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    Como fica o cliente com recuperação judicial da incorporadora PDG ?

    24 de fevereiro de 2017

    As Ações da PDG e a bolha imobiliária

    Se você é um daqueles compradores de imóveis em tempos de bolha imobiliária no Brasil e por acaso a sua construtora foi a PDG, talvez você tenha bons motivos para se preocupar. O mesmo vale para os acionistas da empresa (PDGR3 está listada na BM&FBOVESPA).

    A PDG Realty entrou nesta quarta-feira, 22/02/2017, com um pedido de recuperação judicial, alegando dívidas de cerca de R$ 7,7 bilhões. Do ponto de vista do consumidor que tem contratos relativos a empreendimentos da incorporadora, isso significa, no geral, um sentimento de incerteza, explica Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário e sócio da Tapai Advogados. Basicamente, a notícia não é boa: agora, “não tem o que fazer além de esperar, e aquilo que for decidido vai ser imposto”.

    Como funciona a Recuperação Judicial?

    São 512 Sociedades de Propósito Específico (SPEs), responsáveis pelos diferentes empreendimentos, definirá individualmente sobre a conclusão das obras, referentes a cada projeto imobiliário, conforme manda a lei. Caso sejam analisadas de maneira independente, a situação financeira de cada uma delas deverá ser analisada judicialmente. Em outra interpretação, todas podem ser vistas como um mesmo negócio que deve ser gerido de forma única. Para comparação, a primeira recuperação judicial do mercado imobiliário, referente à Viver, lidou com apenas 64 dessas Sociedades.

    Há dois cenários possíveis agora para a PDG como um todo: a recuperação pode ser aceita com a posterior criação de um plano financeiro para viabilizar os negócios; ou pode acabar sendo decretada a falência.

    pdg-realty-recuperacao-judicial

    De acordo com Tapai, a primeira opção é mais provável, até mesmo por conta do fator social envolvido. “Eu imagino, tenho a convicção de que, até por uma questão social e pelo número gigante de envolvidos, se o plano tiver uma proposta razoável, o juiz vai se sensibilizar com isso e vai permitir que a empresa tenha uma segunda chance”, explicou o advogado ao InfoMoney.

    Para ele, é uma situação judicial que deve levar em conta muitos fatores além do dinheiro. “Para o PDG, para os bancos credores, isso é só um negócio que não deu certo”, diz. “Para um comprador, é muito mais do que dinheiro. É um sonho de uma vida inteira. Isso é capaz de desagregar uma família, gerar desespero, é muito mais grave do que um contrato”, lamentou Tapai.

    Nada a fazer

    A partir do pedido de recuperação, “ninguém recebe nada” nos primeiros meses. Uma vez aceito um possível plano de recuperação, é só a partir dele que será possível saber como ficam os empreendimentos começados e, consequentemente, os contratos firmados com compradores. Nesse caso, será nomeado um administrador judicial com a missão de reunir-se com os credores, pessoas físicas e jurídicas, e dar prosseguimento aos negócios.

    “Em tese, aceita a recuperação judicial, os compradores vão receber as construções. O que com certeza vai haver é atraso, mais ou menos dependendo do andamento atual da obra”, ensinou o advogado.

    Individualmente, cada cliente não terá poder jurídico algum para pedir dinheiro de volta, nem em caso de recuperação, nem em caso de falência.

    “Se o cliente tiver um crédito com a PDG, ele não vai poder penhorar nem entrar na justiça para reaver esse dinheiro. Na situação atual, a PDG não pode pagar ninguém de forma individualizada”, explica o advogado. “Isso vai ter que ir para um plano geral dos credores e, nesse contexto, o comprador é o último da fila”, esclarece.

    A dica de Tapai para os consumidores cujos empreendimentos estão em estado avançado, perto da finalização, é manter o contrato para ter em mãos ao menos uma garantia física, no caso, o próprio imóvel. “Ele tem o direito real de propriedade desse imóvel. Mesmo que o receba inacabado, haverá algo que resguarde parte do dinheiro investido”, explica.A PDG já disse, em nota, que pretende continuar com as obras e entrega-las a quem pagar em dia.

    Caso o plano não seja aprovado ou falhe, os compradores terão autonomia para definir o que fazer com cada empreendimento. Quando houver patrimônio de afetação, por consenso ou maioria, eles poderão decidir se contratam outra incorporadora para finalizar projetos inacabados ou se buscam um comprador para a estrutura.
    fonte de consulta: infomoney.com.br/imoveis/noticia/6166784/pdg-como-fica-cliente-com-recuperacao-judicial-incorporadora

    Convidados, Geral

    Resultados das construtoras até o 1S2015 e a bolha imobiliária

    14 de setembro de 2015

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Qual a relação entre as construtoras e a bolha imobiliária brasileira?

    Post 44 imagem 1 fluxo as construtoras e a bolha imobiliária

    Os dados de 12 construtoras com Ações na BOVESPA (lista em “Referências”) ajudarão a demonstrar o que consta acima. Nos próximos itens, os principais indicadores.

    Distratos:

    Post 44 imagem 2 distratos

    As construtoras que tem mais distratos trabalham com vendas na planta há décadas e apesar dos cancelamentos de vendas serem irrelevantes até 2010, já acumularam mais de R$ 20 bilhões só no período de 2011 a junho/2015, uma evidência clara das vendas falsas na planta.

    O volume real de distratos é muito maior do que consta acima: existem construtoras que omitem esta informação em seus relatórios (exemplos: Cyrela, Even, Helbor e outras), uma que não menciona os distratos se forem revendidos no mesmo trimestre em que o cancelamento ocorre (PDG), atrasos de mais de 1 ano para reconhecer distrato (exemplos: PDG, MRV), construtora dando desconto no ato do financiamento imobiliário para evitar o distrato (exemplo: Rossi), dentre outras ações para que esta anomalia não apareça na íntegra.

    Quais os efeitos para o mercado imobiliário como um todo? A partir do próximo item, as consequências desta anormalidade.

    Vendas, lançamentos e estoque de imóveis novos:

    Post 44 imagem 3 evolução do mercado imobiliário até 2014

    Os lançamentos caíram mais de 40% em 2012, como o tempo de construção é de 3 anos em média, os distratos em 2015 deveriam ter tido uma queda significativa e não subir 10% como observamos no primeiro semestre em gráfico mais acima. Este resultado só ocorreu porque o percentual de distratos relacionados a vendas na planta de 2012 aumentou muito, apesar de em 2012 já saberem os efeitos destrutivos e o quanto deveriam evitar as vendas falsas. Por que fizeram isto? Para encobrir os distratos de vendas falsas de anos anteriores (“pedaladas”).

    Como está sendo o ano de 2015 quanto a lançamentos e vendas?

    Post 44 imagem 4 vendas e lançamentos primeiro semestre

    O segmento imobiliário já vem prometendo desde 2012, que as reduções em lançamentos de imóveis levarão a um maior equilíbrio entre oferta e procura. Será que é verdade?

    Post 44 imagem 5 estoque de imóveis com construtoras

    Os dados das construtoras revelam exatamente o contrário do que elas dizem: apesar das reduções constantes nos lançamentos desde 2012, o desequilíbrio entre oferta e procura tem ficado cada vez maior. Esta é uma das características típicas de toda bolha imobiliária.

    Nos EUA, apesar de reduções em lançamentos, os cancelamentos de financiamentos em larga escala, combinados com quedas sensíveis nas vendas brutas em virtude dos preços incompatíveis com renda, geravam super-estoques, assim como ocorre aqui no Brasil, com os distratos daqui fazendo o papel da inadimplência bancária de lá.

    O desequilíbrio entre oferta e procura é ainda maior do que aquele que consta acima, pois temos os investidores em volume anormal (37% das vendas), as vendas de usados que tem despencado em todo o país combinada com cada vez mais pessoas interessadas em venderem seus imóveis e um crescente número de leilões de imóveis por bancos.

    As construtoras também diziam que o aumento dos preços tinha relação com a escassez de terrenos, será que é verdade?

    Post 44 imagem 6 estoque de terrenos com construtoras

    Nos EUA os bancos que mais concederam financiamentos que foram cancelados, ficaram não só com super-estoque de imóveis como também com alto endividamento. E no Brasil?

    Dívidas das construtoras:

    Post 44 imagem 7 dívidas das construtoras

    A DL/PL da Viver é do 1T15 porque no 2T15 fecharam com patrimônio liquido negativo e tal métrica ficaria prejudicada.

    A Viver já está sem lançar há mais de um ano, por falta de condições financeiras. Brookfield saindo da BOVESPA para tentar buscar um caminho para pagar suas dívidas. PDG e Rossi contrataram consultorias especializadas para cuidarem da reestruturação de suas dívidas, uma das últimas tentativas de se salvar, já a Tecnisa vem com distratos anormais nos últimos anos.

    Preços dos imóveis novos:

    A combinação de super estoques com alto endividamento forçou a redução mais sensível nos preços dos imóveis para os bancos nos EUA. E no Brasil? Como exemplo, vejamos o caso da PDG, a líder das vendas falsas na planta, com mais de R$ 4,7 bilhões em distratos só no período de janeiro/2011 a junho/2015:

    Post 44 imagem 8 PDG evolução margem de revenda dos distratos

    Vale a pena avaliarmos outras construtoras que, da mesma forma que a PDG, estão super-endividadas e ao mesmo tempo com estoque recorde, a tal ponto que não realizaram nenhum lançamento no 1S15. O que poderiam fazer para se livrarem destes estoques e ao mesmo tempo, buscarem caixa para pagarem suas dívidas?

    Post 44 imagem 9 preços Viver e Tecnisa 2T15

    Será que este impacto se reflete só em construtoras super-endividadas? Vejamos o resultado recente na cidade que tem a maior representatividade para o segmento imobiliário:

    Post 44 imagem 10 ticket imóveis novos por tipologia São PauloPost 44 imagem 11 ticket imóveis novos por metragemAs construtoras em São Paulo não só focaram nos imóveis de menor preço, como ainda fizeram uma redução sensível nos preços destes, tanto quando analisamos por tipologia, quanto por metro quadrado.

    O que consta acima, tanto dos relatórios das construtoras quanto do SECOVI SP, é uma reação natural: construtoras precisam vender para tentarem gerar caixa que pague suas contas, como os preços subiram de forma artificial e gerando super-estoques por terem ficado completamente díspares em relação à renda e capacidade de compra das famílias, a única saída eram reduções relevantes nos preços.

    Esta situação seria recente e apenas consequência da crise? Vamos relembrar evidências que tem se acumulado desde 2013 quanto a quedas de preços de imóveis novos, já como consequências de todo este processo de vendas falsas na planta e excesso de investidores:

    Post 44 imagem 12 quedas de preços anteriores

    Qual seria a tendência daqui pra frente?

    Apesar da redução constante em lançamentos e preços dos imóveis novos que já ocorrem há anos, o desequilíbrio entre oferta e procura tem piorado, o que significa que os preços ainda tem que cair muito até que possam voltar a se tornarem compatíveis com a renda.

    A tendência é que com menos lançamentos e a crise, cada vez mais as construtoras tenham dificuldade de fazer caixa para pagamento de suas dívidas, pois terão cada vez menos vendas falsas (dependem de lançamentos) e encontrarão cada vez menos compradores, em função de aumento no desemprego, queda da renda, dificuldades para obtenção do crédito imobiliário que está mais caro, etc., ou seja, será a necessidade das construtoras e a falta de compradores habilitados, ambos crescentes, que forçarão a intensificação na redução dos preços.

    Em outras palavras, comprar agora, mesmo que com grandes “descontos e promoções”, significará pagar mais caro do que adiar a compra.

    Referências:

    As 12 construtoras com Ações na BOVESPA utilizadas como referência para este estudo são aquelas que tem foco no segmento residencial: Cyrela, EzTec, MRV, Helbor, Even, Trisul, Gafisa, PDG, Brookfield, Rossi, Tecnisa, Viver. Informações extraídas dos relatórios trimestrais que constam nas páginas de Relação com Investidores dos sites destas empresas.

    Pesquisas do SECOVI SP utilizadas para cálculo da evolução de preços em São Paulo:

    http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-maio-2015.pdf

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-maio-2014.pdf

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-abril-2015.pdf

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-abril-2014.pdf

    Pesquisas sobre reduções de preços dos imóveis em 2013:

    Sobre pesquisa Geoimovel que apontou queda de 35,5% nos preços de lançamentos no DF: www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml

    Notícia sobre queda de 30% nos preços dos imóveis entregues no DF em 2013: http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml

    Quedas nos preços de lançamentos em São Paulo em 2013 – EMBRAESP: http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

    São José dos Campos: queda de 25% nos preços de imóveis novos em 2013: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

    Informação do segmento imobiliário de que infra ruim derrubou preços em Natal em 2013: http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

    Informações de pesquisas, compradores, profissionais do segmento imobiliário e outros sobre quedas nos preços: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-e-os-precos-dos-imoveis

    Até o próximo post!

    Convidados, Geral

    O oxigênio da bolha imobiliária brasileira, parte 2

    3 de junho de 2015

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Para acessar a parte 1, sobre juros básico da economia, crédito imobiliário, emprego e renda: http://defendaseudinheiro.com.br/o-oxigenio-da-bolha-imobiliaria-brasileira-parte-1

    Nesta parte 2, ao contrário do planejado inicialmente e com a finalidade de ter volume expressivo de evidências, focarei na simulação de demanda aquecida em troca de super estoque futuro, deixando a especulação em volume anormal e desinformação para parte 3.

    SIMULAÇÃO DE DEMANDA AQUECIDA EM TROCA DE SUPER ESTOQUE NO FUTURO?

    Por que é requisito de toda bolha imobiliária a simulação de demanda aquecida em troca de super-estoque no futuro? Porque é esta simulação que faz com que as pessoas achem natural um aumento rápido e relevante nos preços dos imóveis, pois todos passam a acreditar que o preço está crescendo como um reflexo da lei de oferta e procura. Isto ajuda a atrair investidores especuladores que fazem com que o preço infle ainda mais e rapidamente.

    Fazendo uma analogia com outras bolhas imobiliárias: nos EUA foi fornecido crédito imobiliário para famílias que não teriam condições de manter os pagamentos ao longo dos anos (subprime), aceitando como garantia o próprio imóvel que tinha preço crescente, algo similar ao que ocorreu na Espanha. Na mesma época e nestes dois países, primeiro a simulação de demanda aquecida fez preços dispararem, mas quando a inadimplência cresceu, foram devolvidos muitos imóveis e formados os super-estoques, forçando a queda nos preços. Já na China, “empresas sombra”, não vinculadas diretamente aos bancos oficiais, cuidaram de fornecer os financiamentos sem critério e o Governo chinês estimulou a criação de cidades-fantasma em paralelo. Como isto ocorre no Brasil?

    Da mesma forma que ocorreu na China, pelo fato de antes a bolha imobiliária já ter explodido de forma mais visível tanto nos EUA quanto na Espanha, com todo o Mundo sabendo sobre os mecanismos que foram utilizados nestes países para inflar a bolha e o quanto ela era destrutiva para economia, era necessário um processo diferenciado no Brasil, caso contrário,  haveria uma mobilização contra a mesma. É importante lembrar, que à época tínhamos um grande orgulho quanto a segurança de nossos bancos em seus processos de concessão de crédito e dizíamos aos americanos que eles só tinham tido este problema do subprime por não ter um mercado bancário tão bem regulamentado quanto o nosso. Como fazer diferente no Brasil, para não chamar atenção e não depender dos bancos?

