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    Para quem deseja vender o imóvel rápido e sem perder muito dinheiro

    20 de dezembro de 2017

    Para quem deseja vender o imóvel rápido e sem perder muito dinheiro

    Vender um imóvel não é uma tarefa fácil. A dificuldade é maior ainda para quem precisa se desfazer do apartamento ou da casa rapidamente, mas não quer baixar muito o preço.

    O portal UOL entrevistou Lucas Vargas (CEO do Grupo Zap Viva Real), Hilton Baptista (diretor da Rede Imobiliária Secovi) e José Augusto Viana Neto (presidente do Creci-SP).

    Confira a seguir 5 dicas que ajudam a acelerar a venda do imóvel:

    – Defina um preço justo
    Nada de determinar um valor sem antes pesquisar como estão os preços no mercado.

    “Tem que ser realista. Pode acontecer de haver dois apartamentos idênticos, e um valer 30% a mais do que o outro, pois um é mais alto e com vista boa, e o outro fica no primeiro andar com vista para a garagem. Há itens que podem depreciar o imóvel, e é preciso ter consciência disso”, diz Viana Neto.

    O valor sentimental do imóvel também não pode interferir no preço, diz ele. Se tiver dificuldade para avaliar o valor do próprio imóvel, ele recomenda contratar um corretor para cuidar dessa tarefa.

    Dá para pedir mais do que vale? “Tem gente que coloca o preço acima do que quer para poder negociar. No meu ponto de vista, o preço que deverá ser pedido é o preço que deverá ser praticado”, diz Viana Neto.

    Baptista concorda. “Não adianta definir um preço 20% maior e, depois, dar desconto. Quando a pessoa procurar e filtrar o tipo de imóvel por preço, o seu vai ficar de fora. Pode cobrar um pouquinho a mais, mas nem tanto. Se tiver um imóvel mais barato no mesmo prédio que o seu, o outro é o que vai ser visitado.”

    – Capriche no anúncio
    Com preços definidos, é hora de investir nos anúncios. “Anúncios bem estruturados, organizados, com informações claras e até com vídeo tendem a gerar mais contatos”, afirma Vargas. Ele diz que a quantidade de fotos ideal para um anúncio depende do tamanho do imóvel. Em geral, é preciso ter, no mínimo, 15 fotos, com imagens não só do imóvel em si, mas também das áreas comuns.

    Baptista diz que, na hora de procurar um imóvel, 80% das pesquisas são feitas pela internet. “Ali começa o filtro. A dica é anunciar em portais conhecidos e colocá-lo em destaque para que ele consiga ser visto até, no máximo, a terceira página.”

    – Evite reformas
    Se for preciso fazer uma reforma, Viana Neto aconselha a ser honesto com o comprador. “É preciso deixar o imóvel apresentável, mas, se tiver algum reparo para fazer, fale para o cliente. A pessoa que comprar substitui de acordo com o gosto dela. Qualquer reparo induz a fazer outro reparo, e isso pode até atrapalhar.”

    Baptista diz, porém, que um imóvel mais bem conservado tem mais chances de ser vendido rapidamente. “Há proprietários que deixam o imóvel em condições péssimas e dizem que darão desconto depois. Sempre a primeira impressão é a que fica. Se estiver bem conservado, é melhor para comercializar mais rapidamente.”

    Prepare-se para receber a visita
    Não adiantar ter um anúncio organizado, um valor de imóvel aceitável e, quando o potencial comprador chegar ao imóvel, a casa estar bagunçada. “Quando o corretor leva o cliente para visitar a casa, ela tem que estar apresentável. Imagina chegar no banheiro e ter roupa pendurada? Isso dificulta a venda”, diz Baptista.

    Viana Neto afirma que é comum acontecer de o comprador chegar no imóvel e ter alguém dormindo, usando o banheiro ou fritando alguma coisa na cozinha, por exemplo. “A pessoa entra e já fica com vontade de sair. Tem que arrumar a casa, fazer uma higienização e abrir as janelas para ventilar e iluminar o local. O que está fora do lugar chama mais atenção do que o que está arrumado.”

    Se o imóvel estiver vazio, a dica do especialista é deixá-lo sempre limpo e chegar um tempo antes da visita para abrir as janelas.

    Vargas afirma que muitos vendedores estão apostando também no chamado “home staging”, que é uma técnica de reorganizar a casa para incentivar a compra. “O ideal é despersonalizar a casa para que a pessoa consiga se enxergar no imóvel. Decorações mais neutras facilitam o encantamento na visita. Então, é melhor evitar, no dia da visita, fotos ou decoração de time de futebol, por exemplo.”

    Ela afirma que outras técnicas, como espelhos e iluminação para ampliar os cômodos, também causam boa impressão. “Além disso, cheiro de flores, de café coado no bule ou até de um bolo sendo assado dão uma sensação de casa mesmo”, diz Vargas.

    – Deixe os documentos prontos
    Para Viana Neto, é importante ter em mãos alguns documentos na hora da visita. “Quando a documentação está em dia, há mais confiança. Imagina você chegar no imóvel e o proprietário mostra todos os documentos, como declaração do condomínio dizendo que está tudo certo, certidões de registro do imóvel, de débitos federais e municipais, de protesto e de IPTU. Tudo isso passa confiança.”

    Vargas concorda. “O vendedor precisa garantir que o imóvel está desimpedido. Isso facilita o processo e a conclusão da compra. Pode acontecer, por exemplo, de um casal se separar e não formalizar isso na matrícula do imóvel. Se não tiver, o novo contrato não vai ser registrado.”
    fonte de consulta: economia.uol.com.br/financas-pessoais/noticias/redacao/2017/12/17/quer-vender-o-imovel-rapido-e-sem-perder-muito-dinheiro-veja-5-dicas.htm

    Até o próximo post.

    Geral

    As pegadinhas em anúncios de imóveis na internet

    12 de maio de 2016

    Hoje em dia é muito comum as pessoas consultarem a internet na busca de casas e apartamentos. Como virou um meio comum na procura por imóveis, acabaram por surgir meios de ludibriar o possível comprador, por isto é preciso tomar cuidado. A comprar de um imóvel baseado no anúncio feito na web pode ser uma verdadeira cilada!

    A internet propicia que que todo tipo de negociação fique muito mais rápida e simples de ser feita, mas na hora de comprar um imóvel, a mesma pode não ser a melhor ferramenta para fechar um negócio. A InfoMoney entrevistou Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário e presidente do Comitê de Habitação da OAB/SP para verificar quais são as maiores ciladas que um investidor que vai comprar pela web pode cair. Vale a pena conferir:

    • Anúncios com localização diferente
    • “São Paulo, por exemplo, é uma cidade com bairros muito grandes, então é comum ver anúncios de unidades no Anália Franco (bairro nobre na Zona Leste paulistana) e daí o apartamento é na Penha (bairro de classe média). Não pode comprar sem conhecer a vizinhança, o transporte do bairro, ver como ele funciona. As vezes um lugar que parece que é tranquilo de dia pode ser muito agitado de noite, por exemplo”, comenta Tapai.

    • Imóveis com problemas estruturais
    • “Uma boa pintura pode esconder uma infiltração séria em um imóvel que demandaria uma possível reforma”, relata o advogado. Boas fotos de um anúncio podem esconder problemas estruturais importante em um imóvel. Assim, o conselho do advogado é que o investidor não deixe de comprar um imóvel sem antes visitar com alguém que entenda de edificações e que possa verificar o estado da unidade.

