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Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia
O objetivo deste trabalho é o de apresentar através de infográficos, todos os principais fatos relacionados à bolha imobiliária brasileira. Ao final, link c/ as referências utilizadas.
Desmascarando a bolha imobiliária no Brasil:
Até o próximo post.
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O objetivo deste trabalho é o de apresentar evidências da bolha imobiliária nas cidades brasileiras.
As evidências da bolha imobiliária nas cidades:
Importante: bolhas imobiliárias geram crescimento sem paralelo, mas insustentável, na produção e no preço dos imóveis, formando super-estoques que levam a reduções drásticas em lançamentos, grandes prejuízos para economia (desemprego, queda do PIB, etc.) e queda elevada de preços dos imóveis.
OS EFEITOS DA BOLHA IMOBILIÁRIA NAS CIDADES BRASILEIRAS:
SALVADOR:
Sugiro leitura na íntegra desta matéria, onde consta que a causa raiz para aumento relevante no desemprego em Salvador foram quedas em vendas de imóveis gerando super-estoque e interrompendo lançamentos: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante
Preço médio do M2 em Salvador: http://www.agenteimovel.com.br/mercado-imobiliario/a-venda/salvador,ba/
Pelas informações constantes acima e mais dados do IBGE, temos que em Salvador, preço do M2 aumentou 91,63% de 2.008 a 2.013. Média do M2 de R$ 4.290,00 em Ago/2013, para um rendimento médio real da população de R$ 1.444,80. Outras informações dos links, colocadas em gráficos:
Importante: estoque de 25 meses e aumento de quase 50% no desemprego ( 77% acima da média nacional), são as características típicas de uma bolha imobiliária que estão mais visíveis em Salvador.
Conclusão quanto a bolha imobiliária em Salvador:
A explosão da bolha imobiliária em Salvador está apenas no início. Um dos efeitos naturais, é que os preços dos imóveis tenderão a cair de forma abrupta e significativa, como consequencia não só do super-estoque de imóveis sem vender que possuem preços completamente fora da realidade de renda na cidade, mas também, em virtude do nível muito elevado de desemprego e da piora na economia local, ambos trazidos pela própria bolha imobiliária, que se auto-destrói.
BRASILIA:
Notícia de Set/2013 – queda de até 30% nos preços dos imóveis novos em Brasilia: http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml
Notícia de Dez/2013 – estoque 30% maior que 2 anos atrás, queda de 50% nos lançamentos de 2.012 para 2.013. Descontos de até R$ 300 mil em imóveis prontos. Link: http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html
Reportagem da Globonews de Dez/2013, onde representante do segmento imobiliário de Brasilia informa que os lançamentos em 2.014 irão dobrar na comparação com 2.013: http://www.youtube.com/watch?v=sDCfoT_RGGA#t=20
Vamos agora, observar um gráfico que reúne as informações das reportagens acima:
Análise das informações acima (incluindo detalhes vindos de notícias dos links):
A bolha imobiliária em Brasília segue o mesmo caminho de Salvador, com algumas diferenças, como uma participação mais visível dos investidores (especuladores) e do volume de distratos feitos pelos mesmos, o fato da redução elevada nos preços já estar visível (30%) e por fim, a promessa de dobrar lançamentos em 2.014.
Importante: as reduções de até 30% nos preços feitas por construtoras para tentarem desovar estoques em 2.013, fizeram com que muitos imóveis ficassem com preço total, na entrega, inferior ao saldo a financiar com banco para quem comprou “na planta”, gerando altíssimo volume de distratos e aumentando ainda mais os estoques. Isto ocorreu mais fortemente no Noroeste de Brasilia. Dobrar lançamentos em 2.014, como prometido pelo segmento imobiliário, significa agravar a situação dos super-estoques, tentando adiar o desemprego e crise local, mas com isto, programando uma crise ainda maior para o futuro próximo.
Conclusão quanto a bolha imobiliária em Brasília:
Da mesma forma que em Salvador, a explosão da bolha imobiliária de Brasília está apenas no começo. Se dobrarem lançamentos em 2.014 para adiar sua explosão, só tornarão as consequencias ainda piores (o volume de distratos e estoques aumentarão ainda mais, o impacto posterior de total estagnação na construção civil irá durar mais e prejudicar mais ainda a economia como um todo).
SÃO JOSÉ DOS CAMPOS (SJC):
Preços de imóveis novos caíram 25% em 2 anos, em alguns casos, queda de até 30%: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html
Aluguel teve aumento de oferta de 300% em 2013: http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html
Segue gráfico com dados acima:
O gráfico acima demonstra que a bolha imobiliária em SJC segue mesmo caminho das demais:
Aumento relevante na construção de imóveis, nos preços e na participação dos investidores. Preços ficam completamente fora da realidade da renda no local e se formam super-estoques.
Os super-estoques levam a reduções rápidas e relevantes nos preços dos imóveis.
A diferença de SJC para Salvador e Brasília é que os investidores resolveram colocar imóveis para alugar para não terem prejuízo imediato na venda, gerando super-oferta para aluguel.
Importante: a super-oferta para alugar, levará a reduções de preços de aluguéis combinado com prejuízos ainda mais elevados para investidores (deixar imóveis vazios por período elevado, com altas despesas para impostos, condomínio, etc., sem gerar receitas).
Conclusão quanto a bolha imobiliária em São José dos Campos:
Da mesma forma que nas cidades acima, a explosão da bolha imobiliária de SJC está apenas no começo. A “estratégia” dos investidores, de todos colocarem os imóveis para alugar ao mesmo tempo, apenas muda o problema de lugar, sem eliminá-lo. Isto foi muito conveniente para as Construtoras, pois ao fazerem isto, os “investidores” diminuíram a concorrência para venda, com seu próprio sacrifício. Devido à super-oferta para aluguel, há alguns caminhos: a) redução do preço do aluguel ; b) ficar muito tempo com despesas adicionais e sem receita por não conseguir alugar ou c) vender com maior “desconto” que o já praticado (25%). Pior: pela sequencia natural dos fatos, a paralisação na construção civil aumentará desemprego, prejudicando toda a economia local, diminuindo procura e preço dos imóveis, significando prejuízos ainda maiores para estes investidores que adiaram a venda.
CURITIBA:
Fev/2013: Estoque de imóveis sem vender aumentou demais, chegando a aproximadamente 2 anos de vendas, descontos promocionais das construtoras de 10% a 30%: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279
Nov/2013: Estoque de imóveis de quase 2 anos. Construtoras estão apostando em feirões, com descontos de até 35% e condições como entrada de apenas 10%: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1426349&tit=Gigantes-do-setor-saem-de-fininho
Rentabilidade do aluguel de imóvel de 3 dormitórios é de 0,44% por mês, inferior a qualquer aplicação financeira. Como o título diz: não é um bom momento para investir em imóveis para alugar: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1420728&tit=Nao-e-um-bom-momento-para-investir-em-imoveis-para-alugar
A oferta de imóveis comerciais para alugar aumentou 600% em Curitiba, de 2.012 para 2.013: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1424276&tit=O-grande-salto-dos-imoveis-corporativos
Vamos agora juntar as informações acima, para analisarmos melhor:
Avaliando as informações acima, vemos que Curitiba seguiu roteiro muito similar a demais e que os “descontos promocionais” não tem colaborado para redução dos estoques. Está em situação similar a Salvador quanto a tamanho do estoque e a Brasília quanto à redução de preços.
Conclusão quanto a bolha imobiliária em Curitiba:
Por ter o segundo maior estoque de imóveis residenciais novos sem vender do Brasil (24 meses), que continuaram no mesmo patamar depois de 9 meses e ainda, ter tido um aumento na oferta de imóveis comerciais em 600%, a expectativa é que Curitiba vá pelo mesmo caminho que Salvador, enfrentando as mesmas consequências.
