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    Convidados, Geral

    Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 6

    20 de junho de 2013

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 6.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 6:

    Bolha imobiliária + Protestos, qual o resultado desta equação?

    Bolha Imobiliária… Movimento que se inicia para combater um aumento de tarifa de R$ 0,20, depois vai ganhando volume e novas causas, mesmo sem ter dono aparente… FED sinalizando que poderá antecipar redução de QE para que se inicie em 2.013 e que poderá “zerar” em 2.014… em 19/Jun/2013 a BOVESPA com queda superior a 3% e das 15 Ações com maiores quedas, 5 são de construtoras, além de 4% de queda do IMOB… Cotação do US$ mantém movimento de subida apesar das contra-medidas do BC… Declarações recentes de representante do segmento imobiliário (Ricardo Amorim) cada vez mais contraditórias tentando defender que bolha imobiliária não explodirá (ué, antes nem existia?)…

    Será que tudo está relacionado?

    Aqui sabemos que sim e que a história começou há alguns anos, acredito que de acordo com equação abaixo:

    (MCMV, Redução de juros e aumento de prazos p/ adquirir imóveis de forma geral e aquecer economia com mais empregos na construção civil e maior sensação de poder de compra para classe “C” que realizaria o “sonho da casa própria” = Plano p/ eleger Dilma)

    MAIS

    (Brasil venceu competição para sediar copa do Mundo e Olimpiadas = oportunidades de investimentos elevados em infraestrutura que subsidiariam elevações maiores em preços de imóveis também)

    MAIS

    (Capital especulativo no Exterior e no Brasil procurando outras “moradas” com maior rentabilidade em especial após explosão da bolha imobiliária americana e principalmente após Governo americano injetar cada vez mais US$ na economia para buscar sua recuperação = nova oportunidade do Governo brasileiro estimular consumo usando este capital farto MAIS novos aumentos nos gastos do Governo brasileiro para estimular ainda mais o crescimento, sem foco em ganhos de produtividade)

    MAIS

    (IPO de construtoras e todas comprando terrenos ao mesmo tempo e iniciando explosão de construções DEPOIS aumentos de custos com mão-de-obra, matéria prima e terrenos DEPOIS subidas estratosféricas em preços de imóveis DEPOIS alguns bilhões de R$ em distratos todo trimestre e quedas constantes em vendas de imóveis DEPOIS aumento constante em estoques de imóveis e quedas em lançamentos DEPOIS quedas de preços de imóveis cada vez mais relevantes, constantes e perceptíveis DEPOIS 5 construtoras que devem mais que todo seu patrimônio DEPOIS …)

    MAIS

    (Redução de juros de forma geral e incentivos a classe “C” para contração de dívidas e realização de sonhos de consumo = plano do governo para eleição do PT em 2.010 / 2.011)

    MAIS

    (Continuidade das ações acima para tentar ganhar próximas eleições para Presidente, sem que, em momento algum, houvesse incentivos a aumento de produtividade para busca de equilíbrio entre oferta e demanda = estratégia para tentar ganhar eleições para o resto da vida sem grande esforço, só através de incentivo irresponsável ao consumo e endividamento)

    MAIS

    (Maquiagem de PIB, da inflação, da taxa de desemprego, do superávit primário, etc, etc, etc = fazer de conta que está tudo bem)

    GEROU

    (custo elevado de locação de imóveis comerciais ou investimento desproporcional para sua aquisição DEPOIS repasse do custo maior para preços = maior inflação E maior volume de desistências e falências em especial de empresas de pequeno porte = menor crescimento)

    MAIS

    (custos de forma geral subindo muito em função de consumo crescente sem oferta acompanha-lo, devido a falta de investimentos para aumentar produtividade E crescimento de empregos sem ganhos de produtividade = maior inflação E decréscimo na competitividade das empresas frente a outros países)

    GEROU

    (Inflação alta, crescimento baixo, balança comercial com déficit recorde, desindustrialização, perda de crédito junto a agências de avaliação de riscos internacionais, aumento constante do desemprego a partir de janeiro/2013, nível de inadimplência em patamar muito elevado, nível de endividamento das famílias em nível muito elevado e mais recentemente, parada no crescimento do consumo)

    GEROU

    (o tomate super-inflacionado, as compras cada vez menores no supermercado, a descrença no Governo por parte de empresários no Brasil e no Exterior e também da população, em especial a classe média que pagava conta acima sem receber nada em troca, retomada de aumentos da SELIC para conter inflação)

    MAIS

    (movimento que combate aumento de tarifas do transporte público sem ter acolhida do Governo para ouvir reivindicações)

    MAIS

    (desespero do setor imobiliário apelando para novas declarações de Ricardo Amorim, mais uma vez, sem nenhuma credibilidade ou consistência)

    EM PARALELO

    (FED sinalizando que vai reduzir injeção de US$ na economia antes do esperado, iniciando em 2.013)

    GEROU

    (população revoltada protestando todo dia, logo antes da copa das confedereções e incluindo na pauta, dentre outros temas, o excesso de gastos com construções e obras para copa em detrimento de necessidades mais prementes para população = centenas de milhares de manifestantes espalhados pelo Brasil)

