Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 3

Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 3.

Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

PARTE 3:

Falando sobre a história do segmento imobiliário no Brasil nos últimos 6 anos, dividirei este assunto em 2 posts, para podermos falar utilizando o máximo de dados e fatos possível, tecendo análises a respeito. O primeiro post que é este, contará a história de 2.007 a 2.010 (exceção para lançamento de Ações – IPO de construtoras em 2.006), o segundo falará sobre o segmento imobiliário de 2.011 até os dias de hoje. Ao final do próximo post, farei comparação desta evolução do segmento imobiliário brasileiro com as características de bolhas de EUA, Espanha e também a mais restrita relacionada a flats no Brasil, todas comentadas em post anterior.

Governo Lula buscava ação popular para eleger Dilma e com isto, criou o Minha Casa Minha Vida (MCMV), ofertando juros menores e subsidio de mais de R$ 20 mil pagos para cada moradia. Um pouco antes, Construtoras fizeram abertura de capital (IPO) na BOVESPA e todas foram pressionadas a comprarem terrenos e aumentarem lançamentos, para buscarem maior retorno para investidores. Em paralelo a ações do Governo, a crise imobiliária nos EUA, com reflexo maior na Europa, fez com que muito Capital especulativo fugisse de outros Países e viesse para o Brasil, em busca de ganho rápido.

O Governo foi reduzindo os juros básicos (SELIC) gradualmente e pressionando os bancos, públicos e privados a aumentarem os financiamentos para aquisição de imóveis, com juros para mutuários também cada vez menores. Além disto, Governo alterou legislação para criar maior proteção para os bancos e facilitar que pudessem retomar imóveis inadimplentes, incentivando-os a conceder mais empréstimos.  Outras ações do Governo, foram prolongar o prazo de financiamento para 35 anos, permitir a entrada de mais pessoas na comprovação de renda (para justificar o limite de 30% de empréstimos) e ainda, criar a possibilidade do mutuário deixar de pagar um mês por ano e depois acumularia no total de meses a pagar. Se considerarmos que muitos imóveis são comprados “na planta”, com demora de construção de 2 a 3 anos, somando com 35 anos de financiamento e podendo deixar de pagar um mês por ano e acumular no final, na prática, o mutuário tem até 40 anos para pagar seu imóvel, tempo total ainda maior que o prazo máximo trabalhado no Brasil antes da aposentadoria (considerar que normalmente pessoas não compram imóveis em seu primeiro ano de trabalho na vida). Governo forçou CEF e BB a aumentarem cada vez mais sua participação na concessão de crédito imobiliário. Em paralelo, juros para financiar consumo de forma geral também caia, pressão do governo visava crescimento de consumo interno rápido e fácil, como já havia acontecido em outros Países.

Tornaram-se comuns as propagandas e reportagens divulgando que valia a pena comprar imóvel para investimento, dando exemplo que uma pessoa podia comprar 2 imóveis financiados na planta e na entrega, vendia 1 deles e com o dinheiro recebido a mais que o preço original, quitaria o segundo (incentivo explícito à especulação imobiliária). Investidores do Exterior e do Brasil cada vez mais colocando seu dinheiro em imóveis no Brasil, que prometiam valorização superior a qualquer aplicação financeira. Forte pressão na mídia com slogans como “quem casa quer casa”, “pra que pagar aluguel se você pode comprar seu imóvel pagando prestação menor que aluguel”, “imóvel nunca tinha queda de preço” e outras do gênero, se intensificaram como nunca.

Com tudo que consta acima ocorrendo ao mesmo tempo, a procura por imóveis explodiu e como as construtoras não tiveram ganhos em produtividade e mantinham o processo construtivo muito lento, ao contrário de outros países, tivemos um forte gargalo, levando a aumentos muito relevantes nos preços dos imóveis, de mais de 100% em 3 anos, para várias cidades do País.

