Desmitifique o uso do dinheiro
Com mais esta Empresa divulgando seus lançamentos, as 5 maiores imobiliárias do País poderão ultrapassar 50 Bilhões em VGV. Significa que o mercado caminha firme e forte!
Fernandez Mera anúncia seus lançamentos para 2014, 12 Bilhões de VGV!!!!
https://www.youtube.com/watch?v=riLqqVivWHA
Até a próxima!
E parte do capital que está entrando no País, vai para o mercado imobiliário!
Estrangeiro vê retorno compensar risco no Brasil
26 de março de 2014 | 14h28
Fernando Dantas
A reação tranquila dos mercados ao rebaixamento do rating pela Standard&Poor’s, na visão de diversos analistas, deveu-se a uma combinação de fatores: a mudança da perspectiva do rating para estável, a percepção atual de que o processo de normalização monetária nos Estados Unidos será bem gradual e a visão de investidores estrangeiros de que o retorno dos títulos de renda fixa brasileiro tornou-se atraente, quando comparado aos riscos. Esta última percepção está ligada à aposta de que a política econômica no Brasil parou de piorar, e pode até melhorar um pouco.
“Os estrangeiros têm uma postura mais pragmática, e depois de assistirem a toda a reprecificação dos ativos brasileiros desde o ano passado, consideram que a relação risco/retornou ficou atrativa, isto é, que os riscos subiram mas os retornos subiram ainda mais”, diz Luiz Fernando Figueiredo, sócio fundador da Mauá Sekular Investimentos e ex-diretor do Banco Central (BC).
Figueiredo nota que há um fluxo líquido expressivo de recursos externos entrando no Brasil, de cerca de US$ 3 bilhões na última semana, segundo seus números.
“Isto não tem sido por causa da renda variável ou da conta corrente, o que há é um aumento de fluxo para títulos prefixados ou indexados à inflação”, acrescenta o economista.
No caso da bolsa, ele nota que a situação é mais complicada, por causa do ritmo baixo da economia, os problemas da Petrobrás com o controle do preço dos combustíveis, o problema da Vale com a queda do preço do minério de ferro e, pairando sobre tudo isso, a ameaça de danos mais sérios no setor elétrico e até mesmo de racionamento.
Ainda assim, Figueiredo nota que as empresas aumentaram seus programas de recompra de ações, sinalizando que veem suas ações como baratas. Nos Estados Unidos pós-crise, diz o diretor da Mauá Sekular, programas de recompra das empresas ajudaram o bom desempenho do S&P 500.
Um ponto frisado por diversos analistas é o fato de que, depois do rebaixamento, a S&P tenha mudado a perspectiva do rating soberano brasileiro de negativa para estável. Este era o cenário considerado mais provável, no momento do rebaixamento, mas, ainda assim, a sua confirmação gerou algum alívio. Não era 100% descartada a hipótese de que a perspectiva negativa pudesse ser mantida mesmo no novo nível mais baixo de rating. Isto acenaria com a possibilidade de uma perda do grau de investimento em prazo relativamente curto, e certamente teria consequências muito mais drásticas para os mercados.
Agora, de certa forma, a S&P deu tempo ao governo brasileiro para empreender mudanças de política econômica compatíveis com o calendário eleitoral. Assim, o simples cumprimento do que foi anunciado para este ano em termos fiscais – o superávit primário de 1,9% do PIB para o setor público consolidado – seria compatível com a estabilidade do rating BBB- ao longo de 2014. Mas o próximo passo, para estancar a queda da classificação e possivelmente preparar o terreno para o retorno ao movimento de melhora, teria necessariamente de incluir um ajuste mais duro da política econômica em 2015. Isto é algo que pode em teoria acontecer tanto com a vitória da presidente Dilma Rousseff quanto com a de algum dos candidatos de oposição.
Um gestor de recursos que já esteve no governo observa que também ajuda o Brasil neste momento o fato de que, em que pesem os muito problemas do País, outras importantes economias emergentes, como Rússia e Turquia, parecem bem piores, e melhoram o perfil brasileiro comparativamente.
Segundo Samuel Pessôa, sócio e economista-chefe da gestora Reliance, em São Paulo, “é possível que, com os últimos passos da política econômica no Brasil, o investidor externo esteja descartando cenários de deterioração muito drástica – apenas isto já poderia tornar atraente o investimento em renda fixa no Brasil”.
Fernando Dantas é jornalista da Broadcast
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Até a próxima!
Bom dia!