NATAL:
Preços dos imóveis novos voltaram a patamar anterior a 2.010 prejudicando compradores que “investiram” na planta. A “desculpa” foi que infraestrutura não melhorou… : http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/
Duas construtoras grandes abandonando a cidade : http://nominuto.com/airtonbulhoes/duas-empresas-construtoras-de-peso-se-retiram-do-mercado-imobiliario-de-natal/6504/
Análise das informações acima:
Situação muito similar a de outras cidades avaliadas, inclusive com informações sobre reduções relevantes em lançamentos e notícias das construtoras que abandonam Natal.
Conclusão quanto a bolha imobiliária em Natal:
Como para demais cidades, a redução abrupta e elevada em lançamentos tende a deixar como consequência de curto prazo, um aumento significativo no desemprego, o que afetará a economia local mantendo o circulo vicioso da explosão da bolha imobiliária.
SÃO PAULO:
Segue link c/ todos os cálculos quanto ao super-estoque de imóveis em São Paulo, evolução de preços, etc. Neste link constam também uma série de notícias que foram utilizadas nos gráficos logo abaixo, de forma que possam comprovar a origem das informações: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo/
Notícia de Dez/2013: queda superior a 8% nos preços anunciados de aluguéis comerciais em São Paulo. A cidade de São Paulo é utilizada como um exemplo, a reportagem informa que esta situação tem ocorrido em várias cidades, algumas delas, citadas neste trabalho com mais detalhes: http://exame.abril.com.br/economia/noticias/oferta-elevada-de-imoveis-comerciais-pressiona-alugueis-no-brasil?page=3
Última pesquisa divulgada do CRECI SP referente à Setembro/2013. Pesquisa feita com mais de 400 imobiliárias em São Paulo, tendo como base o preço real (negociado) para imóveis usados. Ver página 22 que contém a tabela da evolução de preço do M2 para venda e aluguel nos últimos 12 meses, onde ambos cresceram menos da metade da inflação do período. Segue o link c/ pesquisa: http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_setembro_2013.pdf
Seguem gráficos e tabelas que tem como base as informações dos links acima. No caso da tabela que contém as quantidades vendidas, o cálculo foi refeito considerando SAZONALIDADE, ou seja, comparando com mesmo mês de ano anterior, que é o mais correto.
A bolha imobiliária em São Paulo envolve um “canibalismo imobiliário”: os imóveis novos conseguem vender, graças a reduções incessantes nas vendas de imóveis usados, conforme demonstrado acima.
Nas notícias publicadas nos jornais e na TV, o CRECI SP divulga sempre a variação entre 2 meses seguidos, não informando a variação entre os anos. Na análise mais correta, que considera sazonalidade, comparando o mesmo mês de anos seguidos, podemos ver como está crítica a situação das vendas de imóveis usados em São Paulo.
Isto ocorreu, porque proprietários de imóveis usados resolveram “assumir” o mesmo crescimento no preço anunciado que já era praticado para imóveis novos. Ocorre que no caso dos novos, as construtoras podem vender “na planta” com parcelas baixas durante a construção, para quem não tem condições de adquirir financiamento bancário no ato da entrega e se a venda não se efetiva na entrega do imóvel (distrato), revendem depois para outra pessoa. Isto criou uma ilusão de mercado aquecido e que justificaria os preços maiores, mas era apenas ilusionismo, um grande acúmulo de vendas falsas em um esquema de pirâmide, sempre contando c/ revendas futuras do que foi distratado p/ resolver…
Como referência, as vendas falsas das construtoras tem variado de um mínimo de 20% até mais de 60% das vendas brutas, um absurdo, algo que não existe para nenhum segmento de negócio em nenhum lugar do mundo, só na bolha imobiliária brasileira!!! Vamos agora, analisar outras consequências desta situação:
Podemos observar acima, os efeitos altamente danosos das vendas falsas, do crescimento ilusório de vendas de imóveis novos, da especulação infrutífera de preços dos imóveis usados (não vende, passa um tempo, aumenta o preço…) que combinados com preços anunciados completamente fora da capacidade de renda da população, levaram a um estoque muito elevado de imóveis sem vender.
Esta foi a primeira fase da bolha imobiliária em São Paulo, em que parte dos prejudicados foram investidores que entraram tardiamente na ciranda especulativa (quem comprou “na planta” e teve entrega de seu imóvel a partir do 2S2012) e vendedores de imóveis usados no último ano.
Com esta bolha já formada, como construtoras fariam para sobreviver? Vamos analisar abaixo:
Na segunda fase da bolha, para tentarem escapar dos super-estoques de 3 e 4 dormitórios que contaminam todo o mercado em São Paulo, foi a vez das construtoras usarem os investidores de forma intensiva para tentarem sobreviver, transferindo para estes um enorme estoque de imóveis de 1 dormitório “na planta” em região central (80% das vendas de 1 dormitório no 1S2013 foram para investidores), para que estes investidores tentem alugar no futuro, com base em um aumento de demanda de origem desconhecida (por que a demanda triplicaria?).
Considerar que números acima são reais, no caso de usados, baseados em pesquisas com mais de 400 imobiliárias tendo como referência o preço negociado, considerando sazonalidade quanto a evolução de vendas, análise quanto a todos os estoques e consumo envolvidos, etc., ao contrário das informações divulgadas pelo SECOVI SP e CRECI SP em diversos jornais e na TV, que trabalham com preços anunciados (FIPE ZAP, completamente fora da realidade), variações em quantidades vendidas que não consideram sazonalidade, informação sobre estoque de imóveis novos que não considera imóveis com mais de 36 meses do lançamento e nem tampouco o que está com investidores e os usados, informação distorcida de que consumidor tem optado por imóveis de 1 dormitório quando é pura especulação, com 80% das vendas para investidores, etc., etc., etc…
Lembrando ainda que em São Paulo, tivemos queda de preço de 23% para imóvel usado de 1 dormitório durante o 1S2013, queda de 17% no preço de imóvel novo de 3 dormitórios no 1T2013, diversas “promoções” de construtoras com descontos de até 40% (Even Day), 35% (Outlet Rossi) dentre diversas outras notícias relacionadas a queda de preço real, condizentes com os fatos apresentados aqui e não com a ilusão criada pelo segmento imobiliário sobre a cidade de São Paulo. Para detalhes, links com as pesquisas e notícias relacionadas e análises mais aprofundadas sobre a bolha em São Paulo, consultar: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo/
Conclusão quanto a bolha imobiliária em São Paulo:
A principal arma em São Paulo tem sido a DESINFORMAÇÃO, de forma ainda mais intensa que no restante do Brasil. Números enganosos, conforme explicações acima, omitem a gravidade da situação em São Paulo, em uma tentativa do segmento imobiliário de manter esta cidade, junto com o Rio de Janeiro, fora das óbvias suspeitas quanto a bolha imobiliária.
Apesar da estratégia acima se utilizar de forma intensiva de publicidade em jornais, TV, etc., ainda assim é possível encontrarmos altíssimo volume de evidências quanto a bolha imobiliária e suas consequências, conforme demonstrado aqui.
MAIS AMOSTRAS DE OUTRAS CIDADES:
Para não tornar este trabalho ainda mais longo, colocarei algumas notícias registradas em cidades brasileiras que se contrapõem a teorias do segmento imobiliário que negam a existência da bolha imobiliária, com comentários resumidos, para que cada um possa ler as notícias e tirar suas conclusões:
Queda de vendas e de preços em Recife, além de retração nos preços dos alugueis. A tese de que imóveis sempre aumentam de preço não se sustenta, como se comportarão os investidores e demais compradores perante esta realidade???
http://m.jconline.ne10.uol.com.br/t320/noticia/economia/pernambuco/noticia/2013/04/28/81174
Segue notícia sobre queda de 15% nos preços de imóveis em Goiânia, após fortes quedas em vendas (idem a Recife):
Alphavile de SP: 40% dos imóveis comerciais estão vagos, sem locação! Veja link abaixo:
http://folhadealphaville.uol.com.br/artigo/?id=17399
O título da notícia do jornal de Londrina já diz tudo: “preço de imóveis atinge teto com estoque recorde”. Atinge teto = daí pra frente, só tende a diminuir o preço real negociado.
