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    Bolha imobiliária a brasileira, você acredita? Parte 8

    8 de julho de 2013

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 8.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 8:

    SEGUNDO ERRO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

    Dando continuidade ao jogo dos 7 erros do texto anterior, falarei aqui sobre o segundo erro, mantendo o mesmo formato, com a imagem transmitida pelo segmento imobiliário e depois com os fatos que estão por trás das notícias.

    CENA 2 – VENDAS DE IMÓVEIS  EM SP NO 1T2013 E EXPECTATIVAS PARA O ESTADO E P/ BRASIL:

    Imagem 2A – Relato do segmento imobiliário:

    Crescimento de vendas de imóveis novos no Estado de SP no 1T2013 na comparação com 1T2012 (18% em R$). Segundo o segmento imobiliário, esta seria uma demonstração inequívoca da pujança deste segmento e que as eventuais reduções de vendas e preços, bem como o aumento em estoques, eram situações pontuais e que já estão sendo superadas.

    Informação divulgada pelo CRECI SP sobre crescimento de vendas de imóveis usados em São Paulo no 1T2013 comparada a 1T2012, na ordem de 67%. Reforçou o discurso acima.

    Imagem 2B – Os fatos apurados:

    Fiz levantamento das quantidades vendidas e lançamentos de imóveis novos, a partir dos relatórios oficiais fornecidos por 12 construtoras, comparando 1T2012 com 1T2013, seguem abaixo as informações.

    Construtoras com informações totalizadas abaixo: Gafisa, Rossi, PDG, Brookfield, Tecnisa, Even, MRV, Cyrela, EzTec, Trisul, Helbor e Viver.

    Foram vendidos, no total do Brasil e destas 12 construtoras, 27.802 imóveis no 1T2013 contra 32.068 no 1T2012. Em outras palavras, tivemos 13,30% de QUEDA na venda de imóveis novos, portanto, a suposta recuperação do mercado imobiliário com crescimento das vendas, na prática, não aconteceu para a somatória de vendas do Brasil, pelo menos não pelo total destas construtoras, que representam a grande maioria das vendas realizadas e que foram as mesmas consideradas para informação “comemorada” pelo segmento imobiliário.

    Por outro lado, tivemos apontado no relatório do SECOVI SP, que as vendas de imóveis novos no Estado de SP aumentou de 9.703 unidades no 1T2012 para 11.946 no 1T2013 (crescimento de 18,46%). Isto é a tradução de uma nova estratégia das construtoras, de aumentar as vendas em SP, abdicando de vendas em outros Estados. Com isto, SP passou a representar 41,35% das vendas destas construtoras no 1T2013, quando no 1T2012 representava 30,26%. A representatividade de SP no total das construtoras cresceu 36,66% quanto a vendas.

    A contra-partida para situação acima, é que tirando-se SP, o total das vendas de outros Estados caiu de 22.365 no 1T2012 para 16.306 no 1T2013, ou seja, uma REDUÇÃO de 27,09%.

    Com as informações acima, ficou claro que a suposta retomada de vendas do segmento imobiliário, que aparentemente teria sido só no Estado de SP, na prática, quanto ao total do Brasil, foi mais uma queda, pelo terceiro ano seguido (caiu de 2.010 para 2.011, de 2.011 para 2.012 e agora de 2.012 para 2.013).

    Esta história não termina aqui. Investigando mais um pouco, sobre o suposto crescimento de vendas no Estado de SP, verificaremos uma situação que foi no mínimo estranha e que relato abaixo.

    A Cyrela lançou um empreendimento, de nome “Jardins Alto do Ipanema”. Trata-se de empreendimento do segmento econômico, com 2.160 unidades. Este empreendimento foi lançado e teve 100% de suas unidades vendidas, dentro do 1T2013. A venda integral deste empreendimento, representou sozinha, R$ 203 milhões., sendo que a parcela da Cyrela foi de R$ 102 milhões.  Este empreendimento foi lançado e integralmente vendido, no interior de SP. Esta quantidade de 2.160 unidades da Cyrela, sozinha, representa mais do que o aumento de todas as vendas no Estado de SP no 1T2013 (aumento no Estado de SP como um todo foi de 1.793 unidades).

    Apesar desta venda ter sido, dentre todos os empreendimentos da Cyrela e para o Estado de SP como um todo, o resultado mais relevante, o mesmo não tem nenhum destaque no relatório, aparecendo somente entre as páginas 40 e 44 do press release da Cyrela DO 1t2013, sem nenhuma referência nas primeiras páginas. Curioso que na primeira página chegam a dar destaque para empreendimento que vendeu menos de 20 unidades. Além disto, fazendo contato diretamente com a Cyrela na unidade do interior, ninguém jamais ouviu falar neste empreendimento e mesmo solicitando retorno da matriz, a resposta é a mesma.  Soma-se a isto, o fato da Cyrela ter colocado na página 41 do relatório que a venda foi 100% permuta, sem ter mencionado o VGV da permuta, isto sabendo-se que a Cyrela possui o maior land bank dentre as construtoras, com VGV estimado para potenciais imóveis a serem construídos, que supera R$ 50 bilhões ao final do 1T2013, sendo boa parte no interior de SP, ou seja, por que a Cyrela precisaria ter adquirido terreno e pago com imóveis de um empreendimento MCMV tendo um land bank tão relevante?

    Por tudo que consta mais acima, temos fortíssimas indicações que este lançamento e venda 100% de 2.160 unidades de um MCMV para empreendimento que ninguém conhece, nada mais seria do que uma venda entre empresas e não para os futuros moradores. Isto invalidaria até mesmo o aumento de vendas no Estado de SP, piorando os números demonstrados acima, que já não eram positivos para o segmento imobiliário e indicando que, também em SP, ocorreram quedas nas vendas de imóveis novos, assim como para o restante do Brasil.

    Agora, temos ainda os comentários do mercado imobiliário sobre a recuperação. Será que apesar das quedas constantes de vendas, a situação poderia estar se encaminhando para uma reversão, que viabilizasse esta suposta recuperação?

    Para analisar a suposição acima, levantei os valores vendidos, lançados e o estoque de imóveis ao final do ano, também com base nas mesmas 12 construtoras citadas acima, de 2.007 a 2.013, colocando estas informações no gráfico que consta mais abaixo.

    Como premissa, não considerei como estoque o VGV correspondente a empreendimentos ainda não lançados (VGV de Land Bank – Banco de terrenos). Só como referência, este VGV corresponde a alguns anos de vendas e já vem com este volume elevado desde 2.007. Falarei melhor sobre isto em outro dos textos sobre erros do mercado imobiliário.

    Outra premissa adotada no gráfico abaixo, foi de considerar que aquela venda da Cyrela no 1T2013, correspondente a 2.160 unidades no 1T2013, no valor que cabe a Cyrela (50%) não foi computado, uma vez que, conforme detalhado acima, esta venda teve toda a característica de uma venda entre empresas e não para o consumidor final. Em contra-partida, o estoque não foi acrescido, apesar de termos todos os indicadores de que esta venda não ocorreu para o consumidor final.

    É importante mencionar ainda, que não temos representado no gráfico abaixo, aquele estoque que se encontra em poder de investidores, uma vez que estes foram computados como venda pelo segmento imobiliário, no entanto, estes imóveis ainda não chegaram aos consumidores finais. Não está computado, por não termos este dado disponível.

    (*) Quanto as premissas ainda, foi assumido como estimativa para o total de 2.013, as vendas e lançamentos do 1T2013 multiplicados por 4 e manutenção do mesmo estoque existente ao final do 1T2013. Normalmente, considerando-se a sazonalidade, poderíamos multiplicar vendas do 1T2013 por 5, no entanto, é importante avaliar a rápida degradação do cenário econômico brasileiro, que conforme demonstrado em textos anteriores, certamente prejudicará o desempenho de vendas de imóveis no curtíssimo prazo, por isto a multiplicação por 4. Adicionalmente, em contra-partida a este critério, considerado que o estoque poderia se manter constante em relação ao saldo do final do 1T2013, apesar da tendência clara de aumento de distratos em função desta mesma degradação do cenário econômico e ainda, colocado também um crescimento menor dos lançamentos (natural seria multiplicar por 5, foi multiplicado por 4), o que pode ser ao contrário, em especial porque algumas construtoras sinalizaram assim (isto também aumentaria estoques). Houve portanto, um balanceamento na estimativa, em parte menos favorável ao segmento imobiliário e na outra parte, mais favorável. Creio que ao final, de forma bem conservadora, este balanceamento acabou pendendo mais a favor das construtoras.

    PARA ACESSAR O GRÁFICO, CLIQUE NO LINK ABAIXO:

    Gráfico mercado imobiliário

    Observação: o gráfico acima tem valores em milhões de R$, que de 2.010 para 2.011, subiram quanto a vendas e lançamentos, no entanto, em unidades, tivemos quedas neste período.

