Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia
A bolha imobiliária e os preços dos imóveis:
O objetivo deste documento é avaliarmos frases constantemente repetidas nos últimos meses por agentes (*) que temem a visibilidade da explosão da bolha imobiliária: “o preço dos imóveis não vai cair”, ou ainda: “a lei da oferta e procura não vai se manifestar”.
(*) Segmento imobiliário teme que deterioração dos preços de imóveis fique visível e com isto o preço volte a patamar normal com algumas construtoras ficando inviáveis operacionalmente, juntamente com reduções ainda mais relevantes em vendas e comissões. Bancos temem que o valor do imóvel que financiaram ao se degradar não cubra o valor de garantia associado ao crédito concedido ao mutuário, o que com o esperado aumento na inadimplência poderia gerar prejuízos relevantes, além de risco nos empréstimos concedidos a construtoras. A imprensa teme perder renda de um de seus principais anunciantes.
Neste documento apresentarei pesquisas feitas pelo segmento imobiliário ou por empresas especializadas contratadas por ele, além de notícias, depoimentos de corretores e de investidores em imóveis na planta. Apresentarei os dados por cidade. Seguem as informações:
Lei de oferta e procura caso 1: São José dos Campos (SJC):
Vejamos algumas informações do CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) sobre o mercado imobiliário de SJC:
Trechos do link acima, que é de maio/13:
Trecho 1: “Preço dos imóveis cai 25% em São José em dois anos, revela Creci”
Trecho 2: “Valor máximo de apartamento de luxo caiu de R$ 530 mil para R$ 400 mil. Pesquisa leva em consideração os negócios fechados no mercado.”
Trecho 3: “Segundo o coordenador de pesquisa do Creci no Vale, André Turci, a tendência é o que o valor continue a cair.”
http://www.reclameaqui.com.br/6948247/alphaville-urbanismo/alphaville-sao-jose-dos-campos/
Trecho do link acima, de novembro/13:
“O alphaville Sao Jose dos Campos me vendeu lotes por 720,00 o metro. Mas “queima”lotes ate hoje por 650,00 o metro. O Lancamento foi em Outubro de 2011 …se colocamos a inflacao deveria estar no minimo a 740 o metro.”
http://www.digitalflip.com.br/ovale/flip/Classificados/01024%3D07-07-2013/44.PDF
Trecho do link acima, de julho/13:“São José tem aumento de 300% na oferta de locação”
Trecho do link acima, de setembro/14:
“Levantamento aponta queda entre 8 e 10% no valor do aluguel.”
Conclusões quanto a SJC: o excesso de oferta em São José dos Campos levou a uma redução de 25% nos preços de venda. Os investidores na planta, observando o prejuízo elevado e inviabilidade de repassarem o ágio, colocaram seus imóveis para alugar, gerando uma super oferta para aluguel (aumentou a oferta de imóveis para alugar em 300% sobre base criada ao longo de anos), o que gerou uma queda de preços de aluguel entre 8% e 10%. Em outras palavras, claríssima demonstração da lei de oferta e procura em ação.
Lei de oferta e procura caso 2: Brasília:
Vejamos inicialmente, notícia abaixo sobre pesquisa feita pela empresa Geoimoveis, que tem mais de 10 anos de experiência em estudos relacionados ao segmento imobiliário:
Trecho do link acima, de dezembro/13: “…os preços dos imóveis lançados em Brasília apresentaram uma forte queda neste ano, com redução de 35,5% na comparação com os valores cobrados em 2.012…”
Outras informações relacionadas ao mercado imobiliário em Brasília:
Trecho do link acima, de setembro/13: “Queda na procura impõe perdas de até 30% a quem comprou casas e apartamentos com a intenção de revender o ágio e obter lucro a curto prazo.”
Trechos do link acima, de setembro/13:
Trecho 1: “O estoque de imóveis está 30% maior que o de 2 anos atrás e corresponde a ‘aproximadamente a 15 meses de vendas.”
Trecho 2: “Segundo ele, o DF deve fechar o ano com 19 grandes empreendimentos lançados este ano, volume 50% menor que o de 2012.”
http://www.reclameaqui.com.br/6767862/joao-fortes-engenharia-s-a/distrato/
Trecho do link acima, de outubro/13:
“Não é um bom negócio?! A própria João Fortes lançou um novo empreendimento do mesmo porte que o meu 30% mais barato.”
Trecho do link acima, de março/2014:
“Estou tentando receber de volta o valor que paguei para a Brookfield, pois vejo que foi o pior investimento que já fiz na minha vida, já que hoje quase 3 anos depois de comprar, a mesma unidade está sendo vendida 20 mil reais mais barato que quando comprei e atualizando o meu saldo devedor, estou perdendo 60 mil reais.”
Conclusões quanto a Brasília: a super oferta em Brasília levou a uma queda de 35,5% nos preços de lançamentos de imóveis segundo apurado pela Geoimoveis, o que combina com depoimento de corretores e investidores de imóveis na planta sobre quedas nos preços. Apesar da queda significativa em lançamentos e preços, terminam o ano de 2.013 com super estoques, por preços ainda estarem incompatíveis com renda das famílias. Novamente, tudo típico das consequências da lei de oferta e procura.
Lei de oferta e procura caso 3 – Curitiba:
Seguem links com informações fornecidas sobre o segmento imobiliário em Curitiba quanto a vendas, estoques e descontos nos preços dos imóveis, de 2.013 até 2.014:
http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279
Com base nas informações acima, vejamos como evoluiu o mercado imobiliário em Curitiba:
Para quem quiser entender os cálculos acima, acesse: http://www.bolhaimobiliariabrasil.com/2014/10/14/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-parte-3-ca/
Conclusões quanto a Curitiba: quanto maiores os estoques, maiores os descontos, situação típica de quando a lei de oferta e procura está se manifestando.
