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    Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário

    15 de junho de 2015

    Excelente livro. É de uma rara simplicidade e objetividade.
    Ideal para investidores iniciantes, quiçá investidores já com um pouco mais de conhecimento no mercado de fundos de investimento imobiliário.
    Autor totalmente focado. Parece que o mesmo está pessoalmente te dando uma aula do assunto.
    Leitura obrigatória para os interessados em investimentos imobiliários.

    Confira a sinopse:

    Gostaria de investir no mercado imobiliário?

    Ter acesso a grandes empreendimentos imobiliários prontos ou em construção, recebendo renda de ativos tão diferentes lajes comerciais, galpões logísticos, shopping centers, bancos, universidades, hotéis, varejo e saúde?

    Conheça a alternativa dos Fundos de Investimento Imobiliários.

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    Conheça e aprenda a investir nesse mercado, numa linguagem simples e acessível.
    https://www.clubedeautores.com.br/book/176388–Introducao_aos_Fundos_de_Investimento_Imobiliario#.VX8gLvm5fs0

    introducao-aos-fundos-de-investimento-imobiliario-andre-luis-ferreira-da-silva-bacci

    Até o próximo post.

    Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 3

    5 de junho de 2013

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 3.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 3:

    Falando sobre a história do segmento imobiliário no Brasil nos últimos 6 anos, dividirei este assunto em 2 posts, para podermos falar utilizando o máximo de dados e fatos possível, tecendo análises a respeito. O primeiro post que é este, contará a história de 2.007 a 2.010 (exceção para lançamento de Ações – IPO de construtoras em 2.006), o segundo falará sobre o segmento imobiliário de 2.011 até os dias de hoje. Ao final do próximo post, farei comparação desta evolução do segmento imobiliário brasileiro com as características de bolhas de EUA, Espanha e também a mais restrita relacionada a flats no Brasil, todas comentadas em post anterior.

    Governo Lula buscava ação popular para eleger Dilma e com isto, criou o Minha Casa Minha Vida (MCMV), ofertando juros menores e subsidio de mais de R$ 20 mil pagos para cada moradia. Um pouco antes, Construtoras fizeram abertura de capital (IPO) na BOVESPA e todas foram pressionadas a comprarem terrenos e aumentarem lançamentos, para buscarem maior retorno para investidores. Em paralelo a ações do Governo, a crise imobiliária nos EUA, com reflexo maior na Europa, fez com que muito Capital especulativo fugisse de outros Países e viesse para o Brasil, em busca de ganho rápido.

    O Governo foi reduzindo os juros básicos (SELIC) gradualmente e pressionando os bancos, públicos e privados a aumentarem os financiamentos para aquisição de imóveis, com juros para mutuários também cada vez menores. Além disto, Governo alterou legislação para criar maior proteção para os bancos e facilitar que pudessem retomar imóveis inadimplentes, incentivando-os a conceder mais empréstimos.  Outras ações do Governo, foram prolongar o prazo de financiamento para 35 anos, permitir a entrada de mais pessoas na comprovação de renda (para justificar o limite de 30% de empréstimos) e ainda, criar a possibilidade do mutuário deixar de pagar um mês por ano e depois acumularia no total de meses a pagar. Se considerarmos que muitos imóveis são comprados “na planta”, com demora de construção de 2 a 3 anos, somando com 35 anos de financiamento e podendo deixar de pagar um mês por ano e acumular no final, na prática, o mutuário tem até 40 anos para pagar seu imóvel, tempo total ainda maior que o prazo máximo trabalhado no Brasil antes da aposentadoria (considerar que normalmente pessoas não compram imóveis em seu primeiro ano de trabalho na vida). Governo forçou CEF e BB a aumentarem cada vez mais sua participação na concessão de crédito imobiliário. Em paralelo, juros para financiar consumo de forma geral também caia, pressão do governo visava crescimento de consumo interno rápido e fácil, como já havia acontecido em outros Países.

    Tornaram-se comuns as propagandas e reportagens divulgando que valia a pena comprar imóvel para investimento, dando exemplo que uma pessoa podia comprar 2 imóveis financiados na planta e na entrega, vendia 1 deles e com o dinheiro recebido a mais que o preço original, quitaria o segundo (incentivo explícito à especulação imobiliária). Investidores do Exterior e do Brasil cada vez mais colocando seu dinheiro em imóveis no Brasil, que prometiam valorização superior a qualquer aplicação financeira. Forte pressão na mídia com slogans como “quem casa quer casa”, “pra que pagar aluguel se você pode comprar seu imóvel pagando prestação menor que aluguel”, “imóvel nunca tinha queda de preço” e outras do gênero, se intensificaram como nunca.