Queda de 75% nas vendas de imóveis em BH, no mês de Maio/2013, o pior resultado em toda a história de vendas de imóveis na cidade!!!
Outros efeitos muito comuns para bolhas imobiliárias, que ocorrem no Rio de Janeiro: a bolha inviabiliza pequenos comércios em virtude do alto custo do aluguel e/ou comerciante tem que aumentar preços para conseguir pagar o aluguel (diminui PIB e/ou aumenta inflação). No sentido contrário, pessoas que alugam seus imóveis recebem menos do que em qualquer aplicação financeira.
Sobre a teoria que nossos imóveis não são caros comparados a outros países (“estudos” do segmento imobiliário) sugiro verificarem as evidências do absurdo de preços que temos aqui, nas mais diversas cidades do Brasil, através da leitura do site “Estamos ricos”: http://estamosricos.blogspot.com.br
CONCLUSÕES:
1) Diversas notícias e pesquisas divulgadas durante o ano de 2.013 demonstram a existência de bolha imobiliária em grande quantidade de cidades no Brasil. Quando combinamos e analisamos com mais cuidado estas notícias, como nas 6 amostras acima, percebemos que as evidências são fortes e que há um esforço muito grande do segmento imobiliário para “suavizar” o impacto, usando de eufemismos e explicações nada convincentes ;
2) As consequências visíveis da bolha imobiliária variam de cidade para cidade: enquanto em um lugar o desemprego aparece de forma intensa e rápida em virtude da queda abrupta e relevante de vendas que gerou super-estoques e reduziu sensivelmente os lançamentos / obras (Salvador), em outro os preços despencam primeiro, sem reflexo visível para empregos por enquanto (Brasília). Já em outra cidade, investidores apelam para alugarem imóvel para tentarem fazer com que preços de venda não despenquem ainda mais (São José dos Campos), enquanto em outro local, construtoras fogem da cidade com descontos enormes prejudicando investidores / compradores “na planta” (Curitiba e Natal) ou elas resolvem atrair mais investidores em apostas sem sentido para o futuro (São Paulo). Isto é muito comum, aliás, se todos reagissem da mesma forma e ao mesmo tempo é que seria estranho. Por outro lado, isto não significa que são “micro bolhas” como o segmento imobiliário tenta defender: aqui neste estudo, apresentei detalhes de 6 cidades e links complementares para outras 6, mantendo em 12 exemplos apenas para não transformar este tópico em um livro, mas existem muito mais cidades que já tem claramente a bolha presente, por isto recomendei a leitura do site “Estamos ricos” que tem ainda mais exemplos quanto ao absurdo dos preços comparado a outros países (apenas um dos aspectos da questão, mas que dá uma boa dimensão). De fato, a bolha imobiliária foi um fenômeno que ocorreu em todo o País seguindo as mesmas linhas (vendas falsas, alto percentual de investidores, super-estoques escondidos, etc.), apenas as reações em cada localidade é que variaram ;
3) Pelo que foi explicado neste trabalho, o segmento imobiliário edificou seu crescimento nos últimos anos, como um “castelo de cartas”. Qualquer percalço que tenha impacto nacional, fará com que este “castelo de cartas” desmorone. Percalços possíveis (exemplos, existem outros): a) provável retirada de QE pelos EUA fazendo com que investidores fujam do Brasil, aumentando US$, inflação, portanto, requerendo aumentos muito maiores em juros que derrubariam economia e mais ainda o segmento imobiliário ; b) contração de consumo de commodities da China via explosão da bolha imobiliária de lá ou outros motivos derrubando ainda mais economia no Brasil ; c) necessidade do governo brasileiro ser mais restritivo no crédito imobiliário via CEF / BB e/ou aumentar os juros do mesmo, para pelo menos disfarçar a irresponsabilidade fiscal e evitar rebaixamento de crédito em ano eleitoral ; d) endividamento das famílias que está em patamar recorde e cresceu de forma exageradamente rápida se transformar em índices de inadimplência maiores, fazendo com que o freio do consumo se intensifique ; e) uma das 5 grandes construtoras que estão virtualmente quebradas entrarem em recuperação judicial ou ficarem incapacitadas de continuarem suas obras gerando pânico nos compradores de imóveis “na planta” ou em construção e fazendo com que as vendas desabem ainda mais. Para piorar: os 5 exemplos dados aqui neste item não são excludentes, ao contrário, a tendência é que ocorram em série…
Por tudo que consta nos itens de 1 a 3 mais acima, a explosão mais visível da bolha imobiliária brasileira é inevitável, apenas uma questão de tempo… Quem quiser entender um pouco mais do processo relacionado a esta bolha, como por exemplo, quais os fatores que fizeram com que surgisse, outras anomalias relacionadas à mesma, impactos para construtoras, etc., sugiro a leitura de trabalho anterior: http://defendaseudinheiro.com.br/desenhando-a-bolha-imobiliaria-brasileira/
Sugestão do nosso colega investidor, Afonso:
”
http://aclassealta.com/bolha-imobiliaria/?ref=D1330586L
Enviado pelo cara do livro negro dos imóveis, mas não é dele.
“
Para mais posts sobre bolha imobiliária no Brasil, acesse:
http://defendaseudinheiro.com.br/tag/bolha-imobiliaria
Até o próximo post.
Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia
Este documento tem a finalidade de apresentar a situação do mercado imobiliário na cidade de São Paulo. A opção por São Paulo se deu por ser o mercado mais relevante para o segmento imobiliário e por estar sendo usado em “artigos” nos jornais, como “demonstração de recuperação”. Além disto, localizei um maior número de pesquisas relacionadas a São Paulo, viabilizando estudo mais completo.
A BOLHA IMOBILIÁRIA EM SÃO PAULO:
Estarei abordando temas como estoque de imóveis sem alugar e sem vender, distratos, preços, especulação imobiliária e outros relacionados.
Ao final, no item “Referências”, constarão links de pesquisas, notícias e memórias de cálculos que tiveram os resultados apresentados aqui. Acrescentarei comentários relacionados toda semana, pelo menos até que eu tenha publicado algum novo trabalho. Incluirei também, algumas análises sobre resultados de construtoras no 3T2013 dentre os comentários neste tópico.
Premissas deste estudo:
Foram utilizados dados como: volume de lançamentos de imóveis novos levantado pela EMBRAESP, vendas, estoques e percentual de vendas de lançamentos de novos que constam em relatórios do SECOVI SP, vendas de usados e evolução dos alugueis do CRECI SP, estoque de usados mais novos com mais de 36 meses do ZAP (abatendo quantidades totais de estoques do relatório do SECOVI SP, para não ter duplicidade) e ainda, informação sobre 40% de vendas para investidores em 2.012 vinda de pesquisa da Lopes Inteligência de Mercado, informação de 80% vendido para investidores quanto a 1 dormitório em 2.013, vindo de pesquisa da Folha de São Paulo, dados de press release de construtoras, etc.
Procurei ser o mais conservador possível, no sentido de “beneficiar” o segmento imobiliário, considerando como se apenas um site, o ZAP, concentrasse todos os anúncios de vendas mais alugueis de toda a cidade e ainda, como se 100% do que está no estoque das construtoras estivesse anunciado neste site. Com estes critérios e outros adotados, posso afirmar que os estoques em São Paulo são, no mínimo, o que consta neste estudo.
Antes de apresentar os dados, um conceito importante: quando temos venda de imóvel “na planta” para investidor, embora este deixe de fazer parte do estoque da construtora, ele ainda faz parte do estoque total disponível no mercado, ou seja, imóveis que ainda não atingiram os seus compradores finais.