Lei de oferta e procura caso 4 – Salvador:
Trecho 1: “Com a queda nas vendas de imóveis novos nos últimos dois anos, as construtoras reduziram o número de lançamentos. Mesmo assim, sobram ofertas.”
Trecho 2: “Na capital baiana, se a indústria da construção civil parasse de construir hoje, seriam necessários dois anos para vender o estoque.”
Trecho 3:“O desconto pode chegar em alguns casos, em apartamento de alto padrão até 40%.”
Conclusões quanto a Salvador: os super estoques identificados pela pesquisa da Geoimoveis levaram a quedas relevantes nos preços dos imóveis, em especial os de alto padrão.
Lei de oferta e procura caso 5 – Natal:
http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/
Trechos do link acima, de abril/13:
Trecho 1: “Não há números exatos desse encalhe – mas o que se nota é um aumento expressivo das “promoções”, indicando uma velocidade de vendas bastante reduzida.”
Trecho 2: “Hoje, segundo corretores ouvidos pelo JORNAL DE HOJE, é comum encontrar clientes revoltados com o fato de terem adquirido um imóvel quatro ou cinco anos atrás e descobrir uma unidade no mesmo bloco sendo negociadas a preços iguais ou mesmo ligeiramente inferiores à época em que ele fechou o negócio.”
Conclusão quanto a Natal: o excesso de oferta levou a uma redução sensível nos preços dos imóveis novos no ato da entrega, que ficaram em patamar inferior ao de uma unidade adquirida 4 ou 5 anos antes. De novo, fácil de constatar os efeitos da lei de oferta e procura.
Lei de oferta e procura caso 6 – Goiânia:
http://www.reclameaqui.com.br/2968382/rossi-residencial-s-a/impossivel-rescindir-contrato/
Trecho do link acima, de Maio/12
“…a Toctao Rossi estava vendendo hoje apartamento idêntico ao que eu comprei há 02 (dois) anos atrás aproximadamente R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) mais barato!!!!!!!!!!!!!”
Trecho da notícia acima, de abril/13:
“Imóveis novos e usados vendidos com descontos de até 15%, redução que pode ser bem maior no caso de imóveis de alto padrão. Essa é a realidade atual do mercado imobiliário em Goiânia, depois que as vendas desaceleraram nos últimos meses.”
Conclusão quanto a Goiânia: a notícia acima é auto-explicativa como evidência da lei de oferta e procura nesta cidade, complementada ainda por depoimento de comprador na planta.
Lei de oferta e procura caso 7 – Santos:
Trecho do link acima, de outubro/13: “Promoverem feirões de queima de estoque vendendo unidades á preços com desconto maiores, dificultando á rentabilidade dos investidores, em meu caso, estou tentando vendar á unidade adquirida com prejuízo de 10 á 15 %, sem sucesso.”
http://www.elitelancamentos.com.br/noticias/mercado-santista-desaquece-e-tem-estoque-elevado-81.html
Trecho do link acima, de janeiro/15: “Pesquisa da consultoria Robert Michel Zarif Assessoria Econômica mostra que a cidade encerrou 2013 com um estoque acumulado de unidades remanescentes que chega a 31,7% do universo lançado nos últimos anos – pronto ou em construção.”
Conclusão quanto a Santos: Os super estoques provocando reduções em preços já podiam ser detectados em 2.013 conforme depoimento de investidor na planta, sendo que a situação foi ficando ainda mais visível, até não poder mais ser omitida, como consta na notícia de jan/15.
Lei de oferta e procura caso 8 – Camboriu:
http://exame.abril.com.br/blogs/primeiro-lugar/2014/11/25/bolha-imobiliaria-estoura-em-camboriu/
Trecho do link acima: “Com o excesso de oferta, os preços caíram 20% no ano.”
Conclusão quanto a Camboriu: auto explicativo quanto a lei de oferta e procura.
Lei de oferta e procura caso 9 – Grande Florianópolis:
Segue abaixo um link de janeiro/15 com pesquisa feita pela FECOMERCIO em conjunto com o SECOVI SC, referente a preços de vendas e aluguéis de imóveis na grande Florianópolis. Logo depois, coloco tabela extraída desta pesquisa com alguns itens que destaco.
http://www.fecomercio-sc.com.br/produtos-servicos/pesquisas-ver.html?id=382
Conclusão sobre a Grande Florianópolis: a queda de preços apurada pela pesquisa, mais uma vez demonstrou que os preços dos imóveis não são imunes a lei de oferta e procura.
Lei de oferta e procura caso 10 – Campo Grande:
Trecho do link acima, de janeiro/15: “Mercado faz ajustes e preços de imóveis caem até 30%”
Conclusão quanto a Campo Grande: A queda relatada pelo presidente do Sindimóveis de até 30% nos preços dos imóveis para quem quiser vender e com base no histórico recente da cidade, mais uma vez é relevante quanto aos efeitos da lei de oferta e procura.
Lei de oferta e procura caso 11 – Porto Alegre:
http://polibiobraga.blogspot.com.br/2015/01/colnaghi-aconselha-reducao-de-10-15-nos.html
Trechos do link acima, de janeiro/15:
Trecho 1: “Neste ano, a Colnaghi Imóveis já reuniu os seus clientes para atualizá-los em relação às perspectivas de compra e venda. A conseqüência vem sendo os ajustes nos preços dos semi-novos, com reduções que variam de 10% a 15% em relação a 2014”.
Trecho 2: “Da carteira de clientes da empresa, 30% já aceitaram o atual cenário e readequaram os seus valores, considerando o grande volume de oferta disponível para poucos compradores”
Conclusão quanto a Porto Alegre: os próprios corretores desta cidade, ao perceberem que não poderiam vender imóveis pelos preços atuais, decidiram convencer seus clientes a oferecerem descontos, de forma a tentar amortizar a queda de vendas e super oferta, novamente, típico efeito da lei de oferta e procura.
