A história da bolha imobiliária brasileira PARTE 2

RIO — Uma pesquisa realizada pelo FipeZap revela que o número de pessoas interessadas em comprar um imóvel para investir no país caiu no terceiro trimestre deste ano. De julho a setembro, apenas 20% tinham tal objetivo, enquanto que no trimestre anterior (abril a junho), o interesse de investimento era de 39%. O primeiro trimestre do ano foi o mais expressivo, com 52%. A intenção também caiu em relação ao terceiro trimestre de 2013, cujo foco investidor era de 41%.

Uma das explicações, segundo os pesquisadores do FipeZap, é o otimismo referente aos preços do imóveis. No segundo trimestre, 20% das pessoas que declararam ter interesse em comprar um imóvel a curto prazo acreditavam que os preços subiriam acima da inflação nos próximos 10 anos. Este percentual, porém, diminuiu no período de julho a setembro para 16%. Isso significa que mais pessoas preferem esperar, sem receio de uma abrupto aumento.

Em relação ao tipo de imóvel e objetivo de compra, entretanto, a pesquisa leva em consideração os últimos 12 meses e não apenas o terceiro trimestre. Assim, em 2014, a maioria dos imóveis comprados era de usados (60%), contra 40% de novos. O objetivo principal apontado no ano é o de morar sozinho (41%), seguido por investir para revenda (24%), investir para aluguel (18%), morar com alguém (10%) e os que estão comprando para outra pessoa morar (7%). Já a expectativa do tipo de imóvel para compra nos próximos três meses é incerta. Do total de entrevistados, 14% responderam que querem um imóvel novo; 36%, usados; e 50% “tanto faz”.

DESCONTOS MAIORES PARA IMÓVEIS MAIS CAROS

O levantamento aborda também quais foram os percentuais de descontos médios nos trimestres. Neste caso, houve um sutil aumento. No terceiro deste ano, as reduções de preço nos imóveis ficaram em torno de 7,5%; no segundo trimestre, 7%; e no primeiro, 7,4%. Nos mesmos períodos de 2013, foram 5,5%, 8,2% e 5,9%, respectivamente.

O percentual de desconto varia conforme o preço do imóvel. Até R$ 300 mil, a média de desconto é de 6,3%; de R$ 301 mil a R$ 500 mil, de 6,4%; de R$ 501 mil a R$ 1 milhão, 8,4%; e acima de R$ 1 milhão, na faixa de 7,7%. Isso significa que os imóveis mais caros são os que têm maior redução no preço na hora da compra.

oglobo.globo.com/economia/imoveis/compra-de-imoveis-para-investimento-nos-pais-cai-no-terceiro-trimestre-deste-ano-14801052

3 gráficos que mostram o desespero do investidor esta semana
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As ações da Rossi registraram perdas de 20,83%. O economista-chefe da AZ FuturaInvest, Carlos Cardoso, afirma que os papéis ainda são impactados pelo agrupamento das ações.

A companhia agrupou 428.833.420 ações ordinárias, nominativas, escriturais, sem valor nominal na proporção de cinco para um. O agrupamento é válido desde 21 de novembro.

“A situação da empresa não é boa por causa do setor da construção que não está bem. Como a empresa agrupou as ações, ela perdeu liquidez”, explica.

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exame.abril.com.br/mercados/noticias/3-graficos-que-mostram-o-desespero-do-investidor-esta-semana

CA, abaixo, seria uma solução exótica ou natural??

Edição 265
NOVEMBRO/2014

Agrupamento de imóveis comerciais em um fundo imobiliário foi a saída encontrada pela fundação da Caixa para reduzir o seu desenquadramento

Entidades de previdência complementar que estão desenquadradas, passivamente, dentro dos atuais limites previstos pela Resolução 3.792 no segmento de imóveis aguardam com ansiedade as alterações propostas pela Abrapp e Anbima para que elas regularizem sua situação, e possam voltar a atuar em um mercado que oferece retornos atrativos, e que hoje estão impedidas de fazer novas aplicações pela falta de espaço em suas carteiras.

Na Funcef, o aumento do limite imobiliário é, dentre as propostas de mudança na Resolução, a que se faz mais necessária – o pleito dos fundos de pensão é de que o espaço para investimento direto em imóveis suba de 8% para 10%. “Há um desenquadramento passivo porque nossa carteira de imóveis vem tendo valorizações bem superiores à nossa meta e ao retorno médio da nossa carteira. Com isso estamos com o limite de 8% extrapolado há dois anos”, pontua Maurício Marcellini, diretor de investimentos do fundo de pensão. Nos últimos dez anos, a carteira de imóveis da entidade apresentou valorização de 498%, contra um atuarial de 189%. Em cinco anos, a carteira imobiliária da fundação avançou 151,2%, enquanto a meta atuarial acumulada foi de 74,6%. “Não é só a valorização dos imóveis, mas principalmente a renda deles, já que a maioria dos nossos imóveis paga aluguel”, comenta o diretor de investimentos da Funcef.

