Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita?

Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 1.

Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

PARTE 1:

Para começar, como poderíamos definir uma bolha, no sentido econômico que tem sido usado com frequência nos últimos tempos?

Uma bolha se traduz por um aumento acima do normal na produção e nos preços de um produto, que depois de um tempo se converte em um sobre-estoque muito elevado deste produto pela falta de interesse ou capacidade de pagamento dos pretensos compradores e  que somente mediante reduções muito elevadas de preços e na produção é que se torna possível um novo equilíbrio de oferta e procura, que normalmente demorará para ocorrer.

A explicação acima é simplista. No caso de uma bolha imobiliária, existem conceitos muito mais desenvolvidos e detalhados, mas falaremos sobre eles de forma gradual, se e quando aplicável.

Objetivo aqui não é sermos puristas nestes conceitos, apenas avaliarmos o cenário imobiliário brasileiro neste momento e sua evolução, frente aos alertas dados pelas experiências de outros países e principalmente, frente ao que isto representa para a economia do nosso País e que afeta todos nós.

Alguns outros Países já passaram pela experiência da Bolha Imobiliária, incluindo o Brasil. É importante observar que a Bolha Imobiliária em si não representa uma catástrofe de proporções mundiais e às vezes, dependendo de sua amplitude, sequer tem grande impacto em termos Nacionais.

De maneira geral, a Bolha Imobiliária se inicia e desenvolve pelo interesse de um Governo em fazer com que sua economia cresça de forma rápida e relevante, normalmente para fins políticos de curto prazo (eleições), combinado com interesses de outros agentes, em geral construtoras e bancos que são estimulados a participar do processo mediante os ganhos superiores esperados.

É importante aqui, conceituar que este não é necessariamente um processo feito de forma planejada por todos os agentes que a estimulam. Muitas vezes uma bolha se inicia, desenvolve e só é totalmente aceita por todos, se e quando sua explosão é inegável e causa sérios impactos a economia do País como um todo, prejudicando seus cidadãos e às vezes se propagando quanto a efeitos negativos para o resto do Mundo.

No próximo post, falarei um pouco sobre o comportamento da Bolha Imobiliária em experiências anteriores, tanto no Brasil, como em outros Países.

There are 37 comments left Go To Comment

  1. Imobiliárias Pelotas /

    Com certeza, os imóveis estão com o valor fora da realidade. Quem comprou no passado fez um bom negócio, hoje existem imóveis super valorizados.

    1. Vilmar /

      Sim, exatamente.
      Só não dá para entender, se o mercado está parado, ninguém vende, como é que aumentaram os preços em algumas regiões!!???

  2. Julio Cesar /

    Tem que ser muito inocente para acreditar que o preço dos imóveis não está acima do valor real. Subiu muito mais do que a renda do brasileiro, inflado pelo crédito caro e fácil.

    Pior ainda é acreditar que os preços continuarão a subir acima da inflação e de novo muito acima da renda.

    Não precisa ser economista, basta olhar pela janela e ver o exorbitante número de unidades vagas, com ou sem placas de venda.

  3. Vilmar /

    Estou replicando aqui, pois achei interessante. Eu vi num forum de mercado:

    Blackrock, Patria está próxima de comprar unidade brasileira da Gafisa
    Por Dow Jones Business News, 04 de Junho de 2013, 13:15:00 EDT

    – As negociações estão avançando e um acordo pode ser anunciado em breve
    –Blackrock/Patria Que pagar algum BRL2 bilhões para Alphaville
    – Gafisa ainda não resolveu impasse com o sócio minoritário

    SÃO PAULO – As negociações entre Brasil construtora Gafisa SA e norte-americana de consultoria financeira Blackrock empresa e suas parceiras brasileiras Patria Investimentos sobre a venda de high-end residencial controlada Alphaville Urbanismo SA estão avançando e um acordo pode ser anunciado em breve, de acordo com uma pessoa familiarizada com as negociações.

    Alphaville Urbanismo, que desenvolve bairros planejados e opera em mais de 20 estados brasileiros, provavelmente será vendido por cerca de 2 bilhões de reais (948,000 mil dólares), a pessoa acrescentou.

    [b]Gafisa reconheceu conversações com Blackrock e Patria, entre outros potenciais compradores, em um arquivamento regulador na semana passada[/b], após relatos da imprensa local. Em 2010, a BlackRock comprou uma participação na Patria Investimentos, que era um jogador logo no início do mercado de private equity no Brasil. Atualmente, Patria oferece serviços de gestão de investimento, incluindo private equity e fundos de investimento imobiliário, bem como consultoria empresarial.

    As negociações sobre Alphaville continuou a avançar esta semana e as empresas estão agora a discutir os termos do contrato, de acordo com a mesma pessoa. Porta-vozes da Gafisa,Blackrock e Patria se recusou a comentar para este artigo.

    Em setembro, a Gafisa fez público o fato de que ele estava estudando “opções estratégicas” para Alphaville. Essas opções podem incluir uma venda ou uma oferta de ações primária.

    Gafisa, uma das maiores empresas de construção civil do Brasil, adquiriu uma participação de 60% em Aphaville Urbanismo em 2006 e aumentou sua participação para 80% em 2010. A empresa tem mantido conversações com Alphapar, fundador da Alphaville, sobre a compra da participação remanescente de 20%, mas as duas empresas ainda não chegaram a um acordo eo processo foi submetido à arbitragem. Não está claro se Gafisa será capaz de resolver o conflito com o seu parceiro Alphaville antes da venda.

    O processo de venda para Alphaville atraiu nomes conhecidos no ramo imobiliário, tais como a dos EUA magnata Sam Zell Equity International, mas eles têm sido superado por Blackrock e Patria, a pessoa confirmada. Equity International se recusou a comentar.

