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Comprar imóvel em tempos de bolha imobiliária???

5 de fevereiro de 2014

Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

Comprar imóvel em tempos de bolha imobiliária???

É uma frase recorrente em um processo de compra e venda de imóveis, os corretores dizem com estas ou outras palavras: “imóvel é um excelente investimento, sempre valoriza”. Isto quando não dão mais ênfase: “sempre valorizam mais do que qualquer aplicação financeira!”.

As frases acima, dentro do atual contexto vivido pelo segmento imobiliário, soam estranhas, basta observarmos as quedas relevantes de preços e super-estoques em várias cidades ao mesmo tempo (ver trabalho anterior: http://www.defendaseudinheiro.com.br/as-evidencias-da-bolha-imobiliaria-nas-cidades). Como esta “eterna valorização” (Buzz Lightyear – “Ao infinito …e além”) poderia existir?

Depois de ser questionado sobre “onde estavam os depoimentos dos investidores dizendo que já é um mau momento para se comprar imóveis?”, resolvi fazer uma rápida pesquisa no “reclameaqui”, que compilei neste trabalho. Trago aqui, 18 depoimentos e links para quem quiser conferir, de casos em que a compra de um imóvel ou terreno já foi um péssimo negócio.

Para quem acha que esta é uma situação pontual, que logo se resolve, etc.:

Observe que temos “promoções” de construtoras com descontos crescentes (exemplos recentes: Even Day com 40% de desconto, Outlet Rossi com até 35% de desconto, etc.), que começaram em Julho de 2.012 (1,5 anos a esta altura), o estoque de imóveis sem vender das construtoras com Ações na BOVESPA simplesmente DOBROU se compararmos Dez/11 com Dez/12 em unidades (levantamento com base nos relatórios OFICIAIS destas construtoras), já em 2.013, várias construtoras fecharam o ano com estoques que equivalem a anos de vendas e ainda, no total das construtoras, tivemos recorde de lançamentos no 4T13. Os super-estoques dos imóveis ocorrem portanto há 1,5 anos sem expectativa de solução até o momento e são eles que pressionam pela continuidade das “promoções” e “descontos” que mascaram a queda real dos preços.

A estatística utilizada pelo segmento imobiliário quanto a “crescimento de preços”, diz respeito a preços anunciados de imóveis usados (FIPE Zap) que não refletem, portanto, os descontos elevados para imóveis novos e também não refletem os preços reais praticados na negociação (notícias acima e levantamentos de CRECI SP, por exemplo, apontam reduções de preços em diversas localidades e momentos), ou ainda, o IVG-R do BC que contém dados sobre vendas realizadas “na planta” há anos e que só agora tiveram seu financiamento bancário (no ato da entrega do imóvel) que são misturados com dados de negociações de imóveis prontos no presente, em outras palavras, são informações com distorções e não confiáveis quanto aos preços reais e atuais. Observem pelo link do trabalho anterior que consta acima, quantas reduções nos preços reais já foram registradas em diversas cidades do Brasil, sendo que estas ocorrências se iniciaram mais de 1 ano atrás e temos registros bem recentes também.

Considerem que os DEPOIMENTOS abaixo são de diversos empreendimentos e construtoras, em cidades e períodos variados, também confirmando estas reduções de preços.

Vejam pelo “reclameaqui” os milhares de distratos registrados que tiveram problema e levem em consideração, que conforme link abaixo, as reclamações contra construtoras aumentaram mais de 2.600% de 2008 para 2013, percentual MUITO maior que o aumento nas vendas, sendo que a grande maioria das reclamações é quanto a atraso na entrega dos imóveis, o que tradicionalmente, aumenta o prejuízo dos investidores e dos compradores em geral.

Lembrem-se ou verifiquem agora em trabalho anterior com link mais abaixo, que temos tido distratos que equivalem a um mínimo de 20% até mais de 60% das vendas brutas.

Agora, analisem que o investidor / especulador, na maioria das vezes, descobre que fez um péssimo negócio justamente na entrega do imóvel, quando ele constata que construtora está vendendo mais barato do que ele pagou e imagine que com este atraso relevante nas entregas dos imóveis que está registrado nas reclamações, o tamanho do problema que está represado…

Link p/ notícia de aumento de 2.600% nas reclamações contra construtoras de 2.008 a 2.013, onde a maioria se dá por atraso na entrega: http://g1.globo.com/jornal-da-globo/noticia/2014/01/cresce-o-numero-de-acoes-contra-construtoras-nos-ultimos-seis-anos.html

Link p/ trabalho anterior que contém mais detalhes sobre o processo relacionado a nossa bolha imobiliária, incluindo sua relação com volume de distratos percebidos hoje: www.defendaseudinheiro.com.br/desmascarando-a-bolha-imobiliaria-no-brasil

Considerem ainda, que para o comprador chegar ao ponto de publicar no “reclameaqui”, é porque não só ele está sofrendo um prejuízo relevante, como também ele não conseguiu renegociar com construtora para redução de preços acordados antes e ainda, não conseguiu um distrato razoável. Avalie que muitos que compram para morar depois não acompanham evolução do preço e por isto, não “engordam” as estatísticas de distratos ou renegociações para redução de preços.

Lembrem-se, que tivemos pesquisas que demonstraram alta participação de investidores, como a da Lopes Inteligência Imobiliária em 2.012, que apontou que 40% das vendas eram para investidores em São Paulo (independente do número de dormitórios), ou ainda, da Folha de São Paulo que apontou que 80% das vendas de 1 dormitório no 1S13 na cidade de São Paulo foram para investidores (para detalhes e links: www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo). Além disto, as próprias notícias sobre quedas de preços nas cidades (trabalho anterior, sobre evidências nas cidades, ver link acima) refletem que quedas tem relação com excesso de investidores.

Ponderem que as construtoras, em virtude da fortíssima exposição por excesso de distratos, tem procurado renegociar e reduzir valores de quem já havia comprado antes na planta (queda de preços maquiada), conforme temos relatos, por exemplo, no caso de Brasília, ou ainda, investidores que são convencidos, em grande quantidade, a colocarem imóveis para alugar quando observam preço cair na entrega, como foi o caso de São José dos Campos (ver trabalho sobre evidências da bolha imobiliária nas cidades com link mais acima).

É fato que muitos investidores tiveram lucro com imóveis no passado, mas certamente isto vem se reduzindo a cada ano e a tendência é de aumento expressivo de casos como os que constam abaixo. Isto se dá até pela “estratégia“ das construtoras de permitirem que estoques continuem aumentando, graças a aumentos de lançamentos para simular um mercado “saudável”, mesmo quando já temos super-estoques…

Observem que o mercado financeiro também tem enviado fortes “recados” ao segmento imobiliário sobre a bolha, desde o fato de 90% das construtoras na BOVESPA terem tido queda no preço da Ação em 2.013 e ter piorado em Jan/14, passando pelo estudo com 17 delas ter apontado que 12 tinham valor de mercado inferior a patrimônio liquido (principal item do patrimônio = imóveis, visão de que estão “super-avaliados”, portanto bolha), além do próprio resultado do IFIX (Índice da BOVESPA que agrupa fundos de investimentos imobiliários) que já vem caindo desde Fevereiro/13 na grande maioria dos meses e tem acumulado negativo superior a 20% para período de 12 meses.

Não podemos nos esquecer, que “ganhos passados não são garantia de ganhos futuros” e ao contrário, quando um determinado bem sobe muito mais que todos os outros, inflado em parte por forte participação de investidores / especuladores e de outra parte por falsas vendas para consumidores finais e desinformação, combinando com piora no quadro econômico que se demonstra através de uma série de indicadores macro e microeconômicos que foram os piores dos últimos 10 anos ou mais (ver trabalho anterior com link acima: “desmascarando a bolha imobiliária no Brasil”), estes fatores por si só, já confirmam que a tendência é de queda nos preços.

Este conjunto de informações e análises indicam, de uma maneira muito forte e que permite comprovação por um grande conjunto de fontes diferentes, que este é um péssimo momento para se adquirir um imóvel, em especial imóvel na planta, pois não há nenhuma garantia de valorização futura, ao contrário, todos os indicadores apontam para desvalorização no futuro.

Vamos ao levantamento sobre os depoimentos, que conforme explicado acima, são apenas mais uma entre tantas fontes, que demonstram o que já está acontecendo quanto a preços de imóveis:

Primeiro, agruparei os depoimentos com base em algumas informações importantes que eles nos revelam e logo depois destas análises, vocês encontrarão os depoimentos em si e o link correspondente do “reclameaqui”. Recomendo leitura na íntegra dos depoimentos. Segue análise:

DEPOIMENTO 18: investidor que viu construtora vendendo imóvel mais barato na entrega do que ele adquiriu na planta E QUE NÃO TEM CONDIÇÕES DE ADQUIRIR FINANCIAMENTO, ESTÁ SENDO OBRIGADOS A FAZER DISTRATO. Como a estratégia das construtoras para venderem a investidores é de incentivá-los a revender com ágio antes da entrega do imóvel, cria-se uma abertura para esta falsa demanda, a venda para quem não tem condições de pagar, ou melhor dizendo, o repasse de estoque para um distribuidor descapitalizado, o que normalmente leva a situação de cancelamento de venda com devolução do imóvel ;

DEPOIMENTOS 1,3,4,5 a 10, 13, 14 e 16: em todos estes casos, as construtoras vendendo com desconto e deixando investidor no prejuízo. Na prática, são os SUPER-ESTOQUES que levaram a esta situação, sendo que os próprios investidores são parte do problema, afinal, quando se vende para investidor que pretende revender no futuro, em percentual muito elevado, você está só TRANSFERINDO ESTOQUE, só que no futuro, você precisará de muito mais compradores finais para desovar estes estoques. Quando não existem compradores com renda suficiente e interesse em adquirir, na mesma proporção das ofertas, ocorrem estas situações de alto prejuízo, tanto para construtora que tem que vender com grandes descontos, registrar distratos, dar desconto adicional para quem comprou na planta, etc., como para os próprios investidores (sem contar que no distrato, temos alguns contratos leoninos que querem impor “multa” de até 90% do valor pago, não reembolsam o valor pago a corretores que tiveram cheque à parte e nem constam do contrato, etc., etc., etc…) ;

DEPOIMENTOS 5, 11 e 15: acham que foi só o empreendimento deles que teve prejuízo, enquanto em todo o restante do Brasil os imóveis continuariam só valorizando… Aqui é a típica ILUSÃO vendida pelo segmento imobiliário quanto ao “ETERNO crescimento dos preços”, com fortíssimo apoio dos meios de comunicação. Quando temos um movimento especulativo muito forte, é fundamental para o setor que o promove, a manutenção desta ILUSÃO ;

