Existe bolha imobiliária … ou não?

Usando como mote para o tema do post a lógica do narrador esportivo Cléber Machado da Rede Globo, em um dos seus famosos bordões, onde faz uma análise, e no final conclui com “ou não”, o que deixa tudo que foi falado em “cima do muro”.

Afinal de contas, existe bolha imobiliária em nosso país ou não?

Este é um assunto bem chato de se discutir, pois muitos levam para o lado emocional, querem ganhar a discussão na marra, destruir os argumentos alheios com falácias e bravatas. Muito estão “estourando nossa bolha imobiliária” há 3 anos ou mais, após o último grande boom imobiliário que tivemos ocorrido depois de anos de estagnação no mercado imobiliário.

O que os “anti-bolha imobiliária” tem a favor?
Pode-se enumerar:

  • O crédito imobiliário no Brasil é muito baixo em relação ao PIB;
  • O nível de emprego no Brasil está em níveis recordes, o oposto de um cenário de bolha imobiliária, onde o desemprego é que bate recordes;
  • Excesso de valorização não é implicação de bolha imobiliária, do contrário, qualquer produto que valorizasse seria com certeza uma nova bolha, sem levar em conta outros fatores;
  • O Brasil ainda tem muita carência de moradias;
  • O Brasil ainda tem também muito estoque de terrenos e área úteis para construção, mesmo em grandes centros urbanos é possível encontrá-las;
  • Se preciso, importarão mão-de-obra para todas fases todas etapas de um empreendimento na construção civil. Logo, não se preocupam com falta de mão-de-obra.
  • O quadro no Brasil não tem hada haver com crise imobiliária dos EUA e Espanha ocorridos na história recente;
  • Supõe que o mercado pode estagnar, ter o valor dos imóveis corroídos pela inflação ao longo dos anos, mas cair drasticamente, dado o quadro acima, provavelmente não deve ocorrer.
    Talvez bolhas imobiliárias locais, como as que podem ocorrer após um grande boom imobiliário numa região onde haja a construção de uma grande usina hidrelétrica, onde não tinha nada ou muito pouco de construções, e a busca desenfreada por moradia pode levar a uma excessiva valorização. Após a construção terminada, muitos irão embora da região, e aí sim, os valores caíram drasticamente, pois não haveria mais aquele frenesi por busca de imóveis.
    Fenômeno parecido acontece com locais onde há exploração de ouro e pedras preciosas.
    Ambos são fenômenos locais, pontuais, e não afetariam o mercado imobiliário nacional.

O que os “pró-bolha imobiliária” tem a favor?
Enumera-se:

  • Os imóveis valorizaram demais nos últimos anos. Está insustentável a continuidade da valorização;
  • As pessoas não conseguirão pagar as prestações, principalmente as classes mais baixas da população, que contraíram crédito imobiliário para pagar em vários anos. Simples conjectura, também chamada de futurologia.
    Alegam que muita gente comprou imóvel financiado;
  • Falta de mão-de-obra;
  • Falta de terrenos nos grandes centros;
  • Excesso de lançamentos;
  • Algumas construtoras já quebraram. Se esqueceram que este é um processo normal ao longo dos anos, faz parte do capitalismo, empresas quebrarem e outras tomarem o seu lugar, é um ciclo natural.

Existem mais argumentos para ambas as partes, porém, só saberemos se houve ou não estouro de bolha imobiliária no Brasil depois que ela ocorreu, no presente não é possível saber, apenas temos conjecturas.

Após 5 anos de forte valorização seguidos, de 2005 a 2010, e passado mais 3 anos, já estamos em 2013, ninguém viu a bolha imobiliária estourar, ninguém viu o percentual de crédito imobiliário subir a níveis estratosféricos em relação ao PIB.
O crédito imobiliário segue aquecido, com juros baixo e população com nível de emprego altíssimo, como nunca na história deste país, como diria o nosso saudoso ex-presidente Luís Ignácio Lula da Silva.

E para quem gosta de um bom bate-boca sobre o assunto, discussão em alto nível, opiniões diversas no transcorrer dos anos pode ler o tópico de imóveis no fórum Infomoney.

E para quem deseja ler apenas argumentos pró-bolha imobiliária, ela existe, ela está aí a pleno curso e vai estourar com toda certeza do mundo, ou seja, é um site enviesado para isto, acesse BOLHA IMOBILIÁRIA NO BRASIL.

Enfim, fica a gosto do freguês, o que pensar, o que concluir e como se precaver para um cenário ou outro que julgue mais provável com base em suas próprias convicções.

Até o próximo post.

There are 216 comments left Go To Comment

  1. José Ruiz /

    Está difícil vender imóvel porque a bolha estourou, os preços são mantidos em um patamar irreal pela mídia, é uma estratégia de pós verdade aplicada ao mercado imobiliário.. mas ninguém compra.. porque não pode e porque não quer.. segue um texto que todo corretor(a) deveria ler até o final::

    http://www.forumimobiliario.com.br/porque-esta-dificil-vender-imovel/

    1. Vilmar / Post Author

      Ok, tá bom, já fez o seu comercial, de novo, rsrsrs!
      Boa sorte com o artigo!
      Abraço.

  2. Vilmar / Post Author

    Pesuisa mostra que atividade na indústria da construção continua em queda
    O fraco desempenho do setor elevou a insatisfação dos empresários com a margem de lucro e a situação financeira no primeiro trimestre do ano em relação aos últimos três meses de 2014
    postado em 30/04/2015 13:11
    Agência Brasil

    http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2015/04/30/internas_economia,481458/pesuisa-mostra-que-atividade-na-industria-da-construcao-continua-em-queda.shtml

  3. Vilmar / Post Author

    Demissões superam contratações na construção civil após 11 anos
    Demissões são reflexo da desaceleração do mercado de imóveis.
    Em SP, as vendas despencaram 35% em 2014.
    http://g1.globo.com/hora1/noticia/2015/03/demissoes-superam-contratacoes-na-construcao-civil-apos-11-anos.html

    1. Vilmar / Post Author

      ECONOMIA
      Preço médio do aluguel tem queda real pelo 9º mês seguido
      Índice FipeZap registrou alta de 1,95% no acumulado de 12 meses em fevereiro; no mesmo período, inflação oficial avançou 7,7%
      http://economia.terra.com.br/preco-medio-do-aluguel-tem-queda-real-pelo-9-mes-seguido,2cda8aa60a80c410VgnCLD200000b2bf46d0RCRD.html

  4. Vilmar / Post Author

    Imóvel: momento é bom para negociar, dizem especialistas
    Queda real de preços no primeiro semestre é reflexo de estoques altos

    http://economia.terra.com.br/momento-e-bom-para-negociar-imovel-dizem-especialistas,3a5640b3c9627410VgnVCM10000098cceb0aRCRD.html

  5. Vilmar / Post Author
  6. Vilmar /

    Replicando post do fórum infomoney, bem interessante, segue:

     


    Outra reportagem que acredito seja bem imparcial…acho que vale a pena ler no link…

    Verdades e mitos que você deve saber antes de comprar um imóvel

    Imóvel sempre se valoriza
    Mito.

    Comprar uma casa ou apartamento é seguro
    Mito.

    Apartamentos em andares altos e com face para o sol são mais valorizados
    Verdade.

    Imóvel na planta é mais vantajoso
    Mito.

    Obter renda com aluguel sempre compensa a compra
    Mito.

    Antecipar a quitação do financiamento é bom negócio
    Verdade.

    Imóvel com menos quartos é mais barato
    Mito.

    Reformar antes de vender sempre valoriza o imóvel
    Verdade.

    economia.ig.com.br/financas/meubolso/2014-04-25/verdades-e-mitos-que-voce-deve-saber-antes-de-compra-um-imovel.html

  7. Vilmar /

    Justiça | 30/01/2014 16:37

    As construtoras mais processadas por clientes em 2013 em SP
    PDG, Tecnisa e Camargo Corrêa lideram ranking; atraso na entrega do imóvel é o principal motivo das ações na Justiça

    São Paulo – A PDG foi a construtora mais processada por clientes em 2013 no estado de São Paulo, com 966 processos, seguida por Tecnisa (464 processos) e Camargo Corrêa (331 processos). Os dados são de um levantamento realizado pelo advogado Marcelo Tapai, especializado em direito imobiliário, com dados do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP).

    De acordo com o levantamento, as ações contra construtoras tiveram elevação de 2.600% de 2008 para 2013, passando de 140 para 3.779. “Cerca de 80% dos processos do ano passado foram motivados por atraso na entrega do imóvel”, diz Tapai.

    Segundo ele, o atraso em alguns casos chega a superar quatro anos, mas há outros problemas que também motivam ações, ainda que em menor quantidade, como defeitos construtivos, cláusulas abusivas no contrato e a cobrança de taxas indevidas.

    Veja o ranking das dez construtoras mais processadas:

    Construtora Número de processos em 2013
    PDG 966
    Tecnisa 464
    Camargo Corrêa 331
    Trisul 296
    Rossi 262
    Cyrela 248
    MaxCasa 202
    Tenda 194
    MRV 184
    Gafisa 150
    Fonte: Tapai Advogados

    Metodologia

    Embora utilize dados oficiais, é importante frisar que a lista de Marcelo Tapai não é oficial. Segundo o advogado, ele incluiu apenas as ações abertas a cada ano, uma a uma.

    Tapai considerou não apenas as ações movidas contra a construtora em si, mas também contra as Sociedades de Propósito Específico (SPEs) formadas pelas construtoras para cada empreendimento.

    Segundo o advogado explica, buscas diretas pelo nome das empresas no site do TJ-SP geram poucos processos para cada uma. Isso porque as SPEs formadas por elas são empresas com CNPJ próprio, montadas especificamente para determinada obra e frequentemente com um nome que não remete à construtora que a originou.
    …..

    exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/as-construtoras-mais-processadas-por-clientes-em-2013-em-sp

  8. Vilmar /

    @infomoney 1 h

    Por onde começar: veja 5 dicas para quem deseja comprar o primeiro imóvel

    SÃO PAULO – Comprar o primeiro imóvel é um dos principais itens da lista de desejos dos brasileiros, o que tem levado a um aumento do número de financiamentos expressivos nos últimos anos. Ao contrário de outras linhas de crédito, o imobiliário mantém uma expectativa de crescimento considerável para os próximos anos.
    Contudo, a tentativa de frear a inadimplência e a alta procura por esta linha de crédito tem levado o mercado a tomar medidas mais restritivas para conceder o crédito. Este fator e a grande quantidade de oferta de imóveis exigem a preparação do consumidor antes de sair em busca do imóvel.
    O primeiro critérios, na avaliação do consultor de negócios de Finanças na TransUnion e especialista em finanças e crédito, Claudio Conceição, é que seja feito um levantamento detalhado do tipo de imóvel pretende adquirir, a faixa de preço e localização. Depois disso, pelo menos três agentes financiadores devem ser procurados para a definição daquela em que sentir mais confiança.
    Para Conceição, o mercado não deve sofrer grandes alterações na forma de concessões de crédito no curto prazo e as normas estabelecidas pelo Banco Central, em setembro de 2013, é a principal novidade do setor a ser considerada para a busca do imóvel. As regras do BC alteraram os limites do SFH (Sistema Financeiro da Habitação).
    Foram elevados, na ocasião, os valores máximos de avaliação na modalidade de financiamento em que podem ser utilizados recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) e as taxas são reguladas. Em São Paulo, Rio de janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal o valor máximo dos imóveis que podem ser adquiridos com esse tipo de financiamento é de R$ 750 mil. Nos demais Estados, R$ 650 mil.
    Confira a seguir cinco dicas do especialista ao iniciar sua busca pelo primeiro imóvel:
    Procure um bom imóvel: Para quem tem interesse em financiar um imóvel, o primeiro passo, como em qualquer compra, é procurar um bom produto e uma boa condição de negócio. No caso, o produto é o imóvel que será adquirido e que deverá ser visitado e avaliado quanto às suas condições e sua origem – busque informações sobre o proprietário ou a construtora. A condição do negócio, além do preço e da entrega do imóvel para o comprador, está relacionada também ao financiamento. Portanto, procurar mais de um agente financeiro, simular o financiamento e esclarecer dúvidas é muito importante.
    Condições para se obter crédito e cuidados necessários: Cada instituição financeira fará a sua avaliação de crédito. Não podemos prever ou estabelecer de forma geral como cada uma dessas instituições faz sua avaliação e quando aprovará ou negará a concessão do financiamento, mas sempre é observado se o comprador tem capacidade de arcar com as prestações. Para o processo de financiamento, o interessado deverá apresentar todos os documentos solicitados pelo banco. O cuidado que todas as pessoas devem ter nesse processo é de não comprometerem em realizar a aquisição do imóvel, fechar contrato ou até fazer pagamentos que, no caso de não conseguirem obter o financiamento, impliquem em discussão com vendedor do imóvel e eventual prejuízo.
    Fatores que diferenciam os agentes financeiros: As diferenças no crédito imobiliário entre os bancos estão nas taxas de juros, nas tarifas cobradas, nos preços dos seguros, na agilidade de avaliar o crédito, nos aspectos jurídicos e no fechamento do contrato de financiamento. Para saber de fato como são essas diferenças, o aconselhável é visitar os bancos e realizar simulações nos seus sites, além de procurar atestar a idoneidade e solidez do agente financeiro.
    Construtora versus banco: Como têm como objetivo vender o imóvel, as construtoras podem ser mais flexíveis, solicitar menos documentos e financiar valores mais altos. Já os bancos seguem normas e práticas que implicam em esmiuçar todos os riscos do negócio. Embora possam pedir mais documentos ou ser mais restritivos, os bancos, com essa atuação, podem trazer segurança para quem está comprando o imóvel.
    O tamanho da entrada: Como em qualquer tipo de financiamento ou empréstimo, é muito bom ter cautela, observar o orçamento familiar e avaliar o impacto das prestações no orçamento. Ao se comprar um imóvel, a entrada tem que ser aquela que cabe no bolso. Se a pessoa tem bastante dinheiro disponível, e falta pouco para comprar o imóvel, é válido dar uma entrada maior, mas sem esgotar suas reservas financeiras.
    br.noticias.yahoo.com/onde-come%C3%A7ar-veja-5-dicas-deseja-comprar-primeiro-105052105–finance.html

  9. Vilmar /

    13h24 : Fluxo cambial fica negativo em US$12,261 bi em 2013, pior resultado desde 2002

    Por Tiago Pariz

    SÃO PAULO, 8 Jan (Reuters) – O fluxo cambial, entrada e saída de moeda estrangeira do país, registrou déficit de 12,261 bilhões de dólares em 2013, o pior resultado em mais de uma década, num sinal de que as saídas de recursos devem continuar e colocar mais pressão sobre a cotação do dólar em relação ao real.

    O resultado negativo do ano passado, segundo informou o Banco Central nesta quarta-feira, é o pior desde 2002, quando o saldo foi negativo em 12,989 bilhões de dólares, e foi afetado pelo forte déficit na conta financeira –por onde passam os investimentos estrangeiros diretos e em portfólio, entre outros–, de 23,396 bilhões de dólares no período. Só em dezembro, houve saldo negativo de 6,898 bilhões de dólares.

    Já a conta comercial registrou, segundo o BC, entrada líquida de 11,136 bilhões de dólares no ano passado, com o resultado de dezembro ficando negativo em 1,881 bilhão de dólares.

    O desempenho global do ano passado também é o primeiro negativo desde 2008, no auge da crise financeira global.

    “O cenário internacional está mais complexo para o Brasil e para todos os países emergentes. Isso não significa uma fuga de capitais e não é esse o cenário adiante para o país, mas uma saída persistente a moderada”, afirmou o economista da Rosenberg & Associados Rafael Bistafa.

    O déficit no fluxo cambial de 2013 coincide com a forte valorização do dólar no Brasil, que acumulou alta de 15,11 por cento ante o real, diante do crescente pessimismo de investidores com o desempenho da economia brasileira e da possibilidade de mudança no programa de estímulos do Federal Reserve.

    Em maio, o Fed deu os primeiros sinais de que poderia reduzir sua compra mensal de ativos de 85 bilhões de dólares, o que reduziria a liquidez internacional. O anúncio efetivo de corte aconteceu somente em dezembro, o que deixou os mercados nervosos durante todos esses meses.

    Diante desse cenário, o BC iniciou em agosto passado forte programa de intervenção cambial através de leilões de contratos de swaps cambiais e de venda de dólares com compromisso de recompra.

    O BC informou também que os bancos encerraram dezembro com posição cambial vendida de 18,124 bilhões de dólares, maior do que os 13,608 bilhões de dólares vistos em 16 de dezembro passado.

  10. Vilmar /
  11. Vilmar /

    Entrevista | 25/09/2013 11:56
    Shiller acha imóveis arriscados demais e vê bolha no Brasil
    Economista que previu a bolha imobiliária americana explica por que crê em bolha no Rio e acha que a visão de imóveis como investimentos sólidos está errada

    http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/shiller-acha-imoveis-arriscados-demais-e-ve-bolha-no-brasil

  12. Vilmar /

    Custo da Construção apresenta queda em agosto
    Por Enfoque em terça-feira, 27 de agosto de 2013 – 08:06

    O Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M) registrou, em agosto, taxa de variação de 0,31%, abaixo do resultado do mês anterior, de 0,73%. No ano, o índice acumula variação de 6,71% e, nos últimos 12 meses, a taxa registrada é de 7,74%. O índice relativo a Materiais, Equipamentos e Serviços registrou variação de 0,63%. No mês anterior, a taxa havia sido de 0,37%. O índice referente à Mão de Obra registrou variação de 0,03%. No mês anterior, a taxa foi de 1,05%. O INCC-M é calculado com base nos preços coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência.

    Materiais, Equipamentos e Serviços

    No grupo Materiais, Equipamentos e Serviços, o índice correspondente a Materiais e Equipamentosregistrou variação de 0,63%. No mês anterior, a taxa havia sido de 0,43%. Dos quatro subgrupos componentes, três apresentaram acréscimo em suas taxas de variação, destacando-se o subgrupo materiais para estrutura, passando de 0,36% para 0,83%.

    A parcela relativa a Serviços passou de uma taxa de 0,15%, em julho, para 0,59%, em agosto. Neste grupo, vale destacar a aceleração do subgrupo vale transporte, cuja variação passou de -2,34% para -0,86%.

    Mão de obra

    O grupo Mão de Obra registrou variação de 0,03%, em agosto. No mês passado, a taxa havia sido de 1,05%. A desaceleração foi consequência do fim dos reajustes salariais ocorrido em várias capitais. Em Salvador, Porto Alegre e São Paulo as taxas apuradas apresentaram pequenas variações, referente ainda aos dissídios.

    Capitais

    Quatro capitais apresentaram aceleração em suas taxas de variação: Salvador, Belo Horizonte, Rio de Janeiro e São Paulo. Em contrapartida, Brasília, Recife e Porto Alegre registraram desaceleração.

  13. Vilmar /

    Tombo do dólar derruba exportadoras e eleva imobiliárias, entenda por que
    Com nova medida do BC para conter rali do dólar, imobiliárias e bancos registram fortes altas nesta sessão, enquanto siderúrgicas e empresas de papel e celulose recuam
    17h37 | 23-08-2013

    SÃO PAULO – Após um início bastante volátil, o Ibovespa ganhou forças durante a tarde e fechou com alta de 1,56%, aos 52.197 pontos. O destaque da sessão ficou com a alta de imobiliárias e bancos e queda das empresas voltadas para exportação, todas influenciadas pelo anúncio, na véspera, do novo plano do Banco Central para tentar conter a valorização do dólar.
    Entre as imobiliárias que chamaram atenção estão a Gafisa (GFSA3, R$ 3,00, +8,39%), Rossi Residencial (RSID3, R$ 3,10, +9,49%), PDG Realty (PDGR3, R$ 2,43, +8,00%) e Brookfield (BISA3, R$ 1,88, +6,21%), que fecharam com as maiores altas do índice. Além disso, o setor de consumo também foi bastante favorecido, destaque para a B2W (BTOW3, R$ 13,51, +7,22%), Hering (HGTX3, R$ 31,90, +5,28%) e Hypermarcas (HYPE3, R$ 16,68, +3,35%).
    Para o analista da Leme Investimentos, João Pedro Brugger, este movimento de alta decorre das perspectivas por um menor aumento de juros, em meio à atuação do Banco Central para conter a alta do dólar. Com a menor desvalorização do dólar, a expectativa é de que haja uma menor pressão sobre a inflação, diminuindo assim as projeções sobre a alta dos juros. “Isso beneficia as imobiliárias e o setor de consumo, uma vez que o crédito e as taxas de juros mais baixas aumentam as perspectivas de venda e impulsionam os setores”, afirma o analista.
    Imobiliárias lideram Ibovespa com queda do dólar e expectativa de menor alta nos juros (Wiki Commons)
    Imobiliárias lideram Ibovespa com queda do dólar e expectativa de menor alta nos juros (Wiki Commons)
    Também sob efeito das medidas do governo, os bancos também fecharam com fortes ganhos, destaque para o Itaú Unibanco (ITUB4, R$ 29,41, +3,41%), Itaúsa (ITSA4, R$ 8,48, +3,41%) e Bradesco (BBDC3, R$ 31,60, +2,93%; BBDC4, R$ 28,05, +2,00%). Enquanto isso, a BM&FBovespa (BVMF3, R$ 11,97, +5,00%) registrou fortes ganhos, recuperando-se das fortes perdas registradas na véspera.
    Exportadoras caem mais 3%
    Se por um lado, as medidas do BC favoreceram as imobiliárias e bancos, as exportadoras brasileiras – que têm registrado forte valorização com a disparada do dólar – acabam prejudicadas pelo plano da autoridade monetária. Os papéis do setor de papel e celulose lideraram as perdas do índice, com Fibria (FIBR3) e Suzano (SUZB5) registrando desvalorizações de 2,97% e 1,99%, respectivamente, cotados a R$ 28,10 e R$ 8,87. Vale destacar também o desempenho dos papéis da Embraer (EMBR3), com queda de 1,78%, a R$ 19,81.
    Isso ocorre pois a maior parte da receita dessas empresas estão atreladas à moeda norte-americana. No caso da Fibria, as receitas em dólar representam mais de 90% do total, enquanto para Suzano o dólar foi responsável por mais de 51% da sua receita total em 2012. A Embraer também vê 90% de sua receita atrelada à moeda.
    Desde o fim de maio até o fechamento da véspera, o dólar acumulava valorização de 18,23%, indo para R$ 2,43 – um dia após atingir a maior cotação desde 9 de dezembro de 2008. No mesmo período, os papéis dessas empresas subiram 25,64%, 17,53% e 6,38%, nesta ordem. Nesta sexta, após o anúncio do BC, a divisa norte-americana recuou 3,23%, a R$ 2,3534.
    O setor siderúrgico foi outro que sofreu, já que também tem forte exposição à moeda, com destaque para os papéis da CSN (CSNA3, -2,54%, R$ 8,81), Gerdau (GGBR4, -2,26%, R$ 17,31) e Metalúrgica Gerdau (GOAU4, -1,72%, R$ 21,18) registrando fortes perdas.
    Empresas “X” seguem em alta e OGX sobe 5,2%
    Por outro lado oposto, os papéis da OGX Petróleo (OGXP3) subiram 5,19%, cotados a R$ 0,81. Assim como ao longo de toda a semana, em meio aos rumores de venda de mais ativos, o noticiário segue agitado para o grupo EBX, de Eike Batista. O mercado reflete a possibilidade do BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social) ajudar a financiar a conclusão das obras dos projetos do grupo EBX após as companhias terem sido vendidas, de acordo com o jornal “Folha de S. Paulo”.
    Ainda no Ibovespa, os ativos da MMX Mineração (MMXM3), registraram alta de 4,91%, cotados a R$ 2,35, enquanto a LLX Logística (LLXL3), subiu 5,63%, para R$ 1,69. Fora do índice o desempenho não foi o mesmo: CCX (CCXC3, R$ 1,45, 0,00%), OSX Brasil (OSXB3, R$ 1,22, -3,17%) e MPX Energia (MPXE3, R$ 4,95, -3,32%) encerraram o dia com queda.
    infomoney.com.br/mercados/acoes-e-indices/noticia/2928913/tombo-dolar-derruba-exportadoras-eleva-imobiliarias-entenda-por-que

    1. CA /

      Acho que os “investidores” que compraram Ações destas construtoras, devem ser os mesmos que ajudaram a “inflar” as vendas de imóveis em São Paulo, com aquele crescimento recorde de 330% nas vendas de imóveis de 1 dormitório, que fizeram com que pela primeira vez na história desta cidade, os imóveis de 1 dormitório tivessem uma participação nas vendas maior que os imóveis de 3 dormitórios (foram 24% do total das vendas de 1 dormitório, contra 22% de 3 dormitórios). Segundo Diretor do SECOVI, isto se deveu a ação de “investidores” que migraram para imóveis residênciais em função de quedas nas vendas de imóveis comerciais…

      Parece que estes “investidores” são “tão bem informados” que escolheram “a dedo” as empresas em que iriam investir. Pegaram, por exemplo, a PDG, que cancelou 24 empreendimentos no último trimestre, vai cancelar ou vender para concorrentes mais 19 empreendimentos neste trimestre, conseguiu subir o endividamento liquido sobre patrimonio liquido de 124% para 138% só do 1T2013 para o 2T2013 e sequer conseguiu mostrar um caminho de como conseguirá pagar suas dívidas que vencem neste ano de 2.013, uau, que escolha fantástica (rs)!!! Bem, escolheram também a Brookfield, que afinal, está bem melhor, pois no caso dela, a dívida liquida sobre patrimônio liquido subiu só de 107% para 116% do 1T2013 para 2T2013. Nem vou falar das quedas de lançamentos,quedas de vendas, prejuízos constantes e nenhuma chance de recuperação destas empresas…

      No caso das empresas acima, eu não recomendaria olhar só para a expectativa quanto a SELIC, acho uma estratégia “suicida”, a não ser que sejam “day traders” chamando “sardinhas”, daí podem até faturar bem, a conferir…

      1. Vilmar /

        Hoje sobe mais a selic hein, ou melhor, começa hoje a reunião e termina amanhã…

        27
        agosto 09:52
        Resumo
        Fique de olho: Mantega reúne banqueiros em SP, Patriota sai do Ministério, IPC-Fipe sobe

        IPC da Fipe acelera para 0,23% na terceira prévia de agosto
        O Índice de Preços ao Consumidor (IPC), medido pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) na cidade de São Paulo, atingiu 0,23%, na terceira prévia de agosto – variação superior à da segunda prévia (0,17%). A maior taxa foi constatada em saúde, de 0,59% para 0,80%, sob o efeito do aumento nos planos de saúde. Mas foi o grupo habitação que pesou mais no cálculo do índice médio de inflação, embora com avanço menos intenso do que no último levantamento, passando de 0,34% para 0,31%. Em alimentação, o índice voltou a subir (de 0,27% para 0,28%). O grupo despesas pessoais teve decréscimo de 0,64% ante 0,75%. Em educação, os preços que na média tinham caído 0,01%, na segunda prévia, aumentaram 0,06%. No grupo transportes, o IPC indicou significativa recuperação de preços, com a taxa ainda negativa em 0,15% ante uma queda de 0,56%. E, no grupo vestuário, foi constatada redução mais acentuada de 0,73% ante 0,62%.

        Custo da construção subiu 0,31% em agosto, diz FGV
        O Índice Nacional de Custo da Construção-M (INCC-M) subiu 0,31% em agosto, depois de avançar 0,73% em julho, informou nesta terça-feira a Fundação Getulio Vargas (FGV). No ano, o índice acumula alta de 6,71% e nos últimos 12 meses, de 7,74%. O grupo Materiais, Equipamentos e Serviços registrou variação de 0,63%, ante alta de 0,37% no mês anterior. Já o índice referente a Mão de Obra teve variação positiva de 0,03%, contra avanço de 1,05% em julho.

        Comércio espera crescimento de 3,8% no ano, pior em 10 anos
        A Confederação Nacional do Comércio (CNC) estima crescimento de 3,8% para o setor em 2013, que deverá ser o pior dos últimos dez anos, disse o economista da instituição Fábio Bentes. Para ele, as datas comemorativas têm sido um bom termômetro das vendas do setor nas comparações com o ano passado. “Os resultados têm sido sempre menores. No Natal do ano passado, o crescimento ficou em 8,1% e este ano vai ficar entre 4% e 5%. Não há como fugir muito disso não”, analisou. Bentes acrescentou que se o real continuar se desvalorizando, a tendência é que o patamar de previsão de crescimento seja revisto para baixo. Na avaliação do economista, o comércio sofre impacto com a alta do dólar, especialmente na área de bens de consumo duráveis, porque a elevação da moeda americana prejudica a venda desses produtos. “Vamos jogar um pouco de água na fogueira do crescimento, que já não é dos maiores. Então, vai prejudicar sim”, disse.

        http://www.arenadopavini.com.br/artigos/noticias-do-dia-arena-especial/fique-de-olho-mantega-reune-banqueiros-em-sp-patriota-sai-do-ministerio-ipc-fipe-sobe

        Era para ter saído o mantega, mas, enfim, quem não tem cão, caça como o gato rsrsr.

  14. Vilmar /

    ARTIGOS
    Índice Nacional da Construção Civil varia -6,15% no mês
    Por Enfoque em quarta-feira, 7 de agosto de 2013 – 09:01

    http://www.bussoladoinvestidor.com.br/noticias/indice_nacional_da_construcao_civil_varia_615_no_mes-52469,1.html

  15. Vilmar /

    Sex , 02/08/2013 às 10:22
    Pesquisa Fipezap mostra alta de 1,1% no preço de imóveis
    Circe Bonatelli | Agência Estado

    Tags: imóveis Fipezap
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    O preço médio por metro quadrado dos imóveis residenciais no País subiu 1,1% no mês de julho ante junho, chegando a R$ 6.900. Nos primeiros sete meses do ano, a alta foi de 7,3%, enquanto nos últimos 12 meses encerrados em julho, houve aumento de 12,0%. Os números fazem parte do Índice Fipezap, divulgado nesta sexta-feira, 2. O levantamento é realizado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) a partir dos anúncios de imóveis de 16 cidades no site Zap.
    A alta de 7,3% até julho mostra que os preços das habitações subiram mais que o dobro da inflação no período, de quase 3,2%, considerando dados do Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPCA). As maiores altas no ano foram verificadas nas cidades de Curitiba (18,5%), Vitória (10,1%) e do Rio de Janeiro (9,3%). A cidade de São Paulo, maior mercado imobiliário do País, registrou aumento de
    preços em linha com a média geral, de 7,3%.
    O crescimento persistente nos valores das moradias vem ocorrendo porque o mercado imobiliário não foi contaminado pelo cenário adverso da economia brasileira, marcado por inflação alta, taxa básica de juros (Selic) em ascensão e baixo desempenho do Produto Interno Bruto (PIB). “O mercado imobiliário se descola do restante da economia em vários aspectos, o que explica a resistência dos preços”, disse o economista Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice Fipezap.
    Zylberstajn observou que a demanda por imóveis tem sido sustentada principalmente pelos baixos níveis de desemprego da população e pela manutenção da disponibilidade de crédito para financiamento. “A oferta de emprego continua aumentando para aquelas pessoas com menos de 40 anos, e com ensino médio completo. São justamente esses os perfis mais propensos a comprar um
    imóvel”, explicou.
    O economista acrescentou que o ciclo de alta da Selic tem efeito limitado sobre a taxa de juros do crédito imobiliário, que utiliza recursos oriundos das cadernetas de poupança, onde as taxas são reduzidas. Além disso, a demanda por imóveis é alimentada naturalmente por questões demográficas e sociais, como casamentos, divórcios e jovens que decidem morar sozinhos. “Surgem em torno de 1 milhão de novos domicílios todos os anos”, afirmou, citando dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
    Preços firmes
    O Índice Fipezap mostra também que houve uma interrupção no movimento de queda no ritmo de crescimento dos preços dos imóveis.
    Até julho de 2012, a alta média nacional acumulada em 12 meses foi de 17,1%. Em janeiro de 2013, desacelerou para 13,5%, e em abril, para 11,9%. Depois disso, a subida dos preços se manteve estável, sem esfriar como nos meses anteriores. Foram 11,9% em maio e junho, e 11,8% em julho (esses números do índice Fipezap consideram apenas 7 cidades, pois a base de pesquisa com 16
    municípios foi iniciada há pouco tempo).
    “Não vemos mais aquela desaceleração que a pesquisa mostrava desde o ano passado. O ritmo de crescimento dos preços vem se mantendo”, admitiu Zylberstajn. O economista evitou fazer projeções sobre o comportamento do mercado imobiliário nos meses seguintes, mas observou que a demanda e os preços dependem diretamente dos níveis de emprego no País. “A peça-chave é o mercado de trabalho. Se a deterioração da economia chegar aos empregos, aí mora um grande risco para a demanda por imóveis”, frisou.
    atarde.uol.com.br/economia/materias/1522858-pesquisa-fipezap-mostra-alta-de-11-no-preco-de-imoveis

  16. Vilmar /

    será que o mercado de altíssima renda está se animando???
    aqui perto de casa, tinha um terreno de meia quadra, parado uns 2,5 anos…. agora começaram as obras por estes meses … o gigante acordou??
    kkkkkk

  17. Vilmar /

    tesouro direto agora ainda mais interessante … selic em 8,50%!
    poupança agora acho que já volta pra regra anterior, 0,50% + TR!

    1. Vilmar /

      10/07/2013 20h06 – Atualizado em 10/07/2013 20h31
      Copom sobe juro para 8,5% ao ano na terceira elevação seguida
      BC confirma previsão de economistas e juro é o maior em mais de um ano.
      Alta do dólar e desemprego historicamente baixo pressionam a inflação.

      http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/07/copom-sobe-juro-para-85-ao-ano-na-terceira-elevacao-seguida.html

  18. Vilmar /

    A bolha imobiliária do “terreno” falcatrua em cemitério… esta sim já estourou!!!

    Edição do dia 07/07/2013
    07/07/2013 23h16 – Atualizado em 07/07/2013 23h18
    Túmulo ilegal no RJ tem o metro quadrado mais caro do Brasil
    Fantástico mostra uma investigação sobre cemitérios públicos onde não há respeito nem pelos vivos, nem pelos mortos. Túmulos são vendidos e construídos ilegalmente – por R$ 150 mil o metro quadrado.
    http://g1.globo.com/fantastico/noticia/2013/07/tumulo-ilegal-no-rj-tem-o-metro-quadrado-mais-caro-do-brasil.html

  19. Vilmar /

    Crédito imobiliário atinge R$ 9,75 bilhões em maio
    Nos primeiros cinco meses do ano, os financiamentos imobiliários alcançaram o montante de R$ 38,4 bilhões
    15h58 | 05-07-2013

    SÃO PAULO – Em maio, os financiamentos imobiliários somaram o montante de R$ 9,75 bilhões. Segundo levantamento da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), este é o maior resultado da série histórica, sendo que a quantia é 18% superior ao volume contratado em abril e 54,8% maior do que a verificada em igual período do ano passado.
    Considerando os primeiros cinco meses do ano, o volume de empréstimos para aquisição ou construção de imóveis somou R$ 38,4 bilhões, alta de 29,7% sobre o período de janeiro a maio de 2012.
    Já na análise dos últimos 12 meses terminados em maio, o crédito imobiliário atingiu R$ 91,6 bilhões, 14% a mais dos que os 12 meses anteriores.

    Nos últimos 12 meses terminados em maio, o crédito imobiliário atingiu R$ 91,6 bilhões
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    Unidades
    No que diz respeito ao número de unidades contratadas, entre janeiro e maio, foram financiados 191,4 mil imóveis, número 10,9% maior do que os 172,5 mil imóveis financiados nos cinco primeiros meses de 2012.
    Considerando somente o mês de maio, as unidades financiadas somaram 47,6 mil unidades.
    infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2854832/credito-imobiliario-atinge-bilhoes-maio

  20. Ricardo /

    Parece que não tem fim !! Mas para subir, alguém tem que estar comprando.
    Ou o indice só pega os anuncios do zap ??? Tem que se basear nos negocios fechados e não nos anúncios. ASSIM FICA FACIL PARA AS CORRETORAS !! Aqui no meu bairro, Jardim Botanico/ RJ, tem imovel que não vende e ja subiu de preços mais de 200%.

    1. Vilmar /

      Rio de Janeiro/RJ tem muito estrangeiro que deve comprar, pois lá no exterior, dependendo do país, ainda é muito mais caro que no Brasil….uma hipótese e só!!
      Tenho falado com corretores e pessoas do mercado imobiliário em SP/SP e Baixada Santista/SP e o negócio não está fácil.. difícil fechar negócio… meio que estagnado… enfim, eu não vejo esta euforia não … estou querendo vender meu ap… valor alto.. e até agora só pintou uma proposta de troca num de valor mais alto que o meu para assumir dívida de lá ehehheh, ae, tô 100% fora!!!

    2. Allan Fraga /

      O índice FipeZap só pega anuncio do Zap. Como valores absolutos não é muito confiável, e bairro a bairro também peca em alguns pelo tamanho da amostra, mas como tendência ele serve e é útil, principalmente para Rio e São Paulo onde a amostra é maior.
      Como sempre digo, a zona Sul do Rio de janeiro não é referência para nada, pois os terrenos livres para novas construções são raros e a procura sempre será extremante alta por motivos óbvios. O que eu tenho notado (levantamento informal junto a escreventes, proprietários e corretores com quem tenho contato) é que a média de tempo para um imóvel pronto ser vendido na zona sul do Rio subiu de três para cinco meses. E o desconto médio é de 15% sobre o preço anunciado. A especulação corre solta, tem muito proprietário que anuncia um imóvel e quando consigo comprador desiste de vender ou aumenta o preço, Rio de Janeiro é f*d@!
      No caso do Rio, um bom bairro pra tomar como referência para analisar a situação é a Barra da Tijuca e adjacências. Bastante lançamentos, imóveis prontos, especuladores, moradores, investidores, variedade de tipos de imóveis, facilidade de levantar informações e por ai vai. Quem quiser fica a vontade para fazer um estudo e divulgar para nós 😉

      1. Vilmar /

        CNI reduz projeção do PIB e prevê alta dos juros este ano
        Gazeta de Alagoas – ?há 46 minutos?

        A Confederação Nacional da Indústria (CNI) reduziu suas projeções para o crescimento da economia brasileira e para o desempenho fiscal do setor público, ao mesmo tempo em que espera aumento maior da taxa de juros. A entidade prevê 2% de avanço …
        http://gazetaweb.globo.com/gazetadealagoas/noticia.php?c=225933

        SELIC em 2 dígitos ainda em 2013, será????? rolleyes.gifrollseyes.gif

      2. Vilmar /
  21. Vilmar /

    Edição do dia 03/07/2013
    04/07/2013 01h09 – Atualizado em 04/07/2013 01h09
    Índice de alta de imóveis no país supera inflação em 2013
    É mais que o dobro da inflação prevista para o período.
    Metro quadrado no Leblon, no Rio de Janeiro, custa R$ 40 mil.
    Lília Teles
    Rio de Janeiro, RJ

    O índice que mede o preço do metro quadrado em algumas cidades do país, registrou alta de 6% este ano. É mais que o dobro da inflação prevista para o período.
    Morar em um bairro seguro, confortável e com acesso aos serviços tem seu preço, e é alto. Na avaliação do metro quadrado, São Paulo aparece em terceiro lugar. Brasília está em segundo, e o Rio de Janeiro está no topo da lista, com o metro quadrado valendo uma média de R$ 9 mil.
    Em alguns bairros, principalmente, perto do mar, o preço é ainda maior. O Leblon, bairro da Zona Sul do Rio de Janeiro, de acordo com a pesquisa, é o mais caro do Brasil.
    O metro quadrado custa R$ 40 mil, preço equivalente ao de um confortável carro zero quilômetro. Um prédio do bairro ainda está em obras e todos os apartamentos foram vendidos na planta.
    “O Rio de Janeiro, como um todo, é uma nova atmosfera trazida e estimulada pela Copa do Mundo e a Olimpíada, que trouxe infra-estrutura, trouxe progresso, trouxe metrô, trouxe obra. A falta de oferta com a alta demanda está fazendo com que os preços da Zona Sul disparem”, afirma Rubem Vasconcelos, presidente de imobiliária.
    Uma dica do economista Gilberto Braga, do IBMEC-RJ, é investir em um imóvel menor e mais barato. “Na hora de ir para um imóvel maior, ele vai usar o imóvel menor, valorizado, como moeda de troca, como forma de abater o pagamento do imóvel maior”, afirma.
    g1.globo.com/jornal-da-globo/noticia/2013/07/indice-de-alta-de-imoveis-no-pais-supera-inflacao-em-2013.html

  22. Ricardo /

    Dilma vai gastar mais um pouquinho do nosso suado dinheirinho financiando eletrodomesticos para a baixa renda. O que faremos para nos defender deste governo mediocre, que ferra com a classe media?????

