Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 8.
Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;
Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335 Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats
Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010
Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013
Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis
Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos
Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura
Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013
Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro
Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro
Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro
Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP
Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II
Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo
Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira
PARTE 8:
SEGUNDO ERRO DO MERCADO IMOBILIÁRIO
Dando continuidade ao jogo dos 7 erros do texto anterior, falarei aqui sobre o segundo erro, mantendo o mesmo formato, com a imagem transmitida pelo segmento imobiliário e depois com os fatos que estão por trás das notícias.
CENA 2 – VENDAS DE IMÓVEIS EM SP NO 1T2013 E EXPECTATIVAS PARA O ESTADO E P/ BRASIL:
Imagem 2A – Relato do segmento imobiliário:
Crescimento de vendas de imóveis novos no Estado de SP no 1T2013 na comparação com 1T2012 (18% em R$). Segundo o segmento imobiliário, esta seria uma demonstração inequívoca da pujança deste segmento e que as eventuais reduções de vendas e preços, bem como o aumento em estoques, eram situações pontuais e que já estão sendo superadas.
Informação divulgada pelo CRECI SP sobre crescimento de vendas de imóveis usados em São Paulo no 1T2013 comparada a 1T2012, na ordem de 67%. Reforçou o discurso acima.
Imagem 2B – Os fatos apurados:
Fiz levantamento das quantidades vendidas e lançamentos de imóveis novos, a partir dos relatórios oficiais fornecidos por 12 construtoras, comparando 1T2012 com 1T2013, seguem abaixo as informações.
Construtoras com informações totalizadas abaixo: Gafisa, Rossi, PDG, Brookfield, Tecnisa, Even, MRV, Cyrela, EzTec, Trisul, Helbor e Viver.
Foram vendidos, no total do Brasil e destas 12 construtoras, 27.802 imóveis no 1T2013 contra 32.068 no 1T2012. Em outras palavras, tivemos 13,30% de QUEDA na venda de imóveis novos, portanto, a suposta recuperação do mercado imobiliário com crescimento das vendas, na prática, não aconteceu para a somatória de vendas do Brasil, pelo menos não pelo total destas construtoras, que representam a grande maioria das vendas realizadas e que foram as mesmas consideradas para informação “comemorada” pelo segmento imobiliário.
Por outro lado, tivemos apontado no relatório do SECOVI SP, que as vendas de imóveis novos no Estado de SP aumentou de 9.703 unidades no 1T2012 para 11.946 no 1T2013 (crescimento de 18,46%). Isto é a tradução de uma nova estratégia das construtoras, de aumentar as vendas em SP, abdicando de vendas em outros Estados. Com isto, SP passou a representar 41,35% das vendas destas construtoras no 1T2013, quando no 1T2012 representava 30,26%. A representatividade de SP no total das construtoras cresceu 36,66% quanto a vendas.
A contra-partida para situação acima, é que tirando-se SP, o total das vendas de outros Estados caiu de 22.365 no 1T2012 para 16.306 no 1T2013, ou seja, uma REDUÇÃO de 27,09%.
Com as informações acima, ficou claro que a suposta retomada de vendas do segmento imobiliário, que aparentemente teria sido só no Estado de SP, na prática, quanto ao total do Brasil, foi mais uma queda, pelo terceiro ano seguido (caiu de 2.010 para 2.011, de 2.011 para 2.012 e agora de 2.012 para 2.013).
Esta história não termina aqui. Investigando mais um pouco, sobre o suposto crescimento de vendas no Estado de SP, verificaremos uma situação que foi no mínimo estranha e que relato abaixo.
