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    O oxigênio da bolha imobiliária brasileira, parte 3

    4 de agosto de 2015

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Mais uma vez este texto será dividido, para garantir alto volume de evidências sem que se torne ainda mais extenso. Na parte 4 constará o item “desinformação”.

    ESPECULAÇÃO EM VOLUME ANORMAL?

    Por que é requisito de toda bolha imobiliária que tenhamos investidores / especuladores muito acima do normal? Porque ajuda a simular demanda aquecida fazendo com que preço dispare, quando na realidade é uma transferência de estoque para revendedor ou locador.

    Analogia com outras bolhas imobiliárias: nos EUA a especulação se moveu por crescimento superior da economia via consumo interno inflado por juros em mínima histórica que incentivava compra de imóveis. Na Espanha com entrada no Euro e queda nos juros, especulação se deu pela crença de maior crescimento na economia e turismo. Na China  o Governo manteve juros baixos graças a QE EUA, incentivando criação de cidades-fantasmas para suprir o “déficit habitacional” e o crescimento pujante da economia. E no Brasil?

    Em 2007 o Brasil foi escolhido para sediar copa do Mundo de 2014 com fortíssima especulação sobre valorização dos imóveis pela melhoria nas cidades-sede. Treze construtoras tinham feito abertura de Capital e iniciado alto volume de construções, com SELIC em menor patamar em 10 anos estimulando imóveis como opção melhor que aplicações financeiras e promessa de corretores de que o déficit habitacional “garantiria” alta demanda por imóveis por vários anos.

    A partir de 2008 especuladores foram atraídos pelo alto volume de vendas na planta, grande parte que seria cancelada na entrega (venda falsa, ver parte 2), aliada a uma ameaça do segmento imobiliário de que se famílias não comprassem naquele momento não conseguiriam depois, porque imóvel subiria mais do que tudo e propaganda maciça prometendo ganhos com imóveis na ordem de 30% ao ano. Criado índice de preços ANUNCIADOS FIPE Zap, facilmente manipulável: no primeiro ano já apresentou crescimento de mais de 40% nos preços dos imóveis, com gráficos para demonstrar que crescia mais que aplicações financeiras.

    Em 2.009 o Governo criou o “Minha Casa Minha Vida” (MCMV), com subsídios de até R$ 25 mil, que foram “incorporados” nos preços dos imóveis, graças a juros muito baixos, prazo de pagamento de até 30 anos (estendidos mais tarde para 35 anos) e facilidades para comprovação de renda, com isto, a parcela do financiamento cabia no bolso e ninguém se preocupava com o preço final que subia. A CEF com o MCMV faixa 1 ajudou a estimular demanda e preços com Governo arcando com mais de 20% de inadimplência depois de alguns anos , ou seja, mais uma demanda insustentável para “aquecer” o mercado de forma artificial.

    Vendedores de usados, vendo preços do MCMV, aumentaram mais o preço de seus imóveis, com efeitos em cascata. Promessas de super valorização de imóveis em cidades com obras relevantes da Petrobrás para atender ao pré-sal e outras ampliações. Investidores em imóveis na planta, empolgados, passaram a representar cerca de 40% de todos os compradores de imóveis novos (em alguns empreendimentos, 100% de vendas para investidores).

    Quais as consequências do que consta acima? A partir do segundo semestre de 2012, com muitos distratos, redução nas vendas e muitos imóveis entregues para investidores, veio a super oferta e algumas construtoras iniciaram promoções que inviabilizaram repasse do ágio para parte dos especuladores, gerando redução de preços em algumas localidades. Exemplos:

    Post 41 imagem 1 - meses estoque imóveis novos

    Post 41 imagem 2 - preços prometidos e reais DFA queda de preços levou o investimento em imóveis a ficar inviável em alguns casos:

    http://www.reclameaqui.com.br/6767862/joao-fortes-engenharia-s-a/distrato/

    Trecho do link acima, de 2013 sobre Brasília: “A própria João Fortes lançou um novo empreendimento do mesmo porte que o meu 30% mais barato.”

    http://www.reclameaqui.com.br/11562454/mrv-engenharia/desvalorizacao

    Trecho do link acima, de janeiro/2015 sobre Brasília: “… e com isso o meu saldo devedor, mais o que já paguei, se tornam um montante maior do que a MRV oferece.”

    Post 41 imagem 3 - oferta imóveis usados no DF

    Algumas referências sobre a cidade de São Paulo:

    Post 41 imagem 4 - estoque e preços São Paulo 2013

    E como tem sido a evolução da oferta de imóveis versus sua demanda?

    Post 41 imagem 5 - superoferta e preços imóveis São Paulo 2015

    A queda de preços tornou o ágio inviável para alguns investidores, que cancelaram negócios:

    http://www.reclameaqui.com.br/6228471/even-construtora-e-incorporadora-s-a/nao-compre-imovel-com-a-even-construtora-villagio-nova-carr/

    Trecho do link acima, de 2013 em São Paulo: “Atualização de Preço do Imóvel para Revenda segundo Extrato que de Pagtos fornecidos pelo site da Even R$ 324.000,00. Preço atual praticado por seus corretores em tabela promocional R$ 295.200,00.”

    http://www.reclameaqui.com.br/13686842/odebrecht-realizacoes-imobiliarias/negociacao-de-distrato-sem-resposta/

    Trecho do link acima, de 6/julho/2015 em São Paulo: “Se eu continuar, estarei pagando quase 800 mil em um imóvel que a própria OR está vendendo hoje por 500 e pouco.”

    Exemplos de mais algumas cidades:Post 41 imagem 6 - mercado imobiliário em SJC

    Post 41 imagem 7 - mercado imobiliário em Curitiba

    Algumas evidências de investimentos que se tornaram inviáveis em SJC e Curitiba, em 2013:

    http://www.reclameaqui.com.br/6948247/alphaville-urbanismo/alphaville-sao-jose-dos-campos/

    Trecho do link acima, de SJC em 2013: “O alphaville Sao Jose dos Campos me vendeu lotes por 720,00 o metro. Mas “queima”lotes ate hoje por 650,00 o metro. O Lancamento foi em Outubro de 2011 …se colocamos a inflacao deveria estar no minimo a 740 o metro.”

    http://www.reclameaqui.com.br/7003019/pdg-incorporacoes/distrato-village-parana-unidade-1003/

    Trecho do link acima, de Curitiba em 2013: “Entre alguns motivos é que estão ofertando o mesmo Apartamento por R$ 179.000,00 quando pagarei em torno de R$ 206.067,92…”

    Post 41 imagem 10 - preços de imóveis em Itaquera

    E as promessas de super-valorização de imóveis nas cidades com investimentos da Petrobrás?

    Post 41 imagem 11 - preços de imóveis cidades do petróleo

    O Núcleo Real Estate (NRE) da Poli/USP publicou um relatório em dezembro/2013 fazendo um resumo do mercado imobiliário naquele ano e já desde aquela época ressaltando super-oferta em algumas cidades que levariam a queda de preços, incluindo parte das cidades que tiveram esta situação evidenciada acima e mais Manaus e Vitória.

    Previsão recente da Fitch, agência de avaliação de riscos que analisa resultados das construtoras no Brasil: o Rio de Janeiro deverá ter queda nos preços de imóveis variando de 20% a 55% e em outras cidades, com quedas de 15% a 50%. A própria Fitch também apontou em relatório a situação anormal dos distratos que já havia passado de R$ 6 bilhões em 2.014 e tende a superar R$ 7 bilhões em 2015, com proporção entre estoque e vendas que dobrou de 2010 a 2014, o que pressiona as construtoras nas reduções de preços.

    O que foi colocado neste texto é uma pequena amostra de como a super-oferta combinada com redução de preços dos imóveis já é uma realidade desde 2013 e vem se agravando, fazendo com que cada vez mais a especulação se torne inviável e isto seja perceptível para os investidores em imóveis. Há ainda uma questão, relacionada a renda de imóvel alugado:

    A promessa do segmento imobiliário para quem compra imóvel para alugar, é de que teria um “duplo ganho”, com rentabilidade do aluguel superior a aplicações financeiras e com imóvel que valorizaria acima da inflação e das aplicações financeiras. Como tem sido a realidade?

    Pesquisas apontam que o rendimento médio do aluguel de imóveis em 2014 (preço cobrado de aluguel dividido pelo preço de venda) tinha sido de 0,40% (sem descontar impostos). Se descontarmos imposto de renda, temos que o rendimento liquido do aluguel fica abaixo de 0,30%, próximo de um terço do rendimento liquido de aplicação financeira de baixo risco.

    Outras pesquisas (exemplos: CRECI SP e SECOVI SP) apontam quedas nominais nos preços de alugueis de usados e reais (descontada a inflação) para novos, junto com aumento relevante na vacância (tempo de imóvel vazio e gerando despesa para proprietário sem cobertura por receita), ou seja, a situação acima está piorando para os proprietários que alugam imóveis.

    A queda dos preços de vendas reais, negociados, que tem ocorrido em diversas localidades, faz com que o volume de alugueis anunciados e queda de preço de aluguel só se intensifiquem, ou seja, o proprietário fica com duplo prejuízo, o que afasta cada vez mais os investidores.

    Concluímos que esta parcela do oxigênio de nossa bolha imobiliária está se tornando escassa.

    Referências:

    Parte 1 deste texto (juros, crédito imobiliário e empregos): http://defendaseudinheiro.com.br/o-oxigenio-da-bolha-imobiliaria-brasileira-parte-1

    Parte 2 deste texto (vendas falsas na planta): http://defendaseudinheiro.com.br/o-oxigenio-da-bolha-imobiliaria-brasileira-parte-2

    Notícia de 2.011: “Metro quadrado pode chegar a R$ 25 mil nas áreas mais nobres de Brasília”: http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/cidades/2011/12/28/interna_cidadesdf,284326/metro-quadrado-pode-chegar-a-r-25-mil-nas-areas-mais-nobres-de-brasilia.shtml

    Sobre pesquisa Geoimovel que apontou queda de 35,5% nos preços de lançamentos no DF: www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml

    Notícia sobre queda de 30% nos preços dos imóveis entregues no DF em 2013: http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml

    Informação sobre estoque de imóveis no DF em 2013: http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

    Prazo para venda de imóveis novos no DF em 2010 e em 2015: http://fatoonline.com.br/conteudo/5016/velocidade-da-venda-de-imovel-novo-no-df-caiu-mais-da-metade-nos-ultimos-cinco-

    Evolução do estoque de imóveis seminovos e usados no DF: http://www.secovidf.com.br/novoportal/index.php/boletim-imobiliario

    Estoque de imóveis novos em São Paulo – SECOVI SP: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

    Quedas nos preços de lançamentos em São Paulo em 2013 – EMBRAESP: http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

    Ticket médio por tipologia e metragem – SECOVI SP – São Paulo em abril/2015: http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-abril-2015.pdf

    São José dos Campos: queda de 25% nos preços de imóveis novos em 2013: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

    São José dos Campos: aumento de 300% nos anúncios de imóveis para alugar: http://www.digitalflip.com.br/ovale/flip/Classificados/01024%3D07-07-2013/44.PDF

    São José dos Campos: queda de preços nos aluguéis de imóveis em 2014: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2014/09/valor-do-aluguel-de-imoveis-cai-em-sao-jose-dos-campos-sp.html

    São José dos Campos: queda de preços de imóveis usados em 2015: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2015/06/pesquisa-do-creci-aponta-queda-na-venda-de-imoveis-usados-na-regiao.html

    Curitiba – cálculos de estoque versus vendas e descontos, com links para origem dos dados: http://defendaseudinheiro.com.br/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-parte-3

    Notícia sobre pesquisa Geoimovel em Salvador em 2013, super-estoque e descontos: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

    Informação do segmento imobiliário de que infra ruim derrubou preços em Natal em 2013: http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

    Redução de 35,5% nos preços dos imóveis em Itaboraí, após abandono da Comperj: http://cbn.globoradio.globo.com/series/itaborai-desilusao-pos-comperj/2015/07/10/IMOVEIS-SAO-VENDIDOS-OU-ALUGADOS-POR-VALOR-BAIXO-EM-ITABORAI-APOS-ABANDONO-DO-COMPERJ.htm#ixzz3fV6WV4me

    Super-oferta e quedas em preços de imóveis em Santos: http://www.negociofechadousa.com/noticias_view.php?noticia=bolha-imobili-ria-pre-os-de-im-veis-come-am-a-cair-no-brasil

    Super-oferta e quedas de preços de imóveis em Macaé: http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,macae-e-retrato-das-perdas-que-o-setor-de-petroleo-vem-sofrendo,1610354

    Super-oferta e quedas de preços de imóveis em Rio Grande: http://zh.clicrbs.com.br/rs/noticias/economia/noticia/2015/02/polo-naval-de-rio-grande-vai-da-euforia-ao-vazio-4704780.html

    Relatório do NRE da Poli/USP apontando super-estoque em 2013 e previsão de quedas nos preços em Vitória, Manaus, Brasília, Curitiba, dentre outras cidades: http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/3096835/perspectivas-para-mercado-imobiliario-brasileiro-2014

    Informações sobre análise da Fitch que indica quedas nos preços de imóveis: http://www.infomoney.com.br/imoveis/noticia/4081599/fitch-queda-preco-dos-imoveis-por-evasao-poupanca

    Preços de alugueis em queda (1): http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/preco-do-aluguel-tem-primeira-queda-em-12-meses-diz-fipezap

    Preços de alugueis em queda (2) – São Paulo – imóveis usados – ver página 19: http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2014/pesquisa_capital_dezembro_2014.pdf

    Preço de alugueis em queda (3) em termos reais – São Paulo – imóveis novos: http://www.secovi.com.br/pesquisa-de-locacao

    Retorno com aluguel no menor nível da década: http://www.valor.com.br/financas/4104012/retorno-com-aluguel-esta-no-menor-nivel-da-decada

    Super oferta, maior vacância e “promoções” para alugueis (1) – isenção de 3 meses: http://g1.globo.com/sp/ribeirao-preto-franca/noticia/2015/07/donos-de-imoveis-isentam-ate-3-meses-de-aluguel-para-atrair-locatarios.html

    Super oferta, maior vacância e “promoções” para alugueis (2) – sem repasse de IGP-M: http://www.dgabc.com.br/Mobile/Noticia/1481191/por-causa-da-crise-locadores-de-imoveis-nao-repassam-igp-m

    Convidados, Geral

    A evolução da bolha imobiliária PARTE 1

    29 de julho de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    A continuação deste trabalho, com dados de BH e sobre a relação entre nossa bolha imobiliária e a economia, se encontra em: http://defendaseudinheiro.com.br/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-parte-2/

    A parte final deste trabalho, com evidências da bolha imobiliária em Curitiba, São José dos Campos e outras cidades, além de 10 motivos para não comprar imóvel agora, pode ser encontrado no link: http://defendaseudinheiro.com.br/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-parte-3/

    A EVOLUÇÃO DA BOLHA IMOBILIÁRIA PARTE 1:

    Segue o estudo:

    Objetivo é demonstrar a evolução da bolha imobiliária do Brasil com dados sobre construtoras e cidades. Esta é a primeira parte deste trabalho, onde apresentarei o processo no Brasil, comparado aos EUA que é a referência do segmento imobiliário e dados de algumas cidades. Vejamos estas informações no diagrama abaixo:

    Post 28 imagem 1

    Post 28 imagem 2

    Seguem links que evidenciam parte do que está colocado no diagrama logo acima:

    Link que demonstra que o índice de preços dos imóveis cresceu mais de 240% acima do índice de custos de construção no Brasil, enquanto nos EUA esta proporção foi de 56% no auge da bolha imobiliária de lá: http://liberzone.com.br/bolha-imobiliaria-no-brasil/

    Artigo que fala sobre o maior aumento de preços de imóveis do Mundo, no Brasil: http://super.abril.com.br/blogs/crash/pronto-ja-temos-a-maior-bolha-imobiliaria-da-historia/

    Complemento com dados dos relatórios trimestrais das próprias construtoras:

    Post 28 imagem 3

    Cancelamento de mais de R$ 13 bilhões de 2.011 a 2.013, um mínimo de 20% até mais de 60% das vendas brutas destas empresas desde 2.012, é algo que não existia até antes de 2.011 e não existe para nenhum segmento de negócio, em nenhum lugar do Mundo! Esta é a consequência mais visível das vendas falsas na planta.

    No Brasil, as construtoras ao receberem os distratos, revendem por um preço maior do que o original, porque graças às próprias vendas falsas os preços foram inflados artificialmente. Nos EUA, uma pessoa contratava o crédito imobiliário por lá, mesmo sem ter renda para isto, depois fazia uma hipoteca em cascata sobre esta primeira, com valor maior, tendo como  garantia o aumento artificial de preços. Lá e cá, vemos como este sistema se retroalimenta.

    Outros resultados que podemos identificar relacionados a este tema, que ocorreram em 2.012: a PDG teve mais de R$ 1 bilhão de distratos, pelo segundo ano seguido, registrando prejuízo em 2.012 superior a R$ 1,7 bilhão, a Rossi teve R$ 1,4 bilhão em distratos e o primeiro prejuízo anual em toda sua história, Brookfield também registrou prejuízos elevados pelo mesmo motivo, assim como a Viver e a Gafisa (especialmente com o segmento Tenda).

    O impacto foi tão negativo para empresas acima, que elas ficaram com dívidas anormais e estoques exagerados, novamente resultado idêntico ao que tivemos para bancos que mais praticaram o subprime nos EUA. Tivemos ainda, mais de R$ 1 bilhão de prejuízo no resultado acumulado de todas as construtoras com Ações na BOVESPA em 2.012, algo também inédito, mais uma vez, graças a este volume anormal de distratos, sem contar que os estoques em unidades no total das construtoras mais do que dobrou neste ano, conforme link: http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html

    Sobre as líderes no subprime brasileiro: a Gafisa em 2.013 teve que vender 70% do segmento Alphaville para pagar suas dívidas geradas pelos distratos absurdos do segmento Tenda (imóveis populares), a Rossi abandonou o segmento popular também em virtude do elevadíssimo volume de distratos neste segmento e ainda foi forçada a fazer um downsizing radical, abandonando várias praças, o que foi o mesmo motivo da PDG cancelar 48 empreendimentos só em 2.013, sendo que a Brookfield decidiu sair da BOVESPA como reação a sua própria crise e a Viver vendeu seus Ativos para concorrentes em larga escala, para poder pagar parte de suas dívidas.

    Desde 2.012, as construtoras acima já prometiam redução de estoques e dívidas, afirmando que esta era uma situação temporária, além das promessas do mercado como um todo de redução nos distratos. Vamos observar agora, como foram os resultados em 2.013, olhando para alguns indicadores relacionados ao nosso subprime e comentados no diagrama que explica nossa bolha e consta no início deste trabalho:

    Post 28 imagem 4

    Como podemos ver, os problemas foram se estendendo para outras construtoras, as promessas quanto a volta à normalidade não se cumpriram e o ciclo de distratos completamente anormais, alimentando super-estoques e dívidas muito elevadas, se manteve.

    Vamos agora observar uma informação importante sobre o primeiro trimestre de 2.014:

    http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,construtoras-cancelam-r-1-4-bilhao-em-vendas-de-imoveis-no-trimestre,185175,0.htm

    Segue um trecho da notícia acima: “Com o aumento do número de clientes que não conseguem financiamento, em função da análise mais rigorosa por parte dos bancos, total de contratos de venda cancelados pelas incorporadoras é 30% maior que no mesmo período de 2.013”.

    Em outras palavras, a situação que já existe desde 2.011 e é absolutamente anormal, sendo gravíssima quanto a alimentação de super-estoques e novos prejuízos a endividamento das construtoras, está se degradando de forma acelerada em 2.014!

    A justificativa que consta na notícia acima, de que esta situação ocorre principalmente pelo aumento do critério dos bancos é infundada e se comprova pelo próprio histórico: os distratos mais do que dobraram de 2.011 para 2.012 e na época não havia nenhuma restrição maior quanto ao crédito, aliás, os juros no Brasil estavam em sua mínima histórica e o Governo continuava com todo o interesse do mundo em facilitar cada vez mais o crédito, sendo que as justificativas do segmento imobiliário para esta anomalia na época, eram diferentes.