    MAIS

    (BOVESPA com recordes de baixa, US$ com recordes de alta)

    PRÓXIMOS CAPÍTULOS ATÉ O RESULTADO FINAL (10 palpites):

    1 – US$ continuando trajetória de subida e pressionando inflação, em 2.013 com 1 US$ devendo chegar a pelo menos R$ 2,50, talvez muito mais, difícil de prever ;

    2 – SELIC acelerando trajetória de subida para compensar aumento do US$ e inflação (chega a 2 dígitos até o final do ano, mais que previsões anteriores) ;

    3 – Consumo caindo no 2T2013, desindustrialização continua pelo medo do empresariado com cenários político e econômico negativos e instáveis ;

    4 –  Balança comercial não se salva mesmo com queda do US$ devido a fortíssima queda de competitividade aliada com desaquecimentos mais perceptíveis em China e Europa reduzindo consumo de commodities por lá ;

    5 – Como efeito dos itens anteriores, aumento em desemprego, inadimplência, endividamento, distratos e assuntos relacionados ;

    6 – Aumento no número e intensidade dos movimentos de revoltas populares, com as mais diversas bandeiras e participantes, intensificando-se e pedindo a cabeça dos governantes, em especial do Governo federal, que será cada vez mais reconhecido como o principal causador das mazelas acima. Isto tudo como consequência das situações acima e incentivado pelo processo de revolta popular que já se iniciou ;

    7 – Governo com suas estratégias sempre erráticas e ineficazes, não consegue estancar nenhuma das sangrias acima, age apenas com medidas paliativas de impacto por prazo cada vez mais reduzido (podemos ter intervalos nas manifestações populares em função disto, mas não eliminação das mesmas, devem voltar a ocorrer ainda em 2.013 e durante 2.014, permeando o cenário de eleições e a provável derrocada do PT) ;

    8 – Investidores que ainda não venderam seus imóveis, entrando em desespero com cenário acima e aumentando seus descontos para se livrarem do problema ;

    9 – Construtoras acelerando lançamentos no 2T2013 para conseguirem pagar parcelas das dívidas e outras obras já em andamento e/ou porque algumas em situação crítica não querem novo trimestre de prejuízo, estoques de imóveis sem vender crescendo, aumento nos descontos e na persistência destes descontos, até que número muito grande de pessoas perceba a bolha imobiliária, tudo isto acontecendo no máximo até outubro/2013 e iniciando pelo Estado de SP ;

    10 – Despair (efeito “manada” com MUITOS tentando vender seus imóveis ao mesmo tempo e baixas mais relevantes de preços) não passa do 1S2014 para o Brasil como um todo, mesmo para RJ que muitos apostam que duraria até depois das Olimpiadas. Tudo que consta acima excede em muito a capacidade de reação de Governo e Construtoras.

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    Convidados, Geral

    Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 5

    17 de junho de 2013

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 5.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 5:

    Falando ainda sobre o mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos, convido a uma reflexão, baseada em uma analogia:

    Faz sentido, termos um relógio que tem preço de R$ 400 subir para R$ 800 sem mudar nada nele, em prazo de 3 anos, sendo que a inflação e os salários subiram menos de  1/5 do que subiu o preço do relógio em termos percentuais? Passaria a fazer sentido, se alguém dissesse que antes as pessoas não conseguiam pagar porque o financiamento era em 4 vezes de R$ 100, só que após 3 anos, a pessoa conseguia pagar em 10 vezes de R$ 80 e por isto, tem muito mais gente procurando e comprando este relógio, o que justifica o aumento? E se dissermos que passados mais 3 anos, o mesmo relógio passou a custar R$ 1.100 em 10 vezes de R$ 110,00, isto faria sentido para você, sabendo que nestes 3 últimos anos, mais uma vez a inflação e os salários subiram muito menos do que o relógio?

    Dar uma condição de financiamento que permite a mais pessoas adquirirem um bem, faz com que o mesmo tenha um VALOR muito maior para as pessoas? O relógio passou a valer muito mais e ter muito mais utilidade por causa disto? Todos sabemos, que o que o segmento imobiliário fez com os preços dos imóveis, de forma geral, é bastante comparável ao exemplo do relógio mais acima, principalmente se avaliarmos os imóveis usados, que ao final das contas, não mudaram nada, ao contrário, apenas se depreciaram mais ao longo deste período . Lembrando que o termo depreciação guarda relação com investimento, e é o próprio segmento imobiliário que defende a tese que imóvel é investimento…

    A justificativa básica do segmento imobiliário para aumentos de preços acima do razoável (algumas vezes o que cresceu a renda e a inflação do período), é que a lei de oferta e procura, “obrigou” o aumento relevante nos preços.

    Quais os outros argumentos, criados pelo segmento imobiliário?

