‘Financiamento Imobiliário’ Articles at Defenda Seu Dinheiro

Browsing Tag: financiamento imobiliário

    Convidados

    Comprar imóvel à vista ou financiar e deixar o dinheiro render?

    7 de março de 2017

    Compensa comprar imóvel à vista ou financiar e deixar o dinheiro render?

    Comprar imóvel em tempos de bolha imobiliária???

    Especialistas apontam que financiar para locar não vale a pena, mas qual a forma mais vantajosa de adquirir um imóvel?

    Comprar um imóvel à vista, com desconto, é sempre uma vantagem em relação ao financiamento? Depende da rentabilidade de seus investimentos. No momento atual, provavelmente o desconto para a compra à vista é a melhor opção.
    Para conseguir que os rendimentos de uma aplicação compensem as taxas de financiamento de um imóvel, é preciso cuidado e precisão nos cálculos realizados.

    “Se estivermos pensando em comprar um imóvel de 500 mil à vista, levando em consideração a taxa de desconto do mercado imobiliário atualmente, o ideal seria conseguir um desconto de 20% a 30% do valor do imóvel”, explica o entrevistado. Isso para garantir que sobrasse dinheiro para pagar as taxas, iniciar a decoração inicial e realizar algum investimento para reservas futuras.
    Considerando um mercado imobiliário que veio de um período de recessão e começa a se recuperar só agora, esse desconto é provável ao menos durante este semestre.

    No caso de um financiamento, dependendo da renda familiar dos compradores, a Caixa Econômica Federal está trabalhando com taxas Balcão de 8,85% ao ano mais Taxa Referencial (TR), conforme simulado pela tarifa Balcão Pró-Cotista.

    Dentro do exemplo do imóvel de R$ 500 mil, a entrada seria de 100 mil e o financiamento de 400 mil, com parcelas iniciais em torno de R$ 4000 mensais.

    “Sabemos que ao final do financiamento pagaríamos o dobro do valor do imóvel. Logo, teríamos que encontrar aplicações financeiras que rendessem bem mais que o valor da taxa de financiamento”, explica o Agente de Investimentos.

    Ele tomou como exemplo produtos financeiros que sigam o CDI, hoje com rendimento em torno de 13% ao ano, mas passando por movimento de queda – a estimativa é de 10% ao ano no fim de 2017. “Numa aplicação que seguisse 100% CDI e com liquidez, conseguiríamos por ano, uma rentabilidade média de 40 mil reais por ano. Não pagaria na totalidade nosso financiamento anual”, alerta.

    Um investimento conservador, portanto, “já não conseguiria ser tão mais vantajoso e renderia bem próximo ao valor das taxas de financiamento”.

    A alternativa ideal seria um retorno do CDI (aplicação conservadora) entre 5% a 7% a mais que o valor da taxa de financiamento, pois “com o rendimento adquirido anualmente, as parcelas seriam pagas e o comprador ganharia com a valorização do imóvel e do seu capital investido no longo prazo”.

    Portanto, a conclusão de Brown é que no momento atual o ideal para um perfil conservador de investidor seria realmente comprar um imóvel à vista com desconto considerável. “Com a eminente queda dos juros e da inflação, preferiria, caso conseguisse um excelente desconto no pagamento à vista, adquirir um imóvel à vista”, explica.

    “Senão, outra alternativa é ser mais arrojado na sua carteira de investimentos, em virtude da mudança de cenário que se desenha, e junto com seu assessor de investimentos possa fazer com que o capital investido consiga, através de seu rendimento, pagar as parcelas do financiamento adquirido”, acrescenta.

    Locação

    Tudo isso é considerado para uma compra com intenção de ocupar o imóvel. Adquirir uma unidade imobiliária com a intenção de receber renda de aluguel, Brown crava, não vale a pena. “Temos essa certeza”, diz, isso “em virtude do baixo yield dos aluguéis residenciais (0,4% ao mês em média) e do alto custo do financiamento” – apontado no item financiamento (8,85% ao ano + TR).
    infomoney.com.br/onde-investir/noticia/6148226/compensa-comprar-imovel-vista-financiar-deixar-dinheiro-render

    Até mais.

    Convidados

    Como consultar saldo do FGTS de conta inativa?

    15 de fevereiro de 2017

    Em dezembro de 2016, o presidente Michel Temer publicou a Medida Provisória 763/2016 que permite que o trabalhador possa sacar o saldo em contas inativas. Ou seja, não será mais preciso aguardar 3 anos seguidos, com a conta sem movimentação para conseguir o direito de saque do FGTS. Contudo, só foram agraciadas as contas inativas, isto é, as que se referem a contratos de trabalho encerrados até o dia 31 de dezembro de 2015

    Diante deste cenário, este artigo vai te ajudar a identificar o melhor caminho para consultar saldo do FGTS e também traz informações sobre a liberação do saque para contas inativas.

    consultar-saldo-fgts

    O que é FGTS?

    O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) funciona como uma poupança feita pelo empregador. O valor depositado equivale a 8% do salário total do trabalhador, somado de juros e correção monetária.

    O FGTS foi criado em 1966 com o objetivo principal de resguardar os trabalhadores em casos, por exemplo, demissão sem justa causa, doenças graves, investimentos em moradia, saneamento e infraestrutura. Além desses exemplos acima, existem um conjunto de situações em que o trabalhador ganha o direito de sacar o dinheiro depositado pelo empregador.

    Quem tem direito ao FGTS?

    O direito ao FGTS inclui todo trabalhador regido pela CLT, trabalhadores rurais, temporários, avulsos, safreiros, diretor não empregado, atletas profissionais e os jovens aprendizes. Mas atenção: no pagamento de estagiários não há recolhimento do FGTS.

    Como consultar o saldo do FGTS?

    A Caixa Econômica Federal disponibiliza várias formas para saber como consultar saldo do seu FGTS. Veja abaixo:

    • Internet Banking

    No site da Caixa, informe o NIS(PIS/PASEP), juntamente com a senha já cadastrada. Caso seja o seu primeiro acesso, clique em “Cadastrar Senha” e finalize o seu registro.

    • SMS

    Após realizar o cadastro no site da Caixa, informe o número do celular para receber SMS sobre toda movimentação da sua conta do FGTS.

    • Aplicativo

    Para conseguir acessar o seu perfil no aplicativo, é necessário informar o número do NIT e a senha. Não possui cadastro? Clique em “Primeiro Acesso” e realize o seu cadastro.

    • Agência da Caixa Econômica Federal:

    É possível consultar o saldo do FGTS comparecendo ao balcão de atendimento de qualquer agência da Caixa. Tenha em mãos o seu NIT ou PIS.

    • Telefone

    Ligue para 0800 726 0207.

    • Extrato Bimestral

    Com o endereço atualizado, é possível receber impresso o extrato da conta do FGTS.

    Saque de conta inativa do FGTS

    Conforme demonstrado na tabela abaixo, a partir do mês de março, serão iniciadas as retiradas do FGTS de contas inativas. De acordo com informações divulgadas pelo Governo, mais de 30 milhões de trabalhadores farão a retirada deste dinheiro.

    NASCIDOS EM: QUANDO SACAR:
    Janeiro e Fevereiro. A partir de 10/03/2017
    Março, Abril e Maio. A partir de 10/04/2017
    Junho, Julho e Agosto. A partir de 12/05/2017
    Setembro, Outubro e Novembro A partir de 16/06/2017
    Dezembro A partir de 14/07/2017

    O que fazer com o dinheiro do FGTS?

    Sacar FGTS ajudará muitos brasileiros em situações inadimplentes, especialmente devido o cenário econômico do país. Porém, existe uma parcela de beneficiários que estão equilibrados financeiramente e o valor sacado será uma grande oportunidade para investir em aplicações mais rentáveis.