    Um item que ajuda e muito neste aumento relevante nos distratos, é que o recorde de lançamentos e vendas de lançamentos na planta foi em 2.011 e com isto, espera-se que o recorde de distratos seja em 2.014, uma vez que o prazo médio de entrega tem sido de 3 anos e ao que tudo indica, o recorde de vendas falsas na planta teria sido em 2.011.

    Ainda no primeiro trimestre de 2.014, a MRV bateu seu recorde histórico de distratos em um trimestre, passando de R$ 300 milhões. Com isto, é provável que em 2.014 ela bata o seu recorde anual de distratos que foi de mais de R$ 1 bilhão em 2.013.

    Vejamos reportagem abaixo e informações de 4 das 5 maiores construtoras (ITC):

    http://brasileconomico.ig.com.br/negocios/2014-07-11/credito-restrito-eleva-distrato-de-imoveis.html

    Trecho 1: “…a mineira MRV Engenharia registrou alta de 41% nos distratos nos primeiros três meses de 2014.”

    Trecho 2: “… a Direcional — também apresentou aumento no montante de distratos. O total passou de R$ 31,1 milhões no primeiro trimestre do ano passado para R$ 75 milhões nos primeiros três meses de 2014, uma variação de 140,8%…”

    Trecho 3: “Já a Cyrela reconheceu que no primeiro trimestre ocorreu “aumento no número absoluto de distratos”.”

    Trecho 4: “Quinta maior construtora do país na lista da ITC, a Brookfield Incorporações registrou aumento de 85%, em termos de valor, nos distratos entre o primeiro trimestre do ano passado e o mesmo período de 2014.”

    Que outras situações já são percebidas para as construtoras em 2.014?

    http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2014/05/construtoras-freiam-lancamentos-no-1-tri-mas-estoque-segue-em-alta.html

    Alguns trechos que constam no link acima:

    Trecho 1: “A análise conjunta dos resultados das dez construtoras mostra uma queda de 18% nas unidades vendidas (de 27.705 para 22.811)…”

    Trecho 2: “A velocidade de venda também caiu. Do total do estoque das dez construtoras, 34% foram vendidos no 1º trimestre de 2013, contra 26% neste ano, ou seja, apenas um quarto dos imóveis em estoque, aproximadamente, foram vendidos.”

    Trecho 3: “Com a redução nas negociações, as empresas diminuíram o número de lançamentos em 13%…”

    Devemos observar que desde 2.012 as construtoras já haviam reduzido muito os lançamentos e vendas na comparação com período imediatamente anterior e agora, temos novas reduções significativas, além do eterno aumento nos distratos e nos estoques.

    Com todo o cenário acima, como está a geração de emprego formal para construção civil? Vamos ver o que consta no link abaixo:

    http://www.cbicdados.com.br/menu/emprego/emprego-formal-caged

    Pelo link acima, concluímos que a geração de empregos formais da construção civil teve uma que de 36% no acumulado de Janeiro a Abril, na comparação de 2.013 para 2.014 (saiu de 101.687 contratações no acumulado de Jan/13 a Abr/13 para 65.199 de Jan/14 a Abr/14).

    Toda a situação demonstrada acima, envolvendo aumento relevante em distratos e estoques, com redução em vendas e lançamentos, acarretando redução na geração de empregos na construção civil, é sustentável? Seria “cíclica e normal”, como afirmam os representantes do segmento imobiliário? Vamos ver o artigo abaixo:

    http://www.cbic.org.br/sala-de-imprensa/noticia/economia-fraca-ja-respinga-nas-construtoras-menores

    Trecho que consta no link acima: “Hoje, cerca de 80% das construtoras são consideradas pequenas e médias, mas há uma perspectiva de que ao menos 10% delas precisem fechar suas portas”

    E como estão as expectativas dos próprios representantes da construção civil quanto a este quadro? Vamos agora ver o que consta na pesquisa da FGV a este respeito:

    http://www.infomoney.com.br/negocios/noticia/3364875/expectativa-setor-construcao-atinge-menor-nivel-desde-dezembro-2009

    O título da notícia acima fala por si só: “Expectativa do setor de construção atinge o menor nível desde dezembro/2009”.

    Como todo o cenário acima, acaba se refletindo nas cidades? Vamos agora, iniciar a avaliação deste ponto, com algumas cidades como “amostras” (estas amostras serão complementadas na Parte II deste trabalho, com dados de outras cidades):

    Salvador:

    Inicialmente, vamos ver a notícia abaixo de Agosto/2013 e alguns trechos da mesma:

    http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

    Trecho 1: “Com a queda nas vendas de imóveis novos nos últimos dois anos, as construtoras reduziram o número de lançamentos. Mesmo assim, sobram ofertas.” 

    Trecho 2: “Na capital baiana, se a indústria da construção civil parasse de construir hoje, seriam necessários dois anos para vender o estoque.” 

    Trecho 3:“O desconto pode chegar em alguns casos, em apartamento de alto padrão até 40%.”

    Trecho 4: “Desemprego – Em um ano, a construção civil perdeu 27 mil postos de trabalho na Região Metropolitana de Salvador (RMS), o que representou uma redução de 14% no volume total de empregos mantidos pela atividade.”

    Trecho 5:“A retração da atividade é apontada como a  principal responsável para o aumento do  desemprego em Salvador  e região metropolitana. A taxa atingiu, em agosto passado, 9,4% da população economicamente ativa. No mesmo mês de 2012, o índice  foi de 6,4%. Esta alta  é considerada  significativa pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), autor da pesquisa.”

    Além das informações acima, temos uma tabela que consta na notícia, relacionada a pesquisa Geoimoveis, informando que preço do M2 em Salvador subiu 91,63% de 2.008 a 2.013.

    Com a finalidade de compararmos se o crescimento da renda em Salvador acompanhou o crescimento dos preços dos imóveis, vamos agora, avaliar como variou o salário médio dos ocupados na região metropolitana de Salvador, utilizando para isto os dados do PED do DIEESE de Novembro/2008 e Novembro/2013 que constam nos links abaixo:

    http://portal.mte.gov.br/data/files/FF8080812BA5F4B7012BA61C88A12362/PED_RMS_anual_2009.pdf

    http://www.dieese.org.br/analiseped/2013/2013pedssa.pdf

    Pelo que consta nos links acima, tivemos uma variação no rendimento médio real em Salvador, que saiu de R$ 982,00 em Novembro/2008 para R$ 1.146,00 em Novembro/2013, ou seja, 16,70% neste período.

    Para darmos continuidade a nossa avaliação sobre evolução do mercado imobiliário, seguem abaixo informações mais recentes, relacionadas a preços, vendas, lançamentos e empregos para Salvador no início deste ano de 2.014, primeiro os links, depois trechos dos mesmos:

    http://www.correio24horas.com.br/detalhe/noticia/descontos-em-imoveis-chegam-a-ser-de-ate-r-80-mil-em-promocoes/?cHash=4f67727a643ac5057e1354a79606b958

    Trecho do link acima: “80 mil reais é o valor do desconto que alguns empreendimentos da construtora PDG estão sendo vendidos. 51 mil reais é o valor do desconto que está sendo oferecido pela construtora Gafisa. Além disso, ganha camarote.”

    http://www.sinduscon-ba.com.br/noticias/prg_not_exi.cfm/1FF801CD/construcao-civil-na-bahia-tem-fraco-desempenho-no-1-trimestre-do-ano

    Trecho do link acima: “Os primeiros números do setor indicam que o mesmo comportamento de 2013 deve se repetir em 2014 –  menor número de lançamentos e maior número de vendas de produtos já existentes, como forma de desovar o estoque de imóveis novos em Salvador, que é um dos mais altos do país. A redução do número de lançamentos é resultante também da queda da demanda e das incertezas que ainda permanecem no setor.”

    http://noticias.r7.com/economia/taxa-de-desemprego-em-salvador-destoa-avalia-ibge-17042014

    Pela notícia acima, durante o ano de 2.014, a taxa de desemprego de Salvador continuou destoando do restante do País e ficando acima do mesmo mês de ano anterior.

    A situação acima seria normal?

    Temos uma série de indicadores anormais, como o crescimento dos preços de imóveis que em 5 anos foi de 91,63%, mais de 5 vezes acima do crescimento da renda no mesmo período e muito acima do retorno de qualquer aplicação financeira, levando a uma queda relevante nas vendas e a um estoque muito elevado de imóveis novos, que em Agosto/2013 era equivalente a 25 meses de vendas só do que está em poder das construtoras. Depois disto, a confirmação de que em 2.014 estamos tendo nova queda nos lançamentos, sobre uma base que já era muito reduzida. Quanto ao desemprego, tivemos um aumento total na cidade que foi de 46,88% na comparação de Agosto/2012 (6,8%) para Agosto/2013 (9,8%), causado principalmente pela queda muito elevada nas construções de imóveis, sendo que o desemprego em 2.014 continua subindo em Salvador na comparação com mesmos meses de ano anterior. A ordem de grandeza destes números é absolutamente anormal, típica de bolha. Vejamos agora esta situação representada no diagrama abaixo:

    Post 28 imagem 5

    Temos em Salvador uma situação similar a explosão da bolha imobiliária espanhola: pela insistência em disfarçar a queda de preços e tentar reduzir os lançamentos de forma radical, gera-se uma aumento anormalmente elevado no desemprego e vendas só pioram com isto.

    Brasília:

    Vamos iniciar, trazendo algumas informações sobre o mercado imobiliário em Brasília:

    Notícia de 2.011: “Metro quadrado pode chegar a R$ 25 mil nas áreas mais nobres de Brasília”

    http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/cidades/2011/12/28/interna_cidadesdf,284326/metro-quadrado-pode-chegar-a-r-25-mil-nas-areas-mais-nobres-de-brasilia.shtml

    Agora, vejamos algumas notícias de 2.013, para sabermos como esta situação evoluiu:

    www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml

    Trecho da notícia acima, que é de 31/Dezembro/2013: “…os preços dos imóveis lançados em Brasília apresentaram uma forte queda neste ano, com redução de 35,5% na comparação com os valores cobrados em 2.012…”

    http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml

    Trecho da notícia acima: “Queda na procura impõe perdas de até 30% a quem comprou casas e apartamentos com a intenção de revender o ágio e obter lucro a curto prazo.”

    http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

    Trecho 1: “O estoque de imóveis está 30% maior que o de 2 anos atrás e corresponde a ‘aproximadamente a 15 meses de vendas.”

    Trecho 2: “Segundo ele, o DF deve fechar o ano com 19 grandes empreendimentos lançados este ano, volume 50% menor que o de 2012.”

    Agora, uma notícia de Março de 2.014:

    http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2014/03/09/internas_economia,416485/desaquecimento-do-setor-imobiliario-faz-profissionais-abandonarem-carreira.shtml

    Trecho do último link, sobre corretores: “O encanto e a euforia deram lugar às dívidas.”.

    Como foi a evolução dos preços de imóveis novos em Brasília versus crescimento da renda?

    No primeiro link para cidade de Salvador, na tabela Geoimoveis comparando várias cidades, temos que de 2.008 a 2.013, os preços em Brasília cresceram 87,43%, já considerando a queda de 35,5% que consta mais acima e que ocorreu em 2.013, uma vez que ambas as pesquisas foram feitas pela mesma empresa (Geoimoveis), em épocas próximas ao final do ano de 2.013. Isto significa que até 2.012, preço havia subido 135,5% [cálculo: (87,43% / (100% – 35,5%)].

    Sobre o crescimento da renda:

    http://portal.mte.gov.br/data/files/FF8080812BA5F4B7012BA627C11F3DBE/PED_DF_anual_2009.pdf

    http://www.codeplan.df.gov.br/images/CODEPLAN/PDF/Pesquisas%20Socioecon%C3%B4micas/PED/2013/Boletim%20PED-DF%20setembro%202013.pdf

    Na página 6 do primeiro anexo, temos que em 2.008 o rendimento médio real em Brasília era de R$ 1.798,00. Na página 4 do segundo anexo, temos que o rendimento médio real em Brasília em Agosto/2013 foi de R$ 2.347,00. Com estas informações, concluímos que a variação da renda média em Brasília de 2.008 a 2.013 foi de 30,53%.

    Pelas informações acima, a situação do mercado imobiliário em Brasília seria normal?

    Temos uma série de indicadores anormais, como o preço exagerado do M2 que foi “prometido” pelo segmento imobiliário (R$ 25 mil o M2) como forma de atrair o máximo de especuladores possível, um crescimento dos preços de imóveis que em 4 anos (de 2.008 a 2.012) foi de mais de 135% em virtude desta mega-especulação, sendo que este crescimento dos preços foi mais de quatro vezes o crescimento da renda em Brasília (isto porque Brasília tem uma das maiores rendas do País e teve uma das variações mais relevantes neste período) ou ainda, variação de preços dos imóveis que foi muito maior do que qualquer aplicação financeira no mesmo período. Esta situação levou os preços a ficarem inacessíveis para os compradores finais, gerando uma queda acentuada nas vendas, quedas relevantes de preços de 35,5% nos lançamentos e 30% na entrega, apenas na variação de 2.012 para 2.013  e mesmo com uma redução tão elevada nos preços e com os lançamentos caindo 50% em unidades de 2.012 para 2.013, ainda assim terminaram o ano com um estoque acima do normal, equivalente a 15 meses de vendas somente do que está em poder das construtoras.

    Outro problema é que a própria redução de preços, que foi muito elevada, tornou inviável a revenda por especuladores e isto gerou uma avalanche de distratos na cidade, o que explica como o estoque terminou tão elevado após redução relevante em preços e lançamentos. Depois disto, depoimentos de corretores em 2.014 revelando que mercado imobiliário continuou imobilizado. Para entendermos melhor, vejamos abaixo:

    Post 28 imagem 6 CORRIGIDO

    Está claro que mesmo com a queda de 35,5% nos preços e com o aumento acumulado de 2.008 para 2.013 tendo ficado “só” em 87,43% após esta queda, isto ainda é muito superior aos 30,53% de aumento na renda que ocorreu no mesmo período (quase 3 vezes) e este é um dos motivos pelos quais, apesar da redução de 50% em lançamentos e da redução elevada nos preços, ainda terminaram o ano com estoques muito acima do normal, equivalente a 15 meses de vendas. Em outras palavras, a tendência é que a queda nos preços se intensifique.

    Considerações finais sobre a parte 1:

    Reforçando sobre os motivos pelos quais a tendência é que a explosão da bolha imobiliária no Brasil se torne cada vez mais abrangente e visível:

    1) Crédito mais restrito: o aumento de preços de imóveis seguiu a lógica da “parcelinha” barata com preço total abusivo, só que este esquema tem seus dias contados. Já em 2.014, a CEF, que é quem oferece os menores juros do crédito imobiliário, já desacelerou sua oferta de crédito, em virtude de problemas fiscais do Governo e isto, junto com os aumentos da SELIC em 2.013, já fez com que o juro médio do crédito imobiliário subisse muito e consequentemente, o valor médio das “parcelinhas” também. O crescimento acelerado da concessão do crédito pela CEF é que escondia a inadimplência bancária nos financiamentos imobiliários (como a base cresce muito e nas primeiras parcelas não tem inadimplência, o percentual apresenta uma normalidade enganosa). Com a desaceleração já percebemos um aumento discreto na inadimplência, que tende a crescer quando olhamos demais fatores abaixo, isto fará com que o juros suba ainda mais juntamente com “parcelinhas”, ou seja, cada vez menos negócios poderão ser concluídos, dentro dos preços atuais, fora da realidade ;

    2) Situação da economia: inflação no topo da meta, faz com que a parcela da renda da população que sobra para pagar “parcelinhas” seja cada vez menor, inviabilizando muitas vendas. Lembrando que aumento muito elevado de preços de imóveis e alugueis foram repassados para preços de produtos e serviços ao longo dos anos, o que combinado com construções que cresceram de forma abrupta com base nas vendas falsas, gerando crescimento de empregos sem ganhos de produtividade, ajudaram muito no aumento da inflação e sua manutenção em patamar exageradamente elevado. Este é um mecanismo auto-destrutivo de toda bolha imobiliária, aliás não só pela inflação e o quanto ela destrói da capacidade de consumo individualmente, mas também porque é ela que obriga os aumentos de juros que também prejudicam crescimento da economia e ajudam a inviabilizar vendas dos imóveis (ver item 1). Agora vemos que inflação e juros estão cobrando seu preço e com tendência de piorar, uma vez que o Governo tem cada vez menos espaço de manobra para “maquiar” a inflação ou protelá-la via contenção de tarifas públicas e outros mecanismos heterodoxos e ineficientes no médio e longo prazo (= eleitoreiros) e ainda, existe uma série de outras ações do Governo que são equivocadas e causam amplificação relevante nos danos (exemplos: eleger os “campeões nacionais”, benefícios setoriais ineficientes, aumento incessante nos gastos públicos sem estimular aumento de produtividade, etc., etc., etc…) ;

    3)  Recorde de entrega de imóveis em 2.014: como o esquema de venda falsa na planta explode na entrega dos imóveis, tivemos recorde de lançamentos em 2.011 com prazo médio de construção de 3 anos e recorde de entregas em 2.014, já estamos vendo recorde de distratos, que fazem com que os super-estoques cresçam ainda mais junto com os problemas de caixa das construtoras, fazendo com que os “descontos” se tornem cada vez maiores, chamando ainda mais a atenção daqueles que já percebem nossa bolha imobiliária ;

    4) Empregos e renda:  os aumentos de emprego e renda estão entre os pilares para o preço abusivo, mas ambos desacelerando e com forte ameaça de redução neste e nos próximos anos, em virtude da crise na economia ;

    5) Visibilidade da bolha imobiliária: o número crescente de evidências da bolha imobiliária, além de sua gravidade, fazem com que fique cada vez mais difícil escondê-la, mesmo com todo o apoio que a imprensa dá a seus principais anunciantes, o segmento imobiliário.

    Referências adicionais:

    Sobre evidências da bolha imobiliária em São Paulo, mencionadas no diagrama do início deste trabalho: http://defendaseudinheiro.com.br/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo

    Sobre informações de São José dos Campos que constam no início deste trabalho:

    http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

    http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html

    Até o próximo post!

    Convidados, Geral

    Bolha Balneário Camboriu

    8 de julho de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Segue abaixo, um trabalho que considero excelente e foi desenvolvido por um dos leitores do www.bolhaimobiliaria.com e encaminhado para publicação por aqui também:

    História de uma Cidade Brasileira

    Antes da leitura deste trabalho, gostaríamos que fosse visto o vídeo Espanhistão, por ser uma bolha que já estourou.

    http://www.youtube.com/watch?v=UJ8-dJ5WCo4

    Começaremos a falar da história de um local, onde os preços aumentaram mais do que na Espanha e onde a distorção Renda por preço é muito maior. E que a especulação imobiliária, está transformando morros em planícies e tornando um Balneário num esgoto ao Céu Aberto nos meses de verão.

    Sim esse local existe no Brasil, e a partir de agora mostraremos para vocês a evolução da Bolha Imobiliaria em Balneário Camboriu. Utilizando por base o da bolha de São Paulo feito pelo CA: http://www.bolhaimobiliaria.com/2014/06/24/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo-ca/

    Por absurda falta de divulgação é possível ter os dados das vendas de imóveis da localidade apenas demonstrarei o panorama descrito pelos atuantes na área, ou seja, terei como disponível apenas dados relatados pelas próprias Construtoras e Imobiliárias.

