Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário

Fundo imobiliário ou CDI. Qual é melhor?

16h26- Arthur Vieira de Moraes
BC Fund vai distribuir R$ 86 milhões em dividendos e amortizar cotas; entenda

Antes de qualquer comentário a respeito da estratégia é preciso que todos entendam perfeitamente o que é uma amortização de cotas e a diferença em relação a distribuição de rendimentos

No dia 14/04/2016, o administrador do BC Fund (BRCR11) anunciou ao Mercado que realizará uma distribuição de rendimentos de 86 milhões de reais e amortização de cotas no valor de 313 milhões de reais.

Antes de qualquer comentário a respeito da estratégia é preciso que todos entendam perfeitamente o que é uma amortização de cotas e a diferença em relação a distribuição de rendimentos.

Rendimento é a distribuição de parte do lucro líquido de um fundo imobiliário. A Lei 8668/93 diz que os fundos devem distribuir 95% do lucro líquido aos seus cotistas, a título de rendimentos. Portanto se a receita do fundo, que pode vir do aluguel de imóveis, do lucro com a venda de imóveis e do rendimento de aplicações financeiras, for maior do que os custos (de manutenção do patrimônio, pagamento de tributos e taxas cobradas por prestadores de serviço e reguladores), o fundo terá apurado lucro e deverá distribui-lo aos seus cotistas. Sendo lucro líquido entende-se que os tributos devidos já foram pagos pelo fundo e, por isso, os cotistas pessoas físicas os recebem isentos de imposto de renda.

Mas atenção para a amortização de cotas, que não é distribuição de lucro e nem isenta de imposto de renda.

Em um fundo fechado (que não permite resgates), como é o caso dos FII, a amortização de cotas representa a devolução do patrimônio dos cotistas. Não se trata de dinheiro que foi recebido pelo fundo em razão das suas atividades e sim do dinheiro dos cotistas que havia sido aportado no fundo anteriormente. Uma vez que o administrador do fundo não tenha destinado esse dinheiro para investimentos em ativos imobiliários pode resolver por devolvê-lo aos cotistas. É isso que se chama de amortização de cotas.

É como se fosse um troco. O cotista compra cotas esperando que o administrador use todo o dinheiro na aquisição de ativos imobiliários. Caso o administrador não use todo o dinheiro ele pode devolver o que sobrou, um troco, aos cotistas. Não é nada mais que isso.

Muito importante entender que a amortização de cotas não é isenta de imposto de renda e que quem a recebe deve ajustar a contabilização do seu preço médio de aquisição das cotas. Se alguém pagou R$ 100,00 pelas cotas do fundo e depois recebeu R$ R$ 5,00 de troco (amortização de cotas), deve passar a considerar e, principalmente, declarar para a Receita Federal, que pagou R$ 95,00 pelas cotas.

Perceba que não há vantagem nem desvantagem em receber amortização de cotas.

No caso prático, do BC Fund, em 2013 o fundo realizou (com anuência dos seus cotistas) um ambicioso aumento de capital. Em uma emissão primária e secundária de cotas, captou R$ 2 bilhões de reais. Metade disso foi para o caixa do fundo, a outra metade para o bolso de investidores que estavam, naquela oportunidade, vendendo as suas cotas.

Passados três anos, o administrador e o gestor do fundo não encontraram oportunidades de investimentos que justificassem o uso de todo o recurso, compraram mais alguns andares em um prédio no qual o fundo já possuía imóveis e compraram cotas de outros fundos imobiliários, também administrados pelo BTG Pactual. Além disso, no ano passado, tentaram comprar imóveis que pertenciam a uma companhia também controlada por eles, operação que foi refutada pelos cotistas e pela CVM (veja mais clicando aqui).

Sendo assim resolveram agora devolver boa parte do dinheiro que não alocaram em ativos imobiliários para que os cotistas possam “aplica-los da maneira que entender conveniente tendo em vista a sua própria avaliação de mercado”, conforme comunicado divulgado pelo fundo. Em outras palavras: Cotista, faça você mesmo.
m.infomoney.com.br/imoveis/fundos-imobiliarios/noticia/4880116/fund-vai-distribuir-milhoes-dividendos-amortizar-cotas-entenda

16h14- Lys Silva
Fundos Imobiliários passam a ter nova classificação em outubro
Intuito da alteração, realizada pela Anbima, é facilitar comparações realizados por investidores

SÃO PAULO – Começa a valer em 1º de outubro a nova classificação para Fundos Imobiliários definida pela Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais). Dividido em dois níveis de informação, o modelo tem o objetivo de retratar as estratégias e riscos dos produtos ao investidor, permitindo uma melhor comparabilidade dos fundos.

“A nova classificação tem como objetivo criar elementos de comparação para cada um dos fundos, dando chance aos investidores que não institucionalizados, de comprar, em um primeiro momento, todos as classificações de fundo e ver qual melhor se encaixa em suas expectativas de retorno e perfil de investimento”, diz Rodrigo Machado, vice-presidente do Comitê de Produtos Imobiliários.

