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    Convidados, Geral

    A bolha imobiliária secou o crédito imobiliário

    1 de fevereiro de 2016

    E agora José, os 50% que não votaram na continuidade do desgoverno também serão penalizados juntos com os 50% que permitiram que a “rainha” continuasse no poder com seus súditos?

    A “nova classe média”, a qual está sendo demitida há anos em massa na construção civil, onde irão trabalhar para continuar consumindo e pagando as prestações dos bens que compraram nos afrouxamentos monetários e excesso de crédito?

    Casas feitas com nota de dinheiro - Simulação mostra o valor máximo de crédito que pode ser obtido na compra do imóvel em dez diferentes faixas de renda, de R$ 3 mil a R$ 40 mil

    A Exame encomendou uma pesquisa, Os imóveis que você pode financiar de acordo com a sua renda para o Canal do Crédito. Esta pesquisa demonstrou que o crédito imobiliário está mais caro e restrito devido à piora do cenário econômico. O valor máximo do imóvel que o brasileiro pode financiar de acordo com sua renda foi reduzido de 2% a 5% nos últimos oito meses. A queda é ainda maior se considerados os últimos 12 meses. Nesse período, o valor máximo que pode ser financiado chegou a ser reduzido em até 16% para quem tem renda familiar de 6 mil reais. Clique no link logo acima e confira a matéria na integra!

    Para quem quer entender um pouco mais sobre crise imobiliária nos EUA e no Brasil, não deixe de conferir:

    – The Big Short – A Grande Jogada

    – A bolha imobiliária no Brasil e a economia

    Até mais e não se esqueça:
    – A crise ainda vai piorar segundo 10 de 10 economistas e analistas do mercado financeiro.

    Parabéns Brasil, você merece!

    Convidados, Geral

    A bolha imobiliária no Brasil e a economia

    3 de novembro de 2015

    Revisitarei documento anterior sobre o assunto, que foi  publicado em julho/2013,atualizando. A versão anterior tem link ao final, no item “referências”, acesse para conferir o que já era previsto desde então.

    Post 45 imagem 1 - resultados das construtoras até 2011Post 45 imagem 2 - empregos até 2011Post 45 imagem 3 - crédito imobiliário até 2011Post 45 imagem 4 - preços de imóveis renda aluguel e INCC até 2011Post 45 imagem 5 - rentabilidade do aluguel até 2011Post 45 imagem 6 - vendas estoques lançamentos e distratosPost 45 imagem 7 - prejuízo 2012 e endividamento 2015 das construtorasPost 45 imagem 8 - preço aluguel INCC e renda até 2015Post 45 imagem 9 - reduções de preços de imóveisPost 45 imagem 10 - desemprego até 2015Post 45 imagem 11 - dívida das famílias com o sistema financeiroPost 45 imagem 12 - inadimplência geral das famílias SERASAPost 45 imagem 13 - inflaçãoPost 45 imagem 14 - despesas das famíliasPost 45 imagem 15 - crédito imobiliário a partir de 2011Post 45 imagem 16 - tendência 2015 2016 parte 1Post 45 imagem 17 - tendência 2015 2016 parte 2Post 45 imagem 18 - tendência 2015 2016 parte 3

     

    Refêrencias:

    Tópico anterior, de julho/2013, que falava sobre mercado imobiliário e economia: http://defendaseudinheiro.com.br/artigo-quarto-erro-do-mercado-imobiliario

    As 12 construtoras utilizadas como referência neste tópico são: Cyrela, PDG, MRV, Tecnisa, Rossi, Helbor, Trisul, Even, EzTec, Brookfield, Gafisa e Viver.

    Demais referências foram todas mencionadas no decorrer do tópico.

    Até o próximo tópico!

    Geral

    Bolha Imobiliária SP: Distratos

    16 de outubro de 2015

    Caso você seja um daqueles que caiu no conto do vigário do boom imobiliário, se empolgou, fez dívida além do que podia, errou nas contas e agora quer fazer um distrato, a AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências pode te auxiliar:

    http://www.amspa.com.br/novo/quem-somos/
    AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências

    Sobre a Amspa

    A AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, fundada em 01 de Julho de 1991, ou seja, há 21 anos e atualmente presidida pelo Sr. Marco Aurélio Rodrigues da Luz, vem se destacando na orientação em favor da população mutuaria.

    Somos a maior associação de mutuários do Brasil!

    A AMSPA tem como missão: reunir, instruir, representar e, principalmente, defender judicialmente ou extrajudicialmente a todos os proprietários de imóveis na planta ou financiados com um banco, através dos sistemas:

    Construtoras

    Obras em atraso.
    Taxa SATI.
    Taxa de corretagem.
    Rescisão de contrato.
    Vícios ou defeitos no imóvel.
    Formação de comissão de representantes.

    Bancos

    SFI – Sistema financeiro imobiliário.
    SFH – Sistema financeiro da habitação.
    Prestações em atraso.
    Saldo devedor que não diminui.
    Problemas com a liberação da hipoteca.
    Ou qualquer outro tipo de financiamento habitacional!

    Considerada a maior associação de apoio à população mutuaria brasileira, a AMSPA

    Nossos profissionais são altamente especializados no direito imobiliário.

    Com quase duas décadas de experiência em contratos do Sistema Financeiro da Habitação.
    A nossa entidade é totalmente informatizada.
    Atuamos em todo o estado de São Paulo. Em outros lugares consulte a nossa equipe.
    São 18 mil associados que estará do seu lado.
    Já são mais de 9 mil casos resolvidos, judicialmente ou extrajudicialmente.
    Confie a sua defesa em quem tem 21 anos de experiência.
    http://www.amspa.com.br/novo/quem-somos/

    Leia mais sobre o boom e bolha imobiliária aqui no blog:
    http://defendaseudinheiro.com.br/tag/bolha-imobiliaria

    Boa sorte no distrato, caso seja a melhor solução para o seu caso!

    Até o próximo post.

    Convidados, Geral

    Resultados das construtoras até o 1S2015 e a bolha imobiliária

    14 de setembro de 2015

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Qual a relação entre as construtoras e a bolha imobiliária brasileira?

    Post 44 imagem 1 fluxo as construtoras e a bolha imobiliária

    Os dados de 12 construtoras com Ações na BOVESPA (lista em “Referências”) ajudarão a demonstrar o que consta acima. Nos próximos itens, os principais indicadores.

    Distratos:

    Post 44 imagem 2 distratos

    As construtoras que tem mais distratos trabalham com vendas na planta há décadas e apesar dos cancelamentos de vendas serem irrelevantes até 2010, já acumularam mais de R$ 20 bilhões só no período de 2011 a junho/2015, uma evidência clara das vendas falsas na planta.

    O volume real de distratos é muito maior do que consta acima: existem construtoras que omitem esta informação em seus relatórios (exemplos: Cyrela, Even, Helbor e outras), uma que não menciona os distratos se forem revendidos no mesmo trimestre em que o cancelamento ocorre (PDG), atrasos de mais de 1 ano para reconhecer distrato (exemplos: PDG, MRV), construtora dando desconto no ato do financiamento imobiliário para evitar o distrato (exemplo: Rossi), dentre outras ações para que esta anomalia não apareça na íntegra.

    Quais os efeitos para o mercado imobiliário como um todo? A partir do próximo item, as consequências desta anormalidade.

    Vendas, lançamentos e estoque de imóveis novos:

    Post 44 imagem 3 evolução do mercado imobiliário até 2014

    Os lançamentos caíram mais de 40% em 2012, como o tempo de construção é de 3 anos em média, os distratos em 2015 deveriam ter tido uma queda significativa e não subir 10% como observamos no primeiro semestre em gráfico mais acima. Este resultado só ocorreu porque o percentual de distratos relacionados a vendas na planta de 2012 aumentou muito, apesar de em 2012 já saberem os efeitos destrutivos e o quanto deveriam evitar as vendas falsas. Por que fizeram isto? Para encobrir os distratos de vendas falsas de anos anteriores (“pedaladas”).

    Como está sendo o ano de 2015 quanto a lançamentos e vendas?

    Post 44 imagem 4 vendas e lançamentos primeiro semestre

    O segmento imobiliário já vem prometendo desde 2012, que as reduções em lançamentos de imóveis levarão a um maior equilíbrio entre oferta e procura. Será que é verdade?

    Post 44 imagem 5 estoque de imóveis com construtoras

    Os dados das construtoras revelam exatamente o contrário do que elas dizem: apesar das reduções constantes nos lançamentos desde 2012, o desequilíbrio entre oferta e procura tem ficado cada vez maior. Esta é uma das características típicas de toda bolha imobiliária.

    Nos EUA, apesar de reduções em lançamentos, os cancelamentos de financiamentos em larga escala, combinados com quedas sensíveis nas vendas brutas em virtude dos preços incompatíveis com renda, geravam super-estoques, assim como ocorre aqui no Brasil, com os distratos daqui fazendo o papel da inadimplência bancária de lá.

    O desequilíbrio entre oferta e procura é ainda maior do que aquele que consta acima, pois temos os investidores em volume anormal (37% das vendas), as vendas de usados que tem despencado em todo o país combinada com cada vez mais pessoas interessadas em venderem seus imóveis e um crescente número de leilões de imóveis por bancos.

    As construtoras também diziam que o aumento dos preços tinha relação com a escassez de terrenos, será que é verdade?

    Post 44 imagem 6 estoque de terrenos com construtoras

    Nos EUA os bancos que mais concederam financiamentos que foram cancelados, ficaram não só com super-estoque de imóveis como também com alto endividamento. E no Brasil?

    Dívidas das construtoras:

    Post 44 imagem 7 dívidas das construtoras

    A DL/PL da Viver é do 1T15 porque no 2T15 fecharam com patrimônio liquido negativo e tal métrica ficaria prejudicada.

    A Viver já está sem lançar há mais de um ano, por falta de condições financeiras. Brookfield saindo da BOVESPA para tentar buscar um caminho para pagar suas dívidas. PDG e Rossi contrataram consultorias especializadas para cuidarem da reestruturação de suas dívidas, uma das últimas tentativas de se salvar, já a Tecnisa vem com distratos anormais nos últimos anos.

    Preços dos imóveis novos:

    A combinação de super estoques com alto endividamento forçou a redução mais sensível nos preços dos imóveis para os bancos nos EUA. E no Brasil? Como exemplo, vejamos o caso da PDG, a líder das vendas falsas na planta, com mais de R$ 4,7 bilhões em distratos só no período de janeiro/2011 a junho/2015:

    Post 44 imagem 8 PDG evolução margem de revenda dos distratos

    Vale a pena avaliarmos outras construtoras que, da mesma forma que a PDG, estão super-endividadas e ao mesmo tempo com estoque recorde, a tal ponto que não realizaram nenhum lançamento no 1S15. O que poderiam fazer para se livrarem destes estoques e ao mesmo tempo, buscarem caixa para pagarem suas dívidas?

    Post 44 imagem 9 preços Viver e Tecnisa 2T15

    Será que este impacto se reflete só em construtoras super-endividadas? Vejamos o resultado recente na cidade que tem a maior representatividade para o segmento imobiliário:

    Post 44 imagem 10 ticket imóveis novos por tipologia São PauloPost 44 imagem 11 ticket imóveis novos por metragemAs construtoras em São Paulo não só focaram nos imóveis de menor preço, como ainda fizeram uma redução sensível nos preços destes, tanto quando analisamos por tipologia, quanto por metro quadrado.

