Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia
Segue abaixo, um trabalho que considero excelente e foi desenvolvido por um dos leitores do www.bolhaimobiliaria.com e encaminhado para publicação por aqui também:
História de uma Cidade Brasileira
Antes da leitura deste trabalho, gostaríamos que fosse visto o vídeo Espanhistão, por ser uma bolha que já estourou.
http://www.youtube.com/watch?v=UJ8-dJ5WCo4
Começaremos a falar da história de um local, onde os preços aumentaram mais do que na Espanha e onde a distorção Renda por preço é muito maior. E que a especulação imobiliária, está transformando morros em planícies e tornando um Balneário num esgoto ao Céu Aberto nos meses de verão.
Sim esse local existe no Brasil, e a partir de agora mostraremos para vocês a evolução da Bolha Imobiliaria em Balneário Camboriu. Utilizando por base o da bolha de São Paulo feito pelo CA: http://www.bolhaimobiliaria.com/2014/06/24/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo-ca/
Por absurda falta de divulgação é possível ter os dados das vendas de imóveis da localidade apenas demonstrarei o panorama descrito pelos atuantes na área, ou seja, terei como disponível apenas dados relatados pelas próprias Construtoras e Imobiliárias.
Começarei o trabalho demonstrando a diferença do Custo do m² da cidade em comparação com o valor cobrado.
O CUB apurando pelo Siduscon relata que o m² da construção em BC é de R$ 1.371,44 em junho de 2014 enquando o valor cobrado por esse metro quadrado de acordo com o site do www.Zap.com.br esta em R$ 7680,00 para maio/2014.
http://www.scempreendimentos.com/indicadores/
Ou seja, o valor atual dos imóveis da oferta de imóveis esta mais que 5,5x o seu custo.
A reportagem diz que do início de 2008 a maio de 2013, a construção de 7 milhões de m² foi autorizada. Num calculo simples, tratando de apartamentos de 100m² de área útil, com 200 m² de área total, preço de R$ 7.680,00/m² da área útil. Teremos a nova construção de 35 mil unidades habitacionais ao preço de R$ 768.000,00. Numa cidade que a população estimada pelo IBGE é de 120.000 habitantes e que de acordo com propagandas do setor 25% da população trabalha na construção civil.
Se utilizarmos o link de quanto precisa ganhar para comprar um apartamento em cada cidade, teremos que para estes 70 mil imóveis, Precisaremos de 70 mil pessoas com renda mensal de R$ 21.000,00.
Ops, só um pouco, mas a cidade não tem só 120.000 habitantes.
Sendo que a Renda per capita da população local era de R$ 1.625,59 em 2010. http://www.atlasbrasil.org.br/2013/pt/perfil_print/balneario-camboriu_sc
O censo de 2010, que distribuiu as classes sociais das Cidades, constatou que Balneário Camboriú (SC) — 6,85% — 22,07% — 60,13% — 7,62% — 3,32%
http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=1397168
Verificando que mesmo a Classe A, de 2014 que são pessoas com Renda Per capita acima de R$ 2.728,00, não é população que pode comprar imóvel em Balneário Camboriu.
Ou seja, nem grande parte dos 6,85% da população de Balneário Camboriu que pertence a Classe A, pode comprar imóvel atualmente.
Digamos que 10% da Classe A possa e queira comprar imóvel. Não teremos 822 compradores em potencial na cidade que esta entregando 70.000 imóveis.
Como visto na reportagem que 75% da população já possui imóvel próprio http://ultimosegundo.ig.com.br/brasil/2012-09-21/casa-propria-ja-nao-e-so-sonho-75-no-brasil-sao-donos-do-imovel-onde-vivem.html. A situação fica ainda mais critica com apenas 200 compradores que realmente possuem potencial e ainda não podem comprar seu primeiro imóvel.
Ah, mas daí não estou levando em conta que quem compra imóveis em Balneário geralmente, não vai comprar para morar. E sim para ficar um mês de férias anuais.
