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    Para quem deseja vender o imóvel rápido e sem perder muito dinheiro

    20 de dezembro de 2017

    Para quem deseja vender o imóvel rápido e sem perder muito dinheiro

    Vender um imóvel não é uma tarefa fácil. A dificuldade é maior ainda para quem precisa se desfazer do apartamento ou da casa rapidamente, mas não quer baixar muito o preço.

    O portal UOL entrevistou Lucas Vargas (CEO do Grupo Zap Viva Real), Hilton Baptista (diretor da Rede Imobiliária Secovi) e José Augusto Viana Neto (presidente do Creci-SP).

    Confira a seguir 5 dicas que ajudam a acelerar a venda do imóvel:

    – Defina um preço justo
    Nada de determinar um valor sem antes pesquisar como estão os preços no mercado.

    “Tem que ser realista. Pode acontecer de haver dois apartamentos idênticos, e um valer 30% a mais do que o outro, pois um é mais alto e com vista boa, e o outro fica no primeiro andar com vista para a garagem. Há itens que podem depreciar o imóvel, e é preciso ter consciência disso”, diz Viana Neto.

    O valor sentimental do imóvel também não pode interferir no preço, diz ele. Se tiver dificuldade para avaliar o valor do próprio imóvel, ele recomenda contratar um corretor para cuidar dessa tarefa.

    Dá para pedir mais do que vale? “Tem gente que coloca o preço acima do que quer para poder negociar. No meu ponto de vista, o preço que deverá ser pedido é o preço que deverá ser praticado”, diz Viana Neto.

    Baptista concorda. “Não adianta definir um preço 20% maior e, depois, dar desconto. Quando a pessoa procurar e filtrar o tipo de imóvel por preço, o seu vai ficar de fora. Pode cobrar um pouquinho a mais, mas nem tanto. Se tiver um imóvel mais barato no mesmo prédio que o seu, o outro é o que vai ser visitado.”

    – Capriche no anúncio
    Com preços definidos, é hora de investir nos anúncios. “Anúncios bem estruturados, organizados, com informações claras e até com vídeo tendem a gerar mais contatos”, afirma Vargas. Ele diz que a quantidade de fotos ideal para um anúncio depende do tamanho do imóvel. Em geral, é preciso ter, no mínimo, 15 fotos, com imagens não só do imóvel em si, mas também das áreas comuns.

    Baptista diz que, na hora de procurar um imóvel, 80% das pesquisas são feitas pela internet. “Ali começa o filtro. A dica é anunciar em portais conhecidos e colocá-lo em destaque para que ele consiga ser visto até, no máximo, a terceira página.”

    – Evite reformas
    Se for preciso fazer uma reforma, Viana Neto aconselha a ser honesto com o comprador. “É preciso deixar o imóvel apresentável, mas, se tiver algum reparo para fazer, fale para o cliente. A pessoa que comprar substitui de acordo com o gosto dela. Qualquer reparo induz a fazer outro reparo, e isso pode até atrapalhar.”

    Baptista diz, porém, que um imóvel mais bem conservado tem mais chances de ser vendido rapidamente. “Há proprietários que deixam o imóvel em condições péssimas e dizem que darão desconto depois. Sempre a primeira impressão é a que fica. Se estiver bem conservado, é melhor para comercializar mais rapidamente.”

    Prepare-se para receber a visita
    Não adiantar ter um anúncio organizado, um valor de imóvel aceitável e, quando o potencial comprador chegar ao imóvel, a casa estar bagunçada. “Quando o corretor leva o cliente para visitar a casa, ela tem que estar apresentável. Imagina chegar no banheiro e ter roupa pendurada? Isso dificulta a venda”, diz Baptista.

    Viana Neto afirma que é comum acontecer de o comprador chegar no imóvel e ter alguém dormindo, usando o banheiro ou fritando alguma coisa na cozinha, por exemplo. “A pessoa entra e já fica com vontade de sair. Tem que arrumar a casa, fazer uma higienização e abrir as janelas para ventilar e iluminar o local. O que está fora do lugar chama mais atenção do que o que está arrumado.”

    Se o imóvel estiver vazio, a dica do especialista é deixá-lo sempre limpo e chegar um tempo antes da visita para abrir as janelas.

    Vargas afirma que muitos vendedores estão apostando também no chamado “home staging”, que é uma técnica de reorganizar a casa para incentivar a compra. “O ideal é despersonalizar a casa para que a pessoa consiga se enxergar no imóvel. Decorações mais neutras facilitam o encantamento na visita. Então, é melhor evitar, no dia da visita, fotos ou decoração de time de futebol, por exemplo.”

    Ela afirma que outras técnicas, como espelhos e iluminação para ampliar os cômodos, também causam boa impressão. “Além disso, cheiro de flores, de café coado no bule ou até de um bolo sendo assado dão uma sensação de casa mesmo”, diz Vargas.

    – Deixe os documentos prontos
    Para Viana Neto, é importante ter em mãos alguns documentos na hora da visita. “Quando a documentação está em dia, há mais confiança. Imagina você chegar no imóvel e o proprietário mostra todos os documentos, como declaração do condomínio dizendo que está tudo certo, certidões de registro do imóvel, de débitos federais e municipais, de protesto e de IPTU. Tudo isso passa confiança.”