O mercado está crescente! Vejam:
O Mercado Imobiliário está ruim? Vejam:
– Melhor fevereiro em 20 anos: crédito imobiliário atinge R$ 8,8 bilhões
http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/credito/noticia/3264676/melhor-fevereiro-anos-credito-imobiliario-atinge-bilhoes
Até a próxima!
Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia
A bolha imobiliária fura em 2.015?
Achei muito interessante o artigo abaixo, feito pelo professor Sachsida, que trabalha no IPEA, segue o link:
https://www1.fazenda.gov.br/resenhaeletronica/MostraMateria.asp?page=&cod=955011
Creio que a conclusão dele se baseia exclusivamente em indicadores macroeconômicos, olhando para o Brasil como um todo, como se a nossa bolha tivesse um comportamento homogêneo entre as cidades.
Quando olhamos para alguns aspectos específicos da bolha imobiliária brasileira, percebemos que a questão da explosão da bolha agrega algumas outras variáveis, tais como, o comportamento das construtoras nas cidades, o nível de especulação que foi maior em algumas localidades, o “timing” entre o maior volume de lançamentos e suas entregas localmente versus o natural resfriamento que ocorre logo após isto e assim por diante.
Acredito que as diferenças entre as localidades e agentes envolvidos (especuladores, construtoras, etc.), mudam a velocidade de início da explosão da bolha em cada uma delas e até mesmo a intensidade. Não seria algo inédito, se olharmos para o que ocorreu na explosão da bolha imobiliária dos Estados Unidos, por exemplo.
Em São Paulo e Rio de Janeiro, vemos que o mercado imobiliário ainda fala em aumentar ou no mínimo manter os lançamentos, apesar da clara presença de super-estoque nestas cidades (basta avaliar o volume de ofertas em sites especializados versus a demanda em 2.013, estoques equivalem a anos de vendas, ver link ao final que contém análise mais detalhada para São Paulo).
Em contrapartida, temos cidades como Curitiba, de onde as construtoras de grande porte já saíram oferecendo elevados descontos de até 35%, após constatarem que o super-estoque (equivalente a 23 meses de vendas) inviabilizaria novos lançamentos, ou ainda, Brasília, onde os lançamentos em unidades caíram 50% em 2.013 na comparação com 2.012 e mesmo assim, terminaram o ano com estoque 30% maior que 2 anos antes, apesar da queda real nos preços de lançamentos de 35,5% (levantamento da Geoimoveis). Temos ainda Salvador, em que a redução brutal nos lançamentos, causada por super-estoque equivalente a 25 meses de vendas (levantamento Geoimoveis), paralisou a construção civil e gerou aumento de quase 50% no desemprego de Ago/12 para Ago/13 (desemprego saiu de 6,4% em Ago/12 para 9,4% em Ago/13, segundo o IBGE). Para finalizar os exemplos, temos o caso de São José dos Campos, que guarda certa similaridade com o caso de Salvador quanto as consequências esperadas, uma vez que tivemos uma queda nos preços dos imóveis entregues em 2.013 na ordem de 25%, o que levou os investidores a colocarem seus imóveis para alugar gerando aumento na oferta de aluguel na ordem de 300% e esta clara visão de super-oferta fez com que as construtoras reduzissem muito os lançamentos e já para 2.014, ameaçam com aumento relevante de desemprego da construção civil por lá.
Como colocar todas as cidades acima dentro do mesmo contexto e apostar em movimentos “simultâneos” para início de explosão da bolha imobiliária? Sem dúvida, o aumento de juro dos EUA previsto para ocorrer em 2.015, impulsionará muito o juros por aqui, aumentando a intensidade da explosão de nossa bolha imobiliária, mas será que não poderíamos dizer que a queda nos preços em Brasília de 35,5% quanto a lançamentos e 30% quanto a imóveis entregues em 2.013 na comparação com 2.012, que demorou anos para ocorrer no caso da bolha imobiliária espanhola, já não seria um “início” de explosão? O que dizer então do aumento de quase 50% no desemprego em Salvador, similar ao que ocorreu nos EUA e Espanha e tendo as mesmas causas, também não seria um início de explosão? Estas situações passaram desapercebidas, sem grande destaque dos jornais, o que é muito curioso, pois são fatos que cabalmente demonstram a nossa bolha imobiliária. Curiosamente ainda, os jornais preferiram dar destaque a relatórios de BC e “especialistas” vinculados diretamente ao segmento imobiliário ou outro segmento que tenha interesses diretos quanto a continuidade do “status quo”, artigos sem números, fatos ou dados, preferiram isto do que divulgar estes fatos que ocorreram em Brasília e Salvador, que são muito mais esclarecedores.
