investidores de 1 dormitório: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1355571-apartamento-de-um-dormitorio-torna-se-nicho-de-investidores.shtml

    Textos anteriores que contém pesquisas seguindo mesmas bases que este:

    http://www.bolhaimobiliariabrasil.com/2014/03/17/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i-ca/

    http://www.bolhaimobiliariabrasil.com/2014/06/24/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo-ca/

    http://www.bolhaimobiliariabrasil.com/2014/12/09/raio-x-da-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo-ca/

    http://www.bolhaimobiliariabrasil.com/2015/03/30/bolha-imobiliaria-em-sao-paulo-balanco-e-expectativas-ca/

    Até o próximo post!

    Convidados, Geral

    Vendas de imóveis novos em São Paulo no 1T14, as piores em 11 anos!

    16 de Maio de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Este será um trabalho bastante curto, ao contrário dos anteriores. O objetivo é mostrar um fato que é mais uma das comprovações sobre o absurdo que tem acontecido no Brasil quanto a bolha imobiliária e a desinformação.

    Vendas de imóveis novos em São Paulo no 1T14, as piores em 11 anos!

    Em São Paulo, no 1T14, tivemos as piores vendas de imóveis novos em 11 anos, no entanto, esta “manchete” não foi divulgada por ninguém (exceção deste blog e do www.bolhaimobiliaria.com), está sendo omitida por todos, apesar de ser claramente uma informação extremamente importante.

    Mais absurda que a situação acima, é o fato de tentarem vender a ideia de que porque houve um crescimento em vendas e lançamentos em Março/2014 na comparação com Fevereiro/2014 isto é um sinal de recuperação. O SECOVI SP, que está se utilizando deste discurso em seu relatório mensal de Março/2014, sabe muito bem que temos efeito de sazonalidade e que esta comparação é inválida. Fazendo uma analogia, é o mesmo que dizer que as vendas de Natal do varejo foram as melhores do ano em 2.013, só para esconder que foram as piores vendas de Natal dos últimos 11 anos, não faz nenhum sentido. Quer piorar ainda mais? Em jan/14 as vendas cresceram, depois caíram quase 50% em Fev/14 e a queda em Mar/14 foi de 57%, todos na comparação com mesmo mês de ano anterior, que é o correto em virtude da sazonalidade, ou seja, a situação está é piorando e o SECOVI SP anunciando como se fosse recuperação!

    Segue link com balanço do 1T13 feito pelo próprio SECOVI SP que contém informação das vendas do primeiro trimestre, desde 2.004 até 2.013. Vejam na página 30 do link abaixo, as vendas em milhares de unidades, a cada ano, até 2.013:

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/balancomercado-1trimestre2013.pdf

    Agora, no segundo link, ao final do documento do SECOVI SP, a informação sobre as vendas totais no 1T14:

    http://www.secovi.com.br/noticias/mercado-de-imoveis-novos-mostra-sinais-de-recuperacao/7828/

    Juntando as informações que constam acima, temos que as vendas de imóveis novos no 1T14 em São Paulo foram as piores desde 2.004, ou ainda, foram as piores de toda a série histórica, pois não localizei informações anteriores a 2.004. Segue o gráfico com base nos dados do SECOVI SP que constam nos links acima:

    Vendas de imoveis novos no 1T14 em São Paulo

    É graças a uma desinformação extremamente elevada que hoje temos, anunciados em apenas um site, entre imóveis novos e usados em São Paulo,  de 3 e 4 dormitórios, o suficiente para mais de 10 anos de vendas de imóveis novos mais usados (utilizando os números de vendas informados por SECOVI SP e CRECI SP), sendo que o SECOVI SP e o CRECI SP continuam informando como se tivessemos uma situação de “normalidade” e até de “otimismo” como no caso acima quanto a vendas de imóveis novos em Março/14.

    Para acessar a evidência do que consta no parágrafo anterior, além de diversas outras sobre quedas em preços reais, superoferta e outros assuntos que comprovam nossa bolha imobiliária, nas mais diversas cidades, com links para todas as fontes, acesse:

    www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i

    Até o próximo post!