O primeiro nível da classificação é chamado de “mandato” e determina o objetivo do fundo de acordo com a finalidade do investimento. Por exemplo, se o fundo aplica seu patrimônio líquido em imóveis para locação ou arrendamento, visando a geração de renda para o investidor, ele é classificado como “Fundo imobiliário de renda”. São cinco tipos de mandato que um fundo pode se enquadrar:

Desenvolvimento para renda: Fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em desenvolvimento/incorporação de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento

Desenvolvimento para venda: Fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, para fins de alienação futura a terceiros.

Renda: Fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários construídos, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento.

Títulos e Valores Mobiliários: Fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em título e valores mobiliários como ações, cotas de sociedades, FIPs e FIDCs.

Híbrido Fundos: cuja estratégia de investimento não observa nenhuma concentração das classificações anteriores.

Já o segundo nível classifica o fundo por tipo de gestão: passiva ou ativa. É considerada passiva quando o gestor especifica em seus regulamentos o imóvel ou o conjunto de imóveis que comporá sua carteira de investimento ou aqueles que têm por objetivo acompanhar um indicador do setor.

Já os produtos de gestão ativa são todos que não seguem esses critérios. “Fundos de gestão ativa podem sofrer mudanças durante os anos, sendo possível incluir ou retirar outros ativos, construir novos empreendimentos e mudar os objetivos, alterando de renda para desenvolvimento de renda e assim por diante”, explica Rodrigo. .

Em relação a situação do mercado de fundos imobiliários, até julho deste ano eram 258 fundos, contabilizando R$ 60,9 bilhões de patrimônio líquido, maior valor desde 2005 quando o número de fundos era de 63 e patrimônio líquido de R$ 2453 milhões.

Por outro lado, o volume de emissões deste ano, até julho, chegou na casa dos R$ 4,5 bilhões, menor patamar desde 2008, quando o volume foi de R$ 677,72 milhões e mais de R$ 11 milhões abaixo do pico de emissões, que ocorreu em 2011, e foi de R$ 16 bilhões.

O mercado está passando por um momento de transformação, segundo Machado. Para ele, investidores que não possuíam domínio do mercado de fundos estão dando lugar a investidores sofisticados, os descontos estão atingindo altos níveis, além dos retornos que, mesmo menores, ainda são significativos. “O que o investidor precisa ter mente é que a indústria imobiliária é suscetível a situação macroeconômica e que o retorno será de longo de prazo. Quem quiser começar a investir precisa entrar com cuidado e entendendo profundamente como os FII funcionam”, conclui Rodrigo.
m.infomoney.com.br/onde-investir/fundos-de-investimento/noticia/4297462/fundos-imobiliarios-passam-ter-nova-classificacao-outubro

23/07/2015
A reação imobiliária
Retorno médio de fundos listados em bolsa alcança 7% no semestre, colocando o mercado dentre as melhores opções de investimento. Gestores veem com cautela o que chamam de recuperação e recomendam seletividade.
Por Beatriz Cutait, de São Paulo

Passados dois anos de queda, o mercado dos fundos imobiliários listados em bolsa teve um primeiro semestre para comemorar, ao consolidar-se como uma das melhores opções de investimentos no período. O retomo médio de todas as carteiras com negociação de cotas no mês passado, ponderado por valor de mercado, ficou positivo em 7,02% entre janeiro e junho de 2015, segundo os dados da provedora de informações financeiras Quantum. O cálculo captura o efeito da variação das cotas na bolsa e o pagamento de rendimentos aos cotistas. Só em junho, terceiro mês seguido de alta, o retomo ficou positivo em 2,02% e, em 12 meses, alcançou 5,01%.

Quando analisado apenas o retomo com a distribuição de dividendos – que conta com isenção tributária para investidores pessoas físicas quando respeitadas determinadas condições e é um dos principais atrativos -, as carteiras imobiliárias também se destacam. Conforme levantamento da Quantum, o “dividend yield” médio dos fundos listados com negociação em junho atingiu 0,93% no mês e 5,51% no semestre. Em 12 meses, o rendimento chega a 10,82%.

Ainda que a taxa básica de juros esteja no maior patamar desde o fim de 2008 (13,75%), o que eleva o custo de oportunidade, o segmento de fundos imobiliários continua a se colocar como uma oportunidade atrativa de investimento. Para efeito de comparação, o Certificado de Depósito Interfinanceiro (CD1), referencial das aplicações conservadoras, teve variação de 5,92% na primeira metade do ano. Se um investidor tivesse uma aplicação que rendesse 100% do CDI e pagasse a menor alíquota do imposto de renda, de 15% para prazos acima de dois anos, ele receberia 5,03% no semestre, abaixo, portanto, do retomo entregue pelos fundos apenas com dividendos, desconsiderando a variação das cotas em boba. De um total de 67 carteiras analisadas, 46 registraram um dividend yield igual ou superior ao CDI líquido no acumulado do ano.

