‘Bolha Imobiliária’ Articles at Defenda Seu Dinheiro, Page 7

Browsing Tag: Bolha imobiliária

    Convidados, Geral

    Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 3

    5 de junho de 2013

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 3.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 3:

    Falando sobre a história do segmento imobiliário no Brasil nos últimos 6 anos, dividirei este assunto em 2 posts, para podermos falar utilizando o máximo de dados e fatos possível, tecendo análises a respeito. O primeiro post que é este, contará a história de 2.007 a 2.010 (exceção para lançamento de Ações – IPO de construtoras em 2.006), o segundo falará sobre o segmento imobiliário de 2.011 até os dias de hoje. Ao final do próximo post, farei comparação desta evolução do segmento imobiliário brasileiro com as características de bolhas de EUA, Espanha e também a mais restrita relacionada a flats no Brasil, todas comentadas em post anterior.

    Governo Lula buscava ação popular para eleger Dilma e com isto, criou o Minha Casa Minha Vida (MCMV), ofertando juros menores e subsidio de mais de R$ 20 mil pagos para cada moradia. Um pouco antes, Construtoras fizeram abertura de capital (IPO) na BOVESPA e todas foram pressionadas a comprarem terrenos e aumentarem lançamentos, para buscarem maior retorno para investidores. Em paralelo a ações do Governo, a crise imobiliária nos EUA, com reflexo maior na Europa, fez com que muito Capital especulativo fugisse de outros Países e viesse para o Brasil, em busca de ganho rápido.

    O Governo foi reduzindo os juros básicos (SELIC) gradualmente e pressionando os bancos, públicos e privados a aumentarem os financiamentos para aquisição de imóveis, com juros para mutuários também cada vez menores. Além disto, Governo alterou legislação para criar maior proteção para os bancos e facilitar que pudessem retomar imóveis inadimplentes, incentivando-os a conceder mais empréstimos.  Outras ações do Governo, foram prolongar o prazo de financiamento para 35 anos, permitir a entrada de mais pessoas na comprovação de renda (para justificar o limite de 30% de empréstimos) e ainda, criar a possibilidade do mutuário deixar de pagar um mês por ano e depois acumularia no total de meses a pagar. Se considerarmos que muitos imóveis são comprados “na planta”, com demora de construção de 2 a 3 anos, somando com 35 anos de financiamento e podendo deixar de pagar um mês por ano e acumular no final, na prática, o mutuário tem até 40 anos para pagar seu imóvel, tempo total ainda maior que o prazo máximo trabalhado no Brasil antes da aposentadoria (considerar que normalmente pessoas não compram imóveis em seu primeiro ano de trabalho na vida). Governo forçou CEF e BB a aumentarem cada vez mais sua participação na concessão de crédito imobiliário. Em paralelo, juros para financiar consumo de forma geral também caia, pressão do governo visava crescimento de consumo interno rápido e fácil, como já havia acontecido em outros Países.

    Tornaram-se comuns as propagandas e reportagens divulgando que valia a pena comprar imóvel para investimento, dando exemplo que uma pessoa podia comprar 2 imóveis financiados na planta e na entrega, vendia 1 deles e com o dinheiro recebido a mais que o preço original, quitaria o segundo (incentivo explícito à especulação imobiliária). Investidores do Exterior e do Brasil cada vez mais colocando seu dinheiro em imóveis no Brasil, que prometiam valorização superior a qualquer aplicação financeira. Forte pressão na mídia com slogans como “quem casa quer casa”, “pra que pagar aluguel se você pode comprar seu imóvel pagando prestação menor que aluguel”, “imóvel nunca tinha queda de preço” e outras do gênero, se intensificaram como nunca.

    Com tudo que consta acima ocorrendo ao mesmo tempo, a procura por imóveis explodiu e como as construtoras não tiveram ganhos em produtividade e mantinham o processo construtivo muito lento, ao contrário de outros países, tivemos um forte gargalo, levando a aumentos muito relevantes nos preços dos imóveis, de mais de 100% em 3 anos, para várias cidades do País.