    Convidados, Geral

    A bolha imobiliária em São Paulo

    5 de novembro de 2013

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Este documento tem a finalidade de apresentar a situação do mercado imobiliário na cidade de São Paulo. A opção por São Paulo se deu por ser o mercado mais relevante para o segmento imobiliário e por estar sendo usado em “artigos” nos jornais, como “demonstração de recuperação”. Além disto, localizei um maior número de pesquisas relacionadas a São Paulo, viabilizando estudo mais completo.

    A BOLHA IMOBILIÁRIA EM SÃO PAULO:

    Estarei abordando temas como estoque de imóveis sem alugar e sem vender, distratos, preços, especulação imobiliária e outros relacionados.

    Ao final, no item “Referências”, constarão links de pesquisas, notícias e memórias de cálculos que tiveram os resultados apresentados aqui. Acrescentarei comentários relacionados toda semana, pelo menos até que eu tenha publicado algum novo trabalho. Incluirei também, algumas análises sobre resultados de construtoras no 3T2013 dentre os comentários neste tópico.

    Premissas deste estudo:

    Foram utilizados dados como: volume de lançamentos de imóveis novos levantado pela EMBRAESP, vendas, estoques e percentual de vendas de lançamentos de novos que constam em relatórios do SECOVI SP, vendas de usados e evolução dos alugueis do CRECI SP, estoque de usados mais novos com mais de 36 meses do ZAP (abatendo quantidades totais de estoques do relatório do SECOVI SP, para não ter duplicidade) e ainda, informação sobre 40% de vendas para investidores em 2.012 vinda de pesquisa da Lopes Inteligência de Mercado, informação de 80% vendido para investidores quanto a 1 dormitório em 2.013, vindo de pesquisa da Folha de São Paulo, dados de press release de construtoras, etc.

    Procurei ser o mais conservador possível, no sentido de “beneficiar” o segmento imobiliário, considerando como se apenas um site, o ZAP, concentrasse todos os anúncios de vendas mais alugueis de toda a cidade e ainda, como se 100% do que está no estoque das construtoras estivesse anunciado neste site. Com estes critérios e outros adotados, posso afirmar que os estoques em São Paulo são, no mínimo, o que consta neste estudo.

    Antes de apresentar os dados, um conceito importante: quando temos venda de imóvel “na planta” para investidor, embora este deixe de fazer parte do estoque da construtora, ele ainda faz parte do estoque total disponível no mercado, ou seja, imóveis que ainda não atingiram os seus compradores finais.

    Considerando a premissa acima, na coluna de estoque com investidores, temos imóveis adquiridos por investidores e ainda não repassados para consumidores finais e na coluna de vendas para consumidores finais, que é o consumo real e final deste estoque, são abatidos os volumes vendidos para investidores e ainda não repassados para compradores finais.

    Estas ponderações são muito relevantes, pois a forte presença de investidores como intermediários no mercado imobiliário, como no caso de São Paulo e do Brasil como um todo, é uma das características de bolhas imobiliárias e uma das principais estratégias que auxiliam na ocultação dos super-estoques.

    Vamos analisar agora, como está o comportamento de oferta versus demanda versus preços, tanto para vendas de imóveis, quanto para aluguel. Ressalto: objetivo aqui é termos uma visão completa do mercado imobiliário em São Paulo, neste sentido, é fundamental entendermos se de fato existe o propalado equilíbrio entre oferta e demanda que o segmento imobiliário tenta vender e ainda, se temos em São Paulo, um caso “surpreendente” de sucesso, como defendido em relatórios do SECOVI SP.

    Post 16 imagem 1 estoque de imóveis para vender em São Paulo

     

    Post 16 imagem 2 estoque de imóveis para alugar em São PauloA situação acima, como diria o SECOVI, é realmente “surpreendente”, mas não no sentido mencionado por eles:

    No caso de imóveis de 3 ou 4 dormitórios, se as construtoras parassem de lançar imóveis, se não tivéssemos mais nenhuma pessoa nova anunciando seu imóvel para venda, se não ocorresse mais nenhum distrato na entrega de imóveis, ainda assim, teríamos estoque suficiente para mais de 4 anos de vendas em São Paulo!!!

