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Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 13

Desta vez abrirei uma exceção e ao invés de dar continuidade ao jogo dos 7 erros do mercado imobiliário, lançarei um tópico complementar ao Quinto erro. No decorrer da semana, divulgarei o “Sétimo erro do mercado imobiliário’.

Para facilitar acesso a outros textos, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 13.

Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 - visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

PARTE 13:

Em tópico anterior em que falei sobre o subprime brasileiro “Quinto erro do mercado imobiliário – subprime brasileiro”, havia concluído com o seguinte comentário, para qual acrescento apenas um negrito nas duas últimas palavras:

“Como ainda não temos as consequências visíveis quanto a inadimplência nos bancos que pudesse subsidiar uma análise mais detalhada sobre o subprime brasileiro fase II, restringi este trabalho a fase I, mas do meu ponto de vista, temos alto risco de observarmos os efeitos da fase II em breve…”

O trabalho sobre o subprime fase I foi publicado no final de Agosto/2013 e menos de 1 mês depois, temos notícia da Veja, falando sobre a confirmação do subprime brasileiro Fase II. Realmente, foi “em breve”, como havia sido previsto. Destaco um trecho desta reportagem da Veja, colocando em negrito os pontos mais importante:

Dados obtidos por veja revelam que o índice de inadimplência na faixa de financiamento que inclui participantes com renda mensal mais baixa, até 1600 reais, está em 20%. É um número dez vezes maior que a média dos financiamentos imobiliários no Brasil e 4 pontos mais alto que a porcentagem de atrasos em pagamento de hipoteca nos Estados Unidos em 2007, quando se acentuou a crise que serviu de gatilho para a pior recessão desde o fim da II Guerra Mundial. O programa de habitação do governo tem 270.000 famílias na faixa de renda mais baixa”

Colocarei, como referência ao final deste texto, a reportagem completa da Veja, que já está disponível nas bancas de jornais. Segue abaixo um link para quem quiser ler agora:

http://veja.abril.com.br/noticia/brasil/divida-sufoca-familias-do-minha-casa-minha-vida

É importante entendermos, que esta informação sobre o subprime fase II e o altíssimo nível de inadimplência junto a bancos, que segundo mencionado pela Veja no trecho destacado mais acima, foi até maior do que no subprime americano, com o subprime fase I, que diz respeito a elevadíssimo volume de distratos junto a construtoras, por clientes que não tinham condições de adquirir financiamento bancário no ato da entrega do imóvel, formam a confirmação de que o subprime foi algo “estratégico” para o segmento imobiliário brasileiro, pois com ele, foi possível simular uma “falsa demanda” em alta escala, o que levou a um crescimento artificial no preço dos imóveis, não baseado na lei de oferta e procura REAL, algo que no começo e por alguns anos, foi altamente lucrativo para este segmento.

Apenas para lembrar o que detalhei no estudo anterior sobre o subprime brasileiro fase I, tivemos quase R$ 7 bilhões em distratos, somente para 5 construtoras e somente no período do 1T2012 até o final do 1S2013. As demais construtoras omitem o valor dos distratos, no máximo encontramos para uma ou outra e não para todos os períodos, da mesma forma que a CEF omitia a informação sobre a inadimplência de 20% e só revelou mediante ação na justiça pela Veja. É muito fácil de entender porque tamanha omissão: se revelassem a verdade, deixariam muito explicito para todos, tanto no Brasil quanto no Exterior, que temos uma bolha imobiliária aqui.

Devemos ainda, observar que no caso do subprime fase I, tivemos também forte concentração no segmento econômico, da mesma forma que já apurado e divulgado pela Veja quanto ao subprime fase II com a CEF. Para se ter uma ideia da gravidade desta situação, a Rossi simplesmente abandonou o segmento econômico em virtude do elevadíssimo volume de distratos neste segmento, a Gafisa suspendeu lançamentos da sua unidade de negócios Tenda, que era focada neste segmento, durante todo o ano de 2.012, a PDG teve um prejuízo recorde superior a R$ 1,7 bilhões em 2.012, em grande parte em virtude disto. Esta situação levou estas empresas e outras, a terem um endividamento superior a 100% de seu patrimônio. Para aqueles que ainda não leram, recomendo a leitura do “Quinto erro do mercado imobiliário”, que contém mais detalhes quanto a estes impactos.