    Isso porque o rendimento do FGTS é de apenas 3%, perdendo até mesmo para a caderneta de poupança. Assim sendo, realize o saque deste dinheiro e escolha investimentos que irão proporcionar melhores rendimentos. Uma boa alternativa seria os investimentos em renda fixa, em especial os títulos públicos federais prefixados e os indexados à inflação.

    Caso o objetivo seja buscar rentabilidades maiores com investimentos que possuem um certo risco, o Mercado de Ações pode ser uma opção a ser estudada. Existem inúmeras oportunidades para quem deseja angariar lucros rápidos em operações que se encerram no mesmo dia, como no Day Trade, além de operações com prazos mais prolongados.

    O importante é lembrar que a escolha sobre qual investimento é o mais adequado é bastante pessoal, já que depende fortemente do objetivo financeiro traçado pelo investidor.

    Convidados

    É um Bom Momento para Comprar Apartamento de Veraneio?

    14 de fevereiro de 2017

    Saber investir com a certeza de um bom negócio, nem sempre é tarefa fácil, ainda mais, quando se trata de uma região litorânea, onde os preços oscilam conforme a localização, o fluxo de turistas e o estilo de construção.

    Por isso, se você já começou a buscar um ótimo investimento para hoje e também está pensando em ganhar dinheiro no futuro, chegou a hora de conhecer um novo mercado de imóveis e precisa saber que comprar um apartamento em Praia Grande nos dias de hoje é muito vantajoso e um sonho possível.

    casa-de-veraneio

    Vou descrever alguns excelentes motivos para investir!

    Praia Grande é uma das cidades que mais cresce no litoral brasileiro.

    É uma cidade muito movimentada, na alta temporada, chega a receber 1,4 milhões de turistas. Não é a toa que ficou conhecida como a cidade que mais cresce no Brasil.

    Além disto, Praia Grande possui um dos mais belos pôr do Sol e uma extensa orla com aproximadamente 23 km de praias com maravilhosa brisa marítima, e temperaturas sempre agradáveis, com sol quase que durante o ano inteiro.

    Você precisa morar neste lugar incrível, dividida em 10 praias entre elas, a fascinante Praia do Forte, e a famosa Praia do Boqueirão região central também de comércios, bancos e grandes magazines é a mais procurada pelos turistas.

    Além das opções já conhecidas de lazer a cidade possui uma excelente infraestrutura de abastecimento de água, canalização de esgoto e energia elétrica. Tudo isto, pensando no seu bem estar.

    Por que morar na Praia Grande?

    Com as características de cidade litorâneas preservadas, mas também com o estilo urbano moderno, a linda Praia Grande encanta pela forma que mescla a singularidade de uma praia com a dinâmica de uma cidade turística, residencial, comercial e produtiva.

    Outros fatores importantes é a sua localização e acessibilidade. Praia Grande fica localizada próxima à região metropolitana da Baixada Santista com acesso fácil para a cidade de São Paulo. Além disso, você também terá acesso rápido a outras cidades vizinhas como Santos,  São Vicente e Mongaguá no litoral sul.

    As oportunidades para comprar apartamento na Praia Grande são reais, você tem opção de comprar um imóvel novo, próximo da praia, com facilidade de compra, financiamento e até permuta, e por um valor super interessante.

    Em Praia Grande as construções são com foco em lazer, conforto e funcionalidade

    As construtoras atentas ao crescimento denso da cidade, não apenas na quantidade de turistas que chegam à cidade em cada temporada, mas também aos novos moradores, oferecem possibilidades modernas e funcionais de moradia.

    Você vai encontrar apartamentos para qualquer tipo de perfil, como por exemplo:

    • Apartamentos com tamanhos vários tamanhos, dois ou três dormitórios, plantas e localização frente ao mar ou mais distante;
    • Apartamentos com plantas modernas, com espaços otimizados e designs que combinam perfeitamente com a energia do litoral;
    • Apartamentos com área de lazer, piscina, academia, sauna. Condomínios com ambientes muito agradáveis, segurança e economia até no valor do condomínio.

    Por isto, comprar um apartamento em Praia Grande é um negócio rentável, você poderá utilizá-lo como residência fixa, de temporada ou até mesmo alugá-lo.

    Onde comprar apartamento em Praia Grande?

    Para comprar um apartamento na Praia Grande, você não precisa passar horas circulando pela cidade ou fazendo buscas intermináveis em sites sem informações confiáveis, as imobiliárias credenciadas são os locais mais indicados para você fechar seu negócio de forma segura e fácil.

    Viu quantos bons motivos para investir e comprar um apartamento na Praia Grande? Se entregue as belezas da cidade, que possibilita trabalhar e se estabelecer e tenha mais qualidade de vida curtindo o litoral, e o melhor de tudo, sempre com a certeza de um ótimo investimento.

    Geral

    Entrevista: Crédito sustentável ajudou empresa a crescer e enfrentar crise imobiliária

    29 de outubro de 2016

    No caso é uma empresa que oferece equipamentos para obras de construção civil investiu durante boom imobiliário do setor em 2010.

    Veja também:

    Desenvolve SP – Agência de Desenvolvimento Paulista
    http://www.desenvolvesp.com.br
    A Desenvolve SP promove o desenvolvimento sustentável para as pequenas e médias empresas paulistas.

    Executivo conta como crédito sustentável ajudou empresa a crescer e enfrentar crise imobiliária

    Recorde foi a palavra que marcou o ano de 2010 para o setor imobiliário. Mês após mês, as manchetes destacavam a evolução nos lançamentos e nas vendas de novos empreendimentos. No referido ano, o PIB (Produto Interno Bruto) alcançou crescimento de impressionantes 7,5%, o melhor resultado para a economia em quase 25 anos. Foi nesse cenário de boom imobiliário que a Metax, empresa que fornece equipamentos para obras de construção civil, foi ao mercado em busca de uma linha de crédito milionária para investir e capturar essa oportunidade de crescimento.

    A ideia era usar o recurso para a compra de equipamentos e aumentar a capacidade de locação. Mais precisamente, de escoramentos, a principal linha de produtos da empresa e que se destina a suportar o peso das obras. Para fazer isso ao menor custo, Silvano Sommer, gerente financeiro da Metax, conta que analisou as melhores alternativas para buscar crédito no mercado e optou pela Desenvolve SP, a agência de desenvolvimento autorizada a operar no estado de São Paulo. Os benefícios incluíram prazo de carência de 12 meses e pagamentos distribuídos ao longo de cinco anos, além de contar com taxas competitivas.

    “Essa linha de crédito ajudou muito para mudar o patamar da empresa”, resume Sommer. Sem poder entrar nos detalhes de faturamento da empresa, por se tratar de um dado estratégico, ele conta que o crescimento da Metax depois dessa decisão foi tanto que de um ano para o outro a equipe de funcionários cresceu mais de 30%.

    Fundada em Campinas, no estado de São Paulo, esse foi o ponto de partida para a companhia dar início a uma forte etapa de expansão. Não somente na carteira de clientes e no volume de obras em que participa, mas também em termos geográficos. Desde então, a companhia já abriu uma filial em Sorocaba e cruzou as fronteiras estaduais com unidades no Rio de Janeiro, Uberlândia e Goiânia.

    Os investimentos renderam frutos, mas nos últimos anos o cenário tem sido outro. Foram observados sucessivos números negativos, e em diversos meses foram registrados os piores números de lançamentos e vendas desde 2004. Tem havido certa recuperação na atividade, mas o momento continua sendo de retração. De janeiro a agosto, o volume de lançamentos de unidades residenciais na capital paulista acumula queda de 37,5% na comparação com o mesmo período do ano anterior, segundo dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) divulgados pelo Secovi-SP.

