Bolha imobiliária a brasileira, você acredita? Parte 8

Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 8.

Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

PARTE 8:

SEGUNDO ERRO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

Dando continuidade ao jogo dos 7 erros do texto anterior, falarei aqui sobre o segundo erro, mantendo o mesmo formato, com a imagem transmitida pelo segmento imobiliário e depois com os fatos que estão por trás das notícias.

CENA 2 – VENDAS DE IMÓVEIS  EM SP NO 1T2013 E EXPECTATIVAS PARA O ESTADO E P/ BRASIL:

Imagem 2A – Relato do segmento imobiliário:

Crescimento de vendas de imóveis novos no Estado de SP no 1T2013 na comparação com 1T2012 (18% em R$). Segundo o segmento imobiliário, esta seria uma demonstração inequívoca da pujança deste segmento e que as eventuais reduções de vendas e preços, bem como o aumento em estoques, eram situações pontuais e que já estão sendo superadas.

Informação divulgada pelo CRECI SP sobre crescimento de vendas de imóveis usados em São Paulo no 1T2013 comparada a 1T2012, na ordem de 67%. Reforçou o discurso acima.

Imagem 2B – Os fatos apurados:

Fiz levantamento das quantidades vendidas e lançamentos de imóveis novos, a partir dos relatórios oficiais fornecidos por 12 construtoras, comparando 1T2012 com 1T2013, seguem abaixo as informações.

Construtoras com informações totalizadas abaixo: Gafisa, Rossi, PDG, Brookfield, Tecnisa, Even, MRV, Cyrela, EzTec, Trisul, Helbor e Viver.

Foram vendidos, no total do Brasil e destas 12 construtoras, 27.802 imóveis no 1T2013 contra 32.068 no 1T2012. Em outras palavras, tivemos 13,30% de QUEDA na venda de imóveis novos, portanto, a suposta recuperação do mercado imobiliário com crescimento das vendas, na prática, não aconteceu para a somatória de vendas do Brasil, pelo menos não pelo total destas construtoras, que representam a grande maioria das vendas realizadas e que foram as mesmas consideradas para informação “comemorada” pelo segmento imobiliário.

Por outro lado, tivemos apontado no relatório do SECOVI SP, que as vendas de imóveis novos no Estado de SP aumentou de 9.703 unidades no 1T2012 para 11.946 no 1T2013 (crescimento de 18,46%). Isto é a tradução de uma nova estratégia das construtoras, de aumentar as vendas em SP, abdicando de vendas em outros Estados. Com isto, SP passou a representar 41,35% das vendas destas construtoras no 1T2013, quando no 1T2012 representava 30,26%. A representatividade de SP no total das construtoras cresceu 36,66% quanto a vendas.

A contra-partida para situação acima, é que tirando-se SP, o total das vendas de outros Estados caiu de 22.365 no 1T2012 para 16.306 no 1T2013, ou seja, uma REDUÇÃO de 27,09%.

Com as informações acima, ficou claro que a suposta retomada de vendas do segmento imobiliário, que aparentemente teria sido só no Estado de SP, na prática, quanto ao total do Brasil, foi mais uma queda, pelo terceiro ano seguido (caiu de 2.010 para 2.011, de 2.011 para 2.012 e agora de 2.012 para 2.013).

Esta história não termina aqui. Investigando mais um pouco, sobre o suposto crescimento de vendas no Estado de SP, verificaremos uma situação que foi no mínimo estranha e que relato abaixo.

A Cyrela lançou um empreendimento, de nome “Jardins Alto do Ipanema”. Trata-se de empreendimento do segmento econômico, com 2.160 unidades. Este empreendimento foi lançado e teve 100% de suas unidades vendidas, dentro do 1T2013. A venda integral deste empreendimento, representou sozinha, R$ 203 milhões., sendo que a parcela da Cyrela foi de R$ 102 milhões.  Este empreendimento foi lançado e integralmente vendido, no interior de SP. Esta quantidade de 2.160 unidades da Cyrela, sozinha, representa mais do que o aumento de todas as vendas no Estado de SP no 1T2013 (aumento no Estado de SP como um todo foi de 1.793 unidades).

Apesar desta venda ter sido, dentre todos os empreendimentos da Cyrela e para o Estado de SP como um todo, o resultado mais relevante, o mesmo não tem nenhum destaque no relatório, aparecendo somente entre as páginas 40 e 44 do press release da Cyrela DO 1t2013, sem nenhuma referência nas primeiras páginas. Curioso que na primeira página chegam a dar destaque para empreendimento que vendeu menos de 20 unidades. Além disto, fazendo contato diretamente com a Cyrela na unidade do interior, ninguém jamais ouviu falar neste empreendimento e mesmo solicitando retorno da matriz, a resposta é a mesma.  Soma-se a isto, o fato da Cyrela ter colocado na página 41 do relatório que a venda foi 100% permuta, sem ter mencionado o VGV da permuta, isto sabendo-se que a Cyrela possui o maior land bank dentre as construtoras, com VGV estimado para potenciais imóveis a serem construídos, que supera R$ 50 bilhões ao final do 1T2013, sendo boa parte no interior de SP, ou seja, por que a Cyrela precisaria ter adquirido terreno e pago com imóveis de um empreendimento MCMV tendo um land bank tão relevante?

