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    A evolução da bolha imobiliária em São Paulo

    24 de junho de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    O objetivo deste trabalho é avaliar a evolução da bolha imobiliária em São Paulo. Qual seu estágio atual? Como esta bolha se desenvolveu? Qual a tendência para os próximos meses?

     

    A evolução da bolha imobiliária em São Paulo:

    Todo o trabalho é baseado em informações do SECOVI SP (sindicato das construtoras de São Paulo), CRECI SP (conselho regional dos corretores de imóveis de São Paulo), pesquisas das empresas Lopes Inteligência Imobiliária, Lelo imobiliária, Folha de São Paulo, Embraesp, Geoimoveis, além de dados do site www.imovelweb.com.br, pesquisa PNAD do IBGE, dentre outros. No decorrer do trabalho, links com todas as referências utilizadas.

    Como está a relação entre oferta e demanda de imóveis na cidade de São Paulo? Quanto às ofertas, extrai do www.imovelweb.com.br em 19/Junho/2014, apenas para somatória de apartamento padrão e casa/sobrado padrão. As vendas de imóveis novos foram extraídas da PMI (Pesquisa do Mercado Imobiliário) do SECOVI SP do período de Abril/2013 a Março/2014, os últimos 12 meses disponíveis (link: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/). Para usados, foram utilizadas as vendas levantadas pelo CRECI SP em pesquisa com participação de mais de 400 imobiliárias em São Paulo (Capital), no período de Março/2013 a Fevereiro/2014, novamente, os últimos 12 meses disponíveis (link: http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/pesquisa.asp).

    Quanto a vendas, serão consideradas aquelas feitas para os compradores finais, uma vez que vendas para investidores são apenas uma transferência de estoque, que futuramente deverá ter a venda definitiva ou estes imóveis serão alugados. Neste sentido, considerado neste levantamento que para um dormitório, apenas 20% das vendas de imóveis novos foram para compradores finais (link: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1355571-apartamento-de-um-dormitorio-torna-se-nicho-de-investidores.shtml) e  para demais tipologias, considerado que 63% das vendas de imóveis novos foram para compradores finais (link:http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,investimento-e-objetivo-de-37-dos-compradores,186381,0.htm). No caso de imóveis usados, considerada a quantidade total apontada nos relatórios do CRECI SP.

    Os critérios acima ainda são favoráveis para o segmento imobiliário, na medida em que assumo que em apenas um site teríamos toda a oferta de imóveis novos mais usados para a cidade de São Paulo e ainda, sabendo que muitas ofertas de novos não constam neste site e tendo feito a pesquisa de ofertas só com dois tipos de imóveis (apartamento e casa padrão).

    Vamos agora observar como está a oferta e demanda por imóveis em São Paulo:

    Post 27 imagem 1 - Oferta versus demanda em São Paulo

    Pelo que podemos ver nos números acima, temos uma oferta extremamente elevada no caso de imóveis de 3 e 4 dormitórios, pois temos anunciado em apenas um site, uma oferta que é o suficiente para mais de 11 anos de vendas de novos para compradores finais mais usados, é algo absolutamente anormal e que só pode ocorrer quando temos uma bolha imobiliária!

    Vamos comparar esta pesquisa com outra, feita três meses atrás:

    Post 27 imagem 2 - Pesquisas imovelweb março versus junho 2014

    A relação entre oferta e demanda que já era anormal em 15/Março/2014, piorou 3 meses depois, como isto aconteceu?

    Segundo pesquisa da Lelo Imobiliária, no primeiro quadrimestre de 2.014 tivemos um aumento de 15% nos imóveis anunciados em São Paulo, ou seja, entre Março e Abril tivemos mais anúncios que não haviam sido capturados na pesquisa anterior (link: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/numero-de-imoveis-a-venda-em-sp-aumenta-15-segundo-lello).

    É importante lembrar ainda, que as vendas de imóveis novos na cidade de São Paulo no primeiro trimestre de 2.014 tiveram queda de 45% na comparação com mesmo período de 2.013. Na pesquisa anterior, os últimos 12 meses considerados de vendas incluíam os meses de Janeiro a Março de 2.013, nesta pesquisa, utilizados os dados de Janeiro a Março de 2.014, ou seja, já tivemos o reflexo da queda brusca na demanda por imóveis novos. Conforme consta no gráfico abaixo, feito com dados do SECOVI SP do balanço do 1T13 (página 30 do link: http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/balancomercado-1trimestre2013.pdf) mais informações constantes no relatório do SECOVI SP referente a Março/2014 sobre o total de vendas do primeiro trimestre deste ano (ver parágrafo sobre primeiro trimestre de 2.014 no link: http://www.secovi.com.br/pesquisa-mensal-do-mercado-imobiliario/), concluímos que o primeiro trimestre de 2.014 teve o pior resultado de vendas de imóveis novos para um primeiro trimestre nos últimos 11 anos, pelo menos:

    Post 27 imagem 3 - Vendas de imoveis novos no 1T14 em São PauloOutro ponto interessante para avaliarmos, que ajuda a explicar a derrocada de vendas de imóveis novos no 1T14 também: por que a diferença nos anos necessários para vender as ofertas, no caso dos imóveis de 4 dormitórios, teve crescimento tão acentuado, passando de pouco mais de 12 anos para mais de 16 anos?

    As vendas de imóveis novos de 4 dormitórios no 1T13 foram de 1.104 unidades, contra apenas 176 unidades no 1T14, ou seja, tivemos uma queda de 84% nas vendas desta tipologia! Por que esta situação ocorreu? Observamos que em Março/2013, exatamente no último mês do primeiro trimestre de 2.013, no caso de imóveis novos, tivemos um volume de mais de 900 unidades de 4 dormitórios vendidas, sendo que este é um recorde histórico, nunca obtido para apenas um mês em São Paulo no caso desta tipologia e várias vezes a média de outros anos. Tudo indica que tivemos vendas elevadas de imóveis de 4 dormitórios para investidores em Março/2013, que serviu como uma mera transferência de estoques, sendo que este movimento especulativo não teria se repetido neste ano. O fato da explosão de vendas do 1T13 ter acontecido exatamente no último mês do trimestre é indicador de que isto poderia ter  sido feito para inflar os resultados das construtoras que são divulgados trimestralmente.

    Adicionalmente, temos outra questão muito importante: como no caso de 3 e 4 dormitórios, podemos ter um volume de ofertas que equivale a mais de uma década de vendas de imóveis novos para compradores finais mais usados, anunciada em apenas um site?

    A questão acima poderá ser respondida em conjunto com esta outra:

    Post 27 imagem 4 - Pirâmides de renda anúncios e vendas de imóveisSobre a renda familiar e total de famílias em São Paulo: acessar site do IBGE (www.ibge.gov.br ), página Banco de Dados, Cidade de São Paulo e depois Censo 2.010 e informações sobre distribuição de renda familiar. Dados foram agrupados para viabilizar apresentação gráfica e compreensão. Sobre o total de famílias (consideradas 3,6 M de famílias em São Paulo neste estudo), foi considerado o número do IBGE do censo de 2.010 e acrescentando um crescimento vegetativo de 1% ao ano.

    Informação de que mais de 73% das famílias em São Paulo já possuem imóveis próprios vem de pesquisa do IBGE (PNAD) . Para facilitar a compreensão, segue link com reportagem que fala a este respeito: http://ultimosegundo.ig.com.br/brasil/2012-09-21/casa-propria-ja-nao-e-so-sonho-75-no-brasil-sao-donos-do-imovel-onde-vivem.html

    Imovelweb – número de ofertas com base nos preços ou número de dormitórios: acessado o site www.imovelweb.com.br e feita consulta em 19/Junho/2.014 para apartamento padrão e para casa sobrado padrão, agrupando quanto a faixas de preços.

    A informação sobre a renda familiar necessária para se adquirir um imóvel acima de R$ 500 mil em São Paulo, que é de 20 salários mínimos, veio de pesquisa contratada pela revista Exame, que contém informações no link: http://exame2.com.br/mobile/seu-dinheiro/noticias/quanto-voce-deve-ganhar-para-comprar-um-imovel-em-16-cidades. Com base nesta pesquisa, temos a situação hipotética de São Paulo, compatível com esta informação. Utilizado como referência o salário mínimo de Janeiro/2014, de R$ 724,00.

    Com base nas pirâmides mais acima, quais as conclusões?

    1) Renda familiar versus vendas de imóveis usados: estão compatíveis, o que se demonstra pelo fato de ambos terem a pirâmide com a base maior que o topo, ou seja, a grande maioria das famílias em São Paulo (91,46%) possui renda inferior a 20 salários mínimos que só permite aquisição de imóveis com preços abaixo de R$ 500 mil, mesmo com financiamento em 30 anos e a maior parte das vendas realizadas (62,87%) foi exatamente para esta faixa de preços ;

    2) Oferta de imóveis versus vendas de usados: estão incompatíveis, o que se demonstra pelas pirâmides invertidas, ou seja, enquanto a maioria das ofertas se situa em patamar superior a R$ 500 mil (71,6%), a maioria das vendas é para imóveis com preços abaixo de R$ 500 mil (62,87%). Vejamos mais uma informação importante a este respeito:

    Post 27 imagem 5 - Vendas de usados em São Paulo de 2008 a 2013 Melhorado

    Pelo que podemos observar acima, tivemos uma queda de vendas de 2.010 para 2.011 que foi de 13,79% e depois uma nova queda de 2.011 para 2.012 que foi de 22,93%, sendo que percebemos uma estabilidade na venda de imóveis usados a partir de 2.012, mas dentro de um patamar que é o menor desde 2.008. Deveríamos ter vendas maiores de usados nos últimos anos e não menores como tem acontecido. Motivo: como o recorde de lançamentos de novos foi entre 2.010 e 2.011, com recorde de entregas 3 anos depois, representa em muitos casos, uma maior necessidade de proprietários de usados venderem seus imóveis para pagarem parte do novo. Uma comprovação disto, é o aumento de 15% na oferta de imóveis no primeiro quadrimestre de 2.014, segundo apurado pela Lelo Imobiliária em pesquisa, citada e com link mais acima.  Em 2.014, até aqui, percebemos que as vendas se mantém dentro do mesmo patamar de 2.012 e 2.013.

    3) Renda familiar versus oferta de imóveis: estão incompatíveis, o que se demonstra pelas pirâmides invertidas, ou seja, enquanto a maioria das ofertas se situa em patamar superior a R$ 500 mil (71,6%), a maioria das famílias não tem renda suficiente para adquirir imóveis com preços acima de R$ 500 mil (apenas 8,53% das famílias possui renda acima de 20 salários mínimos), mesmo em financiamento de 30 anos. Há um outro aspecto interessante para analisarmos: dada a diferença extremamente elevada entre o percentual de famílias com capacidade para adquirir imóveis com preço anunciado acima de R$ 500 mil e o volume de ofertas nesta faixa de preços, teríamos compradores suficientes para todos os imóveis anunciados nesta faixa de preços? Para responder esta pergunta, vamos fazer alguns cálculos:

    Post 27 imagem 6 - Renda PNAD versus imóvel acima de R$ 500 mil em São Paulo

    Novamente, os critérios para montagem da tabela acima, são favoráveis para o segmento imobiliário, pois foi considerado como se a faixa de renda acima de 20 salários mínimos tivesse se mantido, mesmo sabendo que o salário mínimo subiu muito mais do que o reajuste dos salários das pessoas com maiores rendas. Adicionalmente, considerada uma média geral de 73% das famílias que possuem imóveis em São Paulo, no entanto, o mais lógico é que no caso das famílias com maior renda este percentual seja muito maior.

    Poderíamos argumentar que muitas vendas são de proprietários vendendo seus imóveis e complementando em dinheiro poupado ou financiamento para adquirir outros mais caros, mas para alguém vender um imóvel acima de R$ 500 mil para depois comprar outro, primeiro precisa achar um cliente com renda para vender o seu e tal “pirâmide” tem se demonstrado absolutamente insustentável, gerando estas proporções absurdas entre oferta e demanda.

    Com todos os dados acima, podemos concluir que a pirâmide que se encontra em posição de desequilibrio em relação as demais, é exatamente a que contém as ofertas com seus respectivos preços. Qual a correção? Temos duas alternativas: a) aumento relevante e abrangente de salários na cidade de São Paulo, sem nenhuma mudança dos preços dos imóveis ; b) queda acentuada nos preços dos imóveis, também de forma abrangente.

    Tanto a solução a) quanto a b) significam a mesma coisa: quedas nos preços dos imóveis em termos REAIS, de forma relevante e abrangente.

    Com toda a situação de desequilíbrio acima, fica uma pergunta: Como isto ainda não se refletiu em quedas reais nos preços dos imóveis?

    Talvez a resposta seja um pouco diferente do esperado, mas na verdade, já temos algumas evidências de reduções nos preços reais dos imóveis em São Paulo. Começarei apresentando alguns casos do ReclameAqui na cidade de São Paulo, onde investidores insatisfeitos afirmam que as construtoras estão vendendo imóveis no ato da entrega por um preço inferior ao que eles adquiriram na planta. Aqui, pequenos trechos, só para demonstrar a queda e que são de São Paulo, juntamente com links para originais do ReclameAqui (observação: textos copiados do ReclameAqui, sem nenhuma alteração ou correção):

    Depoimento 1: “RESIDENCIAL PARQUE ANALIA FRANCO RUA GUANDU” – PDG http://www.reclameaqui.com.br/6798190/pdg-incorporacoes/xag/

    “…e no fim de tudo acompanhar a enchurradas de unidades oferecidas por eles tres anos depois mais barato do que juntando meu fluxo e saldo devedor”

    Depoimento 2: “Fantastique na Vl. Formosa” – Gafisahttp://www.reclameaqui.com.br/4575633/gafisa/imoveis-com-a-gafisa-nunca-mais/

    “porém para nossa surpresa a Gafisa lançou o Mistral com 2 metros quadrados a mais que o nosso e ainda por cima mais barato que o nosso”

    Depoimento 3: “Villagio Nova Carrão” – Even

    http://www.reclameaqui.com.br/6228471/even-construtora-e-incorporadora-s-a/nao-compre-imovel-com-a-even-construtora-villagio-nova-carr/

    “Atualização de Preço do Imóvel para Revenda segundo Extrato que de Pagtos fornecidos pelo site da Even R$ 324.000,00. Preço atual praticado por seus corretores em tabela promocional R$ 295.200,00.”

    Além destas evidências, tivemos ainda uma pesquisa feita pela EMBRAESP a pedido da revista Zap Imóveis junto às construtoras no 1T13, que apontou uma queda média nos preços de imóveis novos superior a 9% na cidade de São Paulo, sendo que especificamente para 3 dormitórios, a queda foi superior a 17% (Link: http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html). Vale observar que a maior queda de preços foi exatamente para 3 dormitórios que conforme vimos, tem super-oferta.