    Vargas concorda. “O vendedor precisa garantir que o imóvel está desimpedido. Isso facilita o processo e a conclusão da compra. Pode acontecer, por exemplo, de um casal se separar e não formalizar isso na matrícula do imóvel. Se não tiver, o novo contrato não vai ser registrado.”
    fonte de consulta: economia.uol.com.br/financas-pessoais/noticias/redacao/2017/12/17/quer-vender-o-imovel-rapido-e-sem-perder-muito-dinheiro-veja-5-dicas.htm

    Até o próximo post.

    Convidados, Geral

    A bolha imobiliária no Brasil e a economia

    3 de novembro de 2015

    Revisitarei documento anterior sobre o assunto, que foi  publicado em julho/2013,atualizando. A versão anterior tem link ao final, no item “referências”, acesse para conferir o que já era previsto desde então.

    Post 45 imagem 1 - resultados das construtoras até 2011Post 45 imagem 2 - empregos até 2011Post 45 imagem 3 - crédito imobiliário até 2011Post 45 imagem 4 - preços de imóveis renda aluguel e INCC até 2011Post 45 imagem 5 - rentabilidade do aluguel até 2011Post 45 imagem 6 - vendas estoques lançamentos e distratosPost 45 imagem 7 - prejuízo 2012 e endividamento 2015 das construtorasPost 45 imagem 8 - preço aluguel INCC e renda até 2015Post 45 imagem 9 - reduções de preços de imóveisPost 45 imagem 10 - desemprego até 2015Post 45 imagem 11 - dívida das famílias com o sistema financeiroPost 45 imagem 12 - inadimplência geral das famílias SERASAPost 45 imagem 13 - inflaçãoPost 45 imagem 14 - despesas das famíliasPost 45 imagem 15 - crédito imobiliário a partir de 2011Post 45 imagem 16 - tendência 2015 2016 parte 1Post 45 imagem 17 - tendência 2015 2016 parte 2Post 45 imagem 18 - tendência 2015 2016 parte 3

     

    Refêrencias:

    Tópico anterior, de julho/2013, que falava sobre mercado imobiliário e economia: http://defendaseudinheiro.com.br/artigo-quarto-erro-do-mercado-imobiliario

    As 12 construtoras utilizadas como referência neste tópico são: Cyrela, PDG, MRV, Tecnisa, Rossi, Helbor, Trisul, Even, EzTec, Brookfield, Gafisa e Viver.

    Demais referências foram todas mencionadas no decorrer do tópico.

    Até o próximo tópico!

    Convidados, Geral

    A situação da bolha imobiliária em São Paulo

    11 de agosto de 2015

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Como está a bolha imobiliária em São Paulo? Para começar, vale analisar oferta e demanda:

    Post 42 imagem 1 - oferta versus demanda em São Paulo

    Para ofertas, considerados anúncios do site Imovelweb de 25/7/15, quanto à demanda, corresponde ao período de junho/14 a maio/15. Sobre imóveis usados, os dados são de pesquisas do CRECI SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) e para novos com informações extraídas das pesquisas do SECOVI SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis). No caso de novos, considerado 37% das vendas para investidores (fonte: Lopes Imobiliária) e no caso de 1 dormitório 80% das vendas para investidores (fonte: pesquisa Folha de São Paulo). Todas as evidências no item “Referências”.

    Critérios acima são favoráveis para setor imobiliário, pois consideram que em apenas um site teríamos toda a oferta de imóveis novos mais usados para a cidade de São Paulo, sabendo que a grande maioria das ofertas de novos não constam neste site e vendas estão em queda.

    Acima a super oferta típica de toda bolha. Abaixo uma análise da evolução:

    Post 42 imagem 2 - evolução de oferta versus demanda em São Paulo

     

    Com super oferta ainda mais elevada para 3 e 4 dormitórios, qual a reação das construtoras?Post 42 imagem 3 - lançamentos de imóveis São Paulo abril e maio

    Post 42 imagem 4 - vendas imóveis novos abril e maioPost 42 imagem 5 - ticket médio São Paulo abril e maioPost 42 imagem 6 - ticket médio por tipologia São PauloPost 42 imagem 7 - ticket médio por metragem São Paulo abril e maio

    Quais as conclusões quanto aos números acima e outras informações da pesquisa:

    1) Para escapar da super-oferta de 3 e 4 dormitórios que é bem pior do que para 1 e 2 dormitórios, gerando imagem postiva para o mercado quanto a vendas totais, ampliam lançamentos e vendas na planta de 1 e 2 dormitórios, reduzindo muito para 3 e 4 dormitórios;

    2) O novo mix de vendas se apoia em imóveis menores e redução do ticket médio seja para número de dormitórios ou metragem no caso de 1 e 2 dormitórios, que compõem a grande maioria das vendas. Os imóveis de 3 dormitórios também tem reduzido o seu ticket médio.

    Qual o resultado prático da estratégia acima e outras para oferta e procura em São Paulo?