Lei de oferta e procura caso 12 – São Paulo (Capital):
http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html
Trechos do link acima:
Trecho 1: “Segundo levantamento da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), obtido com exclusividade pelo ZAP Imóveis, os preços dos lançamentos no primeiro bimestre de 2013 tiveram queda de 9,4% em relação ao mesmo período do ano passado.”
Trecho 2: “A tipologia de três dormitórios foi a que mais contribuiu para esta redução geral dos valores, com queda de 17,6% nos valores cobrados.”
Vejamos agora como estava o estoque de imóveis novos no primeiro bimestre de 2.013:
Link: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/
Pelo que podemos constatar pelas informações acima, o estoque médio de imóveis novos no primeiro bimestre de 2.013 bateu seu recorde histórico, o que foi a causa para a redução de preços do M2 para imóveis novos que foi apurado pela pesquisa da EMBRAESP neste período.
Será que teríamos outra consequência possível desta super oferta de imóveis novos em São Paulo Capital? Percebemos que o preço que teve maior queda foi exatamente o de imóvel de 3 dormitórios, como o segmento imobiliário poderia reagir a esta situação?
Utilizando novamente os dados do SECOVI SP, vejamos os resultados de lançamentos e vendas do primeiro semestre de 2.013:
Como podemos observar pelas informações acima, em virtude dos super estoques no primeiro bimestre e queda mais acentuada de preços para imóveis de 3 dormitórios, o segmento imobiliário decidiu apostar fortemente em imóveis de 1 dormitório. Como conseguiram o recorde histórico de vendas em imóveis de 1 dormitório? Vejamos a explicação abaixo:
Pela reportagem acima, percebemos que o segmento imobiliário contou com alto volume de investidores para alavancar os lançamentos e vendas de imóveis de 1 dormitório (80% das vendas para investidores). Será que isto pode ter algum outro efeito, quando olhamos para a lei de oferta e procura? Vejamos abaixo:
Trecho do link acima, de maio/13:
“Preço de imóvel usado de um dormitório cai 23% na cidade de São Paulo”.
A super oferta de imóveis novos de 1 dormitório no primeiro semestre de 2.013 roubou os clientes dos imóveis usados desta tipologia. Qual a consequência? Os vendedores de imóveis usados de 1 dormitório tiveram que reduzir os preços em 23% para conseguirem vender, mais uma vez, evidência da lei de oferta e procura direcionando quedas em preços em São Paulo.
Vejamos agora, mais informações sobre o mercado imobiliário em São Paulo:
http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2014/pesquisa_capital_dezembro_2014.pdf
Vejamos agora informações sobre vendas e aluguéis em São Paulo em 2.014, mais uma vez obtidas através das pesquisas disponibilizadas pelo CRECI SP:
Pelas informações acima, mais uma vez comprovamos que foram as quedas recorde em vendas em aluguéis na cidade de São Paulo que levaram a uma queda recorde nos preços de ambos no caso de imóveis usados.
Vejamos ainda esta notícia recente, creio que o título e sub-título da mesma já dizem tudo:
Trechos do link acima, que é de fevereiro/2015:
Trecho 1: “SP fecha 2014 com estoque recorde de imóveis encalhados”
Trecho 2: “Construtoras tentam seduzir os clientes para ampliar as vendas.”
Trecho 3: “Setor dá descontos de até 30% em casas e apartamentos.”
Como evidência adicional sobre a evolução real nos preços dos imóveis em São Paulo, alguns depoimentos de 2.013, de quem comprou imóvel na planta nesta cidade:
http://www.reclameaqui.com.br/4575633/gafisa/imoveis-com-a-gafisa-nunca-mais/
Trecho do link acima, de fevereiro/13:
“porém para nossa surpresa a Gafisa lançou o Mistral com 2 metros quadrados a mais que o nosso e ainda por cima mais barato que o nosso”
Trecho do link acima, de agosto/13:
“Atualização de Preço do Imóvel para Revenda segundo Extrato que de Pagtos fornecidos pelo site da Even R$ 324.000,00. Preço atual praticado por seus corretores em tabela promocional R$ 295.200,00.”
http://www.reclameaqui.com.br/6798190/pdg-incorporacoes/xag/
Trecho do link acima, de outubro/13:
“…e no fim de tudo acompanhar a enchurradas de unidades oferecidas por eles tres anos depois mais barato do que juntando meu fluxo e saldo devedor”
Conclusões quanto a São Paulo: esta cidade possui o recorde nacional de evidências do quanto à lei de oferta e procura tem se manifestado através de reduções em preços de imóveis como reação quanto à super oferta.
COMENTÁRIOS FINAIS:
Pesquisas de empresas como CRECI, EMBRAESP, Geoimoveis e FECOMERCIO demonstraram claramente que a queda do preço M2 médio para venda já tem ocorrido desde 2.013, no mínimo, em diferentes cidades. Adicionalmente, depoimentos de representantes do segmento imobiliário e investidores em imóveis na planta complementam estas evidências. Também pudemos demonstrar que estas quedas de preços que já ocorreram, sempre estiveram vinculadas à lei de oferta e procura, mais especificamente, nos 12 casos apresentados acima pudemos comprovar que as quedas de preços estavam sempre vinculadas a super oferta.
Por que tivemos tantas ocorrências de quedas de preços, se tanto as construtoras quanto os proprietários particulares de imóveis nunca desejam que isto aconteça? A explicação é simples, tanto no caso de construtoras quanto proprietários, é a necessidade que os força a conceder estas reduções, para pagarem suas contas. Se não conseguem vender e precisam de dinheiro, a única saída é esta. O mesmo é aplicável para corretores que influenciam seus clientes.