    No Brasil, tivemos a entrada de dois megainvestidores que tinham ampla experiência nas bolhas imobiliárias dos EUA e Espanha, que foram Sam Zell e Enrique Bañuelos, o primeiro veio para Gafisa e o segundo para a PDG. Ambos iniciaram sua participação nestas empresas em época bem próxima da abertura de Capital das mesmas. O que aconteceu a partir daí?

    Em 2.008, estas construtoras passaram a fazer um grande volume de vendas falsas na planta, para famílias que não teriam renda para adquirir o crédito imobiliário na entrega dos imóveis, utilizando como estratégia, parcelas muito baixas durante a construção, falta de informações sobre reajuste de INCC, falta de simulação da contratação do crédito imobiliário, etc. Com isto, foi gerada uma simulação de demanda com filas nos stands de imóveis na planta, que permitiu que os preços subissem de forma rápida e significativa.

    Três anos depois, quando os imóveis frutos destas vendas foram entregues, vimos um volume de cancelamento de vendas que não existe para nenhum segmento de negócio, em nenhum lugar do Mundo, que não existia no Brasil antes disto, apesar das vendas na planta existirem há muito tempo e destas construtoras terem longa experiência em vendas de imóveis, sendo que estes distratos anormais continuam até hoje. Sam Zell e Enrique Bañuelos saíram de PDG e Gafisa pouco antes destes distratos aparecerem (ver evidências em “Referências”).

    Quais as consequências do processo acima? No começo as construtoras revendiam os imóveis devolvidos por um preço maior, valorizados pela própria falsa demanda, no entanto, este processo foi se tornando extremamente destrutivo para o caixa das construtoras, pois implicava em atraso muito relevante na maior parcela das receitas a serem recebidas, que é no ato da entrega, além de parcelas muito baixas durante a construção que não cobriam os custos, tudo isto combinado com super-estoques gerados tanto pelo alto volume de distratos, quanto pela forte concorrência dos especuladores no ato da entrega dos imóveis, sendo que estes super estoques atrasavam as vendas, forçavam “descontos” relevantes e traziam assim novo impacto negativo no caixa destas construtoras. Assim como ocorreu com bancos dos EUA e Espanha que financiaram o subprime, estas construtoras que mais praticaram o esquema de vendas falsas na planta, acabaram ficando em péssima situação financeira, com endividamento recorde e impagável, combinado com super estoques.

    Vejamos algumas informações que subsidiam o que consta acima, considerando que na média, as entregas de imóveis ocorrem em prazo entre 2,5 anos e 3 anos dos lançamentos:

    Post 40 - Imagem 1 - Vendas e Distratos

    Importante: nos gráficos acima não temos todas as construtoras que tiveram distratos no período, considerei uma amostra com 12 construtoras de grande porte com Ações na BOVESPA (temos, por exemplo, a Direcional que tem declarado alto volume de distratos nos últimos anos e que não fez parte desta amostragem). Parte das construtoras declara ter distratos e informa sobre o crescimento contínuo dos mesmos, mas não os declara em seus relatórios oficiais, apenas os abate de suas vendas brutas (exemplos: Cyrella e Even). Finalmente, temos ações que maquiam os distratos: a partir de 2.014 a PDG só reconhece distrato se não tiver revenda no próprio trimestre e desde antes disto, tentava aprovar distratos só depois de achar comprador para o mesmo, chegando a demorar mais de um ano para “analisar” distratos, construtoras oferecem descontos para cliente não distratar, trocam imóvel que cliente quer devolver por outro menor e mais barato para caber no financiamento imobiliário, dentre outras ações para maquiar estes distratos e os danos gerados.

    Pelo que podemos observar, como esperado, PDG e Gafisa demonstraram o seu pioneirismo nas vendas falsas já em 2.008, simulando demanda aquecida e gerando crescimento de preços de forma artificial, com efeitos aparecendo em 2.011 via distratos bilionários. A Brookfield também teve alto volume de distratos já a partir de 2.011, mas vindos de um volume de vendas falsas na planta feitas em 2.009.

    Em 2.012, a Rossi passou a apresentar os mesmos efeitos junto com o grupo anterior e os distratos totais das construtoras, mais do que dobraram neste ano.

    Conforme explicado acima, estes distratos são altamente danosos para resultados das construtoras, sendo assim, o que pudemos perceber em 2.012, quando distratos dobraram?

    Gafisa, Rossi, PDG e Brookfield, que lideraram as vendas falsas, tiveram os piores resultados entre as construtoras com Ações na BOVESPA no ano de 2.012, com prejuízo liquido recorde. Elas ficaram com índice de dívida liquida sobre patrimônio liquido que superou 100%, sendo que o normal para o segmento é máximo de 60%. Estas construtoras apresentaram também os maiores percentuais de estoque de imóveis sem vender em relação às suas vendas recentes. Isto caracterizou, de forma muito clara, a troca de uma simulação de demanda por um super-estoque futuro mais destruição dos resultados financeiros destas empresas.

    Vejamos abaixo o resultado de uma pesquisa feita por empresa especializada, no ano de 2.012, falando sobre os resultados consolidados de 12 construtoras. Podemos constatar, que os efeitos danosos das vendas falsas tem um reflexo maior do que somente sobre as empresas que o praticaram, uma vez que as empresas que mais “cresceram” em suas vendas foram estas, logo isto acaba afetando o mercado como um todo. Link da notícia:

    http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html

    Trechos do link acima: “As vendas do conjunto de empresas também caíram mais de 20% em volume e em unidades.” ; “O estoque dobrou em unidades”. ; “No conjunto, esse grupo de construtoras reverteu o lucro obtido em 2011, de R$ 1,87 bilhão, para um prejuízo de R$ 1,42 bilhão em 2012.”

    Voltando às construtoras que lideraram as vendas falsas, o que aconteceu com elas a partir de 2.013, logo após os péssimos resultados financeiros e operacionais de 2.012?

    PDG: em 2.013 ela cancelou 48 empreendimentos para reduzir custos e estoques. Entre 2.013 e 2.014 teve que recorrer a empréstimos com condições “de pai para filho” vindos de CEF e BB (juros subsidiados, prazos de 18 e 24 meses para início de pagamento do principal), sendo que em 2.015 está tendo que apelar para aporte de Capital de controladores para pagar suas dívidas. Ao longo de 2.011 a 2.013 teve mais de R$ 1 bilhão em distratos por ano, sendo que estes distratos se “reduziram” para pouco mais de R$ 700 milhões em 2.014 graças a maquiagens e pedaladas junto a compradores desistentes, conforme explicado mais acima. Desde o ano de 2.013 realiza promoções com grandes descontos e entre 2.014 e 2.015 passou a vender parte de seus Ativos com preços reduzidos para outras empresas do segmento e fazer venda de imóveis no atacado com grandes descontos para grupos de investidores (exemplo: vendas para BTG), tudo para gerar caixa e ajudar a pagar parte das dívidas.

    Gafisa: em 2.013 teve que vender 70% de sua “galinha dos ovos de ouro”, o segmento Alphaville, só para conseguir pagar as dívidas geradas pela Tenda em função do volume anormal de distratos. Após isto, continuou tendo distratos relevantes, também superiores a R$ 1 bilhão por ano em 2.012 e 2.013, com número informado em 2.014 na ordem de R$ 500 milhões, reflexo da redução de lançamentos e vendas brutas em 2.011.

    Rossi: desde o segundo semestre de 2.012, quando os distratos acumularam mais de R$ 1,3 bilhão no total do ano, faz promoções para tentar diminuir estoques. Em 2.013 abandonou o segmento popular, uma vez que este concentrava a maior parte dos distratos, assim como deixou de atuar em diversas praças que claramente já possuíam super-oferta naquela época (acompanhada por PDG e outras construtoras). Vendeu grande número de terrenos para concorrentes por preços menores, para fazer caixa e conseguir ir pagando parcelas de suas dívidas, assim como realizou downsizing radical em sua estrutura. Teve distratos de mais de R$ 600 milhões em 2.013 e mais de R$ 1 bilhão em 2.014.

    Brookfield: passou a reduzir os lançamentos de forma radical ao longo dos anos, observando também um volume anormal de distratos de forma contínua e crescente, saindo de mais de R$ 400 milhões em 2.012 e chegando a mais de R$ 800 milhões em 2.014. Teve que se desfazer de diversos Ativos, vender terrenos e ainda, contar com forte apoio de controladores que colocaram mais de R$ 900 milhões na operação em 2.014.

    Como foram as vendas, lançamentos e estoques para um grupo de 12 construtoras (Viver, Eztec, Rossi, PDG, Gafisa, Brookfield, MRV, Tecnisa, Cyrella, Even, Helbor e Trisul), será que como nos EUA os impactos das vendas falsas foram mais abrangentes?

    Post 40 - Imagem 2 - evolução de vendas lançamentos e estoques

    O gráfico acima, mais uma vez elaborado a partir das informações das construtoras que constam em seus relatórios trimestrais, demonstra que a partir de 2.012, tivemos uma queda significativa em lançamentos e vendas, ao mesmo tempo que o estoque nominal e em proporção a vendas aumentou muito. Isto é algo curioso, porque se os lançamentos tiveram uma queda de 41,62% de 2.011 para 2.012 (redução de R$ 14,8 bilhões em lançamentos), o mínimo que se poderia esperar, é que os estoques diminuíssem e não aumentassem. Qual a causa para esta situação tão anormal?

    As vendas brutas em 2.012 tiveram uma queda de mais de 19% na comparação com 2.011 (aproximadamente R$ 7 bilhões de queda), já como reflexo da subida de preços que não era compatível com capacidade de compra dos potencias compradores e junto com isto, tivemos o volume de distratos que mais do que dobrou na comparação com 2.011, tendo sido superior a R$ 4,5 bilhões em 2.012. Este comportamento de queda nos lançamentos, com queda nas vendas brutas e aumento em distratos tem se mantido desde então, até hoje.

    O que consta acima é um reflexo do mecanismo de vendas falsas, que ocorre no Brasil de forma similar ao que ocorreu em outros países: mesmo com reduções relevantes e contínuas em lançamentos de imóveis, a diminuição das vendas brutas combinadas com o aumento nos cancelamentos de vendas faz com que os estoques cresçam sem parar e sejam cada vez maiores em sua proporção quanto a vendas. Esta consequência das vendas falsas é o mecanismo de auto-destruição da mesma, que garante que os preços dos imóveis tenham que se reduzir, quando o super estoque e mega endividamento se tornam insuportáveis e as empresas são obrigadas a reduzirem os preços para pagarem suas dívidas. É graças a isto, combinado com os resultados da especulação e presença de investidores em volume anormal, que já a partir do segundo semestre de 2.012 temos visto promoções e descontos por parte das construtoras, que não terminam com o passar dos anos, ao contrário, se intensificam, ao mesmo tempo que temos pesquisas feitas com base em preços reais, negociados, que também apontam quedas nos preços já a partir de 2.013 (evidências constarão na parte 3).

    O ideal para o segmento imobiliário, é que os estoques sejam o equivalente a 6 meses de vendas, ou no máximo 12 meses, o que percebemos, é que o estoque desde 2.012 tem sido superior a 1 ano de vendas em função dos distratos em patamares muito elevados e anormais que foram apresentados anteriormente, mais as quedas nas vendas brutas.

    Para termos uma melhor visualização quanto ao crescimento anormal dos estoques em sua proporção quanto a vendas, segue abaixo um gráfico que demonstra qual a duração do estoque em meses. Cálculo com base no estoque a valor de mercado em dezembro daquele ano, dividido pelas vendas liquidas de distratos do mesmo ano e depois multiplicado por 12, para termos o número de meses de vendas para liquidar aquele estoque.

    Post 40 - imagem 3 - estoque de imóveis ao longo dos anos

    Como exemplo, na somatória das 12 construtoras acima, se não tivéssemos tido R$ 17,6 bilhões de distratos entre 2.011 e 2.014, teríamos um estoque em dezembro de 2.014 equivalente a R$ 14,8 bilhões contra vendas liquidas de distratos em 2.014 de R$ 24,3 bilhões, ou seja, o estoque ao final de 2.014 seria o suficiente para aproximadamente  7 meses de vendas, bem próximo do que o segmento imobiliário considera ideal (6 meses de vendas). Na realidade, em virtude dos distratos absurdos, ao final de 2.014 a proporção entre estoque e vendas liquidas de distratos foi o equivalente a 21 meses de vendas, ou seja, mais que o triplo do número que pode ser considerado ideal pelo segmento imobiliário.

    Através dos números acima, é possível concluir que tivemos uma troca entre a simulação de vendas praticada pelas empresas que mais “cresceram” e super estoque de imóveis no futuro.

    Como ficou a situação das empresas que praticaram as vendas falsas ao final de 2.014? Vamos avaliar primeiro quanto a estoques, para verificarmos se, como esperado, elas apresentam números anormais em consequência deste esquema de vendas falsas:

    Post 40 - imagem 4 - meses de estoque 4 construtoras

    Selecionei as 4 empresas acima como amostra, dentre aquelas que praticaram vendas falsas, porque os controladores e administradores adotaram diferentes ações, que geraram resultados também diferentes, mas todos eles ainda anormais. Vejamos mais informações:

    No resultado destas 4 construtoras percebemos que todas ficaram muito acima do que seria o limite máximo aceitável para o segmento imobiliário (12 meses), puxando o super estoque do mercado que avaliamos anteriormente (todas no mesmo patamar ou acima da média para 12 empresas do segmento).

    Viver: a administração da Viver decidiu não fazer nenhum lançamento em 2.014 e vender aquilo que possuía em estoque. Apesar de uma ação tão radical, a proporção entre estoque e vendas piorou e nunca esteve tão ruim. Por que isto aconteceu? Grande parte das vendas depende de lançamentos, até porque as vendas falsas são em sua grande maioria em até 6 meses depois do lançamento. Ao “zerar” os lançamentos, as vendas caem vertiginosamente e quando combinamos isto com distratos em volumes elevados e vindos de uma época em que se “vendia” na planta em volume muito maior, estes distratos “naturalmente” alimentam fortemente o estoque e pioram a proporção entre estoques e vendas. Curiosidade: a Viver teve “vendas negativas” no 4T14, ou seja, o volume de distratos registrados foi superior às vendas brutas realizadas. Em outras palavras, a Viver “parou de pedalar e a bicicleta caiu”.

    PDG: reduziu em 32% os lançamentos de 2.013 para 2.014, mas os mesmos ainda foram elevados e com isto, superiores a R$ 1,3 bilhão. Se a PDG já tinha super estoques há anos e não resolveu este problema mesmo com o cancelamento de 48 empreendimentos (cada um com “N” prédios) em 2.013, qual a finalidade de ainda manter um volume elevado de lançamentos em 2.014? O objetivo da PDG foi o de “pedalar a bicicleta”, de forma a não deixar que ela caísse como aconteceu com a Viver, ou seja, a PDG fez um volume ainda elevado de lançamentos, para ter uma quantidade suficiente de vendas falsas na planta e assim, além de simular que a queda em vendas e resultados não era tão relevante, ela ainda encobria o volume muito relevante de distratos no ano. Como a PDG ainda conseguiu “fôlego para pedalar”? Ela obteve aqueles empréstimos de pai para filho de BB e CEF que mencionei acima, o que subsidiou o capital de giro para continuar fazendo lançamentos em volume elevado.

