‘Bolha Imobiliaria Brasil’ Articles at Defenda Seu Dinheiro, Page 3

Bolha Imobiliária SP: vendas de imóveis novos caem 50% em Fevereiro

9 de abril de 2014

Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

Bolha imobiliária SP: vendas de imóveis novos caem 50% em Fevereiro/14:

Sugiro a leitura do link abaixo, sobre a queda de 50% na venda de imóveis novos em São Paulo em Fevereiro/2014:

http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/2014-04-08/bolha-imobiliaria-venda-de-imoveis-cai-quase-50-em-sao-paulo.html

Agora, recapitulando sobre a evolução da bolha imobiliária em São Paulo:

Segundo pesquisa da Lopes Inteligência Imobiliária em 2.012, aproximadamente 40% das vendas de imóveis novos eram para investidores na cidade de São Paulo (link: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1358961-quase-40-dos-compradores-de-imoveis-em-sp-sao-investidores.shtml). Adicionalmente, as vendas na planta predominam em São Paulo, representando 80% do total (fonte: relatórios mensais do SECOVI SP) e sabemos que destas vendas na planta, uma parcela relevante não se concretiza (“vendas” para “compradores” que não tem condição de adquirir no ato da entrega do imóvel, gerando distratos de mínimo de 20% até mais de 60% das vendas brutas segundo relatórios trimestrais das construtoras = créditos podres para simular demanda aquecida e gerar crescimento artificial de preços, para detalhes sobre o subprime brasileiro, veja www.defendaseudinheiro.com.br/desmascarando-a-bolha-imobiliaria-no-brasil).

Já em 2.013, constatamos uma super-oferta de imóveis novos, em especial, de 3 e 4 dormitórios. Se observarmos hoje, só a oferta do site www.imovelweb.com.br para imóveis de 3 e 4 dormitórios na cidade de São Paulo equivale a mais de 10 anos de vendas de imóveis novos mais usados (ver www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i para cálculos e links de referências). Uma das consequências desta super-oferta, foi a queda de 17% nos preços dos imóveis de 3 dormitórios na cidade de São Paulo no 1T13, segundo pesquisa da Embraesp junto a construtoras (link:http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html). Além desta queda de preços registrada, temos diversos depoimentos de quem comprou na planta e no ato da entrega a construtora vendia mais barato, afinal, temos “descontos” relevantes anunciados pelas construtoras o tempo inteiro, como a promoção da Even com descontos de até 40% que ocorreu recentemente. Para depoimentos de investidores que tiveram prejuízo, não só em São Paulo, mas em diversas cidades, acessem: www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria.

Qual foi a reação do segmento imobiliário quanto a super-oferta e queda de preços acima? Triplicaram o recorde de 10 anos para os lançamentos e vendas de imóveis de 1 dormitório em São Paulo no 1S13(fonte: relatório do SECOVI SP do 1S13), mas 80% destas vendas foram meras transferências de estoque, para investidores que compraram na planta e esperam alugar na entrega do imóvel, daqui a alguns anos (leia sobre pesquisa da Folha de São Paulo neste link: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1355571-apartamento-de-um-dormitorio-torna-se-nicho-de-investidores.shtml), quando a oferta de imóveis de 1 dormitório também triplicará (para detalhes sobre cálculos e referências, ver: www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo).

A formula acima, fez com que tivéssemos um recorde histórico de vendas de 1 dormitório para investidores em 2.013, mas novamente, gerando super-oferta perceptível por todos, tanto que ainda no 1S13, tivemos redução de 23% nos preços de imóveis usados de 1 dormitório em São Paulo, segundo pesquisa do CRECI SP (link:http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml).

Uma vez que a “fórmula mágica” das vendas em larga escala de 1 dormitório em 2.013 para investidores já havia se esgotado, em 2.014 foi a vez do segmento imobiliário apelar para os “quitinetes milionários”: imóveis de 35 M2 que eram anunciados por preços superiores a R$ 1 milhão! Desta vez, fizeram propaganda usando a revista Veja SP, mas o ponto curioso, foi que na própria “matéria” desta revista, a maioria das unidades “vendidas” foram para corretores (apenas 1 corretor “comprou” 8 unidades), seguida por investidores e como exceção, os consumidores finais. Para mais detalhes, ver o link: http://vejasp.abril.com.br/materia/a-quitinete-de-1-milhao-de-reais

Mesmo com a apelação quanto a vendas fictícias de quitinetes para corretores, ainda assim o resultado total de Fevereiro/2014 quanto a imóveis novos em São Paulo foi 50% pior do que em Fevereiro/2013, conforme consta no primeiro link deste documento. Se considerarmos que em 2.013 o Carnaval foi em Fevereiro e que em 2.014 o Carnaval foi em Março, ou seja, tivemos mais dias úteis para vendas em Fevereiro/2.014, concluímos que o resultado deste ano, na prática, foi pior ainda!

Pois é, em uma rápida análise das informações que constam acima, podemos constatar que o segmento imobiliário está cada vez mais acuado pela bolha imobiliária, até mesmo na cidade de São Paulo, que eles tentam preservar a qualquer custo.

Qual será a saída para o segmento imobiliário continuar escondendo a bolha imobiliária em São Paulo? Será que eles irão inventar imóveis no “The SIMS”, com ZERO M2 real, mas que custarão alguns milhões de Reais, tendo “artigo” em revista para falar sobre o “sucesso” desta nova modalidade e as vendas que estão ocorrendo para os donos de construtoras? Considerando-se que o senso de ridículo já foi esquecido pelo segmento imobiliário há muito tempo, tudo é possível…

Até o próximo post!

Convidados, Geral

Desmascarando a bolha imobiliária no Brasil

20 de janeiro de 2014

Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

O objetivo deste trabalho é o de apresentar através de infográficos, todos os principais fatos relacionados à bolha imobiliária brasileira. Ao final, link c/ as referências utilizadas.

Desmascarando a bolha imobiliária no Brasil:

Clique aqui para referências

Até o próximo post.

Convidados, Geral

A bolha imobiliária em São Paulo

5 de novembro de 2013

Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

Este documento tem a finalidade de apresentar a situação do mercado imobiliário na cidade de São Paulo. A opção por São Paulo se deu por ser o mercado mais relevante para o segmento imobiliário e por estar sendo usado em “artigos” nos jornais, como “demonstração de recuperação”. Além disto, localizei um maior número de pesquisas relacionadas a São Paulo, viabilizando estudo mais completo.

A BOLHA IMOBILIÁRIA EM SÃO PAULO:

Estarei abordando temas como estoque de imóveis sem alugar e sem vender, distratos, preços, especulação imobiliária e outros relacionados.

Ao final, no item “Referências”, constarão links de pesquisas, notícias e memórias de cálculos que tiveram os resultados apresentados aqui. Acrescentarei comentários relacionados toda semana, pelo menos até que eu tenha publicado algum novo trabalho. Incluirei também, algumas análises sobre resultados de construtoras no 3T2013 dentre os comentários neste tópico.