A Cyrela lançou um empreendimento, de nome “Jardins Alto do Ipanema”. Trata-se de empreendimento do segmento econômico, com 2.160 unidades. Este empreendimento foi lançado e teve 100% de suas unidades vendidas, dentro do 1T2013. A venda integral deste empreendimento, representou sozinha, R$ 203 milhões., sendo que a parcela da Cyrela foi de R$ 102 milhões. Este empreendimento foi lançado e integralmente vendido, no interior de SP. Esta quantidade de 2.160 unidades da Cyrela, sozinha, representa mais do que o aumento de todas as vendas no Estado de SP no 1T2013 (aumento no Estado de SP como um todo foi de 1.793 unidades).
Apesar desta venda ter sido, dentre todos os empreendimentos da Cyrela e para o Estado de SP como um todo, o resultado mais relevante, o mesmo não tem nenhum destaque no relatório, aparecendo somente entre as páginas 40 e 44 do press release da Cyrela DO 1t2013, sem nenhuma referência nas primeiras páginas. Curioso que na primeira página chegam a dar destaque para empreendimento que vendeu menos de 20 unidades. Além disto, fazendo contato diretamente com a Cyrela na unidade do interior, ninguém jamais ouviu falar neste empreendimento e mesmo solicitando retorno da matriz, a resposta é a mesma. Soma-se a isto, o fato da Cyrela ter colocado na página 41 do relatório que a venda foi 100% permuta, sem ter mencionado o VGV da permuta, isto sabendo-se que a Cyrela possui o maior land bank dentre as construtoras, com VGV estimado para potenciais imóveis a serem construídos, que supera R$ 50 bilhões ao final do 1T2013, sendo boa parte no interior de SP, ou seja, por que a Cyrela precisaria ter adquirido terreno e pago com imóveis de um empreendimento MCMV tendo um land bank tão relevante?
Por tudo que consta mais acima, temos fortíssimas indicações que este lançamento e venda 100% de 2.160 unidades de um MCMV para empreendimento que ninguém conhece, nada mais seria do que uma venda entre empresas e não para os futuros moradores. Isto invalidaria até mesmo o aumento de vendas no Estado de SP, piorando os números demonstrados acima, que já não eram positivos para o segmento imobiliário e indicando que, também em SP, ocorreram quedas nas vendas de imóveis novos, assim como para o restante do Brasil.
Agora, temos ainda os comentários do mercado imobiliário sobre a recuperação. Será que apesar das quedas constantes de vendas, a situação poderia estar se encaminhando para uma reversão, que viabilizasse esta suposta recuperação?
Para analisar a suposição acima, levantei os valores vendidos, lançados e o estoque de imóveis ao final do ano, também com base nas mesmas 12 construtoras citadas acima, de 2.007 a 2.013, colocando estas informações no gráfico que consta mais abaixo.
Como premissa, não considerei como estoque o VGV correspondente a empreendimentos ainda não lançados (VGV de Land Bank – Banco de terrenos). Só como referência, este VGV corresponde a alguns anos de vendas e já vem com este volume elevado desde 2.007. Falarei melhor sobre isto em outro dos textos sobre erros do mercado imobiliário.
Outra premissa adotada no gráfico abaixo, foi de considerar que aquela venda da Cyrela no 1T2013, correspondente a 2.160 unidades no 1T2013, no valor que cabe a Cyrela (50%) não foi computado, uma vez que, conforme detalhado acima, esta venda teve toda a característica de uma venda entre empresas e não para o consumidor final. Em contra-partida, o estoque não foi acrescido, apesar de termos todos os indicadores de que esta venda não ocorreu para o consumidor final.
É importante mencionar ainda, que não temos representado no gráfico abaixo, aquele estoque que se encontra em poder de investidores, uma vez que estes foram computados como venda pelo segmento imobiliário, no entanto, estes imóveis ainda não chegaram aos consumidores finais. Não está computado, por não termos este dado disponível.