    Post 42 imagem 8 - oferta e procura de imóveis novos por tipologia

     

    Acima não são considerados imóveis com mais de 36 meses do lançamento, que tem tido estoques crescentes em virtude do aumento em distratos que ocorrem após este período e do maior volume de empreendimentos entregues com imóveis não vendidos e não considera  vendas de imóveis entregues para investidores (37% do total) que saem do poder das construtoras, ou seja, a distorção entre oferta e procura é muito maior do que consta aqui.

    Com distorções crescentes entre oferta e procura, por que aumentam lançamentos?

    A situação acima seria sustentável?

    Os estoques crescentes em relação às vendas, representam custos cada vez maiores. Com as quedas acentuadas nas vendas de janeiro a março, mais a mudança radical no mix que vem sendo feita desde abril, priorizando uma redução sensível no ticket médio, como fica o lado da geração de receitas? Abaixo o impacto acumulado apenas neste ano de 2015, comparando o VGV (Valor Geral de Vendas) deste ano com o anterior:

    Post 42 imagem 10 - VGV janeiro a maio São Paulo

     

    Percebemos que o aumento de custo pela distorção crescente entre oferta e procura não combina com a queda de mais de R$ 4,5 bilhões de reais nas vendas que consta acima, nem tampouco com resultados financeiros de algumas construtoras, como nos exemplos abaixo:

    Post 40 - imagem 5 - dívida liquida por patrimonio liquido

     

    Como estas construtoras irão lidar com receitas cada vez menores versus custos crescentes? Até aqui parte delas tem contado com diversos apoios externos, como aporte de controladores, empréstimos de bancos públicos com condições de pai para filho, atrasar ao máximo os distratos para reduzir impacto em caixa, downsizing radical, etc., mas todas são medidas paliativas, que não resolvem a causa-raiz do problema.

    A situação acima lembra as pedaladas e maquiagens do Governo Federal para não aumentar a SELIC e tentar aquecer a economia, que só se encerraram em função do super-endividamento que se tornou totalmente insustentável, mas que enquanto duraram só faziam com que as consequências esperadas ficassem cada vez piores, como observamos pela crise atual.

    Para construtoras, pedaladas de novas vendas falsas na planta combinadas com mudança radical no mix, mais redução relevante no ticket médio dos imóveis vendidos, mais diversas maquiagens para atrasar o registro contábil de distratos, omissão de estoque com mais de 36 meses do lançamento, omissão da informação sobre a participação de especuladores no mercado, etc, visa apenas adiar que  redução de preços apareça. Qual a consequência?

    As construtoras, com estratégia acima, estão levando a um aumento contínuo no desequilíbrio entre oferta e procura e também no endividamento delas, o que cada vez mais amplifica os resultados negativos esperados quando esta situação não puder mais ser mantida.

    De forma análoga ao que ocorreu com a economia onde o Governo fez volume excessivo de pedaladas e maquiagens para atrasar o aumento dos juros no passado e isto acabou levando a aumento ainda maior dos juros agora, quanto mais as construtoras pedalarem e maquiarem aumentando os super estoques, maiores terão que ser as quedas de preços.

    E no caso de imóveis usados, como está evoluindo este cenário?

    Post 42 imagem 12 - vendas e preços de usados em São Paulo

     

    O gráfico demonstra que a queda nas vendas que vinha desde 2011 e tinha tido uma interrupção em 2013, voltou com toda força nos anos de 2014 e 2015, o que ajuda a explicar porque a distorção entre oferta e demanda em São Paulo se intensificou tanto nestes anos.

    Quanto aos preços, por que tivemos estas variações?

    Em 2011, o crescimento dos preços próximo à inflação certamente foi uma desaceleração frente a anos anteriores (CRECI SP só apresenta preço médio do M2 geral a partir de 2011) e teve como motivo principal, a queda de cerca de 13% nas vendas na comparação com 2010;

    No ano de 2012, com economia em queda, tivemos uma nova redução nas vendas e isto levou a uma pequena redução nos preços em termos nominais;

    Já em 2013, havia uma euforia na economia com promessas de crescimento, porque em outubro de 2012 o Governo colocou a SELIC em seu menor patamar histórico, tarde demais para 2012, mas a tempo para 2013. O Governo dava novo estímulo à especulação imobiliária forçando bancos públicos a reduzirem juros do crédito imobiliário concedido e a CEF pedalava como nunca para tentar garantir a retomada do crescimento para construtoras. A euforia estimulou uma grande especulação, mesmo com a SELIC tendo retomado seu crescimento já em abril/2013, mas ainda de forma tímida (0,25% por reunião do COPOM);

    Em 2014, a partir de junho, vendas e preços passaram a sofrer quedas na grande maioria dos meses, gerando um resultado acumulado ruim e revertendo todo o ganho especulativo do ano anterior e mais um pouco. Por que? Foi a partir de junho que as reeleições “pegaram fogo”, a Copa do Mundo deixou claro que muitas melhorias de infraestrutura que “valorizariam os imóveis” nunca passariam de promessas e quando muitos perceberam a degradação da economia pelo alto endividamento, desaceleração no consumo, lava-jato, etc, gerando queda recorde nas vendas de imóveis e levando a uma redução também recorde em seus preços;

    Em 2015 tivemos fortes ocilações nos preços, com vendedores obtendo alguma recuperação em parte dos meses, em troca de reduções sensíveis nas vendas sobre uma base que era a pior da série. No acumulado até maio/2015, o resultado quanto a evolução dos preços é tímido, muito inferior à inflação do período, no entanto, como a oscilação tem sido significativa, resta acompanhar o resultado até o final do ano. A tendência em função da redução do crédito imobiliário disponível para usados e seu encarecimento, além da degradação muito mais visível na economia, é que quedas nas vendas e preços aconteçam.