    1. Vilmar /

      É o bolsa móveis ahahhahha.
      Viva o populismo, né não?
      Abraço

      Juros voltam a subir, puxados por dólar e fala de Dilma
      Com incentivo ao consumo e avanço do dólar, a aposta é de Selic mais alta para segurar a inflação
      12 de junho de 2013 | 17h 10

      SÃO PAULO – As notícias abriram espaço, mais uma vez, para a alta das taxas dos contratos futuros de juros nesta quarta-feira, 12. A continuidade do avanço do dólar – sem que o Banco Central (BC) atuasse para conter as cotações -, os comentários da presidente Dilma Rousseff sobre inflação e contas públicas e o programa de incentivo ao consumo, no âmbito do Minha Casa, Minha Vida, impulsionaram as taxas. A percepção é que, com tantos incentivos ao consumo e com o dólar pressionado, será preciso segurar a inflação com uma Selic, taxa referencial da economia brasileira, mais alta.

      No fim da sessão regular, a taxa do contrato futuro de juros com vencimento em outubro de 2013 ficou em 8,30% (50.655 contratos negociados), ante 8,29% do ajuste da véspera. O DI para janeiro de 2014 (304.325 contratos) marcou 8,77%, ante 8,70%, enquanto o vencimento para janeiro de 2015 (337.950 contratos) ficou com taxa de 9,73%, ante 9,49%.

      Na ponta mais longa da curva a termo, o contrato para janeiro de 2017 (204.385 contratos) fechou com taxa de 10,65%, na máxima, ante 10,38% na véspera, enquanto o DI para janeiro de 2021 (31.055 contratos) marcou 11,09%, também na máxima, ante 10,84%.

      Pela manhã, o recuo da moeda norte-americana ante o real chegou a trazer um viés de queda para as taxas de juros, já que um dólar mais baixo indica menos pressão sobre a inflação. A situação mudou após a presidente Dilma Rousseff anunciar uma linha de crédito para que participantes do Minha Casa possam comprar móveis e eletrodomésticos. A iniciativa representa mais consumo e mais pressão sobre os preços, em um ambiente de preocupações com a política fiscal do governo.

      Dilma afirmou que “a situação real é de inflação sob controle e contas públicas sob controle”, o que também deu impulso às taxas dos contratos futuros. O economista sênior do Besi Brasil, Flávio Serrano, citou a desconfiança em relação ao Brasil, o cenário de incerteza no exterior e o pacote de estímulo ao consumo de eletrodomésticos como fatores que contribuíram para o avanço dos juros no mercado futuro. “O pacote de estímulo, quando todos esperavam que pudesse vir uma medida de ajuste fiscal, e essa grande indefinição, incerteza, ajudam um pouco (na alta das taxas)”, comentou.

      A alta consistente do dólar, intensificada no fim do dia, também puxou os juros, destacou um operador. “O dia começou mais animado, com venda (de taxa). Estava com jeito de que as Bolsas começariam o dia melhor. Mas o dólar começou a subir e os juros foram junto”, observou o profissional. No mercado à vista de balcão, o dólar fechou em alta de 0,70%, a R$ 2,1520, muito perto da máxima de R$ 2,1570 verificada pouco antes das 16h30. Com a corrida de última hora no dólar, as taxas dos contratos futuros de juros também aceleraram, em especial nos vencimentos mais longos, em que os investidores estrangeiros costumam atuar.

      Ainda assim, seguem monitorados os passos do governo, que, para alguns profissionais do mercado, pode anunciar, nos próximos dias, medidas na área fiscal, para resgatar a confiança dos investidores e, em paralelo, auxiliar o BC no combate à inflação.
      economia.estadao.com.br/noticias/ae-mercados-geral,juros-voltam-a-subir-puxados-por-dolar-e-fala-de-dilma,156404,0.htm

      Sobeeee selic, rumo a 9,75% 😀 !!

      Governo também cortou IOF sobre derivativos para estrangeiros:
      g1.globo.com/economia/noticia/2013/06/contra-alta-do-dolar-mantega-retira-iof-para-vendas-no-mercado-futuro.html

  23. ricardo /

    Gafisa vendeu Alphaville e tombou 10%.

    1. Vilmar /

      Eu vi, muito estranho, precisavam tanto vender… será o famoso sobe no fato e cai no boato? rsrs
      abç

  24. CA /

    No primeiro post que fiz neste blog, em 23/Março/2013, emiti o seguinte comentário:

    “A utilização de CEF, BNDES e outros para gerar crédito em larga escala, muito acima do razoável para o patrimônio destes bancos, já causou rebaixamento do rating de créditos nestes bancos. A continuar assim, o Governo Federal vai ter rebaixamento também…”

    Reforcei isto no post logo acima, de anteontem (5/Jun/2013), repito apenas o trecho relacionado:

    “A única coisa que o Governo fez, foram maquiagens para Superávit, PIB e outros indicadores, misturado com intervenções em Estatais para tentar conter a inflação ou subsidiar crédito farto e mais desonerações setoriais. A este conjunto de gambiarras chamou de nova estratégia. Único resultado palpável: perda de confiança no Governo, no Brasil e no Exterior…”

    Agora, veja a notícia abaixo, publicada em 6/Jun/2013 (1 dia depois do comentário acima, pouco mais de 2 meses depois da primeira vez que já tinha dado alerta): nota do Brasil foi colocada em perspectiva critica pela agencia internacional Standard & Poors.

    Mais uma vez, aconteceu aquilo que era altamente previsível…

    OBS: aproveito para reforçar o que já mencionei diversas vezes neste blog e em outros: ao contrário do que muitos pensam, o Governo não é “todo-poderoso” e faz o que quer. Tudo tem um preço, que as vezes é muito alto. É por isto que acreditar que o Governo irá salvar as construtoras e permitir que preços continuem subindo para sempre é pura utopia, o Governo não tem poder para tanto. Como coloquei neste blog poucos meses atrás, nem George Bush, com muito mais US$ e informações, conseguiu adiar a explosão da bolha imobiliária americana para depois das eleições, agora imagina no Brasil com Dilma, Mantega e Trombini (rs).

    Segue abaixo o link (tirar “aspas” antes e depois) e também o conteúdo da notícia, boa leitura!

    “http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/06/agencia-de-risco-coloca-nota-do-brasil-em-perspectiva-negativa.html”

    06/06/2013 20h33 – Atualizado em 06/06/2013 20h58
    Agência de risco coloca nota do Brasil em perspectiva negativa
    Com isso, nota de risco do Brasil, que é ‘BBB’ pode ser rebaixada.
    Se economia continuar lenta, nota pode ser rebaixada nos próximos 2 anos.
    Do G1, em São Paulo

    16 comentários
    A agência de risco Standard&Poor’s colocou a nota do Brasil em perspectiva negativa, ou seja, com possibilidade de ser rebaixada, segundo informação publicada no site da agência nesta quinta-feira (6).
    saiba mais
    Empresas brasileiras têm tendência positiva para rating, diz S&P
    Standard & Poor’s eleva nota do Brasil
    Quanto maior o rating de um país, melhor ele é sob o ponto de vista de atração de investimentos.
    A nota atual do Brasil é BBB, que significa a existência de capacidade adequada para cumprir os compromissos financeiros, mas sujeita a condições econômicas adversas. A nota representa o segundo degrau na escala considerada “grau de investimento”, dada a países avaliados como investimento seguro pelas agências.
    “Podemos rebaixar o rating nos próximos dois anos se o contínuo lento crescimento econômico, os fracos fundamentos fiscais e externos, e alguma perda da crebibilidade da política fiscal por sinais ambíguos na política, diminuírem a capacidade do Brasil de gerenciar um choque externo”, disse a S&P.

    Ainda segundo a agência, atrasos na implementação de medidas para impulsionar o investimento privado, especialmente na área de infraestrutura, podem contribuir para baixa expansão do Produto Interno Bruto (PIB) neste e no próximo ano, elevando o risco de maior enfraquecimento fiscal e de aumento no custo da dívida pública.
    A agência afirmou, entretanto, que pode revisar a perspectiva para o rating do Brasil para “estável” caso iniciativas mais consistentes gerem maior confiança no setor privado e, portanto, maior crescimento.
    A revisão vale para as notas de longo prazo de moeda estrangeira e local. Ambas haviam sido definidas em 2011.
    A S&P projeta expansão de 2,5% no PIB do Brasil em 2013.

  25. ricardo /

    Já estão falando em juros de 10% até o fim do ano.
    Oh, delicia !!

    1. Vilmar /

      Bom demais né, mas não exagera é só 9,75%, viva RF.
      =)

  26. CA /

    Esta charge é muito boa, bem representativa da situação atual…

    Sinceramente, não faço ideia de como o Governo vai sair da situação abaixo, com todas as limitações ideológicas e políticas. Acho que temos que nos preparar para um cenário nada favorável, sendo cautelosos.

    Desemprego: já está aumentando todo mês desde Jan/2013 quando estava em 10%, chegando em 11,3% em Abril/2013. Em Abril/2013, 0,5% acima de Abril/2012 (DIEESE);

    Salários já estão subindo menos que em 2.012 ;

    Inflação continua alta e próxima do topo da meta ;

    Inadimplência Geral do Consumidor do SERASA sobe sem parar ;

    Juntando inadimplência muito alta, com inflação, juros, desemprego e salários com menores reajustes, teremos quedas no consumo das famílias, que já parou de crescer no 1T2013 ;

    PIB: os 0,6% de aumento do PIB no 1T2013 já foi ruim, pior é que tendência é diminuir ainda mais a partir do 2T2013, a Agricultura não será a mesma “salvadora da pátria” ;

    Brasil teve o pior PIB setorial de Indústrias em 2.012 no Mundo (-2,6%) e indústrias continuam em ritmo ruim neste ano ;

    Pior Bolsa de Valores do Mundo em 2.013 ;

    Balança Comercial: recorde negativo histórico no acumulado de 2.013 até Maio. Causa perdida, pois não podem deixar o US$ crescer demais nem diminuir juros, fora isto, já perdemos muita competitividade por quedas em produtividade. CNI já deu dica p/ Brasil se desvincular do Mercosul e procurar outras parcerias por conta própria, como Chile e outros países fizeram, aí trava nas questões ideológicas e fidelidade a Venezuela e Argentina??? Espero que pelo menos possam superar as barreiras ideológicas, senão ficam literalmente sem alternativa de recuperação. Mesmo que façam o certo, não é rápido e fácil ;

    Situação de Europa e China, que tendem a reduzir compra de commodities, prejudicarão PIB e Balança Comercial do Brasil. Temos que torcer para que não seja assim ;

    Se EUA melhorar mesmo e tivermos que subir juros ainda mais, daí a coisa fica mais feia. Alguns analistas acham que realização de lucros na NYSE recentemente já era por anteciparem que FED vai retirar QE em breve ;

    US$ já subindo, pode ter algo a ver com desconfiança no Governo e início de fuga de Capitais?

    Dá pra piorar???

    Sim, temos as gambiarras do Governo gerando novos prejuízos, como CEF e BNDES com maiores custos de captação de dinheiro no Exterior (tiveram notas de crédito rebaixado, CEF por excesso de empréstimos em relação a Capital para tentar salvar o segmento imobiliário, BNDES por gambiarras contábeis).

    A única coisa que o Governo fez, foram maquiagens para Superávit, PIB e outros indicadores, misturado com intervenções em Estatais para tentar conter a inflação ou subsidiar crédito farto e mais desonerações setoriais. A este conjunto de gambiarras chamou de nova estratégia. Único resultado palpável: perda de confiança no Governo, no Brasil e no Exterior e mais indicadores acima. Como eu já disse há alguns meses neste blog, se tivesse dado certo esta “estratégia” do Governo, o Mantega e o Trombini mereciam ganhar o prêmio Jabuticaba de Economistas do Universo a ser entregue em Marte.

    Governo ainda abandonou meta de inflação (não mirava o centro, meta em si muito alta), não leva a sério o Superávit (PIB anual de uma Finlândia só em maquiagens) e US$ está flutuando, mas não como deveria e provavelmente Governo vai ter que intervir. Este tripé de estabilidade dos anos anteriores foi trocado por gambiarras acima, resultado não podia ser outro…

    Ah, tem ainda os “probleminhas” do setor imobiliário com pelo menos 5 empresas praticamente falidas (sem contar Gafisa que parece ter achado comprador para Alphavile, aos 45 minutos do segundo tempo…). O Governo vai ter folego para segurar uma ou mais deste setor? Porque no contexto acima, será um milagre se todas saírem ilesas…

    Mesmo as demais Construtoras, que precisavam de um cenário de pleno emprego, juros baixo, inflação alta mas não totalmente descontrolada, reajustes generosos de salários a cada ano e economia saudável, para ter alguma chance de manterem seus preços sem quedas muito relevantes e tudo que estão tendo é o contrário deste cenário. Vamos aguardar para ver o que vai dar…

  27. Vilmar /

    CA, e o que achou deste aumento de selic, pá de cal ou foi só a ponta do iceberb, pois deve vir mais aumento para segurar inflação?
    Tks.

    1. CA /

      Vilmar,

      Acho que ainda teremos mais aumentos da SELIC, talvez passando das estimativas do mercado até o final do ano, pois o US$ está subindo e com isto prejudica a inflação, tem que aumentar juros para atrair investimento estrangeiro e baixar cotação do US$, combatendo inflação.

      Ao mesmo tempo, a oposição já tem usado inflação contra o Governo e última pesquisa encomendada pelo Governo indicou que Dilma perdeu 10% de sua popularidade em função da divulgação da inflação desde o caso dos “tomates”.

      EUA ensaiando recuperação é mais um ingrediente que levaria a aumento do juros aqui (aumentam juros lá, Capital foge daqui, tem que aumentar juros aqui para manter investimentos do Exterior no Brasil, para que US$ não estoure mais ainda aumentando a inflação de novo). Se é que este aumento recente do US$ já não tem relação com esboço de recuperação dos EUA…

      Acho que a eliminação do IOF para investimentos estrangeiros é só um paliativo de curtíssimo prazo e não resolve situação acima quanto ao câmbio e seu efeito sobre inflação.

      Fora tudo isto, na apuração do aumento do PIB no 1T2013, consumo das familias ficou estável (“aumento” de 0,01%) e estratégia de incentivo exclusivo ao consumo já demonstrou que não funciona mais, com isto, Governo nem pode apelar para esta justificativa de ter que incentivar consumo para deixar de combater inflação.

      Aliás, se Governo não continuar combatendo inflação via aumento da SELIC, será execrado por mídia e oposição, pois está claro que é a própria inflação quem tem prejudicado o consumo, via redução do poder aquisitivo, em especial para classes “C” e “D”.

      Até o final do ano, mesmo que passe das estimativas do Mercado, acho que Governo fará o máximo para que SELIC não chegue aos 2 dígitos (pararia em 9,75% de máximo, por exemplo), mas isto não depende só dele…

  28. Vilmar /

    Professor de Harvard quer colocar muito mais edifícios em SP
    E em outras cidades do país. O economista Edward Glaeser é entusiasta dos avanços que a vida urbana traz para o homem, o que o leva a defender novos prédios em cidades como SP

    http://abr.io/Ih6a

  29. CA /

    Mais um “maluco” que interpretou a redução de 104.000 empregos na indústria da construção relacionando com demais fatos e chegando a algumas conclusões interessantes…

    Este “maluco” é economista com mais de 30 anos de atuação, conhecido por sua assertividade, um dos mais renomados…

    “http://blogs.estadao.com.br/celso-ming/2013/05/23”

    Parte dos comentários:

    “Outros termômetros já vinham acusando retração de atividade no segmento: queda de preços, desova de estoques e redução de lançamentos de edifícios. A Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) já tinha mostrado que, no primeiro trimestre deste ano, o valor do metro quadrado dos imóveis com um ou dois dormitórios (de maior procura) havia caído 7,8% em relação a dezembro de 2012.”

    “Fator relevante que deve ter contribuído para isso foi a disparada de preços dos imóveis nos três últimos anos, especialmente em São Paulo, numa conjuntura em que o poder aquisitivo do comprador ficou para trás a partir de 2012, pelo aumento da inflação que corroeu a renda e pela desaceleração da atividade econômica.

    Pode-se contra-argumentar que o crédito para aquisição de imóveis continua farto e relativamente mais barato. No entanto, a evolução dos financiamentos esbarra em um problema técnico importante: insuficiência de renda familiar do candidato a mutuário em relação aos preços ainda praticados no mercado e em relação aos custos crescentes da construção.”

    Será que vão mandar este jornal se retratar também?

    1. Allan Fraga /

      o_O Não seria isso o ajuste de mercado que vocês diziam que não aconteceria antes da bolha explodir? Será que ela está só murchando ou estourou e ninguém viu hauahuahauhua
      Considerando que em 2012 no mesmo período houve um aumento de 2,5% nos empregos neste setor e este ano caiu 3,2%, qual o saldo? Alguns ajudantes de servente precisam de emprego, novamente, que chato. Será difícil realoca-los nas obras de infraestrutura que estão por vir enquanto recebem seguro desemprego e fazem uns bicos de pintores? Até porque no índice geral nada mudou. O que mostra que os “números” foram absorvidos por outros setores.
      Onde está a bolha nisso ai? O tema do debate é a existência da bolha, certo? Ou o tema mudou para ‘os preços dos imóveis em sampa estão sendo ajustados a realidade do mercado’?
      Que eu saiba nunca foi dito que os preços dos imóveis iriam subir infinitamente por quem defende ideia contraria a existência de bolha. Ou mesmo que não poderia haver redução de preços.
      Para ser pensado: Qual o tempo normal para um imóvel disponível ser vendido em um mercado saudável?

      1. Vilmar /

        Allan, bom tema.
        Quer escrever post sobre isto?

      2. CA /

        Respondendo sua pergunta sobre empregos, o saldo quanto a redução de empregos, ao contrário da primeira impressão, é de que a queda foi pior ainda, pois vinha bem e caiu abruptamente. Pior ainda para SP que tinha crescido bem mais no 1T2012 e caiu no 1T2013, veja comentários de Celso Ming na própria reportagem.

        “Murchar” é eufemismo, se observarmos quedas de preço de 25% em SJC, 25% em Natal (ambos voltando a preços anteriores a 2.010) e entre 26% e 41% para mais de 2/3 das unidades vendidas pela Cyrela no Brasil no 1T2013, além de que, a queda mencionada por Celso Ming e apurada pela EMBRAESP, foi muito maior no caso de imóveis de 3 dormitórios em SP, passando de 17% no primeiro bimestre de 2.012. Tudo isto falando apenas sobre imóveis novos, mas tivemos ainda a queda de mais de 20% no preço do M2 de usados em SP (M2 de venda + locação – CRECI SP) em Fev/13 comparado a Fev/12.

        Não me parece “murchar” ou apenas ser absorvido pela inflação todas estas reduções de preços que variaram de um mínimo de 17% chegando a 41% (nem que fosse a Inflação da Argentina…).

        Detalhe: várias construtoras quase quebrando para sustentarem estoques enormes sem vender e com isto, não deixarem que as quedas de preços sejam ainda maiores que entre os 17% a 41% citados acima. Mesma estratégia que os bancos da Espanha adotaram, só que lá levaram anos para chegarem a pouco mais de 32% de redução nos preços de forma generalizada e aqui já temos pontos chegando a mais de 20%. Lembrando que em um dos anos em que preços caíam nos EUA como efeito da bolha, a redução de preços foi de 18%.

        Bolha não é só redução de preços, já comentei isto diversas vezes, esta é uma das consequências que vem do excesso de estoque. E os estoques de imóveis sem vender que dobraram no último ano no Brasil e em SP segundo levantamentos recentes? E sobre os 40% de imóveis comerciais sem terem locação em Alphavile SP ou o aumento de 35% nos imóveis sem alugar na Grande Recife, ambos comparados a mesmo período do ano passado.

        PARA PIORAR: Construtoras presas em armadilha que as obrigam a continuar aumentando lançamentos, mesmo com quedas de vendas e estoques enormes. Explico: todas aquelas que reduziram lançamentos no 1T2013 tiveram aumento relevante no prejuízo e na dívida, com redução muito pequena em estoque, a dívida já estava antes em mais de 100% do patrimônio para 5 delas, se continuarem tentando desovar estoques apenas, quebram antes de conseguirem acabar com estoques. A que teve maior crescimento em vendas, foi a Cyrela, que cresceu lançamentos 75% em unidades e conseguiu desovar devido a redução de preços de 26% a 41% para 2/3 das unidades. Ou as outras adotam mais lançamentos com reduções maiores de preços, como a Cyrela já fez, ou como vão sobreviver por mais tempo? Como vão pagar as dívidas? Aliás, a Rossi que não lançou nada no 1T2013 e teve queda de mais de 40% nas vendas, já prometeu lançar no 2T2013 e demais nesta situação também prometeram aumentar lançamentos. Consequência: novos aumentos de estoques, situação que parece não ter fim…

        O resumo de tudo que consta acima, é sim a Lei de Oferta e Procura, mas as ações dos envolvidos está muito longe de equilíbrio, ou seja, estão gerando super-oferta crescente, levando a reduções de preços crescentes. Minha dúvida é: como vão conseguir quebrar este circulo-vicioso?

  30. Ricardo /

    Além dos 1) alto endividamento das famílias brasileiras; 2) Inflação; 3) Bolha no preço dos ativos, principalmente imobiliários; agora temos um outro problema que vem se agravando dia a dia e que coloca o Brasil em rumo de uma crise… 4) Balança Comercial (conta corrente) se deteriorando rapidamente… “O déficit em transações correntes do Brasil subiu 55 por cento em abril em relação ao mesmo mês do ano passado, por conta do mau desempenho da balança comercial, fazendo com que o rombo em 12 meses superasse 3 por cento do PIB pela primeira vez em mais de uma década. O déficit em conta corrente subiu para 8,318 bilhões de dólares em abril, ante 5,4 bilhões de dólares no mesmo mês de 2012. Economistas consultados pela Reuters previam saldo negativo de 7,222 bilhões de dólares. No acumulado nos 12 meses encerrados em abril, o déficit em conta corrente do país somou 69,977 bilhões de dólares, equivalente a 3,04 por cento do Produto Interno Bruto, no pior resultado desde julho de 2002 (3,22 por cento), informou nesta quarta-feira o Banco Central.” (Fonte: Reuters)

    1. CA /

      Sem contar que o Governo, com um ENORME esforço, conseguiu capturar em empréstimos no Exterior, US$ 800 milhões para reforçar contas externas, isto é quase o prejuízo do ano passado no segmento imobiliário… só da PDG, é claro (rs).

      O Governo está cheio de dinheiro mesmo, é só ver que precisaram fazer antecipação de US$ 15 bilhões de receitas de Itaipu, que estavam programados para 2.023, brincando de “de volta para o futuro…”, só para tentar chegar no MÍNIMO da meta de superávit, porque mesmo com todas as gambiarras, abatendo PAC, desoneração fiscal e outros, não chegariam lá…

      E a queda na arrecadação de impostos? Ela ocorreu, não só pelas desonerações, mas também porque tivemos quedas nos lucros das empresas, outra demonstração da “força” de nossa economia…

      Ah, tem ainda o endividamento de 6 das maiores construtoras do País, que para 5 delas é maior que todo o seu patrimônio e para uma delas, equivale a 94% do patrimônio. São mais de R$ 20 bilhões, a maioria devendo para bancos, fácil, muito fácil para o Governo também ter dinheiro para socorrer, é só ver a sobra de caixa acima…

      Não esquecer que temos a CEF e o BNDES. Ambos já tiveram o crédito rebaixado pela Moody´s e com isto já pagam mais caro para obterem dinheiro no Exterior, a CEF porque financia o equivalente a mais de 25 vezes seu Capital e o BNDES, por ter usado de gambiarras contábeis…

      A coisa está muito fácil mesmo, vamos observar a questão da balança comercial, bem lembrada pelo Ricardo logo acima, quais seriam as saídas tradicionais? baixar juros básicos (SELIC) é impensável em função da inflação, idem para desvalorização cambial, pois se o US$ subir muito em relação ao R$, gera mais inflação também. E os outros Países? A China, Europa e outros Países, não tem o mesmo problema de inflação que o Brasil, mas estão enfrentando crises. O que eles estão fazendo para recuperar a economia deles? Estão mexendo no câmbio e no juros, ambos para baixo. Consequência para o Brasil? Os outros países ganham em competitividade e a balança comercial do Brasil fica cada vez pior e sem condições de recuperação tão cedo, isto é o que já está acontecendo…

      Qual será o impacto da crise de Europa e China para Brasil, em termos de consumo de commodities, que é a única coisa que sobrevive quanto a balança comercial? Com a crise de Europa e China e consequente redução no consumo de commodities, o preço das commodities do Brasil tendem a subir ou cair?

      Tem ainda a questão da inflação. O pessoal acha que o Governo, superpoderoso como podemos observar pelos fatos acima, pode simplesmente ignorar a inflação. O fato, é que uma inflação alta é pior do que um pequeno aumento de juros aos poucos, não só em termos de redução de consumo trazido pela inflação, já provado diversas vezes, como por perda ainda maior da credibilidade junto a outros Países, o que só diminuiria os investimentos vindos do Exterior, coisa que no cenário da Balança Comercial, faria muita falta… Outro ponto, é que com inflação muito alta, os investimentos das empresas também caem, tanto quanto quando os juros sobem, pois os retornos teriam que ser maiores para compensar os riscos. Fora os impactos econômicos, o fato é que a inflação para os mais pobres é mais sentida do que para os mais ricos e logo seria intensamente utilizada pela oposição. Antes da última reunião do COPOM, onde já tivemos aumento da SELIC, haviam muitos “crentes”, que se auto-intitulavam como Keynesianos e que acreditavam que a SELIC não subiria até eleições de 2.014, como se o Governo fosse isento de diversas pressões, principalmente as eleitorais que o levam a isto…

      Sobre estarem comemorando uma eventual recuperação Americana, que ainda não se configurou, o fato é que se os EUA vierem a consolidar a recuperação no segundo semestre deste ano, uma consequência natural será o aumento de juros lá. Ao que leva o aumento de juros nos EUA? Investidores sairão do Brasil que é avaliado como mais arriscado e irão com seu Capital para os EUA. Qual a única saída para o Brasil evitar esta fuga de Capitais? Aumentar os juros.

      Teorias Keynesiana ou Austríaca, são muito bacanas para Países desenvolvidos e que não estão envolvidos em processo de estagflação, que tem condições de escolher por uma ou por outra, agora achar que o Brasil se enquadra neste perfil, mais uma vez, é um forte exercício de fé…Em outras palavras, para utilizar efetivamente os princípios Keynesianos, precisa de “bala na agulha”, credibilidade, capacidade, será que o pessoal acha realmente que os outros Países tem esta visão sobre o Brasil? Será que as publicações no Exterior, ao comentarem sobre o Elfo que é nosso ministro da Economia, demonstram claramente esta visão? E as diversas publicações que falam que o Brasil não faz por merecer sua inserção nos BRICS? Com quem somos comparados hoje, com Chile, Peru e México ou com Argentina e Venezuela? Todos nos comparam com Argentina e Venezuela, ou seja, nossa confiabilidade está muito abaixo da média.

      Para finalizar, alguém acha que reduções erráticas em impostos, as vezes para estimular crescimento de um segmento, as vezes para tentar conter inflação, conseguirão algum resultado efetivo? Que País no Mundo conseguiu isto, estando em situação de inflação alta e crescimento baixo, AO MESMO TEMPO? Nenhum País do Mundo conseguiu isto. Para piorar, o Governo sequer tem dinheiro para dar todas as desonerações que gostaria, quanto mais para obter alguma efetividade com isto. Desde quando, empresários que recebem desoneração se tornam “bonzinhos” e fazem o que o Governo quer? Isto não existe, por isto, entre outros motivos, que não tem nenhuma eficácia.

      1. Allan Fraga /

        Você me parece ser um cara bem informado, inteligente e provavelmente é gente boa, ganhou meu respeito, de verdade! Ainda mais que não defendeu os austríacos. Mas eu só passei os zóios nesse trem todo que você escreveu e não vou me repetir respondendo, pois é certo que sua opinião sobre a bolha é formada, coisa e tal. Parabéns! Por ter tantas certezas na vida. Eu com meus 41 aninhos de adolescência não tenho. Não me arrisco a uma opinião sobre economia com prazos maiores que um ano, na verdade passou de seis meses já fico inseguro.
        Só pra não deixar dúvida quanto a minha posição eu declaro: Baseado em minha leitura dos fatos econômicos e o tarô que joguei ontem, não vejo a existência de uma bolha imobiliária no Brasil atualmente.

      2. CA /

        Acho que existe um equívoco ao tentar defender qualquer Governo, não só este, como adepto da escola austríaca ou Keynes, mesmo que temporariamente, isto não existe.

        Qualquer Governo, só tem um interesse: eleições. Eles não são “adeptos” disto ou daquilo.

        No caso do Brasil, não optaram nem pelo preto, nem pelo branco, ficaram no cinza, mesmo que um cinza mais escuro.

        Aumentar SELIC como fizeram na última reunião do COPOM, não deixar a cotação do US$ subir demais, antecipar recebíveis para pagar dívida e criar contingência orçamentária também para ajudar a pagar dívida, não são ações keynesianas, são mais próximas da escola austríaca, mesmo considerando que estão fazendo o mínimo possível nestes itens, se fosse 100% keynesiano, nem estariam se preocupando com pagamento da dívida ou inflação.

        Por outro lado, diminuir o compulsório dos bancos, como o BACEN fez, exclusivamente para utilização em empréstimo imobiliário, gastar como nunca para tentar fazer economia crescer, fornecer crédito subsidiado e desoneração fiscal, dentre diversos outros, são ações tipicamente keynesianas.

        Pondo na balança, o Governo é mais keynesiano neste momento, mas não pode abdicar de utilizar um pouco da escola austríaca, mesmo que “meia boca”. É como um Keynes incompleto misturado com um pouco de Austríaco para Inglês ver.

        O fato é: o Governo não é uma entidade superpoderosa que faz o que quer. A Grécia e outros países da Europa não adotaram a escola austríaca porque quiseram, ao contrário, foram forçados a isto.

        Idem para o Brasil, quanto a ações de combate a inflação e manutenção de um superávit, mesmo que limitados. Ele não faz porque quer, mas sim, porque se não fizer perderá as eleições.

        É este o contexto que considero, o cinza nas ações do Governo me parece mais provável que o preto e o branco, pelo menos é o que os fatos tem demonstrado.

      3. Vilmar /

        100% de acordo.

      4. CA /

        Ah, sobre ter tanta certeza na vida: baseio minha convicção nos fatos. Tenho analisado e não encontrei evidências no sentido contrário que fossem convincentes.

        Quanto a fazer previsões, todo ser humano faz. Você tem dinheiro para investir, comprar imóvel ou usufruir mais sua vida, tem que decidir. Uma decisão agora, às vezes, inviabiliza demais opções no curto prazo, as vezes no longo. Você não pensará em como será o futuro e não procurará ter a decisão baseado nas melhores e mais confiáveis informações? Informação é poder, exatamente por isto. Entendo que boa parte da estratégia do setor imobiliário, como em diversas áreas quanto a vendas, é apelar exclusivamente para o emocional, mas este não é meu perfil.

        Não se trata de jogar tarô ou cartas, isto é para quem não tem domínio sobre a própria vida e a entrega à sorte, quem tem uma vida consciente e sabe que é responsável pelas consequências de suas decisões, analisa antes de decidir. Quanto maior e mais complexa a decisão, mais análises a serem feitas.

        Entendo que muitas pessoas hoje entraram em financiamento de 35 anos, que é uma vida inteira de trabalho, sem nem fazerem ideia do que os espera. Prova disto? A única construtora que fez higienização de recebíveis (Rossi) teve distratos de R$ 1,3 bilhões no 4T2012. Agora, qual o impacto para estes, que jogaram tarô ou cartas para definirem sobre assunto tão importante? Observar que 80% destes distratos foram no segmento econômico e MCMV, imagine nas outras mais de 10 construtoras que nem fizeram esta higienização ainda… São pessoas na maioria das vezes não tem outras posses, qual o trauma e efeitos, vão conseguir comprar depois algo para morar? O que deixaram de usufruir com aquele dinheiro?

        Sobre a certeza absoluta:

        Basta eu verificar evidências que indiquem, de forma consistente e honesta (*), que haverá um equilíbrio entre oferta e procura no curto prazo, antes de alguma construtora quebrar e sem precisar de reduções mais drásticas nos preços por prazos muito longos, me convencerei que não estamos no meio de uma bolha imobiliária.

        (*) Consistente e honesta, não inclui, por exemplo, aumento assombroso de vendas de imóveis em SP em Mar/13 causado exclusivamente por uma “venda” 100% permuta de 2.160 unidades da Cyrela, relativa a empreendimento que lançaram no 1T2013, que não teve nenhum destaque no press release, só informação escondida na página 44 do mesmo, tendo sido dado destaque a venda de menos de 20 unidades. Só esta “venda” 100% permuta foi maior do que todo o “crescimento assombroso” na venda de imóveis no Estado de SP no 1T2013. Pior, não consta nem o VGV do que receberam em troca, o que indica que não seriam sequer ativos vendáveis do segmento imobiliário (Ovos de Páscoa?).

        Aliás, a manipulação descarada das informações, feita hoje por alguns membros do segmento imobiliário, como no caso acima, ao invés de me convencerem sobre possível recuperação, apenas indicam o grau de desespero em que se encontram, o que no final confirma a tese de que o problema é grave. Só procuro referências honestas e consistentes no sentido contrário, será que é pedir demais?

    2. Allan Fraga /

      1) O endividamento das famílias brasileiras em 2012 foi de 43,42% dos quais 12,9% são com financiamentos habitacionais. Isto é alto em relação ao que? 2) Já podemos dizer que a inflação está fora de controle? Será que vai ficar fora de controle? Eu não sei responder, você sabe? 3) existe bolha, ou não. Caso fosse certo nem existiria este diálogo; 4)E isso é ruim? Para crescer não é bom a poupança externa?

      1. CA /

        O SERASA Experian tem um índice que indica o nível de inadimplência de forma bem abrangente. O nome deste é “Índice Geral de Inadimplência do Consumidor”. Na comparação da média do 1T2012 com 1T2013, observa-se crescimento de 10%. Se pegarmos período mais amplo, observaremos que da média do 1T2007 para 1T2013, o crescimento foi de 75%. Este índice está muito superior a média histórica anterior a 2007 e a previsão dos especialistas do SERASA é que não irá melhorar tão cedo.

        Agora combine informações acima com inflação no topo da meta, com tendência de crescimento (ficamos a 0,01% do topo da meta, porque o último mês da série, o mais antigo, teve a menor inflação em 2.012, só que este último mês sai da série já em Junho/2013…). Tivemos um índice de dispersão na última medição, de 65%, o que significa que 65% dos itens tiveram aumento, inaceitável em qualquer País minimamente civilizado e que representa risco elevado de manutenção do patamar alto em próxima medição.Considere que temos cada vez mais economistas apostando em aumento da SELIC e não só isto, apostando que medidas do Governo tem sido muito abaixo do suficiente e que isto irá requerer aumento maior da SELIC no futuro. Alguns acham que governo conseguirá segurar até depois da eleição, outros não. Misture ainda, os dados concretos de que aumento de inflação tem causado redução de consumo (queda de 0,2% no consumo de alimentos do 1T12 para 1T13, não acontecia há mais de 10 anos).

        A Indústria do Brasil teve o pior desempenho do Mundo em 2.012, foi o recorde de retração mundial (-2,6% no PIB setorizado da Indústria). No 1T2013 a queda da produção foi de 0,5% comparado ao 1T2012. A previsão dos industriais para o PIB do Brasil como um todo em 2.013, fica entre 1,5% e 2% de crescimento, o máximo que preveem é metade da previsão que o Governo fazia ao final de 2.012 referente a 2.013 e o mínimo que preveem é metade da previsão atual do Governo.

        A BOVESPA é a pior Bolsa de Valores do Mundo na análise de rentabilidade referente a 2.013.

        Índices de confiança de consumidor e de empresários, de forma geral, em seus menores patamares, tanto quanto ao presente quanto futuro.

        Sobre item 4, das contas correntes, incluindo balança comercial, Governo em beco sem saída, como falei antes, não podem baixar juros nem câmbio, Europa em China em crise podem e estão fazendo isto, empresas brasileiras com cada vez menos competitividade, até porque, no Brasil, tivemos queda de produtividade ao contrário de outros Países que tiveram ganhos.

        Estas informações são apenas um pequeno complemento a tudo que foi colocado mais acima.

        Agora misture tudo acima e anteriores e avalie em qual cenário estamos e o que podemos esperar quanto a empregos, inflação, crescimento, juros, segmento imobiliário, etc…

      2. Allan Fraga /

        Não vejo ai o que não possa ser administrado ou ajustado. Vale lembrar que este ano têm os leilões do setor petrolífero e conseguimos um grande passo para iniciar a construção da infraestrutura que o país precisa com a aprovação suada da questão dos portos no congresso.
        Há muitas variáveis que podem mudar o jogo completamente para qualquer lado, resseção ou crescimento. Como já dito por você, empresário não se torna bonzinho por incentivo do governo. O que dizer então das forças especulativas? Porém, como os corvos, um simples espantalho pode colocar ordem no milharal.
        Sem contar que um pouco de bom senso e iniciativa pode ajudar muito o trabalho do governo federal. Por exemplo, se as prefeituras dos municípios com vocação para turismo começarem a dar mais atenção para esta industria, tão mal aproveitada no Brasil, isso ajudaria muito também na geração de riqueza e captação de recursos internacionais. O numero de leitos do setor hoteleiro carioca é ridículo! Outro dia a família de um amigo veio ao Rio de Janeiro, fora de temporada, e como não era uma viagem planejada, ou seja, sem reservas, tiveram que se dividir em vários hotéis devido a falta de vaga e não foi fácil conseguir. Vale ressaltar que o preço da diária não era um impeditivo para eles.

        Os fatos são que no Brasil o nível de corrupção e a forma como a câmara legisla orçamento em favor de interesses próprios tornam tudo mais difícil sim, mas não impossível. Basta pararmos de pensar que “as coisas são assim e não podemos fazer nada”. Claro que como jogador você não muda as regras, mas nada impede de ser um bom jogo para todos. E aos poucos, com a devida pressão, as regras vão se tornando mais justas.
        Mesmo sendo sensato tomar decisões racionais quanto as nossas escolhas de investimentos e consumo, nem sempre elas se mostram corretas. A lógica pode estar correta, mas se as premissas forem insuficientes, instáveis ou incorretas, tudo não passou de masturbação mental. Conhece alguém isento de crenças e preconceitos? Ou alguém que admita que está errado logo nas primeiras exceções de suas “regras”?

      3. CA /

        Allan,

        Entendo e concordo que toda e qualquer análise tem viés subjetivo, por mais que a pessoa busque dados e objetividade na avaliação dos fatos.

        Temos, entre outras coisas, o “wishfull thinking”, que é pensar por uma linha condizente com o que desejamos, interpretando tudo como se estivesse de acordo com aquilo e ignorando as evidências em sentido contrário.

        Exatamente por isto que considero importante discutir assuntos com pessoas que tenham pensamento em sentido contrário. É por isto também que tenho participado mais em outros sites do que no “bolhaimobiliaria.com”.

        Curiosamente até mesmo no “bolhaimobiliaria.com” discordei de algumas colocações, mais de uma vez.

        Quanto a possibilidade de eventos “fora do nosso radar” poderem mudar tudo que avaliamos até então, isto de fato acontece e até com alguma frequência. No entanto, não significa que, por causa disto, deveremos deixar de analisar antes de tomar decisões.

        Qual o maior risco e prejuízo: analisar demais e depois vir algo que inutilize sua análise (perdeu seu tempo) ou não analisar nada e perder algumas centenas de milhares de reais? Sem exagero, perdas de centenas de milhares de reais já aconteceram nos últimos anos, pegue quem vendeu imóvel médio e alto padrão entre 2.007 e 2.008 e ficou por anos sem comprar nada, só com dinheiro aplicado e tentaram recomprar um imóvel similar em 2.010 (um dos principais argumentos dos vendedores de imóveis, por sinal). Pode acontecer de novo agora, no sentido contrário…

        Governo, construtoras, vendedores, imobiliárias e outros interessados quanto a venda de imóveis, farão o possível para que isto não aconteça, mas nem sempre, isto é o suficiente, é só ver que George W. Bush não conseguiu adiar a explosão da bolha americana para depois das eleições.

  31. Ricardo /

    Allan, tudo nessa vida é um ciclo, inclusive a vida.
    O ideal é aproveitar ao máximo o momento, usando as informações e ferramentas disponiveis. Voce, como representante dos corretores, tem o direito de defender o seu emprego, seus ganhos.
    Eu acredito que está muito caro, não tenho coragem de especular com imoveis na atual situação.