    Conforme podemos observar pelo gráfico acima, os estoques de imóveis, que incluem empreendimentos já lançados mas ainda não iniciados, em construção ou entregues e ainda não vendidos, tem aumentado muito quanto a sua proporção em relação a vendas e lançamentos.

    A situação acima ocorre, como podemos observar pelo gráfico, mesmo com uma redução muito acentuada nos lançamentos nos últimos anos, em especial, porque vendas continuam a cair e distratos ocorreram em patamares elevados, especialmente a partir de 2.012.

    Há ainda um problema muito sério a ser resolvido pelas construtoras:  a estratégia que serão obrigadas a adotar, de aumentar lançamentos, irá apenas piorar a situação de estoques crescentes. Explico: aquelas construtoras em pior situação financeira, que em sua grande maioria reduziram drasticamente seus lançamentos, viram o prejuízo aumentar junto com endividamento (que já era superior a 100% do patrimônio) ao final do 1T2013, isto porque a venda de estoques é muito mais demorada que a de lançamentos, em virtude disto, estas prometeram aumentar lançamentos (quebrariam antes de desovar estoques se não aumentarem lançamentos). As outras construtoras que não tem endividamento tão elevado, em alguns casos, já tiveram aumento de lançamentos elevados, tentando conquistar mercado pela queda das outras e também gerar resultados maiores (exemplo: Cyrela aumentou lançamentos em 32% no 4T2012 comparado a 4T11 e aumentou 75% no 1T2013 comparado a 1T2012).

    Para piorar ainda mais a situação, considerar que mais de 80% dos distratos ocorrem exatamente no momento da entrega das chaves e tivemos os recordes de lançamentos nos anos de 2.010 e 2.011 e com os atrasos nas obras, será agora durante os anos de 2.013 e 2.014 que teremos boa parte das entregas e, portanto, forte tendência de aumento nos distratos. Temos que combinar isto com crescimento recorde quanto a INCC que reajusta o saldo devedor para quem comprou na planta ou em construção com financiamento (grande parcela) que só no último mês aumentou próximo a 2% e a piora do cenário econômico (inflação alta, juros aumentando rapidamente, desemprego crescendo, previsões de crescimento do PIB diminuindo, etc), tudo isto traduzindo uma tendência de que a situação já fique muito pior para o segmento imobiliário ainda em 2.013, provavelmente bem pior que na simulação que consta no gráfico para este ano.

    Falando sobre o suposto crescimento na venda de imóveis usados:

    Ver relatório do CRECI SP disponível na página www.crecisp.gov.br: é necessário calcular a variação entre mesmos meses de anos seguidos, pois relatório só apresenta diferença de um mês para o seguinte. Para tal, colocar dados de variações em planilha e pegar percentual de 12 meses atrás multiplicando por (1+percentual do mês seguinte), até chegar no mês desejado. Após isto, pegar o resultado deste cálculo e deste, subtrair 100%.

    Exemplo (não vinculado a imóveis): se você sabe que o preço inicial é R$ 100, no mês seguinte caiu 10% e no mês seguinte subiu mais 5% sobre o imediatamente anterior, qual o resultado final?

    R$ 100 menos 10% = R$ 90. Depois subiu 5% sobre R$ 90 e chegamos a R$ 94,5. Variação percentual de R$ 100 iniciais para R$ 94,5 foi de -5,5% entre o primeiro valor e o último.

    Usando fórmula acima, sem números (CRECI SP só dá percentual entre mês anterior e atual da pesquisa), temos: ((100%*(1-10%))*(1+5%))-100% = -5,5%, o que confirma que o cálculo funciona.

    Curiosamente, o CRECI SP divulgou uma variação incorreta para cidade de São Paulo na comparação do 1T2012 para o 1T2013, como se tivesse ocorrido aumento de 67% nas vendas. Capturando os dados mês a mês do próprio CRECI SP e fazendo as contas, observamos quedas na Cidade de São Paulo de Nov/2012 a Abr/2013, em todos os meses.

    Segue abaixo uma tabela da evolução das vendas de imóveis usados nos últimos meses, na comparação com mesmo mês de ano anterior, não só na cidade de Sâo Paulo, mas também nas demais regiões do Estado de SP, tendo como base os relatórios do CRECI SP e os cálculos acima para chegarmos nestes resultados.

     

    VENDAS DE IMÓVEIS USADOS NO ESTADO DE SÃO PAULO

    CRECI SP Nov/12 – Dez/12 – Jan/13 – Fev/13 – Mar/13 – Abr/13 –
    REGIÃO Nov/11 Dez/11 Jan/12 Fev/12 Mar/12 Abr/12
    São Paulo   Capital

    -22,00%

    -50,42%

    -12,32%

    -22,38%

    -32,37%

    -7,84%

    ABCD+G+O

    -26,84%

    -57,23%

    -35,11%

    -1,03%

    -68,94%

    N/A

    Interior

    -18,27%

    -31,79%

    -13,47%

    -39,91%

    5,40%

    N/A

    Litoral

    -19,90%

    4,57%

    -14,77%

    -16,06%

    -78,04%

    N/A

     

    Avaliando a evolução das vendas de imóveis usados, podemos constatar quedas constantes em todas as regiões, na grande parte dos meses. Agora, se considerarmos que tivemos recordes de lançamentos nos anos de 2.010 e 2.011 e que muitos deles  terão entregas entre 2.013 e 2.014 devido a atrasos nas obras, teremos ainda um novo problema para o segmento imobiliário: muitos dos que compraram imóveis na planta ou em construção em 2.010 e 2.011, teriam que vender seus imóveis usados para pagarem os novos nas chaves ou abaterem de saldo devedor? Se isto ocorrer, esta queda prejudicará a venda de novos também. O mesmo ocorre quando a pessoa tenta vender seu usado e colocando mais dinheiro tenta adquirir um imóvel novo já construído, mais uma vez, novo prejuízo a venda de imóveis novos.

    Com base nas análises acima, não visualizo, de nenhuma forma, uma possível recuperação do segmento imobiliário no curto prazo, ao contrário, fica cada vez mais claro que a situação está se degradando rapidamente com tendência de piora em função do cenário econômico.

    Como então, o mercado imobiliário tem mantido aumentos de preços anunciados nos imóveis? Aqui, cabe um segundo lema praticado pelo mercado imobiliário: A ENGANAÇÃO É A BASE DA ESPECULAÇÃO!

     

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    Convidados, Geral

    Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 7

    25 de junho de 2013

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 7.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 7:

    O jogo dos 7 erros do mercado imobiliário – IMAGEM 1:

    Alguém já teve a oportunidade de identificar os 7 erros, naquele jogo que normalmente vem junto com as palavras-cruzadas? É um exercício para desenvolver sua capacidade de observação e atenção quanto aos detalhes. Temos duas imagens, que colocadas lado a lado, apresentam diferenças muito sutis, você tem que marcar quais são elas.

    O segmento imobiliário como um todo, vem transmitindo informações, que quando lidas com a devida atenção e às vezes, com uma certa dose de investigação, se comparam ao jogo dos 7 erros. Apenas para mantermos o “espirito” do jogo e não tornar este texto ainda mais longo, manterei este estudo limitado a 7 itens e apresentarei cada item em um texto separado.

    Em cada cena analisada, veremos onde estão os aspectos incoerentes entre a primeira figura, que é o que o mercado imobiliário quer nos induzir a acreditar e a realidade por trás disto, que é a nossa segunda imagem.

    CENA 1 – PREÇOS DE IMÓVEIS NO BRASIL, VALORIZAÇÃO FUTURA E MOMENTO IDEAL DE COMPRA:

    Imagem 1A – Relatos do segmento imobiliário:

    “Pesquisa” feita por “especialista” comparando preço do M2 de imóveis no Brasil com outros países e mencionando que ainda não estamos entre os mais caros, para grande maioria das cidades do Brasil, o que seria uma prova de que aqui não há bolha imobiliária.

    Referência de outro “especialista” de que tivemos critério na concessão de crédito bancário no Brasil e que isto seria diferente de EUA e Espanha,  significando que não temos bolha.

    Foi mencionando pelos “especialistas” acima, que agora seria o momento ideal para compra de imóveis, para aproveitar juros ainda baixos e valorização que continuaria ocorrendo acompanhando inflação.

    Imagem 1B – Fatos:

    A pesquisa que compara o preço do M2 no Brasil com outros países, simplesmente ignora a renda do Brasil comparado a estes outros países, como se no Brasil a renda fosse equivalente a de Londres, Tokio e outras cidades de países desenvolvidos, quando na verdade aqui são muito menores para grande maioria da população, além disto, tal pesquisa não considera que a distribuição de renda é bem pior no Brasil, não analisa a proporção entre custo de aquisição e aluguel, dentre diversas outras variáveis importantes para esta análise.