Vamos continuar acompanhando, para vermos até quando as evidências poderão ser mascaradas, até quando continuarão a disfarçar situações tão graves quanto as que constam acima. O prazo de 2.015 previsto pelo professor Sachsida, seria só para termos a bolha explodindo de forma mais abrangente no Brasil e talvez reconhecida pela maioria, mas parece que algumas cidades mais apressadas, não querem esperar até lá…
Para referências sobre tudo que consta acima e muito mais, acesse:
www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i
Até o próximo post.
Para reafirmar e confirmar o nível de atividades e financiamentos do Setor.
Até mais!
Vejam na matéria abaixo, como o conceito “Bolha Imobiliária” é (foi) usado sem conhecimento do conceito para o Brasil. “Política de Estoques”, “Estagnação de Preços” e “Readequação do Mercado”, estes sim são os fatores da nossa economia.
Depois do forte aumento dos últimos anos, valor médio do metro quadrado deve se manter estável em 2014. Alguns economistas ainda temem bolha imobiliária.
Nos últimos anos, o setor de construção civil não parou de crescer no Brasil. Prédios e mais prédios foram construídos no embalo do aumento de renda e da expansão do crédito. Mas, junto com o fenômeno, veio algo que chamou a atenção de consumidores e especialistas: o aumento vertiginoso dos preços dos imóveis.
O aumento médio de 13,7% em 2013 e também em 2012, além de quase o dobro (26%) em 2011, de acordo com o Índice FipeZap, da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, faz com que alguns economistas ainda cogitem a possibilidade de uma bolha imobiliária no país. Mas, para outros especialistas, depois da escalada de preços, o preço dos imóveis deve subir menos em 2014.
“O mercado dá sinais de uma certa acomodação, até mesmo de estagnação nas regiões periféricas”, afirma Gilberto Braga, professor de finanças do Ibmec/RJ. “Entretanto, nas grandes capitais e cidades-sedes da Copa que sofreram obras de infraestrutura impactante, os bairros mais próximos dessas melhorias continuam muito valorizados.”
O economista Júlio Gomes de Almeida, da Unicamp, afirma que, em regiões como o Rio de Janeiro, o aumento dos imóveis foi excessivo devido aos custos da compra de um terreno em lugar privilegiado, como na zona sul, que engloba bairros como Ipanema, Leblon e Copacabana.
“Mas há um processo especulativo forte em relação aos terrenos localizados nas áreas urbanas, fazendo com que os preços dos imóveis fiquem muito elevados”, explica o especialista.
Ano atípico
Segundo Braga, este ano deverá ser de maior cautela, já que 2013 não foi tão positivo para a economia brasileira. Além disso, por ser ano de eleições, o governo federal não deve mexer de forma brusca na economia. De acordo com o especialista, mesmo com os preços subindo menos, não deve ocorrer uma queda generalizada, já que o mercado segue aquecido por haver um deficit histórico de moradias no Brasil e também por causa do farto financiamento para as famílias brasileiras.
De acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), 2013 alcançou um novo recorde histórico, com 109,2 bilhões de reais em financiamentos. No período, 530 mil imóveis foram financiados. Para 2014, a expectativa é que as concessões alcancem 126 bilhões de reais, ou 15% a mais.
Para o economista Celso Grisi, da Fundação Instituto de Administração (FIA), mesmo que os custos das construtoras com terrenos, salários, aluguel de equipamentos e importação de insumos continuem altos, os preços das unidades habitacionais não deverão subir mais do que o valor da inflação cerca de 6%. “As empresas vão ter que ganhar em produtividade para evitar a redução da margem de lucro”, afirma.
Bolha imobiliária no Brasil?
O aquecimento do mercado imobiliário em grandes cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, pode levar a uma sobrevalorização de preços e fazer com que uma possível bolha imobiliária estoure no Brasil, segundo alguns especialistas ouvidos pela DW.
Para Samy Dana, economista da Fundação Getúlio Vargas, a bolha imobiliária já está formada, mesmo com a queda dos preços que continuam, em sua opinião, acima do valor razoável. Para ele, há um desequilíbrio na relação entre o custo do aluguel e do investimento num imóvel novo.
O economista cita o exemplo de imóveis de 100 metros quadrados em São Paulo, que custam mais de 1 milhão de reais valor que hoje, investido na poupança que é atualmente considerada a pior aplicação pelo seu baixo rendimento faria com que o montante aumentasse 5 mil reais por mês.