Por tudo que consta mais acima, temos fortíssimas indicações que este lançamento e venda 100% de 2.160 unidades de um MCMV para empreendimento que ninguém conhece, nada mais seria do que uma venda entre empresas e não para os futuros moradores. Isto invalidaria até mesmo o aumento de vendas no Estado de SP, piorando os números demonstrados acima, que já não eram positivos para o segmento imobiliário e indicando que, também em SP, ocorreram quedas nas vendas de imóveis novos, assim como para o restante do Brasil.

Agora, temos ainda os comentários do mercado imobiliário sobre a recuperação. Será que apesar das quedas constantes de vendas, a situação poderia estar se encaminhando para uma reversão, que viabilizasse esta suposta recuperação?

Para analisar a suposição acima, levantei os valores vendidos, lançados e o estoque de imóveis ao final do ano, também com base nas mesmas 12 construtoras citadas acima, de 2.007 a 2.013, colocando estas informações no gráfico que consta mais abaixo.

Como premissa, não considerei como estoque o VGV correspondente a empreendimentos ainda não lançados (VGV de Land Bank – Banco de terrenos). Só como referência, este VGV corresponde a alguns anos de vendas e já vem com este volume elevado desde 2.007. Falarei melhor sobre isto em outro dos textos sobre erros do mercado imobiliário.

Outra premissa adotada no gráfico abaixo, foi de considerar que aquela venda da Cyrela no 1T2013, correspondente a 2.160 unidades no 1T2013, no valor que cabe a Cyrela (50%) não foi computado, uma vez que, conforme detalhado acima, esta venda teve toda a característica de uma venda entre empresas e não para o consumidor final. Em contra-partida, o estoque não foi acrescido, apesar de termos todos os indicadores de que esta venda não ocorreu para o consumidor final.

É importante mencionar ainda, que não temos representado no gráfico abaixo, aquele estoque que se encontra em poder de investidores, uma vez que estes foram computados como venda pelo segmento imobiliário, no entanto, estes imóveis ainda não chegaram aos consumidores finais. Não está computado, por não termos este dado disponível.

(*) Quanto as premissas ainda, foi assumido como estimativa para o total de 2.013, as vendas e lançamentos do 1T2013 multiplicados por 4 e manutenção do mesmo estoque existente ao final do 1T2013. Normalmente, considerando-se a sazonalidade, poderíamos multiplicar vendas do 1T2013 por 5, no entanto, é importante avaliar a rápida degradação do cenário econômico brasileiro, que conforme demonstrado em textos anteriores, certamente prejudicará o desempenho de vendas de imóveis no curtíssimo prazo, por isto a multiplicação por 4. Adicionalmente, em contra-partida a este critério, considerado que o estoque poderia se manter constante em relação ao saldo do final do 1T2013, apesar da tendência clara de aumento de distratos em função desta mesma degradação do cenário econômico e ainda, colocado também um crescimento menor dos lançamentos (natural seria multiplicar por 5, foi multiplicado por 4), o que pode ser ao contrário, em especial porque algumas construtoras sinalizaram assim (isto também aumentaria estoques). Houve portanto, um balanceamento na estimativa, em parte menos favorável ao segmento imobiliário e na outra parte, mais favorável. Creio que ao final, de forma bem conservadora, este balanceamento acabou pendendo mais a favor das construtoras.

PARA ACESSAR O GRÁFICO, CLIQUE NO LINK ABAIXO:

Gráfico mercado imobiliário

Observação: o gráfico acima tem valores em milhões de R$, que de 2.010 para 2.011, subiram quanto a vendas e lançamentos, no entanto, em unidades, tivemos quedas neste período.

Conforme podemos observar pelo gráfico acima, os estoques de imóveis, que incluem empreendimentos já lançados mas ainda não iniciados, em construção ou entregues e ainda não vendidos, tem aumentado muito quanto a sua proporção em relação a vendas e lançamentos.

A situação acima ocorre, como podemos observar pelo gráfico, mesmo com uma redução muito acentuada nos lançamentos nos últimos anos, em especial, porque vendas continuam a cair e distratos ocorreram em patamares elevados, especialmente a partir de 2.012.

Há ainda um problema muito sério a ser resolvido pelas construtoras:  a estratégia que serão obrigadas a adotar, de aumentar lançamentos, irá apenas piorar a situação de estoques crescentes. Explico: aquelas construtoras em pior situação financeira, que em sua grande maioria reduziram drasticamente seus lançamentos, viram o prejuízo aumentar junto com endividamento (que já era superior a 100% do patrimônio) ao final do 1T2013, isto porque a venda de estoques é muito mais demorada que a de lançamentos, em virtude disto, estas prometeram aumentar lançamentos (quebrariam antes de desovar estoques se não aumentarem lançamentos). As outras construtoras que não tem endividamento tão elevado, em alguns casos, já tiveram aumento de lançamentos elevados, tentando conquistar mercado pela queda das outras e também gerar resultados maiores (exemplo: Cyrela aumentou lançamentos em 32% no 4T2012 comparado a 4T11 e aumentou 75% no 1T2013 comparado a 1T2012).

