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    Raio-X da bolha imobiliária em São Paulo

    15 de dezembro de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Raio-x da bolha imobiliária em São Paulo:

    O objetivo deste estudo é avaliar a situação atual (Nov~Dez/2014) da bolha imobiliária de São Paulo. A cada situação constatada, uma análise com mais profundidade, um “raio-x”. Observação: resultado de outubro/2014 sobre vendas de imóveis novos em São Paulo publicada logo após preparação deste trabalho, comentários adicionais ao final.

    Serão utilizadas pesquisas do SECOVI SP (Sindicato das construtoras de São Paulo), CRECI SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo), Lopes Imobiliária, Lello Imobiliária, Folha de São Paulo, EMBRAESP, Geoimoveis, informações do www.imovelweb.com.br, PNAD do IBGE, relatórios oficiais de construtoras, ReclameAqui e  outros, com os links das referências e os critérios adotados citados no decorrer do trabalho.

    Para ofertas a base serão anúncios do imovelweb (www.imovelweb.com.br) em 21/novembro/2014, para casa padrão e apartamento padrão. Quanto a vendas de imóveis novos, a base é a PMI (Pesquisa do Mercado Imobiliário) do SECOVI SP, com dados de outubro/2013 a setembro/2014, acessados a partir do link http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/. Para usados, serão utilizadas as pesquisas do CRECI SP em São Paulo (Capital), do período de agosto/2013 a julho/2014, disponíveis no link http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/pesquisa.asp. Para informações de vendas, foram capturados os últimos 12 meses disponíveis nestas pesquisas.

    Manterei o padrão de trabalhos anteriores, considerando as vendas para compradores finais e não as transferências para investidores com finalidade de revenda ou aluguel futuro, sendo assim, mantidas as premissas de que apenas 20% das vendas de 1 dormitório novos são para compradores finais (fonte: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1355571-apartamento-de-um-dormitorio-torna-se-nicho-de-investidores.shtml) e para demais topologias, 63% das vendas de novos são para compradores finais (fonte: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,investimento-e-objetivo-de-37-dos-compradores,186381,0.htm), sendo que no caso de usados, considerada a quantidade total.

    Os critérios acima ainda são favoráveis para o segmento imobiliário, na medida em que assumo que em apenas um site teríamos toda a oferta de imóveis novos mais usados para a cidade de São Paulo e ainda, sabendo que muitas ofertas de novos não constam neste site e tendo feito a pesquisa de ofertas só com dois tipos de imóveis (apartamento e casa padrão).

    Vamos agora observar como estão oferta e demanda de imóveis em São Paulo:

    Post 33 imagem 1 oferta e demandaPelo que podemos ver nos números acima, temos uma oferta extremamente elevada, no caso de imóveis de 3 dormitórios esta oferta é o suficiente para mais de 14 anos de vendas e para 4 dormitórios, mais de 22 anos de vendas, considerando vendas de novos para compradores finais mais vendas de usados, é algo absolutamente anormal, típico de bolha imobiliária!

    Vamos comparar a pesquisa acima com outras duas anteriores, que utilizaram o mesmo critério, a primeira de 15/março/2014, que pode ser encontrada no link http://defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i e a segunda de 19/junho/2014 que pode ser encontrada em http://defendaseudinheiro.com.br/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo. Seguem as informações:

    Post 33 imagem 2 anos de vendas por pesquisa e tipologia

    Como chegamos a uma desproporção tão anormal entre oferta e demanda? Pelo total de estoque e vendas em 2.013, que foi a referência para a pesquisa de 15/Mar/14 que está acima, constatamos que isto não se iniciou em 2.014. Vejamos a evolução de 2007 até hoje, com dados do SECOVI SP e considerando percentual de investidores levantados por Lopes Imobiliária e Folha de São Paulo:

    Post 33 imagem 3 lançamentos estoques e vendas de imóveis novos

    Até 2010, oferta e procura estavam equilibrados, já em 2011 o estoque aumentou em quase 10.000 unidades e não caiu mais, voltando a subir em 2014. O que causou esta situação?

    Com anormal volume de investidores a partir de 2.008, no ato da entrega em 2.011 tivemos uma forte concorrência entre os investidores na planta e construtoras, o que combinado com distratos em volume anormal e ainda, com os preços dos imóveis já inviáveis para renda de muitas famílias, acabou gerando forte redução de vendas e aumento de estoques em 2.011.

    As informações acima são restritas ao que o SECOVI SP divulga. Existe um “estoque oculto”, que é uma combinação de distratos de imóveis com mais de 36 meses do lançamento, que o SECOVI SP não informa (sai da base de dados deles), combinado com uma forte presença de investidores. Segue abaixo uma estimativa mínima do estoque TOTAL da cidade de São Paulo:

    Post 33 imagem 4 estoque mínimo imóveis novos em São PauloA situação de anormalidade entre oferta e demanda, que vem se acumulando desde 2.011, está ficando cada vez pior em 2.014. O que gera esta distorção crescente?

    Abaixo, gráfico que contém um comparativo entre lançamentos, vendas e estoques de janeiro a julho de 2.014 com mesmo período de ano anterior:

    Post 33 imagem 5 janeiro a julho 2014

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    Pelo que podemos constatar pelos números informados pelo SECOVI SP, de Janeiro a Julho de 2.014, tivemos redução em lançamentos, mas as vendas tiveram uma queda muito mais acentuada e com isto, os estoques cresceram de forma relevante.

    Qual foi a reação do segmento imobiliário em Agosto/2014? Uma série de promoções por parte das construtoras, com descontos de 30% a 50% para imóveis novos para tentar diminuir estoques. Para quem desejar evidências, veja notícia abaixo, como exemplo:

    http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2014/08/1494882-construtoras-fazem-saldao-de-imovel-em-sp.shtml

    Em Agosto/2014, tivemos o recorde de promoções simultâneas e ao mesmo tempo, os maiores percentuais de descontos já fornecidos, pelo menos, segundo as promessas das construtoras. Qual foi o resultado desta campanha promocional intensa? Vejamos abaixo:

    Post 33 imagem 6 agosto 2014Pelo que podemos observar as vendas em Agosto/2014 tiveram uma forte queda, os lançamentos uma ligeira queda e o estoque continuou muito elevado, em patamar quase idêntico ao que já vinha de Julho/2014 e muito superior ao que era praticado em 2.013.

    Por que um volume tão elevado de promoções não surtiu nenhum efeito e as vendas continuaram tão mais baixas, com estoques ainda muito elevados? Porque uma combinação de “Brazilian Black FRAUDE” com preços inviáveis no caso em que reduções foram reais, não resolvem o desequilíbrio entre oferta e procura, já fizeram isto antes sem sucesso.