“Ninguém paga 5 mil reais para morar num imóvel de 100 metros quadrados. Isso significa que os preços estão muito altos para a população brasileira. Para haver equilíbrio, ou o aluguel sobe ou os preços dos imóveis diminuem. Como não há espaço para os aluguéis subirem, o valor dos imóveis deveria descer”, argumenta.
Já Grisi avalia que não haverá bolha imobiliária, pois o ritmo de construção de imóveis diminuiu para se adequar à demanda. “Está claro que vamos ter um ritmo de vendas mais baixo. Os imóveis deverão ser reajustados de acordo com a inflação. É só uma preservação do patamar de preços, pois subir preços não vai dar.”
Site:opovo.com.br
Vejam nos links:
http://www1.folha.uol.com.br/opiniao/2014/03/1425835-ha-uma-bolha-imobiliaria-no-brasil-sim.shtml
http://www1.folha.uol.com.br/opiniao/2014/03/1425837-ha-uma-bolha-imobiliaria-no-brasil-nao.shtml
Chegamos a conclusão que, mesmo quem defendia a existência de Bolha antes já está mudando de opinião!
Como eu disse em vários comentários: O mercado nacional se ajustará e seguiremos firmes!
Até a próxima!
Bob Carvalho
Bom dia.
A partir de hoje, a convite do Editor, passarei a publicar notícias e comentários sobre o Mercado Imobiliário. Meu intuito é, não só esclarecer dúvidas e comentar sobre o momento atual do mercado nacional e dos EUA. Sempre numa linha de profissionalismo e transparência.
Até a próxima!
Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia
O objetivo deste trabalho é o de apresentar através de infográficos, todos os principais fatos relacionados à bolha imobiliária brasileira. Ao final, link c/ as referências utilizadas.
Desmascarando a bolha imobiliária no Brasil:
Até o próximo post.
Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia
O objetivo deste trabalho é o de apresentar evidências da bolha imobiliária nas cidades brasileiras.
As evidências da bolha imobiliária nas cidades:
Importante: bolhas imobiliárias geram crescimento sem paralelo, mas insustentável, na produção e no preço dos imóveis, formando super-estoques que levam a reduções drásticas em lançamentos, grandes prejuízos para economia (desemprego, queda do PIB, etc.) e queda elevada de preços dos imóveis.
OS EFEITOS DA BOLHA IMOBILIÁRIA NAS CIDADES BRASILEIRAS:
SALVADOR:
Sugiro leitura na íntegra desta matéria, onde consta que a causa raiz para aumento relevante no desemprego em Salvador foram quedas em vendas de imóveis gerando super-estoque e interrompendo lançamentos: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante
Preço médio do M2 em Salvador: http://www.agenteimovel.com.br/mercado-imobiliario/a-venda/salvador,ba/
Pelas informações constantes acima e mais dados do IBGE, temos que em Salvador, preço do M2 aumentou 91,63% de 2.008 a 2.013. Média do M2 de R$ 4.290,00 em Ago/2013, para um rendimento médio real da população de R$ 1.444,80. Outras informações dos links, colocadas em gráficos:
Importante: estoque de 25 meses e aumento de quase 50% no desemprego ( 77% acima da média nacional), são as características típicas de uma bolha imobiliária que estão mais visíveis em Salvador.
Conclusão quanto a bolha imobiliária em Salvador:
A explosão da bolha imobiliária em Salvador está apenas no início. Um dos efeitos naturais, é que os preços dos imóveis tenderão a cair de forma abrupta e significativa, como consequencia não só do super-estoque de imóveis sem vender que possuem preços completamente fora da realidade de renda na cidade, mas também, em virtude do nível muito elevado de desemprego e da piora na economia local, ambos trazidos pela própria bolha imobiliária, que se auto-destrói.
BRASILIA:
Notícia de Set/2013 – queda de até 30% nos preços dos imóveis novos em Brasilia: http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml
Notícia de Dez/2013 – estoque 30% maior que 2 anos atrás, queda de 50% nos lançamentos de 2.012 para 2.013. Descontos de até R$ 300 mil em imóveis prontos. Link: http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html
Reportagem da Globonews de Dez/2013, onde representante do segmento imobiliário de Brasilia informa que os lançamentos em 2.014 irão dobrar na comparação com 2.013: http://www.youtube.com/watch?v=sDCfoT_RGGA#t=20
Vamos agora, observar um gráfico que reúne as informações das reportagens acima:
Análise das informações acima (incluindo detalhes vindos de notícias dos links):
A bolha imobiliária em Brasília segue o mesmo caminho de Salvador, com algumas diferenças, como uma participação mais visível dos investidores (especuladores) e do volume de distratos feitos pelos mesmos, o fato da redução elevada nos preços já estar visível (30%) e por fim, a promessa de dobrar lançamentos em 2.014.