    Como exemplo gritante da distorção de preços de imóveis no Brasil quando comparado a outros países, temos imóvel usado de 80 M2 e 2 dormitórios no RJ que custa o mesmo que castelo de 3.000 M2 no Estado de NY, sendo que nos EUA a renda per capta é 4 vezes maior que no Brasil e a distribuição de renda é muito melhor lá do que aqui.

    Sobre os “estudos” anteriores deste “especialista”, gostaria de destacar a previsão feita pelo mesmo que até o ano que vem a BOVESPA estaria acima de 200.000 pontos (atualmente estamos em aproximadamente 1/5 disto, em outras palavras, a previsão deste especialista consegue ser pior que as previsões de Mantega sobre o PIB, onde este último estima 4 vezes mais do que irá acontecer).

    Outro exemplo da precisão deste “especialista”: em Fev/2.013 ele apostava que o US$ tinha alcançado um ponto de estabilidade e que deveria se manter neste patamar, só neste último mês o US$ já subiu mais de 10%.

    Sobre a imparcialidade deste especialista, o mesmo já foi garoto propaganda da Cyrela e é contratado frequentemente pelo segmento imobiliário, faturando alto para fazer apresentações motivacionais sobre a performance deste segmento.

    Já sobre a opinião do segundo “especialista”, que por termos mais critérios para financiamento bancário, estaríamos imunes à bolha imobiliária, temos como fatos:

    a) Compra de imóveis na planta ou em construção: isto é algo que só existe no Brasil e que tem gerado problemas sérios quanto à inadimplência e cancelamento de vendas. Só como referência, a Rossi, que foi a única construtora a fazer higienização da carteira de clientes, teve R$ 1,3 bilhão em distratos, só no 4T2012. No total das construtoras, a cada trimestre, são bilhões de R$ em distratos. Distratos ocorrem principalmente no momento em que compradores já pagaram mensalmente os valores para construtoras, mas não conseguem contrair o financiamento bancário quando o imóvel é entregue. Estes não são contabilizados, em nenhuma estatística, como problemas em concessão de crédito por falta de critério, embora os números sejam claríssimos de que vendas estão sendo realizadas, em grande quantidade, para quem não tem condições de comprar imóveis e depois estas vendas tem que ser canceladas, gerando transtornos e prejuízos para desfazer o negócio. Os imóveis destes distratos ficam em poder das construtoras e tem que ser vendidos novamente, situação análoga a quando bancos de EUA e Espanha tomavam imóveis e tinha que vendê-los, gerando super-estoques que desvalorizavam os imóveis. Este problema foi o principal causador para que, em Dez/2012, o estoque de imóveis novos no Brasil tivesse dobrado na comparação com Dez/2011.

    b) Possibilidade de participação de mais pessoas no financiamento bancário, mesmo que não exista comprovação de que as pessoas adicionais irão ajudar a pagar ou morar no novo imóvel. É permitido,  por exemplo, que para um imóvel muito pequeno, tenhamos duas famílias pagando pelo financiamento. Isto significa, que o suposto “critério” mencionado pelo “especialista”, na prática não existe. Uma pessoa que envolva no financiamento a parentes que não ajudarão a pagar nem irão morar no mesmo imóvel, estará se endividando muito acima dos 30% de sua renda, que é o limite que daria a segurança mencionada pelo “especialista”. Outro ponto importante, é que não existe investigação adequada por parte dos bancos quanto a outras dívidas das famílias que contrataram investimentos, o que mais uma vez, tira toda a segurança deste empréstimo ;

    c)  Hoje, mais de 70% dos financiamentos bancários para mutuários está dividido entre CEF e BB, dois bancos estatais. Esta situação é no mínimo estranha, pois se estamos falando de empréstimos que seriam, de acordo com o segmento imobiliário e seus especialistas, seguros e que seguem as melhores práticas do mercado, por que então os bancos particulares não foram mais competitivos na oferta de crédito e não tivemos uma concorrência mais equilibrada entre os bancos? Esta situação indica que o Governo, em sua pressão para aumentar o crédito imobiliário, forçou muito mais com os bancos sobre os quais tinha domínio para que concedessem crédito. Em uma situação como esta, como alguém poderia garantir que os bancos públicos foram realmente criteriosos? Considerar: sabendo-se que o interesse do Governo era exclusivamente na concessão do máximo possível de crédito para fazer com que o PIB pudesse crescer mais, junto com os empregos, já que o setor de construção civil era um grande gerador de empregos, será que este conflito de interesses realmente foi tratado da forma adequada, sob o ponto de vista de análise de risco de crédito?

    d) Vejamos agora, algumas referências importantes quanto à qualidade do crédito concedido pelos bancos no Brasil e quanto as melhores práticas adotadas pelo segmento imobiliário, sendo estas tão defendidas pelos “especialistas” contratados deste segmento: a agência internacional Moodys que analisa risco de crédito de instituições em todo o mundo, rebaixou  a nota de crédito da CEF pelo fato dela possuir empréstimos concedidos que superam mais de 25 vezes seu patrimônio. Mais recentemente, outra agência internacional de análise de riscos, a Standard & Poors, ameaçou a CEF juntamente com mais 10 bancos brasileiros, de ter um rebaixamento em sua avaliação de risco de crédito. A terceira principal empresa de análise de crédito internacional, a Fitch, deu alerta quanto à situação do crédito imobiliário e o alto volume de distratos que vem ocorrendo.

    Sobre o comentário do “especialista”, de que agora é o melhor momento para aquisição de imóveis, aproveitando juros ainda baixos e estimativa dele de que imóveis seguirão a valorização da inflação  (sem nenhuma referência de como chegou a esta conclusão):

    Vamos assumir, com extrema boa vontade, uma vez que não existe nenhuma evidência neste sentido, de que os imóveis, por algum motivo desconhecido, poderiam vir a manter aumentos de preços em mesmos percentuais que os de crescimento da inflação. Seria um bom negócio e algo recomendável, adquirir imóveis?

    Na hipótese de adquirir imóvel como investimento para depois revender com lucro, como foi incentivado por tanto tempo pelo segmento imobiliário: você faria um investimento em que ficaria no prejuízo? Explico: você pagará 2% de ITBI e mais 6% sobre o valor da venda para corretor, sem contar os demais custos relacionados a cartório, etc. e só isto já significa ficar no prejuízo se o reajuste do preço for só pela inflação.  Ah, mas você poderia comprar “na planta” ou em construção e depois revender antes de receber o imóvel e ainda, poderia tentar revender sem precisar de corretor. Na prática, hoje os imóveis na planta ou em construção estão custando mais do que os imóveis entregues, isto ocorreu, por exemplo, em São José dos Campos e  Natal e quem comprou na planta ficou revoltado com a situação. Mesmo com todo seu trabalho, risco e desgaste, você ficará no prejuízo. Vamos assumir ainda, desta vez chegando a ser utópico a favor dos representantes do segmento imobiliário, que você conseguirá vender com um ganho equivalente à inflação, mesmo com tudo que foi explicado aqui: você poderia obter ganhos maiores, com risco muito menor em qualquer outra aplicação financeira, sendo que a aplicação financeira terá liquidez imediata. Qual o sentido de correr riscos elevados, não ter nenhum retorno superior e ainda estar preso a um “investimento” sem nenhuma liquidez?

    Vamos avaliar ainda um outro cenário: você comprou para depois alugar o imóvel. Ocorre que já temos tido excesso de imóveis sem alugar, demonstrado em diversas localidades, como imóveis comerciais vagos em Alphavile de SP que alcançam 40% do total. Também já observamos quedas em preços de aluguel em diversas praças devido a isto. Tudo causado pela queda na demanda por imóveis nos últimos anos. Qual seria a vantagem, principalmente considerando que pelo preço excessivamente alto dos imóveis e restrições de renda, o percentual do aluguel em relação ao preço do imóvel é menor do que a remuneração recebida em aplicações financeiras?

    Bem, agora tentando ser um pouco mais realista do que os “especialistas” contratados pelo mercado imobiliário, vamos avaliar o cenário de se adquirir um imóvel agora para morar nele, dentro das condições de preço atuais:

    Os preços de imóveis subiram mais do que qualquer outra coisa nos últimos anos. Fazendo analogia com a bolsa, quando o preço é considerado mais alto que o normal, este é o momento certo para se adquirir Ações?

    Outro ponto, muito importante: quem disse que ao entrar em um financiamento para aquisição de um imóvel, não haverá nenhum reajuste nas prestações no futuro e como juros bancários para empréstimo imobiliários estão muito baixos, este é o melhor momento?