    “As ações da Gafisa podem inicialmente subir, uma vez que a venda é anunciada”, disse João Pedro Brugger, analista da Leme Investimentos do Brasil. “Mas o alívio inicial pode diminuir em breve, como Gafisa, então, perder uma unidade lucrativa”, disse Brugger disse, acrescentando que não é atualmente acionista da Gafisa.

    As ações da Gafisa subiram após relatos de possível venda Alphaville, mas são ainda uma queda de 17,2% ano-a-dia. Na terça-feira, as ações da empresa foram 2,5% inferiores no dia, negociado a BRL3.91 cada um.

    Gafisa teve uma receita operacional líquida de BRL668.59 milhões no primeiro trimestre, uma queda de 20% em relação ao ano anterior. Alphaville representaram 24% de sua receita. Gafisa também postou uma perda de BRL55.47 milhões no trimestre, enquanto Aphaville registrou lucro líquido de BRL28.87 milhões, um aumento de 34%. A dívida líquida da Gafisa era de BRL2.5 bilhões no final do primeiro trimestre.

    Read more: http://www.nasdaq.com/article/blackrock-patria-closer-to-buying-brazil-gafisa-unit–source-20130604-00929#ixzz2VHN093Gp
    nasdaq.com/article/blackrock-patria-closer-to-buying-brazil-gafisa-unit–source-20130604-00929
    (( traduzido pelo translate.google.com.br/?hl=pt-PT&tab=wT ))

    1. Vilmar /

      G1 – Preço de imóveis sobe quase 5% no acumulado de 2013, mostra FipeZap

      http://m.g1.globo.com/economia/noticia/2013/06/preco-de-imoveis-sobe-quase-5-no-acumulado-de-2013-mostra-fipezap.html

      1. Pedro /

        É sério que você acredita mesmo no fipe zap? rs
        Faça uma pesquisa da variação nos bairros do Rio, por exemplo. Tem dezenas de bairros apresentando queda. Aí vem um bairro chamado cidade de Deus, com uma excelente amostra de 3 unidades, variando 146% e distorce o índice hahahaha

      2. Vilmar /

        São dados de que dispõe todo o mercado ou dos CRECIs espalhados por aí.
        Dados de negócios fechados no cartórios só quem deve ter são os cartórios, os envolvidos nos negócios fechados e a receita federal. E se precisar, claro, juízes, promotores e advogados em litígios imobiliários.
        Dados de “achistas” não servem para nada. Usemos os dados que o mercado nos fornecem. E quem quiser usar outros, que seja por suas contas e riscos.
        Cada um, cada um…..

  4. Vilmar /

    Preços dos imóveis não vão cair em 2013, apontam especialistas
    Expectativa é de que os valores praticados no mercado imobiliário vão crescer mais comedidamente do que no ano passado
    publicado em 22/05/2013 às 8:06 ,
    atualizado em 22/05/2013 às 9:38
    por Guilherme Yoshida | Fonte: ZAP Imóveis Comentar

    Apesar da leve queda que os preços dos imóveis sofreram no primeiro bimestre de 2013, conforme o ZAP Imóveis antecipou, as expectativas são que os valores praticados no mercado imobiliário continuem a subir ao término do ano.

    Enquanto não houver alterações na Lei do Zoneamento e nos valores dos terrenos, não acontecerá a redução nos preços, diz economista
    Segundo pesquisa divulgada pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), a variação real dos preços dos imóveis no primeiro trimestre de 2013 foi de alta de 1,4% em relação ao ano anterior.

    Este aumento, no entanto, é menor do que o registrado em todo o ano de 2012, quando os valores subiram 3% na comparação com o acumulado de 2011. E é justamente este cenário que os especialistas esperam até o próximo mês de dezembro.

    “Acreditamos que os preços vão continuar subindo, mas, não da mesma velocidade que antes”, analisou Claudio Bernardes, presidente do Secovi.

    “Os preços dos imóveis não têm como cair. Enquanto não houver alterações na Lei do Zoneamento e nos valores dos terrenos, não acontecerá esta redução. Além disso, os insumos [para a construção civil] sobem todos os meses. Então, tudo isso acaba refletindo nos preços dos imóveis”, completou Celso Petrucci, economista-chefe do sindicato.

    O Índice FipeZap de abril, o último divulgado até o momento, comprova a tese dos profissionais do setor. O indicador apontou que o preço anunciado do metro quadrado no Brasil aumentou 1,1% no quarto mês do ano.

    Leia também:
    Lançamentos e vendas de imóveis têm melhor alta desde 2010
    Revitalização do Baixa Augusta atrai lançamentos em SP
    + MERCADO IMOBILIÁRIO
    Porém, apesar deste reajuste, notou-se que a variação nos valores tem desacelerado: a alta acumulada em 2013 está em 3,9%, bem menor dos 5,3% anotados no mesmo período do ano passado.

    “O mercado imobiliário vai crescer mais comedidamente do que no ano passado. Mas, eu não vejo muita alteração nos valores em 2013. Analisando o horizonte, os preços vão, no mínimo, se manter em relação a 2012”, finalizou Emilio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos da entidade.
    zap.com.br/revista/imoveis/dicas-e-materias/precos-dos-imoveis-nao-vao-cair-em-2013-apontam-especialistas-20130522?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=news_Imoveis_2013.05.29_Precos_dos_imoveis_devem_ficar_estaveis_em_2013

  5. Vilmar /

    CA, você que gosta de FII, vai gostar desta aqui hein, rsrsr:

    Inquilino devolve sete andares do Fundo Imobiliário Memorial
    Inquilino do Edifício Memorial Office Building decidiu devolver antecipadamente sete andares do prédio, o que equivale a 23% dos 30 andares

    http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/inquilino-devolve-sete-andares-do-fundo-imobiliario-memorial

    Abraço.
    Vilmar

  6. Vilmar /

    11h21 : Custo da construção acelera alta para 1,24% em maio, diz FGV

    SÃO PAULO, 27 Mai (Reuters) – O Índice Nacional de Custo da Construção-M (INCC-M) subiu 1,24 por cento em maio, após alta de 0,84 por cento registrada em abril, informou nesta segunda-feira a Fundação Getulio Vargas (FGV).