    Brookfield: reduziu em 55% os lançamentos de 2.013 para 2.014, sendo que os mesmos ficaram em R$ 560 milhões. Apesar desta ação, não conseguiu obter a normalidade na proporção entre estoque e vendas, pois como já observamos no resultado consolidado, as vendas são muito dependentes dos lançamentos, uma vez que as vendas falsas na planta ocorrem na maioria das vezes em até 6 meses após os lançamentos e os distratos de 2.014 vem de época de lançamentos e vendas muito maiores que os atuais. Como a Brookfield ainda conseguiu “fôlego para pedalar”, mesmo que em ritmo mais reduzido? Em 2.014, ela obteve mais de R$ 900 milhões de aporte de controladores, como mencionei mais acima.

    Rossi: reduziu seus lançamentos em 36% e apesar de ter o pior resultado na proporção entre estoque e vendas, ainda assim ela melhorou ligeiramente este indicador na comparação com 2.013. Ela ainda conseguiu lançar mais de R$ 600 milhões em 2.014, apesar de já estar com um estoque absolutamente absurdo em 2.013 e o pior de todo o segmento. Porque a Rossi não radicalizou na redução dos lançamentos em 2.014? Basicamente ela não queria que a “bicicleta parasse e ela caísse”, como aconteceu com a Viver. A Rossi conseguiu renegociar suas dívidas, continuou vendendo seus terrenos para concorrentes abaixo do preço de mercado, dentre outras ações para continuar com algum fôlego para continuar “pedalando”.

    Como ficou o endividamento das empresas acima?

    Post 40 - imagem 5 - dívida liquida por patrimonio liquido

    As 4 construtoras acima são as que estão sob o maior risco de insolvência, exatamente pela prática intensa das vendas falsas, conforme demonstrado aqui. Lembrando que a Gafisa só escapou graças à venda de 70% do segmento Alphaville. Caso não ocorram novos aportes vultosos, estas empresas não sejam adquiridas ou não tenhamos outra intervenção externa, dificilmente sobreviverão até meados de 2.016, pois o arsenal de ações apelativas para garantir a sobrevivência está se encerrando e se complica com o cenário de crise econômica.

    Será que além dos resultados consolidados de 12 empresas e da análise mais detalhada quanto a 4 delas, teríamos ainda outras evidências de que as construtoras estão “pedalando” e mantendo lançamentos relativamente elevados apesar de estarem com super estoques, apenas para maquiar os distratos vindos das vendas falsas do passado e não deixar aparecer que as quedas reais nos resultados financeiros e operacionais são ainda piores? Vamos agora observar um fato curioso que ocorreu durante o ano de 2.014 para a cidade de São Paulo, que é aquela que é a mais relevante para o segmento imobiliário no Brasil, em termos de volumes e assim, muitas vezes serve de referência para outras praças:

    Post 40 - imagem 6 - vendas lançamentos e estoque Sâo Paulo

    A situação acima é mais uma confirmação de como as construtoras estão pedalando via vendas falsas na planta para disfarçar distratos e a queda real das vendas. O que podemos constatar acima, é que se antes o aumento em lançamentos garantia um bom aumento em vendas falsas e os super estoques só seriam percebidos anos depois, no ato da entrega, agora este modelo de simulação de demanda não está mais funcionando, pois os super estoques estão sendo gerados de imediato! É um indicativo claro da dificuldade até mesmo para se obter incautos que se disponham a assinar os contratos de compra e venda sem terem renda para adquirir o imóvel, além de demonstrar o esgotamento desta “estratégia”.

    Quais as informações mais recentes, sobre o primeiro trimestre de 2.015 e expectativas?

    “Incorporadoras lucram 97% menos no primeiro trimestre”: http://veja.abril.com.br/noticia/economia/incorporadoras-lucram-97-menos-no-1-trimestre/

    “Fuga da caderneta pode gerar um subprime”: http://www.valor.com.br/valor-investe/casa-das-caldeiras/4040216/fuga-da-caderneta-pode-criar-um-%25E2%2580%2598subprime%25E2%2580%2599

    “Setor imobiliário vive tempestade perfeita, avaliam especialistas: http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,setor-imobiliario-vive-tempestade-perfeita-avaliam-especialistas,1669770

    “Incorporadoras tentam estancar perdas”: http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,incorporadoras-tentam-estancar-perdas,1693434

    Resumindo o que consta nas notícias acima: construtoras com Ações na BOVESPA tiveram queda de 97,9% do lucro no 1T15 comparado ao 1T14, estão reduzindo sensivelmente os lançamentos (cerca de 60% de redução), com estoques muito elevados, temos expectativa que os distratos possam alcançar até R$ 7 bilhões em 2.015 (previsão da Fitch, que analisa rating das construtoras), o que combinado com vendas brutas que vem sofrendo forte queda, será péssimo para o segmento imobiliário. Em destaque negativo quanto a endividamento e estoques, as empresas mencionadas neste trabalho como líderes no esquema de vendas falsas na planta. Bancos começam a falar abertamente sobre “risco de subprime” e cada vez mais agentes falando sobre quedas em preços que já estão ocorrendo e podem se intensificar.

    É importante observar, que a redução dos lançamentos que pode ser de mais de 60% sobre 2.014 (lembrando que já tiveram queda significativa em 2.012 e continuaram em queda até 2.014) neste ano de 2.015, é fatal para o esquema de vendas falsas na planta (param de “pedalar a bicicleta e ela cai”, como aconteceu com o Governo que com a interrupção das pedaladas levou a uma crise na economia), pois a maioria das vendas falsas é feita em até 6 meses do lançamento e além disto, apesar de 4 anos seguidos de reduções em lançamentos (já contando com números do início de 2.015), observamos que as vendas não param de cair e os estoques não param de crescer, com isto, o prazo para vender o estoque é cada vez maior, o que exerce uma pressão de custos cada vez mais forte nas construtoras.

    Concluímos que esta parte do oxigênio de nossa bolha está escassa.

    COMENTÁRIOS FINAIS:

    Tivemos recentemente um “pacote” de ações do Governo para tentar garantir o crédito imobiliário disponível e assim evitar uma derrocada das construtoras que leve à maior desemprego neste setor, vamos avaliar:

    O Governo, através de seus representantes no conselho curador do FGTS, garantiu mais R$ 4,9 bilhões disponíveis para empréstimos imobiliários, reduzindo o limite de preço do imóvel de R$ 750 mil nos grandes centros ou R$ 650 mil nos demais, para R$ 400 mil. Tivemos ainda a liberação de aproximadamente R$ 22,5 bilhões do compulsório da poupança para ser utilizado em empréstimos imobiliários. Governo impediu que bancos privados continuem usando subterfúgios para utilizar a poupança para outros fins que não o financiamento da casa própria (utilizavam cerca de 29% do saldo da poupança em títulos relacionados a imóveis comerciais). LCA e LCI passaram a ter menor liquidez inicial, de forma a tentar impedir a sangria da poupança e preservar este recurso para o financiamento imobiliário.

    As ações acima são boas para a economia como um todo? São coerentes com demais ações do Governo? Estas ações são o que podemos chamar de “pedalada usando o sistema”. Sistema é o termo utilizado por Levy para definir recursos do funding atual ou do sistema financeiro como um todo ao invés de recursos do Tesouro ou apenas dos bancos públicos. Neste sentido foi uma “evolução”, pois antes, as pedaladas do Governo envolviam maquiagens, transações pouco convencionais entre empresas do Governo e Tesouro, etc. De qualquer forma, continua sendo uma “pedalada”, uma ação visando estender uma anomalia acreditando que com o tempo o impacto poderá ser menor, quando na realidade, como sabemos das demais pedaladas do Governo e seus efeitos sobre a economia, é exatamente o contrário. Neste caso, enquanto o Governo por um lado adota diversas medidas contracionistas, através destas ações estimula exatamente o contrário, o aumento do crédito concedido, o que é contraproducente quanto a controles da inflação e quebra a confiabilidade na capacidade do Governo quanto a se manter fiel a seu plano de ajustes, o que gera insegurança e pode até desestimular investimentos das empresas, como já acontecia no passado com demais pedaladas “desenvolvimentistas” setoriais. Para piorar, o Governo estimula o crédito ao mesmo tempo que temos aumento no desemprego, inflação e juros em seu nível recorde, dívidas e inadimplência geral das famílias (SERASA) próximas de seus patamares máximos, ou seja, este é o caminho para se estimular a piora na inadimplência ainda mais, fazendo ainda com que se contamine para os bancos e afete todo o sistema financeiro, se funcionar. Por fim, o Governo está roubando segurança do próprio sistema ao consumir mais recursos de FGTS e diminuir o compulsório, é como se ele reduzisse o tamanho do seguro e ainda usasse este dinheiro para aumentar o risco que é coberto por aquele seguro.

    E quanto à efetividade, será que apesar de todos os prejuízos acima, estas ações emergenciais e apelativas que o segmento da construção civil exigiu de seu parceiro Governo, “valem a pena”? É possível que o total de ações sirva para cobrir o rombo da poupança, pois embora o FGTS e compulsório colaborem com pouco mais de 50% do saque esperado da poupança, no cenário mais otimista, foi tirado dos bancos privados o subterfúgio que eles usavam para não emprestarem mais com saldo de poupança já existente (29% do saldo total era desviado para títulos ligados a imóveis comerciais) e os desestímulos a outras aplicações para tentar preservar a poupança também deve colaborar, mas há um ponto essencial a ser avaliado: conforme demonstrado neste documento e na parte 1, as quedas em vendas brutas, lançamentos, crédito imobiliário concedido e o aumento em distratos que já vem ocorrendo desde 2.012 não tem nenhuma relação com a disponibilidade de crédito imobiliário que cresceu de forma relevante ao longo destes anos, além disto, com a queda na economia sendo mais perceptível em 2.015 e afetando diretamente as finanças das famílias, tudo isto deverá continuar e se intensificar, agravado pelos efeitos colaterais destas novas pedaladas.

    Referências:

    Notícias sobre investidores imobiliários dos EUA e Espanha que vieram para o Brasil entre 2.005 e 2.007 (Sam Zell e Enrique Bañuelos) apostando nas empresas Gafisa e PDG e saíram destas empresas em 2.010 e 2.011 respectivamente:

    http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,sam-zell-vende-participacoes-na-gafisa-e-br-malls-imp-,619804

    Megainvestidor Enrique Bañuelos diz ‘adiós’ ao Brasil

    Até o próximo post!

    Convidados, Geral

    As Ações da PDG e a bolha imobiliária

    2 de fevereiro de 2015

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    As ações da PDG e a bolha imobiliária:

    Vamos iniciar observando a reportagem abaixo e dois trechos da mesma:

    http://veja.abril.com.br/blog/mercados/incorporadoras/pdg-desmorona-e-testa-imagem-da-vinci/

    “A ação da PDG já caiu 66% nos últimos 12 meses — 25% só nos últimos cinco pregões — reduzindo seu valor de mercado para menos de 800 milhões de reais.”

    “A ação fechou ontem a 60 centavos, a cotação mais baixa da história da empresa.”

    Apesar do foco estar na Petrobrás e na derrocada nos preços de suas Ações, o caso acima da PDG também chama muito a atenção. Afinal de contas, o que o “mercado” tanto teme com relação a esta empresa? Vejamos a opinião de um “especialista” logo abaixo:

    “O principal problema da PDG é sua alavancagem. A companhia tem 4 bilhões de reais de dívida corporativa, metade vencendo este ano. A dívida total, que inclui os financiamentos do SFH a seus empreendimentos, chega a 7 bilhões de reais. Uma economia fraca e uma taxa de juros em alta não ajudam em nada a empresa.

    Como referência, a parcela de R$ 2 bilhões da dívida corporativa que vence em 2.015, por si só, já é ligeiramente maior do que as vendas liquidas de distratos de 2.014, sendo que em 2.015 temos perspectivas de piora na economia, por uma série de fatores. Vejamos ainda um trecho que consta na prévia da PDG referente ao 4T14:

    “Em relação ao cronograma de amortizações de dívidas corporativas, não temos vencimentos relevantes em janeiro e fevereiro. Para os vencimentos dos meses seguintes, já estamos em negociações avançadas com nossos credores para o equacionamento das eventuais necessidades de rolagem.”

    Esta dívida corporativa tem parcelas relevantes vencendo já a partir de Março/2015 e pelo que consta acima, aparentemente a PDG não terá caixa para pagá-la integralmente nos vencimentos e terão que fazer uma renegociação para tentar adiar parte de seu pagamento, o que não será uma tarefa nada fácil frente ao cenário atual e previsto para a empresa e economia. Aliás, existem rumores de que a PDG está enfrentando dificuldades nas renegociações com credores e isto seria um dos motivos para queda mais abrupta no valor da Ação que ocorreu recentemente.

    No passado recente (2013/2014) a PDG pôde contar com forte apoio do Governo, via CEF e BB que concederam empréstimos com valor total superior a R$ 1 bilhão em condições de “pai para filho”, como carências de 18 e 24 meses para que iniciassem o pagamento do principal. Infelizmente para a PDG, o governo tem grandes problemas fiscais e várias outras empresas com problemas graves para socorrer, incluindo aquelas prejudicadas por consequências da operação Lava-Jato, que teriam prioridade uma vez que expõe demais ao partido do Governo, será que ele poderia socorrer a PDG novamente?

    Os diretores da PDG falam sobre um novo ciclo de geração de caixa que se iniciou no 3T14 e que levaria a viabilizar o pagamento de suas dívidas. No 3T14 e 4T14, a PDG teve um volume muito elevado de entregas, recorde para empresa, que permitiu que ela diminuísse sua dívida liquida total em aproximadamente R$ 100 milhões ao final do 3T14, o que teria sido o início do “ciclo” mencionado pela PDG para viabilizar pagamento da dívida (ainda não divulgado qual o efeito no 4T14).

    É importante entendermos que as entregas mais elevadas recentemente se referem a um período em que a PDG teve recorde de lançamentos e vendas de lançamentos, que foi o ano de 2.011, no entanto, a partir de 2.012 a PDG teve uma queda de 80% nos lançamentos, em outras palavras, os resultados do 3T14 e 4T14 não são duráveis ao ponto de viabilizarem o pagamento da dívida, principalmente se fizermos as contas e observarmos que a redução de R$ 100 milhões na dívida liquida que ocorreu no 3T14 teria que se repetir por mais de 15 anos para quitarem esta dívida de quase R$ 7 bilhões por completo. Em resumo, dívida total impagável.

    Outro ponto muito importante a ser lembrado quanto ao endividamento: o aumento nas entregas tem aumentado os distratos também e é por isto que apesar do recorde de entregas a redução das dívidas foi tão pequena no 3T14. A PDG teve mais de R$ 4 bilhões de distratos no período de 2.011 a 2.013, sendo mais de R$ 1 bilhão por ano. O que ela fez a partir de 2.014 para simular uma melhoria? Ela passou a reportar os distratos líquidos do que era revendido no próprio trimestre, ou seja, o que distratava e revendia no mesmo trimestre, não aparece no novo “total” de distratos, com isto, o valor apresentado por ela como distratos em 2.014 ficou pela primeira vez inferior a R$ 1 bilhão desde 2.011 (pouco mais de R$ 700 milhões de distratos em 2.014). Alia-se a esta ação apelativa, o fato de estarem retendo ao máximo a “análise” dos distratos, ou seja, embora tenham um prazo muito extenso de até 120 dias para “análise” (consta em contratos com clientes) eles tem demorado até mais de 1 ano para reconhecer os distratos, como podemos comprovar por diversos depoimentos do ReclameAqui. Por fim, considerar que durante esta etapa de “análise” eles já estão procurando clientes para revender o distrato, portanto, a combinação destas ações apelativas é que permitiu a simulação de “melhoria” quanto à distratos em 2.014, quando tudo indica que piorou, tanto em função do recorde de entregas (maioria dos distratos ocorre nesta etapa) quanto pela situação da economia e até em função das vendas liquidas de distratos que caíram novamente, pelo terceiro ano seguido.