DEPOIMENTO 2: foi prometido prédio ao lado que teria apartamentos muito maiores que os comprados por investidores, no final, o “prédio ao lado” só tinha 2 M2 a mais e era mais barato. Similar a outros depoimentos acima quanto a construtoras com super-estoques que fazem suas promoções com descontos elevados. Aqui a construtora faz o que é necessário para sobreviver, ou seja, redução de preços e tamanho dos imóveis lançados a partir de agora, para ter para quem vender (ou tentar vender…). Na visão desta e outras construtoras que constam aqui, prejuízo a investidores é problema deles, afinal estes investidores já cumpriram seu papel ao criarem uma ILUSÃO de demanda aquecida que ajudou no crescimento ARTIFICIAL dos preços, se depois tiverem prejuízo, por que as construtoras se preocupariam??? Isto explica a revolta não só neste como em outros depoimentos de investidores que constam aqui. É claro que estes investidores especificamente podem não voltar a aplicar em imóveis, mas a propaganda é forte, sempre encontrarão outros investidores…

DEPOIMENTO 17: a investidora acreditava que a valorização do imóvel era dada pelo INCC… Esta é outra confusão comum. Já visitei stands de vendas de apartamentos na planta e uma estratégia muito utilizada por corretores é dizer que comprar na planta é muito melhor, porque é só ver o “quanto valoriza pelo INCC todo mês e quando entregue, muito mais ainda, que é o que garante que imóvel na planta é o melhor negócio…”. Sem dúvida, é o melhor negócio para a construtora, agora no caso desta cliente, ela aprendeu, na prática e com desperdício de dinheiro dela, que INCC é o que reajusta o preço do imóvel somente no contrato de venda entre ela e a construtora, já o PREÇO real ao longo do tempo, bem este vai depender dos SUPER-ESTOQUES das construtoras, usados, especuladores, situação econômica do país, etc. Como sabemos que SUPER-ESTOQUES estão crescendo cada vez mais (ver recorde de lançamentos no 4T13), adivinhem como continuará esta história?

DEPOIMENTO 12: Terreno distante de São Paulo, há décadas sem valorizar de forma que valha a pena o investimento e ainda, com custos elevados de manutenção no condomínio, SEM USO!!! Outra situação típica: há um grande volume de terrenos distantes de São Paulo, por exemplo, que tiveram fortes promoções de vendas para investidores e temos uma grande quantidade de investidores que não conseguem vendê-los nem reduzindo muito o preço, não só porque ficam muito longe e fica ruim para uma viagem só de fim de semana, mas porque foram colocados vários pedágios no caminho, encarecendo os custos das viagens e ainda, os custos de manutenção foram crescendo ao longo do tempo, ou seja, autênticos micos!!!

Vamos agora aos depoimentos em si, com seus respectivos links:

OBS: os depoimentos foram simplesmente transcritos do site “reclameaqui”, sem nenhuma correção ou alteração.

DEPOIMENTO 1: Boa noite estou procurando o reclameaqui para manifestar minha indguinaçao referente ao investimento que fis a tres anos atras e aconpanhei o meu dinheiro desvalorizar e os altos juros pdg encolherem meu dinheiro e no fim de tudo acompanhar a enchurradas de unidades oferecidas por eles tres anos depois mais barato do que juntando meu fluxo e saldo devedor tremenda falta de respeito com nos proprietarios e investidores que confiaram na PDG e investimos contando com lucro certo e ao contrario nos deparamos com prejuizos e desgosto ai pedi o destrato e ate hoje nao me procuraram para podermos acertar nossa contas. RESIDENCIAL PARQUE ANALIA FRANCO RUA GUANDU http://www.reclameaqui.com.br/6798190/pdg-incorporacoes/xag/

DEPOIMENTO 2:Em março de 2012 fui visitar o stand do Fantastique na Vl. Formosa, onde eu e mais quatro amigos procuravamos imóvies para investimeto, somente para investimento, o corretor que nos atendeu fez aquela apresentação e tal como todos fazem, falou que iria ter metrô perto e que o valor do metro quadrado iria disparar, e usou toda aquela conversa de vendedor, só não disse que ele ficaria pronto só lá para 2020, bom até ai tudo ok, porém um dos argumentos usados para nos convencer a adquirir 2 aps foi que a Gafisa tinha um terreno logo ao lado e que iria levantar outro predio de alto padrão e os aps teriam mais de 100 metros quadrados isso iria ajudar a valorizar e vender nossos aps mais rápido, porém para nossa surpresa a Gafisa lançou o Mistral com 2 metros quadrados a mais que o nosso e ainda por cima mais barato que o nosso, como é que agora vou vender um ap com 2 metros a menos e ainda por cima mais caro, pode me explicar Gafisa? Tentamos uma renegociação da parcela anual com a Gafisa, já que nos sentimos prejudicados com todos o fatos ocorridos, a qual foi negada de imediato, sendo que no ato da assintura do contrato fomos informados que poderia renegociar o contrato e no caso de venda a pessoa que comprar também poderia renegociar se assim desejasse, mas pelo ajeito acho que não é bem assim, na hora de vender é tudo maralhoso e “pode tudo”, mas depois é isso que acontece vem todos os problemas e dificuldades. Nosso somos pequenos investidores ainda pois somos de outros mercados, porém já sabemos em quem não confiar agora, a Gafisa definitivamente não terá mais a nossa confiança e vamos passar essas informações a nosso amigos investidores também para que não caiam nessa também. http://www.reclameaqui.com.br/4575633/gafisa/imoveis-com-a-gafisa-nunca-mais/

DEPOIMENTO 3: 2 anos atrás comprei um apartamento na planta da PDG (Torres do Jardim I – Piracicaba), para investir e vender.
Para minha surpresa, 2 anos após, estou tentando vende-lo e descubro que a propria PDG está vendendo os mesmos apartamentos cerca de 20 mil abaixo do que paguei, me impossibilitando de fazer negócio.
Esse foi meu segundo apartamento da PDG e nunca mais comprarei nada desta empresa, pois estou sendo prejudicado e ficarei no prejuízo devido exclusivamente à ação da empresa que vende abaixo do preço que cobrou 2 anos atrás.
É assim que ela cuida de seus investidores??
INDIGNADO!!! http://www.reclameaqui.com.br/6792650/pdg-incorporacoes/pdg-prejudica-os-clientes-investidores/

DEPOIMENTO 4:

Comprei o apartamento 214 do Bossa Nova no Noroeste em Brasília no dia do primeiro lançamento, nesse dia os compradores tinham 5% de desconto na da tabela de lançamento. Os corretores indicavam esse empreendimento como um dos melhores do Noroeste e que seria um ótimo investimento, tendo em vista a valorização do m² no bairro.

Hoje depois de um ano e nove meses precisei vendê-lo, para minha surpresa, os próprios corretores que me venderam não conseguem vender o meu apartamento. Não era um bom negócio?!

Paguei até hoje entre prestações, intermediárias e entrada um total de R$ 100.533,81. Em extrato consta R$ 82.403,12 por que uma parte do sinal que foi R$ 45.000,00 não consta no extrato, somente em recibo.

Venho anunciando o apartamento a mais de 6 meses, no começo estava pedindo o valor que paguei, sem levar em consideração a valorização do m². A única oferta que recebi , depois de 6 meses foi de R$ 45.000,00 e devido a minha grande necessidade, resolvi aceitar. Mas novamente para minha surpresa a João Fortes não aprovou o cadastro do comprador, um cadastro melhor que o meu quando comprei o apartamento, não faz sentido.

Há dois meses entrei em contato com a João Fortes pedindo informações a respeito de destrato e fui informado que mesmo depois de pagar mais de cem mil reais, no caso de destrato sairia devendo, me surpreendi novamente. Não é um bom negócio?!

Gostaria de fazer o distrato e receber o que paguei até hoje.

Aguardo resposta.

http://www.reclameaqui.com.br/5362312/joao-fortes-engenharia-s-a/distrato/

DEPOIMENTO 5: O alphaville Sao Jose dos Campos me vendeu lotes por 720,00 o metro. Mas “queima”lotes ate hoje por 650,00 o metro. O Lancamento foi em Outubro de 2011 …se colocamos a inflacao deveria estar no minimo a 740 o metro. Como pode isso? Faz propaganda pegando carona no boom imobiliario que ocorreu em todo pais desde de 2008. Qq imovel dobrou de preco nos ultimos 5 anos. Repito qualquer imovel.
Mas a Alphaville faz propaganda como se fosse a unica empresa a conseguir esta valorizacao. Cita inclusive lancamentos em Goiana e outras cidades como sendo algo realmente unico e raro conseguidos so pela Alphaville. Ok , nao ha nada de errado nisso. Mas a propaganda é no minimo enganosa. E vender abaixo do preco de lancamento é [editado pelo Reclame Aqui] na minha opiniao.
Mariano. http://www.reclameaqui.com.br/6948247/alphaville-urbanismo/alphaville-sao-jose-dos-campos/

DEPOIMENTO 6: Estou aguardando desde o mês passado uma posição do Alphaville São Jose dos Campos, sobre minha comunicação de rescisão de contrato de dois Lotes que comprei da Empresa, na hora da compra foi prometido uma super valorização do loteamento em dois anos, valorização esta que não aconteceu, partindo deste senário comuniquei a empresa a minha rescisão de contrato e a devolução dos valores pagos conforme consta em contrato, desde então, o descaso da empresa em resolver esta questão, esta me causando mais prejuízos!!!! http://www.reclameaqui.com.br/5271592/alphaville-urbanismo/descaso-na-rescisao-de-contrato-alphaville-sao-jose-dos-camp/

DEPOIMENTO 7: Me chamo Waldir Gaioso, em setembro de 2011 fui visitado por um Corretor de Imoveis da Ferrerinha imoveis onde o mesmo me apresentou um empreendimento do Alphaville, com a seguinte promessas: valorização garantida de 100% até a entrega do empreendimento e como eu era um investidor era o melhor investimento do momento que se eu quisesse vender em alguns messes iria ganhar 20 a 30%,pois bem isso não aconteceu o empreendimento nao valorizou e ao contrario a própria alphaville esta vendendo os lotes que não foram vendidos no dia do lançamento com o metro mais barato que no lançamento, resumindo usou o meu dinheiro para contruir a obra e o que eu investi, hoje não vale mais nada a própria alphaville desvalorizou o meu investimento. E agora?
A alphaville nao quer nem saber seu atendimento é um lixo… E mais não quer renegociar o metro quadrado e nem devolver o meu dinheiro, isso é ridículo.
Um conselho a todos nao comprem um alphaville isso é uma grande enganação eles nao valorizam o cliente e nao querem nem saber quando o cliente esta insatisfeito, estou a um mês tentando negociar com eles e só estou sendo enrrolado.
Estou decepcionado, a pior coisa que fiz na minha vida foi acreditar na alphaville. Perdi o meu dinheiro. http://www.reclameaqui.com.br/3697167/alphaville-urbanismo/enganacao-em-sao-jose-dos-campos/