    No ano, o índice acumula alta de 3,59 por cento, e nos últimos 12 meses, de 7,19 por cento.

    O grupo Materiais, Equipamentos e Serviços registrou variação positiva de 0,56 por cento, ante 0,50 por cento no mês anterior. Já o índice referente a Mão de Obra subiu 1,88 por cento, contra alta de 1,15 por cento em abril.

    O INCC-M é um dos três componentes que entram no cálculo do Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M). Os demais componentes são o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) e o Índice de Preços ao Consumidor (IPC).

    (Por Camila Moreira)

    1. CA /

      Show de bola!!!

      Quer dizer que quando o cara comprar “na planta” ou em construção, ele vai pagar muito mais caro devido ao reajuste do INCC, que por sinal nos últimos meses já foi recorde, que legal…

      Então os distratos que já estavam em R$ bilhões, porque o cara chegava no ato da entrega e não tinha condições de pegar o financiamento bancário vão aumentar? O raciocínio é simples, se o preço aumentar muito durante a construção, ele chega com um saldo a financiar muito maior que o previsto, o que combinado com inflação alta e juros crescente, aumento de desemprego, etc… Precisa terminar a história?

  7. Vilmar /

    O quão descontadas estão 14 construtoras na bolsa

    http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/o-quao-descontadas-estao-14-construtoras-na-bolsa

    via @exame_com

    1. CA /

      É no mínimo engraçado, os Analistas da reportagem acima, acreditam mais que os próprios Presidentes destas empresas (kkkk), pois os presidentes disseram que só voltariam a ter lucro em 2.014, veja abaixo:

      “https://conteudoclippingmp.planejamento.gov.br/cadastros/noticias/2013/5/17/resultados-das-incorporadoras-so-melhora-em-2014”

      Agora, querer acreditar em Brookfield, PDG, Rossi, Viver, Gafisa, etc., é no mínimo, um ato de fé:

      – Estas reduziram vendas em mais de 40% no comparativo com 1T2012 ;
      – Aumentaram endividamento sobre patrimônio que no caso deles já estava próximo de 100% (Gafisa=94%) ou acima de 100% (demais) ;
      – Todas tiveram prejuízo de alguns milhões de R$ no 1T2013, bem pior que mesmo período do ano anterior (3 vezes pior, 2,5 vezes pior, 75% pior e assim por diante) e não foi o primeiro trimestre assim… ;
      – Reduziram drasticamente os lançamentos no 1T2013 e mesmo assim, redução de estoques foi pequena (maior foi Rossi que ZEROU lançamentos, mas só reduziu estoques em 10%), ou seja, elas tem um pepino enorme para desovar legados ;
      – Nível de distratos continua elevado, em especial para Gafisa que confirmou continuidade deste cenário ainda no próximo trimestre ;
      – Cyrela baixou preços radicalmente, para clientes de segmentos econômico e MCMV que representaram mais de 2/3 das vendas da Cyrela em unidades no 1T2013, a redução de preços foi de 26% a 41% (contando com inflação) e teve aumento de 75% nas vendas em unidades comparado ao 1T2012 (graças a estes “generosos” descontos nos preços). Mesmo para vendas MAP (Médio e Alto Padrão) a Cyrela teve crescimento em vendas, com menor redução de preços (queda de pouco mais de 2% contando com inflação na comparação com 1T2012). Aparentemente, Cyrela está roubando clientes de parte das que constam acima, bem no Estado de SP que é onde elas decidiram focar também e em grande quantidade e velocidade, o que só acelera o fim delas… ;
      – Como se não bastasse, a MRV também teve crescimento relevante (ainda não olhei balanço deles…).

      Agora, olhar fluxo de obras e VGV previsto para 2.013, sem sequer olhar os dados acima e conseguindo ser mais otimistas que os próprios presidentes destas empresas? Cara, acho que são AAAA (Analistas de Assuntos Aleatórios).

      OBS1: se estas construtoras venderem tudo que tem não pagam nem as dívidas e ainda estariam subavaliadas? Estão é pré-quebradas, isto sim!

      OBS2: no caso da Cyrela, não esquecer aquela “venda” 100% permuta que faz parte dos números acima…

      1. Vilmar /

        E agora vaiiiii…

        Trisul voltando a lançar depois de praticamente 6 meses:

        Immaginato Casa Verde – lançamento previsto para 25/5
        http://www.immaginatocasaverde.com.br/index.php

        ???
        rsrsrs

      2. Vilmar /

        E mais:


        Mais 2 novos lançamentos saindo do forno nas próximas semanas:

        Centro Empresarial Jardins do Brasil (VGV EZTEC estimado: R$ 75,6 milhões – VGV Total estimado: R$ 275 milhões)
        http://www.jardinsbrasil.com.br/comercial/index.html

        Residencial Mantiqueira (VGV EZTEC estimado: R$ 73,4 milhões – VGV Total estimado: R$ 269 milhões)
        http://www.jardinsbrasil.com.br/mantiqueira/index.html

        Lembrando que o projeto Jardins do Brasil é uma associação entre EZTEC, Lindencorp, BVEP e Brasilimo. EZTEC tem 27,5% de participação.
        Os 2 primeiros residenciais lançados, Abrolhos e Amazônia, estavam ao final do 1ºtri 60% e 40% vendidos, respectivamente.
        Restará o lançamento do Residencial Pantanal para completarmos o projeto.