    1. Allan Fraga /

      Na questão da bolha não estou defendendo a minha profissão de corretor pois com crise ou sem crise sempre vai existir negócio imobiliário a ser intermediado. Defendo apenas quando uns babacas ofendem ou desdenha a profissão em si e não um profissional em particular. Mas quando me trollam diretamente, como um articulador de ideias exposto na interwebz, eu nem ligo, até acho legal quando é feito com inteligência.
      Está caro em relação ao que? Mas é um direito seu acreditar nisso, eu respeito. Particularmente sou contra a especulação e não a incentivo.
      Não acho que investimento em imóveis é para qualquer um, requer sofisticação, tempo, conhecimento e muito dinheiro para imobilizar no longo prazo. Também não considero a casa para moradia própria como um ‘investimento’, e sim como uma ‘poupança’ boa para “acalmar a vida’.

  32. CA /

    Vou repetir um pedaço de texto que escrevi em 24/Março/2013 (exatamente 2 meses atrás) aqui neste blog, mais especificamente no item 5 deste post e em seguida, a informação do IBGE relacionada ao assunto que foi divulgada ontem.

    O que escrevi, explicando porque o crescimento do emprego no Brasil, INFELIZMENTE não era sustentável, pois ele tinha como base, a bolha imobiliária e seria destruído junto com ela:

    “Crescimento de empregos foi consequência da formação da bolha e será destruída junto com ela: empregos que mais cresceram foram na construção civil. Detalhe: construtoras tem demitido mais do que admitido nos últimos meses.”

    Agora veja o resultado da última pesquisa do IBGE: indústria da construção civil dispensa 104 mil pessoas e “surpreende”.

    OBS: surpreendeu a quem???

    Destaco uma parte deste texto:

    “A construção civil, que foi nos últimos anos um dos setores mais responsáveis pela redução da taxa de desemprego, dispensou 104 mil trabalhadores em abril na comparação com o mês mesmo de 2012 e “surpreendeu” pelo resultado negativo durante o ano.

    Entre janeiro e abril, o número de vagas encolheu 3,2% na comparação com o mesmo período do ano passado. Nos quatro primeiros meses de 2012, o setor tinha apresentado alta de 6,5% na mesma base de comparação.”

    Segundo o IBGE, apesar disto ainda estaríamos com nível de desemprego com recorde baixo historicamente comparando com meses de Abril de outros anos. É importante lembrar, que IBGE não considera a pessoa desempregada se ela estiver nesta situação há mais de 6 meses, não considera desempregado se tiver desistido de procurar emprego, não considera desempregado se faz malabarismo em semáforo para viver, se passou a ganhar bolsa auxílio e desistiu de trabalhar, se lavou o carro do vizinho uma vez no mês e ganhou algo em troca por isto, dentre diversas outras situações. Em outras palavras, é muito difícil o IBGE considerar alguém desempregado…

    Se você buscar no DIEESE, verá que o índice de desemprego como um todo é o dobro do IBGE…

    Fonte (tirar aspas antes e depois para acessar):

    “http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/05/1283509-construcao-civil-dispensa-104-mil-pessoas-e-surpreende-diz-ibge.shtml”

    1. Allan Fraga /

      Através do uso da falácia é possível provar qualquer ponto de vista, mesmo um contrário a bolha. Quando o pensamento está poluído por uma crença tudo torna-se sinal desta crença. Tal qual os crentes que enxergam um sinal do fim do mundo em qualquer sinistro natural ou liberdades civis contrárias aos seus dogmas, os defensores das teorias econômicas liberais enxergam em tudo um sinal de bolha pronta para explodir. Os “bolhistas” deveriam procurar tratamento psicológico antes que essa obsessão os levem para internação em hospícios com potinhos de sabão e canudinhos dizendo “a bolha vai te pegar … a bolha vai te pegar …”

      1. Vilmar /

        Isto se chama “viés de confirmação”, ou seja, fica-se cego para tudo que o contraria e só enxerga aquilo que confirma o próprio ponto de vista.
        O pior cego é aquele que não quer ver.

      2. CA /

        Muitos discursos, nenhum fato.

        Louco é quem insiste em contrariar o óbvio e pior, no meio de seu desespero por não conseguir vender seu imóvel, fica dando tiro para tudo que é lado, mas fato mesmo, NENHUM…

        O negócio é continuar acreditando, quem sabe se a força da fé não fará com que os estoques de imóveis sem vender se evaporem da noite pro dia (um pouco difícil, dobrou no Brasil como um todo de Dez/2011 para Dez/2012, dobrou no feirão da CEF em SP deste ano comparado a ano passado,em Curitiba ao final de 2.012 tinha estoque para 2 anos de vendas e iam lançar o equivalente a mais 2 anos em 2.013, 40% de imóveis comerciais sem alugar no Alphavile de SP, na Grande Recife aumento de 35% de imóveis sem alugar de um ano para outro…). Quem sabe se um meteoro grande não passa perto da terra e queima todo o super-estoque de imóveis no Brasil? Pior, com todas as evidências de super-estoque, estão prometendo aumentar os lançamentos, genial!!!

        Talvez se fizerem mais umas 10 vendas 100% permuta, de 2.160 unidades cada, como a Cyrela no 1T2013, ou se venderem de uma empresa do segmento para outra, como a EzTec para São Carlos, não possam divulgar que estoques evaporaram? Isto ajudou muito nos balanços destas empresas e com isto, conseguiram divulgar um crescimento “assombroso” de vendas em SP… Talvez seja só aumentar o número de “vendas” deste tipo para impressionar o grande público. O pior é que é o terceiro ano seguido de queda de vendas e agora, não só de novos e no Brasil de forma geral “apenas”, há 4 meses os usados tem tido quedas no comparativo com mesmo mês de ano anterior, em todas as regiões de SP, o que nunca havia acontecido na série histórica.

        O segmento imobiliário também pode manter a pressão sobre jornais e dizerem: está proibido divulgar aquelas reduções de preços de 20% em SP, 25% em São José dos Campos, 25% em Natal, que Londrina tem preços de aluguel caindo por preço alto e excesso de oferta, que vendas caiu mais de 70% em cidade do RJ, que DF teve queda de mais de 80% de vendas e assim por diante. Já fizeram pressão no Estadão e Jornal de Londrina e funcionou, eles até se retrataram.

        Se alguém ousar publicar de novo, que das 9 empresas com mais risco de insolvência, 5 são de construção civil, processem!

        De fato, redução de empregos de só 104 mil para segmento único é coisa normal, é só tentar divulgar como normal, quem sabe alguém não acredita (provavelmente um cara com chapéu triangular de papel e que está internado por se considerar Napoleão Bonaparte).

        Não esqueçam de aumentar pressão sobre Governo: ele já aumentou limite de uso do FGTS para imóveis de até R$ 500 mil, já está deixando as pessoas comprarem agora e iniciaram pagamento só em Jan/2014 e estão planejando diversas outras ações. Sugiram estender o financiamento para 50 anos, permitirem pessoas que não sejam conhecidas para comprovar financiamento e outras saídas mirabolantes que algum gênio consiga inventar, quem sabe não conseguem desovar estes estoques monstruosos de imóveis em tudo que é lugar?

        Viés de confirmação, é quando existem fatos relevantes que a pessoa se recusa a ver. O fato que existe é: tivemos aumentos excessivos de preços ao longo dos anos, que tornaram imóveis inacessíveis para grande maioria, hoje temos estoques enormes e crescentes, preços caindo com diversas evidências e informações das fontes mais diversificadas possíveis, ou seja, a especulação de preços dos últimos anos, infundada em função das quedas nas vendas não tem mais espaço para crescer.

        Quem não quer ver os fatos?

      3. Allan Fraga /

        A questão meu caro sabe tudo de economia e aprendiz de vidente, que os fatos que você apresenta podem ser interpretados como variação de mercado, ajustes pontuais de deformações anteriores, “etc e tal” e até mesmo indício de uma bolha. Mas não passa de uma falácia da probabilidade condicionada, pois os “fatos” apresentados, por mais que estas notícias e relatórios sejam válidos, não são premissas certas da desgraça que você prega, ainda mais que o seu tão sonhado liberalismo não faz parte da realidade, já que nosso economia é baseada no keynesianismo e o governo pode, deve e tem mecanismos para equilibrar o que for preciso. Estão se rasga com a sua ‘mão invisível’ porque as regras são essas e ponto. Bem vindo ao Brasil o/
        Não estou dizendo que sou a favor ou contra o governo porque eu só jogo conforme as regras, mas estou feliz com o rumo da nossa economia. E só para lembrar, tio Barack também está se valendo do keynesianismo para recuperar a economia americana e está tendo resultados melhores que o pessoal lá em Berlim e Frankfurt que insistem em políticas de austeridade. Um viva para o CBO de Obama, chupa essa escola austríaca!

      4. Vilmar /

        Sim, aqui no Brasil o governo tem as rédeas do jogo.
        Estado está de forma muito forte presente na economia.
        O Obama está imitando, depois que tudo desandou com excesso de liberalismo econômico dos presidentes anteriores.

        Mudando um pouco de assunto:

        Venda | 24/05/2013 16:05
        Como descobrir quanto vale o seu imóvel
        Veja quais são os recursos que podem ser usados para definir um valor para o seu imóvel

        http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/como-descobrir-quanto-vale-o-seu-imovel

  33. CA /

    Sobre o press release da Cyrela quanto a resultados do 1T2013:

    PRESS RELEASE DO 1T2013 – MENSAGEM DA ADMINISTRAÇÃO – PÁGINA 2:
    “O nível de preços continua mostrando DESACELERAÇÃO NO CRESCIMENTO, o que entendemos ser saudável para o futuro da indústria.”

    VERSUS

    FATOS – PÁGINA 41 DO PRESS RELEASE DO 1T2013 E PENÚLTINA PÁGINA DO PRESS RELEASE 1T2012:
    Os preços médios de venda por M2 CAÍRAM, em TODOS os segmentos em que a Cyrela atua, se considerarmos em termos reais (descontada inflação), na comparação do 1T2012 com 1T2013.

    MAIS INFORMAÇÕES:

    Comparações feitas entre preços de M2 de segmentos equivalentes ou o mais similares possível entre os períodos do 1T2012 e 1T2013. Utilizados Press Release da Cyrela de 1T2012 e 1T2013, penúltima página e página 41, respectivamente. Considerada a inflação em 31/Mar/2013 (último mês do 1T2013), referente a 12 últimos meses naquela data, que segundo IPCA, foi de 6,59%.

    RESUMO:

    68,21% (> 2/3) das Unidades vendidas pela Cyrela no 1T2013 tiveram REDUÇÃO DE PREÇOS em termos reais (considerando inflação), que variou de 26,59% a 41,70%, na comparação de 1T2012 c/ 1T2013 ;

    31,79% (<1/3) das Unidades vendidas pela Cyrela no 1T2013 tiveram REDUÇÃO DE PREÇOS em termos reais (considerando inflação) de 2,59% na variação do 1T2012 para 1T2013.

    RESUMO POR SEGMENTO:

    “2013 – MCMV 1” (49,9 M2 por unidade) VERSUS “2012 – Super Economico” (46,6 M2 por unidade): redução de 41,79% no preço em termos reais (considerando inflação) – Total de unidades vendidas em 2.013: 2.160 ou 35,11% do total de unidades. OBS: estas foram vendas 100% permuta, que equivalem a 100% dos lançamentos do 1T2013 para MCMV1 em apenas 1 empreendimento.
    ESTA “VENDA” COM 100% DE PERMUTA, OCORREU NO INTERIOR DE SP, VER CRESCIMENTO DE UNIDADES VENDIDAS NO ESTADO DE SP COMO UM TODO DO 1T2012 PARA 1T2013… ;

    “2013 – Econômico” (65,16 M2 por unidade) VERSUS “2012 – Econômico (59,85 M2 por unidade)”: redução de 35,59% no preço – Total de unidades vendidas: 1.184 ou 19,25% do total de unidades ;

    “2013 – MCMV 2 e 3” (53,34 M2 por unidade) VERSUS “2012 – Super Economico” (46,6 M2 por unidade): redução de 26,59% no preço – Total de unidades vendidas: 852 ou 13,85% do total de unidades ;

    “2013 – MAP” (99,6 M2 por unidade) VERSUS “2012 – MAP” (71,24 M2 por unidade): redução de 2,59% no preço – Total de unidades vendidas: 1.956 ou 31,79% do total de unidades. OBS: a avaliar diferença por M2 e possíveis diferenças de mix entre 2.012 e 2.013, pode indicar que redução de preços deveria ser ainda maior?

  34. Ricardo /

    Quem quer comprar alphaville no topo ????
    Será que a gafisa vai vender fácil, no topo, esses imoveis ??
    Sei não… Tombini ja anunciou que vai subir bem os juros.
    A carta mensal do fundo verde ja relata que varios ativos estao com preços exagerados, inclusive os imoveis aqui no Brasil.

    1. Vilmar /

      Do que mais se lê por aí, fala-se que este é o ativo mais valiosa da Gafisa, Alphaville, logo como poderia se desfazer de sua galinha dos ovos de ouro, passando parte pro mercado em um IPO??

      1. Vilmar /

        Caixa firma parceria com PanAmericano para financiar imóveis de alto padrão

        Veja mais em:

        http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/credito/noticia/2781439/caixa-firma-parceria-com-panamericano-para-financiar-imoveis-alto-padrao

  35. Vilmar /

    Já tinha lido alguma matéria sobre isto CA.
    E o teu post quando sai hein??
    rsrsrsr

  36. Vilmar /

    Outra coisa que tenho observado, isto na região onde resido na ZS/SP, tem muito terreno já até limpo ou em demolição, há anos até, sem subir o lançamento ou pré-lançamento, enfim, o oba-oba parece que passou mesmo, só as construtoras mais fortes devem sobreviver, capitalismo selvagem, faz parte.
    Aquela farra onde teve várias “destrutoras” abrindo capital na bolsa BOVESPA em 2006/2007, por aí, já era.
    E desde então, o que já ocorreu foram fusões e aquisições.
    Viva a acomodação do setor de construção civil e imobiliário.

  37. Vilmar /

    Tenho visto quase placa alguma em SP/SP, aliás, faz tempo, desde o auge da valorização em 2010…. o negócio está devagar, meio apático mesmo, estagnação….

    No litoral sul, onde eu nasci e quase sempre estou indo lá, também está nesta mesma “pegada”, enfim, observação pessoal e só!

  38. CA /

    Comecem a reparar em sua cidade, seja ela qual for, o volume de placas de “vende-se” e “aluga-se”, ou mesmo os anúncios em jornais e na Internet para venda e aluguel de imóveis. Estão batendo todos os recordes. Se alguém já foi para Espanha ou China, sabe o que significa…

    Bom, a propósito, mais uma reportagem que fala sobre isto, segue texto extraído da mesma e depois o link, esta é sobre a Grande Recife. Quantidade de imóveis disponíveis para locação, subiu “só” 35% de 1 ano para outro. Tão normal quanto Alphavile em SP ter quase 40% dos imóveis para locação desocupados, vendas da maioria das construtoras ter caído mais de 40% a cada ano (ver balanços de PDG, Gafisa, Brookfield, etc), estoque de imóveis novos em SP ter dobrado na oferta do feirão da CEF neste ano, no Brasil ter dobrado também o estoque de imóveis novos de 2.011 para 2.012 segundo levantamento Austin Rating para G1 com base em balanços, vendas de usados em SP terem caído 4 meses seguidos em todas as regiões no comparativo com mesmo mês de ano anterior e assim vai.

    É o super-super-estoque de imóveis… e vai valorizar ainda mais, afinal, segundo a lógica dos profissionais do setor imobiliário, eles inverteram a lei de oferta e procura: um mundo de imóveis vai valorizar, porque tem muito!!! (rs)

    Não tenham pressa, os 20% de redução de preços em SP para imóveis usados que postei na notícia logo acima, ou os 25% para São José dos Campos ou Natal, voltando nestas cidades a preços anteriores a 2.010, são apenas o começo. Este site foi inaugurado há menos de 3 meses e já chegamos neste percentual!!! Sem contar que a “disponibilidade” de imóvel, vulgo “encalhe”, não para de crescer, abaixo mais uma notícia a este respeito.
    TEXTO EXTRAÍDO DO LINK:
    “De acordo com o Sindicato da Habitação (Secovi), atualmente há 13.800 imóveis disponíveis pra locação, 35% a mais do que no mesmo período do ano passado. Com isso, placas de ‘aluga-se’ estão por toda parte, inclusive em bairros, onde encontrar um imóvel era uma tarefa quase impossível.”

    LINK (TIRAR ASPAS):
    “http://g1.globo.com/pernambuco/noticia/2013/05/preco-do-aluguel-de-imoveis-estabiliza-no-grande-recife.html”

  39. CA /

    Belissimo lucro, principalmente porque consideraram neste trimestre a venda de um prédio para outra construtora, prédio este que lá na frente ainda vai ter que ser vendido para os futuros moradores… Sabe qual o impacto disto sobre a bolha? ZERO. Em outras palavras, o estoque de imóveis sem vender ao consumidor final, continua lá, só mudou da EzTec para São Carlos.

    É o mesmo que a Viver fez para continuar sobrevivendo, teve que vender seus Ativos para outra construtora, mas já fez isto no final de 2.012, você também deveria ter elogiado a Viver, não?

    Normalmente quando a empresa não acredita no próprio negócio, tem que vender para os concorrentes uma parte dos Ativos… Se acreditasse, venderia para os consumidores finais com muito mais lucro…

    Você deveria ainda elogiar todas as empresas que tem que vendar os próprios Ativos, sede, etc, para não quebrar (rs), pois elas fizeram o mesmo que a EzTec está fazendo. Não se preocupe, logo outras construtoras farão o mesmo, afinal também vão precisar vender até a própria sede para não quebrar, não tenha dúvidas! Daí você poderá continuar elogiando!

    Aliás, por que não elogiar a Gafisa que você criticou lá em cima? Eles também estão repassando a operação Alphavile para terceiros, dê os parabéns a eles!

    Olha que o Eike já está fazendo isto hein, quando você vai elogiar a saúde das empresas “X”? kkkkkkkkkkkkkk

    As vendas da EzTec, desconsiderando a venda da torre para outra Construtora, foram menores no 1T2013 do que no mesmo período do ano anterior. Também já tinha sido menor de 2.010 para 2.011, de 2.011 para 2.012, bélissimo resultado mesmo!

    Os demais resultados da EzTec também foram piores se não considerar a venda deste Ativo para outra construtora… Aliás, isto ajuda a explicar porque tem que vender para concorrentes.

    Bolha não é só lucro ou prejuízo de uma construtora, até porque, se olhar o resultado agregado, o prejuízo é muito maior (vide 2.012, resultado agregado das Construtoras com prejuízo maior de R$ 1 bilhão, dobrando o estoque de imóveis sem vender,aumentando muito o endividamento e maioria devendo mais que todo o patrimônio, BELÍSSIMO RESULTADO, não? – rs).

    Abs,

  40. CA /

    Vilmar,

    Houve um equívoco na reportagem da Brasil Economico. O lucro da MRV caiu 32%, na comparação com mesmo período de 2.012 e não cresceu. Veja o textos que extrai da própria reportagem que você postou acima:

    “O lucro da construtora e incorporadora MRV Engenharia recuou 32,1% no primeiro trimestre, para R$ 79 milhões.”

    A reportagem abaixo está com o título correto:

    “http://www.valor.com.br/empresas/3121904/lucro-liquido-da-mrv-cai-32-no-1#ixzz2TDj4cICc ”

    Outra reportagem interessante:

    “http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml”

    1. Vilmar /

      Sim, de fato, vi depois, um colega avisou tb, vlw!

      1. CA /

        Vilmar,

        Você leu também a reportagem da Folha de São Paulo? O título é sugestivo: Venda, preço e locação de imóveis usados despencam em SP…

        “http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml”

  41. Vilmar /

    Construção
    Lucro da MRV sobe 32% e soma R$ 79 milhões
    13/05/13 21:27

    http://brasileconomico.ig.com.br/noticias/lucro-da-mrv-sobe-32-e-soma-r-79-milhoes_131981.html

    1. Vilmar /

      Brasil Econômico – 9 h
      Crédito imobiliário avança 15,8% no primeiro trimestre: No primeiro trimestre foram financiados 103 mil imóvei…

      http://brasileconomico.ig.com.br/noticias/credito-imobiliario-avanca-158-no-primeiro-trimestre_131961.html

  42. Vilmar /

    14h37 : Gafisa diz que distratos serão relevantes no 2o trimestre

    SÃO PAULO, 13 Mai (Reuters) – O número de distratos em contratos da incorporadora Gafisa ainda deve ser relevante no segundo trimestre, mas em volume menor que o registrado nos três primeiros meses de 2013, afirmou o presidente da companhia, Alceu Duílio Calciolari, em teleconferência com analistas, nesta segunda-feira.

    No primeiro trimestre, os cancelamentos de compras de imóveis da companhia avançaram sobre os três últimos meses de 2012, puxados pelo segmento Gafisa, cujos distratos quase dobraram, passando de 101 milhões para 191,6 milhões de reais.

    Segundo Calciolari, o crescimento nos cancelamentos ocorreu diante do aumento do volume de entregas de unidades no segundo semestre do ano passado, parte do esforço da companhia em focar em rentabilidade.

    “Naturalmente uma parte desses clientes não conseguiu financiamento”, disse o executivo, acrescentando que não está havendo distratos na revenda dos imóveis. Apesar disso, em algumas regiões fora do eixo Rio de Janeiro-São Paulo, a companhia está tendo que trabalhar com descontos em relação aos preços originais de venda das unidades.

    Apesar disso, a expectativa da companhia é que os distratos mantenham um padrão de cerca de 10 por cento da venda contratada bruta nos próximos trimestres.

    A companhia encerrou o primeiro trimestre com prejuízo líquido de 55,5 milhões de reais, um aumento de 76 por cento no resultado negativo de 31,5 milhões de reais sofrido um ano antes.

    A margem de lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda) ajustada terminou o período em 10 por cento, ante 12 por cento no primeiro trimestre de 2012 e 4 por cento no quarto trimestre.

    Às 14h35, as ações da Gafisa exibiam queda de 4,5 por cento, enquanto o Ibovespa tinha desvalorização de 0,65 por cento.

    Para analistas do Credit Suisse, os resultados da Gafisa de janeiro a março mostraram um fraco conjunto de números, “indicando que o processo de recuperação da companhia está levando mais tempo para impactar a lucratividade”.

    Calciolari afirmou que a Gafisa mantém sua previsão de encerrar 2013 com margem Ebitda ajustada entre 12 e 14 por cento. “Não vejo nenhuma razão para não entregarmos o que foi prometido”, disse o executivo.

    Sobre planos da Gafisa para uma eventual abertura de capital via oferta inicial de ações da unidade de alta renda Alphaville, o executivo afirmou que espera que a companhia tome uma decisão ainda neste ano.

    A Alphaville entrou com pedido de registro de companhia aberta junto à Comissão de Valores Mobiliários no final de março . A Gafisa tem estudado “opções estratégicas” para a Alphaville, empresa voltada ao desenvolvimento de condomínios urbanos de alto padrão, desde setembro, quando informou que além de um IPO avaliava também venda de participação na unidade.

    “Todas as opções estão em aberto (…) Não temos pressa para tomar decisão, a companhia está em uma situação que permite tomar a melhor decisão sob o aspecto de geração de valor para o acionista. Acho que esse ano a gente resolve este assunto.”

    Relatórios de analistas nesta segunda-feira apontaram para a Alphaville como principal motivador para as ações da Gafisa, uma vez que a unidade é considerada como o melhor ativo da companhia.

    “Acreditamos que a Gafisa ainda precisa provar que será capaz de provar que pode gerar um retorno mínimo para os acionistas, com ou sem Alphaville”, afirmaram analistas do Espírito Santo Investment Bank, em relatório. “Uma possível venda vai desalavancar a Gafisa e reduzir despesas financeiras, que representaram 8,3 por cento da receita líquida no primeiro trimestre. Mas a empresa ainda tem que provar que pode melhorar suas operações.”

    (Por Alberto Alerigi Jr.)

  43. CA /

    Sobre os resultados da PDG:

    DESTAQUES: de forma geral, muito parecido com resultados da Brookfield. Velocidade de vendas sobre ofertas continua caindo trimestre após trimestre (estava em 50% no 1T2012, está em 42% no 1T2012), ou seja, a PDG necessita de cada vez mais meses para realizar suas vendas. Na comparação do 1T2012 para o 1T2013, a queda de vendas foi de 53,30%, isto ocorreu devido a estratégia de radicalizar na estratégia de reduzir lançamentos (diminuiu 45,37% do 1T2012 para 1T2013) com a finalidade de reduzir estoques, que caíram 8% do 4T2012 para o 1T2013, no entanto, esta mesma estratégia, de forma bastante similar ao que aconteceu com Brookfield, levou a PDG a amargar um resultado no 1T2013 que foi 2,5 vezes PIOR que o resultado do 1T2012, com prejuízo de R$ 74 milhões no 1T2013 e ainda, fazer com que seu endividamento liquido sobre Patrimônio, que já estava em 116% no 4T2012, tivesse novo crescimento chegando a 124% no 1T2013. Se a PDG não quiser continuar enfrentando novos resultados péssimos como este, teria que aumentar lançamentos (estes possuem mais vendas, pelo menos até aqui), voltando a crescer com seu estoque, mas com alguma chance de reduzir seu endividamento liquido sobre patrimônio liquido e seus prejuízos. Por enquanto, conseguiu renegociar mais de 70% das dividas de 2.013 que vencem até Out2013, para fazer rolagem das mesmas, faltando negociar ainda os vencimentos de Nov/13 e Dez/13. Até quando conseguirá rolar dívidas tendo prejuízos crescentes, dívidas crescentes, juros da economia e para obter empréstimos crescentes, cenário econômico pior a frente, etc? Fora redução de preços para sobreviver neste contexto, qual alternativa (fusão, quebra sustentada por Governo, calote de parte da dívida junto a credores)? As opções são escassas e de execução muito difícil, haja visto que temos várias construtoras com mesmo problema, não serão todas que poderão ser compradas por outras, socorridas por Governo ou mesmo darem calotes parciais em suas dívidas, a verificar.

    MAIS DETALHES:

    Seguem abaixo informações sobre os resultados da PDG no 1T2013, com ênfase para aquelas mais diretamente relacionadas com a Bolha Imobiliária (vendas, lançamentos, estoques, distratos, resultado e dívida):

    Vendas liquidas: queda de 53,30% do 1T2012 para o 1T2013 em unidades.

    Lançamentos: redução de 45,37% do 1T2012 para o 1T2013 em unidades.

    Estoques de imóveis sem vender: redução de 8% nos estoques em unidades, do 4T2012 para o 1T2013. Crescimento de 1,7% no estoque em R$ do 4T2012 para o 1T2013. Comparado ao 1T2012, o crescimento para o 1T2013 foi de 14% em R$. Ao final do 1T2013, a PDG tinha 17.732 unidades em estoque.

    Distratos: Saldo de 1.917 unidades vindas de distratos ainda sem vender, redução de 4,3% comparado ao 4T2012. Este saldo equivale a 10,81% do estoque total de imóveis ao final do 1T2013.

    Resultado: O resultado do 1T2013 foi 2,5 vezes pior do que do 1T2012. Lucro liquido do 1T2012 foi de R$ 49,8 milhões e no 1T2013 o prejuízo liquido foi de R$ 74 milhões.

    Dívida liquida / Patrimonio Liquido: aumentou de 116% no 4T2012 para 124% no 1T2013. Feita renegociação das dívidas a vencer em 2.013, prolongando seu prazo de pagamento, exceto para aquelas com vencimento em Nov/13 e Dez/13 para as quais não iniciaram negociações ainda.

    Análise sobre informações acima:

    A estratégia da PDG foi de redução drástica em lançamentos (menos 45,37% comparados a 1T2012), como forma de reduzir estoques.

    Consequências desta estratégia:

    Efeito sobre vendas: as vendas tiveram fortes quedas, na ordem de 53,30% na comparação com 1T2012. Isto ocorre, porque os lançamentos tem vendas mais rápidas do que desovar estoques e como a redução nos lançamentos foi drástica, a redução das vendas também foi. Isto também explica a constante redução na velocidade de vendas sobre oferta (VSO), trimestre após trimestre ;

    Efeito sobre estoques: a redução de 8% sobre estoques teve altíssimo preço, como poderá ser observado quanto a efeitos sobre resultados e endividamento, ou seja, esta não é uma estratégia sustentável no longo prazo, simplesmente porque a empresa quebraria antes de terminar de desovar seus estoques. Aparentemente estão conseguindo conter os distratos, mas na prática o efeito é o mesmo, pois deixam de fazer vendas fictícias, ou seja, o estoque continua lá do mesmo jeito ;

    Efeito sobre resultados: o resultado foi 2,5 vezes pior do que no 1T2012. No caso da PDG, o agravante é que o resultado do 1T2013 foi de prejuízo liquido de R$ 74 milhões e durante o ano de 2.012 como um todo, o prejuízo liquido já havia sido superior a R$ 1,7 bilhões. Isto ocorre porque as vendas caíram demais, com isto, a empresa deixou de ter “ganhos de escala”, ou seja, seus custos fixos em relação ao volume de vendas passaram a ter peso muito maior ;

    Efeito s sobre endividamento: o endividamento continua em patamar altamente crítico, de 124% sobre o patrimônio liquido. Assim como para outras empresas do segmento, isto significa que mesmo vendendo todos os imóveis que tem em seu estoque e mais o prédio, mobiliário, computadores, etc, de sua matriz, de todas as unidades e todo o resto de seu patrimônio, não conseguiria pagar suas dívidas. Por enquanto, o máximo que consegue fazer é renegociar as dívidas com credores para prorroga-las, até aqui ainda não dando calote nos mesmos. Quanto a alternativas para resolução da dívida, tem os mesmos dilemas que a Brookfield relatada aqui anteriormente, ou seja, provavelmente terá que aumentar o volume de lançamentos ao longo do ano para poder aumentar as vendas e pagar as parcelas das dívidas, mas em contra-partida, se prejudicando cada vez mais quanto a estoques. Tudo isto serão apenas soluções paliativas, uma vez que a piora no cenário econômico e a maior visibilidade quanto a bolha imobiliária, trazem dificuldades adicionais ainda maiores do que as já enfrentadas.

  44. José /

    Do mesmo documento:
    “A receita líquida do primeiro trimestre de 2013, reconhecida pelo método “PoC”, diminuiu 20% na comparação anual, somando R$669 milhões. O custo dos produtos vendidos (CPV) diminuiu 22%, atingindo R$510 milhões. O lucro bruto reportado no período atingiu R$158 milhões, em comparação com os R$177 milhões registrados no 1T12.
    (…)
    O prejuízo líquido totalizou R$55 milhões, comparado com o prejuízo líquido do ano anterior de R$32 milhões.”

    1. Vilmar /

      Por isto o apelido da gafisa é gafiasco. =/

  45. Vilmar /

    GRUPO GAFISA DIVULGA RESULTADOS DO 1T13
    — Lançamentos alcançaram R$308 milhões —
    — Vendas contratadas totalizaram R$218 milhões no 1T13 e as vendas brutas alcançaram
    R$700 milhões no 1T13 —

    http://www.mailingplus.com.br/deliverer_homolog/arq/cli/arq_2143_124740.pdf

  46. CA /

    Sobre o Balanço do 1T2013 da Brookfield:

    DESTAQUES: meses sobre estoques subiu 50% do 1T2012 (8,1 meses) para 1T2013 (12,1 meses), devido a fortíssima contração de vendas na ordem de 58% e apesar da também forte redução em lançamentos de 69,9%, ambos em unidades. PREJUÍZO TRIPLICOU do 1T12 para 1T13 e endividamento liquido que era 85,6% no 1T2012 está em 106% no 1T2013, indicando que a situação de alto risco para sobrevivência permanece. Os distratos ficaram estáveis na comparação de distratos / total de vendas do 1T2012 para 1T2013, talvez porque perceberam que não adianta continuarem criando cada vez mais vendas fictícias (vender só para depois cancelar a venda), mesmo assim, não é resultado animador, porque distratos permanecem em patamar elevado (mais de 17% sobre vendas do trimestre, embora boa parte se refira a vendas de trimestres anteriores, esta é uma boa medida para avaliar impacto sobre resultados). 80,4% dos distratos são dos segmentos econômico e médio-baixo (frase do relatório da Brookfield: “em clientes com característica de crédito mais volátil”). Como ainda terão muitas entregas neste ano, potencial de aumentos de distratos é grande (boa parte ocorre por cliente não conseguir financiamento e com a piora na situação da economia e a maior visibilidade da bolha…). Fora reduzir preços para poderem continuar vendendo e pedalando a bicicleta, sem quebrar de vez, o que resta?

    Frase do Presidente da Brookfield: “Resultados decepcionantes não refletem a força dos fundamentos do mercado imobiliário brasileiro”. É, por toda a enormidade de fatos que temos visto, este mercado é muito “forte” mesmo, mas a única força está na capacidade de DESINFORMAR a qualquer preço…

    DETALHES:

    Balanço da Brookfield: “http://ri.br.brookfield.com/brookfield/web/conteudo_pt.asp?idioma=0&conta=28&tipo=37674”

    Segue análise do Balanço da Brookfield do 1T2013, com foco nos itens que tem maior relação com a bolha imobiliária (Lançamentos, Vendas, Prejuízo Liquido, Endividamento, Estoques e Distratos), com análises ao final:

    Lançamentos: redução de 69,9% em unidades, no comparativo do 1T2012 com 1T2013 ;

    Vendas: redução de 58% em unidades, no comparativo do 1T2012 com 1T2013 ;

    Estoque total: crescimento de 3,5% do valor dos estoques na comparação do 1T2012 p/ 1T2013, sendo que o número de meses necessários para venda de estoques subiu 50%, saindo de 8,1 meses no 1T2012 e indo para 12,1 meses no 1T2013 ;

    Distratos: crescimento de 1% em R$, quando comparados os distratos sobre vendas do 1T2012 com 1T2013. No 1T2013, o total de distrato sobre vendas foi 16,14% enquanto no 1T2012 foi 15,17%, na comparação em R$. 80,4% dos distratos ocorreram nos segmentos econômico e médio baixo ;

    Prejuízo Liquido: o PREJUÍZO LIQUIDO TRIPLICOU na comparação do 1T2012 para o 1T2013 ;

    Divida Liquida / Patrimônio Liquido: esta relação, passou de 85,6% no 1T2012 para 106,8% no 1T2013.

    Análise das informações:

    Estratégia da Brookfield: reduzir drasticamente os lançamentos, para tentar desovar estoques (redução de 69,9% nos lançamentos do 1T2012 para 1T2013. Abaixo, as consequências desta estratégia:

    Efeito sobre vendas: boa parte das vendas é no lançamento e se reduz muito os lançamentos, venderá muito pouco, pois estoque encalhado é muito mais difícil de desovar. Por isto que tivemos também uma queda de vendas de 58% em unidades do 1T2012 para 1T2013.

    Efeito sobre estoques: os estoques neste período caíram 6% em relação ao 4T2012, mas subiram em R$, o equivalente a 3,5% na comparação com o 1T2012. Como é muito difícil vender os encalhes e por isto as vendas caíram quase o mesmo que os lançamentos, impacto sobre estoques foi pequeno. Agora, o mais alarmante, é que tivemos um aumento de 50% no número de meses sobre estoque, ou seja, os estoques da Brookfield agora tendem a demorar no mínimo, 50% a mais de tempo para serem vendidos (no mínimo, porque vendas tem sido cada vez mais difíceis e temos o cenário econômico e maior visibilidade quanto a bolha imobiliária).

    Efeito sobre resultados: o prejuízo liquido triplicou do 1T2012 para 1T2013. Isto ocorreu porque as vendas caíram demais, enquanto custos e dívidas só crescem.

    Efeito sobre endividamento: o endividamento vem em patamar acima de 100%, caracterizando o elevado risco de insolvência apontado em reportagem recente. A situação é muito difícil de ser resolvida no caso da Brookfield, ela deveria alcançar uma redução recorde de custos, ou então, sua operação acabará por se tornar inviável. Fizeram uma reestruturação da dívida para alongar prazos de pagamento, ainda sem calotes para credores, mas dadas as expectativas da Economia no Brasil e do segmento imobiliário como um todo, ela não tem muitas alternativas.

    Comentários sobre alternativas quanto a endividamento da Brookfield:

    Poderia ocorrer algo similar a Rossi e ter uma capitalização por holding (no caso da Rossi foi por fundadores)? Alternativa improvável, teria que existir uma confiança muito grande na recuperação da Operação, o que neste momento é utópico.

    Vender com grande ágio uma operação, como a Gafisa está tentando fazer com Alphavile? Eles nem tem uma operação segmentada para isto.

    Começar a vender terrenos com grande ágio ou outros bens como o prédio da holding e optar por sede de menor custo, vender parte dos bens para outra construtora e outras ações similares a adotadas pela Viver? Também não resolve o problema, muito provavelmente o endividamento continuará maior que o Patrimônio, uma vez que não conseguirão vender com ágio dada a situação do mercado imobiliário em si. No máximo, tentam ganhar um folego com credores.

    Socorro do Governo Brasileiro? Pelo jeito, serão muitos com o pires na mão e Governo não terá dinheiro para todos…

    Conclusões:

    A Brookfield sabe que tem que continuar pedalando para manter a bicicleta andando. A tentativa de reduzir drasticamente os lançamentos não resolveu nada quanto a endividamento ou resultados, ao contrário. O impacto sobre estoques foi mínimo e em R$, até cresceram, sendo que o número de meses para vender estoques subiu 50% quando comparado a 1 ano atrás.

    Provavelmente aumentará lançamentos para tentar gerar resultado financeiro menos negativo e cobrir dívidas de obras em andamento que não são auto-sustentáveis, além de continuar perseguindo desesperadamente uma redução em seus custos. Óbvio que aumento em lançamentos significará novos aumentos em estoques.

    A relação de número de meses sobre estoque crescente a cada trimestre, vai fazer com que o desespero venha logo e com ele, a redução de preços, para tentar viabilizar algum fôlego para empresa.

    1. Vilmar /

      Entendi! E destas grandes, as que ainda tem folego na alta renda, concorda que seriam: Eztec, JHSF e Helbor?
      Caso contrário, quais seriam na sua opinião?
      Você não concorda que para quem é milionário ou bilionário, perder um milhãozinho aqui ou outro ali para ter liquidez, não vai doer muito em seus respectivo bolsos?
      E com pleno emprego, o segmento de baixa renda ainda consegue pagar suas prestações, e mesmo que não consigam mais, terão oportunistas no mercado imobiliário para comprar baratinho, e o país não entraria em colapso, pois aqui diferente dos EUA e Espanha, não temos uma economia fortemente lastreada em crédito imobiliário e seus sucessivos refinanciamentos para poder se consumir.

      1. CA /

        Vilmar,

        Acho que estas Construtoras que você mencionou, estão em um posicionamento melhor que as demais, no entanto, ainda não analisei os balanços do 1T2013 delas, digo isto com base em algumas notícias limitadas que vi recentemente.

        No caso dos milionários e bilionários, é um mundo à parte. “Doer” nos bolsos provavelmente não, mas os comportamentos variam demais. Um exemplo: o ex-jogador Ronaldo do Corinthians, que tem patrimônio estimado em R$ 1 bilhão, afirmou em entrevista não ter nada aplicado no mercado imobiliário e ser extremamente conservador com investimentos. Agora você pega jogadores milionários ou artistas globais que gastam de forma absurda e depois quando ficam menos famosos e passam a ganhar menos, não conseguem pagar prestação ou aluguel de seus imóveis milionários e são ameaçados de despejo, ou ainda, tem vaquinha na TV para salvamento emergencial… Em outras palavras, juntaram patrimônio milionário ou bilionário, mas o custo de manutenção é proporcional e quando perdem renda de forma relevante, não conseguem sustentar. Isto não acontece só com jogador de futebol e artista…

        De uma forma geral, acho que este segmento de milionários e bilionários poderá assimilar as perdas melhor, simplesmente porque para eles não será uma questão da última saída que eles tem, o patrimônio é muito vasto e talvez nem decidam vender nada ou vendam com grandes descontos sem sentirem tanta “dor”, com exceção daqueles que mencionei no parágrafo anterior, que não sabem definitivamente administrar suas rendas e patrimônio e que não teriam salvação de qualquer forma, tivessem muitos imóveis ou não, existisse bolha ou não. São casos similares aos de Michael Jackson e Mike Tyson, conseguiram ganhar bilhões de US$ e perder mais do que isto.

        Já sobre o impacto sistêmico de uma explosão de bolha imobiliária no Brasil ocorrer de forma intensa: não creio que será o mesmo dos EUA, no sentido em que aqui não irá contaminar a outros Países e não será esta explosão que poderá ser exclusivamente responsabilizada pelos problemas de falta de crescimento, inflação alta e desemprego mais alto que poderão perdurar por mais tempo, dentre outros.