    Ainda quanto a evidências de quedas de preços de imóveis em São Paulo, no primeiro semestre de 2.013 tivemos uma pesquisa do CRECI SP junto a mais de 400 imobiliárias que apontou uma queda de 23% nos preços dos imóveis usados de 1 dormitório. Link para notícia: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml. Muito provavelmente, não foi mera coincidência que isto tenha acontecido exatamente ao mesmo tempo em que vimos os imóveis novos de 1 dormitório em São Paulo terem um aumento superior a 200% em relação aos lançamentos e vendas dos últimos 10 anos, que foi ocasionado por uma fortíssima presença de investidores, de até 80% segundo levantado pela Folha de São Paulo (link no início deste trabalho).

    Naturalmente, uma vez que foi demonstrado que a diferença entre preço de imóveis e renda é muito elevada, não foram estas reduções de preços que trouxeram o equilíbrio de volta, até porque, elas não foram abrangentes e intensas o suficiente para isto, ao contrário, conforme demonstrado, os estoques continuaram crescendo, as vendas caindo e, portanto, a proporção entre oferta e demanda cada vez mais desequilibrada.

    Que outra situação demonstra a bolha imobiliária em São Paulo?

    Os aluguéis em São Paulo tem rendido em média 0,46% ao mês, menos do que qualquer aplicação financeira (link: http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/2013-08-02/aluguel-de-imoveis-rende-menos-que-poupanca-em-sao-paulo-e-no-rio.html).

    Temos ainda a informação sobre aumento de 30% na oferta de imóveis para alugar no Estado de SP, vinda de reunião entre corretores de imóveis que analisou evolução em várias localidades diferentes (link: http://www.ndonline.com.br/florianopolis/noticias/141217-oferta-de-imoveis-para-locacao-cresce-50-na-grande-florianopolis.html);

    Ainda quanto ao aluguel em São Paulo, temos depoimentos de proprietários reclamando sobre a demora para conseguir um locatário, as despesas elevadas em função do aumento da vacância e as reduções obrigatórias nos preços que ocorrem (Link: http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=0-EGMYkeDpw).

    O que consta acima é uma reação natural a bolha imobiliária: em primeiro lugar, o rendimento do aluguel se torna pouco interessante, porque mesmo aumentando de preço, não acompanha nem de perto a evolução dos preços dos imóveis. Por que isto acontece?

    No caso de aluguel, as famílias precisam ter renda para pagá-lo, ao contrário das vendas falsas na planta ou as vendas para investidores com a finalidade de revenda antes da entrega, que inflaram o preço artificialmente com uma demanda simulada (ver diagrama mais abaixo). No caso do aluguel, não tem como simular o pagamento, o que inibe crescimentos artificiais dos preços e gera distorções entre preço de venda e rendimento do aluguel.

    Temos ainda, pelas informações acima, uma super-oferta de aluguel caracterizada por um aumento relevante e rápido de 30% sobre uma base construída ao longo de décadas, que em parte tem como causa os próprios investidores que compraram imóveis para revender e observando a super-oferta e os descontos elevados por construtoras que inviabilizavam o repasse do ágio, optaram por alugarem os imóveis, mas isto se converte apenas em uma outra forma de prejuízo, como o vídeo com proprietários de imóveis demonstrou.

    Apesar da renda limitar os preços dos aluguéis, ainda assim em determinados casos observamos distorções insustentáveis, quando os proprietários insistem em desafiar o racional. Hoje o CRECI SP apela ao Governo Federal em busca de um “aluguel social” para São Paulo, porque quitinetes com aluguel de R$ 1.000 não encontram clientes em uma cidade com  salário mínimo de R$ 724. Como ficará esta situação, quando a super oferta de imóveis de 1 dormitório que tiveram lançamento e vendas no 1T13 (triplo do recorde de 10 anos, 80% para investidores) chegar ao mercado, qual será o impacto em meio a tanta super-oferta?

    Agora, vamos avaliar como a bolha imobiliária foi inflada. No esquema que consta abaixo, as informações sobre distratos e sua proporção em relação a vendas foram extraídas dos relatórios oficiais das construtoras que são divulgadas por elas trimestralmente e constam na página de investidores, no site de cada construtora, com acesso livre a quem tiver interesse. Já quanto a informação relacionada ao volume muito elevado de investidores, é com base no que foi colocado mais acima neste trabalho, de pesquisas da Lopes Imobiliária e Folha de São Paulo sobre a participação dos investidores no mercado imobiliário, bem como uma série de outras pesquisas feitas nas mais diversas cidades do país e que apontam este mesmo cenário. Para estas outras evidências relacionadas ao volume exagerado de investidores em outras cidades do Brasil, os links de notícias poderão ser encontrados em trabalho anterior (endereço: www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i).

    Segue agora o diagrama que explica como nossa bolha imobiliária foi inflada:

    Post 27 imagem 7 - Subprime brasileiro

    Como demonstramos os efeitos destrutivos do subprime para construtoras?

    Post 27 imagem 8 - Indicadores do subprime brasileiro

    Vemos aqui um volume anormal de distratos, estoques muito elevados e ainda, endividamento liquido para 5 construtoras superior a todo seu patrimônio liquido.

    Qual a tendência para a bolha imobiliária em São Paulo?

    Para responder a esta pergunta, mais uma vez utilizarei dados fornecidos pelo próprio segmento imobiliário, que foram gerados a partir de pesquisas do SECOVI SP e da Lopes Imobiliária.

    Vejamos agora, o que podemos esperar para São Paulo quanto ao estoque de imóveis:

    Post 27 imagem 9 - Tendência de oferta e demanda em São Paulo

    Para termos uma visão ainda mais clara, da gravidade da situação acima:

    Se em 2.013 tivemos vendas totais de 33.319 imóveis novos, mas no primeiro trimestre de 2.014 já observamos redução de 45% nas unidades vendidas, seria razoável supor, que a expectativa de vendas para 2.014, no total, seria 45% inferior a 2.013, ou seja, uma expectativa de venda de 18.325 unidades em 2.014. Sabendo que 37% das vendas são para investidores, de acordo com pesquisa da Lopes Imobiliária, isto significa que teríamos 11.544 imóveis novos vendidos para compradores finais em 2.014.

    Temos ainda,  a informação levantada pela Geoimoveis, que aponta que o estoque de imóveis novos em São Paulo, levantado ao final do primeiro trimestre do ano, equivale 22.800 imóveis (link com esta informação: http://construcaomercado.pini.com.br/negocios-incorporacao-construcao/154/construtoras-e-incorporadoras-pisam-no-freio-reduzem-lancamentos-e-lancam-311131-1.aspx).

    Vamos agora juntar o que consta nos dois parágrafos anteriores: 22.800 imóveis novos em estoque com construtoras dividido por 11.544 imóveis novos estimados para venda para compradores finais em 2.014 é igual a 1,98, ou em outras palavras, o estoque de imóveis novos em poder das construtoras, equivale a quase 2 anos de vendas para compradores finais! Isto sem contar o que está com especuladores e vendas de imóveis usados, que já avaliamos mais acima. Mais uma vez, utilizando como fonte as informações fornecidas pelo próprio segmento imobiliário, temos uma nova evidência da super-oferta de imóveis na cidade de São Paulo, o que é comprovado pelo próprio conteúdo da notícia acima, onde o segmento imobiliário informa que reduzirá os lançamentos em 2.014 para tentar desovar estes estoques.

    Sobre a tentativa do segmento imobiliário tentar regular os estoques só pela redução de lançamentos: ocorre que o segmento imobiliário já vem reduzindo lançamentos desde 2.012, sempre na promessa de voltar ao ponto de equilíbrio para estoques e isto não tem acontecido, ao contrário, o prazo para se vender um imóvel tem se tornado cada vez maior (os estoques estão ficando sempre maiores em sua proporção quanto a vendas). Podemos observar isto pelo gráfico abaixo, com dados de 12 construtoras com Ações na BOVESPA, extraídas dos relatórios oficiais trimestrais delas:

    Post 27 imagem 10 - Evolução de vendas lançamentos e estoques

    Aliás, como referência, temos uma cidade em que o mercado imobiliário reduziu drasticamente os lançamentos, que é o caso de Salvador, onde já tivemos aumento de quase 50% no desemprego total da cidade, o que retroalimentou as reduções de demanda, tudo isto, típico de uma bolha. Em outras palavras, reduções radicais em lançamentos são parte do ciclo de toda bolha e por si só, não resolvem nada, ao contrário, só pioram as consequências do problema. Para evidências, seguem dois links com estas informações sobre Salvador:

    http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

    http://www.sinduscon-ba.com.br/noticias/prg_not_exi.cfm/1FF801CD/construcao-civil-na-bahia-tem-fraco-desempenho-no-1-trimestre-do-ano

    Conclusões:

    Por tudo que consta neste trabalho, fica claro que não teremos uma volta ao equilíbrio entre oferta e demanda em São Paulo, sem que antes os preços se reduzam para um patamar em que a demanda possa aumentar. Pelo tamanho da distorção entre oferta e demanda e entre preços de venda e renda das famílias, fica claro que tal ajuste de preços terá que ser significativo para que isto aconteça.

    É importante não esquecermos que temos uma combinação de fatores que tornará obrigatório o ajuste de preços dos imóveis de forma mais relevante em São Paulo:

    1) Situação crítica na economia, provocada em grande parte pela própria bolha imobiliária  (preço do M2 repassado para produtos e serviços, explosão de construções gerando crescimento de empregos sem contra-partida em produtividade, estes dois itens alimentando fortemente à inflação, parcelas de financiamento imobiliário ou aluguel muito elevados em relação a renda roubando capacidade de consumo, etc.). Neste contexto de piora no cenário econômico, a tendência é redução ainda maior da demanda por imóveis ;

    2) Recorde de lançamentos em 2.011 (ver último gráfico mais acima), leva a recorde de entregas em 2.014, o que significa recorde de distratos que aumentam ainda mais os super-estoques (no primeiro trimestre de 2.014, distratos já aumentaram 11%, confirmando isto – link: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,construtoras-cancelam-r-1-4-bilhao-em-vendas-de-imoveis-no-trimestre,185175,0.htm). Em paralelo, tivemos ainda aumento na oferta de usados já reportada no início deste ano, conforme consta em link no início deste trabalho (pesquisa da Lelo Imobiliária) ;

    3) A situação Fiscal do Governo brasileiro já obrigou a CEF a desacelerar a concessão do crédito imobiliário e com isto, a taxa de juros média do crédito imobiliário no Brasil  bateu recorde de crescimento em Janeiro/2014, com cada vez mais restrições da CEF para concessão deste crédito. Links:

    http://blogs.estadao.com.br/no-azul/2014/02/27/com-alta-do-juro-brasileiro-aumenta-em-12-meses-o-prazo-de-financiamento-de-imoveis/

    http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2014/03/1420926-caixa-vai-frear-ritmo-de-aumento-de-emprestimos.shtml.

    4) A situação precária de várias construtoras, gerada em virtude de nosso subprime, mescla super-estoques e endividamentos muito elevados, o que obriga a reduções sensíveis em preços para poderem vender e pagarem as parcelas de suas dívidas. Os descontos praticados em percentuais elevados desde 2.012, já não são o suficiente para isto, até em função de itens de 1 a 3 logo acima, o que foi demonstrado pelo desequilíbrio entre oferta e demanda que cresceu de forma mais relevante em 2.014 ;

    5) Investidores individuais não estão conseguindo vender seus imóveis com lucro, o que forçará a redução mais radical dos preços em São Paulo, de forma análoga ao que já ocorreu em Brasília, por exemplo. Vejamos evidências abaixo:

    Link com depoimentos do ReclameAqui de investidores na planta que fizeram distratos para não terem prejuízo maior. Neste endereço, constam os links originais do ReclameAqui:

    www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria

    Links com notícias de Brasília, sobre quedas de preços equivalentes a da bolha espanhola:

    www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml

    http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml

    http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

    Até o próximo post!

    Convidados, Geral

    Resultados PDG e a bolha imobiliária

    22 de maio de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Objetivo deste trabalho é apresentar uma análise sobre resultados da PDG desde 2.007 até o 1T14 inclusive, com foco nos itens que tem maior relação com a bolha imobiliária no Brasil e aproveitando para demonstrar mais uma vez, como opera nosso subprime e expectativas.

     

    Resultados PDG e a bolha imobiliária:

    Este trabalho é uma continuação do estudo feito quanto a 12 construtoras, com mais enfase em 7 delas e que demonstrou como foi construído o subprime brasileiro. O estudo anterior pode ser consultado no link: www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-e-o-subprime-brasileiro.

    As informações da PDG que constam aqui, foram extraídas de earnings releases divulgados pela mesma que constam na página de investidores no site oficial da empresa, disponível para consulta por qualquer pessoa que tenha interesse nestas informações (link: http://ri.pdg.com.br/conteudo_pt.asp?idioma=0&conta=28&tipo=32525), com exceção da promoção “Nocaute PDG” e dos depoimentos de investidores em imóveis na planta, este último, extraído do site www.reclameaqui.com.br. Temos ainda informações sobre outras construtoras, também extraídas de earnings releases disponíveis na página para investidores no site de cada uma das empresas, além de dados de pesquisas de mercado realizadas por empresas especializadas neste segmento e trabalhos anteriores publicados.

    Vamos começar analisando as vendas, lançamentos e estoques a partir do ano de 2.007:

    Post 25 imagem 1 vendas lançamentos e estoques

    Análise das informações acima:

    A PDG, como demais construtoras, depende muito de lançamentos para fazer vendas crescerem (exemplo: no total das Construtoras em São Paulo, mais de 80% das vendas de todos os meses são de imóveis com até 6 meses do lançamento – SECOVI SP), por isto, lançaram muito em 2.010 e 2.011, mas as vendas não acompanharam os lançamentos e os estoques dispararam. Desde 2.011, estoque se mantém alto quanto a sua proporção em relação a vendas (super-oferta), independente de diminuições drásticas em lançamentos, que vem ocorrendo na PDG desde 2.012 e apesar da PDG ter cancelado 48 empreendimentos, cada um com “N” prédios em 2.013. Por que isto acontece? Como a PDG focou em vender estoques, que são muito mais difíceis de serem vendidos mesmo com elevados descontos praticados, as vendas caíram muito também e foram pouco superiores aos lançamentos. A redução drástica nos lançamentos do 1T14, segundo a PDG, se deve a base de comparação, pois no 1T13 tiveram o “Jardim das Perdizes”, que já teve a próxima fase lançada no 2T14.

    Vamos agora, analisar mais algumas informações dos earnings releases da PDG, que chamarei aqui de indicadores do subprime brasileiro, pois ajudarão a demonstrá-lo.

    Post 25 imagem 2 indicadores subprime brasileiro

    Pelo que podemos observar, o endividamento em relação ao patrimônio liquido reduziu no 1T14. Como isto se explica? Por um lado, a PDG cancelou 48 empreendimentos reduzindo sensivelmente custos diretos de construção e ainda, reduziu em 28% o SG&A (despesas gerais de vendas e administrativas, sigla em Inglês), do outro lado, os estoques equivalentes a 18 meses de vendas com um valor de mercado muito inflado também ajudam neste indicador.

