Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 7.
Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;
Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335 Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats
Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010
Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013
Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis
Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos
Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura
Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013
Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro
Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro
Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro
Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP
Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II
Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo
Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira
PARTE 7:
O jogo dos 7 erros do mercado imobiliário – IMAGEM 1:
Alguém já teve a oportunidade de identificar os 7 erros, naquele jogo que normalmente vem junto com as palavras-cruzadas? É um exercício para desenvolver sua capacidade de observação e atenção quanto aos detalhes. Temos duas imagens, que colocadas lado a lado, apresentam diferenças muito sutis, você tem que marcar quais são elas.
O segmento imobiliário como um todo, vem transmitindo informações, que quando lidas com a devida atenção e às vezes, com uma certa dose de investigação, se comparam ao jogo dos 7 erros. Apenas para mantermos o “espirito” do jogo e não tornar este texto ainda mais longo, manterei este estudo limitado a 7 itens e apresentarei cada item em um texto separado.
Em cada cena analisada, veremos onde estão os aspectos incoerentes entre a primeira figura, que é o que o mercado imobiliário quer nos induzir a acreditar e a realidade por trás disto, que é a nossa segunda imagem.
CENA 1 – PREÇOS DE IMÓVEIS NO BRASIL, VALORIZAÇÃO FUTURA E MOMENTO IDEAL DE COMPRA:
Imagem 1A – Relatos do segmento imobiliário:
“Pesquisa” feita por “especialista” comparando preço do M2 de imóveis no Brasil com outros países e mencionando que ainda não estamos entre os mais caros, para grande maioria das cidades do Brasil, o que seria uma prova de que aqui não há bolha imobiliária.
Referência de outro “especialista” de que tivemos critério na concessão de crédito bancário no Brasil e que isto seria diferente de EUA e Espanha, significando que não temos bolha.
Foi mencionando pelos “especialistas” acima, que agora seria o momento ideal para compra de imóveis, para aproveitar juros ainda baixos e valorização que continuaria ocorrendo acompanhando inflação.
Imagem 1B – Fatos:
A pesquisa que compara o preço do M2 no Brasil com outros países, simplesmente ignora a renda do Brasil comparado a estes outros países, como se no Brasil a renda fosse equivalente a de Londres, Tokio e outras cidades de países desenvolvidos, quando na verdade aqui são muito menores para grande maioria da população, além disto, tal pesquisa não considera que a distribuição de renda é bem pior no Brasil, não analisa a proporção entre custo de aquisição e aluguel, dentre diversas outras variáveis importantes para esta análise.
Como exemplo gritante da distorção de preços de imóveis no Brasil quando comparado a outros países, temos imóvel usado de 80 M2 e 2 dormitórios no RJ que custa o mesmo que castelo de 3.000 M2 no Estado de NY, sendo que nos EUA a renda per capta é 4 vezes maior que no Brasil e a distribuição de renda é muito melhor lá do que aqui.
Sobre os “estudos” anteriores deste “especialista”, gostaria de destacar a previsão feita pelo mesmo que até o ano que vem a BOVESPA estaria acima de 200.000 pontos (atualmente estamos em aproximadamente 1/5 disto, em outras palavras, a previsão deste especialista consegue ser pior que as previsões de Mantega sobre o PIB, onde este último estima 4 vezes mais do que irá acontecer).
Outro exemplo da precisão deste “especialista”: em Fev/2.013 ele apostava que o US$ tinha alcançado um ponto de estabilidade e que deveria se manter neste patamar, só neste último mês o US$ já subiu mais de 10%.
Sobre a imparcialidade deste especialista, o mesmo já foi garoto propaganda da Cyrela e é contratado frequentemente pelo segmento imobiliário, faturando alto para fazer apresentações motivacionais sobre a performance deste segmento.