        Sem dúvida a formação da bolha imobiliária teve seu papel relevante no prejuízo ao cenário econômico, como detalhei em post mais acima, mas a inação do Governo ao longo dos anos é a causa raiz destes problemas e esta inação não foi exclusivamente quanto a bolha, foi para tudo. Simplesmente viram a injeção de capital vindo de outros Países para o Brasil a partir de 2.009, ficaram contentes com os resultados naturais disto e ainda utilizaram exclusivamente para estimular o consumo, ao longo de anos (enquanto política antí-ciclica para combater possível crise, deveria ter aplicabilidade de curtíssimo prazo…). Não fizeram nada para conter o consumo e ao mesmo tempo, estimular a produtividade, visando crescimento equilibrado e sem inflação. Ficaram 100% de olho apenas na próxima eleição, queriam que consumo subisse a qualquer preço e o mais rápido e intensamente possível, para usar isto na propaganda eleitoral, não podia dar outro resultado…

        Sobre o segmento de baixa renda, infelizmente já tem sido dos mais afetados. Ver exemplo da Rossi onde 80% dos distratos foram neste segmento no 4T2012, o que levou a Rossi a simplesmente abandonar lançamentos para baixa renda em 2.013. Outro exemplo é o próprio da Brookfield logo acima, onde 80,4% dos distratos no 1T2013 foram nos segmentos econômico e médio-baixo, bem parecido com Rossi. O mesmo aconteceu com PDG e outros balanços que analisei nos últimos trimestres.

        Observe ainda, que o volume alto de distratos que tem ocorrido, com devolução de imóveis para construtoras, significa que compradores não tem encontrado outros interessados, mesmo que para comprar “baratinho”, ao contrário, muitos tem perdido mais de 90% do que pagaram em algumas “negociações” com construtoras para devolverem imóveis. Isto ocorre porque quando imóvel desvaloriza muito, o saldo devedor fica maior do que um novo comprador está disposto a pagar, então não tem outro jeito, só o distrato com grande prejuízo. Veja no Reclame Aqui, pesquise pela palavra distrato e você encontrará mais de 3.000 reclamações. Entre em algumas delas e dê uma olhada no grau de desespero, em especial para os casos que as pessoas perderam mais de 90% do que pagaram. Você também poderá constatar que a maioria é de baixa renda.

        Imagine agora que o grande volume de distratos acima significou uma parcela muito relevante de tudo que estas pessoas com baixa renda conseguiram juntar e que ao contrário dos milionários e bilionários, estes não tinham “outra saída”, a não ser amargar um grande prejuízo e muito provavelmente, não poderem voltar a sonhar com imóvel próprio tão cedo. O nível de frustração e desespero nestes casos é enorme.

        Outro ponto: a inflação tem tido efeito ainda pior para baixa renda, uma vez que o INPC, que mede a inflação para baixa renda com mais precisão que o IPCA, tem sido maior que o IPCA, ou seja, a baixa renda tem sido ainda mais prejudicada pela inflação que demais classes. Ao contrário do discurso do Governo, a inflação, medida pelo IPCA, não está controlada. Tivemos uma inflação de 12 meses menor agora, mesmo assim, apenas 0,01% abaixo do TOPO da meta, mas isto foi exclusivamente porque no mês mais antigo desta série estava muito baixo, ou seja, já no próximo mês a inflação de 12 meses tenderá a subir de novo e poderá ultrapassar o TOPO da meta. Sobre declaração de presidente do BC, que saímos de índice de dispersão de 75% em Janeiro/2013 e estamos em “apenas” 65% em Abril/2013, dizendo que isto indicaria “tranquilidade” quanto a desaceleração da inflação, isto não é razoável. O índice de dispersão de 65% ainda é absolutamente inaceitável, significa que bem mais da metade dos itens avaliados tem sofrido aumentos, este parâmetro não é aceito em nenhum País civilizado… Tirando a Turquia, nenhum país em desenvolvimento do Mundo tem inflação maior que a nossa. A consequência, como sabemos, será de aumentos da SELIC, do meu ponto de vista, maiores até que os projetados pelo Boletim FOCUS e bancos, podendo chegar a mais de 9% ainda até o final de 2.013. A conferir.

        Sobre o pleno emprego, tanto as medições do IBGE quanto do DIEESE, tem apontado crescimento no desemprego desde o início de 2.013. Preocupante porque no último levantamento do DIEESE TODAS as cidades pesquisadas tiveram aumento no desemprego. Tivemos ainda declaração de um dos diretores do BC, que foi polêmica mas infelizmente verdadeira, de que gerar desemprego é parte da solução para diminuir inflação, uma vez que tivemos pleno emprego com queda de produtividade.

        Mencionei em outro post que consultorias já tinham reduzido previsão do PIB de 3% ou mais para um mínimo de 2% e máximo de 2,8% para 2.013. O Bradesco, em uma simples revisão, reduziu de 3,5% para 2,8% a previsão deles, é uma queda recorde e ocorreu muito rápido, ainda estamos no primeiro semestre… Pior: as indústrias na semana seguinte a esta reavaliação de Bradesco e de consultorias ligadas ao segmento financeiro, apostaram em patamares ainda menores de crescimento do PIB, saindo de crescimento mínimo de 1,5% e chegando a um máximo de 2%.

        Sobre inadimplência, o Índice Geral de Inadimplência do SERASA Experian, que é mais abrangente, cresceu 10% na média do 1T2013 comparado com média do 1T2012 (consta no site do SERASA os dados em planilha, basta acessar e calcular). Temos notícia recente, de que Moody´s Analytics (Moodys faz análise de risco mundialmente) aponta tendência de aumento de inadimplência para financiamento imobiliário em 2.014. Veja link abaixo:

        “http://istoepiaui.com.br/economia/%E2%80%98calotes-vao-aumentar-nos-financiamentos-imobiliarios%E2%80%99/”

        Os índices de confiança de consumidores e empresas estão em níveis muito baixos, algum deles em recorde negativo.

        A balança comercial está com recorde negativo e o Governo está em uma encruzilhada: se diminuir juros ou desvalorizar o câmbio para tentar salvar o comércio exterior, aumenta ainda mais a inflação. Outra alternativa é aumentar produtividade (como desafogar os Portos, que estão buscando agora), mas isto normalmente é ação de longo prazo, deveriam ter iniciado em 2.009 e afinal, só esta ação dos Portos resolverá tudo? Claro que não… Perdemos o bonde da chance de buscarmos mais investimentos em produtividade em especial a partir de 2.009 e enquanto tivemos perdas aqui no Brasil, outros Países cresceram em sua produtividade, como competir com eles, se mesmo soluções emergenciais via câmbio e juros não estão disponíveis?

        Juntando todos os pontos acima, temos “nuvens negras” sobre economia e tendência que todos sejam prejudicados por isto, alguns mais outros menos (aumento de desemprego será uma das consequências mais visíveis). No caso da baixa renda, tendência é que estejam entre os mais afetados (já estão sendo, mas irá piorar). Muitos apostam, inclusive eu, que quando a situação estiver muito crítica, teremos “Moral Hazard”, ou seja, Governo vai socorrer construtoras, bancos e mutuários do MCMV, com ênfase para os projetos que atendem a classe baixa, ou seja, Governo vai atuar para ajudar, direta e indiretamente, ao segmento de baixa renda. Será a socialização dos prejuízos, resta só saber de onde irão tirar dinheiro para isto…

      2. Vilmar /

        CA,
        Entendi.
        Vem cá, olha o email.
        Te mandei uma pergunta.
        Grato.

  47. Vilmar /

    Eu não tenho dados, conversa de botequim mesmo(pós-graduação), ouvi falar, pesquisei, mas não achei dados concretos, mas segmento de alta renda, aqueles imóveis de milhões, para ter liquidez os milionários estão tendo que sair perdendo a metade, ou seja, alguns milhões.
    Aí não sei se é fato, ou balela, enfim, quem achar algo, traz aí.
    Embora para quem tenha milhões, quiçá bilhões, uns milhoeszinhos a menos para fazer dinheiro não devem fazer muita diferença, presumo eu.

    Grato.

  48. Vilmar /

    Continua não existindo bolha imobiliária no Brasil, mas podem continuar pregando, não tem precedente no mundo para ser bolha isto aqui.
    Estou no aguardo das promoções, assim como demais espertos do mercado imobiliário, pois também não sou bobo nem nada, né não.

  49. CA /

    Então, seguindo seu raciocínio, só porque existem diferenças na tratativa dada a Bolha Imobiliária em cada País, significa que não tem bolha?

    Nos EUA, a especulação surgiu porque as pessoas queriam consumir desenfreadamente e faziam hipotecas em cascata. Isto não aconteceu na Espanha, apenas previram um crescimento economico eterno e mais uma explosão no turismo e foram construindo e vendendo de forma alucinada. Na China, foi o Governo que gerou uma série de subsidios para alavancar o PIB, exclusivamente.

    O sub-prime foi uma criação americana para uso deles, que se espalhou para outros Países, só quanto aos efeitos financeiros via invenções dos bancos, como uma forma de exportar os riscos e aumentar alavancagem, mas não como modus operandi para Bolha. Na Espanha, os mecânismos para inflar a bolha tinham outro nome e outro modus-operandi. Na China tinham outro nome e outro modis-operandi. Na Irlanda, tinham outro nome e outro modis-operandi. Sim, na verdade, a bolha imobiliária não começa nem continua e sequer termina do mesmo jeito, cada País tem suas adaptações.

    Sabe por que tem que ser assim? Porque se fizerem tudo igual, qualquer um vai perceber como a história termina, daí não dá nem pra começar, é óbvio que são obrigados a mudar o script!!!

    Vamos dar alguns exemplos: na Espanha os bancos estão transformando a queda de preços em tortura chinesa, ou seja, eles retem os imóveis com eles e vão vendendo aos poucos, para as quedas de preços não serem muito abruptas (não adianta, preços caem todos os anos). Na China, é o Governo quem segura a explosão da bolha. Na Irlanda, optaram por destruir imóveis novos. Cada um resolve o enorme desequilibrio entre oferta e procura de imóveis de uma maneira diferente… Aqui no Brasil, são as Construtoras que estão quebrando para segurarem os estoques (5 das 9 empresas do Brasil com maior risco de quebra, muitas com dívida superior a todo o patrimônio, resultado conjunto de 2.012 do segmento foi de prejuízo superior a R$ 1,5 bilhões, estoques das construtoras que dobraram de 2.011 para 2.012…). As construtoras aqui no Brasil, estão fazendo o mesmo papel que os Bancos na Espanha. Esta diferença ocorre, porque aqui, primeiro a pessoa financia com a Construtora (compra na planta ou durante construção), o que não ocorre com outros Países, daí o distrato cresce exponencialmente e o mico fica com construtoras, antes mesmo do imóvel virar financiamento do Banco (grande maioria dos distratos ocorre no momento de buscar financiamento com banco, quando vendedor não consegue obter o crédito ou desiste da compra, daí imóvel volta para construtora). Ou você acha que muitas construtoras estão quase quebrando por que?

    O que agrava a situação acima,no caso do Brasil, é que os especuladores, em especial os “sardinhas” (sem muito cash) adquiriram financiado apostando que venderiam antes da entrega das chaves e não precisariam entrar no financiamento, daí quando não conseguem vender, vão para o distrato. Pior, eles concorrem com as próprias construtoras, como estas tem que baixar muito o preço para vender, a situação só vai se complicando cada vez mais…

    No Brasil, os mecânismos para fazer a bolha crescer no começo e depois ir se inflando foram diferentes: o Governo deu subsídio de R$ 25 mil em dinheiro no MCMV (de cara este foi o patamar inicial para aumentar os preços), ampliou ao máximo o prazo de financiamento (neste ponto, o mesmo que a Espanha fez no começo, aqui permitiu que a “parcelinha” ficasse menor e não sentissem o aumento imediato nos preços), as construtoras por sua vez, fizeram IPO todas na mesma época e saíram comprando terrenos em quantidade absurda (tem excessos até hoje, algumas vendendo terrenos para poderem sobreviver…), depois começaram a permitir que para financiamento fossem colocados parentes que não moram no mesmo teto, pois não existe nenhuma verificação disto, vale o que a pessoa quiser, isto foi possível quando ampliaram o número de parentes permitidos em apenas um financiamento (este é o “sub-prima” brasileiro, daí temos pessoas da mesma familia que não vão colaborar com pagamento mas estão inclusos no financiamento, só para chegar no limite de 30% da renda total, na prática, muitos que pagam com endividamento superior a 60%, com alto risco de inadimplência, principalmente com a piora que está ocorrendo no cenário economico) e daí por diante.

    Temos ainda um dos mecânismos usados para inflar artificialmente a bolha, que merece destaque especial: trata-se da venda do imóvel na planta. Esta é uma aberração típicamente brasileira, não encontrada em outros países (como a nossa jaboticaba). Você vende algo que não existe, para alguém que no começo não paga quase nada (rs) e só depois você vai descobrir se ele pode comprar ou não (quando entregarem imóvel). O que tem acontecido? Recorde em distratos tem acontecido, trimestre após trimestre, porque na hora de fazer o financiamento com banco, a pessoa não tem mais condições (fora mudanças nas condições de pagamento do comprador trazidas por inflação, juros, desemprego ou outros, ou avaliação errada na compra quanto a capacidade de pagamento e o nosso “sub-prima” que expliquei acima, tem o INCC sobre valor total do imóvel durante toda a construção, outras taxas não informadas por corretores, aluguel que aumentava mais que o esperado durante construção, etc, etc, etc).

    Além dos pontos acima, mais recentemente tivemos aumento do limite de uso do FGTS para R$ 500 mil (Jan/20130) e agora, o Governo permite que o pagamento da 1a parcela do financiamento seja só em Janeiro/2014 (esquema “Casas Bahia” ampliado, começou fazendo o valor caber na parcelinha, agora atrasa primeira parcela, depois vão tentar aumentar o limite de financiamento para 40 ou 100 anos, quem sabe? rs).

    Todo este conjunto de ações e muito mais, para estimular as pessoas a comprarem desenfreadamente, mas como temos visto, bateu no limite da renda e agora…

    Já sobre você esperar há 3,5 anos pela bolha, relaxa. Como expliquei várias vezes para você antes, nenhuma bolha do mundo nasceu, cresceu e morreu neste tempo, veja lá as pesquisas do garoto propaganda da Cyrela, o cement index guy, sobre os últimos 100 anos da bolha imobiliária no mundo… O Governo vai mover mundos e fundos para que a explosão total da bolha só possa ser vista depois das eleições, já te falei isto várias vezes também, só que, insisto, isto vai acontecer antes, por todos os motivos que já relatei em posts anteriores. Até o Bush tentou isto, com muito mais poderio em US$ e informações e acabou custando a eleição, com um democrata eleito depois de mais de 20 anos de Republicanos no poder. Este tipo de golpe, custa caro…

    Bom, acho que explicações acima são o suficiente para sua primeira colocação, vamos a segunda:

    Barato e caro são visões relativas. Elas não dizem respeito apenas a comparação individual dos imóveis e exclusivamente dos imóveis do Brasil com outros países. Estas visões de barato e caro tem relação direta com a renda de quem pode e tem interesse em comprar e, ao fazer a comparação entre os Países, além da comparação quanto a infraestrutura oferecida para os imóveis internamente e em seu entorno, deve ser comparado o que o País oferece para seus cidadãos em retorno aos impostos pagos, o índice de desenvolvimento deste País e assim por diante. Isto se chama, equalizar os itens comparados, ou, no popular, comparar “banana com banana”.

    Se você acha o preço atual justo, significa que você acha justo que o Brasileiro, tendo 1/4 da renda do Americano, tendo 1/5 da produtividade deste, tendo uma distribuição de renda várias vezes pior do que a dos EUA, pagando juros várias vezes superiores aos pagos lá, convivendo com uma inflação muito mais perniciosa, tendo um retorno sobre impostos pagos muito inferior ao de lá, tendo um IDH muito inferior ao de lá e ainda assim, pague por um imóvel, que é um item extremamente caro, várias vezes aquilo que este imóvel vale e algumas vezes o que você pagaria por este imóvel nos EUA, só porque temos uma grande quantidade de especuladores com seus imóveis na mão sem conseguirem vender devido a estes preços, ou porque as construtoras estão quase quebrando devido ao excesso de ganância também, é seu direito fazer esta avaliação…

    Cada pessoa tem a sua definição do que é preço justo e do que é “baratinho”, como você disse. Entendi que você considera o preço atual como justo, pois considera que reduções agora o tornariam “baratinho”, apesar de todas as evidências apresentadas e sem que você desse nenhum motivo pelo qual este preço poderia ser considerado justo, levando em conta uma comparação “fair” (não vamos comparar com a Dinamarca, nosso IDH, PIB per capta, etc, não permitem isto…).

    Particularmente, acho que justo, é quando aquelas pessoas que promoveram a especulação imobiliária e esperavam ganhar muito dinheiro sem esforço e prejudicando o restante da economia, encontram-se de frente com as consequencias da sua “lei de Gerson”.

    O prejuízo causado por este movimento puramente especulativo (sim, quando você segue aumentando preço enquanto as vendas só caem, ao longo de anos, se chama movimento especulativo) à sociedade como um todo, é fácil de ser comprovado.

    Vamos observar a situação da área de serviços: por que será que um salão de cabeleireiro teve que subir tanto o preço, mesmo aqueles que atendem a público de maior renda que não tiveram reajuste de vencimentos tão elevados quanto classes “C” e “D”, ou seja, consumidores não enriqueceram tanto e passaram a consumir tanto a mais neste exemplo? Por que será que o mesmo aconteceu com várias lojas, em especial as pequenas? A resposta, é que o custo do aluguel durante a fase especulativa se tornou inviável para alguns negócios, que tiveram que simplesmente fechar. Como se não bastasse isto, os que sobreviveram o fizeram graças a elevados aumentos nos preços de serviços e produtos (o nome disto é INFLAÇÃO). E sobre o PIB então? Quando você direciona benefícios demais para só um setor, causa um desequilibrio, o consumo fica concentrado neste setor e com isto, você rouba crescimento dos demais e este desequilibrio, causa perda do PIB como um todo. Ainda, quando você explode de contratações no setor imobiliário, sem que o mesmo melhore nada em produtividade (afinal, estão ganhando tanto assim, por que se preocupar?), além da inflação de demanda, de quebra, você ainda gera uma perda futura no PIB, quando todo aquele contingente de trabalhadores começar a reduzir, como está ocorrendo agora (veja úiltimo relatório do DIEESE mais acima, a menção ao setor de Construção que coloquei em destaque…).

    1. CA /

      Só para não gerar mal-entendido sobre 3o parágrafo:sub-prime é parte do modus operandi da bolha, só não foi exportado para outros países este modus-operandi, o que foi exportado foras as consequencias dele…

      Relendo achei que este ponto não ficou muito claro…

      1. CA /

        Opa, corrigindo a correção:

        Sub-prime é modus operandi da Bolha dos EUA, que não foi exportada para outros Países. “Foi a pressa…”

  50. Vilmar /

    Ok, entendi.
    Mas esquecem um ponto já falado aqui, como só se procuram o viés di qye confirma a pregação da bolha imobiliária para tentar comprar imóvel baratinho, pois trouxa ninguém é, que é :
    — Aqui no Brasil ninguém está fazendo farra com refinanciamento várias vezes do imóvel para consumir como no subprime eua.
    Ae já joga toda teoria da pregação da bolha brasileira por água abaixo.
    Eu tb quero comprar barato novo imóvel, mas bolha não existe.
    Minha opinião.

  51. CA /

    Vilmar,

    Na página do Creci SP, clicar em publicações, que vai direcioná-lo para o link abaixo:

    “http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/pesquisa.asp”.

    ATENÇÃO: como expliquei em post anterior (resgate mais para cima), a diferença percentual que consta no relatório da CRECI SP é de um mês para outro (exemplo: de jan/13 p/ fev/13). Para você chegar na diferença de um mês para mesmo mês do ano anterior, que é o mais correto para análise, devido a sazonalidade, tem que fazer os cálculos que expliquei em detalhes alguns posts atrás.

    Sobre a bolha imobiliária, nunca disse que ela é “SÓ” uma questão de redução elevada de preços, como por exemplo, a queda de 25% nos preços de imóveis novos que ocorreu em São José dos Campos e que fez com que os preços ficassem inferiores a 2.010, ou a queda que também trouxe os preços de imóveis novos para patamar anterior ao de 2.010 na Cidade de Natal, ou ainda a redução de 30,45% no preço do M2 de imóveis usados, misturando aluguel e vendas para São Paulo, em Jan/13 comparado com Jan/12, divulgado no relatório do CRECI SP.

    É óbvio, para qualquer um que ler o parágrafo acima e que ler as notícias que relatam isto, todas postadas antes por mim, que ajustes entre 25% e 30% de queda, não são uma expressão “natural” da lei de oferta e procura. Tanto quanto não é natural o Governo ter sido obrigado a apelar para “faça um financiamento agora e comece a pagar só em Jan/2014…”.

    Também não é natural, que um apartamento de 75M2 no RJ, usado, custe mais de US 1 milhão e com o preço do mesmo, possamos comprar um castelo no Estado de NY.

    Apesar das aberrações acima, estes ainda não são os pontos mais característicos de uma bolha imobiliária. O ponto mais característico e que você vê em todos os lugares em que a bolha imobiliária ocorreu, é o SUPER-ESTOQUE de imóveis sem vender, ou vendidos e devolvidos, e que continuarão sem vender por um bom tempo,ou até por tempo indeterminado. O mesmo se aplica a imóveis sem alugar.

    É claro que a situação acima ocorre, porque as pessoas não tem condições de pagar pelo imóvel para comprá-lo, não tem interesse, ou ambos e da mesma forma para o aluguel.

    Agora frente aos pontos acima, vamos relembrar os fatos que exaustivamente apresentei aqui, acompanhados dos links das notícias nos posts anteriores:

    Alphavile: tem 40% dos imóveis sem alugar e segundo o segmento imobiliário (consta na reportagem), irá demorar alguns anos até regularizar. É isto que você chama de uma situação normal de oferta e procura, levar anos sustentando um imóvel sem receber nada em troca para poder após isto alugá-lo?

    Brasil como um todo: o estoque de imóveis novos não vendido no Brasil, simplesmente DOBROU de Dez/2011 para Dez/2012, segundo levantamento feito por consultoria com base nos balanços das Construtoras. É isto que você chama de um comportamento normal em termos de oferta e procura? Com qual produto você viu acontecer? Imóvel é um produto barato e por isto não faz mal DOBRAR o estoque?

    São Paulo: o número de imóveis novos ofertados no feirão da CEF em SP foi o DOBRO do ano passado, seguindo o mesmo padrão que existe para o resto do Brasil e mencionado no parágrafo anterior. Isto é normal também em termos de oferta e procura? Principalmente depois de 2 anos seguidos de quedas de vendas…

    Curitiba: Fecharam 2.012 com estoque de imóveis suficientes para 2 anos de vendas e vão lançar o equivalente a mais 2 anos de vendas em 2.013, isto também é normal, ter estoque de imóveis novos sem vender nesta proporção?

    Dentro de todo o contexto acima, temos ainda as quedas de vendas, como no caso de imóveis usados em Sâo Paulo, que nas 4 regiões pesquisadas pelo CRECI SP tem tido quedas contínuas desde Nov/2012 até Fev/2013, de forma que nunca tivemos esta mesma série se repetindo com tantas quedas antes. Isto que também nunca aconteceu antes, é natural?

    Se tudo isto é normal, então é normal a China ter cidades fantasmas, a Irlanda estar destruindo imóveis novos em excesso, a Espanha ter uma quantidade monstruosa de imóveis novos desocupados e aí vaí.

    Se tudo isto é normal, então também é normal termos 5 construtoras entre as 9 empresas com maiores risco de quebra no Brasil, termos tido um volume de distratos, só na Rossi e só no 4T2012, equivalente a R$ 1,3 bilhões, sendo que a Rossi foi a única que fez higienização na carteira de recebíveis e tinha tido balanço auditado e refeito no mesmo ano, as demais sequer fizeram esta revisão nos recebíveis. É normal a Brookfield, que acabou de ter seu balanço publicado, ter triplicado o prejuízo em relação a ano anterior? É normal termos várias empresas que são construtoras com Endividamento maior que todo seu patrimônio, exatamente por que não conseguem vender seus estoques monstruosos e mesmo assim estas empresas continuarem fazendo novos lançamentos e em muitos casos, aumentando seus lançamentos?

    São estas aberrações adicionais, em especial as relacionadas a estoques absurdos e crescentes,que configuram a bolha imobiliária e não “somente” a questão dos preços.

    A situação de ajuste de oferta e demanda, simplesmente não existe. De 2.010 para 2.011 as vendas caíram, idem de 2.011 para 2.012, construtoras prometendo mais lançamentos para 2.013, com níveis de estoques já absurdos. Onde está o equilibrio entre oferta e demanda?

    Apresentei uma enormidade de FATOS nos posts anteriores. Repito: onde estão os fatos daqueles que dizem que a situação é normal? Onde está a normalidade em tudo que foi colocado aqui e que possui as evidências em posts anteriores?

    Se você só vê o que o Ricardo Amorim comenta nas palestras pagas pelo setor imobiliário (ele também fez propaganda da Cyrela…), OK, respeito, esta é a decisão de cada um. Como disse bem antes, para quem não quer ver a realidade que se apresenta, é só fechar os olhos e não ler os noticiários.

    Aliás, corrigindo: o Estadão já pediu desculpas pela reportagem publicada, assim como o jornal de Londrina. Todos já estão sofrendo a pressão das construtoras para não divulgarem tantas verdades de uma vez só, isto permitirá aqueles que não querem ver, lerem os jornais…

  52. Vilmar /

    CA, de qual link são estes dados do creci-sp que você postou?
    Cacei aqui e não achei:
    http://www.crecisp.gov.br/arquivo/arquivo.asp?id=3

    Grato.

  53. Vilmar /

    Eu só vi casos de bolha imobiliária dos existentes na história mundial, conforme o próprio Ricardo Amorim abordou em seu artigo, assim como aborda em suas palestras.
    Nada além disto.
    No Brasil estão tentando “criar uma bolha imobiliária tupiniquim”, algo sem igual no mundo, estão errando feio há 3,5 anos quase, mas insistem nisto, deixem profetizar. Desvalorização por si só não é bolha, se fosse assim teria bolha de qualquer coisa que desvalorizasse.
    Enfim, segue o livre debate.
    Minha opinião é esta.

  54. Vilmar /

    CA,

    Em umas coisas estou de pleno acordo com você:

    – SELIC deve subir novamente para segurar inflação, evitar risco de estagflação ( http://defendaseudinheiro.com.br/a-estagflacao-chegou-ou-esta-chegando-ao-brasil ) , garantir “de quebra” 2014 para os petralhas, ano que vem tem eleição, todos sabemos que se economia desandar, “bau bau” reeleição, pois isto dói no bolso do principal eleitorado deles.
    SELIC subindo, com certeza deve prejudicar construtoras, pois vai encarecer o crédito imobiliário. Sorte delas que o governo ainda está subindo pouco os juros, pois está com medo de prejudicar ainda mais as indústrias.
    Como não se investe quase na infra-estrutura deste país, nem em educação, nem se desburocratiza os processos para isto, muito menos se faz reforma tributária e política, nem o governo gasta menos, só nos resta esta solução porca de subir juros para não subir mais os preços, pois a oferta não acompanha a demanda.
    Este quadro deve sim, provavelmente, ajudar a desvalorizar um pouco mais o preço dos imóveis, mas nada daquele pânico dos EUA, desemprego em massa, imóvel sendo vendido a preço de banana por 10% do valor anterior, por que aqui não tem farra do subprime, ninguém ficam refinanciando e refinanciando sem parar o imóvel para comprar celular novo, carro novo, viagem nova, pagar faculdade, etc.. o sistema financeiro brasileiro é um dos mais seguros do mundo, e nisto damos lição para o mundo atualmente. Isto já foi péssimo, mas melhorou muito nos poucos mais de 20 anos.
    Salve, salve Itamar Franco, rsrrs.
    Estamos estudando isto, entre outras coisas agora na pós-graduação, disciplina mercado financeiro.

  55. José /

    Vilmar,

    Temos algum estudo concreto de que a maior parte dos compradores o fazem para moradia? Qual a fonte?
    Outra coisa sobre a qual tenho dúvidas: é realmente correto dizer que, por representar baixo percentual do PIB, entao nos distanciamos mais da probabilidade de bolha? Nao seria mais plausível usar como métrica o índice de individamento das familias, que de certa forma impede que a divida cresça e que sejam financiados novos imóveis?
    Acho que ausencia de mao de obra e de terrenos vão meio que na contra mão do que você colocou… Menos terrenos equivale a dizer que não há espaço, logo haverá aumento de preços, e nao o contrario, certo? A falta de mão de obra também pode aumentar o preço dos imóveis, o que tenderia para o lado que defende que não há bolha, e nao o oposto.

    1. Vilmar /

      Veja um artigo do Ricardo Amorim, eu comentei aqui:
      Qual o percentual de queda para caracterizar uma bolha imobiliária?
      http://defendaseudinheiro.com.br/qual-o-percentual-de-queda-para-caracterizar-uma-bolha-imobiliaria

      Veja se ajuda em algo.

      Att;)

      1. José /

        Esse eu conhecia, assim como o do índice de cimento. 🙂
        Só que, na verdade, não responde as minha perguntas.
        Eu sei que nos EUA o crédito era alto (mesmo sem ter as fontes oficiais no texti), mas:
        1) como isso está relacionado necessariamente à bolha?
        2) existem outros indicadores? e se ele usasse o índice de endividamento?
        3) e se o crédito for pequeno em relação ao PIB não é possível haver bolha? Por quê? Esse é mesmo um indicador válido?

        Grato por sua resposta.

  56. CA /

    Atualizando dados após a pesquisa do CRECI SP sobre vendas de usados no Estado de SP em Fev/2013 ter sido divulgada, abrangendo todas as regiões.

    Os dados abaixo são a diferença de um mês de 2.012 para o mesmo mês de 2.013. O resultado do relatório do CRECI SP fala sobre variação de um mês para o seguinte, puxei dados para Excel e atualizei para esta comparação, como das vezes anteriores. Detalhes sobre como fazer isto em post mais acima.

    Resumo dos resultados: quedas constantes desde Nov/2012 até Fev/2013, em todas as regiões e a única exceção foi o litoral em Dez/2.012, ainda assim, com crescimento abaixo de 5%.

    IMPORTANTE: nenhum período anterior chegou a ter uma queda seguida de 4 meses tão consistente em todas as regiões de SP. Isto caracteriza que a partir de Nov/2012 as coisas pioraram muito quanto a vendas de usados. Percebam ainda que as quedas sempre são elevadas e de 2 dígitos, com exceção de Fev/2013 especificamente para ABCD+G+M e ainda assim, porque meses anteriores nesta região foram piores que nas outras regiões.

    Comentário hilário no relatório do CRECI: “O feriado do Carnaval numa Terça-feira praticamente elimina uma semana de vendas…”. Essa foi demais!

    Eles estavam justificando porque caiu de Jan/13 para Fev/13, mas e porque caiu, em todas as regiões e na maioria delas de maneira forte, de Fev/2012 para Fev/2013, por acaso em 2.012 o Carnaval não caiu em uma Terça-feira? Se perguntarem isto para eles vão dizer que porque em 2.012 o Carnaval foi na semana do dia 21/Fev e daí, sabe como é… kkkkkkkkkkk

    CAPITAL SP
    Novembro/2012 -22%
    Dezembro/2012 -50,42%
    Janeiro/2013 -12,32%
    Fevereiro/2013 -22,38%

    ABCD+G+O (Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco)
    Novembro/2012 -26,84%
    Dezembro/2012 -55,23%
    Janeiro/2013 -35,11%
    Fevereiro/2013 -1,03%

    Interior
    Novembro/2012 -18,27%
    Dezembro/2012 -31,79%
    Janeiro/2013 -13,47%
    Fevereiro/2013 -39,91%

    Litoral
    Novembro/2012 -19,90%
    Dezembro/2012 +4,57%%
    Janeiro/2013 -14,77%
    Fevereiro/2013 -16,06%

  57. CA /

    Ricardo, em post pouco acima, lembrou que eu não havia mencionado nada ainda sobre os Fundos Imobiliários.

    Desculpem-me pela minha falha!!! Segue abaixo:

    Segundo o IFIX, que é o índice da BOVESPA que mede o desempenho destes fundos imobiliários, a “rentabilidade” média foi de -1,35% de Jan/2013 a Abr/2013, sendo que em Abr/2013 que é o dado mais recente, foi de -1,90% (tendência de piorar?). Se considerarmos o custo de oportunidade de outras aplicações, o prejuízo é ainda maior…

    Como podemos observar pela informação acima, este “investimento”, “aparentemente” não tem sido um bom negócio e é mais um reflexo dos rumos do segmento imobiliário no Brasil.

    Segue link com notícia do Infomoney de ONTEM sobre este assunto (tirem as “Aspas” antes e depois):

    OBS: sugiro leitura das explicações do pessoal da Infomoney na reportagem abaixo, eles comentam que esta situação tem relação com cenário econômico e expectativas, 100% alinhado com o que sempre tenho falado neste blog quanto a SELIC e outros parâmetros quanto a sua influência no segmento imobiliário…

    “http://www.infomoney.com.br/onde-investir/fundos-imobiliarios/noticia/2759171/fundos-imobiliarios-patinam-bolsa-inicio-2013”

    Ricardo, acho que esta notícia de ontem da Infomoney seria o suficiente, caso contrário, avise-me, tenho algumas notícias dos últimos meses relatando outros problemas, como por exemplo, falta de pagamento de dividendos por alguns fundos e assim por diante…

    Bem, aproveitando a deixa, da última vez que informei uma “aposta” de queda de 30% em preços de imóveis em alguma (s) cidade (s) de SP neste ano ainda (2.013), percebi que esta “aposta” particular não foi bem acolhida, por assim dizer. Sendo assim, decidi procurar uma aposta de alguém que está “do outro lado do balcão”, ou seja, de alguém que é dono de uma imobiliária.

    Procurando por esta referência, achei uma bem interessante, que fala sobre as previsões do dono de uma imobiliária de Taboão da Serra, que fica na região metropolitana de São Paulo.

    Adianto a previsão deste dono da imobiliária: redução entre 20% e 30% nos preços de imóveis neste ano de 2.013 em SP…

    É, assim fica difícil!!! Se até o pessoal do outro lado do balcão está sendo obrigado a reconhecer o óbvio para continuar sobrevivendo neste mercado, acho que a coisa não está nada fácil…

    Como de praxe, segue abaixo o link para quem quiser ler (não esqueçam de tirar “Aspas” antes e depois):

    “http://www.jornalnanet.com.br/publicacao/blog/1305/preco-de-imoveis-deve-cair-diz-corretor”

    Bem, como comecei a fazer um exercício de consciência para ver se eu não estava exagerando em minhas análises e previsões, uma vez que percebo que alguns consideram este tema como “profecias apocalípticas” e até tivemos alguns questionamentos sobre “o que estas pessoas ganhariam com isto?” e assim por diante, encontrei algumas outras notícias interessantes, que combinam 100% com o que eu vinha dizendo até então, bem como, outras opiniões a respeito dos mesmos temas, além de pesquisas de órgãos especializados. Seguem abaixo:

    No último Sábado (4/Maio/2013), reportagem da Folha de São Paulo mostra que Bradesco reduziu sua previsão de crescimento do PIB em 2.013, que até então era de 3,5%, para 2,8%, sendo que a Consultoria Tendência reduziu sua previsão de 2,2% para 2% e a LCA reduziu sua previsão de 2,8% para 2,6%.

    “http://www1.folha.uol.com.br/fsp/mercado/107139-industria-fraca-reduz-previsoes-para-o-pib.shtml”

    Nesta próxima reportagem, a LCA analisa que a tendência para Indústria, dentro da atual política do Governo, é de continuar sofrendo, neste e nos próximos anos. Segue o link (tirem as “Aspas” antes e depois):

    “HTTP://WWW1.FOLHA.UOL.COM.BR/FSP/MERCADO/107159-INDUSTRIA-DEVE-CONTINUAR-FRACA-POR-MUITO-TEMPO.SHTML”

    Quanto ao índice de desemprego, sugiro informações do DIEESE que são mais confiáveis (IBGE considera que quem está desempregado há mais de 6 meses é desalentado e não desempregado, considera que fazer malabarismo em semáforo para não passar fome é emprego, considera beneficiário do bolsa-familia que desistiu de procurar emprego como desistente e nenhum destes entra como desempregado e assim vai…).

    Como destaque nesta reportagem da Exame que segue abaixo, a menção que o desemprego aumentou nas 7 cidades em que pesquisa é realizada, que desemprego vem crescendo desde o início deste ano e que NO SETOR DE CONSTRUÇÃO CIVIL SÓ EM MAR/13 O NÍVEL DE OCUPAÇÃO CAIU 2,48%. Segue o link (tirar “Aspas” antes e depois):

    “http://exame.abril.com.br/economia/noticias/desemprego-cresce-em-7-regioes-do-pais-diz-seade-dieese”

    Sobre inflação, o índice acumulado dos últimos 12 meses apurado agora ficou em 6,49%, ou seja, 2,49% acima do centro da meta e 0,01% abaixo do TOPO da meta. Em outras palavras, inflação ainda muito alta. Para que tenhamos uma outra leitura sobre o tema, recomendo a leitura do Blog de Adolfo Sachida, que é Doutor em Economia, com link que segue abaixo. Vejam os comentários que ele fez hoje (8/Maio/2013) a este respeito (tirar “Aspas” para acessar):

    “http://bdadolfo.blogspot.com.br/”

    Há muito mais ainda que vale a pena ser lido, mas daí este post não termina nunca… Aos poucos irei mantendo o pessoal atualizado.

  58. Vilmar /

    Obrigado Ricardo.
    Volte sempre. Traga sugestões.
    E se quiserem escrever um post somente sobre a existência da bolha imobiliária ou outro assunto pertinente, o espaço está aberto.
    Entrem em contato.
    Abç
    Abraço.

  59. Ricardo /

    Vilmar, parabens pelo site!!

  60. Ricardo /

    CA, faltou dizer que os fundos imobiliarios, repouso de inumeros imoveis comerciais e residenciais, começaram a cair tambem. Alguns, inclusive, estão atrasando o pagamento de alugueis. Gafisa e pdgr nas minimas na bolsa de valores.
    Juros vao subir mais. Pode apostar !!

  61. Vilmar /

    Mero exercício de futurologia, especulação, o futuro ninguém sabe.
    Não se pode afirmar com a maior certeza do mundo que algo irá acontecer.
    Agora, quem acertar mais na adivinhação, ou seja, tiver o palpite especulador mais certeiro, e fizer os posicionamentos condizentes , lucrarao mais.
    Isto é especulação. E quem erra mais, perde mais. Simples assim.

    1. Vilmar /

      Querem ver um caso de bolha pregada que estourou, aliás, alguns e eu não ganhei um centavo sequer com a especulação, que o tempo provou que eu e outros estávamos certo?
      As bolhas “X”, Laep, Mundial.
      Agora quem teve o palpite certo, operou de forma correta na venda coberta, venda descoberta, trava de baixa e operações correlatas, estes racharam o ** de ganhar dinheiro, claro que para isto, além de ter o palpite certo, tem que ter estratégia e controle de risco adequados.
      E quem quiser estudar mais afundo estes “causos”, comece por aqui:

      Nestes casos apenas serviu para provar que o palpite estava certo e massagear o ego né, por que isto não tem preço, ahahahahahah.