Ai que mora o maior problema, não é um reduto de milionários. Com os novos preços, os compradores preferem viajar para o exterior do que pagar quase R$ 800.000,00 para a compra mais R$ 4.000,00 mensais para manter para ficar um mês do ano.
O calculo dum custo de oportunidade de 10 % ao ano e mais R$ 4.000,00 mensais entre condomínio e demais manutenções. As férias desse cidadão estará custando só de moradia R$ 128.000,00 reais. Ou R$ 4800,00 por dia, ficando barato os alugueis que estavam sendo cobrados próximos ao Itaquerão na Copa (que ninguém pagou).
A diária de um Bangaloo sobre a Água em Bora- Bora sai em média R$ 1.000, 00 e a passagem para um casal R$ 4.000,00/ pessoa. Ou seja, um casal dono de imóvel em BC estão esbanjando R$ 90.000,00 a mais do que passar um mês num Bangaloo em Bora-Bora.
O custo de R$ 4.000,00 reais por mês para manutenção, foi retirado deste artigo da revista Exame. Que citando a parte que cabe:
“Alguns fatores podem explicar essa dificuldade na venda. O primeiro deles é a mudança de hábitos das famílias. De acordo com Andreatta, com a maior facilidade para viajar ao exterior, alguns proprietários têm preferido gastar seu dinheiro lá fora a usá-lo com a manutenção da casa de praia. “Muitos proprietários não querem mais ter casa de veraneio porque ficou mais fácil viajar para outros países do que manter uma casa na praia, o que costuma consumir quatro mil reais por mês”, diz.
http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/anda-dificil-vender-casas-na-praia-entenda-por-que
Daí pessoas sem nenhum conhecimento financeiro, podem me dizer que não estou levando em conta a valorização imobiliária. Estão certos, se eles acharem um tolo maior que eles que paguem mais por aquilo que eles já pagaram caro.
O pessoal que realmente é esta tentando se mostrar como Rico nesta cidade, tem a obrigação de fazer isto, pois estão ganhando com especulação imobiliária. Por isso precisam passar idéia de prosperidade, para vender algo pra um otário, a corrente do maior tolo não pode parar. (explicada a seguir).
“Como toda bolha envolve a compra de um ativo, geralmente um imóvel ou valor mobiliário, e não por causa da taxa de retorno sobre o investimento, mas na esperança de que o ativo ou valor mobiliário possa ser vendido para mais alguém a um preço ainda maior. O termo the greater fool (“o maior tolo”) foi usado para sugerir que o último comprador está sempre contando em encontrar mais alguém para quem vender a ação, o apartamento ou cartão de beisebol.”
O preço do metro quadrado é tão caro que, olhem o texto retirado da entrevista.
ND – Quais os lugares que disputam a preferência com Balneário?
O preço do metro quadrado se equipara ao de Jurerê Internacional, por exemplo.
Exato, querem comparar o metro quadrado de uma cidade que 25% da população trabalha na Construção Civil, com um reduto de milionários. Pior, a custo do terreno de Balneário esta dividido por diversos imóveis, enquanto Jurerê os imóveis geralmente são Casas, onde não tem como diluir preço do terreno. Digamos chutando muito alto, custo da construção e o valor do terreno. Podemos dizer que se uma casa tem o custo de 2CUB, um apartamento não custaria 1,3 CUB.
Mas pesquisando melhor a situação é pior, o metro quadrado de BC é maior que Jurerê internacional
http://revista.penseimoveis.com.br/mercado-imobiliario/noticia/2013/05/balneario-camboriu-tem-o-metro-quadrado-mais-caro-de-santa-catarina-4143371.html
Chego agora a pior parte de você cair no golpe financeiro praticado nesta famosa cidade brasileira, ela não é um reduto de milionários, mas sim um lugar onde a lavagem de dinheiro corre solta.