    Observações:

    1) A base da pesquisa do CRECI SP são as vendas intermediadas por centenas de imobiliárias em São Paulo, no entanto, como as vendas caíram muito, o que é natural e acontece em toda bolha imobiliária em função da total incompatibilidade entre preço e renda, é natural que tenhamos uma oscilação maior nos preços no mês a mês, pois a cidade de São Paulo é muito grande, possui realidades muito distintas entre suas regiões e um volume pequeno de vendas representa variações usualmente elevadas no mix de produtos vendidos ;

    2) É claro que movimentos especulativos mais intensos (exemplo: chantagem sobre confisco), condições de financiamento imobiliário que sofrem mudanças relevantes, demanda real, mudanças mais relevantes no mix, etc., influenciam os preços e podem causar oscilações maiores em períodos mais extensos também, como ocorreu nos anos de 2013 e 2014 ;

    3) Embora os preços praticados já tenham sofrido um retrocesso em termos reais (descontada a inflação) com base no ano de 2011, temos um  crescimento acumulado superior se considerarmos a partir de 2008. Embora o CRECI não tenha a média geral antes de 2011, ele tem esta informação por zona e padrão, disponível a partir de 2008. Vejamos amostras abaixo:

    Post 42 imagem 13 - preço usado 2008 a 2015 padrão médio 8 a 15 anos

    Os preços atuais dos imóveis usados seriam sustentáveis?

    Embora inferiores aos preços dos imóveis novos, as quedas muito relevantes nas vendas em 2014 e 2015 são a demonstração mais clara da insustentabilidade destes preços.

    A “solução” dada por proprietários de imóveis que não conseguem vender pelo preço desejado é a de colocar os imóveis para alugar, o que acontece? Abaixo, dados de São Paulo.

    Post 42 imagem 14 - aluguel oferta versus demanda

    Abaixo, tabela que consta em pesquisa do CRECI SP de maio/2015, que representa bem as consequências de super oferta tanto para venda quanto aluguel na cidade de São Paulo:

    Post 42 imagem 15 - tabela CRECI SP de preços de venda e aluguel últimos 12 meses

     

    Conclusão: está claro pelo conjunto de evidências vindas do próprio segmento imobiliário, que a tentativa de conter as reduções de preços que já ocorrem não terá sucesso e só aumentará os seus efeitos destrutivos sobre vendas e preços.

    Referências:

    Oferta de imóveis para venda e aluguel:

    http://www.imovelweb.com.br

    Pesquisas do CRECI SP sobre imóveis usados: http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/pesquisa.asp

    Pesquisas do SECOVI SP sobre imóveis novos:

    http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-maio-2015.pdf

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-maio-2014.pdf

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-abril-2015.pdf

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-abril-2014.pdf

    Pesquisa da Lopes Inteligência Imobiliária sobre percentual de investidores: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,investimento-e-objetivo-de-37-dos-compradores,186381,0.htm

    Pesquisa da Folha de São Paulo sobre percentual de investidores de 1 dormitório: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1355571-apartamento-de-um-dormitorio-torna-se-nicho-de-investidores.shtml

    Textos anteriores que contém pesquisas seguindo mesmas bases que este:

    http://www.bolhaimobiliariabrasil.com/2014/03/17/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i-ca/

    http://www.bolhaimobiliariabrasil.com/2014/06/24/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo-ca/

    http://www.bolhaimobiliariabrasil.com/2014/12/09/raio-x-da-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo-ca/

    http://www.bolhaimobiliariabrasil.com/2015/03/30/bolha-imobiliaria-em-sao-paulo-balanco-e-expectativas-ca/

    Até o próximo post!

    Convidados, Geral

    A bolha imobiliária em São Paulo

    5 de novembro de 2013

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Este documento tem a finalidade de apresentar a situação do mercado imobiliário na cidade de São Paulo. A opção por São Paulo se deu por ser o mercado mais relevante para o segmento imobiliário e por estar sendo usado em “artigos” nos jornais, como “demonstração de recuperação”. Além disto, localizei um maior número de pesquisas relacionadas a São Paulo, viabilizando estudo mais completo.

    A BOLHA IMOBILIÁRIA EM SÃO PAULO:

    Estarei abordando temas como estoque de imóveis sem alugar e sem vender, distratos, preços, especulação imobiliária e outros relacionados.

    Ao final, no item “Referências”, constarão links de pesquisas, notícias e memórias de cálculos que tiveram os resultados apresentados aqui. Acrescentarei comentários relacionados toda semana, pelo menos até que eu tenha publicado algum novo trabalho. Incluirei também, algumas análises sobre resultados de construtoras no 3T2013 dentre os comentários neste tópico.