    Para a Metax, o investimento feito em 2010 foi importante para a empresa crescer e acumular fôlego para poder enfrentar o período de crise no Brasil com maior tranquilidade. A companhia, agora, trabalha em um momento de cautela, à espera da aguardada retomada para o futuro. “Devemos começar a ver um sinal de melhora a partir do segundo semestre do ano que vem, mas a retomada mesmo deve vir em 2018”, afirma Sommer.

    O gerente financeiro da Metax planeja novos investimentos para quando esse momento chegar, e revela a intenção de contar novamente com o auxílio da Desenvolve SP. “Foi uma grande parceria, ela só não existe hoje por conta da situação no mercado imobiliário”, diz.
    infomoney.com.br/conteudo-patrocinado/noticia/5684824/executivo-conta-como-credito-sustentavel-ajudou-empresa-crescer-enfrentar-crise

    Até mais.

    Geral

    Fraude em financiamentos da Caixa Econômica Federal

    19 de julho de 2016

    O Brasil sempre costuma ter fraudes no mercado imobiliário e hoje aproximadamente 140 policiais federais cumpriram na manhã de hoje 25 mandados de prisão – sendo 10 preventivas e 15 temporárias –, 28 mandados de busca e apreensão e quatro mandados de condução coercitiva, no âmbito da Operação Ali Babá contra grupo que teria aplicados golpes na Caixa Econômica Federal e outras instituições financeiras. A ação da PF se concentra nas cidades baianas de Salvador, Feira de Santana, Seabra, Palmeiras, Monte Santo, Presidente Tancredo Neves e Remanso, todas na Bahia. Tiveram identificadas 19 empresas envolvidas no esquema, mas suspeita-se que esse número seja muito maior, segundo a PF. Só em 2013, os prejuízos superaram os R$ 10 milhões.

    fraudes-no-mercado-imobiliario

    O grupo que operava desde 2006 e agia por meio de empresas inidôneas, em nome de laranjas, sendo que com eles eram obtidos empréstimos vultosos junto a diversas agências bancárias, de vários bancos.

    “Após recebidos, os créditos jamais eram restituídos. O esquema também contava com pessoas especializadas no fornecimento de documentos falsos, que viabilizavam a constituição das empresas e a obtenção dos empréstimos fraudulentos”, aponta a Polícia Federal.

    Todos os envolvidos deverão responder por organização criminosa e estelionato, previstos, respectivamente, nos artigos 2º da Lei 12.850/2013 e 171 do Código Penal.
    diariodopoder.com.br/noticia.php?i=60460652010

    Até o próximo post.

    Geral

    6 erros com dinheiro para corrigir hoje

    15 de julho de 2016

    Existem erros básicos que podem fazer total diferença na vida financeira das pessoas. Uma empresária e expert em finanças mostra de forma bem suscinta 6 erros com dinheiro para corrigir agora.

    A financial planner and successful entrepreneur shares 6 money mistakes you should correct today

    A planejadora financeira Alexa von Tobel é certificada e criadora do site Learnvest. Ela comenta que, com sua experiência na área, já viu vários erros acontecerem frequentemente nas finanças. Desta forma, em uma coluna do site Business Insider, ela lista os 6 dos piores erros com dinheiro:

    Não ter um fundo de emergência

    A vida acontece e traz surpresas que nem sempre são positivas. Assim, é importante sempre ter um plano de contingência acessível para caso as coisas não saiam como planejado. A recomendação é de ter investido em uma aplicação com alta liquidez ao menos seis meses das despesas cobertas, para assim se prevenir contra qualquer tipo de problema inesperado.

    Gastar mais do que deveria em moradia

    De modo geral, seus gastos com moradia não devem nunca superar 30% de sua receita. Pense bem seus gastos com financiamento, condomínio, impostos e manutenção. Talvez seja interessante mudar para outro bairro ou para uma casa menor.

    Pensar que dinheiro vivo é sempre melhor que crédito

    Claro que você precisa saber controlar seu uso de crédito frequentemente para não estourar as contas. Mas parar de usar seu cartão também pode ser ruim. Manter seus cartões ativos pode ajudar seu relacionamento com o banco e trazer benefícios como milhas para viagens, por exemplo. O importante é sempre quitar a fatura completa.

    Não poupar para a aposentadoria

    Um dos maiores arrependimentos financeiros das pessoas é não ter começado a poupar cedo o suficiente para a aposentadoria. É tentador ficar protelando essa responsabilidade e se focar em outras obrigações, mas isso não é o recomendado. Poupe o quanto antes.

    Poupar mais para a educação dos filhos do que para a aposentadoria

    Existe um motivo para colocar a própria máscara de oxigênio antes de ajudar os outros. É importante se comprometer a investir primeiro para você mesmo e para seu futuro antes de começar a ajudar seus filhos fazendo uma poupança para a faculdade deles. Eles podem financiar o ensino superior, o mesmo não pode ser feito para a aposentadoria.

    Manter segredos financeiros de seu cônjuge

    Dinheiro pode ser um assunto delicado, mas quando se trata de namoro ou casamento, é crucial falar com honestidade sobre o tema, até para manter um relacionamento saudável. Nunca será agradável falar sobre dívidas com o parceiro, mas é melhor do que enganar ou ser enganado por ele.

    Empresária e expert em finanças lista 6 erros com dinheiro para corrigir agora

    Até mais.

    Convidados, Geral

    A bolha imobiliária secou o crédito imobiliário

    1 de fevereiro de 2016

    E agora José, os 50% que não votaram na continuidade do desgoverno também serão penalizados juntos com os 50% que permitiram que a “rainha” continuasse no poder com seus súditos?

    A “nova classe média”, a qual está sendo demitida há anos em massa na construção civil, onde irão trabalhar para continuar consumindo e pagando as prestações dos bens que compraram nos afrouxamentos monetários e excesso de crédito?

    Casas feitas com nota de dinheiro - Simulação mostra o valor máximo de crédito que pode ser obtido na compra do imóvel em dez diferentes faixas de renda, de R$ 3 mil a R$ 40 mil

    A Exame encomendou uma pesquisa, Os imóveis que você pode financiar de acordo com a sua renda para o Canal do Crédito. Esta pesquisa demonstrou que o crédito imobiliário está mais caro e restrito devido à piora do cenário econômico. O valor máximo do imóvel que o brasileiro pode financiar de acordo com sua renda foi reduzido de 2% a 5% nos últimos oito meses. A queda é ainda maior se considerados os últimos 12 meses. Nesse período, o valor máximo que pode ser financiado chegou a ser reduzido em até 16% para quem tem renda familiar de 6 mil reais. Clique no link logo acima e confira a matéria na integra!

    Para quem quer entender um pouco mais sobre crise imobiliária nos EUA e no Brasil, não deixe de conferir:

    – The Big Short – A Grande Jogada

    – A bolha imobiliária no Brasil e a economia

    Até mais e não se esqueça:
    – A crise ainda vai piorar segundo 10 de 10 economistas e analistas do mercado financeiro.

    Parabéns Brasil, você merece!

    Convidados, Geral

    Caixa cortará fatia de imóvel usado financiada

    27 de abril de 2015

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Notícia relevante:

    http://www.valor.com.br/financas/4021786/caixa-cortara-fatia-de-imovel-usado-financiada

    Trechos do link acima:

    Caixa cortará fatia de imóvel usado financiada

    A Caixa Econômica Federal vai reduzir, a partir de 4 de maio, a fatia que pode ser financiada de um imóvel usado com recursos do Sistema Financeiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), segundo o Valor apurou.

    A cota máxima para imóveis residenciais e comerciais enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) passa a ser de até 50% no Sistema de Amortização Constante (SAC) e de até 40% na tabela Price. Para imóveis que se encaixam no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), a parcela a ser financiada não poderá ultrapassar 40% nas modalidades SAC e Price.