    Alguns diriam que no caso do Brasil e para imóveis, teremos copa do mundo e olimpíadas e em virtude de significativas obras viárias, o acesso aos imóveis ficará muito melhor, com bem menos trânsito, as ruas ficarão mais bonitas e com melhor acabamento, etc. Alguém viu isto acontecer de forma tão relevante que justifique aumentos de preços tão elevados? Ainda vai acontecer? Afetou 100% dos bairros nas cidades que sediam os jogos?  Afetou inclusive a outras cidades, muito distantes das cidades-sede? Em todos os casos melhorou, ou chegou a piorar por aumentar o trânsito e caos na região próxima a Estádios? Observem o que já aconteceu na copa das confederações, no caso de Espanha e Uruguai, que sequer conseguiam se deslocar do hotel até o local do treinamento, porque as chuvas trouxeram um lamaçal intransponível para os ônibus que levariam os jogadores. Isto é um exemplo das melhorias nas obras viárias? E no caso do aumento muito expressivo de torcedores vindos do Exterior, que permitiriam valores recorde de aluguéis, superando R$ 10 mil ou R$ 20 mil por mês durante o evento? A grande maioria do público veio de outras cidades do Brasil e não do Exterior e para aqueles que vieram do Exterior, não faltaram acomodações em hotéis, que também ampliaram bastante o número de quartos disponíveis. O que observamos foi um alto volume de ofertas de aluguel com preço abusivo sem interessados.

    Outros alegarão que imóveis novos têm mais infra de lazer e outras melhorias (“espaço gourmet”, áreas de lazer com mais de 30 itens), o que justifica este crescimento nos preços. Mas e os imóveis antigos, porque subiram acompanhando o preço dos novos?

    Ao fazer comparações honestas, entre imóvel novo que não tem impermeabilização, que foi construído por profissionais menos experientes por falta de mão-de-obra, que foram construídos em lugares muito piores porque os lugares melhores já tinham sido usados pelos antigos, que usaram material inferior para manter ou aumentar margem das construtoras ou para buscar preços menos exagerados em função da queda de demanda acentuada, imóveis novos construídos muitas vezes sobre áreas contaminadas, com trem passando atrás e assim por diante, tudo isto realmente é melhor em relação aos antigos e justifica o crescimento do preço que os novos tiveram?

    Analisando pontos acima, faz sentido o aumento de preços ocorrido, seja para novos ou usados?

    Ah, mas brasileiro aceita pagar mais caro por tudo, veja o caso dos automóveis. É verdade, só que automóveis novos não aumentam de preços há anos e caíram em muitos casos, várias revendas de veículos usados quebraram e os preços dos carros usados despencaram. Tudo isto após uma explosão de crédito. Excelente exemplo para o mercado imobiliário, não é? Sem contar, que o preço da “parcelinha”, no caso dos imóveis, já voltou a ser o mesmo do começo da história, ou seja, de novo não cabe no bolso…

    As justificativas dadas pelo segmento imobiliário e mencionadas acima já estão um pouco desgastadas, as pessoas estão vendo cada vez mais que o próprio crédito imobiliário está inviável para grande maioria (antes pagavam R$ 400 pelo relógio em 4 vezes de R$ 100, agora estão pedindo R$ 1.100 em 10 vezes de R$ 110, continuam sem poder pagar, pois salários e renda de forma geral subiram pouco comparado ao relógio…). Também já perceberam que todos estão vendo a “qualidade superior” dos imóveis novos nos últimos anos (consultem no “www.reclameaqui.com.br”, as reclamações contra imóveis novos aumentaram muito mais que o crescimento na quantidade de imóveis construídos…). Sobre a copa do mundo e olimpíadas, bem, é só olhar em volta, esta é ainda mais difícil de justificar…

    Quais as justificativas mais recentes?

    Como o desgaste para corretores com a verdade, que aparece cada vez mais, está crescente, as justificativas mais recentes dizem respeito ao custo dos imóveis. Justificativa é que matéria-prima, terrenos e mão-de-obra subiram muito, não tem como baixar o preço dos imóveis…

    Estas últimas justificativas são ótimas, sabem por quê? Como vendas caíram muito, tem tanto terreno sobrando na mão das construtoras que não estão nem conseguindo vender para outras do mesmo ramo por falta de interessados, tivemos redução de mais de 100 mil funcionários no setor de construção só em Abril/2013, quedas em vendas de materiais de construção, então, seria o momento de todos estes custos caírem e daí, permitir redução no preço dos imóveis.  No caso dos terrenos, por exemplo, as construtoras compraram grande parte deles em 2.007 e 2.008 e agora tem um estoque de terrenos correspondente a mais de R$ 80 bilhões em VGV – valor geral de vendas, ou seja, expectativa quanto a prédios e casas a serem construídos nestes terrenos, equivale a quase 4 anos de vendas se tomarmos como base o ano de 2.012, é um super-estoque de terrenos. Este número de terrenos não inclui aqueles que já tiveram algum lançamento anunciado, é apenas o land bank, como temos empreendimentos já lançados com imóveis sem vender correspondente a pelo menos 1 ano na mão de construtoras, significa que só de terrenos já em poder das construtoras é o equivalente a 5 anos de vendas!!!