Já sobre a opinião do segundo “especialista”, que por termos mais critérios para financiamento bancário, estaríamos imunes à bolha imobiliária, temos como fatos:
a) Compra de imóveis na planta ou em construção: isto é algo que só existe no Brasil e que tem gerado problemas sérios quanto à inadimplência e cancelamento de vendas. Só como referência, a Rossi, que foi a única construtora a fazer higienização da carteira de clientes, teve R$ 1,3 bilhão em distratos, só no 4T2012. No total das construtoras, a cada trimestre, são bilhões de R$ em distratos. Distratos ocorrem principalmente no momento em que compradores já pagaram mensalmente os valores para construtoras, mas não conseguem contrair o financiamento bancário quando o imóvel é entregue. Estes não são contabilizados, em nenhuma estatística, como problemas em concessão de crédito por falta de critério, embora os números sejam claríssimos de que vendas estão sendo realizadas, em grande quantidade, para quem não tem condições de comprar imóveis e depois estas vendas tem que ser canceladas, gerando transtornos e prejuízos para desfazer o negócio. Os imóveis destes distratos ficam em poder das construtoras e tem que ser vendidos novamente, situação análoga a quando bancos de EUA e Espanha tomavam imóveis e tinha que vendê-los, gerando super-estoques que desvalorizavam os imóveis. Este problema foi o principal causador para que, em Dez/2012, o estoque de imóveis novos no Brasil tivesse dobrado na comparação com Dez/2011.
b) Possibilidade de participação de mais pessoas no financiamento bancário, mesmo que não exista comprovação de que as pessoas adicionais irão ajudar a pagar ou morar no novo imóvel. É permitido, por exemplo, que para um imóvel muito pequeno, tenhamos duas famílias pagando pelo financiamento. Isto significa, que o suposto “critério” mencionado pelo “especialista”, na prática não existe. Uma pessoa que envolva no financiamento a parentes que não ajudarão a pagar nem irão morar no mesmo imóvel, estará se endividando muito acima dos 30% de sua renda, que é o limite que daria a segurança mencionada pelo “especialista”. Outro ponto importante, é que não existe investigação adequada por parte dos bancos quanto a outras dívidas das famílias que contrataram investimentos, o que mais uma vez, tira toda a segurança deste empréstimo ;
c) Hoje, mais de 70% dos financiamentos bancários para mutuários está dividido entre CEF e BB, dois bancos estatais. Esta situação é no mínimo estranha, pois se estamos falando de empréstimos que seriam, de acordo com o segmento imobiliário e seus especialistas, seguros e que seguem as melhores práticas do mercado, por que então os bancos particulares não foram mais competitivos na oferta de crédito e não tivemos uma concorrência mais equilibrada entre os bancos? Esta situação indica que o Governo, em sua pressão para aumentar o crédito imobiliário, forçou muito mais com os bancos sobre os quais tinha domínio para que concedessem crédito. Em uma situação como esta, como alguém poderia garantir que os bancos públicos foram realmente criteriosos? Considerar: sabendo-se que o interesse do Governo era exclusivamente na concessão do máximo possível de crédito para fazer com que o PIB pudesse crescer mais, junto com os empregos, já que o setor de construção civil era um grande gerador de empregos, será que este conflito de interesses realmente foi tratado da forma adequada, sob o ponto de vista de análise de risco de crédito?
d) Vejamos agora, algumas referências importantes quanto à qualidade do crédito concedido pelos bancos no Brasil e quanto as melhores práticas adotadas pelo segmento imobiliário, sendo estas tão defendidas pelos “especialistas” contratados deste segmento: a agência internacional Moodys que analisa risco de crédito de instituições em todo o mundo, rebaixou a nota de crédito da CEF pelo fato dela possuir empréstimos concedidos que superam mais de 25 vezes seu patrimônio. Mais recentemente, outra agência internacional de análise de riscos, a Standard & Poors, ameaçou a CEF juntamente com mais 10 bancos brasileiros, de ter um rebaixamento em sua avaliação de risco de crédito. A terceira principal empresa de análise de crédito internacional, a Fitch, deu alerta quanto à situação do crédito imobiliário e o alto volume de distratos que vem ocorrendo.
Sobre o comentário do “especialista”, de que agora é o melhor momento para aquisição de imóveis, aproveitando juros ainda baixos e estimativa dele de que imóveis seguirão a valorização da inflação (sem nenhuma referência de como chegou a esta conclusão):
Vamos assumir, com extrema boa vontade, uma vez que não existe nenhuma evidência neste sentido, de que os imóveis, por algum motivo desconhecido, poderiam vir a manter aumentos de preços em mesmos percentuais que os de crescimento da inflação. Seria um bom negócio e algo recomendável, adquirir imóveis?
