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    O oxigênio da bolha imobiliária brasileira, parte 2

    3 de junho de 2015

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Para acessar a parte 1, sobre juros básico da economia, crédito imobiliário, emprego e renda: http://defendaseudinheiro.com.br/o-oxigenio-da-bolha-imobiliaria-brasileira-parte-1

    Nesta parte 2, ao contrário do planejado inicialmente e com a finalidade de ter volume expressivo de evidências, focarei na simulação de demanda aquecida em troca de super estoque futuro, deixando a especulação em volume anormal e desinformação para parte 3.

    SIMULAÇÃO DE DEMANDA AQUECIDA EM TROCA DE SUPER ESTOQUE NO FUTURO?

    Por que é requisito de toda bolha imobiliária a simulação de demanda aquecida em troca de super-estoque no futuro? Porque é esta simulação que faz com que as pessoas achem natural um aumento rápido e relevante nos preços dos imóveis, pois todos passam a acreditar que o preço está crescendo como um reflexo da lei de oferta e procura. Isto ajuda a atrair investidores especuladores que fazem com que o preço infle ainda mais e rapidamente.

    Fazendo uma analogia com outras bolhas imobiliárias: nos EUA foi fornecido crédito imobiliário para famílias que não teriam condições de manter os pagamentos ao longo dos anos (subprime), aceitando como garantia o próprio imóvel que tinha preço crescente, algo similar ao que ocorreu na Espanha. Na mesma época e nestes dois países, primeiro a simulação de demanda aquecida fez preços dispararem, mas quando a inadimplência cresceu, foram devolvidos muitos imóveis e formados os super-estoques, forçando a queda nos preços. Já na China, “empresas sombra”, não vinculadas diretamente aos bancos oficiais, cuidaram de fornecer os financiamentos sem critério e o Governo chinês estimulou a criação de cidades-fantasma em paralelo. Como isto ocorre no Brasil?

    Da mesma forma que ocorreu na China, pelo fato de antes a bolha imobiliária já ter explodido de forma mais visível tanto nos EUA quanto na Espanha, com todo o Mundo sabendo sobre os mecanismos que foram utilizados nestes países para inflar a bolha e o quanto ela era destrutiva para economia, era necessário um processo diferenciado no Brasil, caso contrário,  haveria uma mobilização contra a mesma. É importante lembrar, que à época tínhamos um grande orgulho quanto a segurança de nossos bancos em seus processos de concessão de crédito e dizíamos aos americanos que eles só tinham tido este problema do subprime por não ter um mercado bancário tão bem regulamentado quanto o nosso. Como fazer diferente no Brasil, para não chamar atenção e não depender dos bancos?

    No Brasil, tivemos a entrada de dois megainvestidores que tinham ampla experiência nas bolhas imobiliárias dos EUA e Espanha, que foram Sam Zell e Enrique Bañuelos, o primeiro veio para Gafisa e o segundo para a PDG. Ambos iniciaram sua participação nestas empresas em época bem próxima da abertura de Capital das mesmas. O que aconteceu a partir daí?

    Em 2.008, estas construtoras passaram a fazer um grande volume de vendas falsas na planta, para famílias que não teriam renda para adquirir o crédito imobiliário na entrega dos imóveis, utilizando como estratégia, parcelas muito baixas durante a construção, falta de informações sobre reajuste de INCC, falta de simulação da contratação do crédito imobiliário, etc. Com isto, foi gerada uma simulação de demanda com filas nos stands de imóveis na planta, que permitiu que os preços subissem de forma rápida e significativa.

    Três anos depois, quando os imóveis frutos destas vendas foram entregues, vimos um volume de cancelamento de vendas que não existe para nenhum segmento de negócio, em nenhum lugar do Mundo, que não existia no Brasil antes disto, apesar das vendas na planta existirem há muito tempo e destas construtoras terem longa experiência em vendas de imóveis, sendo que estes distratos anormais continuam até hoje. Sam Zell e Enrique Bañuelos saíram de PDG e Gafisa pouco antes destes distratos aparecerem (ver evidências em “Referências”).

    Quais as consequências do processo acima? No começo as construtoras revendiam os imóveis devolvidos por um preço maior, valorizados pela própria falsa demanda, no entanto, este processo foi se tornando extremamente destrutivo para o caixa das construtoras, pois implicava em atraso muito relevante na maior parcela das receitas a serem recebidas, que é no ato da entrega, além de parcelas muito baixas durante a construção que não cobriam os custos, tudo isto combinado com super-estoques gerados tanto pelo alto volume de distratos, quanto pela forte concorrência dos especuladores no ato da entrega dos imóveis, sendo que estes super estoques atrasavam as vendas, forçavam “descontos” relevantes e traziam assim novo impacto negativo no caixa destas construtoras. Assim como ocorreu com bancos dos EUA e Espanha que financiaram o subprime, estas construtoras que mais praticaram o esquema de vendas falsas na planta, acabaram ficando em péssima situação financeira, com endividamento recorde e impagável, combinado com super estoques.

    Vejamos algumas informações que subsidiam o que consta acima, considerando que na média, as entregas de imóveis ocorrem em prazo entre 2,5 anos e 3 anos dos lançamentos:

    Post 40 - Imagem 1 - Vendas e Distratos

    Importante: nos gráficos acima não temos todas as construtoras que tiveram distratos no período, considerei uma amostra com 12 construtoras de grande porte com Ações na BOVESPA (temos, por exemplo, a Direcional que tem declarado alto volume de distratos nos últimos anos e que não fez parte desta amostragem). Parte das construtoras declara ter distratos e informa sobre o crescimento contínuo dos mesmos, mas não os declara em seus relatórios oficiais, apenas os abate de suas vendas brutas (exemplos: Cyrella e Even). Finalmente, temos ações que maquiam os distratos: a partir de 2.014 a PDG só reconhece distrato se não tiver revenda no próprio trimestre e desde antes disto, tentava aprovar distratos só depois de achar comprador para o mesmo, chegando a demorar mais de um ano para “analisar” distratos, construtoras oferecem descontos para cliente não distratar, trocam imóvel que cliente quer devolver por outro menor e mais barato para caber no financiamento imobiliário, dentre outras ações para maquiar estes distratos e os danos gerados.

    Pelo que podemos observar, como esperado, PDG e Gafisa demonstraram o seu pioneirismo nas vendas falsas já em 2.008, simulando demanda aquecida e gerando crescimento de preços de forma artificial, com efeitos aparecendo em 2.011 via distratos bilionários. A Brookfield também teve alto volume de distratos já a partir de 2.011, mas vindos de um volume de vendas falsas na planta feitas em 2.009.

    Em 2.012, a Rossi passou a apresentar os mesmos efeitos junto com o grupo anterior e os distratos totais das construtoras, mais do que dobraram neste ano.

    Conforme explicado acima, estes distratos são altamente danosos para resultados das construtoras, sendo assim, o que pudemos perceber em 2.012, quando distratos dobraram?

    Gafisa, Rossi, PDG e Brookfield, que lideraram as vendas falsas, tiveram os piores resultados entre as construtoras com Ações na BOVESPA no ano de 2.012, com prejuízo liquido recorde. Elas ficaram com índice de dívida liquida sobre patrimônio liquido que superou 100%, sendo que o normal para o segmento é máximo de 60%. Estas construtoras apresentaram também os maiores percentuais de estoque de imóveis sem vender em relação às suas vendas recentes. Isto caracterizou, de forma muito clara, a troca de uma simulação de demanda por um super-estoque futuro mais destruição dos resultados financeiros destas empresas.

    Vejamos abaixo o resultado de uma pesquisa feita por empresa especializada, no ano de 2.012, falando sobre os resultados consolidados de 12 construtoras. Podemos constatar, que os efeitos danosos das vendas falsas tem um reflexo maior do que somente sobre as empresas que o praticaram, uma vez que as empresas que mais “cresceram” em suas vendas foram estas, logo isto acaba afetando o mercado como um todo. Link da notícia:

    http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html

    Trechos do link acima: “As vendas do conjunto de empresas também caíram mais de 20% em volume e em unidades.” ; “O estoque dobrou em unidades”. ; “No conjunto, esse grupo de construtoras reverteu o lucro obtido em 2011, de R$ 1,87 bilhão, para um prejuízo de R$ 1,42 bilhão em 2012.”

    Voltando às construtoras que lideraram as vendas falsas, o que aconteceu com elas a partir de 2.013, logo após os péssimos resultados financeiros e operacionais de 2.012?

    PDG: em 2.013 ela cancelou 48 empreendimentos para reduzir custos e estoques. Entre 2.013 e 2.014 teve que recorrer a empréstimos com condições “de pai para filho” vindos de CEF e BB (juros subsidiados, prazos de 18 e 24 meses para início de pagamento do principal), sendo que em 2.015 está tendo que apelar para aporte de Capital de controladores para pagar suas dívidas. Ao longo de 2.011 a 2.013 teve mais de R$ 1 bilhão em distratos por ano, sendo que estes distratos se “reduziram” para pouco mais de R$ 700 milhões em 2.014 graças a maquiagens e pedaladas junto a compradores desistentes, conforme explicado mais acima. Desde o ano de 2.013 realiza promoções com grandes descontos e entre 2.014 e 2.015 passou a vender parte de seus Ativos com preços reduzidos para outras empresas do segmento e fazer venda de imóveis no atacado com grandes descontos para grupos de investidores (exemplo: vendas para BTG), tudo para gerar caixa e ajudar a pagar parte das dívidas.