    Começarei o trabalho demonstrando a diferença do Custo do m² da cidade em comparação com o valor cobrado.

    http://ndonline.com.br/florianopolis/noticias/132286-por-que-os-predios-estao-ficando-tao-altos-e-caros-em-balneario-camboriu.html

    O CUB apurando pelo Siduscon relata que o m² da construção em BC é de R$ 1.371,44 em junho de 2014 enquando o valor cobrado por esse metro quadrado de acordo com o site do www.Zap.com.br esta em R$ 7680,00 para maio/2014.

    http://www.scempreendimentos.com/indicadores/

    Ou seja, o valor atual dos imóveis da oferta de imóveis esta mais que 5,5x o seu custo.

    A reportagem diz que  do início de 2008 a maio de 2013, a construção de 7 milhões de m² foi autorizada. Num calculo simples, tratando de apartamentos de 100m² de área útil, com 200 m² de área total,  preço de R$ 7.680,00/m²  da área útil. Teremos a nova construção de 35 mil unidades habitacionais ao preço de R$ 768.000,00. Numa cidade que a população estimada pelo IBGE é de 120.000 habitantes e que de acordo com propagandas do setor 25% da população trabalha na construção civil.

    Se utilizarmos o link de quanto precisa ganhar para comprar um apartamento em cada cidade, teremos que para estes 70 mil imóveis, Precisaremos de 70 mil pessoas com renda mensal de R$ 21.000,00.

    http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/quanto-voce-deve-ganhar-para-comprar-um-imovel-em-16-cidades/#2

    Ops, só um pouco, mas a cidade não tem só 120.000 habitantes.

    Sendo que a Renda per capita da população local era de R$ 1.625,59 em 2010. http://www.atlasbrasil.org.br/2013/pt/perfil_print/balneario-camboriu_sc

    O censo de 2010, que distribuiu as classes sociais das Cidades, constatou que Balneário Camboriú (SC) — 6,85% — 22,07% — 60,13% — 7,62% — 3,32%

    http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=1397168

    Verificando que mesmo a Classe A, de 2014 que são pessoas com Renda Per capita acima de R$ 2.728,00, não é população que pode comprar imóvel em Balneário Camboriu.

    http://g1.globo.com/economia/noticia/2014/02/classe-media-brasileira-e-o-18-maior-pais-do-mundo-em-consumo.html

    Ou seja, nem grande parte dos 6,85% da população de Balneário Camboriu que pertence a Classe A, pode comprar imóvel atualmente.

    Digamos que 10% da Classe A possa e queira comprar imóvel. Não teremos 822 compradores em potencial na cidade que esta entregando 70.000 imóveis.

    Como visto na reportagem que 75% da população já possui imóvel próprio http://ultimosegundo.ig.com.br/brasil/2012-09-21/casa-propria-ja-nao-e-so-sonho-75-no-brasil-sao-donos-do-imovel-onde-vivem.html.  A situação fica ainda mais critica com apenas 200 compradores que realmente possuem potencial e ainda não podem comprar seu primeiro imóvel.

    Ah, mas daí não estou levando em conta que quem compra imóveis em Balneário geralmente, não vai comprar para morar. E sim para ficar um mês de férias anuais.

    Ai que mora o maior problema, não é um reduto de milionários. Com os novos preços, os compradores preferem viajar para o exterior do que pagar quase R$ 800.000,00 para a compra mais R$ 4.000,00 mensais para manter para ficar um mês do ano.

    O calculo dum custo de oportunidade de 10 % ao ano e mais R$ 4.000,00 mensais entre condomínio e demais manutenções. As férias desse cidadão estará custando só de moradia R$ 128.000,00 reais. Ou R$ 4800,00 por dia, ficando barato os alugueis que estavam sendo cobrados próximos ao Itaquerão na Copa (que ninguém pagou).

    A diária de um Bangaloo sobre a Água em Bora- Bora sai em média R$ 1.000, 00 e a passagem para um casal R$ 4.000,00/ pessoa. Ou seja, um casal dono de imóvel em BC estão esbanjando R$ 90.000,00 a mais do que passar um mês num Bangaloo em Bora-Bora.

    O custo de R$ 4.000,00 reais por mês para manutenção, foi retirado deste artigo da revista Exame. Que citando a parte que cabe:

    “Alguns fatores podem explicar essa dificuldade na venda. O primeiro deles é a mudança de hábitos das famílias. De acordo com Andreatta, com a maior facilidade para viajar ao exterior, alguns proprietários têm preferido gastar seu dinheiro lá fora a usá-lo com a manutenção da casa de praia. “Muitos proprietários não querem mais ter casa de veraneio porque ficou mais fácil viajar para outros países do que manter uma casa na praia, o que costuma consumir quatro mil reais por mês”, diz.

    http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/anda-dificil-vender-casas-na-praia-entenda-por-que

    Daí pessoas sem nenhum conhecimento financeiro, podem me dizer que não estou levando em conta a valorização imobiliária. Estão certos, se eles acharem um tolo maior que eles que paguem mais por aquilo que eles já pagaram caro.

    O pessoal que realmente é esta tentando se mostrar como Rico nesta cidade, tem a obrigação de fazer isto, pois estão ganhando com especulação imobiliária. Por isso precisam passar idéia de prosperidade, para vender algo pra um otário, a corrente do maior tolo não pode parar. (explicada a seguir).

    “Como toda bolha envolve a compra de um ativo, geralmente um imóvel ou valor mobiliário, e não por causa da taxa de retorno sobre o investimento, mas na esperança de que o ativo ou valor mobiliário possa ser vendido para mais alguém a um preço ainda maior. O termo the greater fool (“o maior tolo”) foi usado para sugerir que o último comprador está sempre contando em encontrar mais alguém para quem vender a ação, o apartamento ou cartão de beisebol.”

    O preço do metro quadrado é tão caro que, olhem o texto retirado da entrevista.

    ND – Quais os lugares que disputam a preferência com Balneário?

    O preço do metro quadrado se equipara ao de Jurerê Internacional, por exemplo.

    Exato, querem comparar o metro quadrado de uma cidade que 25% da população trabalha na Construção Civil, com um reduto de milionários. Pior, a custo do terreno de Balneário esta dividido por diversos imóveis, enquanto Jurerê os imóveis geralmente são Casas, onde não tem como diluir preço do terreno. Digamos chutando muito alto, custo da construção e o valor do terreno. Podemos dizer que se uma casa tem o custo de 2CUB, um apartamento não custaria 1,3 CUB.

    Mas pesquisando melhor a situação é pior, o metro quadrado de BC é maior que Jurerê internacional

    http://revista.penseimoveis.com.br/mercado-imobiliario/noticia/2013/05/balneario-camboriu-tem-o-metro-quadrado-mais-caro-de-santa-catarina-4143371.html

    Chego agora a pior parte de você cair no golpe financeiro praticado nesta famosa cidade brasileira, ela não é um reduto de milionários, mas sim um lugar onde a lavagem de dinheiro corre solta.

    http://osoldiario.clicrbs.com.br/sc/seguranca/noticia/2014/03/pf-deflagra-operacao-para-coibir-lavagem-de-dinheiro-em-balneario-camboriu-e-mais-16-cidades-4448575.html

    Fica o pior, pro cidadão de bem, ele não esta apenas sendo otário comprando algo acima do valor nesta cidade ele está se escravizando com parcela de 30 anos para, em alguns casos, dar dinheiro para o Crime Organizado.

    Ou tem muita gente burra, ou tem muita gente lavando dinheiro. Mas acho que o poder de compra de gente burra não esta tão alto assim. E a lavagem de dinheiro esta correndo solta.

    Em outra reportagem, verificamos mais uma frase típica de bolhas

    http://www.brasilportugal.org.br/sc/noticia/1838,balneario-camboriu-sustenta-mercado-imobiliario-de-luxo.html

    “Segundo o sócio da imobiliária Desc Imóveis, Cleber Favaretto, Balneário Camboriú sempre teve uma valorização superior a média de outras regiões, por causa, principalmente, da infraestrutura que o município tem. “É uma praia urbana, que tem vida própria o ano todo, o comércio é forte e a rede gastronômica é de primeira qualidade, tudo isso em uma cidade tranquila e segura”, afirma. Os imóveis da construtora FG Empreendimentos, por exemplo, valorizam 30% ao ano.”

    Por isso, que algumas pessoas fazem compras, pois este tipo de noticia faz com que achem que não poderão comprar no futuro. Desta forma incautos se endividam por 35 anos. Ou acham, que estão fazendo investimento, pois essa falsa valorização de 30% ao ano, faz pessoas acharem que é o melhor lugar para se investir dinheiro.

    Porém, todo o investimento, pressupõe uma valorização do Lucro isso não tem como ocorrer. Não possuem compradores reais em potencial. Vamos visualizar o site imovelweb.com.br

    http://www.imovelweb.com.br/venda/sc/balneario-camboriu/

    Na data de 03.07.2014, estão sendo ofertados 7.395 Apartamentos Padrão, 116 Casas de Condomínio e 495 Casas Padrão.

    Se tomarmos por base apenas os Apartamentos Padrão e dividirmos  Visualizarmos os valores de vendas

    Até R$ 250.000 241
    De R$ 250.001 até 350.000 454
    De R$ 350.001 até 500.00 830
    De R$ 500.001 até 700.000 1.168,00
    De R$ 7000.001 até R$ 1.000.000 1.633
    De R$ 1.000.001 até R$ 1.500.000 1.355
    Acima de R$ 1.500.000 1.714

    Ou seja, teremos apenas 20 % das ofertas até R$500.000,00. Que já é um valor absurdo para a população brasileira, lembrando o vídeo do Canal do Otário.

    http://www.youtube.com/watch?v=Oxcfw7HJ68E

    Para receber os R$ 12.000,00 do vídeo. O Brasileiro, entre os impostos do empregador e do empregado Cidadão Brasileiro tem que ser custar quase R$ 20.000,00 para a sua empresa. Pois desse valor temos que retirar 27,5% de IRPF e a Contribuição Social.

    http://www.youtube.com/watch?v=iGdj6B2lsfY

    Nem perto de 1% da população possuí essa renda, conforme mencionei no inicio, a Renda da Classe A, (Alta Alta) que em Balneário Camboriu é 6,85% da população possui Renda Per capita acima de R$ 2.728,00 no Brasil.

    Os valores estão tão absurdos, que o cidadão fudido do vídeo do Canal do Otario faz parte uma pequena porcentagem da Classe Alta, que investiu num dos 20% dos imóveis mais baratos do mercado.

    Os outros, quem são??? Onde estão??? Existem de verdade?? Quem esta “investindo” não esta no topo da pirâmide?? Vai vender pra quem??

    Simples, não existe problema para os donos de construtora não venderem na totalidade os seus imóveis. Com o custo total da obra no melhor dos casos, se os materiais realmente possuírem qualidade e pagando muito caro o terreno, ficaria em 1,2 CUB  ou seja, menos de R$ 1.600,00.

    As construtoras que estão vendendo o seu metro por R$ 8.100,00. Estão construindo 5 apartamentos pelo preço da venda de 1. E estão fazendo um ótimo negócio, mesmo que a cada 3 imóveis da cidade apenas 1 é habitado, estas construtoras acharam um trouxa que pagou pelo custo de 5.

    O Resto fica no estoque como patrimônio.

    O negócio era tão bom, tão prospero, que os donos de construtora estavam fazendo fortunas em estoque. Mas, e sempre tem o mas.

    Imóveis prontos geram despesas, as de mais fácil acesso é o IPTU, dividas gigantescas com este imposto estão em todos os Balanços Patrimoniais da Cidade.

    Imóveis caros, tem um valor, se tu achar alguém que compre, porém estas construtoras estão com um sério problema de vendas e não estão com liquidez nem para pagar o IPTU.

    http://tj-sc.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/23930657/agravo-de-instrumento-ag-20110574482-sc-2011057448-2-acordao-tjsc

    Porquê então não baixar os imóveis e pagar as suas dividas??

    Porque não podem… Isso, as construtoras não podem baixar o preço de seus imóveis, pois os seus compradores são sempre os mesmos, são pessoas que acham que estão investindo para vender mais caro no futuro. E nessa expectativa de lucros são esses os únicos Clientes atuais das construtoras daqui.

    Neste cenário de mato sem cachorro, surge o Suicídio, dum dos mais, ou talvez o mais, importante empresário do ramo da cidade. Não tenho como dar certeza do motivo, longe disso, mas é um fato no mínimo estranho.

    http://www.camboriuinvestimentos.com.br/19141/secao/1176323/rogerio-rosa-encontrado-morto

    Esse mesmo empresário, numa reportagem usou uma bolha para explicar outra bolha,

    http://www.gazetadopovo.com.br/imobiliario/conteudo.phtml?id=1425475

    Perguntamos, se já não existe publico que compra um imóvel por R$ 2,5 milhões, pra quem ele acha que essas pessoas vão vender por R$ 10 milhões? Na verdade ele sabia que não existiria essa venda. Mas precisava achar alguém que acreditasse nisto,

    http://www.gazetadopovo.com.br/imobiliario/conteudo.phtml?id=1425475

    Na reportagem, mostra a foto de algo que estamos querendo levar em conta para dizer que existe excesso de oferta. Entrem novamente na reportagem e vejam a primeira foto, mais isso esta mesmo acontecendo, uma nova cidade inteira de apartamentos de luxo esta sendo construída na praia do lado, que não faz parte do Município de Balneário Camboriu, e sim Itajaí, por isso, não esta incluída nos 7 milhões de m² autorizados, o que sem dúvida irá tirar muitos dos compradores em potencial de Balneário Camboriu, o que como vimos, compradores finais já eram poucos.

    As maiores construtoras da cidade estão com mais de R$ 3 bilhões em estoque. Se formos ver o tamanho da cidade e fazermos um comparativo com o Brasil, que as quatro maiores companhias, MRV Engenharia, Cyrela, Direcional Engenharia e Gafisa acumulavam mais de 25 mil imóveis não vendidos ao fim de 2013.

    http://www.bolhaimobiliaria.com/2014/03/25/construtoras-tem-r-146-bi-em-estoque-de-imoveis-brasil-economico/

    O estoque é muito maior proporcionalmente, gerando dívidas astronômicas, com manutenção, impostos e demais encargos.

    Mas porque então seguem lançando??

    Vou ter dificuldades para explicar, pois não consigo entender a lógica dum mercado, em que os principais fatores não se enquadram em algo honesto. Talvez eles consigam financiamentos absurdos, dando como garantia o seu estoque que sabem que não vão conseguir vender, vendendo apenas o filé de cada prédio e o resto usem como garantia. Talvez, exista uma quantidade quase infinita de dinheiro para ser lavado. Talvez para lançar diversas plantas e não entregar no final das contas, como o exemplo a seguir…

    http://www.blogrelatorioreservado.ig.com.br/index.php/2014/07/03/construtora-mexicana-sai-brasil-sem-entregar-imoveis/

    Veremos, diversas obras paradas, e diversas de desculpas para manter as construções paradas.

    http://wp.clicrbs.com.br/guarda-sol/2014/05/01/justica-suspende-obras-do-maior-predio-do-pais-em-balneario-camboriu/?topo=98,2,18,,,15

    http://osoldiario.clicrbs.com.br/sc/noticia/2014/01/defesa-civil-descarta-risco-de-desabamento-em-predio-em-balneario-camboriu-4397198.html

    Nos Reveillons 2013 e  2014 a cidade verificou que não existe estrutura alguma para crescimento, nas duas viradas de ano a cidade vivenciou falta de água e apagões.

    http://osoldiario.clicrbs.com.br/sc/noticia/2014/01/falta-de-agua-e-apagao-geram-transtornos-em-balneario-camboriu-durante-a-virada-do-ano-4378712.html

    E isso é ressaltado por membro da própria Secretaria de Planejamento da Cidade

    “Impactos. Enquanto o céu é o limite para as construtoras, ninguém se dispõe a precisar os impactos que construções tão grandes podem causar à cidade. “Não há estudos que nos indiquem quais podem ser as consequências sobre a incidência de luz, o regime de ventos ou o meio ambiente, e muito menos temos referências de como mitigá-los”, diz o arquiteto e urbanista Ênio Faquetti, membro do Conselho da Cidade, órgão consultivo vinculado à Secretaria de Planejamento e formado por representantes da sociedade civil.

    Há pelo menos uma década Balneário Camboriú discute a necessidade de aterrar a praia para alargar a faixa de areia, de modo a evitar que a sombra dos prédios se abata sobre os banhistas.”

    http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,em-camboriu-a-disputa-pelo-predio-mais-alto-imp-,1113272

    Da mesma reportagem retiramos, como estão agindo as construtoras.

    “Sem limites. O plano diretor da cidade impõe índices de ocupação máxima dos terrenos. Porém, não estabelece limites para a altura dos prédios. Nos anos 2000, a prefeitura regulamentou a transferência de potencial construtivo (TPC), instrumento que permite às incorporadoras aumentar a área construída nos terrenos, mediante o pagamento de taxas usadas para realizar investimentos em intervenções urbanas específicas. Isso facilitou o caminho rumo ao céu – e ao luxo. Praticamente só há construções de alto padrão em Balneário Camboriú. Um estudo conduzido pela consultoria Brain, de Curitiba, indica que 60% do estoque de apartamentos lançados na cidade custa acima de R$ 1 milhão. “

    Esta falta de limite, torna o mar durante todo o verão um esgoto ao Céu aberto. E a praia sem sol a partir das 3 da tarde por causa dos prédios. Imaginem quando ficarem prontos todos estes prédios que estão em construção e para serem lançados.

    Banho de mar a partir de novembro é quase garantia de alguma doença de pele. Nos meses de alta temporada, o tratamento de esgotos, são consegue filtrar 3% da demanda.

    Qual é o luxo de se banhar num esgoto??? Para tomar banho neste mar que os proprietários estão gastando 3,36 vezes mais do que ir para Bora-Bora??

    Não queremos, falar mal de nenhum economista brasileiro, mas digamos que Ricardo Amorim, possa para alguns ser considerado o cavaleiro do apocalipse, e sim ele, deu palestras em Balneário Camboriu. O economista que previu a bolsa a 200.000 pontos, que tentou passar seriedade sobre as empresas de papel da EBX e que hoje defende que não existe bolha imobiliária. Sempre, citando dados, que não possuem fonte. Como no caso, que falou que o preço dos imóveis em relação a renda é barata no Brasil.

    Citarei dados, somos um dos o paises mais caro do mundo neste quesito.

    http://www.revistaportuaria.com.br/noticia/15796

    Fato:

    Post bolha imobiliária Camboriu imagem 1

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    Sendo, que dos 5 maiores indices preço/renda per capita apenas o Brasil tem densidade populacional abaixo de 100 habitantes por km2 (Brasil: 22 habitantes por km2);

    http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/08/20/bubble-busters-i-preco-imoveis-x-renda-bolhadao_rj/

    O problema que a situação da cidade é tão desesperadora, que até o defensor do fato que não existe bolha, coloca a cidade como uma das 100 mais caras em relação a renda do mundo

    http://ricamconsultoria.com.br/news/entrevistas/palestra_tendencias_mercado_imobiliario_2013

    Por não possuirmos dados relativos as vendas, usatilizaremos como base. Cabo Frio RJ, cidade com as características de Balneário Camboriu em termos de crescimento populacional e publico para a venda de imóveis. Com um agravante, a população de Cabo Frio é 50% maior que a de Balneário e conseguiria agüentar melhor o crescimento.

    http://folhadoslagos.com/home/home/superimoveis-entram-em-mare-baixa-em-cabo-frio-decepcao-com-vista-para-o-mar#materia

    Na matéria elencada a cidade de Cabo Frio- RJ, em meses de alta demanda. Possui uma venda de 50 a 70 unidades por mês, possuindo um publico 50% maior.

    Mesmo sem levarmos em conta, quantas dessas unidades são vendidas para investidores, que não são consumidores finais e mesmo com publico alvo menor, tomaremos por base o mesmo número de unidades vendidas, que de um mês de demanda alta nesta cidade do Rio de Janeiro.

    Ou seja, mesmo que considerássemos que anualmente ocorram a venda de 700 unidades em Balneário Camboriu-SC.

    Teremos estoque em apenas um site o equivalente a 11 anos de venda e estão sendo lançados imóveis para mais 50 anos.