    No caso de alugueis, além de termos mais de 21 mil imóveis sem alugar neste momento, o segmento imobiliário tem vendido uma quantidade sem precedentes de imóveis de 1 dormitório “na planta” para investidores que tem a finalidade de colocar estes imóveis para alugar assim que entregues, mantendo também um percentual elevado de novos imóveis de 2 dormitórios com a mesma finalidade. Em outras palavras: se hoje já temos um super-estoque de 21 mil imóveis sem alugar só para São Paulo e só no Zap, em 2 anos, de forma gradual, teremos a oferta de 1 dormitório praticamente triplicando (aumento de 192% sobre uma oferta que já é alta) e ainda, um crescimento de 78% na oferta de imóveis de 2 dormitórios para aluguel.

    Como as situações acima, de total desequilíbrio entre oferta e procura, aconteceram, tanto para vendas quanto para aluguel e qual a tendência daqui pra frente?

    1)      Fatores que impulsionaram o crescimento excessivo na oferta para venda e aluguel:

    Anos atrás, quando os juros de aplicações financeiras e de empréstimos bancários caíram, juntamente com uma série de outros incentivos do Governo (alongamento de prazo de financiamento, facilidade para mais pessoas comprovarem renda, etc.) tivemos um efeito manada: um grande número de pequenos “investidores” comprando imóveis “na planta” para colocarem para vender um pouco antes da entrega, ou para mobiliar e alugar assim que estivessem prontos, confiando em promessas do segmento imobiliário de elevados ganhos, promessas estas amplificadas por “artigos” na imprensa.

    O efeito manada para pequenos investidores ocorreu estimulado também por outra “falsa demanda”, que tinha como base, uma ilusão de crescimento relevante e sustentável da procura e dos preços dos imóveis. Esta ilusão se utiliza de um esquema de vendas “na planta” com parcelas baixas durante a construção para pessoas que não conseguem adquirir o crédito bancário na entrega do imóvel . Estas falsas vendas, que são canceladas na entrega do imóvel, passam uma ilusão de “mercado aquecido”  e isto tem estimulado os investidores em imóveis a entrar neste mercado. Todo este esquema passou a ser mais visível, especialmente a partir de 2.012. Como referência, do 1T2012 ao 1S2013, tivemos distratos de quase R$ 7 bilhões, isto para apenas 5 construtoras que divulgam abertamente este informação desde o início de 2.012, as demais, omitem este número (para mais detalhes, ver “Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 11 – subprime brasileiro”).

    Naturalmente, as construtoras, procurando vender o máximo que podiam dentro do cenário acima, aumentaram significativamente seus lançamentos, isto até o ano de 2.011 inclusive, fazendo com que o estoque de imóveis ofertados aumentasse ainda mais.

    Os distratos, mencionados mais acima, em bilhões de R$ a cada trimestre, também engordam significativamente a oferta de imóveis, em especial, a partir de 2.012.

    2)      Fatores que levaram a contração de compras de imóveis e desaceleração de novos alugueis:

    Com o incentivo de juros baixos e intensa publicidade para que as pessoas saíssem do aluguel e comprassem seus imóveis, os novos contratos de aluguel foram desacelerando.

    A bolha imobiliária, alimentada pelas falsas demandas mencionadas acima, causou uma explosão nos preços de vendas e dos alugueis, ambos subiram muito mais que o rendimento da população (apesar dos alugueis terem crescido bem menos que os preços dos imóveis).  Esta incompatibilidade entre preço de venda e de aluguel em relação à renda também colaborou para quedas nas vendas de imóveis, a partir de 2.012, tanto para novos quanto usados e ainda colaborou para redução no ritmo de crescimento dos novos contratos de aluguel, aprofundando o desequilíbrio entre oferta e demanda.

    3)      A estratégia das construtoras para buscarem sobrevida = venda de imóveis de  1 dormitório para investidores:

    Nos últimos anos, como as vendas para consumidores finais caíam cada vez mais e passamos a ter um volume de distratos cada vez mais elevado, em função da total incompatibilidade entre preço de imóveis e renda, houve uma publicidade mais intensiva para que investidores comprassem imóveis de 1 dormitório, em região central de São Paulo, uma vez que, embora o preço do M2 fosse muito elevado (muitas vezes acima de R$ 10 mil), como eram imóveis menores, o valor total ou o valor da “parcelinha” caberiam no orçamento.