    A Direção da PDG informa que agora eles não tem mais que se preocupar quanto a rolagem de dívidas, não só em função do que consta acima, mas também graças a um novo empréstimo de R$ 300 milhões com prazos mais longos concedido por banco público (Banco do Brasil), que auxiliará na cobertura de dívidas de prazo mais curto. A “salvação”, para o curto prazo, como sempre, se dá por bancos públicos, que não medem riscos para os bancos em si, só se preocupam que não seja gerada uma notícia negativa na imprensa com impacto maior para economia como um todo, às vesperas de uma eleição importante.

    Vamos entender um pouco melhor, porque é temerário o empréstimo do BB para PDG:

    Quanto as dívidas: equivalem a vendas liquidas de distratos de quase 3 anos, de acordo com os números mais recentes, sendo que as vendas tem caído todos os anos desde 2.012, em outras palavras, tudo indica que estas dívidas totais são “impagáveis”.

    Outro ponto: como justificar uma dívida liquida tão maior que o patrimônio liquido (PL), se o estoque de imóveis sem vender, que é a maior parte deste PL, é muito elevado, tanto em valor quanto em proporção a meses de vendas? Não esquecer: são estoques com preços inflados…

    E os distratos? Ainda guardam uma proporção elevada e anormal em relação as vendas brutas, tendo representado 26% das vendas brutas no 1T14. Mesmo tendo reduzido em termos nominais em 2.013 e 2.014, ainda assim, como as vendas despencaram, continuam trazendo péssimos efeitos sobre resultados finais. Detalhe: segundo a PDG, 84% dos distratos no 1T14 tiveram como causa incompatibilidade de renda e agora os representantes do segmento imobiliário tem alegado que é porque os bancos estão mais rigorosos na concessão do crédito imobiliário, aliado com piora na economia, ou seja, não há expectativa de melhoria tão significativa a ponto de voltarem a normalidade e distratos se tornarem irrelevantes (irrelevantes como deveria ser para qualquer empresa, em qualquer segmento de negócio).

    Ponto de atenção: no ReclameAqui, principal reclamação para PDG quanto a distratos, é a demora extrema para análise (120 dias ou mais) e reembolso. A PDG estaria atrasando isto para beneficiar resultados e depois quando aumentar lançamentos e vendas divulgar um percentual menor de distratos sobre vendas? Referência: em 2.012 a maioria dos distratos de mais de R$ 1 bilhão no ano foram registrados só no 4T12. Mais um “esqueleto no armário”?

    A PDG aposta nos lançamentos do 2T14 para recuperação, só que desde o 4T13 eles mantem um volume de empreendimentos comerciais muito acima da média histórica deles, sendo que todos sabem que a super-oferta dos comerciais é mais visível e crítica até do que a dos residenciais, isto faz algum sentido? Para piorar, parte dos empreendimentos comerciais estão sendo vinculados a Fundos de Investimento Imobiliário, seria só uma forma de terceirizar os problemas esperados?

    Voltando aos distratos, em linha com o que a Tecnisa pratica, a PDG informa que os distratos não são ruins, na medida em que são revendidos com ganhos médios de 14% na margem bruta. Além disto, divulgam que dos distratos registrados em 12 meses, pelo menos 55% deles seriam vendidos dentro do próprio ano.

    Frente aos dados acima, vamos avaliar três pontos quanto a “distratos serem bons”:

    1) De fato a margem é maior, no entanto, esta diferença custa muito caro quando comparado ao juros que a PDG tem que pagar por suas dívidas, basta considerar que em 12 meses eles tem  45% dos distratos realizados que não são revendidos, ou seja, todos estes tinham previsão de alimentar o caixa e pagar dívidas, no entanto, foi exatamente o inverso, sugando dinheiro do caixa para restituir ao comprador que cancelou o negócio e aumentando dívidas. Para uma empresa com dívidas de mais de R$ 7 bilhões e vendas anuais de R$ 2,4 bilhões, faz uma grande diferença, não é mesmo? ;

    2) Se estoques da PDG e do mercado fossem baixos, talvez até fizesse algum sentido alegar que os distratos eram bons porque traziam margem maior, mas quando se tem estoques equivalentes a quase 18 meses de vendas como no caso do 1T14 e existe uma clara super-oferta no mercado, desde quando seria bom aumentar ainda mais estes estoques? Quanto maior o estoque, maior a necessidade de dar descontos para desová-los e aqui falamos de estoques muito elevados, aliás, mesmo com 14% a mais de margem bruta em relação a venda feita anos atrás, fica bem inferior ao preço atual de mercado e ajuda a empurrá-lo para baixo ;

    3) Os distratos em larga escala geram vendas menores, estoques maiores e sugam o caixa, tudo isto é péssimo para tomarem empréstimos, aumenta risco e portanto juros que pagam.

    Agora, vamos avaliar algumas consequencias práticas quanto a esta situação financeira da PDG e do mercado imobiliário como um todo. Desta vez, colocarei aqui uma cópia (“print screen”) de parte da propaganda da PDG quanto a sua promoção “Nocaute PDG” no 4T13:

    Post 25 imagem 3 promoção Nocaute PDG

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    A promoção que consta acima, ocorreu porque a empresa precisa dar descontos relevantes para desovar o seu enorme estoque e com isto conseguir pagar suas dívidas muito elevadas!

    Isto não é exclusividade da PDG, de tempos em tempos a Rossi relança o “Outlet Rossi” com descontos de até 35%, a Even o “Even Day” com descontos de até 40%,  etc.

    Muitos acreditam que as promoções acima são 100% “Brazilian Black Fraude”, ou seja, promoções falsas em que preço é até maior ou igual a antes. Para tirarmos a dúvida, vamos buscar algumas referências, começando pelo ReclameAqui:

    Primeiro depoimento:  http://www.reclameaqui.com.br/6798190/pdg-incorporacoes/xag/

    Parte do conteúdo do link acima:

    Post 25 imagem 4 depoimento 1 ReclameAqui

    Segundo depoimento: http://www.reclameaqui.com.br/6792650/pdg-incorporacoes/pdg-prejudica-os-clientes-investidores/

    Parte do conteúdo do link acima:

    Post 25 imagem 5 depoimento 2 ReclameAqui

    Terceiro depoimento: http://www.reclameaqui.com.br/7003019/pdg-incorporacoes/distrato-village-parana-unidade-1003/

    Parte do conteúdo do link acima:

    Post 25 imagem 6 depoimento 3 ReclameAqui

    Quarto depoimento: http://www.reclameaqui.com.br/6695928/pdg-incorporacoes/desorganizacao-e-falta-de-comprometimento-com-o-cliente/

    Parte do conteúdo do link acima:

    Post 25 imagem 7 depoimento 4 ReclameAqui

    Vamos agora, fazer uma rápida análise das amostras acima:

    1) Todos os depoimentos entre Outubro/2013 e Novembro/2013, exatamente durante o período da promoção Nocaute PDG e todos eles, reclamando que construtora estava vendendo no ato da entrega do imóvel, mais barato do que vendeu na planta ;

    2) São depoimentos de 4 diferentes cidades (São Paulo, Piracicaba, Curitiba e Santos) e se acessarem o link do último depoimento, consta comentário de mais uma pessoa que comprou da PDG em Diadema e teve o mesmo prejuízo. Em outras palavras, não é um problema localizado, de super-estoque em alguma cidade não estratégica que teve excesso de ofertas, aliás, logo no primeiro depoimento das amostras acima, é sobre a cidade de São Paulo ;

    3) Os depoimentos são de investidores, mas é importante lembrar que temos “N” prédios em cada um dos empreendimentos citados nas reclamações, sendo que em todos os apartamentos destes “N” empreendimentos, aqueles que compraram na planta pagaram mais caro do que aqueles que compravam após a entrega do imóvel, ou seja, financiaram a construtora, correram risco de receber algo de má qualidade e diferente das expectativas, pagaram muito antes de receber por um bem que via de regra tem sido entregue com elevado atraso e como “recompensa”, tiveram a oportunidade de pagar mais caro também. Para aqueles que eram investidores e se viram no prejuízo, sem conseguir revender, ainda contam com a “alegria” de terem prejuízo no distrato sem levarem o apartamento, pois a comissão do corretor não é devolvida, a empresa demora muito para analisar o distrato e devolver o dinheiro, retendo boa parte do pagamento e quando finalmente devolve, o faz em “suaves prestações” (ver um dos depoimentos com devolução em 10 vezes e o cliente ainda ficou feliz quando conseguiu isto). São exemplos do “retorno” de uma compra na planta… ;

    4) Devemos lembrar que os depoimentos do ReclameAqui só ocorrem quando há uma demora e/ou prejuízo excessivo no atendimento, quantos casos além destes não podem estar ocorrendo, sem nenhuma divulgação? ;

    5) Olhando a situação dos estoques e dívidas da PDG, que são as principais causas para promoções, percebemos que estão críticas ainda, aliás, a proporção do estoque em relação a vendas foi recorde no 1T14. Se vierem a relançar a promoção, já podemos antever novos prejuízos para aqueles que compraram na planta antes.

    Para que tenhamos uma visão um pouco mais abrangente, vejam outros relatos de diversos compradores que viram imóvel ter queda de preços na entrega na comparação com o preço pago na planta, sendo que isto ocorreu em diversas cidades (São Paulo, Ribeirão Preto, São José dos Campos, Brasilia, Goiânia, etc.) e também para as mais variadas construtoras (os casos daqui da PDG mais Gafisa, Brookfield, MRV, Rossi, João Fortes, etc.). Segue o endereço que contém os depoimentos e também os links para o ReclameAqui:

    www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imoveis-em-tempos-de-bolha-imobiliaria

    Será que temos outras evidências quanto a quedas de preços? Em Brasília, queda de 35,5% no preço dos lançamentos, em São José dos Campos e Natal, queda de 25% na entrega de novos, queda de 17% no preço do imóvel novo de 3 dormitórios em São Paulo no 1T13. Para acessar todos os links com evidências das informações que constam neste parágrafo e muito mais, incluindo evidências de superoferta em todo o país, veja trabalho anterior:

    www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i

    Como chegamos na situação acima?

    As construtoras fizeram um altíssimo volume de vendas falsas na planta (para “clientes” que não teriam condições de adquirir financiamento bancário no ato da entrega do imóvel), esta simulação de vendas atraiu muitos especuladores adquirindo imóveis na planta com a promessa do eterno crescimento dos preços, os preços dispararam de forma artificial, quando ficaram incompatíveis com renda, vendas para compradores finais despencaram, afugentou investidores, custos de construção já haviam subido demais impulsionados pela falsa demanda e para piorar, tínhamos as “parcelinhas” desproporcionalmente baixas durante a obra para atrair quem não teria renda para adquirir o imóvel (a combinação destes 2 últimos destrói caixa das empresas), daí vieram os distratos das vendas falsas em altíssimo volume para prejudicar ainda mais o caixa e com tudo isto, se formaram estoques e endividamentos muito elevados, levando as promoções que vemos acima, além das quedas de preços já registradas em algumas cidades, conforme já demonstrado.

    Por que as construtoras fariam estas vendas falsas?

    Os agentes envolvidos são muito beneficiados por este processo, pois no caso dos corretores, a comissão paga no ato da venda não é devolvida para o cliente no ato do cancelamento (cheques à parte), para executivos das construtras, os bônus pagos pelo “crescimento nas vendas” também não precisam ser ressarcidos no momento dos distratos, no caso das próprias construtoras, esta simulação de demanda via vendas falsas gerou resultados vistosos em seus relatórios trimestrais no começo e ao mesmo tempo propiciou um aumento artificial de preços, o que atraiu grande número de especuladores, retroalimentando nosso subprime.

    Vamos dar um exemplo, de como este esquema opera, mais uma vez, utilizando a PDG e o ReclameAqui. Link: http://www.reclameaqui.com.br/3980801/pdg-incorporacoes/distrato-de-contrato. Destaco aqui, uma parte do que consta no link acima:

    Post 25 imagem 8 venda falsa depoimento 5 ReclameAquiAqui temos uma singela demonstração de como funciona a venda falsa: no ato da venda na planta, não fizeram sequer a simulação para saber se o cliente teria condições de arcar com o financiamento bancário quando o imóvel fosse entregue. Idêntico a situação da Tecnisa que apresentei em trabalho anterior a este.

    Outra evidência, sobre como são feitas as vendas falsas na planta:

    http://www.clicksergipe.com.br/1n_blog.asp?postagem=107055&tipo=mercado

    [TRECHO DA REPORTAGEM]

    “Eu dei (ao representante) pelo menos cinco oportunidades para me falar sobre essa questão (taxa de evolução da obra), mas ele nem a mencionou. Não mentiu, mas omitiu. Além disso, ainda afirmou que as prestações do financiamento ficariam congeladas durante muitos meses, o que não acontece”, diz Saldanha.

    Outra informação que não é prestada claramente diz respeito às consequências da promoção oferecida pela Caixa Econômica Federal, de pagamento da primeira prestação apenas em janeiro de 2015. Neste caso, as prestações não pagas vão para o saldo devedor, sobre o qual incide juros.

    “A Caixa diz isso em sua propaganda, mas em letras miúdas, é claro. Nesse caso, o que ocorre, na verdade, é apenas a prorrogação da dívida, e sobre ela incidem juros”, afirma o presidente da AMMMG, que tem o hábito de visitar o Feirão passando-se por cliente para diagnosticar essas artimanhas e alertar futuros compradores.”

    [ANÁLISE DO TRECHO ACIMA]

    O que consta acima, investigado por representante do sindicato dos mutuários de imóveis de Minas Gerais, é que durante o Feirão, o corretor de imóveis não falou em nenhum momento sobre os reajustes durante o contrato, da mesma forma que a CEF omitia ou deixava escondida a informação de que o adiamento da primeira parcela, para ser paga somente em Janeiro/2015, tinha juros e ambas as “falhas” faziam com que muitas famílias “comprassem” imóveis na planta sem ter condições de adquirir o financiamento bancário no ato da entrega dos mesmos.

    Mais uma evidência sobre como operam as vendas falsas, na reportagem do link abaixo:

    http://www.hojeemdia.com.br/noticias/economia-e-negocios/atraso-no-pagamento-de-condominio-chega-a-10-em-belo-horizonte-1.219820

    [TRECHO DA REPORTAGEM]

    “Muitos investidores que compraram imóveis na planta, com o esfriamento do mercado, não estão conseguindo realizar o lucro e, consequentemente, repassar adiante para a taxa de condomínio. Outra saída é financiar o restante do imóvel. Mas o acesso ao crédito também está mais difícil. Assim, não recebem as chaves e não pagam condomínio. A construtora, por sua vez, entende que o erro é do investidor. E aí cria-se o impasse”, explica Mota.

    Segundo ele, em alguns prédios recém-entregues o nível de inadimplentes chega a 50%.

    “Geralmente, essa situação leva entre seis meses e um ano para ser ajustada”, afirma. E engana-se quem pensa que o problema é restrito a edifícios voltados para a baixa renda. “Isso ocorre com mais frequência em empreendimentos maiores, com muitos apartamentos, independentemente da classe social”, ressalta.