    Qual a reação do segmento imobiliário em Setembro/2014, frente à situação acima?

    Post 33 imagem 7 setembro 2014

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    Com estoque recorde em Agosto/2014, aumentaram muito os lançamentos e bateram o recorde histórico de estoque em Setembro/2014, qual o sentido disto? Antes de avaliar, vejamos mais informações, também extraídas das pesquisas do SECOVI SP:

    Post 33 imagem 8 vendas imóveis novos setembro

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    O mês de Setembro/2014, juntamente com o mês de Setembro/2010, foram os piores meses de Setembro nos últimos 6 anos quanto a vendas. Como o SECOVI SP divulgou o resultado acima de Setembro/2014?

    http://www.secovi.com.br/noticias/vendas-e-lancamentos-de-imoveis-novos-registram-alta-em-setembro/8599/

    Título da notícia: “Vendas e lançamentos de imóveis novos registram alta em setembro”.

    Sim, mesmo tendo tido queda de vendas na comparação com Setembro/2013 e tendo sido o pior Setembro dos últimos 6 anos em um “empate técnico” com o ano de 2.010 e de quebra tendo batido o recorde de estoques, ainda assim o SECOVI SP colocou a “manchete” acima!

    O que podemos constatar é que após o mês de Agosto/2014 ter sido um novo fracasso de vendas, apesar das promoções intensas, o setor imobiliário precisava desesperadamente de alguma “notícia positiva” e decidiu aumentar muito os lançamentos no último mês do terceiro trimestre (Setembro), apostando que poderiam fazer um volume também muito elevado de vendas, uma vez que vender na planta é muito mais fácil e a prática do mercado tem sido um altíssimo volume de vendas FALSAS na planta, ou seja, vender para famílias que depois não terão renda para adquirir o crédito na entrega do imóvel. Esta foi a estratégia que sempre usaram para inflar ARTIFICIALMENTE os preços dos imóveis, tanto é que temos tido distratos (cancelamentos de vendas) em volumes absolutamente anormais nos últimos anos, só que desta vez, utilizaram esta estratégia para SIMULAR uma recuperação do mercado.

    O interesante a ser observado, é que mesmo com um aumento tão relevante nos lançamentos (mais de 35%), ainda assim as vendas tiveram uma queda superior a 5%. Isto significa que até mesmo esta estratégia de “pedalar” já não está sendo efetiva.

    Agora vamos voltar à questão sobre o aumento mais relevante no número de anos para se vender imóveis de 4 dormitórios, ainda analisando os imóveis novos:

    Post 33 imagem 9 vendas de imóveis novos 2014

    Pelo que podemos observar, as vendas de imóveis tiveram queda em todas as tipologias. Comparando os últimos 12 meses apurados pelo segmento imobiliário com o total de 2.013, para 1, 2 e 3 dormitórios tivemos quedas superiores a 30%, já no caso de 4 dormitórios, a queda foi superior a 56%. Isto ajuda explicar o aumento no número de anos para vendas e porque é ainda maior no caso de 4 dormitórios.

    Agora, vejamos as informações relacionadas a imóveis usados quanto à oferta e demanda:

    Informações abaixo foram extraídas do relatório do CRECI SP. O período inicial se deve ao fato de no relatório de Janeiro/2008 termos referência a mudança na metodologia que não permitia comparação com dados de anos anteriores e a data final, foi a última disponibilizada pelo CRECI SP. As setas em vermelho e preto representam a variação entre janeiro e julho ano a ano, uma vez que julho/2014 foi último mês divulgado.

    Post 33 imagem 10 vendas usados 2008 a 2014Observando informações acima, vemos que as vendas de usados alcançaram um recorde histórico em 2.010, depois disto, tivemos uma queda relevante em 2.011 e na sequência, os anos de 2.012 e 2.013 ficaram em um patamar estável, bem abaixo do que vinha em 2.010. Já em 2.014, tivemos uma nova queda nas vendas de imóveis usados e mais uma vez, bastante relevante. Olhando só o período de janeiro a julho, que é o que se encontra disponível na página do CRECI SP, vemos que em 2.014 tivemos as piores vendas de toda a série histórica, o que ajuda a explicar porque a proporção entre estoque e vendas piorou tanto neste ano.

    Vamos olhar agora para as vendas de usados nas 3 últimas pesquisas que apresentei:

    Post 33 imagem 11 pesquisas usados comparadas

    As quedas nas vendas ocorreram para todas as tipologias, mas foram maiores para 1 e 4 dormitórios, o que ajuda a explicar o aumento maior no prazo de venda destes imóveis.

    Vamos agora ver como foram as vendas de imóveis usados em São Paulo em Julho/2014 (última pesquisa publicada), comparando a este mesmo mês de anos anteriores, mantendo como base, as pesquisas do CRECI SP feitas com mais de 300 imobiliárias:

    Post 33 imagem 12 vendas de USADOS em Julho

    As vendas de imóveis usados no mês de Julho/2014 foram as piores de toda a série histórica levantada pelo CRECI SP.

    Agora, para fechar a avaliação sobre a evolução da relação entre oferta e demanda, vamos ver como a oferta foi evoluindo ao longo das pesquisas realizadas, conforme abaixo:

    Post 33 imagem 13 ofertas de imóveis nas pesquisasPelo que podemos observar acima, a oferta não tem tido uma variação tão elevada quanto a demanda. No caso de 1 dormitório, o crescimento foi relevante, possivelmente pelo volume exagerado de vendas para investidores, acima do que já era anormalmente elevado para demais tipologias e agora estão todos os vendedores competindo com construtoras. Já para demais tipologias, é provável que tenhamos tido uma redução mínima na oferta trazida por desistência de alguns vendedores particulares. Temos ainda um fator que é relacionado aos imóveis novos, que em sua grande maioria tem anunciados apenas os prédios e não cada apartamento, portanto o aumento de estoques também não se reflete nos números acima.

    Como andam a renda das famílias, os preços ofertados e as vendas reais de imóveis?

    Post 33 imagem 14 pirâmides anúncios versus renda versus vendas

    O resultado acima é similar, ao observado no trabalho anterior sobre a evolução da bolha imobiliária em São Paulo, o que significa que a distorção entre o preço ofertado para imóveis e a renda das famílias e entre os preços ofertados e as vendas efetivadas continua muito elevada e anormal. Vamos agora, observar como variaram a distribuição dos preços das ofertas e dos preços das vendas realizadas ao longo das pesquisas que constam neste trabalho e anteriores:

    Post 33 imagem 15 imóveis usados acima de R$ 500 mil

    Pelo que vemos acima, enquanto as ofertas se mantem constantes quanto aos preços, as vendas realizadas apuradas pelo CRECI SP demonstram claramente uma perda de fôlego para compras de imóveis acima de R$ 500 mil e a distorção que já era anormal entre distribuição de preços das ofertas e das vendas ficou ainda pior. Este percentual de vendas acima de R$ 500 mil para imóveis usados no mês de julho/2014 é o menor dos últimos anos também.