O bom desempenho das carteiras no semestre, contudo, não significa que o pior já passou. Gestores consultados avaliam que a melhora está vinculada em grande parte à má trajetória dos dois últimos anos, que levou a um grande desconto das cotas em bolsa – movimento visto até como exagerado -, e continuam cautelosos com o ambiente. Tal desconforto também se traduziu no comportamento de uma parcela dos investidores desse mercado, que optou por sair da bolsa. Mesmo com a valorização das carteiras, o número de pessoas físicas – principal aplicador do segmento – caiu 2,9% no primeiro semestre, para 90.048, e é 13,5% inferior ao recorde da série, de junho de 2013 (104.079).

O diretor da área de fundos imobiliários da Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), André Freitas, avalia que a percepção de que o valor de mercado dos fundos listados estava muito baixo contribuiu para a retomada do primeiro semestre. Ele estima que as carteiras estejam negociando com desconto médio da ordem de até 30% em relação ao valor patrimonial.

Freitas ainda atribui o aumento da procura dos investidores da gestora à atratividade dos fundos imobiliários em termos de retomo, especialmente com dividendos. “O produto volta a interessar porque tem um ‘yield’ relativamente alto, e temos a percepção de que estamos chegando ao fim do ciclo de aperto monetário”, afirma o diretor, para quem a Selic será elevada até 14% – a projeção do Credit Suisse é de 14,75% ao fim de 2015. A queda das ofertas de Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras de Crédito do Agronegócio (LCAs), instrumentos também incentivados, também explica a reação do mercado de fundos imobiliários.

“A despeito do aumento da taxa de juros e da maior incerteza nos campos político e econômico no Brasil, os fundos já estavam muito descontados. Vários efeitos já estavam no preço, houve uma melhora geral, mas mais seletiva em alguns segmentos de mercado”, diz o diretor da Fator Administração de Recursos (FAR) Valdery %#¨¨¨#.

De longe o mais representativo dessa indústria, o segmento de escritórios comerciais, por exemplo, teve retomo de 6,70% no semestre, abaixo da média do mercado. Os fundos de logística, por sua vez, apresentaram retorno acumulado de apenas 1,66%, o menor dentre todos os nichos. Representados por poucas carteiras, os nichos hospitalar e educacional puxaram a média para cima, com variações respectivas de 19,02% e 12,72% no período.

Embora também chame atenção para os descontos elevados dos fundos em relação ao valor intrínseco dos imóveis e ressalte que o momento é favorável para a entrada do investidor no mercado, o diretor de produtos estruturados da Votorantim Asset Management (VAM), Reinaldo Lacerda, assinala que o contexto continua desfavorável.

“Passamos por um período em 2014 de notícias bastante ruins para o setor imobiliário em termos de lançamento, vendas. As notícias não mudaram em 2015, pelo contrário. Estamos com uma série de restrições e com uma queda da economia até mais negativa”, observa.

Segundo ele, ainda está em curso um movimento de aumento de vacância e renegociação de preços de aluguel – o que pode afetar o fluxo de distribuição de dividendos dos fundos -, e a tendência é que esses ajustes continuem por mais algum tempo. O diretor da VAM ressalta que o investidor precisa analisar cada carteira individualmente para entender se já houve renegociação de preços e prestar atenção à situação dos imóveis.

Augusto Martins, sócio da área de investimentos imobiliários da gestora Rio Bravo, conta que, dentre os fundos da casa, ainda há renegociação de contratos pela frente, e diz que o ajuste médio tem sido da ordem de 20% em termos reais, ou seja, quando descontada a inflação. Pelo menos em São Paulo e no Rio de Janeiro, Martins estima que a vacância ainda vã aumentar, já que muitos prédios vão ficar prontos.

Freitas, da CSHG, concorda com Martins, e também vê espaço para a vacância no segmento de escritórios crescer. “Por outro lado, a produção acabou, ninguém mais está produzindo”, pondera.

Em meio às condições desafiadoras do mercado imobiliário diante da própria situação econômica brasileira, Freitas destaca que a renegociação de preços foi a tônica do primeiro semestre. Dentre os fundos da CSHG, houve desde o simples repasse da inflação até uma queda de 30% do valor do aluguel, na pior das hipóteses. Na maioria dos casos, perdeu-se poucos inquilinos, assinala.

Além da renegociação de contratos, a CSHG seguiu com a estratégia de venda de ativos. “Em alguns dos nossos fundos, principalmente de escritórios, vendemos imóveis a um valor acima do patrimonial e optamos de certa forma por comprar cotas de outros fundos ou outros imóveis com descontos grandes”, conta.
Em 2014, a gestora levantou RS 260 milhões com a venda de imóveis e, no primeiro semestre deste ano, outros RS 60 milhões.

O sócio da Rio Bravo espera uma recuperação estrutural da indústria para o próximo ano, seja por meio de indicadores mais favoráveis da economia, seja pela tributação de produtos hoje incentivados, como LCIs, o que estimularia a busca por alternativas, o que considera já estar beneficiando timidamente o mercado.

Fonte:
cbic.empauta.com
secovipr.com.br/A+reacao+imobiliaria+104+5212.shtml