    A Caixa informou aos correspondentes bancários que não estão previstas regras de transição.

    Para as incorporadoras, a notícia é positiva, à medida que contribui para reduzir a concorrência do financiamento de imóveis usados com os novos.

    Há duas semana, o banco público anunciou o segundo aumento de juros para financiamento habitacional do ano. A fatia de imóveis financiados pela SAC caiu de 90% para 80% e pela Price, de 90% para 50%.

    A Caixa enfrenta escassez da sua principal fonte para financiar a habitação, a poupança e tem usado instrumentos alternativos de “funding” e por isso teve que ajustar seus preços na ponta.

     

    Para quem não sabe, a CEF responde por mais de 70% de todo o crédito imobiliário no Brasil e nos últimos meses, ela tem concedido mais de 90% de todo o crédito imobiliário, sendo que suas taxas no SFH são imbatíveis e servem de referência para outros bancos (quando a CEF aumenta a taxa ou restrições, os outros bancos a seguem).

    Já é fato comprovado e admitido pela CEF e Governo que a CEF não terá mais a mesma verba para crescer com o financiamento imobiliário neste ano como fez em anos anteriores e nem há o menor espaço para o Tesouro aportar mais dinheiro, nem outras fontes disponíveis para cobertura, em função da grave situação fiscal do Governo.

    O Governo e a CEF falam sobre desaceleração significativa na comparação com 2.014 (crescer muito menos, mas ainda crescer), mas temos todas as evidências de que será uma queda mesmo, a começar pela falta de verba da poupança, diminuição de verba do FGTS em função do aumento no desemprego que já está acontecendo (os dois alimentam o SFH), passando pela crise na economia que reduz os candidatos potenciais a crédito imobiliário e principalmente avaliando as ações que a própria CEF adotou em 2.015, onde tivemos 2 aumentos nos juros do crédito imobiliário (2 aumentos e estamos só em abril !) e o percentual financiável de imóvel novo caiu de 90% para 80%, ações típicas de quem pretende reduzir a concessão do crédito imobiliário e precisa criar critérios que sirvam de “filtro” para isto.

    Considerando todos os pontos acima, acho que vale a pena fazer um exercício sobre as intenções por trás disto e os possíveis efeitos do Governo aumentar muito a entrada para compra de imóvel usado, até para tentarmos entender se estas informações fazem sentido dentro do contexto atual (em outras palavras, o que o Governo ganharia com isto) e quais suas possíveis consequências:

    Por que o Governo faria isto? Além das questões acima sobre falta de verba da CEF para financiamento imobiliário, temos ainda um super estoque em poder das construtoras e se não houver nenhuma tentativa do Governo de ajudar a escoar estes estoques, os lançamentos tendem a zerar e isto aumentará em muito o desemprego na construção civil, que já é o setor que lidera o desemprego no Brasil neste ano, em função de uma combinação de efeitos, como as consequências da operação Lava Jato (algumas grandes construtoras em recuperação judicial, paralisação / cancelamento de obras da Petrobrás em várias cidades, etc.), o “término” das obras da Copa do Mundo e a própria redução de lançamentos do segmento imobiliário para imóveis residenciais e comerciais que já tem ocorrido há anos. É óbvio que o Governo não quer ter mais um motivo para aumento no desemprego e mesmo com toda a situação fiscal quer achar algum caminho para ajudar as construtoras, até porque o Governo está desesperado para tentar melhorar sua imagem perante a população.

    Por que a ação do Governo de aumentar a entrada para financiamento de imóveis usados ajudaria as construtoras? Na medida em que o Governo dificultasse muito mais o financiamento para imóveis usados do que para novos, acabaria desviando uma parcela dos potenciais compradores de usados para que comprassem imóveis novos. Se tivermos, por exemplo, um imóvel novo anunciado por R$ 700 mil e outro usado anunciado pelo mesmo preço, no caso do usado a pessoa precisaria de uma entrada de R$ 350 mil e para o novo, “apenas” R$ 140 mil, logo, se a pessoa tiver condição de pagar a entrada do novo e mantiver seu interesse de compra de imóvel após estas mudanças, ela compraria o novo ao invés do usado.

    Será que a “solução” acima é tão fácil assim e seria o esquema mirabolante que “garantiria” a salvação das construtoras? Vamos avaliar alguns efeitos colaterais desta ação:

    1) Quem já comprou novo na planta contando em vender seu usado para pagar parte relevante ou quitar o saldo no ato da entrega: neste caso, a pessoa não conseguirá mais vender seu imóvel usado pelo preço que almejava / precisava e o motivo é simples, teremos uma redução muito relevante nos potenciais compradores de usados, porque muitos não terão o dinheiro suficiente para entrada (lembrando que em 2.014 já foi o pior ano da série histórica em vendas de usados e em 2.015 no primeiro trimestre já foi pior ainda), sendo que o preço de venda real dos usados já vinha em queda, como demonstrado por pesquisas recentes do CRECI SP. Sem encontrar compradores para seu imóvel usado pelo preço almejado, o mais provável é que o comprador do imóvel novo na planta desista do negócio no ato da entrega do imóvel e com isto, mais um aumento no número de distratos que já tem sido absurdo, acrescentando de novo no estoque das construtoras ;

    2) No caso de imóveis novos prestes a serem entregues e já prontos que ainda não tiveram o financiamento imobiliário avaliado, não podemos esquecer que o Governo já aumentou o percentual de entrada de 10% para 20%. Isto tem dois efeitos: o primeiro é que muitas construtoras faziam promoções onde o cliente tinha que pagar uma entrada de 10% até a entrega, contando com a “eterna manutenção deste percentual” e muitas vendas aprovadas estavam “no limite”, ou seja, cliente vai chegar na entrega do imóvel e com novo percentual de entrada não vai conseguir fazer o financiamento e cancelará a compra (aumentando distratos / estoques) ou a construtora vai dar descontos adicionais no preço do imóvel para viabilizar o financiamento (novas reduções nos preços reais praticados). Outra consequência esperada, é que os imóveis novos já prontos em estoque também terão muito mais dificuldade para venda, uma vez que o valor da entrada requerida dobrou, sendo que neste caso, se o comprador potencial tiver que vender seu usado para poder efetivar o negócio, também não será possível dentro deste novo cenário ;

    3) Investidores em imóveis na planta: Percebendo o cenário descrito acima e mais as situações que constam abaixo, os novos investidores em imóveis na planta se reduzirão e muito em relação aos percentuais atuais, aumentando também o número de distratos por estes investidores e em ambos os casos, novamente mantendo muito elevados os estoques das construtoras. Considerar que já tivemos uma queda de 40% para 20% no total de investidores na planta a partir do segundo semestre de 2.014. Com este contexto e mais a situação da economia, este percentual de investidores na planta poderia se reduzir para 5% ou menos ;

    4) Compradores de imóveis na planta para moradia: ao saberem que os percentuais de entrada e juros da CEF tem aumentado, será gerada uma insegurança nestes compradores, uma vez que saberão que novos aumentos poderão acontecer no futuro e ele não terá condição de contrair o financiamento imobiliário no ato da entrega. Claro que antes esta insegurança já poderia existir, mas agora está acontecendo de fato e isto levará parte dos compradores na planta a desistir. Mesmo com toda a falta de informação que é típica dos compradores de imóveis na planta, é esperado que pelo menos uma parcela dos mesmos perceba esta situação ;

    5) Reação dos vendedores de imóveis usados e impacto sobre os novos: em São Paulo (Capital), só no período de junho/2014 a fevereiro/2015, já tivemos uma redução superior a 32% no preço médio dos imóveis usados, segundo apurado pelo CRECI SP. Isto aconteceu porque as vendas despencaram e sempre temos os vendedores que realmente PRECISAM vender, por isto baixam os preços. Na medida em que as vendas dos usados cairão muito mais e a necessidade de venda aumentará muito em função da piora na situação da economia, sendo que os vendedores de usados serão pressionados pelos próprios corretores para reduzirem os preços e não verão outra alternativa (a farsa da eterna valorização terá que ser desmontada, ou estes corretores passarão fome), teremos quedas ainda maiores nos preços dos imóveis usados. Com isto, aqueles clientes que teriam dinheiro para compra à vista, farão o movimento inverso, de desistir de um imóvel novo e partir para um imóvel usado, com isto, novamente reduzindo vendas de novos e garantindo a manutenção de super estoques dos mesmos ;

    6) Super estoque de imóveis em poder das construtoras: o estoque de imóveis em poder das construtoras equivale a anos de vendas, mesmo que ao balancearmos todos os pontos acima ainda assim tenhamos um pequeno ganho na venda de novos, ainda assim será absolutamente insuficiente para restabelecer o equilíbrio entre oferta e procura ou mesmo a garantia de sobrevivência de algumas construtoras de grande porte que já estão em situação muito crítica.