Importante: as reduções de até 30% nos preços feitas por construtoras para tentarem desovar estoques em 2.013, fizeram com que muitos imóveis ficassem com preço total, na entrega, inferior ao saldo a financiar com banco para quem comprou “na planta”, gerando altíssimo volume de distratos e aumentando ainda mais os estoques. Isto ocorreu mais fortemente no Noroeste de Brasilia. Dobrar lançamentos em 2.014, como prometido pelo segmento imobiliário, significa agravar a situação dos super-estoques, tentando adiar o desemprego e crise local, mas com isto, programando uma crise ainda maior para o futuro próximo.
Conclusão quanto a bolha imobiliária em Brasília:
Da mesma forma que em Salvador, a explosão da bolha imobiliária de Brasília está apenas no começo. Se dobrarem lançamentos em 2.014 para adiar sua explosão, só tornarão as consequencias ainda piores (o volume de distratos e estoques aumentarão ainda mais, o impacto posterior de total estagnação na construção civil irá durar mais e prejudicar mais ainda a economia como um todo).
SÃO JOSÉ DOS CAMPOS (SJC):
Preços de imóveis novos caíram 25% em 2 anos, em alguns casos, queda de até 30%: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html
Aluguel teve aumento de oferta de 300% em 2013: http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html
Segue gráfico com dados acima:
O gráfico acima demonstra que a bolha imobiliária em SJC segue mesmo caminho das demais:
Aumento relevante na construção de imóveis, nos preços e na participação dos investidores. Preços ficam completamente fora da realidade da renda no local e se formam super-estoques.
Os super-estoques levam a reduções rápidas e relevantes nos preços dos imóveis.
A diferença de SJC para Salvador e Brasília é que os investidores resolveram colocar imóveis para alugar para não terem prejuízo imediato na venda, gerando super-oferta para aluguel.
Importante: a super-oferta para alugar, levará a reduções de preços de aluguéis combinado com prejuízos ainda mais elevados para investidores (deixar imóveis vazios por período elevado, com altas despesas para impostos, condomínio, etc., sem gerar receitas).
Conclusão quanto a bolha imobiliária em São José dos Campos:
Da mesma forma que nas cidades acima, a explosão da bolha imobiliária de SJC está apenas no começo. A “estratégia” dos investidores, de todos colocarem os imóveis para alugar ao mesmo tempo, apenas muda o problema de lugar, sem eliminá-lo. Isto foi muito conveniente para as Construtoras, pois ao fazerem isto, os “investidores” diminuíram a concorrência para venda, com seu próprio sacrifício. Devido à super-oferta para aluguel, há alguns caminhos: a) redução do preço do aluguel ; b) ficar muito tempo com despesas adicionais e sem receita por não conseguir alugar ou c) vender com maior “desconto” que o já praticado (25%). Pior: pela sequencia natural dos fatos, a paralisação na construção civil aumentará desemprego, prejudicando toda a economia local, diminuindo procura e preço dos imóveis, significando prejuízos ainda maiores para estes investidores que adiaram a venda.
CURITIBA:
Fev/2013: Estoque de imóveis sem vender aumentou demais, chegando a aproximadamente 2 anos de vendas, descontos promocionais das construtoras de 10% a 30%: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279
Nov/2013: Estoque de imóveis de quase 2 anos. Construtoras estão apostando em feirões, com descontos de até 35% e condições como entrada de apenas 10%: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1426349&tit=Gigantes-do-setor-saem-de-fininho
Rentabilidade do aluguel de imóvel de 3 dormitórios é de 0,44% por mês, inferior a qualquer aplicação financeira. Como o título diz: não é um bom momento para investir em imóveis para alugar: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1420728&tit=Nao-e-um-bom-momento-para-investir-em-imoveis-para-alugar
A oferta de imóveis comerciais para alugar aumentou 600% em Curitiba, de 2.012 para 2.013: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1424276&tit=O-grande-salto-dos-imoveis-corporativos
Vamos agora juntar as informações acima, para analisarmos melhor:
Avaliando as informações acima, vemos que Curitiba seguiu roteiro muito similar a demais e que os “descontos promocionais” não tem colaborado para redução dos estoques. Está em situação similar a Salvador quanto a tamanho do estoque e a Brasília quanto à redução de preços.