Fica o pior, pro cidadão de bem, ele não esta apenas sendo otário comprando algo acima do valor nesta cidade ele está se escravizando com parcela de 30 anos para, em alguns casos, dar dinheiro para o Crime Organizado.
Ou tem muita gente burra, ou tem muita gente lavando dinheiro. Mas acho que o poder de compra de gente burra não esta tão alto assim. E a lavagem de dinheiro esta correndo solta.
Em outra reportagem, verificamos mais uma frase típica de bolhas
“Segundo o sócio da imobiliária Desc Imóveis, Cleber Favaretto, Balneário Camboriú sempre teve uma valorização superior a média de outras regiões, por causa, principalmente, da infraestrutura que o município tem. “É uma praia urbana, que tem vida própria o ano todo, o comércio é forte e a rede gastronômica é de primeira qualidade, tudo isso em uma cidade tranquila e segura”, afirma. Os imóveis da construtora FG Empreendimentos, por exemplo, valorizam 30% ao ano.”
Por isso, que algumas pessoas fazem compras, pois este tipo de noticia faz com que achem que não poderão comprar no futuro. Desta forma incautos se endividam por 35 anos. Ou acham, que estão fazendo investimento, pois essa falsa valorização de 30% ao ano, faz pessoas acharem que é o melhor lugar para se investir dinheiro.
Porém, todo o investimento, pressupõe uma valorização do Lucro isso não tem como ocorrer. Não possuem compradores reais em potencial. Vamos visualizar o site imovelweb.com.br
http://www.imovelweb.com.br/venda/sc/balneario-camboriu/
Na data de 03.07.2014, estão sendo ofertados 7.395 Apartamentos Padrão, 116 Casas de Condomínio e 495 Casas Padrão.
Se tomarmos por base apenas os Apartamentos Padrão e dividirmos Visualizarmos os valores de vendas
| Até R$ 250.000 | 241 |
| De R$ 250.001 até 350.000 | 454 |
| De R$ 350.001 até 500.00 | 830 |
| De R$ 500.001 até 700.000 | 1.168,00 |
| De R$ 7000.001 até R$ 1.000.000 | 1.633 |
| De R$ 1.000.001 até R$ 1.500.000 | 1.355 |
| Acima de R$ 1.500.000 | 1.714 |
Ou seja, teremos apenas 20 % das ofertas até R$500.000,00. Que já é um valor absurdo para a população brasileira, lembrando o vídeo do Canal do Otário.
http://www.youtube.com/watch?v=Oxcfw7HJ68E
Para receber os R$ 12.000,00 do vídeo. O Brasileiro, entre os impostos do empregador e do empregado Cidadão Brasileiro tem que ser custar quase R$ 20.000,00 para a sua empresa. Pois desse valor temos que retirar 27,5% de IRPF e a Contribuição Social.
http://www.youtube.com/watch?v=iGdj6B2lsfY
Nem perto de 1% da população possuí essa renda, conforme mencionei no inicio, a Renda da Classe A, (Alta Alta) que em Balneário Camboriu é 6,85% da população possui Renda Per capita acima de R$ 2.728,00 no Brasil.
Os valores estão tão absurdos, que o cidadão fudido do vídeo do Canal do Otario faz parte uma pequena porcentagem da Classe Alta, que investiu num dos 20% dos imóveis mais baratos do mercado.
Os outros, quem são??? Onde estão??? Existem de verdade?? Quem esta “investindo” não esta no topo da pirâmide?? Vai vender pra quem??
Simples, não existe problema para os donos de construtora não venderem na totalidade os seus imóveis. Com o custo total da obra no melhor dos casos, se os materiais realmente possuírem qualidade e pagando muito caro o terreno, ficaria em 1,2 CUB ou seja, menos de R$ 1.600,00.