    Começaremos uma análise histórica dos valores de imóveis em Balneário Camboriu, usando como base a premissa do Ex-dono na Embraed. Palavras dele, imóveis comprados no Ano 2000 por R$ 100.000,00 estavam valendo na época da reportagem R$ 1.000.000,00, novembro 2013. E que em poucos anos imóveis que ele estava vendendo por R$ 2.500.000,00 serão vendidos por R$ 10.000.000,00.

    Pegaremos o CUB de Janeiro de 2000 que era R$ 478,39 e o de novembro de 2013 R$ 1.307,65. Para facilitar o calculo, mas sabendo que não é o que ocorre, pois um imóvel com 10 anos possui inúmeras manutenções que devem ser feitas, daremos para ele, o preço do metro quadrado médio do fipe zap que teremos referencia agora que é de R$ 7.680,00 não usaremos o de novembro que estava em quase R$ 10.000,00 pois a amostra era pequena e eu já poderia comprovar uma bolha pelo simples desconto de R$ 2.320,00 reais no metro quadrado em pouquíssimos meses.

    Mas prefiro, comprovar por A+B a existência.

    Conforme, constatamos o imóvel que no ano 2000 era comprado por R$ 100.000,00 e hoje é vendido por R$ 1.000.000,00 é um imóvel de 130 m² de área útil.

    Na prática é um imóvel maior, pois o imóvel de 10 anos, possui um valor m² menor que o de um lançamento, mesmo assim, faremos um calculo favorecendo os “players” do mercado.

    O valor da venda do m² em 2000 foi de R$ 769,23 reais ou 1,60 CUB da época, a tendência é que era menos que isso. Mas o melhor será usar os cálculos a favor da construtora, para não deixar dúvidas sobre uma distorção no mercado.

    Se este mesmo imóvel é vendido por R$ 1.000.000,00 o m² esta em R$ 7.692,30 ou 5,88 CUBs. O que dá um desvio de valor de 3,675x ao que era cobrado.

    Agora, bateremos em cada item dos defensores que o mercado é sustentável ainda.

    • O aumento da Renda Brasileira.

    http://www.atlasbrasil.org.br/2013/pt/perfil_print/balneario-camboriu_sc

    Notamos que de 1991 ao ano 2010, a Renda Per Capita, passou de R$ 791,69 em 1991, para R$ 1.563,49 em 2000 e por fim R$ 1.625,59 em 2010. A renda aumentou, muito menos que o crescimento do valor do CUB da cidade, com uma clara distorção mais de 10x no aumento da renda e do m².

    • Déficit habitacional,

    Não há déficit algum no mercado de luxo, na verdade quem compra imóvel nesta localidade, geralmente esta comprando seu segundo, terceiro imóvel.

    • O imóvel nunca baixa,

    Talvez até fosse, uma forma de manutenção do seu patrimônio, comprar imóveis, pois como vimos o valor do CUB aumenta com o tempo. Mas, isso é valido para imóveis que seu valor esta atrelado ao CUB, como vimos o m² esta em 5,8 CUB, então não existe como manter algo que se esta pagando 5,8x mais do que vale.

    Comprando bem, próximo ao 1CUB, o imóvel pode ser considerado como forma de manutenção do patrimônio, mas exceto em mercados distorcidos como foi no passado, não é forma de investimento para o comprador final.

    Para o construtor as variáveis são diferentes e é um investimento. Muito bom por sinal, se conseguir vender.

    No caso atual, o imóvel tende sim a baixar, buscando os preços históricos em relação aos seus custos. Conforme o que aconteceu em todas as bolhas da história.

    No gráfico veremos que em momentos de Pânico, o que sempre ocorre em qualquer mercado, os valores ficam menores que o preço de referencia.

    http://www.bolhaimobiliaria.com/2011/03/04/bolha-em-graficos/

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    Por fim, demonstraremos o absurdo da declaração o Ex-dono de construtora,

    http://www.imovelweb.com.br/venda/sc/balneario-camboriu/imovel/barra-sul-1001354249

    O imóvel mais caro da cidade, esta para vender por R$ 16.000.000,00 e possuí 740 m². Valor do m² R$ 21.621,62, com o CUB atual em R$ 1.400,00. Teremos esse imóvel esta sendo vendido por 15,4 CUBs, quase 10x o valor histórico. Claramente, valendo em termos históricos, 10% do valor atual. Sendo assim, quem tinha dúvidas de que se haverá ou não quedas de 90% quando estourar a bolha no Brasil, estou demonstrando um exemplo.

    Mas a declaração do Construtor remete a valorização em poucos anos de 500%, 1000%. Um calculo em relação ao Fundo de Investimento Imobiliário, Floripa Shopping que possui uma fração ideal de 38% do empreendimento “FLORIANÓPOLIS SHOPPING CENTER” com área construída total de 75.127,36 m2.

    O fundo possuí, e as cotas desse fundo chegaram a ser vendidas por R$ 433,00. ou seja, o valor de mercado desse fundo inteiro valia R$ 20.784.000 enquanto esse apartamento R$ 16.000.000.

    https://www.mzweb.com.br/btgpactualfundos/web/arquivos/1Semestrede201010.pdf

    Quem acredita na valorização imobiliária do mercado atual, irá comprar por R$ 16.000.000,00 para vender em 10 anos por R$ 160.000.000,00.

    Digamos que em 10 anos o Shopping valorizará 10% ao ano, chegando o fundo a valer R$ 53.908,34 ao final de 10 anos o Shopping todo valerá R$ 141.863.157,89. Ou seja, baita negócio, comprou um ape com 740m² que só gera despesas e no final de 10 anos trocou por um Shopping com 75.127,36 m² que possui diversos locatários e renda garantida..

    É o mais provável do que acontecerá com esse  “Investidor”não acham? Por óbvio, “ La vivienda nunca baja”

    Conclusão

    Em Balneário Camboriu- SC, estamos vivenciando uma Bolha Imobiliária em que os imóveis estão sendo vendidos por no mínimo 3,675x o preço que poderiam valer, isto sendo otimista, pois estou levando em conta que no Ano 2000 os preços estavam normais e sem ter levado em conta que o m² de um prédio com mais de 10 anos custa menos do que a média do m² local.  Neste cenário otimista, teremos uma queda de pelo menos 70% no valor real do imóvel.

    Sendo que em alguns casos como o demonstrado, os imóveis poderão perder até 90% em termos real do seu valor atual.

    E o mais importante, este Balneário não possui estrutura de abastecimento, tanto de Água como de Energia Elétrica e esta gerando grave poluição ambiental.

    Por fim, termino o trabalho com a Ultima noticia relacionada, e vamos esperar a bolha estourar…

    http://diariocatarinense.clicrbs.com.br/sc/economia/noticia/2014/07/disputa-entre-construtoras-muda-a-paisagem-de-balneario-camboriu-4545118.html

    Até o próximo post.

    Convidados, Geral

    Resultados PDG e a bolha imobiliária

    22 de maio de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Objetivo deste trabalho é apresentar uma análise sobre resultados da PDG desde 2.007 até o 1T14 inclusive, com foco nos itens que tem maior relação com a bolha imobiliária no Brasil e aproveitando para demonstrar mais uma vez, como opera nosso subprime e expectativas.

     

    Resultados PDG e a bolha imobiliária:

    Este trabalho é uma continuação do estudo feito quanto a 12 construtoras, com mais enfase em 7 delas e que demonstrou como foi construído o subprime brasileiro. O estudo anterior pode ser consultado no link: www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-e-o-subprime-brasileiro.

    As informações da PDG que constam aqui, foram extraídas de earnings releases divulgados pela mesma que constam na página de investidores no site oficial da empresa, disponível para consulta por qualquer pessoa que tenha interesse nestas informações (link: http://ri.pdg.com.br/conteudo_pt.asp?idioma=0&conta=28&tipo=32525), com exceção da promoção “Nocaute PDG” e dos depoimentos de investidores em imóveis na planta, este último, extraído do site www.reclameaqui.com.br. Temos ainda informações sobre outras construtoras, também extraídas de earnings releases disponíveis na página para investidores no site de cada uma das empresas, além de dados de pesquisas de mercado realizadas por empresas especializadas neste segmento e trabalhos anteriores publicados.

    Vamos começar analisando as vendas, lançamentos e estoques a partir do ano de 2.007:

    Post 25 imagem 1 vendas lançamentos e estoques

    Análise das informações acima:

    A PDG, como demais construtoras, depende muito de lançamentos para fazer vendas crescerem (exemplo: no total das Construtoras em São Paulo, mais de 80% das vendas de todos os meses são de imóveis com até 6 meses do lançamento – SECOVI SP), por isto, lançaram muito em 2.010 e 2.011, mas as vendas não acompanharam os lançamentos e os estoques dispararam. Desde 2.011, estoque se mantém alto quanto a sua proporção em relação a vendas (super-oferta), independente de diminuições drásticas em lançamentos, que vem ocorrendo na PDG desde 2.012 e apesar da PDG ter cancelado 48 empreendimentos, cada um com “N” prédios em 2.013. Por que isto acontece? Como a PDG focou em vender estoques, que são muito mais difíceis de serem vendidos mesmo com elevados descontos praticados, as vendas caíram muito também e foram pouco superiores aos lançamentos. A redução drástica nos lançamentos do 1T14, segundo a PDG, se deve a base de comparação, pois no 1T13 tiveram o “Jardim das Perdizes”, que já teve a próxima fase lançada no 2T14.

    Vamos agora, analisar mais algumas informações dos earnings releases da PDG, que chamarei aqui de indicadores do subprime brasileiro, pois ajudarão a demonstrá-lo.

    Post 25 imagem 2 indicadores subprime brasileiro

    Pelo que podemos observar, o endividamento em relação ao patrimônio liquido reduziu no 1T14. Como isto se explica? Por um lado, a PDG cancelou 48 empreendimentos reduzindo sensivelmente custos diretos de construção e ainda, reduziu em 28% o SG&A (despesas gerais de vendas e administrativas, sigla em Inglês), do outro lado, os estoques equivalentes a 18 meses de vendas com um valor de mercado muito inflado também ajudam neste indicador.

    A Direção da PDG informa que agora eles não tem mais que se preocupar quanto a rolagem de dívidas, não só em função do que consta acima, mas também graças a um novo empréstimo de R$ 300 milhões com prazos mais longos concedido por banco público (Banco do Brasil), que auxiliará na cobertura de dívidas de prazo mais curto. A “salvação”, para o curto prazo, como sempre, se dá por bancos públicos, que não medem riscos para os bancos em si, só se preocupam que não seja gerada uma notícia negativa na imprensa com impacto maior para economia como um todo, às vesperas de uma eleição importante.

    Vamos entender um pouco melhor, porque é temerário o empréstimo do BB para PDG:

    Quanto as dívidas: equivalem a vendas liquidas de distratos de quase 3 anos, de acordo com os números mais recentes, sendo que as vendas tem caído todos os anos desde 2.012, em outras palavras, tudo indica que estas dívidas totais são “impagáveis”.

    Outro ponto: como justificar uma dívida liquida tão maior que o patrimônio liquido (PL), se o estoque de imóveis sem vender, que é a maior parte deste PL, é muito elevado, tanto em valor quanto em proporção a meses de vendas? Não esquecer: são estoques com preços inflados…

    E os distratos? Ainda guardam uma proporção elevada e anormal em relação as vendas brutas, tendo representado 26% das vendas brutas no 1T14. Mesmo tendo reduzido em termos nominais em 2.013 e 2.014, ainda assim, como as vendas despencaram, continuam trazendo péssimos efeitos sobre resultados finais. Detalhe: segundo a PDG, 84% dos distratos no 1T14 tiveram como causa incompatibilidade de renda e agora os representantes do segmento imobiliário tem alegado que é porque os bancos estão mais rigorosos na concessão do crédito imobiliário, aliado com piora na economia, ou seja, não há expectativa de melhoria tão significativa a ponto de voltarem a normalidade e distratos se tornarem irrelevantes (irrelevantes como deveria ser para qualquer empresa, em qualquer segmento de negócio).

    Ponto de atenção: no ReclameAqui, principal reclamação para PDG quanto a distratos, é a demora extrema para análise (120 dias ou mais) e reembolso. A PDG estaria atrasando isto para beneficiar resultados e depois quando aumentar lançamentos e vendas divulgar um percentual menor de distratos sobre vendas? Referência: em 2.012 a maioria dos distratos de mais de R$ 1 bilhão no ano foram registrados só no 4T12. Mais um “esqueleto no armário”?

    A PDG aposta nos lançamentos do 2T14 para recuperação, só que desde o 4T13 eles mantem um volume de empreendimentos comerciais muito acima da média histórica deles, sendo que todos sabem que a super-oferta dos comerciais é mais visível e crítica até do que a dos residenciais, isto faz algum sentido? Para piorar, parte dos empreendimentos comerciais estão sendo vinculados a Fundos de Investimento Imobiliário, seria só uma forma de terceirizar os problemas esperados?

    Voltando aos distratos, em linha com o que a Tecnisa pratica, a PDG informa que os distratos não são ruins, na medida em que são revendidos com ganhos médios de 14% na margem bruta. Além disto, divulgam que dos distratos registrados em 12 meses, pelo menos 55% deles seriam vendidos dentro do próprio ano.

    Frente aos dados acima, vamos avaliar três pontos quanto a “distratos serem bons”:

    1) De fato a margem é maior, no entanto, esta diferença custa muito caro quando comparado ao juros que a PDG tem que pagar por suas dívidas, basta considerar que em 12 meses eles tem  45% dos distratos realizados que não são revendidos, ou seja, todos estes tinham previsão de alimentar o caixa e pagar dívidas, no entanto, foi exatamente o inverso, sugando dinheiro do caixa para restituir ao comprador que cancelou o negócio e aumentando dívidas. Para uma empresa com dívidas de mais de R$ 7 bilhões e vendas anuais de R$ 2,4 bilhões, faz uma grande diferença, não é mesmo? ;

    2) Se estoques da PDG e do mercado fossem baixos, talvez até fizesse algum sentido alegar que os distratos eram bons porque traziam margem maior, mas quando se tem estoques equivalentes a quase 18 meses de vendas como no caso do 1T14 e existe uma clara super-oferta no mercado, desde quando seria bom aumentar ainda mais estes estoques? Quanto maior o estoque, maior a necessidade de dar descontos para desová-los e aqui falamos de estoques muito elevados, aliás, mesmo com 14% a mais de margem bruta em relação a venda feita anos atrás, fica bem inferior ao preço atual de mercado e ajuda a empurrá-lo para baixo ;

    3) Os distratos em larga escala geram vendas menores, estoques maiores e sugam o caixa, tudo isto é péssimo para tomarem empréstimos, aumenta risco e portanto juros que pagam.

    Agora, vamos avaliar algumas consequencias práticas quanto a esta situação financeira da PDG e do mercado imobiliário como um todo. Desta vez, colocarei aqui uma cópia (“print screen”) de parte da propaganda da PDG quanto a sua promoção “Nocaute PDG” no 4T13:

    Post 25 imagem 3 promoção Nocaute PDG

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    A promoção que consta acima, ocorreu porque a empresa precisa dar descontos relevantes para desovar o seu enorme estoque e com isto conseguir pagar suas dívidas muito elevadas!

    Isto não é exclusividade da PDG, de tempos em tempos a Rossi relança o “Outlet Rossi” com descontos de até 35%, a Even o “Even Day” com descontos de até 40%,  etc.

    Muitos acreditam que as promoções acima são 100% “Brazilian Black Fraude”, ou seja, promoções falsas em que preço é até maior ou igual a antes. Para tirarmos a dúvida, vamos buscar algumas referências, começando pelo ReclameAqui:

    Primeiro depoimento:  http://www.reclameaqui.com.br/6798190/pdg-incorporacoes/xag/

    Parte do conteúdo do link acima:

    Post 25 imagem 4 depoimento 1 ReclameAqui

    Segundo depoimento: http://www.reclameaqui.com.br/6792650/pdg-incorporacoes/pdg-prejudica-os-clientes-investidores/

    Parte do conteúdo do link acima:

    Post 25 imagem 5 depoimento 2 ReclameAqui

    Terceiro depoimento: http://www.reclameaqui.com.br/7003019/pdg-incorporacoes/distrato-village-parana-unidade-1003/

    Parte do conteúdo do link acima:

    Post 25 imagem 6 depoimento 3 ReclameAqui

    Quarto depoimento: http://www.reclameaqui.com.br/6695928/pdg-incorporacoes/desorganizacao-e-falta-de-comprometimento-com-o-cliente/

    Parte do conteúdo do link acima:

    Post 25 imagem 7 depoimento 4 ReclameAqui

    Vamos agora, fazer uma rápida análise das amostras acima:

    1) Todos os depoimentos entre Outubro/2013 e Novembro/2013, exatamente durante o período da promoção Nocaute PDG e todos eles, reclamando que construtora estava vendendo no ato da entrega do imóvel, mais barato do que vendeu na planta ;

    2) São depoimentos de 4 diferentes cidades (São Paulo, Piracicaba, Curitiba e Santos) e se acessarem o link do último depoimento, consta comentário de mais uma pessoa que comprou da PDG em Diadema e teve o mesmo prejuízo. Em outras palavras, não é um problema localizado, de super-estoque em alguma cidade não estratégica que teve excesso de ofertas, aliás, logo no primeiro depoimento das amostras acima, é sobre a cidade de São Paulo ;

    3) Os depoimentos são de investidores, mas é importante lembrar que temos “N” prédios em cada um dos empreendimentos citados nas reclamações, sendo que em todos os apartamentos destes “N” empreendimentos, aqueles que compraram na planta pagaram mais caro do que aqueles que compravam após a entrega do imóvel, ou seja, financiaram a construtora, correram risco de receber algo de má qualidade e diferente das expectativas, pagaram muito antes de receber por um bem que via de regra tem sido entregue com elevado atraso e como “recompensa”, tiveram a oportunidade de pagar mais caro também. Para aqueles que eram investidores e se viram no prejuízo, sem conseguir revender, ainda contam com a “alegria” de terem prejuízo no distrato sem levarem o apartamento, pois a comissão do corretor não é devolvida, a empresa demora muito para analisar o distrato e devolver o dinheiro, retendo boa parte do pagamento e quando finalmente devolve, o faz em “suaves prestações” (ver um dos depoimentos com devolução em 10 vezes e o cliente ainda ficou feliz quando conseguiu isto). São exemplos do “retorno” de uma compra na planta… ;

    4) Devemos lembrar que os depoimentos do ReclameAqui só ocorrem quando há uma demora e/ou prejuízo excessivo no atendimento, quantos casos além destes não podem estar ocorrendo, sem nenhuma divulgação? ;

    5) Olhando a situação dos estoques e dívidas da PDG, que são as principais causas para promoções, percebemos que estão críticas ainda, aliás, a proporção do estoque em relação a vendas foi recorde no 1T14. Se vierem a relançar a promoção, já podemos antever novos prejuízos para aqueles que compraram na planta antes.

    Para que tenhamos uma visão um pouco mais abrangente, vejam outros relatos de diversos compradores que viram imóvel ter queda de preços na entrega na comparação com o preço pago na planta, sendo que isto ocorreu em diversas cidades (São Paulo, Ribeirão Preto, São José dos Campos, Brasilia, Goiânia, etc.) e também para as mais variadas construtoras (os casos daqui da PDG mais Gafisa, Brookfield, MRV, Rossi, João Fortes, etc.). Segue o endereço que contém os depoimentos e também os links para o ReclameAqui:

    www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imoveis-em-tempos-de-bolha-imobiliaria

    Será que temos outras evidências quanto a quedas de preços? Em Brasília, queda de 35,5% no preço dos lançamentos, em São José dos Campos e Natal, queda de 25% na entrega de novos, queda de 17% no preço do imóvel novo de 3 dormitórios em São Paulo no 1T13. Para acessar todos os links com evidências das informações que constam neste parágrafo e muito mais, incluindo evidências de superoferta em todo o país, veja trabalho anterior:

    www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i

    Como chegamos na situação acima?

