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    Convidados, Geral

    “Estudo” afirma que não há bolha imobiliária: estão olhando para onde?

    14 de Abril de 2014

     

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    “Estudo” afirma que não há bolha imobiliária: estão olhando para onde?

    Como sabemos, o núcleo Real Estate da Poli/USP é 100% composto por executivos da construção civil. Aqui, um dos professores deste núcleo, defende a “tese” de que não temos bolha imobiliária, apresentando alguns motivos.

    Coloco abaixo o link com o “artigo” e logo em seguida, divididos em duas partes, analogias e traduções para entendermos melhor o que este professor está dizendo, comparando com fatos comprováveis relacionados a bolha imobiliária no Brasil:

    Link com “artigo”:
    http://www.correio24horas.com.br/detalhe/noticia/estudo-defende-que-brasil-nao-vive-bolha-imobiliaria/

    PARTE 1:

    “Elaborado pelo professor João da Rocha Lima Jr., a pesquisa aponta que o mercado imobiliário viveu duas fases de alta. A primeira, que durou do segundo semestre de 2007 até o primeiro de 2011, tinha um caráter mais especulativo, porque os preços subiam acima da evolução dos custos. Desde então, o movimento desacelerou, mais condizente com o encarecimento dos custos, sobretudo dos terrenos.”

    ANALOGIA:

    O funcionário chega no superior imediato e diz: “chefe”, quero aumento de salário mensal porque a inflação está muito alta todo mês. O chefe concorda e dá aumento de imediato que passa a vigorar de forma automática e mensal com base na inflação.

    TRADUÇÃO:

    A vida não é assim…

    Se o seu custo subiu demais em virtude de uma falsa demanda combinada com especulação elevada, que gerou SUPER-ESTOQUES, como no caso do segmento imobiliário, você terá que reduzir seu preço e seus custos, e vender mesmo que seja para ficar no prejuízo, no mínimo para pagar suas dívidas, do mesmo jeito que o funcionário do exemplo acima precisa controlar suas despesas e não pedir aumento mensal e automático para o “chefe” porque a inflação é alta…

    Fatos: queda de preços de 30% em Brasília na entrega de imóveis novos e de 35,5% para lançamentos, na comparação de 2.012 com 2013, descontos de até R$ 400 mil no Espirito Santo e de até R$ 80 mil em Salvador, promoções em Curitiba com descontos que variam de 30% até 35% por vários meses, com super-estoques permanecendo inalterados, promoções intermináveis com “descontos” de até 40% (ver Even Day), etc. Link que contém endereços com comprovação de tudo que consta aqui e muito mais casos similares: www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i.

    Vejam ainda, trabalho sobre prejuízo na compra de imóveis, por investidores que adquiriram na planta e no ato da entrega, viram imóveis sendo vendidos mais baratos por construtoras, que precisavam reduzir preços para se desfazerem dos super-estoques e sobreviverem (depoimentos do ReclameAqui): www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria.

    Só se fosse um monopólio ou cartel, seria do jeito que consta no artigo, com os custos OBRIGANDO as pessoas a aceitarem os aumentos de preços, será que o professor quis dizer que este é o modelo para o segmento imobiliário? Se tentaram fazer um cartel, pelo jeito não deu certo, é só ver a quantidade de fatos acima…

    PARTE 2:

    “Mesmo assim, não há nada que nos diga que o mercado, do ponto de vista da demanda, piorou em relação ao ano passado. ”

    ANALOGIA:

    Você vê um elefante entrando em uma loja de cristais, mas nada indica que teremos problemas.

    TRADUÇÃO:

    Vendas de imóveis novos caíram 50% em Fev/14 na comparação com Fev/13 em São Paulo (fonte: SECOVI SP).  Lembrando que São Paulo é a principal cidade quanto a vendas no Brasil.

    Em Belo Horizonte, a queda nas vendas de imóveis novos foi superior a 70% na comparação de Fev/14 com mesmo mês dos 2 anos anteriores (Fonte: IPEAD/UFMG).

    Voltando a São Paulo, as vendas de imóveis usados em Jan/14 ficaram em segundo lugar entre as piores vendas desde 2.008, sendo que também tivemos queda nos preços (fonte: CRECI SP).

