Mitos e verdades da bolha imobiliária – Parte II

Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

SUB-TÍTULO: O BC, a bolha imobiliária e o jogo dos 7 erros.

Como parte II do trabalho que apresenta os mitos e verdades da bolha imobiliária, apresentarei um comparativo entre o que consta em relatório recente do BC e uma série de fatos que o contradizem.

No link logo abaixo, uma das muitas versões divulgadas quanto ao relatório do BC. Vamos fazer um “jogo dos 7 erros” com base nestas informações. Ao final, coloco links que contém todas as evidências para o que está colocado neste documento.

http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-brasil,apesar-da-alta-no-preco-dos-imoveis-bc-nega-bolha-imobiliaria,180042,0.htm

ERRO 1: “Mais de 90% das compras para moradia própria”: em São Paulo, segundo pesquisa da Lopes Inteligência imobiliária em 2.012, aproximadamente 40% das vendas de imóveis novos foram para investidores. Segundo pesquisa da Folha de São Paulo, as vendas de 1 dormitório no 1S13 em São Paulo chegaram a até 80% para investidores. Em Brasília, o efeito da especulação foi tão elevado, que levou a redução de preços de 35,5% segundo levantamento da Geoimoveis na comparação de 2.013 com 2.012, no caso de lançamentos (na própria notícia informado que a causa foi a especulação muito elevada). Em BH, tivemos aumento relevante na inadimplência dos condomínios, porque no caso de imóveis novos, tínhamos até 50% dos apartamentos inadimplentes, porque investidores que compraram na planta não conseguiram vender antes da entrega e nem tampouco pagar o condomínio (dado: 50% de imóveis novos na mão de investidores). No Paraná a oferta de aluguel de imóveis residenciais subiu 100%, tendo subido 90% no Rio Grande do Sul, 30% no Estado de São Paulo e 50% em Florianópolis, todos estes casos por aumento muito elevado na oferta que foi parar nas mãos dos investidores. Estas são apenas amostras que demonstram claramente que a venda de imóveis sem a finalidade de moradia para quem está comprando, como regra, é superior ao que foi informado pelo BC em seu relatório ;

ERRO 2: “Preços subiram junto com a renda”: utilizando a cidade de São Paulo como exemplo e o PED do DIEESE que contém a informação sobre o crescimento da renda real na cidade (tabela 9 do PED)  comparado ao crescimento apresentado no índice FIPE ZAP, que é o preferido do segmento imobiliário, temos que os preços do M2 para venda e aluguel em São Paulo subiram algumas vezes a mais do que subiu a renda. Aqui, embora ambos tenham crescido (preço de M2 e renda), sem dúvida alguma o crescimento do preço dos imóveis foi completamente desproporcional em relação a renda, portanto não faz sentido dizer que preços dos imóveis subiram acompanhando o crescimento da renda. Para termos uma segunda comparação, podemos utilizar também o PNAD de 2.010 do IBGE versus os anúncios de imóveis do site www.imovelweb.com.br: se pegarmos o número de famílias que tem renda para comprar imóveis acima de R$ 500 mil em São Paulo e ao mesmo tempo ainda não possuem imóveis e compararmos com o número de anúncios de imóveis acima deste valor, observaremos que a oferta é o mais que o dobro em relação a esta demanda potencial, sendo que no caso de imóveis de 3 e 4 dormitórios, a oferta é o suficiente para mais de 10 anos de vendas para 3 dormitórios e mais de 12 anos de vendas no caso de 4 dormitórios (considerando as vendas de novos para compradores finais mais usados)! Tudo isto ocorre em função da total desproporcionalidade entre os preços dos imóveis e a renda das famílias ;