    CONCLUSÃO:

    Por tudo que consta acima, não existe “solução mirabolante” que irá salvar o segmento imobiliário ou sequer permitir um “soft landing”. Além de tentarem salvar os empregos da construção civil, o Governo poderia estar planejando alegar no caso de usados que a queda maior se deu em função de uma especulação onde ele “não teve culpa” e que os preços dos imóveis novos tiveram queda em função da situação da economia, mas que a queda não foi tão relevante quanto no caso dos usados e que seria temporário, depois se recuperaria (vindo junto com o famoso discurso do “agora é a melhor hora para comprar”), não configurando uma bolha imobiliária. Embora estas sejam as intenções do Governo, a análise acima indica que poderemos ter um contexto muito menos favorável do que o esperado por eles, com quedas relevantes tanto no preço de novos quanto usados, mas no fundo esta seria uma das poucas tentativas que ainda restam ao Governo para tentar mascarar nossa bolha imobiliária.

    Além de todas as situações descritas acima, a piora na situação econômica está apenas no começo e quando combinamos isto com a insegurança geral das famílias em adquirirem imóveis financiados, a diminuição natural das famílias que seriam clientes potenciais para compras de imóveis e as maiores dificuldades na obtenção de crédito imobiliário a partir de agora, é natural concluir que as possíveis ações da CEF que constam acima, no cenário mais otimista para o segmento imobiliário, farão com que os preços dos usados despenquem e que os dos novos tenham uma queda menor, mas em ambos os casos em termos nominais e ainda no ano de 2.015, sendo que se o segmento imobiliário não conseguir mais enganar as pessoas simulando o eterno crescimento de preços e a desinformação ficar “desarmada”, o impacto poderá ser ainda maior (efeito manada de vendedores reduzindo preço e de compradores adiando a compra).

    Geral

    Globo Repórter: Mapa da dívida brasileira

    31 de agosto de 2014

    Ótimo programa que foi ao ar ontem pela Rede Globo que fala sobre o nosso povo estar muito endividado e como se livrar das dívidas.

    Alguns temas que abordaram:

    – MAPA DA DÍVIDA BRASILEIRA
    Financiamento imobiliário exige planejamento para ser um bom negócio

    – PALMAS
    Capital mais jovem do país tem 92% das famílias pagando contas em dia

    – APRENDIZADO
    ‘Príncipe’ ajuda advogada a se organizar e sair de uma dívida de R$ 70 mil

    – FLORIANÓPOLIS
    Capital com maior renda tem famílias entre as mais endividadas do Brasil

    – REDUZINDO GASTOS
    Aracaju reduz inadimplência pela metade em dois anos (TV Globo)

    Brasileiros em apuros com cartão aprendem a pensar antes de gastar (TV Globo)

    – LIÇÕES ECONÔMICAS
    Fortaleza é a capital com a menor dívida média do Brasil (TV Globo)

    Universidade ensina funcionários a organizar orçamento na aposentadoria (TV Globo)

    Confiram, são vários vídeos/reportagens, mas vale a pena, pois são vários exemplo e lições para os endividados brasileiros no nosso atual “des”governo!

    Veja também:

    Até o próximo post.

    Convidados, Geral

    A evolução da bolha imobiliária PARTE 2

    25 de agosto de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    A parte final deste trabalho, com evidências da bolha imobiliária em Curitiba, São José dos Campos e outras cidades, além de 10 motivos para não comprar imóvel agora, pode ser encontrado no link: http://defendaseudinheiro.com.br/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-parte-3/

    A EVOLUÇÃO DA BOLHA IMOBILIÁRIA PARTE 2:

    Segue o estudo:

    Neste documento apresentarei as principais evidências relacionadas à bolha imobiliária em Belo Horizonte, falando sobre o relacionamento entre nossa bolha e a economia ao final. Em trabalhos anteriores, demonstrei como foi a evolução da bolha imobiliária em São Paulo (http://defendaseudinheiro.com.br/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo) e também como opera o subprime brasileiro analogamente ao americano, seus efeitos comprovados nas construtoras, em Brasília e Salvador (http://defendaseudinheiro.com.br/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-parte-1). Vamos agora ao estudo:

    Para a maior parte do que consta abaixo sobre BH, tive como base as pesquisas que já são realizadas há mais de 10 anos pelo IPEAD/UFMG, relacionadas ao mercado imobiliário da cidade, especificamente, para imóveis novos. Estas pesquisas podem ser obtidas no endereço: http://www.ipead.com.br/site/publicacoes/mercadoImobiliario.

    Este levantamento do IPEAD/UFMG leva em consideração as quantidades de vendas com base em uma parte do mercado imobiliário em BH e portanto, os números abaixo não são os totais da cidade (não é feita uma projeção das vendas totais, como o CRECI SP faz). No lado da oferta, considero o final de cada período, já para vendas, é o acumulado. Vamos aos dados:

    Post 29 imagem 1 - Vendas e oferta de imóveis novos em BH

    Que conclusões podemos tirar das informações acima:

    1) As vendas de imóveis novos tiveram uma queda de 61,06% em 2.013 quando comparado ao pico de vendas da cidade que foi em 2.010 ;

    2) A velocidade da queda das vendas está sendo muito maior do que quando subiram ;

    3) As vendas em 2.013, que já foram as menores desde 2.006, tiveram nova queda em 2.014 quando comparamos os números do primeiro semestre do ano ;

    4) Em Junho de 2.014 tivemos o recorde de oferta de imóveis para a cidade de BH dos últimos 10 anos. A oferta de imóveis novos aumentou 41,40% apenas na variação de Dezembro de 2.013 a Junho de 2.014, somente do que está em poder das construtoras.

    As informações acima já dão uma ideia da relação entre oferta e procura na cidade, no entanto, para termos uma melhor visibilidade, é interessante avaliarmos o estoque de imóveis em relação as vendas. Para o cálculo, considerei a oferta total ao final de cada período e as vendas dos últimos 12 meses daquele período. Vejamos o resultado:

    Post 29 imagem 2 - Estoque de imóveis de BH em meses de vendas

    Ponto de atenção: só no período de dezembro/2013 a junho/2014, o número de meses necessários para se vender todo o estoque cresceu 63,6% e alcançou um patamar muito elevado, equivalente a 18 meses de vendas, sendo o recorde dos últimos 10 anos, no mínimo!

    Para confirmar a validade dos dados acima, consultei pesquisa da Geoimoveis de setembro/2013 que comprova que o estoque na época em BH equivalia a 11 meses, conforme consta acima. Ver neste link, em tabela que consa no final do artigo: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

    A situação acima já impressiona, no entanto, fica uma dúvida: será que teríamos distorções ainda maiores, quando analisamos as informações organizadas por faixa de preços ofertados e vendas realizadas em cada faixa? Vejamos os dados extraídos do estudo da IPEAD/UFMG:

    Post 29 imagem 3 - Estoque e vendas por faixa de preços em BH

    Pelo que podemos observar, em todas as faixas de preços o estoque é superior a 1 ano de vendas e no caso de preços acima de R$ 500 mil, o estoque é superior a 2 anos de vendas!