Alguns pontos importantes para considerarmos:
1) Mesmo com todas as reduções de preços que já ocorreram e foram demonstradas com as devidas evidências neste trabalho, temos hoje um recorde histórico de imóveis sem vender. Isto significa que estas quedas de preços ainda não foram o suficiente para restabelecer o equilíbrio entre oferta e procura, o que indica que novas reduções de preços deverão ocorrer ;
2) Para 2.015, a expectativa mais otimista, dentre aquelas que podemos chamar de realistas, é de uma queda de 0,50% no PIB. Na expectativa mais negativa, que inclui no cenário a possibilidade de apagão e falta de água em regiões-chave da região da Sudeste, poderíamos chegar a uma queda de 2% no PIB, ou até mais. Como sabemos, o segmento imobiliário é muito dependente do crescimento da economia e tal expectativa negativa para economia, fará com que cada vez mais as construtoras e as pessoas tenham a necessidade de reduzirem seus preços para poderem vender seus imóveis, de forma ainda mais intensa do que já aconteceu até aqui e foi demonstrado neste trabalho, na medida em que terão cada vez menos compradores com capacidade de comprarem seus imóveis com preços que ainda estão fora da realidade de renda das famílias.
Por que temos expectativas tão negativas para economia e segmento imobiliário em 2.015?
Como parte daquilo que esperamos para 2.015, teremos crescimento no desemprego, em especial na construção civil e setor automobilístico, com nova desaceleração da participação da CEF na concessão de empréstimos imobiliários. Como se isto não fosse o suficiente, é importante lembrar que os bancos privados já demonstraram estar fugindo desta modalidade de crédito. Adicionalmente temos hoje famílias super endividadas e com recorde de inadimplência (SERASA), que serão fortemente afetadas pela situação da economia, inclusive em virtude da inflação que está batendo recorde no início deste ano, os juros elevados, dentre outros fatores. Tudo isto sem contar as ameaças externas como a redução de consumo de commodities da China ou a possibilidade de aumento de juros nos EUA, os efeitos da operação Lava Jato sobre um segmento que é responsável por 11% dos investimentos no país e sofrerá fortes restrições (algumas empresas deste segmento poderão vir a fechar) e perda de confiabilidade quanto à disponibilidade de energia (prejudica investimentos), dentre outras diversas ameaças à nossa economia.
Até o próximo post!
32 Comments
23/03/2015 às 17h41 11
S&P mantém nota de crédito e grau de investimento do Brasil
Por Valor
Scott Eells / Bloomberg
SÃO PAULO – A agência de análise de risco Standard & Poor’s reafirmou nesta segunda-feira o rating de crédito da dívida de longo prazo em moeda estrangeira do Brasil em “BBB-” e o rating de crédito da dívida de longo prazo em moeda local em “BBB+”. A perspectiva sobre os ratings segue “estável” e reflete a expectativa da agência de que o “desafio político da correção em andamento das políticas vai continuar a reunir apoio da presidente, Dilma Rousseff, e no fim, do Congresso, restaurando de forma gradual a credibilidade política perdida e abrindo caminho para uma perspectiva de crescimento mais forte no próximo ano e depois”.
Segundo a S&P, a presidente Dilma “enfrenta um cenário político e econômico extremamente desafiadores, em meio a um acentuado declínio nas taxas de aprovação, contração econômico e investigações da corrupção na Petrobras”. Em uma guinada da política adotada no primeiro mandato, “a presidente encarregou sua equipe econômica a elaborar um considerável ajuste em várias políticas – não apenas fiscal – para restaurar a credibilidade perdida e fortalecer os agora enfraquecidos perfis fiscal e econômico do Brasil”, segundo a agência.
A S&P também reafirmou os ratings de curto prazo da dívida em moeda estrangeira em local em “A-3” e “A-2”, respectivametne. A avaliação de transferência e conversibilidade ficou inalterada em “BBB+”. O rating escala nacional do Brasil permanece inalterado em “brAAA”, com perspectiva “estável”.
Agências
A Moody’s havia sido a última a tomar uma ação de rating da nota brasileira em 2014. No dia 9 de setembro ela alterou a perspectiva da nota “Baa2” de estável para negativa.
A Fitch afirmou a nota “BBB” do Brasil no dia 10 de julho do ano passado, com perspectiva estável.
A S&P havia reduzido a classificação brasileira de “BBB” para “BBB-” no dia 24 de março de 2014, com perspectiva estável.
PF busca suspeitos de fraude em financiamento imobiliário da Caixa
Crime em três agencias bancárias causou um prejuízo estimado em R$ 100 milhões
http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/brasil/2015/03/17/internas_polbraeco,475761/pf-busca-suspeitos-de-fraude-em-financiamento-imobiliario-da-caixa.shtml
Construtoras
O governo começará a discutir com as empresas do setor de construção civil nesta semana as regras da 3ª fase do programa Minha Casa, Minha Vida. Para essa nova fase, na qual serão construídas 3 milhões de unidades, o governo poderá acolher uma sugestão apresentada pelas construtoras, de criar uma faixa de classificação intermediária entre a 1 (com renda familiar de até R$ 1.600) e a 2 (renda entre R$ 1.600 e R$ 3.275). Segundo a XP Investimentos, vale monitorar, principalmente, a MRV Engenharia (MRVE3) e Direcional (DIRR3) ,que possuem maior exposição ao segmento. Direcional na faixa 1 e MRV na faixa 2.
infomoney
Estão colocando mais lenha na fogueira com este MCMV 3?
Povo já está dando calote na casa dos 20% segundo comunicado da própria caixa vários meses atrás, hoje em dia o povo está ainda mais endividado, assim como o governo cortando gastos à torta e à direita…..Estranho isto!!