    O que consta acima, tanto dos relatórios das construtoras quanto do SECOVI SP, é uma reação natural: construtoras precisam vender para tentarem gerar caixa que pague suas contas, como os preços subiram de forma artificial e gerando super-estoques por terem ficado completamente díspares em relação à renda e capacidade de compra das famílias, a única saída eram reduções relevantes nos preços.

    Esta situação seria recente e apenas consequência da crise? Vamos relembrar evidências que tem se acumulado desde 2013 quanto a quedas de preços de imóveis novos, já como consequências de todo este processo de vendas falsas na planta e excesso de investidores:

    Post 44 imagem 12 quedas de preços anteriores

    Qual seria a tendência daqui pra frente?

    Apesar da redução constante em lançamentos e preços dos imóveis novos que já ocorrem há anos, o desequilíbrio entre oferta e procura tem piorado, o que significa que os preços ainda tem que cair muito até que possam voltar a se tornarem compatíveis com a renda.

    A tendência é que com menos lançamentos e a crise, cada vez mais as construtoras tenham dificuldade de fazer caixa para pagamento de suas dívidas, pois terão cada vez menos vendas falsas (dependem de lançamentos) e encontrarão cada vez menos compradores, em função de aumento no desemprego, queda da renda, dificuldades para obtenção do crédito imobiliário que está mais caro, etc., ou seja, será a necessidade das construtoras e a falta de compradores habilitados, ambos crescentes, que forçarão a intensificação na redução dos preços.

    Em outras palavras, comprar agora, mesmo que com grandes “descontos e promoções”, significará pagar mais caro do que adiar a compra.

    Referências:

    As 12 construtoras com Ações na BOVESPA utilizadas como referência para este estudo são aquelas que tem foco no segmento residencial: Cyrela, EzTec, MRV, Helbor, Even, Trisul, Gafisa, PDG, Brookfield, Rossi, Tecnisa, Viver. Informações extraídas dos relatórios trimestrais que constam nas páginas de Relação com Investidores dos sites destas empresas.

    Pesquisas do SECOVI SP utilizadas para cálculo da evolução de preços em São Paulo:

    http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-maio-2015.pdf

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-maio-2014.pdf

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-abril-2015.pdf

    http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-abril-2014.pdf

    Pesquisas sobre reduções de preços dos imóveis em 2013:

    Sobre pesquisa Geoimovel que apontou queda de 35,5% nos preços de lançamentos no DF: www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml

    Notícia sobre queda de 30% nos preços dos imóveis entregues no DF em 2013: http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml

    Quedas nos preços de lançamentos em São Paulo em 2013 – EMBRAESP: http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

    São José dos Campos: queda de 25% nos preços de imóveis novos em 2013: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

    Informação do segmento imobiliário de que infra ruim derrubou preços em Natal em 2013: http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

    Informações de pesquisas, compradores, profissionais do segmento imobiliário e outros sobre quedas nos preços: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-e-os-precos-dos-imoveis

    Até o próximo post!

    Convidados, Geral

    O oxigênio da bolha imobiliária brasileira, parte 4

    17 de agosto de 2015

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    DESINFORMAÇÃO?

    Por que é requisito de toda bolha imobiliária a desinformação em larga escala? Primeiro, porque todos sabem o quanto a bolha imobiliária é destrutiva para economia, tinha que ser disfarçada para que não fosse combatida durante o inchar, segundo, porque é a desinformação que alimenta a especulação e faz pessoas acreditarem que preços não caem.

    Analogia com outras bolhas imobiliárias: nos EUA ridicularizavam em público os economistas que falavam sobre a bolha imobiliária e até quando explodia muitos negavam. Na Espanha,  durante a queda de preços, todo mês anunciavam como “o melhor para comprar”.  Na China, o mito é em torno do Governo todo-poderoso que pode resolver tudo.

    Sete exemplos de desinformação (ver item “Referências” para links do que consta abaixo):

    1) “Há uma grande demanda reprimida por imóveis”; “O déficit habitacional garante a procura elevada por imóveis”; “O número de casamentos e divórcios no país faz com que haja uma necessidade contínua e garantida de muitos imóveis novos ao longo dos anos”:

    Demanda reprimida: se mais de 1 bilhão de pessoas no Mundo desejarem uma Ferrari, quantas poderão tê-la? Lembrando que hoje o Brasil tem uma quantidade sem precedentes de imóveis que custam mais caro do que uma Ferrari.

    Déficit habitacional: se concentra nas famílias de baixa renda e quanto mais o preço aumentou, menos acessível o imóvel se tornou. Pesquisa do IPEA apontou crescimento no déficit habitacional para estas famílias de 2007 a 2012, no auge do inflar de preços.

    Casamentos e divórcios: não cresceram anormalmente a partir de 2007, por que as construções deveriam ter um crescimento excepcional a partir desta data?

    O recorde histórico do estoque de imóveis em todo o país, muito acima do máximo considerado normal, é evidência clara do quanto o argumento da demanda reprimida é vazio:

    Post 43 imagem 1 - meses de estoques com construtoras

     

     

    2) “Os preços dos imóveis cresceram em função do custo de construção e da renda que subiram muito”; “Os preços não podem cair porque os custos não caíram”; “O preço dos imóveis subiu muito porque terrenos ficaram cada vez mais escassos e caros”:

    Se uma pessoa cavar um buraco no quintal de casa e outra tapar, posso repassar este custo para o preço do imóvel? Claro que não, este é um conceito ultrapassado e sem sentido.

    Mesmo que fizesse sentido, vejamos o que os fatos demonstram quanto a isto:

    Post 43 imagem 2 - evolução preços de vendas renda aluguel e custo de construção

    Foi a falsa demanda (parte 2 deste texto) e mega especulação (parte 3 deste texto) que levaram a excesso de construções impulsionando custos de construção e não o contrário.

    É a escassez de terrenos e seus preços que impulsionou preços dos imóveis?

    Post 43 imagem 3 -VGV landbank

    O Brasil teve o maior crescimento de preços dos imóveis em termos percentuais em todo o Mundo, batendo o recorde do Japão, o campeão anterior. Será que podemos comparar a densidade demográfica e disponibilidade de terrenos do Japão com o Brasil?

    Já foi demonstrado acima que se dependesse do custo, o preço do imóvel ainda poderia cair muito. Independente disto, o fato é que já temos evidências de que os preços dos imóveis caem independentemente do comportamento do custo. Além das provas neste sentido apresentadas na parte 3 deste texto, tivemos ainda a bolha dos flats em São Paulo:

    Cerca de 10 anos atrás, impulsionados por uma expectativa de demanda elevada por flats em São Paulo, as construções deste tipo de imóvel dispararam e junto com elas, os preços subiram 100% ou mais em poucos anos. Para aqueles que compraram com os preços em seu pico, viram os mesmos caírem em mais de 50%, retornando ao mesmo patamar de antes da disparada, em um curto período de tempo, sem que nenhuma redução de custo ocorresse.

    3) “Brasil não tem bolha imobiliária porque não teve subprime idêntico ao americano”:

    Na Espanha tiveram subprime similar a americano, mas lá a bolha foi inflada simultaneamente aos EUA, ele podia ser idêntico, não havia uma experiência traumática anterior.  Já para Brasil e China, ambos não podiam ter subprime idêntico porque já havia experiências americana e espanhola que demonstraram seus efeitos destrutivos.

    Na China criaram sistema financeiro paralelo, os “Bancos Sombra” (“Shadow Banks”).

    Como fazer diferente no Brasil, sem utilizar os bancos?

    A solução foi criar um esquema de vendas falsas na planta, com agentes e mecanismos diferentes, mas resultados análogos. Abaixo a principal consequência visível, os distratos:

    Post 43 imagem 4 - distratos

     

    4) “Não há bolha imobiliária porque o percentual de crédito imobiliário sobre o PIB não é similar ao de outras bolhas ao redor do Mundo”; “Não há bolha imobiliária porque os bancos no Brasil são muito mais seguros quanto à concessão de crédito imobiliário”:

    Vendas falsas na planta não geram mesmo volume de financiamento imobiliário, grande quantidade de distratos ocorre antes.

    Isto significa que não teremos inadimplência anormal no crédito imobiliário?

    Vejamos dados da CEF que detém 70% deste mercado:

    Post 43 imagem 5 - CEF inadimplência

    5) “Não há bolha imobiliária porque o volume de cimento per capta não se compara a de outros países que tiveram bolha imobiliária” – estudo sempre mencionado por economista que faz palestras para o segmento imobiliário:

    Tal “estudo” desconsidera as diferenças em métodos construtivos entre os países, bem como o percentual de cimento aplicado em obras de infraestrutura ou construção leve (imóveis), sendo assim, as informações não estão equalizadas e as comparações são inválidas.

    O gatilho de explosão de uma bolha imobiliária diz respeito à combinação de super oferta com a necessidade intensa de vender.

    A super oferta se faz pela combinação entre o crescimento recorde em construções, com a redução drástica em vendas combinada com alto volume de cancelamentos de vendas. A relação com o uso de cimento, no máximo, diz respeito a uma das variáveis, que é o crescimento nas construções. De qualquer forma, fica muito mais fácil ver a realidade quanto à oferta e procura, olhando para o primeiro gráfico deste texto, que demonstra a super-oferta.

    Sobre a necessidade de vender, tem relação com o super-endividamento de algumas construtoras (ver parte 2 deste texto), causada pelo processo de vendas falsas na planta combinada com a crise, para qual a própria bolha teve forte colaboração, o que fará com que cada vez mais vendedores sejam pressionados a vender com redução nos preços enquanto terão cada vez menos compradores habilitados a adquirirem estes imóveis.

    6) “É melhor comprar um imóvel do que correr risco de Confisco pelo Governo”:

    Esta é uma chantagem que o segmento imobiliário utiliza para tentar forçar as pessoas a comprarem imóveis. Já foi utilizada no segundo semestre de 2002 quando todos sabiam que Lula seria eleito e isto gerou dólar acima de R$ 4, juros extremamente elevado, etc.

    Na prática o Governo precisaria em primeiro lugar de um motivo para fazer o confisco, uma vez que o mesmo se demonstrou um completo fracasso quando foi aplicado e hoje não traria nenhum benefício, ao contrário, ajudaria a destruir ainda mais a economia.

    Até mesmo a aprovação de um confisco seria muito complexa, basta observar o Executivo se digladiando com Legislativo. Seria necessária uma grande sinergia entre os dois para aprovação de tal medida, além é claro do fato de ser ação extremamente impopular e inviável para um Governo com índice tão elevado de rejeição.

    Resumindo, não há motivo para confisco e sua implantação é inviável.

    7) “A situação atual de super estoque e queda de preços é de curta duração e consequência da crise de 2015 na economia, em especial, da evasão da poupança que seca verba de crédito imobiliário e o torna mais caro”:

    Como demonstrado nas partes 2 e 3 deste texto, o super estoque e queda de preços se iniciaram anos atrás, muito antes da “crise de 2015”.