Considerando a premissa acima, na coluna de estoque com investidores, temos imóveis adquiridos por investidores e ainda não repassados para consumidores finais e na coluna de vendas para consumidores finais, que é o consumo real e final deste estoque, são abatidos os volumes vendidos para investidores e ainda não repassados para compradores finais.
Estas ponderações são muito relevantes, pois a forte presença de investidores como intermediários no mercado imobiliário, como no caso de São Paulo e do Brasil como um todo, é uma das características de bolhas imobiliárias e uma das principais estratégias que auxiliam na ocultação dos super-estoques.
Vamos analisar agora, como está o comportamento de oferta versus demanda versus preços, tanto para vendas de imóveis, quanto para aluguel. Ressalto: objetivo aqui é termos uma visão completa do mercado imobiliário em São Paulo, neste sentido, é fundamental entendermos se de fato existe o propalado equilíbrio entre oferta e demanda que o segmento imobiliário tenta vender e ainda, se temos em São Paulo, um caso “surpreendente” de sucesso, como defendido em relatórios do SECOVI SP.
A situação acima, como diria o SECOVI, é realmente “surpreendente”, mas não no sentido mencionado por eles:
No caso de imóveis de 3 ou 4 dormitórios, se as construtoras parassem de lançar imóveis, se não tivéssemos mais nenhuma pessoa nova anunciando seu imóvel para venda, se não ocorresse mais nenhum distrato na entrega de imóveis, ainda assim, teríamos estoque suficiente para mais de 4 anos de vendas em São Paulo!!!
No caso de alugueis, além de termos mais de 21 mil imóveis sem alugar neste momento, o segmento imobiliário tem vendido uma quantidade sem precedentes de imóveis de 1 dormitório “na planta” para investidores que tem a finalidade de colocar estes imóveis para alugar assim que entregues, mantendo também um percentual elevado de novos imóveis de 2 dormitórios com a mesma finalidade. Em outras palavras: se hoje já temos um super-estoque de 21 mil imóveis sem alugar só para São Paulo e só no Zap, em 2 anos, de forma gradual, teremos a oferta de 1 dormitório praticamente triplicando (aumento de 192% sobre uma oferta que já é alta) e ainda, um crescimento de 78% na oferta de imóveis de 2 dormitórios para aluguel.
Como as situações acima, de total desequilíbrio entre oferta e procura, aconteceram, tanto para vendas quanto para aluguel e qual a tendência daqui pra frente?
1) Fatores que impulsionaram o crescimento excessivo na oferta para venda e aluguel:
Anos atrás, quando os juros de aplicações financeiras e de empréstimos bancários caíram, juntamente com uma série de outros incentivos do Governo (alongamento de prazo de financiamento, facilidade para mais pessoas comprovarem renda, etc.) tivemos um efeito manada: um grande número de pequenos “investidores” comprando imóveis “na planta” para colocarem para vender um pouco antes da entrega, ou para mobiliar e alugar assim que estivessem prontos, confiando em promessas do segmento imobiliário de elevados ganhos, promessas estas amplificadas por “artigos” na imprensa.
O efeito manada para pequenos investidores ocorreu estimulado também por outra “falsa demanda”, que tinha como base, uma ilusão de crescimento relevante e sustentável da procura e dos preços dos imóveis. Esta ilusão se utiliza de um esquema de vendas “na planta” com parcelas baixas durante a construção para pessoas que não conseguem adquirir o crédito bancário na entrega do imóvel . Estas falsas vendas, que são canceladas na entrega do imóvel, passam uma ilusão de “mercado aquecido” e isto tem estimulado os investidores em imóveis a entrar neste mercado. Todo este esquema passou a ser mais visível, especialmente a partir de 2.012. Como referência, do 1T2012 ao 1S2013, tivemos distratos de quase R$ 7 bilhões, isto para apenas 5 construtoras que divulgam abertamente este informação desde o início de 2.012, as demais, omitem este número (para mais detalhes, ver “Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 11 – subprime brasileiro”).
Naturalmente, as construtoras, procurando vender o máximo que podiam dentro do cenário acima, aumentaram significativamente seus lançamentos, isto até o ano de 2.011 inclusive, fazendo com que o estoque de imóveis ofertados aumentasse ainda mais.
Os distratos, mencionados mais acima, em bilhões de R$ a cada trimestre, também engordam significativamente a oferta de imóveis, em especial, a partir de 2.012.
2) Fatores que levaram a contração de compras de imóveis e desaceleração de novos alugueis:
Com o incentivo de juros baixos e intensa publicidade para que as pessoas saíssem do aluguel e comprassem seus imóveis, os novos contratos de aluguel foram desacelerando.
A bolha imobiliária, alimentada pelas falsas demandas mencionadas acima, causou uma explosão nos preços de vendas e dos alugueis, ambos subiram muito mais que o rendimento da população (apesar dos alugueis terem crescido bem menos que os preços dos imóveis). Esta incompatibilidade entre preço de venda e de aluguel em relação à renda também colaborou para quedas nas vendas de imóveis, a partir de 2.012, tanto para novos quanto usados e ainda colaborou para redução no ritmo de crescimento dos novos contratos de aluguel, aprofundando o desequilíbrio entre oferta e demanda.
3) A estratégia das construtoras para buscarem sobrevida = venda de imóveis de 1 dormitório para investidores:
Nos últimos anos, como as vendas para consumidores finais caíam cada vez mais e passamos a ter um volume de distratos cada vez mais elevado, em função da total incompatibilidade entre preço de imóveis e renda, houve uma publicidade mais intensiva para que investidores comprassem imóveis de 1 dormitório, em região central de São Paulo, uma vez que, embora o preço do M2 fosse muito elevado (muitas vezes acima de R$ 10 mil), como eram imóveis menores, o valor total ou o valor da “parcelinha” caberiam no orçamento.
Para atrair investidores para estes imóveis de 1 dormitório, as construtoras contaram ainda com forte apoio da prefeitura de São Paulo que fez “renascer” a promessa de mais de 20 anos atrás, de revitalização do centro da cidade. Mais uma vez, tivemos uma publicidade intensa, muitas vezes disfarçada de “artigo” de jornal, dizendo que o Paulistano havia aderido a esta nova modalidade de imóveis menores, quando na realidade, de acordo com pesquisa, 80% das vendas foram para investidores …
A opção de adquirir imóveis de 1 dormitório para alugar veio também para preencher uma lacuna deixada pelo segmento comercial, onde a bolha imobiliária já é mais visível, ou seja, investidores que antes alugavam salas comerciais para empresas, com a explosão mais visível desta bolha, resolveram apostar neste nicho residencial de menor tamanho (similar a pessoas que saíram de uma pirâmide financeira para entrar em outra).
Que outras justificativas, o segmento imobiliário utilizou para convencer estes investidores em imóveis de 1 dormitório? Foi vendida a ideia de uma “demanda reprimida”, que existiria para Executivos, estudantes e visitantes vindos de outras cidades, que “precisariam” destes imóveis (mesmo com o aumento no número de suítes em hotéis e flats em função da copa do Mundo?!).
Como podemos observar, os argumentos acima são subjetivos, baseados em estimativas sem fundamento e certamente contando com investidores sem nenhum conhecimento neste segmento de imóveis residenciais (tudo muito similar ao que ocorreu na bolha dos flats no Brasil, para mais detalhes, ler “Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 2”).
4) Desequilíbrio entre oferta e demanda e suas consequências:
O forte desequilíbrio entre oferta e demanda, causado por todos os fatores acima, gerou um super-estoque de imóveis sem alugar e como consequência da lei de oferta e procura, um valor de aluguel que é inviável para o locador, quando analisado o custo de oportunidade, por significar um retorno inferior ao de qualquer aplicação financeira, com muito mais riscos, despesas “inesperadas” (imóvel vazio, aumento de impostos, de condomínio, etc) e ainda, transtornos naturais para manutenção de um imóvel.