Agora, complementando o raciocínio acima, como fica a situação de construtoras como a MRV, Cyrela e outras, que se aproveitando da péssima situação financeira de Rossi, PDG e Gafisa/Tenda resolveram aumentar ainda mais suas vendas no segmento MCMV e econômico, “ocupando o espaço deixado”? A MRV, Cyrela e outras que ocuparam este espaço, não divulgam o quanto elas tem de distratos. Como agora sabemos que o volume de inadimplência do MCMV para faixa de renda de até R$ 1.600 chega a assustadores 20% só na CEF e ainda tivemos altíssimo volume de distratos com as construtoras que antes focavam boa parte de suas vendas para este público, quanto será o distrato para MRV, Cyrela e outras quanto a este segmento? A resposta a estas questões, certamente nos ajudará a entender porque estas empresas estão crescendo com seus lançamentos e vendas, no caso da Cyrela e com suas  vendas no caso da MRV, mesmo com todo o nível absurdo de distratos e inadimplência que ocorre no segmento imobiliário: elas precisam de um alto volume de lançamentos e vendas, para que isto encubra o quanto possuem de distratos e assim não chamem ainda mais a atenção do mercado para os graves problemas da bolha imobiliária brasileira!

Apenas como referência adicional, além das informações já fornecidas no “Quinto erro do mercado imobiliário – subprime brasileiro”, seguem mais alguns dados extraídos de relatório oficial da Rossi:

Distratos Rossi

Conclusões:

1) Podemos afirmar que os preços absurdos de hoje, sem sombra de dúvidas, não tiveram nenhum fundamento, pois os aumentos foram baseados em uma demanda produzida artificialmente. Tudo isto nos leva a constatação de que, como todo aumento produzido artificialmente, o mesmo será destruído de forma natural, tendo que voltar ao patamar de normalidade e que reflita a real relação entre oferta e demanda ;

2) Construtoras que hoje assumiram a posição de liderarem lançamentos e vendas para segmentos MCMV e Econômico, tem seus resultados divulgados sob altíssima suspeita, em especial porque estas construtoras não divulgam de forma clara o volume de distratos. Mais do que isto: temos fortíssima suspeita que o aumento de lançamentos e vendas por estas construtoras, que ocuparam o espaço deixado por Rossi, PDG e Gafisa/Tenda, devem ter a finalidade de ajudar a encobrir o alto volume de distratos que devem estar sofrendo com o segmento MCMV / Econômico. Tudo isto, apenas agrava cada vez mais as consequências da bolha imobiliária brasileira ;

3) O fato de tanto a CEF quanto a maioria das construtoras omitirem informações sobre inadimplência e distratos respectivamente, é apenas mais uma confirmação de que esta estratégia foi proposital e não acidental, visando fazer com que fosse criada uma falsa demanda que permitisse crescimento artificial nos preços dos imóveis

Referência:

Notícia da revista VEJA edição 2340 de 25 de setembro de 2013.

Ele foi planejado para ser a mais vistosa vitrine eleitoral da gestão Dilma Rousseff – a resposta do governo para o sonho da casa própria. Lançado em 2009, o programa Minha Casa Minha Vida consumiu 134,5 bilhões de reais para fazer 2,1 milhões de casas populares. O primeiro milhão já foi distribuído. A presidente Dilma já percorreu seis estados brasileiros neste ano para providenciar ela mesma a entrega, O potencial de dividendos eleitorais da iniciativa é tamanho que ela é tratada como uma espécie de Bolsa Família da área urbana.