    Segue outro trecho que consta na reportagem do link acima, relacionado a este assunto de distratos:

    “Com o preço dos imóveis parando de subir, as incorporadoras têm enfrentado mais distratos, o que faz com que elas gerem menos caixa do que todo mundo esperava e ainda tenham que devolver boa parte do dinheiro ao comprador,” diz um gestor. “O caixa que ia ser gerado para pagar dívidas agora só vai ser gerado lá na frente, e esse descasamento é perigoso porque, enquanto a dívida é corrigida com juros de cerca 15% ao ano, o preço dos apartamentos [o estoque da empresa] não vai ser corrigido nesta taxa nem de longe.””

    Confesso que é a primeira vez em que vejo um “especialista” em um grande meio de comunicação reconhecendo que os distratos realizados por esta empresa geram problemas muito graves de caixa. Há cerca de 2 anos tenho falado sobre isto e temos alguns tópicos publicados que esclarecem este ponto com mais detalhes, como é o caso do trabalho http://defendaseudinheiro.com.br/resultados-pdg-e-a-bolha-imobiliaria.

    É curioso que os “especialistas” tenham demorado tantos anos para “descobrir” isto e publicar esta informação, no entanto, apesar de tanto atraso na “análise” acima, o pior de tudo é que ela está incompleta e parcialmente incorreta, omitindo e distorcendo uma série de informações importantes relacionadas a este tema. Vamos a elas:

    1) Os distratos, conforme comentei acima, iniciaram-se em um percentual e montante absurdos já em 2.011, quando passaram de R$ 1 bilhão e isto não teve nenhuma relação com queda ou desaceleração de preços naquela época, ao contrário do que consta no comentário do “especialista”. É natural que com quedas ou desaceleração os investidores diminuam e cancelem compras na planta, no entanto, os próprios relatórios da PDG de anos anteriores destacaram que a grande maioria dos distratos ocorria por “desenquadramento” (sic) de renda, ou seja, famílias que não tinham renda para adquirir o crédito imobiliário junto aos bancos no ato da entrega do imóvel ;

    2) Os “especialistas” também “desconhecem” que uma parte do esquema que ajuda a destruir o caixa da PDG, é colocar “parcelinhas” com valores muito baixos durante a construção, que atraem incautos sem renda para adquirir o imóvel (tem que ser valor muito baixo, para caber no orçamento de quem não pode comprar aquele imóvel). Ocorre que estas “parcelinhas” não cobrem a parte do custo que deveriam ;

    3) Outro ponto sempre “esquecido”, é que dos aumentos de vendas na planta da PDG do período de 2.008 a 2.011, mais de 80% acabou virando distrato, ou seja, tivemos um falso crescimento de demanda, que levou a um crescimento artificial de preços, mas que ao mesmo tempo, gerou uma forte concorrência por recursos para construções simultâneas (materiais e humanos), principalmente porque outras construtoras, “coincidentemente” adotaram estas mesmas estratégias e tiveram os mesmos resultados, sendo que isto levou a um aumento muito relevante nos custos de construção e estes últimos cresceram de forma real e não simulada como no caso das receitas, gerando novos prejuízos relevantes para o caixa ;

    4) Pelo que consta nos relatórios trimestrais da PDG já há anos, a totalidade dos distratos reconhecidos demora mais de um ano para ser revendido na íntegra, sendo que a “rentabilidade” entre o contrato original de venda na planta e a revenda após o distrato é de cerca de 15% (14% no último relatório do 3T14), o que não cobre sequer a inflação do período e menos ainda o reajuste do INCC que estava previsto no fluxo de caixa da empresa, ou seja, este é um dos muitos fatores corrosivos de caixa que são trazidos por estes distratos e que já vem ocorrendo faz tempo, não sendo algo que passaria a existir agora como o “especialista” acima mencionou ;

    5) Os distratos em volume absolutamente anormal inflam os estoques, o que fica muito pior quando são algumas empresas de grande porte que tem a mesma situação, ao mesmo tempo, ao longo de anos. Ao gerarem super oferta, isto não só atrasa a venda dos imóveis (a velocidade de vendas vem caindo sensivelmente ao longo dos anos), como força mais descontos e promoções para conseguirem desovar estes estoques, principalmente quando existe um alto endividamento que vai se mantendo e aumentando ao longo dos anos que obriga a empresa a dar descontos reais para conseguir pagar as parcelas da dívida, combinado com vendas que tem quedas relevantes ao longo dos anos, em função dos preços estarem incompatíveis com a renda. Estas reduções reais de preços que já tem acontecido há alguns anos, mais uma vez geram uma receita inferior àquela que estava projetada no fluxo de caixa. Como evidência adicional ao reconhecimento da PDG sobre preços menores para distratos revendidos (item 4 acima), seguem trechos de depoimentos do ReclameAqui que já são percebidos no mínimo desde 2.013:

    http://www.reclameaqui.com.br/6798190/pdg-incorporacoes/xag/

    Trecho do depoimento acima, que é de outubro/2013: Boa noite estou procurando o reclameaqui para manifestar minha indguinaçao referente ao investimento que fis a tres anos atras e aconpanhei o meu dinheiro desvalorizar e os altos juros pdg encolherem meu dinheiro e no fim de tudo acompanhar a enchurradas de unidades oferecidas por eles tres anos depois mais barato do que juntando meu fluxo e saldo devedor”

    http://www.reclameaqui.com.br/6792650/pdg-incorporacoes/pdg-prejudica-os-clientes-investidores/

    Trecho do depoimento acima, que é de outubro/2013: “2 anos atrás comprei um apartamento na planta da PDG (Torres do Jardim I – Piracicaba), para investir e vender.

    Para minha surpresa, 2 anos após, estou tentando vende-lo e descubro que a propria PDG está vendendo os mesmos apartamentos cerca de 20 mil abaixo do que paguei, me impossibilitando de fazer negócio.”

    http://www.reclameaqui.com.br/7003019/pdg-incorporacoes/distrato-village-parana-unidade-1003/

    Trecho do depoimento acima, que é de julho/2013: Em 12/07/2013 solicitei distrato com a PDG conforme email abaixo devido a PDV na época estar ofertando o mesmo apartamento por R$ 179.000,00, enquanto estaria pagando em torno R$ 206.067,92.mes fizeram um feirão oferecendo um desconto de R$ 50.000,00 e oferecendo outras benefícios.”

    6) Embora a PDG e outras construtoras tenham colocado cláusulas leoninas nos contratos para reterem o máximo possível em caso de distratos, o número de processos para obter restituição mais relevante dos valores adiantados tem sido elevado e mais uma vez, impedindo que a construtora consiga faturar o esperado com esta autêntica pirâmide financeira ;

    7) Apenas para finalizar as amostras de tudo que os “especialistas” esquecem de comentar sobre este tema, a PDG previu desde o início que os contratos de vendas teriam prazo de 120 dias para serem analisados antes que o distrato fosse efetivado, desde o início também estava estabelecido que as comissões de corretores e os bônus de executivos nunca seriam devolvidos em caso de cancelamento de vendas, o que levou muitos deles a terem ganhos recorde mesmo para vendas que depois não se concretizavam (no caso dos Executivos, novos prejuízos para caixa da empresa), da mesma forma que desde o princípio sabiam que as “parcelinhas” não eram o suficiente para colaborar com o caixa como deveria, assim como colocaram cláusulas abusivas de retenção de valores em caso de distratos, sem contar que tivemos ainda a participação de executivo com grande experiência na bolha imobiliária espanholha (Enrique Bañuelos) que entrou na PDG em 2.007 e saiu em 2.011 (primeiro ano dos distratos bilionários). Acho que está bastante claro que temos todas as evidências de que este processo foi altamente lucrativo para os agentes que o perpetraram, mesmo que isto significasse quebrar a empresa, em outras palavras, ao contrário do que consta no artigo do “especialista”, todos os efeitos danosos para empresa quanto a estes distratos não foram “imprevistos”, eles eram conhecidos e tiveram uma série de benefícios para quem montou todo o esquema.

    Vejamos o gráfico abaixo, para termos mais informações sobre a PDG:

    Post 36 vendas lançamentos e distratos PDG 2007 a 2014

     

    O gráfico acima serve para que possamos ter uma visibilidade melhor de como estes mais de R$ 4,7 bilhões de distratos no período de 2.011 a 2.014 acabaram influenciando fortemente os resultados da PDG quanto a vendas, lançamentos e estoques ao longo dos anos. Este gráfico foi construído com base nos relatórios trimestrais da PDG no período de 2.007 a 2.014. Especificamente no caso de 2.014, o estoque ao final do ano é estimado com base na posição de estoque do 3T14 mais os lançamentos e menos as vendas do 4T14, o que sofrerá alguma variação em função de reavaliação dos preços dos imóveis em estoque, mas nada que signifique uma variação relevante nestes números. Este cálculo foi necessário uma vez que a PDG não divulgou a posição de estoques ao final do 4T14 em seu relatório da prévia operacional deste período.

    O que podemos constatar pelas informações do gráfico acima e demais que forneci anteriormente?

    Apesar de uma queda brutal nos lançamentos em 2.012 (redução de 80% sobre 2.011), ainda assim o estoque em relação a vendas bateu um recorde histórico. Isto aconteceu porque tanto em 2.011 quanto em 2.012 a PDG teve mais de R$ 1 bilhão de distratos.

    O efeito dos distratos é tão destrutivo, que mesmo com a PDG tendo cancelado por completo 48 empreendimentos (cada um com “N” prédios) no ano de 2.013, ainda assim a proporção entre estoques e vendas liquidas de distratos continuou muito elevada e anormal!

    Para aqueles que acreditam que reduções radicais em lançamentos ou cancelamentos de empreendimentos em larga escala levam a um maior equilíbrio entre oferta e procura permitindo a manutenção dos preços atuais, basta observar o gráfico acima quanto aos resultados da PDG para perceber que isto não é verdade (sem contar que acaba destruindo o caixa de qualquer jeito, a PDG deixou de contar com R$ 2 bilhões de VGV graças a estes 48 empreendimentos cancelados em 2.013, algo que faz muita falta para quem tem dívidas de quase R$ 7 bilhões).

    Aliás, complementando, as construtoras possuem super estoque e mesmo assim em determinados momentos aumentam os lançamentos (vide o caso recente de São Paulo em Novembro/2014), exatamente porque é muito mais fácil fazer venda falsa na planta (para quem não tem renda para crédito imobiliário com banco no ato da entrega do imóvel) do que vender o estoque já existente de imóveis e se as construtoras não tiverem lançamentos e vendas falsas “suficientes” ainda correm o risco dos distratos superarem as vendas brutas e elas serem obrigadas a explicar “vendas negativas”, o que fatalmente significaria uma exposição muito grande de toda esta pirâmide financeira que criaram baseada em vendas falsas na planta para “pedalarem”.

    Voltando a questão do valor das Ações da PDG, observando os resultados acima, será que esta situação é recente? Vamos ver o gráfico que apresenta a evolução no preço da Ação da PDG nos últimos anos, extraído do site de finanças da Yahoo:

    Post 36 gráfico Ações PDG 2011 a 2015

     

    Pelo que podemos observar pelas informações acima, o problema quanto a queda acentuada nos preços das Ações da PDG não é algo tão recente, embora tenha se acentuado muito agora no início de 2.015. Fica fácil de observar também, que uma das maiores quedas ocorreu logo após a divulgação dos resultados de 2.011, que foi o ano em que a empresa passou a ter mais de R$ 1 bilhão em distratos e o mesmo ano em que Enrique Bañuelos disse “Adiós” à PDG, informando que só retornaria a investir no mercado imobiliário brasileiro depois de 2.014, conforme consta no link abaixo:

    http://veja.abril.com.br/noticia/economia/megainvestidor-enrique-banuelos-diz-adios-ao-brasil

    O fato é que o volume de desinformação é tão elevado, que mesmo as informações acima podendo ser comprovadas pelos próprios relatórios oficiais das construtoras, ainda teremos “sopros” de otimismo quando for de interesse dos tubarões em atrair os sardinhas, ou seja, é possível até que vejamos as Ações da PDG terem algum crescimento movido 100% por esperanças vazias de recuperação, como aconteceu com a Rossi ao final de 2.014, por exemplo. Nada diferente do que já aconteceu com tantas empresas listadas em bolsas de valores ao redor do Mundo.

    É interessante observar que a PDG se posicionou no mesmo patamar quanto a preços de Ações que a Rossi tinha alcançado antes de fazer o agrupamento de suas Ações e está no “seleto” grupo das “construtoras centaveiras” da BOVESPA, que concentra os piores papéis, aqueles das empresas que já são verdadeiras zumbies. A Brookfield está abandonando a BOVESPA para não passar por esta situação, enquanto a Gafisa no passado teve que vender 70% de sua “galinha dos ovos de ouro”, a Alphaville, para conseguir pagar suas dívidas e não cair neste grupo.

    O que todas as construtoras acima tiveram em comum? Um “crescimento” recorde baseado em vendas falsas na planta que depois se transformaram em um volume absurdamente anormal de distratos entre 2.011 e 2.012, com efeitos altamente destrutivos sobre o caixa destas empresas. Tudo que consta neste documento está na essência de nossa bolha imobiliária, pois foram mecanismos importantes para gerar falsa demanda e inflar artificialmente os preços dos imóveis, gerando ganhos para os agentes em troca de quebra de empresas, tudo análogo ao que ocorreu em bolhas imobiliárias de outros países.

    Quem quiser entender melhor como tudo isto ocorreu, com mais informações sobre as construtoras mencionadas acima e outras que também aderiram a este esquema e a analogia deste esquema brasileiro com a bolha imobiliária americana, acesse trabalho http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-e-o-subprime-brasileiro ou http://defendaseudinheiro.com.br/a-historia-da-bolha-imobiliaria-brasileira-parte-1.

    Até o próximo post!

    Convidados, Geral

    A história da bolha imobiliária brasileira PARTE 2

    31 de outubro de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    A HISTÓRIA DA BOLHA IMOBILIÁRIA BRASILEIRA PARTE 2:

    Objetivo deste trabalho é continuar as explicações sobre a história da bolha imobiliária brasileira, no formato de Infográficos que facilitem sua compreensão. Recomendo a leitura da parte 1 antes, para quem ainda não tiver lido, encontra-se neste mesmo site e foi publicado recentemente. Segue o documento:

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    REFERÊNCIAS:

    Informações relacionadas a construtoras foram extraídas das páginas de investidores de cada uma delas, mais especificamente dos relatórios trimestrais oficiais, disponíveis com dados até o segundo trimestre de 2014.