Todo o cenário acima, ocorreu de 2.007 a 2.010, com IPO das Construtoras tendo iniciado ainda em 2.006. Junto com o grande aumento no preço dos imóveis, veio também o aumento dos custos quanto a terrenos, mão-de-obra e matéria-prima. Durante todo este tempo, o Governo assistiu passivamente a toda esta enorme variação de preços, concentrado apenas na eleição para presidente em 2.010, alcançando sucesso, em parte devido ao crescimento relevante do PIB neste ano (acima de 7%), que por sua vez, contou muito com a colaboração dos empregos gerados pelo segmento de construção civil e também o relevante aumento nos gastos das famílias, trazido pelo crédito fácil e ampliado para o consumo interno como um todo, que cresceu muito também.

Este crescimento rápido de crédito para consumo de forma geral, sem aumento em produtividade e incentivado por reduções constantes nos juros, em conjunto com aumentos nos gastos públicos, levaram o Brasil para o caminho do crescimento gradual da inflação. Acrescenta-se a isto, que o preço maior para comprar um imóvel ou aluga-lo que os comerciantes e prestadores de serviços tiveram que pagar, passou a ser incluído no custo e no preço final de outros produtos e serviços, em especial para micro e pequenos empresários (cabeleireiros, lojas de shoppings e de rua, etc), sem dúvida, com colaboração relevante para crescimento da inflação. A inflação que em 2.006 chegou a 3,14%, em 2.007 foi a 4,46% e 5,90% em 2.008, com arrefecimento em 2.009 indo para 4,31% em função do PIB ter tido decréscimo naquele ano e depois com inflação retornando a 5,91% em 2.010. Observa-se que, mesmo com o PIB tendo queda em 2.009, ainda assim a inflação não retornou ao patamar inferior a 4% que havia sido alcançado em 2.006. O Governo tinha desistido de buscar reduções maiores na inflação, havia trocado isto pelo ganho fácil do aumento de consumo interno sem controle e sem aumento de produtividade.

A inadimplência geral do consumidor, índice mais abrangente medido pelo SERASA Experian desde 1.999, também experimentou um salto relevante naquela época: a inadimplência geral aumentou 45,42% no comparativo de Dez/2006 com Dez/2010, 21% só entre Dez/2009 e Dez/2010.

Na época, o segmento imobiliário brasileiro criou várias teorias para justificar a sustentabilidade da demanda e preços superiores, bem como o crescimento destes que se perpetuaria. Dentre os argumentos criados pelo segmento imobiliário podemos destacar: déficit habitacional (alegavam falta de mais de 6 milhões de moradias), índice de cimento (justificativa que outros países com bolha tinham consumido bem mais cimento que o Brasil, então não tínhamos bolha), participação do financiamento para imóveis no total do PIB (no Brasil, muito inferior a países que tinham tido bolha imobiliária) e claro, a lei de oferta e procura, pois aumento de procura foi muito rápida, foram obrigados a aumentarem os preços para compensarem aumento de custos de matérias-primas, recursos humanos e terrenos decorrentes desta explosão de demanda. Outra justificativa dada pelo segmento imobiliário, era de que o Brasil tinha entrado em um patamar de crescimento do PIB muito maior e mais consistente, que levaria ao pleno emprego e que colocaria o País mais rapidamente no caminho de se tornar um País desenvolvido, com isto, os salários continuariam crescendo de forma relevante e isto faria com que o preço maior dos imóveis pudesse ser absorvido cada vez mais. O mesmo criador do índice de cimento, afirmava, entre outras coisas, que o BOVESPA alcançaria 200.000 pontos em 5 anos. Estas foram as principais justificativas que o setor imobiliário criou naquele momento, para explicar o que tinha acontecido e dizerem que era tudo normal.