    A excessiva especulação, com vendedores segurando estoques de imóveis sem vender para tentar manter o preço alto, já fez com que 5 construtoras ficassem entre as 9 empresas com maior risco de insolvência no  Brasil no 1T2013. Estas 5 já devem mais do que todo o patrimônio delas… OBS: não está incluído nestas 5, o caso da Gafisa, que acabou de vender a Alphavile e mesmo assim tem tido péssima avaliação por Analistas (vendeu a “galinha dos ovos de ouro”). Até quando estas construtoras vão conseguir continuar segurando seus estoques sem quebrar?

    Para quem acha que as construtoras tem este “poder” ou que mesmo o Governo brasileiro tem tanto “poder” assim, para socorrer o grande mercado especulador de imóveis brasileiro, construindo e mantendo estoques gigantes de imóveis e terrenos sem vender, façam outras comparações:

    1) Nenhum outro país do Mundo teve crescimento de mais de 150% no preço de imóveis em menos de 6 anos, mantendo uma alta no preço muito superior a inflação e renda e ainda assim conseguiu sustentar isto, todos tiveram quedas relevantes nos preços. Por que no Brasil seria diferente ? Por que somos o país das Jabuticabas (só o Brasil tem esta fruta)?  Lembrando que na Espanha os Bancos fizeram o mesmo que as construtoras e por lá o preço já caiu mais de 30% ;

    2) Todo o crescimento de vendas e de preços mais acentuado tinha como premissa e aconteceu em cenário econômico extremamente favorável, com empregos crescentes e reajustes salariais de categorias crescentes, juros (SELIC) caindo, grande fluxo de capitais vindo do Exterior para o Brasil, expectativas positivas de crescimento da economia, balança comercial muito favorecida por aumento de commodities em todo o Mundo, BOVESPA ainda atrativa para investidores, segmento industrial ainda relativamente saudável e assim por diante. Hoje o cenário é exatamente o contrário disto e com isto, vendas de imóveis vem caindo muito e já existem diversas quedas de preços registradas (ver post anterior com diversos links de notícias e pesquisas que comprovam isto). Como evitar que a gangorra faça o seu movimento natural de descida? O Governo tem fôlego para resolver todos os problemas mencionados neste parágrafo e entre outras coisas, ainda salvar 5 das maiores construtoras do País que estão quase falidas, bem com o segmento imobiliário como um todo e mais todos os bancos envolvidos, em especial os públicos, subsidiando não só MCMV, mas ainda os especuladores? E as construtoras, que veem os distratos crescerem a cada trimestre e estarem em alguns bilhões de reais, a cada trimestre, sabendo que neste cenário a tendência é só de piorar (mais clientes inadimplentes no fluxo de caixa direto com construtoras, que ficam sem condições de contrair financiamento bancário ou mesmo antes disto, que não conseguem pagar parcelas antes da entrega do imóvel), como elas resolverão este imbróglio?

    3) Já tínhamos tido antes rebaixamento da CEF e do BNDES pela agência de risco Moody´s, a primeira por ter empréstimos concedidos de mais de 20 vezes seu capital e o segundo por contabilidade criativa. Recentemente a Standard & Poors sinalizou que poderá rebaixar notas de crédito do Brasil e de mais 11 bancos, a continuarem as políticas “heterodoxas” e ineficazes, políticas estas que eram parte da “tábua de salvação” do segmento imobiliário (não aumentar juros para combater inflação e tentar resolver problema com desoneração fiscal). Recentemente, avaliação da Fitch quanto a situação complicada das construtoras e do segmento imobiliário do Brasil devido ao grande e contínuo aumento de distratos que tem sido observado (ver link logo abaixo) ;

    http://revista.construcaomercado.com.br/negocios-incorporacao-construcao/129/artigo254976-1.asp

    4) US$ hoje bateu novo recorde dos últimos anos, passando de R$ 2,15. Com isto, para combater seu efeito inflacionário, novos aumentos em SELIC e portanto, novo impacto na redução de consumo de forma geral, afetando a capacidade de pagamento de dívidas também e gerando um ciclo de aumento de inadimplência, redução de previsão de crescimento do PIB, aumento ainda maior nos distratos dos contratos de compra e venda de imóveis, etc.  Tudo isto com forte impacto negativo sobre Mercado Imobiliário.

    Temos ainda muito mais fatos a relatar, como por exemplo, relatório do FMI com alerta a bancos brasileiros sobre especulação imobiliária e seus riscos, além de uma infinidade de evidências que o Governo e Construtoras tem seus braços atados e não possuem mais as famosas “soluções mirabolantes”.

    Afinal, a lei de oferta e procura, utilizada na estória do relógio no começo deste texto, onde aumentava muito a procura e por consequência o preço, também se aplica agora: a procura caiu muito e temos muitos imóveis sobrando, a mão-de-obra, terrenos e matérias-primas, também já não estão com vendas aquecidas, ao contrário, a tendência em função da situação da economia é de piorar, portanto, insumos do segmento imobiliário tem que ver seus preços caírem, assim como os imóveis. Ou o segmento imobiliário vai mandar revogar a lei de oferta e procura, só porque agora não é mais conveniente?

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    Convidados, Geral

    Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 4

    5 de junho de 2013

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 4.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 4:

    Dando continuidade ao estudo do mercado imobiliário brasileiro nos últimos 6 anos, falarei agora sobre o período de 2.011 até hoje (Junho/2013).