Premissas deste estudo:

Foram utilizados dados como: volume de lançamentos de imóveis novos levantado pela EMBRAESP, vendas, estoques e percentual de vendas de lançamentos de novos que constam em relatórios do SECOVI SP, vendas de usados e evolução dos alugueis do CRECI SP, estoque de usados mais novos com mais de 36 meses do ZAP (abatendo quantidades totais de estoques do relatório do SECOVI SP, para não ter duplicidade) e ainda, informação sobre 40% de vendas para investidores em 2.012 vinda de pesquisa da Lopes Inteligência de Mercado, informação de 80% vendido para investidores quanto a 1 dormitório em 2.013, vindo de pesquisa da Folha de São Paulo, dados de press release de construtoras, etc.

Procurei ser o mais conservador possível, no sentido de “beneficiar” o segmento imobiliário, considerando como se apenas um site, o ZAP, concentrasse todos os anúncios de vendas mais alugueis de toda a cidade e ainda, como se 100% do que está no estoque das construtoras estivesse anunciado neste site. Com estes critérios e outros adotados, posso afirmar que os estoques em São Paulo são, no mínimo, o que consta neste estudo.

Antes de apresentar os dados, um conceito importante: quando temos venda de imóvel “na planta” para investidor, embora este deixe de fazer parte do estoque da construtora, ele ainda faz parte do estoque total disponível no mercado, ou seja, imóveis que ainda não atingiram os seus compradores finais.

Considerando a premissa acima, na coluna de estoque com investidores, temos imóveis adquiridos por investidores e ainda não repassados para consumidores finais e na coluna de vendas para consumidores finais, que é o consumo real e final deste estoque, são abatidos os volumes vendidos para investidores e ainda não repassados para compradores finais.

Estas ponderações são muito relevantes, pois a forte presença de investidores como intermediários no mercado imobiliário, como no caso de São Paulo e do Brasil como um todo, é uma das características de bolhas imobiliárias e uma das principais estratégias que auxiliam na ocultação dos super-estoques.

Vamos analisar agora, como está o comportamento de oferta versus demanda versus preços, tanto para vendas de imóveis, quanto para aluguel. Ressalto: objetivo aqui é termos uma visão completa do mercado imobiliário em São Paulo, neste sentido, é fundamental entendermos se de fato existe o propalado equilíbrio entre oferta e demanda que o segmento imobiliário tenta vender e ainda, se temos em São Paulo, um caso “surpreendente” de sucesso, como defendido em relatórios do SECOVI SP.

A situação acima, como diria o SECOVI, é realmente “surpreendente”, mas não no sentido mencionado por eles:

No caso de imóveis de 3 ou 4 dormitórios, se as construtoras parassem de lançar imóveis, se não tivéssemos mais nenhuma pessoa nova anunciando seu imóvel para venda, se não ocorresse mais nenhum distrato na entrega de imóveis, ainda assim, teríamos estoque suficiente para mais de 4 anos de vendas em São Paulo!!!

No caso de alugueis, além de termos mais de 21 mil imóveis sem alugar neste momento, o segmento imobiliário tem vendido uma quantidade sem precedentes de imóveis de 1 dormitório “na planta” para investidores que tem a finalidade de colocar estes imóveis para alugar assim que entregues, mantendo também um percentual elevado de novos imóveis de 2 dormitórios com a mesma finalidade. Em outras palavras: se hoje já temos um super-estoque de 21 mil imóveis sem alugar só para São Paulo e só no Zap, em 2 anos, de forma gradual, teremos a oferta de 1 dormitório praticamente triplicando (aumento de 192% sobre uma oferta que já é alta) e ainda, um crescimento de 78% na oferta de imóveis de 2 dormitórios para aluguel.

Como as situações acima, de total desequilíbrio entre oferta e procura, aconteceram, tanto para vendas quanto para aluguel e qual a tendência daqui pra frente?

1) Fatores que impulsionaram o crescimento excessivo na oferta para venda e aluguel:

Anos atrás, quando os juros de aplicações financeiras e de empréstimos bancários caíram, juntamente com uma série de outros incentivos do Governo (alongamento de prazo de financiamento, facilidade para mais pessoas comprovarem renda, etc.) tivemos um efeito manada: um grande número de pequenos “investidores” comprando imóveis “na planta” para colocarem para vender um pouco antes da entrega, ou para mobiliar e alugar assim que estivessem prontos, confiando em promessas do segmento imobiliário de elevados ganhos, promessas estas amplificadas por “artigos” na imprensa.

O efeito manada para pequenos investidores ocorreu estimulado também por outra “falsa demanda”, que tinha como base, uma ilusão de crescimento relevante e sustentável da procura e dos preços dos imóveis. Esta ilusão se utiliza de um esquema de vendas “na planta” com parcelas baixas durante a construção para pessoas que não conseguem adquirir o crédito bancário na entrega do imóvel . Estas falsas vendas, que são canceladas na entrega do imóvel, passam uma ilusão de “mercado aquecido” e isto tem estimulado os investidores em imóveis a entrar neste mercado. Todo este esquema passou a ser mais visível, especialmente a partir de 2.012. Como referência, do 1T2012 ao 1S2013, tivemos distratos de quase R$ 7 bilhões, isto para apenas 5 construtoras que divulgam abertamente este informação desde o início de 2.012, as demais, omitem este número (para mais detalhes, ver “Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 11 – subprime brasileiro”).

Naturalmente, as construtoras, procurando vender o máximo que podiam dentro do cenário acima, aumentaram significativamente seus lançamentos, isto até o ano de 2.011 inclusive, fazendo com que o estoque de imóveis ofertados aumentasse ainda mais.

Os distratos, mencionados mais acima, em bilhões de R$ a cada trimestre, também engordam significativamente a oferta de imóveis, em especial, a partir de 2.012.

2) Fatores que levaram a contração de compras de imóveis e desaceleração de novos alugueis:

Com o incentivo de juros baixos e intensa publicidade para que as pessoas saíssem do aluguel e comprassem seus imóveis, os novos contratos de aluguel foram desacelerando.

A bolha imobiliária, alimentada pelas falsas demandas mencionadas acima, causou uma explosão nos preços de vendas e dos alugueis, ambos subiram muito mais que o rendimento da população (apesar dos alugueis terem crescido bem menos que os preços dos imóveis). Esta incompatibilidade entre preço de venda e de aluguel em relação à renda também colaborou para quedas nas vendas de imóveis, a partir de 2.012, tanto para novos quanto usados e ainda colaborou para redução no ritmo de crescimento dos novos contratos de aluguel, aprofundando o desequilíbrio entre oferta e demanda.

3) A estratégia das construtoras para buscarem sobrevida = venda de imóveis de 1 dormitório para investidores:

Nos últimos anos, como as vendas para consumidores finais caíam cada vez mais e passamos a ter um volume de distratos cada vez mais elevado, em função da total incompatibilidade entre preço de imóveis e renda, houve uma publicidade mais intensiva para que investidores comprassem imóveis de 1 dormitório, em região central de São Paulo, uma vez que, embora o preço do M2 fosse muito elevado (muitas vezes acima de R$ 10 mil), como eram imóveis menores, o valor total ou o valor da “parcelinha” caberiam no orçamento.

Para atrair investidores para estes imóveis de 1 dormitório, as construtoras contaram ainda com forte apoio da prefeitura de São Paulo que fez “renascer” a promessa de mais de 20 anos atrás, de revitalização do centro da cidade. Mais uma vez, tivemos uma publicidade intensa, muitas vezes disfarçada de “artigo” de jornal, dizendo que o Paulistano havia aderido a esta nova modalidade de imóveis menores, quando na realidade, de acordo com pesquisa, 80% das vendas foram para investidores …

A opção de adquirir imóveis de 1 dormitório para alugar veio também para preencher uma lacuna deixada pelo segmento comercial, onde a bolha imobiliária já é mais visível, ou seja, investidores que antes alugavam salas comerciais para empresas, com a explosão mais visível desta bolha, resolveram apostar neste nicho residencial de menor tamanho (similar a pessoas que saíram de uma pirâmide financeira para entrar em outra).