    • Anúncio com imóveis com preços extremamente baratos
    • Um preço muito baixo, geralmente, tem alguma coisa errada. Das duas uma: ou é um “barato que sai caro”, como imóveis que têm problemas na documentação, como menciona Tapai, por exemplo, ou então eles simplesmente já foram vendidos e o corretor tentará oferecer outro imóvel por um preço muito mais alto.

      Nesse caso, a recomendação do advogado é que “nunca, de jeito nenhum e em hipótese nenhuma, o comprador decida adquirir um imóvel na primeira visita. O corretor vai se persuasivo, dizer que vários outros compradores também estão interessados e que o negócio não vai ser fechado depois, mas o melhor que você pode fazer pode faz é analisar a proposta com calma.

    pegadinha em anúncio de imóveis na web
    infomoney.com.br/imoveis/investimentos-imobiliarios/noticia/4968172/maiores-pegadinhas-anuncios-imoveis-web

    Veja também:

    Impeachment influencia no mercado imobiliário

    Até o próximo post.

    Filmes, Geral

    Reformas que podem fazer sua casa valer menos

    18 de abril de 2016

    Em tempos de bolha imobiliária, nada melhor do que evitar que o seu imóvel perca mais valor do que já perdeu com a crise imobiliária brasileira. Os irmãos gêmeos do programa Irmãos à obra (Jonathan e Drew Scott) mostram o que pode fazer o seu imóvel perder valor na hora da venda.

    property-brothers-irmaos-a-obra

    Caso você queira vender uma casa, por exemplo, que tenha um bom preço, precisará convencer os possíveis compradores de que aquela é uma boa opção. Para os apresentadores do reality show norte-americano Property Brothers (Irmãos à obra) as pessoas devem tomar cuidado ao reformar a casa, principalmente por conta de problemas na hora de fazer a venda da propriedade. Deve-se evitar fazer alguns tipos de “melhorias” no imóvel se você pretende vendê-lo com valorização no futuro. Veja a seguir algumas das reformas que eles não recomendam, conforme artigo do Business Insider:

    • Não se livre da banheira
    • Famílias que têm filhos pequenos normalmente gostam de uma casa que tenha banheira. “Você não precisa ter uma banheira na principal suíte da casa, mas mantenha a banheira no banheiro compartilhado ou no quarto da família”, disseram.

    • Não gaste muito dinheiro construindo um cinema customizado
    • Os irmãos alertam que muitos compradores podem gostar da ideia de ter um cinema em casa, mas nem todos estarão dispostos a pagar o valor que o cômodo normalmente acrescenta no preço. Além disso, acompanhar a evolução dos aparelhos de TV e sempre ter a melhor tecnologia em casa é um gasto ainda maior.

    • Não transforme sua garagem em outro quarto
    • Precisar de um quarto extra em sua casa não significa que você precisa modificar sua garagem para ter mais espaço. Em bairros onde a maioria das famílias tem um carro, os compradores querem ter uma garagem.

      “Se sua casa for a única sem garagem, muitos compradores nem a olharão”, explicaram os gêmeos, acrescentando que fazer mudanças em sua varanda ou porão é melhor do que eliminar a garagem.

    • Não construa uma piscina
    • “Na maioria dos casos, uma piscina não acrescenta valor o suficiente a uma casa para cobrir os custos de construí-la”, escreveram.

      Os custos de construir uma piscina são altos, mas não superam os custos de manutenção – e por isso muitos compradores consideram-na um incômodo. Por isso, a não ser que você more um uma região muito quente e utilize a piscina na maioria dos meses do ano, eles não aconselham a construção de uma se você pensa em revender o imóvel em breve.

    • Não construa cômodos muito específicos e que não possam ser modificados
    • Quartos e cômodos adicionados em uma casa podem parecer um bom investimento, mas de acordo com os irmãos, são um atrativo limitado. “A não ser que o mercado em que você está inserido possa sustentar esses tipos de luxo, eles simplesmente não valem a pena”, concluíram.

    • Não sacrifique quartos pequenos para guardar coisas
    • Se você tem um quarto extra em sua casa e pensa em reformá-lo para, por exemplo, transformar em um depósito ou closet, pense duas vezes. “Em bairros familiares, uma casa com três quartos pequenos tem mais valor do que uma com dois quartos e um depósito ou closet”, escreveram os irmãos.

      Por outro lado, se sua casa tem dois quartos de tamanho médio e nenhum maior, expandir algum deles é uma boa ideia.

    Até mais.

    Geral

    Bolha Imobiliária SP: Distratos

    16 de outubro de 2015

    Caso você seja um daqueles que caiu no conto do vigário do boom imobiliário, se empolgou, fez dívida além do que podia, errou nas contas e agora quer fazer um distrato, a AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências pode te auxiliar:

    http://www.amspa.com.br/novo/quem-somos/
    AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências

    Sobre a Amspa

    A AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, fundada em 01 de Julho de 1991, ou seja, há 21 anos e atualmente presidida pelo Sr. Marco Aurélio Rodrigues da Luz, vem se destacando na orientação em favor da população mutuaria.

    Somos a maior associação de mutuários do Brasil!

    A AMSPA tem como missão: reunir, instruir, representar e, principalmente, defender judicialmente ou extrajudicialmente a todos os proprietários de imóveis na planta ou financiados com um banco, através dos sistemas:

    Construtoras

    Obras em atraso.
    Taxa SATI.
    Taxa de corretagem.
    Rescisão de contrato.
    Vícios ou defeitos no imóvel.
    Formação de comissão de representantes.

    Bancos

    SFI – Sistema financeiro imobiliário.
    SFH – Sistema financeiro da habitação.
    Prestações em atraso.
    Saldo devedor que não diminui.
    Problemas com a liberação da hipoteca.
    Ou qualquer outro tipo de financiamento habitacional!

    Considerada a maior associação de apoio à população mutuaria brasileira, a AMSPA

    Nossos profissionais são altamente especializados no direito imobiliário.

    Com quase duas décadas de experiência em contratos do Sistema Financeiro da Habitação.
    A nossa entidade é totalmente informatizada.
    Atuamos em todo o estado de São Paulo. Em outros lugares consulte a nossa equipe.
    São 18 mil associados que estará do seu lado.
    Já são mais de 9 mil casos resolvidos, judicialmente ou extrajudicialmente.
    Confie a sua defesa em quem tem 21 anos de experiência.
    http://www.amspa.com.br/novo/quem-somos/

    Leia mais sobre o boom e bolha imobiliária aqui no blog:
    http://defendaseudinheiro.com.br/tag/bolha-imobiliaria

    Boa sorte no distrato, caso seja a melhor solução para o seu caso!

    Até o próximo post.

    Convidados, Geral

    Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 6

    20 de junho de 2013

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 6.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 6:

    Bolha imobiliária + Protestos, qual o resultado desta equação?

    Bolha Imobiliária… Movimento que se inicia para combater um aumento de tarifa de R$ 0,20, depois vai ganhando volume e novas causas, mesmo sem ter dono aparente… FED sinalizando que poderá antecipar redução de QE para que se inicie em 2.013 e que poderá “zerar” em 2.014… em 19/Jun/2013 a BOVESPA com queda superior a 3% e das 15 Ações com maiores quedas, 5 são de construtoras, além de 4% de queda do IMOB… Cotação do US$ mantém movimento de subida apesar das contra-medidas do BC… Declarações recentes de representante do segmento imobiliário (Ricardo Amorim) cada vez mais contraditórias tentando defender que bolha imobiliária não explodirá (ué, antes nem existia?)…

    Será que tudo está relacionado?