    Para atrair investidores para estes imóveis de 1 dormitório, as construtoras contaram ainda com forte apoio da prefeitura de São Paulo que fez “renascer” a promessa de mais de 20 anos atrás, de revitalização do centro da cidade. Mais uma vez, tivemos uma publicidade intensa, muitas vezes disfarçada de “artigo” de jornal, dizendo que o Paulistano havia aderido a esta nova modalidade de imóveis menores, quando na realidade, de acordo com pesquisa, 80% das vendas foram para investidores …

    A opção de adquirir imóveis de 1 dormitório para alugar veio também para preencher uma lacuna deixada pelo segmento comercial, onde a bolha imobiliária já é mais visível, ou seja, investidores que antes alugavam salas comerciais para empresas, com a explosão mais visível desta bolha, resolveram apostar neste nicho residencial de menor tamanho (similar a pessoas que saíram de uma pirâmide financeira para entrar em outra).

    Que outras justificativas, o segmento imobiliário utilizou para convencer estes investidores em imóveis de 1 dormitório?  Foi vendida a ideia de uma “demanda reprimida”, que existiria para Executivos, estudantes e visitantes vindos de outras cidades, que “precisariam” destes imóveis  (mesmo com o aumento no número de suítes em hotéis e flats em função da copa do Mundo?!).

    Como podemos observar, os argumentos acima são subjetivos, baseados em estimativas sem fundamento e certamente contando com investidores sem nenhum conhecimento neste segmento de imóveis residenciais (tudo muito similar ao que ocorreu na bolha dos flats no Brasil, para mais detalhes, ler  “Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 2”).

    4)      Desequilíbrio entre oferta e demanda e suas consequências:

    O forte desequilíbrio entre oferta e demanda, causado por todos os fatores acima, gerou um super-estoque de imóveis sem alugar e como consequência da lei de oferta e procura, um valor de aluguel que é inviável para o locador, quando analisado o custo de oportunidade, por significar um retorno inferior ao de qualquer aplicação financeira, com muito mais riscos, despesas “inesperadas” (imóvel vazio, aumento de impostos, de condomínio, etc) e ainda, transtornos naturais para manutenção de um imóvel.

    No caso da revenda, o prazo para se conseguir vender um imóvel, que como regra tem passado do próprio prazo de entrega do imóvel pela construtora (contrário a estratégia do investidor de vender antes da entrega e assim, gerando relevantes custos adicionais), o nível de concorrência com outros investidores, usados e distratos (super-oferta) além do altíssimo volume de  descontos praticados já há mais de 1 ano pelas construtoras, em especial para imóveis prontos e muitas vezes no mesmo empreendimento em que o investidor tenta vendar seu imóvel, tem corroído por completo o resultado do investimento.

    Devemos considerar ainda, que a super-oferta tem levado alguns investidores a mudarem sua estratégia: aqueles que compraram para revender, ao perceberem que não estão conseguindo obter o preço esperado e que ficarão no prejuízo, convencidos pelas construtoras, estão optando por colocar estes imóveis para alugar.  Esta é uma estratégia muito útil para as construtoras, porque quando o investidor faz isto, resta um concorrente a menos no mercado para venda de imóveis novos. Apesar disto, podemos observar que tanto o estoque disponível para vender quanto o estoque disponível para alugar estão excessivamente elevados.

    Apenas como exemplo, lembro mais uma vez a situação de São José dos Campos: nesta cidade, devido a super-oferta, primeiro tivemos preço de venda de imóvel novo entregue com desconto de 25%, fazendo com que ficasse inferior ao preço pago por investidores quando imóvel estava na planta, depois, tivemos aumento de 300% no volume de imóveis ofertados para aluguel, em prazo inferior a 2 anos. É óbvio que esta alternância do investidor entre venda e aluguel não resolve o problema, pois o desequilíbrio entre oferta e procura apenas muda de lugar e no final, o prejuízo é liquido e certo. Este é o tipo de situação que poderá ser percebido de forma mais clara em São Paulo, em breve.

    5)      Quais as expectativas?

    A expectativa é que tenhamos um aumento no desequilíbrio entre oferta e procura. Temos ainda um alto volume na mão de investidores aguardando a proximidade da entrega para venderem e isto, de forma contínua, conforme demonstrado por dados mais acima. Lembrando que 2.011 foi o ano recorde de lançamentos e temos tido como regra, atrasos relevantes nas entregas, sendo que o quarto trimestre de 2.011 foi o que concentrou a maior parte dos lançamentos naquele ano. Em outras palavras: será agora no final do ano e durante o ano de 2.014 que teremos uma enorme quantidade de imóveis sendo entregues, pressionando ainda mais os investidores. Exceção para os imóveis de 1 dormitório que serão alugados futuramente, que terão sua explosão mais visível a partir do final de 2.015, pois o recorde de lançamentos e vendas de 1 dormitório para investidores foi no primeiro semestre de 2.013.