    Em 2012, conforme apresentado na parte 2 e complementando com dados de uma pesquisa de consultoria especializada junto a 12 construtoras com Ações na BOVESPA, temos que aquele foi o pior ano de todos para as construtoras, com prejuízo liquido consolidado superior a R$ 1 bilhão, queda de 40% nos lançamentos, mais de 20% de quedas nas vendas, mais de R$ 4,5 bilhões em distratos (mais que o dobro do ano anterior), com estoque anormal e equivalente a mais de 16 meses de vendas, quase 50% pior do que em 2011, com 5 grandes construtoras entrando em um patamar extremamente elevado e anormal de dívida liquida em relação a patrimônio liquido, além do início das promoções e descontos por construtoras.

    Tudo que consta acima aconteceu em 2012, apesar de farta verba disponível da poupança para o crédito imobiliário, a menor SELIC histórica, CEF pedalando como nunca com empréstimos, assim como o Governo que pressionava bancos públicos para forçar redução do juros do crédito imobiliário, ou seja, a “crise” do setor imobiliário não vem de agora, já tem anos, sempre com a promessa que logo melhora e apesar de constantes reduções em lançamentos, o super estoque só cresce, como costuma ocorrer em toda bolha imobiliária.

    Conclusão:

    Sobre a desinformação: faz pouco efeito, pois temos cada vez mais reportagens abordando super estoques, quedas em preços de vendas e aluguel, distratos em volume anormal e diversos outros problemas enfrentados pelo segmento imobiliário, além disto, a super-oferta e a necessidade de venda de imóveis aumentam independente da desinformação, o que significa que esta parte do oxigênio da bolha imobiliária também está escasseando.

    Quanto ao oxigênio da bolha imobiliária como um todo, foi demonstrado com riqueza de evidências nas partes de 1 a 4 deste texto, que o fôlego está acabando e a crise na economia, que contou com forte colaboração da bolha para se formar, ajudará a acelerar este processo de explosão, tornando suas consequências cada vez mais visíveis.

    Referências:

    Parte 1 deste texto (juros, crédito imobiliário e empregos): http://defendaseudinheiro.com.br/o-oxigenio-da-bolha-imobiliaria-brasileira-parte-1

    Parte 2 deste texto (vendas falsas na planta): http://defendaseudinheiro.com.br/o-oxigenio-da-bolha-imobiliaria-brasileira-parte-2

    Parte 3 deste texto (especuladores / investidores em volume anormal): http://defendaseudinheiro.com.br/o-oxigenio-da-bolha-imobiliaria-brasileira-parte-3

    IPEA – déficit habitacional cresceu no caso da menor renda: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,deficit-habitacional-cresce-na-baixa-renda-apura-o-ipea,170824,0.htm

    Evolução do preços dos imóveis – IVG-R do BACEN: https://www3.bcb.gov.br/sgspub/localizarseries/localizarSeries.do?method=prepararTelaLocalizarSeries

    Evolução da renda média do trabalhador – habitual real (descontada inflação): http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/indicadores/trabalhoerendimento/pme_nova/defaulttab_hist.shtm

    Evolução dos preços dos aluguéis – SECOVI: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

    INCC – dados extraídos de tabela de índices do SECOVI SP: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

    Artigo sobre a bolha imobiliária dos flats: http://web.archive.org/web/20090322201140/http://veja.abril.com.br/vejasp/especial_guia_imobiliario/p_124.shtml

    Artigo que fala sobre o maior aumento de preços de imóveis do Mundo, no Brasil: http://super.abril.com.br/blogs/crash/pronto-ja-temos-a-maior-bolha-imobiliaria-da-historia/

    Artigo que fala sobre o aumento da inadimplência no Minha Casa Minha Vida: http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2015/06/1636053-cresce-calote-no-minha-casa-minha-vida.shtml

    Informações levantadas por consultoria especializada com base em relatórios trimestrais de 12 construtoras com Ações na BOVESPA, sobre o pior resultado histórico delas em 2012: http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html

    Até o próximo post!

    Convidados, Geral

    O oxigênio da bolha imobiliária brasileira, parte 3

    4 de agosto de 2015

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Mais uma vez este texto será dividido, para garantir alto volume de evidências sem que se torne ainda mais extenso. Na parte 4 constará o item “desinformação”.

    ESPECULAÇÃO EM VOLUME ANORMAL?

    Por que é requisito de toda bolha imobiliária que tenhamos investidores / especuladores muito acima do normal? Porque ajuda a simular demanda aquecida fazendo com que preço dispare, quando na realidade é uma transferência de estoque para revendedor ou locador.

    Analogia com outras bolhas imobiliárias: nos EUA a especulação se moveu por crescimento superior da economia via consumo interno inflado por juros em mínima histórica que incentivava compra de imóveis. Na Espanha com entrada no Euro e queda nos juros, especulação se deu pela crença de maior crescimento na economia e turismo. Na China  o Governo manteve juros baixos graças a QE EUA, incentivando criação de cidades-fantasmas para suprir o “déficit habitacional” e o crescimento pujante da economia. E no Brasil?

    Em 2007 o Brasil foi escolhido para sediar copa do Mundo de 2014 com fortíssima especulação sobre valorização dos imóveis pela melhoria nas cidades-sede. Treze construtoras tinham feito abertura de Capital e iniciado alto volume de construções, com SELIC em menor patamar em 10 anos estimulando imóveis como opção melhor que aplicações financeiras e promessa de corretores de que o déficit habitacional “garantiria” alta demanda por imóveis por vários anos.

    A partir de 2008 especuladores foram atraídos pelo alto volume de vendas na planta, grande parte que seria cancelada na entrega (venda falsa, ver parte 2), aliada a uma ameaça do segmento imobiliário de que se famílias não comprassem naquele momento não conseguiriam depois, porque imóvel subiria mais do que tudo e propaganda maciça prometendo ganhos com imóveis na ordem de 30% ao ano. Criado índice de preços ANUNCIADOS FIPE Zap, facilmente manipulável: no primeiro ano já apresentou crescimento de mais de 40% nos preços dos imóveis, com gráficos para demonstrar que crescia mais que aplicações financeiras.

    Em 2.009 o Governo criou o “Minha Casa Minha Vida” (MCMV), com subsídios de até R$ 25 mil, que foram “incorporados” nos preços dos imóveis, graças a juros muito baixos, prazo de pagamento de até 30 anos (estendidos mais tarde para 35 anos) e facilidades para comprovação de renda, com isto, a parcela do financiamento cabia no bolso e ninguém se preocupava com o preço final que subia. A CEF com o MCMV faixa 1 ajudou a estimular demanda e preços com Governo arcando com mais de 20% de inadimplência depois de alguns anos , ou seja, mais uma demanda insustentável para “aquecer” o mercado de forma artificial.

    Vendedores de usados, vendo preços do MCMV, aumentaram mais o preço de seus imóveis, com efeitos em cascata. Promessas de super valorização de imóveis em cidades com obras relevantes da Petrobrás para atender ao pré-sal e outras ampliações. Investidores em imóveis na planta, empolgados, passaram a representar cerca de 40% de todos os compradores de imóveis novos (em alguns empreendimentos, 100% de vendas para investidores).

    Quais as consequências do que consta acima? A partir do segundo semestre de 2012, com muitos distratos, redução nas vendas e muitos imóveis entregues para investidores, veio a super oferta e algumas construtoras iniciaram promoções que inviabilizaram repasse do ágio para parte dos especuladores, gerando redução de preços em algumas localidades. Exemplos:

    Post 41 imagem 1 - meses estoque imóveis novos

    Post 41 imagem 2 - preços prometidos e reais DFA queda de preços levou o investimento em imóveis a ficar inviável em alguns casos:

    http://www.reclameaqui.com.br/6767862/joao-fortes-engenharia-s-a/distrato/

    Trecho do link acima, de 2013 sobre Brasília: “A própria João Fortes lançou um novo empreendimento do mesmo porte que o meu 30% mais barato.”

    http://www.reclameaqui.com.br/11562454/mrv-engenharia/desvalorizacao

    Trecho do link acima, de janeiro/2015 sobre Brasília: “… e com isso o meu saldo devedor, mais o que já paguei, se tornam um montante maior do que a MRV oferece.”

    Post 41 imagem 3 - oferta imóveis usados no DF

    Algumas referências sobre a cidade de São Paulo:

    Post 41 imagem 4 - estoque e preços São Paulo 2013

    E como tem sido a evolução da oferta de imóveis versus sua demanda?

    Post 41 imagem 5 - superoferta e preços imóveis São Paulo 2015

    A queda de preços tornou o ágio inviável para alguns investidores, que cancelaram negócios:

    http://www.reclameaqui.com.br/6228471/even-construtora-e-incorporadora-s-a/nao-compre-imovel-com-a-even-construtora-villagio-nova-carr/

    Trecho do link acima, de 2013 em São Paulo: “Atualização de Preço do Imóvel para Revenda segundo Extrato que de Pagtos fornecidos pelo site da Even R$ 324.000,00. Preço atual praticado por seus corretores em tabela promocional R$ 295.200,00.”

    http://www.reclameaqui.com.br/13686842/odebrecht-realizacoes-imobiliarias/negociacao-de-distrato-sem-resposta/

    Trecho do link acima, de 6/julho/2015 em São Paulo: “Se eu continuar, estarei pagando quase 800 mil em um imóvel que a própria OR está vendendo hoje por 500 e pouco.”

    Exemplos de mais algumas cidades:Post 41 imagem 6 - mercado imobiliário em SJC

    Post 41 imagem 7 - mercado imobiliário em Curitiba

    Algumas evidências de investimentos que se tornaram inviáveis em SJC e Curitiba, em 2013:

    http://www.reclameaqui.com.br/6948247/alphaville-urbanismo/alphaville-sao-jose-dos-campos/

    Trecho do link acima, de SJC em 2013: “O alphaville Sao Jose dos Campos me vendeu lotes por 720,00 o metro. Mas “queima”lotes ate hoje por 650,00 o metro. O Lancamento foi em Outubro de 2011 …se colocamos a inflacao deveria estar no minimo a 740 o metro.”

    http://www.reclameaqui.com.br/7003019/pdg-incorporacoes/distrato-village-parana-unidade-1003/

    Trecho do link acima, de Curitiba em 2013: “Entre alguns motivos é que estão ofertando o mesmo Apartamento por R$ 179.000,00 quando pagarei em torno de R$ 206.067,92…”

    Post 41 imagem 10 - preços de imóveis em Itaquera

    E as promessas de super-valorização de imóveis nas cidades com investimentos da Petrobrás?

    Post 41 imagem 11 - preços de imóveis cidades do petróleo

    O Núcleo Real Estate (NRE) da Poli/USP publicou um relatório em dezembro/2013 fazendo um resumo do mercado imobiliário naquele ano e já desde aquela época ressaltando super-oferta em algumas cidades que levariam a queda de preços, incluindo parte das cidades que tiveram esta situação evidenciada acima e mais Manaus e Vitória.