Na hipótese de adquirir imóvel como investimento para depois revender com lucro, como foi incentivado por tanto tempo pelo segmento imobiliário: você faria um investimento em que ficaria no prejuízo? Explico: você pagará 2% de ITBI e mais 6% sobre o valor da venda para corretor, sem contar os demais custos relacionados a cartório, etc. e só isto já significa ficar no prejuízo se o reajuste do preço for só pela inflação. Ah, mas você poderia comprar “na planta” ou em construção e depois revender antes de receber o imóvel e ainda, poderia tentar revender sem precisar de corretor. Na prática, hoje os imóveis na planta ou em construção estão custando mais do que os imóveis entregues, isto ocorreu, por exemplo, em São José dos Campos e Natal e quem comprou na planta ficou revoltado com a situação. Mesmo com todo seu trabalho, risco e desgaste, você ficará no prejuízo. Vamos assumir ainda, desta vez chegando a ser utópico a favor dos representantes do segmento imobiliário, que você conseguirá vender com um ganho equivalente à inflação, mesmo com tudo que foi explicado aqui: você poderia obter ganhos maiores, com risco muito menor em qualquer outra aplicação financeira, sendo que a aplicação financeira terá liquidez imediata. Qual o sentido de correr riscos elevados, não ter nenhum retorno superior e ainda estar preso a um “investimento” sem nenhuma liquidez?
Vamos avaliar ainda um outro cenário: você comprou para depois alugar o imóvel. Ocorre que já temos tido excesso de imóveis sem alugar, demonstrado em diversas localidades, como imóveis comerciais vagos em Alphavile de SP que alcançam 40% do total. Também já observamos quedas em preços de aluguel em diversas praças devido a isto. Tudo causado pela queda na demanda por imóveis nos últimos anos. Qual seria a vantagem, principalmente considerando que pelo preço excessivamente alto dos imóveis e restrições de renda, o percentual do aluguel em relação ao preço do imóvel é menor do que a remuneração recebida em aplicações financeiras?
Bem, agora tentando ser um pouco mais realista do que os “especialistas” contratados pelo mercado imobiliário, vamos avaliar o cenário de se adquirir um imóvel agora para morar nele, dentro das condições de preço atuais:
Os preços de imóveis subiram mais do que qualquer outra coisa nos últimos anos. Fazendo analogia com a bolsa, quando o preço é considerado mais alto que o normal, este é o momento certo para se adquirir Ações?
Outro ponto, muito importante: quem disse que ao entrar em um financiamento para aquisição de um imóvel, não haverá nenhum reajuste nas prestações no futuro e como juros bancários para empréstimo imobiliários estão muito baixos, este é o melhor momento?
Muita gente não sabe e não se atentou ao fazer uma compra de imóvel, apesar disto ter um alto impacto financeiro em sua vida, mas não só já temos um juros elevado para quem compra na planta ou em construção, como também temos um juros embutido no financiamento bancário que será acionado em breve e fará com que o custo do financiamento aumente, independente de terem adquirido na planta, em construção ou já construído.
Para quem compra na planta ou em construção, com financiamento junto à construtora até a entrega, paga INCC (Índice Nacional da Construção Civil) sobre o saldo devedor até a entrega. Em outras palavras, muitas vezes o saldo devedor do imóvel, a ser pago no momento da entrega, é maior do que o valor total do imóvel quando o negócio foi acordado e com isto, em alguns casos, a pessoa sequer consegue contrair o financiamento junto ao banco. Estas situações tem sido muito comuns e sido parte da causa do elevadíssimo volume de distratos a cada trimestre.
Agora, temos um índice que muitos desconhecem, que é aplicado na grande maioria dos contratos de financiamento junto aos bancos, que é a TR (Taxa Referencial). Como ela funciona e por que existe nos contratos de financiamento imobiliário? A partir do momento em que a SELIC alcançar 8,5%, os contratos de financiamento imobiliário, mesmo aqueles adquiridos anteriormente e que contiverem esta cláusula de reajuste pela TR (grande maioria), sofrerão reajuste no valor da parcela a ser paga. Isto ocorre, porque qualquer banco ao fazer um empréstimo, precisa de uma garantia de que em caso de inflação muito elevada, combatida através de juros também crescentes pelo Governo, o retorno financeiro trazido pelos juros pagos pelo mutuário em termos reais (considerando inflação e custo de oportunidade) não será negativo, ou seja, continuará valendo a pena para o banco e este não estará operando no prejuízo.