Conclusão quanto a bolha imobiliária em Curitiba:
Por ter o segundo maior estoque de imóveis residenciais novos sem vender do Brasil (24 meses), que continuaram no mesmo patamar depois de 9 meses e ainda, ter tido um aumento na oferta de imóveis comerciais em 600%, a expectativa é que Curitiba vá pelo mesmo caminho que Salvador, enfrentando as mesmas consequências.
NATAL:
Preços dos imóveis novos voltaram a patamar anterior a 2.010 prejudicando compradores que “investiram” na planta. A “desculpa” foi que infraestrutura não melhorou… : http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/
Duas construtoras grandes abandonando a cidade : http://nominuto.com/airtonbulhoes/duas-empresas-construtoras-de-peso-se-retiram-do-mercado-imobiliario-de-natal/6504/
Análise das informações acima:
Situação muito similar a de outras cidades avaliadas, inclusive com informações sobre reduções relevantes em lançamentos e notícias das construtoras que abandonam Natal.
Conclusão quanto a bolha imobiliária em Natal:
Como para demais cidades, a redução abrupta e elevada em lançamentos tende a deixar como consequência de curto prazo, um aumento significativo no desemprego, o que afetará a economia local mantendo o circulo vicioso da explosão da bolha imobiliária.
SÃO PAULO:
Segue link c/ todos os cálculos quanto ao super-estoque de imóveis em São Paulo, evolução de preços, etc. Neste link constam também uma série de notícias que foram utilizadas nos gráficos logo abaixo, de forma que possam comprovar a origem das informações: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo/
Notícia de Dez/2013: queda superior a 8% nos preços anunciados de aluguéis comerciais em São Paulo. A cidade de São Paulo é utilizada como um exemplo, a reportagem informa que esta situação tem ocorrido em várias cidades, algumas delas, citadas neste trabalho com mais detalhes: http://exame.abril.com.br/economia/noticias/oferta-elevada-de-imoveis-comerciais-pressiona-alugueis-no-brasil?page=3
Última pesquisa divulgada do CRECI SP referente à Setembro/2013. Pesquisa feita com mais de 400 imobiliárias em São Paulo, tendo como base o preço real (negociado) para imóveis usados. Ver página 22 que contém a tabela da evolução de preço do M2 para venda e aluguel nos últimos 12 meses, onde ambos cresceram menos da metade da inflação do período. Segue o link c/ pesquisa: http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_setembro_2013.pdf
Seguem gráficos e tabelas que tem como base as informações dos links acima. No caso da tabela que contém as quantidades vendidas, o cálculo foi refeito considerando SAZONALIDADE, ou seja, comparando com mesmo mês de ano anterior, que é o mais correto.
A bolha imobiliária em São Paulo envolve um “canibalismo imobiliário”: os imóveis novos conseguem vender, graças a reduções incessantes nas vendas de imóveis usados, conforme demonstrado acima.
Nas notícias publicadas nos jornais e na TV, o CRECI SP divulga sempre a variação entre 2 meses seguidos, não informando a variação entre os anos. Na análise mais correta, que considera sazonalidade, comparando o mesmo mês de anos seguidos, podemos ver como está crítica a situação das vendas de imóveis usados em São Paulo.
Isto ocorreu, porque proprietários de imóveis usados resolveram “assumir” o mesmo crescimento no preço anunciado que já era praticado para imóveis novos. Ocorre que no caso dos novos, as construtoras podem vender “na planta” com parcelas baixas durante a construção, para quem não tem condições de adquirir financiamento bancário no ato da entrega e se a venda não se efetiva na entrega do imóvel (distrato), revendem depois para outra pessoa. Isto criou uma ilusão de mercado aquecido e que justificaria os preços maiores, mas era apenas ilusionismo, um grande acúmulo de vendas falsas em um esquema de pirâmide, sempre contando c/ revendas futuras do que foi distratado p/ resolver…
Como referência, as vendas falsas das construtoras tem variado de um mínimo de 20% até mais de 60% das vendas brutas, um absurdo, algo que não existe para nenhum segmento de negócio em nenhum lugar do mundo, só na bolha imobiliária brasileira!!! Vamos agora, analisar outras consequências desta situação:
Podemos observar acima, os efeitos altamente danosos das vendas falsas, do crescimento ilusório de vendas de imóveis novos, da especulação infrutífera de preços dos imóveis usados (não vende, passa um tempo, aumenta o preço…) que combinados com preços anunciados completamente fora da capacidade de renda da população, levaram a um estoque muito elevado de imóveis sem vender.