        Abraços.

      3. CA /

        É isso aí!!! Cada vez mais lançamentos, cada vez menos vendas e logo, cada vez mais estoque encalhado!!!

        Mais uma vez a solução genial do segmento imobiliário: como entupir o estoque com imóveis sem vender. Simples: anuncie um imóvel, passou vários vezes sem vender, aumento o preço, passou mais alguns anos sem vender, aumente o preço de novo!!! O importante é o cara se sentir um rico virtual, que nem o Eike ou a galera do Telexfria!!! Se ele não vai conseguir ver a cor do dinheiro, não faz mal, se vamos ter 5 construtoras de grande porte entre as 9 empresas com maior risco de quebra, dentre as que tem Ações na BOVESPA, qual o problema, não é mesmo? O importante é fazer de conta que está valorizando, mesmo que não venda nada…

  8. Vilmar /

    Site bacana:

    Compare preços por m² de imóveis de forma rápida e fácil – Brasil | Urbanizo
    http://www.urbanizo.com

  9. Allan Fraga /

    WTF!!!!! Que texto é esse?!?!?!?!?!?!!?
    Cara, eu juro que tentei entender, mas você diz coisa com coisa sem dizer nada! Não ha uma concatenação de idéias coerentes em seu texto. Primeiro diz que vai definir como é uma bolha usualmente, então diz que essa definição que corresponde a 1/6 do post é simplista e que dentro da necessidade vai mostrar o que o leitor precisa saber da coisa. Em seguida diz que não vai ser purista e vai analisar a situação brasileira, coisa que estamos esperando até agora… Por acaso vai escrever o referido post ainda e esqueceu de dizer quando ou jura que é isso ai a sua fantástica análise da suposta bolha imobiliária brasileira??????

    1. CA /

      Desculpe-me, mas: “você diz coisa com coisa sem dizer nada” ???

      Muito engraçado você criticar minha concatenação de idéias depois de ter escrito o texto acima. O correto seria:

      “Você não diz coisa com coisa, não diz nada”. Se digo “coisa com coisa” (invenção sua), não combina com o resto e aliás, tal expressão não existe.

      Viu como é fácil criticar os outros, logo na primeira frase que você disse já encontrei um texto sem sentido.

      E o resto dos textos discutidos depois, aqui mesmo? Quanto ao outro site, “Defenda seu dinheiro… Existe bolha imobiliaria ou não”, você leu?

      Entenda um ponto: não sou seu empregado aqui e não estou a sua disposição para escrever diariamente ou responder de imediato. Por outro lado, não precisa mais ler nada, é assim que as coisas funcionam na Internet.

      Se você está vendido e revoltado porque não consegue vender seu imóvel, não é problema meu.

      Aprenda a escrever antes de criticar o que os outros escrevem. Logo em sua primeira frase já cometeu erro grotesco inventando uma expressão…

      1. Allan Fraga /

        Agora sim aprendi uma coisa útil com você! Você devia escrever posts sobre a língua portuguesa, nisto mostrou algum conhecimento. Muito grato pela aula, de verdade.

      2. Pedro /

        corretor/investidor detected. Bateu pra caramba no autor, mas não apresentou sequer uma ideia que contrarie o texto.

      3. Allan Fraga /

        Não precisa usar equipamento de detecção, basta seguir o link http://about.me/allanfraga . É muito fácil dar uma de Mãe Dináh sem colocar a cara a tapa. Desfilar teorias e suposições que podem colocar em risco o dinheiro dos outros é um anti-serviço. Na vida real as coisas não são como você deseja, elas simplesmente são. Conheço várias pessoas que acreditaram que o preço dos imóveis cairiam e deixaram de aproveitar oportunidades no período de 2010-2012. Hoje moram mal de aluguel ou de favor, e não compram mais nada, ao menos não no mesmo padrão. E alguns perderam dinheiro em investimentos mal sucedidos como fundos e ações. Foram muito espertos eles né? Ah tá! Na teoria de vocês os preços vão voltar a patamares anteriores aos de 2010, vão sonhando… Sem contar as brigas e divórcios de casais por que o ‘espertão’ do marido não comprou e moram mal de aluguel, conheço uma meia duzia deles choramingando por ai. Ah tá! Na teoria de vocês são os que compraram que vão chorar no futuro. A lógica econômica de vocês é linda, só que não…

      4. CA /

        Pedro,

        Não adianta discutir, este pessoal está vivendo do passado, veja a resposta dele logo abaixo.

        Ele ignora, ou finge ignorar, que os preços já voltaram para patamares anteriores a 2.010 no caso de São José dos Campos e de Natal, inclusive com pessoas que compraram em 2.010 revoltados com esta situação, de acordo com links de reportagens que postei anteriormente e que constam também na “Parte 4”, junto com um grande número de evidências sobre as outras quedas que já ocorreram, como por exemplo, queda de preço de 23% para imóvel usado de 1 dormitório em SP Capital.

        Não adianta, eles não vão falar do presente e de fatos atuais, continuarão presos ao passado, é a única coisa que resta a eles. Isto e mais as pseudo-chantagens psicológicas que aprenderam a fazer com seus clientes.

      5. CA /

        Seguem os links sobre as quedas de preços recentes, na faixa de 25% para Natal e São José dos Campos (ambos voltando para preço anterior a 2.010), São Paulo – 1 dormitório usado (23% de queda), dentre tantas outras.

        E agora, como os corretores vão consolar estas famílias que compraram na planta em 2.010 em SJC ou Natal e perderam alguns milhares de R$ cada (25% do total)? E os que tinham
        comprado imóveis de 1 dormitório usado na Capital 1 ano atrás e perderam 23%? E os diversos outros casos que constam abaixo, quem serão os generosos corretores que irão consolar os casais e resolverem os problemas do casamento deles, porque a esposa ou marido é que insistiram neste negócio há anos atrás, sob promessas de crescimento eterno de preços a 30% ao ano (era o que diziam na época, não era?)???

