Bolha imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 5

Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 5.

Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

PARTE 5:

Falando ainda sobre o mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos, convido a uma reflexão, baseada em uma analogia:

Faz sentido, termos um relógio que tem preço de R$ 400 subir para R$ 800 sem mudar nada nele, em prazo de 3 anos, sendo que a inflação e os salários subiram menos de  1/5 do que subiu o preço do relógio em termos percentuais? Passaria a fazer sentido, se alguém dissesse que antes as pessoas não conseguiam pagar porque o financiamento era em 4 vezes de R$ 100, só que após 3 anos, a pessoa conseguia pagar em 10 vezes de R$ 80 e por isto, tem muito mais gente procurando e comprando este relógio, o que justifica o aumento? E se dissermos que passados mais 3 anos, o mesmo relógio passou a custar R$ 1.100 em 10 vezes de R$ 110,00, isto faria sentido para você, sabendo que nestes 3 últimos anos, mais uma vez a inflação e os salários subiram muito menos do que o relógio?

Dar uma condição de financiamento que permite a mais pessoas adquirirem um bem, faz com que o mesmo tenha um VALOR muito maior para as pessoas? O relógio passou a valer muito mais e ter muito mais utilidade por causa disto? Todos sabemos, que o que o segmento imobiliário fez com os preços dos imóveis, de forma geral, é bastante comparável ao exemplo do relógio mais acima, principalmente se avaliarmos os imóveis usados, que ao final das contas, não mudaram nada, ao contrário, apenas se depreciaram mais ao longo deste período . Lembrando que o termo depreciação guarda relação com investimento, e é o próprio segmento imobiliário que defende a tese que imóvel é investimento…

A justificativa básica do segmento imobiliário para aumentos de preços acima do razoável (algumas vezes o que cresceu a renda e a inflação do período), é que a lei de oferta e procura, “obrigou” o aumento relevante nos preços.

Quais os outros argumentos, criados pelo segmento imobiliário?

Alguns diriam que no caso do Brasil e para imóveis, teremos copa do mundo e olimpíadas e em virtude de significativas obras viárias, o acesso aos imóveis ficará muito melhor, com bem menos trânsito, as ruas ficarão mais bonitas e com melhor acabamento, etc. Alguém viu isto acontecer de forma tão relevante que justifique aumentos de preços tão elevados? Ainda vai acontecer? Afetou 100% dos bairros nas cidades que sediam os jogos?  Afetou inclusive a outras cidades, muito distantes das cidades-sede? Em todos os casos melhorou, ou chegou a piorar por aumentar o trânsito e caos na região próxima a Estádios? Observem o que já aconteceu na copa das confederações, no caso de Espanha e Uruguai, que sequer conseguiam se deslocar do hotel até o local do treinamento, porque as chuvas trouxeram um lamaçal intransponível para os ônibus que levariam os jogadores. Isto é um exemplo das melhorias nas obras viárias? E no caso do aumento muito expressivo de torcedores vindos do Exterior, que permitiriam valores recorde de aluguéis, superando R$ 10 mil ou R$ 20 mil por mês durante o evento? A grande maioria do público veio de outras cidades do Brasil e não do Exterior e para aqueles que vieram do Exterior, não faltaram acomodações em hotéis, que também ampliaram bastante o número de quartos disponíveis. O que observamos foi um alto volume de ofertas de aluguel com preço abusivo sem interessados.

Outros alegarão que imóveis novos têm mais infra de lazer e outras melhorias (“espaço gourmet”, áreas de lazer com mais de 30 itens), o que justifica este crescimento nos preços. Mas e os imóveis antigos, porque subiram acompanhando o preço dos novos?

Ao fazer comparações honestas, entre imóvel novo que não tem impermeabilização, que foi construído por profissionais menos experientes por falta de mão-de-obra, que foram construídos em lugares muito piores porque os lugares melhores já tinham sido usados pelos antigos, que usaram material inferior para manter ou aumentar margem das construtoras ou para buscar preços menos exagerados em função da queda de demanda acentuada, imóveis novos construídos muitas vezes sobre áreas contaminadas, com trem passando atrás e assim por diante, tudo isto realmente é melhor em relação aos antigos e justifica o crescimento do preço que os novos tiveram?