Falando sobre justificativas acima, o déficit habitacional, da forma defendida por construtoras, imobiliárias e vendedores de imóveis de forma geral, nunca existiu: informação do Governo Brasileiro de 2.010 demonstrou isto (ver link mais abaixo), aliás, déficit habitacional só pode ser superado se preços forem viáveis para aquisição de imóveis, ou seja, não será resolvido por imóveis vendidos muito acima da capacidade de pagamento. Sobre índice de cimento, como exemplo, a China tinha 75% de construção pesada (infraestrutura) e 25% para residências, Brasil era o contrário disto, como comparar pelo total que foi o cálculo realizado? Óbvio que índice do Brasil seria menor, pois nosso PAC é pífio quando comparado à investimentos de infraestrutura de outros países. O tal estudo de índice de cimento não tinha base científica, se fizéssemos correlação, apontaria falta de ocorrências para provar isto. Quem criou o índice, era ex-garoto propaganda de construtora e ganharia a partir daí muito dinheiro fazendo palestras pagas pelas construtoras a este respeito, demonstrando total falta de isenção para assunto. Sobre a participação do financiamento no PIB, isto no máximo, explicaria impacto sistêmico, ou seja, se causaria crise em maior escala, comprometendo bancos de imediato, mas não explica se tem bolha imobiliária ou não. Sobre a questão do Brasil estar acelerando seu crescimento, isto ocorreu de forma isolada em 2.010, não havia até então, qualquer evidência de que poderia continuar, ao contrário, em 2.009 tivemos PIB que decresceu, não podia se afirmar que um ano de crescimento bom significaria que todos os anos daí para frente seriam bons. Além disto, o crescimento de 2.010 não foi saudável sob ponto de vista da Economia e, portanto,  já indicava que não seria sustentável: inflação aumentou muito, junto com aumento relevante de inadimplência do consumidor, produtividade não cresceu, dentre outros pontos de alerta. A única justificativa que sobrava, até o final de 2.010, era lei de oferta e procura.

Notícia divulgada pelo governo brasileiro informando que número de casas vazias supera déficit habitacional:

http://www.brasil.gov.br/noticias/arquivos/2010/12/13/numero-de-casas-vazias-supera-deficit-habitacional-do-pais-indica-censo-2010

 

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  1. Vilmar /

    Investidores migram para títulos privados
    Investidor migra para título privado corrigido pela inflação

    Com a perspectiva de queda da taxa básica de juros abaixo da mínima histórica de 8,75%, os investidores começam a dar preferência às emissões de títulos de crédito privado indexados à inflação em vez dos papéis atrelados à taxa do depósito interfinanceiro (DI), que acompanha a Selic. Hoje, quase 90% de todos os papéis emitidos por bancos e empresas no país são atrelados ao DI, que possui correção diária. Mas esse cenário começa a mudar e a tendência ganhou força após a alteração da remuneração da caderneta de poupança, que na prática removeu o “piso” para os juros.

    A queda da Selic derrubou a taxa de juros paga pelos títulos públicos, o que levou a uma corrida por papéis de crédito privado, que historicamente pagam uma remuneração adicional ao investidor. Para o diretor de renda fixa do Bradesco BBI, Leandro Miranda, o aumento da procura por títulos privados atrelados à inflação é um movimento estrutural da economia. “O investidor já incorporou em sua estratégia que os juros no país permanecerão no patamar de um dígito”, diz. Também cresce a oferta de FIDCs atrelados ao IPCA.

    Com a perspectiva de queda da taxa básica de juros para patamares abaixo da mínima histórica de 8,75%, os investidores começam dar preferência às emissões de títulos de crédito privado indexados à inflação em relação aos papéis atrelados à taxa do depósito interfinanceiro (DI), que acompanha a Selic.

    Diante da herança de décadas de juros altos, hoje quase 90% de todos os papéis emitidos por bancos e empresas no país são atrelados ao DI, que possui correção diária. Mas esse cenário começa a mudar. O movimento, que teve início em agosto com o início do ciclo de redução da Selic, ganhou força na semana passada, após a mudança na remuneração da caderneta de poupança, que na prática removeu o “piso” para os juros.

    A queda da Selic derrubou o rendimento dos títulos públicos, o que levou a uma corrida por papéis de crédito privado, que historicamente apresentam uma remuneração adicional ao investidor. Com a maior procura, esse prêmio vem caindo, mas os títulos corrigidos pela inflação ainda apresentam ganhos relativamente melhores em relação aos atrelados ao DI. Enquanto uma debênture de uma empresa com grau de risco baixo é emitida com um prêmio em torno de 1% do DI, o título da mesma empresa atualizado pela inflação medida pelo IPCA pode sair até 2% acima dos papéis do governo.

    De olho no cumprimento das metas atuariais, os fundos de pensão lideraram a migração dos papéis do governo para os corporativos. As Notas do Tesouro Nacional Série B (NTN-B), títulos públicos indexados ao IPCA, rendem hoje uma taxa real máxima de 4,3% ao ano, abaixo das metas dos planos, que variam entre 5% e 6% mais a variação da inflação.