    As construtoras fizeram um altíssimo volume de vendas falsas na planta (para “clientes” que não teriam condições de adquirir financiamento bancário no ato da entrega do imóvel), esta simulação de vendas atraiu muitos especuladores adquirindo imóveis na planta com a promessa do eterno crescimento dos preços, os preços dispararam de forma artificial, quando ficaram incompatíveis com renda, vendas para compradores finais despencaram, afugentou investidores, custos de construção já haviam subido demais impulsionados pela falsa demanda e para piorar, tínhamos as “parcelinhas” desproporcionalmente baixas durante a obra para atrair quem não teria renda para adquirir o imóvel (a combinação destes 2 últimos destrói caixa das empresas), daí vieram os distratos das vendas falsas em altíssimo volume para prejudicar ainda mais o caixa e com tudo isto, se formaram estoques e endividamentos muito elevados, levando as promoções que vemos acima, além das quedas de preços já registradas em algumas cidades, conforme já demonstrado.

    Por que as construtoras fariam estas vendas falsas?

    Os agentes envolvidos são muito beneficiados por este processo, pois no caso dos corretores, a comissão paga no ato da venda não é devolvida para o cliente no ato do cancelamento (cheques à parte), para executivos das construtras, os bônus pagos pelo “crescimento nas vendas” também não precisam ser ressarcidos no momento dos distratos, no caso das próprias construtoras, esta simulação de demanda via vendas falsas gerou resultados vistosos em seus relatórios trimestrais no começo e ao mesmo tempo propiciou um aumento artificial de preços, o que atraiu grande número de especuladores, retroalimentando nosso subprime.

    Vamos dar um exemplo, de como este esquema opera, mais uma vez, utilizando a PDG e o ReclameAqui. Link: http://www.reclameaqui.com.br/3980801/pdg-incorporacoes/distrato-de-contrato. Destaco aqui, uma parte do que consta no link acima:

    Post 25 imagem 8 venda falsa depoimento 5 ReclameAquiAqui temos uma singela demonstração de como funciona a venda falsa: no ato da venda na planta, não fizeram sequer a simulação para saber se o cliente teria condições de arcar com o financiamento bancário quando o imóvel fosse entregue. Idêntico a situação da Tecnisa que apresentei em trabalho anterior a este.

    Outra evidência, sobre como são feitas as vendas falsas na planta:

    http://www.clicksergipe.com.br/1n_blog.asp?postagem=107055&tipo=mercado

    [TRECHO DA REPORTAGEM]

    “Eu dei (ao representante) pelo menos cinco oportunidades para me falar sobre essa questão (taxa de evolução da obra), mas ele nem a mencionou. Não mentiu, mas omitiu. Além disso, ainda afirmou que as prestações do financiamento ficariam congeladas durante muitos meses, o que não acontece”, diz Saldanha.

    Outra informação que não é prestada claramente diz respeito às consequências da promoção oferecida pela Caixa Econômica Federal, de pagamento da primeira prestação apenas em janeiro de 2015. Neste caso, as prestações não pagas vão para o saldo devedor, sobre o qual incide juros.

    “A Caixa diz isso em sua propaganda, mas em letras miúdas, é claro. Nesse caso, o que ocorre, na verdade, é apenas a prorrogação da dívida, e sobre ela incidem juros”, afirma o presidente da AMMMG, que tem o hábito de visitar o Feirão passando-se por cliente para diagnosticar essas artimanhas e alertar futuros compradores.”

    [ANÁLISE DO TRECHO ACIMA]

    O que consta acima, investigado por representante do sindicato dos mutuários de imóveis de Minas Gerais, é que durante o Feirão, o corretor de imóveis não falou em nenhum momento sobre os reajustes durante o contrato, da mesma forma que a CEF omitia ou deixava escondida a informação de que o adiamento da primeira parcela, para ser paga somente em Janeiro/2015, tinha juros e ambas as “falhas” faziam com que muitas famílias “comprassem” imóveis na planta sem ter condições de adquirir o financiamento bancário no ato da entrega dos mesmos.

    Mais uma evidência sobre como operam as vendas falsas, na reportagem do link abaixo:

    http://www.hojeemdia.com.br/noticias/economia-e-negocios/atraso-no-pagamento-de-condominio-chega-a-10-em-belo-horizonte-1.219820

    [TRECHO DA REPORTAGEM]

    “Muitos investidores que compraram imóveis na planta, com o esfriamento do mercado, não estão conseguindo realizar o lucro e, consequentemente, repassar adiante para a taxa de condomínio. Outra saída é financiar o restante do imóvel. Mas o acesso ao crédito também está mais difícil. Assim, não recebem as chaves e não pagam condomínio. A construtora, por sua vez, entende que o erro é do investidor. E aí cria-se o impasse”, explica Mota.

    Segundo ele, em alguns prédios recém-entregues o nível de inadimplentes chega a 50%.

    “Geralmente, essa situação leva entre seis meses e um ano para ser ajustada”, afirma. E engana-se quem pensa que o problema é restrito a edifícios voltados para a baixa renda. “Isso ocorre com mais frequência em empreendimentos maiores, com muitos apartamentos, independentemente da classe social”, ressalta.

    [ANÁLISE DO TRECHO ACIMA]

    Inadimplência que chega a 50% em imóveis novos por investidores que compraram na planta, quando NÃO tinham condição de contrair o crédito imobiliário no ato da entrega do imóvel… Mais uma vez, dá para ter uma ideia do tamanho do buraco quanto a vendas FALSAS, certo?

    Relembro mais evidências quanto a forma de trabalho de nosso subprime:

    Os distratos tem representado, desde 2.012, um mínimo de 20% até mais de 60% das vendas brutas, equivalendo a bilhões de R$ todos os trimestre na somatória das construtoras que demonstram este número, algo que não existia até antes de 2.011 no Brasil e que também não existe para qualquer segmento de negócio em qualquer lugar do mundo. Especificamente no caso da PDG, tivemos ainda a presença de Enrique Bañuelos, um dos pais da bolha imobiliária espanhola que entrou na empresa em 2.007 e saiu exatamente em 2.011 (ano em que pela primeira vez a PDG teve distratos superiores a R$ 1 bilhão), sendo que ele disse que voltaria após 2.014…

    Link do trabalho que detalha o que consta no parágrafo anterior:

    www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-e-o-subprime-brasileiro

    O que podemos esperar no futuro próximo, quanto a PDG, demais construtoras e o mercado imobiliário como um todo?

    Aumentando ou não os lançamentos e os descontos, tudo indica que no futuro próximo a PDG não conseguirá reduzir os seus estoques muito elevados na proporção que é necessária para voltar a uma posição de equilíbrio, a experiência dos últimos anos demonstrou isto, basta ver os dois primeiros gráficos deste trabalho, com vendas, lançamentos e estoque.

    A situação acima, envolvendo várias construtoras e não só a PDG (algumas outras de grande porte, mesmo que sem um endividamento tão elevado ainda, já possuem estoques muito elevados), obriga o mercado como um todo a continuar praticando descontos reais em larga escala, disfarçando o máximo que podem que isto significa uma queda de preços que já está ocorrendo de forma maquiada e disseminada pelo país e que mesmo assim, não resolve o problema dos super-estoques que também fica mais evidente a cada dia (os descontos, embora elevados e fazendo com que preços na entrega fiquem inferiores aos “na planta”, ainda não são o suficiente para fazer com que fiquem compatíveis com renda da população).

    Alguns pontos importantes, que já mencionei no trabalho anterior sobre Tecnisa (detalhes, ver trabalho anterior):

    1) Juro médio do crédito imobiliário com crescimento recorde em Jan/14 e tendência de crescer, péssimo para segmento imobiliário ;

    2) Péssima situação da economia traz impacto ainda maior na possibilidade de compra de imóveis com valores claramente fora da realidade de renda ;

    3) Altíssimo endividamento e estoques de várias construtoras levarão “descontos” a se intensificarem neste ano ;

    4) O recorde de lançamentos da PDG e demais construtoras ocorreu nos anos de 2.010 e 2.011, com isto, recorde de distratos previsto para 2.014 e 2.015, agravando situação acima.

    Embora ainda estejamos em Maio/2014, já temos evidências de que este ano seria mais complicado para o segmento imobiliário?

    Em São Paulo, no 1T14 tivemos o pior primeiro trimestre de vendas em 11 anos:

    http://defendaseudinheiro.com.br/vendas-de-imoveis-novos-em-sao-paulo-no-1t14-as-piores-em-11-anos/

    Para BH, tivemos queda de mais de 70% nas vendas de imóveis novos, segundo pesquisa do IPEAD/UFMG, ao compararmos o mês de Fev/14 com mesmo mês de 2 anos anteriores. Veja estudo abaixo com mais análises e link para estudo do IPEAD/UFMG:

    http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-bh-vendas-de-imoveis-novos-caem-mais-de-70-em-fevereiro/

    Ainda sobre BH, segue notícia dando conta que preços podem cair até 20% na zona sul da cidade:

    http://www.itatiaia.com.br/noticia/excesso-de-construcoes-gera-desvalorizacao-de-imoveis-na-zona-sul-da-capital

    Campo Grande, em Abril/14 com queda relevante em vendas e mercado vê indícios de crise:

    http://www.campograndenews.com.br/economia/com-imoveis-parados-ate-por-um-ano-mercado-ve-indicios-de-crise

    Em Abril/14, queda de 9,4% na venda de materiais de construção, na comparação com mesmo mês de ano anterior:

    http://br.reuters.com/article/topNews/idBRKBN0E014G20140520

    Com base nos dados das construtoras com Ações na BOVESPA, no 1T14 tivemos aumento de mais de 11% em distratos (cancelamentos de vendas) na comparação com 1T13:

    http://www1.folha.uol.com.br/fsp/mercado/166906-vendas-de-imoveis-canceladas-sobem-116.shtml

    Conclusão:

    Demonstramos aqui que a situação crítica quanto a endividamento e estoques da PDG se manteve no 1T14, com melhora discreta e insuficiente quanto a DL/PL, mas com proporção de estoque sobre vendas sendo a pior da história da empresa, na combinação de ambos, péssimo cenário. Embora o aumento em lançamentos e vendas falsas na planta possam mascarar esta situação no 2T14 ou trimestres posteriores, não só para PDG como para outras empresas do segmento, o problema é crônico e relacionado aos efeitos do subprime brasileiro, obrigando os eternos descontos reais nos preços dos imóveis, que tem tendência de crescer para estas empresas durante o ano de 2.014, em virtude de uma combinação de diversos fatos adversos para o segmento, como o crescimento do juros médio do crédito imobiliário, situação da economia, recorde de entregas e de distratos previstos para 2.014 e péssima situação financeira de várias construtoras.

    Até o próximo post!

    Filmes

    Dicas de filmes, documentários e vídeos – parte 22

    2 de maio de 2014

    Vamos para a parte 22 desta de série de posts onde compartilharmos dicas de filmes, vídeos e documentários ligados ao mercado financeiro, bolsa de valores, investimentos, finanças pessoais, macroeconomia, contábeis, questões político-econômicas, e assuntos relacionados.

    1. Vendo ou Alugo
      Ótima comédia nacional. Pode-se dizer que é o retrato do fracassado financeiro de classe alta tentando dar a volta por cima. Conseguiram misturar de forma genial mercado imobiliário, família, religião, juventude, fase adulta, velhice, criminoso, polícia, classe alta, classe baixa, patrão, empregado, estrangeiro, segurança pública, turismo, estrangeiro, relacionamento, diversão e muito mais, não necessariamente nesta ordem.
      Tudo com muita coesão e humor de alto nível.
      Elenco muito bom.
      Vale a pena conferir.

      Sinopse:
      Não recomendado para menores de 14 anos
      Rio de Janeiro. Maria Alice (Marieta Severo) vive com a mãe (Nathália Timberg), a filha (Sílvia Buarque) e a neta (Beatriz Morgana) em um casarão no Leme, bem na entrada de uma favela. Para sobreviver Maria Alice faz os mais diversos bicos, mesmo que eles passem longe da legalidade, mas ela sabe que o único meio de resolver seus problemas é vendendo a casa. O problema é que ninguém quer comprá-la, devido à proximidade com o morro. Um dia, Maria encontra uma amiga que diz que seu filho, Júlio (Pedro Monteiro), está trabalhando como corretor de imóveis e tem um estrangeiro louco para comprar um imóvel na cidade. Maria pede que ele o leve à sua casa e, esperançosa que a venda enfim aconteça, passa a organizar tudo para agradar o possível cliente.
      adorocinema.com/filmes/filme-215272

    2. Não sei como ela consegue (I DON’T KNOW HOW SHE DOES IT, 2011)
      É um bom filme. Uma bela homenagem a mulher moderna, advinda da revolução sexual da década de 1960, onde o capitalismo sabiamente pensando na maximização da capacidade produtiva tirou a educadora dos filhos, a dona de casa e a jogou na cadeia produtiva, deixando a família de escanteio, e/ou se virar em várias para dar conta de tantos afazeres, pois a carga horária é a mesma, as responsabilidades são as mesmos, e o melhor para o capitalismo, elas ganhavam menos, algumas ainda ganha menos, olha só que coisa maravilhosa “né”, por quem nem se importaram em equivaler salários ou dar-lhes uma carga horária menor.

      Para quem gosta de mercado financeiro, a nossa personagem viciada em trabalho, viciada em família, ajuda a montar um fundo de previdência privada, fica de pano de fundo, mas também é o mote do filme e por aí vai. Não vou contar mais, se não conto o filme todo, rsrsrsr.

      Sinopse:
      Kate Reddy (Sarah Jessica Parker) é o modelo de mulher moderna. Divide habilmente seu tempo entre os afazeres domésticos como mãe de família e os profissionais, decorrentes de seu trabalho como analista financeira. Quando a grande oportunidade de ascender na carreira aparece, vê sua vida virar do avesso por causa das inúmeras viagens que têm de fazer ao lado de Jack Abelhammer (Pierce Brosnan), charmoso banqueiro com quem passa a desenvolver um projeto. Kate se vê, então, diante de um dilema: como conciliar amor, trabalho e família e não sucumbir aos encantos do colega de trabalho bonitão?
      cineclick.com.br/nao-sei-como-ela-consegue

    3. Imagine só (Imagine That)
      Comédia do mercado financeiro, mas é chata que só, pro meu gosto.
      Quem interessar, confira o resumo abaixo.

      Sinopse:
      Um executivo do mundo das finanças, incapaz de reverter o rumo decadente que sua carreira tomou, é convidado a penetrar no mundo imaginário de sua filha, onde ele encontra a solução para seus problemas.
      cinepop.virgula.uol.com.br/filmes/minhafilhaeumsonho.htm

    Até o próximo post.

    Convidados, Geral

    A bolha imobiliária e o subprime brasileiro

    15 de abril de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    O objetivo deste trabalho é demonstrar o subprime brasileiro e sua situação atual, com base nos números apresentados pelas construtoras com Ações na BOVESPA e mais uma série de informações de pesquisas de empresas ligadas ao segmento imobiliário.

    A bolha imobiliária e o subprime brasileiro:

     Temos um subprime similar ao americano?

    Como regra, os representantes do segmento imobiliário afirmam que não temos bolha imobiliária porque não existe um subprime no Brasil que seja idêntico ao dos Estados Unidos. Para entendermos o subprime americano, apresentarei por assunto, qual a essência e mecanismo básico utilizado no subprime americano e em seguida, representarei esquematicamente como funciona o subprime no Brasil, utilizando os mesmos termos que estão na essência do subprime americano. Por fim, apresentarei os dados que comprovam esta similaridade entre o subprime do Brasil e dos EUA.

    Objetivo aqui não é dizer se nossa bolha imobiliária é mais parecida com a americana, espanhola, chinesa, etc., até porque, todas estas mantem a mesma essência e variam quanto a mecanismos. A escolha da bolha dos EUA para servir de base para comparação, é porque ela é a referência utilizada pelo segmento imobiliário, apenas isto.

    Informações sobre a bolha imobiliária americana e seu subprime:

    Cortina de Fumaça: FED baixa juros, o pretexto ideal para que seja criado um esquema que estimule aumento artificial na demanda e na especulação de preços de imóveis ;

    Interesse dos agentes: executivos de bancos tem todo interesse em conceder créditos podres: o aumento no volume de vendas falsas (para quem não poderá pagar o financiamento até o fim) e nos preços dos imóveis como reflexo da falsa demanda, se convertem em empréstimos com valores crescentes e comissões cada vez mais elevadas. Governo também ganha em deixar este movimento de crescimento artificial da demanda e dos preços ocorrer, pois gera emprego e crescimento da economia em primeiro momento, garantindo muitos votos. Os próprios bancos, além das construtoras, ganham muito no começo com aumento de preços, demanda “super-aquecida” e resultados “vistosos” nos relatórios trimestrais ;

    Créditos podres: em virtude do interesse dos agentes e tendo a cortina de fumaça do juro, que justificaria o crescimento de demanda, Bancos aprovam financiamentos imobiliários de forma irresponsável, para quem não teria condições de pagar, criando uma demanda falsa ;

    Desinformação: Promessas de crescimento da economia, da renda e dos preços dos imóveis a partir de um novo patamar, muito superior, graças ao consumo elevado e o volume de vendas de imóveis  (via créditos podres). Este crescimento seria contínuo ao longo dos anos e não uma euforia passageira ;

    Especulação: sendo imóvel o investimento mais rentável, aumenta muito o número de investidores que especulam com base na desinformação ;

    Preços artificiais: em virtude da demanda falsa trazida pelos créditos podres mais a especulação em larga escala, os preços começam a subir de forma vertiginosa ;

    Cancelamento dos créditos podres: inflação força aumento de juro que leva a inadimplência dos créditos podres a disparar. Imóveis ficam com quem concedeu crédito podre (bancos) ;

    Quedas de vendas e efeitos: super-estoque gerado por item anterior, junto com quebra de expectativas da falsa demanda / desinformação, levam a diminuição de vendas,  lançamentos e receitas para agentes antes beneficiados ;

    Prejuízo de quem subsidiou crédito podre: bancos ficam com super-estoques de imóveis e como não recebem pagamento dos financiamentos concedidos e o mercado como um todo se retrai pela visibilidade cada vez maior dos problemas que estão ocorrendo, ficam altamente endividados, com alguns deles indo a falência ;

    Queda de preços: com os super-estoques formados e os bancos precisando se livrar dos imóveis a “qualquer” preço para sobreviver, combinado com o medo das pessoas de adquirirem imóveis e terem desvalorização em seguida, temos quedas de preços que se iniciam e vão se espalhando para todos os envolvidos (incluindo todos os vendedores particulares). A queda de preços não é homogenea e simultânea, varia por Estado.

    Desemprego e outros prejuízos à economia: em virtude dos super-estoques, ocorre uma freada na construção dos imóveis, prejudicando também toda a cadeia que depende do segmento imobiliário e como esta é uma das maiores empregadoras do país, o efeito sobre o desemprego acaba sendo muito elevado, retroalimentando a crise através de novas quedas nas vendas.

    Vejamos agora, como funciona o subprime no Brasil:

    Post 23 imagem 1

    Como pode ser comprovado o que consta acima?

    Nada melhor do que utilizarmos os dados oficiais das próprias construtoras para isto. Que tipo de informação deve ser analisada? Pelo que consta acima, o nosso subprime deve gerar como produtos, um volume anormal de distratos (cancelamentos de vendas), estoque de imóveis e endividamento e estes deverão estar concentrados nas mãos das construtoras, que bancaram a concessão dos créditos podres na etapa “inflar” de nossa bolha imobiliária.Vamos observar os dados disponibilizados por 7 construtoras, referentes ao ano de 2.013 e anteriores:

    Post 23 imagem 2 corrigida

    Avaliando as informações acima, seriam normais?