Para piorar ainda mais a situação, considerar que mais de 80% dos distratos ocorrem exatamente no momento da entrega das chaves e tivemos os recordes de lançamentos nos anos de 2.010 e 2.011 e com os atrasos nas obras, será agora durante os anos de 2.013 e 2.014 que teremos boa parte das entregas e, portanto, forte tendência de aumento nos distratos. Temos que combinar isto com crescimento recorde quanto a INCC que reajusta o saldo devedor para quem comprou na planta ou em construção com financiamento (grande parcela) que só no último mês aumentou próximo a 2% e a piora do cenário econômico (inflação alta, juros aumentando rapidamente, desemprego crescendo, previsões de crescimento do PIB diminuindo, etc), tudo isto traduzindo uma tendência de que a situação já fique muito pior para o segmento imobiliário ainda em 2.013, provavelmente bem pior que na simulação que consta no gráfico para este ano.

Falando sobre o suposto crescimento na venda de imóveis usados:

Ver relatório do CRECI SP disponível na página www.crecisp.gov.br: é necessário calcular a variação entre mesmos meses de anos seguidos, pois relatório só apresenta diferença de um mês para o seguinte. Para tal, colocar dados de variações em planilha e pegar percentual de 12 meses atrás multiplicando por (1+percentual do mês seguinte), até chegar no mês desejado. Após isto, pegar o resultado deste cálculo e deste, subtrair 100%.

Exemplo (não vinculado a imóveis): se você sabe que o preço inicial é R$ 100, no mês seguinte caiu 10% e no mês seguinte subiu mais 5% sobre o imediatamente anterior, qual o resultado final?

R$ 100 menos 10% = R$ 90. Depois subiu 5% sobre R$ 90 e chegamos a R$ 94,5. Variação percentual de R$ 100 iniciais para R$ 94,5 foi de -5,5% entre o primeiro valor e o último.

Usando fórmula acima, sem números (CRECI SP só dá percentual entre mês anterior e atual da pesquisa), temos: ((100%*(1-10%))*(1+5%))-100% = -5,5%, o que confirma que o cálculo funciona.

Curiosamente, o CRECI SP divulgou uma variação incorreta para cidade de São Paulo na comparação do 1T2012 para o 1T2013, como se tivesse ocorrido aumento de 67% nas vendas. Capturando os dados mês a mês do próprio CRECI SP e fazendo as contas, observamos quedas na Cidade de São Paulo de Nov/2012 a Abr/2013, em todos os meses.

Segue abaixo uma tabela da evolução das vendas de imóveis usados nos últimos meses, na comparação com mesmo mês de ano anterior, não só na cidade de Sâo Paulo, mas também nas demais regiões do Estado de SP, tendo como base os relatórios do CRECI SP e os cálculos acima para chegarmos nestes resultados.

 

VENDAS DE IMÓVEIS USADOS NO ESTADO DE SÃO PAULO

CRECI SP Nov/12 – Dez/12 – Jan/13 – Fev/13 – Mar/13 – Abr/13 –
REGIÃO Nov/11 Dez/11 Jan/12 Fev/12 Mar/12 Abr/12
São Paulo   Capital

-22,00%

-50,42%

-12,32%

-22,38%

-32,37%

-7,84%

ABCD+G+O

-26,84%

-57,23%

-35,11%

-1,03%

-68,94%

N/A

Interior

-18,27%

-31,79%

-13,47%

-39,91%

5,40%

N/A

Litoral

-19,90%

4,57%

-14,77%

-16,06%

-78,04%

N/A

 

Avaliando a evolução das vendas de imóveis usados, podemos constatar quedas constantes em todas as regiões, na grande parte dos meses. Agora, se considerarmos que tivemos recordes de lançamentos nos anos de 2.010 e 2.011 e que muitos deles  terão entregas entre 2.013 e 2.014 devido a atrasos nas obras, teremos ainda um novo problema para o segmento imobiliário: muitos dos que compraram imóveis na planta ou em construção em 2.010 e 2.011, teriam que vender seus imóveis usados para pagarem os novos nas chaves ou abaterem de saldo devedor? Se isto ocorrer, esta queda prejudicará a venda de novos também. O mesmo ocorre quando a pessoa tenta vender seu usado e colocando mais dinheiro tenta adquirir um imóvel novo já construído, mais uma vez, novo prejuízo a venda de imóveis novos.

Com base nas análises acima, não visualizo, de nenhuma forma, uma possível recuperação do segmento imobiliário no curto prazo, ao contrário, fica cada vez mais claro que a situação está se degradando rapidamente com tendência de piora em função do cenário econômico.

Como então, o mercado imobiliário tem mantido aumentos de preços anunciados nos imóveis? Aqui, cabe um segundo lema praticado pelo mercado imobiliário: A ENGANAÇÃO É A BASE DA ESPECULAÇÃO!

 

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There are 12 comments left Go To Comment

  1. Vilmar /

    DESTAQUES DA BOLSA
    Sabesp lidera perdas pelo 2º dia e Gafisa sobe 6%; veja mais 11 ações

    Imobiliárias lideram ganhos após prévias
    Chamam atenção também as ações das imobiliárias Even (EVEN3, +2,11%, R$ 7,75) e Direcional (DIRR3, +1,82%, R$ 11,20). Ambas divulgaram seus dados operacionais do quarto trimestre nesta manhã. A Even reportou prévia com um VSO (Velocidade de Vendas) retornando a casa de 20% no período. Entre os meses de outubro e dezembro, foram lançados R$ 1,2 bilhões em 13 empreendimentos.

