‘Não Existe Bolha Imobiliária’ Articles at Defenda Seu Dinheiro

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    Convidados, Geral

    Estudo defende que Brasil não vive bolha imobiliária

    14 de abril de 2014

    Para os pessimistas e negativos de plantão: Será que Professor da PUC está errado?. Leiam:

    A valorização dos imóveis nas principais regiões metropolitanas do Brasil, nos últimos anos, acendeu o alerta do mercado quanto a especulações nos preços. No entanto, um estudo do Núcleo de Real Estate da Poli-USP mostra que a alta também foi puxada pela forte escalada nos custos dos empreendimentos. Descontada a inflação do setor, a aceleração de preços teve um pico em 2011, para então fechar 2013 no mesmo ritmo de valorização de 2005.

    Elaborado pelo professor João da Rocha Lima Jr., a pesquisa aponta que o mercado imobiliário viveu duas fases de alta. A primeira, que durou do segundo semestre de 2007 até o primeiro de 2011, tinha um caráter mais especulativo, porque os preços subiam acima da evolução dos custos. Desde então, o movimento desacelerou, mais condizente com o encarecimento dos custos, sobretudo dos terrenos.

    O estudo usou os dados do Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R), do Banco Central, que mede o valor de avaliação dos imóveis dados como garantia de empréstimos em 11 regiões metropolitanas.

    Segundo ele, esse raciocínio desmentiria a tese de que o país vive uma bolha imobiliária. “É mais uma onda do que uma grande bolha especulativa. Teve um pouco de especulação? Teve. Mas isso não configura uma bolha perversa como a americana”, diz.

    Para ele, Carnaval em março, Copa do Mundo em junho e julho e até mesmo as eleições tornam 2014 um ano atípico. Diante desse cenário, a expectativa é de estabilidade nas vendas. “Mesmo assim, não há nada que nos diga que o mercado, do ponto de vista da demanda, piorou em relação ao ano passado. Da mesma forma que a taxa de juros subiu, o desemprego caiu. Para o nosso setor, o crescimento real da renda continua, o que nos permite manter a projeção de estabilidade”,
    diz o especialista no setor imobiliário.

    Minha casa


    Dentro desse contexto de movimentação do mercado, o setor de construção civil sinalizou, esta semana, que há defasagem entre as exigências da nova norma de desempenho para uma qualidade mínima nos imóveis e o que o governo paga por moradia, principalmente em relação às unidades habitacionais da faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida, destinadas às famílias com renda mensal de até R$ 1,6 mil. Especialistas afirmam que, para atender ao padrão mínimo exigido pela norma, as construtoras gastarão mais, porque não poderão economizar em dois itens, geralmente relegados em projetos de habitação popular: o projeto arquitetônico e a qualidade dos materiais.

    O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), Paulo Simão, diz que o reajuste é necessário para dar condições às empresas de investir em tecnologia e contratar projetos mais detalhados.

    O presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), Haroldo Pinheiro, diz que os profissionais devem ficar mais atentos com a responsabilidade ao produzir projetos do programa. “As construtoras não poderão mais entregar apenas desenhos técnicos”.

    Até mais!
    Convidados, Geral

    Não tem bolha, tem “super oferta” de imóveis comerciais.

    14 de abril de 2014

    Bom dia,

     

    Como eu disse desde que comento neste blog. O País está passando um período de ajustes. E vai seguir firme!

     

    O inventário (área construída) de imóveis logísticos no país passou de 6,346 milhões de metros quadrados em 2012 para 8,065 milhões no final do ano passado

    O aumento da vacância (relação entre o volume de imóveis disponíveis e o volume total existente) não configura uma bolha imobiliária no setor comercial, na opinião do presidente da consultoria imobiliária Colliers no Brasil, Ricardo Betancourt. “O que existe é uma ‘superoferta’”, afirmou o executivo, em entrevista ao InfoMoney.

    Segundo dados da consultoria, o inventário (área construída) de imóveis logísticos no país passou de 6,346 milhões de metros quadrados em 2012 para 8,065 milhões no final do ano passado. Ao mesmo tempo, a taxa de disponibilidade avançou de 13,3% para 17,67% no mesmo período.

    “Na equação da oferta e da demanda, o problema não está na demanda. Está na oferta. No ano passado, a absorção dos condomínios de logística ficou na casa de 1,1 milhão de metros quadrados. É um volume expressivo. O mercado vem tomando espaço. O problema é que a oferta está maior”, disse.

    No mercado de escritórios de alto padrão o cenário é parecido  São Paulo fechou 2013 com uma taxa de disponibilidade quase 10% maior do que a apresentada em 2012. Mas para o executivo, o problema maior está nas regiões periféricas, como Alphaville. Lá, o preço do aluguel já foi ajustado e ainda assim a taxa de vacância permanece elevada.

    Já em regiões centrais e estratégicas para as empresas, como as avenidas Brigadeiro Faria Lima, Paulista e Juscelino Kubitschek, a vacância pode diminuir à medida que os locadores aceitem fechar contratos por um preço um pouco menor. “Tem vacância nessas regiões, mas porque não houve ajuste de preço. Se houvesse uma diminuição do preço, haveria tomador”, ressaltou. “De uma forma geral, o mercado vai se acomodando”, continuou.

    Bolha eh diferente.

    O presidente da Colliers afirmou que uma bolha imobiliária se dá em um cenário diferente do que estamos vivendo no mercado de imóveis comerciais. “Bolha acontece quando você tem excesso de possibilidade de financiamento. Quando se compra para especular, se financia 100% do imóvel e vende daqui a 2 meses, por exemplo. Isso gera uma bolha de especulação muito rápida. Mas não é o que acontece agora. Temos que entender que estamos em uma muito rápida. Mas não é o que acontece agora. Temos que entender que estamos em uma época ‘superofertada’. O mercado tem que ofertar menos”.