    [ANÁLISE DO TRECHO ACIMA]

    Inadimplência que chega a 50% em imóveis novos por investidores que compraram na planta, quando NÃO tinham condição de contrair o crédito imobiliário no ato da entrega do imóvel… Mais uma vez, dá para ter uma ideia do tamanho do buraco quanto a vendas FALSAS, certo?

    Relembro mais evidências quanto a forma de trabalho de nosso subprime:

    Os distratos tem representado, desde 2.012, um mínimo de 20% até mais de 60% das vendas brutas, equivalendo a bilhões de R$ todos os trimestre na somatória das construtoras que demonstram este número, algo que não existia até antes de 2.011 no Brasil e que também não existe para qualquer segmento de negócio em qualquer lugar do mundo. Especificamente no caso da PDG, tivemos ainda a presença de Enrique Bañuelos, um dos pais da bolha imobiliária espanhola que entrou na empresa em 2.007 e saiu exatamente em 2.011 (ano em que pela primeira vez a PDG teve distratos superiores a R$ 1 bilhão), sendo que ele disse que voltaria após 2.014…

    Link do trabalho que detalha o que consta no parágrafo anterior:

    www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-e-o-subprime-brasileiro

    O que podemos esperar no futuro próximo, quanto a PDG, demais construtoras e o mercado imobiliário como um todo?

    Aumentando ou não os lançamentos e os descontos, tudo indica que no futuro próximo a PDG não conseguirá reduzir os seus estoques muito elevados na proporção que é necessária para voltar a uma posição de equilíbrio, a experiência dos últimos anos demonstrou isto, basta ver os dois primeiros gráficos deste trabalho, com vendas, lançamentos e estoque.

    A situação acima, envolvendo várias construtoras e não só a PDG (algumas outras de grande porte, mesmo que sem um endividamento tão elevado ainda, já possuem estoques muito elevados), obriga o mercado como um todo a continuar praticando descontos reais em larga escala, disfarçando o máximo que podem que isto significa uma queda de preços que já está ocorrendo de forma maquiada e disseminada pelo país e que mesmo assim, não resolve o problema dos super-estoques que também fica mais evidente a cada dia (os descontos, embora elevados e fazendo com que preços na entrega fiquem inferiores aos “na planta”, ainda não são o suficiente para fazer com que fiquem compatíveis com renda da população).

    Alguns pontos importantes, que já mencionei no trabalho anterior sobre Tecnisa (detalhes, ver trabalho anterior):

    1) Juro médio do crédito imobiliário com crescimento recorde em Jan/14 e tendência de crescer, péssimo para segmento imobiliário ;

    2) Péssima situação da economia traz impacto ainda maior na possibilidade de compra de imóveis com valores claramente fora da realidade de renda ;

    3) Altíssimo endividamento e estoques de várias construtoras levarão “descontos” a se intensificarem neste ano ;

    4) O recorde de lançamentos da PDG e demais construtoras ocorreu nos anos de 2.010 e 2.011, com isto, recorde de distratos previsto para 2.014 e 2.015, agravando situação acima.

    Embora ainda estejamos em Maio/2014, já temos evidências de que este ano seria mais complicado para o segmento imobiliário?

    Em São Paulo, no 1T14 tivemos o pior primeiro trimestre de vendas em 11 anos:

    http://defendaseudinheiro.com.br/vendas-de-imoveis-novos-em-sao-paulo-no-1t14-as-piores-em-11-anos/

    Para BH, tivemos queda de mais de 70% nas vendas de imóveis novos, segundo pesquisa do IPEAD/UFMG, ao compararmos o mês de Fev/14 com mesmo mês de 2 anos anteriores. Veja estudo abaixo com mais análises e link para estudo do IPEAD/UFMG:

    http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-bh-vendas-de-imoveis-novos-caem-mais-de-70-em-fevereiro/

    Ainda sobre BH, segue notícia dando conta que preços podem cair até 20% na zona sul da cidade:

    http://www.itatiaia.com.br/noticia/excesso-de-construcoes-gera-desvalorizacao-de-imoveis-na-zona-sul-da-capital

    Campo Grande, em Abril/14 com queda relevante em vendas e mercado vê indícios de crise:

    http://www.campograndenews.com.br/economia/com-imoveis-parados-ate-por-um-ano-mercado-ve-indicios-de-crise

    Em Abril/14, queda de 9,4% na venda de materiais de construção, na comparação com mesmo mês de ano anterior:

    http://br.reuters.com/article/topNews/idBRKBN0E014G20140520

    Com base nos dados das construtoras com Ações na BOVESPA, no 1T14 tivemos aumento de mais de 11% em distratos (cancelamentos de vendas) na comparação com 1T13:

    http://www1.folha.uol.com.br/fsp/mercado/166906-vendas-de-imoveis-canceladas-sobem-116.shtml

    Conclusão:

    Demonstramos aqui que a situação crítica quanto a endividamento e estoques da PDG se manteve no 1T14, com melhora discreta e insuficiente quanto a DL/PL, mas com proporção de estoque sobre vendas sendo a pior da história da empresa, na combinação de ambos, péssimo cenário. Embora o aumento em lançamentos e vendas falsas na planta possam mascarar esta situação no 2T14 ou trimestres posteriores, não só para PDG como para outras empresas do segmento, o problema é crônico e relacionado aos efeitos do subprime brasileiro, obrigando os eternos descontos reais nos preços dos imóveis, que tem tendência de crescer para estas empresas durante o ano de 2.014, em virtude de uma combinação de diversos fatos adversos para o segmento, como o crescimento do juros médio do crédito imobiliário, situação da economia, recorde de entregas e de distratos previstos para 2.014 e péssima situação financeira de várias construtoras.

    Até o próximo post!

    Convidados, Geral

    Vendas de imóveis novos em São Paulo no 1T14, as piores em 11 anos!

    16 de maio de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Este será um trabalho bastante curto, ao contrário dos anteriores. O objetivo é mostrar um fato que é mais uma das comprovações sobre o absurdo que tem acontecido no Brasil quanto a bolha imobiliária e a desinformação.

    Vendas de imóveis novos em São Paulo no 1T14, as piores em 11 anos!

    Em São Paulo, no 1T14, tivemos as piores vendas de imóveis novos em 11 anos, no entanto, esta “manchete” não foi divulgada por ninguém (exceção deste blog e do www.bolhaimobiliaria.com), está sendo omitida por todos, apesar de ser claramente uma informação extremamente importante.

    Mais absurda que a situação acima, é o fato de tentarem vender a ideia de que porque houve um crescimento em vendas e lançamentos em Março/2014 na comparação com Fevereiro/2014 isto é um sinal de recuperação. O SECOVI SP, que está se utilizando deste discurso em seu relatório mensal de Março/2014, sabe muito bem que temos efeito de sazonalidade e que esta comparação é inválida. Fazendo uma analogia, é o mesmo que dizer que as vendas de Natal do varejo foram as melhores do ano em 2.013, só para esconder que foram as piores vendas de Natal dos últimos 11 anos, não faz nenhum sentido. Quer piorar ainda mais? Em jan/14 as vendas cresceram, depois caíram quase 50% em Fev/14 e a queda em Mar/14 foi de 57%, todos na comparação com mesmo mês de ano anterior, que é o correto em virtude da sazonalidade, ou seja, a situação está é piorando e o SECOVI SP anunciando como se fosse recuperação!

    Segue link com balanço do 1T13 feito pelo próprio SECOVI SP que contém informação das vendas do primeiro trimestre, desde 2.004 até 2.013. Vejam na página 30 do link abaixo, as vendas em milhares de unidades, a cada ano, até 2.013:

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/balancomercado-1trimestre2013.pdf

    Agora, no segundo link, ao final do documento do SECOVI SP, a informação sobre as vendas totais no 1T14:

    http://www.secovi.com.br/noticias/mercado-de-imoveis-novos-mostra-sinais-de-recuperacao/7828/

    Juntando as informações que constam acima, temos que as vendas de imóveis novos no 1T14 em São Paulo foram as piores desde 2.004, ou ainda, foram as piores de toda a série histórica, pois não localizei informações anteriores a 2.004. Segue o gráfico com base nos dados do SECOVI SP que constam nos links acima:

    Vendas de imoveis novos no 1T14 em São Paulo

    É graças a uma desinformação extremamente elevada que hoje temos, anunciados em apenas um site, entre imóveis novos e usados em São Paulo,  de 3 e 4 dormitórios, o suficiente para mais de 10 anos de vendas de imóveis novos mais usados (utilizando os números de vendas informados por SECOVI SP e CRECI SP), sendo que o SECOVI SP e o CRECI SP continuam informando como se tivessemos uma situação de “normalidade” e até de “otimismo” como no caso acima quanto a vendas de imóveis novos em Março/14.

    Para acessar a evidência do que consta no parágrafo anterior, além de diversas outras sobre quedas em preços reais, superoferta e outros assuntos que comprovam nossa bolha imobiliária, nas mais diversas cidades, com links para todas as fontes, acesse:

    www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i

    Até o próximo post!

    Geral

    Resultados Tecnisa e a Bolha Imobiliária

    13 de maio de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Objetivo deste trabalho é apresentar uma análise sobre resultados da Tecnisa desde 2.007 até o 1T14 inclusive, com foco nos itens que tem maior relação com a bolha imobiliária no Brasil e aproveitando para demonstrar mais uma vez, como opera nosso subprime e expectativas.

     

    Resultados Tecnisa e a Bolha Imobiliária:

    Este trabalho é uma continuação do estudo feito quanto a 12 construtoras, com mais enfase em 7 delas e que demonstrou como foi construído o subprime brasileiro. O estudo anterior pode ser consultado no link: www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-e-o-subprime-brasileiro.

    A maior parte das informações da Tecnisa que constam aqui, foram extraídas de earnings releases divulgados pela mesma e que constam na página de investidores no site oficial da empresa, disponível para consulta por qualquer pessoa que tenha interesse nestas informações (link: www.tecnisa.com.br/investidores), com exceção da promoção com descontos de até 30% que foi extraída da página principal da empresa (link: www.tecnisa.com.br) e dos depoimentos de investidores em imóveis na planta, que foram extraídos do site www.reclameaqui.com.br. Adicionalmente, constam aqui informações sobre outras construtoras, também extraídas de earnings releases disponíveis na página para investidores no site de cada uma das empresas, além de dados de pesquisas de mercado realizadas por empresas especializadas neste segmento e trabalhos anteriores publicados.

    Vamos começar analisando as vendas, lançamentos e estoques a partir do ano de 2.007:

    Post 24 imagem 1 vendas lançamentos e estoques

    Análise das informações acima:

    A Tecnisa, como demais construtoras, depende muito de lançamentos para fazer vendas crescerem (exemplo: no total das Construtoras em São Paulo, mais de 80% das vendas de novos todos os meses são de imóveis com até 6 meses do lançamento – SECOVI SP), por isto, lançaram muito em 2.010 e 2.011, mas as vendas não acompanharam os lançamentos e os estoques dispararam. Desde 2.011, estoque se mantém alto, independente de diminuições drásticas em lançamentos, como aconteceu em 2.012 e no 1T14, pois as vendas caíram muito também e foram muito pouco superiores aos lançamentos. A redução drástica nos lançamentos do 1T14, segundo a Tecnisa, se deve a base de comparação, pois no 1T13 tiveram o “Jardim das Perdizes”, que neste momento está em pré-lançamento para próxima fase.

    Vamos agora, analisar mais algumas informações dos earnings releases da Tecnisa, que chamarei aqui de indicadores do subprime brasileiro, pois ajudarão a demonstrá-lo.

    Post 24 imagem 2 indicadores do subprime brasileiro

    Pelo que podemos observar, o endividamento em relação ao patrimônio liquido atingiu um novo recorde no 1T14. Justificativa Tecnisa: o alto volume de lançamentos em 2.010 e 2.011  traz custos altos com menos receitas, se equilibrará na entrega . Esta justificativa faz sentido?

    Como referência, outra empresa do segmento, a MRV, se orgulha porque no 1T13 tinha recorde mundial de imóveis sendo construídos ao mesmo tempo (mais de 100.000) e apesar disto, a relação de dívida liquida sobre patrimônio liquido ficava em cerca de 30%, como explicar a disparidade para este indicador da Tecnisa?

    Outro ponto: como justificar uma dívida liquida tão maior que o patrimônio liquido (PL), se o estoque de imóveis sem vender, que é a maior parte deste PL, é muito elevado, tanto em valor quanto em proporção a meses de vendas (equivale a mais de 18 meses de vendas)?

    Só para finalizar a análise quanto a dívida da Tecnisa: Viver, PDG, Brookfield, Rossi e Gafisa, todas elas chegaram a patamares muito similares aos da Tecnisa nos indicadores acima e todas elas estão em péssima situação financeira, com exceção de Gafisa que conseguiu sobrevida graças a venda de 70% de Alphavile (ver detalhes em trabalho anterior). Será que a Tecnisa estaria tão melhor que estas empresas, tendo indicadores tão similares?

    Sobre os estoques, a Tecnisa justifica que só 4% no 1T14 eram imóveis prontos. Não comentam o fato do estoque total ser equivalente a mais de 18 meses de vendas (elevado) e também não mencionam que o baixo estoque de prontos se deve a atrasos enormes em obras.

    Já sobre o volume muito elevado de distratos, a Tecnisa tem uma teoria interessante: distratos são bons, porque voltam para o estoque e são revendidos com um preço maior, graças à valorização constante dos imóveis ao longo do tempo. Vejamos gráficos do release do 1T14:

    Post 24 imagem 3 - distratos - velocidade revenda e margem

    Frente aos dados acima, vamos avaliar três pontos quanto a “distratos serem bons”:

    1) De fato a margem é maior, no entanto, esta diferença é muito pequena (média de 4% de margem a mais) quando comparado ao juros que a Tecnisa tem que pagar por suas dívidas, que acaba não só consumindo esta margem, como gerando um resultado negativo relevante. Basta considerar que em 15 meses conforme consta no gráfico acima, tiveram 45% dos distratos realizados que não foram revendidos, em outras palavras, todos estes tinham previsão de alimentar o caixa e pagar dívidas, no entanto, foi exatamente o inverso, sugando dinheiro do caixa para restituir ao comprador que cancelou o negócio e aumentando dívidas ;

    2) Se estoques da Tecnisa e do mercado fossem baixos, talvez até fizesse algum sentido alegar que os distratos eram bons porque traziam margem maior, mas quando se tem estoques equivalentes a mais de 18 meses de vendas como no caso do 1T14 e existe uma clara super-oferta no mercado, desde quando seria bom aumentar ainda mais estes estoques? Quanto maior o estoque, maior a necessidade de dar descontos para desová-los e aqui falamos de estoques muito elevados, aliás, com os 4% a mais de margem em relação a venda feita anos atrás, fica bem inferior ao preço atual de mercado e ajuda a empurrá-lo para baixo ;

    3) Os distratos em larga escala geram vendas menores, estoques maiores e sugam o caixa, tudo isto é péssimo para tomarem empréstimos, aumenta risco e portanto juros que pagam.