DEPOIMENTO 8:

Este depoimento é muito extenso, deixarei só o trecho abaixo em que o investidor fala sobre o “retorno” real e quem quiser pode ler todo o texto no link ao final:

“Hoje depois de dois anos e quatro meses, quero vende-lo e para minha surpresa, os próprios corretores que me venderam não querem pegar o imóvel pois não conseguem vender o meu apartamento. Não é um bom negócio?! A própria João Fortes lançou um novo empreendimento do mesmo porte que o meu 30% mais barato.
Paguei até hoje entre prestações, intermediárias e entrada um total de R$ 112.766,73. Em extrato consta R$ 80.766,73 por que uma parte do sinal que foi R$ 32. 000,00 não consta no extrato, somente em recibo.” http://www.reclameaqui.com.br/6767862/joao-fortes-engenharia-s-a/distrato/

DEPOIMENTO 9: Adquiri em 30/09/2011, 2 unidades no empreendimento Spot Jacarandá, meu investimento seria para venda futura do ágil, porem passados os 3 anos tive uma imensa decepção no que diz respeito a valoração de mercado, o empreendimento desvalorizou, o imóvel que esta saindo para mim por quase 230 mil reais sendo que hoje o mesmo empreendimento no mesmo andar esta saindo por quase 80 mil a menos, me sinto extremamente [editado pelo Reclame Aqui] pois não houveram negociação por parte da Brookfield no tange ao meu saldo devedor, solicitei o distrato, porem a empresa não tem um atendimento presencial, o que vem me irritando bastante, alem do que apenas 40% do meu valor investido sera devolvido.Esse distrado já foi solicitado a 3 meses atras , entretanto a empresa não o efetuou ainda,meu nome esta no SPC e SERASA, falta ética e respeito aos clientes, as pessoas da central de atendimento estão extremamente despreparada, a empresa e mal organizada o horário de atendimento (do unico atendimento disponível) só vai ate as 16 hr da tarde,estou entrando com processo contra a Brookfield quero uma devolução justa dos valores pagos e que a empresa se retrate comigo no que diz respeito a colocação do meu nome no SERASA e SPC! http://www.reclameaqui.com.br/7169577/brookfield-incorporacoes/descaso-total-com-seus-clientes/

DEPOIMENTO 10:

Em 12/07/2013 solicitei distrato com a PDG conforme email abaixo devido a PDV na época estar ofertando o mesmo apartamento por R$ 179.000,00, enquanto estaria pagando em torno R$ 206.067,92.mes fizeram um feirão oferecendo um desconto de R$ 50.000,00 e oferecendo outras benefícios. Já faz 120 dias e ainda não tive retorno nenhum sobre assinatura do distrato e reembolso do meu investimento (leia-se perda financeira).

Email abaixo enviado em 12/07/2013 solicitando distrato:

A PDG FARB
Residencial Village Paraná
Rua Hilario Moro
Protocolo: 790912717112

Ref. Distrato Unidade 1003 ? Torre 07

Solicito o Distrato do Contrato da Unidade 1003 ? Torre 07 do Residencial Village Paraná sido na Rua Hilario Moro Curitiba-PR.

Entre alguns motivos é que estão ofertando o mesmo Apartamento por R$ 179.000,00 quando pagarei em torno de R$ 206.067,92 um valor de 15% a mais dos que estão comprado.

http://www.reclameaqui.com.br/7003019/pdg-incorporacoes/distrato-village-parana-unidade-1003/

DEPOIMENTO 11: Olá! Fica aqui mais uma vez minha indignação com a MRV. Meu imóvel está financiando pelo sistema associativo junto a CEF e não consigo quitar meu contrato devido a falta da Averbação de Habite-se Poxa MRV, até quando vou ficar enfiando dinheiro no bolso de Vcs!!! Esse mês vou pagar R$ 1280,00 de prestação ( juros de Obra) sem abater nada de meu saldo devedor? Já estou desde 2009 assim! Não sei mais oque eu faço! Nunca vi isso na minha vida, vc quer quitar o financiamento, mas não pode devido a documentação irregular da empresa e fica pagando juros para a CEF. Muita vantagem né o banco ficar recebendo a prestação sem abater do saldo devedor! MRV única construtora do país que vc compra um imóvel por R$ 90 mil, valoriza para R$ 140 mil depois de 3 anos e vc já pagou com o juros uns R$ 160 mil. MRV nunca mais! Maior furada. Se vc quiser enxer o bolso do dono da MRV compre um ap lá e fique no prejuízo! Isso pq eu não falei aqui da qualidade do produto…. http://www.reclameaqui.com.br/4820490/mrv-engenharia/estou-deixando-o-milionario-mais-rico-dinheiro-indo-para-o-b/

DEPOIMENTO 12:

Esta história é “um pouco mais antiga”, sobre a lenda da “valorização mais que garantida no mínimo no longo prazo”…

“Era o ano da copa do mundo dos EUA, 1994.Vi um quiosque no antigo supermercado Big, no bairro do Tucuruvi em São Paulo, vendendo terrenos enormes,à preços baixos.Tratava-se, do empreendimento imobiliário Ninho verde II, um condomínio fechado localizado à aproximadamente 196 km de São Paulo.Pensando estar fazendo um ótimo investimento, comprei dois lotes vizinhos, de 450 m2 cada um.Me meti numa furada, pois passados quase 20 anos, não houve valorização nenhuma, não consigo vendê-los de jeito nenhum e as taxas de manutenção são caríssimas.Pergunto:Porquê a admnistradora ou os renponsáveis não mudam o foco do empreendimento e o transformam, por exemplo num condomínio para idosos ou aposentados, como os que existem na Flórida?Porquê não convencem a prefeitura de Pardinho, município ao qual o condomínio pertence , que atraia alguma indústria ou empresa para as cercanias , para haver algum tipo de valorização, ou que o negócio deslanche, o que não aconteceu nas ultimas décadas?
Acho vergonhosa a forma como nós compradores estamos sendo tratados.Qualquer imóvel em qualquer cidade valorizou nos últimos anos, menos este empreendimento.Como vou ser ressarcida desta sangria financeira mensal e inútil , que se cronificou nos últimos vinte anos?É burrice a admnistradora insistir em algo que não deu certo.Há que se mudar o foco do empreendimento, para que mais dor, prejuizo financeiro e decepção não sejam os objetivos finais,do que era sonho, esperança e fruto de trabalho árduo” http://www.reclameaqui.com.br/4873949/momentum-empreendimentos-imobiliarios-ltda/ninho-verde-ii/

DEPOIMENTO 13:

No reclameaqui você acha até reclamações sobre prejuízos com imóveis comerciais, segue abaixo para variarmos um pouco:

“Na hora de vender, eles passam para você que é um ótimo negócio, que no hora de repassar você terá feito um investimento maravilhoso. Pois bem comprei uma sala no empreendimento A5 e quando tentei vender a sala , descobri que minha sala não havia valorizado nada, na verdade a própria calper estava vendendo salas por um preço muito mais barato. Agora, precisei atrasar duas prestações e estou solicitando os boletos separadamente e não querem me fornecer. Querem me obrigar a pagar as duas ao mesmo tempo. Sabe o que descobri ? Eles te envolvem de uma certa maneira no ato da venda que você compra gato por lebre, e depois não te dão nenhum suporte, não te ajudam em nada, já para você acabar perdendo o imóvel. Me sinto [editado pelo Reclame Aqui] e para quem posso não indico a calper para nada. “ http://www.reclameaqui.com.br/6282962/construtora-calper/pos-venda-de-pessima-qualidade/

DEPOIMENTO 14:

Através deste gostaria de abrir os olhos , de quem está buscando um IMÓVEL ,seja para morar ou investimento, que não compre PDG,segue abaixo motivos de minha reclamação pública:

Sobre o pagamento da Entrada: á comissão foi depositada direto na conta do corretor e a PDG não identifica tais depósitos em meu fluxo de pagamentos

Descaso total no atendimento ao cliente, á 45 dias estou buscando informações simples como:
Previsão de entrega do empreendimento?
Posição da torre no condomínio?
Cessão de direitos, valor percentual? Sobre qual valor?
Previsão de repasse?

Contrato: 199153 Bloco: 3 Unidade: 72 Empreendimento: DOMO LIFE

Até agora nenhuma informação;

Promoverem feirões de queima de estoque vendendo unidades á preços com desconto maiores, dificultando á rentabilidade dos investidores, em meu caso, estou tentando vendar á unidade adquirida com prejuízo de 10 á 15 %, sem sucesso.
Agendei um horário para esclarecimentos no endereço da AV. Paulista, me deixaram 2 horas esperando e quanto fiz a primeira pergunta uma atendente despreparada afirmou os questionamentos são realizados pelo e-mail relacionamento@pdg.com.br, e não poderia me ajudar, resultado perdi 1 dia de trabalho para absolutamente nada.

Essa foi á forma que encontrei de suplicar um atendimento descente e por alguém com nome e sobrenome que represente á PDG, espero que entrem em contato.

Leandro

http://www.reclameaqui.com.br/6695928/pdg-incorporacoes/desorganizacao-e-falta-de-comprometimento-com-o-cliente/

DEPOIMENTO 15:

Segue o segundo depoimento relacionado a prejuízo com imóveis comerciais:

“Rio Quente Resorts ? Péssimo investimento
Não recomendo a compra de apartamento nos hotéis administrados pelo Rio Quente Resorts, seja nos Flats, seja no hotel Giardino.
Estranhamente, mesmo com a taxa de ocupação elevada e os preços das diárias absurdamente altos, ainda assim os valores repassados aos proprietários são ínfimos comparados à arrecadação. Não dá para entender.
Além dos repasses aos proprietários serem muito inferiores ao aceitável, verifica-se, ainda, que os apartamentos desvalorizaram aproximadamente 30% em 3 anos. Ou seja, estes imóveis desvalorizaram 30% enquanto em outras partes os imóveis valorizaram mais de 200% ou 300% no mesmo período!!!!
O que explica a desvalorização dos imóveis administrados pelo Rio Quente Resorts é justamente os baixos valores repassados aos proprietários, devido à administração

DEPOIMENTO 16:

Este depoimento é muito extenso, deixarei só o trecho abaixo em que o investidor fala sobre o “retorno” real e quem quiser pode ler todo o texto no link ao final:

“Comprei um apto no empreendimento da Even Villagio Nova Carrão de 03 Dormitórios no valor de R$ 289.000,00 atualizado com juros R$ 294.000,00

Assinei contrato em Março 2012 e desde a presente data todos os valores de parcela são atualizados para pagto até aí OK.