ERRO 3: “O excesso de demanda está sendo compensado pelo aumento de oferta”: temos super-oferta espalhada em todo o país e não uma “compensação” da oferta quanto ao excesso de demanda! Esta super-oferta é uma das características típicas de toda bolha imobiliária: em Salvador, estoque de imóveis equivalente a 25 meses de vendas, tão absurdo que paralisou construção civil e gerou aumento de quase 50% no desemprego da cidade, em Curitiba o estoque de imóveis novos equivale a 23 meses de vendas e mesmo com “descontos” de 30% em Fev/13 que subiram para 35% em Nov/13, estes estoques permaneceram intocados, temos ainda a situação de super-oferta explicada quanto a São Paulo no erro 2 logo acima, relatório de Dezembro/2013 do NRE-Poli-USP apresentando estoque muito elevado de imóveis em diversas outras cidades, além das próprias evidências que constam acima, no erro 1. Aliás, para começar, a qual excesso de demanda o BC se refere? Tivemos vendas falsas na planta que geram distratos de mínimo de 20% até mais de 60% no caso de novos (este volume de distratos consta nos relatórios oficiais das construtoras, para aquelas que divulgam, muitas omitem) o que auxiliou na formação dos super-estoques mencionados aqui, sem contar que as quedas na demanda, no total do Brasil, foram brutais nos anos de 2.012 e 2.013 na comparação com anos anteriores e ainda, um grande volume de vendas foi para investidores, que funcionam como “revendedores” destes estoques (ver erro 1), ou seja, o estoque apenas mudou de mão, em grande parte do que foi qualificado como “venda” ;

ERRO 4: “Preços dos imóveis estão se estabilizando”: o IVG-R que é a base usada pelo BC, trabalha misturando dados do passado e do presente. Quando um imóvel foi negociado em 2.010 e entregue em 2.013 ou 2.014, ele carrega um valor de financiamento que é da época da negociação (anos atrás) reajustado por um índice (INCC) que não tem nenhuma relação com os preços de mercado do momento do financiamento (ato da entrega do imóvel), no entanto, o BC analisa isto fazendo de conta que é o preço presente e misturando no cálculo com aquelas vendas de imóveis prontos que estão sendo financiados, que de fato, são os preços presentes. Ver trabalho anterior sobre “Comprar imóvel em tempos de bolha imobiliária???” (link ao final) e comprove vários casos de preço na entrega do imóvel inferior a preço na planta, além de diversas pesquisas que constam nos erros acima demonstrando queda no preço real, em várias cidades. Criar uma média com base na mistura de preços do presente e do passado, como o IVG-R do BC faz, não leva a conclusão nenhuma ;

ERRO 5: “Não temos evidências de bolha imobiliária no Brasil”: o que mais temos, são estas evidências, aliás, este documento informa diversas delas. Como dizer que um aumento de desemprego de quase 50% em Salvador, que saiu de 6,4% em Agosto/2012 para 9,4% em Agosto/2013, segundo o IBGE e que foi causado por super-oferta de imóveis novos, equivalente a 25 meses de vendas, que fez com que construção civil paralisasse, não é uma fortíssima evidência de nossa bolha imobiliária? Os motivos para a geração do desemprego foram idênticos ao que ocorreu nas explosões das bolhas imobiliárias dos EUA e Espanha, assim como a magnitude do aumento do desemprego, como ignorar isto? Como ignorar uma queda de 35,5% nos preços dos lançamentos de imóveis e de 30% nos preços dos imóveis entregues em Brasília, ambos em 2.013 na comparação com 2.012, se estes percentuais de queda demoraram anos para ocorrer durante a explosão da bolha imobiliária na Espanha? Como ignorar que em São José dos Campos, após queda de 25% nos preços dos imóveis novos entregues, tivemos aumento de 300% na oferta de imóveis para alugar e após isto, tivemos ameaças de aumento relevante em demissões na construção civil na cidade, este último causado pelas fortes reduções em lançamentos, ou seja, seguindo exatamente o mesmo script de Salvador? Como ignorar estas e mais diversas informações, das mais diferentes fontes, que guardam grande relação com os efeitos da bolha imobiliária em outros países? ;