    Pesquisa feita por consultoria especializada com 12 construtoras demonstrando prejuízo acumulado de mais de R$ 1 BILHÃO, com queda relevante em lançamentos e vendas, além de estoque de imóveis em unidades que dobrou: http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html

    Brasil: maior aumento de preços de imóveis do Mundo: http://super.abril.com.br/blogs/crash/pronto-ja-temos-a-maior-bolha-imobiliaria-da-historia/

    A bolha imobiliária brasileira que teve crescimento do índice de preços 240% acima do índice de custos, contra uma diferença de apenas 56% no auge da bolha americana: http://liberzone.com.br/bolha-imobiliaria-no-brasil/

    Informação de que os distratos (cancelamento de vendas) cresceram 30% no primeiro trimestre de 2.014 comparado a mesmo período de 2.013: http://noticias.uol.com.br/opiniao/coluna/2014/09/09/construtoras-aplicam-golpe-em-quem-desiste-da-compra-do-imovel.htm

    Informação de que os distratos (cancelamento de vendas) cresceram 40% no segundo trimestre de 2.014 comparado a mesmo período de 2.013: http://oglobo.globo.com/economia/imoveis/negocios-desfeitos-no-pais-cresce-numero-de-devolucoes-de-imoveis-comprados-na-planta-14213036

    Informação de que o setor imobiliário tem o maior nível de estoques em 10 anos: http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2014/09/1522343-setor-imobiliario-tem-maior-nivel-de-estoque-em-dez-anos-saiba-onde-estao-as-oportunidades.shtml

    Segundo pesquisa da Geoimóveis, o estoque de imóveis novos em Salvador equivale a 25 meses de vendas, o recorde do Brasil naquela época: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

    Informação de que o estoque de imóveis novos em Curitiba corresponde a quase 7 anos de vendas em 2.014, só do que está com construtoras, vem do estudo que consta neste endereço, que também contém todos os links para pesquisas utilizadas: http://www.defendaseudinheiro.com.br/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-parte-3

    Notícia de Dez/2013 – em Brasília, estoque 30% maior que 2 anos atrás, apesar de queda de 50% nos lançamentos de 2.012 para 2.013 e de descontos de até R$ 300 mil em imóveis prontos: http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

    Informação de que em São José dos Campos, a oferta de imóveis para alugar cresceu 300%:  http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html

    Na notícia a seguir, a informação de que imóveis novos em BH tem tido inadimplência de condomínio de até 50% causada por investidores que compraram na planta sem ter condições financeiras de contrair empréstimo no ato da entrega do imóvel e sequer conseguem pagar condomínio. Super-oferta na mão de investidores novamente: http://www.hojeemdia.com.br/noticias/economia-e-negocios/atraso-no-pagamento-de-condominio-chega-a-10-em-belo-horizonte-1.219820

    Para entender a super-oferta de imóveis de 1 dormitório em São Paulo, com links para pesquisas e notícias relacionadas, ver o trabalho anterior: www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo

    Sobre a informação de que temos estoque de imóveis em São Paulo para 3 e 4 dormitórios que é equivalente a mais de 11 anos de vendas de novos MAIS usados, segue endereço que tem todos os cálculos e links das pesquisas utilizadas: http://www.defendaseudinheiro.com.br/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo

    Nesta notícia, a informação que o número de imóveis vagos aguardando locação mais do que dobrou: http://m.jconline.ne10.uol.com.br/t320/noticia/economia/pernambuco/noticia/2013/04/28/81174

    Aumento de 600% na oferta de imóveis comerciais em Curitiba: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1424276&tit=O-grande-salto-dos-imoveis-corporativos

    Aqui temos as informações sobre super-oferta de imóveis para alugar na cidade de Florianópolis e nos Estados do RS, SP e PR: http://www.ndonline.com.br/florianopolis/noticias/141217-oferta-de-imoveis-para-locacao-cresce-50-na-grande-florianopolis.html

    Neste artigo, o NRE (Núcleo Real Estate) da Poli-USP, informa a existência de super-estoques de imóveis novos para vender em algumas cidades do país, incluindo Manaus e Vitória, mencionados neste item do trabalho: https://www.consorciodeimoveis.com.br/noticias/mercado-imobiliario-2014-confira-algumas-perspectivas

    Nesta reportagem da edição impressa da Exame, a confirmação textual quanto a bolha imobiliária dos imóveis comerciais, através de diversas evidências quanto a super-oferta: http://exame.abril.com.br/revista-exame/edicoes/1060/

    Em Brasília, queda de 35,5% nos preços de lançamentos na comparação de 2.013 com 2.012, além de outra notícia falando sobre queda de até 30% no preço dos imóveis no ato da entrega e uma terceira que comenta sobre “descontos” de até R$ 300 mil:

    www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml

    http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml

    http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

    Queda de 25% nos preços de imóveis novos no ato da entrega em São José dos Campos: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

    Queda relevante de preços de imóveis novos em Natal, na entrega mais barato que na planta: http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

    Em Curitiba, três notícias sobre “descontos” praticados por construtoras, que subiram de 30% em Fev/2013 para 35% em Nov/2013, chegando a 50% em Ago/14:

    http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279

    http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1426349&tit=Gigantes-do-setor-saem-de-fininho

    http://www.parana-online.com.br/editoria/cidades/news/823803/?noticia=MOMENTO+E+BOM+PARA+CONSEGUIR+DESCONTO+NA+COMPRA+DE+IMOVEIS

    Segue notícia sobre queda de 15% nos preços de imóveis em Goiânia, após fortes quedas em vendas: http://www.opopular.com.br/editorias/economia/queda-nas-vendas-faz-pre%C3%A7os-de-im%C3%B3veis-recuarem-1.307413

    Abaixo, notícia sobre a terceira queda consecutiva de preços de imóveis em Recife: http://www.diariodepernambuco.com.br/app/noticia/economia/2013/04/03/internas_economia,432110/precos-dos-imoveis-no-recife-apresentam-terceira-queda-consecutiva.shtml

    Notícia sobre quedas de preços em 7 capitais durante o segundo semestre de 2.012: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

    Seguem abaixo 4 notícias sobre quedas de preços de imóveis em São Paulo, são situações diferentes umas das outras quanto a número de dormitórios, período, novo ou usado, etc. (tem muito mais que isto disponível na mídia, tem sido uma constante para São Paulo):

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml

    http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,preco-de-imovel-novo-recua-pela-1-vez-em-quatro-anos,152741,0.htm

    http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

    Sobre preços de vendas e aluguel caindo no Rio de Janeiro: http://vejario.abril.com.br/materia/cidade/mercado-imobiliario-imoveis-precos-venda-aluguel

    Descontos de até 30% nas vendas de imóveis usados no Rio de Janeiro: http://noticias.r7.com/economia/imoveis-usados-sao-vendidos-com-valor-ate-30-menor-que-o-anunciado-05092014

    “Descontos” de até R$ 80 mil em Salvador: http://www.correio24horas.com.br/detalhe/noticia/descontos-em-imoveis-chegam-a-ser-de-ate-r-80-mil-em-promocoes/?cHash=4f67727a643ac5057e1354a79606b958

    No Espirito Santo, imóveis com “descontos” de até R$ 400 mil: http://webclipping.mile4.com.br/webclipping/visualiza.php?cd=17370

    “Liquidação” nos preços dos imóveis em Belo Horizonte. Matéria do jornal impresso “O tempo”, segue link que contém esta notícia: http://observadordomercado.blogspot.com.br/2014/03/estouro-da-bolha-provoca-fenomeno.html

    Segue abaixo link com uma lista de depoimentos do ReclameAqui, onde compradores de imóveis viram as construtoras vendendo no ato da entrega do imóvel, mais barato do que eles pagaram na planta. Estes depoimentos incluem diversas cidades e construtoras, imóveis residenciais (grande maioria), comerciais e terrenos: www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria

    Queda nos preços de alugueis de imóveis comerciais em São Paulo e outras cidades: http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,aluguel-de-escritorio-em-sp-caiu-pela-1-vez-em-quase-dez-anos,1128094,0.htm

    Notícia de que as quedas em vendas e paralisação da construção, causada por super-estoque de imóveis equivalente a 25 meses de vendas, levou a aumento de quase 50% no desemprego em Salvador, que saiu de 6,4% em Ago/12 para 9,4% em Ago/13 segundo o IBGE: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

    Pela sequencia de notícias abaixo, vemos que primeiro o preço dos imóveis novos entregues em São José dos Campos despencou 25%, depois investidores no desespero para não terem perda imediata colocaram imóveis para alugar e oferta de aluguel aumentou 300% e por fim, em virtude desta claríssima super-oferta, estão diminuindo muito os lançamentos e informando que isto irá gerar um alto volume de desemprego na cidade: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.htmlhttp://www.ovale.com.br/2.621/empresarios-da-construc-o-civil-temem-corte-de-empregos-com-a-retrac-o-do-mercado-1.502639

    Até o próximo tópico!

    Livraria

    Revista Exame: Crime na bolsa

    29 de agosto de 2014

    Outra excelente matéria de capa da revista Exame sobre crimes na bolsa de valores. Possui um grande foco em uso de informações privilegiada pelos criminosos, sendo estes tipos de operações mais comumente conhecidas como “Insider Trading” e quem opera desta forma ilegal é conhecido como “Insider Trader”, que nada mais é do que um operador (investidor) que usa informações privilegiadas em suas decisões de investimentos de forma especulativa, fato que representa um ônus pro mercado financeiro e transparece insegurança no nosso mercado capitais, principalmente pro investidor estrangeiro, sempre desconfiado com a nossa economia, ainda emergente.

    capa-exame-edicao-1072-ano-48-numero-16-3-9-2014

    A reportagem também ressalta o trabalho do órgão público fiscalizador, normatizador e sancionador do mercado mobiliário brasileiro, a nossa CVM (Comissão de Valores Mobiliários) em comparação com a SEC (Security Exchance Comission), a comissão norte-americana que exerce a mesma função no mercado mobiliário de lá, porém com uma infra-estrutura infinitamente superior, aqui falando de termos relativos, pois se falasse em termos absolutos seria uma covardia.

    A Exame também relata como trabalha a bolsa de valores BM&FBOVESPA, a CVM e a justiça brasileira, cada um no seu escopo neste processo de identificação dos crimes de informação privilegiada, denúncia, investigação e condenação, ressaltando que apesar de muitas identificações de insider trading pela BM&FBOVESPA e apontadas à CVM, devido ao baixo contingente e pequena infra-estrutura do órgão, nem todos são investigados. Apenas os casos mais gritantes são investigados e quando provada as fraudes, são condenadas.

    A lei no Brasil é severa, mas poucas vezes é fortemente aplicada nestes casos. A conclusão do autor da matéria é que em nosso país este tipo de crime compensa, para tristeza e vergonha nacional.

    Leiam mesmo que sejam do mercado financeiro e acompanhem isto todos os dias, pois é um resumo bem interessante. Para quem apenas acompanha, tem curiosidades ou estuda a leitura torna-se ainda muito mais relevante. É uma aula sobre como ocorre e quais os casos mais famosos de uso de informação privilegiada na história recente do nosso mercado de capitais.

    Os suspeitos de uso de informação privilegiada

    Existem muitos outros casos, mas aí seriam necessários diversas edições da revista para cobrir tantos fatos. Esta edição surgiu principalmente devido a toda especulação eleitoral que tem sido usada como justificativa por muitos no mercado financeiro às grandes oscilações na bolsa de valores, principalmente positivas quando da melhora da oposição na corrida presidencial.

    Veja também:
    – Como filtrar informações

    Até o próximo post.

    Convidados, Geral

    Resultados PDG e a bolha imobiliária

    22 de Maio de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Objetivo deste trabalho é apresentar uma análise sobre resultados da PDG desde 2.007 até o 1T14 inclusive, com foco nos itens que tem maior relação com a bolha imobiliária no Brasil e aproveitando para demonstrar mais uma vez, como opera nosso subprime e expectativas.

     

    Resultados PDG e a bolha imobiliária:

    Este trabalho é uma continuação do estudo feito quanto a 12 construtoras, com mais enfase em 7 delas e que demonstrou como foi construído o subprime brasileiro. O estudo anterior pode ser consultado no link: www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-e-o-subprime-brasileiro.

    As informações da PDG que constam aqui, foram extraídas de earnings releases divulgados pela mesma que constam na página de investidores no site oficial da empresa, disponível para consulta por qualquer pessoa que tenha interesse nestas informações (link: http://ri.pdg.com.br/conteudo_pt.asp?idioma=0&conta=28&tipo=32525), com exceção da promoção “Nocaute PDG” e dos depoimentos de investidores em imóveis na planta, este último, extraído do site www.reclameaqui.com.br. Temos ainda informações sobre outras construtoras, também extraídas de earnings releases disponíveis na página para investidores no site de cada uma das empresas, além de dados de pesquisas de mercado realizadas por empresas especializadas neste segmento e trabalhos anteriores publicados.

    Vamos começar analisando as vendas, lançamentos e estoques a partir do ano de 2.007:

    Post 25 imagem 1 vendas lançamentos e estoques

    Análise das informações acima:

    A PDG, como demais construtoras, depende muito de lançamentos para fazer vendas crescerem (exemplo: no total das Construtoras em São Paulo, mais de 80% das vendas de todos os meses são de imóveis com até 6 meses do lançamento – SECOVI SP), por isto, lançaram muito em 2.010 e 2.011, mas as vendas não acompanharam os lançamentos e os estoques dispararam. Desde 2.011, estoque se mantém alto quanto a sua proporção em relação a vendas (super-oferta), independente de diminuições drásticas em lançamentos, que vem ocorrendo na PDG desde 2.012 e apesar da PDG ter cancelado 48 empreendimentos, cada um com “N” prédios em 2.013. Por que isto acontece? Como a PDG focou em vender estoques, que são muito mais difíceis de serem vendidos mesmo com elevados descontos praticados, as vendas caíram muito também e foram pouco superiores aos lançamentos. A redução drástica nos lançamentos do 1T14, segundo a PDG, se deve a base de comparação, pois no 1T13 tiveram o “Jardim das Perdizes”, que já teve a próxima fase lançada no 2T14.

    Vamos agora, analisar mais algumas informações dos earnings releases da PDG, que chamarei aqui de indicadores do subprime brasileiro, pois ajudarão a demonstrá-lo.

    Post 25 imagem 2 indicadores subprime brasileiro

    Pelo que podemos observar, o endividamento em relação ao patrimônio liquido reduziu no 1T14. Como isto se explica? Por um lado, a PDG cancelou 48 empreendimentos reduzindo sensivelmente custos diretos de construção e ainda, reduziu em 28% o SG&A (despesas gerais de vendas e administrativas, sigla em Inglês), do outro lado, os estoques equivalentes a 18 meses de vendas com um valor de mercado muito inflado também ajudam neste indicador.

    A Direção da PDG informa que agora eles não tem mais que se preocupar quanto a rolagem de dívidas, não só em função do que consta acima, mas também graças a um novo empréstimo de R$ 300 milhões com prazos mais longos concedido por banco público (Banco do Brasil), que auxiliará na cobertura de dívidas de prazo mais curto. A “salvação”, para o curto prazo, como sempre, se dá por bancos públicos, que não medem riscos para os bancos em si, só se preocupam que não seja gerada uma notícia negativa na imprensa com impacto maior para economia como um todo, às vesperas de uma eleição importante.

    Vamos entender um pouco melhor, porque é temerário o empréstimo do BB para PDG:

    Quanto as dívidas: equivalem a vendas liquidas de distratos de quase 3 anos, de acordo com os números mais recentes, sendo que as vendas tem caído todos os anos desde 2.012, em outras palavras, tudo indica que estas dívidas totais são “impagáveis”.