        Chantagem emocional e falar do passado é tudo que restou mesmo?

        É, falar sobre o PRESENTE é algo muito doloroso para os corretores…

        Tirem as “aspas” para lerem:

        “http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml”

        “http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml”

        “http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html”

        “http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,preco-de-imovel-novo-recua-pela-1-vez-em-quatro-anos,152741,0.htm”

        “http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/”

        “http://www.opopular.com.br/editorias/economia/queda-nas-vendas-faz-pre%C3%A7os-de-im%C3%B3veis-recuarem-1.307413”

        “http://www.diariodepernambuco.com.br/app/noticia/economia/2013/04/03/internas_economia,432110/precos-dos-imoveis-no-recife-apresentam-terceira-queda-consecutiva.shtml”

        “http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html”

        “http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml”

      6. Allan Fraga /

        “Vivemos no mundo possível, não no mundo doutrinário.“
        CA, você considera essas notícias ruins? Cadê a bolha nisso ai? Não entendi. Ah tá! Esqueci que você considera o que aconteceu com BNH uma bolha kkkkkkk Quando surge uma palavrinha da moda começam a etiquetar tudo: “bolha do BNH”, “Bolha dos Flats”, “Bolha do Bob Esponja” e por ai vai hauhauahuaahhua
        Quer dizer que os ajustes de mercados ou produtos localizados é uma prova da sua teoria?!?!?!? Os preços já voltaram aos mesmos praticados antes da grande alta, onde? Pois saiba que meu sonho é este dia acontecer, só que não. Meus prospectos, cerca de 2000 mil ativos sem imóveis disponíveis dentro de suas atuais expectativas e realidades financeiras, ficariam muito felizes se você apresentasse estas maravilhosas ofertas, rachamos a comissão, que tal?
        Você que gosta de ler relatórios e divagar sobre números não precisa ler a noticia da Folha sobre a pesquisa do Creci-SP, vai na fonte: http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/pesquisa.asp
        Quem sabe você não consegue fazer uma regressão estatística ou modelo matemático com os dados para provar a sua teoria de bolha imobiliária à brasileira 😉
        Só para constar, aqui no Rio está horrível a situação dos lançamentos, a Living vendeu as 280 unidades de um lançamento em São Cristóvão em uma semana. O residencial da prefeitura na Região portuária (R$ 420 mil o mais barato com 2 quartos) tem 1333 unidades e uma fila de mais de 2000 funcionários interessados nas 1000 unidades reservadas para os mesmos. Um amigo corretor já tem 2 clientes interessados em comprar algumas unidades à vista entre as 333 unidades que vão ser disponibilizadas para o público em geral no mês de outubro. Um destes clientes teve em 2012 mais de 10 milhões de lucro com investimentos em lançamentos na Zona sul do Rio de Janeiro, metade deste dinheiro ele usou para comprar unidades na Barra da Tijuca que foram retomadas, com ótimos descontos, ele deve ser muito burro mesmo fazendo isso com a bolha ai, né? ¬¬ Ah! Das seis unidades que ele comprou na Barra já vendeu uma e tem duas em negociação, cara sortudo, já que o estoque é enorme, né?

      7. Vilmar /

        Revista Imóveis » Venda de imóveis usados cresce 20% em São Paulo

        http://www.zap.com.br/revista/imoveis/mercado/venda-de-imoveis-usados-cresce-20-em-sao-paulo-20130610/

      8. CA /

        Que legal, o pessoal falando sobre “crescimento” de vendas de usados em SP (rs).

        O número do CRECI SP de crescimento de 20% é de um mês para o seguinte, é que eles ainda não aprenderam o que é SAZONALIDADE.

        Comparando um mês com mesmo mês de ano anterior (sazonalidade),a cidade de São Paulo teve queda nas vendas TODOS OS MESES, de nov/2012 a abr/2013 (último mês publicado).

        Era isto que vocês queriam que eu lesse nesta página do CRECI SP indicada mais acima?

        Ou vocês preferiam que eu lesse, no mesmo relatório que vocês indicaram, que a queda no preço do M2, mesclando aluguel e venda, no caso do Estado de SP foi de 30,45% no acumulado que vai até Jan/2013?

        Ah, a queda acima é só pontual, não é mesmo??? Mas, por que as construtoras estavam fazendo promoções com “descontos” de 15% no 2S2012, subiram o “desconto” para 30% no 1T2013 e agora no 2T2013 o “desconto” já está chegando a 40% como no caso da Even??? Se está vendendo tanto, por que estas “promoções” nunca terminam e só aumentam o percentual de “desconto”???

        Deve ser outro dos mistérios da fé do conceito de oferta e procura que só os corretores de imóveis devem conhecer…

      9. CA /

        Muito legal as informações do Allan mais pra cima, quer dizer que ele tem fila de clientes aguardando para comprar imóvel no RJ???

        Mas então porque os lançamentos no RJ reduziram 94% só em Jan/2013, as Construtoras não querem ganhar dinheiro?

        Também não entendi porque nesta situação, a quantidade de imóveis usados a venda no RJ não para de crescer no ZAP e já superou até a quantidade a venda em SP (será que é porque no RJ a população é muito maior??? rs).

        Cara, que comédia!!! Você viu a reportagem sobre imóvel na favela no RJ, SEM escritura, sendo vendido por até R$ 700 mil????