    Já a Direcional registrou R$ 937 milhões em vendas, queda de 17% na comparação anual e um crescimento de 46% em relação ao trimestre anterior. Foram vendidas 12.703 unidades, com preço médio de R$ 78,8 mil por unidade. O VSO atingiu 55,1% com o programa do governo “Minha Casa, Minha Vida” faixa 1 e 21,1% sem o programa. A XP Investimentos classificou o número das duas empresas como positivos.

    O otimismo alimentou também a forte valorização das ações da Gafisa (GFSA3, +6,27%, R$ 3,56) e MRV Engenharia (MRVE3, +4,42%, R$ 8,51), que ainda não divulgaram seus números operacionais do último quarto do ano.

    infomoney.com.br/mercados/acoes-e-indices/noticia/3144169/sabesp-lidera-perdas-pelo-dia-gafisa-sobe-veja-mais-destaques

  2. Vilmar /

    14h02 : Vendas da Even sobem 41,2% no 4º tri

    SÃO PAULO, 13 Jan (Reuters) – A construtora e incorporadora Even viu as vendas contratadas do quarto trimestre subirem 41,2 por cento ante igual período de 2012, a 714 milhões de reais, com base em dados de sua prévia operacional divulgada nesta segunda-feira.

    Segundo a companhia, as vendas de lançamentos responderam por 68 por cento deste montante, com os demais 32 por cento sendo referentes a estoques. No mesmo trimestre de 2012, as vendas da companhia foram de 505,6 milhões de reais, considerando apenas sua parte em projetos com terceiros.

    Entre outubro e dezembro, os lançamentos da Even avançaram 6,1 por cento na comparação anual, a 1,232 bilhão de reais. A soma corresponde ao Valor Geral de Vendas (VGV) de 13 empreendimentos distribuídos nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Rio Grande do Sul.

    No ano, as vendas contratadas alcançaram 2,11 bilhões de reais, cifra recorde para a companhia, enquanto os lançamentos chegaram a 2,42 bilhões de reais, pouco abaixo dos 2,51 bilhões de reais de 2012.

    O analista Renato Maruichi, da Fator Corretora, estimou pouco impacto para as ações da companhia após a apresentação de números em linha com as estimativas.

    “De um lado, concordamos que a Even tem um balanço confortável e está bem posicionada no setor para enfrentar o cenário macro desafiador em 2014. Por outro lado, vemos pouco espaço para melhorias na eficiência operacional da empresa”, escreveu Maruichi, em relatório a clientes.

    Às 13h59, as ações da companhia subiam 0,79 por cento, a 7,65 reais, enquanto o Ibovespa recuava 0,1 por cento.

    Na prévia, a Even informou a aquisição de 10 novos terrenos no quarto trimestre, com valor potencial de vendas de 893 milhões de reais, soma que exclui a participação de parceiros.

    No acumulado de 2013, a empresa comprou 25 terrenos, com valor potencial de vendas de 2,6 bilhões de reais.

    A velocidade de vendas (VSO) da companhia foi de 23 por cento no terceiro trimestre, ante 20 por cento um ano antes e 16 por cento no trimestre anterior.

    (Por Marcela Ayres; Edição de Aluísio Alves)

    1. Vilmar /

      Não renovação de inquilinos de peso do BC Fund ilustra tendência
      Contratos de locação no BC Fund não serão renovados nesse ano
      17h00 | 13-01-2014

      Quando o BTG Pactual publicou, no último dia 2 de janeiro, o Informativo Mensal do mês de dezembro de 2013 referente ao Fundo de Investimento Imobiliário (FII) BTG Pactual Corporate Office Fund (BC Fund), relatando que no respectivo mês havia concluído a locação de um andar que estava vago no edifício Eldorado Business Tower (Eldorado), imóvel responsável pela maior participação de receitas do fundo, parecia que a já baixa taxa de vacância deste FII, de 2,2% em novembro, poderia ser reduzida ainda mais. Contudo, no mesmo informativo o administrador do fundo acrescentou que dois locatários do mesmo imóvel não renovariam seus respectivos contratos de locação referentes a oito andares do mesmo.
      Vinham sendo locatários dos oito andares do Eldorado a Odebrecht e sua controlada, a Braskem. A razão para a não renovação dos contratos de locação de ambas as empresas é a mudança destas para um novo e recém-construído edifício, o Edifício Odebrecht São Paulo, planejado para ser a sede da empresa e de integrantes do seu grupo, localizado na Marginal Pinheiros. Apesar dos contratos só vencerem em março de 2014, com a confirmação da saída dos dois inquilinos o BTG Pactual já informou que os andares correspondentes já se encontram em processo de comercialização.
      O BC Fund é o maior FII do mercado. Sua capitalização de mercado em novembro de 2013 era de R$ 2,66 bilhões. O fundo é dono integral ou possui participações em 15 imóveis, todos eles edifícios de escritórios corporativos, em São Paulo, Rio de Janeiro, Campinas e Brasília. Em novembro de 2013, a receita contratada de locação proveniente do Eldorado representou 22,3% do total da receita do fundo, sendo que a parte referente à locação dos andares sendo desocupados agora pela Odebrecht e Braskem correspondeu a aproximadamente a 9,2%, também da receita total do fundo.
      Ainda em relação ao Eldorado, no mês de agosto de 2013 a GE havia desocupado os quatro primeiro andares do edifício. Três desses andares foram locados ainda no mesmo mês para a Lenovo e o restante foi locado agora em dezembro pela Alphaville Urbanismo. Em termos de área ocupada, ao fim de dezembro de 2013, o fundo detinha 42,5% de sua Área Bruta Locável (ABL) no Eldorado sem locatário(s) definido(s) em um futuro próximo. Ou seja, 19.296 m2 do total de 45.400 m2 de ABL que o BC Fund possui no edifício poderiam ainda estar vagos ao fim de março de 2014, ocasionando um valor contratado aquém da receita mensal potencial a mercado, oriunda da participação do fundo no Eldorado, a qual, segundo a última estimativa, totalizava R$ 6,0 milhões. Odebrecht e Braskem representaram, juntas, 41,3% da receita do fundo obtida com o Eldorado no mês de novembro.