    Previsão recente da Fitch, agência de avaliação de riscos que analisa resultados das construtoras no Brasil: o Rio de Janeiro deverá ter queda nos preços de imóveis variando de 20% a 55% e em outras cidades, com quedas de 15% a 50%. A própria Fitch também apontou em relatório a situação anormal dos distratos que já havia passado de R$ 6 bilhões em 2.014 e tende a superar R$ 7 bilhões em 2015, com proporção entre estoque e vendas que dobrou de 2010 a 2014, o que pressiona as construtoras nas reduções de preços.

    O que foi colocado neste texto é uma pequena amostra de como a super-oferta combinada com redução de preços dos imóveis já é uma realidade desde 2013 e vem se agravando, fazendo com que cada vez mais a especulação se torne inviável e isto seja perceptível para os investidores em imóveis. Há ainda uma questão, relacionada a renda de imóvel alugado:

    A promessa do segmento imobiliário para quem compra imóvel para alugar, é de que teria um “duplo ganho”, com rentabilidade do aluguel superior a aplicações financeiras e com imóvel que valorizaria acima da inflação e das aplicações financeiras. Como tem sido a realidade?

    Pesquisas apontam que o rendimento médio do aluguel de imóveis em 2014 (preço cobrado de aluguel dividido pelo preço de venda) tinha sido de 0,40% (sem descontar impostos). Se descontarmos imposto de renda, temos que o rendimento liquido do aluguel fica abaixo de 0,30%, próximo de um terço do rendimento liquido de aplicação financeira de baixo risco.

    Outras pesquisas (exemplos: CRECI SP e SECOVI SP) apontam quedas nominais nos preços de alugueis de usados e reais (descontada a inflação) para novos, junto com aumento relevante na vacância (tempo de imóvel vazio e gerando despesa para proprietário sem cobertura por receita), ou seja, a situação acima está piorando para os proprietários que alugam imóveis.

    A queda dos preços de vendas reais, negociados, que tem ocorrido em diversas localidades, faz com que o volume de alugueis anunciados e queda de preço de aluguel só se intensifiquem, ou seja, o proprietário fica com duplo prejuízo, o que afasta cada vez mais os investidores.

    Concluímos que esta parcela do oxigênio de nossa bolha imobiliária está se tornando escassa.

    Referências:

    Parte 1 deste texto (juros, crédito imobiliário e empregos): http://defendaseudinheiro.com.br/o-oxigenio-da-bolha-imobiliaria-brasileira-parte-1

    Parte 2 deste texto (vendas falsas na planta): http://defendaseudinheiro.com.br/o-oxigenio-da-bolha-imobiliaria-brasileira-parte-2

    Notícia de 2.011: “Metro quadrado pode chegar a R$ 25 mil nas áreas mais nobres de Brasília”: http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/cidades/2011/12/28/interna_cidadesdf,284326/metro-quadrado-pode-chegar-a-r-25-mil-nas-areas-mais-nobres-de-brasilia.shtml

    Sobre pesquisa Geoimovel que apontou queda de 35,5% nos preços de lançamentos no DF: www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml

    Notícia sobre queda de 30% nos preços dos imóveis entregues no DF em 2013: http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml

    Informação sobre estoque de imóveis no DF em 2013: http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

    Prazo para venda de imóveis novos no DF em 2010 e em 2015: http://fatoonline.com.br/conteudo/5016/velocidade-da-venda-de-imovel-novo-no-df-caiu-mais-da-metade-nos-ultimos-cinco-

    Evolução do estoque de imóveis seminovos e usados no DF: http://www.secovidf.com.br/novoportal/index.php/boletim-imobiliario

    Estoque de imóveis novos em São Paulo – SECOVI SP: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

    Quedas nos preços de lançamentos em São Paulo em 2013 – EMBRAESP: http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

    Ticket médio por tipologia e metragem – SECOVI SP – São Paulo em abril/2015: http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-abril-2015.pdf

    São José dos Campos: queda de 25% nos preços de imóveis novos em 2013: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

    São José dos Campos: aumento de 300% nos anúncios de imóveis para alugar: http://www.digitalflip.com.br/ovale/flip/Classificados/01024%3D07-07-2013/44.PDF

    São José dos Campos: queda de preços nos aluguéis de imóveis em 2014: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2014/09/valor-do-aluguel-de-imoveis-cai-em-sao-jose-dos-campos-sp.html

    São José dos Campos: queda de preços de imóveis usados em 2015: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2015/06/pesquisa-do-creci-aponta-queda-na-venda-de-imoveis-usados-na-regiao.html

    Curitiba – cálculos de estoque versus vendas e descontos, com links para origem dos dados: http://defendaseudinheiro.com.br/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-parte-3

    Notícia sobre pesquisa Geoimovel em Salvador em 2013, super-estoque e descontos: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

    Informação do segmento imobiliário de que infra ruim derrubou preços em Natal em 2013: http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

    Redução de 35,5% nos preços dos imóveis em Itaboraí, após abandono da Comperj: http://cbn.globoradio.globo.com/series/itaborai-desilusao-pos-comperj/2015/07/10/IMOVEIS-SAO-VENDIDOS-OU-ALUGADOS-POR-VALOR-BAIXO-EM-ITABORAI-APOS-ABANDONO-DO-COMPERJ.htm#ixzz3fV6WV4me

    Super-oferta e quedas em preços de imóveis em Santos: http://www.negociofechadousa.com/noticias_view.php?noticia=bolha-imobili-ria-pre-os-de-im-veis-come-am-a-cair-no-brasil

    Super-oferta e quedas de preços de imóveis em Macaé: http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,macae-e-retrato-das-perdas-que-o-setor-de-petroleo-vem-sofrendo,1610354

    Super-oferta e quedas de preços de imóveis em Rio Grande: http://zh.clicrbs.com.br/rs/noticias/economia/noticia/2015/02/polo-naval-de-rio-grande-vai-da-euforia-ao-vazio-4704780.html

    Relatório do NRE da Poli/USP apontando super-estoque em 2013 e previsão de quedas nos preços em Vitória, Manaus, Brasília, Curitiba, dentre outras cidades: http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/3096835/perspectivas-para-mercado-imobiliario-brasileiro-2014

    Informações sobre análise da Fitch que indica quedas nos preços de imóveis: http://www.infomoney.com.br/imoveis/noticia/4081599/fitch-queda-preco-dos-imoveis-por-evasao-poupanca

    Preços de alugueis em queda (1): http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/preco-do-aluguel-tem-primeira-queda-em-12-meses-diz-fipezap

    Preços de alugueis em queda (2) – São Paulo – imóveis usados – ver página 19: http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2014/pesquisa_capital_dezembro_2014.pdf

    Preço de alugueis em queda (3) em termos reais – São Paulo – imóveis novos: http://www.secovi.com.br/pesquisa-de-locacao

    Retorno com aluguel no menor nível da década: http://www.valor.com.br/financas/4104012/retorno-com-aluguel-esta-no-menor-nivel-da-decada

    Super oferta, maior vacância e “promoções” para alugueis (1) – isenção de 3 meses: http://g1.globo.com/sp/ribeirao-preto-franca/noticia/2015/07/donos-de-imoveis-isentam-ate-3-meses-de-aluguel-para-atrair-locatarios.html

    Super oferta, maior vacância e “promoções” para alugueis (2) – sem repasse de IGP-M: http://www.dgabc.com.br/Mobile/Noticia/1481191/por-causa-da-crise-locadores-de-imoveis-nao-repassam-igp-m

    Convidados, Geral

    Caixa cortará fatia de imóvel usado financiada

    27 de abril de 2015

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    Notícia relevante:

    http://www.valor.com.br/financas/4021786/caixa-cortara-fatia-de-imovel-usado-financiada

    Trechos do link acima:

    Caixa cortará fatia de imóvel usado financiada

    A Caixa Econômica Federal vai reduzir, a partir de 4 de maio, a fatia que pode ser financiada de um imóvel usado com recursos do Sistema Financeiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), segundo o Valor apurou.

    A cota máxima para imóveis residenciais e comerciais enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) passa a ser de até 50% no Sistema de Amortização Constante (SAC) e de até 40% na tabela Price. Para imóveis que se encaixam no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), a parcela a ser financiada não poderá ultrapassar 40% nas modalidades SAC e Price.

    A Caixa informou aos correspondentes bancários que não estão previstas regras de transição.

    Para as incorporadoras, a notícia é positiva, à medida que contribui para reduzir a concorrência do financiamento de imóveis usados com os novos.

    Há duas semana, o banco público anunciou o segundo aumento de juros para financiamento habitacional do ano. A fatia de imóveis financiados pela SAC caiu de 90% para 80% e pela Price, de 90% para 50%.

    A Caixa enfrenta escassez da sua principal fonte para financiar a habitação, a poupança e tem usado instrumentos alternativos de “funding” e por isso teve que ajustar seus preços na ponta.

     

    Para quem não sabe, a CEF responde por mais de 70% de todo o crédito imobiliário no Brasil e nos últimos meses, ela tem concedido mais de 90% de todo o crédito imobiliário, sendo que suas taxas no SFH são imbatíveis e servem de referência para outros bancos (quando a CEF aumenta a taxa ou restrições, os outros bancos a seguem).

    Já é fato comprovado e admitido pela CEF e Governo que a CEF não terá mais a mesma verba para crescer com o financiamento imobiliário neste ano como fez em anos anteriores e nem há o menor espaço para o Tesouro aportar mais dinheiro, nem outras fontes disponíveis para cobertura, em função da grave situação fiscal do Governo.

    O Governo e a CEF falam sobre desaceleração significativa na comparação com 2.014 (crescer muito menos, mas ainda crescer), mas temos todas as evidências de que será uma queda mesmo, a começar pela falta de verba da poupança, diminuição de verba do FGTS em função do aumento no desemprego que já está acontecendo (os dois alimentam o SFH), passando pela crise na economia que reduz os candidatos potenciais a crédito imobiliário e principalmente avaliando as ações que a própria CEF adotou em 2.015, onde tivemos 2 aumentos nos juros do crédito imobiliário (2 aumentos e estamos só em abril !) e o percentual financiável de imóvel novo caiu de 90% para 80%, ações típicas de quem pretende reduzir a concessão do crédito imobiliário e precisa criar critérios que sirvam de “filtro” para isto.

    Considerando todos os pontos acima, acho que vale a pena fazer um exercício sobre as intenções por trás disto e os possíveis efeitos do Governo aumentar muito a entrada para compra de imóvel usado, até para tentarmos entender se estas informações fazem sentido dentro do contexto atual (em outras palavras, o que o Governo ganharia com isto) e quais suas possíveis consequências:

    Por que o Governo faria isto? Além das questões acima sobre falta de verba da CEF para financiamento imobiliário, temos ainda um super estoque em poder das construtoras e se não houver nenhuma tentativa do Governo de ajudar a escoar estes estoques, os lançamentos tendem a zerar e isto aumentará em muito o desemprego na construção civil, que já é o setor que lidera o desemprego no Brasil neste ano, em função de uma combinação de efeitos, como as consequências da operação Lava Jato (algumas grandes construtoras em recuperação judicial, paralisação / cancelamento de obras da Petrobrás em várias cidades, etc.), o “término” das obras da Copa do Mundo e a própria redução de lançamentos do segmento imobiliário para imóveis residenciais e comerciais que já tem ocorrido há anos. É óbvio que o Governo não quer ter mais um motivo para aumento no desemprego e mesmo com toda a situação fiscal quer achar algum caminho para ajudar as construtoras, até porque o Governo está desesperado para tentar melhorar sua imagem perante a população.