    Aqui sabemos que sim e que a história começou há alguns anos, acredito que de acordo com equação abaixo:

    (MCMV, Redução de juros e aumento de prazos p/ adquirir imóveis de forma geral e aquecer economia com mais empregos na construção civil e maior sensação de poder de compra para classe “C” que realizaria o “sonho da casa própria” = Plano p/ eleger Dilma)

    MAIS

    (Brasil venceu competição para sediar copa do Mundo e Olimpiadas = oportunidades de investimentos elevados em infraestrutura que subsidiariam elevações maiores em preços de imóveis também)

    MAIS

    (Capital especulativo no Exterior e no Brasil procurando outras “moradas” com maior rentabilidade em especial após explosão da bolha imobiliária americana e principalmente após Governo americano injetar cada vez mais US$ na economia para buscar sua recuperação = nova oportunidade do Governo brasileiro estimular consumo usando este capital farto MAIS novos aumentos nos gastos do Governo brasileiro para estimular ainda mais o crescimento, sem foco em ganhos de produtividade)

    MAIS

    (IPO de construtoras e todas comprando terrenos ao mesmo tempo e iniciando explosão de construções DEPOIS aumentos de custos com mão-de-obra, matéria prima e terrenos DEPOIS subidas estratosféricas em preços de imóveis DEPOIS alguns bilhões de R$ em distratos todo trimestre e quedas constantes em vendas de imóveis DEPOIS aumento constante em estoques de imóveis e quedas em lançamentos DEPOIS quedas de preços de imóveis cada vez mais relevantes, constantes e perceptíveis DEPOIS 5 construtoras que devem mais que todo seu patrimônio DEPOIS …)

    MAIS

    (Redução de juros de forma geral e incentivos a classe “C” para contração de dívidas e realização de sonhos de consumo = plano do governo para eleição do PT em 2.010 / 2.011)

    MAIS

    (Continuidade das ações acima para tentar ganhar próximas eleições para Presidente, sem que, em momento algum, houvesse incentivos a aumento de produtividade para busca de equilíbrio entre oferta e demanda = estratégia para tentar ganhar eleições para o resto da vida sem grande esforço, só através de incentivo irresponsável ao consumo e endividamento)

    MAIS

    (Maquiagem de PIB, da inflação, da taxa de desemprego, do superávit primário, etc, etc, etc = fazer de conta que está tudo bem)

    GEROU

    (custo elevado de locação de imóveis comerciais ou investimento desproporcional para sua aquisição DEPOIS repasse do custo maior para preços = maior inflação E maior volume de desistências e falências em especial de empresas de pequeno porte = menor crescimento)

    MAIS

    (custos de forma geral subindo muito em função de consumo crescente sem oferta acompanha-lo, devido a falta de investimentos para aumentar produtividade E crescimento de empregos sem ganhos de produtividade = maior inflação E decréscimo na competitividade das empresas frente a outros países)

    GEROU

    (Inflação alta, crescimento baixo, balança comercial com déficit recorde, desindustrialização, perda de crédito junto a agências de avaliação de riscos internacionais, aumento constante do desemprego a partir de janeiro/2013, nível de inadimplência em patamar muito elevado, nível de endividamento das famílias em nível muito elevado e mais recentemente, parada no crescimento do consumo)

    GEROU

    (o tomate super-inflacionado, as compras cada vez menores no supermercado, a descrença no Governo por parte de empresários no Brasil e no Exterior e também da população, em especial a classe média que pagava conta acima sem receber nada em troca, retomada de aumentos da SELIC para conter inflação)

    MAIS

    (movimento que combate aumento de tarifas do transporte público sem ter acolhida do Governo para ouvir reivindicações)

    MAIS

    (desespero do setor imobiliário apelando para novas declarações de Ricardo Amorim, mais uma vez, sem nenhuma credibilidade ou consistência)

    EM PARALELO

    (FED sinalizando que vai reduzir injeção de US$ na economia antes do esperado, iniciando em 2.013)

    GEROU

    (população revoltada protestando todo dia, logo antes da copa das confedereções e incluindo na pauta, dentre outros temas, o excesso de gastos com construções e obras para copa em detrimento de necessidades mais prementes para população = centenas de milhares de manifestantes espalhados pelo Brasil)

    MAIS

    (BOVESPA com recordes de baixa, US$ com recordes de alta)

    PRÓXIMOS CAPÍTULOS ATÉ O RESULTADO FINAL (10 palpites):

    1 – US$ continuando trajetória de subida e pressionando inflação, em 2.013 com 1 US$ devendo chegar a pelo menos R$ 2,50, talvez muito mais, difícil de prever ;

    2 – SELIC acelerando trajetória de subida para compensar aumento do US$ e inflação (chega a 2 dígitos até o final do ano, mais que previsões anteriores) ;

    3 – Consumo caindo no 2T2013, desindustrialização continua pelo medo do empresariado com cenários político e econômico negativos e instáveis ;

    4 –  Balança comercial não se salva mesmo com queda do US$ devido a fortíssima queda de competitividade aliada com desaquecimentos mais perceptíveis em China e Europa reduzindo consumo de commodities por lá ;

    5 – Como efeito dos itens anteriores, aumento em desemprego, inadimplência, endividamento, distratos e assuntos relacionados ;

    6 – Aumento no número e intensidade dos movimentos de revoltas populares, com as mais diversas bandeiras e participantes, intensificando-se e pedindo a cabeça dos governantes, em especial do Governo federal, que será cada vez mais reconhecido como o principal causador das mazelas acima. Isto tudo como consequência das situações acima e incentivado pelo processo de revolta popular que já se iniciou ;

    7 – Governo com suas estratégias sempre erráticas e ineficazes, não consegue estancar nenhuma das sangrias acima, age apenas com medidas paliativas de impacto por prazo cada vez mais reduzido (podemos ter intervalos nas manifestações populares em função disto, mas não eliminação das mesmas, devem voltar a ocorrer ainda em 2.013 e durante 2.014, permeando o cenário de eleições e a provável derrocada do PT) ;

    8 – Investidores que ainda não venderam seus imóveis, entrando em desespero com cenário acima e aumentando seus descontos para se livrarem do problema ;

    9 – Construtoras acelerando lançamentos no 2T2013 para conseguirem pagar parcelas das dívidas e outras obras já em andamento e/ou porque algumas em situação crítica não querem novo trimestre de prejuízo, estoques de imóveis sem vender crescendo, aumento nos descontos e na persistência destes descontos, até que número muito grande de pessoas perceba a bolha imobiliária, tudo isto acontecendo no máximo até outubro/2013 e iniciando pelo Estado de SP ;

    10 – Despair (efeito “manada” com MUITOS tentando vender seus imóveis ao mesmo tempo e baixas mais relevantes de preços) não passa do 1S2014 para o Brasil como um todo, mesmo para RJ que muitos apostam que duraria até depois das Olimpiadas. Tudo que consta acima excede em muito a capacidade de reação de Governo e Construtoras.

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    Convidados, Geral

    Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 4

    5 de junho de 2013

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 4.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 4:

    Dando continuidade ao estudo do mercado imobiliário brasileiro nos últimos 6 anos, falarei agora sobre o período de 2.011 até hoje (Junho/2013).