No caso da revenda, o prazo para se conseguir vender um imóvel, que como regra tem passado do próprio prazo de entrega do imóvel pela construtora (contrário a estratégia do investidor de vender antes da entrega e assim, gerando relevantes custos adicionais), o nível de concorrência com outros investidores, usados e distratos (super-oferta) além do altíssimo volume de descontos praticados já há mais de 1 ano pelas construtoras, em especial para imóveis prontos e muitas vezes no mesmo empreendimento em que o investidor tenta vendar seu imóvel, tem corroído por completo o resultado do investimento.
Devemos considerar ainda, que a super-oferta tem levado alguns investidores a mudarem sua estratégia: aqueles que compraram para revender, ao perceberem que não estão conseguindo obter o preço esperado e que ficarão no prejuízo, convencidos pelas construtoras, estão optando por colocar estes imóveis para alugar. Esta é uma estratégia muito útil para as construtoras, porque quando o investidor faz isto, resta um concorrente a menos no mercado para venda de imóveis novos. Apesar disto, podemos observar que tanto o estoque disponível para vender quanto o estoque disponível para alugar estão excessivamente elevados.
Apenas como exemplo, lembro mais uma vez a situação de São José dos Campos: nesta cidade, devido a super-oferta, primeiro tivemos preço de venda de imóvel novo entregue com desconto de 25%, fazendo com que ficasse inferior ao preço pago por investidores quando imóvel estava na planta, depois, tivemos aumento de 300% no volume de imóveis ofertados para aluguel, em prazo inferior a 2 anos. É óbvio que esta alternância do investidor entre venda e aluguel não resolve o problema, pois o desequilíbrio entre oferta e procura apenas muda de lugar e no final, o prejuízo é liquido e certo. Este é o tipo de situação que poderá ser percebido de forma mais clara em São Paulo, em breve.
5) Quais as expectativas?
A expectativa é que tenhamos um aumento no desequilíbrio entre oferta e procura. Temos ainda um alto volume na mão de investidores aguardando a proximidade da entrega para venderem e isto, de forma contínua, conforme demonstrado por dados mais acima. Lembrando que 2.011 foi o ano recorde de lançamentos e temos tido como regra, atrasos relevantes nas entregas, sendo que o quarto trimestre de 2.011 foi o que concentrou a maior parte dos lançamentos naquele ano. Em outras palavras: será agora no final do ano e durante o ano de 2.014 que teremos uma enorme quantidade de imóveis sendo entregues, pressionando ainda mais os investidores. Exceção para os imóveis de 1 dormitório que serão alugados futuramente, que terão sua explosão mais visível a partir do final de 2.015, pois o recorde de lançamentos e vendas de 1 dormitório para investidores foi no primeiro semestre de 2.013.
Em paralelo, construtoras são obrigadas a manterem lançamentos em São Paulo e estimularem as vendas para investidores, pois a situação dos estoques em outras cidades do País tem se demonstrado ainda pior (ver “Desenhando a bolha imobiliária brasileira”) e em São Paulo, ao menos conseguem atrair os investidores com todo o conjunto de desinformação que publicam e aproveitando que em São Paulo existem muito mais investidores com capital e sem nenhum conhecimento do mercado, que entram neste processo “às cegas”.
A obrigatoriedade de aumentarem lançamentos em São Paulo foi mais claramente percebida no primeiro semestre deste ano, onde os lançamentos aumentaram mais de 40%, enquanto tivemos quedas no total do Brasil. O foco foi totalmente na atração de investidores, uma vez que tivemos aumento de mais de 300% na oferta e vendas de imóveis de 1 dormitório comparado ao primeiro semestre de 2.012, com fortíssima predominância na região central, algo que foi mais que o dobro de vendas do recorde dos últimos 10 anos e mais que o triplo do recorde de lançamentos em 10 anos. Conforme pesquisa da Folha de São Paulo, 80% destas vendas foram para investidores. Para mais detalhes ler “Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 14 – especulação imobiliária em São Paulo” e também a reportagem que contém o percentual de investidores para 1 dormitório em São Paulo, ambos com os links em “Referências” mais abaixo.
Por que esta “obrigatoriedade” das construtoras, de manterem lançamentos? Por que fazem isto apelando mais uma vez para investidores que serão concorrentes na entrega dos imóveis daqui a poucos anos, amplificando o grave desequilíbrio entre oferta e procura que já existe hoje? Uma explicação simples, é que os lançamentos responderam em Agosto/2.013, por 82% das vendas de imóveis novos realizadas na cidade de São Paulo (Fonte: SECOVI SP), apesar do altíssimo volume de estoque já encalhado, ou seja, é muito mais fácil vender lançamento para “investidores”, do que os imóveis encalhados para compradores finais. Um complemento desta explicação, é que a construtora não conseguirá pagar suas dívidas, se não lançar e assim não trouxer novas receitas. Mesmo construtoras que tem um altíssimo volume de distratos, que possuem estoque equivalente a anos de vendas e dívidas que superam todo seu patrimônio liquido (incluindo neste último o próprio estoque de imóveis) são obrigadas a fazerem lançamentos para ganharem uma “sobrevida”. Para mais detalhes, recomendo a leitura de “Desenhando a bolha imobiliária brasileira”.
Conclusões:
a) São Paulo tem um profundo desequilíbrio entre oferta e demanda de imóveis, temos claramente uma sobra enorme de imóveis, seja para venda ou aluguel ;
b) Já observamos reduções de preços registradas para vendas de novos e usados há mais de 1 ano, incluindo “promoções” com descontos significativos dados por construtoras, redução relevante em preço médio de imóveis usados em determinados períodos e assim por diante ;
c) Investir em imóvel para revenda ou aluguel já é inviável em termos de custo de oportunidade ;
d) A tendência é que situação piore no curtíssimo prazo c/ aumento de juros e desequilíbrio ainda maior na relação de oferta e procura, levando as reduções de preços dos imóveis a se tornarem maiores e constantes.
Referências:
“Desenhando a bolha imobiliária brasileira”: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366
“Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita?” Seguem as partes deste trabalho que foram mencionadas neste documento:
Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335 Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats
Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro
Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo
Notícia sobre pesquisa que aponta que o retorno de aluguel em São Paulo, em Julho/2013 foi de 0,46% em relação ao valor do imóvel: http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/2013-08-02/aluguel-de-imoveis-rende-menos-que-poupanca-em-sao-paulo-e-no-rio.html
Seguem abaixo 4 notícias sobre quedas de preços de imóveis em São Paulo, são situações diferentes umas das outras quanto a número de dormitórios, período, novo ou usado, etc.:
http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html
Como informação adicional às 4 notícias que constam acima, falando sobre quedas de preços de imóveis em São Paulo, neste link temos o relatório do CRECI SP que em sua página 23 demonstra que o preço médio do M2 em São Paulo teve queda de 11,26% no período de Julho/2012 a Junho/2013 e ainda, que o reajuste do aluguel foi inferior a inflação neste período. Trata-se de pesquisa com mais de 400 imobiliárias de São Paulo e que usa como referência, o valor FINAL, REAL, NEGOCIADO. Link: http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_junho_2013.pdf
Notícias sobre São José dos Campos, que servem como referência de consequências previstas para quando temos super-oferta de imóveis, como no caso de São Paulo. Primeiro, redução de preços de imóveis novos entregues em 25% voltando a patamar anterior ao do preço destes imóveis “na planta” e depois, uma super-oferta de imóveis para aluguel, com aumento de 300% em 2 anos (em outras palavras, a oferta de imóveis quadruplicou em 2 anos):
http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html
MEMÓRIA DE CÁLCULO:
Seguem abaixo os cálculos realizados para se chegar no estoque total de imóveis em São Paulo, por tipologia.
Após as tabelas que apresentam os cálculos, temos os links para notícias e pesquisas que subsidiaram estes cálculos.