        Incrível, as vendas só caem, os estoques só sobem e o pessoal ainda tem a coragem de dizer que é “temporário”. Este temporário já vem há mais de 1 ano se intensificando quanto aos “descontos” em preço, mas o pessoal nem pra “virar o disco” e inventar outra desculpa… A esta altura os descontos de 15% das construtoras no 2S2012 já passaram de 30% no 1T2013 e para 40% no 2T2013 (Even), será que este temporário continua assim por mais um ano? (se continuar, ano que vem é 90% de desconto – rs).

        E as quedas “temporárias” no total das vendas de imóveis no Brasil entre construtoras que tem Ações na Bolsa, que vem despencando temporariamente do ano de 2.010 para 2.011, de 2.011 para 2.012 e de 2.012 para 2.013, será que vão cair temporariamente por mais quantos anos? (rs)

        Bom, os casos e links que mencionei, como o Allan falou, são localizados, afinal só se referem a quedas muito elevadas em vendas e preços, com aumento relevantes em estoques em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Distrito Federal, Goiânia, São José dos Campos, Natal, Grande Recife, Curitiba, Londrina e mais algumas cidades que já nem lembro mais. Realmente, algo bem localizado, afinal são todas no BRASIL…

        Allan, falando de exemplos recentes da normalidade do mercado imobiliário, o número de imóveis ofertados para aluguel em São José dos Campos aumentou só uns 300%, segundo reportagem na semana passada, coisa pouca e bem normal, não é não? Em hipótese alguma isto caracteriza uma bolha ou excesso de oferta, não é mesmo? Por que você não vai até lá e tenta convencer o pessoal de lá que isto é normal e aquele cara que comprou na planta em 2.010 e agora vê mesmo imóvel sendo entregue e vendido por preço mais baixo que 3 anos atrás (outra situação “normal” que ocorre por lá), que isto é normal e não é bolha. Faz o mesmo em Natal, onde aconteceu o mesmo (tens colete a prova de balas?). Aproveita e dá uma passada em Alphavile de SP e explica que é normal termos 40% dos imóveis sem locação e que apesar dos próprios corretores dizerem que demorará anos para regularizar, não é bolha, é assim mesmo…

        Aproveita que estes casos localizados (Brasil como um todo) e temporários (com quedas de vendas no total do Brasil com 3,5 anos já completados) ainda estão ocorrendo em grande quantidade e se intensificando e continua divulgando os “fatos” do mercado imobiliário, como o relatório do CRECI SP que se analisado corretamente (considerando sazonalidade), demonstra quedas todos os meses nas vendas de usados, há 6 meses para cidade de São Paulo. Se quiser saber como calcular a sazonalidade, veja a parte 8 do “Bolha Imobiliária a brasileira”, lá consta também a tabela atualizada com todas as quedas “temporárias” dos últimos 6 meses e que nunca antes tiveram série tão longa e intensa de quedas. Sim, a base é o próprio relatório do CRECI SP que você indicou acima.

        Tudo muito normal e temporário. Como por exemplo a normalidade que das 9 empresas com Ações da BOVESPA com risco de insolvência no 1T2013, 5 delas fossem construtoras, bem normal, não é mesmo? Só devem mais que todo o patrimônio, situação comum e que não deve ter nenhuma relação com quedas enormes em vendas misturadas com especulação (resistência em baixar preço para poder vender), normal, não é mesmo?

        Bem, você também poderia dizer que é normal e temporário que enquanto mais de 70% da população ganha até 10 salários mínimos em São Paulo (Censo IBGE 2.010), o mesmo percentual de imóveis a venda na cidade de São Paulo está com preço acima de R$ 600 mil e portanto inacessível para este grupo mesmo com financiamento em 35 anos, com total incompatibilidade entre oferta de imóveis e renda. Pior, tem mais imóvel acima de R$ 1 milhão anunciado no ZAP para cidade de São Paulo do que imóveis entre R$ 600 mil e R$ 1 milhão e mais imóveis acima de R$ 400 mil do que abaixo, xi, desse jeito como vai ter “upgrade”? “Será” que tem alguma relação com as quedas de vendas de imóveis usados todos os meses, quando comparado corretamente e considerando sazonalidade, na cidade de São Paulo?

        Para as informações do último parágrafo, fiz um infográfico para facilitar a compreensão, veja a PARTE 9 do Bolha Imobiliária a brasileira.

  10. CA /

    Vilmar,

    No início do 2S2012 o desconto médio de construtoras estava em 15% nas “promoções”. Hoje já se encontram “descontinhos” de 25%, 30%.

    Você diz acreditar neste segmento, compra agora! O Ricardo Amorin disse que imóvel vai subir de preço, recomendo a você comprar agora antes que suba muito! A teoria dele, genial por sinal, é que tem muito crédito disponível (porque não tem pessoas interessadas ou as que tem interesse não tem renda suficiente, isto ele “esqueceu” de mencionar), por isto, imóveis vão subir de preço!!! Compra agora, os “descontos” já estão ocorrendo, as construtoras também tem que pagar as “parcelinhas” das dívidas delas, afinal, devem mais do que tudo que tem, aproveita!!!

    Se quer promoções maiores que estas, aguarde que em próximos feirões você terá, elas serão obrigadas a aumentar cada vez mais os descontos… Elas tem estoques para anos, é só ler os balanços… Lembre-se: quem não vende, não sobrevive. Simples, não é?

    1. Vilmar /

      Existe um dito no mercado, aliás, dois, que dizem:
      – Não nada barato hoje que não possa ficar mais barato amanhã;
      – Não nada caro hoje que não possa ficar mais caro amanhã.

      Dado isto, a quem está no mercado financeiro, não importa o segmento só lhe resta duas coisas:
      – Fazer o controle de risco de forma correta para mitigar os riscos;
      – Ter uma estratégia muito bem definida sabendo onde quer entrar e onde quer sair.

      Simples assim. Quem tem medo do mercado, simplesmente fique de fora.