    Premissas deste estudo:

    Foram utilizados dados como: volume de lançamentos de imóveis novos levantado pela EMBRAESP, vendas, estoques e percentual de vendas de lançamentos de novos que constam em relatórios do SECOVI SP, vendas de usados e evolução dos alugueis do CRECI SP, estoque de usados mais novos com mais de 36 meses do ZAP (abatendo quantidades totais de estoques do relatório do SECOVI SP, para não ter duplicidade) e ainda, informação sobre 40% de vendas para investidores em 2.012 vinda de pesquisa da Lopes Inteligência de Mercado, informação de 80% vendido para investidores quanto a 1 dormitório em 2.013, vindo de pesquisa da Folha de São Paulo, dados de press release de construtoras, etc.

    Procurei ser o mais conservador possível, no sentido de “beneficiar” o segmento imobiliário, considerando como se apenas um site, o ZAP, concentrasse todos os anúncios de vendas mais alugueis de toda a cidade e ainda, como se 100% do que está no estoque das construtoras estivesse anunciado neste site. Com estes critérios e outros adotados, posso afirmar que os estoques em São Paulo são, no mínimo, o que consta neste estudo.

    Antes de apresentar os dados, um conceito importante: quando temos venda de imóvel “na planta” para investidor, embora este deixe de fazer parte do estoque da construtora, ele ainda faz parte do estoque total disponível no mercado, ou seja, imóveis que ainda não atingiram os seus compradores finais.

    Considerando a premissa acima, na coluna de estoque com investidores, temos imóveis adquiridos por investidores e ainda não repassados para consumidores finais e na coluna de vendas para consumidores finais, que é o consumo real e final deste estoque, são abatidos os volumes vendidos para investidores e ainda não repassados para compradores finais.

    Estas ponderações são muito relevantes, pois a forte presença de investidores como intermediários no mercado imobiliário, como no caso de São Paulo e do Brasil como um todo, é uma das características de bolhas imobiliárias e uma das principais estratégias que auxiliam na ocultação dos super-estoques.

    Vamos analisar agora, como está o comportamento de oferta versus demanda versus preços, tanto para vendas de imóveis, quanto para aluguel. Ressalto: objetivo aqui é termos uma visão completa do mercado imobiliário em São Paulo, neste sentido, é fundamental entendermos se de fato existe o propalado equilíbrio entre oferta e demanda que o segmento imobiliário tenta vender e ainda, se temos em São Paulo, um caso “surpreendente” de sucesso, como defendido em relatórios do SECOVI SP.

    Post 16 imagem 1 estoque de imóveis para vender em São Paulo

     

    Post 16 imagem 2 estoque de imóveis para alugar em São PauloA situação acima, como diria o SECOVI, é realmente “surpreendente”, mas não no sentido mencionado por eles:

    No caso de imóveis de 3 ou 4 dormitórios, se as construtoras parassem de lançar imóveis, se não tivéssemos mais nenhuma pessoa nova anunciando seu imóvel para venda, se não ocorresse mais nenhum distrato na entrega de imóveis, ainda assim, teríamos estoque suficiente para mais de 4 anos de vendas em São Paulo!!!

    No caso de alugueis, além de termos mais de 21 mil imóveis sem alugar neste momento, o segmento imobiliário tem vendido uma quantidade sem precedentes de imóveis de 1 dormitório “na planta” para investidores que tem a finalidade de colocar estes imóveis para alugar assim que entregues, mantendo também um percentual elevado de novos imóveis de 2 dormitórios com a mesma finalidade. Em outras palavras: se hoje já temos um super-estoque de 21 mil imóveis sem alugar só para São Paulo e só no Zap, em 2 anos, de forma gradual, teremos a oferta de 1 dormitório praticamente triplicando (aumento de 192% sobre uma oferta que já é alta) e ainda, um crescimento de 78% na oferta de imóveis de 2 dormitórios para aluguel.

    Como as situações acima, de total desequilíbrio entre oferta e procura, aconteceram, tanto para vendas quanto para aluguel e qual a tendência daqui pra frente?

    1)      Fatores que impulsionaram o crescimento excessivo na oferta para venda e aluguel:

    Anos atrás, quando os juros de aplicações financeiras e de empréstimos bancários caíram, juntamente com uma série de outros incentivos do Governo (alongamento de prazo de financiamento, facilidade para mais pessoas comprovarem renda, etc.) tivemos um efeito manada: um grande número de pequenos “investidores” comprando imóveis “na planta” para colocarem para vender um pouco antes da entrega, ou para mobiliar e alugar assim que estivessem prontos, confiando em promessas do segmento imobiliário de elevados ganhos, promessas estas amplificadas por “artigos” na imprensa.