    Todo o cenário acima, ocorreu de 2.007 a 2.010, com IPO das Construtoras tendo iniciado ainda em 2.006. Junto com o grande aumento no preço dos imóveis, veio também o aumento dos custos quanto a terrenos, mão-de-obra e matéria-prima. Durante todo este tempo, o Governo assistiu passivamente a toda esta enorme variação de preços, concentrado apenas na eleição para presidente em 2.010, alcançando sucesso, em parte devido ao crescimento relevante do PIB neste ano (acima de 7%), que por sua vez, contou muito com a colaboração dos empregos gerados pelo segmento de construção civil e também o relevante aumento nos gastos das famílias, trazido pelo crédito fácil e ampliado para o consumo interno como um todo, que cresceu muito também.

    Este crescimento rápido de crédito para consumo de forma geral, sem aumento em produtividade e incentivado por reduções constantes nos juros, em conjunto com aumentos nos gastos públicos, levaram o Brasil para o caminho do crescimento gradual da inflação. Acrescenta-se a isto, que o preço maior para comprar um imóvel ou aluga-lo que os comerciantes e prestadores de serviços tiveram que pagar, passou a ser incluído no custo e no preço final de outros produtos e serviços, em especial para micro e pequenos empresários (cabeleireiros, lojas de shoppings e de rua, etc), sem dúvida, com colaboração relevante para crescimento da inflação. A inflação que em 2.006 chegou a 3,14%, em 2.007 foi a 4,46% e 5,90% em 2.008, com arrefecimento em 2.009 indo para 4,31% em função do PIB ter tido decréscimo naquele ano e depois com inflação retornando a 5,91% em 2.010. Observa-se que, mesmo com o PIB tendo queda em 2.009, ainda assim a inflação não retornou ao patamar inferior a 4% que havia sido alcançado em 2.006. O Governo tinha desistido de buscar reduções maiores na inflação, havia trocado isto pelo ganho fácil do aumento de consumo interno sem controle e sem aumento de produtividade.

    A inadimplência geral do consumidor, índice mais abrangente medido pelo SERASA Experian desde 1.999, também experimentou um salto relevante naquela época: a inadimplência geral aumentou 45,42% no comparativo de Dez/2006 com Dez/2010, 21% só entre Dez/2009 e Dez/2010.

    Na época, o segmento imobiliário brasileiro criou várias teorias para justificar a sustentabilidade da demanda e preços superiores, bem como o crescimento destes que se perpetuaria. Dentre os argumentos criados pelo segmento imobiliário podemos destacar: déficit habitacional (alegavam falta de mais de 6 milhões de moradias), índice de cimento (justificativa que outros países com bolha tinham consumido bem mais cimento que o Brasil, então não tínhamos bolha), participação do financiamento para imóveis no total do PIB (no Brasil, muito inferior a países que tinham tido bolha imobiliária) e claro, a lei de oferta e procura, pois aumento de procura foi muito rápida, foram obrigados a aumentarem os preços para compensarem aumento de custos de matérias-primas, recursos humanos e terrenos decorrentes desta explosão de demanda. Outra justificativa dada pelo segmento imobiliário, era de que o Brasil tinha entrado em um patamar de crescimento do PIB muito maior e mais consistente, que levaria ao pleno emprego e que colocaria o País mais rapidamente no caminho de se tornar um País desenvolvido, com isto, os salários continuariam crescendo de forma relevante e isto faria com que o preço maior dos imóveis pudesse ser absorvido cada vez mais. O mesmo criador do índice de cimento, afirmava, entre outras coisas, que o BOVESPA alcançaria 200.000 pontos em 5 anos. Estas foram as principais justificativas que o setor imobiliário criou naquele momento, para explicar o que tinha acontecido e dizerem que era tudo normal.

    Falando sobre justificativas acima, o déficit habitacional, da forma defendida por construtoras, imobiliárias e vendedores de imóveis de forma geral, nunca existiu: informação do Governo Brasileiro de 2.010 demonstrou isto (ver link mais abaixo), aliás, déficit habitacional só pode ser superado se preços forem viáveis para aquisição de imóveis, ou seja, não será resolvido por imóveis vendidos muito acima da capacidade de pagamento. Sobre índice de cimento, como exemplo, a China tinha 75% de construção pesada (infraestrutura) e 25% para residências, Brasil era o contrário disto, como comparar pelo total que foi o cálculo realizado? Óbvio que índice do Brasil seria menor, pois nosso PAC é pífio quando comparado à investimentos de infraestrutura de outros países. O tal estudo de índice de cimento não tinha base científica, se fizéssemos correlação, apontaria falta de ocorrências para provar isto. Quem criou o índice, era ex-garoto propaganda de construtora e ganharia a partir daí muito dinheiro fazendo palestras pagas pelas construtoras a este respeito, demonstrando total falta de isenção para assunto. Sobre a participação do financiamento no PIB, isto no máximo, explicaria impacto sistêmico, ou seja, se causaria crise em maior escala, comprometendo bancos de imediato, mas não explica se tem bolha imobiliária ou não. Sobre a questão do Brasil estar acelerando seu crescimento, isto ocorreu de forma isolada em 2.010, não havia até então, qualquer evidência de que poderia continuar, ao contrário, em 2.009 tivemos PIB que decresceu, não podia se afirmar que um ano de crescimento bom significaria que todos os anos daí para frente seriam bons. Além disto, o crescimento de 2.010 não foi saudável sob ponto de vista da Economia e, portanto,  já indicava que não seria sustentável: inflação aumentou muito, junto com aumento relevante de inadimplência do consumidor, produtividade não cresceu, dentre outros pontos de alerta. A única justificativa que sobrava, até o final de 2.010, era lei de oferta e procura.