Programa subsidiado, o Minha Casa minha Vida prevê que o governo arque com uma parte das prestações e o beneficiado banque o restante. O valor das parcelas é calculado com base na rende da cada família. No papel, tudo certo. Na realidade, tudo mais ou menos. Dados obtidos por veja revelam que o índice de inadimplência na faixa de financiamento que inclui participantes com renda mensal mais baixa, até 1600 reais, está em 20%. É um número dez vezes maior que a média dos financiamentos imobiliários no Brasil e 4 pontos mais alto que a porcentagem de atrasos em pagamento de hipoteca nos Estados Unidos em 2007, quando se acentuou a crise que serviu de gatilho para a pior recessão desde o fim da II Guerra Mundial. O programa de habitação do governo tem 270 000 famílias na faixa de renda mais baixa e 1 milhão nas duas faixas seguintes. Nas duas últimas, a taxa de inadimplência está na média do mercado. A Caixa só divulgou estes dados depois de a reportagem de Veja entrar com recurso junto à Controladoria-Geral da União. Antes disso, o pedido, feito com base na Lei de Aceso à Informação, havia sido negado duas vezes.

O fato de uma porcentagem tão extraordinariamente alta de participantes do programa não estar conseguindo pagar as prestações significa que sua capacidade de pagamento foi mal avaliada. Se essa má avaliação ocorreu por incompetência ou estratégia é difícil saber. Cinco de seis moradores ouvidos por veja em dois conjuntos habitacionais do Minha Casa Minha Vida em São Paulo contaram que não tiveram nenhuma dificuldade para serem aceitos pelo programa, ainda que não tivessem emprego fixo e não pudessem apresentam comprovante de renda. Todos disseram ter sido incluídos depois de aprovados com base no mesmo método: apresentaram uma “estimativa” de quanto ganhavam e a prestação foi fixada em 10% desse valor declarado. Todos estão inadimplentes há pelo menos 10 meses.

Essa arquitetura financeira ruinosa obriga o setor produtivo a bancar a conta para manter o programa em pé. Na última quarta-feira, em votação no Congresso, o governo conseguiu manter a multa adicional de 10% do Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS) paga pelas empresas nas demissões sem justa causa. O dinheiro será usado exclusivamente para financiar o minha Casa Minha Vida. É o processo que o ex-presidente do Banco Central Affonso Celso Pastore descreveu bem: o governo “compra” o eleitor à vista e obriga a sociedade a pagar por ele a prazo. O valor dos financiamentos do Minha Casa Minha Vida com atraso superior a noventa dias já beira os 2 bilhões de reais na faixa mais baixa de renda, o equivalente a tudo que o governo repassou para as universidades federais no ano passado.

Mas os beneficiários inadimplentes do programa não correm o risco de perder o imóvel. A reintegração de posse não está enre as medidas do governo para evitar os calotes. “Como se trata de política habitacional para a população de baixo poder aquisitivo, o monitoramento da inadimplência nesta faixa tem por objetivo principal auxiliar o beneficiário a encontrar soluções para manter a posse do imóvel”, informaram a Caixa e o ministério das Cidades. O resultado desta estratégia é mais inadimplência, como explica o consultor em assuntos bancários Roberto Troster, ex-economista-chefe da Federação Brasileira de Bancos (Febraban); “Se um em cada cinco fica sem pagar e nada acontece, isso vira um incentivo para que outros façam o mesmo. Ninguém é contra um sistema habitacional. Mas ele precisa de boa execução, e existem mecanismos para incentivar a responsabilidade financeira”.

Além de não cobrar a dívida para valer, o governo vem se esforçando para piorar o endividamento das famílias. Em junho, lançou o Minha Casa Melhor, uma linha de crédito de te 5000 reais para a compra de móveis e eletrodomésticos dos participantes do Minha Casa Minha Vida. Até agora, a Caixa já distribuiu mais de 1 bilhão de reais, aparentemente, com o mesmo grau de rigor que usou no programa de habitação: não é preciso comprovar renda para ter acesso à nova linha de crédito. O governo poderia simplificar as coisas e jogar dinheiro direto do alto de um avião. Sairia mais barato para o contribuinte.