Esta foi a primeira fase da bolha imobiliária em São Paulo, em que parte dos prejudicados foram investidores que entraram tardiamente na ciranda especulativa (quem comprou “na planta” e teve entrega de seu imóvel a partir do 2S2012) e vendedores de imóveis usados no último ano.
Com esta bolha já formada, como construtoras fariam para sobreviver? Vamos analisar abaixo:
Na segunda fase da bolha, para tentarem escapar dos super-estoques de 3 e 4 dormitórios que contaminam todo o mercado em São Paulo, foi a vez das construtoras usarem os investidores de forma intensiva para tentarem sobreviver, transferindo para estes um enorme estoque de imóveis de 1 dormitório “na planta” em região central (80% das vendas de 1 dormitório no 1S2013 foram para investidores), para que estes investidores tentem alugar no futuro, com base em um aumento de demanda de origem desconhecida (por que a demanda triplicaria?).
Considerar que números acima são reais, no caso de usados, baseados em pesquisas com mais de 400 imobiliárias tendo como referência o preço negociado, considerando sazonalidade quanto a evolução de vendas, análise quanto a todos os estoques e consumo envolvidos, etc., ao contrário das informações divulgadas pelo SECOVI SP e CRECI SP em diversos jornais e na TV, que trabalham com preços anunciados (FIPE ZAP, completamente fora da realidade), variações em quantidades vendidas que não consideram sazonalidade, informação sobre estoque de imóveis novos que não considera imóveis com mais de 36 meses do lançamento e nem tampouco o que está com investidores e os usados, informação distorcida de que consumidor tem optado por imóveis de 1 dormitório quando é pura especulação, com 80% das vendas para investidores, etc., etc., etc…
Lembrando ainda que em São Paulo, tivemos queda de preço de 23% para imóvel usado de 1 dormitório durante o 1S2013, queda de 17% no preço de imóvel novo de 3 dormitórios no 1T2013, diversas “promoções” de construtoras com descontos de até 40% (Even Day), 35% (Outlet Rossi) dentre diversas outras notícias relacionadas a queda de preço real, condizentes com os fatos apresentados aqui e não com a ilusão criada pelo segmento imobiliário sobre a cidade de São Paulo. Para detalhes, links com as pesquisas e notícias relacionadas e análises mais aprofundadas sobre a bolha em São Paulo, consultar: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo/
Conclusão quanto a bolha imobiliária em São Paulo:
A principal arma em São Paulo tem sido a DESINFORMAÇÃO, de forma ainda mais intensa que no restante do Brasil. Números enganosos, conforme explicações acima, omitem a gravidade da situação em São Paulo, em uma tentativa do segmento imobiliário de manter esta cidade, junto com o Rio de Janeiro, fora das óbvias suspeitas quanto a bolha imobiliária.
Apesar da estratégia acima se utilizar de forma intensiva de publicidade em jornais, TV, etc., ainda assim é possível encontrarmos altíssimo volume de evidências quanto a bolha imobiliária e suas consequências, conforme demonstrado aqui.
MAIS AMOSTRAS DE OUTRAS CIDADES:
Para não tornar este trabalho ainda mais longo, colocarei algumas notícias registradas em cidades brasileiras que se contrapõem a teorias do segmento imobiliário que negam a existência da bolha imobiliária, com comentários resumidos, para que cada um possa ler as notícias e tirar suas conclusões:
Queda de vendas e de preços em Recife, além de retração nos preços dos alugueis. A tese de que imóveis sempre aumentam de preço não se sustenta, como se comportarão os investidores e demais compradores perante esta realidade???
http://m.jconline.ne10.uol.com.br/t320/noticia/economia/pernambuco/noticia/2013/04/28/81174
Segue notícia sobre queda de 15% nos preços de imóveis em Goiânia, após fortes quedas em vendas (idem a Recife):
Alphavile de SP: 40% dos imóveis comerciais estão vagos, sem locação! Veja link abaixo:
http://folhadealphaville.uol.com.br/artigo/?id=17399
O título da notícia do jornal de Londrina já diz tudo: “preço de imóveis atinge teto com estoque recorde”. Atinge teto = daí pra frente, só tende a diminuir o preço real negociado.
Queda de 75% nas vendas de imóveis em BH, no mês de Maio/2013, o pior resultado em toda a história de vendas de imóveis na cidade!!!
Outros efeitos muito comuns para bolhas imobiliárias, que ocorrem no Rio de Janeiro: a bolha inviabiliza pequenos comércios em virtude do alto custo do aluguel e/ou comerciante tem que aumentar preços para conseguir pagar o aluguel (diminui PIB e/ou aumenta inflação). No sentido contrário, pessoas que alugam seus imóveis recebem menos do que em qualquer aplicação financeira.