      1. CA /

        Sei bem o que é isto, até agora estou satisfeito com resultado de minhas análises e “previsões” versus fatos. Vou listar “só” 10 exemplos para externar melhor este ponto e em cada um deles você poderá validar pelos posts que divulguei antes aqui neste blog:

        OBS: não considero nada excepcional este meu resultado quanto a previsões, de fato, é só ler o jornal hoje em dia e qualquer um poderia ter chegado a estas conclusões, bem antes do resultado ser anunciado oficialmente, basta manter uma certa atenção e espirito crítico. Por isto, não me considero um excepcional “especulador” utilizando o termo que você mencionou acima, no máximo um observador que expõe coisas que estão se tornando cada vez mais óbvias…

        1) Inflação: minha previsão de que em Mar/2013 passaríamos do teto da meta de inflação na análise dos 12 meses anteriores se concretizou ;

        2) A SELIC já teve seu primeiro aumento, logo depois de eu ter dito que isto acabaria acontecendo por bem ou por mal, quando muitos diziam (em especial os defensores da eterna valorização do mercado imobiliário) que isto não aconteceria de jeito nenhum porque era ano pré-eleitoral ;

        3) A demonstração do impacto da SELIC sobre mercado imobiliário, ocorreu no dia seguinte ao anúncio do aumento da SELIC, quando todas as Ações de Construtoras caíram de preço. Já havia informado desde o primeiro post que havia uma relação inversa entre aumento da SELIC e resultados do setor imobiliário, o que foi comprovado por esta reação ;

        4) Aumento no nível de desemprego que ocorreria como consequencia dos itens acima: tanto na última pesquisa do IBGE quanto na pesquisa do DIEESE, ocorreram aumentos no nível de desemprego. Na pesquisa do DIEESE, que é a mais confiável quanto a metodologia, apontou ainda que o líder era o segmento indústrial, com ênfase para construção civil e que o aumento de desemprego ocorreu de forma não usual em todas as cidades pesquisadas ;

        5) Previsão de queda na balança comercial: atingimos um recorde negativo histórico na balança comercial, de acordo com últimos resultados oficiais noticiados. Em linha com o que eu já havia informado sobre os resultados deste item para 2.013 ;

        6) Previsão de aumento de pessimismo de todos quanto a rumos da econômia, por esta ser administrada pelo Governo de forma errática: todos os índices que avaliam expectativas em seus menores patamares históricos, sejam expectativas de consumidores, construtoras, indústrias, comércio, etc. Em resumo, estes índices demonstram claramente a perda de credibilidade em investimentos ou consumo no País, o que leva o Governo a medidas apelativas de aumento de gastos públicos de forma descontrolada ;

        7) Sobre lei de oferta e procura e seus impactos para preços, que tanto falei desde o primeiro post também, continuo acertando e com cada vez mais evidências: queda de preço em São Paulo Capital e Estado de SP como um todo, tanto para aluguel quanto para venda de usados, queda de preço em São José dos Campos e em Natal para venda de novos, ambos voltando a preços praticados em 2.010, queda de preços de aluguéis em Londrina e assim por diante, se espalhando rapidamente em várias cidades do Brasil. Todas estas vezes, isto aconteceu porque havia excesso de oferta, o que foi destacado nas notícias ;

        8) Havia previsto que a visibilidade do sobre-estoque seria cada vez maior, o que está ocorrendo com frequencia crescente também: 40% de vacância em imóveis comerciais em Alphaville de SP, dobro do estoque de imóveis novos sem vender na variação de 2.011 para 2.012, demonstrado tanto no relatório da Austin Ratings sobre estoque das Construtoras quanto na oferta total do feirão da CEF para SP quanto a imóveis novos que também dobrou ;

        9) Previsão de que as quedas de vendas de imóveis continuariam e se agravariam, como vem acontecendo e foi demonstrado pela análise de informações do próprio CRECI SP e SECOVI SP, tanto para imóveis novos no caso de São Paulo Capital, quanto para usados em todas as regiões do Estado de SP, desde Nov/2012 e de forma consecutiva como ainda não tinha ocorrido em séries anteriores ;

        10) Previsão que a desinformação por parte do setor imobiliário, no intuito de iludir a clientes no fim da fila desta pirâmide, tenderia a crescer: agora todo o mês o BC vem com uma nova teoria furada, para tentar provar que a bolha não existe, Ricardo Amorin fazendo novas declarações para tentar defender que bolha não existe e mais declarações de representantes de CRECI, SECOVI e etc., sem que nenhuma delas consiga justificar o injustificável: por que as vendas continuam caindo, estoques de imóveis sem vender continuam subindo e agora aparecendo o resultado disto que são os preços caindo? Isto se intensificou demais nas últimas semanas, junto com as informações sobre vendas, preços, etc. É a única coisa que restou para o mercado imobiliário, tentar iludir o máximo possível de incautos. Até o Governo lançou um programa, compre agora e comece a pagar só em Jan/2014, isto é um sinal claro de quão bem está o segmento imobiliário, ou como diria o diretor do SECOVI: o setor imobiliário vai muito bem, obrigado!!! OBS: ele falou isto na mesma semana em que foi divulgado que de 9 empresas com maior risco de quebrar no Brasil, 5 são construtoras… É, melhor, impossível…

  62. CA /

    Sei que as últimas notícias que postei logo acima são muito recentes (3/Maio/2013, última Sexta-feira e hoje é Segunda-feira…), mas é que nos dias 4/Maio/2013 e 5/Maio/2013, tivemos mais notícias interessantes quanto a queda nos preços dos imóveis no Brasil, mais especificamente, em São Paulo Capital e São José dos Campos.

    Quem estiver acompanhando este blog,ou as notícias dos jornais, deve observar que não se fala mais em uma pequena corrosão de preços pela inflação: no caso da reportagem do jornal de São José dos Campos, a queda média de preços foi de 25%, quando comparado a mesmo período de 2.012. Esta queda é maior do que aquela observada em alguns anos da explosão da bolha dos EUA, o preço lá em São José dos Campos voltou ao patamar de 2.010…

    Não se iludam pelas desculpas sem pé nem cabeça do segmento imobiliário: tem muito mais espaço para queda de preços de imóveis, o super-estoque não para de crescer (no feirão da CEF em SP, oferta de imóveis novos DOBROU de 2.012 para 2.013)…

    São duas reportagens (a segunda é sobre SP Capital, também muito esclarecedora…), mas começo falando sobre São José dos Campos, que é mais uma das muitas cidades do Brasil que já apresenta sinais da bolha imobiliária (ver posts anteriores, com dados de SP, RJ, BH, Natal, Recife, Goiânia, Alphavile SP que fica entre Carapicuiba e Santana do Parnaíba e demais cidades).

    Peço sua leitura para reportagem abaixo (tirem as “Aspas” para acessarem ao link). DESTACO: PREÇO DOS IMÓVEIS NOVOS EM SÃO JOSÉ DOS CAMPOS CAÍRAM 25% NO 1T2013, RETORNANDO AO MESMO PATAMAR DE 2.010.

    Para quem não conhece, São José dos Campos é uma das maiores cidades do Estado de SP…

    Sugiro ainda entrarem no site do jornal e verem os comentários, tem até alguns “investidores” revoltados prometendo processar construtoras e corretores que prometeram a famosa “valorização eterna dos imóveis”. Agora imagine, você comprou em 2.010 e 3 anos depois estão vendendo mais barato um imóvel idêntico ao seu e no mesmo prédio???

    Não se esqueçam da reportagem que coloquei mais acima, em Natal, o preço de um imóvel novo hoje é inferior a de 4 ou 5 anos atrás!!! São notícias com menos de uma semana de diferença, de duas cidades muito distantes uma da outra!!!

    Segue a reportagem do jornal de São José dos Campos, para sua apreciação:

    “http://www.ovale.com.br/regiao/preco-de-imovel-cai-25-em-s-o-jose-em-2013-diz-pesquisa-saiba-mais-1.400289”

    Agora, falando mais uma vez sobre São Paulo Capital. A notícia abaixo, dá conta que no 1T2013, o preço de imóveis novos em São Paulo Capital, caiu mais de 7%, falando somente de imóveis de 1 e 2 dormitórios. Não é a mesma notícia que postei antes, é uma atualização e complemento da mesma. Explico: notícia anterior foi que na região metropolitana de São Paulo (Capital + 37 cidades) uma pesquisa referente ao primeiro bimestre de 2.013 indicava queda de preços de 9,4% em média e mais de 17% de queda para 3 dormitórios, neste pesquisa do link abaixo, o período é o 1T2013 (mês de Março a mais comparado a anterior) e o foco é só em São Paulo Capital, mencionando os imóveis de maior venda e sua queda (foco em 1 e 2 dormitórios).

    Como parte cômica da notícia, vejam os comentários do Diretor do SECOVI SP, de que o mercado imobiliário vai muito bem, obrigado! (kkkkkkkkkkkkkk). Não se surpreendam, a negação da realidade, contra todas as evidências claríssimas, é o máximo que o mercado imobiliário irá conseguir e para isto, plantarão DESINFORMAÇÃO de todas as formas possíveis.

    Infelizmente para Construtoras, Imobiliárias e Especuladores e felizmente para o restante do País, a máscara está caindo e agora, cada vez mais rápido. Isto vai ser legal para aqueles impacientes que diziam que já faz 3 anos que esperam pela bolha, finalmente não precisarão mais ficarem ansiosos pela sua aparição…

    De novo, não se preocupem, isto é só o começo, os preços vão cair muito mais!!! A aposta de Dirigente da EMBRAESP que conduziu pesquisa da reportagem abaixo, é que neste ano a queda de preços em São Paulo Capital será de 10%. Minha aposta, é que será de pelo menos 30%, entre imóveis novos e usados.

    OBS: lembrando que pesquisa do CRECI SP já apontou queda de 30,45% nos preços de M2 de usados (Venda + Aluguel) na comparação de Jan/2012 p/ Jan/2013 no Estado de SP, estou sendo até conservador em minha previsão, se considerar que o Interior, Litoral e grande SP estão reduzindo preços mais rápido que Capital, que todas as regiões tiveram quedas de vendas e que Capital vai ter que acompanhar esta redução, caso contrário, situação das Construtoras e vendedores de usados ficará inadministrável…

    “http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,preco-de-imovel-novo-recua-pela-1-vez-em-quatro-anos,152741,0.htm”

  63. CA /

    Vou aproveitar para atualizar mais informações “empolgantes” sobre o mercado imobiliário no Brasil.

    Sugiro leitura na íntegra das reportagens que tem links abaixo, com espirito crítico para entender as “eternas desculpas” do segmento imobiliário e seu enorme esforço em “desinformar”.

    Primeiro, colarei link de reportagem que fala sobre as empresas que estão com maior risco de insolvência no Brasil. De 9 das que tem maior risco de quebrar, 5 são construtoras (mais de 50%…). Aqui, demonstra-se claramente que o negócio imobiliário no Brasil “aparentemente” não é algo tão bom assim, não é mesmo? Notícia de interesse para quem quer comprar imóvel na planta ou em construção, será que as pessoas tem noção do risco? Nenhuma novidade para quem lê este blog, já falei várias vezes sobre a péssima situação financeira de muitas construtoras, inclusive dando os números com base nos balanços delas. Aliás, além destas mencionadas na reportagem, tem outras em situação ruim (Gafisa no desespero para vender negócio Alphavile, com endividamento ao final do 4T2012 de 95% do patrimonio liquido, etc).

    Link: “http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/9-empresas-listadas-com-maior-risco-de-liquidez-no-brasil”

    Continuando sobre a série de reportagens recentes (menos de duas semanas)que venho publicando (ver em post mais acima), que demonstram os efeitos da Bolha Imobiliária espalhados pelo Brasil, apresentarei reportagens de mais 3 praças diferentes das anteriores, mantendo a tradição de não repetir os exemplos, apenas para continuar demonstrando que esta situação não é isolada (se é que depois do post anterior com aquelas reportagens sobre RJ, BH, Londrina, Goiânia, SP, etc., alguém ainda continua acreditando nisto…).

    Bom, existem ainda reportagens mais “antigas” (menos de 3 meses), que falam sobre efeitos em Curitiba, DF e diversos outros locais, talvez eu coloque em próximo post, é que o assunto está muito intenso na mídia, por enquanto vou me manter só nos mais recentes. OBS: quem puder, veja vídeo do Globonews, programa “Conta Corrente” de ontem à noite, onde o entrevistado fala sobre bolha imobiliária…

    A primeira reportagem, fala sobre vacância de 40% em imóveis comerciais em Alphavile de SP (entre cidades de Santana do Parnaíba e Carapicuiba). Observem que esta reportagem diz que 4 em cada 10 imóveis comerciais em Alphavile estão simplesmente VAZIOS, DESOCUPADOS, ou seja, os donos destas salas comerciais não estão realizando nenhuma receita. Justificativa do segmento imobiliário neste caso é que com o passar dos anos, isto se resolve e conseguirão equilibrar oferta e procura (sem pressa, é só o dono continuar pagando os altos custos de manutenção com condomínio, conservação do imóvel para não deteriorar, IPTU, etc. e talvez depois de alguns anos consiga alugar, excelente negócio hein?). Isto demonstra, que não só o super-estoque de imóveis não vê limites geográficos no País, como ainda, este ocorre tanto para imóveis comerciais quanto residenciais. Reforça ainda, situação de empresa Inglesa que desistiu do negócio imobiliário no Brasil(investia em imóveis comerciais, mencionei em post anterior) e vendeu seus Ativos, por verificar que não era negócio que valesse a pena…

    Link: “http://folhadealphaville.uol.com.br/artigo/?id=17399”

    Temos ainda, mais abaixo, uma situação “tragicômica” que ocorreu em Natal, no Nordeste: lá, imóveis estão sendo vendidos por um preço que é inferior ao da venda para aqueles que compraram na época em que estava na planta, 4 ou 5 anos atrás!!! Imagine o tamanho do prejuízo de quem comprou imóvel há 4 ou 5 anos e todos dizendo que imóvel valoriza e depois de todo este tempo, o imóvel está sendo vendido mais barato!!! A justificativa é falta de infra-estrutura, ou seja, não existia infra antes, continua não existindo, isto não mudou, mas o preço caiu por causa de algo que não mudou? Esta é a situação mais comum, DESINFORMAÇÃO para tentar mascar resultados desastrosos… Realmente, “tragicômico”.

    Link: “http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/”

    Por fim, nesta nova série de reportagens, destaco a cidade de Recife, também no Nordeste, onde o título é “Acabou a farra dos aluguéis”, explicando que o preço do aluguel tem reduzido e quem não aceita isto, fica com imóvel fechado, às vezes, por muito tempo… No caso, falamos aqui de imóveis residenciais e a situação é a mesma que sempre comentei, ou seja, não conseguem vender, daí são obrigados a colocar imóvel para alugar porque estão no desespero e precisam do dinheiro, como muitos fazem isto ao mesmo tempo e concorrência para oferta é muito grande, temos super-oferta também de imóveis para alugar (mais imóveis para alugar que interessados neles), daí as pessoas são obrigadas a cobrar aluguel ainda menor. Pior, o aluguel já era péssimo investimento para proprietários, ficando abaixo até da poupança (se vendesse imóvel e aplicasse em poupança, em tese, ganharia mais…), quando tem que baixar o preço do aluguel mais ainda então…

    Link: “http://m.jconline.ne10.uol.com.br/t320/noticia/economia/pernambuco/noticia/2013/04/28/81174”

  64. Vilmar /

    Quem não tem cão, caça como o gato.
    Na falta de tu, vai tu mesmo.
    Como não tem um índice de negócios fechados dos cartórios de imóveis e nem de intenções de ofertas de compra, sobrou o mesmo o FIPEZAP baseado em ofertas de venda. É melhor do que nada.

    1. CA /

      Vilmar,

      De fato, falta um índice 100% confiável e ao mesmo tempo atualizado todo mês e com as segmentações adequadas quanto a preço de imóvel no Brasil como um todo.

      No entanto, se você analisar o relatório do CRECI SP do mês de Jan/2013, eles explicam que ocorreu uma redução de 30,45% no preço do M2 de imóveis USADOS em São Paulo. Infelizmente este índice mistura informações de venda com preço do aluguel, ambos por M2 e só para USADOS.

      Já na pesquisa da EMBRAESP que postei mais acima, eles falaram sobre queda MÉDIA de 9,4% nos preços dos imóveis NOVOS em SP e no caso específico de 3 dormitórios, queda superior a 17% nos preços, sempre no comparativo do primeiro bimestre de 2.012 com mesmo período de 2.013.

      Parece-me que as quedas constantes de vendas que tem ocorrido, tanto para imóveis novos (ver informações do SECOVI que publiquei em post anterior, mais de 12% de queda de vendas de novos só no primeiro bimestre de 2.013 em SP Capital, comparado a mesmo período de 2.012), combinada com aumentos nos lançamentos em São Paulo Capital (lançamentos subiram mais de 16% no mesmo período de 2.012 para 2.013, mesmas informações do SECOVI) e ainda, as informações do CRECI SP sobre quedas constantes desde Nov/2012 até Fev/2013 quanto a vendas de usados no Estado de SP nas 4 regiões pesquisadas (em SP Capital até Fev, demais até Jan, ver “www.crecisp.gov.br” – pesquisas publicadas e cálculos que coloquei em post anterior) quando comparadas a mesmo período de ano anterior, não seriam muito coerentes com a suposta estabilidade de preços anunciada na reportagem que você mencionou.

      Acho que as quedas de vendas apresentadas pelas entidades acima para novos e usados (CRECI e SECOVI) são indicadores importantes de que os preços de imóveis, sejam eles novos ou usados, não possuem tendência de alta e que o levantamento de preços de EMBRAESP e CRECI SP que apontam queda nos preços seriam muito mais coerentes do que o de manutenção de preço que consta em reportagem anterior que você divulgou aqui.

      É importante observar que manter o preço estável e sem mudança, depois de um ano, como consta na reportagem que você mencionou, não é nenhuma conquista, é só verificar qual foi a inflação e os custos de manutenção do período, ou seja, aqui a disputa é entre o ruim e o pior, nenhum dos dois casos é um bom sinal quanto a investimentos em imóveis em São Paulo Capital, este é o recado passado pelos números, tantos os que eu apresentei, vindos de EMBRAESP, CRECI SP e SECOVI, quanto os apresentados por você.

      Já no caso do FIPE ZAP, o tempo mostrará o quão manipulado foi este índice. Conforme falei, a diferença deste índice com o recente IGV do BC foi gritante, os números constantes nele não combinam nem com dados do CRECI nem com dados do SECOVI e nem mesmo com o da pesquisa que você mencionou, ou seja, o FIPE ZAP não só é o menos confiável de todos, como também o único que está indo em sentido contrário a todos os demais.

      Talvez não seja mera casualidade que a pesquisa EMBRAESP que apontou redução do preço médio de imóveis novos em SP (mais de 9% no geral e mais de 17% para 3 dormitórios) tenha sido encomendada exatamente pela revista Zap, ou seja, até eles que participam da criação do índice FIPE ZAP sabem que os números deles não fazem sentido (a não ser que tenham mandado cancelar a lei de oferta e procura sem ninguém saber e todas as outras pesquisas mencionadas acima – SECOVI, CRECI SP, EMBRAESP e BC, estejam erradas…).

  65. Vilmar /

    @br_economico: Vendas de imóveis usados sobem 26% no 1° trimestre: O preço médio ficou em R$ 500 mil, estável na comparação a… http://t.co/DHYCPctLlv

    1. CA /

      Vilmar,

      Ah, deixe-me fazer um exercício de futurologia: amanhã (acho que é amanhã, nem vi o calendário deles…) o FINGE ZAP anunciará que imóveis em SP em Abr/2013 valorizaram entre 0,7% e 0,9%, no RJ um pouco mais e no Brasil, próximo do índice de SP. Já aviso antes de você publicar: não se esqueça que são preços pedidos, não incluem negociação, sobram os imóveis mais caros sem vender que distorcem a “pesquisa”, a Diretoria de Real State da FIPE é composta 100% de ex ou atuais diretores de Construtoras, o principal anunciante do site são as Construtoras e Imobiliárias e daí vai. Aliás, o próprio índice criado pelo BC para avaliar preços de imóveis teve uma diferença relevante em relação ao FIPE ZAP (ver a reportagem que você publicou mais acima). No entanto, o FINGE ZAP é um índice muito bom para as pessoas acharem que estão cada vez mais ricas, é só entrar lá e anunciar algo por R$ 1 milhão que alguém pagaria no máximo R$ 500 mil e se várias pessoas fizerem isto, todas enriquecerão ao mesmo tempo, dobrando seu patrimônio!!! Fantástico e ultra-realista, não é verdade? É só ter tempo para lançar ofertas (o que não falta para os corretores…) e você poderá ver o seu patrimônio dobrando rapidamente!!!

      Agora, falando sobre esta pesquisa que consta na reportagem que você mencionou e que foi feita por apenas uma imobiliária, sugiro fazermos uma comparação:

      Que tal utilizarmos os dados do Creci SP? Ele consolida informações de mais de 1.300 imobiliárias no Estado de SP e é o órgão oficial que cuida destes dados, já há muitos anos.

      Na página do CRECI SP “www.creci.gov.br”, se você selecionar a opção de pesquisas publicadas, irá encontrar relatórios sobre a variação nas vendas de imóveis usados em 4 grandes regiões do Estado de SP: Capital, ABCD+G+O (ABCD+Guarulhos+Osasco), Litoral e Interior.

      Lá eles divulgam a variação de um mês para outro e não comparando do mês com mesmo mês do ano anterior, mas com um pouco de trabalho, você captura e lança todos os valores em uma planilha e chega na variação de um ano para outro.

      Faça isto, até explico aqui o cálculo: pega-se a variação, por exemplo, a partir de Fev/2012 a Jan/2013 e se lança em uma planilha. Para chegar na diferença entre Jan/2012 e Jan/2013, neste exemplo, você assume que Jan/2012 é 100% e multiplica, portanto, 100% por (1+variação percentual em Fev/2012) e vai multiplicando sempre por (1+variação percentual no mês seguinte) até o percentual de Jan/2013. Daí você tem a variação do mesmo mês em 2 anos seguidos (neste exemplo, variação de Janeiro/2012 para Janeiro/2013).

      Pois bem, fiz os cálculos acima, para estudo publicado em outro blog e as conclusões foram que, de acordo com os números do CRECI SP, a venda de imóveis usados, comparando com mesmo mês de ano anterior, tem estado em queda desde Nov/2012 até Fev/2013 na Capital SP. O mesmo para o período até Jan/2013 (último que eles publicaram) no caso de ABCD+G+O e Interior, sendo que no Litoral, em apenas um mês teve aumento de vendas de menos de 5%.

      Por favor, acesse o site que mencionei acima e comprove estes números e cálculos. Seguem abaixo, as variações negativas na venda de imóveis usados na Cidade de São Paulo e nas demais regiões, base CRECI SP:

      CAPITAL SP
      Novembro/2012 -22%
      Dezembro/2012 -50,42%
      Janeiro/2013 -12,32%
      Fevereiro/2013 -22,38%

      A única possibilidade da pesquisa feita por esta única imobiliária de crescimento de vendas de usados na Capital no 1T2013 comparado a mesmo período de 2.012 fazer sentido, é se houve um grande estouro de vendas em Março/2013 no caso de usados, o que seria pouco provável, haja visto o histórico recente. Aliás, esta sequencia de 4 meses de queda em vendas de usados por si só já é assustadora, não se repete em séries anteriores.

      Segue abaixo também a redução de vendas que ocorreu nas outras regiões, referente ao período de Nov/12 a Jan/13 (últimos disponíveis no site do CRECI SP):

      ABCD+G+O com QUEDAS de 26,84% (Nov/12), 57,23% (Dez/12) e 35,11% (Jan/13)
      INTERIOR com QUEDAS de 18,27% (Nov/12), 31,79% (Dez/12) e 13,47% (Jan/3)
      LITORAL com QUEDA de 19,90% (Nov/12), SUBIDA de 4,57% (Dez/12) e QUEDA de 14,77% (Jan/13).

      Acho que o site oficial que faz esta pesquisa há anos e divulga para todas as imobiliárias, é muito mais confiável…

      Não se preocupe, como mencionei antes, desinformação é a única arma que restou para o segmento imobiliário… Observe que mesmo o CRECI SP em seus relatórios não compara com mesmo mês de ano anterior, que é o mais correto, por que será?

      Aliás, sugiro consultar o número de imóveis anunciados no ZAP de tempos em tempos, para ver como andam as vendas, DE VERDADE…

      Abs,

      1. CA /

        Só uma correção: a página é “www.creciSP.gov.br”, faltou o “SP”.

    2. Allan Fraga /

      Neste artigo em particular sou obrigado a concordar com os bolhistas, é tendencioso e fede a matéria paga. Não há referência nenhuma aos métodos e dados utilizados pela imobiliária Lello. Pelo que sei sobre os “estudos” dela, eles são feitos com sua base de clientes, o que claramente não corresponde a realidade do mercado como um todo. E a pá de cal é que a nota final é da Roseli Hernandes, nada mais que diretora COMERCIAL da imobiliária…

  66. Vilmar /

    Imóveis de dois dormitórios são mais da metade dos lançamentos
    Apartamentos com esta tipologia representaram 56% do total dos prédios construídos em 2012 no País. Foram 80 mil unidades lançadas, a maior do mercado
    publicado em 24/04/2013 às 10:28, atualizado em 24/04/2013 às 10:30
    por Guilherme Yoshida | Fonte: ZAP Imóveis

    Apesar de aumentar cada vez mais a procura por quitinetes, os imóveis com dois dormitórios ainda são a preferência no mercado imobiliário brasileiro.

    Já os bens com apenas um dormitório somaram 8% dos imóveis levantados no ano passado, quase 12 mil unidades, enquanto 6% possuíram quatro cômodos ou mais (Fotos: Banco de Imagens / Think Stock)
    Segundo o Anuário do Mercado Imobiliário do Brasil, divulgado pela Lopes, empresa de consultoria e intermediação de imóveis, os apartamentos com dois cômodos representaram 56% do total dos prédios construídos em 2012 no País.

    Foram 80 mil unidades lançadas até o último mês de dezembro, o que tornou esta tipologia a maior em volume de apartamentos. A quantidade, no entanto, foi considerada estável em relação aos prédios construídos em 2011.

    Se somadas as unidades com três dormitórios, atinge-se 85% do mercado de imóveis residenciais verticais no território nacional. Foram 41,6 mil lançamentos com três quartos, o que representou 29% do total.

    Leia também:
    Imóveis na zona norte têm maior alta nas vendas em SP
    Rio entra na lista das 10 cidades com imóveis mais caros no país
    + MERCADO IMOBILIÁRIO
    Já os bens com apenas um dormitório somaram 8% dos imóveis levantados no ano passado, quase 12 mil unidades, enquanto 6% possuíram quatro cômodos ou mais.

    “Os apartamentos menores continuam sendo lançados em regiões mais valorizadas, que possuem infraestrutura de lazer, serviço e transporte completa, além de projetos diferenciados e modernos, que valorizam ainda mais esses lançamentos. Já as unidades com dois dormitórios são encontradas em bairros mais diversificados”, avalia Mirella Parpinelle, diretoria geral de atendimento da Lopes.

    De um modo geral, os apartamentos com 50 a 69 m² de área privativa foram a maioria dos novos empreendimentos, com 39% do total do mercado, ou 55,8 mil unidades construídas.

    Os apartamentos com 50 a 69 m² de área privativa foram a maioria dos novos empreendimentos, com 39% do total do mercado, ou 55,8 mil unidades construídas
    Seguindo a tendência de 2011, as unidades com um dormitório, que representaram 29% dos lançamentos em 2012, a segunda maior fatia do mercado, contou com o preço médio do metro quadrado superior ao de dois quartos. Foram R$ 6.650 ante R$ 4.530.

    Imóveis com área privativa entre 70 e 89 m² somaram 16% dos prédios novos, enquanto os apartamentos com 90 a 109 m² registraram apenas 6%. O restante foram bens com 110 m² ou mais.
    http :// www. zap. com. br/revista/imoveis/dicas-e-materias/imoveis-de-dois-dormitorios-sao-mais-da-metade-dos-lancamentos-20130424?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=news_Imoveis_2013.04.30_Apartamentos_de_dois_quartos_dominam_predios_novos

  67. MS /

    CA, voce simplesmente quebrou com louvor todos os poucos argumentos do Vilmar! Parabens, sua inteligencia e didatica me admiram! Abs

    1. CA /

      Obrigado!

  68. Vilmar /

    16h10 : Crédito imobiliário da Caixa cresce 39% em 2013 até 20/04

    SÃO PAULO, 29 Abr (Reuters) – As concessões de crédito imobiliário da Caixa Econômica Federal cresceram 39 por cento neste ano até 20 de abril, ante mesma etapa de 2012, informou a instituição nesta segunda-feira.

    O valor total das operações foi de 36,1 bilhões de reais, ante 25,9 bilhões de reais um ano antes. O valor médio diário em financiamentos ficou em 481 milhões de reais no período. Segundo o vice-presidente de habitação da Caixa, José Urbano Duarte, o resultado veio acima do esperado.

    “A gente esperava que ia crescer em torno de 20 por cento”, disse Duarte a jornalistas.

    O executivo acrescentou que a expectativa é atingir 126 bilhões de reais no acumulado deste ano.

    De acordo com a Caixa, foram assinados 409 mil contratos habitacionais até 20 de abril, com média diária de 5.464 contratos assinados. Do total de contratos do período, 66 por cento eram de imóveis novos. (Por Roberta Vilas Boas; Edição de Aluísio Alves e Anna Flávia Rochas)

  69. CA /

    Vilmar,

    Notícias “pró-bolha” saem nos jornais todos os dias. Vou dar alguns exemplos práticos, só das últimas duas semanas e só do que deu tempo de capturar (não vou perder tempo procurando por aquilo que está em todo lugar, é só o pessoal começar a ler mais o jornal e verá isto todos os dias).

    Colocarei exemplos de diferentes locais do Brasil, apenas para provar que já é um fenômeno que não é local ou de pequeno porte.

    Se você pegar os últimos 2 meses então, o pessoal vai demorar dias para ler, por isto só esta pequena “amostragem”.

    ATENÇÃO, O MINISTÉRIO DA SAÚDE ADVERTE: a leitura de notícias de jornais hoje em dia, para aqueles que acreditam na eterna valorização dos imóveis, poderá causar depressão, estresse, com riscos de ataque cardíaco para aqueles que tem investimentos em vários imóveis, por isto recomendamos CAUTELA! Para aqueles que ainda utilizam uma peneira para tapar o sol, recomendamos fechar por completo os buracos da mesma e boa sorte!!!

    1) Reportagem de professor de MBA da FGV que escreve sobre Economia para Folha de São Paulo, quanto a ilusão dos investimentos em imóveis, publicada em 22/Abril/2013, aplicável ao Brasil como um todo:
    “http://carodinheiro.blogfolha.uol.com.br/2013/04/22/a-ilusao-do-investimento-em-imoveis/”

    2) Manchete de jornal de Londrina (Paraná) de 21/Abril/2013, informando que preços de imóveis atingiram o teto e geraram estoque recorde:
    “http://www.jornaldelondrina.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1364606&tit=preco-de-imoveis-atinge-teto-com-estoque-recorde”

    3) Pesquisa da ADEMI publicada há menos de 15 dias, demonstrando que queda de lançamentos de imóveis no RJ, comparando Jan/2013 com Jan/2012 foi de 94%, ou seja, tornou-se inviável lançar imóveis lá devido ao altíssimo volume de encalhes:
    “http://www.ademi.org.br/IMG/pdf/doc-1493.pdf”

    4) Notícia em jornal de Minas Gerais em 17/Abr/2013, sobre quebra de construtora, um dos sinais de que vendas tem sido decrescentes, estoques só aumentando e o negócio imobiliário em si, se tornando cada vez mais inviável:
    “http://www.em.com.br/app/noticia/economia/2013/04/16/internas_economia,372054/plano-de-recuperacao-da-construtora-lider-e-aprovado-na-justica.shtml”

    5) Esta notícia,de 16/Abr/2013, é sobre a queda de vendas de imóveis em São Paulo, publicado no caderno de economia da Globo. Complementa a notícia que postei mais acima sobre a queda dos preços de vendas dos imóveis em São Paulo, falando sobre novas quedas de vendas em SP:
    “http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/04/venda-de-imoveis-novos-cai-86-em-fevereiro-na-capital-paulista.html”

    6) Notícia de jornal de Goiania de 14/Abril/2013, sobre quedas nas vendas que fazem os preços recuarem:
    “http://www.opopular.com.br/editorias/economia/queda-nas-vendas-faz-pre%C3%A7os-de-im%C3%B3veis-recuarem-1.307413”

    Abs,

    CA.

  70. Vilmar /

    Agora pintou um texto “pró-bolha imobiliária”. Segue abaixo para quem quiser ler:

     

    24 abril 14:04
    Atividade Econômica
    Setor de construção civil não cresce há um ano, diz CNI

    A indústria da construção civil completou em março um ano sem registrar crescimento, informou hoje a Confederação Nacional da Indústria (CNI). No mês passado, informou a confederação, o nível de atividade do setor caiu pelo quinto mês consecutivo, com o indicador alcançando 48,9 pontos, influenciado pelas pequenas e médias empresas. Os dados fazem parte da Sondagem da Indústria da Construção. Os indicadores da CNI variam de 0 a 100 e valores abaixo de 50 indicam queda da atividade ou atividade abaixo da usual.
    A sondagem destaca que o desaquecimento da indústria da construção fica claro no indicador de atividade em relação ao usual, que em março foi o menor da série e atingiu 45,2 pontos, abaixo dos 50 pontos. Já o indicador que mede a capacidade de operação das empresas do setor ficou estável em 70%, mesmo nível de março do ano passado. Mas a CNI constatou que o número de empregados vem mostrando redução desde novembro de 2012. No mês passado, o indicador atingiu 48 pontos ante aos 51,7 registrados em março de 2012.
    A margem de lucro – nesse caso, o levantamento é trimestral – foi considerada insatisfatória, com 44,7 pontos ante os 47 pontos do primeiro trimestre de 2012. O preço das matérias-primas, cujo indicador também é feito a cada três meses, assinalou 62,7 pontos ante aos 60,2 pontos do intervalo de outubro e dezembro de 2012.
    Segundo a sondagem, a elevada carga tributária é um dos principais problemas, e foi apontada por 50,8% dos empresários, além da falta de trabalhador qualificado, assinalada por 42,5%, e do alto custo da mão de obra, com 34,5%. Por outro lado, existe otimismo no setor, embora os indicadores sejam inferiores aos de abril do ano passado. Neste mês, informou a CNI, o indicador das perspectivas para nível de atividade registrou 58,7 pontos, ante 60,3 pontos em abril de 2012. Em relação a novos empreendimentos e serviços, o indicador ficou em 59,2 pontos, menos do que os 60,5 pontos de abril do ano passado.
    A Sondagem Indústria da Construção foi feita entre os dias 1º e 11 de abril com 424 empresas de todo o país, das quais 136 são de pequeno porte, 195 médias e 93 de grande porte.
    As informações são da Agência Brasil.
    http://www.arenadopavini.com.br/artigos/indicadores/setor-de-construcao-civil-nao-cresce-ha-um-ano-diz-cni

  71. Vilmar /

    Rio entra na lista das 10 cidades com imóveis mais caros no país
    Os bairros que mais contribuíram para a alta nos preços foram Botafogo, no qual o metro quadrado está R$ 13.520, e Barra da Tijuca, onde os valores subiram para R$ 8.720

    http://www.zap.com.br/revista/imoveis/dicas-e-materias/rio-entra-na-lista-das-10-cidades-com-imoveis-mais-caros-no-pais-20130422?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=news_Imoveis_2013.04.23_Rio_entra_para_o_ranking_das_10_cidades_mais_valorizadas_no_Pais

  72. Vilmar /

    Pelo índice FIPEZAP em SP/SP: tem região ainda subindo.. outras estagnando e outras caindo….

    http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/?gclid=COjB_LG217YCFUff4Aodo2MAiw

    A minha região estagnou e bem no topo… querendo vender, realizar o lucro e comprar ou imóvel maior em região com m2 mais barato e mais vaga de garagem.
    Enfim, questão pessoal, só isto.

  73. Vilmar /

    16h25 : Lançamentos de imóveis no país devem subir até 7% em 2013, aponta pesquisa

    Por Vivian Pereira

    SÃO PAULO, 17 Abr (Reuters) – Os lançamentos de imóveis no Brasil podem aumentar cerca de 7 por cento neste ano, retomando o patamar visto em 2011 e se recuperando da queda de 2012, mostrou pesquisa divulgada nesta quarta-feira pela empresa de consultoria imobiliária Lopes, .

    “Os lançamentos em 2013 devem oscilar no mesmo patamar de 2011 e 2012, entre 80 bilhões e 86 bilhões de reais”, disse a jornalistas o gerente de Inteligência de Mercado da Lopes, Caio Augusto. “As empresas estão evitando fornecer estimativas (para 2013), mas os lançamentos devem ser maiores ou pelo menos ficar estáveis.”

    Os lançamentos de imóveis no país somaram 80 bilhões de reais no ano passado, queda de 7 por cento em relação a 2011.

    Em 2012, o setor imobiliário teve o ritmo de lançamentos prejudicado pela demora na aprovação de novos empreendimentos por parte das prefeituras, principalmente na cidade de São Paulo. Muitas empresas tiveram de adiar para o início deste ano lançamentos programados para o fim de 2012.

    “Se o poder público não atrapalhar, o nível de lançamentos será mantido, com tendência de crescimento”, afirmou a diretora de atendimento da Lopes, Mirella Parpinelle.

    Do total lançado em 2012, a região metropolitana de São Paulo e Grande Rio responderam pela maior parcela, de 50 por cento.

    Os imóveis residenciais também lideraram os lançamentos, com 81 por cento do valor total lançado, enquanto as unidades comerciais responderam por 16 por cento e o segmento hoteleiro por 3 por cento.

    No âmbito residencial, os imóveis de médio padrão foram equivalentes a 51 por cento do total lançado, seguidos por imóveis voltados ao segmento econômico, com 30 por cento.

    “Não foi lançado mais em econômico porque não tem terreno disponível… Esse é um segmento que não tem crise, representa a maior demanda”, assinalou Mirella.

    A pesquisa apontou ainda que houve redução de 23 por cento no número de conjuntos comerciais lançados ante 2011. Já o segmento hoteleiro se recuperou.

    “A Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016 impulsionaram os lançamentos de hotéis e flats”, afirmou Mirella.

    Em 2012, foram lançados 30 empreendimentos hoteleiros em 17 cidades, equivalentes a 2,1 bilhões de reais. No ano anterior, 21 projetos foram lançados.

    “O segmento hoteleiro vai continuar em alta… A dificuldade é fechar a conta, pelo custo alto”, disse Mirella, se referindo a custos como o do enxoval do hotel, que entra na conta do projeto.

    PREÇOS DEVEM SE MANTER

    O preço médio de imóveis lançados em 2012 no país ficou em 5.590 reais por metro quadrado, alta de 9 por cento, considerando os segmentos residencial, comercial e hoteleiro. No segmento residencial apenas, houve alta de 10 por cento, a 5.110 reais por metro quadrado.

    “Não acreditamos em mudança de preço. Os preços dos terrenos estão cada vez mais altos… Não tem como voltar atrás”, afirmou Mirella. “O consumidor que quer morar em boa localização, com projeto moderno, vai pagar por isso… É a nova realidade de mercado. Não dá para comparar imóvel antigo com novo.”

    Se desconsiderada a variação do INCC –índice de inflação do setor de construção–, de 7 por cento em 2012, a valorização real de preços de imóveis residenciais foi de 3 por cento.

    1. CA /

      É isso aí, a quantidade de imóveis sem vender dobrou de 2.011 para 2.012, as vendas caíram pelo segundo ano seguido e qual a solução genial?

      Vamos aumentar a quantidade de lançamentos em 7%!!!

      Bom, esta é a chamada da notícia, mas lendo o conteúdo, parece não ser isto…

      É, o volume de desinformação vai ter que ser cada vez maior. Sorte que a grande maioria das pessoas não entende, mas é uma pena, estes que não entendem em sua maioria também não tem dinheiro para comprar hoje…

      E os que acompanham as notícias e tem capacidade de discernimento, sendo aqueles que podem comprar hoje? Estes não tem comprado, por isto que vendas caíram. Incautos com condições para comprar sempre existem, mas tem sido cada vez menos, por isto as vendas sempre em queda…

      Principalmente depois que um dos mitos patéticos de que a SELIC não aumentaria foi quebrado nesta semana. Nenhuma novidade para quem leu os posts que fiz aqui e em outro blog, já há mais de 2 meses a este respeito.

      Projeção de muitos economistas é que SELIC deveria estar em 11%. Boletim FOCUS já aumentou projeção de novo para 8,75% a.a. Quanto mais lento e menor for o aumento, pior vai ficar…

      Veja o que comentei acima: no dia seguinte ao aumento da SELIC, todas as Ações de Construtoras caíram, por que será? Será que tem alguma relação com o que falei várias vezes em posts anteriores, sobre todos os efeitos negativos do aumento de juros sobre vendas de imóveis?

      Pois é, podemos continuar falando que compramos no passado e achamos que vai continuar vendendo sempre e muito, que imóvel é caro mesmo e assim por diante. Enquanto conseguirem fugir da realidade, de preferência nem lendo jornal ou assistindo noticiários, mais as pessoas vão conseguir continuar se iludindo.

      Mais comentários quanto a notícia acima:

      O segmento economico não tem crise, o quanto lançar vende??? kkkkkkkkkkkkk
      É só olhar o balanço da Rossi, eles até desistiram de vender no segmento econômico. E qual foi a construtora que teve prejuízo de mais de R$ 1,7 bilhões só em 2.012 mesmo? Ah, foi a PDG, mas é porque eles não lançam para o segmento econômico, não é mesmo? Sabe qual o segmento com maior estoque? O econômico, aquele que o quanto lançar vende…

      A Copa do Mundo e Olimpiadas puxam aumento de investimentos? Uau, hotéis e outros vão recuperar o investimento em 1 mês de Jul/2014 e outro de 2.016?

      As notícias pagas pelo segmento imobiliário são tão sem pé nem cabeça, que não dá nem para fazer uma análise.

      Esta total pobreza de argumentos acaba denotando o nível de desespero atual. Cadê as informações sobre recuperação de vendas de imóveis e redução de estoques? Cadê as notícias sobre melhora nos resultados das Construtoras? Cadê a notícia sobre diminuição nos distratos? E as informações sobre os ganhos projetados para compradores de imóveis com base no aquecimento do mercado e dados reais?

      Para assuntos acima, só lemos o contrário, cada vez mais.

      Já estão até contabilizando venda de um prédio de uma construtora para outra e outras vendas entre construtoras, tudo para parecer que está indo tudo bem e dentro da normalidade.