    Outro ponto: como justificar uma dívida liquida tão maior que o patrimônio liquido (PL), se o estoque de imóveis sem vender, que é a maior parte deste PL, é muito elevado, tanto em valor quanto em proporção a meses de vendas? Não esquecer: são estoques com preços inflados…

    E os distratos? Ainda guardam uma proporção elevada e anormal em relação as vendas brutas, tendo representado 26% das vendas brutas no 1T14. Mesmo tendo reduzido em termos nominais em 2.013 e 2.014, ainda assim, como as vendas despencaram, continuam trazendo péssimos efeitos sobre resultados finais. Detalhe: segundo a PDG, 84% dos distratos no 1T14 tiveram como causa incompatibilidade de renda e agora os representantes do segmento imobiliário tem alegado que é porque os bancos estão mais rigorosos na concessão do crédito imobiliário, aliado com piora na economia, ou seja, não há expectativa de melhoria tão significativa a ponto de voltarem a normalidade e distratos se tornarem irrelevantes (irrelevantes como deveria ser para qualquer empresa, em qualquer segmento de negócio).

    Ponto de atenção: no ReclameAqui, principal reclamação para PDG quanto a distratos, é a demora extrema para análise (120 dias ou mais) e reembolso. A PDG estaria atrasando isto para beneficiar resultados e depois quando aumentar lançamentos e vendas divulgar um percentual menor de distratos sobre vendas? Referência: em 2.012 a maioria dos distratos de mais de R$ 1 bilhão no ano foram registrados só no 4T12. Mais um “esqueleto no armário”?

    A PDG aposta nos lançamentos do 2T14 para recuperação, só que desde o 4T13 eles mantem um volume de empreendimentos comerciais muito acima da média histórica deles, sendo que todos sabem que a super-oferta dos comerciais é mais visível e crítica até do que a dos residenciais, isto faz algum sentido? Para piorar, parte dos empreendimentos comerciais estão sendo vinculados a Fundos de Investimento Imobiliário, seria só uma forma de terceirizar os problemas esperados?

    Voltando aos distratos, em linha com o que a Tecnisa pratica, a PDG informa que os distratos não são ruins, na medida em que são revendidos com ganhos médios de 14% na margem bruta. Além disto, divulgam que dos distratos registrados em 12 meses, pelo menos 55% deles seriam vendidos dentro do próprio ano.

    Frente aos dados acima, vamos avaliar três pontos quanto a “distratos serem bons”:

    1) De fato a margem é maior, no entanto, esta diferença custa muito caro quando comparado ao juros que a PDG tem que pagar por suas dívidas, basta considerar que em 12 meses eles tem  45% dos distratos realizados que não são revendidos, ou seja, todos estes tinham previsão de alimentar o caixa e pagar dívidas, no entanto, foi exatamente o inverso, sugando dinheiro do caixa para restituir ao comprador que cancelou o negócio e aumentando dívidas. Para uma empresa com dívidas de mais de R$ 7 bilhões e vendas anuais de R$ 2,4 bilhões, faz uma grande diferença, não é mesmo? ;

    2) Se estoques da PDG e do mercado fossem baixos, talvez até fizesse algum sentido alegar que os distratos eram bons porque traziam margem maior, mas quando se tem estoques equivalentes a quase 18 meses de vendas como no caso do 1T14 e existe uma clara super-oferta no mercado, desde quando seria bom aumentar ainda mais estes estoques? Quanto maior o estoque, maior a necessidade de dar descontos para desová-los e aqui falamos de estoques muito elevados, aliás, mesmo com 14% a mais de margem bruta em relação a venda feita anos atrás, fica bem inferior ao preço atual de mercado e ajuda a empurrá-lo para baixo ;

    3) Os distratos em larga escala geram vendas menores, estoques maiores e sugam o caixa, tudo isto é péssimo para tomarem empréstimos, aumenta risco e portanto juros que pagam.

    Agora, vamos avaliar algumas consequencias práticas quanto a esta situação financeira da PDG e do mercado imobiliário como um todo. Desta vez, colocarei aqui uma cópia (“print screen”) de parte da propaganda da PDG quanto a sua promoção “Nocaute PDG” no 4T13:

    Post 25 imagem 3 promoção Nocaute PDG

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    A promoção que consta acima, ocorreu porque a empresa precisa dar descontos relevantes para desovar o seu enorme estoque e com isto conseguir pagar suas dívidas muito elevadas!

    Isto não é exclusividade da PDG, de tempos em tempos a Rossi relança o “Outlet Rossi” com descontos de até 35%, a Even o “Even Day” com descontos de até 40%,  etc.

    Muitos acreditam que as promoções acima são 100% “Brazilian Black Fraude”, ou seja, promoções falsas em que preço é até maior ou igual a antes. Para tirarmos a dúvida, vamos buscar algumas referências, começando pelo ReclameAqui:

    Primeiro depoimento:  http://www.reclameaqui.com.br/6798190/pdg-incorporacoes/xag/

    Parte do conteúdo do link acima:

    Post 25 imagem 4 depoimento 1 ReclameAqui

    Segundo depoimento: http://www.reclameaqui.com.br/6792650/pdg-incorporacoes/pdg-prejudica-os-clientes-investidores/

    Parte do conteúdo do link acima:

    Post 25 imagem 5 depoimento 2 ReclameAqui

    Terceiro depoimento: http://www.reclameaqui.com.br/7003019/pdg-incorporacoes/distrato-village-parana-unidade-1003/

    Parte do conteúdo do link acima:

    Post 25 imagem 6 depoimento 3 ReclameAqui

    Quarto depoimento: http://www.reclameaqui.com.br/6695928/pdg-incorporacoes/desorganizacao-e-falta-de-comprometimento-com-o-cliente/

    Parte do conteúdo do link acima:

    Post 25 imagem 7 depoimento 4 ReclameAqui

    Vamos agora, fazer uma rápida análise das amostras acima:

    1) Todos os depoimentos entre Outubro/2013 e Novembro/2013, exatamente durante o período da promoção Nocaute PDG e todos eles, reclamando que construtora estava vendendo no ato da entrega do imóvel, mais barato do que vendeu na planta ;

    2) São depoimentos de 4 diferentes cidades (São Paulo, Piracicaba, Curitiba e Santos) e se acessarem o link do último depoimento, consta comentário de mais uma pessoa que comprou da PDG em Diadema e teve o mesmo prejuízo. Em outras palavras, não é um problema localizado, de super-estoque em alguma cidade não estratégica que teve excesso de ofertas, aliás, logo no primeiro depoimento das amostras acima, é sobre a cidade de São Paulo ;

    3) Os depoimentos são de investidores, mas é importante lembrar que temos “N” prédios em cada um dos empreendimentos citados nas reclamações, sendo que em todos os apartamentos destes “N” empreendimentos, aqueles que compraram na planta pagaram mais caro do que aqueles que compravam após a entrega do imóvel, ou seja, financiaram a construtora, correram risco de receber algo de má qualidade e diferente das expectativas, pagaram muito antes de receber por um bem que via de regra tem sido entregue com elevado atraso e como “recompensa”, tiveram a oportunidade de pagar mais caro também. Para aqueles que eram investidores e se viram no prejuízo, sem conseguir revender, ainda contam com a “alegria” de terem prejuízo no distrato sem levarem o apartamento, pois a comissão do corretor não é devolvida, a empresa demora muito para analisar o distrato e devolver o dinheiro, retendo boa parte do pagamento e quando finalmente devolve, o faz em “suaves prestações” (ver um dos depoimentos com devolução em 10 vezes e o cliente ainda ficou feliz quando conseguiu isto). São exemplos do “retorno” de uma compra na planta… ;

    4) Devemos lembrar que os depoimentos do ReclameAqui só ocorrem quando há uma demora e/ou prejuízo excessivo no atendimento, quantos casos além destes não podem estar ocorrendo, sem nenhuma divulgação? ;

    5) Olhando a situação dos estoques e dívidas da PDG, que são as principais causas para promoções, percebemos que estão críticas ainda, aliás, a proporção do estoque em relação a vendas foi recorde no 1T14. Se vierem a relançar a promoção, já podemos antever novos prejuízos para aqueles que compraram na planta antes.

    Para que tenhamos uma visão um pouco mais abrangente, vejam outros relatos de diversos compradores que viram imóvel ter queda de preços na entrega na comparação com o preço pago na planta, sendo que isto ocorreu em diversas cidades (São Paulo, Ribeirão Preto, São José dos Campos, Brasilia, Goiânia, etc.) e também para as mais variadas construtoras (os casos daqui da PDG mais Gafisa, Brookfield, MRV, Rossi, João Fortes, etc.). Segue o endereço que contém os depoimentos e também os links para o ReclameAqui:

    www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imoveis-em-tempos-de-bolha-imobiliaria

    Será que temos outras evidências quanto a quedas de preços? Em Brasília, queda de 35,5% no preço dos lançamentos, em São José dos Campos e Natal, queda de 25% na entrega de novos, queda de 17% no preço do imóvel novo de 3 dormitórios em São Paulo no 1T13. Para acessar todos os links com evidências das informações que constam neste parágrafo e muito mais, incluindo evidências de superoferta em todo o país, veja trabalho anterior:

    www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i

    Como chegamos na situação acima?

    As construtoras fizeram um altíssimo volume de vendas falsas na planta (para “clientes” que não teriam condições de adquirir financiamento bancário no ato da entrega do imóvel), esta simulação de vendas atraiu muitos especuladores adquirindo imóveis na planta com a promessa do eterno crescimento dos preços, os preços dispararam de forma artificial, quando ficaram incompatíveis com renda, vendas para compradores finais despencaram, afugentou investidores, custos de construção já haviam subido demais impulsionados pela falsa demanda e para piorar, tínhamos as “parcelinhas” desproporcionalmente baixas durante a obra para atrair quem não teria renda para adquirir o imóvel (a combinação destes 2 últimos destrói caixa das empresas), daí vieram os distratos das vendas falsas em altíssimo volume para prejudicar ainda mais o caixa e com tudo isto, se formaram estoques e endividamentos muito elevados, levando as promoções que vemos acima, além das quedas de preços já registradas em algumas cidades, conforme já demonstrado.

    Por que as construtoras fariam estas vendas falsas?

    Os agentes envolvidos são muito beneficiados por este processo, pois no caso dos corretores, a comissão paga no ato da venda não é devolvida para o cliente no ato do cancelamento (cheques à parte), para executivos das construtras, os bônus pagos pelo “crescimento nas vendas” também não precisam ser ressarcidos no momento dos distratos, no caso das próprias construtoras, esta simulação de demanda via vendas falsas gerou resultados vistosos em seus relatórios trimestrais no começo e ao mesmo tempo propiciou um aumento artificial de preços, o que atraiu grande número de especuladores, retroalimentando nosso subprime.

    Vamos dar um exemplo, de como este esquema opera, mais uma vez, utilizando a PDG e o ReclameAqui. Link: http://www.reclameaqui.com.br/3980801/pdg-incorporacoes/distrato-de-contrato. Destaco aqui, uma parte do que consta no link acima:

    Post 25 imagem 8 venda falsa depoimento 5 ReclameAquiAqui temos uma singela demonstração de como funciona a venda falsa: no ato da venda na planta, não fizeram sequer a simulação para saber se o cliente teria condições de arcar com o financiamento bancário quando o imóvel fosse entregue. Idêntico a situação da Tecnisa que apresentei em trabalho anterior a este.

    Outra evidência, sobre como são feitas as vendas falsas na planta:

    http://www.clicksergipe.com.br/1n_blog.asp?postagem=107055&tipo=mercado

    [TRECHO DA REPORTAGEM]

    “Eu dei (ao representante) pelo menos cinco oportunidades para me falar sobre essa questão (taxa de evolução da obra), mas ele nem a mencionou. Não mentiu, mas omitiu. Além disso, ainda afirmou que as prestações do financiamento ficariam congeladas durante muitos meses, o que não acontece”, diz Saldanha.

    Outra informação que não é prestada claramente diz respeito às consequências da promoção oferecida pela Caixa Econômica Federal, de pagamento da primeira prestação apenas em janeiro de 2015. Neste caso, as prestações não pagas vão para o saldo devedor, sobre o qual incide juros.

    “A Caixa diz isso em sua propaganda, mas em letras miúdas, é claro. Nesse caso, o que ocorre, na verdade, é apenas a prorrogação da dívida, e sobre ela incidem juros”, afirma o presidente da AMMMG, que tem o hábito de visitar o Feirão passando-se por cliente para diagnosticar essas artimanhas e alertar futuros compradores.”

    [ANÁLISE DO TRECHO ACIMA]

    O que consta acima, investigado por representante do sindicato dos mutuários de imóveis de Minas Gerais, é que durante o Feirão, o corretor de imóveis não falou em nenhum momento sobre os reajustes durante o contrato, da mesma forma que a CEF omitia ou deixava escondida a informação de que o adiamento da primeira parcela, para ser paga somente em Janeiro/2015, tinha juros e ambas as “falhas” faziam com que muitas famílias “comprassem” imóveis na planta sem ter condições de adquirir o financiamento bancário no ato da entrega dos mesmos.

    Mais uma evidência sobre como operam as vendas falsas, na reportagem do link abaixo:

    http://www.hojeemdia.com.br/noticias/economia-e-negocios/atraso-no-pagamento-de-condominio-chega-a-10-em-belo-horizonte-1.219820

    [TRECHO DA REPORTAGEM]

    “Muitos investidores que compraram imóveis na planta, com o esfriamento do mercado, não estão conseguindo realizar o lucro e, consequentemente, repassar adiante para a taxa de condomínio. Outra saída é financiar o restante do imóvel. Mas o acesso ao crédito também está mais difícil. Assim, não recebem as chaves e não pagam condomínio. A construtora, por sua vez, entende que o erro é do investidor. E aí cria-se o impasse”, explica Mota.

    Segundo ele, em alguns prédios recém-entregues o nível de inadimplentes chega a 50%.

    “Geralmente, essa situação leva entre seis meses e um ano para ser ajustada”, afirma. E engana-se quem pensa que o problema é restrito a edifícios voltados para a baixa renda. “Isso ocorre com mais frequência em empreendimentos maiores, com muitos apartamentos, independentemente da classe social”, ressalta.

    [ANÁLISE DO TRECHO ACIMA]

    Inadimplência que chega a 50% em imóveis novos por investidores que compraram na planta, quando NÃO tinham condição de contrair o crédito imobiliário no ato da entrega do imóvel… Mais uma vez, dá para ter uma ideia do tamanho do buraco quanto a vendas FALSAS, certo?

    Relembro mais evidências quanto a forma de trabalho de nosso subprime:

    Os distratos tem representado, desde 2.012, um mínimo de 20% até mais de 60% das vendas brutas, equivalendo a bilhões de R$ todos os trimestre na somatória das construtoras que demonstram este número, algo que não existia até antes de 2.011 no Brasil e que também não existe para qualquer segmento de negócio em qualquer lugar do mundo. Especificamente no caso da PDG, tivemos ainda a presença de Enrique Bañuelos, um dos pais da bolha imobiliária espanhola que entrou na empresa em 2.007 e saiu exatamente em 2.011 (ano em que pela primeira vez a PDG teve distratos superiores a R$ 1 bilhão), sendo que ele disse que voltaria após 2.014…

    Link do trabalho que detalha o que consta no parágrafo anterior:

    www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-e-o-subprime-brasileiro

    O que podemos esperar no futuro próximo, quanto a PDG, demais construtoras e o mercado imobiliário como um todo?

    Aumentando ou não os lançamentos e os descontos, tudo indica que no futuro próximo a PDG não conseguirá reduzir os seus estoques muito elevados na proporção que é necessária para voltar a uma posição de equilíbrio, a experiência dos últimos anos demonstrou isto, basta ver os dois primeiros gráficos deste trabalho, com vendas, lançamentos e estoque.

