Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 9
Convidados, Geral

Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 9

14 de julho de 2013

Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 9.

Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

PARTE 9:

Dando continuidade ao jogo dos 7 erros do mercado imobiliário, falarei agora sobre o terceiro erro, seguindo a mesma formatação dos textos anteriores, ou seja, primeiro demonstrando o que o mercado imobiliário tenta nos convencer como sendo verdadeiro e depois os fatos por trás das notícias.

CENA 3 – “NORMALIDADE DO SETOR IMOBILIÁRIO”

Imagem 3A – Informações do Mercado Imobiliário:

Diversas “reportagens” com entrevistas feitas com “especialistas” do mercado imobiliário, reiterando que a situação está normal, sem indícios de bolha imobiliária e que péssima situação financeira de algumas empresas do segmento se deve a “crescimento desorganizado nos tempos da euforia”.

Imagem 3B – Os fatos por trás das notícias:

Usarei como referência inicial a cidade de São Paulo, a mais representativa em vendas de imóveis no Brasil e depois irei agregando dados do Brasil, enriquecendo informações.

Gráfico 1 post 9

Gráfico vendas de imóveis

 

Imagens imóveis sem locação
Imagens quedas de preços de imóveis
CONCLUSÃO: 

Temos todo um conjunto de situações anômalas (**) demonstradas acima que se originaram a partir do momento que os preços dos imóveis se descolaram da realidade da renda no Brasil, portanto, a solução para retorno a normalidade passa necessariamente pela redução mais relevante destes preços até que estes fiquem minimamente compatíveis com a renda. Isto poderia ocorrer “por bem” através da iniciativa dos vendedores realizando ajustes dolorosos e imprescindíveis para redução de custos em toda a cadeia, mas ao que tudo indica, ocorrerá “por mal”, através da crise econômica que está apenas começando (detalharei melhor expectativas em um próximo texto).

(**) Situações anômalas apresentadas acima: preços de imóveis ofertados incompatíveis com renda da população e inviabilizando até mesmo o “upgrade”, quedas bruscas e contínuas em vendas com aumentos relevantes em estoques mesmo com grandes reduções em lançamentos, “promoções” que duram quase 1 ano até aqui, reduções de preços em patamares elevados e espalhados em várias localidades, mas ainda insuficientes para recuperação dos negócios (não foram o suficiente para aumento em vendas nos patamares necessários) e finalmente a presença relevante do segmento imobiliário entre as empresas com maiores riscos de insolvência no Brasil, dentre as que possuem Ações na BOVESPA.

Refêrencias:

IBGE – renda familiar: acessar site do IBGE, página Banco de Dados, Cidade de São Paulo e depois Censo 2.010. Dados foram agrupados para viabilizar apresentação gráfica e compreensão.

ZAP – preços de imóveis: consultar www.zap.com.br, selecionar “Imóveis” e realizar consultas para apartamento padrão, depois Estado de SP e após isto, todos os 5 bairros da Capital, repetindo procedimento para casa padrão. Somar as quantidades de casas e apartamentos, por faixa de preços que serão exibidos do lado esquerdo da tela. Lembrando que a pesquisa acima foi realizada em 9/Julho/2013 e dados sofrem variação diária.

Informação de que mais de 70% das famílias já possuem imóveis próprios vem de pesquisa do IBGE (PNAD) . Para facilitar a compreensão, segue link com reportagem que fala a este respeito: http://ultimosegundo.ig.com.br/brasil/2012-09-21/casa-propria-ja-nao-e-so-sonho-75-no-brasil-sao-donos-do-imovel-onde-vivem.html

Gráfico com dados sobre vendas, lançamentos e estoques de imóveis novos e tabela com evolução mensal de venda de usados, bem como o cálculo para estimativa até Dez/13 : explicações detalhadas em texto anterior sobre “Segundo Erro do Mercado Imobiliário”, basicamente, dados extraídos de relatórios oficiais das construtoras e compilados no caso de novos e extraídos de relatórios do CRECI SP e calculadas variações considerando sazonalidade no caso de usados.