      Quando chega nesta fase…

      1. Gustavo /

        Eu tenho uma grande indignaçao com o processo de desenvolvimento do Brasil.
        Como sempre em nosso país, poucos participam e ganham com o crescimento.
        Algumas insttuiçoes estao rindo de nós.
        Vou citar alguns tópicos:
        -a populaçao nao é incentivada a poupar, ela é incentivada a financiar. Quem ganha com isso? Ganham aqueles que sempre ganharam e que patrocinam as campanhas eleitorais. Quem sao eles? Contrutoras, bancos, montadoras, siderurgicas, etc.
        -até alguns anos atrás, a CEF nao financiava a compra do terreno para a construçao de imóveis com recursos do FGTS. Os preços cresciam de uma forma natural e civilizada. Quando o conselho do FGTS aprovou o uso do FGTS para a compra do terreno com a construçao juntos, as melhores areas das cidades foram rapidamente procuradas e preenchidas, provocando uma explosao nos preços dos terrenos e das casas construídas nos mesmos. Podem verificar.
        Essa atitude do conselho do FGTS , atendeu claramente a pressoes externas.
        – o cidadao de classe mais baixa tem o apoio do MCMV e com os bons subsídios(pagos pela classe intermediária-média)ele adquire o imóvel, melhorando sua qualidade de vida. O cidadao da classe alta da sociedade tem dinheiro e consegue comprar em um local da sua preferencia e capacidade.
        Agora quem paga a conta é a classe média, pois nao tem a ajuda do governo, nao tem o dinheiro da classe mais alta e nao consegue comprar onde realmente quer e MERECE. Apenas paga os impostos que bancam o MCMV.
        A culpa de todo o processo é do próprio cidadao, que tem as cartas na mao, mas nao sabe disso. Se o comprador disser nao compro, o vendedor nao tem para quem vender no preço pedido. Existe uma regra no mercado que diz: Alguma coisa(imóvel, açao , carro, etc.)só vale aquilo que alguém está disposto a pagar, e nao aquilo que estao pedindo.
        Outra lorota que existe no mercado inventada por construtoras e corretores é: “Nao jogue dinheiro no lixo, saia do aluguel”. Mas quem disse que alugar imóvel é jogar dinheiro no lixo? Vá morar embaixo da ponte para você ver oque é pior? E se eu tiver capital guardado, fizer aplicaçoes com esse capital e preceber que é melhor pagar aluguel do que abrir mao do capital na compra de um imóvel que normalmente possui baixa liquidez?
        Quando alguém paga aluguel, está pagando para morar, nao está jogando dinheiro fora. Entao com esse raciocinio, pagar pela internet, pela TV a cabo, pelo condominio, é jogar dinheiro no lixo.
        Caros leitores, nao percamos o senso critico, pois quando um mercado está eufórico como o imobiliário, os sardinhas(compradores)perdem o senso critico e sao engolidos pelos tubaroes(vendedores).
        Isso pode ser provado e acontece em todas as cidades. Façam as suas analises do seguinte fato: lugares que a dez anos atras as pessoas falavam que nunca morariam ou investiriam, pois eram lugares ruins e afastado, hoje se tornaram “ótimos” lugares. Mas como? Eles continuam sendo os mesmos lugares com os mesmo problemas? A resposta está na psicologia do mercado. As pessoas eufóricas achando que vao perder uma oportunidade, perdem o senso crítico. E é em cima desse fato que construtoras e corretores trabalham para vender.
        Eu pago aluguel com toda a tranquilidade.
        Trabalho em uma das maiores distribuidoras de energia do país fazem quinze anos, tenho renda média mensal de dez salarios minimos,tenho uma popança de 100K e nao consigo comprar um imóvel de forma digna. Para compar um imóvel no Brasil, terei que dar os meus 100K e ainda me endividar por 30 anos com mais 150K(aí meu aluguel vira juro para o banco até eu morrer), para comprar um imóvel digno do meu esforço como trabalhador brasileiro.
        Os posts do Vilmar e CA sao muito esclarecedores. O que me incomodada no Brasil é a falta de visao critica da `populaçao sobre o mercado e ansiedadde de consumir.
        Peço a todos, analisem criticamente o mercado e sua real necessidade de comprar um imóvel enquanto o mercado estiver assim.
        Vamos criar um movimento contra os abusos dos corretores(a funçao de corretor foi criada para ajudar a regular o mercado e nao para ajudar a especular), construtoras. As redes sociais estao aí.
        As cartas estao em nossas maos, vamos usá-las.

        Abraço a todos.

  74. Marcos Regis /

    Não sou expert em todo esse assunto de Bolha, PIB, estagflação, etc, mas sou trabalhador e consumidor e trabalhei em uma empresa de internet justamente tratando de imóveis e seus valores.
    Algumas coisas que eu sei por pura observância: Existe muita demanda por imóveis. Assim como o blogueiro Vilmar eu também sou da área de T.I. e trabalho em médias e grandes empresas. A média salarial é muito acima do resto do país, principalmente em São Paulo/SP.
    Nos anos de 2009, 2010 e 2011 eu vi uma coisa surreal acontecendo em T.I. que era o assédio das empresas para contratar funcionários e estes começaram a migrar de uma para a outra por conta das novas propostas o que fez o nível salarial subir entre mais de 10% (aumento real já descontado inflação). Eu mesmo fui um desses privilegiados e vi minha renda subir quase 30% em 2 anos e depois com dissídios acima de 7% (acima da inflação oficial).
    Outra coisa que percebi que embora com salarios acima de R$ 5.000,00 a maioria ainda não tinha/tem imóvel. Verdade que muitos vieram de outros lugares para a capital e talvez pensem apenas em juntar dinheiro para comprar em sua cidade natal ou coisa assim.
    Quem optou por fazer isso se arrependeu, pois nenhum investimento consegue chegar nem perto da valorização dos imóveis em lugar nenhum do país. Até hoje ouço pessoas reclamando que deveria ter comprado logo que tiveram aumento de salário, pois o sonho de dar os 20% de entrada para comprar um imóvel usado, por exemplo, vira pesadelo ano após ano, pois os 20% de hoje serão somente 14% ou 12% amanhã.
    Me refiro especificamente a imóveis usados no meu comentário, pois me enquadro nesse caso. Como já pago aluguel, comprar imóvel na planta fica inviável, pois teria que pagar 2 contas de valor alto e provavelmente ou precisarei de muito sacrifício ou pior, não conseguirei pagar minhas contas.
    O que quero dizer que especificamente na capital de São Paulo, existe sim demanda por imóveis com gente que poderia pagar as prestações, mas que não consegue encontrar um imóvel dentro de suas pretensões nos locais que lhe são mais pertinentes, pois o que está caro não são exatamente os imóveis e sim o preço em alguns bairros.
    Há uma coisa que alavanca muito os preços nas grandes cidades que não vi ninguém comentando. Quem mora em um bom bairro não tem pretensões de sair e quando um corretor pergunta se ele gostaria de vender, este dá um preço absurdamente alto, contaminando o valor do imóvel do vizinho e os valores dos imóveis na planta na região. Antigamente quem dava o preço era o mercado e não o dono e imóvel na planta era bem mais barato que usado no mesmo bairro. Hoje é justamente o contrário. Comprar na planta está bem mais caro.
    Quanto a não existência da bolha, eu creio que os preços não sofrerão queda. O que vai acontecer é pararem de subir (já em curso) e os valores serem corroídos pela inflação nos próximos anos a manter-se o nível de emprego atual e a alta demanda do consumo.
    Fico imaginando todas essas pessoas que estão procurando imóvel para comprar esperando os preços caírem, só aguardando a tal bolha estourar para os preços despencarem e irem correndo para os financiamentos. Oras, essa é a grande diferença do mercado brasileiro para o americano. Um americano conseguia contrair financiamentos imobiliários em cascata e usava o dinheiro para o consumo. Isso não ocorre no Brasil. Financiamento (qualquer que seja) leva em consideração a capacidade dele de pagar (os dados são compartilhados entre as instituições) diferente dos EUA em que o cara dava o imóvel financiado em um banco como garantia para pegar empréstimo em outro. Embora o brasileiro possa se endividar em cartões Private Label (cartão de loja) e estas dividas não aparecerem em sua avaliação, estes possuem prazos pequenos e o não pagamento delas não tem grande influência na economia (uma certa % de calote já é esperado pelas empresas).
    Em São Paulo, se você abrir um empreendimento dentro do centro expandido com valor de R$ 5.000,00 o m2 vai ter gente se estapeando para assinar o contrato e é exatamente isso que faz com que o valor esteja tão alto, a tal da lei da oferta e da procura. Eu acho que alguma desvalorização possa ocorrer nos próximos meses mas o valor do m2 não vai cair dos atuais R$ 8.000,00 de média para R$ 5.000,00 (aprox -40%).

    Devemos lembrar que imóvel é algo caro de comprar em qualquer parte do mundo, que consumirá boa parte da sua renda por muuuuuito tempo. Ainda somos país de jovens, que não estão acostumados a pensar a longo prazo, de mão-de-obra não qualificada, com mercado consumidor em crescimento e que conforme as pessoas vão melhorando suas vidas, a tendência de que ela vá querer comprar um imóvel é natural.

    1. Vilmar /

      Concordo plenamente.
      Sobre a parte das pessoas estarem dando o preço e não os corretores é bem real. Eu vi isto na prática na minha última troca de imóvel.
      Grato pelo comentário.
      Abraço.

    2. CA /

      É bem interessante olharmos a nossa volta, mas o mais importante é não perder a visão do todo.

      Acho que talvez você não tenha lido posts acima com pesquisas de preços diretamente junto a construtoras, por isto sinto lhe informar, mas OS PREÇOS JÁ CAÍRAM NA CIDADE DE SÃO PAULO.

      Comparando o primeiro bimestre de 2.012 com 2.013, a queda foi de 17% nos preços para imóveis de 3 dormitórios, isto não é exatamente o que possamos chamar de acompanhar a inflação…

      Análises baseadas em nós mesmos ou pessoas a nossa volta é interessante, mas nem todos são iguais. Minha renda está entre os 1% com maior renda no País, devo olhar para meus pares na empresa em que atuo e supor que é assim para a grande maioria, quando na realidade é apenas 1%?

      Não podemos perder de vista a realidade: se está vendendo tanto quanto você diz, porque temos construtoras quebrando, outras com endividamento maior do que tudo que elas tem, com vendas decrescentes e estoques crescentes em quantidades assustadoras, sendo que esta informação vem de diversas fontes diferentes e não existe nada em sentido contrário?

      Não precisa entender de PIB, estagflação, etc, basta ler os jornais, as notícias estão lá, diariamente. Inclusive coloquei um link mais acima para conferir no caso da cidade de São Paulo.

      Observe que as notícias “otimistas” do segmento imobiliário é que estão lançando cada vez mais imóveis!!! Já destaquei antes, o estoque de imóveis sem vender é enorme e estão lançando cada vez mais mais, isto não melhora a expectativa quanto a preços, só piora. Quanto mais imóveis disponíveis e urgência das construtoras em vender para pagar suas dívidas, mais o preço vai cair!

      Sobre as pessoas não terem condições de comprar, posso dizer que existem muitos casos em que as pessoas tem condições e não querem porque sabem que vai baixar o preço, AINDA MAIS DO QUE JÁ ESTÁ BAIXANDO.

      Não vamos fugir da realidade, uma queda de 17% no preço de imóveis de 3 dormitórios em apenas um ano, não é pouca coisa, nos EUA durante a explosão da bolha, em um dos anos caiu 18%…

      Entendo quem comprou financiado e não quer ver o preço cair, principalmente porque pode ter ainda 35 anos pela frente, mas acreditar em pleno emprego e crescimento elevado por tal período, no Brasil ou em qualquer lugar do Mundo, é simplesmente irreal!!!

      Este é o grande problema desta pirâmide, ela se baseia em crescimento eterno de renda, pleno emprego, PIB com crescimento elevado e daí por diante, ou seja, é cenário totalmente utópico!

      Aliás, com um simples aumento de 0,25% na SELIC, as Ações de todas as construtoras caíram no dia seguinte. Qual o recado dado por isto?

  75. Vilmar /

    sábado, 6 de abril de 2013
    Bancos, Imoveis, investimentos | 20:03
    Preços dos imóveis sobem com a expansão do crédito

    http://colunistas.ig.com.br/ricardogallo/2013/04/06/precos-dos-imoveis-sobe-com-a-expansao-do-credito

  76. Vilmar /

    Minha “nussa sra da bolha” … eu estava a pouco junto com a esposa pesquisando valor de imóvel na região onde moramos atualmente, e não é que após quase 2 anos que compramos aqui, houve valorização de algo em torno de +50% !

    Agora eu entendo por que tem tem tanta gente procurando informação sobre bolha imobiliária hoje em dia. Entendido 100%.

    Seguimos acompanhando o mercado imobiliário para ver que fim isto terá.

  77. Vilmar /

    Para quem é pró-bolha imobiliária, um prato cheio, rsrrs, segue:

     

    Bônus de curto prazo estimula fraudes contábeis em incorporadoras da Bovespa, diz gestor
    Na opinião de Tiago Reis, da Set Investimentos, companhias que possuem acionista controlador têm menos chance de praticar este tipo de contabilidade
    Por Diego Lazzaris Borges |10h18 | 12-04-2013

    http://www.infomoney.com.br/onde-investir/acoes/noticia/2723791/bonus-curto-prazo-estimula-fraudes-contabeis-incorporadoras-bovespa-diz-gestor

  78. Vilmar /

    Bom artigo sobre investimento em Imóveis x FII(Fundos de Investimento Imobiliário).
    Segue abaixo para quem se interessar pela leitura.
    Até mais.

    Imóvel ou FII. O que rende mais?
    Hora de colocar a calculadora para funcionar e ver o que é mais rentável para o investidor.
    Por Arthur Vieira de Moraes |8h00 | 10-04-2013

    Já ponderamos vantagens dos FII e vantagens dos imóveis. Falta agora fazer as contas para saber qual a modalidade mais rentável.
    Faremos uma simulação do retorno sobre um investimento de R$ 300.000,00 em um imóvel para locação e num FII gerador de renda. Para tanto assumiremos as seguintes premissas:
    1. Para ambos os casos vamos considerar que os ativos vão gerar retorno bruto equivalente a 0,60% sobre o capital investido, ou seja, R$ 1.800,00 por mês.
    2. Que o investidor pessoa física que possui o imóvel locado está na faixa mais alta do imposto de renda, portanto pagará 27,5% sobre os alugueis.
    3. Vamos desconsiderar a variação do preço do ativo, já que o comportamento é imprevisível mas tende a ser parecido, isto é, se os imóveis valorizarem ao longo do tempo as cotas de FII tendem a valorizar também e vice-versa.
    Vamos aos cálculos:
    Um imóvel residencial ou comercial que tenha custado R$ 300.000,00 ao investidor pessoa física e que gere aluguel mensal de R$ 1.800,00:
    Valor do ativo R$ 300.000,00
    Renda mensal (aluguel) R$ 1.800,00 0,60%

    Imposto de renda R$ (495,00) 27,50%

    Rendimento líquido (1° mês) R$ 1.305,00 0,44%

    Ao fim de um ano (12 meses) R$ 15.660,00 5,22%

    O mesmo investimento em FII, gerando igual rendimento mensal:
    Valor do ativo R$ 300.000,00
    Renda mensal (aluguel) R$ 1.800,00 0,60%

    Imposto de renda R$ 0,00 –

    Rendimento líquido (1° mês) R$ 1.800,00 0,60%

    Ao fim de um ano (12 meses) R$ 21.600,00 7,20%

    Pelo simples fato de ser isento de IR, o investidor de FII receberia R$ 5.940,00 a mais que o investidor em imóvel. Se considerarmos um horizonte de 10 anos a diferença seria de R$ 59.400,00.
    Mas vimos que uma das vantagens do FII é a possibilidade de reinvestir os rendimentos mensais, gerando juros compostos. Caso em que o resultado ficaria assim:
    Valor do ativo R$ 300.000,00
    Renda mensal (aluguel) R$ 1.800,00 0,60%

    Imposto de renda R$ 0,00 –

    Rendimento líquido (1° mês) R$ 1.800,00 0,60%

    Ao fim de um ano (12 meses) R$ 22.327,25 7,44%

    A diferença passa a ser de R$ 6.667,25. Pode parece pouco, mas à medida que alongamos o prazo o efeito dos juros compostos é potencializado. Vejamos após dez anos a comparação imóvel x FII com reinvestimento dos rendimentos.
    (imóvel)
    Valor do ativo R$ 300.000,00
    Renda mensal (aluguel) R$ 1.800,00 0,60%

    Imposto de renda R$ (495,00) 27,50%

    Rendimento líquido (1° mês) R$ 1.305,00 0,44%

    Ao fim de dez anos (120 meses) R$ 156.600,00 52,20%

    (FII)
    Valor do ativo R$ 300.000,00
    Renda mensal (aluguel) R$ 1.800,00 0,60%

    Imposto de renda R$ 0,00 –

    Rendimento líquido (1° mês) R$ 1.800,00 0,60%

    Ao fim de dez anos (120 meses) R$ 315.005,42 105,00%

    Diferença a maior de R$ 158.405,42 pelo efeito dos juros compostos.
    Evidente que a vida real é bem diferente de uma planilha de excel. Quero dizer que essas contas não são perfeitas. O investidor de FII não compraria cotas sempre pelo mesmo preço e recebendo a mesma rentabilidade todos os meses, em alguns períodos não poderia reinvestir os valores ou não receberia rendimentos (considerando eventual inadimplência dos locatários do fundo). Por outra, o investidor do imóvel não deixaria simplesmente o dinheiro parado na conta só porque não consegue comprar pequenos pedaços de imóveis com o aluguel mensal.
    De qualquer maneira o que se quer mostrar é que claramente, do ponto de vista financeiro, o investimento em FII é mais vantajoso. Principalmente quando os rendimentos mensais são reinvestidos.
    Pontuadas vantagens, desvantagens e feitas as contas. Você chegou a uma conclusão? Em qual dos dois prefere investir?

    http://www.infomoney.com.br/blogs/blog-dos-fundos-imobiliarios/post/2726036/imovel-fii-que-rende-mais

    1. CA /

      É, a disputa para escolher o melhor investimento vai ser boa…

      Complementando a resposta a Vinicius mais acima, vejam sobre a fantástica valorização de imóveis em São Paulo na reportagem abaixo, talvez ajude a decidir entre os 2 excelentes investimentos.

      Destaco dois pontos:

      1) IMÓVEL NOVO DE 3 DORMITÓRIOS TEVE QUEDA DE PREÇO DE MAIS DE 17% NA COMPARAÇÃO DE JAN/FEV DE 2.012 COM JAN/FEV DE 2.013 EM SÃO PAULO ;

      2) OS LANÇAMENTOS AUMENTARAM 22% EM UNIDADES, DO PRIMEIRO BIMESTRE DE 2.012 PARA O PRIMEIRO TRIMESTRE DE 2.013: Em outras palavras, preço caiu muito por excesso de imóveis não vendidos, a queda de vendas está acontecendo em proporções cada vez maiores a cada trimestre, desde o início do terceiro trimestre de 2.012, apesar das promoções que iniciaram em Ago/2012 e continuam até hoje e as construtoras estão aumentando os lançamentos em mais de 20% !!!

      Fantástico de novo: vendas caindo, preços caindo e estoques subindo! Na verdade, construtoras precisam lançar cada vez mais, para pagar as contas dos que estão em construção e não venderam, ou pelo menos, para tentar pagar…

      A reportagem abaixo, de hoje, ilustra como a queda de preços de imóveis não é algo suave, no máximo corroído pela inflação, como mencionado por Vinicius mais acima.

      Reforço: o que estamos falando aqui, é muito simples, lei de oferta e procura. Preços fora da realidade de renda de um País, fora da realidade na comparação com outros Países, não tem enganação via aumento no prazo de crédito ou “descontinhos” que resolva…

      Só como referência, na queda de preços dos imóveis dos EUA durante a bolha de lá, em um dos anos tivemos queda de preços na ordem de 18%… Segue a notícia abaixo para seu deleite. Tirem as aspas antes de acessarem o original e boa leitura!!!

      Mas não se preocupem, São Paulo é “pequeno” dentro do Brasil e não deve influenciar muita coisa, não é?

      Fonte: “http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html”

      A escassez dos terrenos e a boa quantidade de estoques ainda disponível no mercado causaram o primeiro impacto nos valores dos imóveis novos em São Paulo.

      Segundo levantamento da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), obtido com exclusividade pelo ZAP Imóveis, os preços dos lançamentos no primeiro bimestre de 2013 tiveram queda de 9,4% em relação ao mesmo período do ano passado.

      Em números absolutos, o preço médio ponderado do metro quadrado dos prédios recém-construídos na região metropolitana de São Paulo (representada pela Capital e mais 38 municípios) caiu de R$ 6.011,09 para R$ 5.447,54.

      “Vai acontecer isso mesmo em 2013. O mercado imobiliário está com um problema de liquidez, não está conseguindo vender. Ainda há uma grande quantidade de unidades construídas a serem vendidas e que precisam de mais tempo para serem consumidas. Então, vemos incorporadoras oferecendo grandes descontos nestes imóveis encalhados para desovar. E, este cenário, interfere nos preços dos lançamentos”, analisou Luiz Paulo Pompéia, presidente da Embraesp.

      A tipologia de três dormitórios foi a que mais contribuiu para esta redução geral dos valores, com queda de 17,6% nos valores cobrados.

      Apesar de ter dobrado a quantidade de apartamentos com este perfil nos dois primeiros meses do ano (passou de 496 para 1.035 unidades), o preço médio do metro quadrado destes imóveis reduziu para R$ 5.584,79, após registrar R$ 6.777,07 no mesmo intervalo de 2012.

      Os apartamentos com dois dormitórios também tiveram uma boa retração no período, de R$ 4.664,03 para R$ 4.166,32.

      “Os imóveis com três dormitórios, por exemplo, tiveram também uma grande redução nos tamanhos. A área útil média deste perfil caiu de 92,70 m² em 2012 para 78,86 m² neste ano. Então, cai o padrão, cai o preço”, completou Pompéia.

      Este cenário de apartamentos menos caros, no entanto, não significa que todas as tipologias ficaram mais baratas. Isso acontece porque o preço médio ponderado leva em consideração a metragem dos bens e a quantidade de unidades lançadas no período com aquele perfil.

      Por isso, os imóveis de quatro dormitórios registraram o maior aumento na comparação com os preços do primeiro bimestre do ano passado. A maior tipologia do mercado alcançou o patamar médio de R$ 10.030,41 por metro quadrado, bem acima dos R$ 8.304,15 anotados em 2012.

      Ainda segundo o levantamento, apesar da queda nos preços, a quantidade de imóveis novos em São Paulo aumentou entre os meses de janeiro e fevereiro. Em 2013, foram 88 lançamentos, com 3.844 unidades, superando os 56 edifícios e as 3.156 unidades levantadas no igual período do ano passado.

      1. Vilmar /

        CA, obrigado pelas participações, só enriquece o debate.
        Você me parece um profundo conhecedor do assunto, você trabalha nesta área?
        Você é o CGBN do fórum infomoney? Ele é outro profundo conhecedor assunto, ae pensei que fosse você, rsrsrs, ou alguém do blog bolhaimobiliaria.com …, mas, enfim, apenas curiosidade.
        Parabéns pela ótima qualidade dos seus posts.
        Abraço.

      2. CA /

        Olá Vilmar, obrigado pelo espaço democrático para debates.

        Não sou o CGBN da Infomoney e nem tenho participado deste fórum.

        Leio o blog Bolha Imobiliária e participo lá com mesmo nickname.

        Como mencionei mais acima, tenho imóvel, mas também tenho dinheiro aplicado referente a outro imóvel que vendi no ano passado, ou seja, não tenho todos os ovos na mesma cesta, de qualquer dos dois lados, “pró-bolha” ou “bolha não existe”, em tese, eu teria ganhos e perdas ao mesmo tempo.

        O ponto fundamental para mim, é que da forma que as coisas estão evoluindo, a estagflação tenderá a se infiltrar na nossa Economia de tal forma, que todos sairão perdendo.

        Na minha leitura, desinflar Ativos artificialmente super-valorizados é parte da solução e quanto mais demorar para ser feito, pior serão as consequencias para todos (desemprego, inflação, etc…).

        Se eu quisesse maior ganho, até incentivaria pessoas a comprarem imóveis, afinal, quanto mais inflar, maior será a queda futura. Em tese, ganharia mais. No entanto, a perda por todos os efeitos colaterais (ver parágrafo anterior) é inaceitável, não só na minha situação em específico, mas para sociedade como um todo.

        Abraço.

      3. Vilmar /

        Certo!
        Muito obrigado pelo pronto retorno.
        Abraço
        []´s

    2. lefe1 /

      Vilmar, vamos colocar outros pontos só para melhorar o seu comentário.
      No FII tem sim o IR, porém você vai pagar ele no resgate desse não tem como escapar.
      E tem uma outra vantagem do investimento em Imóvel é que apos 120 meses o valor dele não será somente 7,5% ao ano, nos últimos anos tem sido muito mais que isso. Claro que estamos falando em um momento diríamos tenso para investir em imóvel agora.

      Penso que quem for investir seja 300 mil ou 1 mil tem que pensar muito bem e ter o cuidado de onde vai colocar e não esperar milagres.

      1. Vilmar /

        Otimismo? | 01m11s
        Existe um “oba-oba” em torno dos fundos imobiliários?
        16/05/2013 14:41

        São Paulo – De 2011 para cá, o investimento em fundos imobiliários ganhou notoriedade e o número de fundos negociados no mercado dobrou. Hoje há mais de 100 mil investidores pessoas físicas aplicando nesses produtos, o que não é muito, mas também não é desprezível, considerando o universo de investidores brasileiros. Mas será que esses fundos estão passando por um momento de “oba-oba”? Ou se trata de fato de um bom investimento? Todo fundo imobiliário é um bom investimento? O diretor técnico da Apogeo Investimentos, Paulo Bittencourt, responde no vídeo.

        http://exame.abril.com.br/videos/seu-dinheiro-na-tv/existe-um-oba-oba-em-torno-dos-fundos-imobiliarios

  79. Vinicius /

    Sinceramente, concordo que os preços subiram muito, mas a compra de um imóvel requer um bom planejamento(se você não é rico leva anos) e muitos SACRIFICIOS(morar na sogra/pais, pedir dinheiro pra familia…) Em nenhum outro lugar do planeta comprar imóvel é fácil para quem não nasceu em berço de ouro. Eu já morei por anos na austrália e lá não existe nenhum imóvel por menos de 300K e o pessoal não cria blog se queixando que exista bolha por lá…é questão de cultura..O pessoal mora/divide aluguel tranquilo, fazer o que?

    Os preços aqui não vão despencar, vão se acomodar e serão engolidos pela inflação durante longos anos. O ritmo das construções também deverão ser muito menores, ficando somente aquecido o mercado popular, abaixo de 120k.

    Quem não comprou antes do boom e é classe média, tem 3 opções: ou paga prestação ou paga aluguel ou fica esperando a “bolha” estourar.

    Pensa um pouco..aqui não é a bananania?..Quanto custam as coisas aqui? O brasileiro paga tudo 3x mais caro e acha bonito! Vai se exibir pro vizinho que tá podendo!

    Meu ex-chefe na australía, era diretor de TI, morava em uma casa de 2kk e vinha trabalhar de toyota caindo os pedaços.
    Brasileiro gosta de torrar dinheiro em carro/celular/roupa/ipad e pagar tudo em 10 veiz!!

    Bem vindo a bolha de vida do terceiro mundo!

    1. CA /

      Dúvida: quem vai mandar cancelar a lei de oferta e procura, será o Congresso?

      Pergunto porque o estoque de imóveis sem vender, só das construtoras, DOBROU de 2.011 para 2.012, Curitiba tem estoque de imóveis sem vender equivalente a 2 anos e terão mais 2 anos em 2.013, redução de vendas em Brasilia foi de 78% de 2.011 para 2.012, em BH queda de 80% comparando Dez/2011 c/ Dez/2012, em SP, temos tido queda nas vendas de imóveis todos os meses desde Ago/2012 até hoje e assim por diante.

      Se aumentar os juros no curto prazo ou a inflação continuar crescente, ambos vão impedir AINDA MAIS as pessoas de comprarem imóveis ou de pagar por eles para quem está preso em prestações de 35 anos ou menos (se aumentar juros, outras dívidas ficarão mais caras e brasileiro cada vez mais endividado, se não aumentar, dinheiro vai ser consumido pela inflação para sobreviver e não consegue pagar parcelas do imóvel, considerar que muitos financiaram empatando mais de 30% do salário com dados de parentes que não vão ajudar a pagar).

      Por favor, me explique o que as Construtoras vão fazer com esta enormidade de imóveis sobrando, durante estes anos em que elas não vão vender quase nada? E as pessoas físicas que não vão conseguir vender, o que farão?

      E quanto a piora nos cancelamentos de vendas? Só a Rossi no 4T2012 teve cancelamentos de R$ 1,3 bilhões, que aumentaram 160% comparados a mesmo período de 2.011, ou seja, este foi o volume de quem comprou e não conseguiu pagar, que aumenta cada vez mais rápido gerando este estoque monstruoso de imóveis sem vender.

      Construtoras MUITO endividadas, algumas tem dívida de mais de 100% do Patrimonio Liquido, ou seja, se vendessem tudo que tem, incluindo todos os imóveis que estão em estoque sem vender, ainda assim não pagariam suas dívidas!!!

      Como estas construtoras e mais os investidores que estão há meses sem vender vão esperar que o preço dos imóveis caia suavemente? De onde sairá o dinheiro para eles se sustentarem, em especial as construtoras mencionadas acima?

      Talvez sua idéia seja destruir os imóveis novos, como fizeram na Irlanda…

      Desde Julho/2012 até hoje, as Construtoras vem fazendo campanhas “promocionais” oferecendo descontos de 15% pra cima e mesmo assim vendas vem caindo cada vez mais e DOBRARAM o estoque de 2.011 para 2.012!!! Agora, provavelmente até o meio do ano virão com novas campanhas para descontos na ordem de 30%…

      Quando chegarem aos 50% de desconto, alguém vai dizer… Não, isto não foi bolha, foi só um ajuste entre oferta e procura após um momento de euforia…

      Sobre comparação com outros Países, será que estamos falando dos mesmos padrões de imóveis ou só comparamos o preço? Explico, com base em notícia publicada em jornal:

      OBS: se quiser vou capturando outras notícias que demonstram o mesmo tipo de absurdo que consta abaixo e complemento, é bem fácil mesmo…

      – Pelo preço de um apartamento de 2 dormitórios no Leblon, usado e com 80 M2, você compra um Castelo no Estado de NY com mais de 3.000 M2. Daí você pode concluir: tá vendo, lá também tem imóvel caro, como você deduziu na comparação com Austrália… quase o mesmo padrão, não é mesmo?

    2. joao silva /

      Que bolha que nada !!! So quem acompanha os custos do ferro , do cal, da areia, da mao de obra sabe que tudo esta subindo acima da inflação..
      Um mestre de obra ta custando mais do que um engenheiro ..a lei de menores não trabalharem acabaram com serventes e pedreiros !!!

      1. Vilmar /

        @exame_com 4 h

        Brasil é o segundo em alta de preço de residência entre 23 países

        http://abr.ai/1lQ4AsC

  80. Lessandro /

    Pessoal, referente à demanda de que o Brasil tem referente à moradia, acho que vale a pena assistir os videos sobre às cidades fantasma da China. Que foram utilizadas para maquiar o PIB e também como especulação imobiliária.

    Procurem por “chinas ghost cities” no youtube. É impressionante o que foi feito.

    Abraços.

  81. Vilmar /

    Mais um artigo “anti-bolha”, parece no mesmo teor dos anteriores, enfim, quem quiser ler, segue:

    Sinal de bolha em preço de imóveis é descartado

    A moderação na alta dos preços de imóveis no ano passado mostra que não havia bolha nesse mercado, afirmou ontem o diretor de fiscalização do Banco Central (BC), Anthero Meirelles, durante divulgação do Relatório de Estabilidade Financeira.

    No documento, que faz um exame da solidez do sistema bancário, foi publicado um boxe explicando o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais (IVG-R), desenvolvido pelo BC para acompanhar a evolução dos preços dos imóveis. Por esse indicador, a valorização anual dos imóveis residenciais recuou do patamar de 20% em 2010, entrou em trajetória de queda em 2011 e fechou 2012 em 3%.

    “Os preços dos imóveis estão crescendo em um patamar sustentável”, afirmou Meirelles. “Como não houve um estouro, por definição não tivemos uma bolha no Brasil.”

    Segundo Meirelles, a desaceleração da alta dos preços dos imóveis se deve, entre outros fatores, a um aumento na oferta de unidades residenciais e também a uma moderação na contratação de crédito.

    Rodando numa valorização anual de 3%, os preços dos imóveis passam, agora, a crescer mais em linha com a própria expansão do Produto Interno Bruto (PIB). Meirelles destacou ainda o fato de, no Brasil, o crédito imobiliário equivaler a apenas 6% do PIB, bem abaixo de economias avançadas e mesmo de alguns países emergentes.

    O IVG-R é calculado, segundo o BC, com dados de operações de financiamento imobiliário para pessoas físicas em que a garantia é composta de alienação fiduciária de imóveis residenciais ou hipoteca imobiliária. (AR e MI)

    http://www.valor.com.br/financas/3072556/sinal-de-bolha-em-preco-de-imoveis-e-descartado#ixzz2PUugEUh3

    1. CA /

      Bom, não é mais um, na realidade é o mesmo lá de cima só que publicado agora pela Valor. Um dos problemas de se combater o óbvio, é que além de não ter dados e relacionar informações que não tem nada a ver umas com as outras, você ainda tem que repetir a mesma notícia de vários meios de comunicação diferentes para parecer que tem volume…

      Resumindo o que demonstrei na resposta anterior: Governo falou em oferta equilibrada com demanda e isto não existiu. O Governo não analisou oferta e demanda, ele só viu que aumentos de preços diminuiram de ritmo e inferiu um equilibrio entre oferta e demanda, sem nenhuma base.

      Complementando:

      O Governo falou que não houve bolha, quando na realidade, o estoque de imóveis continua crescendo a cada ano, o que é uma das principais características da bolha, ou seja, imóveis com preços fora da realidade levam a sobras cada vez maiores de imóveis até que sistema se auto-destrói.

      Hoje na Irlanda estão destruindo casas que sobram, já perderam a conta de quantas casas estão sobrando na Espanha e assim por diante.

      Curioso que BC falou que não houve bolha, que aumento de preços foi normal e que o preço atual é normal (tem uma infinidade de evidências mais para cima de que isto não é verdade) e falou tudo isto sem nenhum fato para subsidiar estas informações! Ele só analisou variação de preços, mas cade a comparação com poder de compra no País? Se é tão normal, porque vendas caem sem parar e estoque de imóveis sem vender cresce sem parar? Vejam detalhes na resposta anterior.

      Dizer que reajuste dos imóveis é decrescente não tem nenhuma relação com preço destes estar razoável ou não e muito menos com a quantidade enorme e crescente de imóveis sem vender!

      O relatório acima é mais um da coleção de “pérolas” que representam a estratégia “heterodoxa” do Governo, que parte do princípio que resolverá todos os problemas do País com discursos sem nenhum embasamento, complementados por ações sem sentido.

      Vamos aproveitar para revermos algumas das “pérolas” mais recentes:

      Sobre o desequilibrio da balança comercial, onde temos recorde negativo:

      ex-Presidente Lula: a China deveria consumir mais e vender menos para outros Países.

      Legal, viu como é fácil tornar o seu País mais competitivo e produtivo? Você não precisa mais investir em Infraestrutura, Tecnologia, Educação, esqueça isto! Coloque mais de R$ 10 bilhões do BNDES nas empresas “X” e seja feliz!

      Trombini: a inflação é persistente, mas está sob controle.

      Ah, então o fato da inflação dos últimos 12 meses ter subido de Jan/2013 a Mar/2013 alcançando o topo da meta, significa que temos total controle?

      Então se temos controle, significa que deixamos subir de propósito??? Nada de subir juros, vamos gerar novos pacotes de descontos de impostos, toda semana um desconto novo. Nenhum País no Mundo conseguiu reduzir inflação com desconto em impostos, mas também ninguém tem a jaboticaba, só o Brasil! (Ops, acho que usei a lógica Governamental ou do Ricardo Amorinha, de justificar com fatos que não tem nenhuma relação um com o outro…)

      PresidenTa: não vamos combater inflação prejudicando o crescimento!

      Claro que não, devido a ações completamente atrapalhadas e equivocadas, já estamos na estagflação, ou seja, o Governo foi muito mais eficiente, ele não só conseguiu prejudicar o crescimento como prejudicou a inflação!

      É por estas e outras que o Banco Central se sentiu à vontade para fazer o relatório acima, afinal, dentre as pérolas, a dele até que não foi a pior (totalmente sem lógica, mas não tão divertida quanto as outras).

    2. CA /

      Reproduzo mais abaixo a reportagem do G1 da Globo, que fala sobre:

      AUMENTO DE ESTOQUE DE IMÓVEIS DAS CONSTRUTORAS EM MAIS DE 100% DE 2.011 PARA 2.012, EM UNIDADES (aumento de 42% em R$). COMPILADO PELA AUSTIN RATING, A PARTIR DOS BALANÇOS DAS CONSTRUTORAS REFERENTE AO ANO DE 2.012.

      Isto apenas confirma tudo que postei anteriormente, sobre estoque das construtoras.

      IMPORTANTE:

      1)Do mesmo jeito que o descolamento do preço do imóvel em relação a renda no Brasil e a realidade de outros Países é importante indicador do surgimento da Bolha Imobiliária, a geração de estoques crescentes de imóveis, mesmo quando temos redução de preços ou aceleração menor nos preços, é importante indicador de que a bolha está crescendo!

      2) A reportagem abaixo apenas reforça o que coloquei anteriormente: onde está o equilibrio entre oferta e procura mencionado no relatório do Banco Central?

      Construtoras têm prejuízo e estoque de imóveis sobe em 2012

      Construção vê queda de vendas e lançamentos e alta de estoques no ano.
      Levantamento feito pela Austin Rating compilou balanços de 12 empresas.

      Simone CunhaDo G1, em São Paulo

      Com redução no número de lançamentos, de unidades vendidas e aumento dos estoques de imóveis ao longo de 2012, o setor de construção teve um ano difícil, segundo levantamento feito pela Austin Rating a pedido do G1, com base nos resultados divulgados por 12 construtoras listadas na Bolsa.

      Resultado das 12 construtoras no ano passado, em R$ bilhões

      2012

      Variação em relação a 2011

      Prejuízo do Período

      1,4

      – 176%

      VGV Lançado

      30,6

      13,2%

      Número de Unidades Lançada

      95,5

      -42,3%

      Vendas Contratadas

      26,2

      27,4%

      Número de Unidades Vendidas

      108,6

      23,4%

      Estoque, em valor

      14,3

      42,6%

      Estoque, em unidades

      9,3

      112,9%

      A redução do número de vendas e a elevação do estoque apontam que houve desaceleração do mercado, segundo o analista da Austin Rating Felipe Queiroz. “Como setor, o desempenho das construtoras foi negativo em 2012. As construtoras tiveram um nível aquém do esperado. O faturamento total recuou 30%, o resultado financeiro teve queda forte e o setor deixou de apresentar lucro para apresentar resultado negativo”, diz.

      O número de unidades lançadas caiu 42,3% em 2012 em relação a 2011: foram 95,5 mil. Segundo Queiroz, a forte desaceleração tem impacto direto no desempenho do setor. As vendas do conjunto de empresas também caíram mais de 20% em volume e em unidades. As vendas contratadas caíram 27,4%, para R$ 26,2 milhões. O número de unidades vendidas caiu 23,4%, para 108,6 mil.

      As vendas recuaram numa proporção menor do que as unidades lançadas, mas mesmo assim as empresas não conseguiram desovar o estoque, que acabou aumentando. O estoque dobrou em unidades, de 4,4 mil para 9,3 mil unidades, uma alta de 112,9%. Em valor, o estoque aumentou 42,6%, de R$ 10 bilhões para R$ 14,3 bilhões.

      O desempenho negativo, segundo Queiroz, está atrelado principalmente ao menor ritmo do crescimento do volume de crédito e ao aumento dos preços dos imóveis. Um dos indicadores de que os preços subiram é o VGV (Valor Geral de Vendas) dos lançamentos, que subiu 13,2%, de R$ 17 bilhões para R$ 30,6 bilhões. “Isso significa que ou estão criando imóveis com valor agregado maior ou há valorização do metro quadrado, alta no preço”, aponta Queiroz.

      No conjunto, esse grupo de construtoras reverteu o lucro obido em 2011, de R$ 1,87 bilhão, para um prejuízo de R$ 1,42 bilhão em 2012.

      Para Queiroz, os números do conjunto de empresas mostram que o boom no setor imobiliário vem desacelerando, apesar do número de unidades vendidas ainda ser considerável, acima de 108 mil.

      1. Ricardo /

        Parabéns, CA!!
        Aprendi muito com suas explanções. Sensacional !!