O grande problema é que comprei o imóvel para investimento com intenção revenda e todos as ligações de possível compradores são frustradas, pois a Even reduziu suas tabelas de preços e vejam só que falta de comprometimento com seu cliente.

Preço de Tabela de acordo com a valorização do imóvel R$ 345.500,00
Atualização de Preço do Imóvel para Revenda segundo Extrato que de Pagtos fornecidos pelo site da Even R$ 324.000,00

Preço atual praticado por seus corretores em tabela promocional R$ 295.200,00.

Vejam como foram meus pagamentos e como estou sendo extremamente prejudicado.

R$ 10.000.00 – Entrada.
R$ 26.300,00 – Parcelas Pagas
R$ 8.100,00 – Parcelas a Vencer
R$ 11.200,00 – Anual
R$ 30.400,00 – Parcela de Chave
R$ 248.900,00 – Financiamento Bancário.

R$ 334.900,00 – . Total

Havendo venda mais 2% para transferência de contrato.

Acredito que muitos outros que compraram apto pela Even no Villagio Nova Carrão, tanto para morar ou investir estão sendo prejudicados.
O corretor Juiz e a supervisora Sweet, foram desligados da Lopes, os mesmos que me garantiram de pé juntos que a compra seria um baita investimento.

Peço que os responsáveis se manifestem, pois este imóvel não vai para financiamento bancário, preciso vende-lo pois a intensão é investimento, a Even atropelou completamente meus planos de venda e também não quero e não vou perder os meus valores pagos até o momento.”

http://www.reclameaqui.com.br/6228471/even-construtora-e-incorporadora-s-a/nao-compre-imovel-com-a-even-construtora-villagio-nova-carr/

DEPOIMENTO 17:

Comprei no dia 30/11/11 o imovel Residencial Boa Vista em Sorocaba – SP. Dia 02/01/12 me dirigi ao mesmo plantao de vendas para verificar quanto tinha sido a valorização do meu imovel.

Adivinhem??? Se eu comprasse o imovel hoje eu pagaria 5 mil reais mais barato!!!!!!!!!

Embora o INCC tenha sido positivo todos esses meses meu imovel sofreu uma deflação!!!

Como pode????

Se eu quiser vender meu imovel hoje, eu perderia dinheiro, mesmo tendo o INCC positivo!!!

Liguei na Rossi para tentar ter esse desconto de R$ 5.000,0 na minha mensalidade, ja que afinal eu comprei o imovel no lançamento e de uma forma estou cooperando com a construção do empreendimento, pagando minha parcelas em dia e inclusive adiantando algumas outras.

Porem a ROSSI, através da atendente Juliana, protocolo 343745, se negou a me dar esse desconto.

Por isso aqui fica meu aviso. Para aqueles que querem comprar na planta, no lançamento, para pagar mais barato e ver seu imovel valorizar NAO O FAÇAM!!!!!!!!!!!!! POIS VOCES PAGARAM MAIS CARO E VERÃO SEU IMÓVEL DESVALORIZAR AO INVES DE VALORIZAR!!!

Quem nos garante que da alguns meses a Rossi nao jogue o preço mais baixo ainda??

Estou decepcionadissima com a ROSSI, pois até então acreditava ser uma empresa renomada onde eu poderia investir meu dinheiro e teria meu imovel valorizado. Puro engano. Comprei um imovel, investi um dinheiro e o mesmo se DESVALORIZOU!!!!!!!!

Fica aqui minha reclamação e aviso para que futuros compradores nao caiam nessa armadilha.

http://www.reclameaqui.com.br/2225579/rossi-residencial-s-a/nao-comprem-no-lancamento-quem-compra-depois-paga-mais-barat/

DEPOIMENTO 18: Comprei um imóvel na planta da Toctao Rossi (Ambient Park Residencial) no intuito de fazer um excelente investimento, tendo em vista a construção de um parque em frente ao empreendimento. O corretor que me vendeu o apartamento garantiu a sua valorização. Com o término da obra, confiante na valorização do apartamento, tentei vender meu imóvel mas fui surpreendido com a seguinte notícia: a Toctao Rossi estava vendendo hoje apartamento idêntico ao que eu comprei há 02 (dois) anos atrás aproximadamente R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) mais barato!!!!!!!!!!!!! Então tentei rescindir o contrato e pegar o meu dinheiro de volta, porém só tive desgostos. Em Goiânia, a Toctao Rossi só atende vendas. Questões administrativas só são resolvidas em São Paulo. Liguei diversas vezes no 0800 para agendar um horário porém ninguém me retorna. Fui no escritório de vendas da Rossi e a funcionária Helen Menezes me informou que no caso de rescisão contratual eu receberia somente 15% (QUINZE POR CENTO) do que eu paguei!!!!!!!!! Isso me gerou uma revolta muito grande. A empresa não pode me devolver somente 15% do que eu paguei! Isso é um absurdo! Inconformado, fiz um requerimento e enviei para São Paulo solicitando a devolução da integralidade do que eu paguei (em razão da política desrespeitosa da empresa com seus clientes), devidamente corrigido mas até hoje ninguém me deu uma posição. A Toctao Rossi está dificultando ao máximo a rescisão contratual, quer me obrigar a ficar com um imóvel altamente desvalorizado, além de não oferecer aos seus clientes um atendimento pós venda adequado. Preciso de uma solução urgente pois não tenho condições financeiras de financiar o imóvel e tenho direito de receber o que eu paguei corrigido! http://www.reclameaqui.com.br/2968382/rossi-residencial-s-a/impossivel-rescindir-contrato/

Até o próximo post.

Convidados, Geral

Desmascarando a bolha imobiliária no Brasil

20 de janeiro de 2014

Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

O objetivo deste trabalho é o de apresentar através de infográficos, todos os principais fatos relacionados à bolha imobiliária brasileira. Ao final, link c/ as referências utilizadas.

Desmascarando a bolha imobiliária no Brasil:

Clique aqui para referências

Até o próximo post.

Convidados, Geral

Bolha imobiliária a brasileira, você acredita? Parte 8

8 de julho de 2013

Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 8.

Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335 Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

PARTE 8:

SEGUNDO ERRO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

Dando continuidade ao jogo dos 7 erros do texto anterior, falarei aqui sobre o segundo erro, mantendo o mesmo formato, com a imagem transmitida pelo segmento imobiliário e depois com os fatos que estão por trás das notícias.

CENA 2 – VENDAS DE IMÓVEIS EM SP NO 1T2013 E EXPECTATIVAS PARA O ESTADO E P/ BRASIL:

Imagem 2A – Relato do segmento imobiliário:

Crescimento de vendas de imóveis novos no Estado de SP no 1T2013 na comparação com 1T2012 (18% em R$). Segundo o segmento imobiliário, esta seria uma demonstração inequívoca da pujança deste segmento e que as eventuais reduções de vendas e preços, bem como o aumento em estoques, eram situações pontuais e que já estão sendo superadas.

Informação divulgada pelo CRECI SP sobre crescimento de vendas de imóveis usados em São Paulo no 1T2013 comparada a 1T2012, na ordem de 67%. Reforçou o discurso acima.

Imagem 2B – Os fatos apurados:

Fiz levantamento das quantidades vendidas e lançamentos de imóveis novos, a partir dos relatórios oficiais fornecidos por 12 construtoras, comparando 1T2012 com 1T2013, seguem abaixo as informações.

Construtoras com informações totalizadas abaixo: Gafisa, Rossi, PDG, Brookfield, Tecnisa, Even, MRV, Cyrela, EzTec, Trisul, Helbor e Viver.

Foram vendidos, no total do Brasil e destas 12 construtoras, 27.802 imóveis no 1T2013 contra 32.068 no 1T2012. Em outras palavras, tivemos 13,30% de QUEDA na venda de imóveis novos, portanto, a suposta recuperação do mercado imobiliário com crescimento das vendas, na prática, não aconteceu para a somatória de vendas do Brasil, pelo menos não pelo total destas construtoras, que representam a grande maioria das vendas realizadas e que foram as mesmas consideradas para informação “comemorada” pelo segmento imobiliário.

Por outro lado, tivemos apontado no relatório do SECOVI SP, que as vendas de imóveis novos no Estado de SP aumentou de 9.703 unidades no 1T2012 para 11.946 no 1T2013 (crescimento de 18,46%). Isto é a tradução de uma nova estratégia das construtoras, de aumentar as vendas em SP, abdicando de vendas em outros Estados. Com isto, SP passou a representar 41,35% das vendas destas construtoras no 1T2013, quando no 1T2012 representava 30,26%. A representatividade de SP no total das construtoras cresceu 36,66% quanto a vendas.

A contra-partida para situação acima, é que tirando-se SP, o total das vendas de outros Estados caiu de 22.365 no 1T2012 para 16.306 no 1T2013, ou seja, uma REDUÇÃO de 27,09%.

Com as informações acima, ficou claro que a suposta retomada de vendas do segmento imobiliário, que aparentemente teria sido só no Estado de SP, na prática, quanto ao total do Brasil, foi mais uma queda, pelo terceiro ano seguido (caiu de 2.010 para 2.011, de 2.011 para 2.012 e agora de 2.012 para 2.013).

Esta história não termina aqui. Investigando mais um pouco, sobre o suposto crescimento de vendas no Estado de SP, verificaremos uma situação que foi no mínimo estranha e que relato abaixo.

A Cyrela lançou um empreendimento, de nome “Jardins Alto do Ipanema”. Trata-se de empreendimento do segmento econômico, com 2.160 unidades. Este empreendimento foi lançado e teve 100% de suas unidades vendidas, dentro do 1T2013. A venda integral deste empreendimento, representou sozinha, R$ 203 milhões., sendo que a parcela da Cyrela foi de R$ 102 milhões. Este empreendimento foi lançado e integralmente vendido, no interior de SP. Esta quantidade de 2.160 unidades da Cyrela, sozinha, representa mais do que o aumento de todas as vendas no Estado de SP no 1T2013 (aumento no Estado de SP como um todo foi de 1.793 unidades).

Apesar desta venda ter sido, dentre todos os empreendimentos da Cyrela e para o Estado de SP como um todo, o resultado mais relevante, o mesmo não tem nenhum destaque no relatório, aparecendo somente entre as páginas 40 e 44 do press release da Cyrela DO 1t2013, sem nenhuma referência nas primeiras páginas. Curioso que na primeira página chegam a dar destaque para empreendimento que vendeu menos de 20 unidades. Além disto, fazendo contato diretamente com a Cyrela na unidade do interior, ninguém jamais ouviu falar neste empreendimento e mesmo solicitando retorno da matriz, a resposta é a mesma. Soma-se a isto, o fato da Cyrela ter colocado na página 41 do relatório que a venda foi 100% permuta, sem ter mencionado o VGV da permuta, isto sabendo-se que a Cyrela possui o maior land bank dentre as construtoras, com VGV estimado para potenciais imóveis a serem construídos, que supera R$ 50 bilhões ao final do 1T2013, sendo boa parte no interior de SP, ou seja, por que a Cyrela precisaria ter adquirido terreno e pago com imóveis de um empreendimento MCMV tendo um land bank tão relevante?