    Como a situação acima acaba afetando as vendas de imóveis por investidores? Teríamos muitos investidores em imóveis em BH? Vejamos mais informações a este respeito:

    http://www.hojeemdia.com.br/noticias/economia-e-negocios/atraso-no-pagamento-de-condominio-chega-a-10-em-belo-horizonte-1.219820

    Trecho da reportagem acima:

    “Muitos investidores que compraram imóveis na planta, com o esfriamento do mercado, não estão conseguindo realizar o lucro e, consequentemente, repassar adiante para a taxa de condomínio. Outra saída é financiar o restante do imóvel. Mas o acesso ao crédito também está mais difícil. Assim, não recebem as chaves e não pagam condomínio. A construtora, por sua vez, entende que o erro é do investidor. E aí cria-se o impasse”, explica Mota.

    Segundo ele, em alguns prédios recém-entregues o nível de inadimplentes chega a 50%.

    Pelo que podemos observar acima, tivemos um volume muito elevado de investidores na planta em BH, sendo que pelo total esfriamento nas vendas, levou a um aumento de até 50% na inadimplência dos condomínios novos, pois estes investidores sequer tinham renda para adquirir crédito imobiliário na entrega e também não conseguiam revender os imóveis. Lembrando que o volume acima de vendas para investidores não é computado como oferta, constou com parte das vendas das construtoras nos últimos anos, no entanto, venda para investidor equivale a transferência de estoque, ou seja, a situação do estoque em relação a vendas, ainda é muito mais crítica do que os dados do IPEAD/UFMG demonstram!

    Por que temos um desequilíbrio tão elevado entre oferta e demanda de imóveis em BH?

    Fiz um levantamento especificamente para a cidade de BH, em parte usando dados da PED do DIEESE (link: http://www.dieese.org.br/analiseped/mensalBHZ.html) quanto ao rendimento médio dos ocupados em valores absolutos (TABELA 09) e na outra parte utilizando  dados da pesquisa do IPEAD/UFMG quanto a evolução do índice de preços dos imóveis residenciais novos. OBS: utilizado o mês de junho por ter sido o último apurado em vendas e preços de imóveis pelo IPEAD, mas em 2.014, DIEESE com dados só até maio. Vejamos o resultado:

    Post 29 imagem 4 - Evolução preço dos imóveis versus salário médio BH

    Pelo que podemos observar pelas informações acima, o preço dos imóveis novos subiu muito mais do que os salários em BH, sendo que esta distorção foi muito maior a partir de 2.011, exatamente o período a partir do qual a oferta de imóveis começou a ficar cada vez maior em relação a demanda, ou seja, esta total disparidade entre preços e salários tem sido um dos principais causadores do fortíssimo desequilíbrio que vemos no mercado imobiliário de BH.

    Outro ponto interessante de se notar, é que enquanto o preço dos imóveis novos variou 170,78% no período acima, os salários variaram apenas 64,61%, ou seja, os imóveis tiveram um crescimento de preços que foi de quase 3 vezes o crescimento dos salários em BH.

    Até aqui avaliamos as informações sobre imóveis novos. Será que no caso de imóveis usados, tivemos uma disparidade similar? Consultando o FIPE ZAP, verifiquei que no período de abril/2009 a maio/2014 (*), a variação dos preços anunciados foi de 92,6%, enquanto no mesmo período, o salário médio de BH variou 19,56%, em outras palavras, a variação dos preços anunciados foi de quase 5 vezes a variação da renda média na cidade. (*) Esta pesquisa do FIPE ZAP para cidade de BH se iniciou apenas em Abril/2009.

    Embora a distorção muito relevante entre a evolução do preço dos imóveis e da renda média ajude a explicar porque temos um estoque de imóveis novos que no geral é superior a 18 meses e que mesmo para menores preços ainda é anormal e superior a 12 meses, será que temos alguma informação adicional que poderia nos auxiliar a entender porque temos estoque equivalente a mais de 2 anos de vendas no caso de preços acima de R$ 500 mil?

    Para responder questão acima, busquei informação sobre a distribuição da renda familiar em BH, com base no Censo 2.010 do IBGE (acessar www.ibge.gov.br, opção Banco de Dados, Cidades, selecionar Belo Horizonte, Censo 2.010 e depois dados de domicílios). Levantei o percentual de famílias que tem imóveis próprios para região Sudeste, no link: http://ultimosegundo.ig.com.br/brasil/2012-09-21/casa-propria-ja-nao-e-so-sonho-75-no-brasil-sao-donos-do-imovel-onde-vivem.html. Quanto a quantidade de imóveis novos anunciados por preço acima de R$ 500 mil, obtive da pesquisa do IPEAD/UFMG de Junho/2014. Sobre a distribuição das ofertas de imóveis usados pelos preços anunciados, levantei pelo ZAP Imóveis em 20/Agosto/2014. Quanto a renda familiar para se adquirir imóvel acima de R$ 500 mil em financiamento de 30 anos, veio da pesquisa: http://exame2.com.br/mobile/seu-dinheiro/noticias/quanto-voce-deve-ganhar-para-comprar-um-imovel-em-16-cidades. Seguem as informações:

    Post 29 imagem 5 - Censo 2010 BH

    Qual a “solução” que está sendo adotada na cidade de BH, para que este total desequilibrio entre oferta e procura não fique tão evidente?

    http://estadodeminas.lugarcerto.com.br/app/noticia/noticias/2014/07/31/interna_noticias,48214/projeto-de-lei-regulamenta-uso-de-placas-de-publicidade-nos-imoveis-em.shtml

    Pelo que consta no link acima, BH tem um projeto de lei para que as placas de “vende-se” e “aluga-se” sejam reduzidas na cidade, visando uma diminuição na poluição visual…

    A situação que mencionei anteriormente sobre inadimplência nos condomínios também chama a atenção quanto ao processo de venda na planta para clientes que não terão condições de adquirir o crédito imobiliário no ato da entrega do imóvel (vendas FALSAS), combinado com alto volume de especuladores, ambos os itens que estão na essência de nossa bolha imobiliária, como relatado na parte 1 deste trabalho. Teríamos outra evidência?

    http://www.clicksergipe.com.br/1n_blog.asp?postagem=107055&tipo=mercado

    Trecho do artigo acima:

    “Eu dei (ao representante) pelo menos cinco oportunidades para me falar sobre essa questão (taxa de evolução da obra), mas ele nem a mencionou. Não mentiu, mas omitiu. Além disso, ainda afirmou que as prestações do financiamento ficariam congeladas durante muitos meses, o que não acontece”, diz Saldanha.

    Traduzindo o que consta acima: Diretor de associação de mutuários de MG constatou que corretores não informam os reajustes durante a construção, o que é um dos grandes responsáveis por termos tanta venda falsa (para família que não terá renda para adquirir crédito imobiliário na entrega), gerando volume anormal de distratos que temos observado.

    Outra notícia relevante:

    http://www.itatiaia.com.br/noticia/mais-de-3-mil-familias-de-bh-tiveram-o-sonho-da-casa-propria-transformado-em-pesadelo

     “Mais de 3 mil famílias de BH tiveram o sonho da casa própria transformado em pesadelo”

    O que aconteceu? Construtora se tornou insolvente e milhares ficaram sem seus imóveis e dinheiro, aguardando alguma solução através da justiça brasileira, o que pode demorar anos.