    SEGMENTO IMOBILIÁRIO – JAN/2.011 A JUN/2.013

    INCENTIVOS A ESPECULAÇÃO: Subsídios do Governo, redução de Juros, abertura de capital das Construtoras em 2.006/2.007 e fluxo de Capital especulativo vindo do Exterior na crise de 2.008

    GEROU:

    PREÇOS DE IMÓVEIS: subidas continuaram fortes até 1S2012, acima de renda e de outros investimentos. Mais imóveis acima de R$ 400 mil que abaixo, especialmente para usados, a partir do 2S2012 ;

    GEROU:

    SALÁRIOS VS PREÇOS DE IMÓVEIS: SP, Estado mais rico, c/ salário médio menor que  R$ 2 mil/mês. Financiar, p/ maioria dos imóveis, mesmo c/ 3 pessoas p/ comprovar renda,  ficou inviável p/ muitos ;

    GEROU:

    VENDAS: quedas desde 2.011 até hoje para total das Construtoras. Vendas de novos caíram 78% no DF e mais de 20% em BH e SP de 2.011 p/ 2.012. Usados em SP, com quedas de vendas desde Nov/2.012 ;

    Seguem algumas notícias como referências sobre vendas. Sobre queda de usados em SP, ver relatório do CRECI SP disponível na página www.crecisp.gov.br, é necessário calcular a variação entre mesmos meses de anos seguidos, pois relatório só apresenta diferença de um mês para o seguinte, para tal, colocar dados de variações em planilha e pegar percentual de 12 meses atrás multiplicando por (1+percentual do mês seguinte), até chegar no mês desejado. Após isto, pegar o resultado deste cálculo e deste, subtrair 100%.

    Exemplo (não vinculado a imóveis): se você sabe que o preço inicial é R$ 100, no mês seguinte caiu 10% e no mês seguinte subiu mais 5% sobre o imediatamente anterior, qual o resultado final?

    R$ 100 menos 10% = R$ 90. Depois subiu 5% sobre R$ 90 e chegamos a R$ 94,5. Variação percentual de R$ 100 iniciais para R$ 94,5 foi de -5,5% entre o primeiro valor e o último.

    Usando fórmula acima, sem números (CRECI SP só dá percentual entre mês anterior e atual da pesquisa), temos: ((100%*(1-0,10))*(1+0,5))-100% = -5,5%, o que confirma que o cálculo funciona.

    Curiosamente, o CRECI SP divulgou uma variação incorreta para cidade de São Paulo na comparação do 1T2012 para o 1T2013, como se tivesse ocorrido aumento de 67% nas vendas. Capturando os dados mês a mês do próprio CRECI SP e fazendo as contas, observamos quedas na Cidade de São Paulo de Nov/2012 a Mar/2013, em todos os meses. Como exemplo, a queda foi de 32,37% em Mar/2013 comparado a Mar/2012. Pode ser que tenham esquecido a última parte da equação (67%-100%) ou outros erros.

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

    http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2680378/vendas-imoveis-usados-diminuem-2012-diz-creci

    http://www1.folha.uol.com.br/fsp/imoveis/93091-venda-de-imoveis-recua-78-em-brasilia.shtml

    http://www1.folha.uol.com.br/fsp/ribeirao/95134-setor-imobiliario-recua-pelo-2-ano-seguido.shtml

    http://www.em.com.br/app/noticia/economia/2013/03/05/internas_economia,354715/mercado-imobiliario-tem-queda-de-27-nas-vendas-em-belo-horizonte.shtml

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1248744-venda-de-imoveis-novos-cai-206-na-cidade-de-sao-paulo.shtml

    DISTRATOS: alguns bilhões de R$ de cancelamentos de vendas todo trimestre, por compradores não conseguirem financiar c/ banco (falta de renda), após pagar p/ construtora durante construção ;

    INADIMPLÊNCIA C/ CONSTRUTORAS: exemplo da Rossi, única a rever carteira de recebíveis, que no 4T2012, gerou R$ 1,3 bilhões em distratos, p/ reduzir inadimplências a nível saudável ;

    http://www.asbea.org.br/escritorios-arquitetura/noticias/mercado-imobiliario-venda-de-estoque-ainda-e-prioridade-290008-1.asp

    GEROU:

    ESTOQUES DE NOVOS – BRASIL: estoque de imóveis novos sem vender, em unidades, dobrou de Dez/2.011 p/ Dez/2.012, segundo consultoria Austin Rating com base em balanço de construtoras ;

    ESTOQUE DE NOVOS – SP: quantidade de imóveis novos ofertados em SP, no feirão da CEF 2013, foi o dobro do feirão do ano anterior ;

    ESTOQUE DE NOVOS – CWB: Curitiba fechou 2.012 c/ estoque de imóveis sem vender suficiente p/ 2 anos de vendas e com lançamentos programados p/ 2.013 equivalentes a mais 2 anos ;

    ESTOQUE SEM LOCAÇÃO COMERCIAL – ALPHAVILE SP: no 1T2013, 40% de vacância para imóveis comerciais em Alphavile SP, estimativa de anos para voltar a ocupação normal ;

    ESTOQUE SEM LOCAÇÃO – PESSOA FÍSICA – GRANDE RECIFE: no 1T2013, aumento de 35% no número de imóveis vagos aguardando locatário na Grande Recife ;

    ESTOQUE OCULTO C/ ESPECULADORES: temos hoje, quantidade desconhecida de imóveis com especuladores, que concorrem com vendas de construtoras e de pessoas físicas ;

    Algumas notícias como referência de assuntos acima:

    http://folhadealphaville.uol.com.br/artigo/?id=17399

    http://m.jconline.ne10.uol.com.br/t320/noticia/economia/pernambuco/noticia/2013/04/28/81174

    http://www.jornaldelondrina.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1364606&tit=preco-de-imoveis-atinge-teto-com-estoque-recorde

    http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html

    http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279

    GEROU:

    PREÇO DE IMÓVEIS 2S2012: segundo FIPE ZAP, 7 Capitais tiveram redução no preço de imóveis, entre novos e usados, no 2S2012 ;

    PREÇO DE IMÓVEIS SP PRIMEIRO BIMESTRE 2.013: segundo EMBRAESP, em pesquisa com construtoras p/ imóveis novos, SP teve queda de preços superior a 9% na média e p/ 3 dormitórios superior a 17% ;

    PREÇO DE IMÓVEL DE 1 DORMITÓRIO USADO EM SP NO 1T2013: queda de 23% no preço ;

    PREÇO DE IMÓVEIS SÃO JOSÉ DOS CAMPOS 1T2013: queda de 25% no preço, voltando a patamar anterior a 2.010, no caso de imóveis novos ;

    PREÇO DE IMÓVEIS NATAL NOT 1T2013: idem a São José dos Campos logo acima ;

    PREÇOS CYRELA NO 1T2013: comparando por segmento e considerando inflação, quedas de 26% a 41% para 2/3 das unidades vendidas e queda de 2,46% p/ 1/3 das unidades vendidas em relação a 1T2012 ;

    PREÇO DE USADOS EM SP: queda de mais de 20% no preço no comparativo de Fev/2012 para Fev/2013, em índice que mescla M2 de venda e aluguel, segundo pesquisa realizada pelo CRECI SP ;

    PREÇO DE IMÓVEIS EM GOIÂNIA: queda de até 15% nos preços de imóveis novos e usados em 2.013 ;

    PREÇOS DE IMÓVEIS EM RECIFE: tiveram quedas 3 meses seguidos ;

    Notícias como referência para preços seguem abaixo. Sobre preços Cyrela, acessar press release de 1T2012 e 1T2013 que fica no site da empresa, ao final dos relatórios, constam os valores por segmento e por M2.