      Vejam também:

      http://defendaseudinheiro.com.br/como-fazer-o-controle-de-risco/

      http://www.defendaseudinheiro.com.br/qual-a-melhor-estrategia-no-mercado-financeiro

      Att 😉

  11. Vilmar /

    Eu sigo ansioso e no aguardo de tais promoções rsrsrsrsr.

  12. Vilmar /

    11h12 : Rossi espera retomar lançamentos neste trimestre

    SÃO PAULO (Reuters) – A construtora e incorporadora Rossi Residencial espera retomar os lançamentos de empreendimentos imobiliários neste trimestre, após ter encerrado os três primeiros meses vendendo estoques diante de seu foco em rentabilidade.

    “Não estavam previstos lançamentos no primeiro trimestre e a partir do segundo devemos voltar a ter lançamentos”, afirmou o diretor comercial da empresa, Rodrigo Martins, em teleconferência com analistas nesta quarta-feira.

    A empresa já havia informado em março que não tinha feito lançamentos no primeiro trimestre em meio a uma estratégia de recuperação de resultados.

    Nos três primeiros meses do ano, a Rossi teve prejuízo líquido de 9,97 milhões de reais, revertendo o lucro líquido de 62,56 milhões de reais um ano antes, com queda na receita e vendas contratadas.

    Apesar disso, a geração de caixa medida pelo lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda), de 113 milhões, veio acima do esperado pelo mercado.

    VENDA DE TERRENOS

    Com a nova estratégia da empresa, a Rossi efetuou vendas de terrenos no primeiro trimestre que resultaram em um impacto positivo de 25 milhões de reais em seu caixa no período, com a expectativa de que mais vendas ocorram durante o ano.

    “Dentro do nosso planejamento, a gente conta com aproximadamente 100 milhões de reais de impacto (no caixa) ao longo de 2013”, afirmou o diretor superintendente da empresa, Leonardo Nogueira, na teleconferência.

    Nos três primeiros meses do ano, a venda de terrenos da Rossi totalizou 97 milhões de reais. Apesar do efeito positivo, os recursos disponíveis no caixa da empresa caíram 22,4 por cento na comparação com igual período de 2012, para 1,315 bilhão de reais.

    Às 11h10, as ações da Rossi tinham alta de 5,33 por cento, a 3,36 reais, enquanto o Ibovespa mostrava valorização de 0,41 por cento.

    (Por Roberta Vilas Boas)

    Uma luz no fim do túnel???

    1. CA /

      A Rossi foi das mais conservadoras no 4T2012: fundadores capitalizaram a empresa, fizeram higienização na carteira de clientes e com isto registraram R$ 1,3 bilhões só em distratos até o 4T2012 e ainda, optaram por abandonar lançamentos para segmento econômico que era onde o problema de cancelamentos era maior, além de terem revisto as praças de atuações para focarem onde tinham maior sucesso.

      Tudo isto porque tinham endividamento muito elevado, prejuízo de mais de R$ 200 milhões em 2.012 (primeiro prejuízo anual na história da Rossi) e como todas as Construtoras, queda muito relevante de vendas e estoques muito altos.

      Ocorre que mesmo com todo o volume de ações mais acima, voltaram a registrar prejuízos no 1T2013. Vender terrenos para fazer caixa, sobreviver e conseguir pagar parte das dívidas, é boa alternativa no momento atual do mercado, junto com demais itens acima, pode ser visto sim como luz no fim do túnel, mas…

      O maior problema para esta estratégia, é que todas que optaram até aqui por reduzirem lançamentos de forma mais drástica para reduzirem estoques, sem que tivessem reduzido o preço o suficiente, tiveram diminuição muito pequena nos estoques combinada com aumento em prejuízo e dívida muito mais relevantes. Em outras palavras, esta não é uma estratégia sustentável para médio e longo prazos, pois a empresa quebra antes de vender todo o estoque.

      Se não reduzirem mais os preços aumentando as vendas, acredito que a possível recuperação por venda de terrenos e demais ações seja apenas uma ilusão de curto prazo. Se não vender, não paga dívida nem gera lucro e vender encalhes, como é muito difícil, vai gerando só prejuízo e aumento de dívida. Outra saída é aumentarem lançamentos, apostando que estes vendem mais, mas no cenário atual, parece suicida.

      No caso da Rossi, pelo conjunto de ações (capitalização + redução de custos + foco em principais mercados + abandonar segmento problemático + vender terrenos), eles tem espaço para baixarem mais os preços e operarem com lucro, renegociando e pagando dívidas. A conferir…

      1. Vilmar /

        E novas fusões e aquisições, não seria a salvação para o setor, e claro, sempre contando com uma forcinha lá de cima do governo federal??

      2. CA /

        Fusões e aquisições são mais fáceis, quando é uma empresa por vez, com diferença de algum tempo entre as Operações, como o resultado de uma situação que evoluiu gradualmente dentro do segmento, ou uma operação orquestrada por novo player com muito capital que quer dominar o mercado em curto prazo por acreditar no potencial do mesmo, este último, envolvendo poucas empresas.

        Veja o caso do segmento aéreo, no Brasil e no Mundo: as fusões e aquisições foram ocorrendo ao longo de anos.

        Tivemos ainda as Operações do Casino que consolidou o segmento varejista, comprando os principais players, também não aconteceu rapidamente e envolveu poucos players que eram os líderes do mercado.