    E os preços, será que estão sendo afetados por estas quedas relevantes em demanda que já acontecem há anos, combinado com oferta recorde de imóveis para vender, excesso de especuladores,  vendas falsas na planta para famílias que não tem renda para crédito imobiliário na entrega e até mesmo construtora insolvente? Vejamos as informações abaixo:

    http://www.itatiaia.com.br/noticia/excesso-de-construcoes-gera-desvalorizacao-de-imoveis-na-zona-sul-da-capital

    Trechos do link acima:

    “A queda dos preços dos imóveis localizados na região Sul de Belo Horizonte, cada dia maior, devido a falta de compradores, promete movimentar o mercado imobiliário da capital.

    Ainda, de acordo com Kenio Pereira, a expectativa é que o preço dos imóveis diminua em até 20%. “

    “Um outro fato que de ver ser destacado é que, um imóvel na planta, por ser uma entrega futura, sempre foi mais barato que o imóvel pronto. No entanto, hoje acontece o contrário, já que as construtoras não podem parar os trabalhos, por terem um preço fixo, mesmo com a queda de vendas”, destacou.”

    Como está o segmento hoteleiro em BH e quais as expectativas após a Copa do Mundo?

    http://www.itatiaia.com.br/noticia/sindicato-preve-fechamento-de-grandes-hoteis-de-bh-apos-a-copa-do-mundo

    Título acima: “Sindicato prevê fechamento de grandes hotéis de BH após a Copa do Mundo”

    E como ficam os empregos na construção civil em BH, com tudo isto?

    http://www.otempo.com.br/capa/economia/construtoras-cortam-vagas-e-situa%C3%A7%C3%A3o-pode-piorar-1.892796

    Trechos que constam no link acima:

    “O mercado de construção civil já começou a demitir em Belo Horizonte. No último mês de junho, foram 3.000 vagas a menos no setor em relação a maio na região metropolitana da capital, de acordo com os dados da Pesquisa de Emprego e Desemprego (PED) do Dieese.”

    Vamos agora, analisar alguns aspectos de nossa economia, diretamente relacionados ao segmento imobiliário e a este estudo:

    1) Empregos e renda: O setor imobiliário sempre tem dito que o crescimento nos preços dos imóveis teve como um de seus pilares, o crescimento dos empregos e da renda das famílias. Como vimos neste trabalho, tivemos um crescimento da renda que foi muito inferior ao preço dos imóveis, sendo que a péssima distribuição de renda combinada com um percentual relevante de imóveis a preços acessíveis apenas pelo topo da pirâmide de renda, anulam esta “lógica” quanto ao aspecto “crescimento de renda”. Agora, pensando quanto aos empregos em si, como evoluímos até alcançar o tão propalado “pleno emprego” e como estamos neste momento? Como isto foi influenciado pela construção civil e o quanto pode influenciar o mercado imobiliário? Vamos verificar algumas informações relacionadas:

    Um fato inegável, é que durante a explosão das construções no Brasil, tanto para imóveis residenciais, quanto comerciais e também obras para a Copa do Mundo, a construção civil colaborou muito para geração de empregos no país, de forma rápida e relevante, como consta na notícia abaixo:

    http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2014/08/1498285-expansao-na-base-reduz-abismo-social-mas-limita-economia.shtml

    Trechos do artigo acima:

    “Dez profissões de pouca qualificação e salário baixo foram responsáveis por metade dos 9,4 milhões de empregos formais criados no país entre 2007 e 2013.

    O cargo de servente de obras foi o campeão de vagas geradas: 921 mil, quase 10% do saldo total entre contratações e demissões no período.”

    Os trechos acima reforçam 2 pontos: primeiro fica demonstrado que durante o período de euforia a construção civil gerou muitos empregos e em segundo lugar, temos a evidência adicional de que os empregos gerados não eram compatíveis em nada com a escalada absurda que tivemos nos preços dos imóveis neste mesmo período.

    Vamos agora, observar a situação atual quanto aos empregos:

    http://oglobo.globo.com/economia/geracao-de-emprego-em-junho-tem-pior-resultado-para-mes-em-16-anos-13288918

    Trechos da notícia acima:

    “Geração de emprego em junho tem o pior resultado para o mês em 16 ANOS –

    É a quarta queda seguida na geração de emprego formal no país”.

    Será que o próprio segmento imobiliário pode ter alguma relação com o fato acima?

    É óbvio que se o segmento imobiliário foi o grande impulsionador dos empregos no momento em que o volume de construções crescia batendo todos os recordes, agora que temos uma redução abrupta nas construções em virtude de redução relevante nas vendas de imóveis e super-estoques que levam a queda significativa nos lançamentos e término da Copa do Mundo, o desemprego também será fortemente influenciado por este setor.

    Vamos avaliar algumas evidências quanto ao mercado imobiliário e empregos para a cidade de Belo Horizonte, que é o objetivo deste trabalho, para validarmos este raciocínio:

    Pelo que consta neste documento, vemos que em BH tivemos uma redução de 3.000 vagas na construção civil em junho/2014 na comparação com maio/2014. Além disto, temos uma empresa de construção civil insolvente, um setor hoteleiro que já anuncia que alguns hotéis deverão fechar na cidade, uma super-oferta de imóveis residenciais e a informação de representantes da construção civil de que irão reduzir os lançamentos para buscarem maior equilíbrio entre oferta e demanda. Todos estes pontos tem relação direta com a “colaboração” que o segmento imobiliário está dando para o aumento do desemprego em BH.

    A situação acima não é isolada: em Salvador, conforme detalhei na parte 1 deste trabalho, a queda brutal em lançamentos em virtude da super-oferta, levou a aumento de quase 50% no desemprego total da cidade, enfraquecendo a economia local e retroalimentando as quedas nas vendas de imóveis, lançamentos, etc. Esta é uma tendência a ser seguida por BH, frente a todo o quadro acima e que também está cada vez mais visível em diversas outras cidades, sobre as quais comentarei e apresentarei evidências em próximos estudos.

    2) Crédito imobiliário: o segundo pilar sempre mencionado pelo segmento imobiliário, é o crédito imobiliário farto e com taxas de juros baixas, sendo que o segmento imobiliário defende a tese de que o crédito imobiliário no Brasil é muito mais seguro do que em qualquer país que passou por uma bolha imobiliária. Sabemos que este crédito imobiliário teve influência no grande volume de construções pelo país nos últimos anos, contando-se que mesmo com aumentos muito elevados em preços totais, a parcelinha ainda caberia no bolso dos compradores (prazo muito ampliado, mais pessoas para comprovar renda, juros subsidiados por CEF, etc.). A questão é: será que este é um modelo sustentável? As premissas que o segmento imobiliário nos “vende” a este respeito, são verdadeiras?

    Sobre a garantia dos juros do crédito imobiliário sempre serem baixas, isto não existe. Na medida em que o Governo mantém gastos elevados e com isto prejudica sua meta de superávit fiscal, ele é obrigado a reduzir os repasses do Tesouro para CEF e só isto já causa um aumento no juro médio do crédito imobiliário, uma vez que é a CEF que possui os financiamentos mais subsidiados e neste cenário fica obrigada a desacelerar a concessão de créditos. Seguem links com mais informações e comprovações:

    http://blogs.estadao.com.br/no-azul/2014/02/27/com-alta-do-juro-brasileiro-aumenta-em-12-meses-o-prazo-de-financiamento-de-imoveis/

    http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2014/03/1420926-caixa-vai-frear-ritmo-de-aumento-de-emprestimos.shtml

    Falando agora sobre o que o segmento imobiliário nos diz quanto à segurança do nosso crédito imobiliário e os processos dos bancos brasileiros que seriam muito mais confiáveis do que em outros países, vamos avaliar algumas informações relacionadas à CEF, uma vez que ela sozinha concentra mais de 67% de todo o crédito imobiliário concedido no país, vejamos abaixo:

    http://brasileconomico.ig.com.br/ultimas-noticias/moodys-rebaixa-ratings-da-caixa-bndes-e-bndespar_130046.html

    http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,atraso-na-prestacao-chega-a-17-entre-familias-de-baixa-renda-do-minha-casa-imp-,1507663

    Pelo que podemos observar pelas informações acima, a CEF já teve seu rating rebaixado pela Moody´s (agência internacional de avaliação de riscos) em 2.013 e possui uma carteira de crédito no MCMV (Minha Casa Minha Vida) faixa 1 (rendimento das famílias até R$ 1.600 / mês), que tem uma inadimplência de 17,5% (como referência, no subprime americano a inadimplência dos créditos podres no auge chegou a 16%).