    Gafisa: em 2.013 teve que vender 70% de sua “galinha dos ovos de ouro”, o segmento Alphaville, só para conseguir pagar as dívidas geradas pela Tenda em função do volume anormal de distratos. Após isto, continuou tendo distratos relevantes, também superiores a R$ 1 bilhão por ano em 2.012 e 2.013, com número informado em 2.014 na ordem de R$ 500 milhões, reflexo da redução de lançamentos e vendas brutas em 2.011.

    Rossi: desde o segundo semestre de 2.012, quando os distratos acumularam mais de R$ 1,3 bilhão no total do ano, faz promoções para tentar diminuir estoques. Em 2.013 abandonou o segmento popular, uma vez que este concentrava a maior parte dos distratos, assim como deixou de atuar em diversas praças que claramente já possuíam super-oferta naquela época (acompanhada por PDG e outras construtoras). Vendeu grande número de terrenos para concorrentes por preços menores, para fazer caixa e conseguir ir pagando parcelas de suas dívidas, assim como realizou downsizing radical em sua estrutura. Teve distratos de mais de R$ 600 milhões em 2.013 e mais de R$ 1 bilhão em 2.014.

    Brookfield: passou a reduzir os lançamentos de forma radical ao longo dos anos, observando também um volume anormal de distratos de forma contínua e crescente, saindo de mais de R$ 400 milhões em 2.012 e chegando a mais de R$ 800 milhões em 2.014. Teve que se desfazer de diversos Ativos, vender terrenos e ainda, contar com forte apoio de controladores que colocaram mais de R$ 900 milhões na operação em 2.014.

    Como foram as vendas, lançamentos e estoques para um grupo de 12 construtoras (Viver, Eztec, Rossi, PDG, Gafisa, Brookfield, MRV, Tecnisa, Cyrella, Even, Helbor e Trisul), será que como nos EUA os impactos das vendas falsas foram mais abrangentes?

    Post 40 - Imagem 2 - evolução de vendas lançamentos e estoques

    O gráfico acima, mais uma vez elaborado a partir das informações das construtoras que constam em seus relatórios trimestrais, demonstra que a partir de 2.012, tivemos uma queda significativa em lançamentos e vendas, ao mesmo tempo que o estoque nominal e em proporção a vendas aumentou muito. Isto é algo curioso, porque se os lançamentos tiveram uma queda de 41,62% de 2.011 para 2.012 (redução de R$ 14,8 bilhões em lançamentos), o mínimo que se poderia esperar, é que os estoques diminuíssem e não aumentassem. Qual a causa para esta situação tão anormal?

    As vendas brutas em 2.012 tiveram uma queda de mais de 19% na comparação com 2.011 (aproximadamente R$ 7 bilhões de queda), já como reflexo da subida de preços que não era compatível com capacidade de compra dos potencias compradores e junto com isto, tivemos o volume de distratos que mais do que dobrou na comparação com 2.011, tendo sido superior a R$ 4,5 bilhões em 2.012. Este comportamento de queda nos lançamentos, com queda nas vendas brutas e aumento em distratos tem se mantido desde então, até hoje.

    O que consta acima é um reflexo do mecanismo de vendas falsas, que ocorre no Brasil de forma similar ao que ocorreu em outros países: mesmo com reduções relevantes e contínuas em lançamentos de imóveis, a diminuição das vendas brutas combinadas com o aumento nos cancelamentos de vendas faz com que os estoques cresçam sem parar e sejam cada vez maiores em sua proporção quanto a vendas. Esta consequência das vendas falsas é o mecanismo de auto-destruição da mesma, que garante que os preços dos imóveis tenham que se reduzir, quando o super estoque e mega endividamento se tornam insuportáveis e as empresas são obrigadas a reduzirem os preços para pagarem suas dívidas. É graças a isto, combinado com os resultados da especulação e presença de investidores em volume anormal, que já a partir do segundo semestre de 2.012 temos visto promoções e descontos por parte das construtoras, que não terminam com o passar dos anos, ao contrário, se intensificam, ao mesmo tempo que temos pesquisas feitas com base em preços reais, negociados, que também apontam quedas nos preços já a partir de 2.013 (evidências constarão na parte 3).

    O ideal para o segmento imobiliário, é que os estoques sejam o equivalente a 6 meses de vendas, ou no máximo 12 meses, o que percebemos, é que o estoque desde 2.012 tem sido superior a 1 ano de vendas em função dos distratos em patamares muito elevados e anormais que foram apresentados anteriormente, mais as quedas nas vendas brutas.

    Para termos uma melhor visualização quanto ao crescimento anormal dos estoques em sua proporção quanto a vendas, segue abaixo um gráfico que demonstra qual a duração do estoque em meses. Cálculo com base no estoque a valor de mercado em dezembro daquele ano, dividido pelas vendas liquidas de distratos do mesmo ano e depois multiplicado por 12, para termos o número de meses de vendas para liquidar aquele estoque.

    Post 40 - imagem 3 - estoque de imóveis ao longo dos anos

    Como exemplo, na somatória das 12 construtoras acima, se não tivéssemos tido R$ 17,6 bilhões de distratos entre 2.011 e 2.014, teríamos um estoque em dezembro de 2.014 equivalente a R$ 14,8 bilhões contra vendas liquidas de distratos em 2.014 de R$ 24,3 bilhões, ou seja, o estoque ao final de 2.014 seria o suficiente para aproximadamente  7 meses de vendas, bem próximo do que o segmento imobiliário considera ideal (6 meses de vendas). Na realidade, em virtude dos distratos absurdos, ao final de 2.014 a proporção entre estoque e vendas liquidas de distratos foi o equivalente a 21 meses de vendas, ou seja, mais que o triplo do número que pode ser considerado ideal pelo segmento imobiliário.

    Através dos números acima, é possível concluir que tivemos uma troca entre a simulação de vendas praticada pelas empresas que mais “cresceram” e super estoque de imóveis no futuro.

    Como ficou a situação das empresas que praticaram as vendas falsas ao final de 2.014? Vamos avaliar primeiro quanto a estoques, para verificarmos se, como esperado, elas apresentam números anormais em consequência deste esquema de vendas falsas:

    Post 40 - imagem 4 - meses de estoque 4 construtoras

    Selecionei as 4 empresas acima como amostra, dentre aquelas que praticaram vendas falsas, porque os controladores e administradores adotaram diferentes ações, que geraram resultados também diferentes, mas todos eles ainda anormais. Vejamos mais informações:

    No resultado destas 4 construtoras percebemos que todas ficaram muito acima do que seria o limite máximo aceitável para o segmento imobiliário (12 meses), puxando o super estoque do mercado que avaliamos anteriormente (todas no mesmo patamar ou acima da média para 12 empresas do segmento).

    Viver: a administração da Viver decidiu não fazer nenhum lançamento em 2.014 e vender aquilo que possuía em estoque. Apesar de uma ação tão radical, a proporção entre estoque e vendas piorou e nunca esteve tão ruim. Por que isto aconteceu? Grande parte das vendas depende de lançamentos, até porque as vendas falsas são em sua grande maioria em até 6 meses depois do lançamento. Ao “zerar” os lançamentos, as vendas caem vertiginosamente e quando combinamos isto com distratos em volumes elevados e vindos de uma época em que se “vendia” na planta em volume muito maior, estes distratos “naturalmente” alimentam fortemente o estoque e pioram a proporção entre estoques e vendas. Curiosidade: a Viver teve “vendas negativas” no 4T14, ou seja, o volume de distratos registrados foi superior às vendas brutas realizadas. Em outras palavras, a Viver “parou de pedalar e a bicicleta caiu”.

    PDG: reduziu em 32% os lançamentos de 2.013 para 2.014, mas os mesmos ainda foram elevados e com isto, superiores a R$ 1,3 bilhão. Se a PDG já tinha super estoques há anos e não resolveu este problema mesmo com o cancelamento de 48 empreendimentos (cada um com “N” prédios) em 2.013, qual a finalidade de ainda manter um volume elevado de lançamentos em 2.014? O objetivo da PDG foi o de “pedalar a bicicleta”, de forma a não deixar que ela caísse como aconteceu com a Viver, ou seja, a PDG fez um volume ainda elevado de lançamentos, para ter uma quantidade suficiente de vendas falsas na planta e assim, além de simular que a queda em vendas e resultados não era tão relevante, ela ainda encobria o volume muito relevante de distratos no ano. Como a PDG ainda conseguiu “fôlego para pedalar”? Ela obteve aqueles empréstimos de pai para filho de BB e CEF que mencionei acima, o que subsidiou o capital de giro para continuar fazendo lançamentos em volume elevado.

    Brookfield: reduziu em 55% os lançamentos de 2.013 para 2.014, sendo que os mesmos ficaram em R$ 560 milhões. Apesar desta ação, não conseguiu obter a normalidade na proporção entre estoque e vendas, pois como já observamos no resultado consolidado, as vendas são muito dependentes dos lançamentos, uma vez que as vendas falsas na planta ocorrem na maioria das vezes em até 6 meses após os lançamentos e os distratos de 2.014 vem de época de lançamentos e vendas muito maiores que os atuais. Como a Brookfield ainda conseguiu “fôlego para pedalar”, mesmo que em ritmo mais reduzido? Em 2.014, ela obteve mais de R$ 900 milhões de aporte de controladores, como mencionei mais acima.

    Rossi: reduziu seus lançamentos em 36% e apesar de ter o pior resultado na proporção entre estoque e vendas, ainda assim ela melhorou ligeiramente este indicador na comparação com 2.013. Ela ainda conseguiu lançar mais de R$ 600 milhões em 2.014, apesar de já estar com um estoque absolutamente absurdo em 2.013 e o pior de todo o segmento. Porque a Rossi não radicalizou na redução dos lançamentos em 2.014? Basicamente ela não queria que a “bicicleta parasse e ela caísse”, como aconteceu com a Viver. A Rossi conseguiu renegociar suas dívidas, continuou vendendo seus terrenos para concorrentes abaixo do preço de mercado, dentre outras ações para continuar com algum fôlego para continuar “pedalando”.