As construtoras que estão vendendo o seu metro por R$ 8.100,00. Estão construindo 5 apartamentos pelo preço da venda de 1. E estão fazendo um ótimo negócio, mesmo que a cada 3 imóveis da cidade apenas 1 é habitado, estas construtoras acharam um trouxa que pagou pelo custo de 5.
O Resto fica no estoque como patrimônio.
O negócio era tão bom, tão prospero, que os donos de construtora estavam fazendo fortunas em estoque. Mas, e sempre tem o mas.
Imóveis prontos geram despesas, as de mais fácil acesso é o IPTU, dividas gigantescas com este imposto estão em todos os Balanços Patrimoniais da Cidade.
Imóveis caros, tem um valor, se tu achar alguém que compre, porém estas construtoras estão com um sério problema de vendas e não estão com liquidez nem para pagar o IPTU.
http://tj-sc.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/23930657/agravo-de-instrumento-ag-20110574482-sc-2011057448-2-acordao-tjsc
Porquê então não baixar os imóveis e pagar as suas dividas??
Porque não podem… Isso, as construtoras não podem baixar o preço de seus imóveis, pois os seus compradores são sempre os mesmos, são pessoas que acham que estão investindo para vender mais caro no futuro. E nessa expectativa de lucros são esses os únicos Clientes atuais das construtoras daqui.
Neste cenário de mato sem cachorro, surge o Suicídio, dum dos mais, ou talvez o mais, importante empresário do ramo da cidade. Não tenho como dar certeza do motivo, longe disso, mas é um fato no mínimo estranho.
http://www.camboriuinvestimentos.com.br/19141/secao/1176323/rogerio-rosa-encontrado-morto
Esse mesmo empresário, numa reportagem usou uma bolha para explicar outra bolha,
http://www.gazetadopovo.com.br/imobiliario/conteudo.phtml?id=1425475
Perguntamos, se já não existe publico que compra um imóvel por R$ 2,5 milhões, pra quem ele acha que essas pessoas vão vender por R$ 10 milhões? Na verdade ele sabia que não existiria essa venda. Mas precisava achar alguém que acreditasse nisto,
http://www.gazetadopovo.com.br/imobiliario/conteudo.phtml?id=1425475
Na reportagem, mostra a foto de algo que estamos querendo levar em conta para dizer que existe excesso de oferta. Entrem novamente na reportagem e vejam a primeira foto, mais isso esta mesmo acontecendo, uma nova cidade inteira de apartamentos de luxo esta sendo construída na praia do lado, que não faz parte do Município de Balneário Camboriu, e sim Itajaí, por isso, não esta incluída nos 7 milhões de m² autorizados, o que sem dúvida irá tirar muitos dos compradores em potencial de Balneário Camboriu, o que como vimos, compradores finais já eram poucos.
As maiores construtoras da cidade estão com mais de R$ 3 bilhões em estoque. Se formos ver o tamanho da cidade e fazermos um comparativo com o Brasil, que as quatro maiores companhias, MRV Engenharia, Cyrela, Direcional Engenharia e Gafisa acumulavam mais de 25 mil imóveis não vendidos ao fim de 2013.
http://www.bolhaimobiliaria.com/2014/03/25/construtoras-tem-r-146-bi-em-estoque-de-imoveis-brasil-economico/
O estoque é muito maior proporcionalmente, gerando dívidas astronômicas, com manutenção, impostos e demais encargos.
Mas porque então seguem lançando??
Vou ter dificuldades para explicar, pois não consigo entender a lógica dum mercado, em que os principais fatores não se enquadram em algo honesto. Talvez eles consigam financiamentos absurdos, dando como garantia o seu estoque que sabem que não vão conseguir vender, vendendo apenas o filé de cada prédio e o resto usem como garantia. Talvez, exista uma quantidade quase infinita de dinheiro para ser lavado. Talvez para lançar diversas plantas e não entregar no final das contas, como o exemplo a seguir…
http://www.blogrelatorioreservado.ig.com.br/index.php/2014/07/03/construtora-mexicana-sai-brasil-sem-entregar-imoveis/
Veremos, diversas obras paradas, e diversas de desculpas para manter as construções paradas.