    Por que a ação do Governo de aumentar a entrada para financiamento de imóveis usados ajudaria as construtoras? Na medida em que o Governo dificultasse muito mais o financiamento para imóveis usados do que para novos, acabaria desviando uma parcela dos potenciais compradores de usados para que comprassem imóveis novos. Se tivermos, por exemplo, um imóvel novo anunciado por R$ 700 mil e outro usado anunciado pelo mesmo preço, no caso do usado a pessoa precisaria de uma entrada de R$ 350 mil e para o novo, “apenas” R$ 140 mil, logo, se a pessoa tiver condição de pagar a entrada do novo e mantiver seu interesse de compra de imóvel após estas mudanças, ela compraria o novo ao invés do usado.

    Será que a “solução” acima é tão fácil assim e seria o esquema mirabolante que “garantiria” a salvação das construtoras? Vamos avaliar alguns efeitos colaterais desta ação:

    1) Quem já comprou novo na planta contando em vender seu usado para pagar parte relevante ou quitar o saldo no ato da entrega: neste caso, a pessoa não conseguirá mais vender seu imóvel usado pelo preço que almejava / precisava e o motivo é simples, teremos uma redução muito relevante nos potenciais compradores de usados, porque muitos não terão o dinheiro suficiente para entrada (lembrando que em 2.014 já foi o pior ano da série histórica em vendas de usados e em 2.015 no primeiro trimestre já foi pior ainda), sendo que o preço de venda real dos usados já vinha em queda, como demonstrado por pesquisas recentes do CRECI SP. Sem encontrar compradores para seu imóvel usado pelo preço almejado, o mais provável é que o comprador do imóvel novo na planta desista do negócio no ato da entrega do imóvel e com isto, mais um aumento no número de distratos que já tem sido absurdo, acrescentando de novo no estoque das construtoras ;

    2) No caso de imóveis novos prestes a serem entregues e já prontos que ainda não tiveram o financiamento imobiliário avaliado, não podemos esquecer que o Governo já aumentou o percentual de entrada de 10% para 20%. Isto tem dois efeitos: o primeiro é que muitas construtoras faziam promoções onde o cliente tinha que pagar uma entrada de 10% até a entrega, contando com a “eterna manutenção deste percentual” e muitas vendas aprovadas estavam “no limite”, ou seja, cliente vai chegar na entrega do imóvel e com novo percentual de entrada não vai conseguir fazer o financiamento e cancelará a compra (aumentando distratos / estoques) ou a construtora vai dar descontos adicionais no preço do imóvel para viabilizar o financiamento (novas reduções nos preços reais praticados). Outra consequência esperada, é que os imóveis novos já prontos em estoque também terão muito mais dificuldade para venda, uma vez que o valor da entrada requerida dobrou, sendo que neste caso, se o comprador potencial tiver que vender seu usado para poder efetivar o negócio, também não será possível dentro deste novo cenário ;

    3) Investidores em imóveis na planta: Percebendo o cenário descrito acima e mais as situações que constam abaixo, os novos investidores em imóveis na planta se reduzirão e muito em relação aos percentuais atuais, aumentando também o número de distratos por estes investidores e em ambos os casos, novamente mantendo muito elevados os estoques das construtoras. Considerar que já tivemos uma queda de 40% para 20% no total de investidores na planta a partir do segundo semestre de 2.014. Com este contexto e mais a situação da economia, este percentual de investidores na planta poderia se reduzir para 5% ou menos ;

    4) Compradores de imóveis na planta para moradia: ao saberem que os percentuais de entrada e juros da CEF tem aumentado, será gerada uma insegurança nestes compradores, uma vez que saberão que novos aumentos poderão acontecer no futuro e ele não terá condição de contrair o financiamento imobiliário no ato da entrega. Claro que antes esta insegurança já poderia existir, mas agora está acontecendo de fato e isto levará parte dos compradores na planta a desistir. Mesmo com toda a falta de informação que é típica dos compradores de imóveis na planta, é esperado que pelo menos uma parcela dos mesmos perceba esta situação ;

    5) Reação dos vendedores de imóveis usados e impacto sobre os novos: em São Paulo (Capital), só no período de junho/2014 a fevereiro/2015, já tivemos uma redução superior a 32% no preço médio dos imóveis usados, segundo apurado pelo CRECI SP. Isto aconteceu porque as vendas despencaram e sempre temos os vendedores que realmente PRECISAM vender, por isto baixam os preços. Na medida em que as vendas dos usados cairão muito mais e a necessidade de venda aumentará muito em função da piora na situação da economia, sendo que os vendedores de usados serão pressionados pelos próprios corretores para reduzirem os preços e não verão outra alternativa (a farsa da eterna valorização terá que ser desmontada, ou estes corretores passarão fome), teremos quedas ainda maiores nos preços dos imóveis usados. Com isto, aqueles clientes que teriam dinheiro para compra à vista, farão o movimento inverso, de desistir de um imóvel novo e partir para um imóvel usado, com isto, novamente reduzindo vendas de novos e garantindo a manutenção de super estoques dos mesmos ;

    6) Super estoque de imóveis em poder das construtoras: o estoque de imóveis em poder das construtoras equivale a anos de vendas, mesmo que ao balancearmos todos os pontos acima ainda assim tenhamos um pequeno ganho na venda de novos, ainda assim será absolutamente insuficiente para restabelecer o equilíbrio entre oferta e procura ou mesmo a garantia de sobrevivência de algumas construtoras de grande porte que já estão em situação muito crítica.

    CONCLUSÃO:

    Por tudo que consta acima, não existe “solução mirabolante” que irá salvar o segmento imobiliário ou sequer permitir um “soft landing”. Além de tentarem salvar os empregos da construção civil, o Governo poderia estar planejando alegar no caso de usados que a queda maior se deu em função de uma especulação onde ele “não teve culpa” e que os preços dos imóveis novos tiveram queda em função da situação da economia, mas que a queda não foi tão relevante quanto no caso dos usados e que seria temporário, depois se recuperaria (vindo junto com o famoso discurso do “agora é a melhor hora para comprar”), não configurando uma bolha imobiliária. Embora estas sejam as intenções do Governo, a análise acima indica que poderemos ter um contexto muito menos favorável do que o esperado por eles, com quedas relevantes tanto no preço de novos quanto usados, mas no fundo esta seria uma das poucas tentativas que ainda restam ao Governo para tentar mascarar nossa bolha imobiliária.

    Além de todas as situações descritas acima, a piora na situação econômica está apenas no começo e quando combinamos isto com a insegurança geral das famílias em adquirirem imóveis financiados, a diminuição natural das famílias que seriam clientes potenciais para compras de imóveis e as maiores dificuldades na obtenção de crédito imobiliário a partir de agora, é natural concluir que as possíveis ações da CEF que constam acima, no cenário mais otimista para o segmento imobiliário, farão com que os preços dos usados despenquem e que os dos novos tenham uma queda menor, mas em ambos os casos em termos nominais e ainda no ano de 2.015, sendo que se o segmento imobiliário não conseguir mais enganar as pessoas simulando o eterno crescimento de preços e a desinformação ficar “desarmada”, o impacto poderá ser ainda maior (efeito manada de vendedores reduzindo preço e de compradores adiando a compra).

    Convidados, Geral

    A bolha imobiliária e os preços dos imóveis

    23 de fevereiro de 2015

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    A bolha imobiliária e os preços dos imóveis:

    O objetivo deste documento é avaliarmos frases constantemente repetidas nos últimos meses por agentes (*) que temem a visibilidade da explosão da bolha imobiliária: “o preço dos imóveis não vai cair”, ou ainda: “a lei da oferta e procura não vai se manifestar”.

    (*) Segmento imobiliário teme que deterioração dos preços de imóveis fique visível e com isto o preço volte a patamar normal com algumas construtoras ficando inviáveis operacionalmente, juntamente com reduções ainda mais relevantes em vendas e comissões. Bancos temem que o valor do imóvel que financiaram ao se degradar não cubra o valor de garantia associado ao crédito concedido ao mutuário, o que com o esperado aumento na inadimplência poderia gerar prejuízos relevantes, além de risco nos empréstimos concedidos a construtoras. A imprensa teme perder renda de um de seus principais anunciantes.

    Neste documento apresentarei pesquisas feitas pelo segmento imobiliário ou por empresas especializadas contratadas por ele, além de notícias, depoimentos de corretores e de investidores em imóveis na planta.  Apresentarei os dados por cidade. Seguem as informações:

    Lei de oferta e procura caso 1: São José dos Campos (SJC):

    Vejamos algumas informações do CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) sobre o mercado imobiliário de SJC:

    http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

    Trechos do link acima, que é de maio/13:

    Trecho 1: “Preço dos imóveis cai 25% em São José em dois anos, revela Creci”

    Trecho 2: “Valor máximo de apartamento de luxo caiu de R$ 530 mil para R$ 400 mil. Pesquisa leva em consideração os negócios fechados no mercado.”

    Trecho 3: “Segundo o coordenador de pesquisa do Creci no Vale, André Turci, a tendência é o que o valor continue a cair.”

    http://www.reclameaqui.com.br/6948247/alphaville-urbanismo/alphaville-sao-jose-dos-campos/

    Trecho do link acima, de novembro/13:

    “O alphaville Sao Jose dos Campos me vendeu lotes por 720,00 o metro. Mas “queima”lotes ate hoje por 650,00 o metro. O Lancamento foi em Outubro de 2011 …se colocamos a inflacao deveria estar no minimo a 740 o metro.”

    http://www.digitalflip.com.br/ovale/flip/Classificados/01024%3D07-07-2013/44.PDF

    Trecho do link acima, de julho/13:“São José tem aumento de 300% na oferta de locação”

    http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2014/09/valor-do-aluguel-de-imoveis-cai-em-sao-jose-dos-campos-sp.html

    Trecho do link acima, de setembro/14:

    “Levantamento aponta queda entre 8 e 10% no valor do aluguel.”

    Conclusões quanto a SJC: o excesso de oferta em São José dos Campos levou a uma redução de 25% nos preços de venda. Os investidores na planta, observando o prejuízo elevado e inviabilidade de repassarem o ágio, colocaram seus imóveis para alugar, gerando uma super oferta para aluguel (aumentou a oferta de imóveis para alugar em 300% sobre base criada ao longo de anos), o que gerou uma queda de preços de aluguel entre 8% e 10%. Em outras palavras, claríssima demonstração da lei de oferta e procura em ação.

    Lei de oferta e procura caso 2: Brasília:

    Vejamos inicialmente, notícia abaixo sobre pesquisa feita pela empresa Geoimoveis, que tem mais de 10 anos de experiência em estudos relacionados ao segmento imobiliário:

    www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml

    Trecho do link acima, de dezembro/13: “…os preços dos imóveis lançados em Brasília apresentaram uma forte queda neste ano, com redução de 35,5% na comparação com os valores cobrados em 2.012…”

    Outras informações relacionadas ao mercado imobiliário em Brasília:

    http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml

    Trecho do link acima, de setembro/13: “Queda na procura impõe perdas de até 30% a quem comprou casas e apartamentos com a intenção de revender o ágio e obter lucro a curto prazo.”

    http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

    Trechos do link acima, de setembro/13:

    Trecho 1: “O estoque de imóveis está 30% maior que o de 2 anos atrás e corresponde a ‘aproximadamente a 15 meses de vendas.”