Promessa de campanha? Só se for isto, para valer tal custo!!
MRV Engenharia (MRVE3)
A MRV Engenharia pretende reduzir o ciclo médio de obras em até 20% em 2015, enquanto prevê entregar todas as unidades em construção com antecedência. No ano passado, a construtora entregou 68% de suas obras de um a 14 meses antes do prazo, como parte de um projeto iniciado em 2010. A entrega de chaves cresceu 37% em relação a 2013, chegando a 42.505 unidades, sendo 28.903 entregues com alguma antecedência. As entregas têm impacto direto sobre a geração de caixa da companhia, que no acumulado de 2014 até setembro foi de R$ 330 milhões, queda de 14,7% sobre o mesmo período de 2013.
m.infomoney.com.br/mercados/acoes-e-indices/noticia/3898703/marfrig-vai-assumir-santander-petrobras-dividendos-mais-noticias-radar
Excesso de ofertas e problemas na economia derrubam valor dos aluguéis no Rio.
#Globonews
”
Fato Relevante – Plano de Recompra da Companhia
Mogi das Cruzes, 26 de fevereiro de 2015 – HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A., incorporadora residencial e comercial com presença em 10 (dez) estados e no Distrito Federal, abrangendo 31 (trinta e uma) cidades, com suas ações negociadas na BM&FBOVESPA S.A. – Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros (“BM&FBOVESPA”) sob o código “HBOR3” (“Companhia”), comunica aos seus acionistas e ao mercado em geral, nos termos da Instrução CVM 358/2002, conforme alterada (“ICVM 358/02”), da Instrução CVM 10/1980, conforme alterada (“ICVM 10/80″), que o Conselho de Administração da Companhia, em reunião realizada no dia 26 de fevereiro de 2015, aprovou a aplicação de lucros e/ou reservas disponíveis para execução de plano de recompra de ações ordinárias.”
“
Será que logo mais tb vem OPA ????
O fim da bolha imobiliária no Brasil em uma imagem
http://exame.abril.com.br/economia/noticias/os-precos-de-casas-em-13-paises-por-18-anos-em-uma-imagem
pobre rossi
02/03/2015 13:20
Segmento de imóveis para baixa renda segue aquecido, diz Gafisa
http://www.infomoney.com.br/gafisa/noticia/3894482/segmento-imoveis-para-baixa-renda-segue-aquecido-diz-gafisa
Muito obrigado minha mãe diuma, rainha do mar, é pra quebrar geral, afunda brasillll!!!!!
[]´S
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As ações que caíram com “efeito Levy”
As medidas anunciadas pelo governo nesta manhã, que trouxeram até um certo otimismo no mercado por conta de um efeito positivo das medidas no cumprimento da meta do superávit fiscal do governo neste ano, tornou-se negativa nesta tarde após as falas de Joaquim Levy, ministro da Fazenda, mostrar que para alcançar isso não vai poupar a lucratividade das empresas, que será reduzida pelo aumento da carga tributária. Mais cedo, o governo anunciou a Medida Provisória 669, que muda a partir de junho o regime de desoneração da folha de pagamentos.
Na Bolsa, o anúncio provocou um impacto bem negativo nas empresas do setor de tecnologia e construção civil, que passarão a recolher 4,5% sobre o faturamento em substituição à contribuição previdenciária e não mais 2%. Há, 56 segmentos que contam com o benefício da desoneração da folha. As empresas que tinham a alíquota em 1% passarão a pagar 2,5%.
Destaque hoje para queda das ações da Totvs (TOTS3, R$ 34,31, -5,33%) e Linx (LINX3, R$ 44,00, -8,03%), que atuam no segmento de desenvolvimento de software. Segundo a XP Investimentos, a MP pode reduzir em 10% o Ebitda (Lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) dessas empresas. No segmento de tecnologia, foram pressionadas também Positivo (POSI3, R$ 2,15, -6,93%) e Bematech (BEMA3, R$ 10,98, -2,05%). No setor de construção civil, caíram forte hoje as ações da Direcional (DIRR3, R$ 5,61, -8,78%), Gafisa (GFSA3, R$ 2,10, -7,08%) e MRV Engenharia (MRVE3, R$ 6,80, -4,36%). A fabricante de aeronaves Embraer (EMBR3, R$ 24,90, -4,60%) também é impactada pela medida, assim como a empresa de autopeças Marcopolo (POMO4, R$ 2,24, -9,68%). As duas empresas tinham alíquota de 1% e passarão a pagar 2,5%.
http://defendaseudinheiro.com.br/a-empiricus-research-errou-de-novo
27/02/2015 09h45 – Atualizado em 27/02/2015 09h51
Governo suspende novas contratações do ‘Minha Casa Melhor’
Programa disponibiliza R$ 5 mil em crédito para quem participa do MCMV.
Quem já conta com o cartão poderá continuar usando o crédito.
http://g1.globo.com/economia/seu-dinheiro/noticia/2015/02/governo-suspende-novas-contratacoes-do-minha-casa-melhor.html
Lembrando que o Minha Casa Melhor, desde sua criação, já tinha uma previsão de percentual recorde de INADIMPLÊNCIA, ou seja, foi criado única e exclusivamente para ajudar nas eleições: a pessoa recebia o crédito do Governo, pegava os produtos e depois não pagava, ficava feliz e votava no PT! Como a eleição presidencial já acabou e não precisam mais comprar votos, também podem encerrar o Minha Casa Melhor.
Como uma das evidências do que consta acima, a CEF já esteve em negociação recente com fundos abutres que comprariam sua carteira podre de crédito com grandes descontos (descontos = prejuízos relevantes para todos os brasileiros que pagam impostos e sustentam a CEF) e boa parte dos créditos podres são relacionados diretamente com o Minha Casa Melhor…
Ficamos no aguardo do corte de subsídios para MCMV, Bolsa Família e seus similares.