    Em paralelo, construtoras são obrigadas a manterem lançamentos em São Paulo e estimularem as vendas para investidores, pois a situação dos estoques em outras cidades do País tem se demonstrado ainda pior (ver “Desenhando a bolha imobiliária brasileira”) e em São Paulo, ao menos conseguem atrair os investidores com todo o conjunto de desinformação que publicam e aproveitando que em São Paulo existem muito mais investidores com capital e sem nenhum conhecimento do mercado, que entram neste processo “às cegas”.

    A obrigatoriedade de aumentarem lançamentos em São Paulo foi mais claramente percebida no primeiro semestre deste ano, onde os lançamentos aumentaram mais de 40%, enquanto tivemos quedas no total do Brasil. O foco foi totalmente na atração de investidores, uma vez que tivemos aumento de mais de 300% na oferta e vendas de imóveis de 1 dormitório comparado ao primeiro semestre de 2.012, com fortíssima predominância na região central, algo que foi mais que o dobro de vendas do recorde dos últimos 10 anos e mais que o triplo do recorde de lançamentos em 10 anos. Conforme pesquisa da Folha de São Paulo, 80% destas vendas foram para investidores. Para mais detalhes ler “Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 14 – especulação imobiliária em São Paulo” e também a reportagem que contém o percentual de investidores para 1 dormitório em São Paulo, ambos com os links em “Referências” mais abaixo.

    Por que esta “obrigatoriedade” das construtoras, de manterem lançamentos? Por que fazem isto apelando mais uma vez para investidores que serão concorrentes na entrega dos imóveis daqui a poucos anos, amplificando o grave desequilíbrio entre oferta e procura que já existe hoje? Uma explicação simples, é que os lançamentos responderam em Agosto/2.013, por 82% das vendas de imóveis novos realizadas na cidade de São Paulo (Fonte: SECOVI SP), apesar do altíssimo volume de estoque já encalhado, ou seja, é muito mais fácil vender lançamento para “investidores”, do que os imóveis encalhados para compradores finais. Um complemento desta explicação, é que a construtora não conseguirá pagar suas dívidas, se não lançar e assim não trouxer novas receitas. Mesmo construtoras que tem um altíssimo volume de distratos, que possuem estoque equivalente a anos de vendas e dívidas que superam todo seu patrimônio liquido (incluindo neste último o próprio estoque de imóveis) são obrigadas a fazerem lançamentos para ganharem uma “sobrevida”. Para mais detalhes, recomendo a leitura de “Desenhando a bolha imobiliária brasileira”.

    Conclusões:

    a)      São Paulo tem um profundo desequilíbrio entre oferta e demanda de imóveis, temos claramente uma sobra enorme de imóveis, seja para venda ou aluguel ;

    b)      Já observamos reduções de preços registradas para vendas de novos e usados há mais de 1 ano, incluindo “promoções” com descontos significativos dados por construtoras, redução relevante em preço médio de imóveis usados em determinados períodos e assim por diante ;

    c)       Investir em imóvel para revenda ou aluguel já é inviável em termos de custo de oportunidade ;

    d)      A tendência é que situação piore no curtíssimo prazo c/ aumento de juros e desequilíbrio ainda maior na relação de oferta e procura, levando as reduções de preços dos imóveis a se tornarem maiores e constantes.