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml

    http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

    http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,preco-de-imovel-novo-recua-pela-1-vez-em-quatro-anos,152741,0.htm

    http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

    http://www.opopular.com.br/editorias/economia/queda-nas-vendas-faz-pre%C3%A7os-de-im%C3%B3veis-recuarem-1.307413

    http://www.diariodepernambuco.com.br/app/noticia/economia/2013/04/03/internas_economia,432110/precos-dos-imoveis-no-recife-apresentam-terceira-queda-consecutiva.shtml

    http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

    TUDO QUE CONSTA ACIMA GEROU:

    PREJUÍZOS: Rossi teve prejuízo de mais de R$ 200 milhões, primeiro da história dela, em 2.012. PDG com prejuízo recorde de R$ 1,7 bilhões em 2.012. No ano de 2.012, prejuízo total construtoras > R$ 1 bilhão ;

    DÍVIDA: Brookfield, PDG, Rossi, Viver e Tecnisa com dívidas superiores a 100% do patrimônio, Gafisa deve 94% do patrimônio. Nem se venderem todos os imóveis, matriz, móveis, etc. pagam dívidas ;

    RISCO DE INSOLVÊNCIA: das 9 empresas com maior risco de insolvência no Brasil no 1T2013, 5 delas são as construtoras que constam acima c/ dívidas de mais de 100% do patrimônio ;

    http://mobile.valor.com.br/empresas/3116814/prejuizo-da-brookfield-quase-triplica-no-1

    http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/05/pdg-realty-tem-prejuizo-liquido-de-r-73812-milhoes-no-1o-trimestre.html

    http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/05/1278920-rossi-residencial-tem-prejuizo-de-r-10-milhoes-no-1-trimestre.shtml

    http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/03/prejuizo-da-tecnisa-triplica-no-4o-trimestre.html

    http://br.reuters.com/article/businessNews/idBRSPE92Q00S20130327

    http://www.valor.com.br/empresas/3062554/pdg-tem-prejuizo-liquido-de-r-21-bi-em-2012-e-de-r-17-bi-no-4tri

    http://br.reuters.com/article/businessNews/idBRSPE92B00Z20130312

    http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/9-empresas-listadas-com-maior-risco-de-liquidez-no-brasil

    O QUE CONSTA ACIMA GEROU, COMO REAÇÃO DO GOVERNO:

    Em 2.013, devido ao desaquecimento da Economia como um todo e do mercado imobiliário, o Governo brasileiro passou a adotar ainda mais iniciativas para estimular a aquisição de imóveis, medidas estas que em sua maioria, visavam permitir aos compradores de imóveis que pudessem pagar valores ainda mais elevados pelos mesmos, apesar dos patamares atuais já estarem completamente fora da realidade de salários do País (exemplo: apartamento usado de 2 dormitórios no Leblon que custa o mesmo que castelo no Estado de NY nos EUA com mais de 3.000 M2).

    Fonte: http://oglobo.globo.com/imoveis/que-leblon-que-nada-castelo-em-nova-york-esta-venda-por-us-1-milhao-7878942

    A partir de Jan/2013 o Governo aumentou o limite de preço do imóvel para uso do FGTS para R$ 500 mil, depois, em Maio/2013 já permitiu financiamento de imóveis de até mais de R$ 500 mil através do Panamericano que foi adquirido pela CEF, fez promoção em feirão da CEF para permitir pagamento da primeira parcela só em Jan/2014 para quem adquirir imóvel até Jun/2013 e diminuiu o compulsório dos bancos só para o caso de concessão de crédito imobiliário.

    Nem mesmo o rebaixamento de crédito da CEF, que hoje detém financiamentos a mutuários que representam mais de 20 vezes seu capital e por isto, foi rebaixada quanto ao crédito pela agência internacional Moodys, fez com que o Governo contivesse seu ímpeto de estímulos ao crédito do segmento imobiliário, ao contrário, Governo mantém pressão total para que empréstimos só aumentem, em especial, pressão sobre bancos públicos.

    Outra medida foi divulgação pelo BC afirmando que Brasil não tinha bolha porque preços subiam menos o que indicava equilíbrio de oferta e procura (não analisaram estoques, demanda, vendas, só preço, esta é uma conclusão absolutamente inválida, o que foi demonstrado por relatório da Austin Rating de que estoques dobraram de 2.011 para 2.012, sem contar que preços de financiamentos com bancos utilizados nos cálculos do BC incluíam negociações feitas há 2 ou mais anos, quando imóvel foi comprado na planta).

    Todas estas medidas visam beneficiar as construtoras para que estas possam aumentar cada vez mais o preço dos imóveis, uma vez que compradores teriam crédito e incentivos que permitiriam pagarem cada vez mais caro. O Governo está preocupado, antes de tudo, em beneficiar as Construtoras, como vem sendo desde o início do processo, uma vez que, para população em geral, sempre é pior pagar mais caro e de forma exagerada por um mesmo bem. Tal postura do Governo reflete sua forte dependência das Construtoras, principais financiadoras de campanha, bem como sua preocupação que está focada, como sempre, única e exclusivamente nas próximas eleições para presidente em 2.014. É natural que o Governo se defenda dizendo que tenta salvar as Construtoras em virtude do alto volume de empregos dependentes deste segmento e também da relevância do mesmo para recuperação do PIB, no entanto, se este fosse o real interesse, o Governo poderia buscar atuação de forma a viabilizar a redução dos preços dos imóveis, que é a única fórmula razoável neste contexto.

    Está claro para todos, que o Governo fará o possível para adiar, até depois das eleições de 2.014, uma redução mais acentuada de preços e uma crise no setor imobiliário, pois se isto ocorresse, poderia fazer com que o PT perdesse as eleições, no entanto, resta saber se o Governo tem folego para continuar “tapeando” a lei de oferta e procura através de soluções mirabolantes como postergar pagamento de primeira parcela de financiamento para Jan/2014 e outras do mesmo tipo.

    A questão é que, observando o péssimo cenário da economia brasileira, analisando-se sob qualquer ângulo, percebemos que o Governo não tem mais tanto folego para focar em socorrer as construtoras. Sobre economia: desemprego crescendo, projeção de PIB caindo, inflação alta, balança comercial com recorde negativo, pior bolsa de valores do Mundo, pior resultado do PIB setorial de indústrias em 2.012 no Mundo, escalada da inadimplência do consumidor, etc.

    REAÇÕES MAIS RECENTES DO MERCADO IMOBILIÁRIO QUANTO A CENÁRIO ACIMA

    Últimas reportagens que defendem interesses das construtoras, já utilizam o “crescimento” de vendas no Estado de SP no 1T2013 como argumento da “recuperação” do segmento. Este “crescimento”  foi ocasionado por uma “venda” com pagamento 100% permuta de 2.160 unidades da Cyrela lançadas no 1T2013, “venda” esta que está escondida na página 44 do press release da Cyrela, sem nenhum destaque e sem nenhuma explicação do que se trata, muito estranho por ter sido tão relevante e não ter mais nenhuma informação.