Que outras justificativas, o segmento imobiliário utilizou para convencer estes investidores em imóveis de 1 dormitório? Foi vendida a ideia de uma “demanda reprimida”, que existiria para Executivos, estudantes e visitantes vindos de outras cidades, que “precisariam” destes imóveis (mesmo com o aumento no número de suítes em hotéis e flats em função da copa do Mundo?!).

Como podemos observar, os argumentos acima são subjetivos, baseados em estimativas sem fundamento e certamente contando com investidores sem nenhum conhecimento neste segmento de imóveis residenciais (tudo muito similar ao que ocorreu na bolha dos flats no Brasil, para mais detalhes, ler “Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 2”).

4) Desequilíbrio entre oferta e demanda e suas consequências:

O forte desequilíbrio entre oferta e demanda, causado por todos os fatores acima, gerou um super-estoque de imóveis sem alugar e como consequência da lei de oferta e procura, um valor de aluguel que é inviável para o locador, quando analisado o custo de oportunidade, por significar um retorno inferior ao de qualquer aplicação financeira, com muito mais riscos, despesas “inesperadas” (imóvel vazio, aumento de impostos, de condomínio, etc) e ainda, transtornos naturais para manutenção de um imóvel.

No caso da revenda, o prazo para se conseguir vender um imóvel, que como regra tem passado do próprio prazo de entrega do imóvel pela construtora (contrário a estratégia do investidor de vender antes da entrega e assim, gerando relevantes custos adicionais), o nível de concorrência com outros investidores, usados e distratos (super-oferta) além do altíssimo volume de descontos praticados já há mais de 1 ano pelas construtoras, em especial para imóveis prontos e muitas vezes no mesmo empreendimento em que o investidor tenta vendar seu imóvel, tem corroído por completo o resultado do investimento.

Devemos considerar ainda, que a super-oferta tem levado alguns investidores a mudarem sua estratégia: aqueles que compraram para revender, ao perceberem que não estão conseguindo obter o preço esperado e que ficarão no prejuízo, convencidos pelas construtoras, estão optando por colocar estes imóveis para alugar. Esta é uma estratégia muito útil para as construtoras, porque quando o investidor faz isto, resta um concorrente a menos no mercado para venda de imóveis novos. Apesar disto, podemos observar que tanto o estoque disponível para vender quanto o estoque disponível para alugar estão excessivamente elevados.

Apenas como exemplo, lembro mais uma vez a situação de São José dos Campos: nesta cidade, devido a super-oferta, primeiro tivemos preço de venda de imóvel novo entregue com desconto de 25%, fazendo com que ficasse inferior ao preço pago por investidores quando imóvel estava na planta, depois, tivemos aumento de 300% no volume de imóveis ofertados para aluguel, em prazo inferior a 2 anos. É óbvio que esta alternância do investidor entre venda e aluguel não resolve o problema, pois o desequilíbrio entre oferta e procura apenas muda de lugar e no final, o prejuízo é liquido e certo. Este é o tipo de situação que poderá ser percebido de forma mais clara em São Paulo, em breve.

5) Quais as expectativas?

A expectativa é que tenhamos um aumento no desequilíbrio entre oferta e procura. Temos ainda um alto volume na mão de investidores aguardando a proximidade da entrega para venderem e isto, de forma contínua, conforme demonstrado por dados mais acima. Lembrando que 2.011 foi o ano recorde de lançamentos e temos tido como regra, atrasos relevantes nas entregas, sendo que o quarto trimestre de 2.011 foi o que concentrou a maior parte dos lançamentos naquele ano. Em outras palavras: será agora no final do ano e durante o ano de 2.014 que teremos uma enorme quantidade de imóveis sendo entregues, pressionando ainda mais os investidores. Exceção para os imóveis de 1 dormitório que serão alugados futuramente, que terão sua explosão mais visível a partir do final de 2.015, pois o recorde de lançamentos e vendas de 1 dormitório para investidores foi no primeiro semestre de 2.013.

Em paralelo, construtoras são obrigadas a manterem lançamentos em São Paulo e estimularem as vendas para investidores, pois a situação dos estoques em outras cidades do País tem se demonstrado ainda pior (ver “Desenhando a bolha imobiliária brasileira”) e em São Paulo, ao menos conseguem atrair os investidores com todo o conjunto de desinformação que publicam e aproveitando que em São Paulo existem muito mais investidores com capital e sem nenhum conhecimento do mercado, que entram neste processo “às cegas”.

A obrigatoriedade de aumentarem lançamentos em São Paulo foi mais claramente percebida no primeiro semestre deste ano, onde os lançamentos aumentaram mais de 40%, enquanto tivemos quedas no total do Brasil. O foco foi totalmente na atração de investidores, uma vez que tivemos aumento de mais de 300% na oferta e vendas de imóveis de 1 dormitório comparado ao primeiro semestre de 2.012, com fortíssima predominância na região central, algo que foi mais que o dobro de vendas do recorde dos últimos 10 anos e mais que o triplo do recorde de lançamentos em 10 anos. Conforme pesquisa da Folha de São Paulo, 80% destas vendas foram para investidores. Para mais detalhes ler “Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 14 – especulação imobiliária em São Paulo” e também a reportagem que contém o percentual de investidores para 1 dormitório em São Paulo, ambos com os links em “Referências” mais abaixo.

Por que esta “obrigatoriedade” das construtoras, de manterem lançamentos? Por que fazem isto apelando mais uma vez para investidores que serão concorrentes na entrega dos imóveis daqui a poucos anos, amplificando o grave desequilíbrio entre oferta e procura que já existe hoje? Uma explicação simples, é que os lançamentos responderam em Agosto/2.013, por 82% das vendas de imóveis novos realizadas na cidade de São Paulo (Fonte: SECOVI SP), apesar do altíssimo volume de estoque já encalhado, ou seja, é muito mais fácil vender lançamento para “investidores”, do que os imóveis encalhados para compradores finais. Um complemento desta explicação, é que a construtora não conseguirá pagar suas dívidas, se não lançar e assim não trouxer novas receitas. Mesmo construtoras que tem um altíssimo volume de distratos, que possuem estoque equivalente a anos de vendas e dívidas que superam todo seu patrimônio liquido (incluindo neste último o próprio estoque de imóveis) são obrigadas a fazerem lançamentos para ganharem uma “sobrevida”. Para mais detalhes, recomendo a leitura de “Desenhando a bolha imobiliária brasileira”.

Conclusões:

a) São Paulo tem um profundo desequilíbrio entre oferta e demanda de imóveis, temos claramente uma sobra enorme de imóveis, seja para venda ou aluguel ;

b) Já observamos reduções de preços registradas para vendas de novos e usados há mais de 1 ano, incluindo “promoções” com descontos significativos dados por construtoras, redução relevante em preço médio de imóveis usados em determinados períodos e assim por diante ;

c) Investir em imóvel para revenda ou aluguel já é inviável em termos de custo de oportunidade ;

d) A tendência é que situação piore no curtíssimo prazo c/ aumento de juros e desequilíbrio ainda maior na relação de oferta e procura, levando as reduções de preços dos imóveis a se tornarem maiores e constantes.