    Como ficou o endividamento das empresas acima?

    Post 40 - imagem 5 - dívida liquida por patrimonio liquido

    As 4 construtoras acima são as que estão sob o maior risco de insolvência, exatamente pela prática intensa das vendas falsas, conforme demonstrado aqui. Lembrando que a Gafisa só escapou graças à venda de 70% do segmento Alphaville. Caso não ocorram novos aportes vultosos, estas empresas não sejam adquiridas ou não tenhamos outra intervenção externa, dificilmente sobreviverão até meados de 2.016, pois o arsenal de ações apelativas para garantir a sobrevivência está se encerrando e se complica com o cenário de crise econômica.

    Será que além dos resultados consolidados de 12 empresas e da análise mais detalhada quanto a 4 delas, teríamos ainda outras evidências de que as construtoras estão “pedalando” e mantendo lançamentos relativamente elevados apesar de estarem com super estoques, apenas para maquiar os distratos vindos das vendas falsas do passado e não deixar aparecer que as quedas reais nos resultados financeiros e operacionais são ainda piores? Vamos agora observar um fato curioso que ocorreu durante o ano de 2.014 para a cidade de São Paulo, que é aquela que é a mais relevante para o segmento imobiliário no Brasil, em termos de volumes e assim, muitas vezes serve de referência para outras praças:

    Post 40 - imagem 6 - vendas lançamentos e estoque Sâo Paulo

    A situação acima é mais uma confirmação de como as construtoras estão pedalando via vendas falsas na planta para disfarçar distratos e a queda real das vendas. O que podemos constatar acima, é que se antes o aumento em lançamentos garantia um bom aumento em vendas falsas e os super estoques só seriam percebidos anos depois, no ato da entrega, agora este modelo de simulação de demanda não está mais funcionando, pois os super estoques estão sendo gerados de imediato! É um indicativo claro da dificuldade até mesmo para se obter incautos que se disponham a assinar os contratos de compra e venda sem terem renda para adquirir o imóvel, além de demonstrar o esgotamento desta “estratégia”.

    Quais as informações mais recentes, sobre o primeiro trimestre de 2.015 e expectativas?

    “Incorporadoras lucram 97% menos no primeiro trimestre”: http://veja.abril.com.br/noticia/economia/incorporadoras-lucram-97-menos-no-1-trimestre/

    “Fuga da caderneta pode gerar um subprime”: http://www.valor.com.br/valor-investe/casa-das-caldeiras/4040216/fuga-da-caderneta-pode-criar-um-%25E2%2580%2598subprime%25E2%2580%2599

    “Setor imobiliário vive tempestade perfeita, avaliam especialistas: http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,setor-imobiliario-vive-tempestade-perfeita-avaliam-especialistas,1669770

    “Incorporadoras tentam estancar perdas”: http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,incorporadoras-tentam-estancar-perdas,1693434

    Resumindo o que consta nas notícias acima: construtoras com Ações na BOVESPA tiveram queda de 97,9% do lucro no 1T15 comparado ao 1T14, estão reduzindo sensivelmente os lançamentos (cerca de 60% de redução), com estoques muito elevados, temos expectativa que os distratos possam alcançar até R$ 7 bilhões em 2.015 (previsão da Fitch, que analisa rating das construtoras), o que combinado com vendas brutas que vem sofrendo forte queda, será péssimo para o segmento imobiliário. Em destaque negativo quanto a endividamento e estoques, as empresas mencionadas neste trabalho como líderes no esquema de vendas falsas na planta. Bancos começam a falar abertamente sobre “risco de subprime” e cada vez mais agentes falando sobre quedas em preços que já estão ocorrendo e podem se intensificar.

    É importante observar, que a redução dos lançamentos que pode ser de mais de 60% sobre 2.014 (lembrando que já tiveram queda significativa em 2.012 e continuaram em queda até 2.014) neste ano de 2.015, é fatal para o esquema de vendas falsas na planta (param de “pedalar a bicicleta e ela cai”, como aconteceu com o Governo que com a interrupção das pedaladas levou a uma crise na economia), pois a maioria das vendas falsas é feita em até 6 meses do lançamento e além disto, apesar de 4 anos seguidos de reduções em lançamentos (já contando com números do início de 2.015), observamos que as vendas não param de cair e os estoques não param de crescer, com isto, o prazo para vender o estoque é cada vez maior, o que exerce uma pressão de custos cada vez mais forte nas construtoras.

    Concluímos que esta parte do oxigênio de nossa bolha está escassa.

    COMENTÁRIOS FINAIS:

    Tivemos recentemente um “pacote” de ações do Governo para tentar garantir o crédito imobiliário disponível e assim evitar uma derrocada das construtoras que leve à maior desemprego neste setor, vamos avaliar:

    O Governo, através de seus representantes no conselho curador do FGTS, garantiu mais R$ 4,9 bilhões disponíveis para empréstimos imobiliários, reduzindo o limite de preço do imóvel de R$ 750 mil nos grandes centros ou R$ 650 mil nos demais, para R$ 400 mil. Tivemos ainda a liberação de aproximadamente R$ 22,5 bilhões do compulsório da poupança para ser utilizado em empréstimos imobiliários. Governo impediu que bancos privados continuem usando subterfúgios para utilizar a poupança para outros fins que não o financiamento da casa própria (utilizavam cerca de 29% do saldo da poupança em títulos relacionados a imóveis comerciais). LCA e LCI passaram a ter menor liquidez inicial, de forma a tentar impedir a sangria da poupança e preservar este recurso para o financiamento imobiliário.

    As ações acima são boas para a economia como um todo? São coerentes com demais ações do Governo? Estas ações são o que podemos chamar de “pedalada usando o sistema”. Sistema é o termo utilizado por Levy para definir recursos do funding atual ou do sistema financeiro como um todo ao invés de recursos do Tesouro ou apenas dos bancos públicos. Neste sentido foi uma “evolução”, pois antes, as pedaladas do Governo envolviam maquiagens, transações pouco convencionais entre empresas do Governo e Tesouro, etc. De qualquer forma, continua sendo uma “pedalada”, uma ação visando estender uma anomalia acreditando que com o tempo o impacto poderá ser menor, quando na realidade, como sabemos das demais pedaladas do Governo e seus efeitos sobre a economia, é exatamente o contrário. Neste caso, enquanto o Governo por um lado adota diversas medidas contracionistas, através destas ações estimula exatamente o contrário, o aumento do crédito concedido, o que é contraproducente quanto a controles da inflação e quebra a confiabilidade na capacidade do Governo quanto a se manter fiel a seu plano de ajustes, o que gera insegurança e pode até desestimular investimentos das empresas, como já acontecia no passado com demais pedaladas “desenvolvimentistas” setoriais. Para piorar, o Governo estimula o crédito ao mesmo tempo que temos aumento no desemprego, inflação e juros em seu nível recorde, dívidas e inadimplência geral das famílias (SERASA) próximas de seus patamares máximos, ou seja, este é o caminho para se estimular a piora na inadimplência ainda mais, fazendo ainda com que se contamine para os bancos e afete todo o sistema financeiro, se funcionar. Por fim, o Governo está roubando segurança do próprio sistema ao consumir mais recursos de FGTS e diminuir o compulsório, é como se ele reduzisse o tamanho do seguro e ainda usasse este dinheiro para aumentar o risco que é coberto por aquele seguro.

    E quanto à efetividade, será que apesar de todos os prejuízos acima, estas ações emergenciais e apelativas que o segmento da construção civil exigiu de seu parceiro Governo, “valem a pena”? É possível que o total de ações sirva para cobrir o rombo da poupança, pois embora o FGTS e compulsório colaborem com pouco mais de 50% do saque esperado da poupança, no cenário mais otimista, foi tirado dos bancos privados o subterfúgio que eles usavam para não emprestarem mais com saldo de poupança já existente (29% do saldo total era desviado para títulos ligados a imóveis comerciais) e os desestímulos a outras aplicações para tentar preservar a poupança também deve colaborar, mas há um ponto essencial a ser avaliado: conforme demonstrado neste documento e na parte 1, as quedas em vendas brutas, lançamentos, crédito imobiliário concedido e o aumento em distratos que já vem ocorrendo desde 2.012 não tem nenhuma relação com a disponibilidade de crédito imobiliário que cresceu de forma relevante ao longo destes anos, além disto, com a queda na economia sendo mais perceptível em 2.015 e afetando diretamente as finanças das famílias, tudo isto deverá continuar e se intensificar, agravado pelos efeitos colaterais destas novas pedaladas.

    Referências:

    Notícias sobre investidores imobiliários dos EUA e Espanha que vieram para o Brasil entre 2.005 e 2.007 (Sam Zell e Enrique Bañuelos) apostando nas empresas Gafisa e PDG e saíram destas empresas em 2.010 e 2.011 respectivamente:

    http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,sam-zell-vende-participacoes-na-gafisa-e-br-malls-imp-,619804

    Megainvestidor Enrique Bañuelos diz ‘adiós’ ao Brasil

    Até o próximo post!

    Geral

    Resultados Tecnisa e a Bolha Imobiliária

    13 de Maio de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Objetivo deste trabalho é apresentar uma análise sobre resultados da Tecnisa desde 2.007 até o 1T14 inclusive, com foco nos itens que tem maior relação com a bolha imobiliária no Brasil e aproveitando para demonstrar mais uma vez, como opera nosso subprime e expectativas.