Nos Reveillons 2013 e 2014 a cidade verificou que não existe estrutura alguma para crescimento, nas duas viradas de ano a cidade vivenciou falta de água e apagões.
http://osoldiario.clicrbs.com.br/sc/noticia/2014/01/falta-de-agua-e-apagao-geram-transtornos-em-balneario-camboriu-durante-a-virada-do-ano-4378712.html
E isso é ressaltado por membro da própria Secretaria de Planejamento da Cidade
“Impactos. Enquanto o céu é o limite para as construtoras, ninguém se dispõe a precisar os impactos que construções tão grandes podem causar à cidade. “Não há estudos que nos indiquem quais podem ser as consequências sobre a incidência de luz, o regime de ventos ou o meio ambiente, e muito menos temos referências de como mitigá-los”, diz o arquiteto e urbanista Ênio Faquetti, membro do Conselho da Cidade, órgão consultivo vinculado à Secretaria de Planejamento e formado por representantes da sociedade civil.
Há pelo menos uma década Balneário Camboriú discute a necessidade de aterrar a praia para alargar a faixa de areia, de modo a evitar que a sombra dos prédios se abata sobre os banhistas.”
Da mesma reportagem retiramos, como estão agindo as construtoras.
“Sem limites. O plano diretor da cidade impõe índices de ocupação máxima dos terrenos. Porém, não estabelece limites para a altura dos prédios. Nos anos 2000, a prefeitura regulamentou a transferência de potencial construtivo (TPC), instrumento que permite às incorporadoras aumentar a área construída nos terrenos, mediante o pagamento de taxas usadas para realizar investimentos em intervenções urbanas específicas. Isso facilitou o caminho rumo ao céu – e ao luxo. Praticamente só há construções de alto padrão em Balneário Camboriú. Um estudo conduzido pela consultoria Brain, de Curitiba, indica que 60% do estoque de apartamentos lançados na cidade custa acima de R$ 1 milhão. “
Esta falta de limite, torna o mar durante todo o verão um esgoto ao Céu aberto. E a praia sem sol a partir das 3 da tarde por causa dos prédios. Imaginem quando ficarem prontos todos estes prédios que estão em construção e para serem lançados.
Banho de mar a partir de novembro é quase garantia de alguma doença de pele. Nos meses de alta temporada, o tratamento de esgotos, são consegue filtrar 3% da demanda.
Qual é o luxo de se banhar num esgoto??? Para tomar banho neste mar que os proprietários estão gastando 3,36 vezes mais do que ir para Bora-Bora??
Não queremos, falar mal de nenhum economista brasileiro, mas digamos que Ricardo Amorim, possa para alguns ser considerado o cavaleiro do apocalipse, e sim ele, deu palestras em Balneário Camboriu. O economista que previu a bolsa a 200.000 pontos, que tentou passar seriedade sobre as empresas de papel da EBX e que hoje defende que não existe bolha imobiliária. Sempre, citando dados, que não possuem fonte. Como no caso, que falou que o preço dos imóveis em relação a renda é barata no Brasil.
Citarei dados, somos um dos o paises mais caro do mundo neste quesito.
http://www.revistaportuaria.com.br/noticia/15796
Fato:
Sendo, que dos 5 maiores indices preço/renda per capita apenas o Brasil tem densidade populacional abaixo de 100 habitantes por km2 (Brasil: 22 habitantes por km2);
http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/08/20/bubble-busters-i-preco-imoveis-x-renda-bolhadao_rj/
O problema que a situação da cidade é tão desesperadora, que até o defensor do fato que não existe bolha, coloca a cidade como uma das 100 mais caras em relação a renda do mundo
http://ricamconsultoria.com.br/news/entrevistas/palestra_tendencias_mercado_imobiliario_2013
Por não possuirmos dados relativos as vendas, usatilizaremos como base. Cabo Frio RJ, cidade com as características de Balneário Camboriu em termos de crescimento populacional e publico para a venda de imóveis. Com um agravante, a população de Cabo Frio é 50% maior que a de Balneário e conseguiria agüentar melhor o crescimento.