        Este processo é lento e não tem precedentes quanto a várias ocorrências simultâneas no mesmo segmento e no mesmo País, com exceção do que ocorreu na Bolha Imobiliária dos EUA em relação aos Bancos, mas todos sabem que não é processo indolor e mesmo assim teve Banco que quebrou antes, durante e depois…

        Agravantes que dificultam solução via fusões e aquisições para Construtoras:

        1) Todas tem estoques elevados de imóveis e cenário economico tem deteriorado rapidamente: os ganhos por redução de custos na fusão/aquisição possibilitam reduzir preços de vendas e desovar estoques mais rapidamente, mas como cenário econômico é negativo com tendência a piorar, isto anula os ganhos de escala e portanto os resultados esperados. Para quem adquirir é risco altíssimo ;

        OBS: sobre cenário economico, Indústrias apostam em crescimento do PIB de 1,5% a 2%, contra previsão do Governo de 4% ao final de 2.012, inflação a 0,01% do topo da meta e várias pesquisas indicando que tem provocado queda no consumo, redução de 0,5% na produção industria e 0,2% nas vendas de alimentos ambos no 1T2013,última pesquisa DIEESE sobre desemprego apresentou alta de 0,6% chegando a 11% e estar espalhado em todas as cidades pesquisadas (atípico), com destaque negativo para construção civil, recorde de déficit na balança comercial, inadimplência geral do consumidor do SERASA cresceu 10% no 1T13 comparado a 1T12 e está muito acima da média histórica, etc, etc, etc…

        2) Não se observa nenhuma construtora com visão otimista de presente e futuro: pesquisa de Índice de Confiança dos Empresários da Indústria (ICEI) é o menor desde Ago/2012 em especial p/ empresários da Construção Civil. Mesmo aqueles que se posicionam como os melhores do segmento, estão vendendo Ativos para concorrentes para buscarem recuperação de caixa (ver caso da EzTec que vendeu prédio p/ São Carlos), demonstrando falta de confiança no segmento e seu futuro ;

        3) Muitas construtoras com endividamento elevado, na somatória, são vários bilhões de Reais: fusões com apoio do Governo, tem ocorrido ao longo dos anos. Ocorre que muitas vezes passam por “reestruturação” de dívidas, vulgo calote parcial, para viabilizar a operação. Agora imagine que temos empresas como PDG, Brookfield, Gafisa, Rossi, Viver, dentre outras, que possuem endividamento que varia de 90% a 126% do Patrimonio Liquido. O “perdão” parcial de dívidas por credores geraria prejuízo agregado na ordem de alguns bilhões de R$. Construtoras não tem Fundo Garantidor de Crédito (FGC), a bomba sobraria para Bancos, os principais credores? Nesta dimensão, se ocorresse, alguns bancos poderiam ficar ameaçados de inviabilizar operações no Brasil e o efeito sistêmico daí sim seria muito pior. “Curiosidade”: Governo acabou de aumentar limite individual do FGC dos bancos de R$ 70 mil para R$ 250 mil de uma vez só e ainda lançou a possibilidade de socorro Governamental contrário a regras anteriores, incluindo no FGC os fundos imobiliários, seria alguma pista? ;

        4) As empresas nas piores situações estão entre as maiores do Mercado e são muitas, faltará “cacife” para salvar todas, seja “cacife” de outras do segmento ou do Governo. Estamos falando de PDG, Brookfield, Gafisa, Rossi, Viver, dentre outras ;

        5) Complementando sobre “cacife” do Governo, o último superávit já teve recorde negativo de todos os tempos devido a desonerações fiscais e quedas de arrecadação por esfriamento da economia combinados com gastos excessivos do governo para tentar recuperar economia. O Governo captou no exterior US$ 800 milhões para reforçar contas externas, só como referência, requereu um bom esforço e não equivale nem ao prejuízo da PDG no ano passado… A CEF já foi rebaixada pela Moody´s por ter financiamentos que equivalem a mais de 25 vezes seu Capital. BNDES também teve rebaixamento de crédito pela Moody´s e já capta dinheiro com custo mais alto. Em resumo, na atual situação, o “cobertor” do Governo já está muito curto. Se alguém pensar na opção confisco, isto significa derrubar a economia muito mais que deixar construtoras quebrarem. Tendência é Governo focar em socorrer só os mutuários do MCMV, o que já será demais…

        Por fim, tendo ou não fusões e quebras, a única coisa inevitável é redução de preços, pois há um principio básico para qualquer segmento: quem não vende, não sobrevive…

      3. Vilmar /

        Já teve construtora fazendo feirão de imóveis e dando desconto em lançamentos recentemente, aliás, faz algum tempo já….deve estar reduzindo apenas um pouco a margem de lucros.

      4. CA /

        Faltou ainda uma informação importante:

        Embora construtoras tenham diminuído muito os lançamentos no 1T2013, para estas em situação crítica (PDG, Brookfield, Gafisa, etc), queda de vendas foi mais de 40% comparado a 1T2012, prejuízo do 1T2013 variou de aumento de 74% no prejuízo até prejuízo 3 vezes maior que ano anterior e dívida liquida sobre patrimônio liquido aumentou bem (lembrando que para algumas já estava mais de 100% do patrimônio liquido), sendo que a redução máxima de estoques alcançada por todo este sacrifício, foi de 8%, devido a dificuldade de vender encalhes e ainda, este máximo foi alcançado pela construtora que mais tem tido distratos e pode ter reversão parcial desta redução de estoques no próximo trimestre…

        Em resumo, esta estratégia não funciona, pois para estas Construtoras que devem mais do que todo seu patrimônio ou bem próximo disto, mesmo considerando sazonalidade, precisariam continuar por mais de 2 anos para desovar os estoques (no cenário mais otimista) e antes disto, com certeza, quebrariam (não é viável mais de 8 trimestres com resultado negativo, nem tampouco, dívidas de mais de 200% sobre todo o patrimônio e ainda, cenário ruim não começou agora…).

        A única solução para aumentar vendas e pelo menos continuar pagando as parcelinhas da dívida a vencer em 2.103 e não pedirem a falência, é se diminuírem preços e aumentarem vendas.

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