    Distratos: até 2.010, os distratos sequer eram mencionados nos relatórios oficiais das construtoras, pois os mesmos eram “irrelevantes” em relação ao total das vendas, como é o normal, afinal, o cancelamento de vendas deve ser sempre uma parcela ínfima do total faturado, ocorrendo apenas por enganos. A partir de 2.012, todos os distratos apresentados pelas construtoras em cada trimestre (daquelas que apresentam esta informação), tem sido superiores a 20% das vendas brutas. Como referências adicionais, no caso da MRV ela utiliza um valor de distrato que é o do contrato original, sem reajustar, logo o percentual mais adequado para avaliação é superior ao que consta acima, que já é anormal, embora seja o menor entre as avaliadas. É importante entender, que vendas na planta existem há mais tempo, o problema é termos distratos que variam de um mínimo de 20% até mais de 60% das vendas brutas (mais de 60% no caso da PDG no 3T13) e ainda, que representam cada vez mais bilhões de Reais a cada ano, afetando várias construtoras de forma simultânea, esta situação, não existe para nenhum segmento de negócio, em nenhum lugar do mundo! O segmento imobiliário tenta justificar isto dizendo que foi uma “falha de gestão” quanto à concessão de crédito para clientes, “dificuldades do crescimento” porque construtoras aumentaram muito vendas na planta em mercados que não assimilavam todo aquele volume de oferta, etc. Na verdade, se foi “falha de gestão” ou intencional, o fato é que gerou muitos benefícios para corretores, executivos de vendas e até as próprias construtoras no início do processo, pois comissões e bônus dispararam alimentados pelas vendas falsas e os resultados das construtoras nos primeiros anos, eram excepcionais, sem contar que toda esta falsa demanda, impulsionou aumentos artificiais de preços. Pelas consequências serem tão positivas para os agentes e por sabermos que todas as construtoras acima adotaram este mesmo “erro de gestão”, de forma “coincidente”, talvez valha a pena pensar se este argumento de “incidente” ou “erro” faz sentido… Já quanto à hipótese de problema ser localizado em praças não estratégicas, onde teria havido exagero, também não procede, pois em São Paulo que é a praça mais representativa do Brasil, também temos percentual anormal de distratos, aliás, esta justificativa acaba sendo uma confissão de culpa: as construtoras teriam inflado artificialmente as praças não estratégicas e gerado aumento não baseado nos fundamentos da economia, típica ação para formação de bolha imobiliária? Para quem, apesar de todas as evidências acima, ainda tem dúvidas, sugiro a leitura desta matéria, que fala sobre o empresário Enrique Bañuelos, um dos pais da Bolha Imobiliária espanhola, mencionando a entrada dele em 2.007 na PDG, a saída em 2.011 (o primeiro ano em que a PDG registrou um volume tão elevado de distratos em sua história), sendo que ao sair, mencionou que o mercado imobiliário já havia atingido seu pico e espera voltar após 2.014, quando novas oportunidades poderiam surgir (interpretação: saiu quando apareceram os efeitos do subprime brasileiro na forma de distratos em volume anormal e retornaria quando o mercado imobiliário estivesse em baixa e fosse um bom momento para voltar a comprar). Segue o link: http://veja.abril.com.br/noticia/economia/megainvestidor-enrique-banuelos-diz-adios-ao-brasil

    Dívida liquida: pelo que podemos observar, das 7 construtoras que constam acima, 5 delas apresentam um percentual elevado de dívida liquida sobre patrimônio liquido. Como uma situação destas poderia ocorrer, se temos margens tão elevadas (diferença muito grande entre preço de venda e CUB – custo de construção)? A explicação é o alto volume de distratos, que quando ocorrem, impedem o repasse programado do banco para construtora no ato da entrega do imóvel, referente ao financiamento contratado pelo mutuário. Como o volume de distratos é absolutamente anormal, conforme explicações acima, é natural que isto prejudique demais o caixa das mesmas. Outro ponto, é que os custos de construção continuaram crescendo, estimulados pela falsa demanda, só que como as construtoras utilizaram as parcelas muito baixas durante a construção para os “compradores”, como parte da estratégia de vendas falsas, esta foi mais uma das formas de se destruir caixa. É importante entendermos que nos relatórios das construtoras de anos anteriores, elas mesmas consideravam que 60% seria um patamar máximo para que permanecessem “saudáveis” dentro do segmento e ainda, se olharmos para o próprio gráfico, veremos que no caso da MRV, ela está com patamar próximo a 30%, logo a situação de 5 destas construtoras que constam acima, sai de um mínimo de 3 vezes até mais de 10 vezes pior neste índice do que no caso da MRV, em outras palavras, elas estão longe demais do “ponto ótimo” ou mesmo do que elas mesmas indicavam como máximo, é uma situação anormal. Observar que no caso da Gafisa, o percentual para este indicador até o início de 2.013 era superior a 100% também e só teve esta redução brusca que vemos acima, porque tiveram que vender 70% de sua “galinha dos ovos de ouro” (Alphaville) para pagar as dívidas e mesmo assim, continuam com altíssimo volume de distratos e estão tentando vender o segmento Tenda para não voltarem à situação anterior. Já no caso da MRV, a única exceção real quanto a este indicador, ela assumiu clientes populares antes atendidos por Rossi, Gafisa e PDG, porque estas 3 empresas tiveram fortíssimo prejuízo com distratos neste segmento, como vemos pelos indicadores acima, mas a MRV passou a ter maior volume destes clientes só  a partir de 2.013, portanto, mesmo com o volume elevado de estoques e distratos, isto ainda não se refletiu no seu endividamento… Sobre as justificativas do segmento imobiliário, alegam que esta situação se deve a problemas de gestão de projetos durante o aumento relevante nas construções que ocorreu, pois isto levou a estouros relevantes nos orçamentos, além de atrasos. A diferença entre o preço de venda e o custo de construção é absurda, ou seja, a margem das construtoras certamente deveria ser o suficiente  para cobrir estes estouros de orçamento. Já sobre o atraso, os clientes que compraram na planta pagam os valores durante a construção com reajuste pelo INCC, cobrindo os aumentos de custos, mesmo que mal administrados e maiores que a média, novamente a margem deveria cobrir esta diferença. O problema é que os bilhões de reais em distratos e parcelas durante a construção desproporcionalmente baixas destroem qualquer caixa e na realidade, é isto que gera o atraso nas obras, principalmente nos últimos anos, em que os lançamentos caíram muito… Para refletir: os preços dos imóveis cresceram mais do que qualquer coisa no Brasil e eles são o principal componente do patrimônio liquido, mesmo assim as construtoras conseguem se endividar mais do que todo seu patrimônio liquido?

    Estoques: o percentual muito elevado de estoques, superior a um ano de vendas para todas as construtoras acima, é outra característica esperada em uma bolha imobiliária. Este item, juntamente com a péssima situação financeira destas construtoras (altíssimo endividamento) é que leva aos “descontos” que tem ocorrido de forma incessante pelo menos desde o 2S12 e pelo que vemos, deverá continuar ao longo de 2.014. Observar que mesmo no caso da PDG que diminuiu muito os lançamentos e ainda cancelou 48 empreendimentos (cada um deles com “n” prédios) entre o 2T13 e o 4T13, ainda assim terminaram o ano com estoques muito elevados, pois os “encalhes” são muito difíceis de serem vendidos e o percentual de distratos continuou muito elevado, tudo isto, também típico de uma bolha imobiliária, onde o circulo vicioso faz com que mesmo reduções radicais em lançamentos não permitam reduções equivalentes de estoques. Sobre as justificativas do segmento imobiliário para esta situação, diziam que era temporária e que seria resolvida em cerca de 2 anos (2.012 e 2.013), mas pelo que vemos acima, isto não aconteceu… Na realidade, a principal estratégia do segmento imobiliário não é justificar os super-estoques, mas sim escondê-los. A simples admissão de super-estoques é um problema, porque afinal de contas, como os imóveis poderiam continuar subindo de preços, se temos uma oferta tão maior do que a demanda? Se reconhecerem o óbvio que consta acima, teriam que admitir que os preços sobem por pura especulação, não seguindo os fundamento e portanto, mais uma vez  teriam que reconhecer que é uma bolha imobiliária e isto, não farão nem sob tortura. Neste sentido, as construtoras procuram transferir o máximo que podem para investidores (mais abaixo darei exemplos), reduzirem os lançamentos o quanto puderem e principalmente, omitirem e gerarem o máximo de desinformação para que esta desproporção entre oferta e demanda não se torne tão visível. Entre outras coisas, se aproveitam do desconhecimento de grande parte da população quanto a lei de oferta e procura…

    Para não ficarmos restritos a análise das 7 construtoras acima, acrescentarei informações de Cyrela, EzTec, Trisul, Even e Helbor, analisando a evolução de vendas, lançamentos e estoques de 2.008 a 2.013 de 12 empresas. O objetivo aqui é vermos se, eventualmente, o péssimo resultado acima estaria sendo compensado, ou se as situações relacionadas a super-estoque e quedas em lançamentos poderiam ser mais abrangentes. Para quem quiser mais informações sobre as 7 construtoras acima, ver “Material adicional com análise de construtoras” ao final deste documento.

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    Pelo que podemos acompanhar pelo gráfico acima, a situação das 12 construtoras avaliadas demonstra que temos um super-estoque persistente, mesmo com redução drástica de lançamentos que ocorreu nos anos de 2.012 e 2.013 na comparação com os picos de 2.010 e 2.011. Ainda, se observamos que o pico de lançamentos foi em 2.010 e 2.011 e sabendo que o nosso esquema de subprime aparece no momento da entrega dos imóveis, poderíamos deduzir que para este ano de 2.014, teremos a situação de super-estoques e endividamento piorando ainda mais, levando a aumentos relevantes nos “descontos” que já são praticados há anos .  Embora ainda seja muito cedo e não tenhamos os dados do primeiro trimestre de 2.014, já temos alguns indicadores que podem dar uma ideia quanto a esta situação.  Seguem informações:

    São Paulo: queda de aproximadamente 50% nas vendas de imóveis novos de Fevereiro/2014 para Fevereiro/2013. Fonte: SECOVI SP. Para acessar trabalho com mais análises a este respeito, segue o link: http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-sp-vendas-de-imoveis-novos-caem-50-em-fevereiro/

    Belo Horizonte: queda superior a 70% nas vendas de imóveis novos, na comparação de Fevereiro/2014 com mesmo mês de 2 anos anteriores (2012 e 2013). Fonte: IPEAD/UFMG. Para acessar trabalho com mais análises a este respeito, segue o link:  http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-bh-vendas-de-imoveis-novos-caem-mais-de-70-em-fevereiro/

    Agora, vamos repassar algumas das consequências do que consta acima, que mais uma vez, estarão totalmente alinhadas com o que normalmente observamos em explosões de bolhas imobiliárias. Como já explorei bastante estas evidências em trabalho anterior, colocarei apenas as evidências mais gritantes e em seguida, o link para o outro trabalho que tem maior volume de fatos.

    AMOSTRAS DA BOLHA IMOBILIÁRIA NAS CIDADES:

    SALVADOR:

    Sugiro leitura na íntegra desta matéria, onde consta que a causa raiz para aumento relevante no desemprego em Salvador foram quedas em vendas de imóveis gerando super-estoque e interrompendo lançamentos: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

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    Importante: estoque de 25 meses levando a paralisação da construção civil e aumento de quase 50% no desemprego, fazendo com que Salvador se tornasse o recorde desemprego no País, com um índice de desemprego  77% acima da média nacional, são as características típicas de uma bolha imobiliária que estão mais visíveis em Salvador.

    BRASÍLIA:

    Recomendo mais uma vez, a leitura das notícias que constam abaixo:

    Queda de 35,5% nos preços de imóveis no lançamento em Brasília, na comparação de 2.012 com 2.013, segundo pesquisa da Geoimoveis. Segundo consta na notícia abaixo, isto foi causado por excesso de especulação, portanto aqui, além da evidência de queda de preços que em apenas 1 ano em Brasília foi o equivalente a anos para ocorrer na explosão da bolha imobiliária espanhola, temos ainda a comprovação sobre a excessiva especulação: www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml

    Notícia de Set/2013 – queda de até 30% nos preços dos imóveis novos no ato da entrega, em Brasilia: http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml

    Notícia de Dez/2013 – estoque 30% maior que 2 anos atrás, queda de 50% nos lançamentos de 2.012 para 2.013. Descontos de até R$ 300 mil em imóveis prontos. Link: http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

    Importante: as reduções nos preços de 35,5% para lançamentos e 30% para imóveis entregues, feitas por construtoras para tentarem desovar estoques em 2.013, fizeram com que muitos imóveis ficassem com preço total, na entrega, inferior ao saldo a financiar com banco para quem comprou “na planta”, gerando altíssimo volume de distratos e aumentando ainda mais os estoques. Isto ocorreu mais fortemente no Noroeste de Brasilia. Mais uma vez, uma forte evidência de como opera nosso subprime.

    OUTRAS CIDADES:

    Além dos exemplos acima, temos diversas outras cidades que já estão apresentando as consequências típicas de toda bolha imobiliária, como por exemplo, São José dos Campos que teve queda de 25% nos preços dos imóveis entregues, com investidores colocando imóveis para alugar e oferta de aluguel subindo 300% (forte evidência de exagero nas vendas para investidores), Curitiba onde o super-estoque equivalente a 23 meses de vendas em Fev/13 não se reduziu mesmo com “descontos” que aumentaram de 30% em Fev/13 para 35% em Nov/13 e vários outros casos, incluindo evidências sobre super-oferta em São Paulo e várias outras cidades do país.

    Para acessar estas informações, com links para notícias, pesquisas e cálculos, veja trabalho anterior a este respeito no endereço: www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i.

    Material adicional com análise de 7 construtoras quanto ao subprime brasileiro:

    1) Rossi: Os distratos em 2.012 foram superiores a R$ 1,3 bilhões, correspondendo a mais de 40% das vendas brutas do ano, sendo que a maioria relacionado ao segmento popular e por incompatibilidade entre renda e preço do imóvel no ato da entrega, que impedia financiamento bancário (créditos podres aprovados no ato da venda na planta pela construtora). Consequencias: primeiro resultado negativo da Rossi em sua história ocorreu em 2.012, a empresa abandonou o segmento popular e saiu de diversas praças a partir de 2.013, encolhendo muito a operação, vendendo terrenos para concorrentes para sobreviver e ainda, com dívidas e estoques  totalmente desproporcionais quanto ao tamanho de sua operação e expectativas para o segmento imobiliário. Isto tem causado sucessivas “campanhas promocionais” com descontos elevados e gerado muitos distratos de investidores que compraram na planta e no ato da entrega viram a construtora vendendo mais barato (ocorre há anos, trata-se de queda de preço REAL disfarçada de desconto). Em 2.013, o volume de distratos foi superior a R$ 500 milhões e ainda representou mais de 20% das vendas brutas do ano, algo absolutamente anormal , que fez com que o endividamento e estoques prosseguissem muito elevados, o que significa a continuidade do ciclo de “descontos promocionais” ;

    2) Gafisa: o volume absurdo de distratos do segmento popular (Tenda) em 2.012 gerou um  endividamento desproporcional, levando a uma situação financeira muito crítica e obrigando a Gafisa a suspender os lançamentos da Tenda durante 2.013 e vender 70% de sua “galinha dos ovos de ouro” (Alphaville) para poder sobreviver. Apesar disto, ainda em 2.013 teve distratos de R$ 1,3 bilhões e que representaram mais de 30% das vendas brutas, isto na somatória das operações Tenda, Gafisa e Alphaville. Da mesma forma que ocorreu com a Rossi, temos registros de investidores que ficaram no prejuízo devido a lançamentos com preços inferiores a de anos anteriores e “descontos” para imóveis que estavam sendo entregues. Como estoques permanecem elevados, apesar de terem equacionado as dívidas a partir da venda de 70% do segmento Alphaville, expectativa é que os “descontos” promocionais permaneçam durante o ano de 2.014 ;

    3) PDG:  teve distratos superiores a R$ 1,4 bilhões em 2.012 e da mesma forma que para construtoras acima, com maior enfase no segmento popular. Este volume muito elevado de distratos foi fator decisivo para um prejuízo superior a R$ 1,7 bilhões tanto nos resultados do 4T12 quanto do ano de 2.012. Até de forma ainda mais drástica que no caso da Rossi, gerou uma combinação de super-estoques com dívidas muito elevadas, ambos completamente desproporcionais ao tamanho da operação, que teve que diminuir muito (sem folego financeiro para aumento de lançamentos e novas vendas falsas na planta para cobrirem as vendas falsas anteriores).  Como parte dos efeitos negativos, a PDG teve que cancelar 48 empreendimentos entre o 2T13 e o 4T13, cada um destes empreendimentos, com “N” prédios, significando uma perda de VGV potencial superior a R$ 2 bilhões, o que faz uma falta enorme nos resultados de uma empresa que tem dívidas superiores a R$ 7 bilhões e obteve vendas liquidas de distratos em 2.013 pouco superior a R$ 2,8 bilhões. Ainda falando sobre distratos, no 3T13 os mesmos corresponderam a mais de 60% das vendas brutas. Mesmo contando com super-estoques ainda superiores a 1 ano, apesar de todos estes cancelamentos, é importante lembrar que o recorde de lançamentos da PDG, assim como de outras construtras (exemplo: Brookfield) foi em 2.011 e com os atrasos relevantes nas obras, espera-se grande volume de entregas para 2.014. Como ficarão os distratos das vendas falsas na planta de 2.011, neste ano de 2.014? Em 2.013, o total de distratos foi equivalente a mais de 30% das vendas brutas desta construtora, até em virtude de todos os cancelamentos de empreendimentos que já tinham vendas realizadas. De forma idêntica ao que ocorreu com construtoras anteriores, também temos relatos de descontos elevados fornecidos pela PDG na entrega dos imóveis não vendidos, que levaram a distratos por investidores que adquiriram imóveis na planta, retroalimentando os super-estoques. A tendência, ao que tudo indica, é que este problema se intensifique em 2.014. Curiosidade: a PDG iniciou em 2.013 vendas vinculadas a Fundos de Investimento Imobiliário, ou seja, todo um empreendimento repassado diretamente para um fundo e não para os consumidores finais, o que auxiliou em seu resultado de vendas do ano. Seria isto uma espécie de derivativo para ganhar tempo com a explosão da bolha, como vimos no subprime americano? Com todo o cenário explicado aqui neste documento, as pessoas que entrarem neste fundo tem ideia da questão de risco e retorno que está associado ao mesmo?

    4) MRV: Esta empresa “ganhou” os clientes do segmento economico de Rossi, PDG e Tenda, uma vez que a Rossi abandonou este segmento, Tenda suspendeu os lançamentos em 2.013 e PDG cancelou vários empreendimentos além de ter reduzido muito de tamanho, todas devido a problemas sérissimos quanto a distratos para estes clientes. Esta “herança”, poderia ser algo bom, nas condições em que ocorreu? A resposta pode ser dada pelo volume de distratos que a MRV já apresentou em 2.013, correspondente a mais de R$ 1,2 bilhões, mais de 20% do total de vendas brutas neste ano. Detalhe: nos relatórios oficiais da MRV ela não atualiza os distratos a valor de mercado, o valor total atualizado e percentual são superiores a estes números, que como em todos os outros casos das construtoras no Brasil, são anormais.  Quanto aos estoques, também como para demais construtoras, estão em níveis muito elevados, mais uma característica que sempre está associada ao alto volume de distratos e vendas para especuladores. Aliás, da mesma forma que para construtoras acima, encontramos depoimentos de investidores que tiveram prejuízo ao comprar na planta e no ato da entrega do imóvel viram esta construtora vendendo mais barato, com “desconto”, situação que tende a se manter em 2.014, em virtude da super-oferta não só de seus imóveis, mas também dos concorrentes.

    5) Tecnisa: O total de distratos da Tecnisa em 2.013 foi de R$ 500 milhões, correspondente a mais de 20% das vendas brutas do ano! Um ponto “curioso”, é que em parte dos relatórios trimestrais de 2.013 esta empresa se orgulhava por poder revender os distratos com preços maiores, ou seja, considerava positivo o aumento artificial nos preços trazido pelas vendas falsas na planta e que eram 100% descolados dos fundamentos!  Super-endividamento, mais de 4 vezes superior ao melhor resultado do segmento, na comparação de Dívida Liquida / Patrimônio Liquido, combinado com super-estoques, seguindo à risca o script do subprime brasileiro.