    Teríamos alguma outra anormalidade nas vendas de usados em São Paulo em julho/2014?

    Post 33 imagem 16 distribuição de vendas financiadas por bancosPelo que podemos observar, no mês de Julho/2014, os financiamentos concedidos por bancos particulares e mais o Banco do Brasil tiveram uma participação ínfima e anormal em relação ao total de vendas de imóveis usados (apenas 2,74% de todas as vendas de usados do mês). Este comportamento traduziria uma fuga dos bancos particulares por aversão ao elevado risco de explosão mais abrangente de nossa bolha imobiliária?

    Vejamos o link do relatório do CRECI SP de onde foram extraídas as informações acima e um trecho que consta no mesmo quanto a isto:

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2014/pesquisa_capital_julho_2014.pdf

    Trecho do link acima: “O presidente do Creci de São Paulo acrescenta que o mercado não cria regras, e que por isso cabe ao governo federal evitar que os financiamentos da CEF sejam reduzidos no ano que vem. “É também dever do governo federal aumentar a pressão sobre os demais bancos para que cresçam os empréstimos para a compra da casa própria”, enfatiza.”

    Temos algumas informações interessantes no trecho acima, vejamos: a) O CRECI SP teme que a CEF desacelere sua concessão de financiamentos em 2.015, o que seria esperado, afinal o problema fiscal é enorme e o Tesouro não vai poder aumentar seus repasses para CEF como fazia em anos anteriores ; b) Se não existe bolha imobiliária, o mercado é “saudável” e “promissor”, por que o Governo deveria pressionar bancos privados para concederem empréstimos??? Se é um bom negócio, os bancos privados deveriam disputar os clientes e não fugirem deles.

    Como regra, o Governo federal atende aos pedidos do segmento imobiliário. É muito importante para o Governo garantir que os preços sejam mantidos muito elevados, atrasando o máximo que puder a explosão mais visível de nossa bolha imobiliária. Desta vez, logo em  Agosto/2014 o Governo implantou medida para chantagear bancos e FORÇÁ-LOS a concederem mais crédito imobiliário: retenção de compulsório sem remuneração e banco só pode se utilizar daquele montante se for para empréstimo imobiliário ou de veículos. Link:

    http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1492816&tit=Governo-estimula-credito-para-tirar-economia-da-estagnacao

    Conforme demonstrado mais acima, no caso dos imóveis novos, as construtoras bateram um recorde de promoções simultâneas, esta foi a sua quota de ações apelativas para buscar uma recuperação a qualquer custo, que como os números de Agosto e Setembro demonstraram, não funcionou. E no caso de usados, não tivemos nenhuma ação apelativa? Já em Setembro/2014, as imobiliárias começaram a adotar ações para estimularem os proprietários de imóveis a darem “descontos” para conseguirem vender, vejamos na notícia abaixo:

    http://economia.estadao.com.br/blogs/radar-imobiliario/2014/08/16/mercado-de-imoveis-prontos-terao-promocoes-em-setembro/

    Trecho do link acima: “A expectativa da Lello é de que cerca de 1,5 mil unidades passem a ser oferecidas com abates de até 30%. “

    Agora, poderíamos pensar: será que com estas ações de Governo, Construtoras e Imobiliárias, eles não conseguirão fazer com que a situação volte ao equilíbrio, sem que os preços tenham que se reduzir de forma mais relevante e abrangente?

    Não precisamos ir muito longe para responder a questão acima. A experiência dos últimos anos já é a melhor resposta. As ações apelativas do Governo, Construtoras e Imobiliárias não se iniciaram em 2.014, elas já vem há muito tempo, com mais ênfase desde 2.012. Em 2.012 já tínhamos promoções com descontos elevados por construtoras, o Governo já baixou a SELIC à força para o seu menor patamar histórico, depois disto, nos anos seguintes, Governo aumentou o valor a financiar que poderia utilizar FGTS de forma relevante, construtoras reduziram muito os lançamentos, tivemos reduções de preços e descontos de forma contínua e crescente, mas qual o resultado de tudo isto? Conforme demonstrado neste trabalho, o desequilíbrio só tem piorado, o que significa que cada vez mais o ajuste de preços para baixo terá que ser maior para que possam voltar ao equilíbrio.

    No trabalho anterior (“A evolução da bolha imobiliária em São Paulo”), apresentei evidências de quedas de preços em São Paulo, tanto para imóveis novos quanto usados, do ano de 2.013, como por exemplo, queda de 17% no preço de imóvel novo de 3 dormitórios no 1T13, queda de 23% no preço de imóvel usado de 1 dormitório no 1S13 e depoimentos de investidores na planta que em 2.013 tiveram prejuízo porque construtora vendia na entrega, mais barato do que eles pagaram na planta. E em 2.014, como estão os preços?

    Post 33 imagem 17 FIPE ZAP versus CRECI SP

    O que vemos acima, é mais uma demonstração da disputa entre a ilusão e a realidade. De um lado, o FIPE ZAP, que trabalha com preços ANUNCIADOS, facilmente manipuláveis, do outro, a pesquisa do CRECI SP que contém dados das negociações realizadas, ou seja, preços REAIS. O que observamos no índice de preços do CRECI SP é uma consequência da queda brutal nas vendas, os proprietários são obrigados a reduzir os preços para vender, basta observar a QUEDA de 6,46% nos preços do M2 praticados em São Paulo no mês de Julho/2014, exatamente no mesmo mês que foi o pior de toda a série histórica quanto a vendas.

    Já o FIPE ZAP, nunca apontou queda de preços para imóveis em São Paulo, mesmo com quedas brutais em vendas e ausência de financiamento disponível, com número recorde de vendas abaixo de R$ 500 mil, não importa o que aconteça, o FIPE ZAP sempre aponta crescimento. É como se ele fosse “à prova da lei de oferta e procura” e por isto que é tão interessante para o segmento imobiliário que está representado na manutenção deste índice, do lado FIPE por profissionais ligados a este setor e para o próprio ZAP Imóveis, uma vez que quanto mais iludidas as pessoas estiverem pelo “eterno crescimento dos preços”, mais anunciarão e mais o Zap Imóveis faturará.