    Notícia divulgada pelo governo brasileiro informando que número de casas vazias supera déficit habitacional:

    http://www.brasil.gov.br/noticias/arquivos/2010/12/13/numero-de-casas-vazias-supera-deficit-habitacional-do-pais-indica-censo-2010

     

    //
    //

    Convidados, Geral

    Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 2

    5 de junho de 2013

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 2.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 2:

    Além de termos as características destacadas no post anterior, visíveis em especial quanto a super-estoques de imóveis, outro ponto que merece destaque, é que cada bolha imobiliária tem seus mecanismos próprios para se desenvolver , gerar estímulos para envolvidos e explodir. A abrangência, intensidade e tempo de duração também diferem. Por que isto ocorre? Na realidade, este é um dos pré-requisitos para formação de uma bolha, em especial quando a mesma tem uma abrangência nacional, pois se o desenvolvimento desde o início for idêntico, encontrará fortíssima resistência e não poderá crescer, uma vez que todos sabem o quão danosa ela é. Além disto, cada bolha segue determinados padrões peculiares ao país onde foi criada, sua cultura, regime de governo e práticas de consumo, dentre outros pontos.

    Apenas para termos uma referência inicial, vamos falar sobre Bolhas Imobiliárias dos EUA, Espanha e  também sobre uma bolha mais restrita que já ocorreu no Brasil 10 anos atrás,  como exemplos introdutórios ao assunto e para comparação em próximo post com cenário e expectativas do mercado imobiliário brasileiro neste momento. Tivemos e temos outras bolhas imobiliárias no Mundo, no entanto, para não termos texto ainda mais longo, limitarei comentários a estes casos.