     

    Resultados Tecnisa e a Bolha Imobiliária:

    Este trabalho é uma continuação do estudo feito quanto a 12 construtoras, com mais enfase em 7 delas e que demonstrou como foi construído o subprime brasileiro. O estudo anterior pode ser consultado no link: www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-e-o-subprime-brasileiro.

    A maior parte das informações da Tecnisa que constam aqui, foram extraídas de earnings releases divulgados pela mesma e que constam na página de investidores no site oficial da empresa, disponível para consulta por qualquer pessoa que tenha interesse nestas informações (link: www.tecnisa.com.br/investidores), com exceção da promoção com descontos de até 30% que foi extraída da página principal da empresa (link: www.tecnisa.com.br) e dos depoimentos de investidores em imóveis na planta, que foram extraídos do site www.reclameaqui.com.br. Adicionalmente, constam aqui informações sobre outras construtoras, também extraídas de earnings releases disponíveis na página para investidores no site de cada uma das empresas, além de dados de pesquisas de mercado realizadas por empresas especializadas neste segmento e trabalhos anteriores publicados.

    Vamos começar analisando as vendas, lançamentos e estoques a partir do ano de 2.007:

    Post 24 imagem 1 vendas lançamentos e estoques

    Análise das informações acima:

    A Tecnisa, como demais construtoras, depende muito de lançamentos para fazer vendas crescerem (exemplo: no total das Construtoras em São Paulo, mais de 80% das vendas de novos todos os meses são de imóveis com até 6 meses do lançamento – SECOVI SP), por isto, lançaram muito em 2.010 e 2.011, mas as vendas não acompanharam os lançamentos e os estoques dispararam. Desde 2.011, estoque se mantém alto, independente de diminuições drásticas em lançamentos, como aconteceu em 2.012 e no 1T14, pois as vendas caíram muito também e foram muito pouco superiores aos lançamentos. A redução drástica nos lançamentos do 1T14, segundo a Tecnisa, se deve a base de comparação, pois no 1T13 tiveram o “Jardim das Perdizes”, que neste momento está em pré-lançamento para próxima fase.

    Vamos agora, analisar mais algumas informações dos earnings releases da Tecnisa, que chamarei aqui de indicadores do subprime brasileiro, pois ajudarão a demonstrá-lo.

    Post 24 imagem 2 indicadores do subprime brasileiro

    Pelo que podemos observar, o endividamento em relação ao patrimônio liquido atingiu um novo recorde no 1T14. Justificativa Tecnisa: o alto volume de lançamentos em 2.010 e 2.011  traz custos altos com menos receitas, se equilibrará na entrega . Esta justificativa faz sentido?

    Como referência, outra empresa do segmento, a MRV, se orgulha porque no 1T13 tinha recorde mundial de imóveis sendo construídos ao mesmo tempo (mais de 100.000) e apesar disto, a relação de dívida liquida sobre patrimônio liquido ficava em cerca de 30%, como explicar a disparidade para este indicador da Tecnisa?

    Outro ponto: como justificar uma dívida liquida tão maior que o patrimônio liquido (PL), se o estoque de imóveis sem vender, que é a maior parte deste PL, é muito elevado, tanto em valor quanto em proporção a meses de vendas (equivale a mais de 18 meses de vendas)?

    Só para finalizar a análise quanto a dívida da Tecnisa: Viver, PDG, Brookfield, Rossi e Gafisa, todas elas chegaram a patamares muito similares aos da Tecnisa nos indicadores acima e todas elas estão em péssima situação financeira, com exceção de Gafisa que conseguiu sobrevida graças a venda de 70% de Alphavile (ver detalhes em trabalho anterior). Será que a Tecnisa estaria tão melhor que estas empresas, tendo indicadores tão similares?

    Sobre os estoques, a Tecnisa justifica que só 4% no 1T14 eram imóveis prontos. Não comentam o fato do estoque total ser equivalente a mais de 18 meses de vendas (elevado) e também não mencionam que o baixo estoque de prontos se deve a atrasos enormes em obras.

    Já sobre o volume muito elevado de distratos, a Tecnisa tem uma teoria interessante: distratos são bons, porque voltam para o estoque e são revendidos com um preço maior, graças à valorização constante dos imóveis ao longo do tempo. Vejamos gráficos do release do 1T14:

    Post 24 imagem 3 - distratos - velocidade revenda e margem

    Frente aos dados acima, vamos avaliar três pontos quanto a “distratos serem bons”:

    1) De fato a margem é maior, no entanto, esta diferença é muito pequena (média de 4% de margem a mais) quando comparado ao juros que a Tecnisa tem que pagar por suas dívidas, que acaba não só consumindo esta margem, como gerando um resultado negativo relevante. Basta considerar que em 15 meses conforme consta no gráfico acima, tiveram 45% dos distratos realizados que não foram revendidos, em outras palavras, todos estes tinham previsão de alimentar o caixa e pagar dívidas, no entanto, foi exatamente o inverso, sugando dinheiro do caixa para restituir ao comprador que cancelou o negócio e aumentando dívidas ;

    2) Se estoques da Tecnisa e do mercado fossem baixos, talvez até fizesse algum sentido alegar que os distratos eram bons porque traziam margem maior, mas quando se tem estoques equivalentes a mais de 18 meses de vendas como no caso do 1T14 e existe uma clara super-oferta no mercado, desde quando seria bom aumentar ainda mais estes estoques? Quanto maior o estoque, maior a necessidade de dar descontos para desová-los e aqui falamos de estoques muito elevados, aliás, com os 4% a mais de margem em relação a venda feita anos atrás, fica bem inferior ao preço atual de mercado e ajuda a empurrá-lo para baixo ;

    3) Os distratos em larga escala geram vendas menores, estoques maiores e sugam o caixa, tudo isto é péssimo para tomarem empréstimos, aumenta risco e portanto juros que pagam.

    Um diferencial da Tecnisa em 2.013 foi o “Jardim das Perdizes”, que se aproveitou de terrenos adquiridos por ela em 2.007, logo após IPO, combinado com financiamento de mais de R$ 700 milhões concedido pelo Santander. A dúvida é se este lançamento e suas vendas foram realmente o “ovo de Colombo”, ou se apenas tornaram os earnings releases mais bonitos em um primeiro momento, para depois virarem um novo volume elevado de distratos…

    Em outras palavras, seria a Tecnisa uma exceção quanto as construtoras que entraram em crise em função de altíssimo volume de distratos e tinham indicadores muito parecidos para estoques e dívidas, ou ela está apenas “pedalando” mais que as outras e adiando o tombo?

    Agora, vamos avaliar algumas consequencias práticas quanto a esta situação financeira da Tecnisa e do mercado imobiliário como um todo. Desta vez, colocarei aqui uma cópia (“print screen”) do que está na primeira página do site da Tecnisa (www.tecnisa.com.br):

    Post 24 imagem 4 desconto 30 por cento Tecnisa

    O desconto que consta acima, ocorre em função da combinação de um estoque elevadíssimo com dívidas também muito elevadas, em proporção anormal em relação ao tamanho do negócio e expectativas. Traduzindo: a empresa precisa dar descontos relevantes para desovar o seu enorme estoque e com isto conseguir pagar suas dívidas muito elevadas!

    Ao contrário de algumas visões “pueris”, de que as construtoras e demais vendedores de imóveis podem ficar por muito tempo sem vender, com elevadíssimos estoques e que isto não representaria nenhum problema, a verdade é que no mundo real, tanto as empresas quanto as pessoas precisam pagar suas dívidas, no mínimo para sobreviver…

    A situação acima, não é uma exclusividade da Tecnisa, como todos sabem, de tempos em tempos a Rossi relança o “Outlet Rossi” com descontos de até 35%, a Even relança o “Even Day” com descontos de até 40%, a PDG relança o “Nocaute PDG” com percentuais elevados de descontos e assim por diante.

    Muitos acreditam que as promoções acima são 100% “Brazilian Black Fraude”, ou seja, campanhas que simulam reduções de preços, pois dão descontos sobre preços de tabela que teriam sido majorados pouco antes da “promoção”, fazendo com que os preços finais fiquem iguais ou até maiores que os anteriores, prática que infelizmente é muito comum no Brasil. Para tirarmos a dúvida, vamos buscar algumas referências, começando pelo ReclameAqui:

    Link com reclamação, postada em Brasília – DF Segunda-feira, 23 de Setembro de 2013 – 15:44

    http://www.reclameaqui.com.br/6539330/tecnisa-construtora/nao-comprem-apt-tecnisa

    Trecho da reclamação do link acima (copiado e colado, sem alterações de conteúdo ou formatação, com exceção do ponto principal que coloquei em negrito):

    “NOS QUE COMPRAMOS UNIDADES NA PLANTA DO ART LIFE ACGUA VILAGUE EM ÁGUAS CLARAS ESTAMOS LUTANDO PARA RECEBER NOSSAS UNIDADE A MAIS DE UM ANO E NADA.
    a TECNISA AGORA ESTÁ VENDENDO AS UNIDADES POR VALOR MAIS BAIXO QUE QUANDO NOS COMPRAMOS NA PLANTA, UMA TREMENDA FALTA DE ÉTICA”

    Vejamos a resposta da Tecnisa também extraída do link acima:

    “Gostaríamos de esclarecer que os critérios e políticas de venda estão sujeitos a oferta e demanda, sendo portanto, natural a oscilação de valores no curso do empreendimento.”

    Observem a data em que foi postada a reclamação: 23/Setembro/2013. Isto significa que as promoções feitas pela Tecnisa, que tem sido contínuas nos últimos anos, como para várias construtoras, levam a situações como esta relatada no ReclameAqui.