Por tudo que consta mais acima, temos fortíssimas indicações que este lançamento e venda 100% de 2.160 unidades de um MCMV para empreendimento que ninguém conhece, nada mais seria do que uma venda entre empresas e não para os futuros moradores. Isto invalidaria até mesmo o aumento de vendas no Estado de SP, piorando os números demonstrados acima, que já não eram positivos para o segmento imobiliário e indicando que, também em SP, ocorreram quedas nas vendas de imóveis novos, assim como para o restante do Brasil.

Agora, temos ainda os comentários do mercado imobiliário sobre a recuperação. Será que apesar das quedas constantes de vendas, a situação poderia estar se encaminhando para uma reversão, que viabilizasse esta suposta recuperação?

Para analisar a suposição acima, levantei os valores vendidos, lançados e o estoque de imóveis ao final do ano, também com base nas mesmas 12 construtoras citadas acima, de 2.007 a 2.013, colocando estas informações no gráfico que consta mais abaixo.

Como premissa, não considerei como estoque o VGV correspondente a empreendimentos ainda não lançados (VGV de Land Bank – Banco de terrenos). Só como referência, este VGV corresponde a alguns anos de vendas e já vem com este volume elevado desde 2.007. Falarei melhor sobre isto em outro dos textos sobre erros do mercado imobiliário.

Outra premissa adotada no gráfico abaixo, foi de considerar que aquela venda da Cyrela no 1T2013, correspondente a 2.160 unidades no 1T2013, no valor que cabe a Cyrela (50%) não foi computado, uma vez que, conforme detalhado acima, esta venda teve toda a característica de uma venda entre empresas e não para o consumidor final. Em contra-partida, o estoque não foi acrescido, apesar de termos todos os indicadores de que esta venda não ocorreu para o consumidor final.

É importante mencionar ainda, que não temos representado no gráfico abaixo, aquele estoque que se encontra em poder de investidores, uma vez que estes foram computados como venda pelo segmento imobiliário, no entanto, estes imóveis ainda não chegaram aos consumidores finais. Não está computado, por não termos este dado disponível.

(*) Quanto as premissas ainda, foi assumido como estimativa para o total de 2.013, as vendas e lançamentos do 1T2013 multiplicados por 4 e manutenção do mesmo estoque existente ao final do 1T2013. Normalmente, considerando-se a sazonalidade, poderíamos multiplicar vendas do 1T2013 por 5, no entanto, é importante avaliar a rápida degradação do cenário econômico brasileiro, que conforme demonstrado em textos anteriores, certamente prejudicará o desempenho de vendas de imóveis no curtíssimo prazo, por isto a multiplicação por 4. Adicionalmente, em contra-partida a este critério, considerado que o estoque poderia se manter constante em relação ao saldo do final do 1T2013, apesar da tendência clara de aumento de distratos em função desta mesma degradação do cenário econômico e ainda, colocado também um crescimento menor dos lançamentos (natural seria multiplicar por 5, foi multiplicado por 4), o que pode ser ao contrário, em especial porque algumas construtoras sinalizaram assim (isto também aumentaria estoques). Houve portanto, um balanceamento na estimativa, em parte menos favorável ao segmento imobiliário e na outra parte, mais favorável. Creio que ao final, de forma bem conservadora, este balanceamento acabou pendendo mais a favor das construtoras.

PARA ACESSAR O GRÁFICO, CLIQUE NO LINK ABAIXO:

Gráfico mercado imobiliário

Observação: o gráfico acima tem valores em milhões de R$, que de 2.010 para 2.011, subiram quanto a vendas e lançamentos, no entanto, em unidades, tivemos quedas neste período.

Conforme podemos observar pelo gráfico acima, os estoques de imóveis, que incluem empreendimentos já lançados mas ainda não iniciados, em construção ou entregues e ainda não vendidos, tem aumentado muito quanto a sua proporção em relação a vendas e lançamentos.

A situação acima ocorre, como podemos observar pelo gráfico, mesmo com uma redução muito acentuada nos lançamentos nos últimos anos, em especial, porque vendas continuam a cair e distratos ocorreram em patamares elevados, especialmente a partir de 2.012.

Há ainda um problema muito sério a ser resolvido pelas construtoras: a estratégia que serão obrigadas a adotar, de aumentar lançamentos, irá apenas piorar a situação de estoques crescentes. Explico: aquelas construtoras em pior situação financeira, que em sua grande maioria reduziram drasticamente seus lançamentos, viram o prejuízo aumentar junto com endividamento (que já era superior a 100% do patrimônio) ao final do 1T2013, isto porque a venda de estoques é muito mais demorada que a de lançamentos, em virtude disto, estas prometeram aumentar lançamentos (quebrariam antes de desovar estoques se não aumentarem lançamentos). As outras construtoras que não tem endividamento tão elevado, em alguns casos, já tiveram aumento de lançamentos elevados, tentando conquistar mercado pela queda das outras e também gerar resultados maiores (exemplo: Cyrela aumentou lançamentos em 32% no 4T2012 comparado a 4T11 e aumentou 75% no 1T2013 comparado a 1T2012).

Para piorar ainda mais a situação, considerar que mais de 80% dos distratos ocorrem exatamente no momento da entrega das chaves e tivemos os recordes de lançamentos nos anos de 2.010 e 2.011 e com os atrasos nas obras, será agora durante os anos de 2.013 e 2.014 que teremos boa parte das entregas e, portanto, forte tendência de aumento nos distratos. Temos que combinar isto com crescimento recorde quanto a INCC que reajusta o saldo devedor para quem comprou na planta ou em construção com financiamento (grande parcela) que só no último mês aumentou próximo a 2% e a piora do cenário econômico (inflação alta, juros aumentando rapidamente, desemprego crescendo, previsões de crescimento do PIB diminuindo, etc), tudo isto traduzindo uma tendência de que a situação já fique muito pior para o segmento imobiliário ainda em 2.013, provavelmente bem pior que na simulação que consta no gráfico para este ano.

Falando sobre o suposto crescimento na venda de imóveis usados:

Ver relatório do CRECI SP disponível na página www.crecisp.gov.br: é necessário calcular a variação entre mesmos meses de anos seguidos, pois relatório só apresenta diferença de um mês para o seguinte. Para tal, colocar dados de variações em planilha e pegar percentual de 12 meses atrás multiplicando por (1+percentual do mês seguinte), até chegar no mês desejado. Após isto, pegar o resultado deste cálculo e deste, subtrair 100%.

Exemplo (não vinculado a imóveis): se você sabe que o preço inicial é R$ 100, no mês seguinte caiu 10% e no mês seguinte subiu mais 5% sobre o imediatamente anterior, qual o resultado final?

R$ 100 menos 10% = R$ 90. Depois subiu 5% sobre R$ 90 e chegamos a R$ 94,5. Variação percentual de R$ 100 iniciais para R$ 94,5 foi de -5,5% entre o primeiro valor e o último.

Usando fórmula acima, sem números (CRECI SP só dá percentual entre mês anterior e atual da pesquisa), temos: ((100%*(1-10%))*(1+5%))-100% = -5,5%, o que confirma que o cálculo funciona.

Curiosamente, o CRECI SP divulgou uma variação incorreta para cidade de São Paulo na comparação do 1T2012 para o 1T2013, como se tivesse ocorrido aumento de 67% nas vendas. Capturando os dados mês a mês do próprio CRECI SP e fazendo as contas, observamos quedas na Cidade de São Paulo de Nov/2012 a Abr/2013, em todos os meses.

Segue abaixo uma tabela da evolução das vendas de imóveis usados nos últimos meses, na comparação com mesmo mês de ano anterior, não só na cidade de Sâo Paulo, mas também nas demais regiões do Estado de SP, tendo como base os relatórios do CRECI SP e os cálculos acima para chegarmos nestes resultados.

VENDAS DE IMÓVEIS USADOS NO ESTADO DE SÃO PAULO
CRECI SP	Nov/12 –	Dez/12 –	Jan/13 –	Fev/13 –	Mar/13 –	Abr/13 –
REGIÃO	Nov/11	Dez/11	Jan/12	Fev/12	Mar/12	Abr/12
São Paulo Capital	-22,00%	-50,42%	-12,32%	-22,38%	-32,37%	-7,84%
ABCD+G+O	-26,84%	-57,23%	-35,11%	-1,03%	-68,94%	N/A
Interior	-18,27%	-31,79%	-13,47%	-39,91%	5,40%	N/A
Litoral	-19,90%	4,57%	-14,77%	-16,06%	-78,04%	N/A

Avaliando a evolução das vendas de imóveis usados, podemos constatar quedas constantes em todas as regiões, na grande parte dos meses. Agora, se considerarmos que tivemos recordes de lançamentos nos anos de 2.010 e 2.011 e que muitos deles terão entregas entre 2.013 e 2.014 devido a atrasos nas obras, teremos ainda um novo problema para o segmento imobiliário: muitos dos que compraram imóveis na planta ou em construção em 2.010 e 2.011, teriam que vender seus imóveis usados para pagarem os novos nas chaves ou abaterem de saldo devedor? Se isto ocorrer, esta queda prejudicará a venda de novos também. O mesmo ocorre quando a pessoa tenta vender seu usado e colocando mais dinheiro tenta adquirir um imóvel novo já construído, mais uma vez, novo prejuízo a venda de imóveis novos.

Com base nas análises acima, não visualizo, de nenhuma forma, uma possível recuperação do segmento imobiliário no curto prazo, ao contrário, fica cada vez mais claro que a situação está se degradando rapidamente com tendência de piora em função do cenário econômico.

Como então, o mercado imobiliário tem mantido aumentos de preços anunciados nos imóveis? Aqui, cabe um segundo lema praticado pelo mercado imobiliário: A ENGANAÇÃO É A BASE DA ESPECULAÇÃO!

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Convidados, Geral

Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 7

25 de junho de 2013

Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 7.

Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335 Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

PARTE 7:

O jogo dos 7 erros do mercado imobiliário – IMAGEM 1:

Alguém já teve a oportunidade de identificar os 7 erros, naquele jogo que normalmente vem junto com as palavras-cruzadas? É um exercício para desenvolver sua capacidade de observação e atenção quanto aos detalhes. Temos duas imagens, que colocadas lado a lado, apresentam diferenças muito sutis, você tem que marcar quais são elas.