    Muita gente não sabe e não se atentou ao fazer uma compra de imóvel, apesar disto ter um alto impacto financeiro em sua vida, mas não só já temos um juros elevado para quem compra na planta ou em construção, como também temos um juros embutido no financiamento bancário que será acionado em breve e fará com que o custo do financiamento aumente, independente de terem adquirido na planta, em construção ou já construído.

    Para quem compra na planta ou em construção, com financiamento junto à construtora até a entrega, paga INCC (Índice Nacional da Construção Civil) sobre o saldo devedor até a entrega. Em outras palavras, muitas vezes o saldo devedor do imóvel, a ser pago no momento da entrega, é maior do que o valor total do imóvel quando o negócio foi acordado e com isto, em alguns casos, a pessoa sequer consegue contrair o financiamento junto ao banco. Estas situações tem sido muito comuns e sido parte da causa do elevadíssimo volume de distratos a cada trimestre.

    Agora, temos um índice que muitos desconhecem, que é aplicado na grande maioria dos contratos de financiamento junto aos bancos, que é a TR (Taxa Referencial). Como ela funciona e por que existe nos contratos de financiamento imobiliário? A partir do momento em que a SELIC alcançar 8,5%, os contratos de financiamento imobiliário, mesmo aqueles adquiridos anteriormente e que contiverem esta cláusula de reajuste pela TR (grande maioria), sofrerão reajuste no valor da parcela a ser paga. Isto ocorre, porque qualquer banco ao fazer um empréstimo, precisa de uma garantia de que em caso de inflação muito elevada, combatida através de juros também crescentes pelo Governo, o retorno financeiro trazido pelos juros pagos pelo mutuário em termos reais (considerando inflação e custo de oportunidade) não será negativo, ou seja, continuará valendo a pena para o banco e este não estará operando no prejuízo.

    Neste momento, temos a SELIC em 8%, com boa probabilidade de chegar a 8,5% e até passar disto já na próxima reunião do COPOM, no início de Julho/2013, ou seja, será ativado o gatilho para que o reajuste da TR seja aplicado no financiamento bancário, aumentando o custo deste financiamento, mesmo para quem já o contraiu antes.  Vamos lembrar que o US$ começou sua disparada devido a ameaças do FED (BC dos EUA) de antecipar a retirada da injeção de US$ todo mês na economia mundial (QE – US$ 75 bilhões / mês), podendo vir a iniciar uma redução já em 2.013 e concluir em 2.014 e esta situação pressionará cada vez mais o aumento do US$ (fuga de US$ do Brasil procurando retorno maior e mais seguro nos EUA), com isto a inflação cresce (commodities precificados pelo US$, inclusive alimentos, além de alta dependência de itens importados para diversos segmentos) e novos aumentos da SELIC para conter mais esta alta na inflação, principalmente com oposição e população pressionando o Governo em virtude da inflação já estar elevada. Como a SELIC influencia na TR, ao longo do tempo, continuando a crescer os juros para coibir o aumento da inflação, aumentará também o valor a ser pago na parcela do financiamento pelo mutuário. Imagine agora, quem ainda terá mais de 30 anos pela frente para pagar o financiamento e já estava no limite do endividamento para conseguir pagar esta parcela, dependendo das flutuações da SELIC e da TR para saber o quanto vai pagar a mais em cada parcela, situação que a grande maioria não previu ao contratar o financiamento…

    Se considerarmos o cenário econômico atual e previsto, é exatamente o contrário daquele que estimulou o crescimento dos preços no segmento imobiliário, uma vez que juros estão crescentes e se refletirão nas parcelas a serem pagas aumentando inadimplência bancária. Mesmo antes disto, o aumento de juros da economia como um todo junto com inflação elevada levarão a novos aumentos no número de distratos. Este aumento nos juros dificultará ainda a contratação de novos financiamentos.

    Já observamos na última medição sobre a evolução do PIB brasileiro, ao final do 1T2013, que foi não só decepcionante, como alarmante no sentido de demonstrar que o consumo interno havia estabilizado, e como consequência, combinada com outros fatores,  indústrias e comércio também tiveram desempenho decepcionante. Combina-se a isto, o recorde em déficit comercial e em conta corrente externa. Pior, é que o Brasil, em cenário típico de inflação alta combinada com crescimento baixo (estagflação) ainda enfrenta uma situação em que não pode deixar o câmbio muito alto e juros muito baixo para estimular crescimento e melhoria na balança comercial e contas externas, porque ambos tem alto impacto para inflação e Governo já está acuado pela oposição e por toda a população que já não aguentam mais esta inflação elevada.

    Parte do motivo pelo qual o consumo interno não cresceu, é o alto nível de endividamento e de inadimplência, ambos cresceram mais do que a própria concessão de crédito nos últimos anos. Como referência, o índice geral de inadimplência do consumidor (SERASA) subiu mais de 80% no período da bolha imobiliária (desde 2.007 até hoje) e parece estar se estabilizando, mas dentro de um patamar muito elevado. Algo similar ocorreu com o nível de endividamento das famílias e por isto que ambos, endividamento e inadimplência, ajudaram a frear o consumo. Infelizmente, não foi só isto, a queda de produtividade nas empresas combinada com aumento de empregos, fez que produtos e salários ficassem muito caros, se refletindo nos aumentos relevantes de inflação e a forma de combater isto, será dolorosa para todos (aumento de juros, novos aumentos em inadimplência e nível de endividamento, etc.).

    O segmento imobiliário tenta sustentar ainda a possibilidade de novos crescimentos nos preços dos imóveis com base no desemprego, que está em patamares baixos frente ao histórico do Brasil e os reajustes maiores de salários que são decorrentes desta situação e ajudariam a suportar estes novos aumentos nos imóveis. Ocorre que pelo DIEESE, que tem medições mais realistas que IBGE  (*), o desemprego estava em 9,6% em Dez/2012 quando alcançou sua mínima e depois veio subindo, chegando a 11,3% em Abr/2013, sendo que Abr/2013 foi 0,5% maior que Abr/2012. Não bastasse isto, pelo próprio IBGE, tivemos um mês de Maio/2013 péssimo, o pior em geração de empregos dos últimos 21 anos, sendo que o acumulado dos meses de Janeiro/2013 a Maio/2013 também foi um dos piores dos últimos anos (pior do que este, só o de 2.009 durante a crise que levou a redução do PIB naquele ano).Temos ainda levantamentos que indicam que os reajustes de salários, pressionados pelo péssimo cenário econômico , nos últimos 12 meses foram muito inferiores aqueles percebidos nos períodos imediatamente anteriores, em muitos casos não repondo sequer a inflação oficial, também com reduções sensíveis em PPR e PLR (prêmios anuais). Observar que estes aumentos menores em salários são inevitáveis, uma vez que não há mais espaço para repassar estes reajustes para os preços, pois a inflação muito alta já tem reduzido o consumo. Frente a todo o cenário econômico negativo que já tem ocorrido e tende a se agravar, conforme explicado mais acima, a tendência é que o desemprego continue a aumentar, os reajustes salariais e prêmios tendam a diminuir e com isto, retroalimentem os problemas mencionados acima, agravando-os.

    (*) IBGE considera quem fez um bico no semáforo para poder almoçar e recebeu uns trocados como empregado, quem está a mais de 6 meses sem emprego não entra na estatística e outras manipulações típicas de órgãos ligados ao Governo Federal.

    Uma das possibilidades, frente a todos os fatos acima, é que o Brasil venha a enfrentar uma crise econômica mais séria que se tornaria uma recessão, entre este ano e o próximo.

    Este cenário econômico muito negativo será cada vez mais percebido pelas pessoas, já nos próximos meses, em especial com o esperado crescimento no desemprego e nos juros, com inflação ainda alta e PIB baixo, endividamento e inadimplência aumentando .

    Em resumo, ao sermos realistas, não existe nenhum cenário favorável ao crescimento no preço dos imóveis, mesmo que apenas pela inflação que já não seria lucrativo por tudo que foi demonstrado aqui, ao contrário, todos os indicadores apontam para um cenário em que os preços dos imóveis irão reduzir.

    A situação acima, na realidade, é ainda pior para o segmento imobiliário: os estoques de imóveis sem vender, que chegavam a ser menos de 70% das vendas do próprio ano em Dez/2.010, chegaram ao final de 2.012 em 100%, com prazos cada vez mais longos para realizar vendas, reduções de preços de imóveis que já acontecem no mínimo desde julho/2012 e que estão se intensificando (promoção recente da Even oferecendo 40% de desconto), quedas contínuas em vendas de usados no Estado de SP ao longo dos últimos 6 meses, 5 construtoras que devem mais que todo seu patrimônio e estavam entre as 9 empresas do Brasil com maior risco de insolvência no 1T2013. Realmente, apostar na aquisição de um imóvel agora e pelos preços atuais, como se fosse algo interessante ou lucrativo, não é um ato de coragem, mas sim, uma vitória da fé sobre a razão, ou melhor dizendo, a vitória da utopia sobre a realidade.