      Mas a questão que se coloca não é o efeito específico do impacto desta rotatividade de inquilinos e dimensão de suas receitas no desempenho total do BC Fund, o qual pode vir a ser administrado a contento. O ponto mais importante que as especificidades pelas quais passa no momento o maior fundo do mercado parecem ilustrar é a evidência mais concreta de alteração de tendência nas condições do mercado de edifícios corporativos, e a partir daí, as consequências neste segmento do mercado de FII.
      O Relatório de Gestão de dezembro de 2013 do FII Kinea Renda Imobiliária, segundo maior fundo de escritórios em termos de capitalização de mercado, traz algumas orientações sobre o tema. O relatório, utilizando dados da consultoria imobiliária CBRE, aponta que a taxa de vacância de escritórios corporativos na cidade de São Paulo encerrou o terceiro trimestre de 2013 em 10,0%, contra 9,0% no segundo trimestre, com especial destaque para as regiões dos Jardins e Marginal – onde está localizado o edifício Eldorado – que registraram vacância de 13,5% e 12,6%, respectivamente. Vale lembrar que a taxa de vacância encerrou 2012 em 6,1%. Segundo a Kinea Investimentos, gestora do FII, a questão se dá principalmente “em função do maior volume de entregas ao longo do ano aliada a uma moderada demanda.”
      Esse incremento da oferta de edifícios corporativos em magnitude maior do ocorre com a demanda fica mais claro quando observados os números de novas ofertas e de absorção líquida no trimestre. Relatório da consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle, também sobre o terceiro trimestre de 2013, tendo em conta os escritórios de classe AA e A, aponta que no período o estoque de edifícios de alto padrão em São Paulo foi acrescido de 113 mil m², somando, nos primeiros nove meses de 2013, cerca de 270 mil m² entregues. A seu turno, o aumento real de espaços ocupados no terceiro trimestre foi de 21 mil m², representando um aumento menor em 33 mil m² com relação ao registrado no trimestre anterior. A Marginal e o Itaim foram as regiões que apresentaram maior absorção líquida positiva no trimestre, ao passo que Barra Funda, Berrini e Faria Lima, por conta de espaços devolvidos, apresentaram absorção líquida negativa.
      Já com relação ao preço pedido de locação de edifícios de alto-padrão, o terceiro trimestre se encerrou com preço em R$ 145,00/m2 contra R$ 148,00/m2 ao fim de 2012, aponta o relatório da CBRE. O aumento da vacância somada à forte valorização imobiliário verificada nos últimos anos podem ter contribuído para a relativa estabilidade de preços pedidos de locação na comparação dos dois períodos.
      Com forte movimento de ampliação do estoque e com demanda apresentando desempenho não mais que moderado, é natural que o valor de locação dos imóveis se estabilize durante algum período, ou possa até mesmo se reduzir. Quando vista em paralelo com a taxa de vacância ascendente, que já é a maior em cinco anos, a lenta absorção de novos imóveis desenha uma situação para 2014 que pode ecoar em alguma medida no mercado de FII, em especial nos setores considerados muito ofertados como parece ser o caso dos edifícios de alto-padrão em São Paulo. Cabe saber se se tratarão de efeitos de natureza marginal, ou de curto prazo, e como gestores e administradores de FII enfrentarão essa questão e o mercado responderá ao período de ajuste.
      infomoney.com.br/onde-investir/fundos-imobiliarios/noticia/3143623/nao-renovacao-inquilinos-peso-fund-ilustra-tendencia

  3. lurickma /

    Se o juros subirem nos eua, teremos juros subindo mais aqui!
    Se em 2015 ( ano da desgraça previsto pelo maior gestor de fundos do mundo ) os juros estiverem em 15% (suposição) e os financiamentos imobiliarios tomados a 8% mais TR em 30 anos. Quanto valerá a TR ????
    RESPOSTA: TR estará em 6% aproximadamente. Imagina a dor de cabeça de quem financiou. Tornasse impagavel.