A grande maioria destas informações vem do próprio mercado imobiliário, através de pesquisas de SECOVI SP, CRECI SP, imobiliárias, etc.
Pesquisas e notícias usadas como referência para cálculos:
Relatório do SECOVI SP de Dezembro/2011, onde consta o total de lançamentos e vendas de imóveis novos do ano, separadas conforme a tipologia: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/balaco-mercado-imobiliario-2012pdf.pdf
Relatório do SECOVI SP de Dezembro/2012, onde consta o total de lançamentos e vendas de imóveis novos do ano, separadas conforme a tipologia: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/balaco-mercado-imobiliario-2012pdf.pdf
Relatório do SECOVI SP de Agosto/2013 onde constam os totais de lançamentos e vendas de imóveis novos do ano, de Janeiro a Agosto, separadas conforme a tipologia, além da informação de que o percentual de vendas de lançamento em Agosto/2013 foi de 82,5%: http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-agosto-2103.pdf
Relatórios do CRECI SP de Janeiro a Agosto de 2013, que trazem as quantidades vendidas de imóveis usados por tipologia. Consultar em “Total de vendas projetada” e depois na distribuição percentual conforme tipologia. São pesquisas feitas com mais de 400 imobiliárias na cidade de São Paulo.
http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_janeiro_2013.pdf
http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_fevereiro_2013.pdf
http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_marco_2013.pdf
http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_abril_2013.pdf
http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_maio_2013.pdf
http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_junho_2013.pdf
http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_julho_2013.pdf
http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_agosto_2013.pdf
Segue pesquisa da Lopes Inteligência de Mercado que aponta que 40% das vendas de imóveis em São Paulo são para investidores. Nesta mesma notícia, a referência a pesquisa da Folha de São Paulo que aponta que 80% dos imóveis de 1 dormitório são adquiridos por investidores: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1358961-quase-40-dos-compradores-de-imoveis-em-sp-sao-investidores.shtml
Pesquisa no ZAP: feita consulta a www.zap.com.br, obtido o total de vendas para cidade de São Paulo (regiões Norte, Sul, Leste, Oeste e Centro), já com totais conforme tipologia. Em seguida, abatida a quantidade total que consta no estoque de imóveis novos do relatório do SECOVI SP de Agosto/2013, de forma a procurar eliminar o máximo possível a duplicidade. Procedimento análogo para obtenção da oferta de aluguel, com a diferente que aqui não tivemos nenhum abatimento no cálculo. Observar as datas que constam nas tabelas apresentadas no trabalho e os cálculos explicados neste parágrafo, uma pesquisa agora apresentará resultados diferentes.
Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia
O objetivo deste trabalho é o de “desenhar” a bolha imobiliária brasileira, no sentido de detalhá-la, apresentando algumas evidências relacionadas à mesma, iniciando pela cidade de São Paulo, por ser o mercado individualmente mais relevante para o segmento imobiliário no Brasil e também por estar sendo usado em “artigos” nos jornais, como “demonstração de recuperação”. Na sequencia, ainda dentro deste trabalho, apresentarei dados consolidados do Brasil e evidências de situações anormais causadas pela bolha imobiliária nas mais diversas cidades e regiões do País.
DESENHANDO A BOLHA IMOBILIÁRIA BRASILEIRA:
Estarei abordando temas como subprime brasileiro, discrepância entre renda e preços dos imóveis, super-estoques, quedas em vendas e em preços de imóveis e outros diretamente relacionados.
Como base, utilizarei o material apresentado no “Bolha imobiliária à brasileira, você acredita?”, da parte 9 a 14, aproveitando para atualizar e complementar algumas informações e análises.
Ao final deste trabalho, constarão todas as referências e ainda, complementos, com diversas outras ocorrências que tem relação com a bolha imobiliária brasileira. Objetivo de não incluí-las diretamente no estudo e coloca-las dentro do item “Referências”, é que complementem o volume de evidências apresentadas, sem tornar o “desenho” mais poluído. Para aqueles que não tem acompanhado este assunto, recomendo sua leitura, pois dá uma clara visão de quão espalhada já está a nossa bolha imobiliária brasileira.
Segue o estudo:
REFERÊNCIAS:
Tópicos anteriores que serviram de referência para este trabalho (Bolha imobiliária à brasileira, você acredita?):
Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro
Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro
Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro
Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP
Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II
Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo
Notícias sobre quedas em preços de imóveis no Brasil:
Em São José dos Campos, o exagero na oferta de imóveis e principalmente nos preços, fez com que o preço do imóvel novo caísse 25% e ficasse inferior aos preços de 2.010. Isto gerou revolta para quem comprou “na planta” e pagou muito mais caro, que só percebeu que preço caiu tarde demais… Como mesmo assim os “investidores” não conseguiam vender, a disponibilidade de imóveis para aluguel aumentou 300% nos últimos 24 meses, ou seja, hoje tem 4 vezes a quantidade de imóveis para alugar que tinha até 2 anos atrás… Não precisa de mágica para saber que a única consequência possível desta situação absurda, é preços caírem ainda mais, tanto para venda, quanto aluguel. Seguem os links com as notícias:
http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html
Em Natal, também teve queda de 25% nos preços dos imóveis novos, fazendo com que os mesmos voltassem a patamar anterior a 2.010 (idem a São José dos Campos) e gerando revolta nos compradores que “investiram” na planta e ficaram com prejuízo. A “justificativa” para quedas nos preços, é que as melhoras em infra-estrutura não ocorreram (especularam o preço com base em melhorias que não ocorreram, falsas promessas)…
http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/
Queda elevada de preços no Noroeste de Brasilia porque melhorias em infra não aconteceram:
http://videos.r7.com/mercado-imobiliario-esta-em-baixa-no-df/idmedia/51e881010cf279513cafb732.html
Segue notícia sobre queda de 15% nos preços de imóveis em Goiânia, após fortes quedas em vendas:
Abaixo, notícia sobre a terceira queda consecutiva de preços de imóveis em Recife:
Notícia sobre quedas de preços em 7 capitais durante o segundo semestre de 2.012:
Seguem abaixo 4 notícias sobre quedas de preços de imóveis em São Paulo, são situações diferentes umas das outras quanto a número de dormitórios, período, novo ou usado, etc. (tem muito mais que isto disponível na mídia, tem sido uma constante para São Paulo):
http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html
Notícias sobre reduções elevadas em vendas e super-estoque de imóveis sem vender:
Notícia da Globo, dando conta que estoque de imóveis novos sem vender, simplesmente DOBROU em unidades em apenas 1 ano, com base em levantamento dos balanços de todas as construtoras com Ações na Bolsa. Detalhe: o prejuízo consolidado destas construtoras em 2.012 foi de mais de R$ 1 bilhão.
Alphavile de SP: 40% dos imóveis comerciais estão vagos, sem locação! Veja link abaixo:
http://folhadealphaville.uol.com.br/artigo/?id=17399
Pelas amostras da reportagem abaixo, observe que número de imóveis disponíveis para alugar em Pernambuco, mais que dobrou em curto prazo, porque preço era inviável:
http://m.jconline.ne10.uol.com.br/t320/noticia/economia/pernambuco/noticia/2013/04/28/81174
O título da notícia do jornal de Londrina já diz tudo: “preço de imóveis atinge teto com estoque recorde”. Atinge teto = daí pra frente, só tende a diminuir o preço real negociado.