    6) Brookfield: das construtoras avaliadas, a Brookfield é que possui o segundo maior super-estoque na proporção entre estoque e meses de vendas. Além disto, seu endividamento proporcionalmente ao patrimônio liquido, também está entre os maiores. Quanto aos distratos, como demais, também em percentual absolutamente anormal, de 26%. A solução que a Brookfield pretende dar para esta situação? Fechar o Capital, saindo da BOVESPA. Como poderão equacionar sua sobrevivência ao longo do tempo, isto ainda é uma incógnita, como para demais empresas avaliadas aqui.

    7) Viver:  Esta empresa apresenta os piores indicadores relacionados ao subprime brasileiro. Da mesma forma que a Rossi, já vendeu terrenos para concorrentes com objetivo de ganhar uma sobrevida. Seus lançamentos tem sido mínimos, até em função da total falta de fôlego e crédito no mercado. É difícil encontrar uma tábua de salvação no caso desta empresa, em especial em função do seu endividamento que se tornou astronômico quando comparado a patrimônio liquido, como demais, quando desinchou (foi obrigada a reduzir as vendas falsas na planta), já tinha uma dívida completamente desproporcional em relação ao tamanho da operação.

    CONCLUSÃO: Por mais que o segmento imobiliário tente disfarçar, praticando ao máximo a desinformação e sempre dizendo que não temos bolha porque não há subprime idêntico ao dos EUA, percentual de empréstimos sobre PIB é baixo, etc., não há como esconder as evidências da bolha imobiliária presentes nos resultados das construtoras e nas cidades.

    Convidados, Geral

    Bolha imobiliária em Curitiba, no Brasil e nos Emergentes

    14 de abril de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Recomendo a leitura de estudo feito pelo professor Luciano D´Agostini. Vejam a diferença na profundidade com a qual o autor aborda o tema, na comparação com o “artigo” divulgado pelo segmento imobiliário, que coloquei em post anterior.

    Bolha imobiliária em Curitiba, no Brasil e nos Emergentes:

    Luciano D’Agostini, economista, é doutor em Desenvolvimento Econômico pela UFPR, integrante do grupo de pesquisa Macroeconomia Estruturalista do Desenvolvimento (CNPq) e filiado à Associação Keynesiana Brasileira (AKB).

    http://www.gazetadopovo.com.br/opiniao/conteudo.phtml?id=1460934&tit=Bolha-imobiliaria-em-Curitiba-no-Brasil-e-nos-emergentes

    Ao elaborar uma pesquisa na Boca Maldita, contendo as perguntas “o preço do imóvel em Curitiba está caro?” e “O seu salário nos últimos anos aumentou?”, certamente observaremos a resposta “sim”. Estas duas perguntas, generalizadas para o Brasil e para os emergentes, teriam a mesma resposta: “sim”. Ambos, inflação dos imóveis e inflação dos salários, aumentaram; no entanto, o segundo cresceu bem menos que o primeiro, pelo oitavo ano consecutivo, em Curitiba, no Paraná, no Brasil e nos mercados emergentes (Brics).

    Existem também algumas discussões técnicas a respeito da inflação dos imóveis, da inflação dos salários, da taxa de crescimento do crédito, do endividamento das famílias sobre a renda, da rentabilidade do aluguel sobre o preço do ativo imobiliário, da inflação do aluguel e inflação dos salários e taxas de lucros, do déficit habitacional com a demanda efetiva keynesiana e dos custos da construção civil.

    A teoria de bolha monetária versa que o segundo estágio da bolha imobiliária inicia-se no instante em que o preço médio fundamental da economia, medido por indicadores de preços básicos como o IPCA, o IGPM e inflação dos salários, se descola levemente da taxa de inflação imobiliária, sendo que esta cresce um pouco mais do que aqueles, e em linha com a taxa de crescimento do crédito às famílias e empresas. Em termos macroeconométricos, o segundo estágio ocorreu entre 2003 e 2007, e o terceiro estágio da bolha imobiliária, de quatro possíveis no Brasil, começou em 2007 e termina em 2013. O terceiro estágio da bolha imobiliária inicia, em termos teóricos, quando existe um forte descolamento e em curto espaço de tempo entre a inflação imobiliária e as inflações básicas, e entre a inflação imobiliária e a inflação dos salários dos trabalhadores. A taxa de crescimento do aluguel é maior que a taxa de crescimento dos salários; a taxa de crescimento do crédito acompanha a taxa de crescimento dos preços dos imóveis; e a taxa de crescimento do crédito é bem maior que a taxa de crescimento dos salários dos trabalhadores e dos lucros das empresas – com este indicador provocando endividamento das famílias e empresas.

    Os testes de descolamentos entre variáveis são facilmente visualizados com testes estatísticos de cointegração e modelos de vetores autorregressivos com correção de erros, que levaram Clivel Granger (2003) e Christopher Sims (2011) ao Prêmio Nobel de Economia. Pois bem, pelos testes estatísticos nomeados em relação às variáveis de interesse, o Brasil encontra-se, sim (e um “sim” bem enfático), em bolha imobiliária no fim do estágio 3, quando entramos no paradigma de preços em 2012; e inicia o último estágio da bolha no fim de 2013, o estágio 4.

    Por que dizemos isso? Porque atualmente não há relação de equilíbrio de longo prazo entre as variáveis citadas, salvo crédito com inflação dos imóveis, e existem fortes sintomas do início do estágio 4, que é o realinhamento dinâmico entre as variáveis de interesse. O realinhamento pode ocorrer de modo rápido, dito estouro da bolha imobiliária em colapso, em horizonte de até dois anos; ou com um ajuste lento e gradual que pode durar entre dois e quatro anos. E, como não há relação de equilíbrio estatístico das variáveis citadas, algumas dinâmicas podem ocorrer nos próximos períodos: a taxa de crescimento dos salários será positiva, próximo aos indicadores de inflação básicos da economia e bem maior que a taxa de crescimento dos preços dos imóveis; a taxa de crescimento dos salários deverá crescer em torno da inflação básica da economia e a taxa de crescimento dos preços dos imóveis deve ser negativa (deflação); ou ambos: a inflação salarial cresce e a inflação imobiliária cresce, com taxas próximas.

    Pela rigidez salarial de curto prazo, à la pós-keynesianos, salvo se a inflação básica disparar, os salários nominais continuarão crescendo muito próximo à inflação básica. Atirem a primeira pedra nesta frase, caso tenham dúvidas! E, se a taxa de crescimento do crédito crescer mais que a taxa de crescimento dos salários e lucros das empresas, haverá mais endividamento e comprometimento de rendas.

    No cenário atual, em que a maioria da população está empregada e com baixa produtividade do trabalho, com pouca inovação e baixa tecnologia, portanto, a única trajetória possível dos preços dos imóveis para que o setor retorne ao seu estado de equilíbrio entre oferta e demanda, e ainda mantenha um exame de sangue “saudável” de negócios, é a queda de preços dos imóveis em torno de 40% entre 2014 e 2017 na hipótese de os salários e a inflação básica nesse mesmo período crescerem entre 5,5% e 7% ao ano.

    Benchmarks como os estouros das bolhas dos EUA (2007), Espanha, Grécia, Portugal, Irlanda e Chipre entre 2009 e 2012, e indicadores de emergentes estão nesta linha de raciocínio. Fair play à parte com confederação, sindicatos do setor da construção civil e consultores contratados por estas instituições, precisamos que vocês entendam qual é a definição de bolhas de qualquer natureza, para, então, publicar seus artigos científicos ou relatórios técnicos em revistas e corpos editorias de consideração de grande importância para o país e comentar se existe ou não bolha imobiliária. Minha opinião: estamos em bolha imobiliária e escutem o que eu comento com vocês. Quero preservar a economia do país e a população brasileira.

     

    Convidados, Geral

    Mitos e verdades da bolha imobiliária – Parte II

    31 de março de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    SUB-TÍTULO: O BC, a bolha imobiliária e o jogo dos 7 erros.

    Como parte II do trabalho que apresenta os mitos e verdades da bolha imobiliária, apresentarei um comparativo entre o que consta em relatório recente do BC e uma série de fatos que o contradizem.

    No link logo abaixo, uma das muitas versões divulgadas quanto ao relatório do BC. Vamos fazer um “jogo dos 7 erros” com base nestas informações. Ao final, coloco links que contém todas as evidências para o que está colocado neste documento.

    http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-brasil,apesar-da-alta-no-preco-dos-imoveis-bc-nega-bolha-imobiliaria,180042,0.htm

    ERRO 1: “Mais de 90% das compras para moradia própria”: em São Paulo, segundo pesquisa da Lopes Inteligência imobiliária em 2.012, aproximadamente 40% das vendas de imóveis novos foram para investidores. Segundo pesquisa da Folha de São Paulo, as vendas de 1 dormitório no 1S13 em São Paulo chegaram a até 80% para investidores. Em Brasília, o efeito da especulação foi tão elevado, que levou a redução de preços de 35,5% segundo levantamento da Geoimoveis na comparação de 2.013 com 2.012, no caso de lançamentos (na própria notícia informado que a causa foi a especulação muito elevada). Em BH, tivemos aumento relevante na inadimplência dos condomínios, porque no caso de imóveis novos, tínhamos até 50% dos apartamentos inadimplentes, porque investidores que compraram na planta não conseguiram vender antes da entrega e nem tampouco pagar o condomínio (dado: 50% de imóveis novos na mão de investidores). No Paraná a oferta de aluguel de imóveis residenciais subiu 100%, tendo subido 90% no Rio Grande do Sul, 30% no Estado de São Paulo e 50% em Florianópolis, todos estes casos por aumento muito elevado na oferta que foi parar nas mãos dos investidores. Estas são apenas amostras que demonstram claramente que a venda de imóveis sem a finalidade de moradia para quem está comprando, como regra, é superior ao que foi informado pelo BC em seu relatório ;

    ERRO 2: “Preços subiram junto com a renda”: utilizando a cidade de São Paulo como exemplo e o PED do DIEESE que contém a informação sobre o crescimento da renda real na cidade (tabela 9 do PED)  comparado ao crescimento apresentado no índice FIPE ZAP, que é o preferido do segmento imobiliário, temos que os preços do M2 para venda e aluguel em São Paulo subiram algumas vezes a mais do que subiu a renda. Aqui, embora ambos tenham crescido (preço de M2 e renda), sem dúvida alguma o crescimento do preço dos imóveis foi completamente desproporcional em relação a renda, portanto não faz sentido dizer que preços dos imóveis subiram acompanhando o crescimento da renda. Para termos uma segunda comparação, podemos utilizar também o PNAD de 2.010 do IBGE versus os anúncios de imóveis do site www.imovelweb.com.br: se pegarmos o número de famílias que tem renda para comprar imóveis acima de R$ 500 mil em São Paulo e ao mesmo tempo ainda não possuem imóveis e compararmos com o número de anúncios de imóveis acima deste valor, observaremos que a oferta é o mais que o dobro em relação a esta demanda potencial, sendo que no caso de imóveis de 3 e 4 dormitórios, a oferta é o suficiente para mais de 10 anos de vendas para 3 dormitórios e mais de 12 anos de vendas no caso de 4 dormitórios (considerando as vendas de novos para compradores finais mais usados)! Tudo isto ocorre em função da total desproporcionalidade entre os preços dos imóveis e a renda das famílias ;

    ERRO 3: “O excesso de demanda está sendo compensado pelo aumento de oferta”: temos super-oferta espalhada em todo o país e não uma “compensação” da oferta quanto ao excesso de demanda! Esta super-oferta é uma das características típicas de toda bolha imobiliária: em Salvador, estoque de imóveis equivalente a 25 meses de vendas, tão absurdo que paralisou construção civil e gerou aumento de quase 50% no desemprego da cidade, em Curitiba o estoque de imóveis novos equivale a 23 meses de vendas e mesmo com “descontos” de 30% em Fev/13 que subiram para 35% em Nov/13, estes estoques permaneceram intocados, temos ainda a situação de super-oferta explicada quanto a São Paulo no erro 2 logo acima, relatório de Dezembro/2013 do NRE-Poli-USP apresentando estoque muito elevado de imóveis em diversas outras cidades, além das próprias evidências que constam acima, no erro 1. Aliás, para começar, a qual excesso de demanda o BC se refere? Tivemos vendas falsas na planta que geram distratos de mínimo de 20% até mais de 60% no caso de novos (este volume de distratos consta nos relatórios oficiais das construtoras, para aquelas que divulgam, muitas omitem) o que auxiliou na formação dos super-estoques mencionados aqui, sem contar que as quedas na demanda, no total do Brasil, foram brutais nos anos de 2.012 e 2.013 na comparação com anos anteriores e ainda, um grande volume de vendas foi para investidores, que funcionam como “revendedores” destes estoques (ver erro 1), ou seja, o estoque apenas mudou de mão, em grande parte do que foi qualificado como “venda” ;

    ERRO 4: “Preços dos imóveis estão se estabilizando”: o IVG-R que é a base usada pelo BC, trabalha misturando dados do passado e do presente. Quando um imóvel foi negociado em 2.010 e entregue em 2.013 ou 2.014, ele carrega um valor de financiamento que é da época da negociação (anos atrás) reajustado por um índice (INCC) que não tem nenhuma relação com os preços de mercado do momento do financiamento (ato da entrega do imóvel), no entanto, o BC analisa isto fazendo de conta que é o preço presente e misturando no cálculo com aquelas vendas de imóveis prontos que estão sendo financiados, que de fato, são os preços presentes. Ver trabalho anterior sobre “Comprar imóvel em tempos de bolha imobiliária???” (link ao final) e comprove vários casos de preço na entrega do imóvel inferior a preço na planta, além de diversas pesquisas que constam nos erros acima demonstrando queda no preço real, em várias cidades. Criar uma média com base na mistura de preços do presente e do passado, como o IVG-R do BC faz, não leva a conclusão nenhuma ;

    ERRO 5: “Não temos evidências de bolha imobiliária no Brasil”: o que mais temos, são estas evidências, aliás, este documento informa diversas delas. Como dizer que um aumento de desemprego de quase 50% em Salvador, que saiu de 6,4% em Agosto/2012 para 9,4% em Agosto/2013, segundo o IBGE e que foi causado por super-oferta de imóveis novos, equivalente a 25 meses de vendas, que fez com que construção civil paralisasse, não é uma fortíssima evidência de nossa bolha imobiliária? Os motivos para a geração do desemprego foram idênticos ao que ocorreu nas explosões das bolhas imobiliárias dos EUA e Espanha, assim como a magnitude do aumento do desemprego, como ignorar isto? Como ignorar uma queda de 35,5% nos preços dos lançamentos de imóveis e de 30% nos preços dos imóveis entregues em Brasília, ambos em 2.013 na comparação com 2.012, se estes percentuais de queda demoraram anos para ocorrer durante a explosão da bolha imobiliária na Espanha? Como ignorar que em São José dos Campos, após queda de 25% nos preços dos imóveis novos entregues, tivemos aumento de 300% na oferta de imóveis para alugar e após isto, tivemos ameaças de aumento relevante em demissões na construção civil na cidade, este último causado pelas fortes reduções em lançamentos, ou seja, seguindo exatamente o mesmo script de Salvador? Como ignorar estas e mais diversas informações, das mais diferentes fontes, que guardam grande relação com os efeitos da bolha imobiliária em outros países? ;

    ERRO 6: “Não temos bolha porque não há hipotecas em cascata no formato dos EUA”: toda bolha imobiliária possui mecanismos diferentes, mas é possível fazer uma ótima analogia entre as bolhas imobiliárias dos EUA, Espanha e China, inclusive isto consta em trabalho anterior sobre “Mitos e verdades da bolha imobiliária no Brasil – parte I” que contém link ao final deste documento. Aqui, o equívoco é dizer que para ser bolha imobiliária, tem que ser idêntica a dos Estados Unidos, o que não é verdade e também pode ser comprovado na leitura de trabalho que publiquei imediatamente antes deste, que trata da comparação entre a bolha imobiliária chinesa e a brasileira, que também tem link em referências, mais abaixo. A explicação dos demais erros que consta neste documento, por si só, já traz uma série de evidências quanto a existência de bolha imobiliária no Brasil ;

    ERRO 7: “Nossos bancos são resistentes a possibilidade de uma bolha imobiliária”: vejam o estudo técnico sobre a CEF que consta no link de referências mais abaixo e considere ainda que este banco tem um nível de empréstimos concedidos equivalentes a 28 vezes o seu patrimônio, algumas vezes a média de outras instituições, já tendo seu rating rebaixado pela Moody´s e mais recentemente pela S&P, além de ter inadimplência de 20% no MCMV faixa 1 e principalmente, por ser um banco público, segue diretrizes do governo que não respeitam a natural lei de risco e retorno (ver Petrobrás, Eletrobrás, etc.), o que por si só, gera dúvida quanto a qualidade na aprovação do crédito. Qualquer solavanco quanto a inadimplência no crédito imobiliário teria impacto muito elevado para CEF, até porque ela concentra mais de 70% de todos os empréstimos imobiliários concedidos. Aqui o BC usa indicadores inadequados para medir a segurança dos bancos quanto ao empréstimo habitacional, indicadores que se tornam ainda mais frágeis em momento de bolha imobiliária, como foi muito bem explicado no artigo que anexei em referências (o aumento constante e relevante na base de crédito, reduz a inadimplência percentual, mas e quando há forte desaceleração como está ocorrendo agora com a CEF em função de problemas do Governo para cumprir superávit primário?). Para quem acredita que o Governo tem o “poder” de conter qualquer estrago na CEF, não se iluda, o superávit previsto pelo Brasil é muito difícil de ser atingido, aliás, suas premissas tem sido contrariadas até mesmo por relatórios mais recentes do BC.

    Conclusão:

    É importante entendermos, que é comum para um Banco Central negar a bolha imobiliária, isto aconteceu em larga escala nos EUA antes da explosão da bolha por lá. O mesmo se dá quanto a artigos de “especialistas” do mercado, alguns vinculados diretamente ao segmento imobiliário ou setor que tem benefícios com a extensão da bolha por mais tempo, no entanto, o fato é que quanto mais tempo a bolha durar e maiores forem os super-estoques gerados, piores serão as consequências para a sociedade e economia, basta ver o exemplo de Salvador que consta mais acima.

    Referências:

    Link que contém evidências quanto a super-oferta e quedas relevantes em preços reais de imóveis espalhados pelo Brasil, além de comparação com bolhas imobiliárias de EUA, Espanha e China:

    www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i

    Link com documento publicado logo antes deste e que contém uma comparação entre bolha imobiliária chinesa e brasileira:

    www.defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-chinesa-e-brasileira-alguma-semelhanca

    Link que contém evidências quanto aos distratos praticados pelo segmento imobiliário, explicando com Infográficos como funciona a bolha imobiliária brasileira:

    www.defendaseudinheiro.com.br/desmascarando-a-bolha-imobiliaria-no-brasil

    Link com 18 depoimentos de investidores que compraram na planta e ao revenderem imóvel, tiveram prejuízo, pois construtora vendia mais barato. Prova que INCC não tem relação com preço de venda:

    www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria

    Link que contém análises interessantes quanto a carteira de crédito imobiliário da CEF e os critérios adotados quanto a inadimplência:

    http://www.brasil-economia-governo.org.br/wp-content/uploads/2014/03/a-carteira-de-credito-imobiliario-da-caixa-e-robusta.pdf

    Até o próximo tópico.

    Convidados, Geral

    Bolha imobiliária chinesa e brasileira, alguma semelhança?

    28 de março de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Bolha imobiliária chinesa e brasileira, alguma semelhança?

    Vejam neste link, o artigo de ontem sobre a explosão da bolha imobiliária chinesa:

    http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/3254492/chineses-protestam-nas-ruas-contra-estouro-bolha-imobiliaria-pais

    Será que existe alguma semelhança entre as bolhas imobiliárias de China e Brasil?