    Com tudo que consta acima ocorrendo ao mesmo tempo, a procura por imóveis explodiu e como as construtoras não tiveram ganhos em produtividade e mantinham o processo construtivo muito lento, ao contrário de outros países, tivemos um forte gargalo, levando a aumentos muito relevantes nos preços dos imóveis, de mais de 100% em 3 anos, para várias cidades do País.

    Todo o cenário acima, ocorreu de 2.007 a 2.010, com IPO das Construtoras tendo iniciado ainda em 2.006. Junto com o grande aumento no preço dos imóveis, veio também o aumento dos custos quanto a terrenos, mão-de-obra e matéria-prima. Durante todo este tempo, o Governo assistiu passivamente a toda esta enorme variação de preços, concentrado apenas na eleição para presidente em 2.010, alcançando sucesso, em parte devido ao crescimento relevante do PIB neste ano (acima de 7%), que por sua vez, contou muito com a colaboração dos empregos gerados pelo segmento de construção civil e também o relevante aumento nos gastos das famílias, trazido pelo crédito fácil e ampliado para o consumo interno como um todo, que cresceu muito também.

    Este crescimento rápido de crédito para consumo de forma geral, sem aumento em produtividade e incentivado por reduções constantes nos juros, em conjunto com aumentos nos gastos públicos, levaram o Brasil para o caminho do crescimento gradual da inflação. Acrescenta-se a isto, que o preço maior para comprar um imóvel ou aluga-lo que os comerciantes e prestadores de serviços tiveram que pagar, passou a ser incluído no custo e no preço final de outros produtos e serviços, em especial para micro e pequenos empresários (cabeleireiros, lojas de shoppings e de rua, etc), sem dúvida, com colaboração relevante para crescimento da inflação. A inflação que em 2.006 chegou a 3,14%, em 2.007 foi a 4,46% e 5,90% em 2.008, com arrefecimento em 2.009 indo para 4,31% em função do PIB ter tido decréscimo naquele ano e depois com inflação retornando a 5,91% em 2.010. Observa-se que, mesmo com o PIB tendo queda em 2.009, ainda assim a inflação não retornou ao patamar inferior a 4% que havia sido alcançado em 2.006. O Governo tinha desistido de buscar reduções maiores na inflação, havia trocado isto pelo ganho fácil do aumento de consumo interno sem controle e sem aumento de produtividade.

    A inadimplência geral do consumidor, índice mais abrangente medido pelo SERASA Experian desde 1.999, também experimentou um salto relevante naquela época: a inadimplência geral aumentou 45,42% no comparativo de Dez/2006 com Dez/2010, 21% só entre Dez/2009 e Dez/2010.

    Na época, o segmento imobiliário brasileiro criou várias teorias para justificar a sustentabilidade da demanda e preços superiores, bem como o crescimento destes que se perpetuaria. Dentre os argumentos criados pelo segmento imobiliário podemos destacar: déficit habitacional (alegavam falta de mais de 6 milhões de moradias), índice de cimento (justificativa que outros países com bolha tinham consumido bem mais cimento que o Brasil, então não tínhamos bolha), participação do financiamento para imóveis no total do PIB (no Brasil, muito inferior a países que tinham tido bolha imobiliária) e claro, a lei de oferta e procura, pois aumento de procura foi muito rápida, foram obrigados a aumentarem os preços para compensarem aumento de custos de matérias-primas, recursos humanos e terrenos decorrentes desta explosão de demanda. Outra justificativa dada pelo segmento imobiliário, era de que o Brasil tinha entrado em um patamar de crescimento do PIB muito maior e mais consistente, que levaria ao pleno emprego e que colocaria o País mais rapidamente no caminho de se tornar um País desenvolvido, com isto, os salários continuariam crescendo de forma relevante e isto faria com que o preço maior dos imóveis pudesse ser absorvido cada vez mais. O mesmo criador do índice de cimento, afirmava, entre outras coisas, que o BOVESPA alcançaria 200.000 pontos em 5 anos. Estas foram as principais justificativas que o setor imobiliário criou naquele momento, para explicar o que tinha acontecido e dizerem que era tudo normal.