    DETALHE: Carnaval em 2.014 foi em Março, em 2.013 foi em Fevereiro, significa que agora em 2.014, tivemos mais dias úteis para vendas que no ano passado, ou seja, o resultado é ainda pior que os números que constam acima para vendas de novos em São Paulo e Belo Horizonte…

    Endereços que contém a comprovação do que consta acima e mais análises:

    Bolha imobiliária SP – usados: queda de vendas e preços em Jan/14

    Bolha imobiliária BH: vendas de imóveis novos caem mais de 70% em Fevereiro

    Bolha Imobiliária SP: vendas de imóveis novos caem 50% em Fevereiro

    Sugiro olhar na direção da loja, para saber se o elefante vai entrar, se ficar o tempo inteiro olhando para o lado contrário, com medo do que está acontecendo, não vai ver mesmo…

    Até o próximo post!

    Convidados, Geral

    Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 10

    31 de julho de 2013

    Neste texto, abordarei a relação entre o mercado imobiliário brasileiro e a economia.

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 10.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 10:

    Dando continuidade ao jogo dos 7 erros do mercado imobiliário, falarei agora sobre o quarto erro, seguindo a mesma formatação dos textos anteriores, ou seja, primeiro demonstrando o que o mercado imobiliário tenta nos convencer como sendo verdadeiro e depois os fatos por trás das notícias.

    CENA 4 – “O MERCADO IMOBILIÁRIO E A ECONOMIA”

    Imagem 4A – Informações do Mercado Imobiliário:

    “Reportagens” com entrevistas feitas com “especialistas” do mercado imobiliário, reiterando que o mercado imobiliário é importante para o País, por ser grande gerador de empregos.

    Em contra-partida, afirmam que, mesmo com piora na economia, o mercado imobiliário se manteria “bem”, graças ao déficit habitacional e uma aparente “imunidade” a crise.

    Imagem 4B – Os fatos por trás das notícias:

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    Como podemos observar pelas informações acima, o crescimento rápido do mercado imobiliário, propiciou uma série de resultados, que inicialmente, pareciam positivos e duradouros para a economia brasileira.

    Enquanto tudo parecia bem, o mercado imobiliário insistia em dizer que este sucesso se devia a uma economia em boa saúde e com expectativas positivas…

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    Já a partir de 2.012, conforme consta nos diagramas acima, podemos observar os efeitos danosos de uma bolha imobiliária para economia.

    É fácil constatar que a velocidade e intensidade com que a bolha se inflou no Brasil, trouxe uma série de efeitos colaterais no médio prazo, “colaborando” significativamente para o crescimento da inflação, redução do PIB, aumento do endividamento e do desemprego, dentre outros.

    Outro ponto de destaque é a velocidade de crescimento do endividamento das famílias e o quanto as famílias estão pagando somente a título de juros…

    O Governo, além de ser um dos principais patrocinadores da bolha imobiliária, conforme demonstrado no primeiro diagrama desta série, também adotou diversas outras ações equivocadas que intensificaram os efeitos negativos para economia, incluindo nos resultados, prejuízos quanto à imagem do País, exposição a risco para bancos públicos, câmbio, balança comercial e assim por diante.

    Quanto às informações no diagrama acima, é interessante observar que caracterizam um círculo vicioso, difícil de ser quebrado.

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    De forma bastante clara, os sinais negativos na economia começam a aparecer mais fortemente e de forma sincronizada com os sinais negativos no mercado imobiliário, demonstrando que um tem relação com o outro e ambos se alimentam, exatamente como no primeiro diagrama, quando tudo parecia “bem”.

    A economia tem uma característica de buscar se ajustar após uma situação de anormalidade, como a de uma bolha imobiliária. O que observamos no diagrama acima é apenas o início deste ajuste…

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    Estes últimos gráficos falam sobre as expectativas, todas em seus piores patamares neste momento. São apenas exemplos, se olharmos para expectativas de Indústrias, Bancos, etc., veremos que todas seguem o mesmo caminho.