    Não é a toa que o segmento imobiliário prefere divulgar para imprensa o FIPE ZAP que é um índice baseado em preço ANUNCIADO, deixando escondidas as quedas do preço de M2 do CRECI SP, o que é muito curioso, afinal o preço REAL é muito mais interessante do que o ANUNCIADO e ainda, o índice do CRECI SP existe há muito mais tempo que o FIPE ZAP…

    Será que teríamos alguma situação similar no caso de imóveis novos?

    Temos um alto volume de vendas na planta que se transformam em distrato na entrega, será que isto influência ou maquia os preços dos imóveis novos de alguma forma?

    Vamos estudar esta situação a partir do caso da PDG, que é a campeã nacional em distratos, tendo tido mais de R$ 4 BILHÕES de cancelamentos de vendas, só no período de 2.011 a 2.013, usando dados do relatório do terceiro trimestre de 2014, o último publicado por ela:

    Post 33 imagem 18 distratos e revenda PDG

    Pelo que podemos observar pelas informações acima, a PDG demora mais de um ano para revender todos imóveis devolvidos. Além disto, a valorização destes imóveis, entre a venda original na planta e a revenda, tem sido em média de 14%.

    Agora, vamos verificar qual o percentual das devoluções que ocorrem no ato da entrega ou ainda neste ano de 2014. Para isto, extrai as informações da página 7 do relatório do terceiro trimestre de 2014 da PDG e as coloquei em um gráfico, vejamos abaixo:

    Post 33 imagem 19 distratos realizados por estágio de construção

    Pelo que podemos constatar com base nos dados da PDG, os distratos revendidos em sua grande parte não entram na formação do preço médio, porque o relatório do SECOVI SP não considera imóveis com mais de 36 meses do lançamento (a grande maioria dos distratados).  Estes imóveis distratados, na revenda, tiveram uma variação de preços de 14% em mais de 3 anos (do lançamento até entrega, devolução e revenda), ou seja, chegaram no momento da revenda com um preço muito inferior ao que seria o de mercado na época. Enquanto isto, boa parte dos lançamentos “vendidos” na planta serão cancelados no futuro, mas estes ajudaram a criar um aumento artificial. Nos dois casos a venda FALSA é útil para ajudar na ilusão dos preços, primeiro ao simular aumento em venda na planta que não se concretizará e depois quando ocorre a devolução e a revenda por preço bem inferior que não entra na média.

    Se considerarmos ainda que mais de 80% do aumento de vendas a partir de 2.008 se transformou em distratos, para 5 grandes construtoras, podemos imaginar o impacto disto na distorção do preço médio de vendas, especialmente ao lembrarmos que foram as próprias vendas FALSAS na planta que também SIMULARAM uma demanda aquecida que foi outro fator que levou ao aumento artificial e insustentável dos preços dos imóveis.

    CONCLUSÃO:

    1) Oferta e demanda: apesar de ações apelativas do Governo e do segmento imobiliário, a distorção só aumentou ao longo dos anos e o prazo para vender estoques hoje é recorde ;

    2) Preço versus renda: esta distorção também aumentou, evidenciada pelas piores vendas de novos e usados em anos e recorde de vendas de usados abaixo de R$ 500 mil contra recorde de oferta de imóveis com preços acima de R$ 500 mil ;

    3) Crédito imobiliário: pelo participação dos bancos privados no crédito para imóveis usados em julho (menos de 1/3 do menor percentual até então) fica claro o temor deles quanto a bolha imobiliária ;

    4) Evolução real dos preços: a manipulação de preços anunciados para usados e vendas falsas na planta para novos disfarçam quedas que tem ocorrido nos preços reais, mas isto não evita que tenhamos quedas contínuas nas vendas dos imóveis ;

    E a situação atual e prevista da nossa economia?

    Temos sério problema fiscal do Governo que o obrigará a aumentar impostos e diminuir despesas, junto com a necessidade de aumentar tarifas públicas, o que pressionará a inflação e junto com outros fatores, obrigará o aumento no juro básico da economia (SELIC). Junte tudo isto e a expectativa é que teremos um ano de 2.015 com crescimento menor do que em 2.014, aumentando o desemprego, o endividamento e inadimplência das famílias.

    Além dos fatores internos mencionados acima, temos pelo menos três grandes ameaçadas vindas de fora: a) aumento de juros do FED (banco central americano) previsto para junho/2015, que fará com que tenhamos fuga de US$ do Brasil, aumentando a cotação do US$ e a inflação por tabela e obrigando aumento muito maior da SELIC para conter estes efeitos ; b) séria ameaça de rebaixamento de rating do Brasil por uma das agências internacionais, o que agrava mais ainda os efeitos do item “a” quanto a necessidade de aumento na SELIC ; c) diminuição de consumo de commodities pela China, o que fará com que o preço dos mesmos também diminuam, prejudicando ainda mais nossa já combalida economia que depende muito destas exportações de commodities para China.

    Ao combinarmos as informações acima, sobre mercado imobiliário e economia, vemos que as artimanhas do mercado imobiliário estão com seus dias contados e que a redução de preços dos imóveis será inevitável. Conforme vimos, quanto mais o Governo e o segmento imobiliário inventam soluções mirabolantes para adiar a explosão mais visível da bolha, maiores ficam as distorções entre oferta e demanda e entre preços de venda e renda das famílias, ou seja, o que eles estão fazendo é só aumentar o tamanho do problema e fazer com que, quando estas artimanhas não forem mais sustentáveis, a queda dos preços dos imóveis seja ainda maior para que o mercado possa retomar o caminho para a normalidade.

    Comentários adicionais:

    Este trabalho foi preparado antes da divulgação do relatório do SECOVI SP sobre o mercado de imóveis novos em Outubro/2014. Neste relatório, constam informações sobre queda superior a 20% nos lançamentos, queda superior a 55% nas vendas e aumento nos estoques em poder das construtoras que bateram o recorde anterior que era de Setembro/2014. Além disto, mencionam que as promoções voltarão a ocorrer. Em outras palavras, em Outubro/2014 fizeram o mesmo que de Janeiro a Julho/2014 e depois prometeram repetir o que fizeram em Agosto/2014, apenas repetições de ações que fazem com que os estoques cresçam cada vez mais, de acordo com tudo que consta acima. Segue link com mais informações:

    http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2014/12/1561984-estoque-de-imoveis-em-sp-bate-recorde.shtml

    Até o próximo post!

    Convidados, Geral

    A evolução da bolha imobiliária em São Paulo

    24 de junho de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    O objetivo deste trabalho é avaliar a evolução da bolha imobiliária em São Paulo. Qual seu estágio atual? Como esta bolha se desenvolveu? Qual a tendência para os próximos meses?