Referências:

“Desenhando a bolha imobiliária brasileira”: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366

“Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita?” Seguem as partes deste trabalho que foram mencionadas neste documento:

Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335 Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

Notícia sobre pesquisa que aponta que o retorno de aluguel em São Paulo, em Julho/2013 foi de 0,46% em relação ao valor do imóvel: http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/2013-08-02/aluguel-de-imoveis-rende-menos-que-poupanca-em-sao-paulo-e-no-rio.html

Seguem abaixo 4 notícias sobre quedas de preços de imóveis em São Paulo, são situações diferentes umas das outras quanto a número de dormitórios, período, novo ou usado, etc.:

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml

http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,preco-de-imovel-novo-recua-pela-1-vez-em-quatro-anos,152741,0.htm

http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

Como informação adicional às 4 notícias que constam acima, falando sobre quedas de preços de imóveis em São Paulo, neste link temos o relatório do CRECI SP que em sua página 23 demonstra que o preço médio do M2 em São Paulo teve queda de 11,26% no período de Julho/2012 a Junho/2013 e ainda, que o reajuste do aluguel foi inferior a inflação neste período. Trata-se de pesquisa com mais de 400 imobiliárias de São Paulo e que usa como referência, o valor FINAL, REAL, NEGOCIADO. Link: http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_junho_2013.pdf

Notícias sobre São José dos Campos, que servem como referência de consequências previstas para quando temos super-oferta de imóveis, como no caso de São Paulo. Primeiro, redução de preços de imóveis novos entregues em 25% voltando a patamar anterior ao do preço destes imóveis “na planta” e depois, uma super-oferta de imóveis para aluguel, com aumento de 300% em 2 anos (em outras palavras, a oferta de imóveis quadruplicou em 2 anos):

http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html

MEMÓRIA DE CÁLCULO:

Seguem abaixo os cálculos realizados para se chegar no estoque total de imóveis em São Paulo, por tipologia.

Após as tabelas que apresentam os cálculos, temos os links para notícias e pesquisas que subsidiaram estes cálculos.

A grande maioria destas informações vem do próprio mercado imobiliário, através de pesquisas de SECOVI SP, CRECI SP, imobiliárias, etc.

Pesquisas e notícias usadas como referência para cálculos:

Relatório do SECOVI SP de Dezembro/2011, onde consta o total de lançamentos e vendas de imóveis novos do ano, separadas conforme a tipologia: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/balaco-mercado-imobiliario-2012pdf.pdf

Relatório do SECOVI SP de Dezembro/2012, onde consta o total de lançamentos e vendas de imóveis novos do ano, separadas conforme a tipologia: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/balaco-mercado-imobiliario-2012pdf.pdf

Relatório do SECOVI SP de Agosto/2013 onde constam os totais de lançamentos e vendas de imóveis novos do ano, de Janeiro a Agosto, separadas conforme a tipologia, além da informação de que o percentual de vendas de lançamento em Agosto/2013 foi de 82,5%: http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-agosto-2103.pdf

Relatórios do CRECI SP de Janeiro a Agosto de 2013, que trazem as quantidades vendidas de imóveis usados por tipologia. Consultar em “Total de vendas projetada” e depois na distribuição percentual conforme tipologia. São pesquisas feitas com mais de 400 imobiliárias na cidade de São Paulo.

http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_janeiro_2013.pdf

http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_fevereiro_2013.pdf

http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_marco_2013.pdf

http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_abril_2013.pdf

http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_maio_2013.pdf

http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_junho_2013.pdf

http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_julho_2013.pdf

http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_agosto_2013.pdf

Segue pesquisa da Lopes Inteligência de Mercado que aponta que 40% das vendas de imóveis em São Paulo são para investidores. Nesta mesma notícia, a referência a pesquisa da Folha de São Paulo que aponta que 80% dos imóveis de 1 dormitório são adquiridos por investidores: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1358961-quase-40-dos-compradores-de-imoveis-em-sp-sao-investidores.shtml

Pesquisa no ZAP: feita consulta a www.zap.com.br, obtido o total de vendas para cidade de São Paulo (regiões Norte, Sul, Leste, Oeste e Centro), já com totais conforme tipologia. Em seguida, abatida a quantidade total que consta no estoque de imóveis novos do relatório do SECOVI SP de Agosto/2013, de forma a procurar eliminar o máximo possível a duplicidade. Procedimento análogo para obtenção da oferta de aluguel, com a diferente que aqui não tivemos nenhum abatimento no cálculo. Observar as datas que constam nas tabelas apresentadas no trabalho e os cálculos explicados neste parágrafo, uma pesquisa agora apresentará resultados diferentes.

Convidados, Geral

Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 12

6 de setembro de 2013

Neste trabalho, falarei sobre imóveis usados em São Paulo e o FIPE ZAP.

Para facilitar acesso a outros textos, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 12.

Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335 Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

PARTE 12:

Dando continuidade ao jogo dos 7 erros do mercado imobiliário brasileiro, falarei agora sobre o sexto erro, mantendo o padrão apresentado anteriormente, primeiro mencionando o que o mercado imobiliário informa e depois, os fatos por trás das notícias.

CENA 6 – “Imóveis usados em São Paulo e o FIPE Zap”

Imagem 6A – O que os representantes do segmento imobiliário dizem:

Informações fornecidas pelo CRECI SP para os jornais e amplamente divulgadas: crescimento de vendas de imóveis usados na maior parte dos meses durante o primeiro semestre deste ano.

Muita propaganda destacando, a cada divulgação do índice FIPE ZAP, o crescimento dos preços dos imóveis e o quanto a aquisição de imóveis seria mais vantajosa do que qualquer alternativa de aplicação financeira.

Imagem 6B – Os fatos por trás das notícias:

Primeiro, vamos analisar as informações relacionadas a volume de vendas e preços de imóveis usados na Cidade de São Paulo. Abaixo, alguns dados compilados a partir de informações fornecidas por CRECI SP e FIPE ZAP.

Sobre os dados acima:

Preço do M2 do CRECI SP é resultado de pesquisa que já é realizada há muitos anos pelo CRECI SP, envolvendo mais de 400 imobiliárias da cidade de São Paulo. Este preço de M2 é o preço já negociado, ou preço final. A tabela utilizada acima, com a variação dos últimos 12 meses findos em junho de 2.013, consta na página 23 da pesquisa de Junho/2013 do CRECI SP, segue o link para acesso: http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_junho_2013.pdf

As informações sobre volume de vendas foram extraídas de relatórios do CRECI SP desde 2.008. Não capturei dados anteriores, pois em Janeiro/2008 existe observação sobre mudança nos critérios da pesquisa, informações anteriores não seriam comparáveis.

ATENÇÃO: a pesquisa do CRECI SP e as informações divulgadas em jornais, são relativas à variação de um mês para o mês seguinte. A melhor avaliação, que respeita sazonalidade e compara meses com mesmo comportamento, é a comparação entre um mês e o mesmo mês de ano anterior (exemplo: Junho/2013, comparar com Junho/2012), que foi a base para os resultados apresentados neste estudo. Para maiores detalhes de como fazer este cálculo comparando mesmos meses de anos seguidos (sazonalidade) a partir dos relatórios do CRECI SP, ver tópico “Segundo erro do mercado imobiliário”.