  4. Afonso /

    Não explicaste nada. Eu vendo 32.068 por R$ 100 no ano seguinte vendo 27.802 por R$ 118,00 (claro que não foi isso que aconteceu, é apenas para exemplificar que não da para comparar evolução em moeda e involução em unidades). O que isso quer dizer nada absolutamente nada.
    Ainda mais que um é numero regional e outro nacional.
    Pra mim isso é texto mal intencionado que tenta “vender” uma determinada tese. Com que finalidade? Não sei fica por conta da consciência do autor.
    Mas voltando aos números de unidades x valor: Cansamos de ler na impressa, declarações dessas empresas de capital aberto sobre focar mais nos imóveis mais valorizados em detrimento dos MCMV e focar mais em SP para reduzir despesas administrativas com o gerenciamento de muitas obras pelo país.
    Mas, e como estão os números das construtoras não listadas? E dos “construtores” informais, estão construindo mais ou menos? Existe muitos imóveis prontos não vendidos? Ainda há falta de mão de obra na construção civil? Existe algum estudo estatístico do número de imóveis que foram vendidos na planta para especuladores, que não tem condições de receber as chaves quando os imóveis ficarem prontos (essa na minha opinião seria o maior ‘drive’ de bolha)?
    Esse tipo de informação mais ampla e generalizada serviria para estudar essa falácia da bolha imobiliária, ou seja, sair do “quadrado” das construtoras de capital aberto, fora isso é imaginação, é examinar o fígado para curar frieira.
    Agora o texto não deixa dúvidas que existe uma bolha de construtoras listadas em bolsa, que são grandes demais para dar certo no ramo de construção civil.

    1. Vilmar /

      No segmento de altíssimo padrão, o caso da maioria das construtoras listadas em bolsa, parece sim que já temos aí desvalorização de 50% do pico, algo assim, se o cara pagou R$ 8 mi pensando em vender por R$ 9 mi, agora se quiser liquidez, vai ter que vender por R$ 4 mi, que mesmo assim, ainda deve ser mais do que quando começou o rali imobiliária há 6/7 anos atrás…. agora no segmento de alta, média e baixa renda, não temos tanto descontos assim….30% no médio padrão, meu caso, tenho visto já desconto nesta faixa há 1 ano +ou-…enfim, meio parado o mercado anda sim, pelo que converso com corretores de imóveis…

      1. CA / Post Author

        Vilmar,

        Só para complementar suas informações com alguns fatos divulgados e deixar claro quanto ao comentário de Afonso, que as evidências apresentadas até aqui não são apenas quanto a dados de construtoras listadas na BOVESPA (aliás no texto da PARTE 8 que é este que estamos discutindo, também demonstro o número do mercado de usados em queda há meses em SP e ele não viu ou fez que não viu). Na PARTE 4 destes textos, em especial, tenho uma série de evidências e acrescentarei mais algumas na parte 9, em ambos os casos, com dados do mercado como um todo e não exclusivamente sobre desempenho de construtoras.

        Seguem algumas “amostras”, com os devidos links das notícias, demonstrando fatos que NÃO estão relacionados exclusivamente a construtoras com Ações listadas na BOVESPA:

        AFONSO, ATENÇÃO: O QUE CONSTA ABAIXO SÃO APENAS “AMOSTRAS”, NÃO CONFUNDIR COM O TODO, TEM MUITO MAIS EXEMPLOS NA PARTE 4 E TERÃO AINDA OUTROS NA PARTE 9, QUE ESTOU PRESTES A DIVULGAR.

        1) Vendas de imóveis novos em São José dos Campos (interior de SP):

        Tivemos aumento de 300% na oferta de imóveis para aluguel de forma geral, oferta esta que não foi absorvida e ainda, queda de 25% nos preços para venda de imóveis novos nesta cidade, fazendo com que os preços de imóveis novos retornassem a um patamar anterior a 2.010 e gerando revolta em quem adquiriu imóvel na planta em 2.010 e viu que ficou no prejuízo, em especial os especuladores. OBS: considerar que quem adquiriu na planta com financiamento junto a construtora até as chaves, pagou ainda pelos reajustes de INCC até entrega das chaves, ou seja, pagou muito mais caro quem comprou em 2.010 na planta com financiamento do que aqueles que esperaram pela entrega no início de 2.013 para daí comprarem…

        O que está explicado na reportagem que fala sobre queda de preços, é que além das construtoras de grande porte, muitas de pequeno porte atuaram ao mesmo tempo construindo imóveis, gerando superprodução e estoque muito elevado de imóveis, o que obviamente só poderia gerar consequências como as mencionadas acima, típicas de uma bolha imobiliária.

        Coloco abaixo os links das reportagens:

        http://www.digitalflip.com.br/ovale/flip/Classificados/01024%3D07-07-2013/44.PDF

        http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

        2) Vendas de imóveis novos em Natal, com situação muito similar a São José dos Campos. Segue a reportagem. Observe que aqui a “justificativa’ é que a infraestrutura não melhorou e por isto o preço caiu??? Oras, a melhora em infraestrutura deveria fazer com que o preço subisse, se infra não melhorou e continuou como estava, preço deveria pelo menos se manter e não cair. O problema é que pessoas aceitaram pagar muito mais caro do que o imóvel valia, em função de promessas não cumpridas, mesmo assim, a diferença de preços é muito elevada, esta não é uma justificativa razoável (ver empresas “X” na BOVESPA…).

        http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

        3) Disponibilidade de 40% dos imóveis comerciais em Alphavile de SP que estão vazios, sem locação. Índice anormal e recorde, que nunca aconteceu antes. Mais uma vez, é uma demonstração de super-oferta, segue o link:

        http://folhadealphaville.uol.com.br/artigo/?id=17399

    2. CA / Post Author

      Seu raciocínio está errado perante o texto que apresenta tanto as quantidades quanto os valores, demonstrando que AMBOS tem se reduzido nos últimos anos, ou seja, NÃO existe a situação mencionada por você de ter diminuído quantidade e aumentado valor. Novamente, pela segunda vez, você está fazendo acusações falsas contra o autor e contra o texto, apenas porque não está conseguindo entender ou finge não entender.