    Tentam ainda convencer as pessoas que imóveis no Brasil são baratos quando comparados a Tokio, Londres e outras capitais em que o salário médio é várias vezes o do brasileiro, a distribuição de renda, desenvolvimento, qualidade de vida e demais fatores são completamente diferentes e muito superiores ao padrão brasileiro, além de insistirem na questão do percentual do financiamento sobre o PIB, que conforme demonstrado acima, não é fato gerador de bolha imobiliária.

    Como se não bastasse, tentam minimizar as reduções de vendas de mais de 70% que tiveram reportagens em links mais abaixo, bem como os estoques enormes e redução de preços de mais de 25% em mais de um ponto do Brasil, dizendo que foi apenas uma queda temporária no 2S2012 (sendo que a maioria foi no 1T2013).

    Cada vez mais veremos iniciativas no desespero por parte das construtoras, patrocinando reportagens e pretensos “consultores” que omitem e distorcem informações, como nestes casos.

    PONTOS COMUNS ENTRE MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO NOS ÚLTIMOS 6 ANOS E BOLHAS DE EUA, ESPANHA E DOS FLATS NO BRASIL:

    Com relação à motivação eleitoral de buscar um crescimento rápido e vistoso da economia em curto prazo através de aumento relevante de crédito e facilidade para acesso ao mesmo, motivando aumento rápido e elevado do consumo, sem estímulos a produtividade e sem controle adequado dos abusos quanto a preços e de suas consequências para inflação, podemos observar uma total similaridade entre Brasil desde 2.007 e EUA e Espanha no início de suas bolhas imobiliárias.

    Outra similaridade é o Brasil ter permitido financiamento de 35 anos que pode se transformar em 40 anos como explicado mais acima, mesmo patamar adotado pela Espanha.

    Mais um ponto similar: no caso do Brasil, temos observado que as Construtoras tem feito o mesmo papel que os Bancos no caso da Espanha, ou seja, são as construtoras brasileiras que estão acumulando um super-estoque de imóveis e tentando desová-lo de forma lenta para que queda dos preços não seja abrupta e da mesma forma que os bancos na Espanha, são as construtoras que  sofrem forte ameaça de quebra devido a esta estratégia.

    Da mesma forma que nos EUA e Espanha, podemos observar quedas relevantes de preços no Brasil, acima de 20%, lembrando que na Espanha a queda demorou anos para chegar aos 32% e aqui, já observamos 25% em algumas cidades. Sobre a queda dos preços, observamos comportamento similar ao dos EUA durante a explosão da bolha lá, não são uniformes, ocorrem com diferentes pesos em cada localidade e com diferentes prazos.

    Como nos EUA e Espanha, podemos observar estoque de imóveis sem vender ou alugar crescendo de forma assustadoramente rápida, retroalimentando o problema de preços logo acima.

    Repetindo o que ocorreu nos EUA e Espanha, BC já se manifestando para dizer que não há bolha imobiliária, apesar das diversas evidências demonstradas aqui e do mesmo jeito que aconteceu lá, sem evidências consistentes, ao contrário, apresentando dados falhos como conclusão de que não há desequilíbrio entre oferta e demanda sem analisar vendas, estoques de imóveis sem vender, etc.

    Do mesmo jeito que observamos para EUA e Espanha, conforme ficam mais visíveis os problemas do mercado imobiliário, mais este tenta criar factoides para convencer mais pessoas a comprarem imóveis, de forma cada vez mais apelativa, contando com apoio do Governo que desesperadamente tenta criar mais ações para viabilizar o “eterno aumento no preço dos imóveis”, mesmo isto sendo contrário aos interesses da população e da Economia como um todo, devido ao fortíssimo efeito inflacionário e pelo fato da população estar pagando por um bem, muito mais do que este vale.

    Um ponto em comum sobre os últimos 6 anos do mercado imobiliário brasileiro, comparando com EUA, Espanha e bolha dos flats, é que todos tiveram promessas de lucros duradouros e superiores a quaisquer outros investimentos, que a demanda sempre seria crescente e que não haveriam problemas graves na economia que prejudicassem os resultados e na prática, todas estas promessas foram quebradas levando a formação de sobre-estoques e redução de preços.

    DIFERENÇAS ENTRE MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO NOS ÚLTIMOS 6 ANOS E BOLHAS DE EUA, ESPANHA E DOS FLATS NO BRASIL:

    Nos EUA tinham os empréstimos em cascata sobre mesmo imóvel e para mesmo proprietário, baseado em hipotecas (sub-prime) que levou ao estouro da bolha quando tivemos aumento de juros, na Espanha foram as condições super-facilitadas de crédito prolongado que levaram a explosão quando veio o aumento de juros junto com queda forte na demanda, mecanismos diferentes do Brasil.

    No Brasil, o limite da renda em relação a preços dos imóveis, combinado com financiamentos bancários em que mais pessoas comparecem para comprovar renda do que aqueles que realmente pagarão parcelas, com compra de imóveis na planta (que não existe em outros países) para qual temos elevado volume de distratos logo antes do financiamento bancário e tendo como pano de fundo o  aumentos de juros, cenários negativos para PIB, empregos, balança comercial, etc., formam uma combinação que é uma grande ameaça de que estes sejam os mecanismos que levarão a uma inadimplência exagerada que ocorrendo em conjunto com uma demanda menor do que a atual (que já é muito baixa), farão com que estoques cresçam ainda mais, disparando assim uma redução de preços mais acentuada, constante e inegável do que a que já observamos.

    CONCLUSÃO:

    Por todo o conjunto de fatos apresentados até aqui, minha opinião é de que temos sim, uma bolha imobiliária à brasileira.

     

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    Convidados, Geral

    Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 3

    5 de junho de 2013

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 3.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 3:

    Falando sobre a história do segmento imobiliário no Brasil nos últimos 6 anos, dividirei este assunto em 2 posts, para podermos falar utilizando o máximo de dados e fatos possível, tecendo análises a respeito. O primeiro post que é este, contará a história de 2.007 a 2.010 (exceção para lançamento de Ações – IPO de construtoras em 2.006), o segundo falará sobre o segmento imobiliário de 2.011 até os dias de hoje. Ao final do próximo post, farei comparação desta evolução do segmento imobiliário brasileiro com as características de bolhas de EUA, Espanha e também a mais restrita relacionada a flats no Brasil, todas comentadas em post anterior.

    Governo Lula buscava ação popular para eleger Dilma e com isto, criou o Minha Casa Minha Vida (MCMV), ofertando juros menores e subsidio de mais de R$ 20 mil pagos para cada moradia. Um pouco antes, Construtoras fizeram abertura de capital (IPO) na BOVESPA e todas foram pressionadas a comprarem terrenos e aumentarem lançamentos, para buscarem maior retorno para investidores. Em paralelo a ações do Governo, a crise imobiliária nos EUA, com reflexo maior na Europa, fez com que muito Capital especulativo fugisse de outros Países e viesse para o Brasil, em busca de ganho rápido.

