Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 6

Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 6.

Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

PARTE 6:

Bolha imobiliária + Protestos, qual o resultado desta equação?

Bolha Imobiliária… Movimento que se inicia para combater um aumento de tarifa de R$ 0,20, depois vai ganhando volume e novas causas, mesmo sem ter dono aparente… FED sinalizando que poderá antecipar redução de QE para que se inicie em 2.013 e que poderá “zerar” em 2.014… em 19/Jun/2013 a BOVESPA com queda superior a 3% e das 15 Ações com maiores quedas, 5 são de construtoras, além de 4% de queda do IMOB… Cotação do US$ mantém movimento de subida apesar das contra-medidas do BC… Declarações recentes de representante do segmento imobiliário (Ricardo Amorim) cada vez mais contraditórias tentando defender que bolha imobiliária não explodirá (ué, antes nem existia?)…

Será que tudo está relacionado?

Aqui sabemos que sim e que a história começou há alguns anos, acredito que de acordo com equação abaixo:

(MCMV, Redução de juros e aumento de prazos p/ adquirir imóveis de forma geral e aquecer economia com mais empregos na construção civil e maior sensação de poder de compra para classe “C” que realizaria o “sonho da casa própria” = Plano p/ eleger Dilma)

MAIS

(Brasil venceu competição para sediar copa do Mundo e Olimpiadas = oportunidades de investimentos elevados em infraestrutura que subsidiariam elevações maiores em preços de imóveis também)

MAIS

(Capital especulativo no Exterior e no Brasil procurando outras “moradas” com maior rentabilidade em especial após explosão da bolha imobiliária americana e principalmente após Governo americano injetar cada vez mais US$ na economia para buscar sua recuperação = nova oportunidade do Governo brasileiro estimular consumo usando este capital farto MAIS novos aumentos nos gastos do Governo brasileiro para estimular ainda mais o crescimento, sem foco em ganhos de produtividade)

MAIS

(IPO de construtoras e todas comprando terrenos ao mesmo tempo e iniciando explosão de construções DEPOIS aumentos de custos com mão-de-obra, matéria prima e terrenos DEPOIS subidas estratosféricas em preços de imóveis DEPOIS alguns bilhões de R$ em distratos todo trimestre e quedas constantes em vendas de imóveis DEPOIS aumento constante em estoques de imóveis e quedas em lançamentos DEPOIS quedas de preços de imóveis cada vez mais relevantes, constantes e perceptíveis DEPOIS 5 construtoras que devem mais que todo seu patrimônio DEPOIS …)

MAIS

(Redução de juros de forma geral e incentivos a classe “C” para contração de dívidas e realização de sonhos de consumo = plano do governo para eleição do PT em 2.010 / 2.011)

MAIS

(Continuidade das ações acima para tentar ganhar próximas eleições para Presidente, sem que, em momento algum, houvesse incentivos a aumento de produtividade para busca de equilíbrio entre oferta e demanda = estratégia para tentar ganhar eleições para o resto da vida sem grande esforço, só através de incentivo irresponsável ao consumo e endividamento)

MAIS

(Maquiagem de PIB, da inflação, da taxa de desemprego, do superávit primário, etc, etc, etc = fazer de conta que está tudo bem)

GEROU

(custo elevado de locação de imóveis comerciais ou investimento desproporcional para sua aquisição DEPOIS repasse do custo maior para preços = maior inflação E maior volume de desistências e falências em especial de empresas de pequeno porte = menor crescimento)

MAIS

(custos de forma geral subindo muito em função de consumo crescente sem oferta acompanha-lo, devido a falta de investimentos para aumentar produtividade E crescimento de empregos sem ganhos de produtividade = maior inflação E decréscimo na competitividade das empresas frente a outros países)

GEROU

(Inflação alta, crescimento baixo, balança comercial com déficit recorde, desindustrialização, perda de crédito junto a agências de avaliação de riscos internacionais, aumento constante do desemprego a partir de janeiro/2013, nível de inadimplência em patamar muito elevado, nível de endividamento das famílias em nível muito elevado e mais recentemente, parada no crescimento do consumo)

GEROU

(o tomate super-inflacionado, as compras cada vez menores no supermercado, a descrença no Governo por parte de empresários no Brasil e no Exterior e também da população, em especial a classe média que pagava conta acima sem receber nada em troca, retomada de aumentos da SELIC para conter inflação)

MAIS

(movimento que combate aumento de tarifas do transporte público sem ter acolhida do Governo para ouvir reivindicações)

MAIS

(desespero do setor imobiliário apelando para novas declarações de Ricardo Amorim, mais uma vez, sem nenhuma credibilidade ou consistência)

EM PARALELO

(FED sinalizando que vai reduzir injeção de US$ na economia antes do esperado, iniciando em 2.013)