      Repito, pela TERCEIRA vez (a primeira no texto, a segunda na resposta anterior): o gráfico que tem link no texto original contém a demonstração que a queda ocorreu também em valores quanto ao total do Brasil. De novo, olhe para o gráfico e veja que da mesma forma que teve redução em quantidades, também teve em valor. Suas inferências sobre diminuir quantidade e aumentar valores para o total do Brasil não fazem o menor sentido perante os fatos apresentados no texto e a explicação anterior.

      De novo, explico que comecei relatando que foi o mercado imobiliário quem defendeu, através de reportagens, que o crescimento em SP era prova da recuperação e o que expliquei aqui, desde o início, foi que era apenas uma mudança de foco. Sim, as construtoras fizeram isto por fins estratégicos, mas ainda assim com queda para o total de vendas de novos do Brasil TANTO EM QUANTIDADE, QUANTO EM VALOR (VEJA O GRÁFICO QUE TEM LINK NO TEXTO!!!). Em outras palavras, foram os defensores do mercado imobiliário que induziram ao erro ao utilizar o resultado de um Estado, que é fruto de mudança de estratégia, generalizando como uma recuperação para todo o País, por isto que o texto começa com dados do Estado de SP trazidos pelo mercado imobiliário e demonstra depois que isto foi isolado e não aplicável ao resto do País, ao contrário, na somatória dos outros Estados houve queda e esta queda também foi tanto em QUANTIDADE quanto em VALOR. Se ainda assim não entendeu, desisto!!! Fique à vontade para continuar fazendo suas críticas sem sentido, se isto fizer com que você se sinta melhor, continue com agressões pessoais, são típicas dos representantes deste segmento que não tem nada a apresentar quanto a fatos, por isto tem que apelar. Lamento por sua postura destrutiva, sempre querendo atacar a integridade do autor e utilizando-se de falsidade para tal, distorcendo e tirando do contexto o que foi colocado, fingindo que não entende o que é explicado uma vez, duas vezes e agora pela terceira vez.

      Observe que a queda nas vendas também tem ocorrido no caso de imóveis usados, tem uma tabela que demonstra isto no texto, ou seja, neste texto, não foquei exclusivamente em construtoras. Outro ponto: você certamente não percebeu que está lendo a PARTE 8 do texto, nas outras 7 partes você encontrará mais informações, este texto não tinha e não tem nenhuma pretensão de ser o único e definitivo que demonstrará a existência da bolha imobiliária, ele é um dentre vários e portanto, se restringe a parte dos assuntos envolvidos. Percebo que você tem enorme dificuldade em compreensão de texto e espirito altamente destrutivo, sem apresentar fatos, apenas críticas infundadas, não responderei a novas provocações infundadas como as aqui apresentadas, pois isto não leva a lugar algum, é pura perda de tempo.

      Sobre seus questionamentos, não existe estudo estatístico sobre imóveis em mãos de especuladores que não teriam condições de arcar com financiamento na entrega das chaves, para aqueles que compraram à crédito, no entanto, é um grande engano acreditar que estes são os únicos que poderiam destruir a bolha. Só no 4T2012, a Rossi teve R$ 1,3 bilhões só em distratos, sendo que 80% referente a imóveis MCMV e segmento popular para pessoas que não compraram para especular, mas sim para primeira moradia. Isto aconteceu porque ela foi a ÚNICA que fez higienização na carteira de clientes, mesmo assim, temos bilhões de R$ em distratos a cada trimestre, como ficarão estes números com inflação alta persistente, aumento de juros, aumento de desemprego, PIB com crescimento cada vez menor que o esperado, etc., etc., etc. Hoje o nível de inadimplência geral do consumidor já é elevado, assim como o nível do endividamento das famílias (corresponde a 50% do PIB), sendo que temos 5 construtoras que tem endividamento liquido superior a seu patrimônio liquido e foram listadas entre as 9 empresas com maior probabilidade de insolvência entre as listadas na BOVESPA no 1T2013. Fora estes eventos, temos ainda a possibilidade de antecipação da retirada de QE dos EUA se iniciar ainda neste ano e se concluir no ano que vem, junto com redução de consumo de commodities por China e Europa, ambos com péssimo efeitos quanto a aumento de inflação e redução do PIB para Brasil e retroalimentando o cenário de crise para o 2S2013, com altíssimo impacto para o segmento de construção civil.

      Sobre o nível de emprego na construção civil, é um dos setores que tem aumentado o desemprego na análise anual e só no mês de Abril/2013 foram perdidas mais de 100.000 vagas.

      Tudo que consta nos parágrafos anteriores, combinado ou apenas parte dele, poderá sim causar a explosão da bolha imobiliária no Brasil, independente do volume de imóveis na mão de especuladores que não possam pagar pelo imóvel ou contrair financiamento no ato da entrega, esta é apenas uma das muitas variáveis aqui citadas. Aliás, todos os pontos acima foram apresentados juntamente com suas devidas evidências nos 7 textos anteriores a este, que você também não leu e serão complementados nos próximos textos. De novo, esta é a parte 8 e não o texto único e definitivo sobre o assunto.