Reportagem da Gazeta do Povo de Curitiba, dando conta que estoque de imóveis sem vender aumentou demais e que precisam de 2 anos para “tentarem” voltar a equilibrar a oferta e procura:
http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279
Na Bahia, curiosamente, o estoque de imóveis sem vender é o dobro de Curitiba, mas a diferença na quantidade de pessoas não é tão grande, ou seja, esta pior que Curitiba… Note ainda, pela notícia anterior, que Curitiba estava em situação crítica quanto à sobra de imóveis sem vender, logo, no caso de Salvador…
Queda de 75% nas vendas de imóveis em BH, no mês de Maio/2013, o pior resultado em toda a história de vendas de imóveis na cidade. De novo, só para variar, a causa é preço fora da realidade da renda…
Notícia que contém a tabela com o estoque de imóveis sem vender nas Capitais brasileiras:
Notícia sobre 5 construtoras que estão entre as 9 empresas com maior risco de insolvência (quebra) no Brasil:
Informações sobre o movimento especulativo na cidade de São Paulo:
As informações sobre vendas de imóveis novos em São Paulo e comentário sobre “empreendedores e imóveis de 1 dormitório” foram extraídas do relatório do SECOVI abaixo:
http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/balancomercado2-2013.pdf
Seguem abaixo, os links sobre notícias da “revitalização do centro de São Paulo” por prefeitura e venda de prédio c/ unidades entre 29 M2 e 41 M2 em 24 horas na Avenida Ipiranga, no centro de São Paulo (típica ação combinada entre construtores e especuladores):
http://exame.abril.com.br/brasil/noticias/misto-de-parceria-promete-solucionar-o-centro-de-sao-paulo
11 pontos de alagamento na Barra Funda e “promessas da prefeitura” para melhorias:
http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1161356-regiao-tem-11-pontos-de-alagamento.shtml
Outras referências utilizadas neste trabalho:
Notícia sobre 20% de inadimplência do MCMV 1 na CEF:
http://veja.abril.com.br/noticia/brasil/divida-sufoca-familias-do-minha-casa-minha-vida
Rebaixamento do rating da CEF pela Moody´s:
IBGE – renda familiar: acessar site do IBGE, página Banco de Dados, Cidade de São Paulo e depois Censo 2.010. Dados foram agrupados para viabilizar apresentação gráfica e compreensão.
Informação de que mais de 72% das famílias já possuem imóveis próprios vem de pesquisa do IBGE (PNAD) . Para facilitar a compreensão, segue link com reportagem que fala a este respeito: http://ultimosegundo.ig.com.br/brasil/2012-09-21/casa-propria-ja-nao-e-so-sonho-75-no-brasil-sao-donos-do-imovel-onde-vivem.html
ZAP – preços de imóveis: consultar www.zap.com.br, selecionar o ícone de índice de preços FIPE ZAP, em seguida, efetuar consulta para cidade de São Paulo. Os dados deste trabalho foram consultados em 29/Setembro/2013, considerando a somatória apenas de “Apartamento padrão” e “Casa Padrão”, consultas feitas em outra data ou com parâmetros que não estes apresentarão diferenças.
Preço do M2 do CRECI SP é resultado de pesquisa que já é realizada há muitos anos pelo CRECI SP, envolvendo mais de 400 imobiliárias da cidade de São Paulo. Este preço de M2 é o preço já negociado, ou preço final. A tabela utilizada acima, com a variação dos últimos 12 meses findos em junho de 2.013, consta na página 23 da pesquisa de Junho/2013 do CRECI SP, segue o link para acesso: http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_junho_2013.pdf
As informações sobre volume de vendas de imóveis usados em São Paulo foram extraídas de relatórios do CRECI SP desde 2.008. Não capturei dados anteriores, pois em Janeiro/2008 existe observação sobre mudança nos critérios da pesquisa, informações anteriores não seriam comparáveis. ATENÇÃO: a pesquisa do CRECI SP e as informações divulgadas em jornais, são relativas à variação de um mês para o mês seguinte. A melhor avaliação, que respeita sazonalidade e compara meses com mesmo comportamento, é a comparação entre um mês e o mesmo mês de ano anterior (exemplo: Junho/2013, comparar com Junho/2012), que foi a base para os resultados apresentados neste estudo.
Vendas liquidas de distratos, lançamentos, estoques, endividamento liquido sobre patrimônio liquido e demais informações de 12 construtoras com Ações na BOVESPA: a fonte foram os balanços publicados pelas construtoras ao longo dos anos, que estão disponíveis nos sites das construtoras, em página de “Relação com Investidores (RI)”. As construtoras consideradas, foram as que tem maior foco no segmento residencial e que tem maior representatividade no segmento e/ou tiveram papel muito relevante no subprime brasileiro e portanto precisam ser evidenciadas. Lista de construtoras: Rossi, Brookfield, PDG, Viver, Gafisa, Tecnisa, Cyrella, MRV, EzTec, Hellbor, Trisul e Even.
Neste trabalho, falarei sobre imóveis usados em São Paulo e o FIPE ZAP.
Para facilitar acesso a outros textos, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 12.
Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;
Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335 Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats
Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010
Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013
Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis
Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos
Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura
Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013
Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro
Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro
Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro
Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP
Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II
Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo
Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira
PARTE 12:
Dando continuidade ao jogo dos 7 erros do mercado imobiliário brasileiro, falarei agora sobre o sexto erro, mantendo o padrão apresentado anteriormente, primeiro mencionando o que o mercado imobiliário informa e depois, os fatos por trás das notícias.
CENA 6 – “Imóveis usados em São Paulo e o FIPE Zap”
Imagem 6A – O que os representantes do segmento imobiliário dizem:
Informações fornecidas pelo CRECI SP para os jornais e amplamente divulgadas: crescimento de vendas de imóveis usados na maior parte dos meses durante o primeiro semestre deste ano.
Muita propaganda destacando, a cada divulgação do índice FIPE ZAP, o crescimento dos preços dos imóveis e o quanto a aquisição de imóveis seria mais vantajosa do que qualquer alternativa de aplicação financeira.
Imagem 6B – Os fatos por trás das notícias:
Primeiro, vamos analisar as informações relacionadas a volume de vendas e preços de imóveis usados na Cidade de São Paulo. Abaixo, alguns dados compilados a partir de informações fornecidas por CRECI SP e FIPE ZAP.
Sobre os dados acima:
Preço do M2 do CRECI SP é resultado de pesquisa que já é realizada há muitos anos pelo CRECI SP, envolvendo mais de 400 imobiliárias da cidade de São Paulo. Este preço de M2 é o preço já negociado, ou preço final. A tabela utilizada acima, com a variação dos últimos 12 meses findos em junho de 2.013, consta na página 23 da pesquisa de Junho/2013 do CRECI SP, segue o link para acesso: http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_junho_2013.pdf
As informações sobre volume de vendas foram extraídas de relatórios do CRECI SP desde 2.008. Não capturei dados anteriores, pois em Janeiro/2008 existe observação sobre mudança nos critérios da pesquisa, informações anteriores não seriam comparáveis.
ATENÇÃO: a pesquisa do CRECI SP e as informações divulgadas em jornais, são relativas à variação de um mês para o mês seguinte. A melhor avaliação, que respeita sazonalidade e compara meses com mesmo comportamento, é a comparação entre um mês e o mesmo mês de ano anterior (exemplo: Junho/2013, comparar com Junho/2012), que foi a base para os resultados apresentados neste estudo. Para maiores detalhes de como fazer este cálculo comparando mesmos meses de anos seguidos (sazonalidade) a partir dos relatórios do CRECI SP, ver tópico “Segundo erro do mercado imobiliário”.
Informações do Zap imóveis foram extraídas com acesso ao “Índice FIPE Zap”, que tem link na página do Zap imóveis, replico aqui: http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/.
Algumas análises quanto a estas informações:
Volume de vendas (CRECI SP): tivemos reduções nas vendas, de 2.010 para 2.011, de 2.011 para 2.012 e também de 2.012 para 2.013. Esta contínua redução nas vendas, significa que o prazo para venda de um imóvel está aumentando ao longo dos anos e estão sendo gerados estoques crescentes de imóveis sem vender.