ERRO 6: “Não temos bolha porque não há hipotecas em cascata no formato dos EUA”: toda bolha imobiliária possui mecanismos diferentes, mas é possível fazer uma ótima analogia entre as bolhas imobiliárias dos EUA, Espanha e China, inclusive isto consta em trabalho anterior sobre “Mitos e verdades da bolha imobiliária no Brasil – parte I” que contém link ao final deste documento. Aqui, o equívoco é dizer que para ser bolha imobiliária, tem que ser idêntica a dos Estados Unidos, o que não é verdade e também pode ser comprovado na leitura de trabalho que publiquei imediatamente antes deste, que trata da comparação entre a bolha imobiliária chinesa e a brasileira, que também tem link em referências, mais abaixo. A explicação dos demais erros que consta neste documento, por si só, já traz uma série de evidências quanto a existência de bolha imobiliária no Brasil ;

ERRO 7: “Nossos bancos são resistentes a possibilidade de uma bolha imobiliária”: vejam o estudo técnico sobre a CEF que consta no link de referências mais abaixo e considere ainda que este banco tem um nível de empréstimos concedidos equivalentes a 28 vezes o seu patrimônio, algumas vezes a média de outras instituições, já tendo seu rating rebaixado pela Moody´s e mais recentemente pela S&P, além de ter inadimplência de 20% no MCMV faixa 1 e principalmente, por ser um banco público, segue diretrizes do governo que não respeitam a natural lei de risco e retorno (ver Petrobrás, Eletrobrás, etc.), o que por si só, gera dúvida quanto a qualidade na aprovação do crédito. Qualquer solavanco quanto a inadimplência no crédito imobiliário teria impacto muito elevado para CEF, até porque ela concentra mais de 70% de todos os empréstimos imobiliários concedidos. Aqui o BC usa indicadores inadequados para medir a segurança dos bancos quanto ao empréstimo habitacional, indicadores que se tornam ainda mais frágeis em momento de bolha imobiliária, como foi muito bem explicado no artigo que anexei em referências (o aumento constante e relevante na base de crédito, reduz a inadimplência percentual, mas e quando há forte desaceleração como está ocorrendo agora com a CEF em função de problemas do Governo para cumprir superávit primário?). Para quem acredita que o Governo tem o “poder” de conter qualquer estrago na CEF, não se iluda, o superávit previsto pelo Brasil é muito difícil de ser atingido, aliás, suas premissas tem sido contrariadas até mesmo por relatórios mais recentes do BC.

Conclusão:

É importante entendermos, que é comum para um Banco Central negar a bolha imobiliária, isto aconteceu em larga escala nos EUA antes da explosão da bolha por lá. O mesmo se dá quanto a artigos de “especialistas” do mercado, alguns vinculados diretamente ao segmento imobiliário ou setor que tem benefícios com a extensão da bolha por mais tempo, no entanto, o fato é que quanto mais tempo a bolha durar e maiores forem os super-estoques gerados, piores serão as consequências para a sociedade e economia, basta ver o exemplo de Salvador que consta mais acima.

Referências:

Link que contém evidências quanto a super-oferta e quedas relevantes em preços reais de imóveis espalhados pelo Brasil, além de comparação com bolhas imobiliárias de EUA, Espanha e China:

www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i

Link com documento publicado logo antes deste e que contém uma comparação entre bolha imobiliária chinesa e brasileira:

www.defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-chinesa-e-brasileira-alguma-semelhanca

Link que contém evidências quanto aos distratos praticados pelo segmento imobiliário, explicando com Infográficos como funciona a bolha imobiliária brasileira:

www.defendaseudinheiro.com.br/desmascarando-a-bolha-imobiliaria-no-brasil

Link com 18 depoimentos de investidores que compraram na planta e ao revenderem imóvel, tiveram prejuízo, pois construtora vendia mais barato. Prova que INCC não tem relação com preço de venda:

www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria

Link que contém análises interessantes quanto a carteira de crédito imobiliário da CEF e os critérios adotados quanto a inadimplência:

http://www.brasil-economia-governo.org.br/wp-content/uploads/2014/03/a-carteira-de-credito-imobiliario-da-caixa-e-robusta.pdf

Até o próximo tópico.

CA