    É por estas conclusões, por enquanto falando apenas do primeiro erro no jogo de 7 erros do mercado imobiliário, que temos uma visão cada vez mais clara que ao mercado imobiliário, só resta um lema: a desinformação é a alma da enganação! O objetivo aqui é informar e permitir que todos possam entender o jogo do mercado imobiliário, afinal, o prejuízo de adquirir um imóvel e depois ver seu preço despencar, será de algumas centenas de milhares de reais em alguns casos, em outros, de no mínimo algumas dezenas de milhares de reais e acho que ninguém gostaria de passar por isto apenas por falta de informação, não é mesmo?

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    Convidados, Geral

    Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 6

    20 de junho de 2013

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 6.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 6:

    Bolha imobiliária + Protestos, qual o resultado desta equação?

    Bolha Imobiliária… Movimento que se inicia para combater um aumento de tarifa de R$ 0,20, depois vai ganhando volume e novas causas, mesmo sem ter dono aparente… FED sinalizando que poderá antecipar redução de QE para que se inicie em 2.013 e que poderá “zerar” em 2.014… em 19/Jun/2013 a BOVESPA com queda superior a 3% e das 15 Ações com maiores quedas, 5 são de construtoras, além de 4% de queda do IMOB… Cotação do US$ mantém movimento de subida apesar das contra-medidas do BC… Declarações recentes de representante do segmento imobiliário (Ricardo Amorim) cada vez mais contraditórias tentando defender que bolha imobiliária não explodirá (ué, antes nem existia?)…

    Será que tudo está relacionado?

    Aqui sabemos que sim e que a história começou há alguns anos, acredito que de acordo com equação abaixo:

    (MCMV, Redução de juros e aumento de prazos p/ adquirir imóveis de forma geral e aquecer economia com mais empregos na construção civil e maior sensação de poder de compra para classe “C” que realizaria o “sonho da casa própria” = Plano p/ eleger Dilma)

    MAIS

    (Brasil venceu competição para sediar copa do Mundo e Olimpiadas = oportunidades de investimentos elevados em infraestrutura que subsidiariam elevações maiores em preços de imóveis também)

    MAIS

    (Capital especulativo no Exterior e no Brasil procurando outras “moradas” com maior rentabilidade em especial após explosão da bolha imobiliária americana e principalmente após Governo americano injetar cada vez mais US$ na economia para buscar sua recuperação = nova oportunidade do Governo brasileiro estimular consumo usando este capital farto MAIS novos aumentos nos gastos do Governo brasileiro para estimular ainda mais o crescimento, sem foco em ganhos de produtividade)

    MAIS

    (IPO de construtoras e todas comprando terrenos ao mesmo tempo e iniciando explosão de construções DEPOIS aumentos de custos com mão-de-obra, matéria prima e terrenos DEPOIS subidas estratosféricas em preços de imóveis DEPOIS alguns bilhões de R$ em distratos todo trimestre e quedas constantes em vendas de imóveis DEPOIS aumento constante em estoques de imóveis e quedas em lançamentos DEPOIS quedas de preços de imóveis cada vez mais relevantes, constantes e perceptíveis DEPOIS 5 construtoras que devem mais que todo seu patrimônio DEPOIS …)

    MAIS

    (Redução de juros de forma geral e incentivos a classe “C” para contração de dívidas e realização de sonhos de consumo = plano do governo para eleição do PT em 2.010 / 2.011)

    MAIS

    (Continuidade das ações acima para tentar ganhar próximas eleições para Presidente, sem que, em momento algum, houvesse incentivos a aumento de produtividade para busca de equilíbrio entre oferta e demanda = estratégia para tentar ganhar eleições para o resto da vida sem grande esforço, só através de incentivo irresponsável ao consumo e endividamento)

    MAIS

    (Maquiagem de PIB, da inflação, da taxa de desemprego, do superávit primário, etc, etc, etc = fazer de conta que está tudo bem)

    GEROU

    (custo elevado de locação de imóveis comerciais ou investimento desproporcional para sua aquisição DEPOIS repasse do custo maior para preços = maior inflação E maior volume de desistências e falências em especial de empresas de pequeno porte = menor crescimento)

    MAIS

    (custos de forma geral subindo muito em função de consumo crescente sem oferta acompanha-lo, devido a falta de investimentos para aumentar produtividade E crescimento de empregos sem ganhos de produtividade = maior inflação E decréscimo na competitividade das empresas frente a outros países)

    GEROU

    (Inflação alta, crescimento baixo, balança comercial com déficit recorde, desindustrialização, perda de crédito junto a agências de avaliação de riscos internacionais, aumento constante do desemprego a partir de janeiro/2013, nível de inadimplência em patamar muito elevado, nível de endividamento das famílias em nível muito elevado e mais recentemente, parada no crescimento do consumo)

    GEROU

    (o tomate super-inflacionado, as compras cada vez menores no supermercado, a descrença no Governo por parte de empresários no Brasil e no Exterior e também da população, em especial a classe média que pagava conta acima sem receber nada em troca, retomada de aumentos da SELIC para conter inflação)

    MAIS

    (movimento que combate aumento de tarifas do transporte público sem ter acolhida do Governo para ouvir reivindicações)

    MAIS

    (desespero do setor imobiliário apelando para novas declarações de Ricardo Amorim, mais uma vez, sem nenhuma credibilidade ou consistência)

    EM PARALELO

    (FED sinalizando que vai reduzir injeção de US$ na economia antes do esperado, iniciando em 2.013)

    GEROU

    (população revoltada protestando todo dia, logo antes da copa das confedereções e incluindo na pauta, dentre outros temas, o excesso de gastos com construções e obras para copa em detrimento de necessidades mais prementes para população = centenas de milhares de manifestantes espalhados pelo Brasil)

    MAIS

    (BOVESPA com recordes de baixa, US$ com recordes de alta)

    PRÓXIMOS CAPÍTULOS ATÉ O RESULTADO FINAL (10 palpites):

    1 – US$ continuando trajetória de subida e pressionando inflação, em 2.013 com 1 US$ devendo chegar a pelo menos R$ 2,50, talvez muito mais, difícil de prever ;

    2 – SELIC acelerando trajetória de subida para compensar aumento do US$ e inflação (chega a 2 dígitos até o final do ano, mais que previsões anteriores) ;

    3 – Consumo caindo no 2T2013, desindustrialização continua pelo medo do empresariado com cenários político e econômico negativos e instáveis ;

    4 –  Balança comercial não se salva mesmo com queda do US$ devido a fortíssima queda de competitividade aliada com desaquecimentos mais perceptíveis em China e Europa reduzindo consumo de commodities por lá ;

    5 – Como efeito dos itens anteriores, aumento em desemprego, inadimplência, endividamento, distratos e assuntos relacionados ;

    6 – Aumento no número e intensidade dos movimentos de revoltas populares, com as mais diversas bandeiras e participantes, intensificando-se e pedindo a cabeça dos governantes, em especial do Governo federal, que será cada vez mais reconhecido como o principal causador das mazelas acima. Isto tudo como consequência das situações acima e incentivado pelo processo de revolta popular que já se iniciou ;

    7 – Governo com suas estratégias sempre erráticas e ineficazes, não consegue estancar nenhuma das sangrias acima, age apenas com medidas paliativas de impacto por prazo cada vez mais reduzido (podemos ter intervalos nas manifestações populares em função disto, mas não eliminação das mesmas, devem voltar a ocorrer ainda em 2.013 e durante 2.014, permeando o cenário de eleições e a provável derrocada do PT) ;

    8 – Investidores que ainda não venderam seus imóveis, entrando em desespero com cenário acima e aumentando seus descontos para se livrarem do problema ;

    9 – Construtoras acelerando lançamentos no 2T2013 para conseguirem pagar parcelas das dívidas e outras obras já em andamento e/ou porque algumas em situação crítica não querem novo trimestre de prejuízo, estoques de imóveis sem vender crescendo, aumento nos descontos e na persistência destes descontos, até que número muito grande de pessoas perceba a bolha imobiliária, tudo isto acontecendo no máximo até outubro/2013 e iniciando pelo Estado de SP ;

    10 – Despair (efeito “manada” com MUITOS tentando vender seus imóveis ao mesmo tempo e baixas mais relevantes de preços) não passa do 1S2014 para o Brasil como um todo, mesmo para RJ que muitos apostam que duraria até depois das Olimpiadas. Tudo que consta acima excede em muito a capacidade de reação de Governo e Construtoras.