Neste momento, temos a SELIC em 8%, com boa probabilidade de chegar a 8,5% e até passar disto já na próxima reunião do COPOM, no início de Julho/2013, ou seja, será ativado o gatilho para que o reajuste da TR seja aplicado no financiamento bancário, aumentando o custo deste financiamento, mesmo para quem já o contraiu antes. Vamos lembrar que o US$ começou sua disparada devido a ameaças do FED (BC dos EUA) de antecipar a retirada da injeção de US$ todo mês na economia mundial (QE – US$ 75 bilhões / mês), podendo vir a iniciar uma redução já em 2.013 e concluir em 2.014 e esta situação pressionará cada vez mais o aumento do US$ (fuga de US$ do Brasil procurando retorno maior e mais seguro nos EUA), com isto a inflação cresce (commodities precificados pelo US$, inclusive alimentos, além de alta dependência de itens importados para diversos segmentos) e novos aumentos da SELIC para conter mais esta alta na inflação, principalmente com oposição e população pressionando o Governo em virtude da inflação já estar elevada. Como a SELIC influencia na TR, ao longo do tempo, continuando a crescer os juros para coibir o aumento da inflação, aumentará também o valor a ser pago na parcela do financiamento pelo mutuário. Imagine agora, quem ainda terá mais de 30 anos pela frente para pagar o financiamento e já estava no limite do endividamento para conseguir pagar esta parcela, dependendo das flutuações da SELIC e da TR para saber o quanto vai pagar a mais em cada parcela, situação que a grande maioria não previu ao contratar o financiamento…
Se considerarmos o cenário econômico atual e previsto, é exatamente o contrário daquele que estimulou o crescimento dos preços no segmento imobiliário, uma vez que juros estão crescentes e se refletirão nas parcelas a serem pagas aumentando inadimplência bancária. Mesmo antes disto, o aumento de juros da economia como um todo junto com inflação elevada levarão a novos aumentos no número de distratos. Este aumento nos juros dificultará ainda a contratação de novos financiamentos.
Já observamos na última medição sobre a evolução do PIB brasileiro, ao final do 1T2013, que foi não só decepcionante, como alarmante no sentido de demonstrar que o consumo interno havia estabilizado, e como consequência, combinada com outros fatores, indústrias e comércio também tiveram desempenho decepcionante. Combina-se a isto, o recorde em déficit comercial e em conta corrente externa. Pior, é que o Brasil, em cenário típico de inflação alta combinada com crescimento baixo (estagflação) ainda enfrenta uma situação em que não pode deixar o câmbio muito alto e juros muito baixo para estimular crescimento e melhoria na balança comercial e contas externas, porque ambos tem alto impacto para inflação e Governo já está acuado pela oposição e por toda a população que já não aguentam mais esta inflação elevada.
Parte do motivo pelo qual o consumo interno não cresceu, é o alto nível de endividamento e de inadimplência, ambos cresceram mais do que a própria concessão de crédito nos últimos anos. Como referência, o índice geral de inadimplência do consumidor (SERASA) subiu mais de 80% no período da bolha imobiliária (desde 2.007 até hoje) e parece estar se estabilizando, mas dentro de um patamar muito elevado. Algo similar ocorreu com o nível de endividamento das famílias e por isto que ambos, endividamento e inadimplência, ajudaram a frear o consumo. Infelizmente, não foi só isto, a queda de produtividade nas empresas combinada com aumento de empregos, fez que produtos e salários ficassem muito caros, se refletindo nos aumentos relevantes de inflação e a forma de combater isto, será dolorosa para todos (aumento de juros, novos aumentos em inadimplência e nível de endividamento, etc.).