(*) Quanto as premissas ainda, foi assumido como estimativa para o total de 2.013, as vendas e lançamentos do 1T2013 multiplicados por 4 e manutenção do mesmo estoque existente ao final do 1T2013. Normalmente, considerando-se a sazonalidade, poderíamos multiplicar vendas do 1T2013 por 5, no entanto, é importante avaliar a rápida degradação do cenário econômico brasileiro, que conforme demonstrado em textos anteriores, certamente prejudicará o desempenho de vendas de imóveis no curtíssimo prazo, por isto a multiplicação por 4. Adicionalmente, em contra-partida a este critério, considerado que o estoque poderia se manter constante em relação ao saldo do final do 1T2013, apesar da tendência clara de aumento de distratos em função desta mesma degradação do cenário econômico e ainda, colocado também um crescimento menor dos lançamentos (natural seria multiplicar por 5, foi multiplicado por 4), o que pode ser ao contrário, em especial porque algumas construtoras sinalizaram assim (isto também aumentaria estoques). Houve portanto, um balanceamento na estimativa, em parte menos favorável ao segmento imobiliário e na outra parte, mais favorável. Creio que ao final, de forma bem conservadora, este balanceamento acabou pendendo mais a favor das construtoras.
PARA ACESSAR O GRÁFICO, CLIQUE NO LINK ABAIXO:
Observação: o gráfico acima tem valores em milhões de R$, que de 2.010 para 2.011, subiram quanto a vendas e lançamentos, no entanto, em unidades, tivemos quedas neste período.
Conforme podemos observar pelo gráfico acima, os estoques de imóveis, que incluem empreendimentos já lançados mas ainda não iniciados, em construção ou entregues e ainda não vendidos, tem aumentado muito quanto a sua proporção em relação a vendas e lançamentos.
A situação acima ocorre, como podemos observar pelo gráfico, mesmo com uma redução muito acentuada nos lançamentos nos últimos anos, em especial, porque vendas continuam a cair e distratos ocorreram em patamares elevados, especialmente a partir de 2.012.
Há ainda um problema muito sério a ser resolvido pelas construtoras: a estratégia que serão obrigadas a adotar, de aumentar lançamentos, irá apenas piorar a situação de estoques crescentes. Explico: aquelas construtoras em pior situação financeira, que em sua grande maioria reduziram drasticamente seus lançamentos, viram o prejuízo aumentar junto com endividamento (que já era superior a 100% do patrimônio) ao final do 1T2013, isto porque a venda de estoques é muito mais demorada que a de lançamentos, em virtude disto, estas prometeram aumentar lançamentos (quebrariam antes de desovar estoques se não aumentarem lançamentos). As outras construtoras que não tem endividamento tão elevado, em alguns casos, já tiveram aumento de lançamentos elevados, tentando conquistar mercado pela queda das outras e também gerar resultados maiores (exemplo: Cyrela aumentou lançamentos em 32% no 4T2012 comparado a 4T11 e aumentou 75% no 1T2013 comparado a 1T2012).
Para piorar ainda mais a situação, considerar que mais de 80% dos distratos ocorrem exatamente no momento da entrega das chaves e tivemos os recordes de lançamentos nos anos de 2.010 e 2.011 e com os atrasos nas obras, será agora durante os anos de 2.013 e 2.014 que teremos boa parte das entregas e, portanto, forte tendência de aumento nos distratos. Temos que combinar isto com crescimento recorde quanto a INCC que reajusta o saldo devedor para quem comprou na planta ou em construção com financiamento (grande parcela) que só no último mês aumentou próximo a 2% e a piora do cenário econômico (inflação alta, juros aumentando rapidamente, desemprego crescendo, previsões de crescimento do PIB diminuindo, etc), tudo isto traduzindo uma tendência de que a situação já fique muito pior para o segmento imobiliário ainda em 2.013, provavelmente bem pior que na simulação que consta no gráfico para este ano.