    A situação acima, envolvendo várias construtoras e não só a PDG (algumas outras de grande porte, mesmo que sem um endividamento tão elevado ainda, já possuem estoques muito elevados), obriga o mercado como um todo a continuar praticando descontos reais em larga escala, disfarçando o máximo que podem que isto significa uma queda de preços que já está ocorrendo de forma maquiada e disseminada pelo país e que mesmo assim, não resolve o problema dos super-estoques que também fica mais evidente a cada dia (os descontos, embora elevados e fazendo com que preços na entrega fiquem inferiores aos “na planta”, ainda não são o suficiente para fazer com que fiquem compatíveis com renda da população).

    Alguns pontos importantes, que já mencionei no trabalho anterior sobre Tecnisa (detalhes, ver trabalho anterior):

    1) Juro médio do crédito imobiliário com crescimento recorde em Jan/14 e tendência de crescer, péssimo para segmento imobiliário ;

    2) Péssima situação da economia traz impacto ainda maior na possibilidade de compra de imóveis com valores claramente fora da realidade de renda ;

    3) Altíssimo endividamento e estoques de várias construtoras levarão “descontos” a se intensificarem neste ano ;

    4) O recorde de lançamentos da PDG e demais construtoras ocorreu nos anos de 2.010 e 2.011, com isto, recorde de distratos previsto para 2.014 e 2.015, agravando situação acima.

    Embora ainda estejamos em Maio/2014, já temos evidências de que este ano seria mais complicado para o segmento imobiliário?

    Em São Paulo, no 1T14 tivemos o pior primeiro trimestre de vendas em 11 anos:

    http://defendaseudinheiro.com.br/vendas-de-imoveis-novos-em-sao-paulo-no-1t14-as-piores-em-11-anos/

    Para BH, tivemos queda de mais de 70% nas vendas de imóveis novos, segundo pesquisa do IPEAD/UFMG, ao compararmos o mês de Fev/14 com mesmo mês de 2 anos anteriores. Veja estudo abaixo com mais análises e link para estudo do IPEAD/UFMG:

    http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-bh-vendas-de-imoveis-novos-caem-mais-de-70-em-fevereiro/

    Ainda sobre BH, segue notícia dando conta que preços podem cair até 20% na zona sul da cidade:

    http://www.itatiaia.com.br/noticia/excesso-de-construcoes-gera-desvalorizacao-de-imoveis-na-zona-sul-da-capital

    Campo Grande, em Abril/14 com queda relevante em vendas e mercado vê indícios de crise:

    http://www.campograndenews.com.br/economia/com-imoveis-parados-ate-por-um-ano-mercado-ve-indicios-de-crise

    Em Abril/14, queda de 9,4% na venda de materiais de construção, na comparação com mesmo mês de ano anterior:

    http://br.reuters.com/article/topNews/idBRKBN0E014G20140520

    Com base nos dados das construtoras com Ações na BOVESPA, no 1T14 tivemos aumento de mais de 11% em distratos (cancelamentos de vendas) na comparação com 1T13:

    http://www1.folha.uol.com.br/fsp/mercado/166906-vendas-de-imoveis-canceladas-sobem-116.shtml

    Conclusão:

    Demonstramos aqui que a situação crítica quanto a endividamento e estoques da PDG se manteve no 1T14, com melhora discreta e insuficiente quanto a DL/PL, mas com proporção de estoque sobre vendas sendo a pior da história da empresa, na combinação de ambos, péssimo cenário. Embora o aumento em lançamentos e vendas falsas na planta possam mascarar esta situação no 2T14 ou trimestres posteriores, não só para PDG como para outras empresas do segmento, o problema é crônico e relacionado aos efeitos do subprime brasileiro, obrigando os eternos descontos reais nos preços dos imóveis, que tem tendência de crescer para estas empresas durante o ano de 2.014, em virtude de uma combinação de diversos fatos adversos para o segmento, como o crescimento do juros médio do crédito imobiliário, situação da economia, recorde de entregas e de distratos previstos para 2.014 e péssima situação financeira de várias construtoras.

    Até o próximo post!

    Convidados, Geral

    A bolha imobiliária e o subprime brasileiro

    15 de abril de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    O objetivo deste trabalho é demonstrar o subprime brasileiro e sua situação atual, com base nos números apresentados pelas construtoras com Ações na BOVESPA e mais uma série de informações de pesquisas de empresas ligadas ao segmento imobiliário.

    A bolha imobiliária e o subprime brasileiro:

     Temos um subprime similar ao americano?

    Como regra, os representantes do segmento imobiliário afirmam que não temos bolha imobiliária porque não existe um subprime no Brasil que seja idêntico ao dos Estados Unidos. Para entendermos o subprime americano, apresentarei por assunto, qual a essência e mecanismo básico utilizado no subprime americano e em seguida, representarei esquematicamente como funciona o subprime no Brasil, utilizando os mesmos termos que estão na essência do subprime americano. Por fim, apresentarei os dados que comprovam esta similaridade entre o subprime do Brasil e dos EUA.

    Objetivo aqui não é dizer se nossa bolha imobiliária é mais parecida com a americana, espanhola, chinesa, etc., até porque, todas estas mantem a mesma essência e variam quanto a mecanismos. A escolha da bolha dos EUA para servir de base para comparação, é porque ela é a referência utilizada pelo segmento imobiliário, apenas isto.

    Informações sobre a bolha imobiliária americana e seu subprime:

    Cortina de Fumaça: FED baixa juros, o pretexto ideal para que seja criado um esquema que estimule aumento artificial na demanda e na especulação de preços de imóveis ;

    Interesse dos agentes: executivos de bancos tem todo interesse em conceder créditos podres: o aumento no volume de vendas falsas (para quem não poderá pagar o financiamento até o fim) e nos preços dos imóveis como reflexo da falsa demanda, se convertem em empréstimos com valores crescentes e comissões cada vez mais elevadas. Governo também ganha em deixar este movimento de crescimento artificial da demanda e dos preços ocorrer, pois gera emprego e crescimento da economia em primeiro momento, garantindo muitos votos. Os próprios bancos, além das construtoras, ganham muito no começo com aumento de preços, demanda “super-aquecida” e resultados “vistosos” nos relatórios trimestrais ;

    Créditos podres: em virtude do interesse dos agentes e tendo a cortina de fumaça do juro, que justificaria o crescimento de demanda, Bancos aprovam financiamentos imobiliários de forma irresponsável, para quem não teria condições de pagar, criando uma demanda falsa ;

    Desinformação: Promessas de crescimento da economia, da renda e dos preços dos imóveis a partir de um novo patamar, muito superior, graças ao consumo elevado e o volume de vendas de imóveis  (via créditos podres). Este crescimento seria contínuo ao longo dos anos e não uma euforia passageira ;

    Especulação: sendo imóvel o investimento mais rentável, aumenta muito o número de investidores que especulam com base na desinformação ;

    Preços artificiais: em virtude da demanda falsa trazida pelos créditos podres mais a especulação em larga escala, os preços começam a subir de forma vertiginosa ;

    Cancelamento dos créditos podres: inflação força aumento de juro que leva a inadimplência dos créditos podres a disparar. Imóveis ficam com quem concedeu crédito podre (bancos) ;

    Quedas de vendas e efeitos: super-estoque gerado por item anterior, junto com quebra de expectativas da falsa demanda / desinformação, levam a diminuição de vendas,  lançamentos e receitas para agentes antes beneficiados ;

    Prejuízo de quem subsidiou crédito podre: bancos ficam com super-estoques de imóveis e como não recebem pagamento dos financiamentos concedidos e o mercado como um todo se retrai pela visibilidade cada vez maior dos problemas que estão ocorrendo, ficam altamente endividados, com alguns deles indo a falência ;

    Queda de preços: com os super-estoques formados e os bancos precisando se livrar dos imóveis a “qualquer” preço para sobreviver, combinado com o medo das pessoas de adquirirem imóveis e terem desvalorização em seguida, temos quedas de preços que se iniciam e vão se espalhando para todos os envolvidos (incluindo todos os vendedores particulares). A queda de preços não é homogenea e simultânea, varia por Estado.

    Desemprego e outros prejuízos à economia: em virtude dos super-estoques, ocorre uma freada na construção dos imóveis, prejudicando também toda a cadeia que depende do segmento imobiliário e como esta é uma das maiores empregadoras do país, o efeito sobre o desemprego acaba sendo muito elevado, retroalimentando a crise através de novas quedas nas vendas.

    Vejamos agora, como funciona o subprime no Brasil:

    Post 23 imagem 1

    Como pode ser comprovado o que consta acima?

    Nada melhor do que utilizarmos os dados oficiais das próprias construtoras para isto. Que tipo de informação deve ser analisada? Pelo que consta acima, o nosso subprime deve gerar como produtos, um volume anormal de distratos (cancelamentos de vendas), estoque de imóveis e endividamento e estes deverão estar concentrados nas mãos das construtoras, que bancaram a concessão dos créditos podres na etapa “inflar” de nossa bolha imobiliária.Vamos observar os dados disponibilizados por 7 construtoras, referentes ao ano de 2.013 e anteriores:

    Post 23 imagem 2 corrigida

    Avaliando as informações acima, seriam normais?

    Distratos: até 2.010, os distratos sequer eram mencionados nos relatórios oficiais das construtoras, pois os mesmos eram “irrelevantes” em relação ao total das vendas, como é o normal, afinal, o cancelamento de vendas deve ser sempre uma parcela ínfima do total faturado, ocorrendo apenas por enganos. A partir de 2.012, todos os distratos apresentados pelas construtoras em cada trimestre (daquelas que apresentam esta informação), tem sido superiores a 20% das vendas brutas. Como referências adicionais, no caso da MRV ela utiliza um valor de distrato que é o do contrato original, sem reajustar, logo o percentual mais adequado para avaliação é superior ao que consta acima, que já é anormal, embora seja o menor entre as avaliadas. É importante entender, que vendas na planta existem há mais tempo, o problema é termos distratos que variam de um mínimo de 20% até mais de 60% das vendas brutas (mais de 60% no caso da PDG no 3T13) e ainda, que representam cada vez mais bilhões de Reais a cada ano, afetando várias construtoras de forma simultânea, esta situação, não existe para nenhum segmento de negócio, em nenhum lugar do mundo! O segmento imobiliário tenta justificar isto dizendo que foi uma “falha de gestão” quanto à concessão de crédito para clientes, “dificuldades do crescimento” porque construtoras aumentaram muito vendas na planta em mercados que não assimilavam todo aquele volume de oferta, etc. Na verdade, se foi “falha de gestão” ou intencional, o fato é que gerou muitos benefícios para corretores, executivos de vendas e até as próprias construtoras no início do processo, pois comissões e bônus dispararam alimentados pelas vendas falsas e os resultados das construtoras nos primeiros anos, eram excepcionais, sem contar que toda esta falsa demanda, impulsionou aumentos artificiais de preços. Pelas consequências serem tão positivas para os agentes e por sabermos que todas as construtoras acima adotaram este mesmo “erro de gestão”, de forma “coincidente”, talvez valha a pena pensar se este argumento de “incidente” ou “erro” faz sentido… Já quanto à hipótese de problema ser localizado em praças não estratégicas, onde teria havido exagero, também não procede, pois em São Paulo que é a praça mais representativa do Brasil, também temos percentual anormal de distratos, aliás, esta justificativa acaba sendo uma confissão de culpa: as construtoras teriam inflado artificialmente as praças não estratégicas e gerado aumento não baseado nos fundamentos da economia, típica ação para formação de bolha imobiliária? Para quem, apesar de todas as evidências acima, ainda tem dúvidas, sugiro a leitura desta matéria, que fala sobre o empresário Enrique Bañuelos, um dos pais da Bolha Imobiliária espanhola, mencionando a entrada dele em 2.007 na PDG, a saída em 2.011 (o primeiro ano em que a PDG registrou um volume tão elevado de distratos em sua história), sendo que ao sair, mencionou que o mercado imobiliário já havia atingido seu pico e espera voltar após 2.014, quando novas oportunidades poderiam surgir (interpretação: saiu quando apareceram os efeitos do subprime brasileiro na forma de distratos em volume anormal e retornaria quando o mercado imobiliário estivesse em baixa e fosse um bom momento para voltar a comprar). Segue o link: http://veja.abril.com.br/noticia/economia/megainvestidor-enrique-banuelos-diz-adios-ao-brasil

    Dívida liquida: pelo que podemos observar, das 7 construtoras que constam acima, 5 delas apresentam um percentual elevado de dívida liquida sobre patrimônio liquido. Como uma situação destas poderia ocorrer, se temos margens tão elevadas (diferença muito grande entre preço de venda e CUB – custo de construção)? A explicação é o alto volume de distratos, que quando ocorrem, impedem o repasse programado do banco para construtora no ato da entrega do imóvel, referente ao financiamento contratado pelo mutuário. Como o volume de distratos é absolutamente anormal, conforme explicações acima, é natural que isto prejudique demais o caixa das mesmas. Outro ponto, é que os custos de construção continuaram crescendo, estimulados pela falsa demanda, só que como as construtoras utilizaram as parcelas muito baixas durante a construção para os “compradores”, como parte da estratégia de vendas falsas, esta foi mais uma das formas de se destruir caixa. É importante entendermos que nos relatórios das construtoras de anos anteriores, elas mesmas consideravam que 60% seria um patamar máximo para que permanecessem “saudáveis” dentro do segmento e ainda, se olharmos para o próprio gráfico, veremos que no caso da MRV, ela está com patamar próximo a 30%, logo a situação de 5 destas construtoras que constam acima, sai de um mínimo de 3 vezes até mais de 10 vezes pior neste índice do que no caso da MRV, em outras palavras, elas estão longe demais do “ponto ótimo” ou mesmo do que elas mesmas indicavam como máximo, é uma situação anormal. Observar que no caso da Gafisa, o percentual para este indicador até o início de 2.013 era superior a 100% também e só teve esta redução brusca que vemos acima, porque tiveram que vender 70% de sua “galinha dos ovos de ouro” (Alphaville) para pagar as dívidas e mesmo assim, continuam com altíssimo volume de distratos e estão tentando vender o segmento Tenda para não voltarem à situação anterior. Já no caso da MRV, a única exceção real quanto a este indicador, ela assumiu clientes populares antes atendidos por Rossi, Gafisa e PDG, porque estas 3 empresas tiveram fortíssimo prejuízo com distratos neste segmento, como vemos pelos indicadores acima, mas a MRV passou a ter maior volume destes clientes só  a partir de 2.013, portanto, mesmo com o volume elevado de estoques e distratos, isto ainda não se refletiu no seu endividamento… Sobre as justificativas do segmento imobiliário, alegam que esta situação se deve a problemas de gestão de projetos durante o aumento relevante nas construções que ocorreu, pois isto levou a estouros relevantes nos orçamentos, além de atrasos. A diferença entre o preço de venda e o custo de construção é absurda, ou seja, a margem das construtoras certamente deveria ser o suficiente  para cobrir estes estouros de orçamento. Já sobre o atraso, os clientes que compraram na planta pagam os valores durante a construção com reajuste pelo INCC, cobrindo os aumentos de custos, mesmo que mal administrados e maiores que a média, novamente a margem deveria cobrir esta diferença. O problema é que os bilhões de reais em distratos e parcelas durante a construção desproporcionalmente baixas destroem qualquer caixa e na realidade, é isto que gera o atraso nas obras, principalmente nos últimos anos, em que os lançamentos caíram muito… Para refletir: os preços dos imóveis cresceram mais do que qualquer coisa no Brasil e eles são o principal componente do patrimônio liquido, mesmo assim as construtoras conseguem se endividar mais do que todo seu patrimônio liquido?