    O Governo foi reduzindo os juros básicos (SELIC) gradualmente e pressionando os bancos, públicos e privados a aumentarem os financiamentos para aquisição de imóveis, com juros para mutuários também cada vez menores. Além disto, Governo alterou legislação para criar maior proteção para os bancos e facilitar que pudessem retomar imóveis inadimplentes, incentivando-os a conceder mais empréstimos.  Outras ações do Governo, foram prolongar o prazo de financiamento para 35 anos, permitir a entrada de mais pessoas na comprovação de renda (para justificar o limite de 30% de empréstimos) e ainda, criar a possibilidade do mutuário deixar de pagar um mês por ano e depois acumularia no total de meses a pagar. Se considerarmos que muitos imóveis são comprados “na planta”, com demora de construção de 2 a 3 anos, somando com 35 anos de financiamento e podendo deixar de pagar um mês por ano e acumular no final, na prática, o mutuário tem até 40 anos para pagar seu imóvel, tempo total ainda maior que o prazo máximo trabalhado no Brasil antes da aposentadoria (considerar que normalmente pessoas não compram imóveis em seu primeiro ano de trabalho na vida). Governo forçou CEF e BB a aumentarem cada vez mais sua participação na concessão de crédito imobiliário. Em paralelo, juros para financiar consumo de forma geral também caia, pressão do governo visava crescimento de consumo interno rápido e fácil, como já havia acontecido em outros Países.

    Tornaram-se comuns as propagandas e reportagens divulgando que valia a pena comprar imóvel para investimento, dando exemplo que uma pessoa podia comprar 2 imóveis financiados na planta e na entrega, vendia 1 deles e com o dinheiro recebido a mais que o preço original, quitaria o segundo (incentivo explícito à especulação imobiliária). Investidores do Exterior e do Brasil cada vez mais colocando seu dinheiro em imóveis no Brasil, que prometiam valorização superior a qualquer aplicação financeira. Forte pressão na mídia com slogans como “quem casa quer casa”, “pra que pagar aluguel se você pode comprar seu imóvel pagando prestação menor que aluguel”, “imóvel nunca tinha queda de preço” e outras do gênero, se intensificaram como nunca.

    Com tudo que consta acima ocorrendo ao mesmo tempo, a procura por imóveis explodiu e como as construtoras não tiveram ganhos em produtividade e mantinham o processo construtivo muito lento, ao contrário de outros países, tivemos um forte gargalo, levando a aumentos muito relevantes nos preços dos imóveis, de mais de 100% em 3 anos, para várias cidades do País.

    Todo o cenário acima, ocorreu de 2.007 a 2.010, com IPO das Construtoras tendo iniciado ainda em 2.006. Junto com o grande aumento no preço dos imóveis, veio também o aumento dos custos quanto a terrenos, mão-de-obra e matéria-prima. Durante todo este tempo, o Governo assistiu passivamente a toda esta enorme variação de preços, concentrado apenas na eleição para presidente em 2.010, alcançando sucesso, em parte devido ao crescimento relevante do PIB neste ano (acima de 7%), que por sua vez, contou muito com a colaboração dos empregos gerados pelo segmento de construção civil e também o relevante aumento nos gastos das famílias, trazido pelo crédito fácil e ampliado para o consumo interno como um todo, que cresceu muito também.

    Este crescimento rápido de crédito para consumo de forma geral, sem aumento em produtividade e incentivado por reduções constantes nos juros, em conjunto com aumentos nos gastos públicos, levaram o Brasil para o caminho do crescimento gradual da inflação. Acrescenta-se a isto, que o preço maior para comprar um imóvel ou aluga-lo que os comerciantes e prestadores de serviços tiveram que pagar, passou a ser incluído no custo e no preço final de outros produtos e serviços, em especial para micro e pequenos empresários (cabeleireiros, lojas de shoppings e de rua, etc), sem dúvida, com colaboração relevante para crescimento da inflação. A inflação que em 2.006 chegou a 3,14%, em 2.007 foi a 4,46% e 5,90% em 2.008, com arrefecimento em 2.009 indo para 4,31% em função do PIB ter tido decréscimo naquele ano e depois com inflação retornando a 5,91% em 2.010. Observa-se que, mesmo com o PIB tendo queda em 2.009, ainda assim a inflação não retornou ao patamar inferior a 4% que havia sido alcançado em 2.006. O Governo tinha desistido de buscar reduções maiores na inflação, havia trocado isto pelo ganho fácil do aumento de consumo interno sem controle e sem aumento de produtividade.

    A inadimplência geral do consumidor, índice mais abrangente medido pelo SERASA Experian desde 1.999, também experimentou um salto relevante naquela época: a inadimplência geral aumentou 45,42% no comparativo de Dez/2006 com Dez/2010, 21% só entre Dez/2009 e Dez/2010.

    Na época, o segmento imobiliário brasileiro criou várias teorias para justificar a sustentabilidade da demanda e preços superiores, bem como o crescimento destes que se perpetuaria. Dentre os argumentos criados pelo segmento imobiliário podemos destacar: déficit habitacional (alegavam falta de mais de 6 milhões de moradias), índice de cimento (justificativa que outros países com bolha tinham consumido bem mais cimento que o Brasil, então não tínhamos bolha), participação do financiamento para imóveis no total do PIB (no Brasil, muito inferior a países que tinham tido bolha imobiliária) e claro, a lei de oferta e procura, pois aumento de procura foi muito rápida, foram obrigados a aumentarem os preços para compensarem aumento de custos de matérias-primas, recursos humanos e terrenos decorrentes desta explosão de demanda. Outra justificativa dada pelo segmento imobiliário, era de que o Brasil tinha entrado em um patamar de crescimento do PIB muito maior e mais consistente, que levaria ao pleno emprego e que colocaria o País mais rapidamente no caminho de se tornar um País desenvolvido, com isto, os salários continuariam crescendo de forma relevante e isto faria com que o preço maior dos imóveis pudesse ser absorvido cada vez mais. O mesmo criador do índice de cimento, afirmava, entre outras coisas, que o BOVESPA alcançaria 200.000 pontos em 5 anos. Estas foram as principais justificativas que o setor imobiliário criou naquele momento, para explicar o que tinha acontecido e dizerem que era tudo normal.

    Falando sobre justificativas acima, o déficit habitacional, da forma defendida por construtoras, imobiliárias e vendedores de imóveis de forma geral, nunca existiu: informação do Governo Brasileiro de 2.010 demonstrou isto (ver link mais abaixo), aliás, déficit habitacional só pode ser superado se preços forem viáveis para aquisição de imóveis, ou seja, não será resolvido por imóveis vendidos muito acima da capacidade de pagamento. Sobre índice de cimento, como exemplo, a China tinha 75% de construção pesada (infraestrutura) e 25% para residências, Brasil era o contrário disto, como comparar pelo total que foi o cálculo realizado? Óbvio que índice do Brasil seria menor, pois nosso PAC é pífio quando comparado à investimentos de infraestrutura de outros países. O tal estudo de índice de cimento não tinha base científica, se fizéssemos correlação, apontaria falta de ocorrências para provar isto. Quem criou o índice, era ex-garoto propaganda de construtora e ganharia a partir daí muito dinheiro fazendo palestras pagas pelas construtoras a este respeito, demonstrando total falta de isenção para assunto. Sobre a participação do financiamento no PIB, isto no máximo, explicaria impacto sistêmico, ou seja, se causaria crise em maior escala, comprometendo bancos de imediato, mas não explica se tem bolha imobiliária ou não. Sobre a questão do Brasil estar acelerando seu crescimento, isto ocorreu de forma isolada em 2.010, não havia até então, qualquer evidência de que poderia continuar, ao contrário, em 2.009 tivemos PIB que decresceu, não podia se afirmar que um ano de crescimento bom significaria que todos os anos daí para frente seriam bons. Além disto, o crescimento de 2.010 não foi saudável sob ponto de vista da Economia e, portanto,  já indicava que não seria sustentável: inflação aumentou muito, junto com aumento relevante de inadimplência do consumidor, produtividade não cresceu, dentre outros pontos de alerta. A única justificativa que sobrava, até o final de 2.010, era lei de oferta e procura.