     

    A evolução da bolha imobiliária em São Paulo:

    Todo o trabalho é baseado em informações do SECOVI SP (sindicato das construtoras de São Paulo), CRECI SP (conselho regional dos corretores de imóveis de São Paulo), pesquisas das empresas Lopes Inteligência Imobiliária, Lelo imobiliária, Folha de São Paulo, Embraesp, Geoimoveis, além de dados do site www.imovelweb.com.br, pesquisa PNAD do IBGE, dentre outros. No decorrer do trabalho, links com todas as referências utilizadas.

    Como está a relação entre oferta e demanda de imóveis na cidade de São Paulo? Quanto às ofertas, extrai do www.imovelweb.com.br em 19/Junho/2014, apenas para somatória de apartamento padrão e casa/sobrado padrão. As vendas de imóveis novos foram extraídas da PMI (Pesquisa do Mercado Imobiliário) do SECOVI SP do período de Abril/2013 a Março/2014, os últimos 12 meses disponíveis (link: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/). Para usados, foram utilizadas as vendas levantadas pelo CRECI SP em pesquisa com participação de mais de 400 imobiliárias em São Paulo (Capital), no período de Março/2013 a Fevereiro/2014, novamente, os últimos 12 meses disponíveis (link: http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/pesquisa.asp).

    Quanto a vendas, serão consideradas aquelas feitas para os compradores finais, uma vez que vendas para investidores são apenas uma transferência de estoque, que futuramente deverá ter a venda definitiva ou estes imóveis serão alugados. Neste sentido, considerado neste levantamento que para um dormitório, apenas 20% das vendas de imóveis novos foram para compradores finais (link: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1355571-apartamento-de-um-dormitorio-torna-se-nicho-de-investidores.shtml) e  para demais tipologias, considerado que 63% das vendas de imóveis novos foram para compradores finais (link:http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,investimento-e-objetivo-de-37-dos-compradores,186381,0.htm). No caso de imóveis usados, considerada a quantidade total apontada nos relatórios do CRECI SP.

    Os critérios acima ainda são favoráveis para o segmento imobiliário, na medida em que assumo que em apenas um site teríamos toda a oferta de imóveis novos mais usados para a cidade de São Paulo e ainda, sabendo que muitas ofertas de novos não constam neste site e tendo feito a pesquisa de ofertas só com dois tipos de imóveis (apartamento e casa padrão).

    Vamos agora observar como está a oferta e demanda por imóveis em São Paulo:

    Post 27 imagem 1 - Oferta versus demanda em São Paulo

    Pelo que podemos ver nos números acima, temos uma oferta extremamente elevada no caso de imóveis de 3 e 4 dormitórios, pois temos anunciado em apenas um site, uma oferta que é o suficiente para mais de 11 anos de vendas de novos para compradores finais mais usados, é algo absolutamente anormal e que só pode ocorrer quando temos uma bolha imobiliária!

    Vamos comparar esta pesquisa com outra, feita três meses atrás:

    Post 27 imagem 2 - Pesquisas imovelweb março versus junho 2014

    A relação entre oferta e demanda que já era anormal em 15/Março/2014, piorou 3 meses depois, como isto aconteceu?

    Segundo pesquisa da Lelo Imobiliária, no primeiro quadrimestre de 2.014 tivemos um aumento de 15% nos imóveis anunciados em São Paulo, ou seja, entre Março e Abril tivemos mais anúncios que não haviam sido capturados na pesquisa anterior (link: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/numero-de-imoveis-a-venda-em-sp-aumenta-15-segundo-lello).

    É importante lembrar ainda, que as vendas de imóveis novos na cidade de São Paulo no primeiro trimestre de 2.014 tiveram queda de 45% na comparação com mesmo período de 2.013. Na pesquisa anterior, os últimos 12 meses considerados de vendas incluíam os meses de Janeiro a Março de 2.013, nesta pesquisa, utilizados os dados de Janeiro a Março de 2.014, ou seja, já tivemos o reflexo da queda brusca na demanda por imóveis novos. Conforme consta no gráfico abaixo, feito com dados do SECOVI SP do balanço do 1T13 (página 30 do link: http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/balancomercado-1trimestre2013.pdf) mais informações constantes no relatório do SECOVI SP referente a Março/2014 sobre o total de vendas do primeiro trimestre deste ano (ver parágrafo sobre primeiro trimestre de 2.014 no link: http://www.secovi.com.br/pesquisa-mensal-do-mercado-imobiliario/), concluímos que o primeiro trimestre de 2.014 teve o pior resultado de vendas de imóveis novos para um primeiro trimestre nos últimos 11 anos, pelo menos:

    Post 27 imagem 3 - Vendas de imoveis novos no 1T14 em São PauloOutro ponto interessante para avaliarmos, que ajuda a explicar a derrocada de vendas de imóveis novos no 1T14 também: por que a diferença nos anos necessários para vender as ofertas, no caso dos imóveis de 4 dormitórios, teve crescimento tão acentuado, passando de pouco mais de 12 anos para mais de 16 anos?

    As vendas de imóveis novos de 4 dormitórios no 1T13 foram de 1.104 unidades, contra apenas 176 unidades no 1T14, ou seja, tivemos uma queda de 84% nas vendas desta tipologia! Por que esta situação ocorreu? Observamos que em Março/2013, exatamente no último mês do primeiro trimestre de 2.013, no caso de imóveis novos, tivemos um volume de mais de 900 unidades de 4 dormitórios vendidas, sendo que este é um recorde histórico, nunca obtido para apenas um mês em São Paulo no caso desta tipologia e várias vezes a média de outros anos. Tudo indica que tivemos vendas elevadas de imóveis de 4 dormitórios para investidores em Março/2013, que serviu como uma mera transferência de estoques, sendo que este movimento especulativo não teria se repetido neste ano. O fato da explosão de vendas do 1T13 ter acontecido exatamente no último mês do trimestre é indicador de que isto poderia ter  sido feito para inflar os resultados das construtoras que são divulgados trimestralmente.

    Adicionalmente, temos outra questão muito importante: como no caso de 3 e 4 dormitórios, podemos ter um volume de ofertas que equivale a mais de uma década de vendas de imóveis novos para compradores finais mais usados, anunciada em apenas um site?

    A questão acima poderá ser respondida em conjunto com esta outra:

    Post 27 imagem 4 - Pirâmides de renda anúncios e vendas de imóveisSobre a renda familiar e total de famílias em São Paulo: acessar site do IBGE (www.ibge.gov.br ), página Banco de Dados, Cidade de São Paulo e depois Censo 2.010 e informações sobre distribuição de renda familiar. Dados foram agrupados para viabilizar apresentação gráfica e compreensão. Sobre o total de famílias (consideradas 3,6 M de famílias em São Paulo neste estudo), foi considerado o número do IBGE do censo de 2.010 e acrescentando um crescimento vegetativo de 1% ao ano.