Preço do M2 (CRECI SP, Real = negociado): nos últimos 12 meses findos em Junho/2013 (última pesquisa publicada), a QUEDA no preço do M2 em São Paulo, foi de 11,26%. Isto significa que mesmo com o crescimento do preço do M2 no primeiro semestre de 2.013, este preço ainda não recuperou o patamar em que estava em Junho/2012. Outra característica, é que aumento de preço de imóveis usados ao longo dos últimos anos tem sido 100% especulativo, ou seja, não tem fundamento na lei de oferta e procura, uma vez que as vendas vem se reduzindo de forma sensível, até mesmo em função da fortíssima disparidade entre preço de imóvel e renda da população, conforme demonstrei em estudo anterior sobre o “Terceiro erro do mercado imobiliário”.
FIPE ZAP – preço do M2 anunciado: pelo que podemos observar pelos dados acima, este índice não tem nenhuma serventia para análise da evolução dos preços, que seria seu objetivo, uma vez que não guarda nenhuma relação com a evolução do preço negociado / realizado. Isto fica muito claro ao olharmos para o preço real apurado pelo CRECI SP, que teve redução de 11,26% nos últimos 12 meses findos em Junho/2013, contra o FIPE ZAP que apontou crescimento de 13,91% para o mesmo período.
Imóvel versus aplicações financeiras: conforme demonstrado acima, enquanto a inflação acumulada no período de Julho/2012 a Junho/2013 foi de 6,70% (IPCA = oficial), os imóveis tiveram REDUÇÃO de 11,26% no preço do M2, estando entre as piores opções para se aplicar dinheiro neste período. Além disto, observamos que o aluguel também teve valorização inferior a inflação (aluguel = 6,15% de variação de Julho/2012 a Junho/2013 contra inflação de 6,70%). Isto confirma informações em tópicos anteriores, de que não faz sentido pensar em imóvel residencial como investimento e neste momento em especial, porque ele está no seu “topo de preços”. Embora tenhamos tido quedas nos preços dos imóveis, conforme demonstrado acima, ainda assim os preços estão fora da realidade de renda e com forte rejeição que se manifesta pelas quedas constantes na demanda, ou seja, tendência é de se tornar um prejuízo ainda maior daqui pra frente.
Demanda versus preço: nos últimos 12 meses, findos em Junho/2013, com base nos dados do CRECI SP levantados com mais de 400 imobiliárias em São Paulo, tivemos 7 meses em que preço do M2 variou negativamente e 9 meses em que o volume de vendas foi menor, na comparação com mesmo mês de ano anterior, respeitando sazonalidade. Isto significa que apesar da redução nos preços na ordem de 11,26% nos últimos 12 meses, este preço ainda tem afugentado compradores, ou seja, o preço ainda não foi reduzido o suficiente para gerar uma relação de maior equilíbrio entre oferta e demanda. Caso seja mantido o movimento especulativo, que visa aumentos de preços sem nenhum fundamento, a tendência é que o estoque de imóveis sem vender continue crescendo, como nos últimos anos.
Vamos agora, observar algumas informações sobre oferta de imóveis em São Paulo – Capital, com base em dados extraídos a partir do site Zap imóveis. Aqui, colocarei o resultado da pesquisa anterior que fiz no Zap em 9/Julho/2013, que serviu de base para texto sobre “Terceiro erro do mercado imobiliário” e farei uma comparação com pesquisa feita em 4/Setembro/2013, para analisarmos como tem evoluído nestes últimos 2 meses.
Observação quanto a informações acima: a pesquisa realizada no Zap imóveis, levou em consideração a somatória dos anúncios para imóveis com qualquer número de dormitórios e outras características, nas 5 regiões da cidade de São Paulo (Centro, Norte, Sul, Leste e Oeste), no entanto, foram somados apenas os anúncios para “Apartamento padrão” e “Casa Padrão”. No caso da pesquisa de 4/Set/2013, se tivéssemos somado outros tipos de imóveis, o total de anúncios passaria de 160.000.
Olhando para números acima, podemos perceber que há algo muito errado com as informações que constam no site Zap imóveis. Não é razoável imaginarmos que tínhamos um pouco mais de 44.700 imóveis ofertados para venda em São Paulo (Capital) menos de 2 meses atrás e agora temos mais de 137.000 imóveis a venda.
Quais as alternativas para interpretarmos as informações acima?
a) Alguma manipulação direta na base de dados do Zap que teria gerado uma série de informações duplicadas, triplicadas, etc. ;
b) Os clientes do Zap estariam registrando no sistema o mesmo anúncio várias vezes, de forma contínua ao longo dos meses, gerando estas variações anormais, talvez para manipular o índice de preços extraído a partir desta base, E/OU por desespero pelo tempo que passa sem vender e lançando de novo para ter uma data “mais recente no anúncio” ;
c) Havia muito oferta não divulgada antes no site Zap, que passou a ser anunciada agora ;
d) Uma combinação das alternativas anteriores (a+b, b+c, ou a+b+c), e/ou outras que não constem acima (exemplo: incorporação de dados de outros sites de vendas de imóveis?).
Fiz alguns testes básicos, colocando algumas ruas sem saída (com menos imóveis) e verificando se dados apareciam duplicados (pela imagem ou algum código de identificação), depois acessei últimas páginas e calculei número de ofertas por página vezes número de páginas e resultados não demonstraram duplicidades ou inconsistências, no entanto, foram muito poucas amostras e avaliação muito superficial, por falta de alguma ferramenta ou método que pudesse validar melhor estes dados.
Acredito que a explicação mais provável para dados dos gráficos baseados no Zap imóveis mais acima, seja a alternativa “d”. Como o índice FIPE ZAP de preços dos imóveis é obtido a partir desta mesma base de dados, tudo indica que temos aqui um princípio da área de TI que se aplica: “Garbage in, garbage out” (traduzindo: “lixo que entra, lixo que sai”), ou seja, é mais uma confirmação da falta de confiabilidade quanto ao índice FIPE ZAP.
De qualquer forma, tentando extrair algo de útil destas informações do Zap imóveis, observamos que a distribuição de imóveis permanece completamente fora da realidade da renda para cidade, conforme detalhado no “Terceiro erro do mercado imobiliário” e que em qualquer cenário, o volume de imóveis usados sem vender é muito elevado e o prazo para vender um imóvel continua muito alto, tudo aquilo que os dados do CRECI SP já haviam apontado, conforme análises mais acima.
Conclusões:
1) Venda de imóveis usados em São Paulo tem caído de forma contínua e atípica ao longo dos anos e manteve este movimento de queda mesmo após as reduções de preços que ocorreram, gerando assim, um alto volume de imóveis usados “encalhados”. Os imóveis usados de São Paulo foram uma péssima alternativa financeira nos últimos 12 meses findos em Junho/2013, seja em relação à perda de 11,26% no preço do M2, seja pelo aluguel que teve “valorização” inferior a da inflação do período ;
2) O índice FIPE Zap não tem nenhuma serventia para medir o preço médio dos imóveis, no máximo serve para iludir os proprietários de imóveis que com isto, aumentam os preços anunciados e o volume de anúncios feitos, mas sem nenhum resultado prático a não ser perda de tempo e dinheiro para pessoas que adotam este procedimento. Esta estratégia deve estar sendo muito útil para Construtoras, porque enquanto os vendedores insistem em fazerem anúncios com preços completamente fora da realidade e não vendem, as construtoras se esforçam para desovarem seus enormes estoques oferecendo descontos, já há mais de 1 ano (35% de desconto no Outlet Rossi, 40% de desconto no Even Day, descontos de até R$ 150 mil da PDG, que é um mínimo de 20% sobre preços praticados). Mesmo assim, o estoque de imóveis novos e a situação das construtoras não são nada saudáveis (ver tópico anterior sobre “Quinto erro do mercado imobiliário – subprime brasileiro”). Já para o Zap, este resultado sem dúvida tem sido muito útil, basta vermos a escalada na quantidade de anúncios feitos e, portanto, no faturamento da empresa. Para a FIPE, sugiro pesquisarem sobre o núcleo “Real Estate” da FIPE e verificarem qual o grau de relação deste com o segmento imobiliário.