    Um diferencial da Tecnisa em 2.013 foi o “Jardim das Perdizes”, que se aproveitou de terrenos adquiridos por ela em 2.007, logo após IPO, combinado com financiamento de mais de R$ 700 milhões concedido pelo Santander. A dúvida é se este lançamento e suas vendas foram realmente o “ovo de Colombo”, ou se apenas tornaram os earnings releases mais bonitos em um primeiro momento, para depois virarem um novo volume elevado de distratos…

    Em outras palavras, seria a Tecnisa uma exceção quanto as construtoras que entraram em crise em função de altíssimo volume de distratos e tinham indicadores muito parecidos para estoques e dívidas, ou ela está apenas “pedalando” mais que as outras e adiando o tombo?

    Agora, vamos avaliar algumas consequencias práticas quanto a esta situação financeira da Tecnisa e do mercado imobiliário como um todo. Desta vez, colocarei aqui uma cópia (“print screen”) do que está na primeira página do site da Tecnisa (www.tecnisa.com.br):

    Post 24 imagem 4 desconto 30 por cento Tecnisa

    O desconto que consta acima, ocorre em função da combinação de um estoque elevadíssimo com dívidas também muito elevadas, em proporção anormal em relação ao tamanho do negócio e expectativas. Traduzindo: a empresa precisa dar descontos relevantes para desovar o seu enorme estoque e com isto conseguir pagar suas dívidas muito elevadas!

    Ao contrário de algumas visões “pueris”, de que as construtoras e demais vendedores de imóveis podem ficar por muito tempo sem vender, com elevadíssimos estoques e que isto não representaria nenhum problema, a verdade é que no mundo real, tanto as empresas quanto as pessoas precisam pagar suas dívidas, no mínimo para sobreviver…

    A situação acima, não é uma exclusividade da Tecnisa, como todos sabem, de tempos em tempos a Rossi relança o “Outlet Rossi” com descontos de até 35%, a Even relança o “Even Day” com descontos de até 40%, a PDG relança o “Nocaute PDG” com percentuais elevados de descontos e assim por diante.

    Muitos acreditam que as promoções acima são 100% “Brazilian Black Fraude”, ou seja, campanhas que simulam reduções de preços, pois dão descontos sobre preços de tabela que teriam sido majorados pouco antes da “promoção”, fazendo com que os preços finais fiquem iguais ou até maiores que os anteriores, prática que infelizmente é muito comum no Brasil. Para tirarmos a dúvida, vamos buscar algumas referências, começando pelo ReclameAqui:

    Link com reclamação, postada em Brasília – DF Segunda-feira, 23 de Setembro de 2013 – 15:44

    http://www.reclameaqui.com.br/6539330/tecnisa-construtora/nao-comprem-apt-tecnisa

    Trecho da reclamação do link acima (copiado e colado, sem alterações de conteúdo ou formatação, com exceção do ponto principal que coloquei em negrito):

    “NOS QUE COMPRAMOS UNIDADES NA PLANTA DO ART LIFE ACGUA VILAGUE EM ÁGUAS CLARAS ESTAMOS LUTANDO PARA RECEBER NOSSAS UNIDADE A MAIS DE UM ANO E NADA.
    a TECNISA AGORA ESTÁ VENDENDO AS UNIDADES POR VALOR MAIS BAIXO QUE QUANDO NOS COMPRAMOS NA PLANTA, UMA TREMENDA FALTA DE ÉTICA”

    Vejamos a resposta da Tecnisa também extraída do link acima:

    “Gostaríamos de esclarecer que os critérios e políticas de venda estão sujeitos a oferta e demanda, sendo portanto, natural a oscilação de valores no curso do empreendimento.”

    Observem a data em que foi postada a reclamação: 23/Setembro/2013. Isto significa que as promoções feitas pela Tecnisa, que tem sido contínuas nos últimos anos, como para várias construtoras, levam a situações como esta relatada no ReclameAqui.

    Para que tenhamos uma visão um pouco mais abrangente, vejam relatos de diversos compradores que viram imóvel ter queda de preços na entrega na comparação com o preço pago na planta, sendo que isto ocorreu em diversas cidades (São Paulo, Ribeirão Preto, São José dos Campos, Brasilia, Goiânia, etc.) e também para as mais variadas construtoras (PDG, Gafisa, Brookfield, MRV, Rossi, etc.). Segue o endereço que contém os depoimentos e também os links para o ReclameAqui:

    www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imoveis-em-tempos-de-bolha-imobiliaria

    Será que temos outras evidências quanto a quedas de preços, além dos depoimentos de compradores? Vamos falar sobre algumas pesquisas com base em preços reais, feitas diretamente junto a construtoras e órgãos ligados ao segmento imobiliário:

    Em Brasília, queda de 35,5% no preço dos lançamentos, em São José dos Campos e Natal, queda de 25% na entrega de novos, queda de 17% no preço do imóvel novo de 3 dormitórios em São Paulo no 1T13. Para acessar todos os links com evidências das informações que constam neste parágrafo e muito mais, incluindo evidências de superoferta em todo o país (São Paulo, Salvador, Curitiba, BH, Manaus, Brasília, etc.), veja trabalho anterior:

    www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i

    Como chegamos na situação acima?

    As construtoras estimularam um altíssimo volume de vendas falsas na planta, ou seja, vendas para clientes que não teriam condições de adquirir financiamento bancário do imóvel no ato da entrega do mesmo. Por que as construtoras fariam isto? Os agentes envolvidos são muito beneficiados por este processo, pois no caso dos corretores, a comissão paga no ato da venda não é devolvida para o cliente no ato do cancelamento (cheques à parte), para executivos das construtras, os bônus pagos pelo “crescimento nas vendas” também não precisam ser ressarcidos no momento dos distratos, no caso das próprias construtoras, esta simulação de demanda via vendas falsas gerou resultados vistosos em seus relatórios trimestrais no começo, ao mesmo tempo propiciou um aumento artificial de preços, o que atraiu grande número de especuladores, retroalimentando nosso subprime.

    Vamos dar um exemplo, de como este esquema opera, mais uma vez, utilizando a Tecnisa e o ReclameAqui. Vejam conteúdo no link abaixo:

    http://www.reclameaqui.com.br/5794925/tecnisa-construtora/distrato

    Localidade e data do depoimento: Guarulhos – SP Terça-feira, 02 de Julho de 2013 – 13:42

    Segue um trecho da reclamação, transcrita literalmente como consta no link acima:

    “Quando chegou a simulação do financiamento, fomos estudar e verificamos que não daria para arcar com um prestação tão alta (não foi feita a simulação no ato da compra)”

    Aqui temos uma singela demonstração de como funciona a venda falsa: no ato da venda na planta, não fizeram sequer a simulação para saber se o cliente teria condições de arcar com o financiamento bancário quando o imóvel fosse entregue. A simulação foi feita no ato da entrega do imóvel somente, gerando o depoimento no ReclameAqui porque neste caso o cliente já havia pago um montante elevado, queria fazer o distrato porque não podia adquirir o financiamento bancário e a Tecnisa queria restituir apenas uma pequena parte.

    Se pensarmos bem, considerando-se que a Tecnisa defende por escrito que “distratos são bons, porque podem ser revendidos por margem maior quando ocorrem” (o que não é verdade quanto ao fato de serem “bons”, conforme foi extensamente  demonstrado aqui), por que se preocuparia em fazer uma análise de crédito no momento da venda na planta?

    Só para mais uma vez não termos uma evidência isolada, relembro o que foi colocado no trabalho imediatamente anterior a este, quanto a evidências de nosso subprime:

    Os distratos tem representado um mínimo de 20% até mais de 60% das vendas brutas, equivalendo a bilhões de R$ todos os trimestre na somatória das construtoras que demonstram este número, algo que não existia até antes de 2.011 no Brasil e que também não existe para qualquer segmento de negócio em qualquer lugar do mundo.

    Link do trabalho anterior com evidências e detalhes do que consta no parágrafo anterior:

    www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-e-o-subprime-brasileiro

    O que podemos esperar no futuro próximo, quanto a Tecnisa, demais construtoras e o mercado imobiliário como um todo?

    Aumentando ou não os lançamentos e os descontos, tudo indica que no futuro próximo a Tecnisa não conseguirá reduzir os seus estoques muito elevados na proporção que é necessária para voltar a uma posição de equilíbrio, a experiência dos últimos anos demonstrou isto, basta ver os dois primeiros gráficos deste trabalho, com vendas, lançamentos e estoque.

    A situação acima, envolvendo várias construtoras e não só a Tecnisa (algumas outras de grande porte, mesmo que sem um endividamento tão elevado ainda, já possuem estoques muito elevados), obriga o mercado como um todo a continuar praticando descontos reais em larga escala, disfarçando o máximo que podem que isto significa uma queda de preços que já está ocorrendo de forma maquiada e disseminada pelo país e que mesmo assim, não resolve o problema dos super-estoques que também fica mais evidente a cada dia (os descontos, embora elevados e fazendo com que preços na entrega fiquem inferiores aos “na planta”, ainda não são o suficiente para fazer com que fiquem compatíveis com renda da população).

    Alguns pontos importantes:

    1) O juro médio do crédito imobiliário teve crescimento recorde em Janeiro/2014 e tende a ficar maior que em 2.013 durante todo o ano, porque a CEF está desacelerando a concessão de crédito imobiliário, em virtude dos problemas fiscais do Governo e temor de novos rebaixamentos de rating, combinado com os aumentos da SELIC que são repassados posteriormente para o juro do crédito imobiliário pelos bancos particulares. Isto significa, na prática, muito mais dificuldade para tomada de crédito por compradores de imóveis a partir deste ano. Vejam abaixo o gráfico do Banco Central:

    Post 24 imagem 5 juro médio crédito imobiliário

    Link que contém gráfico do banco central e que também comenta o quanto já aumentou a dificuldade do brasileiro para contrair financiamento bancário a partir de Janeiro/2014:

    http://blogs.estadao.com.br/no-azul/2014/02/27/com-alta-do-juro-brasileiro-aumenta-em-12-meses-o-prazo-de-financiamento-de-imoveis/

    2) Pelo quarto ano seguido o crescimento da economia será pífio para um país em desenvolvimento, neste ano ainda pior. Inflação e juros elevados, já tem se refletido em quedas significativas de consumo, além de crescimento no endividamento e inadimplência, bem como aumento no desemprego para alguns setores e localidades. A combinação destes fatos é altamente impactante, pois prejudica a capacidade de pagamento de prestações para quem já adquiriu imóvel e a possibilidade de novas vendas para quem não adquiriu ;

    3) Mesmo apelando para vendas falsas na planta em larga escala como algumas construtoras tem condições para fazer e aparentemente estão fazendo durante este ano, ainda assim já temos diversas outras que não conseguem mais fazer isto em virtude de seu elevado endividamento e estoques, criados como consequencia das próprias vendas falsas e no final, estas últimas é quem mais colaboram para a queda natural dos preços (precisam dar muitos descontos para conseguirem desovar estoques, pagar dívidas e sobreviverem) ;

    4) O recorde de lançamentos da Tecnisa e demais construtoras ocorreu nos anos de 2.010 e 2.011. Com os grandes atrasos que tem sido observados, teremos recorde de entregas em 2.014 e 2.015, o que significa uma grande quantidade de imóveis chegando às mãos de investidores que irão tentar revendê-los, além de um volume ainda maior de distratos, que deverão ser impulsionados de forma significativa pelo que consta nos itens 1 e 2 logo acima, tudo isto fazendo com que super-oferta fique ainda maior e mais visível.

    Embora ainda estejamos em Maio/2014, já temos evidências de que este ano seria mais complicado para o segmento imobiliário, seguindo o que consta acima? Vejamos alguns fatos, apenas como amostras:

    Em São Paulo, vendas de imóveis novos caíram quase 50% em Fev/14 comparado a Fev/13. No link abaixo, uma análise mais completa e endereço da notícia com dados do SECOVI SP:

    http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-sp-vendas-de-imoveis-novos-caem-50-em-fevereiro/

    No caso de imóveis usados, ainda em São Paulo, as vendas também caíram em Jan/14 na comparação com mesmo ano anterior, segundo pior resultado para Janeiro desde 2008, veja estudo abaixo baseado em pesquisas do CRECI SP com mais de 400 imobiliárias:

    http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-sp-usados-queda-de-vendas-e-precos-em-jan14/

    Para BH, tivemos queda de mais de 70% nas vendas de imóveis novos, segundo pesquisa do IPEAD/UFMG, ao compararmos o mês de Fev/14 com mesmo mês de 2 anos anteriores. Veja estudo abaixo com mais análises e link para estudo do IPEAD/UFMG:

    http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-bh-vendas-de-imoveis-novos-caem-mais-de-70-em-fevereiro/

    Neste próprio trabalho, temos que a Tecnisa contou com distratos equivalentes a mais de 40% das vendas brutas no 1T14 e mesmo com descontos elevados e reduções relevantes em lançamentos, a redução nos estoques foi mínima, insuficiente, fazendo com que o prazo estimado para desovar estes estoques ficasse ainda mais elevado (acima de 18 meses).

    Na prévia da Gafisa, já apresentou informação que distratos totais de segmentos Gafisa mais Tenda foram superiores a 50% das vendas brutas no 1T14. Pode ser comprovado acessando informações públicas no site desta empresa, na página de investidores.

    No earnings release da PDG do 1T14, consta que distratos aumentaram e que 84% deles foram por incompatibilidade de renda do comprador no ato da entrega do imóvel (não conseguiam adquirir financiamento imobiliário por não ter renda suficiente).

    Conclusão:

    Demonstramos aqui que a situação crítica quanto a endividamento e estoques da Tecnisa piorou no 1T14, sendo que as explicações fornecidas pela empresa são frágeis e estes indicadores  tem tendência de piorar ainda mais em próximos trimestres. Embora o aumento em lançamentos e vendas falsas na planta possam mascarar esta situação, não só para Tecnisa como para outras empresas do segmento, o problema é crônico e relacionado aos efeitos do subprime brasileiro, obrigando os eternos descontos reais nos preços dos imóveis, que tem tendência de crescer para estas empresas durante o ano de 2.014, em virtude de uma combinação de diversos fatos adversos para o segmento, como o crescimento do juros médio do crédito imobiliário, situação da economia, recorde de entregas e de distratos previstos para 2.014 e péssima situação financeira de várias construtoras.

    Até o próximo post!

     

    Convidados, Geral

    A bolha imobiliária e o subprime brasileiro

    15 de abril de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    O objetivo deste trabalho é demonstrar o subprime brasileiro e sua situação atual, com base nos números apresentados pelas construtoras com Ações na BOVESPA e mais uma série de informações de pesquisas de empresas ligadas ao segmento imobiliário.

    A bolha imobiliária e o subprime brasileiro:

     Temos um subprime similar ao americano?