    EUA:  estímulo inicial foi queda forte nos juros reais (descontada a inflação) que ficaram negativos, como estratégia do Governo para recuperação da Economia após a “explosão” das empresas “.com” na bolsa de valores americana, o que levou investidores a optarem por imóveis (perda de confiança na bolsa foi intensa à época, outras aplicações financeiras com “rendimento” negativo em termos reais). A base para que a bolha pudesse crescer,  foram hipotecas, feitas mais de uma vez para o mesmo imóvel e proprietário, “em cascata” (uma sobre a outra), sem critérios adequados para avaliação de crédito e portanto gerando alto volume de crédito duvidoso (bancos estimulados a concederem hipotecas sem critério, por prêmios variáveis a executivos serem vinculados a montante de empréstimos concedidos). As pessoas que contraíam empréstimos em cascata sobre mesmo imóvel,  contavam com valores disponibilizados crescentes (empréstimo com base no preço do imóvel, que havia subido) e com isto, ampliavam seu consumo (devedores utilizavam dinheiro obtido das hipotecas para diversos itens de consumo no dia-a-dia). Este ciclo gerou crescimento mais relevante do PIB e dos empregos. O preço dos imóveis disparou, alcançando alta de mais de 100% em menos de 5 anos. Este foi um processo inflacionário, pois o Governo complementava os estímulos com elevada injeção de Capital na economia e sem medidas restritivas ao consumo, sendo que o crescimento no preço dos imóveis gerava reajustes nos custos para outras atividades, como por exemplo, locação de imóveis comerciais e estes custos adicionais por sua vez, eram repassados aos preços do comércio e serviços, além do próprio efeito inflacionário da explosão do consumo por crédito excessivamente farto. Os ganhos de produtividade não acompanhavam os aumentos em custos e no nível de emprego, sendo este outro agravante para inflação. Até o último momento, todos negavam a existência de uma bolha ou de algo anormal relacionado ao mercado imobiliário Americano, incluindo o FED, que fazia declarações públicas negando existência da bolha. O Governo americano tomou diversas medidas para tentar atrasar a explosão da bolha, para que ocorresse somente após eleições presidenciais de 2.008, mas a mesma ocorreu pouco antes disto e acabou sendo uma das principais causas para que um democrata fosse eleito após 20 anos de republicanos no poder. A explosão da bolha ocorreu quando juros começaram a aumentar como decisão do FED (BC Americano) para conter o efeito inflacionário, com isto, a inadimplência relacionada a hipotecas disparou, o número de imóveis tomados pelos bancos cresceu de forma relevante e o preço dos imóveis começou a cair, de forma mais abrangente e em níveis elevados. Estas ocorrências combinadas trouxeram um desemprego alto para o padrão do País, recessão e estes por suas vez, retroalimentaram os impactos negativos da explosão da bolha.  Devido a um mecanismo que permitia repassar estes empréstimos a outros bancos, o que ocorreu em cascata e envolvendo diversos Países, tivemos uma crise financeira global, que teve seu marco inicial com a quebra do Banco Lehman Brothers que não teve socorro pelo Governo Americano. Os preços dos imóveis nos EUA caíram em percentuais elevados, chegando em alguns casos a mais de 80% de queda. Não foi uma queda imediata e tampouco ocorreu de forma sincronizada ou com mesmos percentuais, em cada Unidade Federativa percebia-se uma intensidade e velocidade diferentes da outra. O processo todo, levou cerca de 7 anos, desde a sua gestação ao fim de 2.001 até a reconhecida explosão no segundo semestre de 2.008. Em um curto prazo após explosão da bolha, muitos americanos ficaram sem seus lares (passaram a utilizar veículos como moradia, ilegal no País, até conseguirem novo lar) e até hoje, percebemos os efeitos negativos desta crise em todo o mundo.

    Espanha: estímulo inicial foi queda forte nos juros básicos da economia espanhola em função da entrada do País na zona do Euro, saindo de 11,5% de juros ao ano, para 3,5% ao ano. Isto combinado a fortíssimo aumento no fluxo de imigrantes para Espanha (4,2 milhões entre 1.996 e 2.007, muito mais pessoas procurando por lares), redução elevada no nível de desemprego, euforia quanto as expectativas de crescimento do País e expansão do número de imóveis para uso em férias e como investimento de maior retorno, não só por cidadãos espanhóis como também por pessoas de outros países da Europa. Ao longo do tempo,  Governo foi aumentando cada vez mais o prazo de financiamento, chegando a um limite de 40 anos, dentre outros estímulos. Os preços dos imóveis foram crescendo de forma rápida, acima de 10% ao ano, até alcançarem crescimento acumulado de 191% no período de 1.997 a 2.007. Estas foram as estimativas sobre os preços, embora parte do problema, fosse a falta de dados confiáveis a este respeito. A bolha estourou a partir do momento em que foram necessários aumentos nos juros pelo Banco Central Europeu e ficou clara a percepção para todos de que não haveria um milagre econômico ou fluxo contínuo de imigrantes que pudesse manter o crescimento da economia e dos empregos da mesma forma que vinha antes. O volume de inadimplência aumentou de maneira rápida e relevante, junto com o desemprego e a crise e as pessoas deixaram de acreditar em imóveis como investimentos. Os bancos tomaram os imóveis inadimplentes e já há alguns anos, vem mantendo estes imóveis como seu estoque e despejando para vendas aos poucos no mercado, para que quedas de preços não sejam abruptas, no entanto, desde então a queda de preços já chegou a mais de 32% e há fortes dúvidas quanto à solvência destes bancos no curto prazo. Enquanto isto, o volume de imóveis desocupados está na casa dos milhões (não há estimativa oficial). Praticamente todos os meses, nos últimos 3 anos pelo menos, os jornais espanhóis anunciam que é o melhor momento para se comprar imóveis, pois os preços chegaram ao “fundo do poço”, no entanto, as quedas de preços ainda não deixaram de acontecer. Todo o processo levou mais de 10 anos desde o seu início, ainda não pode ser considerado inteiramente finalizado e o impacto social no País foi enorme, embora o seu grau de contaminação para outros países tenha sido bem menor que no caso americano.