    Para que tenhamos uma visão um pouco mais abrangente, vejam relatos de diversos compradores que viram imóvel ter queda de preços na entrega na comparação com o preço pago na planta, sendo que isto ocorreu em diversas cidades (São Paulo, Ribeirão Preto, São José dos Campos, Brasilia, Goiânia, etc.) e também para as mais variadas construtoras (PDG, Gafisa, Brookfield, MRV, Rossi, etc.). Segue o endereço que contém os depoimentos e também os links para o ReclameAqui:

    www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imoveis-em-tempos-de-bolha-imobiliaria

    Será que temos outras evidências quanto a quedas de preços, além dos depoimentos de compradores? Vamos falar sobre algumas pesquisas com base em preços reais, feitas diretamente junto a construtoras e órgãos ligados ao segmento imobiliário:

    Em Brasília, queda de 35,5% no preço dos lançamentos, em São José dos Campos e Natal, queda de 25% na entrega de novos, queda de 17% no preço do imóvel novo de 3 dormitórios em São Paulo no 1T13. Para acessar todos os links com evidências das informações que constam neste parágrafo e muito mais, incluindo evidências de superoferta em todo o país (São Paulo, Salvador, Curitiba, BH, Manaus, Brasília, etc.), veja trabalho anterior:

    www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i

    Como chegamos na situação acima?

    As construtoras estimularam um altíssimo volume de vendas falsas na planta, ou seja, vendas para clientes que não teriam condições de adquirir financiamento bancário do imóvel no ato da entrega do mesmo. Por que as construtoras fariam isto? Os agentes envolvidos são muito beneficiados por este processo, pois no caso dos corretores, a comissão paga no ato da venda não é devolvida para o cliente no ato do cancelamento (cheques à parte), para executivos das construtras, os bônus pagos pelo “crescimento nas vendas” também não precisam ser ressarcidos no momento dos distratos, no caso das próprias construtoras, esta simulação de demanda via vendas falsas gerou resultados vistosos em seus relatórios trimestrais no começo, ao mesmo tempo propiciou um aumento artificial de preços, o que atraiu grande número de especuladores, retroalimentando nosso subprime.

    Vamos dar um exemplo, de como este esquema opera, mais uma vez, utilizando a Tecnisa e o ReclameAqui. Vejam conteúdo no link abaixo:

    http://www.reclameaqui.com.br/5794925/tecnisa-construtora/distrato

    Localidade e data do depoimento: Guarulhos – SP Terça-feira, 02 de Julho de 2013 – 13:42

    Segue um trecho da reclamação, transcrita literalmente como consta no link acima:

    “Quando chegou a simulação do financiamento, fomos estudar e verificamos que não daria para arcar com um prestação tão alta (não foi feita a simulação no ato da compra)”

    Aqui temos uma singela demonstração de como funciona a venda falsa: no ato da venda na planta, não fizeram sequer a simulação para saber se o cliente teria condições de arcar com o financiamento bancário quando o imóvel fosse entregue. A simulação foi feita no ato da entrega do imóvel somente, gerando o depoimento no ReclameAqui porque neste caso o cliente já havia pago um montante elevado, queria fazer o distrato porque não podia adquirir o financiamento bancário e a Tecnisa queria restituir apenas uma pequena parte.

    Se pensarmos bem, considerando-se que a Tecnisa defende por escrito que “distratos são bons, porque podem ser revendidos por margem maior quando ocorrem” (o que não é verdade quanto ao fato de serem “bons”, conforme foi extensamente  demonstrado aqui), por que se preocuparia em fazer uma análise de crédito no momento da venda na planta?

    Só para mais uma vez não termos uma evidência isolada, relembro o que foi colocado no trabalho imediatamente anterior a este, quanto a evidências de nosso subprime:

    Os distratos tem representado um mínimo de 20% até mais de 60% das vendas brutas, equivalendo a bilhões de R$ todos os trimestre na somatória das construtoras que demonstram este número, algo que não existia até antes de 2.011 no Brasil e que também não existe para qualquer segmento de negócio em qualquer lugar do mundo.

    Link do trabalho anterior com evidências e detalhes do que consta no parágrafo anterior:

    www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-e-o-subprime-brasileiro

    O que podemos esperar no futuro próximo, quanto a Tecnisa, demais construtoras e o mercado imobiliário como um todo?

    Aumentando ou não os lançamentos e os descontos, tudo indica que no futuro próximo a Tecnisa não conseguirá reduzir os seus estoques muito elevados na proporção que é necessária para voltar a uma posição de equilíbrio, a experiência dos últimos anos demonstrou isto, basta ver os dois primeiros gráficos deste trabalho, com vendas, lançamentos e estoque.

    A situação acima, envolvendo várias construtoras e não só a Tecnisa (algumas outras de grande porte, mesmo que sem um endividamento tão elevado ainda, já possuem estoques muito elevados), obriga o mercado como um todo a continuar praticando descontos reais em larga escala, disfarçando o máximo que podem que isto significa uma queda de preços que já está ocorrendo de forma maquiada e disseminada pelo país e que mesmo assim, não resolve o problema dos super-estoques que também fica mais evidente a cada dia (os descontos, embora elevados e fazendo com que preços na entrega fiquem inferiores aos “na planta”, ainda não são o suficiente para fazer com que fiquem compatíveis com renda da população).

    Alguns pontos importantes:

    1) O juro médio do crédito imobiliário teve crescimento recorde em Janeiro/2014 e tende a ficar maior que em 2.013 durante todo o ano, porque a CEF está desacelerando a concessão de crédito imobiliário, em virtude dos problemas fiscais do Governo e temor de novos rebaixamentos de rating, combinado com os aumentos da SELIC que são repassados posteriormente para o juro do crédito imobiliário pelos bancos particulares. Isto significa, na prática, muito mais dificuldade para tomada de crédito por compradores de imóveis a partir deste ano. Vejam abaixo o gráfico do Banco Central:

    Post 24 imagem 5 juro médio crédito imobiliário

    Link que contém gráfico do banco central e que também comenta o quanto já aumentou a dificuldade do brasileiro para contrair financiamento bancário a partir de Janeiro/2014:

    http://blogs.estadao.com.br/no-azul/2014/02/27/com-alta-do-juro-brasileiro-aumenta-em-12-meses-o-prazo-de-financiamento-de-imoveis/

    2) Pelo quarto ano seguido o crescimento da economia será pífio para um país em desenvolvimento, neste ano ainda pior. Inflação e juros elevados, já tem se refletido em quedas significativas de consumo, além de crescimento no endividamento e inadimplência, bem como aumento no desemprego para alguns setores e localidades. A combinação destes fatos é altamente impactante, pois prejudica a capacidade de pagamento de prestações para quem já adquiriu imóvel e a possibilidade de novas vendas para quem não adquiriu ;

    3) Mesmo apelando para vendas falsas na planta em larga escala como algumas construtoras tem condições para fazer e aparentemente estão fazendo durante este ano, ainda assim já temos diversas outras que não conseguem mais fazer isto em virtude de seu elevado endividamento e estoques, criados como consequencia das próprias vendas falsas e no final, estas últimas é quem mais colaboram para a queda natural dos preços (precisam dar muitos descontos para conseguirem desovar estoques, pagar dívidas e sobreviverem) ;

    4) O recorde de lançamentos da Tecnisa e demais construtoras ocorreu nos anos de 2.010 e 2.011. Com os grandes atrasos que tem sido observados, teremos recorde de entregas em 2.014 e 2.015, o que significa uma grande quantidade de imóveis chegando às mãos de investidores que irão tentar revendê-los, além de um volume ainda maior de distratos, que deverão ser impulsionados de forma significativa pelo que consta nos itens 1 e 2 logo acima, tudo isto fazendo com que super-oferta fique ainda maior e mais visível.

    Embora ainda estejamos em Maio/2014, já temos evidências de que este ano seria mais complicado para o segmento imobiliário, seguindo o que consta acima? Vejamos alguns fatos, apenas como amostras:

    Em São Paulo, vendas de imóveis novos caíram quase 50% em Fev/14 comparado a Fev/13. No link abaixo, uma análise mais completa e endereço da notícia com dados do SECOVI SP:

    http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-sp-vendas-de-imoveis-novos-caem-50-em-fevereiro/

    No caso de imóveis usados, ainda em São Paulo, as vendas também caíram em Jan/14 na comparação com mesmo ano anterior, segundo pior resultado para Janeiro desde 2008, veja estudo abaixo baseado em pesquisas do CRECI SP com mais de 400 imobiliárias:

    http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-sp-usados-queda-de-vendas-e-precos-em-jan14/

    Para BH, tivemos queda de mais de 70% nas vendas de imóveis novos, segundo pesquisa do IPEAD/UFMG, ao compararmos o mês de Fev/14 com mesmo mês de 2 anos anteriores. Veja estudo abaixo com mais análises e link para estudo do IPEAD/UFMG:

    http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-bh-vendas-de-imoveis-novos-caem-mais-de-70-em-fevereiro/

    Neste próprio trabalho, temos que a Tecnisa contou com distratos equivalentes a mais de 40% das vendas brutas no 1T14 e mesmo com descontos elevados e reduções relevantes em lançamentos, a redução nos estoques foi mínima, insuficiente, fazendo com que o prazo estimado para desovar estes estoques ficasse ainda mais elevado (acima de 18 meses).

    Na prévia da Gafisa, já apresentou informação que distratos totais de segmentos Gafisa mais Tenda foram superiores a 50% das vendas brutas no 1T14. Pode ser comprovado acessando informações públicas no site desta empresa, na página de investidores.

    No earnings release da PDG do 1T14, consta que distratos aumentaram e que 84% deles foram por incompatibilidade de renda do comprador no ato da entrega do imóvel (não conseguiam adquirir financiamento imobiliário por não ter renda suficiente).