O segmento imobiliário como um todo, vem transmitindo informações, que quando lidas com a devida atenção e às vezes, com uma certa dose de investigação, se comparam ao jogo dos 7 erros. Apenas para mantermos o “espirito” do jogo e não tornar este texto ainda mais longo, manterei este estudo limitado a 7 itens e apresentarei cada item em um texto separado.

Em cada cena analisada, veremos onde estão os aspectos incoerentes entre a primeira figura, que é o que o mercado imobiliário quer nos induzir a acreditar e a realidade por trás disto, que é a nossa segunda imagem.

CENA 1 – PREÇOS DE IMÓVEIS NO BRASIL, VALORIZAÇÃO FUTURA E MOMENTO IDEAL DE COMPRA:

Imagem 1A – Relatos do segmento imobiliário:

“Pesquisa” feita por “especialista” comparando preço do M2 de imóveis no Brasil com outros países e mencionando que ainda não estamos entre os mais caros, para grande maioria das cidades do Brasil, o que seria uma prova de que aqui não há bolha imobiliária.

Referência de outro “especialista” de que tivemos critério na concessão de crédito bancário no Brasil e que isto seria diferente de EUA e Espanha, significando que não temos bolha.

Foi mencionando pelos “especialistas” acima, que agora seria o momento ideal para compra de imóveis, para aproveitar juros ainda baixos e valorização que continuaria ocorrendo acompanhando inflação.

Imagem 1B – Fatos:

A pesquisa que compara o preço do M2 no Brasil com outros países, simplesmente ignora a renda do Brasil comparado a estes outros países, como se no Brasil a renda fosse equivalente a de Londres, Tokio e outras cidades de países desenvolvidos, quando na verdade aqui são muito menores para grande maioria da população, além disto, tal pesquisa não considera que a distribuição de renda é bem pior no Brasil, não analisa a proporção entre custo de aquisição e aluguel, dentre diversas outras variáveis importantes para esta análise.

Como exemplo gritante da distorção de preços de imóveis no Brasil quando comparado a outros países, temos imóvel usado de 80 M2 e 2 dormitórios no RJ que custa o mesmo que castelo de 3.000 M2 no Estado de NY, sendo que nos EUA a renda per capta é 4 vezes maior que no Brasil e a distribuição de renda é muito melhor lá do que aqui.

Sobre os “estudos” anteriores deste “especialista”, gostaria de destacar a previsão feita pelo mesmo que até o ano que vem a BOVESPA estaria acima de 200.000 pontos (atualmente estamos em aproximadamente 1/5 disto, em outras palavras, a previsão deste especialista consegue ser pior que as previsões de Mantega sobre o PIB, onde este último estima 4 vezes mais do que irá acontecer).

Outro exemplo da precisão deste “especialista”: em Fev/2.013 ele apostava que o US$ tinha alcançado um ponto de estabilidade e que deveria se manter neste patamar, só neste último mês o US$ já subiu mais de 10%.

Sobre a imparcialidade deste especialista, o mesmo já foi garoto propaganda da Cyrela e é contratado frequentemente pelo segmento imobiliário, faturando alto para fazer apresentações motivacionais sobre a performance deste segmento.

Já sobre a opinião do segundo “especialista”, que por termos mais critérios para financiamento bancário, estaríamos imunes à bolha imobiliária, temos como fatos:

a) Compra de imóveis na planta ou em construção: isto é algo que só existe no Brasil e que tem gerado problemas sérios quanto à inadimplência e cancelamento de vendas. Só como referência, a Rossi, que foi a única construtora a fazer higienização da carteira de clientes, teve R$ 1,3 bilhão em distratos, só no 4T2012. No total das construtoras, a cada trimestre, são bilhões de R$ em distratos. Distratos ocorrem principalmente no momento em que compradores já pagaram mensalmente os valores para construtoras, mas não conseguem contrair o financiamento bancário quando o imóvel é entregue. Estes não são contabilizados, em nenhuma estatística, como problemas em concessão de crédito por falta de critério, embora os números sejam claríssimos de que vendas estão sendo realizadas, em grande quantidade, para quem não tem condições de comprar imóveis e depois estas vendas tem que ser canceladas, gerando transtornos e prejuízos para desfazer o negócio. Os imóveis destes distratos ficam em poder das construtoras e tem que ser vendidos novamente, situação análoga a quando bancos de EUA e Espanha tomavam imóveis e tinha que vendê-los, gerando super-estoques que desvalorizavam os imóveis. Este problema foi o principal causador para que, em Dez/2012, o estoque de imóveis novos no Brasil tivesse dobrado na comparação com Dez/2011.

b) Possibilidade de participação de mais pessoas no financiamento bancário, mesmo que não exista comprovação de que as pessoas adicionais irão ajudar a pagar ou morar no novo imóvel. É permitido, por exemplo, que para um imóvel muito pequeno, tenhamos duas famílias pagando pelo financiamento. Isto significa, que o suposto “critério” mencionado pelo “especialista”, na prática não existe. Uma pessoa que envolva no financiamento a parentes que não ajudarão a pagar nem irão morar no mesmo imóvel, estará se endividando muito acima dos 30% de sua renda, que é o limite que daria a segurança mencionada pelo “especialista”. Outro ponto importante, é que não existe investigação adequada por parte dos bancos quanto a outras dívidas das famílias que contrataram investimentos, o que mais uma vez, tira toda a segurança deste empréstimo ;

c) Hoje, mais de 70% dos financiamentos bancários para mutuários está dividido entre CEF e BB, dois bancos estatais. Esta situação é no mínimo estranha, pois se estamos falando de empréstimos que seriam, de acordo com o segmento imobiliário e seus especialistas, seguros e que seguem as melhores práticas do mercado, por que então os bancos particulares não foram mais competitivos na oferta de crédito e não tivemos uma concorrência mais equilibrada entre os bancos? Esta situação indica que o Governo, em sua pressão para aumentar o crédito imobiliário, forçou muito mais com os bancos sobre os quais tinha domínio para que concedessem crédito. Em uma situação como esta, como alguém poderia garantir que os bancos públicos foram realmente criteriosos? Considerar: sabendo-se que o interesse do Governo era exclusivamente na concessão do máximo possível de crédito para fazer com que o PIB pudesse crescer mais, junto com os empregos, já que o setor de construção civil era um grande gerador de empregos, será que este conflito de interesses realmente foi tratado da forma adequada, sob o ponto de vista de análise de risco de crédito?

d) Vejamos agora, algumas referências importantes quanto à qualidade do crédito concedido pelos bancos no Brasil e quanto as melhores práticas adotadas pelo segmento imobiliário, sendo estas tão defendidas pelos “especialistas” contratados deste segmento: a agência internacional Moodys que analisa risco de crédito de instituições em todo o mundo, rebaixou a nota de crédito da CEF pelo fato dela possuir empréstimos concedidos que superam mais de 25 vezes seu patrimônio. Mais recentemente, outra agência internacional de análise de riscos, a Standard & Poors, ameaçou a CEF juntamente com mais 10 bancos brasileiros, de ter um rebaixamento em sua avaliação de risco de crédito. A terceira principal empresa de análise de crédito internacional, a Fitch, deu alerta quanto à situação do crédito imobiliário e o alto volume de distratos que vem ocorrendo.

Sobre o comentário do “especialista”, de que agora é o melhor momento para aquisição de imóveis, aproveitando juros ainda baixos e estimativa dele de que imóveis seguirão a valorização da inflação (sem nenhuma referência de como chegou a esta conclusão):

Vamos assumir, com extrema boa vontade, uma vez que não existe nenhuma evidência neste sentido, de que os imóveis, por algum motivo desconhecido, poderiam vir a manter aumentos de preços em mesmos percentuais que os de crescimento da inflação. Seria um bom negócio e algo recomendável, adquirir imóveis?

Na hipótese de adquirir imóvel como investimento para depois revender com lucro, como foi incentivado por tanto tempo pelo segmento imobiliário: você faria um investimento em que ficaria no prejuízo? Explico: você pagará 2% de ITBI e mais 6% sobre o valor da venda para corretor, sem contar os demais custos relacionados a cartório, etc. e só isto já significa ficar no prejuízo se o reajuste do preço for só pela inflação. Ah, mas você poderia comprar “na planta” ou em construção e depois revender antes de receber o imóvel e ainda, poderia tentar revender sem precisar de corretor. Na prática, hoje os imóveis na planta ou em construção estão custando mais do que os imóveis entregues, isto ocorreu, por exemplo, em São José dos Campos e Natal e quem comprou na planta ficou revoltado com a situação. Mesmo com todo seu trabalho, risco e desgaste, você ficará no prejuízo. Vamos assumir ainda, desta vez chegando a ser utópico a favor dos representantes do segmento imobiliário, que você conseguirá vender com um ganho equivalente à inflação, mesmo com tudo que foi explicado aqui: você poderia obter ganhos maiores, com risco muito menor em qualquer outra aplicação financeira, sendo que a aplicação financeira terá liquidez imediata. Qual o sentido de correr riscos elevados, não ter nenhum retorno superior e ainda estar preso a um “investimento” sem nenhuma liquidez?

Vamos avaliar ainda um outro cenário: você comprou para depois alugar o imóvel. Ocorre que já temos tido excesso de imóveis sem alugar, demonstrado em diversas localidades, como imóveis comerciais vagos em Alphavile de SP que alcançam 40% do total. Também já observamos quedas em preços de aluguel em diversas praças devido a isto. Tudo causado pela queda na demanda por imóveis nos últimos anos. Qual seria a vantagem, principalmente considerando que pelo preço excessivamente alto dos imóveis e restrições de renda, o percentual do aluguel em relação ao preço do imóvel é menor do que a remuneração recebida em aplicações financeiras?

Bem, agora tentando ser um pouco mais realista do que os “especialistas” contratados pelo mercado imobiliário, vamos avaliar o cenário de se adquirir um imóvel agora para morar nele, dentro das condições de preço atuais:

Os preços de imóveis subiram mais do que qualquer outra coisa nos últimos anos. Fazendo analogia com a bolsa, quando o preço é considerado mais alto que o normal, este é o momento certo para se adquirir Ações?

Outro ponto, muito importante: quem disse que ao entrar em um financiamento para aquisição de um imóvel, não haverá nenhum reajuste nas prestações no futuro e como juros bancários para empréstimo imobiliários estão muito baixos, este é o melhor momento?

Muita gente não sabe e não se atentou ao fazer uma compra de imóvel, apesar disto ter um alto impacto financeiro em sua vida, mas não só já temos um juros elevado para quem compra na planta ou em construção, como também temos um juros embutido no financiamento bancário que será acionado em breve e fará com que o custo do financiamento aumente, independente de terem adquirido na planta, em construção ou já construído.