Na matéria elencada a cidade de Cabo Frio- RJ, em meses de alta demanda. Possui uma venda de 50 a 70 unidades por mês, possuindo um publico 50% maior.
Mesmo sem levarmos em conta, quantas dessas unidades são vendidas para investidores, que não são consumidores finais e mesmo com publico alvo menor, tomaremos por base o mesmo número de unidades vendidas, que de um mês de demanda alta nesta cidade do Rio de Janeiro.
Ou seja, mesmo que considerássemos que anualmente ocorram a venda de 700 unidades em Balneário Camboriu-SC.
Teremos estoque em apenas um site o equivalente a 11 anos de venda e estão sendo lançados imóveis para mais 50 anos.
Começaremos uma análise histórica dos valores de imóveis em Balneário Camboriu, usando como base a premissa do Ex-dono na Embraed. Palavras dele, imóveis comprados no Ano 2000 por R$ 100.000,00 estavam valendo na época da reportagem R$ 1.000.000,00, novembro 2013. E que em poucos anos imóveis que ele estava vendendo por R$ 2.500.000,00 serão vendidos por R$ 10.000.000,00.
Pegaremos o CUB de Janeiro de 2000 que era R$ 478,39 e o de novembro de 2013 R$ 1.307,65. Para facilitar o calculo, mas sabendo que não é o que ocorre, pois um imóvel com 10 anos possui inúmeras manutenções que devem ser feitas, daremos para ele, o preço do metro quadrado médio do fipe zap que teremos referencia agora que é de R$ 7.680,00 não usaremos o de novembro que estava em quase R$ 10.000,00 pois a amostra era pequena e eu já poderia comprovar uma bolha pelo simples desconto de R$ 2.320,00 reais no metro quadrado em pouquíssimos meses.
Mas prefiro, comprovar por A+B a existência.
Conforme, constatamos o imóvel que no ano 2000 era comprado por R$ 100.000,00 e hoje é vendido por R$ 1.000.000,00 é um imóvel de 130 m² de área útil.
Na prática é um imóvel maior, pois o imóvel de 10 anos, possui um valor m² menor que o de um lançamento, mesmo assim, faremos um calculo favorecendo os “players” do mercado.
O valor da venda do m² em 2000 foi de R$ 769,23 reais ou 1,60 CUB da época, a tendência é que era menos que isso. Mas o melhor será usar os cálculos a favor da construtora, para não deixar dúvidas sobre uma distorção no mercado.
Se este mesmo imóvel é vendido por R$ 1.000.000,00 o m² esta em R$ 7.692,30 ou 5,88 CUBs. O que dá um desvio de valor de 3,675x ao que era cobrado.
Agora, bateremos em cada item dos defensores que o mercado é sustentável ainda.
- O aumento da Renda Brasileira.
http://www.atlasbrasil.org.br/2013/pt/perfil_print/balneario-camboriu_sc
Notamos que de 1991 ao ano 2010, a Renda Per Capita, passou de R$ 791,69 em 1991, para R$ 1.563,49 em 2000 e por fim R$ 1.625,59 em 2010. A renda aumentou, muito menos que o crescimento do valor do CUB da cidade, com uma clara distorção mais de 10x no aumento da renda e do m².
- Déficit habitacional,
Não há déficit algum no mercado de luxo, na verdade quem compra imóvel nesta localidade, geralmente esta comprando seu segundo, terceiro imóvel.