    Referências:

    “Desenhando a bolha imobiliária brasileira”: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366

    “Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita?” Seguem as partes deste trabalho que foram mencionadas neste documento:

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335 Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Notícia sobre pesquisa que aponta que o retorno de aluguel em São Paulo, em Julho/2013 foi de 0,46% em relação ao valor do imóvel: http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/2013-08-02/aluguel-de-imoveis-rende-menos-que-poupanca-em-sao-paulo-e-no-rio.html

    Seguem abaixo 4 notícias sobre quedas de preços de imóveis em São Paulo, são situações diferentes umas das outras quanto a número de dormitórios, período, novo ou usado, etc.:

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml

    http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,preco-de-imovel-novo-recua-pela-1-vez-em-quatro-anos,152741,0.htm

    http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

    Como informação adicional às 4 notícias que constam acima, falando sobre quedas de preços de imóveis em São Paulo, neste link temos o relatório do CRECI SP que em sua página 23 demonstra que o preço médio do M2 em São Paulo teve queda de 11,26% no período de Julho/2012 a Junho/2013 e ainda, que o reajuste do aluguel foi inferior a inflação neste período. Trata-se de pesquisa com mais de 400 imobiliárias de São Paulo e que usa como referência, o valor FINAL, REAL, NEGOCIADO. Link: http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_junho_2013.pdf

    Notícias sobre São José dos Campos, que servem como referência de consequências previstas para quando temos super-oferta de imóveis, como no caso de São Paulo. Primeiro, redução de preços de imóveis novos entregues em 25% voltando a patamar anterior ao do preço destes imóveis “na planta” e depois, uma super-oferta de imóveis para aluguel, com aumento de 300% em 2 anos (em outras palavras, a oferta de imóveis quadruplicou em 2 anos):

    http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

    http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html

    MEMÓRIA DE CÁLCULO:

    Seguem abaixo os cálculos realizados para se chegar no estoque total de imóveis em São Paulo, por tipologia.

    Após as tabelas que apresentam os cálculos, temos os links para notícias e pesquisas que subsidiaram estes cálculos.

    A grande maioria destas informações vem do próprio mercado imobiliário, através de pesquisas de SECOVI SP, CRECI SP, imobiliárias, etc.

    Post 16 imagem 3 memória de cálculo 1Post 16 imagem 4 memória de cálculo 2Post 16 imagem 5 memória de cálculo 3Post 16 imagem 6 memória de cálculo 4Pesquisas e notícias usadas como referência para cálculos:

    Relatório do SECOVI SP de Dezembro/2011, onde consta o total de lançamentos e vendas de imóveis novos do ano, separadas conforme a tipologia: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/balaco-mercado-imobiliario-2012pdf.pdf

    Relatório do SECOVI SP de Dezembro/2012, onde consta o total de lançamentos e vendas de imóveis novos do ano, separadas conforme a tipologia: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/balaco-mercado-imobiliario-2012pdf.pdf

    Relatório do SECOVI SP de Agosto/2013 onde constam os totais de lançamentos e vendas de imóveis novos do ano, de Janeiro a Agosto, separadas conforme a tipologia, além da informação de que o percentual de vendas de lançamento em Agosto/2013 foi de 82,5%: http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-agosto-2103.pdf

    Relatórios do CRECI SP de Janeiro a Agosto de 2013, que trazem as quantidades vendidas de imóveis usados por tipologia. Consultar em “Total de vendas projetada” e depois na distribuição percentual conforme tipologia. São pesquisas feitas com mais de 400 imobiliárias na cidade de São Paulo.

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_janeiro_2013.pdf

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_fevereiro_2013.pdf

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_marco_2013.pdf

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_abril_2013.pdf

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_maio_2013.pdf

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_junho_2013.pdf

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_julho_2013.pdf

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_agosto_2013.pdf

    Segue pesquisa da Lopes Inteligência de Mercado que aponta que 40% das vendas de imóveis em São Paulo são para investidores. Nesta mesma notícia, a referência a pesquisa da Folha de São Paulo que aponta que 80% dos imóveis de 1 dormitório são adquiridos por investidores: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1358961-quase-40-dos-compradores-de-imoveis-em-sp-sao-investidores.shtml

    Pesquisa no ZAP: feita consulta a www.zap.com.br, obtido o total de vendas para cidade de São Paulo (regiões Norte, Sul, Leste, Oeste e Centro), já com totais conforme tipologia. Em seguida, abatida a quantidade total que consta no estoque de imóveis novos do relatório do SECOVI SP de Agosto/2013, de forma a procurar eliminar o máximo possível a duplicidade. Procedimento análogo para obtenção da oferta de aluguel, com a diferente que aqui não tivemos nenhum abatimento no cálculo. Observar as datas que constam nas tabelas apresentadas no trabalho e os cálculos explicados neste parágrafo, uma pesquisa agora apresentará resultados diferentes.