    O efeito manada para pequenos investidores ocorreu estimulado também por outra “falsa demanda”, que tinha como base, uma ilusão de crescimento relevante e sustentável da procura e dos preços dos imóveis. Esta ilusão se utiliza de um esquema de vendas “na planta” com parcelas baixas durante a construção para pessoas que não conseguem adquirir o crédito bancário na entrega do imóvel . Estas falsas vendas, que são canceladas na entrega do imóvel, passam uma ilusão de “mercado aquecido”  e isto tem estimulado os investidores em imóveis a entrar neste mercado. Todo este esquema passou a ser mais visível, especialmente a partir de 2.012. Como referência, do 1T2012 ao 1S2013, tivemos distratos de quase R$ 7 bilhões, isto para apenas 5 construtoras que divulgam abertamente este informação desde o início de 2.012, as demais, omitem este número (para mais detalhes, ver “Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 11 – subprime brasileiro”).

    Naturalmente, as construtoras, procurando vender o máximo que podiam dentro do cenário acima, aumentaram significativamente seus lançamentos, isto até o ano de 2.011 inclusive, fazendo com que o estoque de imóveis ofertados aumentasse ainda mais.

    Os distratos, mencionados mais acima, em bilhões de R$ a cada trimestre, também engordam significativamente a oferta de imóveis, em especial, a partir de 2.012.

    2)      Fatores que levaram a contração de compras de imóveis e desaceleração de novos alugueis:

    Com o incentivo de juros baixos e intensa publicidade para que as pessoas saíssem do aluguel e comprassem seus imóveis, os novos contratos de aluguel foram desacelerando.

    A bolha imobiliária, alimentada pelas falsas demandas mencionadas acima, causou uma explosão nos preços de vendas e dos alugueis, ambos subiram muito mais que o rendimento da população (apesar dos alugueis terem crescido bem menos que os preços dos imóveis).  Esta incompatibilidade entre preço de venda e de aluguel em relação à renda também colaborou para quedas nas vendas de imóveis, a partir de 2.012, tanto para novos quanto usados e ainda colaborou para redução no ritmo de crescimento dos novos contratos de aluguel, aprofundando o desequilíbrio entre oferta e demanda.

    3)      A estratégia das construtoras para buscarem sobrevida = venda de imóveis de  1 dormitório para investidores:

    Nos últimos anos, como as vendas para consumidores finais caíam cada vez mais e passamos a ter um volume de distratos cada vez mais elevado, em função da total incompatibilidade entre preço de imóveis e renda, houve uma publicidade mais intensiva para que investidores comprassem imóveis de 1 dormitório, em região central de São Paulo, uma vez que, embora o preço do M2 fosse muito elevado (muitas vezes acima de R$ 10 mil), como eram imóveis menores, o valor total ou o valor da “parcelinha” caberiam no orçamento.

    Para atrair investidores para estes imóveis de 1 dormitório, as construtoras contaram ainda com forte apoio da prefeitura de São Paulo que fez “renascer” a promessa de mais de 20 anos atrás, de revitalização do centro da cidade. Mais uma vez, tivemos uma publicidade intensa, muitas vezes disfarçada de “artigo” de jornal, dizendo que o Paulistano havia aderido a esta nova modalidade de imóveis menores, quando na realidade, de acordo com pesquisa, 80% das vendas foram para investidores …

    A opção de adquirir imóveis de 1 dormitório para alugar veio também para preencher uma lacuna deixada pelo segmento comercial, onde a bolha imobiliária já é mais visível, ou seja, investidores que antes alugavam salas comerciais para empresas, com a explosão mais visível desta bolha, resolveram apostar neste nicho residencial de menor tamanho (similar a pessoas que saíram de uma pirâmide financeira para entrar em outra).

    Que outras justificativas, o segmento imobiliário utilizou para convencer estes investidores em imóveis de 1 dormitório?  Foi vendida a ideia de uma “demanda reprimida”, que existiria para Executivos, estudantes e visitantes vindos de outras cidades, que “precisariam” destes imóveis  (mesmo com o aumento no número de suítes em hotéis e flats em função da copa do Mundo?!).

    Como podemos observar, os argumentos acima são subjetivos, baseados em estimativas sem fundamento e certamente contando com investidores sem nenhum conhecimento neste segmento de imóveis residenciais (tudo muito similar ao que ocorreu na bolha dos flats no Brasil, para mais detalhes, ler  “Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 2”).

    4)      Desequilíbrio entre oferta e demanda e suas consequências:

    O forte desequilíbrio entre oferta e demanda, causado por todos os fatores acima, gerou um super-estoque de imóveis sem alugar e como consequência da lei de oferta e procura, um valor de aluguel que é inviável para o locador, quando analisado o custo de oportunidade, por significar um retorno inferior ao de qualquer aplicação financeira, com muito mais riscos, despesas “inesperadas” (imóvel vazio, aumento de impostos, de condomínio, etc) e ainda, transtornos naturais para manutenção de um imóvel.

    No caso da revenda, o prazo para se conseguir vender um imóvel, que como regra tem passado do próprio prazo de entrega do imóvel pela construtora (contrário a estratégia do investidor de vender antes da entrega e assim, gerando relevantes custos adicionais), o nível de concorrência com outros investidores, usados e distratos (super-oferta) além do altíssimo volume de  descontos praticados já há mais de 1 ano pelas construtoras, em especial para imóveis prontos e muitas vezes no mesmo empreendimento em que o investidor tenta vendar seu imóvel, tem corroído por completo o resultado do investimento.