Devemos aguardar a partir de agora, ações cada vez mais apelativas do segmento imobiliário quanto a DESINFORMAÇÃO.
Eles sabem que a péssima situação da economia tem reflexo direto sobre as vendas de imóveis, aliás eles sempre são os mais afetados e funciona assim em todo o lugar do Mundo.
Daí é como na história da fera acuada, vão apelar para tudo que estiver ao alcance para tentarem ganhar alguma sobrevida. Teorias estapafúrdias e novas formas de chantagem é o que não falta…
Ah, como você colou o link sobre a Empiricus, veja abaixo:
http://www.empiricus.com.br/imoveis-fenelon/?key=7cac79de-b3b0-4d51-9c76-3a8409fb2ada&utm_source=empiricus&utm_medium=gauntlet&utm_campaign=empiricus-gauntlet-unico-7-botao-copy-imoveis
Trechos do link acima, entre “aspas”:
” Estudando um pouco as particularidades do mercado e apertando na negociação, você alcança barganhas a 75% do preço de tabela.
E combinando uma investigação profunda com um pouco de sorte, dá para encontrar até mesmo descontos raros de 40%.
Sejam abates de 15%, 25% ou 40%, a mensagem aqui é clara: o mercado pertence hoje aos compradores”
Engraçado que enquanto falam sobre quedas nos preços chamando de “descontos”, em contra-partida, até onde sei, ainda recomendam a investidores que adquiram imóveis e FII´s, o que me parece um pouco contraditório (investir naquilo em que o preço está caindo, para pagar um valor mais alto agora do que será no futuro e ainda, tendo uma série de evidências de quem já comprou no passado e agora está quebrando a cara por não conseguir revender???)
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CNI diz que atividade na indústria da construção acentua queda
Agência Estado
Publicação: 27/02/2015 11:48 Atualização: 27/02/2015 13:24
http://www.diariodepernambuco.com.br/app/noticia/economia/2015/02/27/internas_economia,563308/cni-diz-que-atividade-na-industria-da-construcao-acentua-queda.shtml
Não é só a CNI, o IBGE em sua pesquisa sobre emprego também tem apresentado isto:
http://br.reuters.com/article/domesticNews/idBRKBN0LU1F420150226
“No ano passado, o Brasil criou menos de 400 mil postos de trabalho com carteira assinada, pior desempenho em 12 anos e com fortes demissões na indústria e na construção civil.”
Tenho grupos que participo na igreja que frequento, e boa parte dos comentários semana passada eram sobre o MEDO DO DESEMPREGO. Está ocorrendo diversos cortes!!!
15h28- Leonardo Pires Uller
BofA recomenda compra para ação e espera alta de 130%
Analistas acreditam que companhia chegou em um “ponto de virada”
SÃO PAULO – O Bank of America Merrill Lynch divulgou relatório em que recomenda compra para as ações da Tecnisa (TCSA3). A equipe de a análise estima um preço-alvo de R$ 8,00 por ação – o que totaliza um forte potencial de valorização de 129,23% em relação ao fechamento do dia 25 de fevereiro.
Os analistas apontam que a empresa chegou a um ponto de inflexão, quando finalmente conseguiu gerar caixa em um trimestre, sendo a última companhia do universo de cobertura da instituição financeira a alcançar esse ponto.
Mesmo com os desafios significativos, a construtora provavelmente está entrando em 2015 de uma forma muito melhor, aponta a instituição. A geração de caixa de R$ 104 milhões no quarto trimestre de 2014 é apenas o começo e a expectativa dos analistas é de algo em torno de R$ 260 milhões nesse ano.
“Após diversos trimestres flertando com um ponto de inflexão, finalmente a Tecnisa fez seu caixa se tornar positivo”, aponta o Bank of America. A geração do último trimestre foi completamente operacional, escreve a equipe de análise, significando que nenhum terreno ou projeto foi vendido para conquistar esse resultado.
Apesar de o resultado ter sido positivo no lado do fluxo de caixa, alguns investidores podem apontar a queda na margem bruta da empresa e o desconto em seu inventário, apontam os analistas. Para o banco, queda na margem pode ser vista como uma ferramenta final a ser paga para colocar as mãos no caixa e a segunda se conecta com esforços adicionais para monetizar recursos com a intenção de reduzir a alavancagem e posteriormente recomprar ações.
http://m.infomoney.com.br/onde-investir/acoes/noticia/3888799/bofa-recomenda-compra-para-acao-espera-alta-130
O ano de 2.011 foi responsável pelo recorde de lançamentos e vendas de lançamentos no Brasil. Devido a super-concorrência por recursos, o prazo médio das entregas tem sido de 3 anos, já desde antes daquela época. Fazendo as contas, 2.014 foi o ano do recorde das entregas referentes aos lançamentos de 2.011 e o que costuma ocorrer na entrega? O comprador adquire o crédito imobiliário e com isto, o banco repassa de 80% a 90% do valor do imóvel para a construtora, que tem entrada recorde de dinheiro em caixa.Ocorre que esta é uma situação NÃO RECORRENTE, aliás, ao contrário, está ocorrendo uma redução dos lançamentos desde 2.012 e com nova tendência de queda em 2.015, ou seja, os recebíveis irão se reduzir a cada ano.
Temos alguma outra variável a considerar, que também prejudica os recebíveis atuais e esperados? O recorde histórico de distratos em 2.014, de 30% a 40% maior que em 2.013, que já era absurdo. O que as construtoras fazem? Reduzem valores com compradores no ato de adquirir o crédito imobiliário para viabilizar o mesmo, ou recebem o imóvel de volta e revendem com grande desconto em relação ao preço de mercado atual, em ambos os casos, gerando caixa imediato às custas de redução nos preços de vendas / margens, como foi relatado na notícia acima.