    SEGMENTO IMOBILIÁRIO – JAN/2.011 A JUN/2.013

    INCENTIVOS A ESPECULAÇÃO: Subsídios do Governo, redução de Juros, abertura de capital das Construtoras em 2.006/2.007 e fluxo de Capital especulativo vindo do Exterior na crise de 2.008

    GEROU:

    PREÇOS DE IMÓVEIS: subidas continuaram fortes até 1S2012, acima de renda e de outros investimentos. Mais imóveis acima de R$ 400 mil que abaixo, especialmente para usados, a partir do 2S2012 ;

    GEROU:

    SALÁRIOS VS PREÇOS DE IMÓVEIS: SP, Estado mais rico, c/ salário médio menor que  R$ 2 mil/mês. Financiar, p/ maioria dos imóveis, mesmo c/ 3 pessoas p/ comprovar renda,  ficou inviável p/ muitos ;

    GEROU:

    VENDAS: quedas desde 2.011 até hoje para total das Construtoras. Vendas de novos caíram 78% no DF e mais de 20% em BH e SP de 2.011 p/ 2.012. Usados em SP, com quedas de vendas desde Nov/2.012 ;

    Seguem algumas notícias como referências sobre vendas. Sobre queda de usados em SP, ver relatório do CRECI SP disponível na página www.crecisp.gov.br, é necessário calcular a variação entre mesmos meses de anos seguidos, pois relatório só apresenta diferença de um mês para o seguinte, para tal, colocar dados de variações em planilha e pegar percentual de 12 meses atrás multiplicando por (1+percentual do mês seguinte), até chegar no mês desejado. Após isto, pegar o resultado deste cálculo e deste, subtrair 100%.

    Exemplo (não vinculado a imóveis): se você sabe que o preço inicial é R$ 100, no mês seguinte caiu 10% e no mês seguinte subiu mais 5% sobre o imediatamente anterior, qual o resultado final?

    R$ 100 menos 10% = R$ 90. Depois subiu 5% sobre R$ 90 e chegamos a R$ 94,5. Variação percentual de R$ 100 iniciais para R$ 94,5 foi de -5,5% entre o primeiro valor e o último.

    Usando fórmula acima, sem números (CRECI SP só dá percentual entre mês anterior e atual da pesquisa), temos: ((100%*(1-0,10))*(1+0,5))-100% = -5,5%, o que confirma que o cálculo funciona.

    Curiosamente, o CRECI SP divulgou uma variação incorreta para cidade de São Paulo na comparação do 1T2012 para o 1T2013, como se tivesse ocorrido aumento de 67% nas vendas. Capturando os dados mês a mês do próprio CRECI SP e fazendo as contas, observamos quedas na Cidade de São Paulo de Nov/2012 a Mar/2013, em todos os meses. Como exemplo, a queda foi de 32,37% em Mar/2013 comparado a Mar/2012. Pode ser que tenham esquecido a última parte da equação (67%-100%) ou outros erros.

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

    http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2680378/vendas-imoveis-usados-diminuem-2012-diz-creci

    http://www1.folha.uol.com.br/fsp/imoveis/93091-venda-de-imoveis-recua-78-em-brasilia.shtml

    http://www1.folha.uol.com.br/fsp/ribeirao/95134-setor-imobiliario-recua-pelo-2-ano-seguido.shtml

    http://www.em.com.br/app/noticia/economia/2013/03/05/internas_economia,354715/mercado-imobiliario-tem-queda-de-27-nas-vendas-em-belo-horizonte.shtml

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1248744-venda-de-imoveis-novos-cai-206-na-cidade-de-sao-paulo.shtml

    DISTRATOS: alguns bilhões de R$ de cancelamentos de vendas todo trimestre, por compradores não conseguirem financiar c/ banco (falta de renda), após pagar p/ construtora durante construção ;

    INADIMPLÊNCIA C/ CONSTRUTORAS: exemplo da Rossi, única a rever carteira de recebíveis, que no 4T2012, gerou R$ 1,3 bilhões em distratos, p/ reduzir inadimplências a nível saudável ;

    http://www.asbea.org.br/escritorios-arquitetura/noticias/mercado-imobiliario-venda-de-estoque-ainda-e-prioridade-290008-1.asp

    GEROU:

    ESTOQUES DE NOVOS – BRASIL: estoque de imóveis novos sem vender, em unidades, dobrou de Dez/2.011 p/ Dez/2.012, segundo consultoria Austin Rating com base em balanço de construtoras ;

    ESTOQUE DE NOVOS – SP: quantidade de imóveis novos ofertados em SP, no feirão da CEF 2013, foi o dobro do feirão do ano anterior ;

    ESTOQUE DE NOVOS – CWB: Curitiba fechou 2.012 c/ estoque de imóveis sem vender suficiente p/ 2 anos de vendas e com lançamentos programados p/ 2.013 equivalentes a mais 2 anos ;

    ESTOQUE SEM LOCAÇÃO COMERCIAL – ALPHAVILE SP: no 1T2013, 40% de vacância para imóveis comerciais em Alphavile SP, estimativa de anos para voltar a ocupação normal ;