    Na China, Governo se utilizando da grande liquidez internacional trazida pelo QE dos EUA (chegou em US$ 85 bilhões / mês), manteve seus juros o mais baixo possível, estimulando ao máximo o investimento em habitação, para o qual criou vários subsídios. Depois disto, o segmento imobiliário construiu muito e ainda criou uma mega especulação em torno do “déficit habitacional”, fazendo com que os preços inflassem e ficassem completamente fora da realidade de renda local. Durante o período de inflar o PIB se manteve alto, foram gerados muitos empregos ao redor da construção civil, o País aumentou muito seu consumo de commodities e muitos ficaram felizes com seu Governo local. Os preços fora da realidade de renda local, em conjunto com a redução de liquidez que se iniciou com a diminuição de US$ 10 bilhões / mês do QE dos EUA, fez com que as vendas despencassem e fossem formados SUPER-ESTOQUES, que pela lei de oferta e procura, farão com que os preços caiam muito também (já está acontecendo, ver informações do artigo acima). Os próximos passos, que são típicos de toda bolha, são o desaquecimento da economia (redução do PIB artificial que vinha sendo gerado), aliado a aumento de desemprego, que retroalimenta o super-estoque de imóveis sem vender, a queda de preços, etc. No caso particular da China, talvez o Governo lance o seu próprio QE, copiando o que os EUA fez, mas isto é só mais uma das formas de tentar adiar o inevitável, a conferir…

    No Brasil, Governo se utilizando da grande liquidez internacional trazida pelo QE dos EUA (chegou em US$ 85 bilhões / mês), combinado com o aumento do consumo de commodities da China em virtude da bolha deles que trouxe muito dinheiro para o Brasil sem nenhum esforço, manteve seus juros o mais baixo possível, estimulando ao máximo o investimento em habitação, para qual criou vários subsídios. Depois disto, o segmento imobiliário construiu muito e ainda criou uma mega especulação em torno do “déficit habitacional”, fazendo com que os preços inflassem e ficassem completamente fora da realidade de renda local. Durante o período de inflar o PIB se manteve alto (até 2.010, aliás 2.010 foi o pico da construção civil e do PIB no Brasil…), foram gerados muitos empregos ao redor da construção civil (chegamos ao pleno emprego), o País aumentou muito seu consumo (em especial quanto a futilidades com crédito farto e barato) e muitos ficaram felizes com seu Governo local (reeleição do PT para presidência e ganhando eleições para prefeito em importantes Capitais). Os preços COMPLETAMENTE fora da realidade de renda local (pior que na China) em conjunto com a redução de liquidez que se iniciou com a diminuição de US$ 10 bilhões / mês do QE dos EUA, fez com que as vendas despencassem e fossem formados SUPER-ESTOQUES, que pela lei de oferta e procura, farão com que os preços caiam muito também (em Brasília, queda de 35,5% nos preços dos imóveis lançados em 2.013 na comparação com 2.012 e mesmo com redução de 50% nos lançamentos em unidades, terminaram o ano com super-estoques, várias cidades indo pelo mesmo caminho). Os próximos passos, que são típicos de toda bolha, são o desaquecimento da economia (PIB já tem tido péssimo resultado), aliado a aumento de desemprego (em Salvador, desemprego aumentou quase 50% devido a paralisação da construção civil causada por SUPER-ESTOQUE de imóveis sem vender…), o que retroalimenta o super-estoque de imóveis sem vender, a queda de preços, etc. No caso particular do Brasil, já tivemos rebaixamento de rating pela S&P para o Brasil e também para a CEF, o que dificulta qualquer manobra apelativa para tentar postergar a explosão da bolha, que já está acontecendo localmente e passando “desapercebido” (ver casos de Salvador e Brasília acima).

    É, como diz o BC, não temos evidência de bolha imobiliária por aqui, não é mesmo (rs)?

    Para quem quiser ver evidências de tudo que consta acima quanto ao Brasil, com Infográficos e muito mais evidências, acesse: www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i

    Convidados, Geral

    Mitos e verdades da bolha imobiliária Parte I

    18 de março de 2014

     

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    Mitos e verdades da bolha imobiliária Parte I:

    Segue o estudo:

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    REFERÊNCIAS:

    “DÉFICIT HABITACIONAL”:

    IPEA – déficit habitacional cresceu no caso da menor renda: segundo este levantamento oficial feito pelo IPEA para o período de 2.007 a 2.012, o déficit habitacional cresceu: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,deficit-habitacional-cresce-na-baixa-renda-apura-o-ipea,170824,0.htm

    IBGE – renda familiar e total de famílias em São Paulo: acessar site do IBGE (www.ibge.gov.br ), página Banco de Dados, Cidade de São Paulo e depois Censo 2.010 e informações sobre distribuição de renda familiar. Dados foram agrupados para viabilizar apresentação gráfica e compreensão. Sobre o total de famílias (consideradas 3,6 M de famílias em São Paulo neste estudo), foi considerado o número do IBGE do censo de 2.010 e acrescentando um crescimento vegetativo de 1% ao ano.

    Informação de que mais de 73% das famílias em São Paulo já possuem imóveis próprios vem de pesquisa do IBGE (PNAD) . Para facilitar a compreensão, segue link com reportagem que fala a este respeito: http://ultimosegundo.ig.com.br/brasil/2012-09-21/casa-propria-ja-nao-e-so-sonho-75-no-brasil-sao-donos-do-imovel-onde-vivem.html

    Imovelweb – número de ofertas com base nos preços ou número de dormitórios: acessado o site www.imovelweb.com.br e feita consulta para apartamento padrão e para casa sobrado padrão, agrupando quanto a faixas de preços e de forma independente, também quanto a número de dormitórios. Esta consulta foi realizada em 15/Março/2014, logo consultas realizadas em quaisquer outros períodos apresentarão resultados diferentes.

    A informação sobre a renda familiar necessária para se adquirir um imóvel acima de R$ 500 mil em São Paulo, que é de 20 salários mínimos, veio de pesquisa contratada pela revista Exame, que contém informações no link: http://exame2.com.br/mobile/seu-dinheiro/noticias/quanto-voce-deve-ganhar-para-comprar-um-imovel-em-16-cidades. Com base nesta pesquisa, temos a situação hipotética de São Paulo, compatível com esta informação. Utilizado como referência o salário mínimo de Janeiro/2014

    IMPORTANTE: o cálculo realizado para estimar o mercado potencial de 1ª compra para imóveis acima de R$ 500 mil em São Paulo, é extremamente conservador, ou seja, favorável ao mercado imobiliário, em virtude dos seguintes fatores: a) foi considerado que apenas um site teria todas as ofertas de imóveis novos e usados da cidade de São Paulo ; b) o salário mínimo teve crescimento muito maior do que a renda de quem recebe salários maiores, logo, atualmente o percentual de famílias com mais de 20 salários mínimos deve ser ainda menor do que era em 2.010 ; c) embora tenha sido considerado crescimento vegetativo de 1% ao ano no número de famílias, temos pesquisas apontando êxodo de São Paulo nos últimos anos ; d) o percentual de 73% de famílias que teriam imóvel próprio em 2.012 deve ter crescido ao longo de 2.013 e especialmente para famílias com renda de mais de 20 salários mínimos este percentual deve ser muito mais elevado do que a média geral que foi considerada ; e) assumi que todas as famílias teriam interesse em comprar imóvel, quando nesta faixa de renda, se não tem muitas vezes é por opção (prefere ficar no aluguel por questões como mobilidade, custo versus benefício, etc.).

    Gráfico com evolução das vendas de imóveis usados em São Paulo: as informações sobre volume de vendas foram extraídas de relatórios do CRECI SP desde 2.008. Não capturei dados anteriores, pois em Janeiro/2008 existe observação sobre mudança nos critérios da pesquisa, informações anteriores não seriam comparáveis. Consideradas as quantidades projetadas que constam no relatório. A pesquisa do CRECI SP envolve mais de 400 imobiliárias na cidade de São Paulo. Para acessar as pesquisas, ir até o site do CRECI SP (www.crecisp.gov.br) e depois selecionar “Página Oficial”, “Pesquisas publicadas do mercado imobiliário” e a partir daí, acessar os relatórios da Capital de cada mês e procurar pela informação sobre vendas projetadas.

    Sobre as vendas de imóveis usados por tipologia, foram calculadas também com base nos relatórios do CRECI SP de 2.013, multiplicando-se as quantidades projetadas em cada mês pelos percentuais por tipologia, que também constam nestes relatórios.

    Informação de que o SECOVI SP não considera o estoque de imóveis das construtoras com mais de 36 meses, consta no item “Glossário”, na última página do relatório mensal do SECOVI SP sobre os resultados do mercado imobiliário. Informação de que mais de 80% das vendas realizadas se referem a lançamentos consta no próprio relatório mensal do SECOVI SP também.  Já a informação sobre as quantidades vendidas de imóveis novos para cada tipologia no ano de 2.013 foi extraída deste endereço: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

    A reportagem abaixo fala sobre o nível de vendas para investidores em São Paulo: em 2.012 pesquisa da Lopes Inteligência Imobiliária apontou que 40% das vendas eram para investidores, enquanto uma pesquisa da Folha de São Paulo feita no 1S13 apontava que 80% das vendas de 1 dormitório eram para investidores. Segue o link: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1358961-quase-40-dos-compradores-de-imoveis-em-sp-sao-investidores.shtml

    Com base em todas as informações acima, foram feitos os cálculos relacionados à tabela que contém : a) oferta de imóveis por tipologia, extraída diretamente do site Imovelweb, sem nenhuma alteração ; b) quantidades totais vendidas de imóveis usados em 2.013 seguindo a somatória por tipologia que consta nos relatórios, somado a quantidade de vendas de imóveis novos para compradores finais, considerando 70% do total constante no relatório do SECOVI SP para imóveis de 2 a 4 dormitórios (assumido 30% de venda para investidores, menos que os 40% apurados em pesquisa da Lopes em 2.012) e 20% do total de vendas de 1 dormitório (assumindo que 80% das vendas de 1 dormitório em 2.013 foram para investidores, de acordo com pesquisa da Folha de São Paulo do 1S13) ; c) Anos de oferta em relação a vendas históricas: divisão de a) por b).

    Super-oferta de imóveis no Brasil:

    Segundo pesquisa da Geoimóveis, o estoque de imóveis novos em Salvador equivale a 25 meses de vendas, o recorde do Brasil. Na mesma notícia, a informação que Curitiba tem estoque de imóveis correspondente a 23 meses, o segundo maior do país: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

    Notícia de Dez/2013 – em Brasília, estoque 30% maior que 2 anos atrás, apesar de queda de 50% nos lançamentos de 2.012 para 2.013 e de descontos de até R$ 300 mil em imóveis prontos: http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

    Informação de que em São José dos Campos, a oferta de imóveis para alugar cresceu 300%:  http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html

    Na notícia a seguir, a informação de que imóveis novos em BH tem tido inadimplência de condomínio de até 50% causada por investidores que compraram na planta sem ter condições financeiras de contrair empréstimo no ato da entrega do imóvel e sequer conseguem pagar condomínio. Super-oferta na mão de investidores novamente: http://www.hojeemdia.com.br/noticias/economia-e-negocios/atraso-no-pagamento-de-condominio-chega-a-10-em-belo-horizonte-1.219820

    Para entender a super-oferta de imóveis de 1 dormitório em São Paulo, com links para pesquisas e notícias relacionadas, ver o trabalho anterior: www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo

    Nesta notícia, a informação que o número de imóveis vagos aguardando locação mais do que dobrou: http://m.jconline.ne10.uol.com.br/t320/noticia/economia/pernambuco/noticia/2013/04/28/81174

    Aumento de 600% na oferta de imóveis comerciais em Curitiba: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1424276&tit=O-grande-salto-dos-imoveis-corporativos

    Aqui temos as informações sobre super-oferta de imóveis para alugar na cidade de Florianópolis e nos Estados do RS, SP e PR: http://www.ndonline.com.br/florianopolis/noticias/141217-oferta-de-imoveis-para-locacao-cresce-50-na-grande-florianopolis.html

    Neste artigo, o NRE (Núcleo Real Estate) da Poli-USP, informa a existência de super-estoques de imóveis novos para vender em algumas cidades do país, incluindo Manaus e Vitória, mencionados neste item do trabalho: https://www.consorciodeimoveis.com.br/noticias/mercado-imobiliario-2014-confira-algumas-perspectivas

    A situação crítica quanto aos super-estoques já acontece há um bom tempo. Segue notícia do G1 Globo, de levantamento feito por consultoria no final de 2.012, onde na somatória de todas as construtoras, o estoque de imóveis em unidades havia mais do que dobrado: http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html

    Sobre a super-oferta de imóveis novos em várias cidades, de diversas construtoras diferentes, também pode ser comprovado através dos depoimentos do ReclameAqui que constam nas referências do mito “Preços dos imóveis nunca caem”.

    Nesta reportagem da edição impressa da Exame, a confirmação textual quanto a bolha imobiliária dos imóveis comerciais, através de diversas evidências quanto a super-oferta: http://exame.abril.com.br/revista-exame/edicoes/1060/

    “PREÇOS DOS IMÓVEIS NUNCA CAEM”:

    Em Brasília, queda de 35,5% nos preços de lançamentos na comparação de 2.013 com 2.012, além de outra notícia falando sobre queda de até 30% no preço dos imóveis no ato da entrega e uma terceira que comenta sobre “descontos” de até R$ 300 mil:

    www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

    Queda de 25% nos preços de imóveis novos no ato da entrega em São José dos Campos:

    http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

    Queda relevante de preços de imóveis novos em Natal, na entrega mais barato que na planta:

    http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

    Em Curitiba, duas notícias sobre “descontos” praticados por construtoras, que subiram de 30% em Fev/2013 para 35% em Nov/2013: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279 http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1426349&tit=Gigantes-do-setor-saem-de-fininho

    Segue notícia sobre queda de 15% nos preços de imóveis em Goiânia, após fortes quedas em vendas:

    http://www.opopular.com.br/editorias/economia/queda-nas-vendas-faz-pre%C3%A7os-de-im%C3%B3veis-recuarem-1.307413

    Abaixo, notícia sobre a terceira queda consecutiva de preços de imóveis em Recife:

    http://www.diariodepernambuco.com.br/app/noticia/economia/2013/04/03/internas_economia,432110/precos-dos-imoveis-no-recife-apresentam-terceira-queda-consecutiva.shtml

    Notícia sobre quedas de preços em 7 capitais durante o segundo semestre de 2.012:

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

    Seguem abaixo 4 notícias sobre quedas de preços de imóveis em São Paulo, são situações diferentes umas das outras quanto a número de dormitórios, período, novo ou usado, etc. (tem muito mais que isto disponível na mídia, tem sido uma constante para São Paulo):

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml

    http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,preco-de-imovel-novo-recua-pela-1-vez-em-quatro-anos,152741,0.htm

    http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

    “Descontos” de até R$ 80 mil em Salvador: http://www.correio24horas.com.br/detalhe/noticia/descontos-em-imoveis-chegam-a-ser-de-ate-r-80-mil-em-promocoes/?cHash=4f67727a643ac5057e1354a79606b958

    No Espirito Santo, imóveis com “descontos” de até R$ 400 mil:

    http://webclipping.mile4.com.br/webclipping/visualiza.php?cd=17370

    “Liquidação” nos preços dos imóveis em Belo Horizonte. Matéria do jornal impresso “O tempo”, segue link que contém esta notícia:

    http://observadordomercado.blogspot.com.br/2014/03/estouro-da-bolha-provoca-fenomeno.html

    Segue abaixo link com uma lista de depoimentos do ReclameAqui, onde compradores de imóveis viram as construtoras vendendo no ato da entrega do imóvel, mais barato do que eles pagaram na planta. Estes depoimentos incluem diversas cidades e construtoras, imóveis residenciais (grande maioria), comerciais e terrenos:

    www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria

    Queda nos preços de alugueis de imóveis comerciais em São Paulo e outras cidades:

    http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,aluguel-de-escritorio-em-sp-caiu-pela-1-vez-em-quase-dez-anos,1128094,0.htm

    Notícia sobre bolha imobiliária dos flats, onde o preço disparou, dobrando em 5 anos e depois voltando para um preço inferior ao do início:

    http://web.archive.org/web/20090322201140/http://veja.abril.com.br/vejasp/especial_guia_imobiliario/p_124.shtml

    “PLENO EMPREGO, RENDA MAIOR E CRÉDITO BARATO”:

    Gráfico que compara renda per capta, preço de venda e aluguel do M2: Dados sobre evolução da renda real (descontada inflação) extraídos de relatório PED (pesquisa de emprego e desemprego) do DIEESE, da região metropolitana de São Paulo, conforme link abaixo (utilizada TABELA 09, que disponibiliza arquivo protegido do Excel e capturada a coluna “Renda dos ocupados”, calculando variação anual): http://www.dieese.org.br/analiseped/mensalSAO.html. Informações sobre preço do M2 para venda e aluguel extraídas do site Zap, selecionando a cidade de São Paulo e as opções de “Venda” e “Aluguel”, sendo que foram extraídos os dados referentes a variação acumulada até Dezembro de cada ano que consta no gráfico apresentado. Abatido o percentual de inflação (IPCA) de cada período: http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/.

    Gráfico com dados da inflação nos últimos anos:utilizado o índice de inflação oficial do Brasil, o IPCA, calculado pelo IBGE.

    Abaixo, informações sobre o aumento no juro para crédito imobiliário e maiores restrições que obrigam CEF a desacelerar concessão de créditos: http://blogs.estadao.com.br/no-azul/2014/02/27/com-alta-do-juro-brasileiro-aumenta-em-12-meses-o-prazo-de-financiamento-de-imoveis/. http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2014/03/1420926-caixa-vai-frear-ritmo-de-aumento-de-emprestimos.shtml

    Notícia de que as quedas em vendas e paralisação da construção, causada por super-estoque de imóveis equivalente a 25 meses de vendas, levou a aumento de quase 50% no desemprego em Salvador, que saiu de 6,4% em Ago/12 para 9,4% em Ago/13 segundo o IBGE: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

    Pela sequencia de notícias abaixo, vemos que primeiro o preço dos imóveis novos entregues em São José dos Campos despencou 25%, depois investidores no desespero para não terem perda imediata colocaram imóveis para alugar e oferta de aluguel aumentou 300% e por fim, em virtude desta claríssima super-oferta, estão diminuindo muito os lançamentos e informando que isto irá gerar um alto volume de desemprego na cidade: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.htmlhttp://www.ovale.com.br/2.621/empresarios-da-construc-o-civil-temem-corte-de-empregos-com-a-retrac-o-do-mercado-1.502639

    Sobre a queda de 50% nos lançamentos em unidades em Brasília em 2.013: http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

    Notícia sobre queda de lançamentos em São Paulo: (Estadão – Radar Imobiliário – 23/02/2014): De acordo com dados coletados pela Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), 413 unidades na planta foram colocadas à venda na capital paulista durante o mês, o que representa queda de 37,42% em relação ao mesmo período de 2013. Esse também é o mais baixo número verificado pelo levantamento em cinco anos e o terceiro pior resultado da última década, à frente somente de 2006 e de 2009.

    Informação de que em Curitiba algumas grandes construtoras estão fugindo da cidade em função dos SUPER-ESTOQUES: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1426349&tit=Gigantes-do-setor-saem-de-fininho

    “NÃO TEMOS BOLHA PORQUE NÃO HÁ SUBPRIME IDÊNTICO AO DOS EUA”:

    Mais detalhes sobre bolhas imobiliárias dos EUA e Espanha comparadas a Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-a-brasileira-voce-acredita-parte-2/

    Infográficos com evidências sobre a bolha imobiliária brasileira e o esquema de subprime Brasil: www.defendaseudinheiro.com.br/desmascarando-a-bolha-imobiliaria-no-brasil

    Até o próximo post.