Sobre a teoria que nossos imóveis não são caros comparados a outros países (“estudos” do segmento imobiliário) sugiro verificarem as evidências do absurdo de preços que temos aqui, nas mais diversas cidades do Brasil, através da leitura do site “Estamos ricos”: http://estamosricos.blogspot.com.br
CONCLUSÕES:
1) Diversas notícias e pesquisas divulgadas durante o ano de 2.013 demonstram a existência de bolha imobiliária em grande quantidade de cidades no Brasil. Quando combinamos e analisamos com mais cuidado estas notícias, como nas 6 amostras acima, percebemos que as evidências são fortes e que há um esforço muito grande do segmento imobiliário para “suavizar” o impacto, usando de eufemismos e explicações nada convincentes ;
2) As consequências visíveis da bolha imobiliária variam de cidade para cidade: enquanto em um lugar o desemprego aparece de forma intensa e rápida em virtude da queda abrupta e relevante de vendas que gerou super-estoques e reduziu sensivelmente os lançamentos / obras (Salvador), em outro os preços despencam primeiro, sem reflexo visível para empregos por enquanto (Brasília). Já em outra cidade, investidores apelam para alugarem imóvel para tentarem fazer com que preços de venda não despenquem ainda mais (São José dos Campos), enquanto em outro local, construtoras fogem da cidade com descontos enormes prejudicando investidores / compradores “na planta” (Curitiba e Natal) ou elas resolvem atrair mais investidores em apostas sem sentido para o futuro (São Paulo). Isto é muito comum, aliás, se todos reagissem da mesma forma e ao mesmo tempo é que seria estranho. Por outro lado, isto não significa que são “micro bolhas” como o segmento imobiliário tenta defender: aqui neste estudo, apresentei detalhes de 6 cidades e links complementares para outras 6, mantendo em 12 exemplos apenas para não transformar este tópico em um livro, mas existem muito mais cidades que já tem claramente a bolha presente, por isto recomendei a leitura do site “Estamos ricos” que tem ainda mais exemplos quanto ao absurdo dos preços comparado a outros países (apenas um dos aspectos da questão, mas que dá uma boa dimensão). De fato, a bolha imobiliária foi um fenômeno que ocorreu em todo o País seguindo as mesmas linhas (vendas falsas, alto percentual de investidores, super-estoques escondidos, etc.), apenas as reações em cada localidade é que variaram ;
3) Pelo que foi explicado neste trabalho, o segmento imobiliário edificou seu crescimento nos últimos anos, como um “castelo de cartas”. Qualquer percalço que tenha impacto nacional, fará com que este “castelo de cartas” desmorone. Percalços possíveis (exemplos, existem outros): a) provável retirada de QE pelos EUA fazendo com que investidores fujam do Brasil, aumentando US$, inflação, portanto, requerendo aumentos muito maiores em juros que derrubariam economia e mais ainda o segmento imobiliário ; b) contração de consumo de commodities da China via explosão da bolha imobiliária de lá ou outros motivos derrubando ainda mais economia no Brasil ; c) necessidade do governo brasileiro ser mais restritivo no crédito imobiliário via CEF / BB e/ou aumentar os juros do mesmo, para pelo menos disfarçar a irresponsabilidade fiscal e evitar rebaixamento de crédito em ano eleitoral ; d) endividamento das famílias que está em patamar recorde e cresceu de forma exageradamente rápida se transformar em índices de inadimplência maiores, fazendo com que o freio do consumo se intensifique ; e) uma das 5 grandes construtoras que estão virtualmente quebradas entrarem em recuperação judicial ou ficarem incapacitadas de continuarem suas obras gerando pânico nos compradores de imóveis “na planta” ou em construção e fazendo com que as vendas desabem ainda mais. Para piorar: os 5 exemplos dados aqui neste item não são excludentes, ao contrário, a tendência é que ocorram em série…
Por tudo que consta nos itens de 1 a 3 mais acima, a explosão mais visível da bolha imobiliária brasileira é inevitável, apenas uma questão de tempo… Quem quiser entender um pouco mais do processo relacionado a esta bolha, como por exemplo, quais os fatores que fizeram com que surgisse, outras anomalias relacionadas à mesma, impactos para construtoras, etc., sugiro a leitura de trabalho anterior: http://defendaseudinheiro.com.br/desenhando-a-bolha-imobiliaria-brasileira/