    Brasil: destaco que a bolha brasileira que será utilizada aqui como exemplo, ocorreu 10 anos atrás e teve escala e segmento muito mais restritos que os casos mencionados acima, logo, trazendo impactos muito menores a economia como um todo. Na bolha dos flats no Brasil, que se finalizou em 2.003, tivemos incentivos iniciais trazidos por altos retornos na aquisição de flats (1,5% ao mês prometido por imobiliárias / corretores), combinados com um volume de usuários deste tipo de imóvel, na casa de 9 milhões / ano, que vinham se mostrando crescentes até então.  Graças a estes estímulos, a procura de flats como investimento disparou e com isto, o número de unidades construídas saltou de 7.000 para 35.000, no período de 1.998 a 2.003. O Governo brasileiro assistiu a este movimento de excessivo consumo de forma passiva, mesmo tendo percebido que era algo anormal, não tomou nenhuma ação para procurar conter este movimento especulativo. Em 1.998, comprava-se um flat com área útil de 25 M2 por R$ 70 mil, recebendo receita mensal de aproximadamente R$ 1 mil / mês, sem outros investimentos à época que pudessem oferecer rendimento sequer próximo a este. No topo dos preços, o mesmo flat de 25 M2 já era vendido a R$ 145.000,00, ou seja, uma variação de mais de 100% no preço em período de menos de 5 anos, muito acima de outros investimentos também. Muitos profissionais liberais e acionistas de pequenas empresas em especial, aderiram a esta modalidade de investimentos. A demanda esperada não aconteceu e com isto, caracterizada a super-oferta, o preço dos flats despencou e já em 2.005, podia se adquiri um flat de 50 M2 por R$ 50 mil, um pouco menos da metade do que era cobrado ao final da década de 90 e junto com a queda no preço do flat, veio a queda no retorno mensal, que em 2.005, despencou para percentual de 0,3% ao mês.  O preço cobrado dos usuários dos flats também caiu, neste caso, mais de 30% a partir da explosão desta bolha.

    Quais os pontos em comum para todas as ocorrências acima? em todos os casos, tivemos forte incentivo a aquisição de imóveis trazida por uma combinação de promessas quanto a retornos superiores para imóveis e retornos muito baixos e decepcionantes quanto a outras opções como investimentos financeiros e bolsa. Junta-se a isto, a inação do Governo , que não tomou nenhuma ação no sentido de conter consumo que tinha característica inflacionária, mesmo na situação em que era mais restrita. Outros pontos em comum: tivemos subida muito elevada de preços dos imóveis em prazo muito curto e  geração de super-oferta, com sua consequente redução relevante de preços e demora para recuperação do segmento, estas últimas consequências, em  linha com definição sobre bolha imobiliária informada no post anterior.

    Quais as principais diferenças entre todas as ocorrências acima? Tirando-se a motivação do investimento em imóveis prometer retorno bem superior a demais aplicações que foi comum para todas, as demais motivações para o início da bolha foram diferentes entre si: nos EUA, os Americanos eram estimulados a utilizar o dinheiro para aumentar seu consumo de forma desenfreada, gastando 100% do dinheiro recebido das hipotecas, já no caso da Espanha, eram estimulados a utilizar o dinheiro do financiamento para adquirir imóveis novos adicionais que iriam sempre valorizar no futuro e ainda oferecerem rendimentos crescentes em aluguéis quando desejado, enquanto no caso dos Flats no Brasil, embora mais similar à Espanha, se diferenciava por ser focada em empreendimento 100% comercial e não para uso eventual.

    Temos ainda, alguns pontos em comum para as ocorrências dos EUA e Espanha, que também ocorreram em outros países quando a bolha imobiliária teve abrangência nacional e atingiu todos os segmentos do mercado imobiliário: forte incentivo inicial do Governo buscando taxas de juros historicamente baixas,  participação relevante de bancos no processo garantindo os volumes de crédito necessários para crescimento da bolha, negação do início ao fim quanto a existência da bolha, inclusive por escrito e pelo Banco Central e tentativas até o último minuto de postergar sua explosão.