    Devemos considerar ainda, que a super-oferta tem levado alguns investidores a mudarem sua estratégia: aqueles que compraram para revender, ao perceberem que não estão conseguindo obter o preço esperado e que ficarão no prejuízo, convencidos pelas construtoras, estão optando por colocar estes imóveis para alugar.  Esta é uma estratégia muito útil para as construtoras, porque quando o investidor faz isto, resta um concorrente a menos no mercado para venda de imóveis novos. Apesar disto, podemos observar que tanto o estoque disponível para vender quanto o estoque disponível para alugar estão excessivamente elevados.

    Apenas como exemplo, lembro mais uma vez a situação de São José dos Campos: nesta cidade, devido a super-oferta, primeiro tivemos preço de venda de imóvel novo entregue com desconto de 25%, fazendo com que ficasse inferior ao preço pago por investidores quando imóvel estava na planta, depois, tivemos aumento de 300% no volume de imóveis ofertados para aluguel, em prazo inferior a 2 anos. É óbvio que esta alternância do investidor entre venda e aluguel não resolve o problema, pois o desequilíbrio entre oferta e procura apenas muda de lugar e no final, o prejuízo é liquido e certo. Este é o tipo de situação que poderá ser percebido de forma mais clara em São Paulo, em breve.

    5)      Quais as expectativas?

    A expectativa é que tenhamos um aumento no desequilíbrio entre oferta e procura. Temos ainda um alto volume na mão de investidores aguardando a proximidade da entrega para venderem e isto, de forma contínua, conforme demonstrado por dados mais acima. Lembrando que 2.011 foi o ano recorde de lançamentos e temos tido como regra, atrasos relevantes nas entregas, sendo que o quarto trimestre de 2.011 foi o que concentrou a maior parte dos lançamentos naquele ano. Em outras palavras: será agora no final do ano e durante o ano de 2.014 que teremos uma enorme quantidade de imóveis sendo entregues, pressionando ainda mais os investidores. Exceção para os imóveis de 1 dormitório que serão alugados futuramente, que terão sua explosão mais visível a partir do final de 2.015, pois o recorde de lançamentos e vendas de 1 dormitório para investidores foi no primeiro semestre de 2.013.

    Em paralelo, construtoras são obrigadas a manterem lançamentos em São Paulo e estimularem as vendas para investidores, pois a situação dos estoques em outras cidades do País tem se demonstrado ainda pior (ver “Desenhando a bolha imobiliária brasileira”) e em São Paulo, ao menos conseguem atrair os investidores com todo o conjunto de desinformação que publicam e aproveitando que em São Paulo existem muito mais investidores com capital e sem nenhum conhecimento do mercado, que entram neste processo “às cegas”.

    A obrigatoriedade de aumentarem lançamentos em São Paulo foi mais claramente percebida no primeiro semestre deste ano, onde os lançamentos aumentaram mais de 40%, enquanto tivemos quedas no total do Brasil. O foco foi totalmente na atração de investidores, uma vez que tivemos aumento de mais de 300% na oferta e vendas de imóveis de 1 dormitório comparado ao primeiro semestre de 2.012, com fortíssima predominância na região central, algo que foi mais que o dobro de vendas do recorde dos últimos 10 anos e mais que o triplo do recorde de lançamentos em 10 anos. Conforme pesquisa da Folha de São Paulo, 80% destas vendas foram para investidores. Para mais detalhes ler “Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 14 – especulação imobiliária em São Paulo” e também a reportagem que contém o percentual de investidores para 1 dormitório em São Paulo, ambos com os links em “Referências” mais abaixo.

    Por que esta “obrigatoriedade” das construtoras, de manterem lançamentos? Por que fazem isto apelando mais uma vez para investidores que serão concorrentes na entrega dos imóveis daqui a poucos anos, amplificando o grave desequilíbrio entre oferta e procura que já existe hoje? Uma explicação simples, é que os lançamentos responderam em Agosto/2.013, por 82% das vendas de imóveis novos realizadas na cidade de São Paulo (Fonte: SECOVI SP), apesar do altíssimo volume de estoque já encalhado, ou seja, é muito mais fácil vender lançamento para “investidores”, do que os imóveis encalhados para compradores finais. Um complemento desta explicação, é que a construtora não conseguirá pagar suas dívidas, se não lançar e assim não trouxer novas receitas. Mesmo construtoras que tem um altíssimo volume de distratos, que possuem estoque equivalente a anos de vendas e dívidas que superam todo seu patrimônio liquido (incluindo neste último o próprio estoque de imóveis) são obrigadas a fazerem lançamentos para ganharem uma “sobrevida”. Para mais detalhes, recomendo a leitura de “Desenhando a bolha imobiliária brasileira”.

    Conclusões:

    a)      São Paulo tem um profundo desequilíbrio entre oferta e demanda de imóveis, temos claramente uma sobra enorme de imóveis, seja para venda ou aluguel ;

    b)      Já observamos reduções de preços registradas para vendas de novos e usados há mais de 1 ano, incluindo “promoções” com descontos significativos dados por construtoras, redução relevante em preço médio de imóveis usados em determinados períodos e assim por diante ;

    c)       Investir em imóvel para revenda ou aluguel já é inviável em termos de custo de oportunidade ;

    d)      A tendência é que situação piore no curtíssimo prazo c/ aumento de juros e desequilíbrio ainda maior na relação de oferta e procura, levando as reduções de preços dos imóveis a se tornarem maiores e constantes.