    Como regra, os representantes do segmento imobiliário afirmam que não temos bolha imobiliária porque não existe um subprime no Brasil que seja idêntico ao dos Estados Unidos. Para entendermos o subprime americano, apresentarei por assunto, qual a essência e mecanismo básico utilizado no subprime americano e em seguida, representarei esquematicamente como funciona o subprime no Brasil, utilizando os mesmos termos que estão na essência do subprime americano. Por fim, apresentarei os dados que comprovam esta similaridade entre o subprime do Brasil e dos EUA.

    Objetivo aqui não é dizer se nossa bolha imobiliária é mais parecida com a americana, espanhola, chinesa, etc., até porque, todas estas mantem a mesma essência e variam quanto a mecanismos. A escolha da bolha dos EUA para servir de base para comparação, é porque ela é a referência utilizada pelo segmento imobiliário, apenas isto.

    Informações sobre a bolha imobiliária americana e seu subprime:

    Cortina de Fumaça: FED baixa juros, o pretexto ideal para que seja criado um esquema que estimule aumento artificial na demanda e na especulação de preços de imóveis ;

    Interesse dos agentes: executivos de bancos tem todo interesse em conceder créditos podres: o aumento no volume de vendas falsas (para quem não poderá pagar o financiamento até o fim) e nos preços dos imóveis como reflexo da falsa demanda, se convertem em empréstimos com valores crescentes e comissões cada vez mais elevadas. Governo também ganha em deixar este movimento de crescimento artificial da demanda e dos preços ocorrer, pois gera emprego e crescimento da economia em primeiro momento, garantindo muitos votos. Os próprios bancos, além das construtoras, ganham muito no começo com aumento de preços, demanda “super-aquecida” e resultados “vistosos” nos relatórios trimestrais ;

    Créditos podres: em virtude do interesse dos agentes e tendo a cortina de fumaça do juro, que justificaria o crescimento de demanda, Bancos aprovam financiamentos imobiliários de forma irresponsável, para quem não teria condições de pagar, criando uma demanda falsa ;

    Desinformação: Promessas de crescimento da economia, da renda e dos preços dos imóveis a partir de um novo patamar, muito superior, graças ao consumo elevado e o volume de vendas de imóveis  (via créditos podres). Este crescimento seria contínuo ao longo dos anos e não uma euforia passageira ;

    Especulação: sendo imóvel o investimento mais rentável, aumenta muito o número de investidores que especulam com base na desinformação ;

    Preços artificiais: em virtude da demanda falsa trazida pelos créditos podres mais a especulação em larga escala, os preços começam a subir de forma vertiginosa ;

    Cancelamento dos créditos podres: inflação força aumento de juro que leva a inadimplência dos créditos podres a disparar. Imóveis ficam com quem concedeu crédito podre (bancos) ;

    Quedas de vendas e efeitos: super-estoque gerado por item anterior, junto com quebra de expectativas da falsa demanda / desinformação, levam a diminuição de vendas,  lançamentos e receitas para agentes antes beneficiados ;

    Prejuízo de quem subsidiou crédito podre: bancos ficam com super-estoques de imóveis e como não recebem pagamento dos financiamentos concedidos e o mercado como um todo se retrai pela visibilidade cada vez maior dos problemas que estão ocorrendo, ficam altamente endividados, com alguns deles indo a falência ;

    Queda de preços: com os super-estoques formados e os bancos precisando se livrar dos imóveis a “qualquer” preço para sobreviver, combinado com o medo das pessoas de adquirirem imóveis e terem desvalorização em seguida, temos quedas de preços que se iniciam e vão se espalhando para todos os envolvidos (incluindo todos os vendedores particulares). A queda de preços não é homogenea e simultânea, varia por Estado.

    Desemprego e outros prejuízos à economia: em virtude dos super-estoques, ocorre uma freada na construção dos imóveis, prejudicando também toda a cadeia que depende do segmento imobiliário e como esta é uma das maiores empregadoras do país, o efeito sobre o desemprego acaba sendo muito elevado, retroalimentando a crise através de novas quedas nas vendas.

    Vejamos agora, como funciona o subprime no Brasil:

    Post 23 imagem 1

    Como pode ser comprovado o que consta acima?

    Nada melhor do que utilizarmos os dados oficiais das próprias construtoras para isto. Que tipo de informação deve ser analisada? Pelo que consta acima, o nosso subprime deve gerar como produtos, um volume anormal de distratos (cancelamentos de vendas), estoque de imóveis e endividamento e estes deverão estar concentrados nas mãos das construtoras, que bancaram a concessão dos créditos podres na etapa “inflar” de nossa bolha imobiliária.Vamos observar os dados disponibilizados por 7 construtoras, referentes ao ano de 2.013 e anteriores:

    Post 23 imagem 2 corrigida

    Avaliando as informações acima, seriam normais?

    Distratos: até 2.010, os distratos sequer eram mencionados nos relatórios oficiais das construtoras, pois os mesmos eram “irrelevantes” em relação ao total das vendas, como é o normal, afinal, o cancelamento de vendas deve ser sempre uma parcela ínfima do total faturado, ocorrendo apenas por enganos. A partir de 2.012, todos os distratos apresentados pelas construtoras em cada trimestre (daquelas que apresentam esta informação), tem sido superiores a 20% das vendas brutas. Como referências adicionais, no caso da MRV ela utiliza um valor de distrato que é o do contrato original, sem reajustar, logo o percentual mais adequado para avaliação é superior ao que consta acima, que já é anormal, embora seja o menor entre as avaliadas. É importante entender, que vendas na planta existem há mais tempo, o problema é termos distratos que variam de um mínimo de 20% até mais de 60% das vendas brutas (mais de 60% no caso da PDG no 3T13) e ainda, que representam cada vez mais bilhões de Reais a cada ano, afetando várias construtoras de forma simultânea, esta situação, não existe para nenhum segmento de negócio, em nenhum lugar do mundo! O segmento imobiliário tenta justificar isto dizendo que foi uma “falha de gestão” quanto à concessão de crédito para clientes, “dificuldades do crescimento” porque construtoras aumentaram muito vendas na planta em mercados que não assimilavam todo aquele volume de oferta, etc. Na verdade, se foi “falha de gestão” ou intencional, o fato é que gerou muitos benefícios para corretores, executivos de vendas e até as próprias construtoras no início do processo, pois comissões e bônus dispararam alimentados pelas vendas falsas e os resultados das construtoras nos primeiros anos, eram excepcionais, sem contar que toda esta falsa demanda, impulsionou aumentos artificiais de preços. Pelas consequências serem tão positivas para os agentes e por sabermos que todas as construtoras acima adotaram este mesmo “erro de gestão”, de forma “coincidente”, talvez valha a pena pensar se este argumento de “incidente” ou “erro” faz sentido… Já quanto à hipótese de problema ser localizado em praças não estratégicas, onde teria havido exagero, também não procede, pois em São Paulo que é a praça mais representativa do Brasil, também temos percentual anormal de distratos, aliás, esta justificativa acaba sendo uma confissão de culpa: as construtoras teriam inflado artificialmente as praças não estratégicas e gerado aumento não baseado nos fundamentos da economia, típica ação para formação de bolha imobiliária? Para quem, apesar de todas as evidências acima, ainda tem dúvidas, sugiro a leitura desta matéria, que fala sobre o empresário Enrique Bañuelos, um dos pais da Bolha Imobiliária espanhola, mencionando a entrada dele em 2.007 na PDG, a saída em 2.011 (o primeiro ano em que a PDG registrou um volume tão elevado de distratos em sua história), sendo que ao sair, mencionou que o mercado imobiliário já havia atingido seu pico e espera voltar após 2.014, quando novas oportunidades poderiam surgir (interpretação: saiu quando apareceram os efeitos do subprime brasileiro na forma de distratos em volume anormal e retornaria quando o mercado imobiliário estivesse em baixa e fosse um bom momento para voltar a comprar). Segue o link: http://veja.abril.com.br/noticia/economia/megainvestidor-enrique-banuelos-diz-adios-ao-brasil

    Dívida liquida: pelo que podemos observar, das 7 construtoras que constam acima, 5 delas apresentam um percentual elevado de dívida liquida sobre patrimônio liquido. Como uma situação destas poderia ocorrer, se temos margens tão elevadas (diferença muito grande entre preço de venda e CUB – custo de construção)? A explicação é o alto volume de distratos, que quando ocorrem, impedem o repasse programado do banco para construtora no ato da entrega do imóvel, referente ao financiamento contratado pelo mutuário. Como o volume de distratos é absolutamente anormal, conforme explicações acima, é natural que isto prejudique demais o caixa das mesmas. Outro ponto, é que os custos de construção continuaram crescendo, estimulados pela falsa demanda, só que como as construtoras utilizaram as parcelas muito baixas durante a construção para os “compradores”, como parte da estratégia de vendas falsas, esta foi mais uma das formas de se destruir caixa. É importante entendermos que nos relatórios das construtoras de anos anteriores, elas mesmas consideravam que 60% seria um patamar máximo para que permanecessem “saudáveis” dentro do segmento e ainda, se olharmos para o próprio gráfico, veremos que no caso da MRV, ela está com patamar próximo a 30%, logo a situação de 5 destas construtoras que constam acima, sai de um mínimo de 3 vezes até mais de 10 vezes pior neste índice do que no caso da MRV, em outras palavras, elas estão longe demais do “ponto ótimo” ou mesmo do que elas mesmas indicavam como máximo, é uma situação anormal. Observar que no caso da Gafisa, o percentual para este indicador até o início de 2.013 era superior a 100% também e só teve esta redução brusca que vemos acima, porque tiveram que vender 70% de sua “galinha dos ovos de ouro” (Alphaville) para pagar as dívidas e mesmo assim, continuam com altíssimo volume de distratos e estão tentando vender o segmento Tenda para não voltarem à situação anterior. Já no caso da MRV, a única exceção real quanto a este indicador, ela assumiu clientes populares antes atendidos por Rossi, Gafisa e PDG, porque estas 3 empresas tiveram fortíssimo prejuízo com distratos neste segmento, como vemos pelos indicadores acima, mas a MRV passou a ter maior volume destes clientes só  a partir de 2.013, portanto, mesmo com o volume elevado de estoques e distratos, isto ainda não se refletiu no seu endividamento… Sobre as justificativas do segmento imobiliário, alegam que esta situação se deve a problemas de gestão de projetos durante o aumento relevante nas construções que ocorreu, pois isto levou a estouros relevantes nos orçamentos, além de atrasos. A diferença entre o preço de venda e o custo de construção é absurda, ou seja, a margem das construtoras certamente deveria ser o suficiente  para cobrir estes estouros de orçamento. Já sobre o atraso, os clientes que compraram na planta pagam os valores durante a construção com reajuste pelo INCC, cobrindo os aumentos de custos, mesmo que mal administrados e maiores que a média, novamente a margem deveria cobrir esta diferença. O problema é que os bilhões de reais em distratos e parcelas durante a construção desproporcionalmente baixas destroem qualquer caixa e na realidade, é isto que gera o atraso nas obras, principalmente nos últimos anos, em que os lançamentos caíram muito… Para refletir: os preços dos imóveis cresceram mais do que qualquer coisa no Brasil e eles são o principal componente do patrimônio liquido, mesmo assim as construtoras conseguem se endividar mais do que todo seu patrimônio liquido?

    Estoques: o percentual muito elevado de estoques, superior a um ano de vendas para todas as construtoras acima, é outra característica esperada em uma bolha imobiliária. Este item, juntamente com a péssima situação financeira destas construtoras (altíssimo endividamento) é que leva aos “descontos” que tem ocorrido de forma incessante pelo menos desde o 2S12 e pelo que vemos, deverá continuar ao longo de 2.014. Observar que mesmo no caso da PDG que diminuiu muito os lançamentos e ainda cancelou 48 empreendimentos (cada um deles com “n” prédios) entre o 2T13 e o 4T13, ainda assim terminaram o ano com estoques muito elevados, pois os “encalhes” são muito difíceis de serem vendidos e o percentual de distratos continuou muito elevado, tudo isto, também típico de uma bolha imobiliária, onde o circulo vicioso faz com que mesmo reduções radicais em lançamentos não permitam reduções equivalentes de estoques. Sobre as justificativas do segmento imobiliário para esta situação, diziam que era temporária e que seria resolvida em cerca de 2 anos (2.012 e 2.013), mas pelo que vemos acima, isto não aconteceu… Na realidade, a principal estratégia do segmento imobiliário não é justificar os super-estoques, mas sim escondê-los. A simples admissão de super-estoques é um problema, porque afinal de contas, como os imóveis poderiam continuar subindo de preços, se temos uma oferta tão maior do que a demanda? Se reconhecerem o óbvio que consta acima, teriam que admitir que os preços sobem por pura especulação, não seguindo os fundamento e portanto, mais uma vez  teriam que reconhecer que é uma bolha imobiliária e isto, não farão nem sob tortura. Neste sentido, as construtoras procuram transferir o máximo que podem para investidores (mais abaixo darei exemplos), reduzirem os lançamentos o quanto puderem e principalmente, omitirem e gerarem o máximo de desinformação para que esta desproporção entre oferta e demanda não se torne tão visível. Entre outras coisas, se aproveitam do desconhecimento de grande parte da população quanto a lei de oferta e procura…

    Para não ficarmos restritos a análise das 7 construtoras acima, acrescentarei informações de Cyrela, EzTec, Trisul, Even e Helbor, analisando a evolução de vendas, lançamentos e estoques de 2.008 a 2.013 de 12 empresas. O objetivo aqui é vermos se, eventualmente, o péssimo resultado acima estaria sendo compensado, ou se as situações relacionadas a super-estoque e quedas em lançamentos poderiam ser mais abrangentes. Para quem quiser mais informações sobre as 7 construtoras acima, ver “Material adicional com análise de construtoras” ao final deste documento.

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    Pelo que podemos acompanhar pelo gráfico acima, a situação das 12 construtoras avaliadas demonstra que temos um super-estoque persistente, mesmo com redução drástica de lançamentos que ocorreu nos anos de 2.012 e 2.013 na comparação com os picos de 2.010 e 2.011. Ainda, se observamos que o pico de lançamentos foi em 2.010 e 2.011 e sabendo que o nosso esquema de subprime aparece no momento da entrega dos imóveis, poderíamos deduzir que para este ano de 2.014, teremos a situação de super-estoques e endividamento piorando ainda mais, levando a aumentos relevantes nos “descontos” que já são praticados há anos .  Embora ainda seja muito cedo e não tenhamos os dados do primeiro trimestre de 2.014, já temos alguns indicadores que podem dar uma ideia quanto a esta situação.  Seguem informações:

    São Paulo: queda de aproximadamente 50% nas vendas de imóveis novos de Fevereiro/2014 para Fevereiro/2013. Fonte: SECOVI SP. Para acessar trabalho com mais análises a este respeito, segue o link: http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-sp-vendas-de-imoveis-novos-caem-50-em-fevereiro/

    Belo Horizonte: queda superior a 70% nas vendas de imóveis novos, na comparação de Fevereiro/2014 com mesmo mês de 2 anos anteriores (2012 e 2013). Fonte: IPEAD/UFMG. Para acessar trabalho com mais análises a este respeito, segue o link:  http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-bh-vendas-de-imoveis-novos-caem-mais-de-70-em-fevereiro/

    Agora, vamos repassar algumas das consequências do que consta acima, que mais uma vez, estarão totalmente alinhadas com o que normalmente observamos em explosões de bolhas imobiliárias. Como já explorei bastante estas evidências em trabalho anterior, colocarei apenas as evidências mais gritantes e em seguida, o link para o outro trabalho que tem maior volume de fatos.