    Trecho 2: “Segundo ele, o DF deve fechar o ano com 19 grandes empreendimentos lançados este ano, volume 50% menor que o de 2012.”

    http://www.reclameaqui.com.br/6767862/joao-fortes-engenharia-s-a/distrato/

    Trecho do link acima, de outubro/13:

    “Não é um bom negócio?! A própria João Fortes lançou um novo empreendimento do mesmo porte que o meu 30% mais barato.”

    http://www.reclameaqui.com.br/8132076/brookfield-incorporacoes/problemas-em-distratar-com-a-brookfield

    Trecho do link acima, de março/2014:

    “Estou tentando receber de volta o valor que paguei para a Brookfield, pois vejo que foi o pior investimento que já fiz na minha vida, já que hoje quase 3 anos depois de comprar, a mesma unidade está sendo vendida 20 mil reais mais barato que quando comprei e atualizando o meu saldo devedor, estou perdendo 60 mil reais.”

    Conclusões quanto a Brasília: a super oferta em Brasília levou a uma queda de 35,5% nos preços de lançamentos de imóveis segundo apurado pela Geoimoveis, o que combina com depoimento de corretores e investidores de imóveis na planta sobre quedas nos preços. Apesar da queda significativa em lançamentos e preços, terminam o ano de 2.013 com super estoques, por preços ainda estarem incompatíveis com renda das famílias. Novamente, tudo típico das consequências da lei de oferta e procura.

    Lei de oferta e procura caso 3 – Curitiba:

    Seguem links com informações fornecidas sobre o segmento imobiliário em Curitiba quanto a vendas, estoques e descontos nos preços dos imóveis, de 2.013 até 2.014:

    http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279

    http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1426349&tit=Gigantes-do-setor-saem-de-fininho

    http://www.parana-online.com.br/editoria/cidades/news/823803/?noticia=MOMENTO+E+BOM+PARA+CONSEGUIR+DESCONTO+NA+COMPRA+DE+IMOVEIS

    Com base nas informações acima, vejamos como evoluiu o mercado imobiliário em Curitiba:

    Post 37 imagem 1 Curitiba estoque e preços de imóveis

    Para quem quiser entender os cálculos acima, acesse: http://www.bolhaimobiliariabrasil.com/2014/10/14/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-parte-3-ca/

    Conclusões quanto a Curitiba: quanto maiores os estoques, maiores os descontos, situação típica de quando a lei de oferta e procura está se manifestando.

    Lei de oferta e procura caso 4 – Salvador:

    http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

    Trecho 1: “Com a queda nas vendas de imóveis novos nos últimos dois anos, as construtoras reduziram o número de lançamentos. Mesmo assim, sobram ofertas.” 

    Trecho 2: “Na capital baiana, se a indústria da construção civil parasse de construir hoje, seriam necessários dois anos para vender o estoque.” 

    Trecho 3:“O desconto pode chegar em alguns casos, em apartamento de alto padrão até 40%.”

    Conclusões quanto a Salvador: os super estoques identificados pela pesquisa da Geoimoveis levaram a quedas relevantes nos preços dos imóveis, em especial os de alto padrão.

    Lei de oferta e procura caso 5 – Natal:

    http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

    Trechos do link acima, de abril/13:

    Trecho 1: “Não há números exatos desse encalhe – mas o que se nota é um aumento expressivo das “promoções”, indicando uma velocidade de vendas bastante reduzida.”

    Trecho 2: “Hoje, segundo corretores ouvidos pelo JORNAL DE HOJE, é comum encontrar clientes revoltados com o fato de terem adquirido um imóvel quatro ou cinco anos atrás e descobrir uma unidade no mesmo bloco sendo negociadas a preços iguais ou mesmo ligeiramente inferiores à época em que ele fechou o negócio.”

    Conclusão quanto a Natal: o excesso de oferta levou a uma redução sensível nos preços dos imóveis novos no ato da entrega, que ficaram em patamar inferior ao de uma unidade adquirida 4 ou 5 anos antes. De novo, fácil de constatar os efeitos da lei de oferta e procura.

    Lei de oferta e procura caso 6 – Goiânia:

    http://www.reclameaqui.com.br/2968382/rossi-residencial-s-a/impossivel-rescindir-contrato/

    Trecho do link acima, de Maio/12

    “…a Toctao Rossi estava vendendo hoje apartamento idêntico ao que eu comprei há 02 (dois) anos atrás aproximadamente R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) mais barato!!!!!!!!!!!!!”

    http://www.opopular.com.br/editorias/economia/queda-nas-vendas-faz-pre%C3%A7os-de-im%C3%B3veis-recuarem-1.307413

    Trecho da notícia acima, de abril/13:

    “Imóveis novos e usados vendidos com descontos de até 15%, redução que pode ser bem maior no caso de imóveis de alto padrão. Essa é a realidade atual do mercado imobiliário em Goiânia, depois que as vendas desaceleraram nos últimos meses.”

    Conclusão quanto a Goiânia: a notícia acima é auto-explicativa como evidência da lei de oferta e procura nesta cidade, complementada ainda por depoimento de comprador na planta.

    Lei de oferta e procura caso 7 – Santos:

    http://www.reclameaqui.com.br/6695928/pdg-incorporacoes/desorganizacao-e-falta-de-comprometimento-com-o-cliente

    Trecho do link acima, de outubro/13: “Promoverem feirões de queima de estoque vendendo unidades á preços com desconto maiores, dificultando á rentabilidade dos investidores, em meu caso, estou tentando vendar á unidade adquirida com prejuízo de 10 á 15 %, sem sucesso.”

    http://www.elitelancamentos.com.br/noticias/mercado-santista-desaquece-e-tem-estoque-elevado-81.html

    Trecho do link acima, de janeiro/15: “Pesquisa da consultoria Robert Michel Zarif Assessoria Econômica mostra que a cidade encerrou 2013 com um estoque acumulado de unidades remanescentes que chega a 31,7% do universo lançado nos últimos anos – pronto ou em construção.”

    Conclusão quanto a Santos: Os super estoques provocando reduções em preços já podiam ser detectados em 2.013 conforme depoimento de investidor na planta, sendo que a situação foi ficando ainda mais visível, até não poder mais ser omitida, como consta na notícia de jan/15.

    Lei de oferta e procura caso 8 – Camboriu:

    http://exame.abril.com.br/blogs/primeiro-lugar/2014/11/25/bolha-imobiliaria-estoura-em-camboriu/

    Trecho do link acima: “Com o excesso de oferta, os preços caíram 20% no ano.” 

    Conclusão quanto a Camboriu: auto explicativo quanto a lei de oferta e procura.

    Lei de oferta e procura caso 9 – Grande Florianópolis:

    Segue abaixo um link de janeiro/15 com pesquisa feita pela FECOMERCIO em conjunto com o SECOVI SC, referente a preços de vendas e aluguéis de imóveis na grande Florianópolis. Logo depois, coloco tabela extraída desta pesquisa com alguns itens que destaco.

    http://www.fecomercio-sc.com.br/produtos-servicos/pesquisas-ver.html?id=382

    Post 37 imagem 2 Florianópolis preços de venda

    Conclusão sobre a Grande Florianópolis: a queda de preços apurada pela pesquisa, mais uma vez demonstrou que os preços dos imóveis não são imunes a lei de oferta e procura.

    Lei de oferta e procura caso 10 – Campo Grande:

    http://www.correiodoestado.com.br/economia/mercado-faz-ajustes-e-precos-de-imoveis-caem-ate-30-na/237935/

    Trecho do link acima, de janeiro/15: “Mercado faz ajustes e preços de imóveis caem até 30%”

    Conclusão quanto a Campo Grande: A queda relatada pelo presidente do Sindimóveis de até 30% nos preços dos imóveis para quem quiser vender e com base no histórico recente da cidade, mais uma vez é relevante quanto aos efeitos da lei de oferta e procura.

    Lei de oferta e procura caso 11 – Porto Alegre:

    http://polibiobraga.blogspot.com.br/2015/01/colnaghi-aconselha-reducao-de-10-15-nos.html

    Trechos do link acima, de janeiro/15:

    Trecho 1: “Neste ano, a Colnaghi Imóveis já reuniu os seus clientes para atualizá-los em relação às perspectivas de compra e venda. A conseqüência vem sendo os ajustes nos preços dos semi-novos, com reduções que variam de 10% a 15% em relação a 2014”.

    Trecho 2: “Da carteira de clientes da empresa, 30% já aceitaram o atual cenário e readequaram os seus valores, considerando o grande volume de oferta disponível para poucos compradores”

    Conclusão quanto a Porto Alegre: os próprios corretores desta cidade, ao perceberem que não poderiam vender imóveis pelos preços atuais, decidiram convencer seus clientes a oferecerem descontos, de forma a tentar amortizar a queda de vendas e super oferta, novamente, típico efeito da lei de oferta e procura.

    Lei de oferta e procura caso 12 – São Paulo (Capital):

    http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

    Trechos do link acima:

    Trecho 1: “Segundo levantamento da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), obtido com exclusividade pelo ZAP Imóveis, os preços dos lançamentos no primeiro bimestre de 2013 tiveram queda de 9,4% em relação ao mesmo período do ano passado.”

    Trecho 2: “A tipologia de três dormitórios foi a que mais contribuiu para esta redução geral dos valores, com queda de 17,6% nos valores cobrados.”

    Vejamos agora como estava o estoque de imóveis novos no primeiro bimestre de 2.013:

    Link: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

    Post 37 imagem 3 São Paulo estoque imóveis novos primeiro bimestre

    Pelo que podemos constatar pelas informações acima, o estoque médio de imóveis novos no primeiro bimestre de 2.013 bateu seu recorde histórico, o que foi a causa para a redução de preços do M2 para imóveis novos que foi apurado pela pesquisa da EMBRAESP neste período.

    Será que teríamos outra consequência possível desta super oferta de imóveis novos em São Paulo Capital? Percebemos que o preço que teve maior queda foi exatamente o de imóvel de 3 dormitórios, como o segmento imobiliário poderia reagir a esta situação?

    Utilizando novamente os dados do SECOVI SP, vejamos os resultados de lançamentos e vendas do primeiro semestre de 2.013:

    Post 37 imagem 4 São Paulo lançamentos e vendas de 1 dormitório no 1S13

    Como podemos observar pelas informações acima, em virtude dos super estoques no primeiro bimestre e queda mais acentuada de preços para imóveis de 3 dormitórios, o segmento imobiliário decidiu apostar fortemente em imóveis de 1 dormitório. Como conseguiram o recorde histórico de vendas em imóveis de 1 dormitório? Vejamos a explicação abaixo:

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1355571-apartamento-de-um-dormitorio-torna-se-nicho-de-investidores.shtml

    Pela reportagem acima, percebemos que o segmento imobiliário contou com alto volume de investidores para alavancar os lançamentos e vendas de imóveis de 1 dormitório (80% das vendas para investidores). Será que isto pode ter algum outro efeito, quando olhamos para a lei de oferta e procura? Vejamos abaixo:

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

    Trecho do link acima, de maio/13:

    “Preço de imóvel usado de um dormitório cai 23% na cidade de São Paulo”.