Se estão fazendo o esquema acima, como isto não se reflete nos preços médios apurados? O SECOVI SP, por exemplo, tira da base imóveis com mais de 36 meses do lançamento, ou seja, todos os casos acima de reduções mais relevantes nos preços não compõem a média do M2 que apuram… Conveniente, não é?
Agora, voltando ao caso da Tecnisa e de diversas outras construtoras: apostam em crescimento relevante no preço da Ação com base no resultado de 2.014 quanto a geração de caixa, mas pararam para observar que a redução na alavancagem se deu com base em grandes descontos, o que diminuiu o montante em Reais avaliado para o estoque que foi dado como garantia quanto a empréstimos?
Pararam para avaliar que os distratos continuam em nível anormal e tendem a piorar muito em 2.015 em virtude da piora na economia, forçando reduções REAIS ainda maiores nos preços?
Pararam para pensar no fluxo futuro e que, como tivemos queda sensível em lançamentos a partir de 2.012, a situação a partir de 2.015 não será tão favorável quanto a recebíveis e a tendência é piorar cada vez mais ao longo dos anos?
Pararam para pensar que com reduções constantes em lançamentos, pensando no fluxo de caixa futuro, a empresa ficará muito pequena para pagar dívidas tão grandes, que é o que já aconteceu com PDG em maior escala e em escala um pouco menor com Rossi, Brookfield, Viver, etc?
São tantas coisas que estes “especialistas” deixam de ver e coisas tão óbvias, dado o profundo conhecimento deles no assunto, que chega a chamar a atenção uma notícia como esta, não é mesmo?
Os gestores precisam desovar estas carteiras repletas de papiros imobiliários, sendo que eu não vejo outra explicação no mínimo razoável, rsrsrr.
[]´s
MAIS UMA “DESTRUTORA” CAINDO FORA DA BOLSA:
26
fevereiro 14:36
BR Properties anuncia fechamento de capital com oferta de ações a R$ 12,00
O fundo Bridge, do BTG Pactual, anunciou hoje que fará uma oferta de compra das ações em circulação da BR Properties para fechamento de capital da companhia. O fundo vai pagar R$ 12,00 por ações ordinária (ON, com voto) em circulação, 12,25% acima do preço de fechamento do papel ontem, a R$ 10,69. Com o anúncio da oferta, o papel está em alta na Bovespa, de 7,7%, negociado a R$ 11,51.
Segundo a Economática, o valor de mercado da BR Properties é de R$ 3,188 bilhões. A empresa, especializada em imóveis comerciais, teve um lucro no ano passado de R$ 264 milhões, 225,9% maior que os R$ 81 milhões de 2013. Em 12 meses, até ontem, a ação acumulava queda de 6%.
Esta é a segunda empresa que anuncia sua saída da bolsa nesta semana. Na segunda-feira, a fabricante de cigarros Souza Cruz, uma das mais antigas empresas abertas do país, anunciou que seu controlador, a British American Tobbaco (BAT) estuda fechar o capital da companhia.
http://www.arenadopavini.com.br/artigos/noticias-do-dia-arenas-das-empresas/br-properties-anuncia-fechamento-de-capital-com-oferta-de-acoes-r-1200
Sempre a BTG, interessante não é?
Pouco antes da OGX falir, quem apostou nela? BTG
Quem aportou mais de R$ 1 bilhão na Sete Brasil, quebrada e envolvida no escândalo do Lava-Jato, quando a situação dela já era visivelmente crítica? BTG
Quem comprou R$ 400 milhões em imóveis da PDG com descontos elevados (via fundo de investimentos que administra), sabendo que a PDG está virtualmente quebrada e observando um mercado imobiliário extremamente desfavorável neste momento? BTG
Quem está comprando a BR Properties (notícia acima) que já estava passando por um downsizing relevante em função da redução acentuada nas vendas de imóveis e ainda, faz esta compra em um momento em que todos enxergam com mais clareza a crise vivida pelo segmento imobiliário e as expectativas negativas em função da economia? BTG
Este “instinto messiânico” da BTG de “tentar salvar” empresas que visivelmente não tem salvação, é no mínimo algo suspeito, não é mesmo?
Se fosse um banco público ou “semi-público” como é o caso de BB e CEF, justificaríamos que é uma “estratégia contra-cíclica em estilo keynesiano para preservação de empregos e tentativa de salvar a economia”, mas isto acontecendo com uma empresa privada, chama a atenção…
Ah, complementando os aspectos curiosos acima, veja notícia de hoje da Folha de São Paulo que envolve o nome da BTG na operação Lava-Jato:
http://www1.folha.uol.com.br/poder/2015/03/1596696-youssef-cita-btg-em-esquema-com-propina.shtml
Junte as peças do quebra-cabeças acima…
Sim, são tipo um fundo abutre, só que mais do que isto….
Lançamento de imóveis residenciais novos em na cidade de SP deve cair pelo menos 10% em 2015 – InfoMoney
Veja mais em: http://www.infomoney.com.br/imoveis/noticia/3885331/lancamento-imoveis-residenciais-novos-cidade-deve-cair-pelo-menos-2015
Curiosa a notícia acima: queda de 10% nos lançamentos em 2.015.
Por que considero curioso:
Os lançamentos vem em queda desde 2.012 e apesar disto, no final de 2.014 atingimos um recorde histórico nos estoques e na sua proporção em relação a vendas (nunca os estoques equivaleram a tantos ANOS de vendas).