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    Convidados, Geral

    Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 5

    17 de junho de 2013

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 5.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 5:

    Falando ainda sobre o mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos, convido a uma reflexão, baseada em uma analogia:

    Faz sentido, termos um relógio que tem preço de R$ 400 subir para R$ 800 sem mudar nada nele, em prazo de 3 anos, sendo que a inflação e os salários subiram menos de  1/5 do que subiu o preço do relógio em termos percentuais? Passaria a fazer sentido, se alguém dissesse que antes as pessoas não conseguiam pagar porque o financiamento era em 4 vezes de R$ 100, só que após 3 anos, a pessoa conseguia pagar em 10 vezes de R$ 80 e por isto, tem muito mais gente procurando e comprando este relógio, o que justifica o aumento? E se dissermos que passados mais 3 anos, o mesmo relógio passou a custar R$ 1.100 em 10 vezes de R$ 110,00, isto faria sentido para você, sabendo que nestes 3 últimos anos, mais uma vez a inflação e os salários subiram muito menos do que o relógio?

    Dar uma condição de financiamento que permite a mais pessoas adquirirem um bem, faz com que o mesmo tenha um VALOR muito maior para as pessoas? O relógio passou a valer muito mais e ter muito mais utilidade por causa disto? Todos sabemos, que o que o segmento imobiliário fez com os preços dos imóveis, de forma geral, é bastante comparável ao exemplo do relógio mais acima, principalmente se avaliarmos os imóveis usados, que ao final das contas, não mudaram nada, ao contrário, apenas se depreciaram mais ao longo deste período . Lembrando que o termo depreciação guarda relação com investimento, e é o próprio segmento imobiliário que defende a tese que imóvel é investimento…

    A justificativa básica do segmento imobiliário para aumentos de preços acima do razoável (algumas vezes o que cresceu a renda e a inflação do período), é que a lei de oferta e procura, “obrigou” o aumento relevante nos preços.

    Quais os outros argumentos, criados pelo segmento imobiliário?

    Alguns diriam que no caso do Brasil e para imóveis, teremos copa do mundo e olimpíadas e em virtude de significativas obras viárias, o acesso aos imóveis ficará muito melhor, com bem menos trânsito, as ruas ficarão mais bonitas e com melhor acabamento, etc. Alguém viu isto acontecer de forma tão relevante que justifique aumentos de preços tão elevados? Ainda vai acontecer? Afetou 100% dos bairros nas cidades que sediam os jogos?  Afetou inclusive a outras cidades, muito distantes das cidades-sede? Em todos os casos melhorou, ou chegou a piorar por aumentar o trânsito e caos na região próxima a Estádios? Observem o que já aconteceu na copa das confederações, no caso de Espanha e Uruguai, que sequer conseguiam se deslocar do hotel até o local do treinamento, porque as chuvas trouxeram um lamaçal intransponível para os ônibus que levariam os jogadores. Isto é um exemplo das melhorias nas obras viárias? E no caso do aumento muito expressivo de torcedores vindos do Exterior, que permitiriam valores recorde de aluguéis, superando R$ 10 mil ou R$ 20 mil por mês durante o evento? A grande maioria do público veio de outras cidades do Brasil e não do Exterior e para aqueles que vieram do Exterior, não faltaram acomodações em hotéis, que também ampliaram bastante o número de quartos disponíveis. O que observamos foi um alto volume de ofertas de aluguel com preço abusivo sem interessados.

    Outros alegarão que imóveis novos têm mais infra de lazer e outras melhorias (“espaço gourmet”, áreas de lazer com mais de 30 itens), o que justifica este crescimento nos preços. Mas e os imóveis antigos, porque subiram acompanhando o preço dos novos?

    Ao fazer comparações honestas, entre imóvel novo que não tem impermeabilização, que foi construído por profissionais menos experientes por falta de mão-de-obra, que foram construídos em lugares muito piores porque os lugares melhores já tinham sido usados pelos antigos, que usaram material inferior para manter ou aumentar margem das construtoras ou para buscar preços menos exagerados em função da queda de demanda acentuada, imóveis novos construídos muitas vezes sobre áreas contaminadas, com trem passando atrás e assim por diante, tudo isto realmente é melhor em relação aos antigos e justifica o crescimento do preço que os novos tiveram?

    Analisando pontos acima, faz sentido o aumento de preços ocorrido, seja para novos ou usados?

    Ah, mas brasileiro aceita pagar mais caro por tudo, veja o caso dos automóveis. É verdade, só que automóveis novos não aumentam de preços há anos e caíram em muitos casos, várias revendas de veículos usados quebraram e os preços dos carros usados despencaram. Tudo isto após uma explosão de crédito. Excelente exemplo para o mercado imobiliário, não é? Sem contar, que o preço da “parcelinha”, no caso dos imóveis, já voltou a ser o mesmo do começo da história, ou seja, de novo não cabe no bolso…

    As justificativas dadas pelo segmento imobiliário e mencionadas acima já estão um pouco desgastadas, as pessoas estão vendo cada vez mais que o próprio crédito imobiliário está inviável para grande maioria (antes pagavam R$ 400 pelo relógio em 4 vezes de R$ 100, agora estão pedindo R$ 1.100 em 10 vezes de R$ 110, continuam sem poder pagar, pois salários e renda de forma geral subiram pouco comparado ao relógio…). Também já perceberam que todos estão vendo a “qualidade superior” dos imóveis novos nos últimos anos (consultem no “www.reclameaqui.com.br”, as reclamações contra imóveis novos aumentaram muito mais que o crescimento na quantidade de imóveis construídos…). Sobre a copa do mundo e olimpíadas, bem, é só olhar em volta, esta é ainda mais difícil de justificar…

    Quais as justificativas mais recentes?

    Como o desgaste para corretores com a verdade, que aparece cada vez mais, está crescente, as justificativas mais recentes dizem respeito ao custo dos imóveis. Justificativa é que matéria-prima, terrenos e mão-de-obra subiram muito, não tem como baixar o preço dos imóveis…

    Estas últimas justificativas são ótimas, sabem por quê? Como vendas caíram muito, tem tanto terreno sobrando na mão das construtoras que não estão nem conseguindo vender para outras do mesmo ramo por falta de interessados, tivemos redução de mais de 100 mil funcionários no setor de construção só em Abril/2013, quedas em vendas de materiais de construção, então, seria o momento de todos estes custos caírem e daí, permitir redução no preço dos imóveis.  No caso dos terrenos, por exemplo, as construtoras compraram grande parte deles em 2.007 e 2.008 e agora tem um estoque de terrenos correspondente a mais de R$ 80 bilhões em VGV – valor geral de vendas, ou seja, expectativa quanto a prédios e casas a serem construídos nestes terrenos, equivale a quase 4 anos de vendas se tomarmos como base o ano de 2.012, é um super-estoque de terrenos. Este número de terrenos não inclui aqueles que já tiveram algum lançamento anunciado, é apenas o land bank, como temos empreendimentos já lançados com imóveis sem vender correspondente a pelo menos 1 ano na mão de construtoras, significa que só de terrenos já em poder das construtoras é o equivalente a 5 anos de vendas!!!

    A excessiva especulação, com vendedores segurando estoques de imóveis sem vender para tentar manter o preço alto, já fez com que 5 construtoras ficassem entre as 9 empresas com maior risco de insolvência no  Brasil no 1T2013. Estas 5 já devem mais do que todo o patrimônio delas… OBS: não está incluído nestas 5, o caso da Gafisa, que acabou de vender a Alphavile e mesmo assim tem tido péssima avaliação por Analistas (vendeu a “galinha dos ovos de ouro”). Até quando estas construtoras vão conseguir continuar segurando seus estoques sem quebrar?

    Para quem acha que as construtoras tem este “poder” ou que mesmo o Governo brasileiro tem tanto “poder” assim, para socorrer o grande mercado especulador de imóveis brasileiro, construindo e mantendo estoques gigantes de imóveis e terrenos sem vender, façam outras comparações:

    1) Nenhum outro país do Mundo teve crescimento de mais de 150% no preço de imóveis em menos de 6 anos, mantendo uma alta no preço muito superior a inflação e renda e ainda assim conseguiu sustentar isto, todos tiveram quedas relevantes nos preços. Por que no Brasil seria diferente ? Por que somos o país das Jabuticabas (só o Brasil tem esta fruta)?  Lembrando que na Espanha os Bancos fizeram o mesmo que as construtoras e por lá o preço já caiu mais de 30% ;

    2) Todo o crescimento de vendas e de preços mais acentuado tinha como premissa e aconteceu em cenário econômico extremamente favorável, com empregos crescentes e reajustes salariais de categorias crescentes, juros (SELIC) caindo, grande fluxo de capitais vindo do Exterior para o Brasil, expectativas positivas de crescimento da economia, balança comercial muito favorecida por aumento de commodities em todo o Mundo, BOVESPA ainda atrativa para investidores, segmento industrial ainda relativamente saudável e assim por diante. Hoje o cenário é exatamente o contrário disto e com isto, vendas de imóveis vem caindo muito e já existem diversas quedas de preços registradas (ver post anterior com diversos links de notícias e pesquisas que comprovam isto). Como evitar que a gangorra faça o seu movimento natural de descida? O Governo tem fôlego para resolver todos os problemas mencionados neste parágrafo e entre outras coisas, ainda salvar 5 das maiores construtoras do País que estão quase falidas, bem com o segmento imobiliário como um todo e mais todos os bancos envolvidos, em especial os públicos, subsidiando não só MCMV, mas ainda os especuladores? E as construtoras, que veem os distratos crescerem a cada trimestre e estarem em alguns bilhões de reais, a cada trimestre, sabendo que neste cenário a tendência é só de piorar (mais clientes inadimplentes no fluxo de caixa direto com construtoras, que ficam sem condições de contrair financiamento bancário ou mesmo antes disto, que não conseguem pagar parcelas antes da entrega do imóvel), como elas resolverão este imbróglio?