    Informação de que mais de 73% das famílias em São Paulo já possuem imóveis próprios vem de pesquisa do IBGE (PNAD) . Para facilitar a compreensão, segue link com reportagem que fala a este respeito: http://ultimosegundo.ig.com.br/brasil/2012-09-21/casa-propria-ja-nao-e-so-sonho-75-no-brasil-sao-donos-do-imovel-onde-vivem.html

    Imovelweb – número de ofertas com base nos preços ou número de dormitórios: acessado o site www.imovelweb.com.br e feita consulta em 19/Junho/2.014 para apartamento padrão e para casa sobrado padrão, agrupando quanto a faixas de preços.

    A informação sobre a renda familiar necessária para se adquirir um imóvel acima de R$ 500 mil em São Paulo, que é de 20 salários mínimos, veio de pesquisa contratada pela revista Exame, que contém informações no link: http://exame2.com.br/mobile/seu-dinheiro/noticias/quanto-voce-deve-ganhar-para-comprar-um-imovel-em-16-cidades. Com base nesta pesquisa, temos a situação hipotética de São Paulo, compatível com esta informação. Utilizado como referência o salário mínimo de Janeiro/2014, de R$ 724,00.

    Com base nas pirâmides mais acima, quais as conclusões?

    1) Renda familiar versus vendas de imóveis usados: estão compatíveis, o que se demonstra pelo fato de ambos terem a pirâmide com a base maior que o topo, ou seja, a grande maioria das famílias em São Paulo (91,46%) possui renda inferior a 20 salários mínimos que só permite aquisição de imóveis com preços abaixo de R$ 500 mil, mesmo com financiamento em 30 anos e a maior parte das vendas realizadas (62,87%) foi exatamente para esta faixa de preços ;

    2) Oferta de imóveis versus vendas de usados: estão incompatíveis, o que se demonstra pelas pirâmides invertidas, ou seja, enquanto a maioria das ofertas se situa em patamar superior a R$ 500 mil (71,6%), a maioria das vendas é para imóveis com preços abaixo de R$ 500 mil (62,87%). Vejamos mais uma informação importante a este respeito:

    Post 27 imagem 5 - Vendas de usados em São Paulo de 2008 a 2013 Melhorado

    Pelo que podemos observar acima, tivemos uma queda de vendas de 2.010 para 2.011 que foi de 13,79% e depois uma nova queda de 2.011 para 2.012 que foi de 22,93%, sendo que percebemos uma estabilidade na venda de imóveis usados a partir de 2.012, mas dentro de um patamar que é o menor desde 2.008. Deveríamos ter vendas maiores de usados nos últimos anos e não menores como tem acontecido. Motivo: como o recorde de lançamentos de novos foi entre 2.010 e 2.011, com recorde de entregas 3 anos depois, representa em muitos casos, uma maior necessidade de proprietários de usados venderem seus imóveis para pagarem parte do novo. Uma comprovação disto, é o aumento de 15% na oferta de imóveis no primeiro quadrimestre de 2.014, segundo apurado pela Lelo Imobiliária em pesquisa, citada e com link mais acima.  Em 2.014, até aqui, percebemos que as vendas se mantém dentro do mesmo patamar de 2.012 e 2.013.

    3) Renda familiar versus oferta de imóveis: estão incompatíveis, o que se demonstra pelas pirâmides invertidas, ou seja, enquanto a maioria das ofertas se situa em patamar superior a R$ 500 mil (71,6%), a maioria das famílias não tem renda suficiente para adquirir imóveis com preços acima de R$ 500 mil (apenas 8,53% das famílias possui renda acima de 20 salários mínimos), mesmo em financiamento de 30 anos. Há um outro aspecto interessante para analisarmos: dada a diferença extremamente elevada entre o percentual de famílias com capacidade para adquirir imóveis com preço anunciado acima de R$ 500 mil e o volume de ofertas nesta faixa de preços, teríamos compradores suficientes para todos os imóveis anunciados nesta faixa de preços? Para responder esta pergunta, vamos fazer alguns cálculos:

    Post 27 imagem 6 - Renda PNAD versus imóvel acima de R$ 500 mil em São Paulo

    Novamente, os critérios para montagem da tabela acima, são favoráveis para o segmento imobiliário, pois foi considerado como se a faixa de renda acima de 20 salários mínimos tivesse se mantido, mesmo sabendo que o salário mínimo subiu muito mais do que o reajuste dos salários das pessoas com maiores rendas. Adicionalmente, considerada uma média geral de 73% das famílias que possuem imóveis em São Paulo, no entanto, o mais lógico é que no caso das famílias com maior renda este percentual seja muito maior.

    Poderíamos argumentar que muitas vendas são de proprietários vendendo seus imóveis e complementando em dinheiro poupado ou financiamento para adquirir outros mais caros, mas para alguém vender um imóvel acima de R$ 500 mil para depois comprar outro, primeiro precisa achar um cliente com renda para vender o seu e tal “pirâmide” tem se demonstrado absolutamente insustentável, gerando estas proporções absurdas entre oferta e demanda.

    Com todos os dados acima, podemos concluir que a pirâmide que se encontra em posição de desequilibrio em relação as demais, é exatamente a que contém as ofertas com seus respectivos preços. Qual a correção? Temos duas alternativas: a) aumento relevante e abrangente de salários na cidade de São Paulo, sem nenhuma mudança dos preços dos imóveis ; b) queda acentuada nos preços dos imóveis, também de forma abrangente.

    Tanto a solução a) quanto a b) significam a mesma coisa: quedas nos preços dos imóveis em termos REAIS, de forma relevante e abrangente.

    Com toda a situação de desequilíbrio acima, fica uma pergunta: Como isto ainda não se refletiu em quedas reais nos preços dos imóveis?

    Talvez a resposta seja um pouco diferente do esperado, mas na verdade, já temos algumas evidências de reduções nos preços reais dos imóveis em São Paulo. Começarei apresentando alguns casos do ReclameAqui na cidade de São Paulo, onde investidores insatisfeitos afirmam que as construtoras estão vendendo imóveis no ato da entrega por um preço inferior ao que eles adquiriram na planta. Aqui, pequenos trechos, só para demonstrar a queda e que são de São Paulo, juntamente com links para originais do ReclameAqui (observação: textos copiados do ReclameAqui, sem nenhuma alteração ou correção):

    Depoimento 1: “RESIDENCIAL PARQUE ANALIA FRANCO RUA GUANDU” – PDG http://www.reclameaqui.com.br/6798190/pdg-incorporacoes/xag/

    “…e no fim de tudo acompanhar a enchurradas de unidades oferecidas por eles tres anos depois mais barato do que juntando meu fluxo e saldo devedor”

    Depoimento 2: “Fantastique na Vl. Formosa” – Gafisahttp://www.reclameaqui.com.br/4575633/gafisa/imoveis-com-a-gafisa-nunca-mais/

    “porém para nossa surpresa a Gafisa lançou o Mistral com 2 metros quadrados a mais que o nosso e ainda por cima mais barato que o nosso”

    Depoimento 3: “Villagio Nova Carrão” – Even

    http://www.reclameaqui.com.br/6228471/even-construtora-e-incorporadora-s-a/nao-compre-imovel-com-a-even-construtora-villagio-nova-carr/

    “Atualização de Preço do Imóvel para Revenda segundo Extrato que de Pagtos fornecidos pelo site da Even R$ 324.000,00. Preço atual praticado por seus corretores em tabela promocional R$ 295.200,00.”