Informações do Zap imóveis foram extraídas com acesso ao “Índice FIPE Zap”, que tem link na página do Zap imóveis, replico aqui: http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/.

Algumas análises quanto a estas informações:

Volume de vendas (CRECI SP): tivemos reduções nas vendas, de 2.010 para 2.011, de 2.011 para 2.012 e também de 2.012 para 2.013. Esta contínua redução nas vendas, significa que o prazo para venda de um imóvel está aumentando ao longo dos anos e estão sendo gerados estoques crescentes de imóveis sem vender.

Preço do M2 (CRECI SP, Real = negociado): nos últimos 12 meses findos em Junho/2013 (última pesquisa publicada), a QUEDA no preço do M2 em São Paulo, foi de 11,26%. Isto significa que mesmo com o crescimento do preço do M2 no primeiro semestre de 2.013, este preço ainda não recuperou o patamar em que estava em Junho/2012. Outra característica, é que aumento de preço de imóveis usados ao longo dos últimos anos tem sido 100% especulativo, ou seja, não tem fundamento na lei de oferta e procura, uma vez que as vendas vem se reduzindo de forma sensível, até mesmo em função da fortíssima disparidade entre preço de imóvel e renda da população, conforme demonstrei em estudo anterior sobre o “Terceiro erro do mercado imobiliário”.

FIPE ZAP – preço do M2 anunciado: pelo que podemos observar pelos dados acima, este índice não tem nenhuma serventia para análise da evolução dos preços, que seria seu objetivo, uma vez que não guarda nenhuma relação com a evolução do preço negociado / realizado. Isto fica muito claro ao olharmos para o preço real apurado pelo CRECI SP, que teve redução de 11,26% nos últimos 12 meses findos em Junho/2013, contra o FIPE ZAP que apontou crescimento de 13,91% para o mesmo período.

Imóvel versus aplicações financeiras: conforme demonstrado acima, enquanto a inflação acumulada no período de Julho/2012 a Junho/2013 foi de 6,70% (IPCA = oficial), os imóveis tiveram REDUÇÃO de 11,26% no preço do M2, estando entre as piores opções para se aplicar dinheiro neste período. Além disto, observamos que o aluguel também teve valorização inferior a inflação (aluguel = 6,15% de variação de Julho/2012 a Junho/2013 contra inflação de 6,70%). Isto confirma informações em tópicos anteriores, de que não faz sentido pensar em imóvel residencial como investimento e neste momento em especial, porque ele está no seu “topo de preços”. Embora tenhamos tido quedas nos preços dos imóveis, conforme demonstrado acima, ainda assim os preços estão fora da realidade de renda e com forte rejeição que se manifesta pelas quedas constantes na demanda, ou seja, tendência é de se tornar um prejuízo ainda maior daqui pra frente.

Demanda versus preço: nos últimos 12 meses, findos em Junho/2013, com base nos dados do CRECI SP levantados com mais de 400 imobiliárias em São Paulo, tivemos 7 meses em que preço do M2 variou negativamente e 9 meses em que o volume de vendas foi menor, na comparação com mesmo mês de ano anterior, respeitando sazonalidade. Isto significa que apesar da redução nos preços na ordem de 11,26% nos últimos 12 meses, este preço ainda tem afugentado compradores, ou seja, o preço ainda não foi reduzido o suficiente para gerar uma relação de maior equilíbrio entre oferta e demanda. Caso seja mantido o movimento especulativo, que visa aumentos de preços sem nenhum fundamento, a tendência é que o estoque de imóveis sem vender continue crescendo, como nos últimos anos.

Vamos agora, observar algumas informações sobre oferta de imóveis em São Paulo – Capital, com base em dados extraídos a partir do site Zap imóveis. Aqui, colocarei o resultado da pesquisa anterior que fiz no Zap em 9/Julho/2013, que serviu de base para texto sobre “Terceiro erro do mercado imobiliário” e farei uma comparação com pesquisa feita em 4/Setembro/2013, para analisarmos como tem evoluído nestes últimos 2 meses.

Observação quanto a informações acima: a pesquisa realizada no Zap imóveis, levou em consideração a somatória dos anúncios para imóveis com qualquer número de dormitórios e outras características, nas 5 regiões da cidade de São Paulo (Centro, Norte, Sul, Leste e Oeste), no entanto, foram somados apenas os anúncios para “Apartamento padrão” e “Casa Padrão”. No caso da pesquisa de 4/Set/2013, se tivéssemos somado outros tipos de imóveis, o total de anúncios passaria de 160.000.

Olhando para números acima, podemos perceber que há algo muito errado com as informações que constam no site Zap imóveis. Não é razoável imaginarmos que tínhamos um pouco mais de 44.700 imóveis ofertados para venda em São Paulo (Capital) menos de 2 meses atrás e agora temos mais de 137.000 imóveis a venda.

Quais as alternativas para interpretarmos as informações acima?

a) Alguma manipulação direta na base de dados do Zap que teria gerado uma série de informações duplicadas, triplicadas, etc. ;

b) Os clientes do Zap estariam registrando no sistema o mesmo anúncio várias vezes, de forma contínua ao longo dos meses, gerando estas variações anormais, talvez para manipular o índice de preços extraído a partir desta base, E/OU por desespero pelo tempo que passa sem vender e lançando de novo para ter uma data “mais recente no anúncio” ;

c) Havia muito oferta não divulgada antes no site Zap, que passou a ser anunciada agora ;

d) Uma combinação das alternativas anteriores (a+b, b+c, ou a+b+c), e/ou outras que não constem acima (exemplo: incorporação de dados de outros sites de vendas de imóveis?).

Fiz alguns testes básicos, colocando algumas ruas sem saída (com menos imóveis) e verificando se dados apareciam duplicados (pela imagem ou algum código de identificação), depois acessei últimas páginas e calculei número de ofertas por página vezes número de páginas e resultados não demonstraram duplicidades ou inconsistências, no entanto, foram muito poucas amostras e avaliação muito superficial, por falta de alguma ferramenta ou método que pudesse validar melhor estes dados.

Acredito que a explicação mais provável para dados dos gráficos baseados no Zap imóveis mais acima, seja a alternativa “d”. Como o índice FIPE ZAP de preços dos imóveis é obtido a partir desta mesma base de dados, tudo indica que temos aqui um princípio da área de TI que se aplica: “Garbage in, garbage out” (traduzindo: “lixo que entra, lixo que sai”), ou seja, é mais uma confirmação da falta de confiabilidade quanto ao índice FIPE ZAP.

De qualquer forma, tentando extrair algo de útil destas informações do Zap imóveis, observamos que a distribuição de imóveis permanece completamente fora da realidade da renda para cidade, conforme detalhado no “Terceiro erro do mercado imobiliário” e que em qualquer cenário, o volume de imóveis usados sem vender é muito elevado e o prazo para vender um imóvel continua muito alto, tudo aquilo que os dados do CRECI SP já haviam apontado, conforme análises mais acima.