Informação relacionada a queda de preços para Cyrela entre 1T2012 e 1T2013, por segmento: extraído de relatórios oficiais da Cyrela (press release) destes períodos. Disponíveis na página de relação com investidores da Cyrela. Cálculos explicados detalhadamente em texto anterior sobre “Bolha Imobiliária a Brasileira”.

Dado sobre queda no índice que mede preço de M2 de venda e aluguel para Estado de SP, disponível na página do CRECI SP, para acessar, selecionar opção Pesquisas publicadas e depois o PDF de Janeiro/2013 do Estado de SP. Página do CRECI SP é: www.crecisp.gov.br (mesmo site e procedimento para acessar evolução das vendas de usados, mas cuidado, é necessário cálculo para obter resultado ajustado à sazonalidade, ver detalhes em “Segundo Erro do Mercado Imobiliário”).

Informações relacionadas a aumento em imóveis desocupados por falta de locação, quedas de preços e risco de insolvência de construtoras, seguem os links das notícias:

http://folhadealphaville.uol.com.br/artigo/?id=17399

http://www.digitalflip.com.br/ovale/flip/Classificados/01024%3D07-07-2013/44.PDF

http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/9-empresas-listadas-com-maior-risco-de-liquidez-no-brasil

14 Comments

  • Reply vilmar 22 de outubro de 2013 at 19:28

    FATO RELEVANTE

    São Paulo, SP, Brasil, 18 de outubro de 2013 – Nos termos do artigo 2º da Instrução CVM n.º 358/02, Viver Incorporadora e Construtora S.A. (“Viver” ou “Companhia”), vem comunicar que a Companhia, em linha com a estratégia de fortalecer sua estrutura de capital, firmou com a BABILA ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA., inscrita no CNPJ/MF sob o n.º 08.995.130/0001-13, com RAUL ANTONIO NAHAS, inscrito no CPF/MF sob o n.º 014.288.658-02, com RENATO ANTONIO NAHAS, inscrito no CPF/MF sob o n.º 007.970.778-55 e com NS Empreendimentos Imobiliários Ltda., inscrita no CNPJ/MF sob o n.º56.319.718/0001-08, Memorando de Entendimentos vinculante para a compra e venda da totalidade das quotas da sociedade INPAR PROJETO RESIDENCIAL RAPOSO KM 18,5 SPE LTDA., proprietária dos terrenos localizados no Km 18,5 da Rodovia Raposo Tavares, perfazendo cerca de 450.000m², pelo valor total de aproximadamente R$ 137,2 milhões, em moeda corrente nacional, estando o fechamento do negócio sujeito a determinadas condições.
    http://www.mzweb.com.br/viver/web/download_arquivos.asp?id_arquivo=A8400005-0988-4631-AC6D-7B0466F1825C%20

  • Reply Vilmar 22 de outubro de 2013 at 17:03

    Viram esta: mico imobiliário disparou, saiu algo?

    VIVR3 – Ação ordinária – Viver
    +25,00% R$ 0,30 última atualização: 17:12

    http://www.infomoney.com.br/viver/noticias
    No infomoney achei nada ainda…

    • Reply CA 22 de outubro de 2013 at 19:04

      Efeito OGX: vendeu uns terrenos, reduziu a dívida e agora estão convidando as sardinhas p/ participarem da festa…

      • Reply vilmar 22 de outubro de 2013 at 19:26

        Kkkk foi que eu li, vi um FR, rsrsr, enfim, adiaram o enterro de defunto…pior que tem uns 171 que dizem que “previram” esta subida semanas, meses atrás com “base no gráfico”, kkkkk, com tem piadista na bolsa de valores viu!!