    AMOSTRAS DA BOLHA IMOBILIÁRIA NAS CIDADES:

    SALVADOR:

    Sugiro leitura na íntegra desta matéria, onde consta que a causa raiz para aumento relevante no desemprego em Salvador foram quedas em vendas de imóveis gerando super-estoque e interrompendo lançamentos: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

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    Importante: estoque de 25 meses levando a paralisação da construção civil e aumento de quase 50% no desemprego, fazendo com que Salvador se tornasse o recorde desemprego no País, com um índice de desemprego  77% acima da média nacional, são as características típicas de uma bolha imobiliária que estão mais visíveis em Salvador.

    BRASÍLIA:

    Recomendo mais uma vez, a leitura das notícias que constam abaixo:

    Queda de 35,5% nos preços de imóveis no lançamento em Brasília, na comparação de 2.012 com 2.013, segundo pesquisa da Geoimoveis. Segundo consta na notícia abaixo, isto foi causado por excesso de especulação, portanto aqui, além da evidência de queda de preços que em apenas 1 ano em Brasília foi o equivalente a anos para ocorrer na explosão da bolha imobiliária espanhola, temos ainda a comprovação sobre a excessiva especulação: www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml

    Notícia de Set/2013 – queda de até 30% nos preços dos imóveis novos no ato da entrega, em Brasilia: http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml

    Notícia de Dez/2013 – estoque 30% maior que 2 anos atrás, queda de 50% nos lançamentos de 2.012 para 2.013. Descontos de até R$ 300 mil em imóveis prontos. Link: http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

    Importante: as reduções nos preços de 35,5% para lançamentos e 30% para imóveis entregues, feitas por construtoras para tentarem desovar estoques em 2.013, fizeram com que muitos imóveis ficassem com preço total, na entrega, inferior ao saldo a financiar com banco para quem comprou “na planta”, gerando altíssimo volume de distratos e aumentando ainda mais os estoques. Isto ocorreu mais fortemente no Noroeste de Brasilia. Mais uma vez, uma forte evidência de como opera nosso subprime.

    OUTRAS CIDADES:

    Além dos exemplos acima, temos diversas outras cidades que já estão apresentando as consequências típicas de toda bolha imobiliária, como por exemplo, São José dos Campos que teve queda de 25% nos preços dos imóveis entregues, com investidores colocando imóveis para alugar e oferta de aluguel subindo 300% (forte evidência de exagero nas vendas para investidores), Curitiba onde o super-estoque equivalente a 23 meses de vendas em Fev/13 não se reduziu mesmo com “descontos” que aumentaram de 30% em Fev/13 para 35% em Nov/13 e vários outros casos, incluindo evidências sobre super-oferta em São Paulo e várias outras cidades do país.

    Para acessar estas informações, com links para notícias, pesquisas e cálculos, veja trabalho anterior a este respeito no endereço: www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i.

    Material adicional com análise de 7 construtoras quanto ao subprime brasileiro:

    1) Rossi: Os distratos em 2.012 foram superiores a R$ 1,3 bilhões, correspondendo a mais de 40% das vendas brutas do ano, sendo que a maioria relacionado ao segmento popular e por incompatibilidade entre renda e preço do imóvel no ato da entrega, que impedia financiamento bancário (créditos podres aprovados no ato da venda na planta pela construtora). Consequencias: primeiro resultado negativo da Rossi em sua história ocorreu em 2.012, a empresa abandonou o segmento popular e saiu de diversas praças a partir de 2.013, encolhendo muito a operação, vendendo terrenos para concorrentes para sobreviver e ainda, com dívidas e estoques  totalmente desproporcionais quanto ao tamanho de sua operação e expectativas para o segmento imobiliário. Isto tem causado sucessivas “campanhas promocionais” com descontos elevados e gerado muitos distratos de investidores que compraram na planta e no ato da entrega viram a construtora vendendo mais barato (ocorre há anos, trata-se de queda de preço REAL disfarçada de desconto). Em 2.013, o volume de distratos foi superior a R$ 500 milhões e ainda representou mais de 20% das vendas brutas do ano, algo absolutamente anormal , que fez com que o endividamento e estoques prosseguissem muito elevados, o que significa a continuidade do ciclo de “descontos promocionais” ;

    2) Gafisa: o volume absurdo de distratos do segmento popular (Tenda) em 2.012 gerou um  endividamento desproporcional, levando a uma situação financeira muito crítica e obrigando a Gafisa a suspender os lançamentos da Tenda durante 2.013 e vender 70% de sua “galinha dos ovos de ouro” (Alphaville) para poder sobreviver. Apesar disto, ainda em 2.013 teve distratos de R$ 1,3 bilhões e que representaram mais de 30% das vendas brutas, isto na somatória das operações Tenda, Gafisa e Alphaville. Da mesma forma que ocorreu com a Rossi, temos registros de investidores que ficaram no prejuízo devido a lançamentos com preços inferiores a de anos anteriores e “descontos” para imóveis que estavam sendo entregues. Como estoques permanecem elevados, apesar de terem equacionado as dívidas a partir da venda de 70% do segmento Alphaville, expectativa é que os “descontos” promocionais permaneçam durante o ano de 2.014 ;

    3) PDG:  teve distratos superiores a R$ 1,4 bilhões em 2.012 e da mesma forma que para construtoras acima, com maior enfase no segmento popular. Este volume muito elevado de distratos foi fator decisivo para um prejuízo superior a R$ 1,7 bilhões tanto nos resultados do 4T12 quanto do ano de 2.012. Até de forma ainda mais drástica que no caso da Rossi, gerou uma combinação de super-estoques com dívidas muito elevadas, ambos completamente desproporcionais ao tamanho da operação, que teve que diminuir muito (sem folego financeiro para aumento de lançamentos e novas vendas falsas na planta para cobrirem as vendas falsas anteriores).  Como parte dos efeitos negativos, a PDG teve que cancelar 48 empreendimentos entre o 2T13 e o 4T13, cada um destes empreendimentos, com “N” prédios, significando uma perda de VGV potencial superior a R$ 2 bilhões, o que faz uma falta enorme nos resultados de uma empresa que tem dívidas superiores a R$ 7 bilhões e obteve vendas liquidas de distratos em 2.013 pouco superior a R$ 2,8 bilhões. Ainda falando sobre distratos, no 3T13 os mesmos corresponderam a mais de 60% das vendas brutas. Mesmo contando com super-estoques ainda superiores a 1 ano, apesar de todos estes cancelamentos, é importante lembrar que o recorde de lançamentos da PDG, assim como de outras construtras (exemplo: Brookfield) foi em 2.011 e com os atrasos relevantes nas obras, espera-se grande volume de entregas para 2.014. Como ficarão os distratos das vendas falsas na planta de 2.011, neste ano de 2.014? Em 2.013, o total de distratos foi equivalente a mais de 30% das vendas brutas desta construtora, até em virtude de todos os cancelamentos de empreendimentos que já tinham vendas realizadas. De forma idêntica ao que ocorreu com construtoras anteriores, também temos relatos de descontos elevados fornecidos pela PDG na entrega dos imóveis não vendidos, que levaram a distratos por investidores que adquiriram imóveis na planta, retroalimentando os super-estoques. A tendência, ao que tudo indica, é que este problema se intensifique em 2.014. Curiosidade: a PDG iniciou em 2.013 vendas vinculadas a Fundos de Investimento Imobiliário, ou seja, todo um empreendimento repassado diretamente para um fundo e não para os consumidores finais, o que auxiliou em seu resultado de vendas do ano. Seria isto uma espécie de derivativo para ganhar tempo com a explosão da bolha, como vimos no subprime americano? Com todo o cenário explicado aqui neste documento, as pessoas que entrarem neste fundo tem ideia da questão de risco e retorno que está associado ao mesmo?

    4) MRV: Esta empresa “ganhou” os clientes do segmento economico de Rossi, PDG e Tenda, uma vez que a Rossi abandonou este segmento, Tenda suspendeu os lançamentos em 2.013 e PDG cancelou vários empreendimentos além de ter reduzido muito de tamanho, todas devido a problemas sérissimos quanto a distratos para estes clientes. Esta “herança”, poderia ser algo bom, nas condições em que ocorreu? A resposta pode ser dada pelo volume de distratos que a MRV já apresentou em 2.013, correspondente a mais de R$ 1,2 bilhões, mais de 20% do total de vendas brutas neste ano. Detalhe: nos relatórios oficiais da MRV ela não atualiza os distratos a valor de mercado, o valor total atualizado e percentual são superiores a estes números, que como em todos os outros casos das construtoras no Brasil, são anormais.  Quanto aos estoques, também como para demais construtoras, estão em níveis muito elevados, mais uma característica que sempre está associada ao alto volume de distratos e vendas para especuladores. Aliás, da mesma forma que para construtoras acima, encontramos depoimentos de investidores que tiveram prejuízo ao comprar na planta e no ato da entrega do imóvel viram esta construtora vendendo mais barato, com “desconto”, situação que tende a se manter em 2.014, em virtude da super-oferta não só de seus imóveis, mas também dos concorrentes.

    5) Tecnisa: O total de distratos da Tecnisa em 2.013 foi de R$ 500 milhões, correspondente a mais de 20% das vendas brutas do ano! Um ponto “curioso”, é que em parte dos relatórios trimestrais de 2.013 esta empresa se orgulhava por poder revender os distratos com preços maiores, ou seja, considerava positivo o aumento artificial nos preços trazido pelas vendas falsas na planta e que eram 100% descolados dos fundamentos!  Super-endividamento, mais de 4 vezes superior ao melhor resultado do segmento, na comparação de Dívida Liquida / Patrimônio Liquido, combinado com super-estoques, seguindo à risca o script do subprime brasileiro.

    6) Brookfield: das construtoras avaliadas, a Brookfield é que possui o segundo maior super-estoque na proporção entre estoque e meses de vendas. Além disto, seu endividamento proporcionalmente ao patrimônio liquido, também está entre os maiores. Quanto aos distratos, como demais, também em percentual absolutamente anormal, de 26%. A solução que a Brookfield pretende dar para esta situação? Fechar o Capital, saindo da BOVESPA. Como poderão equacionar sua sobrevivência ao longo do tempo, isto ainda é uma incógnita, como para demais empresas avaliadas aqui.

    7) Viver:  Esta empresa apresenta os piores indicadores relacionados ao subprime brasileiro. Da mesma forma que a Rossi, já vendeu terrenos para concorrentes com objetivo de ganhar uma sobrevida. Seus lançamentos tem sido mínimos, até em função da total falta de fôlego e crédito no mercado. É difícil encontrar uma tábua de salvação no caso desta empresa, em especial em função do seu endividamento que se tornou astronômico quando comparado a patrimônio liquido, como demais, quando desinchou (foi obrigada a reduzir as vendas falsas na planta), já tinha uma dívida completamente desproporcional em relação ao tamanho da operação.

    CONCLUSÃO: Por mais que o segmento imobiliário tente disfarçar, praticando ao máximo a desinformação e sempre dizendo que não temos bolha porque não há subprime idêntico ao dos EUA, percentual de empréstimos sobre PIB é baixo, etc., não há como esconder as evidências da bolha imobiliária presentes nos resultados das construtoras e nas cidades.

    Convidados, Geral

    Bolha imobiliária em Curitiba, no Brasil e nos Emergentes

    14 de abril de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Recomendo a leitura de estudo feito pelo professor Luciano D´Agostini. Vejam a diferença na profundidade com a qual o autor aborda o tema, na comparação com o “artigo” divulgado pelo segmento imobiliário, que coloquei em post anterior.

    Bolha imobiliária em Curitiba, no Brasil e nos Emergentes:

    Luciano D’Agostini, economista, é doutor em Desenvolvimento Econômico pela UFPR, integrante do grupo de pesquisa Macroeconomia Estruturalista do Desenvolvimento (CNPq) e filiado à Associação Keynesiana Brasileira (AKB).

    http://www.gazetadopovo.com.br/opiniao/conteudo.phtml?id=1460934&tit=Bolha-imobiliaria-em-Curitiba-no-Brasil-e-nos-emergentes

    Ao elaborar uma pesquisa na Boca Maldita, contendo as perguntas “o preço do imóvel em Curitiba está caro?” e “O seu salário nos últimos anos aumentou?”, certamente observaremos a resposta “sim”. Estas duas perguntas, generalizadas para o Brasil e para os emergentes, teriam a mesma resposta: “sim”. Ambos, inflação dos imóveis e inflação dos salários, aumentaram; no entanto, o segundo cresceu bem menos que o primeiro, pelo oitavo ano consecutivo, em Curitiba, no Paraná, no Brasil e nos mercados emergentes (Brics).

    Existem também algumas discussões técnicas a respeito da inflação dos imóveis, da inflação dos salários, da taxa de crescimento do crédito, do endividamento das famílias sobre a renda, da rentabilidade do aluguel sobre o preço do ativo imobiliário, da inflação do aluguel e inflação dos salários e taxas de lucros, do déficit habitacional com a demanda efetiva keynesiana e dos custos da construção civil.

    A teoria de bolha monetária versa que o segundo estágio da bolha imobiliária inicia-se no instante em que o preço médio fundamental da economia, medido por indicadores de preços básicos como o IPCA, o IGPM e inflação dos salários, se descola levemente da taxa de inflação imobiliária, sendo que esta cresce um pouco mais do que aqueles, e em linha com a taxa de crescimento do crédito às famílias e empresas. Em termos macroeconométricos, o segundo estágio ocorreu entre 2003 e 2007, e o terceiro estágio da bolha imobiliária, de quatro possíveis no Brasil, começou em 2007 e termina em 2013. O terceiro estágio da bolha imobiliária inicia, em termos teóricos, quando existe um forte descolamento e em curto espaço de tempo entre a inflação imobiliária e as inflações básicas, e entre a inflação imobiliária e a inflação dos salários dos trabalhadores. A taxa de crescimento do aluguel é maior que a taxa de crescimento dos salários; a taxa de crescimento do crédito acompanha a taxa de crescimento dos preços dos imóveis; e a taxa de crescimento do crédito é bem maior que a taxa de crescimento dos salários dos trabalhadores e dos lucros das empresas – com este indicador provocando endividamento das famílias e empresas.