Para quem compra na planta ou em construção, com financiamento junto à construtora até a entrega, paga INCC (Índice Nacional da Construção Civil) sobre o saldo devedor até a entrega. Em outras palavras, muitas vezes o saldo devedor do imóvel, a ser pago no momento da entrega, é maior do que o valor total do imóvel quando o negócio foi acordado e com isto, em alguns casos, a pessoa sequer consegue contrair o financiamento junto ao banco. Estas situações tem sido muito comuns e sido parte da causa do elevadíssimo volume de distratos a cada trimestre.

Agora, temos um índice que muitos desconhecem, que é aplicado na grande maioria dos contratos de financiamento junto aos bancos, que é a TR (Taxa Referencial). Como ela funciona e por que existe nos contratos de financiamento imobiliário? A partir do momento em que a SELIC alcançar 8,5%, os contratos de financiamento imobiliário, mesmo aqueles adquiridos anteriormente e que contiverem esta cláusula de reajuste pela TR (grande maioria), sofrerão reajuste no valor da parcela a ser paga. Isto ocorre, porque qualquer banco ao fazer um empréstimo, precisa de uma garantia de que em caso de inflação muito elevada, combatida através de juros também crescentes pelo Governo, o retorno financeiro trazido pelos juros pagos pelo mutuário em termos reais (considerando inflação e custo de oportunidade) não será negativo, ou seja, continuará valendo a pena para o banco e este não estará operando no prejuízo.

Neste momento, temos a SELIC em 8%, com boa probabilidade de chegar a 8,5% e até passar disto já na próxima reunião do COPOM, no início de Julho/2013, ou seja, será ativado o gatilho para que o reajuste da TR seja aplicado no financiamento bancário, aumentando o custo deste financiamento, mesmo para quem já o contraiu antes. Vamos lembrar que o US$ começou sua disparada devido a ameaças do FED (BC dos EUA) de antecipar a retirada da injeção de US$ todo mês na economia mundial (QE – US$ 75 bilhões / mês), podendo vir a iniciar uma redução já em 2.013 e concluir em 2.014 e esta situação pressionará cada vez mais o aumento do US$ (fuga de US$ do Brasil procurando retorno maior e mais seguro nos EUA), com isto a inflação cresce (commodities precificados pelo US$, inclusive alimentos, além de alta dependência de itens importados para diversos segmentos) e novos aumentos da SELIC para conter mais esta alta na inflação, principalmente com oposição e população pressionando o Governo em virtude da inflação já estar elevada. Como a SELIC influencia na TR, ao longo do tempo, continuando a crescer os juros para coibir o aumento da inflação, aumentará também o valor a ser pago na parcela do financiamento pelo mutuário. Imagine agora, quem ainda terá mais de 30 anos pela frente para pagar o financiamento e já estava no limite do endividamento para conseguir pagar esta parcela, dependendo das flutuações da SELIC e da TR para saber o quanto vai pagar a mais em cada parcela, situação que a grande maioria não previu ao contratar o financiamento…

Se considerarmos o cenário econômico atual e previsto, é exatamente o contrário daquele que estimulou o crescimento dos preços no segmento imobiliário, uma vez que juros estão crescentes e se refletirão nas parcelas a serem pagas aumentando inadimplência bancária. Mesmo antes disto, o aumento de juros da economia como um todo junto com inflação elevada levarão a novos aumentos no número de distratos. Este aumento nos juros dificultará ainda a contratação de novos financiamentos.

Já observamos na última medição sobre a evolução do PIB brasileiro, ao final do 1T2013, que foi não só decepcionante, como alarmante no sentido de demonstrar que o consumo interno havia estabilizado, e como consequência, combinada com outros fatores, indústrias e comércio também tiveram desempenho decepcionante. Combina-se a isto, o recorde em déficit comercial e em conta corrente externa. Pior, é que o Brasil, em cenário típico de inflação alta combinada com crescimento baixo (estagflação) ainda enfrenta uma situação em que não pode deixar o câmbio muito alto e juros muito baixo para estimular crescimento e melhoria na balança comercial e contas externas, porque ambos tem alto impacto para inflação e Governo já está acuado pela oposição e por toda a população que já não aguentam mais esta inflação elevada.

Parte do motivo pelo qual o consumo interno não cresceu, é o alto nível de endividamento e de inadimplência, ambos cresceram mais do que a própria concessão de crédito nos últimos anos. Como referência, o índice geral de inadimplência do consumidor (SERASA) subiu mais de 80% no período da bolha imobiliária (desde 2.007 até hoje) e parece estar se estabilizando, mas dentro de um patamar muito elevado. Algo similar ocorreu com o nível de endividamento das famílias e por isto que ambos, endividamento e inadimplência, ajudaram a frear o consumo. Infelizmente, não foi só isto, a queda de produtividade nas empresas combinada com aumento de empregos, fez que produtos e salários ficassem muito caros, se refletindo nos aumentos relevantes de inflação e a forma de combater isto, será dolorosa para todos (aumento de juros, novos aumentos em inadimplência e nível de endividamento, etc.).

O segmento imobiliário tenta sustentar ainda a possibilidade de novos crescimentos nos preços dos imóveis com base no desemprego, que está em patamares baixos frente ao histórico do Brasil e os reajustes maiores de salários que são decorrentes desta situação e ajudariam a suportar estes novos aumentos nos imóveis. Ocorre que pelo DIEESE, que tem medições mais realistas que IBGE (*), o desemprego estava em 9,6% em Dez/2012 quando alcançou sua mínima e depois veio subindo, chegando a 11,3% em Abr/2013, sendo que Abr/2013 foi 0,5% maior que Abr/2012. Não bastasse isto, pelo próprio IBGE, tivemos um mês de Maio/2013 péssimo, o pior em geração de empregos dos últimos 21 anos, sendo que o acumulado dos meses de Janeiro/2013 a Maio/2013 também foi um dos piores dos últimos anos (pior do que este, só o de 2.009 durante a crise que levou a redução do PIB naquele ano).Temos ainda levantamentos que indicam que os reajustes de salários, pressionados pelo péssimo cenário econômico , nos últimos 12 meses foram muito inferiores aqueles percebidos nos períodos imediatamente anteriores, em muitos casos não repondo sequer a inflação oficial, também com reduções sensíveis em PPR e PLR (prêmios anuais). Observar que estes aumentos menores em salários são inevitáveis, uma vez que não há mais espaço para repassar estes reajustes para os preços, pois a inflação muito alta já tem reduzido o consumo. Frente a todo o cenário econômico negativo que já tem ocorrido e tende a se agravar, conforme explicado mais acima, a tendência é que o desemprego continue a aumentar, os reajustes salariais e prêmios tendam a diminuir e com isto, retroalimentem os problemas mencionados acima, agravando-os.

(*) IBGE considera quem fez um bico no semáforo para poder almoçar e recebeu uns trocados como empregado, quem está a mais de 6 meses sem emprego não entra na estatística e outras manipulações típicas de órgãos ligados ao Governo Federal.

Uma das possibilidades, frente a todos os fatos acima, é que o Brasil venha a enfrentar uma crise econômica mais séria que se tornaria uma recessão, entre este ano e o próximo.

Este cenário econômico muito negativo será cada vez mais percebido pelas pessoas, já nos próximos meses, em especial com o esperado crescimento no desemprego e nos juros, com inflação ainda alta e PIB baixo, endividamento e inadimplência aumentando .

Em resumo, ao sermos realistas, não existe nenhum cenário favorável ao crescimento no preço dos imóveis, mesmo que apenas pela inflação que já não seria lucrativo por tudo que foi demonstrado aqui, ao contrário, todos os indicadores apontam para um cenário em que os preços dos imóveis irão reduzir.

A situação acima, na realidade, é ainda pior para o segmento imobiliário: os estoques de imóveis sem vender, que chegavam a ser menos de 70% das vendas do próprio ano em Dez/2.010, chegaram ao final de 2.012 em 100%, com prazos cada vez mais longos para realizar vendas, reduções de preços de imóveis que já acontecem no mínimo desde julho/2012 e que estão se intensificando (promoção recente da Even oferecendo 40% de desconto), quedas contínuas em vendas de usados no Estado de SP ao longo dos últimos 6 meses, 5 construtoras que devem mais que todo seu patrimônio e estavam entre as 9 empresas do Brasil com maior risco de insolvência no 1T2013. Realmente, apostar na aquisição de um imóvel agora e pelos preços atuais, como se fosse algo interessante ou lucrativo, não é um ato de coragem, mas sim, uma vitória da fé sobre a razão, ou melhor dizendo, a vitória da utopia sobre a realidade.

É por estas conclusões, por enquanto falando apenas do primeiro erro no jogo de 7 erros do mercado imobiliário, que temos uma visão cada vez mais clara que ao mercado imobiliário, só resta um lema: a desinformação é a alma da enganação! O objetivo aqui é informar e permitir que todos possam entender o jogo do mercado imobiliário, afinal, o prejuízo de adquirir um imóvel e depois ver seu preço despencar, será de algumas centenas de milhares de reais em alguns casos, em outros, de no mínimo algumas dezenas de milhares de reais e acho que ninguém gostaria de passar por isto apenas por falta de informação, não é mesmo?

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Convidados, Geral

Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 6

20 de junho de 2013

Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 6.

Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335 Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

PARTE 6:

Bolha imobiliária + Protestos, qual o resultado desta equação?

Bolha Imobiliária… Movimento que se inicia para combater um aumento de tarifa de R$ 0,20, depois vai ganhando volume e novas causas, mesmo sem ter dono aparente… FED sinalizando que poderá antecipar redução de QE para que se inicie em 2.013 e que poderá “zerar” em 2.014… em 19/Jun/2013 a BOVESPA com queda superior a 3% e das 15 Ações com maiores quedas, 5 são de construtoras, além de 4% de queda do IMOB… Cotação do US$ mantém movimento de subida apesar das contra-medidas do BC… Declarações recentes de representante do segmento imobiliário (Ricardo Amorim) cada vez mais contraditórias tentando defender que bolha imobiliária não explodirá (ué, antes nem existia?)…

Será que tudo está relacionado?