    Estoques: o percentual muito elevado de estoques, superior a um ano de vendas para todas as construtoras acima, é outra característica esperada em uma bolha imobiliária. Este item, juntamente com a péssima situação financeira destas construtoras (altíssimo endividamento) é que leva aos “descontos” que tem ocorrido de forma incessante pelo menos desde o 2S12 e pelo que vemos, deverá continuar ao longo de 2.014. Observar que mesmo no caso da PDG que diminuiu muito os lançamentos e ainda cancelou 48 empreendimentos (cada um deles com “n” prédios) entre o 2T13 e o 4T13, ainda assim terminaram o ano com estoques muito elevados, pois os “encalhes” são muito difíceis de serem vendidos e o percentual de distratos continuou muito elevado, tudo isto, também típico de uma bolha imobiliária, onde o circulo vicioso faz com que mesmo reduções radicais em lançamentos não permitam reduções equivalentes de estoques. Sobre as justificativas do segmento imobiliário para esta situação, diziam que era temporária e que seria resolvida em cerca de 2 anos (2.012 e 2.013), mas pelo que vemos acima, isto não aconteceu… Na realidade, a principal estratégia do segmento imobiliário não é justificar os super-estoques, mas sim escondê-los. A simples admissão de super-estoques é um problema, porque afinal de contas, como os imóveis poderiam continuar subindo de preços, se temos uma oferta tão maior do que a demanda? Se reconhecerem o óbvio que consta acima, teriam que admitir que os preços sobem por pura especulação, não seguindo os fundamento e portanto, mais uma vez  teriam que reconhecer que é uma bolha imobiliária e isto, não farão nem sob tortura. Neste sentido, as construtoras procuram transferir o máximo que podem para investidores (mais abaixo darei exemplos), reduzirem os lançamentos o quanto puderem e principalmente, omitirem e gerarem o máximo de desinformação para que esta desproporção entre oferta e demanda não se torne tão visível. Entre outras coisas, se aproveitam do desconhecimento de grande parte da população quanto a lei de oferta e procura…

    Para não ficarmos restritos a análise das 7 construtoras acima, acrescentarei informações de Cyrela, EzTec, Trisul, Even e Helbor, analisando a evolução de vendas, lançamentos e estoques de 2.008 a 2.013 de 12 empresas. O objetivo aqui é vermos se, eventualmente, o péssimo resultado acima estaria sendo compensado, ou se as situações relacionadas a super-estoque e quedas em lançamentos poderiam ser mais abrangentes. Para quem quiser mais informações sobre as 7 construtoras acima, ver “Material adicional com análise de construtoras” ao final deste documento.

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    Pelo que podemos acompanhar pelo gráfico acima, a situação das 12 construtoras avaliadas demonstra que temos um super-estoque persistente, mesmo com redução drástica de lançamentos que ocorreu nos anos de 2.012 e 2.013 na comparação com os picos de 2.010 e 2.011. Ainda, se observamos que o pico de lançamentos foi em 2.010 e 2.011 e sabendo que o nosso esquema de subprime aparece no momento da entrega dos imóveis, poderíamos deduzir que para este ano de 2.014, teremos a situação de super-estoques e endividamento piorando ainda mais, levando a aumentos relevantes nos “descontos” que já são praticados há anos .  Embora ainda seja muito cedo e não tenhamos os dados do primeiro trimestre de 2.014, já temos alguns indicadores que podem dar uma ideia quanto a esta situação.  Seguem informações:

    São Paulo: queda de aproximadamente 50% nas vendas de imóveis novos de Fevereiro/2014 para Fevereiro/2013. Fonte: SECOVI SP. Para acessar trabalho com mais análises a este respeito, segue o link: http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-sp-vendas-de-imoveis-novos-caem-50-em-fevereiro/

    Belo Horizonte: queda superior a 70% nas vendas de imóveis novos, na comparação de Fevereiro/2014 com mesmo mês de 2 anos anteriores (2012 e 2013). Fonte: IPEAD/UFMG. Para acessar trabalho com mais análises a este respeito, segue o link:  http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-bh-vendas-de-imoveis-novos-caem-mais-de-70-em-fevereiro/

    Agora, vamos repassar algumas das consequências do que consta acima, que mais uma vez, estarão totalmente alinhadas com o que normalmente observamos em explosões de bolhas imobiliárias. Como já explorei bastante estas evidências em trabalho anterior, colocarei apenas as evidências mais gritantes e em seguida, o link para o outro trabalho que tem maior volume de fatos.

    AMOSTRAS DA BOLHA IMOBILIÁRIA NAS CIDADES:

    SALVADOR:

    Sugiro leitura na íntegra desta matéria, onde consta que a causa raiz para aumento relevante no desemprego em Salvador foram quedas em vendas de imóveis gerando super-estoque e interrompendo lançamentos: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

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    Importante: estoque de 25 meses levando a paralisação da construção civil e aumento de quase 50% no desemprego, fazendo com que Salvador se tornasse o recorde desemprego no País, com um índice de desemprego  77% acima da média nacional, são as características típicas de uma bolha imobiliária que estão mais visíveis em Salvador.

    BRASÍLIA:

    Recomendo mais uma vez, a leitura das notícias que constam abaixo:

    Queda de 35,5% nos preços de imóveis no lançamento em Brasília, na comparação de 2.012 com 2.013, segundo pesquisa da Geoimoveis. Segundo consta na notícia abaixo, isto foi causado por excesso de especulação, portanto aqui, além da evidência de queda de preços que em apenas 1 ano em Brasília foi o equivalente a anos para ocorrer na explosão da bolha imobiliária espanhola, temos ainda a comprovação sobre a excessiva especulação: www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml

    Notícia de Set/2013 – queda de até 30% nos preços dos imóveis novos no ato da entrega, em Brasilia: http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml

    Notícia de Dez/2013 – estoque 30% maior que 2 anos atrás, queda de 50% nos lançamentos de 2.012 para 2.013. Descontos de até R$ 300 mil em imóveis prontos. Link: http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

    Importante: as reduções nos preços de 35,5% para lançamentos e 30% para imóveis entregues, feitas por construtoras para tentarem desovar estoques em 2.013, fizeram com que muitos imóveis ficassem com preço total, na entrega, inferior ao saldo a financiar com banco para quem comprou “na planta”, gerando altíssimo volume de distratos e aumentando ainda mais os estoques. Isto ocorreu mais fortemente no Noroeste de Brasilia. Mais uma vez, uma forte evidência de como opera nosso subprime.

    OUTRAS CIDADES:

    Além dos exemplos acima, temos diversas outras cidades que já estão apresentando as consequências típicas de toda bolha imobiliária, como por exemplo, São José dos Campos que teve queda de 25% nos preços dos imóveis entregues, com investidores colocando imóveis para alugar e oferta de aluguel subindo 300% (forte evidência de exagero nas vendas para investidores), Curitiba onde o super-estoque equivalente a 23 meses de vendas em Fev/13 não se reduziu mesmo com “descontos” que aumentaram de 30% em Fev/13 para 35% em Nov/13 e vários outros casos, incluindo evidências sobre super-oferta em São Paulo e várias outras cidades do país.

    Para acessar estas informações, com links para notícias, pesquisas e cálculos, veja trabalho anterior a este respeito no endereço: www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i.

    Material adicional com análise de 7 construtoras quanto ao subprime brasileiro:

    1) Rossi: Os distratos em 2.012 foram superiores a R$ 1,3 bilhões, correspondendo a mais de 40% das vendas brutas do ano, sendo que a maioria relacionado ao segmento popular e por incompatibilidade entre renda e preço do imóvel no ato da entrega, que impedia financiamento bancário (créditos podres aprovados no ato da venda na planta pela construtora). Consequencias: primeiro resultado negativo da Rossi em sua história ocorreu em 2.012, a empresa abandonou o segmento popular e saiu de diversas praças a partir de 2.013, encolhendo muito a operação, vendendo terrenos para concorrentes para sobreviver e ainda, com dívidas e estoques  totalmente desproporcionais quanto ao tamanho de sua operação e expectativas para o segmento imobiliário. Isto tem causado sucessivas “campanhas promocionais” com descontos elevados e gerado muitos distratos de investidores que compraram na planta e no ato da entrega viram a construtora vendendo mais barato (ocorre há anos, trata-se de queda de preço REAL disfarçada de desconto). Em 2.013, o volume de distratos foi superior a R$ 500 milhões e ainda representou mais de 20% das vendas brutas do ano, algo absolutamente anormal , que fez com que o endividamento e estoques prosseguissem muito elevados, o que significa a continuidade do ciclo de “descontos promocionais” ;

    2) Gafisa: o volume absurdo de distratos do segmento popular (Tenda) em 2.012 gerou um  endividamento desproporcional, levando a uma situação financeira muito crítica e obrigando a Gafisa a suspender os lançamentos da Tenda durante 2.013 e vender 70% de sua “galinha dos ovos de ouro” (Alphaville) para poder sobreviver. Apesar disto, ainda em 2.013 teve distratos de R$ 1,3 bilhões e que representaram mais de 30% das vendas brutas, isto na somatória das operações Tenda, Gafisa e Alphaville. Da mesma forma que ocorreu com a Rossi, temos registros de investidores que ficaram no prejuízo devido a lançamentos com preços inferiores a de anos anteriores e “descontos” para imóveis que estavam sendo entregues. Como estoques permanecem elevados, apesar de terem equacionado as dívidas a partir da venda de 70% do segmento Alphaville, expectativa é que os “descontos” promocionais permaneçam durante o ano de 2.014 ;

    3) PDG:  teve distratos superiores a R$ 1,4 bilhões em 2.012 e da mesma forma que para construtoras acima, com maior enfase no segmento popular. Este volume muito elevado de distratos foi fator decisivo para um prejuízo superior a R$ 1,7 bilhões tanto nos resultados do 4T12 quanto do ano de 2.012. Até de forma ainda mais drástica que no caso da Rossi, gerou uma combinação de super-estoques com dívidas muito elevadas, ambos completamente desproporcionais ao tamanho da operação, que teve que diminuir muito (sem folego financeiro para aumento de lançamentos e novas vendas falsas na planta para cobrirem as vendas falsas anteriores).  Como parte dos efeitos negativos, a PDG teve que cancelar 48 empreendimentos entre o 2T13 e o 4T13, cada um destes empreendimentos, com “N” prédios, significando uma perda de VGV potencial superior a R$ 2 bilhões, o que faz uma falta enorme nos resultados de uma empresa que tem dívidas superiores a R$ 7 bilhões e obteve vendas liquidas de distratos em 2.013 pouco superior a R$ 2,8 bilhões. Ainda falando sobre distratos, no 3T13 os mesmos corresponderam a mais de 60% das vendas brutas. Mesmo contando com super-estoques ainda superiores a 1 ano, apesar de todos estes cancelamentos, é importante lembrar que o recorde de lançamentos da PDG, assim como de outras construtras (exemplo: Brookfield) foi em 2.011 e com os atrasos relevantes nas obras, espera-se grande volume de entregas para 2.014. Como ficarão os distratos das vendas falsas na planta de 2.011, neste ano de 2.014? Em 2.013, o total de distratos foi equivalente a mais de 30% das vendas brutas desta construtora, até em virtude de todos os cancelamentos de empreendimentos que já tinham vendas realizadas. De forma idêntica ao que ocorreu com construtoras anteriores, também temos relatos de descontos elevados fornecidos pela PDG na entrega dos imóveis não vendidos, que levaram a distratos por investidores que adquiriram imóveis na planta, retroalimentando os super-estoques. A tendência, ao que tudo indica, é que este problema se intensifique em 2.014. Curiosidade: a PDG iniciou em 2.013 vendas vinculadas a Fundos de Investimento Imobiliário, ou seja, todo um empreendimento repassado diretamente para um fundo e não para os consumidores finais, o que auxiliou em seu resultado de vendas do ano. Seria isto uma espécie de derivativo para ganhar tempo com a explosão da bolha, como vimos no subprime americano? Com todo o cenário explicado aqui neste documento, as pessoas que entrarem neste fundo tem ideia da questão de risco e retorno que está associado ao mesmo?

    4) MRV: Esta empresa “ganhou” os clientes do segmento economico de Rossi, PDG e Tenda, uma vez que a Rossi abandonou este segmento, Tenda suspendeu os lançamentos em 2.013 e PDG cancelou vários empreendimentos além de ter reduzido muito de tamanho, todas devido a problemas sérissimos quanto a distratos para estes clientes. Esta “herança”, poderia ser algo bom, nas condições em que ocorreu? A resposta pode ser dada pelo volume de distratos que a MRV já apresentou em 2.013, correspondente a mais de R$ 1,2 bilhões, mais de 20% do total de vendas brutas neste ano. Detalhe: nos relatórios oficiais da MRV ela não atualiza os distratos a valor de mercado, o valor total atualizado e percentual são superiores a estes números, que como em todos os outros casos das construtoras no Brasil, são anormais.  Quanto aos estoques, também como para demais construtoras, estão em níveis muito elevados, mais uma característica que sempre está associada ao alto volume de distratos e vendas para especuladores. Aliás, da mesma forma que para construtoras acima, encontramos depoimentos de investidores que tiveram prejuízo ao comprar na planta e no ato da entrega do imóvel viram esta construtora vendendo mais barato, com “desconto”, situação que tende a se manter em 2.014, em virtude da super-oferta não só de seus imóveis, mas também dos concorrentes.

    5) Tecnisa: O total de distratos da Tecnisa em 2.013 foi de R$ 500 milhões, correspondente a mais de 20% das vendas brutas do ano! Um ponto “curioso”, é que em parte dos relatórios trimestrais de 2.013 esta empresa se orgulhava por poder revender os distratos com preços maiores, ou seja, considerava positivo o aumento artificial nos preços trazido pelas vendas falsas na planta e que eram 100% descolados dos fundamentos!  Super-endividamento, mais de 4 vezes superior ao melhor resultado do segmento, na comparação de Dívida Liquida / Patrimônio Liquido, combinado com super-estoques, seguindo à risca o script do subprime brasileiro.

    6) Brookfield: das construtoras avaliadas, a Brookfield é que possui o segundo maior super-estoque na proporção entre estoque e meses de vendas. Além disto, seu endividamento proporcionalmente ao patrimônio liquido, também está entre os maiores. Quanto aos distratos, como demais, também em percentual absolutamente anormal, de 26%. A solução que a Brookfield pretende dar para esta situação? Fechar o Capital, saindo da BOVESPA. Como poderão equacionar sua sobrevivência ao longo do tempo, isto ainda é uma incógnita, como para demais empresas avaliadas aqui.

    7) Viver:  Esta empresa apresenta os piores indicadores relacionados ao subprime brasileiro. Da mesma forma que a Rossi, já vendeu terrenos para concorrentes com objetivo de ganhar uma sobrevida. Seus lançamentos tem sido mínimos, até em função da total falta de fôlego e crédito no mercado. É difícil encontrar uma tábua de salvação no caso desta empresa, em especial em função do seu endividamento que se tornou astronômico quando comparado a patrimônio liquido, como demais, quando desinchou (foi obrigada a reduzir as vendas falsas na planta), já tinha uma dívida completamente desproporcional em relação ao tamanho da operação.

    CONCLUSÃO: Por mais que o segmento imobiliário tente disfarçar, praticando ao máximo a desinformação e sempre dizendo que não temos bolha porque não há subprime idêntico ao dos EUA, percentual de empréstimos sobre PIB é baixo, etc., não há como esconder as evidências da bolha imobiliária presentes nos resultados das construtoras e nas cidades.