    Para o diretor de renda fixa do Bradesco BBI, Leandro Miranda, o aumento da procura por títulos privados atrelados à inflação é reflexo de um movimento estrutural da economia brasileira. “O investidor já incorporou em sua estratégia que os juros no país permanecerão no patamar de um dígito”, afirma.

    A queda nas taxas reduz o custo de captação das empresas, que devem então se ver estimuladas a desengavetar seus planos de investimento, segundo o executivo. Embora o custo de se captar em IPCA hoje seja mais alto do que em DI, as emissões de títulos corrigidos pela inflação possuem prazos mais longos, pondera. “Devemos observar um alongamento do endividamento das empresas com grau de risco baixo”, diz.

    O superintendente executivo de distribuição do Santander, Ignacio Lorenzo, também vê como positivo o movimento de migração do DI para o IPCA. “Para as empresas, faz mais sentido do ponto de vista gestão de seu balanço administrar uma dívida corrigida pelo índice de preços do que pela taxa de juros.” Já o investidor ganha por se proteger de um eventual repique inflacionário, avalia.

    Lorenzo afirma que o DI não deve cair em desuso nas emissões de títulos privados. O indexador deve ser usado nas captações de empresas com grau de risco maior, que hoje praticamente não acessam o mercado de capitais. “Mas com a redução nas taxas pagas pelas empresas de primeira linha, o investidor que desejar uma remuneração mais atrativa terá de assumir mais riscos”, afirma.

    Os principais compradores de títulos de crédito corporativo são investidores institucionais, como gestores de fundos de investimento. Alguns deles, como a GAP Asset Management, desde o fim do ano passado não olham mais ofertas que ofereçam retorno atrelado ao DI. “Damos prioridade a emissões cujo retorno seja composto por uma taxa prefixada mais IPCA”, afirma Leonardo Teixeira, sócio responsável pela parte de crédito e produtos estruturados da gestora.

    O aumento na procura se reflete em operações recentes, como a emissão de debêntures da Cemig Geração e Transmissão, em fevereiro. Do total de R$ 1,35 bilhão captado pela companhia, R$ 870 milhões foram emitidos nas séries que são corrigidas pela inflação e R$ 480 milhões pela taxa DI.

    Com a grande procura por esses papéis no mercado secundário, essas taxas recuaram ainda mais. A série de debêntures da Cemig com vencimento em sete anos, que saiu com taxa de 6% mais a variação do IPCA, hoje é negociada a 5,10% mais IPCA, afirma Fausto Silva Filho, analista de renda fixa da XP Gestão de Recursos. Já a taxa da série da Cemig atrelada ao CDI teve apenas um pequeno recuo, de 0,90% na emissão primária para 0,85%.

    Além dos títulos privados tradicionais, o mercado deve optar por produtos alternativos. Segundo Teixeira, as aplicações em cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) e Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) oferecem uma remuneração mais alta do que as debêntures tradicionais.

    A tendência de procura por rendimentos atrelados à inflação também é observada entre os investidores individuais. No private banking do Itaú Unibanco, que atende clientes com mais de R$ 3 milhões em aplicações, os investidores também têm preferido aplicações atreladas ao IPCA para horizontes de aplicação acima de dois anos.

    “Com a taxa de juros em baixa, os clientes já começam a questionar as opções de investimento atreladas à variação do DI e devem aumentar a parcela da carteira em títulos de menor liquidez”, afirma Charles Ferraz, responsável pelo aconselhamento de clientes do private do Itaú.

    Uma das opções preferidas do investidor pessoa física são os instrumentos com isenção de imposto de renda, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Diante da forte procura, algumas operações recentes como a da Petrobras, fechada no fim do ano passado, saíram com remuneração equivalente à dos títulos públicos, ou seja, sem prêmio. Para Ferraz, as taxas em algumas dessas emissões estão muito baixas. “Os investidores devem começar a pedir um pouco mais de prêmio diante do risco de aumento da inflação”, diz.
    valor.com.br/financas/2650598/investidor-migra-para-titulo-privado-corrigido-pela-inflacao

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