    Os testes de descolamentos entre variáveis são facilmente visualizados com testes estatísticos de cointegração e modelos de vetores autorregressivos com correção de erros, que levaram Clivel Granger (2003) e Christopher Sims (2011) ao Prêmio Nobel de Economia. Pois bem, pelos testes estatísticos nomeados em relação às variáveis de interesse, o Brasil encontra-se, sim (e um “sim” bem enfático), em bolha imobiliária no fim do estágio 3, quando entramos no paradigma de preços em 2012; e inicia o último estágio da bolha no fim de 2013, o estágio 4.

    Por que dizemos isso? Porque atualmente não há relação de equilíbrio de longo prazo entre as variáveis citadas, salvo crédito com inflação dos imóveis, e existem fortes sintomas do início do estágio 4, que é o realinhamento dinâmico entre as variáveis de interesse. O realinhamento pode ocorrer de modo rápido, dito estouro da bolha imobiliária em colapso, em horizonte de até dois anos; ou com um ajuste lento e gradual que pode durar entre dois e quatro anos. E, como não há relação de equilíbrio estatístico das variáveis citadas, algumas dinâmicas podem ocorrer nos próximos períodos: a taxa de crescimento dos salários será positiva, próximo aos indicadores de inflação básicos da economia e bem maior que a taxa de crescimento dos preços dos imóveis; a taxa de crescimento dos salários deverá crescer em torno da inflação básica da economia e a taxa de crescimento dos preços dos imóveis deve ser negativa (deflação); ou ambos: a inflação salarial cresce e a inflação imobiliária cresce, com taxas próximas.

    Pela rigidez salarial de curto prazo, à la pós-keynesianos, salvo se a inflação básica disparar, os salários nominais continuarão crescendo muito próximo à inflação básica. Atirem a primeira pedra nesta frase, caso tenham dúvidas! E, se a taxa de crescimento do crédito crescer mais que a taxa de crescimento dos salários e lucros das empresas, haverá mais endividamento e comprometimento de rendas.

    No cenário atual, em que a maioria da população está empregada e com baixa produtividade do trabalho, com pouca inovação e baixa tecnologia, portanto, a única trajetória possível dos preços dos imóveis para que o setor retorne ao seu estado de equilíbrio entre oferta e demanda, e ainda mantenha um exame de sangue “saudável” de negócios, é a queda de preços dos imóveis em torno de 40% entre 2014 e 2017 na hipótese de os salários e a inflação básica nesse mesmo período crescerem entre 5,5% e 7% ao ano.

    Benchmarks como os estouros das bolhas dos EUA (2007), Espanha, Grécia, Portugal, Irlanda e Chipre entre 2009 e 2012, e indicadores de emergentes estão nesta linha de raciocínio. Fair play à parte com confederação, sindicatos do setor da construção civil e consultores contratados por estas instituições, precisamos que vocês entendam qual é a definição de bolhas de qualquer natureza, para, então, publicar seus artigos científicos ou relatórios técnicos em revistas e corpos editorias de consideração de grande importância para o país e comentar se existe ou não bolha imobiliária. Minha opinião: estamos em bolha imobiliária e escutem o que eu comento com vocês. Quero preservar a economia do país e a população brasileira.

     

    Convidados, Geral

    “Estudo” afirma que não há bolha imobiliária: estão olhando para onde?

    14 de abril de 2014

     

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    “Estudo” afirma que não há bolha imobiliária: estão olhando para onde?

    Como sabemos, o núcleo Real Estate da Poli/USP é 100% composto por executivos da construção civil. Aqui, um dos professores deste núcleo, defende a “tese” de que não temos bolha imobiliária, apresentando alguns motivos.

    Coloco abaixo o link com o “artigo” e logo em seguida, divididos em duas partes, analogias e traduções para entendermos melhor o que este professor está dizendo, comparando com fatos comprováveis relacionados a bolha imobiliária no Brasil:

    Link com “artigo”:
    http://www.correio24horas.com.br/detalhe/noticia/estudo-defende-que-brasil-nao-vive-bolha-imobiliaria/

    PARTE 1:

    “Elaborado pelo professor João da Rocha Lima Jr., a pesquisa aponta que o mercado imobiliário viveu duas fases de alta. A primeira, que durou do segundo semestre de 2007 até o primeiro de 2011, tinha um caráter mais especulativo, porque os preços subiam acima da evolução dos custos. Desde então, o movimento desacelerou, mais condizente com o encarecimento dos custos, sobretudo dos terrenos.”

    ANALOGIA:

    O funcionário chega no superior imediato e diz: “chefe”, quero aumento de salário mensal porque a inflação está muito alta todo mês. O chefe concorda e dá aumento de imediato que passa a vigorar de forma automática e mensal com base na inflação.

    TRADUÇÃO:

    A vida não é assim…

    Se o seu custo subiu demais em virtude de uma falsa demanda combinada com especulação elevada, que gerou SUPER-ESTOQUES, como no caso do segmento imobiliário, você terá que reduzir seu preço e seus custos, e vender mesmo que seja para ficar no prejuízo, no mínimo para pagar suas dívidas, do mesmo jeito que o funcionário do exemplo acima precisa controlar suas despesas e não pedir aumento mensal e automático para o “chefe” porque a inflação é alta…

    Fatos: queda de preços de 30% em Brasília na entrega de imóveis novos e de 35,5% para lançamentos, na comparação de 2.012 com 2013, descontos de até R$ 400 mil no Espirito Santo e de até R$ 80 mil em Salvador, promoções em Curitiba com descontos que variam de 30% até 35% por vários meses, com super-estoques permanecendo inalterados, promoções intermináveis com “descontos” de até 40% (ver Even Day), etc. Link que contém endereços com comprovação de tudo que consta aqui e muito mais casos similares: www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i.

    Vejam ainda, trabalho sobre prejuízo na compra de imóveis, por investidores que adquiriram na planta e no ato da entrega, viram imóveis sendo vendidos mais baratos por construtoras, que precisavam reduzir preços para se desfazerem dos super-estoques e sobreviverem (depoimentos do ReclameAqui): www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria.

    Só se fosse um monopólio ou cartel, seria do jeito que consta no artigo, com os custos OBRIGANDO as pessoas a aceitarem os aumentos de preços, será que o professor quis dizer que este é o modelo para o segmento imobiliário? Se tentaram fazer um cartel, pelo jeito não deu certo, é só ver a quantidade de fatos acima…

    PARTE 2:

    “Mesmo assim, não há nada que nos diga que o mercado, do ponto de vista da demanda, piorou em relação ao ano passado. ”

    ANALOGIA:

    Você vê um elefante entrando em uma loja de cristais, mas nada indica que teremos problemas.

    TRADUÇÃO:

    Vendas de imóveis novos caíram 50% em Fev/14 na comparação com Fev/13 em São Paulo (fonte: SECOVI SP).  Lembrando que São Paulo é a principal cidade quanto a vendas no Brasil.

    Em Belo Horizonte, a queda nas vendas de imóveis novos foi superior a 70% na comparação de Fev/14 com mesmo mês dos 2 anos anteriores (Fonte: IPEAD/UFMG).

    Voltando a São Paulo, as vendas de imóveis usados em Jan/14 ficaram em segundo lugar entre as piores vendas desde 2.008, sendo que também tivemos queda nos preços (fonte: CRECI SP).

    DETALHE: Carnaval em 2.014 foi em Março, em 2.013 foi em Fevereiro, significa que agora em 2.014, tivemos mais dias úteis para vendas que no ano passado, ou seja, o resultado é ainda pior que os números que constam acima para vendas de novos em São Paulo e Belo Horizonte…

    Endereços que contém a comprovação do que consta acima e mais análises:

    Bolha imobiliária SP – usados: queda de vendas e preços em Jan/14

    Bolha imobiliária BH: vendas de imóveis novos caem mais de 70% em Fevereiro

    Bolha Imobiliária SP: vendas de imóveis novos caem 50% em Fevereiro

    Sugiro olhar na direção da loja, para saber se o elefante vai entrar, se ficar o tempo inteiro olhando para o lado contrário, com medo do que está acontecendo, não vai ver mesmo…

    Até o próximo post!

    Convidados, Geral

    Bolha imobiliária SP – usados: queda de vendas e preços em Jan/14

    10 de abril de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Bolha imobiliária SP – usados: queda de vendas e preços em Jan/14:

    Segue abaixo a pesquisa do CRECI SP, realizada com mais de 400 imobiliárias, referente a vendas de imóveis usados em São Paulo no mês de Janeiro/2014 (última pesquisa divulgada):

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2014/pesquisa_capital_janeiro_2014.pdf

    Resumo aqui as informações principais, que extrai deste relatório e comparei com anteriores do CRECI SP:

    O preço médio do M2 em São Paulo teve queda de 2,74%.

    Este mês de Janeiro/2014 foi o segundo pior desde 2.008 quanto a vendas, vejam abaixo:

    Vendas de usados em São Paulo de Jan2008 a Jan2014 Para quem acha que a situação acima foi um caso isolado, em que o mês de Janeiro casualmente teve um desempenho pior ao longo dos anos, vamos rever os resultados anuais:

    Vendas de usados em São Paulo de 2008 a 2013 MelhoradoPelo que podemos observar, as vendas de 2.012 e 2.013 já foram muito inferiores a de anos anteriores e começamos o ano de 2.014 com resultado ainda pior…

    Como o segmento imobiliário esconde a realidade?

    No próprio relatório do CRECI SP, fazem a comparação entre meses seguidos, sem respeitar sazonalidade. Além disto, nunca fazem comparações entre os anos, para evitar que as pessoas percebam que as vendas caíram muito nos últimos anos e não permitem que as quedas nos preços médios do M2 sejam divulgadas, só divulgam quando preço médio sobe. Por fim, mas não menos importante, ignoram por completo a super-oferta de imóveis novos mais usados na cidade (em São Paulo, a oferta de 3 e 4 dormitórios em apenas 1 site é o suficiente para mais de 10 anos de vendas).

    Pelo que podemos observar, o esforço de desinformação do segmento imobiliário para esconder a bolha imobiliária em São Paulo é enorme! Vamos ver até quando conseguirão esconder o óbvio e como irão se justificar quando a verdade aparecer…

    Até o próximo post!

    Convidados, Geral

    Bolha imobiliária BH: vendas de imóveis novos caem mais de 70% em Fevereiro

    10 de abril de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Bolha imobiliária BH: vendas de imóveis novos caem mais de 70% em Fevereiro/14:

    Segundo pesquisa do IPEAD/UFMG, a venda de imóveis novos (apartamentos) em BH teve queda superior a 70% em Fevereiro/2014 na comparação com mesmo mês dos 2 anos anteriores (2.013 e 2.012). Lembrando que em Fevereiro/2014 tivemos mais dias úteis do que em Fevereiro/2013, pois o Carnaval em 2.014 foi em Março, em outras palavras, o resultado foi ainda pior!

    Segue mais abaixo o link da pesquisa e logo depois, coloco a imagem da tabela 9 que consta na mesma e que contém a informação sobre evolução de vendas na cidade, onde faço um destaque circulando em vermelho e apresentando os percentuais que demonstram a elevada queda nas vendas que ocorreu em BH.

    Curiosamente, embora a queda em BH seja ainda pior do que os 50% de redução nas vendas de imóveis novos em São Paulo neste mesmo mês (ver post anterior a este respeito), esta informação não foi divulgada nos meios de comunicação…

    http://www.ipead.face.ufmg.br/site/siteipead/documentos/imobiliario/comercializacao/2014/02_2014_construcao.pdf

    Vendas BH Fev14

    É interessante analisarmos a evolução da bolha imobiliária em BH, não olhando apenas para quedas em vendas, que já ocorreram de forma relevante em períodos anteriores também. Devemos observar ainda, o que ocasionou estas quedas, que normalmente, está associado a super-oferta e forte presença de investidores e especuladores. Como um exemplo desta situação em BH, vamos ver a notícia abaixo, para a qual destaco um trecho em Italico:

    http://www.hojeemdia.com.br/noticias/economia-e-negocios/atraso-no-pagamento-de-condominio-chega-a-10-em-belo-horizonte-1.219820

    Trecho da reportagem acima:

    “Muitos investidores que compraram imóveis na planta, com o esfriamento do mercado, não estão conseguindo realizar o lucro e, consequentemente, repassar adiante para a taxa de condomínio. Outra saída é financiar o restante do imóvel. Mas o acesso ao crédito também está mais difícil. Assim, não recebem as chaves e não pagam condomínio. A construtora, por sua vez, entende que o erro é do investidor. E aí cria-se o impasse”, explica Mota.

    Segundo ele, em alguns prédios recém-entregues o nível de inadimplentes chega a 50%. “Geralmente, essa situação leva entre seis meses e um ano para ser ajustada”, afirma. E engana-se quem pensa que o problema é restrito a edifícios voltados para a baixa renda. “Isso ocorre com mais frequência em empreendimentos maiores, com muitos apartamentos, independentemente da classe social”, ressalta.

    Observamos pelas informações acima, que a queda nas vendas não afeta apenas as construtoras, mas também aqueles que investiram em imóveis em BH para revender. Aliás, é assustadora a informação de que no caso de prédios recém-entregues, o nível de inadimplência chega a 50% em função de investidores que planejavam vender imóvel antes da entrega e não conseguiram, sendo que também não conseguem adquirir o financiamento imobiliário! Esta é uma das muitas comprovações do subprime brasileiro, que se vale tanto das vendas falsas na planta para quem não tem condições de adquirir financiamento na entrega do imóvel, quanto da venda em larga escala para investidores, sendo que pelas informações acima, podemos comprovar estas duas situações no caso de BH!

    Por fim, deixo ainda um link que fala sobre “promoções” que estão ocorrendo em BH e que são chamadas de “liquidações”. Como consequência das quedas sensíveis nas vendas, ocasionadas por super-oferta, que por sua vez, foi gerada em função de vendas falsas na planta e mega especulação, já podemos perceber os efeitos práticos com as reduções de preços que ocorrem disfarçadas de “descontos”. Agora imaginem a situação dos investidores em imóveis, inclusive aqueles mencionados na notícia logo acima, que além de observarem quedas de vendas, tem as construtoras concorrendo com eles e oferecendo descontos elevados, o que inviabiliza a revenda que eles planejavam… Exatamente esta mesma situação já ocorreu de forma intensa em Brasília, levando a reduções de preços de 35,5% nos lançamentos e 30% para imóveis entregues, além de já ter ocorrido em São José dos Campos, Curitiba e diversas outras cidades. Em outras palavras, o script da bolha imobiliária em BH é o mesmo do restante do país. Para evidências do que consta aqui sobre Brasília, SJC, Curitiba e muitas outras cidades, acesse trabalho anterior sobre Mitos e Verdades da Bolha Imobiliária – parte I (link abaixo da notícia sobre liquidação de preços de imóveis em BH).

    Link sobre liquidação de preços de imóveis em BH:

    http://observadordomercado.blogspot.com.br/2014/03/estouro-da-bolha-provoca-fenomeno.html

    Link com evidências de outras cidades quanto a super-oferta, quedas de preços e outras situações relacionadas a nossa bolha imobiliária:

    http://www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i

    Até o próximo post!