Falando sobre o suposto crescimento na venda de imóveis usados:
Ver relatório do CRECI SP disponível na página www.crecisp.gov.br: é necessário calcular a variação entre mesmos meses de anos seguidos, pois relatório só apresenta diferença de um mês para o seguinte. Para tal, colocar dados de variações em planilha e pegar percentual de 12 meses atrás multiplicando por (1+percentual do mês seguinte), até chegar no mês desejado. Após isto, pegar o resultado deste cálculo e deste, subtrair 100%.
Exemplo (não vinculado a imóveis): se você sabe que o preço inicial é R$ 100, no mês seguinte caiu 10% e no mês seguinte subiu mais 5% sobre o imediatamente anterior, qual o resultado final?
R$ 100 menos 10% = R$ 90. Depois subiu 5% sobre R$ 90 e chegamos a R$ 94,5. Variação percentual de R$ 100 iniciais para R$ 94,5 foi de -5,5% entre o primeiro valor e o último.
Usando fórmula acima, sem números (CRECI SP só dá percentual entre mês anterior e atual da pesquisa), temos: ((100%*(1-10%))*(1+5%))-100% = -5,5%, o que confirma que o cálculo funciona.
Curiosamente, o CRECI SP divulgou uma variação incorreta para cidade de São Paulo na comparação do 1T2012 para o 1T2013, como se tivesse ocorrido aumento de 67% nas vendas. Capturando os dados mês a mês do próprio CRECI SP e fazendo as contas, observamos quedas na Cidade de São Paulo de Nov/2012 a Abr/2013, em todos os meses.
Segue abaixo uma tabela da evolução das vendas de imóveis usados nos últimos meses, na comparação com mesmo mês de ano anterior, não só na cidade de Sâo Paulo, mas também nas demais regiões do Estado de SP, tendo como base os relatórios do CRECI SP e os cálculos acima para chegarmos nestes resultados.
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VENDAS DE IMÓVEIS USADOS NO ESTADO DE SÃO PAULO |
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| CRECI SP | Nov/12 – | Dez/12 – | Jan/13 – | Fev/13 – | Mar/13 – | Abr/13 – |
| REGIÃO | Nov/11 | Dez/11 | Jan/12 | Fev/12 | Mar/12 | Abr/12 |
| São Paulo Capital |
-22,00% |
-50,42% |
-12,32% |
-22,38% |
-32,37% |
-7,84% |
| ABCD+G+O |
-26,84% |
-57,23% |
-35,11% |
-1,03% |
-68,94% |
N/A |
| Interior |
-18,27% |
-31,79% |
-13,47% |
-39,91% |
5,40% |
N/A |
| Litoral |
-19,90% |
4,57% |
-14,77% |
-16,06% |
-78,04% |
N/A |
Avaliando a evolução das vendas de imóveis usados, podemos constatar quedas constantes em todas as regiões, na grande parte dos meses. Agora, se considerarmos que tivemos recordes de lançamentos nos anos de 2.010 e 2.011 e que muitos deles terão entregas entre 2.013 e 2.014 devido a atrasos nas obras, teremos ainda um novo problema para o segmento imobiliário: muitos dos que compraram imóveis na planta ou em construção em 2.010 e 2.011, teriam que vender seus imóveis usados para pagarem os novos nas chaves ou abaterem de saldo devedor? Se isto ocorrer, esta queda prejudicará a venda de novos também. O mesmo ocorre quando a pessoa tenta vender seu usado e colocando mais dinheiro tenta adquirir um imóvel novo já construído, mais uma vez, novo prejuízo a venda de imóveis novos.
Com base nas análises acima, não visualizo, de nenhuma forma, uma possível recuperação do segmento imobiliário no curto prazo, ao contrário, fica cada vez mais claro que a situação está se degradando rapidamente com tendência de piora em função do cenário econômico.
Como então, o mercado imobiliário tem mantido aumentos de preços anunciados nos imóveis? Aqui, cabe um segundo lema praticado pelo mercado imobiliário: A ENGANAÇÃO É A BASE DA ESPECULAÇÃO!
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