  • Reply Ramon 24 de julho de 2013 at 08:34

    parabéns pelo estudo. tenho ficado cético com esse “boom” do mercado imobiliário e os imóveis tiveram um descolamento da inflação significativo. também acho que tudo que sobre um dia vai descer, mas também há o argumento de que terrenos, por exemplo, nao tem expansão física. tenho andado atrás de algumas oportunidades, mas são raras e escassas, triplicaram de preços nos ultimos 2/3 anos. Viajo pelo Brasil a trabalho e fico literalmente impressionado (mesmo sendo da área financeira) com a quantidade de imóveis novos em oferta, apartamentos de alta metragem, em edificios gigantescos, onde está a renda para comprar tudo isso? fico me perguntando isso faz mais de 2 anos… e o negocio nunca para, mão de obra na construção não há. parabéns pelo estudo, sua conclusão também são minhas impressões, mas o tombo ainda não veio. virá?

    • Reply Vilmar 26 de julho de 2013 at 01:55

      Crédito imobiliário atinge recorde de R$ 49,6 bilhões no semestre
      Valor é 34% superior que o do mesmo período de 2012

      Publicado: 25/07/13 – 17h13

      RIO — O valor de empréstimos para aquisição de imóveis com recursos da poupança chegou a R$ 49,6 bilhões nos primeiros seis meses deste ano, batendo o recorde de melhor semestre da série do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), segundo a Abecip. O montante, que corresponde a 34% a mais do que o mesmo período de 2012, representa o financiamento de 244,7 mil imóveis.

      O destaque é para junho deste ano, que atingiu R$ 11,2 bilhões nos valores financiados — uma alta de 51% em relação ao mesmo mês de 2012 e 15% na comparação com o último maio. Já na conta de unidades financiadas, junho de 2013 fechou com 53,2 mil imóveis, o que significa um aumento de 12% ante ao mês anterior e 27% na comparação com junho do ano passado.

      No acumulado dos últimos 12 meses — entre julho de 2012 e junho de 2013 — o crédito imobiliário foi de R$ 95,3 bilhões, que é 19% superior aos 12 meses precedentes, quando o valor acumulado foi de R$ 80 bilhões. Em relação ao número de imóveis, o aumento foi de apenas 3%. De julho de 2011 a junho de 2012 foram 470,8 mil unidades e nos últimos 12 meses, 483,6 mil.
      oglobo.globo.com/imoveis/credito-imobiliario-atinge-recorde-de-496-bilhoes-no-semestre-9182838#ixzz2a6IyTndr

      • Reply Ramon 26 de julho de 2013 at 08:08

        ou seja, o setor está se mantendo somente em cima de uma politica monetaria expansionista calcada no crédito imobiliário. até quando o endividamento das familias vai sustentar isto? num sei…. vamos vendo

        • Reply Vilmar 26 de julho de 2013 at 12:51

          Confiança da Construção registra queda no trimestre
          Por Enfoque em sexta-feira, 26 de julho de 2013 – 08:48

          Após três meses consecutivos de melhora relativa, o Índice de Confiança da Construção (ICST), da Fundação Getulio Vargas, apresentou piora no trimestre findo em julho ao registrar variação de -4,0%, em relação ao mesmo período do ano anterior. Na mesma base de comparação, a queda havia sido de 3,6% no trimestre findo em junho. O índice médio do trimestre ficou em 118,8 pontos, o menor da série iniciada em setembro de 2010.

          O indicador-síntese da Sondagem da Construção sinaliza, portanto, continuidade na tendência de arrefecimento do ritmo de atividade econômica do setor no início do terceiro trimestre de 2013.

          O ICST pontual de julho (116,7 pontos) é também o menor da série histórica. Mas a distância em relação ao índice do mesmo mês do ano anterior, no entanto, ficou menor em julho: a variação interanual mensal foi de -3,9% neste mês, contra -4,8%, em junho.

          Considerando-se as comparações trimestrais, a piora do ICST deveu-se tanto à avaliação sobre a situação atual quanto às expectativas das construtoras. A variação interanual trimestral do Índice da Situação Atual (ISA-CST) passou de -7,2%, em junho, para -7,8%, em julho. Na mesma base de comparação, o Índice de Expectativas (IE-CST) passou de -0,6% para -0,8%, respectivamente. Na métrica interanual mensal, observou-se melhora acentuada da situação atual (de -9,5%, em junho, para -7,3%, em julho) e estabilidade nas perspectivas futuras (-0,9% em junho e julho).