      2. CA /

        Obrigado!

  82. Lessandro /

    Quero primeiramente dar os parabens pela criação do site e pelos comentários de todos aqui.

    O estouro imobiliário veio junto ou um pouco antes do programa minha casa minha vida. Alem desse programa teve a queda da Bovespa que chegou próximo dos 75k, e despencou para 50k.
    Vamos voltar para 2001 quando o governo autorizou a compra de ações da Petrobras com recursos do FGTS, o que com que o preço das ações não só da petro como de todas da Bovespa começaram a subir. Durante 2002 e 2006 muita gente começou a comprar ações em meados de 2007 bateu-se o recorde de investidores na BOVESPA. Eu entrei no final de 2006.
    Hoje o preço das ações da Petro está em 50% ou menos do que chegou a valer em 2007.
    No final de 2007 a queda da bolsa teve inicio, e com isso muitos retiraram seus recursos e aplicaram no mercado imobiliário. Comprei mei imovel no final de 2007. Hoje está valorizado 3 vezes mais do que o valor que paguei, porém um imovel que na época era 20 mil a mais hoje está só uns 250 mil a mais. Deveria ter me apertado um pouquinho mais naquela época.
    Como muitos já disseram aqui o valor dos imóveis está muito acima da realidade. Acredito que no mínimo em uma estagnação de preço. Estou de olho em um imovel que está a venda há mais de ano, e acreditem o valor dele mudou porém pra baixo, pouco mais caiu não chegou a 5%, mais um pouco e eu consigo compra-lo. Esse imovel fica na Mooca – São Paulo um dos bairros mais procurados pelas construtoras tempos atrás.

    A crise (ou bolha) ta ai, só não encherga quem não quer, pergunte para qualquer comerciante como estão as vendas e vera a resposta já foram melhores, ou está muito ruim.

  83. Semente Profunda /

    Muito do que você fala são também simples conjecturas. Qualquer índice que oscila livremente, depois de subir muito, cai. Isto chama-se overshooting. O problema é que o mercado imobiliário é lento. Fato é, se não sobe mais, cai. Importar mão de obra? Tá maluco? Comparar com EUA e Espanha é duro. A crise imobiliária em país em desenvolvimento é obviamente diferente. Nosso limiar de endividamento é sempre muito mais baixo, pois estamos sempre pagando o custo Brasil. Eu pago escola duas vezes, eu pago seguro saúde duas vezes (um público, que não uso, e outro privado), não tenho segurança, as leis e ações do governo não zelam pelo meu bem estar … etc, etc…é, em geral, uma bagunça total. A crise é inevitável, pois o governo esta fazendo o que todo governo brasileiro faz … a mesma coisa, manipula índice de inflação, incentiva o endividamento para o pepino não estourar na mão da industria ( tem sempre um cidadão mané para ficar com o abacaxi) … É a coisa tá feia e a China não vai nos resgatar…

  84. Fabrício /

    Cara, parabéns! Belo trabalho de SEO no seu blog! Já tá em 2º lugar no Google com o termo “bolha imobiliária”. Vai faturar uma graninha legal no Adsense já que o pessoal vai procurar muito por isso!

    Minha opinião sobre o assunto é a seguinte: o grande problema que estamos enfrentando no Brasil (sei lá se o termo econômico é bolha, tiririca, lula, dilma, neymar, inflação… ) é que os preços de praticamente TUDO, sobretudo imóveis, estão aumentando MUITO, mas MUUITO mais do que o reajustes de salários de grande parte da população!

    Os índices econômicos estão claramente maquiados ( a lá Argentina ) visando a reeleição da “presidenta”, ou tem quem engula que a inflação está mesmo em 1 dígito??? Aliás, todas as decisões econômicas do governo têm o objetivo de adiar, o máximo possível, uma grave crise aqui no Brasil, para só depois de 10/2014.

    Por isso acredito em uma crise geral aqui no país, em pouco tempo, e vai ser ruim pra todo mundo. O mercado imobiliário deverá ser um dos mais afetados devido aos valores no mínimo irreais que estão sendo praticados, como se tivessem prometido um jogo da seleção no quintal de todo imóvel!

    Só pra completar, tem uma coisa não consigo entender, o tal “deficit de moradias”. De onde tiraram isso? Qual dado?

    1. Vilmar /

      Dados oficiais do governo, rsrrrsrs. Propaganda do populismo.
      Sobre tudo estar caro, do Brasil ser um país dos mais caros do mundo, tem correntes que defendem um bolha muito maior, insustentável, surreal, que deve explodir uma hora destas, chamada BOLHA BRASIL. Que pensa sobre isto?
      Obrigado pelos elogios.
      Abraço

      1. Fabricio /

        AAHHH certo dados do governo!!! Explicado! KKKK

        Deve ter uma demanda ENORME de pessoas sem imóvel, com renda sufuciente para comprar o primeiro imóvel de R$ 500k pra cima (menos do que isso, é só lixo). Ah é… mas dá pra financiar por 35 anos…

        Cara, você mesmo escreveu que para quem quer comprar o primeiro imóvel a situação está terrível! Tem que ser muito ingênuo para acreditar que a maioria dos imóveis estão sendo comprados para moradia. Ou seja, a demanda é especulativa!

        Você nega existir uma bolha, mas seus argumentos vão exatamente para o sentido contrário!! Você é programador, use a lógica e releia seus comentários aqui no post!! Se mesmo assim não entender, sugiro investir toda a sua grana no IMOB, tá perdendo tempo cara!!!

        Como disse no comentário acima, o que menos importa é o NOME do que está ocorrendo. O que importa mesmo é O QUE acontece. Quer chamar de “Bolha Brasil” , “XYZ”, tanto faz. E sinceramente não dá pra ninguém prever qual vai ser a ponta do iceberg que vai aparecer. Eu acho que será a combinação de crédito + inflação = aumento de juros. Aí não é difícil imaginar qual o setor que sentirá mais o baque.

  85. Vilmar /

    Venda de material de construção cresce 8% em março ante fevereiro

    Por Olivia Alonso | Valor

    SÃO PAULO – As vendas de material de construção cresceram 8% em março na comparação com fevereiro, informou hoje a Associação Nacional dos Comerciantes de Material de Construção (Anamaco). No acumulado do primeiro trimestre do ano, o avanço foi de 3% em relação ao trimestre imediatamente anterior.

    Cláudio Elias Conz, presidente da Anamaco, disse em nota que o crescimento já era esperado em função do maior número do mês. Após o Carnaval, as lojas passam a fazer promoções e a desenvolver ações para atrair clientes.

    No entanto, na comparação com o primeiro trimestre de 2012, houve uma queda de 2% nas vendas, segundo a Anamaco. A associação não divulga a evolução das vendas em março na comparação com o mesmo mês de 2012.

    Previsão

    Para abril, os lojistas esperam uma pequena queda nas vendas em relação a março, o que Conz considera “normal”, uma vez que já houve uma recuperação nas vendas com relação aos primeiros meses do ano.

    Pesquisa feita pela associação mostra que 59% dos lojistas pretendem continuar fazendo investimentos nos próximos 12 meses. No entanto, a contratação de funcionários deve recuar um pouco, acompanhando as expectativas de vendas para o mês que vem.

    Na projeção da Anamaco, o varejo de material de construção deve crescer 6,5% em 2013 sobre 2012, quando bateu recorde de faturamento, com cerca de R$ 55 bilhões.
    (Olivia Alonso | Valor)
    http://www.valor.com.br/empresas/3070290/venda-de-material-de-construcao-cresce-8-em-marco-ante-fevereiro#ixzz2PRn81ZSG

  86. Vilmar /

    BC diz que não houve bolha, apesar de queda na variação de preço dos imóveis
    Para banco, bolha ocorre quando preços crescem muito rápido e perdem valor de repente
    Agência Brasil | 03/04/2013 15:28:27

    A variação anual real dos valores de imóveis residenciais chegou a cerca de 20% em janeiro de 2010, e foi caindo até chegar a 3%, no mesmo mês, este ano. É o que mostra o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R), divulgado hoje (3) pelo Banco Central (BC), no Relatório de Estabilidade Financeira.

    -Veja também: alta no preço de imóveis no 1º trimestre é a menor em três anos, aponta FipeZap

    Segundo o diretor de Fiscalização do BC, Anthero Meirelles, o indicador ajudar a analisar se a evolução dos preços dos imóveis é sustentável. De acordo com o diretor, apesar de a variação dos preços ter chegado ao pico de 20%, não houve bolha nos valores dos imóveis.

    Getty Images
    Com o aumento da renda e do emprego, mais pessoas têm acesso ao financiamento imobiliário
    “Quando é bolha, [o preço] sobe e estoura, ou seja, aquilo que vinha crescendo de forma muito radical, de repente, perde valor. Isso não aconteceu. Não houve bolha. Houve reequilíbrio no padrão de oferta e demanda”, disse o diretor. Ele acrescentou que, atualmente, não há nenhuma pressão que possa sugerir risco para o sistema financeiro. “Agora está crescendo em patamar totalmente sustentável”, acrescentou Meirelles.

    Segundo o diretor, com o aumento da renda e do emprego, mais pessoas têm acesso ao financiamento imobiliário. Além disso, houve redução das taxas de juros. Outro fator citado pelo diretor foi a legislação que permitiu a alienação fiduciária, que mantém a propriedade do imóvel com o banco até o momento da quitação. Com isso, houve melhor garantia nos financiamentos, o que os tornou mais baratos e mais seguros.

    O IVG-R é calculado com dados de operações de financiamento imobiliário para pessoas físicas, em que a garantia é composta de alienação fiduciária de imóveis residenciais ou hipoteca imobiliária. De acordo com o BC, o valor de avaliação de cada imóvel pelo banco no momento da concessão do crédito é a fonte primária de informação para construção do indicador.

    O cálculo do IVG-R considera apenas as avaliações de imóveis localizados nas 11 regiões metropolitanas que integram a mensuração do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA): Belém, Belo Horizonte, Brasília, Curitiba, Fortaleza, Goiânia, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo.
    http://economia.ig.com.br/2013-04-03/bc-diz-que-nao-houve-bolha-apesar-de-queda-na-variacao-de-preco-dos-imoveis.html

    1. CA /

      Interessante o conceito do BC quanto a equilibrio entre oferta e demanda, vamos reler a frase:

      “Houve reequilíbrio no padrão de oferta e demanda”

      Deixe-me ver se entendi:

      Vendas de imóveis caíram de 2.010 para 2.011, depois de 2.011 para 2.012 e agora de 2.012 para 2.013.

      Os lançamentos das Construtoras foram crescentes de 2.010 para 2.011, decrescentes de 2.011 para 2.012, mas mesmo assim as vendas caíram mais que os lançamentos e Construtoras retomaram lançamentos no 4T2012, a maioria c/ a promessa de crescimento nos lançamentos de 2.013.

      Temos uma construtora (MRV), que sozinha, diz para todos ouvirem que tem , neste instante, 100.000 imóveis em construção e que isto é recorde MUNDIAL.

      Outra construtora, a Gafisa, vai retomar lançamentos da Tenda que tinham sido suspensos em 2.012.

      Considerar que os distratos tiveram crescimento absurdo também, o que significa ainda mais estoque de imóveis nas construtoras (ver o caso da Rossi, tiveram crescimento de 160% nos distratos no 4T2012 comparado a 4T2011, no valor total de R$ 1,3 bilhões de distratos só da Rossi e só no 4T2012!!!).

      Como referência que mencionei em post anterior, Curitiba tem imóveis novos prontos suficientes para 2 anos de vendas e entrega de mais 2 anos durante 2.013, deve terminar este ano, no melhor cenário, com mais de 3 anos de imóveis disponíveis.

      Os estoques de imóveis são crescentes a cada ano, como demonstrado acima!

      A desaceleração do aumento de preços já ocorreu de 2.010 para 2.011, de 2.011 para 2.012 e agora de 2.012 para 2.013. Mesmo assim, as vendas continuaram caindo ano após ano e com os lançamentos, gerando cada vez mais estoques…

      Onde está o equilibrio entre oferta e demanda mencionado pelo Banco Central?

      A situação acima ocorre porque o preço já estava inacessível para grande parte da população ao final do ano de 2.011. Mesmo que aumento no preço dos imóveis tenha desacelerado para 3% nos últimos 12 meses segundo o BC (más notícias para quem investe em imóveis, menos do que a Inflação “oficial”), não resolve esta disparidade absurda entre preço de imóvel e renda, ou seja, vai continuar vendendo menos e gerando mais estoque de imóveis.

      Esta situação só teria entrado em equilibrio antes, se em 2.011 com a queda de vendas, os preços diminuíssem e isto continuasse até que os estoques fossem consumidos em boa parte, mas não zerados, permitindo equilibrio entre oferta e procura sem aumento excessivo de estoques a cada ano. Se isto tivesse acontecido, talvez houvesse espaço para novos aumentos de preços no curto prazo, acompanhando a demanda.

      O equilibrio entre oferta e demanda depende basicamente do equilibrio entre preço ofertado e capacidade e interesse de aquisição do bem. Este equilibrio entre preço ofertado e capacidade e interesse de aquisição ainda não existe ( fica óbvio pelo preço absurdo dos imóveis versus baixa renda da população), sendo comprovado por toda a enorme geração de estoque demonstrada acima.

      Em outras palavras, o Governo está dizendo: esta estratégia até hoje não funcionou, está sendo feita exatamente a mesma coisa, mas agora vai funcionar ??? Procurem no dicionário a definição para “loucura”…

      Outra: não mexemos nos preços para reduzi-los e torná-los viáveis, mas por algum milagre, as pessoas vão comprar mesmo sem ter condições de pagar nem que tenham financiamento de 35 anos e manutenção de juros no patamar atual (juros menor é totalmente inviável, maior é muito provável…) ???

      A propósito, diversas cidades tiveram quedas discretas nos preços, mas mesmo assim as vendas continuaram em queda no 2S2012, ou seja, quedas de preços pequenas provaram serem ineficientes para restaurar equilibrio (7 cidades nos últimos 6 meses de 2.012, segundo FIPE ZAP).

      É, sem dúvida nosso Governo está revolucionando os conceitos da Econômia: no relatório acima, chegaram a uma conclusão sobre oferta e demanda sem sequer terem analisado a oferta e a demanda, fantástico!!!

      Vamos aguardar os próximos passos do Governo, talvez tenham feito este comunicado, por “coincidência” no mesmo dia em que Diretor do SECOVI garantiu que não há bolha, tentando evitar o efeito manada caso aumentem juros, ou ainda, para se justificarem com antecedência se aumentarem financiamento para 40 anos ou outra saída apelativa (idem a últimos passos da Espanha antes da quebradeira, Governo tem que justificar que não tem bolha antes de fazer isto, pois sabem que comparação será inevitável).

      Como mencionei acima, Governo vai tentar de tudo para segurar a explosão da bolha para depois das eleições de 2.014, plantando o máximo de desinformação possível, como o comunicado acima. Acho difícil de segurarem a explosão da bolha até lá, está ficando cada vez mais visível para todos…

  87. Fabio /

    Pra mim = nada de bolha , mas , os imóveis chegaram a um preço absurdo , ridiculamente fora do real.Gostaria de dizer ao Vilmar o seguinte , e pode acreditar : o crédito concedido pelos bancos nào tem critério nehum , principalmente os da esfera pública, explico , ( tem gente da família que trabalha com análise descriminante para cocessão de crédito), quando um banco contrata um estatístico ( esse que é da famíia nocaso) ele pede que faça um modelo de “score” que fa;ça a inadimplência tender a zero.O caea vai e faz isto , MAS , da matriz ( diretores estatutários) até os concessionários tudo muda.Pressào por metas( absurdas) a cumprir , comissão sobre valor concedido , briga entre bancos pra var quem tem a maior carteira de crédito , etc , etc , fazem que entre a ponta que contratou(matiz) e a ponta que dá grana( agência ou até quiosque no metrô) seja totalmente distorcida.Jogam dados falsos no sistema pra conseguir aprovar o sujeito!!!
    Quebrar aqui ninguém vai , vào tomar uma bucha mas dá pra matar no peito , oq não vi ninguém comentando( não tenho certeza se me engano) e foi a chave pros EUA irem pro burraco foi o “Mortgage”, mercado hipotecário que aqui não existe praticamente.Lá hipotecavam um imóvel que nem quitado estava e já entravam na compra de outro.Prova disto é a quebra da Freedie Mac e Fannie Mae.

    Abraços , acredito na discordância e nào me incomodo com ela , só nào curto censura.Não vi alguém ser cersseado aqui , bom sinal!!!

  88. Vilmar /

    Afinal de contas o que ganham estes profetas do caos, profetas do apocalipse, profetas da bolha imobiliária e outras profecias?
    Eles querem criar um sentimento de pânico na marra onde não existe pânico?
    Eles querem comprar barato na marra?
    Eles querem assustar as pessoas?
    Eles querem espalhar o pânico e comprar barato de qualquer jeito? Pensam que as pessoas não tem cérebro e não podem avaliar por conta própria?

    O mais engraçado é que como muitas vezes não acertam suas previsões, diria que maioria das vezes não acertam, eles somem do pedaço, e/ou aumentam o prazo “para acontecer a profecia”!

    Os profetas da euforia são parecidos. Eles querem vender caro e ficam pregando mil maravilhas, escondendo tudo que tiver de ruim.

    Existem profetas de profissão e profetas de hobby, mas todos querem pregar e comover, sempre!!!

    Por estas e por outras que recomenda-se ao usar informações de qualquer fonte para tomada de decisão, saber filtrá-las, caso contrário, serão apenas mero ruído para quem usá-las!

    1. Luciano /

      Filtrar informação é o grande problema. Ñ tem levantamento imparcial, eles pendem para um dos dois lados (pró e contra).

      Eu uso como índice a economia EU. E eu ñ vejo maneira desses preços se sustentarem no meu bolso, nem dos que me cercam.

      Explodir uma bolha é questão mais complexa, mas a questão imobiliária se agreda a outras fontes de endividamento das famílias. Talvez fique com o nome, talvez não, de qualquer maneira … a conferir.

    2. CA /

      Vilmar,

      Acho que você não leu nenhum dos posts que coloquei antes.

      Foram uma infinidade de FATOS sobre redução de vendas, redução de preços, quebra de construtora, redução nos resultados de todas as construtoras, redução do rating de crédito da CEF por agência de análise internacional, PIB de 2.012, desempenho recente da BOVESPA, as duas bolhas imobiliárias que ocorreram no Brasil antes (BNH e Flats) e assim por diante.

      Sim, existem previsões, mas mesmo estas, são de órgãos especializados, como por exemplo o relatório FOCUS divulgado pelos Bancos. Além disto, são previsões baseadas na realidade e outros fatos comprovados, como o aumento da inflação dos últimos 12 meses, no acompanhamento de Jan/2013 a Mar/2013, associado ao fato de nenhum Governo no Mundo ter reduzido inflação com tática do Governo brasileiro, todos só conseguiram com aumento de juros.

      Foi explicado ainda o impacto do aumento de juros na pirâmide imobiliária construída no Brasil.

      O próprio desespero e completa falta de dados de quem ainda tenta provar que a bolha não existe, é uma evidência de quão concretas e visíveis já são as informações acima.

      Não se trata de profecia, mas pirâmides como a da bolha imobiliária sempre estouram. Apocalipse é deixar e incentivar pessoas a entrarem no final desta pirâmide para que outros tenham tempo de sair dela com lucro. Quem está trabalhando neste sentido é o Governo, que vai tentar empurrar o estouro para depois das eleições de 2.014 e aqueles que estão vendidos ou com financiamento e querem tempo para poder sair ou sonham ainda com soft land.

      1. Vilmar /

        Puro exagero, sensacionalismo, discordo.

      2. Diego /

        Poxa Vilmar, vc esta olhando só para seu ponto de vista, levei uma eternidade p/ ler todos os posts acima, mas realmente concordo com o CA e com o Luciano, p/ falar a verdade, ja faz tmpo q estou percebendo q isso esta acontecendo, os valores dos imoveis estão exorbitantes, não tem como manter isso por muito tmpo. Vi que em varios comentarios seus vc diz para o CA justificar seus argumentos e realmente percebo que vc não esta lendo por completo os comentarios dele, ou não ve os dois lados da moeda. Resumindo é aquele negocio, “tudo que sobe desce”.

    3. Vilmar /

      analistas mãe diná analistas mae dinah

    4. Fab /

      Vilmar, tendo lido e acompanhado o debate, vejo que você prega que todos aquelas, como o CA, que explanou muito bem, e tem opinião contrária a sua, são denominados “profetas”, e que você insiste bastante, batendo forte nessa tecla, nesse adjetivo, em tom pejorativo, e gosta de reforçar que eles são apenas “profetas”. Pessimistas, diga-se de passagem, e nada mais. Mas o que você talvez não perceba, ou perceba sim, mas não quer deixar ser percebido é que você, pelo seu texto e opinião, nada mais é, do que um mero “profeta” também. Ou quer ser; Pois a única diferença é que você (em exemplo a alguns líderes religiosos) se intitula como um “profeta do bem”, enquanto aqueles que acreditam na bolha são os “profetas do mal”. Pois você Vilmar, nada mais é do que um “profeta” escrevendo sobre previsão e sobre futuro, por mais otimista que você acredite ser, são previsões, nada mais. Inclusive, com uma muita vaidade, faz questão de destacar que acerta e que eles erram. Vaidade meu caro.(Mais uma vez, parecido com alguns líderes religiosos e que nos mostra claramente que quem parece querer ganhar ou vender). Mas para quem vive o Brasil, a realidade, e é apenas mais um cidadão comum, muito embora, estudado, polido e politizado, crê e percebe que os argumentos e dados do CA são plausíveis e fiáveis, pois são dados reais, são fatos, notícias, diferente dos “profetas do bem”, como você, que apenas crê no otimismo pelo otimismo, ou talvez deveria dizer por si próprio. Lendo suas opniões, respostas, etc… Eu diria que você quer apenas se passar por um “profetinha do bem”, e apesar de você “pregar” o otimismo, o futuro é certo e sabemos que a realidade é nua e crua.

  89. Vilmar /

    Eu sei que não vivo de mercado imobiliário, nunca vivi, já pensei, mas nunca executei a ideia, conheço bem, pois cansei de ver pessoas bem próximas a mim comprar e vender imóveis durante toda a vida.

    Eu não ganho nada em defender a posição que não existe bolha imobiliária, pois não sou corretor de imóveis, nem dono de imobiliária, nem dono ou sócio de construtora. Apenas o meu entendimento me aponta que não tem bolha imobiliária no Brasil na sua história recente, não teve e nem terá. Até agora minha opinião está certa. Já vendi um imóvel na troca para outro com 260% de lucro, e claro, comprei outro que valorizou na mesma proporção, e fiquei no 0x0. E o novo imóvel já valorizou mais de 20% após um ano de quando o comprei.
    Falo de 2005 para cá São Paulo/SP. E tenho mais conhecidos que também surfaram esta onda apenas para troca de imóveis ou até mesmo para especular.
    É isto, e todas opiniões aqui são bem-vindas, contra, a favor ou neutras.

    Obrigado pelas visitas.

    E se o pessoal que defende a existência da bolha imobiliária quiser escrever um post independente deste aqui me contate que eu crio um ID para você criar o seu próprio post.

    Abraço.

  90. Michel /

    Acho que há muita discussão sobre o termo “bolha imobiliária”.
    E cada vez mais vejo a discussão se acirrando, os pontos de vista ficando mais distanciadas e as pessoas menos racionais e tolerantes.

    Sem usar o termo, até porque surja muita confusão por causa dele, acho que os preços dos imóveis no Brasil estão maiores do que deveriam. Isto em relação ao que as pessoas podem pagar.
    Notem: antes do “Minha casa minha vida” (MCMV) , havia um patamar de preço de imóveis. Com o programa, muitas pessoas conseguiram comprar seus imóves, mas houve um enorme aumento de preços. Para que mais gente pudesse comprar, foi necessário que se aumentasse o prazo de financiamento para longos 35 anos, e isso além de termos atualmente taxa de juros real (descontada a inflação) baixa para nosso histórico, nível de desemprego baixo e renda sensivelmente maior do que também nosso histórico aponta. E mesmo assim as vendas têm diminuído, apesar de haver, na minha opinião, ainda carência de imoveis, e muita gente querendo comprar, porém sem poder.
    Agora, o que acontecerá quando a próxima crise vier?
    Não digo uma crise causada por bolha imobiliária, como nos EUA, mas uma crise comum do capitalismo, como SEMPRE houve.
    Com nível de emprego menor, renda menor, juros mais altos, me parece razoável supor que a tendência seja a queda dos preços dos imóveis, senão nominal, real. Basta que os preços subam menos do que a inflação por cinco anos e já poderão estar muito menores.
    O que eu acho sobre o mercado de imóveis é: quanta gente hoje ganha o suficiente para pagar R$ 700.000,00 em um imóvel comum do RJ ou SP?
    Mas apesar desta distorção, pelas próprias características de nossa economia, menos dinâmica que a americana, não vai haver estouro.
    Bom, o tempo dirá.
    Sds

  91. Vilmar /

    Eu mantenho minha opinião que não tem bolha e nem vai ter, argumentos estão aí.
    Venho acertando há mais de 3 anos e profetas errando.
    E para mim tanto faz, apenas são os fatos!!

    1. CA /

      Ah, você devia estar nos EUA em 2.001, afinal lá demorou 6 anos! E a bolha do BNH no Brasil que demorou 20 anos? Só reforçando, nenhuma bolha durou menos que 3 anos, veja as “pesquisas” de 100 anos do Ricardo Amorin…

      É bom saber que mediante a enormidade de fatos acima, sua resposta se restringe a “Nada a declarar”

      Bom, eu também estou esperando os mais de 200.000 pontos prometidos pelo Ricardo Amorim para a BOVESPA, assim como o PIB de 2.012 acima de 4% (pode ser até em 2.013, dou um desconto). Sempre tão certeiro, este cement index guy!

      Cara, muito legal seu site, fiz só um exercício para ter certeza que perante o volume monstruoso de evidências (detalhadas acima) a melhor resposta que as pessoas que vivem do mercado imobiliário é esta que você deu acima, obrigado, ganhei o dia!

      1. Vinicius /

        Eu acho que o pessoal pró-bolha nao leva em conta as pessoas que já possuem imoveis e que fazem alavancagem(meu caso). Com o preço nas alturas, a relação usado x novo é muito pequena.
        Só este fato derruba a tese que só quem ganha 20k pode financiar um imovel de 400k. Eu ganho 5k, tenho um imovel de 260k, e posso comprar um imovel de 400k financiando 140k.
        Realmente eu vejo que a compra do primeiro imóvel é muito complicada, ainda mais pra quem paga aluguel(que por sinal estão caríssimos).
        Para a classe média restou o consolo (Prestacao = aluguel)
        Tendemos para estagnação dos preços.
        O que eu vejo é só os “micos” com desconto. Imóvel com boa metragem, bem localizado, não tem porque despencar.

        Bom dia a todos!

      2. CA /

        Aí é que você se engana, o que você mencionou é um dos pontos principais da equação que explica porque o mercado está travando, com vendas reduzindo mês após mês, de acordo com diversos exemplos que forneci antes, o que obrigará que a lei de oferta e procura acabe ocorrendo com mais intensidade.

        Explico:

        Se você tem um imóvel de R$ 200 mil e quer comprar um de R$ 400 mil, são R$ 200 mil de diferença.

        Se ambos sobem 100% em 2 anos (subiu muito mais que isto em algumas Capitais, estou sendo generoso), indo respectivamente para R$ 400 mil e R$ 800 mil, a diferença vai para R$ 400 mil.

        Logo, se antes você conseguia financiar R$ 200 mil para pagar a diferença, agora você não consegue financiar R$ 400 mil, você deixa de ser um comprador potencial, simples assim.

        Detalhe: como nenhuma aplicação acampanhou os imóveis, a relação acima é válida, não há como você manter a diferença equiparável poupando com outra aplicação em paralelo.

        Outro ponto: muitos que estão financiando imóveis populares não estão conseguindo pagar. Mais uma vez, explico com exemplo que consta em balanço de construtoras:

        Observe balanço da Rossi (prejuízo superior a R$ 200 milhões só em 2.012). Sabe quanto aumentou o distrato? 160% no comparativo do 4T2011 para 4T2012. Sabe o quanto representaram os distratos, só na Rossi e só no 4T2012? R$ 1,3 bilhões.

        Aliás, no caso da Rossi, eles até desistiram de trabalhar com o segmento econômico a partir de 2.013, pois é lá que o problema acima mais tem acontecido.

        Agora pegue o relatório da PDG (prejuízo de R$ 2,1 bilhões só em 2.012…). Nele consta que grande maioria dos distratos em 2.012 foi para lançamentos realizados em 2.009 e 2.010, com entregas em 2.012, ou seja, distratos ocorreram no ato da entrega, quando compradores não conseguiram pagar financiamento. Também informaram que a maior parte dos distratos ocorreu no segmento econômico…

        Se quiser, pegue todos os outros balanços de construtoras, você irá constatar o mesmo.

        Agora, se a base da pirâmide está ruindo, o apartamento de mais baixo valor não vende, o superior a ele também não poderá ser comprado pelo conceito de alavancagem que você mesmo mencionou e assim por diante. Entendeu porque vendas travaram?

        Sobre reduções de preços, que já ocorreram em 7 cidades diferentes durante o 2S2012 (ver Finge Zap, quero dizer, FIPE ZAP), apenas vai se intensificar daqui pra frente.

        Também tenho um imóvel (chácara) além de ter vendido outro imóvel com lucro acima da inflação no 2S2012 (comprei por R$ 330 mil em 2.010 e vendi por R$ 450 mil em 3 anos), mas isto não significa nada, você ter especulado só prova a existência da pirâmide (by the way, não especulei, só mudei de cidade mais de uma vez).

        Sobre estar “alavancado” e sua contribuição para estouro da bolha, basta lembrar que a TR foi alterada 20 vezes nos últimos 30 anos e ela consta na grande maioria dos contratos de financiamento. Se ela passar de 8,25 % a.a. (relatório FOCUS aponta 8,25% a.a. até o final de 2.013), e subir mais um pouco que seja no ano que vem, a partir de 2.014 todos os contratos de financiamento terão reajuste (pois é, a maioria das pessoas que fizeram financiamento não se atentaram a isto, acham que prestações são fixas e isto é imutável, não é verdade para grande maioria que tem TR mencionada no contrato).

        Sabe quem detém o poder de mudar as regras da TR? Em torno de 30 bancos no Brasil, onde bastam 6 deles decidirem que a regra dela muda. Se juros referencial (SELIC) aumentar, eles pressionarão por isto, nos bastidores. Nem precisa se reunir, resolvem por telefone e sem aparecer para o público. Este é outro detalhe que quem contrai financiamento também não sabe.

        Por enquanto, só a falsificação de financiamento em que pessoas se endividam bem mais de 30% da renda, juntamente com inflação e consumismo crescentes estimulados por crédito fácil, mais reajustes de INCC (Indice Nacional da Construção Civil) para quem compra na planta ou em construção, já foi o suficiente para aumentos absurdos em distratos como os mencionados acima. Imagine agora se Banco Central for obrigado a aumentar SELIC mais de 1% no curto prazo (em torno de 1 ano, curto prazo em relação a 35 anos de financiamento)?

        E se houverem crises, desemprego, etc, como parte da estagflação já existente e que não tem tido nenhum combate pelo Governo, quais os efeitos (manada para vender imóvel e se livrar de dívida impagável)?

        Sobre o comentário que você fez no início do blog, que falência de uma ou outra construtora não afeta nada, avalie o seguinte: a construtora Falcão acabou de falir no Nordeste deixando várias pessoas “Encolizadas”, terão que se virar para concluir obras, com grandes prejuízos e uma eternidade até entrarem em acordo. Todas as construtoras tiveram piora nos resultados de 2.011 para 2.012, a grande maioria com prejuízos relevantes (acima de R$ 100 milhões cada, recorde da PDG com prejuízo de R$ 2,1 bilhões). Será que todos vão continuar confiando em comprar imóveis na planta (maior parte das vendas de construtoras…) ou em construção, se mais construtoras quebrarem (principalmente se uma famosa quebrar)? O Governo vai conseguir salvar quantas antes de gerar o pânico, efeito manada e desistência de compras de imóveis em lançamento ou em construção?

        Para a situação acima das construtoras que já está péssima, aliada a estagflação, o que você acha que vai acontecer: melhorar ou piorar?

        O fato é que independente do bairro ser bom ou não, preço se faz pela venda e não pela manutenção do imóvel. Em outras palavras, pode ser que você e alguns vizinhos não vendam o imóvel, mas basta poucos venderem por preço bem mais baixo porque não conseguem pagar a prestação e isto já é o suficiente para o preço médio no seu bairro diminuir.

        Pense nisto…

      3. CA /

        Ah, mais um detalhe:

        Sobre a pirâmide que você mencionou, ela se auto-destroi.

        Imagine que hoje você tem mais imóveis na faixa de R$ 400 mil que na faixa de R$ 200 mil.

        Que tem mais imóveis na faixa de R$ 750 mil que R$ 400 mil.

        Se você dúvida, pesquise em sua cidade.

        Em São Paulo (Capital), para você achar um imóvel de R$ 200 mil, tem que ter uns 40 anos de vida, 45 M2 e além de estar mal-conservado, ser em localização não privilegiada e ainda assim, será o menor valor que você vai encontrar, de alguém com urgência para vender.

        Detalhe é que mesmo em todas as condições acima, a pessoa ainda não consegue financiamento e tem que envolver parentes para financiar.

        Pesquise nos sites de compras de imóveis e constate o que está expresso acima.

        Neste momento, a pirâmide está de cabeça para baixo!!!

        Isto significa que, não só as pessoas não conseguem comprar ou pagar o que está na base da pirâmide, quanto mesmo se comprassem toda a base, faltaria para sustentar níveis superiores!!!

        Toda pirâmide é assim, ganha quem entra no começo ou no meio e se desfaz do bem antes do fim dela. Aqueles que entram no final ou reivestem quando está próximo do fim é que perdem…

        Pesquise sobre outras pirâmides, você verificará que este comportamento é muito comum.

      4. Vinicius /

        Sinceramente, concordo que os preços subiram muito, mas a compra de um imóvel requer um bom planejamento(se você não é rico leva anos) e muitos SACRIFICIOS(morar na sogra/pais, pedir dinheiro pra familia…) Em nenhum outro lugar do planeta comprar imóvel é fácil para quem não nasceu em berço de ouro. Eu já morei por anos na austrália e lá não existe nenhum imóvel por menos de 300K e o pessoal não cria blog se queixando que exista bolha por lá…é questão de cultura..O pessoal mora/divide aluguel tranquilo, fazer o que?

        Os preços aqui não vão despencar, vão se acomodar e serão engolidos pela inflação durante longos anos. O ritmo das construções também deverão ser muito menores, ficando somente aquecido o mercado popular, abaixo de 120k.

        Quem não comprou antes do boom e é classe média, tem 3 opções: ou paga prestação ou paga aluguel ou fica esperando a “bolha” estourar.

        Pensa um pouco..aqui não é a bananania?..Quanto custam as coisas aqui? O brasileiro paga tudo 3x mais caro e acha bonito! Vai se exibir pro vizinho que tá podendo!

        Cara meu ex-chefe na australía, era diretor de TI, morava em uma casa de 2kk e vinha trabalhar de toyota caindo os pedaços.
        Brasileiro gosta de torrar dinheiro em carro/celular/roupa/ipad e pagar tudo em 10 veiz!!

        Bem vindo a bolha de vida do terceiro mundo!

    2. Glaucio /

      Só porque a bolha não estourou nesses três anos, não quer dizer que ela não exista. E, pelo que sei, a maioria dos que acreditam na bolha prevêem um estouro após a Copa ou as Olimpíadas.

      1. Vilmar /

        Veja:

        O 10º GRANDE AXIOMA: DO CONSENSO – Fuja da opinião da maioria, provavelmente está errada.

        Nesse axioma o autor fala que nem sempre a maioria é que se tem a razão, e ainda, que é mais fácil do que poucos estiverem certos do que muitos. Não deixe se influenciar, raciocine por você mesmo, questione e examine, não acredite, ou melhor questione velhos conceitos e ditados.

        O 14º AXIOMA MENOR – Jamais embarque nas especulações da moda com freqüência, a melhor hora de se comprar alguma coisa é quando ninguém quer.

        Como é dito acima, a melhor hora de comprar é quando todos querem vender, pois o preço é muito inferior, e o contrário também deve ser praticado, quando todos querem comprar, venda e realize o seu lucro.

        http://www.coladaweb.com/administracao/os-axiomas-de-zurique

  92. Donho /

    Sinceramente? Post ridículo e falacioso, tentendo ao sofismo. A bolha imobiliária é evidente. Os preços praticados nas grandes capitais brasileiras são tão irreais que exclui imediatamente 95% das famílias com demanda de moradias de entrar no jogo. E qualquer corretor de imóveis de meia tigela sabe que 90% dos contratos e financiamentos em imóveis novos tem sido para investidores, que querem revender rapidamente e investir novamente em até 6 meses para ficarem ricos sem tributação de impostos. E os outros 5% daqueles que estão comprando pea morar só estão conseguindo comprovar as rendas absurdas acima de 20.000 poe mês para um mísero apartamento de 120 metros porque estão anexando rendas familiares de mãe, pai e tios nos contratos para poder comprar, e depois assumirem prestações de mais se 70% da renda ao mês. Ou seja, quem está aquecendo esse mercado são apenas os investidores e os potenciais Sub primes. No final, alguém terá que assumir a conta e quando os sub-primes quebrarem e os investidores morrerem na praia com financiamentos impagáveis, a bolha vai estourar.

    1. Vilmar /

      Vai estourar nada, há 3 anos profetas pregam isto e continuam errando!!
      Percentual de financiamento em relação ao pib é muito baixo, bem diferente de locais onde estorou bolha.
      Grandes investidores diversificam, diluem o risco, não estão 100% ALL—IN no mercado imobiliário. Mercado estagna e eles só venderão se precisar de liquidez comi numa grande crise financeira nacuonal.
      Abraço
      Vlw

      1. CA /

        “Só vendem se precisar de liquidez…” Gostei da sua frase.

        Como construtoras tem estoque monstruoso (seguraram lançamentos em 2.012 para desovar estoques e não conseguiram), sendo que vão ampliar lançamentos em 2.013, se enquadra no seu conceito, certo?

        Elas precisam vender para ter liquidez e nem conseguem vender! Falando em liquidez e puxando o assunto endividamento, a Gafisa está com dívidas de 95% sobre o patrimônio liquido (era mais de 100%, diminuiu a proporção porque aumentou o estoque, perdendo em liquidez!), isto significa, seguindo seu conceito acima que os “descontos” dela terão que ser quanto? (50% no mínimo?)Ah, a Gafisa vai retomar os lançamentos Tenda que tinha suspendido no ano de 2.012, acho que para poder aumentar um pouco mais o estoque de imóveis no Brasil…

        E a MRV então? Comemoram para todos ouvirem, que tem 100.000 imóveis em construção ao mesmo tempo, o que é um recorde MUNDIAL.

        Na divulgação de resultados de Cyrela e Tecnisa, aumentaram lançamentos em 29% e 33% respectivamente no período do 3T2012 para o 4T2012, também estão colaborando o quanto podem para aumentar a super-oferta de imóveis que já existe no Brasil.

        Fantástico não é? Temos super-estoques das construtoras que não conseguiram desovar em 2.012 nem suspendendo lançamentos e elas ainda estão buscando recorde de construção de novos imóveis!!!

        Uau, estamos revolucionando a lei de oferta e procura, um segmento com super-estoque batendo recorde de produção, fantástico!!!

        Bem, também estamos revolucionando o conceito de como se combate a inflação, aqui usamos redução de impostos, nenhum País do Mundo conseguiu esta proeza, será que vamos conseguir revolucionar este conceito também, como no caso acima em que já revolucionamos a lei de oferta e procura?

        Se conseguirmos subverter todos os princípios mais importantes da econômia mundial graças a genialidade da dupla Mantega e Trombini, ganharemos o premio Universal de econômia que será entregue em Marte no mesmo ano! Este prêmio terá o formato de uma jaboticaba, em homenagem ao fato de sermos um País único, afinal, só nós temos a jaboticaba!

        Sobre 3 anos para Bolha que ainda não estourou, acho que você devia seguir os conselhos do Ricardo Amorin e fazer uma pesquisa dos últimos 100 anos (rs) com a diferença de que poderia usar métodos estatísticos corretos e que fizessem algum sentido.

        Explico: a bolha imobiliária dos EUA iniciou em 2.001 logo após o estouro das “.com” e só explodiu em 2.007 (6 anos lá versus 5 anos aqui, por enquanto). A bolha do BNH no Brasil durou quase 20 anos. A bolha dos flats no Brasil durou quase 10 anos. Já faz mais de 3 anos que na Espanha, todos os meses, os jornais dizem que “é o melhor mês para se comprar imóveis” devido a nova queda de preços que não param de ocorrer, ainda tem gente que acredita que lá nem teve bolha…

        Bem, na realidade, nenhuma bolha nasceu e estourou em 3 anos, ninguém pode afirmar com certeza e precisão a data do estouro e tem gente até hoje nos EUA, Espanha e vários outros países que acham que até hoje não houve bolha lá.

