Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 9.
Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;
Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335 Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats
Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010
Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013
Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis
Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos
Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura
Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013
Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro
Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro
Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro
Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP
Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II
Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo
Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira
PARTE 9:
Dando continuidade ao jogo dos 7 erros do mercado imobiliário, falarei agora sobre o terceiro erro, seguindo a mesma formatação dos textos anteriores, ou seja, primeiro demonstrando o que o mercado imobiliário tenta nos convencer como sendo verdadeiro e depois os fatos por trás das notícias.
CENA 3 – “NORMALIDADE DO SETOR IMOBILIÁRIO”
Imagem 3A – Informações do Mercado Imobiliário:
Diversas “reportagens” com entrevistas feitas com “especialistas” do mercado imobiliário, reiterando que a situação está normal, sem indícios de bolha imobiliária e que péssima situação financeira de algumas empresas do segmento se deve a “crescimento desorganizado nos tempos da euforia”.
Imagem 3B – Os fatos por trás das notícias:
Usarei como referência inicial a cidade de São Paulo, a mais representativa em vendas de imóveis no Brasil e depois irei agregando dados do Brasil, enriquecendo informações.
CONCLUSÃO:
Temos todo um conjunto de situações anômalas (**) demonstradas acima que se originaram a partir do momento que os preços dos imóveis se descolaram da realidade da renda no Brasil, portanto, a solução para retorno a normalidade passa necessariamente pela redução mais relevante destes preços até que estes fiquem minimamente compatíveis com a renda. Isto poderia ocorrer “por bem” através da iniciativa dos vendedores realizando ajustes dolorosos e imprescindíveis para redução de custos em toda a cadeia, mas ao que tudo indica, ocorrerá “por mal”, através da crise econômica que está apenas começando (detalharei melhor expectativas em um próximo texto).
(**) Situações anômalas apresentadas acima: preços de imóveis ofertados incompatíveis com renda da população e inviabilizando até mesmo o “upgrade”, quedas bruscas e contínuas em vendas com aumentos relevantes em estoques mesmo com grandes reduções em lançamentos, “promoções” que duram quase 1 ano até aqui, reduções de preços em patamares elevados e espalhados em várias localidades, mas ainda insuficientes para recuperação dos negócios (não foram o suficiente para aumento em vendas nos patamares necessários) e finalmente a presença relevante do segmento imobiliário entre as empresas com maiores riscos de insolvência no Brasil, dentre as que possuem Ações na BOVESPA.
Refêrencias:
IBGE – renda familiar: acessar site do IBGE, página Banco de Dados, Cidade de São Paulo e depois Censo 2.010. Dados foram agrupados para viabilizar apresentação gráfica e compreensão.
ZAP – preços de imóveis: consultar www.zap.com.br, selecionar “Imóveis” e realizar consultas para apartamento padrão, depois Estado de SP e após isto, todos os 5 bairros da Capital, repetindo procedimento para casa padrão. Somar as quantidades de casas e apartamentos, por faixa de preços que serão exibidos do lado esquerdo da tela. Lembrando que a pesquisa acima foi realizada em 9/Julho/2013 e dados sofrem variação diária.
Informação de que mais de 70% das famílias já possuem imóveis próprios vem de pesquisa do IBGE (PNAD) . Para facilitar a compreensão, segue link com reportagem que fala a este respeito: http://ultimosegundo.ig.com.br/brasil/2012-09-21/casa-propria-ja-nao-e-so-sonho-75-no-brasil-sao-donos-do-imovel-onde-vivem.html
Gráfico com dados sobre vendas, lançamentos e estoques de imóveis novos e tabela com evolução mensal de venda de usados, bem como o cálculo para estimativa até Dez/13 : explicações detalhadas em texto anterior sobre “Segundo Erro do Mercado Imobiliário”, basicamente, dados extraídos de relatórios oficiais das construtoras e compilados no caso de novos e extraídos de relatórios do CRECI SP e calculadas variações considerando sazonalidade no caso de usados.
Informação relacionada a queda de preços para Cyrela entre 1T2012 e 1T2013, por segmento: extraído de relatórios oficiais da Cyrela (press release) destes períodos. Disponíveis na página de relação com investidores da Cyrela. Cálculos explicados detalhadamente em texto anterior sobre “Bolha Imobiliária a Brasileira”.
Dado sobre queda no índice que mede preço de M2 de venda e aluguel para Estado de SP, disponível na página do CRECI SP, para acessar, selecionar opção Pesquisas publicadas e depois o PDF de Janeiro/2013 do Estado de SP. Página do CRECI SP é: www.crecisp.gov.br (mesmo site e procedimento para acessar evolução das vendas de usados, mas cuidado, é necessário cálculo para obter resultado ajustado à sazonalidade, ver detalhes em “Segundo Erro do Mercado Imobiliário”).
Informações relacionadas a aumento em imóveis desocupados por falta de locação, quedas de preços e risco de insolvência de construtoras, seguem os links das notícias:
http://folhadealphaville.uol.com.br/artigo/?id=17399
http://www.digitalflip.com.br/ovale/flip/Classificados/01024%3D07-07-2013/44.PDF
http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/