O que consta acima ocorre porque as vendas brutas caíram, ao mesmo tempo que os distratos causados por compradores não terem renda para adquirir o crédito imobiliário dispararam, ambos causados pela total incompatibilidade entre preços dos imóveis e renda, associados ainda à péssima situação da economia e tendência de piora sensível no curto prazo.
Basta ler o que consta nos parágrafos anteriores e possui uma série de comprovações para entender que além de uma queda acentuada nos lançamentos, é necessária também uma queda acentuada nos preços, caso contrário o mercado continuará “congelado”, o que não é viável em função do mega endividamento de algumas construtoras (PRECISAM vender para receberem dinheiro e pagarem suas dívidas) e piora na economia que já tem pressionado vendedores de imóveis usados a reduzirem seus preços na mesma medida que os potenciais compradores tem reduzido sua capacidade de compra.
Por que então uma redução tão “tímida” nos lançamentos? Por que ainda tentam iludir as pessoas com a visão que preços não vão cair, quando já temos tantas evidências que preços JÁ ESTÃO CAINDO (ver o tópico com amostras de 12 cidades sobre isto)?
O segmento imobiliário precisa de lançamentos, pois eles embutem um grande volume de vendas falsas, papéis sem valor assinados por famílias sem renda para adquirir o crédito imobiliário, que no ato da entrega do imóvel, se transformam em distratos.
Por que estas vendas falsas são essenciais? Elas contém preços superiores e com isto ajudam a SIMULAR vendas aquecidas e preços maiores, tudo IRREAL, mas extremamente útil para não chamar a atenção quanto a quedas de vendas e preços REAIS, como os diversos casos colocados aqui.
Por que o segmento imobiliário não pode assumir a inevitável queda de preços que já está ocorrendo e tende a se intensificar?
Porque com isto, os estoques que são a “garantia” dos empréstimos enormes feitos pelas construtoras junto aos bancos teriam uma super desvalorização, ou seja, os empréstimos ficariam “descobertos” (sem garantia) e com isto, estaria mais claro do que nunca que algumas grandes construtoras estão insolventes, o que é óbvio que não é do interesse destas grandes construtoras e nem do mercado como um todo, pois chamaria demais a atenção para o esquema de vendas falsas na planta que criaram.
Outro motivo, é que na medida em que ficar claro para muitas pessoas que o preço já está caindo e tende a cair muito mais, as vendas irão se reduzir de forma ainda mais intensa (as pessoas vão esperar o preço cair e não vão comprar) e a espiral especulativa que fez com que o preço dos imóveis disparasse passará a ocorrer no sentido contrário, fazendo com que os preços desabem, pois sem vendas e com visibilidade crescente da crise, empresas e pessoas terão que ir reduzindo cada vez mais seus preços para SOBREVIVEREM, o famoso “efeito manada” que ocorre em toda explosão de bolha imobiliária quando esta fica mais visível e seus efeitos passam a ser sentidos de forma inegável por todos os agentes envolvidos neste processo.
Divulgando o trabalho, vamo q vamo!!
O mercado segue devagar e quase parando….
Exato, esta é a melhor definição.
Enquanto isto os estoques não param de crescer graças a distratos em volume recorde e lançamentos que as construtoras continuam fazendo para mascarar estes distratos, afinal se não lançam em quantidade suficiente, o risco é que as devoluções fiquem maiores que as vendas e tenham que apresentar “vendas negativas”, revelando todo o esquema de pirâmide que criaram.
Graças a isto temos verdadeiras aberrações, como recorde de estoque com construtoras em outubro/2014 seguido por recorde de lançamentos em novembro/2014 levando a novo recorde histórico de imóveis no final do ano (veja último link do post acima).
Imagine montadoras vendo pátios lotados e vendas despencando e decidindo aumentar a produção, foi isto que as construtoras fizeram em novembro/2014 em São Paulo, tudo para mascarar a pirâmide…
Ao mesmo tempo, a pressão sobre proprietários de usados, onde as vendas também tiveram queda relevante e no caso de São Paulo, por exemplo, as quedas já aconteceram para aqueles que venderam (29% de queda nos preços só de junho a dezembro/2014).
A realidade é dura e eles tentam mascarar ao máximo para ganhar uma sobrevida, mas já está claro para o segmento imobiliário que não haverá nenhuma solução mirabolante por parte do Governo e que eles tem cada vez menos tempo até que a realidade apareça.
Já estamos vivendo aquela fase em que o segmento imobiliário tenta convencer que é o melhor momento para comprar porque os preços estão caindo, mas é algo temporário (veja o link da última reportagem citada no tópico).
Esta fase demorou alguns anos na Espanha, sempre com o mesmo cinismo ao divulgar que sempre era o melhor momento para comprar, que não ia cair mais e no ano seguinte, novas quedas e novamente o melhor momento para comprar…
Correção:ver no tópico o último link de notícia e não de depoimento do ReclameAqui
Tenho uma amiga no trampo que comprou ap com noivo na região do abc e não conseguiu vender. Ae fez o distrato com a construtora tomando uma “bica” de uns 20% +/-…
Situação cada vez mais comum. Se mesmo com esta perda ela já conseguiu receber os outros 80%, teve sorte. Se você consultar no ReclameAqui, encontrará altíssimo volume de reclamações contra PDG e MRV porque elas não estão registrando os distratos, no caso da PDG, prazo mínimo de análise de 120 dias, chegando em alguns casos a mais de um ano, centenas de reclamações.
Foi como uma operação de stop loss no mercado financeiro de bolsa de valores.
Ela tentou ficar para longo prazo, depois tentou realizar o lucro, depois tentou empatar e finalmente stopou no prejuízo.
Foi compra na emoção, como tantas outras de anos atrás, gente assalariada e emocionada, tudo caindo na lábia de corretores de imóveis e do marketing feroz do setor, aliado a oferta gigante de crédito do ex prisidenti.
Deu no que deu.