GEROU

(população revoltada protestando todo dia, logo antes da copa das confedereções e incluindo na pauta, dentre outros temas, o excesso de gastos com construções e obras para copa em detrimento de necessidades mais prementes para população = centenas de milhares de manifestantes espalhados pelo Brasil)

MAIS

(BOVESPA com recordes de baixa, US$ com recordes de alta)

PRÓXIMOS CAPÍTULOS ATÉ O RESULTADO FINAL (10 palpites):

1 – US$ continuando trajetória de subida e pressionando inflação, em 2.013 com 1 US$ devendo chegar a pelo menos R$ 2,50, talvez muito mais, difícil de prever ;

2 – SELIC acelerando trajetória de subida para compensar aumento do US$ e inflação (chega a 2 dígitos até o final do ano, mais que previsões anteriores) ;

3 – Consumo caindo no 2T2013, desindustrialização continua pelo medo do empresariado com cenários político e econômico negativos e instáveis ;

4 –  Balança comercial não se salva mesmo com queda do US$ devido a fortíssima queda de competitividade aliada com desaquecimentos mais perceptíveis em China e Europa reduzindo consumo de commodities por lá ;

5 – Como efeito dos itens anteriores, aumento em desemprego, inadimplência, endividamento, distratos e assuntos relacionados ;

6 – Aumento no número e intensidade dos movimentos de revoltas populares, com as mais diversas bandeiras e participantes, intensificando-se e pedindo a cabeça dos governantes, em especial do Governo federal, que será cada vez mais reconhecido como o principal causador das mazelas acima. Isto tudo como consequência das situações acima e incentivado pelo processo de revolta popular que já se iniciou ;

7 – Governo com suas estratégias sempre erráticas e ineficazes, não consegue estancar nenhuma das sangrias acima, age apenas com medidas paliativas de impacto por prazo cada vez mais reduzido (podemos ter intervalos nas manifestações populares em função disto, mas não eliminação das mesmas, devem voltar a ocorrer ainda em 2.013 e durante 2.014, permeando o cenário de eleições e a provável derrocada do PT) ;

8 – Investidores que ainda não venderam seus imóveis, entrando em desespero com cenário acima e aumentando seus descontos para se livrarem do problema ;

9 – Construtoras acelerando lançamentos no 2T2013 para conseguirem pagar parcelas das dívidas e outras obras já em andamento e/ou porque algumas em situação crítica não querem novo trimestre de prejuízo, estoques de imóveis sem vender crescendo, aumento nos descontos e na persistência destes descontos, até que número muito grande de pessoas perceba a bolha imobiliária, tudo isto acontecendo no máximo até outubro/2013 e iniciando pelo Estado de SP ;

10 – Despair (efeito “manada” com MUITOS tentando vender seus imóveis ao mesmo tempo e baixas mais relevantes de preços) não passa do 1S2014 para o Brasil como um todo, mesmo para RJ que muitos apostam que duraria até depois das Olimpiadas. Tudo que consta acima excede em muito a capacidade de reação de Governo e Construtoras.

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There are 5 comments left Go To Comment

  1. Vilmar /

    Mercado espera semestre melhor para incorporadoras
    Por Chiara Quintão | De São Paulo

    As incorporadoras de capital aberto devem apresentar, no segundo semestre, desempenho operacional e financeiro superior ao da primeira metade de ano – na avaliação de analistas. Há expectativa que as companhias que já geram caixa operacional elevem esses valores e as demais se aproximem dessa condição. Margens tendem a melhorar e o volume de lançamentos deve crescer ante o primeiro semestre.

    Não se espera, pelo menos por enquanto, que a desaceleração da economia altere os planos das incorporadoras – embora os potenciais consumidores continuem mais seletivos e demandando mais tempo para a tomada de decisão de compra do que nos anos de mais euforia do mercado imobiliário.

    Em conjunto, as incorporadoras abertas lançaram R$ 6,1 bilhões no segundo trimestre, com alta de 11% ante o Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 5,5 bilhões do mesmo período de 2012. Sazonalmente, os lançamentos têm concentração maior nos últimos meses do ano, principalmente no quarto trimestre.

    Mas, mais do que apresentar expressivo volume de lançamentos, as empresas têm buscado elevar a rentabilidade e gerar caixa. “O crescimento de lançamentos deixou de ser uma preocupação das empresas. Cada uma está preocupada em achar seu tamanho ótimo e mostrar resultados”, afirma o analista da Gradual Investimentos, Flávio Conde.

    No segundo trimestre, houve mais concentração de lançamentos em São Paulo e no Rio de Janeiro, em continuidade ao movimento iniciado em 2011 pelas incorporadoras de redução das praças de atuação. O processo de aprovação de projetos em São Paulo – maior mercado imobiliário do país – “melhorou muito”, conforme o presidente da Cyrela Brazil Realty, Elie Horn.