    ESTOQUE SEM LOCAÇÃO – PESSOA FÍSICA – GRANDE RECIFE: no 1T2013, aumento de 35% no número de imóveis vagos aguardando locatário na Grande Recife ;

    ESTOQUE OCULTO C/ ESPECULADORES: temos hoje, quantidade desconhecida de imóveis com especuladores, que concorrem com vendas de construtoras e de pessoas físicas ;

    Algumas notícias como referência de assuntos acima:

    http://folhadealphaville.uol.com.br/artigo/?id=17399

    http://m.jconline.ne10.uol.com.br/t320/noticia/economia/pernambuco/noticia/2013/04/28/81174

    http://www.jornaldelondrina.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1364606&tit=preco-de-imoveis-atinge-teto-com-estoque-recorde

    http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html

    http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279

    GEROU:

    PREÇO DE IMÓVEIS 2S2012: segundo FIPE ZAP, 7 Capitais tiveram redução no preço de imóveis, entre novos e usados, no 2S2012 ;

    PREÇO DE IMÓVEIS SP PRIMEIRO BIMESTRE 2.013: segundo EMBRAESP, em pesquisa com construtoras p/ imóveis novos, SP teve queda de preços superior a 9% na média e p/ 3 dormitórios superior a 17% ;

    PREÇO DE IMÓVEL DE 1 DORMITÓRIO USADO EM SP NO 1T2013: queda de 23% no preço ;

    PREÇO DE IMÓVEIS SÃO JOSÉ DOS CAMPOS 1T2013: queda de 25% no preço, voltando a patamar anterior a 2.010, no caso de imóveis novos ;

    PREÇO DE IMÓVEIS NATAL NOT 1T2013: idem a São José dos Campos logo acima ;

    PREÇOS CYRELA NO 1T2013: comparando por segmento e considerando inflação, quedas de 26% a 41% para 2/3 das unidades vendidas e queda de 2,46% p/ 1/3 das unidades vendidas em relação a 1T2012 ;

    PREÇO DE USADOS EM SP: queda de mais de 20% no preço no comparativo de Fev/2012 para Fev/2013, em índice que mescla M2 de venda e aluguel, segundo pesquisa realizada pelo CRECI SP ;

    PREÇO DE IMÓVEIS EM GOIÂNIA: queda de até 15% nos preços de imóveis novos e usados em 2.013 ;

    PREÇOS DE IMÓVEIS EM RECIFE: tiveram quedas 3 meses seguidos ;

    Notícias como referência para preços seguem abaixo. Sobre preços Cyrela, acessar press release de 1T2012 e 1T2013 que fica no site da empresa, ao final dos relatórios, constam os valores por segmento e por M2.

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml

    http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

    http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,preco-de-imovel-novo-recua-pela-1-vez-em-quatro-anos,152741,0.htm

    http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

    http://www.opopular.com.br/editorias/economia/queda-nas-vendas-faz-pre%C3%A7os-de-im%C3%B3veis-recuarem-1.307413

    http://www.diariodepernambuco.com.br/app/noticia/economia/2013/04/03/internas_economia,432110/precos-dos-imoveis-no-recife-apresentam-terceira-queda-consecutiva.shtml

    http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

    TUDO QUE CONSTA ACIMA GEROU:

    PREJUÍZOS: Rossi teve prejuízo de mais de R$ 200 milhões, primeiro da história dela, em 2.012. PDG com prejuízo recorde de R$ 1,7 bilhões em 2.012. No ano de 2.012, prejuízo total construtoras > R$ 1 bilhão ;

    DÍVIDA: Brookfield, PDG, Rossi, Viver e Tecnisa com dívidas superiores a 100% do patrimônio, Gafisa deve 94% do patrimônio. Nem se venderem todos os imóveis, matriz, móveis, etc. pagam dívidas ;

    RISCO DE INSOLVÊNCIA: das 9 empresas com maior risco de insolvência no Brasil no 1T2013, 5 delas são as construtoras que constam acima c/ dívidas de mais de 100% do patrimônio ;

    http://mobile.valor.com.br/empresas/3116814/prejuizo-da-brookfield-quase-triplica-no-1

    http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/05/pdg-realty-tem-prejuizo-liquido-de-r-73812-milhoes-no-1o-trimestre.html

    http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/05/1278920-rossi-residencial-tem-prejuizo-de-r-10-milhoes-no-1-trimestre.shtml

    http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/03/prejuizo-da-tecnisa-triplica-no-4o-trimestre.html

    http://br.reuters.com/article/businessNews/idBRSPE92Q00S20130327

    http://www.valor.com.br/empresas/3062554/pdg-tem-prejuizo-liquido-de-r-21-bi-em-2012-e-de-r-17-bi-no-4tri

    http://br.reuters.com/article/businessNews/idBRSPE92B00Z20130312

    http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/9-empresas-listadas-com-maior-risco-de-liquidez-no-brasil

    O QUE CONSTA ACIMA GEROU, COMO REAÇÃO DO GOVERNO:

    Em 2.013, devido ao desaquecimento da Economia como um todo e do mercado imobiliário, o Governo brasileiro passou a adotar ainda mais iniciativas para estimular a aquisição de imóveis, medidas estas que em sua maioria, visavam permitir aos compradores de imóveis que pudessem pagar valores ainda mais elevados pelos mesmos, apesar dos patamares atuais já estarem completamente fora da realidade de salários do País (exemplo: apartamento usado de 2 dormitórios no Leblon que custa o mesmo que castelo no Estado de NY nos EUA com mais de 3.000 M2).