    Referências:

    “Desenhando a bolha imobiliária brasileira”: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366

    “Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita?” Seguem as partes deste trabalho que foram mencionadas neste documento:

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335 Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Notícia sobre pesquisa que aponta que o retorno de aluguel em São Paulo, em Julho/2013 foi de 0,46% em relação ao valor do imóvel: http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/2013-08-02/aluguel-de-imoveis-rende-menos-que-poupanca-em-sao-paulo-e-no-rio.html

    Seguem abaixo 4 notícias sobre quedas de preços de imóveis em São Paulo, são situações diferentes umas das outras quanto a número de dormitórios, período, novo ou usado, etc.:

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml

    http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,preco-de-imovel-novo-recua-pela-1-vez-em-quatro-anos,152741,0.htm

    http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

    Como informação adicional às 4 notícias que constam acima, falando sobre quedas de preços de imóveis em São Paulo, neste link temos o relatório do CRECI SP que em sua página 23 demonstra que o preço médio do M2 em São Paulo teve queda de 11,26% no período de Julho/2012 a Junho/2013 e ainda, que o reajuste do aluguel foi inferior a inflação neste período. Trata-se de pesquisa com mais de 400 imobiliárias de São Paulo e que usa como referência, o valor FINAL, REAL, NEGOCIADO. Link: http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_junho_2013.pdf

    Notícias sobre São José dos Campos, que servem como referência de consequências previstas para quando temos super-oferta de imóveis, como no caso de São Paulo. Primeiro, redução de preços de imóveis novos entregues em 25% voltando a patamar anterior ao do preço destes imóveis “na planta” e depois, uma super-oferta de imóveis para aluguel, com aumento de 300% em 2 anos (em outras palavras, a oferta de imóveis quadruplicou em 2 anos):

    http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

    http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html

    MEMÓRIA DE CÁLCULO:

    Seguem abaixo os cálculos realizados para se chegar no estoque total de imóveis em São Paulo, por tipologia.

    Após as tabelas que apresentam os cálculos, temos os links para notícias e pesquisas que subsidiaram estes cálculos.

    A grande maioria destas informações vem do próprio mercado imobiliário, através de pesquisas de SECOVI SP, CRECI SP, imobiliárias, etc.

    Post 16 imagem 3 memória de cálculo 1Post 16 imagem 4 memória de cálculo 2Post 16 imagem 5 memória de cálculo 3Post 16 imagem 6 memória de cálculo 4Pesquisas e notícias usadas como referência para cálculos:

    Relatório do SECOVI SP de Dezembro/2011, onde consta o total de lançamentos e vendas de imóveis novos do ano, separadas conforme a tipologia: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/balaco-mercado-imobiliario-2012pdf.pdf

    Relatório do SECOVI SP de Dezembro/2012, onde consta o total de lançamentos e vendas de imóveis novos do ano, separadas conforme a tipologia: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/balaco-mercado-imobiliario-2012pdf.pdf

    Relatório do SECOVI SP de Agosto/2013 onde constam os totais de lançamentos e vendas de imóveis novos do ano, de Janeiro a Agosto, separadas conforme a tipologia, além da informação de que o percentual de vendas de lançamento em Agosto/2013 foi de 82,5%: http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-agosto-2103.pdf

    Relatórios do CRECI SP de Janeiro a Agosto de 2013, que trazem as quantidades vendidas de imóveis usados por tipologia. Consultar em “Total de vendas projetada” e depois na distribuição percentual conforme tipologia. São pesquisas feitas com mais de 400 imobiliárias na cidade de São Paulo.

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_janeiro_2013.pdf

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_fevereiro_2013.pdf

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_marco_2013.pdf

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_abril_2013.pdf

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_maio_2013.pdf

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_junho_2013.pdf

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_julho_2013.pdf

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2013/pesquisa_capital_agosto_2013.pdf

    Segue pesquisa da Lopes Inteligência de Mercado que aponta que 40% das vendas de imóveis em São Paulo são para investidores. Nesta mesma notícia, a referência a pesquisa da Folha de São Paulo que aponta que 80% dos imóveis de 1 dormitório são adquiridos por investidores: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1358961-quase-40-dos-compradores-de-imoveis-em-sp-sao-investidores.shtml

    Pesquisa no ZAP: feita consulta a www.zap.com.br, obtido o total de vendas para cidade de São Paulo (regiões Norte, Sul, Leste, Oeste e Centro), já com totais conforme tipologia. Em seguida, abatida a quantidade total que consta no estoque de imóveis novos do relatório do SECOVI SP de Agosto/2013, de forma a procurar eliminar o máximo possível a duplicidade. Procedimento análogo para obtenção da oferta de aluguel, com a diferente que aqui não tivemos nenhum abatimento no cálculo. Observar as datas que constam nas tabelas apresentadas no trabalho e os cálculos explicados neste parágrafo, uma pesquisa agora apresentará resultados diferentes.