    Além destas evidências, tivemos ainda uma pesquisa feita pela EMBRAESP a pedido da revista Zap Imóveis junto às construtoras no 1T13, que apontou uma queda média nos preços de imóveis novos superior a 9% na cidade de São Paulo, sendo que especificamente para 3 dormitórios, a queda foi superior a 17% (Link: http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html). Vale observar que a maior queda de preços foi exatamente para 3 dormitórios que conforme vimos, tem super-oferta.

    Ainda quanto a evidências de quedas de preços de imóveis em São Paulo, no primeiro semestre de 2.013 tivemos uma pesquisa do CRECI SP junto a mais de 400 imobiliárias que apontou uma queda de 23% nos preços dos imóveis usados de 1 dormitório. Link para notícia: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml. Muito provavelmente, não foi mera coincidência que isto tenha acontecido exatamente ao mesmo tempo em que vimos os imóveis novos de 1 dormitório em São Paulo terem um aumento superior a 200% em relação aos lançamentos e vendas dos últimos 10 anos, que foi ocasionado por uma fortíssima presença de investidores, de até 80% segundo levantado pela Folha de São Paulo (link no início deste trabalho).

    Naturalmente, uma vez que foi demonstrado que a diferença entre preço de imóveis e renda é muito elevada, não foram estas reduções de preços que trouxeram o equilíbrio de volta, até porque, elas não foram abrangentes e intensas o suficiente para isto, ao contrário, conforme demonstrado, os estoques continuaram crescendo, as vendas caindo e, portanto, a proporção entre oferta e demanda cada vez mais desequilibrada.

    Que outra situação demonstra a bolha imobiliária em São Paulo?

    Os aluguéis em São Paulo tem rendido em média 0,46% ao mês, menos do que qualquer aplicação financeira (link: http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/2013-08-02/aluguel-de-imoveis-rende-menos-que-poupanca-em-sao-paulo-e-no-rio.html).

    Temos ainda a informação sobre aumento de 30% na oferta de imóveis para alugar no Estado de SP, vinda de reunião entre corretores de imóveis que analisou evolução em várias localidades diferentes (link: http://www.ndonline.com.br/florianopolis/noticias/141217-oferta-de-imoveis-para-locacao-cresce-50-na-grande-florianopolis.html);

    Ainda quanto ao aluguel em São Paulo, temos depoimentos de proprietários reclamando sobre a demora para conseguir um locatário, as despesas elevadas em função do aumento da vacância e as reduções obrigatórias nos preços que ocorrem (Link: http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=0-EGMYkeDpw).

    O que consta acima é uma reação natural a bolha imobiliária: em primeiro lugar, o rendimento do aluguel se torna pouco interessante, porque mesmo aumentando de preço, não acompanha nem de perto a evolução dos preços dos imóveis. Por que isto acontece?

    No caso de aluguel, as famílias precisam ter renda para pagá-lo, ao contrário das vendas falsas na planta ou as vendas para investidores com a finalidade de revenda antes da entrega, que inflaram o preço artificialmente com uma demanda simulada (ver diagrama mais abaixo). No caso do aluguel, não tem como simular o pagamento, o que inibe crescimentos artificiais dos preços e gera distorções entre preço de venda e rendimento do aluguel.

    Temos ainda, pelas informações acima, uma super-oferta de aluguel caracterizada por um aumento relevante e rápido de 30% sobre uma base construída ao longo de décadas, que em parte tem como causa os próprios investidores que compraram imóveis para revender e observando a super-oferta e os descontos elevados por construtoras que inviabilizavam o repasse do ágio, optaram por alugarem os imóveis, mas isto se converte apenas em uma outra forma de prejuízo, como o vídeo com proprietários de imóveis demonstrou.

    Apesar da renda limitar os preços dos aluguéis, ainda assim em determinados casos observamos distorções insustentáveis, quando os proprietários insistem em desafiar o racional. Hoje o CRECI SP apela ao Governo Federal em busca de um “aluguel social” para São Paulo, porque quitinetes com aluguel de R$ 1.000 não encontram clientes em uma cidade com  salário mínimo de R$ 724. Como ficará esta situação, quando a super oferta de imóveis de 1 dormitório que tiveram lançamento e vendas no 1T13 (triplo do recorde de 10 anos, 80% para investidores) chegar ao mercado, qual será o impacto em meio a tanta super-oferta?

    Agora, vamos avaliar como a bolha imobiliária foi inflada. No esquema que consta abaixo, as informações sobre distratos e sua proporção em relação a vendas foram extraídas dos relatórios oficiais das construtoras que são divulgadas por elas trimestralmente e constam na página de investidores, no site de cada construtora, com acesso livre a quem tiver interesse. Já quanto a informação relacionada ao volume muito elevado de investidores, é com base no que foi colocado mais acima neste trabalho, de pesquisas da Lopes Imobiliária e Folha de São Paulo sobre a participação dos investidores no mercado imobiliário, bem como uma série de outras pesquisas feitas nas mais diversas cidades do país e que apontam este mesmo cenário. Para estas outras evidências relacionadas ao volume exagerado de investidores em outras cidades do Brasil, os links de notícias poderão ser encontrados em trabalho anterior (endereço: www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i).

    Segue agora o diagrama que explica como nossa bolha imobiliária foi inflada:

    Post 27 imagem 7 - Subprime brasileiro

    Como demonstramos os efeitos destrutivos do subprime para construtoras?

    Post 27 imagem 8 - Indicadores do subprime brasileiro

    Vemos aqui um volume anormal de distratos, estoques muito elevados e ainda, endividamento liquido para 5 construtoras superior a todo seu patrimônio liquido.

    Qual a tendência para a bolha imobiliária em São Paulo?

    Para responder a esta pergunta, mais uma vez utilizarei dados fornecidos pelo próprio segmento imobiliário, que foram gerados a partir de pesquisas do SECOVI SP e da Lopes Imobiliária.