“Esse aumento do limite para os imóveis é importantíssimo não só pela questão do enquadramento, mas para que a gente possa voltar a atuar nesse mercado, que tem boas oportunidades”, acrescenta o especialista. “Temos atuado através de FIPs com lastro imobiliário e FIIs, mas de forma bem incipiente, preferimos atuar de forma direta, seja shoppings, edifícios comerciais, galpões ou hotéis. Entendemos que dessa forma conseguimos gerar mais retorno para nossa carteira”.
Para reduzir parte do desenquadramento da carteira que investe diretamente em imóveis, a Funcef está montando um fundo imobiliário que irá agrupar alguns ativos reais da fundação no veículo de investimento. “Não podemos esperar a legislação ser alterada”, pondera Marcellini. “Estamos fazendo um FII exclusivo 100% Funcef, mas em uma segunda etapa vamos buscar um melhor momento para colocar cotas desse fundo no mercado, até como uma estratégia de liquidez”, diz o diretor. Imóveis comerciais e agências bancárias devem formar a maior parte do fundo; a previsão inicial era de que o fundo, que está em fase de constituição, já estivesse pronto, mas questões jurídicas atrasaram o processo.

Lastro – Além do aumento no limite para o investimento direto em imóveis, a proposta que prevê todos os ativos com lastro imobiliário em uma mesma categoria também é vista com bons olhos pelas entidades. “Sob o ponto de vista da gestão da carteira, isso seria bom porque o gestor passaria a ter uma estratégia consolidada no mesmo segmento”, diz Newton Carneiro, diretor de investimentos da Petros.

Os investimentos diretos e indiretos da fundação Petros em ativos com lastro imobiliário chegam a 6,31% do patrimônio, ou aproximadamente R$ 3,5 bilhões. “O segmento de imóveis vem constantemente superando a meta atuarial e o IGMI-C (principal referencial de mercado)”, pontua Carneiro. No terceiro trimestre de 2014 a taxa de retorno anualizada dos 608 imóveis que constituem o IGMI-C foi de 15,36%.

O objetivo com a transferência de todos os ativo imobiliários para uma mesma categoria, diz Marcellini, da Funcef, é privilegiar a escolha do gestor, em detrimento ao tipo de veículo a ser utilizado. “A decisão do veículo tem que ser do gestor, na hora posso preferir fazer o investimento direto ou via um instrumento mais líquido, que sem dúvida é o principal atrativo dos FIIs”, fala o diretor. “Esse avanço dá mais autonomia ao gestor ao invés de privilegiar o veículo”.

Exterior – Entre as demais alterações propostas na Resolução 3.792, outra que promete gerar reflexos nas carteiras dos fundos de pensão é a queda no limite de 25% no ‘feeder’ local para o investimento no exterior. Uma das vantagens que a queda na restrição dos 25% trará, destaca Arthur Mizne, sócio da M Square, é que as fundações não terão mais de se preocupar com a movimentação de terceiros. “Geralmente as entidades fazem um investimento para ficar com até 20% do PL no ‘feeder’, para ter alguma margem de manobra. Mas elas têm sempre que ficar alertas em relação aos que os outros fundos de pensão estão fazendo, porque se um resgata os outros passivamente passam do limite”, explica.
O fundo da M Square voltado aos institucionais que aplica no exterior, lançado em agosto de 2013, tem hoje PL de R$ 60 milhões, e seis fundos de pensão como cotistas, com outros seis com o investimento já aprovado, mas aguardando o melhor momento para aplicar efetivamente. Em alguns casos, há fundações que estão aguardando que o patrimônio do fundo fique maior. “Tem muitas fundações que gostariam de ter um valor maior que o permitido pelos 25%”, diz Mizne.

Aprendizado – Mesmo que muitas entidades já tenham iniciado a aplicação em ações globais, todas elas estão em fase de aprendizado, e com um percentual relativamente pequeno já alocado, que não causa grandes impactos na rentabilidade da carteira total. “Estamos olhando mais produtos no mercado local do que no mercado internacional para fazer alocações de curto prazo, mesmo porque 0,4% ou 0,6% não é uma alocação que do ponto de vista de diversificação realmente será relevante para nossa estratégia”, afirma o diretor de investimentos da Funcef. A fundação é uma das poucas de grande porte que ainda não estrearam em investimentos no exterior.
“Temos estudado o tema desde 2009, mas 2014 foi um ano particular, estamos em um momento em que a renda fixa voltou a ser atrativa, o que reduziu um pouco a disponibilidade de recursos para alternativos”, diz Macellini. A limitação de 25% no ‘feeder’ local, diz o diretor da Funcef, não foi um fator decisivo para que sua entidade ainda não tenha iniciado a internacionalização de sua carteira. “O ponto foi a questão do cenário conjuntural, continuamos enxergando boas oportunidades no mercado local, vamos esperar mais um pouco para fazer essa diversificação”, fala o especialista.
Marcellini ainda não sabe se o limite para aplicar no exterior, hoje em 0,6%, será elevado para 2015, mas ressalta que, além das ações, a entidade já tem olhado para outras classes de ativo. “Estávamos focados só na renda variável, em ações mais líquidas, mas agora estamos olhando outras classes, como private equity no exterior, é uma tese que pode ser interessante dado o estágio de amadurecimento da indústria lá fora”, fala o executivo. Ele ressalta a expertise da Funcef nesse segmento como um fator que pode facilitar o processo de investimento em private equity no exterior – o limite de 10% para aplicação em FIPs está todo tomado na entidade. “Lá fora esse mercado é bem mais desenvolvido, com algumas oportunidades no mercado secundário, e de diversificação geográfica”.