Analisando pontos acima, faz sentido o aumento de preços ocorrido, seja para novos ou usados?

Ah, mas brasileiro aceita pagar mais caro por tudo, veja o caso dos automóveis. É verdade, só que automóveis novos não aumentam de preços há anos e caíram em muitos casos, várias revendas de veículos usados quebraram e os preços dos carros usados despencaram. Tudo isto após uma explosão de crédito. Excelente exemplo para o mercado imobiliário, não é? Sem contar, que o preço da “parcelinha”, no caso dos imóveis, já voltou a ser o mesmo do começo da história, ou seja, de novo não cabe no bolso…

As justificativas dadas pelo segmento imobiliário e mencionadas acima já estão um pouco desgastadas, as pessoas estão vendo cada vez mais que o próprio crédito imobiliário está inviável para grande maioria (antes pagavam R$ 400 pelo relógio em 4 vezes de R$ 100, agora estão pedindo R$ 1.100 em 10 vezes de R$ 110, continuam sem poder pagar, pois salários e renda de forma geral subiram pouco comparado ao relógio…). Também já perceberam que todos estão vendo a “qualidade superior” dos imóveis novos nos últimos anos (consultem no “www.reclameaqui.com.br”, as reclamações contra imóveis novos aumentaram muito mais que o crescimento na quantidade de imóveis construídos…). Sobre a copa do mundo e olimpíadas, bem, é só olhar em volta, esta é ainda mais difícil de justificar…

Quais as justificativas mais recentes?

Como o desgaste para corretores com a verdade, que aparece cada vez mais, está crescente, as justificativas mais recentes dizem respeito ao custo dos imóveis. Justificativa é que matéria-prima, terrenos e mão-de-obra subiram muito, não tem como baixar o preço dos imóveis…

Estas últimas justificativas são ótimas, sabem por quê? Como vendas caíram muito, tem tanto terreno sobrando na mão das construtoras que não estão nem conseguindo vender para outras do mesmo ramo por falta de interessados, tivemos redução de mais de 100 mil funcionários no setor de construção só em Abril/2013, quedas em vendas de materiais de construção, então, seria o momento de todos estes custos caírem e daí, permitir redução no preço dos imóveis.  No caso dos terrenos, por exemplo, as construtoras compraram grande parte deles em 2.007 e 2.008 e agora tem um estoque de terrenos correspondente a mais de R$ 80 bilhões em VGV – valor geral de vendas, ou seja, expectativa quanto a prédios e casas a serem construídos nestes terrenos, equivale a quase 4 anos de vendas se tomarmos como base o ano de 2.012, é um super-estoque de terrenos. Este número de terrenos não inclui aqueles que já tiveram algum lançamento anunciado, é apenas o land bank, como temos empreendimentos já lançados com imóveis sem vender correspondente a pelo menos 1 ano na mão de construtoras, significa que só de terrenos já em poder das construtoras é o equivalente a 5 anos de vendas!!!

A excessiva especulação, com vendedores segurando estoques de imóveis sem vender para tentar manter o preço alto, já fez com que 5 construtoras ficassem entre as 9 empresas com maior risco de insolvência no  Brasil no 1T2013. Estas 5 já devem mais do que todo o patrimônio delas… OBS: não está incluído nestas 5, o caso da Gafisa, que acabou de vender a Alphavile e mesmo assim tem tido péssima avaliação por Analistas (vendeu a “galinha dos ovos de ouro”). Até quando estas construtoras vão conseguir continuar segurando seus estoques sem quebrar?