    Ainda que os lançamentos tenham crescido, a gestão de estoques, principalmente de unidades prontas, ainda é uma das prioridades das incorporadoras. Para reduzir estoques, acelerar a entrada de recursos no caixa e evitar custos adicionais, as empresas ainda apostam em abatimentos pontuais de preços ou campanhas de descontos.

    A fase atual, de grande volume de entregas, resulta em elevação dos distratos (cancelamentos de vendas), que contribuem para aumentar o volume de unidades que as incorporadoras precisam comercializar.

    “O volume de entregas de empreendimentos aumentou, mas como o cancelamento de vendas cresceu, a geração de caixa foi adiada um pouco”, afirma o analista de construção civil da BES Securities, Eduardo Silveira.

    À medida que os projetos antigos, menos rentáveis, são entregues, as margens das incorporadoras tendem a crescer – ainda que possa haver volatilidade, por exemplo, quando estouros de orçamento são identificados.

    A Cyrela, maior incorporadora de capital aberto, continua a ser um dos destaques positivos do setor. Ela teve o maior patamar de lançamentos e vendas do segundo trimestre, segue com margens elevadas e informou esperar forte geração de caixa no ano – além de querer mais lucratividade.

    A Tecnisa apresentou a melhora mais expressiva de resultados, conforme analistas, com lucro líquido recorde no período. O desempenho da Tecnisa teve como maior impulso os primeiros lançamentos do Jardim das Perdizes. No caso da MRV Engenharia, analistas destacaram a geração de caixa da companhia.

    Depois de dois trimestres com prejuízo líquido, a Rossi Residencial voltou a ser lucrativa, de abril a junho, reduziu o consumo de caixa e retomou lançamentos. Por outro lado, em função de impasses na liberação do Habite-se, a companhia elevou sua meta de alavancagem para 2013.

    A Gafisa registrou prejuízo líquido no segundo trimestre. Em junho, fechou a venda de 70% da Alphaville Urbanismo para as gestoras de “private equity” Pátria e Blackstone. O ativo foi contabilizado como “operação descontinuada” no balanço do trimestre. Quando a operação for finalizada, os recursos darão fôlego para a Gafisa reduzir seu endividamento e comprar terrenos, mas a incorporadora deixará de controlar seu ativo mais rentável.

    No trimestre, a PDG Realty cancelou ou renegociou 24 projetos não alinhados com suas novas diretrizes e informou que a revisão de outros 19 será concluída até o fim do ano. A empresa teve prejuízo líquido de R$ 104,9 milhões e elevou o consumo de caixa. No mercado, há quem tenha considerado positivo o cancelamento de projetos, por ter sido concentrado em empreendimentos com problemas.

    Entre as incorporadoras de maior porte, a principal surpresa negativa nos resultados do segundo trimestre ficou por conta Brookfield Incorporações, conforme analistas. A companhia registrou prejuízo líquido de R$ 160,5 milhões, resultante da revisão de orçamentos e de baixas não recorrentes de projetos. “Brookfield e PDG têm alavancagem muito alta”, diz Silveira, da BES.

    O cenário ainda é heterogêneo para as empresas do setor, mas a expectativa é que as incorporadoras passem a surpreender menos o mercado negativamente, por estarem mais seletivas na análise de projetos e da capacidade de crédito dos potenciais clientes. Há expectativa também que os grandes estouros de orçamento tenham ficado para trás.
    valor.com.br/empresas/3237284/mercado-espera-semestre-melhor-para-incorporadoras#ixzz2cSZeIuzk

  2. ricardo /

    E o preço do cimento vai subir com o dolar alto.
    Ja tem LTN pagando quase 12% para 2016.
    Vai afundar….. fora dilama, fora pt.
    Acabou com meu ganha pão na bolsa.

    1. Vilmar /

      Ainda tem muita gente que ganha dinheiro na bolsa de valores, e mercado tem todo dia, basta se adaptar, saber operar, saber investir, e quem não se adapta, melhor mesmo, pede pra sair!!

      1. ricardo /

        Vilmar, tenho 10 anos de bolsa. Mercado tem todo dia, por isso estou dando um tempo. Minha ultima operação foi em pmam3, na qual sai antes do tempo, mas deu para pegar 1,25. Não sei operar vendido e minha experiencia manda eu ficar de fora até as coisas melhorarem. O sonho de todo investidor da bolsa, eu conquistei em 2011. Embora, hoje não valha mais nada, pois até o bigbrother brasil aumentou o prêmio para 2M. Estou saindo, mas eu volto.

      2. Vilmar /

        Bacana, entendido.
        Abraço.

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