        Na Irlanda estão destruindo imóveis novos devido a excesso de estoque sem compradores (alguma similaridade com Balanços de construtoras no Brasil?) e mesmo assim, acredite, tem pessoas lá que acham que não existiu bolha imobiliária!

        Se bem que, talvez alguns destes que estavam nestes países tenham vindo para o Brasil para repetir o mantra “Não tem bolha, não tem bolha, …”.

        Lembra-me um pouco “Walking dead”, é bem legal.

      2. Allan Fraga /

        OMG! Mais um especialista em TACE. Isso que dá a longtail da informação na internet. O que ferrou as incorporadoras foi que 2005/2006 todas fizeram IPO ao mesmo tempo, ai as grandes que mais captaram no mercado, Brascan, PDG, Cyrela e Gafisa entraram na onda agressiva de sair comprando tudo quanto é empresa pequena do setor gerando(neste caso até se aplicaria o termo bolha hehehe)uma falsa demanda. E oportunistas como Henrique Alves Pinto que já vinha produzindo números (não resultados) empurrou para a Gafisa a Tenda. A Gafisa achava que se daria bem com o MCMV (consultores sempre eles ferrando com tudo). Veio a crise de 2008 que fufu com a bolsa e o mercado não tinha como sustentar mais de 30 empresas do setor imobiliário. Se não fosse a bolsa as incorporadoras estariam muito bem obrigado. O lucro de um incorporadora é infinito, visto que o investimento que fazem com dinheiro próprio é zero, o milagre da securitização. Porém isso não vem ao caso da bolha imobiliária em si, só achei importante dá uma pincelada na verdade por trás desta questão.
        Como suas argumentações são baseadas em dogmas e especulações subjetivas, digo uma coisa para você: estamos vivendo uma bolha e você esta certo e aproveite os preços baixos depois do estouro e fique rico com isso 😀
        Eu tenho um amigo que brinca comigo dizendo que não aconteceu bolha nos EUA, ele é corretor de imóveis em Manhattan 😉 Tudo uma questão de ponto de vista.

      3. CA /

        Vamos aos fatos:

        A Rossi teve distratos (cancelamentos de compras por interessados em imóveis) de R$ 1,3 bilhões só no 4T2012, recorde de toda a história desta empresa, porque fez higienização da carteira de clientes. Isto não tem nenhuma relação com o ano de 2.008 e os resultados da BOVESPA em 2.008, reflete apenas a incapacidade de pagamento por aqueles que tentavam adquirir financiamentos bancários para imóveis em 2.012!!! Detalhe: deste total de distratos, 80% era relacionado a clientes do segmento econômico e a situação foi tão grave, que a Rossi simplesmente desistiu de fazer lançamentos para este segmento a partir de 2.013. A maioria destas vendas da Rossi que tiveram distratos foi feita em 2.010, também um tanto longe do ano de 2.008 e da crise da BOVESPA citada por você. Aliás, o que o fato das pessoas não terem condições de adquirir financiamento para imóveis em 2.012, conforme consta no balanço das construtoras e citei exemplo acima, tem a ver com a crise da BOVESPA de 2.008?

        Por sinal, 2.012 foi o primeiro resultado negativo anual da Rossi em toda a história desta empresa e o resultado negativo foi de mais de R$ 200 milhões, sendo que a causa principal foram os distratos que mencionei acima!!! Ela teve resultados positivos, portanto, em 2.008, 2.009, 2.010 e 2.011, como pode isto, se segundo sua análise foi o resultado da BOVESPA em 2.008 que tornou o mercado pequeno para tantas construtoras???

        Já a PDG, também bateu um recorde histórico de resultado negativo, fechando com prejuízo de R$ 1,7 bilhões no ano de 2.012. Também teve volume altíssimo de distratos e esta foi boa parte da justificativa para este péssimo número, complementada é claro pela queda enorme nas vendas. Do mesmo jeito que a Rossi, relatou que maioria dos distratos foi no momento que clientes não conseguiram contratar financiamento e também que a maioria era do segmento economico. De novo, qual a relação com o ano de 2.008??? O resultado da BOVESPA em 2.008 foi a causa do recorde de prejuízo em 2.012??? Foi por isto que tantos clientes cancelaram compras ou simplesmente deixaram de comprar, por causa da BOVESPA de 2.008 e não por falta de rendimentos suficientes para tal em 2.012???

        As quedas de vendas de imóveis pelas construtoras só começaram a acontecer a partir de 2.011. Até 2.010, as vendas das construtoras cresciam, pois não haviam alcançado o limite da renda dos interessados em comprar imóveis. Foi quando a “parcelinha” não cabia mais no bolso, mesmo com financiamento de 35 anos, que muitas construtoras do segmento imobiliário começaram a naufragar e mesmo assim, graças a intensa especulação e desinformação para os pretensos compradores, aliadas a constantes renegociações de dívidas para prolongar os prazos de pagamento da construtora perante seus credores e vendas de terrenos e outros bens para concorrentes é que conseguiram sobreviver(até agora…).

        Falando das construtoras com Ações na BOVESPA como um todo, os estoques de imóveis novos sem vender em poder destas, dobrou de 2.011 para 2.012. Veja, mais uma vez, muito longe do ano de 2.008 que você mencionou como causa raiz do problema. Se o problema foi BOVESPA em 2.008, porque estoques foram dobrar só de 2.011 para 2.012?

        As informações mais recentes de Rossi, PDG, Gafisa e Brookfield referentes ao 1T2013 dão conta que tiveram quedas nas vendas superiores a 40%, cada uma delas, na comparação com mesmo trimestre do ano anterior. De novo, isto não tem relação nenhuma com o ano de 2.008 e queda da BOVESPA, é muito mais simples que isto: para crescer ou mesmo sobreviver, é preciso VENDER e estas empresas só começaram a naufragar porque vendas caíram, para o segmento imobiliário como um todo, a partir de 2.011!!!

        Desde quando securitização entra no resultado de uma empresa??? A securitização é apenas uma garantia quanto a insolvência, mas traz enorme prejuízo ao comprador e a sociedade como um todo se executada sua garantia em larga escala e para todas estas construtoras que estão com problemas ao mesmo tempo. Isto não tem nenhuma relação nem com o resultado péssimo de boa parte das construtoras em 2.012 e 1T2013, nem mesmo com a participação da divida liquida sobre patrimonio liquido, que já superou 100% para 5 delas e tem mais uma com 94% (em outras palavras, mesmo que vendam tudo que tem, não pagam as dívidas…). Só estão nesta situação, porque NÃO VENDEM, ou vendem só para depois cancelar porque cliente não tem condições de financiar (distratos), por sua vez, a construtora tem que pagar os custos fixos e mais as obras em andamento, a conta não fecha e gera prejuízo, com prejuízo elevado, aumenta a dívida e daí por diante. Nenhuma relação com securitização, este racional sobre lucro ou prejuízo e dívida, vale para qualquer negócio.

        Foi só no 1T2013 que tivemos, das 9 empresas com maiores risco de insolvência no Brasil, 5 construtoras na lista. Antes, não havia esta situação.

        Estas construtoras que tiveram este péssimo resultado tem estoque de imóveis sem vender que dura alguns anos. Aliás, não só elas, mas todas estão nesta situação. A que mais conseguiu reduzir estoques no 1T2013 foi a Rossi, que reduziu estoques em 10% comparado ao 4T2012, isto porque não lançou nada no 1T2013, se fizer as contas, considerando sazonalidade, precisa de mais de 1,5 anos só para desovar estoques, se continuar sem lançar nada. O problema é que se não lançarem nada,gera prejuízo e aumento de dívida a cada trimestre (já provado no 1T2013) e portanto, quebrariam antes de “zerar” estoques. O mesmo se aplica para as várias construtoras que reduziram lançamentos e aumentaram muito prejuízo e dívida com redução muito pequena em estoques. Conclusão: apesar dos enormes estoques de imóveis sem vender, estas construtoras e outras estão anunciando aumento nos lançamentos, para tentarem “sobreviver” por mais tempo, em outras palavras, só aumentando o super-estoque de imóveis e projetando com isto, reduções de preços ainda maiores no futuro…

        Agora você vai dizer que tudo isto aconteceu em 2.012 e 2.013 como consequencia de problemas da BOVESPA de 2.008? As construtoras bateram recordes seguidos de vendas em 2.009 e 2.010, individualmente e no total geral. Demorou 4 anos para os efeitos da crise da BOVESPA se manifestarem nas construtoras e elas baterem recorde de prejuízo(rs)? A única coisa que demorou este tempo foi o limite da renda das pessoas, que foi finalmente alcançado. Não existe milagre, a explicação é simples, os números constam no press release das construtoras de cada trimestre e são claros: temos bilhões de R$ em distratos na somatória das construtoras a cada trimestre porque as pessoas não estão tendo condições de pagar e ainda, o volume de vendas cai a cada ano sem parar porque as pessoas não tem condições de comprar.

    2. Allan Fraga /

      Donho, para mim você não passa de um moleque que aprendeu palavras difíceis. Quem é você para denegrir a profissão de corretor de imóveis? Respeito é bom e todo mundo gosta. Se em seu circulo de convivência só há péssimos profissionais está na hora de rever com quem andas. E só para constar, meia tigela é a educação que você recebeu. Quanto a falácias, o único que está utilizando é o senhor para defender dogmas da Teoria Austríaca do Ciclo Econômico. Mostre-me as fontes de seus números, pois para mim não passam de invenções de alguém que torce para que a economia brasileira afunde e depois dizer, como todo moleque gosta, “eu não disse!”
      Dever de casa para você não falar mais besteira: Quantos brasileiros moram em casa própria? Destas quantos são hipotecadas ou alienadas? Qual a fonte do dinheiro usado nos financiamentos no Brasil? O que é preciso para aprovar um crédito imobiliário em qualquer banco? Imóveis em lançamento, se todos ficarem encalhados ou forem devolvidos qual seria o impacto sobre a demanda? E continue por ai em seu levantamento de dados, mas de verdade e não inventados ou de achismo, por gentileza.
      Um principio cientifico básico é saber fazer corretamente as perguntas antes de obter as respostas. Porque se eu partir da resposta sempre vou achar as perguntas que eu quero e ai qualquer ponto de vista se torna verdadeiro.

  93. CA /

    A questão da disparidade de preço de imóvel e renda é clara: hoje o volume de imóveis não vendidos por não termos compradores com renda suficiente é muito grande.

    Demanda reprimida ou deficit habitacional só existe quando a pessoa tem condições de comprar o bem. Quantos podem financiar imóvel acima de R$ 400 mil que é a grande maioria nas Capitais e mesmo em cidades do interior?

    Aumento de renda? Só para os menores salários, são eles que poderão comprar imóveis acima de R$ 400 mil? Use o simulador da CEF e verifique.

    Junta-se a isto, a estratégia completamente errada do Governo Federal que tenta diminuir inflação mexendo em impostos, isto não existe e não funciona em nenhum lugar do mundo!

    Por adiar o inevitável aumento de juros básicos da Economia, o governo só aumenta o percentual que terá que ser acrescido na SELIC, o que terá um impacto muito maior sobre os financiamentos quando tiver que mexer nos juros dos mesmos (os financiamentos ficarão ainda mais inviáveis do que são hoje, ampliando a sobra de estoque de imóveis), além do impacto sobre o restante da economia que definha (estagflação = PIB muito baixo combinado com inflação alta).

    Se não for para corrigir juros para combater inflação (cedo ou tarde vão deixar de apelar para medidas populistas inócuas), vai ser porque investidores estarão fugindo desta nova Argentina ou Venezuela, que tenta manipular índices e subverter os conceitos mais básicos da Economia. Esta fuga forçará o aumento do US$ e dos Juros para compensar estouro de inflação (importados)e buscar compensar o risco Brasil ampliado tentando maior equilibrio da balança comercial (ver abaixo).

    A utilização de CEF, BNDES e outros para gerar crédito em larga escala, muito acima do razoável para o patrimônio destes bancos, já causou rebaixamento do rating de créditos nestes bancos. A continuar assim, o Governo Federal vai ter rebaixamento também, pois suas políticas antí-cíclicas são exageradamente extensas e causam prejuízos enormes ao Tesouro. Ver exemplo dos mais de R$ 10 Bilhões dados pelo BNDES a empresas X de Eike, que viraram pó na BOVESPA.

    Vamos a alguns fatos, sobre os efeitos já percebidos do que consta acima (ver nos principais jornais do Brasil, saem notícias a este respeito todos os dias):

    1) Curitiba tem estoque de 2 anos em imóveis novos não vendidos, entregará mais 2 anos em 2.013, no cenário atual fecha este ano com 3 anos de estoque ;

    2) Vendas vem caindo todos os meses em São Paulo, desde Ago/2012 até último mês apurado (queda de 46% de Set/2012 p/ Out/2012, 32% de Out/2012 para Nov/2012 e assim por diante). Em Brasilia, queda de 78% nas vendas de imóveis, 27,5% de queda na venda de imóveis em BH de 2.011 para 2.012 (80% se comparar Dez/2011 c/ Dez/2012), Londrina com queda relevante de preços e assim em todo lugar no Brasil ;

    3) Todas as Construtoras com queda nos lucros ou aumento dos prejuízos e com estoque crescente, ver Balanços do 4T2012 / 2012. Algumas próximas da insolvência em função da redução relevante de vendas e aumento de estoques, mesmo com diminuição dos lançamentos em 2.012 ;

    Por fim, lei de oferta e procura é inevitável, não serão construtoras, Governo ou outros que poderão mudar esta lei da noite para o dia.

    Sobre o índice de cimento utiilzado ou mesmo a participação do crédito no PIB não tem relação com as pessoas não poderem pagar pelos imóveis.

    Sinto muito, mas achar normal que um apartamento de 2 dormitórios no Leblon custar o mesmo que um castelo no Estado de NY, que um apartamento usado em SP ou RJ vale mais que um novo na marina de Miami que é muito maior, com mais infra e até mordomo, que uma casa em bairro valorizado no RJ vale mais que outra do dobro do tamanho em Beverly Hills, dentre tantas situações absurdas, não me parece razoável, principalmente se você considerar que o salário do brasileiro é 1/4 do Americano, a distribuição de renda aqui é muito pior, nosso PIB está crescendo menos que o deles, nosso juros para financiameno imobiliário é muito maior que o deles e assim por diante.

    Quais os argumentos contra fatos acima?

    1. Vilmar /

      E quais os argumentos contra os fatos que não tem bolha já citados aqui neste post?
      Rsrsrsr, cada um leva o assunto para o viés que quer defender, o assunto é polêmico, fla x flu, e ainda não estourou bolha imobiliária alguma como muitos profetas do apocalipse vinham pregando desde 3 anos atrás…..
      Se estourasse até seria bom para pessoas que tem bom planejamento financeiro e queiram comprar uma “galinha morta” no mercado imobiliário. Eu sigo de olho, se estourar, deverei fazer uma fezinha rsrsrsr.
      Abraço, grato pelo comentário bem embasado.

      1. Vilmar /

        Vi que falou sobre estagflação, e sim, podemos mesmo estar rumando para isto.
        Alguns analistas tem levantado esta “lebre”. Veja:
        http://defendaseudinheiro.com.br/a-estagflacao-chegou-ou-esta-chegando-ao-brasil

        Abraço

      2. CA /

        Agradeço pelo espaço democrático para troca de idéias.

        Concordo quando você diz que se existir uma bolha, aqueles que tiverem dinheiro poderão se aproveitar das oportunidades. Apesar de acreditar na Bolha Imobiliária, por todos os fatos que mencionei no post anterior e mais os que constam abaixo, sinceramente gostaria que ela não fosse tão danosa ao Brasil.

        Antendendo a seu pedido – quanto aos argumentos que defendem que a bolha imobiliária no Brasil não existe, seguem os contra-argumentos:

        OBS: se faltar resposta para algum item relevante, me avise.

        1) Déficit Habitacional:

        Este é um dos preferidos das construtoras, usado até hoje. Reforço o que coloquei no post anterior: déficit real que justifique aumento de oferta, só existe quando as pessoas tem condições de comprar um bem, caso contrário, o déficit de Ferraris seria de mais de 7 bilhões no mundo (1 para cada habitante)! Se acha a comparação com Ferrari absurda, lembre-se que temos uma quantidade enorme de imóveis que são ofertados por um preço maior que uma Ferrari hoje, incluindo um apartamento de 2 dormitórios no Leblon – RJ (rs). Se tiver dúvidas quanto a isto, pesquise imóveis pela Internet selecionando valor superior a US$ 1 milhão.

        A renda no Brasil é muito baixa, em SP que é o Estado mais rico da União o salário médio não chega a R$ 2 mil e isto não dá pra financiar a grande maioria dos imóveis que estão a venda lá. Complemento esta resposta no item 3 mais abaixo ;

        2) Índice de cimento:

        Em primeiro lugar, qual a comprovação científica de tal argumento, que defende a correlação entre consumo de cimento e bolha imobiliária?

        Pergunto porque o Brasil já teve duas bolhas imobiliárias antes desta que estamos vivendo e por este mesmo índice, elas não existiram… Seguem os dados:

        A primeira foi a do extinto BNH (Banco Nacional de Habitação, antecessor da COHAB) que surgiu no Governo de Getúlio Vargas e foi até a década de 1.980. Nela, houve uma explosão de prédios populares subsidiados pelo Governo (alguma semelhança com Minha Casa Minha Vida?) e depois que a bolha explodiu, todos que precisavam vender o imóvel o faziam por um valor que era bem menor que o saldo devedor.

        A segunda bolha imobiliária Brasileira, foi do ano de 1.990 até 2.000, foi a dos flats, que chegaram a ser comprados por R$ 250.000 no auge da pirâmide e vendidos por R$ 60.000 quando a bolha explodiu.

        Outro ponto: para estabelecer uma correlação aceita por estatísticos entre bolha imobiliária e uso de cimento no País, é essencial que você tenha um volume de ocorrências muito maior e além disto, que você tenha certeza que não existem variáveis que afetam os números utilizados tirando sua credibilidade.

        O número de ocorrências utilizado no cálculo de Ricardo Amorin não é o suficiente para estabelecer correlação pelos métodos estatísticos aceitáveis.

        Sobre variáveis erradas no cálculo dele, no caso do Brasil, você teria que pegar só o cimento utilizado para produção de imóveis residenciais (construção leve) e não aqueles usados para construção pesada (infra-estrutura) e comparar este número com o de construção leve dos outros países que tiveram bolha imobiliário e isto não foi feito nos cálculos de Ricardo Amorim.

        Por que o ajuste acima é necessário? Simples, o investimento do Brasil através de seu PAC enquanto parcela do PIB, é ínfimo quando comparado ao de outros países (incluindo os que tiveram bolha imobiliária)e só isto já distorce por completo os resultados da análise!

        Os erros acima (falta de número de ocorrências suficientes para estabelecer correlação com outros países e falha nos dados coletados que distorcem o resultado), não permitem qualquer validação quanto aos mesmos.

        Para os leigos, esta estratégia utilizada por construtoras e seus contratados é tão eficaz quanto a anterior que mencionei, de utilizar o “déficit habitacional” para justificar preços impagáveis ou ainda a estratégia de colocar parcelinhas pequenas para pagar pelo resto da vida, porque “cabe no bolso”.

        Assista um dia ao Manhatan Connection, onde Ricardo Amorim participa e veja o quão prestigiado ele está…

        Aliás, se você e outros acreditam nele, significa que suas apostas são realmente que nossa BOVESPA vai chegar aos 200.000 pontos em breve e que nosso PIB teria crescimento superior a 4% em 2.012?

        Para quem não sabe, nossa BOVESPA bateu abaixo do piso nesta semana, ou seja, menos de 50.000 pontos (1/4 da previsão de Ricardo Amorin) e o PIB de 2.012 de 0,9% também ficou menos de 1/4 da previsão dele. Parece que temos que pegar as previsões de Ricardo Amorin e Mantega e sempre dividir por 4 …

        Como todos já estão se acostumando com maquiagem de números, estão tentando até tirar as Ações do Eike Batista (empresas “X”) do índice BOVESPA para ver se recupera um pouco.

        Poderiam eleger alguém para fazer a mesma maquiagem nos demais números, daí poderemos até passar dos 4% do PIB neste ano (Governo fez todo o esforço possível, considerando receitas “inéditas” de transferências entre Estatais, mas mesmo assim não conseguiu em 2.012, quem sabe se com apoio do Ricardo Amorin não dá certo?).

        Agora só falta o pessoal que diz não acreditar na bolha dizer que acredita nas previsões do Mantega, vulgo Elfo, segundo um certo jornal Inglês.

        3) O percentual de crédito imobiliário no Brasil é muito baixo (atualmente pouco acima de 5% do PIB), quando comparado a outros países que tiveram bolha.

        Da mesma forma que no item anterior, carece de metodologia mais adequada, correlação não é aceitável.

        Independente disto, o % de participação no PIB, no máximo, justifica o quão grave será o impacto sistêmico na Economia do Brasil e não se a bolha existe ou não.

        Lembrando que nas bolhas mencionadas antes que ocorreram no Brasil (BNH e Flats), o percentual da construção civil no PIB era ainda menor…

        Este é apenas mais um sofisma muito manipulado para utilizar com incautos.

        Em tempo: se o Governo e Construtoras continuarem forçando a barra para adiar o inevitável (combater inflação pedindo a prefeito para atrasar aumento de tarifa e dando desconto em impostos, ampliando o prazo de financiamento para 40 anos como a Espanha fez antes de explodir a bolha deles e assim por diante), o impacto sistêmico poderá ser grande, pelo fato de estarmos no meio de uma estaglfação que irá avançar a cada dia, pelas construtoras estarem aumentando absurdamente o estoque de imóveis, nossa competitividade internacional estar ficando cada vez pior, etc. Quanto antes explodir, melhor seria para o País, com menos impacto para todos…
        Pena que eleições são só em Out/2014 e Governo fará todas as gambiarras possíveis e impossíveis para fazer com que bolha estoure depois disto, mas minha aposta é que será como no Governo Bush, estoura um pouco antes das eleições…

        4) Brasileiro aceita pagar mais caro por tudo (carro, celular, etc):

        O caso de carros, mencionado no post deste blog é um excelente exemplo: hoje temos número recorde de IPVA´s não pagos, bem como de carros apreendidos (não tem mais nem lugar para guardar…), o valor do carro novo não sobe há anos (compare preços praticados em 2.008 e hoje), o carro usado despencou de preço e diversas revendas de carro em todo Brasil fecharam.

        Como chegamos a este ponto? Tudo começou com aumento no prazo de financiamento de veículos (até 80 meses) e facilitação do crédito, atraindo aumentos de produção de veículos desproporcional.

        Hoje para empresas de veículos sobreviverem, só a custo de corte de IPI. Bancos extinguiram o financiamento em 72 ou 80 meses.

        Alguma similaridade com o que está acontecendo com construtoras? O próximo passo do Governo será aumentar limite do imóvel financiado, depois aumentam prazo de financiamento para 40 anos e assim vai.

        5) Nível de emprego recorde, crescimento eterno do País em níveis saudáveis, crescimento dos salários que já ocorreu e outras previsões daqueles que dizem que a bolha não existe e nem poderá existir:

        Crescimento de empregos foi consequencia da formação da bolha e será destruída junto com ela: empregos que mais cresceram foram na construção civil. Detalhe: construtoras tem demitido mais do que admitido nos últimos meses. Indústrias prevêem redução de 9% nos investimentos este ano e muitas já demitiram bastante após verem a queda no seu PIB setorial por mais uma vez, agora em 2.012. Estagflação clara sendo combatida com medidas que desafiam os conceitos mais aceitos de Economia. Bem, mais uma vez, quem prefere acreditar no Mantega…

        Crescimento de renda: para quem tem nível superior, o crescimento salarial foi de 0,7% nos últimos 10 anos, só um pouquinho abaixo do crescimento dos preços de imóveis, não é verdade? Ah, mas tivemos o crescimento de renda da “nova classe média”. É verdade a nova “classe média”, invenção de Lula + Dilma, com renda per capta de R$ 700 / mês certamente poderá comprar os imóveis que em sua maioria estão acima de R$ 400 mil, não é verdade? De novo, peço que consultem o simulador da CEF, não há milagres. Nem vou mencionar as pessoas que sairam da miséria porque tiveram aumento de R$ 2 por mês e passaram de R$ 70 / mês per capta para R$ 72 / mês per capta, será que também estão considerando nestes no cálculo do déficit habitacional como compradores de imóveis?

        A manipulação estatística e de resultados, com sua consequente desinformação, que ocorre como nunca antes neste País (frase preferida de um certo ex-Presidente) é realmente muito divertida de ser analisada, obrigado pela oportunidade.

      3. Luciano /

        Ratifico:

        Item 1 (sobre as Ferraris) – E tem mais imóveis de R$1000.000,00 do que Ferraris.
        Item 2 (Déficit Habitacional) – Não se resolve criando déficit urbano
        http://sanidadealternativa.blogspot.com.br/2012/12/intuicao-deducao-e-oraculo-um-estupro_1952.html
        Item 3 (Percentusl de Crédito) – E o tamanho dos Juros mesmo baixos? Onde estão estes Reais todos? No PIB? Quem vai imprimir esta moeda pra gente e pq? Pq o Brasil está com as contas em dia e ninguém percebeu a farsa contábil?
        Item 4 (pagando caro) – Os carros são outra bolha.
        Item 5 (Nível de emprego record)- Com o PIB super baixo vai até quando?

        Quanto a renda, eu não sei qual renda (dissídio) subiu tanto quanto os imóveis. Só se foi a calcinha de renda, pq a renda familiar é q não foi. Meu dissídio fica no 6% fazem anos, e no mesmo período o preço dos imóveis mais que triplicaram.

        Enfim fim

  94. José Ruiz /

    Qualquer um percebe que o preço dos imóveis está fora da realidade. A bolha imobiliária existe, mas acho que ela não estoura, ela murcha: http://www.forumimobiliario.com.br/2013/03/bolha-imobiliaria-no-brasil-nao-estoura-murcha/

    1. Vilmar /

      Excesso de valorização não é bolha imobiliária. Tem mais outra série de fatores que no Brasil não atende conforme outros locais que tiveram estouro de bolha na história. Tem tudo explicado nos posts e comentários. Basta ler.
      Se excesso de valorização fosse bolha, teríamos bolha dos carros, bolha das refeições, bolha dos estacionamentos, etc., já que, afinal de contas, tudo no Brasil tem valorizado e muito nos últimos anos.

      Outro ótimo texto sobre o assunto:

      Não existe bolha no mercado imobiliário brasileiro, afirma empresário do setor

      De volta à baila, a discussão se a alta atual dos preços dos imóveis pode ser uma bolha. Alguns especialistas começam a questionar a consistência do mercado e da possível geração de uma bolha imobiliária quando acontece qualquer aumento ou desvio de preço no setor de habitação.

      No Brasil, o crescimento da demanda, a elevação do crédito e o aumento do número de pessoas que investem em imóveis favorecem a valorização imobiliária. Mas isso não constitui uma bolha, já que ainda há déficit de moradias e temos uma regulamentação financeira forte, todos esses fatores ajudam a reduzir o risco de queda nos preços.

      A bolha imobiliária se forma quando há um aumento infundado nos preços praticados por metro quadrado, como aconteceu nos EUA, em 2008, quando os preços tiveram uma alta muito grande por conta do excesso de crédito e da especulação dos investidores, que compravam para revender visando um lucro no curto prazo.

      No Brasil, o crescimento da demanda, a elevação do crédito e o aumento do número de pessoas que investem em imóveis favorecem a valorização imobiliária. Para Alexandre Lafer Frankel, diretor presidente da Vitacon Incorporadora “nosso país tem regras fortes para financiamento de imóveis. O que está acontecendo é uma recuperação de um mercado que, por falta de financiamento habitacional, ficou parado por mais de duas décadas.” Frankel defende que no Brasil o crédito imobiliário está crescendo agora e não temos quadro na nossa economia que sinalize para bolha, “temos sim é um mercado carente de habitações”.
      http://www.infoimoveis.com.br/noticias.htm?id=809

      1. Opinião /

        Olha!
        Não sou formado em economia ou entendidíssimo de mercado imobiliário.
        Só tenho simpatia por aqueles que acreditam que existe uma bolha em razão de algumas simples constatações:

        1) hoje em dia, mesmo com renda familiar elevada, na casa dos dois dígitos, é impossível adquirir um apartamento razoável (100 a 120m²) nas regiões nobres das grandes cidades (BH, RJ, SP etc.);

        2) o Brasil um dia, e isso é normal, acontece com todas as economias do mundo, vai entrar em recessão. Quando isso ocorrer, a taxa de emprego vai diminuir, a renda da população vai encurtar, as dívidas de longo prazo (20, 30 anos) não serão pagas, e os imóveis serão retomados pelos bancos e, consequentemente, os preços dos imóveis vão baixar;

        3) o País é pobre. A imensa maioria da população brasileira, mais do que 95%, tem renda familiar inferior a R$ 2.000,00. Com esse quadro, com certeza o mercado de consumo de imóveis não é tão amplo assim a ponto de ter justificar crescimento por longos anos (6, 7, 8 ou mais anos);

        4) as notícias veiculadas na mídia não são confiáveis, pois que os seus anunciantes são grandes incorporadoras e imobiliárias.

  95. Raul /

    Para você não falar que só venho aqui reclamar, gostei desse post rsrs…, moro no Rio de janeiro e o aumento do preço dos imoveis aqui foi um negocio surreal. Eu não entendo nada de mercado imobiliario mais a sensação que tenho é que os preços aqui não vão recuar tão cedo.

    1. Vilmar /

      Ok, obrigado pela opinião aqui também.
      A divergência também é salutar, assim como a convergência, basta sabermos validar o que levemos, ouvimos e vemos por aí.
      Abraço.

  96. Rodrigo /

    A respeito de suas datas, elas estão incorretas. Os preços subiram muito até metade de 2012, não até 2010. Sendo assim, o movimento de queda está apenas começando, foi startado a partir de setembro/2012. O baixo percentual de crédito x PIB, apesar de ter se expandido em mais de 100% nos últimos anos, apenas impedirá que a economia como um todo quebre. Os bancos são extremamente sem critérios. Além de não conseguirem avaliar o endividamento do cidadão de forma completa (não tem acesso à descontos em folha e cartões de lojas de departamento, por exemplo), permitem composição de renda com parentes distantes, que nem sequer moram juntos, como primos. Sobre o emprego, avalie os relatórios e veja que o número de demissões na indústria em geral está altíssimo. Porém o número de contratações também está, o que equilibra o saldo. Só esquecem de falar que essas recontratações são com salários menores, o que diminui a renda da população e trava o consumo. Resumindo, vejo um cenário muito ruim para o mercado imobiliário nos próximos 3 anos, quando a oferta de imóveis saltará sobremaneira depois da entrega dos empreendimentos ditos “na planta” frente a demanda cada vez menor por falta de renda da população.

    1. Vilmar /

      Entendi seu ponto de vista, porém, os bancos são criteriosos sim.
      Aqui no Brasil não se pega dinheiro sem renda como nos EUA do prime, subprime com seus empréstimos NINJA, pessoa sem renda, e comprado até 3 imóveis na época por financiamento.

      Se vai acontecer algo ruim em 3 anos, é mera futurologia sua, não tem como saber o futuro.
      E no presente, até agora, todos pregadores de bolha imobiliária erraram, e erraram feio, nada temos no Brasil que seja igual o cenário de estouro de bolha imobiliária nos EUA e Espanha.
      Para pegar 100% de empréstimo para financiar imóveis aqui, crédito imobiliário, apenas se for imóvel novo. Tem que comprovar renda. Só pode comprometer no máximo 30% da renda.
      Maioria compra para morar. O Brasil ainda é muito carente de moradia. Minoria dos imóveis está na mão dos especuladores. Diferente da bolha imobiliária que estourou nos EUA e Espanha, por exemplo.
      Leia Ricardo Amorim, ele faz mais sobre não existir este delírio de bolha imobiliária no Brasil.

      Esta é minha opinião e eu agradeço pela sua. Isto só enriquece o debate.

      Abraço.

      1. Vilmar /

        Belo artigo do Ricardo Amorim onde ele vem refutando alegações de que o Brasil tem uma bolha imobiliária prestes a estourar.

        O Medo da Bolha Imobiliária (07/2012).
        http://ricamconsultoria.com.br/news/artigos/economia-sem-economes-ricardo-amorim-artigo-sobre-bolha-imobiliaria

      2. Tales /

        Bela entrevista com Ricardo Amorim que previu (futurologia) a bolsa a 200 mil pontos este ano:

        http://www.infomoney.com.br/carreira/emprego/noticia/1596853/otimista-ricardo-amorim-ecirc-bolsa-200-mil-pontos-cinco-anos

      3. Vilmar /

        De não existir bolha imobiliária, eu, ele, e muitos mais temos acertado até agora.

      4. Tales /

        Pois é, e existem muitos que previram o estouro da bolha imobiliária e a queda da bolsa. Acertaram os mesmo 50%. Mas o que quero dizer é que é difícil (quase impossível) adivinhar. O que podemos que ver é no dia a dia. Este é o melhor profeta e claro totalmente falível. hehehe

      5. Tales /

        Na verdade eu acho que o maior argumento pró-bolha é que a valorização dos imóveis foi muito maior que o aumento da renda da população. A população deve um aumento grande de renda nos últimos 10 anos mas não tanto quanto a valorização dos imóveis. Mesmo com um financiamento mais fácil (juros menores, prazos maiores, etc) não acompanhou a valorização do mercado de imóveis. Um exemplo fácil deste a fato é questionar quem é proprietário de imóvel hoje (comprado antes do 2010) se consegue comprar o mesmo com os preços de hoje. Você vai perceber que a grande maioria não tem condições de comprar. Nem com o aumento real da renda (que foi grande) nem com as facilidades de financiamento. Ou seja, a renda não acompanhou os preços. Pelo menos é minha opinião. Não acredito em queda de preços espetaculares como ocorreu em outros países. Mas acho (futurologia) que os preços vão se ajustar pra baixo e não vão ser pequenos descontos de 10%.

      6. Vilmar /

        Certo, agora sim, os seus argumentos ficaram claríssimos, ponto embasado no presente e no passado, e outro ponto no qual você especula para o futuro dado tais evidências.
        Muito bom.
        Algo para se pensar também.

      7. Luciano /

        Tb não sei ao certo se vai ser um boom, uma murchada etc, mas o fato é que os imóveis não estão sozinhos na escalada de consumo do Brasil. Talvez sirva de Judas, ganhe o nome,
        Mas uma coisa é fato. Os preços de hoje estão insustentáveis. Como vão abaixar e no que vai dar? … a conferir … se depender do restante da conjectura (PIB baixo, invenções contábeis para fechar a conta do governo etc) explode feio.

      8. Cleber Guimarães /

        Exato.
        Já ouvi diversas vezes de amigos que possuem apartamentos de alto padrão que se eles tivessem que comprar o imóvel deles hoje eles não teriam renda para isso. Tem um que o imóvel foi de 300k para 1,6 milhões em 8 anos.

  97. Bamondes /

    Vilmar,

    Acredito que temos uma bolha sim. Acho que ela está localizada nos grandes centros como Sampa, Rio e Bh.
    O valor dos imóveis está realmente muito alto nestes lugares.
    Esse argumento que é localizado eu concordo porém um estouro de bolha em grandes centros como os citados pode ter efeitos sistêmicos devastadores.
    Hoje o que segura a explosão destas bolhinhas localizadas é o índice de emprego, mas vale lembrar que nossa economia já anda de lado há dois anos e se o mercado mundial não reaquecer teremos um cenário de estagflação, que já está aparecendo nos indicadores econômicos.
    Eu acompanho o mercado imobiliário. Na maioria dos lugares o m² não aumentou apenas acompanhou o Incc ou nem isso aqui em SP. O que as construtoras estão fazendo é diminuir os lançamentos p/ tentar subir o preço, mas tem muitos empreendimentos sendo construídos com 50% vendidos, ou seja, a preocupação é a situação econômica quando todas essas unidades ficarem prontas e tiverem de serem vendidas rapidamente pelas construtoras.

    1. Vilmar /

      Entendo, mas discordo.
      O percentual de crédito imobiliário em relação ao pib é muito baixo.
      Os bancos são muito criteriosos para conceder crédito.
      Emprego pleno no país atualmente.
      Maioria compra para morar e não para especular, muito diferente do prime e subprime nos EUA ou do mercado imobiliário espanhol onde estourou bolha a poucos anos, e muita gente largou profissão, faculdade, tudo e foram para o mercado imobiliário trabalhar e especular, e quando bolha estourou, desemprego foi ajudado em seus números a explodir também. Lá também muitos jovens cometeram este equívoco de largar faculdade e tentar o caminho mais curto para ficar rico logo.
      Nos EUA os empréstimos NINJA (No Income No Job and Assets) fez com que gente com renda não compatível tivesse até 3 imóveis comprados. Algo surreal, muito diferente do Brasil.
      Eu também acompanho este mercado há anos a fio, muito antes da bolsa de valores e renda fixa, pois tenho parentes que compram e vendem imóveis, terrenos e chácaras desde que eu me entendo por gente, srsrsrrs.
      Abraço e muito obrigado pelo comentário Bamondes.

      []´s

      Vilmar

      1. Carlos /

        Claro que herdeiros de especuladores que não acreditam em bolha, D’Oh!

      2. Russel /

        Maioria compra para morar e não para especular? Em que mundo você vive? Dentre tantas informações que indicam especulação, tenho uma amiga que trabalha na Rossi que me confessou que 90% das vendas são para investidores. Isso não se sustenta.

      3. Vilmar /

        Imóveis de alto padrão, claro, quem compra a maioria é investidor, por rico, alta renda, já tinha onde morar faz tempo, isto é óbvio.
        Agora a base da população, a nova classe média, esta com certeza compra para morar, aqueles que compram em “suaves prestações”.
        O déficit habitacional no Brasil ainda é enorme.
        O crédito imobiliário ainda muito baixo em relação ao PIB, nada se compara as bolhas imobiliárias que estouraram e podem ser estudadas na história.

        Grato pela participação.

      4. Rodrigo /

        Há um relatório do SECOVI-SP de dezembro informando que 30% dos financiamentos da CEF no ano de 2012 foram para famílias. Ou seja, 70% investidores. E engana-se você acerca de imóveis para investir. A maioria dos investidores prefere investir em imóveis de 1 ou 2 quartos, não em alto padrão, pois minimizam os lucros.

      5. Luciano /

        Secovi não é imparcial para que seu levantamento tenha crédito.

        O fato é que os imóveis não vão derrubar o sistema sozinhos, mas que o Brasil vai fazer boom isso vai. Somos uma nação de faz de conta, e vão nos cobrar a conta.

      6. Cleber Guimarães /

        “Nova classe média”, toda vez que eu leio isso tenho uma dor no peito e muita tristeza.
        Para financiar o valor de R$ 160.000,00 eu fui pessoalmente na a caixa e recebi a informação que eu precisaria de mais ou menos 5k de renda. No meu ponto de vista uma renda de 5k para uma família de 3 pessoas (pai, mãe e filho) está aquém de ser considerada classe média e ainda assim não consegue financiar um apartamento no extremo da zona leste em São Paulo.

        E sobre os investidores, muitos deles estão preferindo comprar em maior quantidade imóveis de menor valor na planta, pois a procura será maior e a venda “mais fácil” do alto padrão que é um nicho especifico e com uma porcentagem muito pequena da população.

      7. Luciano /

        Em contrapartida os juros, mesmos baixos, são enormes. Quem vai pagar a conta?

        http://sanidadealternativa.blogspot.com.br/2013/01/deu-pane-no-ventilador.html

        Não vejo a bolha aqui como nos EUA não. Do tipo boom. Na verdade a situação imobiliária entra no endividamento das famílias como um todo, mas que os preços são insustentáveis não há dúvidas.

        Infelizmente não há dados concretos e confiáveis para ter uma ideia sem contaminação, mas se a bolha imobiliária não estourar a urbana já estourou.

        Em minha opinião o sistema de precificação dos imóveis ñ se baseia em questões fundamentais que, mais cedo ou mais tarde cobrarão o seu preço de uma forma ou de outra.

        http://sanidadealternativa.blogspot.com.br/2012/12/intuicao-deducao-e-oraculo-um-estupro_1952.html

    2. Vilmar / Post Author

      SAIBA QUEM SÃO ELAS 25-08-2014 | 09h46
      Construtoras desconhecidas ganham mercado com Minha Casa
      Elas apostaram alto no programa federal Minha Casa, Minha Vida e passaram a figurar entre as maiores construtoras do setor em número de unidades
      infomoney.com.br/imoveis/noticia/3535985/construtoras-desconhecidas-ganham-mercado-com-minha-casa

    3. Vilmar / Post Author

      Imóvel para família | Pai de primeira viagem

      http://www.paideprimeiraviagem.com.br/imovel-para-familia/

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