          Dos onze segmentos pesquisados, sete apresentaram piora, com destaque para Obras de Infraestrutura para Engenharia Elétrica e Telecomunicação cuja variação interanual do índice de confiança trimestral passou de -12,7%, em junho, para -14,2%, em julho; Obras de Montagem, ao passar de -16,2% para -18,2%, nos mesmos períodos; e Obras de Arte Especiais e Obras de Outros tipos (de -2,7% para -4,1%).

          A queda do ISA-CST em julho foi influenciada pelo quesito situação atual dos negócios. A variação interanual do Indicador Trimestral deste item passou de -8,7%, em junho, para -10,3%, em julho. Das 701 empresas consultadas, 24,5% avaliaram a situação atual como boa no trimestre findo em julho, contra 32,1% no mesmo período do ano anterior; 15,5% a consideraram ruim (contra 10,7%, em julho de 2012).

          (por Gabriel Codas)

        • Reply CA 27 de julho de 2013 at 21:08

          Ramon,

          Obrigado!!!

          Sobre terrenos, falando só das Construtoras que possuem Ações na BOVESPA possuem o suficiente para construírem empreendimentos para os próximos 4 anos.

          Como exemplo, a Cyrela, sozinha, tem um VGV (Valor Geral de Vendas) potencial para os terrenos que possui, da ordem de mais de R$ 50 bilhões, falando apenas de terrenos totalmente livres, ou seja, que ainda não tiveram lançamentos. Somando o VGV de todas as construtoras equivale a mais de R$ 100 bilhões de VGV potencial e o total de vendas de 2.012 foi de menos de R$ 30 bilhões…

          A “desculpa” de falta de terrenos utilizada pelas construtoras, ou mesmo o seu “alto custo”, é algo absurdo: os terrenos foram adquiridos, em sua grande maioria, em 2.006 e 2.007, quando estas construtoras fizeram seu IPO (abertura de Ações no Mercado).

          Já sobre a reportagem acima quanto a aumento de financiamentos, é importante considerar que o “boom” dos lançamentos de imóveis foi entre 2.010 e 2.011 (veja o gráfico que coloquei no tópico) e portanto, as entregas para estes volumes recorde de lançamentos ocorrem principalmente neste ano de 2.013 e ocorrerão ainda em 2.014 (grande maioria das obras com atrasos nas entregas, principalmente por falta de caixa das construtoras e outros problemas).

          Tivemos um alto volume de vendas para imóveis na planta ou em construção (a maioria), o que significa, que as pessoas só vão contratar o financiamento bancário no momento em que o imóvel é entregue, o que está acontecendo agora e vai até 2.014 para aquele volume de lançamentos de 2.010 e 2.011. Por isto estes recordes de financiamento bancário entre os anos de 2.013 e 2.014.

          Os vendedores de imóveis, sejam eles especuladores, corretores, construtoras, etc., sempre usarão este argumento do crédito imobiliário que está crescendo, mas isto se refere, em sua maior parte, a vendas realizadas em 2.010 e 2.011, ou seja, não tem nenhuma relação com sucesso de vendas em 2.013. É que este pessoal não tem FATOS atuais, são obrigados a viver do passado…

  • Reply Vilmar 16 de julho de 2013 at 19:12

    Quanta burocracia para usar o FGTS para amortizar financiamento imobiliário, e olha que o Itaú é mais simples, ótimo atendimento via credipronto…..
    Governo dá este jeito de surrupiar nosso $$ ao invés de deixar-nos receber diretamente todo os meses, como os PJs fazem, ou seja, tudo é dinheiro$$$ para quem presta o serviço, que cuida de pagar o que deve por conta própria, nada de reter nada na fonte.

  • Reply Ricardo 16 de julho de 2013 at 14:06

    FANTASTICO !! PARABENS !!

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