    É curioso observar, que enquanto o mercado imobiliário tenta passar uma visão otimista nas “reportagens” contratadas, ele é o mais pessimista de todos, quando olhamos para seu índice de confiança. Esta é uma demonstração clara, de que o mercado imobiliário tem consciência da crise e sabe muito bem que não é possível sair “imune”. Arrisco-me a dizer, que o mercado imobiliário tem total consciência que ele foi um dos principais causadores desta situação…

    Refêrencias:

    DIEESE – desemprego e massa de rendimento real: extraído do site do DIEESE e no caso do desemprego, feitas comparações entre mesmos meses de anos seguidos (sazonalidade) para se elaborar o gráfico. Já para o gráfico sobre massa de rendimentos reais, extraído diretamente do site do DIEESE.

    ZAP – preços de imóveis: consultar www.zap.com.br, selecionar o ícone de índice de preços FIPE ZAP, em seguida, efetuar consulta para cidade de São Paulo.

    Gráfico com dados sobre vendas, lançamentos e estoques de imóveis novos: explicações detalhadas em texto anterior sobre “Segundo Erro do Mercado Imobiliário”, que contém a relação de construtoras consideradas. Basicamente, dados extraídos de relatórios oficiais das construtoras e compilados no caso de novos.

    PEIC – CNC – Julho/2.013: Pesquisa nacional sobre endividamento e inadimplência do consumidor, último resultado divulgado referente a Julho/2.013. Link: http://www.cnc.org.br/sites/default/files/arquivos/analise_peic_julho_2013.pdf.

    Dados sobre percentual de endividamento das famílias até Abril/2013, são do relatório “O Ponto Base” do BACEN, mas foram extraídos de artigo do Mises.org, que recomendo para leitura, pois acrescenta informações interessantes quanto a crédito no Brasil e suas anomalias e riscos. O link é: http://www.mises.org.br/Article.aspx?id=1648.

    Gráfico sobre quedas nas vendas de imóveis usados (CRECI SP): extraído de relatórios mensais do CRECI (ver detalhes no próximo parágrafo), fazendo-se a comparação entre mesmos meses de anos seguidos (sazonalidade) para a geração do gráfico.

    Dado sobre queda no índice que mede preço de M2 de venda e aluguel para Estado de SP, disponível na página do CRECI SP, para acessar, selecionar opção Pesquisas publicadas e depois o PDF de Janeiro/2013 do Estado de SP. Página do CRECI SP é: www.crecisp.gov.br (mesmo site e procedimento para acessar evolução das vendas de usados, mas cuidado, é necessário cálculo para obter resultado ajustado à sazonalidade, ver detalhes em “Segundo Erro do Mercado Imobiliário”).

    Índices de confiança do Consumidor, comércio e construção civil: todos extraídos do site IBRE FGV (link: http://portalibre.fgv.br/main.jsp?lumChannelId=402880811D8E34B9011D92E5C726666F). Ao acessar este link, selecionar cada um dos índices desejados. Especificamente para confiança do consumidor, foi planilhada a variação entre dois meses seguidos, que já trata a sazonalidade, segundo informação da FGV e daí foi gerado o gráfico (não localizado gráfico pronto). Para demais índices de confiança, gráficos extraídos diretamente dos relatórios da FGV.

    Informações relacionadas a aumento em imóveis desocupados por falta de locação, quedas de preços e risco de insolvência de construtoras. Aproveito para colocar algumas notícias a mais do que constam acima, com resumos antes de cada notícia:

    Em São José dos Campos, o exagero na oferta de imóveis e principalmente nos preços, fez com que o preço do imóvel novo caísse 25% e ficasse inferior aos preços de 2.010. Isto gerou revolta para quem comprou “na planta” e pagou muito mais caro, que só percebeu que preço caiu tarde demais… Como mesmo assim os “investidores” não conseguiam vender, hoje a disponibilidade de imóveis para aluguel aumentou 300%, ou seja, hoje tem 4 vezes a quantidade de imóveis para alugar que tinha até pouco tempo atrás… Não precisa de mágica para saber que a única consequência possível desta situação absurda, é preços caírem ainda mais, tanto para venda, quanto aluguel. Seguem os links com as notícias:

    http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

    http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html

    Em Natal, também teve queda de 25% nos preços dos imóveis novos, fazendo com que os mesmos voltassem a patamar anterior a 2.010 (idem a São José dos Campos) e gerando revolta nos compradores que “investiram” na planta e ficaram com prejuízo. A “justificativa” para quedas nos preços, é que as melhoras em infra-estrutura não ocorreram (especularam o preço com base em melhorias que não ocorreram, falsas promessas)…

    http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

    Seguem abaixo 4 notícias sobre quedas de preços de imóveis em São Paulo, são situações diferentes umas das outras quanto a número de dormitórios, período, novo ou usado, etc. (tem muito mais que isto disponível na mídia, tem sido uma constante para São Paulo):