    Para ele, este movimento reflete um ciclo imobiliário, natural na economia do país. “O ciclo no mercado de escritórios, historicamente, acontece a cada 10 anos aqui no Brasil. Nós tivemos uma baixa no começo dos anos 90; também houve baixa em 2002 e 2003 e agora estamos vivendo outro momento de queda. É natural, o mercado tem que se ajustar”, afirmou.

    Ao mesmo tempo, o executivo acredita que isso pode gerar oportunidades para os investidores. “Quem for ‘frio’ e estudar o mercado vai comprar bem”, acredita. Segundo ele, os brasileiros ainda tem uma relação de ‘apego’ com os imóveis, mas isso tem mudado nos últimos anos. “O investidor estrangeiro ensinou ao mercado que tem hora de entrar e hora de sair. Nós, pela cultura latina, somos muito apegados, não gostamos de vender. Mas todos que saíram na alta recente se deram bem”, concluiu.

     

    Até mais!

    Geral

    Existe bolha imobiliária … ou não?

    18 de fevereiro de 2013

    Usando como mote para o tema do post a lógica do narrador esportivo Cléber Machado da Rede Globo, em um dos seus famosos bordões, onde faz uma análise, e no final conclui com “ou não”, o que deixa tudo que foi falado em “cima do muro”.

    Afinal de contas, existe bolha imobiliária em nosso país ou não?

    Este é um assunto bem chato de se discutir, pois muitos levam para o lado emocional, querem ganhar a discussão na marra, destruir os argumentos alheios com falácias e bravatas. Muito estão “estourando nossa bolha imobiliária” há 3 anos ou mais, após o último grande boom imobiliário que tivemos ocorrido depois de anos de estagnação no mercado imobiliário.

    O que os “anti-bolha imobiliária” tem a favor?
    Pode-se enumerar:

    • O crédito imobiliário no Brasil é muito baixo em relação ao PIB;
    • O nível de emprego no Brasil está em níveis recordes, o oposto de um cenário de bolha imobiliária, onde o desemprego é que bate recordes;
    • Excesso de valorização não é implicação de bolha imobiliária, do contrário, qualquer produto que valorizasse seria com certeza uma nova bolha, sem levar em conta outros fatores;
    • O Brasil ainda tem muita carência de moradias;
    • O Brasil ainda tem também muito estoque de terrenos e área úteis para construção, mesmo em grandes centros urbanos é possível encontrá-las;
    • Se preciso, importarão mão-de-obra para todas fases todas etapas de um empreendimento na construção civil. Logo, não se preocupam com falta de mão-de-obra.
    • O quadro no Brasil não tem hada haver com crise imobiliária dos EUA e Espanha ocorridos na história recente;
    • Supõe que o mercado pode estagnar, ter o valor dos imóveis corroídos pela inflação ao longo dos anos, mas cair drasticamente, dado o quadro acima, provavelmente não deve ocorrer.
      Talvez bolhas imobiliárias locais, como as que podem ocorrer após um grande boom imobiliário numa região onde haja a construção de uma grande usina hidrelétrica, onde não tinha nada ou muito pouco de construções, e a busca desenfreada por moradia pode levar a uma excessiva valorização. Após a construção terminada, muitos irão embora da região, e aí sim, os valores caíram drasticamente, pois não haveria mais aquele frenesi por busca de imóveis.
      Fenômeno parecido acontece com locais onde há exploração de ouro e pedras preciosas.
      Ambos são fenômenos locais, pontuais, e não afetariam o mercado imobiliário nacional.

    O que os “pró-bolha imobiliária” tem a favor?
    Enumera-se:

    • Os imóveis valorizaram demais nos últimos anos. Está insustentável a continuidade da valorização;
    • As pessoas não conseguirão pagar as prestações, principalmente as classes mais baixas da população, que contraíram crédito imobiliário para pagar em vários anos. Simples conjectura, também chamada de futurologia.
      Alegam que muita gente comprou imóvel financiado;
    • Falta de mão-de-obra;
    • Falta de terrenos nos grandes centros;
    • Excesso de lançamentos;
    • Algumas construtoras já quebraram. Se esqueceram que este é um processo normal ao longo dos anos, faz parte do capitalismo, empresas quebrarem e outras tomarem o seu lugar, é um ciclo natural.

    Existem mais argumentos para ambas as partes, porém, só saberemos se houve ou não estouro de bolha imobiliária no Brasil depois que ela ocorreu, no presente não é possível saber, apenas temos conjecturas.

    Após 5 anos de forte valorização seguidos, de 2005 a 2010, e passado mais 3 anos, já estamos em 2013, ninguém viu a bolha imobiliária estourar, ninguém viu o percentual de crédito imobiliário subir a níveis estratosféricos em relação ao PIB.
    O crédito imobiliário segue aquecido, com juros baixo e população com nível de emprego altíssimo, como nunca na história deste país, como diria o nosso saudoso ex-presidente Luís Ignácio Lula da Silva.

    E para quem gosta de um bom bate-boca sobre o assunto, discussão em alto nível, opiniões diversas no transcorrer dos anos pode ler o tópico de imóveis no fórum Infomoney.

    E para quem deseja ler apenas argumentos pró-bolha imobiliária, ela existe, ela está aí a pleno curso e vai estourar com toda certeza do mundo, ou seja, é um site enviesado para isto, acesse BOLHA IMOBILIÁRIA NO BRASIL.

    Enfim, fica a gosto do freguês, o que pensar, o que concluir e como se precaver para um cenário ou outro que julgue mais provável com base em suas próprias convicções.

    Até o próximo post.