    Mais algumas informações sobre a CEF:

    http://www.valor.com.br/financas/3601096/caixa-estuda-vender-r-6-bi-em-financiamentos-de-alto-risco#

    Segue trecho constante no link acima:

    “A Caixa Econômica Federal estuda alternativas para vender aproximadamente R$ 6 bilhões em financiamentos de alto risco voltados ao consumo, sendo metade deles empréstimos do programa Minha Casa Melhor do governo federal.”

    “Um volume de R$ 3,17 bilhões em créditos inadimplentes serão vendidos a fundos especializados em ativos podres, os chamados “abutres”. ”

    Pelo que consta acima, a CEF já está em negociação com empresas “abutres” que possam comprar parte do seu crédito podre com altíssimo desconto (leia-se prejuízo para CEF), para “maquiar” seus resultados, não deixando transparecer um nível anormal de inadimplência.

    Notícia mais recente sobre a CEF:

    http://www.dpf.gov.br/agencia/noticias/2014/08/pf-combate-fraude-no-financiamento-de-imoveis-da-caixa

    TÍTULO DA NOTÍCIA: PF COMBATE FRAUDE NO FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS DA CAIXA

    Trechos da notícia acima:

    “A investigação constatou que empregados da Caixa criaram empresas fictícias em nome de parentes.

    Em uma única agência durante o ano de 2010, verificou-se que todos os contratos de financiamento firmados eram fraudulentos. Os empregados dessas empresas chegaram a ter acesso às senhas restritas aos empregados da Caixa. O prejuízo ao erário ainda será apurado.”

    Além de tudo que consta acima, é sabido que a aprovação de crédito imobiliário não é tão criteriosa quanto deveria, sendo fácil mascarar rendimentos e aprovar financiamento (muitos corretores conhecem diversas “técnicas” para isto, uma delas é fazer movimentação entre contas correntes de diferentes bancos simulando rendimento informal, outra é agregar pessoas na renda que não irão colaborar com pagamentos, mas existem muitas além destas).

    Dúvida: o que o segmento imobiliário e o BC querem dizer, ao tentarem nos convencer de que o crédito imobiliário no Brasil é muito mais seguro que nos EUA e do que em outros países que tiveram bolha imobiliária???

    3) Outros indicadores da economia: É de conhecimento público que nossa inflação tem estado sempre muito próxima do topo da meta e é muito elevada em relação a média dos BRICS, países em desenvolvimento, etc. Também é de domínio público o fato de que temos um dos maiores juros reais do Mundo. Tem sido cada vez mais divulgado na mídia, que o nível de endividamento das famílias está muito elevado e isto combinado com inflação e juros elevados tem feito com que o consumo caia muito, prejudicando os resultados das empresas e portanto da economia como um todo, o que colabora para desaceleração nos empregos, crescimento do PIB muito baixo, etc. O próprio segmento imobiliário alega que o crescimento nos cancelamentos de vendas (distratos) e as reduções em vendas também tem relação com este cenário da economia. Uma pergunta que vale a pena ser feita é: os preços dos imóveis que subiram demais nos últimos anos, acima de qualquer parâmetro (renda, rendimento de aplicação financeira, etc.), poderiam ter alguma relação com os resultados aqui listados?

    Quando temos um custo do M2 de imóveis comerciais que sobe exageradamente e de forma rápida, seja para compra ou aluguel, o que acontece com os produtos e serviços que dependem destes imóveis? Temos duas alternativas: a) este aumento de custo é repassado para o preço de produtos e serviços, alimentando inflação ou b) a empresa não consegue repassar o aumento de custo e acaba fechando e abandonando o ponto.

    O que acontece quando temos um crescimento muito rápido dos empregos na base da pirâmide, mas sem nenhuma evolução na produtividade? Como vimos acima, o maior gerador de empregos foi a construção civil. Ocorre que um crescimento desta forma, também é um dos grandes causadores de aumento na inflação, pois as empresas são pressionadas a aumentarem salários para contratarem e manterem suas operações e isto também é repassado para preços.

    Qual a consequência de termos uma inflação muito elevada? O Governo é obrigado a aumentar o juros e com isto, as empresas passam a investir menos (o retorno de cada projeto tem que ser muito maior para compensar o capital investido, resultados são mais incertos = menos projetos aprovados) e as famílias, afetadas por isto, passam a consumir menos, uma vez que as parcelinhas de qualquer financiamento ou empréstimo se tornam mais caras.

    Se temos um aumento muito elevado no preço dos imóveis, as parcelas de financiamento também se tornam muito caras. Quando muitas famílias passam a incluir na renda outras pessoas que não irão colaborar com os pagamentos das parcelas, só para aprovar o financiamento, o que acontece? E quando temos preço de aluguel que também sobe demais? Sobrecarga no orçamento familiar trazida por aumentos relevantes no custo de moradia, junto com juros e inflação mais elevados, geram dívidas mais relevantes para as famílias e roubam a capacidade de consumo e também de pagamento das dívidas, o que afeta diretamente os demais setores da economia, que passam a observar reduções relevantes na demanda por seus produtos e serviços. Como exemplo, vejamos informação que consta abaixo:

    “Consumidor endividado prefere cortar orçamento pela compra de alimentos”

    http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2014/07/1491686-consumidor-endividado-prefere-cortar-orcamento-pela-compra-de-alimentos.shtml

    Trecho no link acima:

    “O imóvel é o tipo de dívida que mais atrapalha o orçamento destinado ao supermercado. O gasto com o abastecimento do lar com comida, bebida e higiene pode ser reduzido em até 25% quando a renda do consumidor está comprometida com a parcela da casa própria, segundo pesquisa do instituto Nielsen.”

    Agora, de uma forma geral, qual a situação do endividamento das famílias, para o qual o mercado imobiliário tanto tem colaborado?

    http://globotv.globo.com/rede-globo/jornal-nacional/t/edicoes/v/brasil-tem-57-milhoes-de-pessoas-com-dividas-em-atraso/3577280/

    Trechos do link acima:

    “Brasil tem 57 milhões de pessoas com dívidas em atraso”

    “Pesquisa mostra que 40% dos brasileiros estão enquadrados na lista de inadimplentes. Segundo o estudo, país nunca teve tanta gente nessa situação.”

    Conclusão: foram evidenciadas situações anormais típicas de bolha imobiliária para cidade de Belo Horizonte, como um crescimento dos preços de algumas vezes o crescimento da renda,  uma super oferta equivalente a 18 meses de vendas no geral e superior a 2 anos no caso de imóveis com preços superiores a R$ 500 mil e ainda, um volume de desemprego elevado sendo gerado pela construção civil local, expectativa de fechamento de hotéis por excesso de vacância, construtora fechando e deixando alto volume de clientes sem seus imóveis, dentre outros. Já no lado da economia, observamos que foi a própria bolha imobiliária que colaborou e muito para os péssimos indicadores que temos e agora está sofrendo as consequencias via redução muito elevada em vendas, aumento anormal em distratos, etc., ou seja, como toda anomalia, possui em seu bojo os mecanismos de auto-destruição.