Conclusões:

1) Venda de imóveis usados em São Paulo tem caído de forma contínua e atípica ao longo dos anos e manteve este movimento de queda mesmo após as reduções de preços que ocorreram, gerando assim, um alto volume de imóveis usados “encalhados”. Os imóveis usados de São Paulo foram uma péssima alternativa financeira nos últimos 12 meses findos em Junho/2013, seja em relação à perda de 11,26% no preço do M2, seja pelo aluguel que teve “valorização” inferior a da inflação do período ;

2) O índice FIPE Zap não tem nenhuma serventia para medir o preço médio dos imóveis, no máximo serve para iludir os proprietários de imóveis que com isto, aumentam os preços anunciados e o volume de anúncios feitos, mas sem nenhum resultado prático a não ser perda de tempo e dinheiro para pessoas que adotam este procedimento. Esta estratégia deve estar sendo muito útil para Construtoras, porque enquanto os vendedores insistem em fazerem anúncios com preços completamente fora da realidade e não vendem, as construtoras se esforçam para desovarem seus enormes estoques oferecendo descontos, já há mais de 1 ano (35% de desconto no Outlet Rossi, 40% de desconto no Even Day, descontos de até R$ 150 mil da PDG, que é um mínimo de 20% sobre preços praticados). Mesmo assim, o estoque de imóveis novos e a situação das construtoras não são nada saudáveis (ver tópico anterior sobre “Quinto erro do mercado imobiliário – subprime brasileiro”). Já para o Zap, este resultado sem dúvida tem sido muito útil, basta vermos a escalada na quantidade de anúncios feitos e, portanto, no faturamento da empresa. Para a FIPE, sugiro pesquisarem sobre o núcleo “Real Estate” da FIPE e verificarem qual o grau de relação deste com o segmento imobiliário.

Convidados, Geral

Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 4

5 de junho de 2013

Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 4.

Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335 Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

PARTE 4:

Dando continuidade ao estudo do mercado imobiliário brasileiro nos últimos 6 anos, falarei agora sobre o período de 2.011 até hoje (Junho/2013).

SEGMENTO IMOBILIÁRIO – JAN/2.011 A JUN/2.013

INCENTIVOS A ESPECULAÇÃO: Subsídios do Governo, redução de Juros, abertura de capital das Construtoras em 2.006/2.007 e fluxo de Capital especulativo vindo do Exterior na crise de 2.008

GEROU:

PREÇOS DE IMÓVEIS: subidas continuaram fortes até 1S2012, acima de renda e de outros investimentos. Mais imóveis acima de R$ 400 mil que abaixo, especialmente para usados, a partir do 2S2012 ;

GEROU:

SALÁRIOS VS PREÇOS DE IMÓVEIS: SP, Estado mais rico, c/ salário médio menor que R$ 2 mil/mês. Financiar, p/ maioria dos imóveis, mesmo c/ 3 pessoas p/ comprovar renda, ficou inviável p/ muitos ;

GEROU:

VENDAS: quedas desde 2.011 até hoje para total das Construtoras. Vendas de novos caíram 78% no DF e mais de 20% em BH e SP de 2.011 p/ 2.012. Usados em SP, com quedas de vendas desde Nov/2.012 ;

Seguem algumas notícias como referências sobre vendas. Sobre queda de usados em SP, ver relatório do CRECI SP disponível na página www.crecisp.gov.br, é necessário calcular a variação entre mesmos meses de anos seguidos, pois relatório só apresenta diferença de um mês para o seguinte, para tal, colocar dados de variações em planilha e pegar percentual de 12 meses atrás multiplicando por (1+percentual do mês seguinte), até chegar no mês desejado. Após isto, pegar o resultado deste cálculo e deste, subtrair 100%.

Exemplo (não vinculado a imóveis): se você sabe que o preço inicial é R$ 100, no mês seguinte caiu 10% e no mês seguinte subiu mais 5% sobre o imediatamente anterior, qual o resultado final?

R$ 100 menos 10% = R$ 90. Depois subiu 5% sobre R$ 90 e chegamos a R$ 94,5. Variação percentual de R$ 100 iniciais para R$ 94,5 foi de -5,5% entre o primeiro valor e o último.

Usando fórmula acima, sem números (CRECI SP só dá percentual entre mês anterior e atual da pesquisa), temos: ((100%*(1-0,10))*(1+0,5))-100% = -5,5%, o que confirma que o cálculo funciona.

Curiosamente, o CRECI SP divulgou uma variação incorreta para cidade de São Paulo na comparação do 1T2012 para o 1T2013, como se tivesse ocorrido aumento de 67% nas vendas. Capturando os dados mês a mês do próprio CRECI SP e fazendo as contas, observamos quedas na Cidade de São Paulo de Nov/2012 a Mar/2013, em todos os meses. Como exemplo, a queda foi de 32,37% em Mar/2013 comparado a Mar/2012. Pode ser que tenham esquecido a última parte da equação (67%-100%) ou outros erros.

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2680378/vendas-imoveis-usados-diminuem-2012-diz-creci

http://www1.folha.uol.com.br/fsp/imoveis/93091-venda-de-imoveis-recua-78-em-brasilia.shtml

http://www1.folha.uol.com.br/fsp/ribeirao/95134-setor-imobiliario-recua-pelo-2-ano-seguido.shtml

http://www.em.com.br/app/noticia/economia/2013/03/05/internas_economia,354715/mercado-imobiliario-tem-queda-de-27-nas-vendas-em-belo-horizonte.shtml

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1248744-venda-de-imoveis-novos-cai-206-na-cidade-de-sao-paulo.shtml

DISTRATOS: alguns bilhões de R$ de cancelamentos de vendas todo trimestre, por compradores não conseguirem financiar c/ banco (falta de renda), após pagar p/ construtora durante construção ;

INADIMPLÊNCIA C/ CONSTRUTORAS: exemplo da Rossi, única a rever carteira de recebíveis, que no 4T2012, gerou R$ 1,3 bilhões em distratos, p/ reduzir inadimplências a nível saudável ;

http://www.asbea.org.br/escritorios-arquitetura/noticias/mercado-imobiliario-venda-de-estoque-ainda-e-prioridade-290008-1.asp

GEROU:

ESTOQUES DE NOVOS – BRASIL: estoque de imóveis novos sem vender, em unidades, dobrou de Dez/2.011 p/ Dez/2.012, segundo consultoria Austin Rating com base em balanço de construtoras ;

ESTOQUE DE NOVOS – SP: quantidade de imóveis novos ofertados em SP, no feirão da CEF 2013, foi o dobro do feirão do ano anterior ;

ESTOQUE DE NOVOS – CWB: Curitiba fechou 2.012 c/ estoque de imóveis sem vender suficiente p/ 2 anos de vendas e com lançamentos programados p/ 2.013 equivalentes a mais 2 anos ;

ESTOQUE SEM LOCAÇÃO COMERCIAL – ALPHAVILE SP: no 1T2013, 40% de vacância para imóveis comerciais em Alphavile SP, estimativa de anos para voltar a ocupação normal ;

ESTOQUE SEM LOCAÇÃO – PESSOA FÍSICA – GRANDE RECIFE: no 1T2013, aumento de 35% no número de imóveis vagos aguardando locatário na Grande Recife ;

ESTOQUE OCULTO C/ ESPECULADORES: temos hoje, quantidade desconhecida de imóveis com especuladores, que concorrem com vendas de construtoras e de pessoas físicas ;