Para quem acha que as construtoras tem este “poder” ou que mesmo o Governo brasileiro tem tanto “poder” assim, para socorrer o grande mercado especulador de imóveis brasileiro, construindo e mantendo estoques gigantes de imóveis e terrenos sem vender, façam outras comparações:

1) Nenhum outro país do Mundo teve crescimento de mais de 150% no preço de imóveis em menos de 6 anos, mantendo uma alta no preço muito superior a inflação e renda e ainda assim conseguiu sustentar isto, todos tiveram quedas relevantes nos preços. Por que no Brasil seria diferente ? Por que somos o país das Jabuticabas (só o Brasil tem esta fruta)?  Lembrando que na Espanha os Bancos fizeram o mesmo que as construtoras e por lá o preço já caiu mais de 30% ;

2) Todo o crescimento de vendas e de preços mais acentuado tinha como premissa e aconteceu em cenário econômico extremamente favorável, com empregos crescentes e reajustes salariais de categorias crescentes, juros (SELIC) caindo, grande fluxo de capitais vindo do Exterior para o Brasil, expectativas positivas de crescimento da economia, balança comercial muito favorecida por aumento de commodities em todo o Mundo, BOVESPA ainda atrativa para investidores, segmento industrial ainda relativamente saudável e assim por diante. Hoje o cenário é exatamente o contrário disto e com isto, vendas de imóveis vem caindo muito e já existem diversas quedas de preços registradas (ver post anterior com diversos links de notícias e pesquisas que comprovam isto). Como evitar que a gangorra faça o seu movimento natural de descida? O Governo tem fôlego para resolver todos os problemas mencionados neste parágrafo e entre outras coisas, ainda salvar 5 das maiores construtoras do País que estão quase falidas, bem com o segmento imobiliário como um todo e mais todos os bancos envolvidos, em especial os públicos, subsidiando não só MCMV, mas ainda os especuladores? E as construtoras, que veem os distratos crescerem a cada trimestre e estarem em alguns bilhões de reais, a cada trimestre, sabendo que neste cenário a tendência é só de piorar (mais clientes inadimplentes no fluxo de caixa direto com construtoras, que ficam sem condições de contrair financiamento bancário ou mesmo antes disto, que não conseguem pagar parcelas antes da entrega do imóvel), como elas resolverão este imbróglio?

3) Já tínhamos tido antes rebaixamento da CEF e do BNDES pela agência de risco Moody´s, a primeira por ter empréstimos concedidos de mais de 20 vezes seu capital e o segundo por contabilidade criativa. Recentemente a Standard & Poors sinalizou que poderá rebaixar notas de crédito do Brasil e de mais 11 bancos, a continuarem as políticas “heterodoxas” e ineficazes, políticas estas que eram parte da “tábua de salvação” do segmento imobiliário (não aumentar juros para combater inflação e tentar resolver problema com desoneração fiscal). Recentemente, avaliação da Fitch quanto a situação complicada das construtoras e do segmento imobiliário do Brasil devido ao grande e contínuo aumento de distratos que tem sido observado (ver link logo abaixo) ;

http://revista.construcaomercado.com.br/negocios-incorporacao-construcao/129/artigo254976-1.asp

4) US$ hoje bateu novo recorde dos últimos anos, passando de R$ 2,15. Com isto, para combater seu efeito inflacionário, novos aumentos em SELIC e portanto, novo impacto na redução de consumo de forma geral, afetando a capacidade de pagamento de dívidas também e gerando um ciclo de aumento de inadimplência, redução de previsão de crescimento do PIB, aumento ainda maior nos distratos dos contratos de compra e venda de imóveis, etc.  Tudo isto com forte impacto negativo sobre Mercado Imobiliário.

Temos ainda muito mais fatos a relatar, como por exemplo, relatório do FMI com alerta a bancos brasileiros sobre especulação imobiliária e seus riscos, além de uma infinidade de evidências que o Governo e Construtoras tem seus braços atados e não possuem mais as famosas “soluções mirabolantes”.

Afinal, a lei de oferta e procura, utilizada na estória do relógio no começo deste texto, onde aumentava muito a procura e por consequência o preço, também se aplica agora: a procura caiu muito e temos muitos imóveis sobrando, a mão-de-obra, terrenos e matérias-primas, também já não estão com vendas aquecidas, ao contrário, a tendência em função da situação da economia é de piorar, portanto, insumos do segmento imobiliário tem que ver seus preços caírem, assim como os imóveis. Ou o segmento imobiliário vai mandar revogar a lei de oferta e procura, só porque agora não é mais conveniente?

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