- O imóvel nunca baixa,
Talvez até fosse, uma forma de manutenção do seu patrimônio, comprar imóveis, pois como vimos o valor do CUB aumenta com o tempo. Mas, isso é valido para imóveis que seu valor esta atrelado ao CUB, como vimos o m² esta em 5,8 CUB, então não existe como manter algo que se esta pagando 5,8x mais do que vale.
Comprando bem, próximo ao 1CUB, o imóvel pode ser considerado como forma de manutenção do patrimônio, mas exceto em mercados distorcidos como foi no passado, não é forma de investimento para o comprador final.
Para o construtor as variáveis são diferentes e é um investimento. Muito bom por sinal, se conseguir vender.
No caso atual, o imóvel tende sim a baixar, buscando os preços históricos em relação aos seus custos. Conforme o que aconteceu em todas as bolhas da história.
No gráfico veremos que em momentos de Pânico, o que sempre ocorre em qualquer mercado, os valores ficam menores que o preço de referencia.
http://www.bolhaimobiliaria.com/2011/03/04/bolha-em-graficos/
Por fim, demonstraremos o absurdo da declaração o Ex-dono de construtora,
http://www.imovelweb.com.br/venda/sc/balneario-camboriu/imovel/barra-sul-1001354249
O imóvel mais caro da cidade, esta para vender por R$ 16.000.000,00 e possuí 740 m². Valor do m² R$ 21.621,62, com o CUB atual em R$ 1.400,00. Teremos esse imóvel esta sendo vendido por 15,4 CUBs, quase 10x o valor histórico. Claramente, valendo em termos históricos, 10% do valor atual. Sendo assim, quem tinha dúvidas de que se haverá ou não quedas de 90% quando estourar a bolha no Brasil, estou demonstrando um exemplo.
Mas a declaração do Construtor remete a valorização em poucos anos de 500%, 1000%. Um calculo em relação ao Fundo de Investimento Imobiliário, Floripa Shopping que possui uma fração ideal de 38% do empreendimento “FLORIANÓPOLIS SHOPPING CENTER” com área construída total de 75.127,36 m2.
O fundo possuí, e as cotas desse fundo chegaram a ser vendidas por R$ 433,00. ou seja, o valor de mercado desse fundo inteiro valia R$ 20.784.000 enquanto esse apartamento R$ 16.000.000.
https://www.mzweb.com.br/btgpactualfundos/web/arquivos/1Semestrede201010.pdf
Quem acredita na valorização imobiliária do mercado atual, irá comprar por R$ 16.000.000,00 para vender em 10 anos por R$ 160.000.000,00.
Digamos que em 10 anos o Shopping valorizará 10% ao ano, chegando o fundo a valer R$ 53.908,34 ao final de 10 anos o Shopping todo valerá R$ 141.863.157,89. Ou seja, baita negócio, comprou um ape com 740m² que só gera despesas e no final de 10 anos trocou por um Shopping com 75.127,36 m² que possui diversos locatários e renda garantida..
É o mais provável do que acontecerá com esse “Investidor”não acham? Por óbvio, “ La vivienda nunca baja”
Conclusão
Em Balneário Camboriu- SC, estamos vivenciando uma Bolha Imobiliária em que os imóveis estão sendo vendidos por no mínimo 3,675x o preço que poderiam valer, isto sendo otimista, pois estou levando em conta que no Ano 2000 os preços estavam normais e sem ter levado em conta que o m² de um prédio com mais de 10 anos custa menos do que a média do m² local. Neste cenário otimista, teremos uma queda de pelo menos 70% no valor real do imóvel.
Sendo que em alguns casos como o demonstrado, os imóveis poderão perder até 90% em termos real do seu valor atual.
E o mais importante, este Balneário não possui estrutura de abastecimento, tanto de Água como de Energia Elétrica e esta gerando grave poluição ambiental.
Por fim, termino o trabalho com a Ultima noticia relacionada, e vamos esperar a bolha estourar…
Até o próximo post.