    Fonte: http://oglobo.globo.com/imoveis/que-leblon-que-nada-castelo-em-nova-york-esta-venda-por-us-1-milhao-7878942

    A partir de Jan/2013 o Governo aumentou o limite de preço do imóvel para uso do FGTS para R$ 500 mil, depois, em Maio/2013 já permitiu financiamento de imóveis de até mais de R$ 500 mil através do Panamericano que foi adquirido pela CEF, fez promoção em feirão da CEF para permitir pagamento da primeira parcela só em Jan/2014 para quem adquirir imóvel até Jun/2013 e diminuiu o compulsório dos bancos só para o caso de concessão de crédito imobiliário.

    Nem mesmo o rebaixamento de crédito da CEF, que hoje detém financiamentos a mutuários que representam mais de 20 vezes seu capital e por isto, foi rebaixada quanto ao crédito pela agência internacional Moodys, fez com que o Governo contivesse seu ímpeto de estímulos ao crédito do segmento imobiliário, ao contrário, Governo mantém pressão total para que empréstimos só aumentem, em especial, pressão sobre bancos públicos.

    Outra medida foi divulgação pelo BC afirmando que Brasil não tinha bolha porque preços subiam menos o que indicava equilíbrio de oferta e procura (não analisaram estoques, demanda, vendas, só preço, esta é uma conclusão absolutamente inválida, o que foi demonstrado por relatório da Austin Rating de que estoques dobraram de 2.011 para 2.012, sem contar que preços de financiamentos com bancos utilizados nos cálculos do BC incluíam negociações feitas há 2 ou mais anos, quando imóvel foi comprado na planta).

    Todas estas medidas visam beneficiar as construtoras para que estas possam aumentar cada vez mais o preço dos imóveis, uma vez que compradores teriam crédito e incentivos que permitiriam pagarem cada vez mais caro. O Governo está preocupado, antes de tudo, em beneficiar as Construtoras, como vem sendo desde o início do processo, uma vez que, para população em geral, sempre é pior pagar mais caro e de forma exagerada por um mesmo bem. Tal postura do Governo reflete sua forte dependência das Construtoras, principais financiadoras de campanha, bem como sua preocupação que está focada, como sempre, única e exclusivamente nas próximas eleições para presidente em 2.014. É natural que o Governo se defenda dizendo que tenta salvar as Construtoras em virtude do alto volume de empregos dependentes deste segmento e também da relevância do mesmo para recuperação do PIB, no entanto, se este fosse o real interesse, o Governo poderia buscar atuação de forma a viabilizar a redução dos preços dos imóveis, que é a única fórmula razoável neste contexto.

    Está claro para todos, que o Governo fará o possível para adiar, até depois das eleições de 2.014, uma redução mais acentuada de preços e uma crise no setor imobiliário, pois se isto ocorresse, poderia fazer com que o PT perdesse as eleições, no entanto, resta saber se o Governo tem folego para continuar “tapeando” a lei de oferta e procura através de soluções mirabolantes como postergar pagamento de primeira parcela de financiamento para Jan/2014 e outras do mesmo tipo.

    A questão é que, observando o péssimo cenário da economia brasileira, analisando-se sob qualquer ângulo, percebemos que o Governo não tem mais tanto folego para focar em socorrer as construtoras. Sobre economia: desemprego crescendo, projeção de PIB caindo, inflação alta, balança comercial com recorde negativo, pior bolsa de valores do Mundo, pior resultado do PIB setorial de indústrias em 2.012 no Mundo, escalada da inadimplência do consumidor, etc.

    REAÇÕES MAIS RECENTES DO MERCADO IMOBILIÁRIO QUANTO A CENÁRIO ACIMA

    Últimas reportagens que defendem interesses das construtoras, já utilizam o “crescimento” de vendas no Estado de SP no 1T2013 como argumento da “recuperação” do segmento. Este “crescimento”  foi ocasionado por uma “venda” com pagamento 100% permuta de 2.160 unidades da Cyrela lançadas no 1T2013, “venda” esta que está escondida na página 44 do press release da Cyrela, sem nenhum destaque e sem nenhuma explicação do que se trata, muito estranho por ter sido tão relevante e não ter mais nenhuma informação.

    Tentam ainda convencer as pessoas que imóveis no Brasil são baratos quando comparados a Tokio, Londres e outras capitais em que o salário médio é várias vezes o do brasileiro, a distribuição de renda, desenvolvimento, qualidade de vida e demais fatores são completamente diferentes e muito superiores ao padrão brasileiro, além de insistirem na questão do percentual do financiamento sobre o PIB, que conforme demonstrado acima, não é fato gerador de bolha imobiliária.