    Falando sobre justificativas acima, o déficit habitacional, da forma defendida por construtoras, imobiliárias e vendedores de imóveis de forma geral, nunca existiu: informação do Governo Brasileiro de 2.010 demonstrou isto (ver link mais abaixo), aliás, déficit habitacional só pode ser superado se preços forem viáveis para aquisição de imóveis, ou seja, não será resolvido por imóveis vendidos muito acima da capacidade de pagamento. Sobre índice de cimento, como exemplo, a China tinha 75% de construção pesada (infraestrutura) e 25% para residências, Brasil era o contrário disto, como comparar pelo total que foi o cálculo realizado? Óbvio que índice do Brasil seria menor, pois nosso PAC é pífio quando comparado à investimentos de infraestrutura de outros países. O tal estudo de índice de cimento não tinha base científica, se fizéssemos correlação, apontaria falta de ocorrências para provar isto. Quem criou o índice, era ex-garoto propaganda de construtora e ganharia a partir daí muito dinheiro fazendo palestras pagas pelas construtoras a este respeito, demonstrando total falta de isenção para assunto. Sobre a participação do financiamento no PIB, isto no máximo, explicaria impacto sistêmico, ou seja, se causaria crise em maior escala, comprometendo bancos de imediato, mas não explica se tem bolha imobiliária ou não. Sobre a questão do Brasil estar acelerando seu crescimento, isto ocorreu de forma isolada em 2.010, não havia até então, qualquer evidência de que poderia continuar, ao contrário, em 2.009 tivemos PIB que decresceu, não podia se afirmar que um ano de crescimento bom significaria que todos os anos daí para frente seriam bons. Além disto, o crescimento de 2.010 não foi saudável sob ponto de vista da Economia e, portanto,  já indicava que não seria sustentável: inflação aumentou muito, junto com aumento relevante de inadimplência do consumidor, produtividade não cresceu, dentre outros pontos de alerta. A única justificativa que sobrava, até o final de 2.010, era lei de oferta e procura.

    Notícia divulgada pelo governo brasileiro informando que número de casas vazias supera déficit habitacional:

    http://www.brasil.gov.br/noticias/arquivos/2010/12/13/numero-de-casas-vazias-supera-deficit-habitacional-do-pais-indica-censo-2010

     

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    Qual o percentual de queda para caracterizar uma bolha imobiliária?

    7 de maio de 2013

    Afinal de contas, quanto tem que cair os preços do mercado imobiliário para caracterizar uma bolha imobiliária?
    Nos EUA onde estourou uma crise imobiliária (subprime) na história recente houveram casos de imóveis sendo comprados pelo valor de até 10% do que valiam no topo da valorização.

    E qual percentual de crédito imobiliário relativo ao PIB caracteriza uma bolha imobiliária?
    Neste estudo do Ricardo Amorim tem uma resposta bem interessante para esta questão. Veja trecho abaixo:



    Segundo, uma bolha imobiliária sempre se caracteriza por preços muito elevados em relação à capacidade de pagamento das pessoas. Considerando-se quantos anos de salários são necessários para comprar um imóvel de preço médio nas principais cidades do mundo, nenhuma cidade brasileira está hoje entre as 20 mais caras. Por outro lado, Brasília, Rio de Janeiro, Salvador e Balneário Camboriú estão entre as 100 mais caras. Entretanto, mesmo por esse parâmetro, Brasília, a mais cara do país, ainda é duas vezes e meia mais barata do que Rabat, no Marrocos, a mais cara do mundo.

    O ar que infla qualquer bolha de investimento, imobiliária ou não, é sempre uma abundante oferta de crédito. Ela possibilita que investidores comprem algo que não poderiam apenas com suas rendas. Todas as bolhas imobiliárias que encontrei estouraram quando o total do crédito imobiliário superava 50% do PIB e, em alguns casos, passava de 130% do PIB. Nos EUA, em 2006, um ano antes dos preços começarem a cair, era de 79% do PIB. No Brasil, apesar de todo crescimento dos últimos anos, este número é hoje de 5% do PIB.



    Fonte: http://ricamconsultoria.com.br/news/artigos/economia-sem-economes-ricardo-amorim-artigo-sobre-bolha-imobiliaria

    No Brasil os preços começaram a cair, porém ainda pouco relativo ao que caiu nos EUA e o percentual do crédito imobiliário relativo ao PIB ainda é bem pequeno.
    E como sabemos, desvalorização não é bolha. Diversos mercados tem desvalorização, não só o imobiliário.
    O que parece ser mais provável pequenos ajustes de preços para baixo que são possíveis e até salutares e são eles os quais garantiriam que bolhas não estourem futuramente.
    Por enquanto o Brasil ainda experimenta o pleno emprego e sem ter desemprego em massa, as pessoas continuam com capacidade para pagar suas dívidas.

    Leia também:

    Existe bolha imobiliária … ou não?

    Até o próximo post.