    Vejamos agora, o que podemos esperar para São Paulo quanto ao estoque de imóveis:

    Post 27 imagem 9 - Tendência de oferta e demanda em São Paulo

    Para termos uma visão ainda mais clara, da gravidade da situação acima:

    Se em 2.013 tivemos vendas totais de 33.319 imóveis novos, mas no primeiro trimestre de 2.014 já observamos redução de 45% nas unidades vendidas, seria razoável supor, que a expectativa de vendas para 2.014, no total, seria 45% inferior a 2.013, ou seja, uma expectativa de venda de 18.325 unidades em 2.014. Sabendo que 37% das vendas são para investidores, de acordo com pesquisa da Lopes Imobiliária, isto significa que teríamos 11.544 imóveis novos vendidos para compradores finais em 2.014.

    Temos ainda,  a informação levantada pela Geoimoveis, que aponta que o estoque de imóveis novos em São Paulo, levantado ao final do primeiro trimestre do ano, equivale 22.800 imóveis (link com esta informação: http://construcaomercado.pini.com.br/negocios-incorporacao-construcao/154/construtoras-e-incorporadoras-pisam-no-freio-reduzem-lancamentos-e-lancam-311131-1.aspx).

    Vamos agora juntar o que consta nos dois parágrafos anteriores: 22.800 imóveis novos em estoque com construtoras dividido por 11.544 imóveis novos estimados para venda para compradores finais em 2.014 é igual a 1,98, ou em outras palavras, o estoque de imóveis novos em poder das construtoras, equivale a quase 2 anos de vendas para compradores finais! Isto sem contar o que está com especuladores e vendas de imóveis usados, que já avaliamos mais acima. Mais uma vez, utilizando como fonte as informações fornecidas pelo próprio segmento imobiliário, temos uma nova evidência da super-oferta de imóveis na cidade de São Paulo, o que é comprovado pelo próprio conteúdo da notícia acima, onde o segmento imobiliário informa que reduzirá os lançamentos em 2.014 para tentar desovar estes estoques.

    Sobre a tentativa do segmento imobiliário tentar regular os estoques só pela redução de lançamentos: ocorre que o segmento imobiliário já vem reduzindo lançamentos desde 2.012, sempre na promessa de voltar ao ponto de equilíbrio para estoques e isto não tem acontecido, ao contrário, o prazo para se vender um imóvel tem se tornado cada vez maior (os estoques estão ficando sempre maiores em sua proporção quanto a vendas). Podemos observar isto pelo gráfico abaixo, com dados de 12 construtoras com Ações na BOVESPA, extraídas dos relatórios oficiais trimestrais delas:

    Post 27 imagem 10 - Evolução de vendas lançamentos e estoques

    Aliás, como referência, temos uma cidade em que o mercado imobiliário reduziu drasticamente os lançamentos, que é o caso de Salvador, onde já tivemos aumento de quase 50% no desemprego total da cidade, o que retroalimentou as reduções de demanda, tudo isto, típico de uma bolha. Em outras palavras, reduções radicais em lançamentos são parte do ciclo de toda bolha e por si só, não resolvem nada, ao contrário, só pioram as consequências do problema. Para evidências, seguem dois links com estas informações sobre Salvador:

    http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

    http://www.sinduscon-ba.com.br/noticias/prg_not_exi.cfm/1FF801CD/construcao-civil-na-bahia-tem-fraco-desempenho-no-1-trimestre-do-ano

    Conclusões:

    Por tudo que consta neste trabalho, fica claro que não teremos uma volta ao equilíbrio entre oferta e demanda em São Paulo, sem que antes os preços se reduzam para um patamar em que a demanda possa aumentar. Pelo tamanho da distorção entre oferta e demanda e entre preços de venda e renda das famílias, fica claro que tal ajuste de preços terá que ser significativo para que isto aconteça.

    É importante não esquecermos que temos uma combinação de fatores que tornará obrigatório o ajuste de preços dos imóveis de forma mais relevante em São Paulo:

    1) Situação crítica na economia, provocada em grande parte pela própria bolha imobiliária  (preço do M2 repassado para produtos e serviços, explosão de construções gerando crescimento de empregos sem contra-partida em produtividade, estes dois itens alimentando fortemente à inflação, parcelas de financiamento imobiliário ou aluguel muito elevados em relação a renda roubando capacidade de consumo, etc.). Neste contexto de piora no cenário econômico, a tendência é redução ainda maior da demanda por imóveis ;

    2) Recorde de lançamentos em 2.011 (ver último gráfico mais acima), leva a recorde de entregas em 2.014, o que significa recorde de distratos que aumentam ainda mais os super-estoques (no primeiro trimestre de 2.014, distratos já aumentaram 11%, confirmando isto – link: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,construtoras-cancelam-r-1-4-bilhao-em-vendas-de-imoveis-no-trimestre,185175,0.htm). Em paralelo, tivemos ainda aumento na oferta de usados já reportada no início deste ano, conforme consta em link no início deste trabalho (pesquisa da Lelo Imobiliária) ;

    3) A situação Fiscal do Governo brasileiro já obrigou a CEF a desacelerar a concessão do crédito imobiliário e com isto, a taxa de juros média do crédito imobiliário no Brasil  bateu recorde de crescimento em Janeiro/2014, com cada vez mais restrições da CEF para concessão deste crédito. Links:

    http://blogs.estadao.com.br/no-azul/2014/02/27/com-alta-do-juro-brasileiro-aumenta-em-12-meses-o-prazo-de-financiamento-de-imoveis/

    http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2014/03/1420926-caixa-vai-frear-ritmo-de-aumento-de-emprestimos.shtml.

    4) A situação precária de várias construtoras, gerada em virtude de nosso subprime, mescla super-estoques e endividamentos muito elevados, o que obriga a reduções sensíveis em preços para poderem vender e pagarem as parcelas de suas dívidas. Os descontos praticados em percentuais elevados desde 2.012, já não são o suficiente para isto, até em função de itens de 1 a 3 logo acima, o que foi demonstrado pelo desequilíbrio entre oferta e demanda que cresceu de forma mais relevante em 2.014 ;

    5) Investidores individuais não estão conseguindo vender seus imóveis com lucro, o que forçará a redução mais radical dos preços em São Paulo, de forma análoga ao que já ocorreu em Brasília, por exemplo. Vejamos evidências abaixo:

    Link com depoimentos do ReclameAqui de investidores na planta que fizeram distratos para não terem prejuízo maior. Neste endereço, constam os links originais do ReclameAqui:

    www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria

    Links com notícias de Brasília, sobre quedas de preços equivalentes a da bolha espanhola:

    www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml

    http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml

    http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

    Até o próximo post!