    Como se não bastasse, tentam minimizar as reduções de vendas de mais de 70% que tiveram reportagens em links mais abaixo, bem como os estoques enormes e redução de preços de mais de 25% em mais de um ponto do Brasil, dizendo que foi apenas uma queda temporária no 2S2012 (sendo que a maioria foi no 1T2013).

    Cada vez mais veremos iniciativas no desespero por parte das construtoras, patrocinando reportagens e pretensos “consultores” que omitem e distorcem informações, como nestes casos.

    PONTOS COMUNS ENTRE MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO NOS ÚLTIMOS 6 ANOS E BOLHAS DE EUA, ESPANHA E DOS FLATS NO BRASIL:

    Com relação à motivação eleitoral de buscar um crescimento rápido e vistoso da economia em curto prazo através de aumento relevante de crédito e facilidade para acesso ao mesmo, motivando aumento rápido e elevado do consumo, sem estímulos a produtividade e sem controle adequado dos abusos quanto a preços e de suas consequências para inflação, podemos observar uma total similaridade entre Brasil desde 2.007 e EUA e Espanha no início de suas bolhas imobiliárias.

    Outra similaridade é o Brasil ter permitido financiamento de 35 anos que pode se transformar em 40 anos como explicado mais acima, mesmo patamar adotado pela Espanha.

    Mais um ponto similar: no caso do Brasil, temos observado que as Construtoras tem feito o mesmo papel que os Bancos no caso da Espanha, ou seja, são as construtoras brasileiras que estão acumulando um super-estoque de imóveis e tentando desová-lo de forma lenta para que queda dos preços não seja abrupta e da mesma forma que os bancos na Espanha, são as construtoras que  sofrem forte ameaça de quebra devido a esta estratégia.

    Da mesma forma que nos EUA e Espanha, podemos observar quedas relevantes de preços no Brasil, acima de 20%, lembrando que na Espanha a queda demorou anos para chegar aos 32% e aqui, já observamos 25% em algumas cidades. Sobre a queda dos preços, observamos comportamento similar ao dos EUA durante a explosão da bolha lá, não são uniformes, ocorrem com diferentes pesos em cada localidade e com diferentes prazos.

    Como nos EUA e Espanha, podemos observar estoque de imóveis sem vender ou alugar crescendo de forma assustadoramente rápida, retroalimentando o problema de preços logo acima.

    Repetindo o que ocorreu nos EUA e Espanha, BC já se manifestando para dizer que não há bolha imobiliária, apesar das diversas evidências demonstradas aqui e do mesmo jeito que aconteceu lá, sem evidências consistentes, ao contrário, apresentando dados falhos como conclusão de que não há desequilíbrio entre oferta e demanda sem analisar vendas, estoques de imóveis sem vender, etc.

    Do mesmo jeito que observamos para EUA e Espanha, conforme ficam mais visíveis os problemas do mercado imobiliário, mais este tenta criar factoides para convencer mais pessoas a comprarem imóveis, de forma cada vez mais apelativa, contando com apoio do Governo que desesperadamente tenta criar mais ações para viabilizar o “eterno aumento no preço dos imóveis”, mesmo isto sendo contrário aos interesses da população e da Economia como um todo, devido ao fortíssimo efeito inflacionário e pelo fato da população estar pagando por um bem, muito mais do que este vale.

    Um ponto em comum sobre os últimos 6 anos do mercado imobiliário brasileiro, comparando com EUA, Espanha e bolha dos flats, é que todos tiveram promessas de lucros duradouros e superiores a quaisquer outros investimentos, que a demanda sempre seria crescente e que não haveriam problemas graves na economia que prejudicassem os resultados e na prática, todas estas promessas foram quebradas levando a formação de sobre-estoques e redução de preços.

    DIFERENÇAS ENTRE MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO NOS ÚLTIMOS 6 ANOS E BOLHAS DE EUA, ESPANHA E DOS FLATS NO BRASIL:

    Nos EUA tinham os empréstimos em cascata sobre mesmo imóvel e para mesmo proprietário, baseado em hipotecas (sub-prime) que levou ao estouro da bolha quando tivemos aumento de juros, na Espanha foram as condições super-facilitadas de crédito prolongado que levaram a explosão quando veio o aumento de juros junto com queda forte na demanda, mecanismos diferentes do Brasil.

    No Brasil, o limite da renda em relação a preços dos imóveis, combinado com financiamentos bancários em que mais pessoas comparecem para comprovar renda do que aqueles que realmente pagarão parcelas, com compra de imóveis na planta (que não existe em outros países) para qual temos elevado volume de distratos logo antes do financiamento bancário e tendo como pano de fundo o  aumentos de juros, cenários negativos para PIB, empregos, balança comercial, etc., formam uma combinação que é uma grande ameaça de que estes sejam os mecanismos que levarão a uma inadimplência exagerada que ocorrendo em conjunto com uma demanda menor do que a atual (que já é muito baixa), farão com que estoques cresçam ainda mais, disparando assim uma redução de preços mais acentuada, constante e inegável do que a que já observamos.

    CONCLUSÃO:

    Por todo o conjunto de fatos apresentados até aqui, minha opinião é de que temos sim, uma bolha imobiliária à brasileira.

     

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