Algumas notícias como referência de assuntos acima:

http://folhadealphaville.uol.com.br/artigo/?id=17399

http://m.jconline.ne10.uol.com.br/t320/noticia/economia/pernambuco/noticia/2013/04/28/81174

http://www.jornaldelondrina.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1364606&tit=preco-de-imoveis-atinge-teto-com-estoque-recorde

http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html

http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279

GEROU:

PREÇO DE IMÓVEIS 2S2012: segundo FIPE ZAP, 7 Capitais tiveram redução no preço de imóveis, entre novos e usados, no 2S2012 ;

PREÇO DE IMÓVEIS SP PRIMEIRO BIMESTRE 2.013: segundo EMBRAESP, em pesquisa com construtoras p/ imóveis novos, SP teve queda de preços superior a 9% na média e p/ 3 dormitórios superior a 17% ;

PREÇO DE IMÓVEL DE 1 DORMITÓRIO USADO EM SP NO 1T2013: queda de 23% no preço ;

PREÇO DE IMÓVEIS SÃO JOSÉ DOS CAMPOS 1T2013: queda de 25% no preço, voltando a patamar anterior a 2.010, no caso de imóveis novos ;

PREÇO DE IMÓVEIS NATAL NOT 1T2013: idem a São José dos Campos logo acima ;

PREÇOS CYRELA NO 1T2013: comparando por segmento e considerando inflação, quedas de 26% a 41% para 2/3 das unidades vendidas e queda de 2,46% p/ 1/3 das unidades vendidas em relação a 1T2012 ;

PREÇO DE USADOS EM SP: queda de mais de 20% no preço no comparativo de Fev/2012 para Fev/2013, em índice que mescla M2 de venda e aluguel, segundo pesquisa realizada pelo CRECI SP ;

PREÇO DE IMÓVEIS EM GOIÂNIA: queda de até 15% nos preços de imóveis novos e usados em 2.013 ;

PREÇOS DE IMÓVEIS EM RECIFE: tiveram quedas 3 meses seguidos ;

Notícias como referência para preços seguem abaixo. Sobre preços Cyrela, acessar press release de 1T2012 e 1T2013 que fica no site da empresa, ao final dos relatórios, constam os valores por segmento e por M2.

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml

http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,preco-de-imovel-novo-recua-pela-1-vez-em-quatro-anos,152741,0.htm

http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

http://www.diariodepernambuco.com.br/app/noticia/economia/2013/04/03/internas_economia,432110/precos-dos-imoveis-no-recife-apresentam-terceira-queda-consecutiva.shtml

http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

TUDO QUE CONSTA ACIMA GEROU:

PREJUÍZOS: Rossi teve prejuízo de mais de R$ 200 milhões, primeiro da história dela, em 2.012. PDG com prejuízo recorde de R$ 1,7 bilhões em 2.012. No ano de 2.012, prejuízo total construtoras > R$ 1 bilhão ;

DÍVIDA: Brookfield, PDG, Rossi, Viver e Tecnisa com dívidas superiores a 100% do patrimônio, Gafisa deve 94% do patrimônio. Nem se venderem todos os imóveis, matriz, móveis, etc. pagam dívidas ;

RISCO DE INSOLVÊNCIA: das 9 empresas com maior risco de insolvência no Brasil no 1T2013, 5 delas são as construtoras que constam acima c/ dívidas de mais de 100% do patrimônio ;

http://mobile.valor.com.br/empresas/3116814/prejuizo-da-brookfield-quase-triplica-no-1

http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/05/pdg-realty-tem-prejuizo-liquido-de-r-73812-milhoes-no-1o-trimestre.html

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/05/1278920-rossi-residencial-tem-prejuizo-de-r-10-milhoes-no-1-trimestre.shtml

http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/03/prejuizo-da-tecnisa-triplica-no-4o-trimestre.html

http://br.reuters.com/article/businessNews/idBRSPE92Q00S20130327

http://www.valor.com.br/empresas/3062554/pdg-tem-prejuizo-liquido-de-r-21-bi-em-2012-e-de-r-17-bi-no-4tri

http://br.reuters.com/article/businessNews/idBRSPE92B00Z20130312

http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/9-empresas-listadas-com-maior-risco-de-liquidez-no-brasil

O QUE CONSTA ACIMA GEROU, COMO REAÇÃO DO GOVERNO:

Em 2.013, devido ao desaquecimento da Economia como um todo e do mercado imobiliário, o Governo brasileiro passou a adotar ainda mais iniciativas para estimular a aquisição de imóveis, medidas estas que em sua maioria, visavam permitir aos compradores de imóveis que pudessem pagar valores ainda mais elevados pelos mesmos, apesar dos patamares atuais já estarem completamente fora da realidade de salários do País (exemplo: apartamento usado de 2 dormitórios no Leblon que custa o mesmo que castelo no Estado de NY nos EUA com mais de 3.000 M2).

Fonte: http://oglobo.globo.com/imoveis/que-leblon-que-nada-castelo-em-nova-york-esta-venda-por-us-1-milhao-7878942

A partir de Jan/2013 o Governo aumentou o limite de preço do imóvel para uso do FGTS para R$ 500 mil, depois, em Maio/2013 já permitiu financiamento de imóveis de até mais de R$ 500 mil através do Panamericano que foi adquirido pela CEF, fez promoção em feirão da CEF para permitir pagamento da primeira parcela só em Jan/2014 para quem adquirir imóvel até Jun/2013 e diminuiu o compulsório dos bancos só para o caso de concessão de crédito imobiliário.

Nem mesmo o rebaixamento de crédito da CEF, que hoje detém financiamentos a mutuários que representam mais de 20 vezes seu capital e por isto, foi rebaixada quanto ao crédito pela agência internacional Moodys, fez com que o Governo contivesse seu ímpeto de estímulos ao crédito do segmento imobiliário, ao contrário, Governo mantém pressão total para que empréstimos só aumentem, em especial, pressão sobre bancos públicos.

Outra medida foi divulgação pelo BC afirmando que Brasil não tinha bolha porque preços subiam menos o que indicava equilíbrio de oferta e procura (não analisaram estoques, demanda, vendas, só preço, esta é uma conclusão absolutamente inválida, o que foi demonstrado por relatório da Austin Rating de que estoques dobraram de 2.011 para 2.012, sem contar que preços de financiamentos com bancos utilizados nos cálculos do BC incluíam negociações feitas há 2 ou mais anos, quando imóvel foi comprado na planta).

Todas estas medidas visam beneficiar as construtoras para que estas possam aumentar cada vez mais o preço dos imóveis, uma vez que compradores teriam crédito e incentivos que permitiriam pagarem cada vez mais caro. O Governo está preocupado, antes de tudo, em beneficiar as Construtoras, como vem sendo desde o início do processo, uma vez que, para população em geral, sempre é pior pagar mais caro e de forma exagerada por um mesmo bem. Tal postura do Governo reflete sua forte dependência das Construtoras, principais financiadoras de campanha, bem como sua preocupação que está focada, como sempre, única e exclusivamente nas próximas eleições para presidente em 2.014. É natural que o Governo se defenda dizendo que tenta salvar as Construtoras em virtude do alto volume de empregos dependentes deste segmento e também da relevância do mesmo para recuperação do PIB, no entanto, se este fosse o real interesse, o Governo poderia buscar atuação de forma a viabilizar a redução dos preços dos imóveis, que é a única fórmula razoável neste contexto.