    Quais as principais diferenças entre as bolhas imobiliárias mais abrangentes que ocorreram nos EUA e Espanha: no caso dos EUA, tivemos mecanismos como hipotecas em cascata para outros países, que não foram utilizados na Espanha, por outro lado, o aumento no prazo para pagamento dos financiamentos imobiliários na Espanha (40 anos) não foi utilizado nos EUA. Os mecanismos em si foram diferentes. Outra diferença, foi que o Governo Americano primeiro deixou quebrar um banco, para depois socorrer demais em operações de larga escala, enquanto na Espanha, a principal estratégia dos Bancos tem sido desovar estoques de forma lenta, transformando a redução de preços dos imóveis em uma “tortura chinesa”.

    Convidados, Geral

    Alguns Desatrativos de Morar em Santos e Região.

    4 de junho de 2013

    Caros amigos e colegas,

    Não sou muito de escrever, mas em nossa atual situação sócio-econômica resolvi dissertar alguns tópicos sobre Santos e região.

    1. Primeiro ponto a ser destacado nada mais nada menos que é o preço do pão francês que estão cada vez mais caros, vejam essa matéria:
      http://g1.globo.com/sp/santos-regiao/noticia/2012/07/preco-do-pao-deve-sofrer-reajuste-na-baixada-santista-apos-alta-do-dolar.html
    2. Segundo ponto é o valor de nossa cesta básica, para continuar falando sobre alimentação. Segundo levantamento do Departamento de Orçamento e Gestão (Deorg) da Prefeitura de Santos apontou que a cesta básica subiu entre janeiro e maio deste ano 8,8%, passando de uma média de R$ 184,32, para R$ 200,63, consumindo pelo menos 48,35% do valor do salário mínimo. Os produtos que tiveram maior alta foram o arroz, a farinha de trigo, o óleo e a manteiga. Somente o arroz teve um aumento de 32%.
      Na cidade de Guarujá, estudo mensal do Núcleo de Pesquisas Fernando Eduardo Lee, da Unaerp Jr, apontou que o valor médio da cesta básica foi R$ 260,16, no mês de maio de 2008, um  acréscimo de 3,62%, em relação a abril, que foi de 251,08. Contudo, a cesta básica de Guarujá consumiu em junho 62,68% do salário mínimo.
      Conforme o instituto, a cesta básica média de Guarujá é inferior à da Grande São Paulo, em 8,71%, que foi de R$ 284,98, em maio. O Núcleo considerou para a base dos cálculos a lista de produtos da cesta básica do convênio PROCON/DIEESE, com o total de 31 itens, sendo 22 de alimentação; 4 de limpeza doméstica e 5 de produtos de higiene.
      Já a pesquisa nacional da cesta básica do Departamento Intersindical de Estatística e Estudos Socioeconômicos (DIEESE), realizada no mês de junho apontou que as famílias da Capital paulista pagaram R$ 245,24 na cesta básica. O valor corresponde a 59,09% do salário mínimo de R$ 415.
      O professor Reinaldo Clementino explicou que da relação horas trabalhadas para pagar a cesta básica, tira-se o custo real para o consumidor. Então, com base nesse cálculo, no mês de maio, o guarujaense teve que trabalhar 137 horas para comprar a cesta básica, o santista, cerca de 106 horas e o paulistano 130 horas.
    3. Terceiro ponto é o valor da passagem de ônibus. A cidade de São Paulo é cinco vezes maior que Santos em extensão territorial, são 1.525 Km². Santos tem 271 km². A população da Capital paulista é 26 vezes maior que a da cidade pólo da Região Metropolitana da Baixada Santista. São aproximadamente 10 milhões de habitantes contra pouco mais de 418 mil, respectivamente.
      Em São Paulo, uma média mensal de 222 milhões de pessoas utiliza o ônibus como meio de transporte. Esse universo de passageiros lotaria aproximadamente 2.400 Maracanãs. A cidade que é a maior do país em extensão territorial dispõe de uma frota de mais de 15 mil circulares, distribuída em 978 linhas municipais.