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml

    http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,preco-de-imovel-novo-recua-pela-1-vez-em-quatro-anos,152741,0.htm

    http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

    Segue notícia sobre queda de 15% nos preços de imóveis em Goiânia, após fortes quedas em vendas:

    http://www.opopular.com.br/editorias/economia/queda-nas-vendas-faz-pre%C3%A7os-de-im%C3%B3veis-recuarem-1.307413

    Abaixo, notícia sobre a terceira queda consecutiva de preços de imóveis em Recife:

    http://www.diariodepernambuco.com.br/app/noticia/economia/2013/04/03/internas_economia,432110/precos-dos-imoveis-no-recife-apresentam-terceira-queda-consecutiva.shtml

    Notícia sobre quedas de preços em 7 capitais durante o segundo semestre de 2.012:

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

    Abaixo, primeiro a notícia sobre saúde financeira de 5 grandes construtoras, depois, algumas notícias sobre disponibilidade fora do comum de imóveis sem vender e também outras sobre quedas muito elevadas em vendas de imóveis:

    Notícia sobre 5 construtoras que estão entre as 9 empresas com maior risco de insolvência (quebra) no Brasil:

    http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/9-empresas-listadas-com-maior-risco-de-liquidez-no-brasil

    Notícia da Globo, dando conta que estoque de imóveis novos sem vender, simplesmente DOBROU em unidades em apenas 1 ano, com base em levantamento dos balanços de todas as construtoras com Ações na Bolsa. Detalhe: o prejuízo consolidado destas construtoras em 2.012 foi de mais de R$ 1 bilhão (especulação, como eu disse, se não vende, não fatura, se não fatura…).

    http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html

    Alphavile de SP: 40% dos imóveis comerciais estão vagos, sem locação! Veja link abaixo:

    http://folhadealphaville.uol.com.br/artigo/?id=17399

    Pelas amostras da reportagem abaixo, observe que número de imóveis disponíveis para alugar em Pernambuco, mais que dobrou em curto prazo, porque preço era inviável:

    http://m.jconline.ne10.uol.com.br/t320/noticia/economia/pernambuco/noticia/2013/04/28/81174

    O título da notícia do jornal de Londrina já diz tudo: “preço de imóveis atinge teto com estoque recorde”. Atinge teto = daí pra frente, só tende a diminuir o preço real negociado.

    http://www.jornaldelondrina.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1364606&tit=preco-de-imoveis-atinge-teto-com-estoque-recorde

    Reportagem da Gazeta do Povo de Curitiba, dando conta que estoque de imóveis sem vender aumentou demais e que precisam de 2 anos para “tentarem” voltar a equilibrar a oferta e procura:

    http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279

    Na Bahia, curiosamente, o estoque de imóveis sem vender é o dobro de Curitiba, mas a diferença na quantidade de pessoas não é tão grande, ou seja, esta pior que Curitiba… Note ainda, pela notícia anterior, que Curitiba estava em situação crítica quanto à sobra de imóveis sem vender, logo, no caso de Salvador…

    http://www.bahiaeconomica.com.br/noticia/51663,mercado-imobiliario-bahia-tem-20-mil-imoveis-novos-sem-comprador.html

    Queda de 75% nas vendas de imóveis em BH, no mês de Maio/2013, o pior resultado em toda a história de vendas de imóveis na cidade. De novo, só para variar, a causa é preço fora da realidade da renda…

    http://www.hojeemdia.com.br/noticias/economia-e-negocios/venda-de-imoveis-na-capital-mineira-cai-75-em-maio-1.148301

    Notícia sobre mercado imobiliário em baixa no DF (Brasilia). Lá, tem muitos imóveis em especial em novo bairro, onde preços caíram muito, também relacionado a promessas de melhorias de infra-estrutura que não foram cumpridas…

    http://videos.r7.com/mercado-imobiliario-esta-em-baixa-no-df/idmedia/51e881010cf279513cafb732.html