    3. CA / Post Author

      Afonso,

      Sobre sua observação de que “Cansamos de ler na impressa, declarações dessas empresas de capital aberto sobre focar mais nos imóveis mais valorizados em detrimento dos MCMV…”.

      No caso de Rossi e PDG, fizeram esta afirmação. Isto não representa o mercado como um todo!!! Mais uma vez, você está utilizando informações parciais, não filtradas e generalizando, o que tem caracterizado as ações das empresas do segmento imobiliário em todas as suas notícias. Ocorre que estas construtoras tiveram quedas sensíveis em suas vendas no 1T2013 enquanto outras construtoras mencionadas abaixo, tiveram crescimento, adotando estratégia de aumentar participação em MCMV e segmento econômico.

      Vamos aos FATOS:

      A MRV tem em construção simultânea, mais de 100.000 imóveis, o que é um RECORDE MUNDIAL, sendo a grande maioria deles, imóveis MCMV e outra parte relevante do segmento econômico.

      A Cyrela fez uma mudança radical no mix de imóveis e no 1T2013, suas vendas foram de 67% só no segmento MCMV e no Econômico, sendo a maior parte MCMV. No próprio texto acima (PARTE 8) menciono a venda de um empreendimento MCMV pela Cyrela com 2.160 unidades!!! Comparando por segmento isolado, os preços por M2 do 1T2012 com 1T2013 com base nos “press releases” de 1T2012 e 1T2013, no caso da Cyrela, temos REDUÇÕES de preços que variaram de 26% a 41%, quando considerada a inflação. Isto também foi explicado em um dos textos anteriores que publiquei. É fato, neste caso, o que foi colocado por Vilmar mais acima, que estas reduções de preços foram muito maiores nestes segmentos que nos imóveis para renda média e alta, uma vez que no caso da Cyrela, a queda de preços do M2 para imóveis de renda média e alta foi de menos de 4%, considerando-se a inflação, no período do 1T2012 para 1T2013. Em outras palavras, as reduções maiores de preços para imóveis de menores valores é parte da estratégia das empresas do segmento imobiliário, tentando preservar um pouco mais a margem dos imóveis de maior preço, no entanto, como demonstrado no caso da Cyrela, TODOS os segmentos tiveram queda de preços quando considerada inflação do período.

      Ver ainda as promoções da Even neste 2T2013, com descontos de preços na ordem de 40%. A Even só tem trabalhado com imóveis com preços abaixo de R$ 500 mil. Agora, dentro da total incoerência de preços de imóveis no Brasil, estes não poderiam ser considerados imóveis de alta ou média renda (*)? A Even teve crescimento de mais de 170% em lançamentos no 2T2013 quando comparado ao 1T2013.

      (*) como referência, em consulta ao FIPE ZAP para cidade de São Paulo em 9/julho/2013, temos 66% dos imóveis anunciados com preços superiores a R$ 600 mil e portanto, estes são os que poderíamos considerar como os focados para classe média e alta, segundo a visão distorcida do mercado imobiliário, logo, os imóveis da Even seriam os “populares”. Esta enorme distorção entre preços de imóveis e renda das famílias será melhor explicada na parte 9, com gráficos.

      As informações que constam acima, extrai de balanços das construtoras, que analiso todo trimestre. Agora, se você só lê o que sai nos jornais, lembre-se quem são os maiores anunciantes destes jornais e o quanto estes tem que ser preservados, antes de fazer uma crítica…

  5. CA /

    Na primeira parte, que informa o crescimento de 18% em R$ no 1T2013 para São Paulo, é parte da notícia que defende a vitalidade do crescimento das vendas, que atende ao interesse de construtoras em passar uma imagem positiva e de recuperação.

    Os 13% de redução, não se referem a São Paulo, mas sim ao Brasil como um todo e isto está explicado no texto, inclusive relacionando que o suposto aumento em SP se deve a estratégia de priorizar este Estado em detrimento dos demais (está escrito no texto, o que você disse acima, eu já havia dito).

    Sobre a comparação em R$ consta mais abaixo neste mesmo texto, em gráfico, também para o Brasil como um todo e também demonstrando a queda, com todas as explicações sobre os critérios utilizados.

  6. Afonso /

    Interessante o início fala em aumento em R$ de 18%. Ai o autor para corroborar sua tese, compara em unidades em 13%. Pra mim é comparação de alho com bugalho para defender tese de pimenta.
    Na verdade o que ocorreu é que as construtoras priorizaram unidades mais valorizadas com melhor margem. O aumento em SP em relação ao resto do país focando apenas as construtoras listadas, advêm da nova estratégia empresarial de otimização e eficiência operacional.
    O resto do texto desisti de ler, pois desanimei por causa da armação.

  7. Vilmar /


    Focus já trabalha com Selic a 8,5% ao ano
    Por aqui, o Boletim Focus do Banco Central trouxe uma expectativa menor para a inflação em 2013, que caiu de 5,87% para 5,81% na passagem semanal, enquanto o crescimento previsto para o PIB (Produto Interno Bruto) neste ano foi de 2,40% para 2,34%.

    Sobre a Selic, a mediana das projeções mostra que os economistas esperam uma elevação de 0,5 ponto percentual na taxa básica de juros na próxima reunião do Copom (Comitê de Política Monetária), que acontecerá nesta quarta-feira.

    infomoney.com.br/mercados/acoes-e-indices/noticia/2856824/ibovespa-volta-testar-000-pontos-fecha-queda

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