    Conclusão:

    Demonstramos aqui que a situação crítica quanto a endividamento e estoques da Tecnisa piorou no 1T14, sendo que as explicações fornecidas pela empresa são frágeis e estes indicadores  tem tendência de piorar ainda mais em próximos trimestres. Embora o aumento em lançamentos e vendas falsas na planta possam mascarar esta situação, não só para Tecnisa como para outras empresas do segmento, o problema é crônico e relacionado aos efeitos do subprime brasileiro, obrigando os eternos descontos reais nos preços dos imóveis, que tem tendência de crescer para estas empresas durante o ano de 2.014, em virtude de uma combinação de diversos fatos adversos para o segmento, como o crescimento do juros médio do crédito imobiliário, situação da economia, recorde de entregas e de distratos previstos para 2.014 e péssima situação financeira de várias construtoras.

    Até o próximo post!

     

    Convidados, Geral

    A bolha imobiliária e o subprime brasileiro

    15 de abril de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    O objetivo deste trabalho é demonstrar o subprime brasileiro e sua situação atual, com base nos números apresentados pelas construtoras com Ações na BOVESPA e mais uma série de informações de pesquisas de empresas ligadas ao segmento imobiliário.

    A bolha imobiliária e o subprime brasileiro:

     Temos um subprime similar ao americano?

    Como regra, os representantes do segmento imobiliário afirmam que não temos bolha imobiliária porque não existe um subprime no Brasil que seja idêntico ao dos Estados Unidos. Para entendermos o subprime americano, apresentarei por assunto, qual a essência e mecanismo básico utilizado no subprime americano e em seguida, representarei esquematicamente como funciona o subprime no Brasil, utilizando os mesmos termos que estão na essência do subprime americano. Por fim, apresentarei os dados que comprovam esta similaridade entre o subprime do Brasil e dos EUA.

    Objetivo aqui não é dizer se nossa bolha imobiliária é mais parecida com a americana, espanhola, chinesa, etc., até porque, todas estas mantem a mesma essência e variam quanto a mecanismos. A escolha da bolha dos EUA para servir de base para comparação, é porque ela é a referência utilizada pelo segmento imobiliário, apenas isto.

    Informações sobre a bolha imobiliária americana e seu subprime:

    Cortina de Fumaça: FED baixa juros, o pretexto ideal para que seja criado um esquema que estimule aumento artificial na demanda e na especulação de preços de imóveis ;

    Interesse dos agentes: executivos de bancos tem todo interesse em conceder créditos podres: o aumento no volume de vendas falsas (para quem não poderá pagar o financiamento até o fim) e nos preços dos imóveis como reflexo da falsa demanda, se convertem em empréstimos com valores crescentes e comissões cada vez mais elevadas. Governo também ganha em deixar este movimento de crescimento artificial da demanda e dos preços ocorrer, pois gera emprego e crescimento da economia em primeiro momento, garantindo muitos votos. Os próprios bancos, além das construtoras, ganham muito no começo com aumento de preços, demanda “super-aquecida” e resultados “vistosos” nos relatórios trimestrais ;

    Créditos podres: em virtude do interesse dos agentes e tendo a cortina de fumaça do juro, que justificaria o crescimento de demanda, Bancos aprovam financiamentos imobiliários de forma irresponsável, para quem não teria condições de pagar, criando uma demanda falsa ;

    Desinformação: Promessas de crescimento da economia, da renda e dos preços dos imóveis a partir de um novo patamar, muito superior, graças ao consumo elevado e o volume de vendas de imóveis  (via créditos podres). Este crescimento seria contínuo ao longo dos anos e não uma euforia passageira ;

    Especulação: sendo imóvel o investimento mais rentável, aumenta muito o número de investidores que especulam com base na desinformação ;

    Preços artificiais: em virtude da demanda falsa trazida pelos créditos podres mais a especulação em larga escala, os preços começam a subir de forma vertiginosa ;

    Cancelamento dos créditos podres: inflação força aumento de juro que leva a inadimplência dos créditos podres a disparar. Imóveis ficam com quem concedeu crédito podre (bancos) ;

    Quedas de vendas e efeitos: super-estoque gerado por item anterior, junto com quebra de expectativas da falsa demanda / desinformação, levam a diminuição de vendas,  lançamentos e receitas para agentes antes beneficiados ;

    Prejuízo de quem subsidiou crédito podre: bancos ficam com super-estoques de imóveis e como não recebem pagamento dos financiamentos concedidos e o mercado como um todo se retrai pela visibilidade cada vez maior dos problemas que estão ocorrendo, ficam altamente endividados, com alguns deles indo a falência ;

    Queda de preços: com os super-estoques formados e os bancos precisando se livrar dos imóveis a “qualquer” preço para sobreviver, combinado com o medo das pessoas de adquirirem imóveis e terem desvalorização em seguida, temos quedas de preços que se iniciam e vão se espalhando para todos os envolvidos (incluindo todos os vendedores particulares). A queda de preços não é homogenea e simultânea, varia por Estado.

    Desemprego e outros prejuízos à economia: em virtude dos super-estoques, ocorre uma freada na construção dos imóveis, prejudicando também toda a cadeia que depende do segmento imobiliário e como esta é uma das maiores empregadoras do país, o efeito sobre o desemprego acaba sendo muito elevado, retroalimentando a crise através de novas quedas nas vendas.

    Vejamos agora, como funciona o subprime no Brasil:

    Post 23 imagem 1

    Como pode ser comprovado o que consta acima?

    Nada melhor do que utilizarmos os dados oficiais das próprias construtoras para isto. Que tipo de informação deve ser analisada? Pelo que consta acima, o nosso subprime deve gerar como produtos, um volume anormal de distratos (cancelamentos de vendas), estoque de imóveis e endividamento e estes deverão estar concentrados nas mãos das construtoras, que bancaram a concessão dos créditos podres na etapa “inflar” de nossa bolha imobiliária.Vamos observar os dados disponibilizados por 7 construtoras, referentes ao ano de 2.013 e anteriores:

    Post 23 imagem 2 corrigida

    Avaliando as informações acima, seriam normais?

    Distratos: até 2.010, os distratos sequer eram mencionados nos relatórios oficiais das construtoras, pois os mesmos eram “irrelevantes” em relação ao total das vendas, como é o normal, afinal, o cancelamento de vendas deve ser sempre uma parcela ínfima do total faturado, ocorrendo apenas por enganos. A partir de 2.012, todos os distratos apresentados pelas construtoras em cada trimestre (daquelas que apresentam esta informação), tem sido superiores a 20% das vendas brutas. Como referências adicionais, no caso da MRV ela utiliza um valor de distrato que é o do contrato original, sem reajustar, logo o percentual mais adequado para avaliação é superior ao que consta acima, que já é anormal, embora seja o menor entre as avaliadas. É importante entender, que vendas na planta existem há mais tempo, o problema é termos distratos que variam de um mínimo de 20% até mais de 60% das vendas brutas (mais de 60% no caso da PDG no 3T13) e ainda, que representam cada vez mais bilhões de Reais a cada ano, afetando várias construtoras de forma simultânea, esta situação, não existe para nenhum segmento de negócio, em nenhum lugar do mundo! O segmento imobiliário tenta justificar isto dizendo que foi uma “falha de gestão” quanto à concessão de crédito para clientes, “dificuldades do crescimento” porque construtoras aumentaram muito vendas na planta em mercados que não assimilavam todo aquele volume de oferta, etc. Na verdade, se foi “falha de gestão” ou intencional, o fato é que gerou muitos benefícios para corretores, executivos de vendas e até as próprias construtoras no início do processo, pois comissões e bônus dispararam alimentados pelas vendas falsas e os resultados das construtoras nos primeiros anos, eram excepcionais, sem contar que toda esta falsa demanda, impulsionou aumentos artificiais de preços. Pelas consequências serem tão positivas para os agentes e por sabermos que todas as construtoras acima adotaram este mesmo “erro de gestão”, de forma “coincidente”, talvez valha a pena pensar se este argumento de “incidente” ou “erro” faz sentido… Já quanto à hipótese de problema ser localizado em praças não estratégicas, onde teria havido exagero, também não procede, pois em São Paulo que é a praça mais representativa do Brasil, também temos percentual anormal de distratos, aliás, esta justificativa acaba sendo uma confissão de culpa: as construtoras teriam inflado artificialmente as praças não estratégicas e gerado aumento não baseado nos fundamentos da economia, típica ação para formação de bolha imobiliária? Para quem, apesar de todas as evidências acima, ainda tem dúvidas, sugiro a leitura desta matéria, que fala sobre o empresário Enrique Bañuelos, um dos pais da Bolha Imobiliária espanhola, mencionando a entrada dele em 2.007 na PDG, a saída em 2.011 (o primeiro ano em que a PDG registrou um volume tão elevado de distratos em sua história), sendo que ao sair, mencionou que o mercado imobiliário já havia atingido seu pico e espera voltar após 2.014, quando novas oportunidades poderiam surgir (interpretação: saiu quando apareceram os efeitos do subprime brasileiro na forma de distratos em volume anormal e retornaria quando o mercado imobiliário estivesse em baixa e fosse um bom momento para voltar a comprar). Segue o link: http://veja.abril.com.br/noticia/economia/megainvestidor-enrique-banuelos-diz-adios-ao-brasil