    Notícia divulgada pelo governo brasileiro informando que número de casas vazias supera déficit habitacional:

    http://www.brasil.gov.br/noticias/arquivos/2010/12/13/numero-de-casas-vazias-supera-deficit-habitacional-do-pais-indica-censo-2010

     

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    Convidados, Geral

    Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita?

    14 de maio de 2013

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 1.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 1:

    Para começar, como poderíamos definir uma bolha, no sentido econômico que tem sido usado com frequência nos últimos tempos?

    Uma bolha se traduz por um aumento acima do normal na produção e nos preços de um produto, que depois de um tempo se converte em um sobre-estoque muito elevado deste produto pela falta de interesse ou capacidade de pagamento dos pretensos compradores e  que somente mediante reduções muito elevadas de preços e na produção é que se torna possível um novo equilíbrio de oferta e procura, que normalmente demorará para ocorrer.

    A explicação acima é simplista. No caso de uma bolha imobiliária, existem conceitos muito mais desenvolvidos e detalhados, mas falaremos sobre eles de forma gradual, se e quando aplicável.

    Objetivo aqui não é sermos puristas nestes conceitos, apenas avaliarmos o cenário imobiliário brasileiro neste momento e sua evolução, frente aos alertas dados pelas experiências de outros países e principalmente, frente ao que isto representa para a economia do nosso País e que afeta todos nós.

    Alguns outros Países já passaram pela experiência da Bolha Imobiliária, incluindo o Brasil. É importante observar que a Bolha Imobiliária em si não representa uma catástrofe de proporções mundiais e às vezes, dependendo de sua amplitude, sequer tem grande impacto em termos Nacionais.

    De maneira geral, a Bolha Imobiliária se inicia e desenvolve pelo interesse de um Governo em fazer com que sua economia cresça de forma rápida e relevante, normalmente para fins políticos de curto prazo (eleições), combinado com interesses de outros agentes, em geral construtoras e bancos que são estimulados a participar do processo mediante os ganhos superiores esperados.

    É importante aqui, conceituar que este não é necessariamente um processo feito de forma planejada por todos os agentes que a estimulam. Muitas vezes uma bolha se inicia, desenvolve e só é totalmente aceita por todos, se e quando sua explosão é inegável e causa sérios impactos a economia do País como um todo, prejudicando seus cidadãos e às vezes se propagando quanto a efeitos negativos para o resto do Mundo.

    No próximo post, falarei um pouco sobre o comportamento da Bolha Imobiliária em experiências anteriores, tanto no Brasil, como em outros Países.

    Geral

    Existe bolha imobiliária … ou não?

    18 de fevereiro de 2013

    Usando como mote para o tema do post a lógica do narrador esportivo Cléber Machado da Rede Globo, em um dos seus famosos bordões, onde faz uma análise, e no final conclui com “ou não”, o que deixa tudo que foi falado em “cima do muro”.

    Afinal de contas, existe bolha imobiliária em nosso país ou não?

    Este é um assunto bem chato de se discutir, pois muitos levam para o lado emocional, querem ganhar a discussão na marra, destruir os argumentos alheios com falácias e bravatas. Muito estão “estourando nossa bolha imobiliária” há 3 anos ou mais, após o último grande boom imobiliário que tivemos ocorrido depois de anos de estagnação no mercado imobiliário.

    O que os “anti-bolha imobiliária” tem a favor?
    Pode-se enumerar:

    • O crédito imobiliário no Brasil é muito baixo em relação ao PIB;
    • O nível de emprego no Brasil está em níveis recordes, o oposto de um cenário de bolha imobiliária, onde o desemprego é que bate recordes;
    • Excesso de valorização não é implicação de bolha imobiliária, do contrário, qualquer produto que valorizasse seria com certeza uma nova bolha, sem levar em conta outros fatores;
    • O Brasil ainda tem muita carência de moradias;
    • O Brasil ainda tem também muito estoque de terrenos e área úteis para construção, mesmo em grandes centros urbanos é possível encontrá-las;
    • Se preciso, importarão mão-de-obra para todas fases todas etapas de um empreendimento na construção civil. Logo, não se preocupam com falta de mão-de-obra.
    • O quadro no Brasil não tem hada haver com crise imobiliária dos EUA e Espanha ocorridos na história recente;
    • Supõe que o mercado pode estagnar, ter o valor dos imóveis corroídos pela inflação ao longo dos anos, mas cair drasticamente, dado o quadro acima, provavelmente não deve ocorrer.
      Talvez bolhas imobiliárias locais, como as que podem ocorrer após um grande boom imobiliário numa região onde haja a construção de uma grande usina hidrelétrica, onde não tinha nada ou muito pouco de construções, e a busca desenfreada por moradia pode levar a uma excessiva valorização. Após a construção terminada, muitos irão embora da região, e aí sim, os valores caíram drasticamente, pois não haveria mais aquele frenesi por busca de imóveis.
      Fenômeno parecido acontece com locais onde há exploração de ouro e pedras preciosas.
      Ambos são fenômenos locais, pontuais, e não afetariam o mercado imobiliário nacional.

    O que os “pró-bolha imobiliária” tem a favor?
    Enumera-se:

    • Os imóveis valorizaram demais nos últimos anos. Está insustentável a continuidade da valorização;
    • As pessoas não conseguirão pagar as prestações, principalmente as classes mais baixas da população, que contraíram crédito imobiliário para pagar em vários anos. Simples conjectura, também chamada de futurologia.
      Alegam que muita gente comprou imóvel financiado;
    • Falta de mão-de-obra;
    • Falta de terrenos nos grandes centros;
    • Excesso de lançamentos;
    • Algumas construtoras já quebraram. Se esqueceram que este é um processo normal ao longo dos anos, faz parte do capitalismo, empresas quebrarem e outras tomarem o seu lugar, é um ciclo natural.

    Existem mais argumentos para ambas as partes, porém, só saberemos se houve ou não estouro de bolha imobiliária no Brasil depois que ela ocorreu, no presente não é possível saber, apenas temos conjecturas.

    Após 5 anos de forte valorização seguidos, de 2005 a 2010, e passado mais 3 anos, já estamos em 2013, ninguém viu a bolha imobiliária estourar, ninguém viu o percentual de crédito imobiliário subir a níveis estratosféricos em relação ao PIB.
    O crédito imobiliário segue aquecido, com juros baixo e população com nível de emprego altíssimo, como nunca na história deste país, como diria o nosso saudoso ex-presidente Luís Ignácio Lula da Silva.

    E para quem gosta de um bom bate-boca sobre o assunto, discussão em alto nível, opiniões diversas no transcorrer dos anos pode ler o tópico de imóveis no fórum Infomoney.

    E para quem deseja ler apenas argumentos pró-bolha imobiliária, ela existe, ela está aí a pleno curso e vai estourar com toda certeza do mundo, ou seja, é um site enviesado para isto, acesse BOLHA IMOBILIÁRIA NO BRASIL.

    Enfim, fica a gosto do freguês, o que pensar, o que concluir e como se precaver para um cenário ou outro que julgue mais provável com base em suas próprias convicções.

    Até o próximo post.