O segmento imobiliário tenta sustentar ainda a possibilidade de novos crescimentos nos preços dos imóveis com base no desemprego, que está em patamares baixos frente ao histórico do Brasil e os reajustes maiores de salários que são decorrentes desta situação e ajudariam a suportar estes novos aumentos nos imóveis. Ocorre que pelo DIEESE, que tem medições mais realistas que IBGE (*), o desemprego estava em 9,6% em Dez/2012 quando alcançou sua mínima e depois veio subindo, chegando a 11,3% em Abr/2013, sendo que Abr/2013 foi 0,5% maior que Abr/2012. Não bastasse isto, pelo próprio IBGE, tivemos um mês de Maio/2013 péssimo, o pior em geração de empregos dos últimos 21 anos, sendo que o acumulado dos meses de Janeiro/2013 a Maio/2013 também foi um dos piores dos últimos anos (pior do que este, só o de 2.009 durante a crise que levou a redução do PIB naquele ano).Temos ainda levantamentos que indicam que os reajustes de salários, pressionados pelo péssimo cenário econômico , nos últimos 12 meses foram muito inferiores aqueles percebidos nos períodos imediatamente anteriores, em muitos casos não repondo sequer a inflação oficial, também com reduções sensíveis em PPR e PLR (prêmios anuais). Observar que estes aumentos menores em salários são inevitáveis, uma vez que não há mais espaço para repassar estes reajustes para os preços, pois a inflação muito alta já tem reduzido o consumo. Frente a todo o cenário econômico negativo que já tem ocorrido e tende a se agravar, conforme explicado mais acima, a tendência é que o desemprego continue a aumentar, os reajustes salariais e prêmios tendam a diminuir e com isto, retroalimentem os problemas mencionados acima, agravando-os.
(*) IBGE considera quem fez um bico no semáforo para poder almoçar e recebeu uns trocados como empregado, quem está a mais de 6 meses sem emprego não entra na estatística e outras manipulações típicas de órgãos ligados ao Governo Federal.
Uma das possibilidades, frente a todos os fatos acima, é que o Brasil venha a enfrentar uma crise econômica mais séria que se tornaria uma recessão, entre este ano e o próximo.
Este cenário econômico muito negativo será cada vez mais percebido pelas pessoas, já nos próximos meses, em especial com o esperado crescimento no desemprego e nos juros, com inflação ainda alta e PIB baixo, endividamento e inadimplência aumentando .
Em resumo, ao sermos realistas, não existe nenhum cenário favorável ao crescimento no preço dos imóveis, mesmo que apenas pela inflação que já não seria lucrativo por tudo que foi demonstrado aqui, ao contrário, todos os indicadores apontam para um cenário em que os preços dos imóveis irão reduzir.
A situação acima, na realidade, é ainda pior para o segmento imobiliário: os estoques de imóveis sem vender, que chegavam a ser menos de 70% das vendas do próprio ano em Dez/2.010, chegaram ao final de 2.012 em 100%, com prazos cada vez mais longos para realizar vendas, reduções de preços de imóveis que já acontecem no mínimo desde julho/2012 e que estão se intensificando (promoção recente da Even oferecendo 40% de desconto), quedas contínuas em vendas de usados no Estado de SP ao longo dos últimos 6 meses, 5 construtoras que devem mais que todo seu patrimônio e estavam entre as 9 empresas do Brasil com maior risco de insolvência no 1T2013. Realmente, apostar na aquisição de um imóvel agora e pelos preços atuais, como se fosse algo interessante ou lucrativo, não é um ato de coragem, mas sim, uma vitória da fé sobre a razão, ou melhor dizendo, a vitória da utopia sobre a realidade.
É por estas conclusões, por enquanto falando apenas do primeiro erro no jogo de 7 erros do mercado imobiliário, que temos uma visão cada vez mais clara que ao mercado imobiliário, só resta um lema: a desinformação é a alma da enganação! O objetivo aqui é informar e permitir que todos possam entender o jogo do mercado imobiliário, afinal, o prejuízo de adquirir um imóvel e depois ver seu preço despencar, será de algumas centenas de milhares de reais em alguns casos, em outros, de no mínimo algumas dezenas de milhares de reais e acho que ninguém gostaria de passar por isto apenas por falta de informação, não é mesmo?
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