    Dívida liquida: pelo que podemos observar, das 7 construtoras que constam acima, 5 delas apresentam um percentual elevado de dívida liquida sobre patrimônio liquido. Como uma situação destas poderia ocorrer, se temos margens tão elevadas (diferença muito grande entre preço de venda e CUB – custo de construção)? A explicação é o alto volume de distratos, que quando ocorrem, impedem o repasse programado do banco para construtora no ato da entrega do imóvel, referente ao financiamento contratado pelo mutuário. Como o volume de distratos é absolutamente anormal, conforme explicações acima, é natural que isto prejudique demais o caixa das mesmas. Outro ponto, é que os custos de construção continuaram crescendo, estimulados pela falsa demanda, só que como as construtoras utilizaram as parcelas muito baixas durante a construção para os “compradores”, como parte da estratégia de vendas falsas, esta foi mais uma das formas de se destruir caixa. É importante entendermos que nos relatórios das construtoras de anos anteriores, elas mesmas consideravam que 60% seria um patamar máximo para que permanecessem “saudáveis” dentro do segmento e ainda, se olharmos para o próprio gráfico, veremos que no caso da MRV, ela está com patamar próximo a 30%, logo a situação de 5 destas construtoras que constam acima, sai de um mínimo de 3 vezes até mais de 10 vezes pior neste índice do que no caso da MRV, em outras palavras, elas estão longe demais do “ponto ótimo” ou mesmo do que elas mesmas indicavam como máximo, é uma situação anormal. Observar que no caso da Gafisa, o percentual para este indicador até o início de 2.013 era superior a 100% também e só teve esta redução brusca que vemos acima, porque tiveram que vender 70% de sua “galinha dos ovos de ouro” (Alphaville) para pagar as dívidas e mesmo assim, continuam com altíssimo volume de distratos e estão tentando vender o segmento Tenda para não voltarem à situação anterior. Já no caso da MRV, a única exceção real quanto a este indicador, ela assumiu clientes populares antes atendidos por Rossi, Gafisa e PDG, porque estas 3 empresas tiveram fortíssimo prejuízo com distratos neste segmento, como vemos pelos indicadores acima, mas a MRV passou a ter maior volume destes clientes só  a partir de 2.013, portanto, mesmo com o volume elevado de estoques e distratos, isto ainda não se refletiu no seu endividamento… Sobre as justificativas do segmento imobiliário, alegam que esta situação se deve a problemas de gestão de projetos durante o aumento relevante nas construções que ocorreu, pois isto levou a estouros relevantes nos orçamentos, além de atrasos. A diferença entre o preço de venda e o custo de construção é absurda, ou seja, a margem das construtoras certamente deveria ser o suficiente  para cobrir estes estouros de orçamento. Já sobre o atraso, os clientes que compraram na planta pagam os valores durante a construção com reajuste pelo INCC, cobrindo os aumentos de custos, mesmo que mal administrados e maiores que a média, novamente a margem deveria cobrir esta diferença. O problema é que os bilhões de reais em distratos e parcelas durante a construção desproporcionalmente baixas destroem qualquer caixa e na realidade, é isto que gera o atraso nas obras, principalmente nos últimos anos, em que os lançamentos caíram muito… Para refletir: os preços dos imóveis cresceram mais do que qualquer coisa no Brasil e eles são o principal componente do patrimônio liquido, mesmo assim as construtoras conseguem se endividar mais do que todo seu patrimônio liquido?

    Estoques: o percentual muito elevado de estoques, superior a um ano de vendas para todas as construtoras acima, é outra característica esperada em uma bolha imobiliária. Este item, juntamente com a péssima situação financeira destas construtoras (altíssimo endividamento) é que leva aos “descontos” que tem ocorrido de forma incessante pelo menos desde o 2S12 e pelo que vemos, deverá continuar ao longo de 2.014. Observar que mesmo no caso da PDG que diminuiu muito os lançamentos e ainda cancelou 48 empreendimentos (cada um deles com “n” prédios) entre o 2T13 e o 4T13, ainda assim terminaram o ano com estoques muito elevados, pois os “encalhes” são muito difíceis de serem vendidos e o percentual de distratos continuou muito elevado, tudo isto, também típico de uma bolha imobiliária, onde o circulo vicioso faz com que mesmo reduções radicais em lançamentos não permitam reduções equivalentes de estoques. Sobre as justificativas do segmento imobiliário para esta situação, diziam que era temporária e que seria resolvida em cerca de 2 anos (2.012 e 2.013), mas pelo que vemos acima, isto não aconteceu… Na realidade, a principal estratégia do segmento imobiliário não é justificar os super-estoques, mas sim escondê-los. A simples admissão de super-estoques é um problema, porque afinal de contas, como os imóveis poderiam continuar subindo de preços, se temos uma oferta tão maior do que a demanda? Se reconhecerem o óbvio que consta acima, teriam que admitir que os preços sobem por pura especulação, não seguindo os fundamento e portanto, mais uma vez  teriam que reconhecer que é uma bolha imobiliária e isto, não farão nem sob tortura. Neste sentido, as construtoras procuram transferir o máximo que podem para investidores (mais abaixo darei exemplos), reduzirem os lançamentos o quanto puderem e principalmente, omitirem e gerarem o máximo de desinformação para que esta desproporção entre oferta e demanda não se torne tão visível. Entre outras coisas, se aproveitam do desconhecimento de grande parte da população quanto a lei de oferta e procura…

    Para não ficarmos restritos a análise das 7 construtoras acima, acrescentarei informações de Cyrela, EzTec, Trisul, Even e Helbor, analisando a evolução de vendas, lançamentos e estoques de 2.008 a 2.013 de 12 empresas. O objetivo aqui é vermos se, eventualmente, o péssimo resultado acima estaria sendo compensado, ou se as situações relacionadas a super-estoque e quedas em lançamentos poderiam ser mais abrangentes. Para quem quiser mais informações sobre as 7 construtoras acima, ver “Material adicional com análise de construtoras” ao final deste documento.

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    Pelo que podemos acompanhar pelo gráfico acima, a situação das 12 construtoras avaliadas demonstra que temos um super-estoque persistente, mesmo com redução drástica de lançamentos que ocorreu nos anos de 2.012 e 2.013 na comparação com os picos de 2.010 e 2.011. Ainda, se observamos que o pico de lançamentos foi em 2.010 e 2.011 e sabendo que o nosso esquema de subprime aparece no momento da entrega dos imóveis, poderíamos deduzir que para este ano de 2.014, teremos a situação de super-estoques e endividamento piorando ainda mais, levando a aumentos relevantes nos “descontos” que já são praticados há anos .  Embora ainda seja muito cedo e não tenhamos os dados do primeiro trimestre de 2.014, já temos alguns indicadores que podem dar uma ideia quanto a esta situação.  Seguem informações:

    São Paulo: queda de aproximadamente 50% nas vendas de imóveis novos de Fevereiro/2014 para Fevereiro/2013. Fonte: SECOVI SP. Para acessar trabalho com mais análises a este respeito, segue o link: http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-sp-vendas-de-imoveis-novos-caem-50-em-fevereiro/

    Belo Horizonte: queda superior a 70% nas vendas de imóveis novos, na comparação de Fevereiro/2014 com mesmo mês de 2 anos anteriores (2012 e 2013). Fonte: IPEAD/UFMG. Para acessar trabalho com mais análises a este respeito, segue o link:  http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-bh-vendas-de-imoveis-novos-caem-mais-de-70-em-fevereiro/

    Agora, vamos repassar algumas das consequências do que consta acima, que mais uma vez, estarão totalmente alinhadas com o que normalmente observamos em explosões de bolhas imobiliárias. Como já explorei bastante estas evidências em trabalho anterior, colocarei apenas as evidências mais gritantes e em seguida, o link para o outro trabalho que tem maior volume de fatos.

    AMOSTRAS DA BOLHA IMOBILIÁRIA NAS CIDADES:

    SALVADOR:

    Sugiro leitura na íntegra desta matéria, onde consta que a causa raiz para aumento relevante no desemprego em Salvador foram quedas em vendas de imóveis gerando super-estoque e interrompendo lançamentos: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

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    Importante: estoque de 25 meses levando a paralisação da construção civil e aumento de quase 50% no desemprego, fazendo com que Salvador se tornasse o recorde desemprego no País, com um índice de desemprego  77% acima da média nacional, são as características típicas de uma bolha imobiliária que estão mais visíveis em Salvador.

    BRASÍLIA:

    Recomendo mais uma vez, a leitura das notícias que constam abaixo:

    Queda de 35,5% nos preços de imóveis no lançamento em Brasília, na comparação de 2.012 com 2.013, segundo pesquisa da Geoimoveis. Segundo consta na notícia abaixo, isto foi causado por excesso de especulação, portanto aqui, além da evidência de queda de preços que em apenas 1 ano em Brasília foi o equivalente a anos para ocorrer na explosão da bolha imobiliária espanhola, temos ainda a comprovação sobre a excessiva especulação: www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml

    Notícia de Set/2013 – queda de até 30% nos preços dos imóveis novos no ato da entrega, em Brasilia: http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml

    Notícia de Dez/2013 – estoque 30% maior que 2 anos atrás, queda de 50% nos lançamentos de 2.012 para 2.013. Descontos de até R$ 300 mil em imóveis prontos. Link: http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

    Importante: as reduções nos preços de 35,5% para lançamentos e 30% para imóveis entregues, feitas por construtoras para tentarem desovar estoques em 2.013, fizeram com que muitos imóveis ficassem com preço total, na entrega, inferior ao saldo a financiar com banco para quem comprou “na planta”, gerando altíssimo volume de distratos e aumentando ainda mais os estoques. Isto ocorreu mais fortemente no Noroeste de Brasilia. Mais uma vez, uma forte evidência de como opera nosso subprime.