      No entanto, a tarifa de ônibus da Capital paulista (R$ 3,20) é apenas R$ 0,30 maior do que a tarifa do municipal de  Santos (R$ 2,90) que ainda não sofreu reajuste e menor ao valor das linhas intermunicipais de Santos/São Vicente (R$3,55 a R$4,05) sendo utilizada pela maior parte da população que reside em São vicente/ Praia Grande/ Cubatão.
      Em Santos, o transporte coletivo municipal tem uma média de quatro milhões de usuários por mês e conta com uma frota de 305 ônibus que atendem 40 linhas. Na análise do professor Reinaldo Clementino o transporte per capta é mais caro na Baixada Santista considerando as distâncias percorridas no perímetro do Município. “O preço da condução está muito mais elevado na Região do que na Capital. Aqui, o passageiro paga mais quando anda menos na Região. O custo-benefício é menor na Região”.
      Em São Paulo, a demanda compensa os gastos das empresas. A assessoria de imprensa da São Paulo Transportes S/A (Sptrans), empresa que gerencia o sistema de transporte coletivo urbano na Capital paulista, disse que o valor da tarifa é calculado sobre o custo total do sistema.
      Conforme a última planilha fechada pela Sptrans, no mês de fevereiro, o sistema obteve receita de mais de R$ 289 milhões, contra uma despesa de cerca de R$ 321 milhões. Além da receita do sistema, a Prefeitura de São Paulo repassa cerca de R$ 39,4 milhões à Sptrans para cobrir os gastos provenientes da gratuidade para idosos e passageiros portadores de necessidades especiais. Somando o aporte da Prefeitura, no mês de fevereiro, a receita da companhia superou a despesa em R$ 7 milhões.
      Já a Companhia de Engenharia de Tráfego de Santos (CET-Santos), que gerencia o sistema municipal de transporte coletivo urbano, informou, que a tarifa é definida considerando todos os custos de manutenção do sistema. As despesas oriundas da gratuidade para pessoas com mais de 60 anos e portadores de deficiência estão incluídas no preço da tarifa, juntamente com os insumos.
    4. Quarto ponto é o mercado imobiliário, segundo uma pesquisa do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci SP) aponta que a procura por imóveis usados na Baixada Santista foi maior que a procura na Capital. De acordo com o estudo, as vendas de apartamentos usados aumentaram RS 13,92% na Região. Já na Capital, a procura caiu RS 13,01%. Na Baixada os apartamentos mais procurados estão na faixa de R$ 100 mil, o equivalente a 61,95%. Na Capital, os mais procurados estão na faixa de R$ 120 mil — 50,91%. Para locação, tanto na Baixada quanto na Capital a maior procura foi por imóveis com aluguel na faixa de R$ 600. Na Baixada a procura correspondeu em maio a 62,58% e em São Paulo, 54,55%.
      Na Região, a procura por apartamentos alugados em maio subiu 7,87% em relação a abril. Já na Capital, a procura caiu 19,23%. Para o professor Reinaldo Clementino, a qualidade de vida e a expansão dos negócios da Petrobrás abrindo caminho para o desenvolvimento econômico da Região têm atraído moradores para o Litoral, embora ressalve que o mercado imobiliário é bastante especulativo. E salientando que o verdadeiro “boom” da Petrobrás será para 2017.
      Mas, o economista ressalta que os moradores das cidades da Baixada Santista ainda podem encontrar preços baixos, desde que pesquisem e comparem antes de fazer as compras, pois dessa forma, o custo de vida não sairá tão alto no fim do mês. “Principalmente em relação aos alimentos, o consumidor deve procurar comprar frutas da época, por exemplo, que são mais baratas”. O que é uma inverdade hoje principalmente comparado aos baixos salários da população residente na baixada santista, que não são como aos bons salários de uma grande parte dos paulistanos.