    3) Já tínhamos tido antes rebaixamento da CEF e do BNDES pela agência de risco Moody´s, a primeira por ter empréstimos concedidos de mais de 20 vezes seu capital e o segundo por contabilidade criativa. Recentemente a Standard & Poors sinalizou que poderá rebaixar notas de crédito do Brasil e de mais 11 bancos, a continuarem as políticas “heterodoxas” e ineficazes, políticas estas que eram parte da “tábua de salvação” do segmento imobiliário (não aumentar juros para combater inflação e tentar resolver problema com desoneração fiscal). Recentemente, avaliação da Fitch quanto a situação complicada das construtoras e do segmento imobiliário do Brasil devido ao grande e contínuo aumento de distratos que tem sido observado (ver link logo abaixo) ;

    http://revista.construcaomercado.com.br/negocios-incorporacao-construcao/129/artigo254976-1.asp

    4) US$ hoje bateu novo recorde dos últimos anos, passando de R$ 2,15. Com isto, para combater seu efeito inflacionário, novos aumentos em SELIC e portanto, novo impacto na redução de consumo de forma geral, afetando a capacidade de pagamento de dívidas também e gerando um ciclo de aumento de inadimplência, redução de previsão de crescimento do PIB, aumento ainda maior nos distratos dos contratos de compra e venda de imóveis, etc.  Tudo isto com forte impacto negativo sobre Mercado Imobiliário.

    Temos ainda muito mais fatos a relatar, como por exemplo, relatório do FMI com alerta a bancos brasileiros sobre especulação imobiliária e seus riscos, além de uma infinidade de evidências que o Governo e Construtoras tem seus braços atados e não possuem mais as famosas “soluções mirabolantes”.

    Afinal, a lei de oferta e procura, utilizada na estória do relógio no começo deste texto, onde aumentava muito a procura e por consequência o preço, também se aplica agora: a procura caiu muito e temos muitos imóveis sobrando, a mão-de-obra, terrenos e matérias-primas, também já não estão com vendas aquecidas, ao contrário, a tendência em função da situação da economia é de piorar, portanto, insumos do segmento imobiliário tem que ver seus preços caírem, assim como os imóveis. Ou o segmento imobiliário vai mandar revogar a lei de oferta e procura, só porque agora não é mais conveniente?

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    Convidados, Geral

    Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 2

    5 de junho de 2013

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 2.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 2:

    Além de termos as características destacadas no post anterior, visíveis em especial quanto a super-estoques de imóveis, outro ponto que merece destaque, é que cada bolha imobiliária tem seus mecanismos próprios para se desenvolver , gerar estímulos para envolvidos e explodir. A abrangência, intensidade e tempo de duração também diferem. Por que isto ocorre? Na realidade, este é um dos pré-requisitos para formação de uma bolha, em especial quando a mesma tem uma abrangência nacional, pois se o desenvolvimento desde o início for idêntico, encontrará fortíssima resistência e não poderá crescer, uma vez que todos sabem o quão danosa ela é. Além disto, cada bolha segue determinados padrões peculiares ao país onde foi criada, sua cultura, regime de governo e práticas de consumo, dentre outros pontos.

    Apenas para termos uma referência inicial, vamos falar sobre Bolhas Imobiliárias dos EUA, Espanha e  também sobre uma bolha mais restrita que já ocorreu no Brasil 10 anos atrás,  como exemplos introdutórios ao assunto e para comparação em próximo post com cenário e expectativas do mercado imobiliário brasileiro neste momento. Tivemos e temos outras bolhas imobiliárias no Mundo, no entanto, para não termos texto ainda mais longo, limitarei comentários a estes casos.

    EUA:  estímulo inicial foi queda forte nos juros reais (descontada a inflação) que ficaram negativos, como estratégia do Governo para recuperação da Economia após a “explosão” das empresas “.com” na bolsa de valores americana, o que levou investidores a optarem por imóveis (perda de confiança na bolsa foi intensa à época, outras aplicações financeiras com “rendimento” negativo em termos reais). A base para que a bolha pudesse crescer,  foram hipotecas, feitas mais de uma vez para o mesmo imóvel e proprietário, “em cascata” (uma sobre a outra), sem critérios adequados para avaliação de crédito e portanto gerando alto volume de crédito duvidoso (bancos estimulados a concederem hipotecas sem critério, por prêmios variáveis a executivos serem vinculados a montante de empréstimos concedidos). As pessoas que contraíam empréstimos em cascata sobre mesmo imóvel,  contavam com valores disponibilizados crescentes (empréstimo com base no preço do imóvel, que havia subido) e com isto, ampliavam seu consumo (devedores utilizavam dinheiro obtido das hipotecas para diversos itens de consumo no dia-a-dia). Este ciclo gerou crescimento mais relevante do PIB e dos empregos. O preço dos imóveis disparou, alcançando alta de mais de 100% em menos de 5 anos. Este foi um processo inflacionário, pois o Governo complementava os estímulos com elevada injeção de Capital na economia e sem medidas restritivas ao consumo, sendo que o crescimento no preço dos imóveis gerava reajustes nos custos para outras atividades, como por exemplo, locação de imóveis comerciais e estes custos adicionais por sua vez, eram repassados aos preços do comércio e serviços, além do próprio efeito inflacionário da explosão do consumo por crédito excessivamente farto. Os ganhos de produtividade não acompanhavam os aumentos em custos e no nível de emprego, sendo este outro agravante para inflação. Até o último momento, todos negavam a existência de uma bolha ou de algo anormal relacionado ao mercado imobiliário Americano, incluindo o FED, que fazia declarações públicas negando existência da bolha. O Governo americano tomou diversas medidas para tentar atrasar a explosão da bolha, para que ocorresse somente após eleições presidenciais de 2.008, mas a mesma ocorreu pouco antes disto e acabou sendo uma das principais causas para que um democrata fosse eleito após 20 anos de republicanos no poder. A explosão da bolha ocorreu quando juros começaram a aumentar como decisão do FED (BC Americano) para conter o efeito inflacionário, com isto, a inadimplência relacionada a hipotecas disparou, o número de imóveis tomados pelos bancos cresceu de forma relevante e o preço dos imóveis começou a cair, de forma mais abrangente e em níveis elevados. Estas ocorrências combinadas trouxeram um desemprego alto para o padrão do País, recessão e estes por suas vez, retroalimentaram os impactos negativos da explosão da bolha.  Devido a um mecanismo que permitia repassar estes empréstimos a outros bancos, o que ocorreu em cascata e envolvendo diversos Países, tivemos uma crise financeira global, que teve seu marco inicial com a quebra do Banco Lehman Brothers que não teve socorro pelo Governo Americano. Os preços dos imóveis nos EUA caíram em percentuais elevados, chegando em alguns casos a mais de 80% de queda. Não foi uma queda imediata e tampouco ocorreu de forma sincronizada ou com mesmos percentuais, em cada Unidade Federativa percebia-se uma intensidade e velocidade diferentes da outra. O processo todo, levou cerca de 7 anos, desde a sua gestação ao fim de 2.001 até a reconhecida explosão no segundo semestre de 2.008. Em um curto prazo após explosão da bolha, muitos americanos ficaram sem seus lares (passaram a utilizar veículos como moradia, ilegal no País, até conseguirem novo lar) e até hoje, percebemos os efeitos negativos desta crise em todo o mundo.