    OUTRAS CIDADES:

    Além dos exemplos acima, temos diversas outras cidades que já estão apresentando as consequências típicas de toda bolha imobiliária, como por exemplo, São José dos Campos que teve queda de 25% nos preços dos imóveis entregues, com investidores colocando imóveis para alugar e oferta de aluguel subindo 300% (forte evidência de exagero nas vendas para investidores), Curitiba onde o super-estoque equivalente a 23 meses de vendas em Fev/13 não se reduziu mesmo com “descontos” que aumentaram de 30% em Fev/13 para 35% em Nov/13 e vários outros casos, incluindo evidências sobre super-oferta em São Paulo e várias outras cidades do país.

    Para acessar estas informações, com links para notícias, pesquisas e cálculos, veja trabalho anterior a este respeito no endereço: www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i.

    Material adicional com análise de 7 construtoras quanto ao subprime brasileiro:

    1) Rossi: Os distratos em 2.012 foram superiores a R$ 1,3 bilhões, correspondendo a mais de 40% das vendas brutas do ano, sendo que a maioria relacionado ao segmento popular e por incompatibilidade entre renda e preço do imóvel no ato da entrega, que impedia financiamento bancário (créditos podres aprovados no ato da venda na planta pela construtora). Consequencias: primeiro resultado negativo da Rossi em sua história ocorreu em 2.012, a empresa abandonou o segmento popular e saiu de diversas praças a partir de 2.013, encolhendo muito a operação, vendendo terrenos para concorrentes para sobreviver e ainda, com dívidas e estoques  totalmente desproporcionais quanto ao tamanho de sua operação e expectativas para o segmento imobiliário. Isto tem causado sucessivas “campanhas promocionais” com descontos elevados e gerado muitos distratos de investidores que compraram na planta e no ato da entrega viram a construtora vendendo mais barato (ocorre há anos, trata-se de queda de preço REAL disfarçada de desconto). Em 2.013, o volume de distratos foi superior a R$ 500 milhões e ainda representou mais de 20% das vendas brutas do ano, algo absolutamente anormal , que fez com que o endividamento e estoques prosseguissem muito elevados, o que significa a continuidade do ciclo de “descontos promocionais” ;

    2) Gafisa: o volume absurdo de distratos do segmento popular (Tenda) em 2.012 gerou um  endividamento desproporcional, levando a uma situação financeira muito crítica e obrigando a Gafisa a suspender os lançamentos da Tenda durante 2.013 e vender 70% de sua “galinha dos ovos de ouro” (Alphaville) para poder sobreviver. Apesar disto, ainda em 2.013 teve distratos de R$ 1,3 bilhões e que representaram mais de 30% das vendas brutas, isto na somatória das operações Tenda, Gafisa e Alphaville. Da mesma forma que ocorreu com a Rossi, temos registros de investidores que ficaram no prejuízo devido a lançamentos com preços inferiores a de anos anteriores e “descontos” para imóveis que estavam sendo entregues. Como estoques permanecem elevados, apesar de terem equacionado as dívidas a partir da venda de 70% do segmento Alphaville, expectativa é que os “descontos” promocionais permaneçam durante o ano de 2.014 ;

    3) PDG:  teve distratos superiores a R$ 1,4 bilhões em 2.012 e da mesma forma que para construtoras acima, com maior enfase no segmento popular. Este volume muito elevado de distratos foi fator decisivo para um prejuízo superior a R$ 1,7 bilhões tanto nos resultados do 4T12 quanto do ano de 2.012. Até de forma ainda mais drástica que no caso da Rossi, gerou uma combinação de super-estoques com dívidas muito elevadas, ambos completamente desproporcionais ao tamanho da operação, que teve que diminuir muito (sem folego financeiro para aumento de lançamentos e novas vendas falsas na planta para cobrirem as vendas falsas anteriores).  Como parte dos efeitos negativos, a PDG teve que cancelar 48 empreendimentos entre o 2T13 e o 4T13, cada um destes empreendimentos, com “N” prédios, significando uma perda de VGV potencial superior a R$ 2 bilhões, o que faz uma falta enorme nos resultados de uma empresa que tem dívidas superiores a R$ 7 bilhões e obteve vendas liquidas de distratos em 2.013 pouco superior a R$ 2,8 bilhões. Ainda falando sobre distratos, no 3T13 os mesmos corresponderam a mais de 60% das vendas brutas. Mesmo contando com super-estoques ainda superiores a 1 ano, apesar de todos estes cancelamentos, é importante lembrar que o recorde de lançamentos da PDG, assim como de outras construtras (exemplo: Brookfield) foi em 2.011 e com os atrasos relevantes nas obras, espera-se grande volume de entregas para 2.014. Como ficarão os distratos das vendas falsas na planta de 2.011, neste ano de 2.014? Em 2.013, o total de distratos foi equivalente a mais de 30% das vendas brutas desta construtora, até em virtude de todos os cancelamentos de empreendimentos que já tinham vendas realizadas. De forma idêntica ao que ocorreu com construtoras anteriores, também temos relatos de descontos elevados fornecidos pela PDG na entrega dos imóveis não vendidos, que levaram a distratos por investidores que adquiriram imóveis na planta, retroalimentando os super-estoques. A tendência, ao que tudo indica, é que este problema se intensifique em 2.014. Curiosidade: a PDG iniciou em 2.013 vendas vinculadas a Fundos de Investimento Imobiliário, ou seja, todo um empreendimento repassado diretamente para um fundo e não para os consumidores finais, o que auxiliou em seu resultado de vendas do ano. Seria isto uma espécie de derivativo para ganhar tempo com a explosão da bolha, como vimos no subprime americano? Com todo o cenário explicado aqui neste documento, as pessoas que entrarem neste fundo tem ideia da questão de risco e retorno que está associado ao mesmo?

    4) MRV: Esta empresa “ganhou” os clientes do segmento economico de Rossi, PDG e Tenda, uma vez que a Rossi abandonou este segmento, Tenda suspendeu os lançamentos em 2.013 e PDG cancelou vários empreendimentos além de ter reduzido muito de tamanho, todas devido a problemas sérissimos quanto a distratos para estes clientes. Esta “herança”, poderia ser algo bom, nas condições em que ocorreu? A resposta pode ser dada pelo volume de distratos que a MRV já apresentou em 2.013, correspondente a mais de R$ 1,2 bilhões, mais de 20% do total de vendas brutas neste ano. Detalhe: nos relatórios oficiais da MRV ela não atualiza os distratos a valor de mercado, o valor total atualizado e percentual são superiores a estes números, que como em todos os outros casos das construtoras no Brasil, são anormais.  Quanto aos estoques, também como para demais construtoras, estão em níveis muito elevados, mais uma característica que sempre está associada ao alto volume de distratos e vendas para especuladores. Aliás, da mesma forma que para construtoras acima, encontramos depoimentos de investidores que tiveram prejuízo ao comprar na planta e no ato da entrega do imóvel viram esta construtora vendendo mais barato, com “desconto”, situação que tende a se manter em 2.014, em virtude da super-oferta não só de seus imóveis, mas também dos concorrentes.

    5) Tecnisa: O total de distratos da Tecnisa em 2.013 foi de R$ 500 milhões, correspondente a mais de 20% das vendas brutas do ano! Um ponto “curioso”, é que em parte dos relatórios trimestrais de 2.013 esta empresa se orgulhava por poder revender os distratos com preços maiores, ou seja, considerava positivo o aumento artificial nos preços trazido pelas vendas falsas na planta e que eram 100% descolados dos fundamentos!  Super-endividamento, mais de 4 vezes superior ao melhor resultado do segmento, na comparação de Dívida Liquida / Patrimônio Liquido, combinado com super-estoques, seguindo à risca o script do subprime brasileiro.

    6) Brookfield: das construtoras avaliadas, a Brookfield é que possui o segundo maior super-estoque na proporção entre estoque e meses de vendas. Além disto, seu endividamento proporcionalmente ao patrimônio liquido, também está entre os maiores. Quanto aos distratos, como demais, também em percentual absolutamente anormal, de 26%. A solução que a Brookfield pretende dar para esta situação? Fechar o Capital, saindo da BOVESPA. Como poderão equacionar sua sobrevivência ao longo do tempo, isto ainda é uma incógnita, como para demais empresas avaliadas aqui.

    7) Viver:  Esta empresa apresenta os piores indicadores relacionados ao subprime brasileiro. Da mesma forma que a Rossi, já vendeu terrenos para concorrentes com objetivo de ganhar uma sobrevida. Seus lançamentos tem sido mínimos, até em função da total falta de fôlego e crédito no mercado. É difícil encontrar uma tábua de salvação no caso desta empresa, em especial em função do seu endividamento que se tornou astronômico quando comparado a patrimônio liquido, como demais, quando desinchou (foi obrigada a reduzir as vendas falsas na planta), já tinha uma dívida completamente desproporcional em relação ao tamanho da operação.

    CONCLUSÃO: Por mais que o segmento imobiliário tente disfarçar, praticando ao máximo a desinformação e sempre dizendo que não temos bolha porque não há subprime idêntico ao dos EUA, percentual de empréstimos sobre PIB é baixo, etc., não há como esconder as evidências da bolha imobiliária presentes nos resultados das construtoras e nas cidades.

    Convidados, Geral

    Desmascarando a bolha imobiliária no Brasil

    20 de janeiro de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    O objetivo deste trabalho é o de apresentar através de infográficos, todos os principais fatos relacionados à bolha imobiliária brasileira. Ao final, link c/ as referências utilizadas.

    Desmascarando a bolha imobiliária no Brasil:

    Desmascarando a bolha parte 1 Desmascarando a bolha parte 2 CORRIGIDO

    Desmascarando a bolha parte 3
    Desmascarando a bolha parte 4 MELHORADO
    Desmascarando a bolha parte 5
    Desmascarando a bolha parte 6
    Desmascarando a bolha parte 7
    Desmascarando a bolha parte 8
    Desmascarando a bolha parte 9
    Clique aqui para referências

    Até o próximo post.