Aqui sabemos que sim e que a história começou há alguns anos, acredito que de acordo com equação abaixo:

(MCMV, Redução de juros e aumento de prazos p/ adquirir imóveis de forma geral e aquecer economia com mais empregos na construção civil e maior sensação de poder de compra para classe “C” que realizaria o “sonho da casa própria” = Plano p/ eleger Dilma)

MAIS

(Brasil venceu competição para sediar copa do Mundo e Olimpiadas = oportunidades de investimentos elevados em infraestrutura que subsidiariam elevações maiores em preços de imóveis também)

MAIS

(Capital especulativo no Exterior e no Brasil procurando outras “moradas” com maior rentabilidade em especial após explosão da bolha imobiliária americana e principalmente após Governo americano injetar cada vez mais US$ na economia para buscar sua recuperação = nova oportunidade do Governo brasileiro estimular consumo usando este capital farto MAIS novos aumentos nos gastos do Governo brasileiro para estimular ainda mais o crescimento, sem foco em ganhos de produtividade)

MAIS

(IPO de construtoras e todas comprando terrenos ao mesmo tempo e iniciando explosão de construções DEPOIS aumentos de custos com mão-de-obra, matéria prima e terrenos DEPOIS subidas estratosféricas em preços de imóveis DEPOIS alguns bilhões de R$ em distratos todo trimestre e quedas constantes em vendas de imóveis DEPOIS aumento constante em estoques de imóveis e quedas em lançamentos DEPOIS quedas de preços de imóveis cada vez mais relevantes, constantes e perceptíveis DEPOIS 5 construtoras que devem mais que todo seu patrimônio DEPOIS …)

MAIS

(Redução de juros de forma geral e incentivos a classe “C” para contração de dívidas e realização de sonhos de consumo = plano do governo para eleição do PT em 2.010 / 2.011)

MAIS

(Continuidade das ações acima para tentar ganhar próximas eleições para Presidente, sem que, em momento algum, houvesse incentivos a aumento de produtividade para busca de equilíbrio entre oferta e demanda = estratégia para tentar ganhar eleições para o resto da vida sem grande esforço, só através de incentivo irresponsável ao consumo e endividamento)

MAIS

(Maquiagem de PIB, da inflação, da taxa de desemprego, do superávit primário, etc, etc, etc = fazer de conta que está tudo bem)

GEROU

(custo elevado de locação de imóveis comerciais ou investimento desproporcional para sua aquisição DEPOIS repasse do custo maior para preços = maior inflação E maior volume de desistências e falências em especial de empresas de pequeno porte = menor crescimento)

MAIS

(custos de forma geral subindo muito em função de consumo crescente sem oferta acompanha-lo, devido a falta de investimentos para aumentar produtividade E crescimento de empregos sem ganhos de produtividade = maior inflação E decréscimo na competitividade das empresas frente a outros países)

GEROU

(Inflação alta, crescimento baixo, balança comercial com déficit recorde, desindustrialização, perda de crédito junto a agências de avaliação de riscos internacionais, aumento constante do desemprego a partir de janeiro/2013, nível de inadimplência em patamar muito elevado, nível de endividamento das famílias em nível muito elevado e mais recentemente, parada no crescimento do consumo)

GEROU

(o tomate super-inflacionado, as compras cada vez menores no supermercado, a descrença no Governo por parte de empresários no Brasil e no Exterior e também da população, em especial a classe média que pagava conta acima sem receber nada em troca, retomada de aumentos da SELIC para conter inflação)

MAIS

(movimento que combate aumento de tarifas do transporte público sem ter acolhida do Governo para ouvir reivindicações)

MAIS

(desespero do setor imobiliário apelando para novas declarações de Ricardo Amorim, mais uma vez, sem nenhuma credibilidade ou consistência)

EM PARALELO

(FED sinalizando que vai reduzir injeção de US$ na economia antes do esperado, iniciando em 2.013)

GEROU

(população revoltada protestando todo dia, logo antes da copa das confedereções e incluindo na pauta, dentre outros temas, o excesso de gastos com construções e obras para copa em detrimento de necessidades mais prementes para população = centenas de milhares de manifestantes espalhados pelo Brasil)

MAIS

(BOVESPA com recordes de baixa, US$ com recordes de alta)

PRÓXIMOS CAPÍTULOS ATÉ O RESULTADO FINAL (10 palpites):

1 – US$ continuando trajetória de subida e pressionando inflação, em 2.013 com 1 US$ devendo chegar a pelo menos R$ 2,50, talvez muito mais, difícil de prever ;

2 – SELIC acelerando trajetória de subida para compensar aumento do US$ e inflação (chega a 2 dígitos até o final do ano, mais que previsões anteriores) ;

3 – Consumo caindo no 2T2013, desindustrialização continua pelo medo do empresariado com cenários político e econômico negativos e instáveis ;

4 – Balança comercial não se salva mesmo com queda do US$ devido a fortíssima queda de competitividade aliada com desaquecimentos mais perceptíveis em China e Europa reduzindo consumo de commodities por lá ;

5 – Como efeito dos itens anteriores, aumento em desemprego, inadimplência, endividamento, distratos e assuntos relacionados ;

6 – Aumento no número e intensidade dos movimentos de revoltas populares, com as mais diversas bandeiras e participantes, intensificando-se e pedindo a cabeça dos governantes, em especial do Governo federal, que será cada vez mais reconhecido como o principal causador das mazelas acima. Isto tudo como consequência das situações acima e incentivado pelo processo de revolta popular que já se iniciou ;

7 – Governo com suas estratégias sempre erráticas e ineficazes, não consegue estancar nenhuma das sangrias acima, age apenas com medidas paliativas de impacto por prazo cada vez mais reduzido (podemos ter intervalos nas manifestações populares em função disto, mas não eliminação das mesmas, devem voltar a ocorrer ainda em 2.013 e durante 2.014, permeando o cenário de eleições e a provável derrocada do PT) ;

8 – Investidores que ainda não venderam seus imóveis, entrando em desespero com cenário acima e aumentando seus descontos para se livrarem do problema ;

9 – Construtoras acelerando lançamentos no 2T2013 para conseguirem pagar parcelas das dívidas e outras obras já em andamento e/ou porque algumas em situação crítica não querem novo trimestre de prejuízo, estoques de imóveis sem vender crescendo, aumento nos descontos e na persistência destes descontos, até que número muito grande de pessoas perceba a bolha imobiliária, tudo isto acontecendo no máximo até outubro/2013 e iniciando pelo Estado de SP ;

10 – Despair (efeito “manada” com MUITOS tentando vender seus imóveis ao mesmo tempo e baixas mais relevantes de preços) não passa do 1S2014 para o Brasil como um todo, mesmo para RJ que muitos apostam que duraria até depois das Olimpiadas. Tudo que consta acima excede em muito a capacidade de reação de Governo e Construtoras.

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Geral

Existe bolha imobiliária … ou não?

18 de fevereiro de 2013

Usando como mote para o tema do post a lógica do narrador esportivo Cléber Machado da Rede Globo, em um dos seus famosos bordões, onde faz uma análise, e no final conclui com “ou não”, o que deixa tudo que foi falado em “cima do muro”.

Afinal de contas, existe bolha imobiliária em nosso país ou não?

Este é um assunto bem chato de se discutir, pois muitos levam para o lado emocional, querem ganhar a discussão na marra, destruir os argumentos alheios com falácias e bravatas. Muito estão “estourando nossa bolha imobiliária” há 3 anos ou mais, após o último grande boom imobiliário que tivemos ocorrido depois de anos de estagnação no mercado imobiliário.

O que os “anti-bolha imobiliária” tem a favor?
Pode-se enumerar:

O crédito imobiliário no Brasil é muito baixo em relação ao PIB;
O nível de emprego no Brasil está em níveis recordes, o oposto de um cenário de bolha imobiliária, onde o desemprego é que bate recordes;
Excesso de valorização não é implicação de bolha imobiliária, do contrário, qualquer produto que valorizasse seria com certeza uma nova bolha, sem levar em conta outros fatores;
O Brasil ainda tem muita carência de moradias;
O Brasil ainda tem também muito estoque de terrenos e área úteis para construção, mesmo em grandes centros urbanos é possível encontrá-las;
Se preciso, importarão mão-de-obra para todas fases todas etapas de um empreendimento na construção civil. Logo, não se preocupam com falta de mão-de-obra.
O quadro no Brasil não tem hada haver com crise imobiliária dos EUA e Espanha ocorridos na história recente;
Supõe que o mercado pode estagnar, ter o valor dos imóveis corroídos pela inflação ao longo dos anos, mas cair drasticamente, dado o quadro acima, provavelmente não deve ocorrer.
Talvez bolhas imobiliárias locais, como as que podem ocorrer após um grande boom imobiliário numa região onde haja a construção de uma grande usina hidrelétrica, onde não tinha nada ou muito pouco de construções, e a busca desenfreada por moradia pode levar a uma excessiva valorização. Após a construção terminada, muitos irão embora da região, e aí sim, os valores caíram drasticamente, pois não haveria mais aquele frenesi por busca de imóveis.
Fenômeno parecido acontece com locais onde há exploração de ouro e pedras preciosas.
Ambos são fenômenos locais, pontuais, e não afetariam o mercado imobiliário nacional.

O que os “pró-bolha imobiliária” tem a favor?
Enumera-se:

Os imóveis valorizaram demais nos últimos anos. Está insustentável a continuidade da valorização;
As pessoas não conseguirão pagar as prestações, principalmente as classes mais baixas da população, que contraíram crédito imobiliário para pagar em vários anos. Simples conjectura, também chamada de futurologia.
Alegam que muita gente comprou imóvel financiado;
Falta de mão-de-obra;
Falta de terrenos nos grandes centros;
Excesso de lançamentos;
Algumas construtoras já quebraram. Se esqueceram que este é um processo normal ao longo dos anos, faz parte do capitalismo, empresas quebrarem e outras tomarem o seu lugar, é um ciclo natural.

Existem mais argumentos para ambas as partes, porém, só saberemos se houve ou não estouro de bolha imobiliária no Brasil depois que ela ocorreu, no presente não é possível saber, apenas temos conjecturas.

Após 5 anos de forte valorização seguidos, de 2005 a 2010, e passado mais 3 anos, já estamos em 2013, ninguém viu a bolha imobiliária estourar, ninguém viu o percentual de crédito imobiliário subir a níveis estratosféricos em relação ao PIB.
O crédito imobiliário segue aquecido, com juros baixo e população com nível de emprego altíssimo, como nunca na história deste país, como diria o nosso saudoso ex-presidente Luís Ignácio Lula da Silva.

E para quem gosta de um bom bate-boca sobre o assunto, discussão em alto nível, opiniões diversas no transcorrer dos anos pode ler o tópico de imóveis no fórum Infomoney.

E para quem deseja ler apenas argumentos pró-bolha imobiliária, ela existe, ela está aí a pleno curso e vai estourar com toda certeza do mundo, ou seja, é um site enviesado para isto, acesse BOLHA IMOBILIÁRIA NO BRASIL.

Enfim, fica a gosto do freguês, o que pensar, o que concluir e como se precaver para um cenário ou outro que julgue mais provável com base em suas próprias convicções.

Até o próximo post.

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Comprar imóvel em tempos de bolha imobiliária???

Desmascarando a bolha imobiliária no Brasil

Bolha imobiliária a brasileira, você acredita? Parte 8

Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 7

Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 6

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