    A super oferta de imóveis novos de 1 dormitório no primeiro semestre de 2.013 roubou os clientes dos imóveis usados desta tipologia. Qual a consequência? Os vendedores de imóveis usados de 1 dormitório tiveram que reduzir os preços em 23% para conseguirem vender, mais uma vez, evidência da lei de oferta e procura direcionando quedas em preços em São Paulo.

    Vejamos agora, mais informações sobre  o mercado imobiliário em São Paulo:

    http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2014/pesquisa_capital_dezembro_2014.pdf

    Post 37 imagem 5 São Paulo queda de preços imóveis usados

    Vejamos agora informações sobre vendas e aluguéis em São Paulo em 2.014, mais uma vez obtidas através das pesquisas disponibilizadas pelo CRECI SP:

    Post 37 imagem 6 vendas de imóveis usados em São Paulo 2008 a 2014

     

    Post 37 imagem 7 alugueis de imóveis usados em São Paulo 2010 a 2014

    Pelas informações acima, mais uma vez comprovamos que foram as quedas recorde em vendas em aluguéis na cidade de São Paulo que levaram a uma queda recorde nos preços de ambos no caso de imóveis usados.

    Vejamos ainda esta notícia recente, creio que o título e sub-título da mesma já dizem tudo:

    http://g1.globo.com/jornal-hoje/noticia/2015/02/sp-fecha-2014-com-estoque-recorde-de-imoveis-encalhados.html

    Trechos do link acima, que é de fevereiro/2015:

    Trecho 1: “SP fecha 2014 com estoque recorde de imóveis encalhados”

    Trecho 2: “Construtoras tentam seduzir os clientes para ampliar as vendas.”

    Trecho 3: “Setor dá descontos de até 30% em casas e apartamentos.”

    Como evidência adicional sobre a evolução real nos preços dos imóveis em São Paulo, alguns depoimentos de 2.013, de quem comprou imóvel na planta nesta cidade:

    http://www.reclameaqui.com.br/4575633/gafisa/imoveis-com-a-gafisa-nunca-mais/

    Trecho do link acima, de fevereiro/13:

    “porém para nossa surpresa a Gafisa lançou o Mistral com 2 metros quadrados a mais que o nosso e ainda por cima mais barato que o nosso”

    http://www.reclameaqui.com.br/6228471/even-construtora-e-incorporadora-s-a/nao-compre-imovel-com-a-even-construtora-villagio-nova-carr/

    Trecho do link acima, de agosto/13:

    “Atualização de Preço do Imóvel para Revenda segundo Extrato que de Pagtos fornecidos pelo site da Even R$ 324.000,00. Preço atual praticado por seus corretores em tabela promocional R$ 295.200,00.”

    http://www.reclameaqui.com.br/6798190/pdg-incorporacoes/xag/

    Trecho do link acima, de outubro/13:

     “…e no fim de tudo acompanhar a enchurradas de unidades oferecidas por eles tres anos depois mais barato do que juntando meu fluxo e saldo devedor”

    Conclusões quanto a São Paulo: esta cidade possui o recorde nacional de evidências do quanto à lei de oferta e procura tem se manifestado através de reduções em preços de imóveis como reação quanto à super oferta.

    COMENTÁRIOS FINAIS:

    Pesquisas de empresas como CRECI, EMBRAESP, Geoimoveis e FECOMERCIO demonstraram claramente que a queda do preço M2 médio para venda já tem ocorrido desde 2.013, no mínimo, em diferentes cidades. Adicionalmente, depoimentos de representantes do segmento imobiliário e investidores em imóveis na planta complementam estas evidências. Também pudemos demonstrar que estas quedas de preços que já ocorreram, sempre estiveram vinculadas à lei de oferta e procura, mais especificamente, nos 12 casos apresentados acima pudemos comprovar que as quedas de preços estavam sempre vinculadas a super oferta.

    Por que tivemos tantas ocorrências de quedas de preços, se tanto as construtoras quanto os proprietários particulares de imóveis nunca desejam que isto aconteça? A explicação é simples, tanto no caso de construtoras quanto proprietários, é a necessidade que os força a conceder estas reduções, para pagarem suas contas. Se não conseguem vender e precisam de dinheiro, a única saída é esta. O mesmo é aplicável para corretores que influenciam seus clientes.

    Alguns pontos importantes para considerarmos:

    1) Mesmo com todas as reduções de preços que já ocorreram e foram demonstradas com as devidas evidências neste trabalho, temos hoje um recorde histórico de imóveis sem vender. Isto significa que estas quedas de preços ainda não foram o suficiente para restabelecer o equilíbrio entre oferta e procura, o que indica que novas reduções de preços deverão ocorrer ;

    2) Para 2.015, a expectativa mais otimista, dentre aquelas que podemos chamar de realistas, é de uma queda de 0,50% no PIB. Na expectativa mais negativa, que inclui no cenário a possibilidade de apagão e falta de água em regiões-chave da região da Sudeste, poderíamos chegar a uma queda de 2% no PIB, ou até mais. Como sabemos, o segmento imobiliário é muito dependente do crescimento da economia e tal expectativa negativa para economia, fará com que cada vez mais as construtoras e as pessoas tenham a necessidade de reduzirem seus preços para poderem vender seus imóveis, de forma ainda mais intensa do que já aconteceu até aqui e foi demonstrado neste trabalho, na medida em que terão cada vez menos compradores com capacidade de comprarem seus imóveis com preços que ainda estão fora da realidade de renda das famílias.

    Por que temos expectativas tão negativas para economia e segmento imobiliário em 2.015?

    Como parte daquilo que esperamos para 2.015, teremos crescimento no desemprego, em especial na construção civil e setor automobilístico, com nova desaceleração da participação da CEF na concessão de empréstimos imobiliários. Como se isto não fosse o suficiente, é importante lembrar que os bancos privados já demonstraram estar fugindo desta modalidade de crédito. Adicionalmente temos hoje famílias super endividadas e com recorde de inadimplência (SERASA), que serão fortemente afetadas pela situação da economia, inclusive em virtude da inflação que está batendo recorde no início deste ano, os juros elevados, dentre outros fatores. Tudo isto sem contar as ameaças externas como a redução de consumo de commodities da China ou a possibilidade de aumento de juros nos EUA, os efeitos da operação Lava Jato sobre um segmento que é responsável por 11% dos investimentos no país e sofrerá fortes restrições (algumas empresas deste segmento poderão vir a fechar) e perda de confiabilidade quanto à disponibilidade de energia (prejudica investimentos), dentre outras diversas ameaças à nossa economia.

    Até o próximo post!

    Convidados, Geral

    A história da bolha imobiliária brasileira PARTE 2

    31 de outubro de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    A HISTÓRIA DA BOLHA IMOBILIÁRIA BRASILEIRA PARTE 2:

    Objetivo deste trabalho é continuar as explicações sobre a história da bolha imobiliária brasileira, no formato de Infográficos que facilitem sua compreensão. Recomendo a leitura da parte 1 antes, para quem ainda não tiver lido, encontra-se neste mesmo site e foi publicado recentemente. Segue o documento:

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    REFERÊNCIAS:

    Informações relacionadas a construtoras foram extraídas das páginas de investidores de cada uma delas, mais especificamente dos relatórios trimestrais oficiais, disponíveis com dados até o segundo trimestre de 2014.

    Pesquisa feita por consultoria especializada com 12 construtoras demonstrando prejuízo acumulado de mais de R$ 1 BILHÃO, com queda relevante em lançamentos e vendas, além de estoque de imóveis em unidades que dobrou: http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html

    Brasil: maior aumento de preços de imóveis do Mundo: http://super.abril.com.br/blogs/crash/pronto-ja-temos-a-maior-bolha-imobiliaria-da-historia/

    A bolha imobiliária brasileira que teve crescimento do índice de preços 240% acima do índice de custos, contra uma diferença de apenas 56% no auge da bolha americana: http://liberzone.com.br/bolha-imobiliaria-no-brasil/

    Informação de que os distratos (cancelamento de vendas) cresceram 30% no primeiro trimestre de 2.014 comparado a mesmo período de 2.013: http://noticias.uol.com.br/opiniao/coluna/2014/09/09/construtoras-aplicam-golpe-em-quem-desiste-da-compra-do-imovel.htm

    Informação de que os distratos (cancelamento de vendas) cresceram 40% no segundo trimestre de 2.014 comparado a mesmo período de 2.013: http://oglobo.globo.com/economia/imoveis/negocios-desfeitos-no-pais-cresce-numero-de-devolucoes-de-imoveis-comprados-na-planta-14213036

    Informação de que o setor imobiliário tem o maior nível de estoques em 10 anos: http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2014/09/1522343-setor-imobiliario-tem-maior-nivel-de-estoque-em-dez-anos-saiba-onde-estao-as-oportunidades.shtml

    Segundo pesquisa da Geoimóveis, o estoque de imóveis novos em Salvador equivale a 25 meses de vendas, o recorde do Brasil naquela época: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

    Informação de que o estoque de imóveis novos em Curitiba corresponde a quase 7 anos de vendas em 2.014, só do que está com construtoras, vem do estudo que consta neste endereço, que também contém todos os links para pesquisas utilizadas: http://www.defendaseudinheiro.com.br/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-parte-3

    Notícia de Dez/2013 – em Brasília, estoque 30% maior que 2 anos atrás, apesar de queda de 50% nos lançamentos de 2.012 para 2.013 e de descontos de até R$ 300 mil em imóveis prontos: http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

    Informação de que em São José dos Campos, a oferta de imóveis para alugar cresceu 300%:  http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.html

    Na notícia a seguir, a informação de que imóveis novos em BH tem tido inadimplência de condomínio de até 50% causada por investidores que compraram na planta sem ter condições financeiras de contrair empréstimo no ato da entrega do imóvel e sequer conseguem pagar condomínio. Super-oferta na mão de investidores novamente: http://www.hojeemdia.com.br/noticias/economia-e-negocios/atraso-no-pagamento-de-condominio-chega-a-10-em-belo-horizonte-1.219820

    Para entender a super-oferta de imóveis de 1 dormitório em São Paulo, com links para pesquisas e notícias relacionadas, ver o trabalho anterior: www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo

    Sobre a informação de que temos estoque de imóveis em São Paulo para 3 e 4 dormitórios que é equivalente a mais de 11 anos de vendas de novos MAIS usados, segue endereço que tem todos os cálculos e links das pesquisas utilizadas: http://www.defendaseudinheiro.com.br/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo

    Nesta notícia, a informação que o número de imóveis vagos aguardando locação mais do que dobrou: http://m.jconline.ne10.uol.com.br/t320/noticia/economia/pernambuco/noticia/2013/04/28/81174

    Aumento de 600% na oferta de imóveis comerciais em Curitiba: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1424276&tit=O-grande-salto-dos-imoveis-corporativos