    Espanha: estímulo inicial foi queda forte nos juros básicos da economia espanhola em função da entrada do País na zona do Euro, saindo de 11,5% de juros ao ano, para 3,5% ao ano. Isto combinado a fortíssimo aumento no fluxo de imigrantes para Espanha (4,2 milhões entre 1.996 e 2.007, muito mais pessoas procurando por lares), redução elevada no nível de desemprego, euforia quanto as expectativas de crescimento do País e expansão do número de imóveis para uso em férias e como investimento de maior retorno, não só por cidadãos espanhóis como também por pessoas de outros países da Europa. Ao longo do tempo,  Governo foi aumentando cada vez mais o prazo de financiamento, chegando a um limite de 40 anos, dentre outros estímulos. Os preços dos imóveis foram crescendo de forma rápida, acima de 10% ao ano, até alcançarem crescimento acumulado de 191% no período de 1.997 a 2.007. Estas foram as estimativas sobre os preços, embora parte do problema, fosse a falta de dados confiáveis a este respeito. A bolha estourou a partir do momento em que foram necessários aumentos nos juros pelo Banco Central Europeu e ficou clara a percepção para todos de que não haveria um milagre econômico ou fluxo contínuo de imigrantes que pudesse manter o crescimento da economia e dos empregos da mesma forma que vinha antes. O volume de inadimplência aumentou de maneira rápida e relevante, junto com o desemprego e a crise e as pessoas deixaram de acreditar em imóveis como investimentos. Os bancos tomaram os imóveis inadimplentes e já há alguns anos, vem mantendo estes imóveis como seu estoque e despejando para vendas aos poucos no mercado, para que quedas de preços não sejam abruptas, no entanto, desde então a queda de preços já chegou a mais de 32% e há fortes dúvidas quanto à solvência destes bancos no curto prazo. Enquanto isto, o volume de imóveis desocupados está na casa dos milhões (não há estimativa oficial). Praticamente todos os meses, nos últimos 3 anos pelo menos, os jornais espanhóis anunciam que é o melhor momento para se comprar imóveis, pois os preços chegaram ao “fundo do poço”, no entanto, as quedas de preços ainda não deixaram de acontecer. Todo o processo levou mais de 10 anos desde o seu início, ainda não pode ser considerado inteiramente finalizado e o impacto social no País foi enorme, embora o seu grau de contaminação para outros países tenha sido bem menor que no caso americano.

    Brasil: destaco que a bolha brasileira que será utilizada aqui como exemplo, ocorreu 10 anos atrás e teve escala e segmento muito mais restritos que os casos mencionados acima, logo, trazendo impactos muito menores a economia como um todo. Na bolha dos flats no Brasil, que se finalizou em 2.003, tivemos incentivos iniciais trazidos por altos retornos na aquisição de flats (1,5% ao mês prometido por imobiliárias / corretores), combinados com um volume de usuários deste tipo de imóvel, na casa de 9 milhões / ano, que vinham se mostrando crescentes até então.  Graças a estes estímulos, a procura de flats como investimento disparou e com isto, o número de unidades construídas saltou de 7.000 para 35.000, no período de 1.998 a 2.003. O Governo brasileiro assistiu a este movimento de excessivo consumo de forma passiva, mesmo tendo percebido que era algo anormal, não tomou nenhuma ação para procurar conter este movimento especulativo. Em 1.998, comprava-se um flat com área útil de 25 M2 por R$ 70 mil, recebendo receita mensal de aproximadamente R$ 1 mil / mês, sem outros investimentos à época que pudessem oferecer rendimento sequer próximo a este. No topo dos preços, o mesmo flat de 25 M2 já era vendido a R$ 145.000,00, ou seja, uma variação de mais de 100% no preço em período de menos de 5 anos, muito acima de outros investimentos também. Muitos profissionais liberais e acionistas de pequenas empresas em especial, aderiram a esta modalidade de investimentos. A demanda esperada não aconteceu e com isto, caracterizada a super-oferta, o preço dos flats despencou e já em 2.005, podia se adquiri um flat de 50 M2 por R$ 50 mil, um pouco menos da metade do que era cobrado ao final da década de 90 e junto com a queda no preço do flat, veio a queda no retorno mensal, que em 2.005, despencou para percentual de 0,3% ao mês.  O preço cobrado dos usuários dos flats também caiu, neste caso, mais de 30% a partir da explosão desta bolha.

    Quais os pontos em comum para todas as ocorrências acima? em todos os casos, tivemos forte incentivo a aquisição de imóveis trazida por uma combinação de promessas quanto a retornos superiores para imóveis e retornos muito baixos e decepcionantes quanto a outras opções como investimentos financeiros e bolsa. Junta-se a isto, a inação do Governo , que não tomou nenhuma ação no sentido de conter consumo que tinha característica inflacionária, mesmo na situação em que era mais restrita. Outros pontos em comum: tivemos subida muito elevada de preços dos imóveis em prazo muito curto e  geração de super-oferta, com sua consequente redução relevante de preços e demora para recuperação do segmento, estas últimas consequências, em  linha com definição sobre bolha imobiliária informada no post anterior.

    Quais as principais diferenças entre todas as ocorrências acima? Tirando-se a motivação do investimento em imóveis prometer retorno bem superior a demais aplicações que foi comum para todas, as demais motivações para o início da bolha foram diferentes entre si: nos EUA, os Americanos eram estimulados a utilizar o dinheiro para aumentar seu consumo de forma desenfreada, gastando 100% do dinheiro recebido das hipotecas, já no caso da Espanha, eram estimulados a utilizar o dinheiro do financiamento para adquirir imóveis novos adicionais que iriam sempre valorizar no futuro e ainda oferecerem rendimentos crescentes em aluguéis quando desejado, enquanto no caso dos Flats no Brasil, embora mais similar à Espanha, se diferenciava por ser focada em empreendimento 100% comercial e não para uso eventual.

    Temos ainda, alguns pontos em comum para as ocorrências dos EUA e Espanha, que também ocorreram em outros países quando a bolha imobiliária teve abrangência nacional e atingiu todos os segmentos do mercado imobiliário: forte incentivo inicial do Governo buscando taxas de juros historicamente baixas,  participação relevante de bancos no processo garantindo os volumes de crédito necessários para crescimento da bolha, negação do início ao fim quanto a existência da bolha, inclusive por escrito e pelo Banco Central e tentativas até o último minuto de postergar sua explosão.

    Quais as principais diferenças entre as bolhas imobiliárias mais abrangentes que ocorreram nos EUA e Espanha: no caso dos EUA, tivemos mecanismos como hipotecas em cascata para outros países, que não foram utilizados na Espanha, por outro lado, o aumento no prazo para pagamento dos financiamentos imobiliários na Espanha (40 anos) não foi utilizado nos EUA. Os mecanismos em si foram diferentes. Outra diferença, foi que o Governo Americano primeiro deixou quebrar um banco, para depois socorrer demais em operações de larga escala, enquanto na Espanha, a principal estratégia dos Bancos tem sido desovar estoques de forma lenta, transformando a redução de preços dos imóveis em uma “tortura chinesa”.

    Convidados, Geral

    Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita?

    14 de Maio de 2013

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 1.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 1:

    Para começar, como poderíamos definir uma bolha, no sentido econômico que tem sido usado com frequência nos últimos tempos?

    Uma bolha se traduz por um aumento acima do normal na produção e nos preços de um produto, que depois de um tempo se converte em um sobre-estoque muito elevado deste produto pela falta de interesse ou capacidade de pagamento dos pretensos compradores e  que somente mediante reduções muito elevadas de preços e na produção é que se torna possível um novo equilíbrio de oferta e procura, que normalmente demorará para ocorrer.

    A explicação acima é simplista. No caso de uma bolha imobiliária, existem conceitos muito mais desenvolvidos e detalhados, mas falaremos sobre eles de forma gradual, se e quando aplicável.

    Objetivo aqui não é sermos puristas nestes conceitos, apenas avaliarmos o cenário imobiliário brasileiro neste momento e sua evolução, frente aos alertas dados pelas experiências de outros países e principalmente, frente ao que isto representa para a economia do nosso País e que afeta todos nós.

    Alguns outros Países já passaram pela experiência da Bolha Imobiliária, incluindo o Brasil. É importante observar que a Bolha Imobiliária em si não representa uma catástrofe de proporções mundiais e às vezes, dependendo de sua amplitude, sequer tem grande impacto em termos Nacionais.

    De maneira geral, a Bolha Imobiliária se inicia e desenvolve pelo interesse de um Governo em fazer com que sua economia cresça de forma rápida e relevante, normalmente para fins políticos de curto prazo (eleições), combinado com interesses de outros agentes, em geral construtoras e bancos que são estimulados a participar do processo mediante os ganhos superiores esperados.

    É importante aqui, conceituar que este não é necessariamente um processo feito de forma planejada por todos os agentes que a estimulam. Muitas vezes uma bolha se inicia, desenvolve e só é totalmente aceita por todos, se e quando sua explosão é inegável e causa sérios impactos a economia do País como um todo, prejudicando seus cidadãos e às vezes se propagando quanto a efeitos negativos para o resto do Mundo.

    No próximo post, falarei um pouco sobre o comportamento da Bolha Imobiliária em experiências anteriores, tanto no Brasil, como em outros Países.