Está claro para todos, que o Governo fará o possível para adiar, até depois das eleições de 2.014, uma redução mais acentuada de preços e uma crise no setor imobiliário, pois se isto ocorresse, poderia fazer com que o PT perdesse as eleições, no entanto, resta saber se o Governo tem folego para continuar “tapeando” a lei de oferta e procura através de soluções mirabolantes como postergar pagamento de primeira parcela de financiamento para Jan/2014 e outras do mesmo tipo.

A questão é que, observando o péssimo cenário da economia brasileira, analisando-se sob qualquer ângulo, percebemos que o Governo não tem mais tanto folego para focar em socorrer as construtoras. Sobre economia: desemprego crescendo, projeção de PIB caindo, inflação alta, balança comercial com recorde negativo, pior bolsa de valores do Mundo, pior resultado do PIB setorial de indústrias em 2.012 no Mundo, escalada da inadimplência do consumidor, etc.

REAÇÕES MAIS RECENTES DO MERCADO IMOBILIÁRIO QUANTO A CENÁRIO ACIMA

Últimas reportagens que defendem interesses das construtoras, já utilizam o “crescimento” de vendas no Estado de SP no 1T2013 como argumento da “recuperação” do segmento. Este “crescimento” foi ocasionado por uma “venda” com pagamento 100% permuta de 2.160 unidades da Cyrela lançadas no 1T2013, “venda” esta que está escondida na página 44 do press release da Cyrela, sem nenhum destaque e sem nenhuma explicação do que se trata, muito estranho por ter sido tão relevante e não ter mais nenhuma informação.

Tentam ainda convencer as pessoas que imóveis no Brasil são baratos quando comparados a Tokio, Londres e outras capitais em que o salário médio é várias vezes o do brasileiro, a distribuição de renda, desenvolvimento, qualidade de vida e demais fatores são completamente diferentes e muito superiores ao padrão brasileiro, além de insistirem na questão do percentual do financiamento sobre o PIB, que conforme demonstrado acima, não é fato gerador de bolha imobiliária.

Como se não bastasse, tentam minimizar as reduções de vendas de mais de 70% que tiveram reportagens em links mais abaixo, bem como os estoques enormes e redução de preços de mais de 25% em mais de um ponto do Brasil, dizendo que foi apenas uma queda temporária no 2S2012 (sendo que a maioria foi no 1T2013).

Cada vez mais veremos iniciativas no desespero por parte das construtoras, patrocinando reportagens e pretensos “consultores” que omitem e distorcem informações, como nestes casos.

PONTOS COMUNS ENTRE MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO NOS ÚLTIMOS 6 ANOS E BOLHAS DE EUA, ESPANHA E DOS FLATS NO BRASIL:

Com relação à motivação eleitoral de buscar um crescimento rápido e vistoso da economia em curto prazo através de aumento relevante de crédito e facilidade para acesso ao mesmo, motivando aumento rápido e elevado do consumo, sem estímulos a produtividade e sem controle adequado dos abusos quanto a preços e de suas consequências para inflação, podemos observar uma total similaridade entre Brasil desde 2.007 e EUA e Espanha no início de suas bolhas imobiliárias.

Outra similaridade é o Brasil ter permitido financiamento de 35 anos que pode se transformar em 40 anos como explicado mais acima, mesmo patamar adotado pela Espanha.

Mais um ponto similar: no caso do Brasil, temos observado que as Construtoras tem feito o mesmo papel que os Bancos no caso da Espanha, ou seja, são as construtoras brasileiras que estão acumulando um super-estoque de imóveis e tentando desová-lo de forma lenta para que queda dos preços não seja abrupta e da mesma forma que os bancos na Espanha, são as construtoras que sofrem forte ameaça de quebra devido a esta estratégia.

Da mesma forma que nos EUA e Espanha, podemos observar quedas relevantes de preços no Brasil, acima de 20%, lembrando que na Espanha a queda demorou anos para chegar aos 32% e aqui, já observamos 25% em algumas cidades. Sobre a queda dos preços, observamos comportamento similar ao dos EUA durante a explosão da bolha lá, não são uniformes, ocorrem com diferentes pesos em cada localidade e com diferentes prazos.

Como nos EUA e Espanha, podemos observar estoque de imóveis sem vender ou alugar crescendo de forma assustadoramente rápida, retroalimentando o problema de preços logo acima.

Repetindo o que ocorreu nos EUA e Espanha, BC já se manifestando para dizer que não há bolha imobiliária, apesar das diversas evidências demonstradas aqui e do mesmo jeito que aconteceu lá, sem evidências consistentes, ao contrário, apresentando dados falhos como conclusão de que não há desequilíbrio entre oferta e demanda sem analisar vendas, estoques de imóveis sem vender, etc.

Do mesmo jeito que observamos para EUA e Espanha, conforme ficam mais visíveis os problemas do mercado imobiliário, mais este tenta criar factoides para convencer mais pessoas a comprarem imóveis, de forma cada vez mais apelativa, contando com apoio do Governo que desesperadamente tenta criar mais ações para viabilizar o “eterno aumento no preço dos imóveis”, mesmo isto sendo contrário aos interesses da população e da Economia como um todo, devido ao fortíssimo efeito inflacionário e pelo fato da população estar pagando por um bem, muito mais do que este vale.

Um ponto em comum sobre os últimos 6 anos do mercado imobiliário brasileiro, comparando com EUA, Espanha e bolha dos flats, é que todos tiveram promessas de lucros duradouros e superiores a quaisquer outros investimentos, que a demanda sempre seria crescente e que não haveriam problemas graves na economia que prejudicassem os resultados e na prática, todas estas promessas foram quebradas levando a formação de sobre-estoques e redução de preços.

DIFERENÇAS ENTRE MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO NOS ÚLTIMOS 6 ANOS E BOLHAS DE EUA, ESPANHA E DOS FLATS NO BRASIL:

Nos EUA tinham os empréstimos em cascata sobre mesmo imóvel e para mesmo proprietário, baseado em hipotecas (sub-prime) que levou ao estouro da bolha quando tivemos aumento de juros, na Espanha foram as condições super-facilitadas de crédito prolongado que levaram a explosão quando veio o aumento de juros junto com queda forte na demanda, mecanismos diferentes do Brasil.

No Brasil, o limite da renda em relação a preços dos imóveis, combinado com financiamentos bancários em que mais pessoas comparecem para comprovar renda do que aqueles que realmente pagarão parcelas, com compra de imóveis na planta (que não existe em outros países) para qual temos elevado volume de distratos logo antes do financiamento bancário e tendo como pano de fundo o aumentos de juros, cenários negativos para PIB, empregos, balança comercial, etc., formam uma combinação que é uma grande ameaça de que estes sejam os mecanismos que levarão a uma inadimplência exagerada que ocorrendo em conjunto com uma demanda menor do que a atual (que já é muito baixa), farão com que estoques cresçam ainda mais, disparando assim uma redução de preços mais acentuada, constante e inegável do que a que já observamos.

CONCLUSÃO:

Por todo o conjunto de fatos apresentados até aqui, minha opinião é de que temos sim, uma bolha imobiliária à brasileira.

//
//

Browsing Tag: bolha imobiliaria Brasil

Bolha Imobiliária SP: vendas de imóveis novos caem 50% em Fevereiro

Desmascarando a bolha imobiliária no Brasil

A bolha imobiliária em São Paulo

Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 12

Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 4