    Aqui temos as informações sobre super-oferta de imóveis para alugar na cidade de Florianópolis e nos Estados do RS, SP e PR: http://www.ndonline.com.br/florianopolis/noticias/141217-oferta-de-imoveis-para-locacao-cresce-50-na-grande-florianopolis.html

    Neste artigo, o NRE (Núcleo Real Estate) da Poli-USP, informa a existência de super-estoques de imóveis novos para vender em algumas cidades do país, incluindo Manaus e Vitória, mencionados neste item do trabalho: https://www.consorciodeimoveis.com.br/noticias/mercado-imobiliario-2014-confira-algumas-perspectivas

    Nesta reportagem da edição impressa da Exame, a confirmação textual quanto a bolha imobiliária dos imóveis comerciais, através de diversas evidências quanto a super-oferta: http://exame.abril.com.br/revista-exame/edicoes/1060/

    Em Brasília, queda de 35,5% nos preços de lançamentos na comparação de 2.013 com 2.012, além de outra notícia falando sobre queda de até 30% no preço dos imóveis no ato da entrega e uma terceira que comenta sobre “descontos” de até R$ 300 mil:

    www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml

    http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml

    http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html

    Queda de 25% nos preços de imóveis novos no ato da entrega em São José dos Campos: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

    Queda relevante de preços de imóveis novos em Natal, na entrega mais barato que na planta: http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

    Em Curitiba, três notícias sobre “descontos” praticados por construtoras, que subiram de 30% em Fev/2013 para 35% em Nov/2013, chegando a 50% em Ago/14:

    http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279

    http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1426349&tit=Gigantes-do-setor-saem-de-fininho

    http://www.parana-online.com.br/editoria/cidades/news/823803/?noticia=MOMENTO+E+BOM+PARA+CONSEGUIR+DESCONTO+NA+COMPRA+DE+IMOVEIS

    Segue notícia sobre queda de 15% nos preços de imóveis em Goiânia, após fortes quedas em vendas: http://www.opopular.com.br/editorias/economia/queda-nas-vendas-faz-pre%C3%A7os-de-im%C3%B3veis-recuarem-1.307413

    Abaixo, notícia sobre a terceira queda consecutiva de preços de imóveis em Recife: http://www.diariodepernambuco.com.br/app/noticia/economia/2013/04/03/internas_economia,432110/precos-dos-imoveis-no-recife-apresentam-terceira-queda-consecutiva.shtml

    Notícia sobre quedas de preços em 7 capitais durante o segundo semestre de 2.012: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

    Seguem abaixo 4 notícias sobre quedas de preços de imóveis em São Paulo, são situações diferentes umas das outras quanto a número de dormitórios, período, novo ou usado, etc. (tem muito mais que isto disponível na mídia, tem sido uma constante para São Paulo):

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

    http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml

    http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,preco-de-imovel-novo-recua-pela-1-vez-em-quatro-anos,152741,0.htm

    http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

    Sobre preços de vendas e aluguel caindo no Rio de Janeiro: http://vejario.abril.com.br/materia/cidade/mercado-imobiliario-imoveis-precos-venda-aluguel

    Descontos de até 30% nas vendas de imóveis usados no Rio de Janeiro: http://noticias.r7.com/economia/imoveis-usados-sao-vendidos-com-valor-ate-30-menor-que-o-anunciado-05092014

    “Descontos” de até R$ 80 mil em Salvador: http://www.correio24horas.com.br/detalhe/noticia/descontos-em-imoveis-chegam-a-ser-de-ate-r-80-mil-em-promocoes/?cHash=4f67727a643ac5057e1354a79606b958

    No Espirito Santo, imóveis com “descontos” de até R$ 400 mil: http://webclipping.mile4.com.br/webclipping/visualiza.php?cd=17370

    “Liquidação” nos preços dos imóveis em Belo Horizonte. Matéria do jornal impresso “O tempo”, segue link que contém esta notícia: http://observadordomercado.blogspot.com.br/2014/03/estouro-da-bolha-provoca-fenomeno.html

    Segue abaixo link com uma lista de depoimentos do ReclameAqui, onde compradores de imóveis viram as construtoras vendendo no ato da entrega do imóvel, mais barato do que eles pagaram na planta. Estes depoimentos incluem diversas cidades e construtoras, imóveis residenciais (grande maioria), comerciais e terrenos: www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria

    Queda nos preços de alugueis de imóveis comerciais em São Paulo e outras cidades: http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,aluguel-de-escritorio-em-sp-caiu-pela-1-vez-em-quase-dez-anos,1128094,0.htm

    Notícia de que as quedas em vendas e paralisação da construção, causada por super-estoque de imóveis equivalente a 25 meses de vendas, levou a aumento de quase 50% no desemprego em Salvador, que saiu de 6,4% em Ago/12 para 9,4% em Ago/13 segundo o IBGE: http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante

    Pela sequencia de notícias abaixo, vemos que primeiro o preço dos imóveis novos entregues em São José dos Campos despencou 25%, depois investidores no desespero para não terem perda imediata colocaram imóveis para alugar e oferta de aluguel aumentou 300% e por fim, em virtude desta claríssima super-oferta, estão diminuindo muito os lançamentos e informando que isto irá gerar um alto volume de desemprego na cidade: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html http://www.aconvap.com.br/noticias/sao-jose-tem-aumento-de-300-na-oferta-de-locacao/3599.htmlhttp://www.ovale.com.br/2.621/empresarios-da-construc-o-civil-temem-corte-de-empregos-com-a-retrac-o-do-mercado-1.502639

    Até o próximo tópico!

    Convidados, Geral

    A história da bolha imobiliária brasileira PARTE 1

    24 de outubro de 2014

    Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

    A HISTÓRIA DA BOLHA IMOBILIÁRIA BRASILEIRA PARTE 1:

    Objetivo é apresentar a primeira parte da história da bolha imobiliária brasileira com infográficos que facilitem seu entendimento. Todas as evidências ao final, no item “Referências”. Segue o trabalho:

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    REFERÊNCIAS:

    Resultados das construtoras: extraídas informações dos sites oficiais das construtoras, especificamente das páginas de Relação com Investidores ou Investidores, dos relatórios trimestrais.

    Crescimento no crédito concedido no Brasil:

    http://www.mises.org.br/Article.aspx?id=1943

    Informações adicionais sobre distratos:

    Aumento de 30% nos distratos no primeiro trimestre de 2.014:

    http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,construtoras-cancelam-r-1-4-bilhao-em-vendas-de-imoveis-no-trimestre,185175,0.htm

    Aumento de 40% nos distratos no segundo trimestre de 2.014:

    http://oglobo.globo.com/economia/imoveis/negocios-desfeitos-no-pais-cresce-numero-de-devolucoes-de-imoveis-comprados-na-planta-14213036

    Evidências adicionais sobre as vendas FALSAS na planta:

    Explicações fornecidas por escritório de advocacia especializado em distratos, sobre os estratagemas utilizados nas vendas na planta para convencer os compradores a adquirirem imóveis, mesmo quando os mesmo não tem condições financeiras para isto:

    http://www.infomoney.com.br/blogs/direito-imobiliario-em-foco/post/3572564/aumento-dos-distratos-imoveis-terceirizacao-culpa

    http://noticias.uol.com.br/opiniao/coluna/2014/09/09/construtoras-aplicam-golpe-em-quem-desiste-da-compra-do-imovel.htm

    Diretor de associação de mutuários que visita feirão da CEF e comprova que vendas são feitas sem nenhum critério, levando pessoas que não tem condições financeiras para adquirir um imóvel a comprá-los mesmo assim:

    http://www.clicksergipe.com.br/1n_blog.asp?postagem=107055&tipo=mercado

    Na notícia abaixo, a informação de inadimplência de até 50% em condomínios novos porque investidores que compraram na planta não tinham renda para financiar imóvel na entrega:

    http://www.hojeemdia.com.br/noticias/economia-e-negocios/atraso-no-pagamento-de-condominio-chega-a-10-em-belo-horizonte-1.219820

    Depoimentos do ReclameAqui, de duas construtoras diferentes, dando conta que não foram feitas as simulações de aprovação de crédito imobiliário no ato da venda na planta:

    Caso PDG: explicam só ter descoberto que não tinham condição de comprar imóvel depois de já terem assinado um contrato de compra e venda na planta, quando foram até o banco fazer uma simulação:

    http://www.reclameaqui.com.br/3980801/pdg-incorporacoes/distrato-de-contrato

    Caso Tecnisa: idem a depoimento anterior para PDG:

    http://www.reclameaqui.com.br/5794925/tecnisa-construtora/distrato

    Informações sobre reduções de preços como resultado da MEGA especulação:

    Queda de 35,5% nos preços dos imóveis novos lançados em Brasília em 2.013:

    www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml

    Queda de 25% nos preços dos imóveis novos na entrega em São José dos Campos:

    http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

    Queda de 17% nos preços de imóveis novos de 3 dormitórios em São Paulo:

    http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

    Queda de 15% nos preços dos imóveis novos em Goiânia:

    http://www.opopular.com.br/editorias/economia/queda-nas-vendas-faz-pre%C3%A7os-de-im%C3%B3veis-recuarem-1.307413

    Descontos de 50% para imóveis novos em Curitiba:

    http://www.parana-online.com.br/editoria/cidades/news/823803/?noticia=MOMENTO+E+BOM+PARA+CONSEGUIR+DESCONTO+NA+COMPRA+DE+IMOVEIS

    Descontos de até R$ 400 mil para imóveis novos no Espirito Santo:

    http://webclipping.mile4.com.br/webclipping/visualiza.php?cd=17370

    Preços dos imóveis em Natal na entrega inferiores aos praticados na planta:

    http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

    No trabalho abaixo, constam depoimentos de compradores de imóveis, que viram a construtora vendendo imóvel similar ao seu, no ato da entrega, mais barato do que haviam pago na planta. Além de depoimentos em  cidades que constam nos trabalhos anteriores e neste, temos depoimentos de Piracicaba, Sorocaba e Santos. Segue o link:

    http://www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria

    Notícias sobre investidores imobiliários dos EUA e Espanha que vieram para o Brasil entre 2.005 e 2.007 apostando nas empresas Gafisa e PDG e saíram destas empresas em 2.010 e 2.011 respectivamente:

    http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,sam-zell-vende-participacoes-na-gafisa-e-br-malls-imp-,619804

    Megainvestidor Enrique Bañuelos diz ‘adiós’ ao Brasil

    IPEA – déficit habitacional cresceu no caso da menor renda: segundo este levantamento oficial feito pelo IPEA para o período de 2.007 a 2.012, o déficit habitacional cresceu:

    http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,deficit-habitacional-cresce-na-baixa-renda-apura-o-ipea,170824,0.htm

    TCU – 100% das residências do Minha Casa Minha Vida que foram auditadas apresentaram falhas nas construções:

    http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,no-minha-casa-falhas-em-todas-as-obras-vistoriadas-imp-,1537726

    Informação que ações na justiça contra construtoras aumentou 2.600% de 2.008 para 2.013 e a grande maioria tendo como causa os atrasos nas entregas dos imóveis:

    http://g1.globo.com/jornal-da-globo/noticia/2014/01/cresce-o-numero-de-acoes-contra-construtoras-nos-ultimos-seis-anos.html

    Até o próximo post!