Funcesp – Questões conjunturais, e o percentual investido ainda pequeno, também foram citados por Jorge Simino, da Funcesp, para relativizar os impactos da mudança na Resolução. “Não fazemos um investimento de 0,1% em uma classe de ativo com a expectativa de que isso vá afetar a performance do portfólio como um todo. O investimento não está sendo feito sob a ótica da obtenção de rentabilidade, mas sob uma ótica estritamente operacional”, afirma o diretor. A Funcesp investiu cerca de 0,1% de sua carteira de R$ 22 bilhões em dois fundos que estão na grade da BB DTVM, os da BlackRock e da Schroders.

A volatilidade do cenário internacional é apontado por Simino como uma razão para que o processo de aplicação em ações globais ocorra de maneira prudente dentro da fundação. “Lá fora também não é um mercado fácil, basta ver a volatilidade do S&P 500 e do treasure de dez anos. Não vamos nos iludir com os problemas da economia mundial”, pondera o diretor. Para ele, a retirada do limite de 25% no ‘feeder’ local não é um incentivo, mas sim um problema operacional a menos.
Na política de investimento para 2015, a Funcesp planeja aumentar o limite para investir no exterior, que hoje está em 3%, e que deve subir para 5%. “Dependendo de como evoluir o cenário, se já tem a aprovação na política fica mais fácil”, comenta Simino.

ETFs – Além do investimento no exterior, o limite de até 25% também ocorre em outra classe de ativo, a dos ETFs. A proposta da Abrapp e da Anbima é a de que esse limite de 25% para os fundos de índices também caia. As entidades pedem ainda a regulamentação do ETF de renda fixa.
“No momento inicial tivemos problemas [com o limite de 25%], quando o ETF era pequeno, a gente sempre tinha de restringir a alocação pelo PL do ETF, mas agora eles já cresceram bastante”, pondera Marcellini, da Funcef. “Temos uma estratégia de gestão do beta pelo ETF, que nos gera um retorno positivo, até em função do empréstimo do próprio ETF”, acrescenta o diretor.
O fundo de pensão da Caixa tem uma exposição aproximada de R$ 150 milhões nos ETFs, distribuídos entre Pibb (ETF do IBrX-50) e Idiv (fundo de dividendos) do Itaú, e Brax (IBrX-100) da BlackRock.
Os institucionais já têm hoje a maior fatia do mercado de ETFs, com 34,32%, dentro de um PL de R$ 3 bilhões, e com o lançamento do ETF de renda fixa, esse percentual tende a ser ainda maior, diz Sérgio Bini, superintendente nacional de distribuição da asset da Caixa. “Os institucionais são a maior parte ente os ETFs de renda variável, e quando cruzamos com a grande parte da carteira das fundações que ainda está na renda fixa, ao lançar o ETF de renda fixa entendemos que é um produto que deve ter apelo importante junto aos fundos de pensão”, fala o superintendente.

“Se considerarmos que já temos um ETF de renda variável, e que somos um dos principais ‘players’ de renda fixa no país em fundos, a Caixa naturalmente se candidata a estar olhando esse segmento, eventualmente sendo gestor de um ETF de renda fixa”, acrescenta o executivo. O ETF da Caixa, que replica o Ibovespa, lançado em novembro de 2012, tem um PL de R$ 120 milhões, sendo 90% de institucionais. “A captação do ETF de renda variável está dentro das expectativas, tendo em vista a questão conjuntural, já que o cenário para a Bolsa no período que lançamos o produto não foi favorável”.

Um ponto que ainda precisa ser discutido sobre o ETF de renda fixa é em relação as taxas a serem cobradas. “Essa discussão é muito importante para definir a atuação ou não da Caixa e até de outros ‘players’ nesse segmento. No ETF de renda variável, o custo da taxa de administração é de 0,50%, mas 0,50% no ETF de renda fixa pode ser que fique caro. Tem fundos exclusivos e abertos de renda fixa com taxas menores”, fala o superintendente da Caixa.
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