    Por enquanto, seguem esses quatro pontos de vista, ou tópicos falando um pouco de Santos e região hoje em dia. Mas mais para frente escreverei novos tópicos, espero que seja util para vocês.

    Um forte abraço!

    Elienaldo Santos (morador da região de Santos)

    Para quem interessar, leia também:

    Alguns atrativos de morar em Santos e região

    Algumas desvantagens de morar em São Paulo e Região Metropolitana

    Atenciosamente,

    Equipe do blog.

    Convidados, Geral

    Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita?

    14 de maio de 2013

    Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 1.

    Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

    Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

    Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

    Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

    Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

    Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

    Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

    Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

    Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

    Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

    Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

    Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

    Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

    Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

    Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

    PARTE 1:

    Para começar, como poderíamos definir uma bolha, no sentido econômico que tem sido usado com frequência nos últimos tempos?

    Uma bolha se traduz por um aumento acima do normal na produção e nos preços de um produto, que depois de um tempo se converte em um sobre-estoque muito elevado deste produto pela falta de interesse ou capacidade de pagamento dos pretensos compradores e  que somente mediante reduções muito elevadas de preços e na produção é que se torna possível um novo equilíbrio de oferta e procura, que normalmente demorará para ocorrer.

    A explicação acima é simplista. No caso de uma bolha imobiliária, existem conceitos muito mais desenvolvidos e detalhados, mas falaremos sobre eles de forma gradual, se e quando aplicável.

    Objetivo aqui não é sermos puristas nestes conceitos, apenas avaliarmos o cenário imobiliário brasileiro neste momento e sua evolução, frente aos alertas dados pelas experiências de outros países e principalmente, frente ao que isto representa para a economia do nosso País e que afeta todos nós.

    Alguns outros Países já passaram pela experiência da Bolha Imobiliária, incluindo o Brasil. É importante observar que a Bolha Imobiliária em si não representa uma catástrofe de proporções mundiais e às vezes, dependendo de sua amplitude, sequer tem grande impacto em termos Nacionais.

    De maneira geral, a Bolha Imobiliária se inicia e desenvolve pelo interesse de um Governo em fazer com que sua economia cresça de forma rápida e relevante, normalmente para fins políticos de curto prazo (eleições), combinado com interesses de outros agentes, em geral construtoras e bancos que são estimulados a participar do processo mediante os ganhos superiores esperados.

    É importante aqui, conceituar que este não é necessariamente um processo feito de forma planejada por todos os agentes que a estimulam. Muitas vezes uma bolha se inicia, desenvolve e só é totalmente aceita por todos, se e quando sua explosão é inegável e causa sérios impactos a economia do País como um todo, prejudicando seus cidadãos e às vezes se propagando quanto a efeitos negativos para o resto do Mundo.

    No próximo post, falarei um pouco sobre o comportamento da Bolha Imobiliária em experiências anteriores, tanto no Brasil, como em outros Países.

    Geral

    Vale a pena investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FII)?

    13 de março de 2013

    Com o mercado de ações brasileiro está em momento ruim há alguns anos houve uma corrida para outros tipos de investimentos, entre eles o FII.
    A maioria dos IPO(Initial Public Offer, Oferta Inicial de Ação) nos últimos anos tem sido neste mercado de FII, tamanho foi o interesse do mercado na busca deste tipo de investimento.
    O que vem a ser este mercado? Ainda compensa investir no mesmo? Quais os riscos? Paga-se imposto? Paga-se taxas? Tem liquidez?
    prédio de fundo de investimento imobiliário
    Estes fundos FII são formados como se fossem “condomínios fechados” e divididos em cotas que, uma vez adquiridas, não podem ser resgatadas.
    O patrimônio de um fundo imobiliário pode ter em sua composição imóveis comerciais, rurais ou urbanos, residenciais, construídos ou em construção, para posterior alienação, locação ou arrendamento.

    Para quem compra um FII e recebe proventos por isto não terá incidência de imposto de renda. Agora se houver ganho de capital na venda do FII haverá incidência de imposto de 20% para qualquer valor. Não existe isenção de imposto de renda neste mercado.

    Para comprar um título neste mercado será necessário ter conta numa corretora de valores ou banco que permita a compra.
    Após o registro da Oferta autorizada pela CVM, as cotas de FII são ofertadas por instituições intermediárias, possuindo Contrato de Distribuição e Prospecto.
    A subscrição das cotas (reserva para a compra) normalmente é feita através dos termos do Pedido de Reserva ou do Boletim de Subscrição , onde deverão estar especificadas as condições da subscrição e integralização (efetivo pagamento das cotas) da operação.
    É imprescindível que o investidor consulte o Regulamento para conhecer exatamente quais as taxas que serão cobradas pelo Fundo, como por exemplo, a taxa de administração.
    Após a oferta inicial, as cotas dos Fundos podem ser compradas no mercado secundário, será cobrada taxa de corretagem e a liquidação será em D+3 (dial atual + 3 dias a frente).

    O risco é que a taxa de vacância de um condomínio alugado seja alta e o fundo não consiga entregar a rentabilidade proposta por um tempo. E claro, um fundo de investimento imobiliário também pode vir a falência.

    Hoje em dia devido a maior procura por FII, maior número de IPOs, chegada dos especuladores com o aumento da popularidade, a liquidez neste mercado tem sido bem maior.

    Enfim, é apenas um resumo para quem quiser iniciar os estudos neste mercado. E para se chegar à conclusão se ainda vale ou não a pena investir neste mercado você deverá fazer uma análise profunda do mercado, dos FII em específico que deseja investir, montar sua estratégia e controle de risco, e só então decidir por fazer a alocação neste investimento.

    Recomenda-se ler também:

    Até o próximo post.