Bolha Imobiliária à brasileira, você acredita? Parte 4

Para facilitar acesso a texto específico, seguem links com resumo e logo depois a PARTE 4.

Parte 1: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1123 – visão geral sobre conceito de bolha imobiliária ;

Parte 2: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1335  Bolhas imobiliárias – EUA, Espanha e Flats

Parte 3: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1337 Mercado imobiliário Brasil – 2.007 a 2.010

Parte 4: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1339 Mercado Imobiliário Brasil – 2.011 a 2.013

Parte 5: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1378 Reflexões sobre preços de imóveis

Parte 6: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1394 Bolha imobiliária + protestos

Parte 7: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1448 Preço de imóveis, valorização futura

Parte 8: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1506 Vendas imóveis em SP no 1T2013

Parte 9: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1534 Infográfico mercado imobiliário brasileiro

Parte 10: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1640 Infográfico Economia VS mercado imobiliário brasileiro

Parte 11: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1707 Infográfico subprime brasileiro

Parte 12: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=1829 Imóveis usados São Paulo & FIPE ZAP

Parte 13: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2247 Subprime brasileiro fase II

Parte 14: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2287 Especulação imobiliária em São Paulo

Nova série de trabalhos: http://defendaseudinheiro.com.br/?p=2366 Desenhando a bolha imobiliária brasileira

PARTE 4:

Dando continuidade ao estudo do mercado imobiliário brasileiro nos últimos 6 anos, falarei agora sobre o período de 2.011 até hoje (Junho/2013).

SEGMENTO IMOBILIÁRIO – JAN/2.011 A JUN/2.013

INCENTIVOS A ESPECULAÇÃO: Subsídios do Governo, redução de Juros, abertura de capital das Construtoras em 2.006/2.007 e fluxo de Capital especulativo vindo do Exterior na crise de 2.008

GEROU:

PREÇOS DE IMÓVEIS: subidas continuaram fortes até 1S2012, acima de renda e de outros investimentos. Mais imóveis acima de R$ 400 mil que abaixo, especialmente para usados, a partir do 2S2012 ;

GEROU:

SALÁRIOS VS PREÇOS DE IMÓVEIS: SP, Estado mais rico, c/ salário médio menor que  R$ 2 mil/mês. Financiar, p/ maioria dos imóveis, mesmo c/ 3 pessoas p/ comprovar renda,  ficou inviável p/ muitos ;

GEROU:

VENDAS: quedas desde 2.011 até hoje para total das Construtoras. Vendas de novos caíram 78% no DF e mais de 20% em BH e SP de 2.011 p/ 2.012. Usados em SP, com quedas de vendas desde Nov/2.012 ;

Seguem algumas notícias como referências sobre vendas. Sobre queda de usados em SP, ver relatório do CRECI SP disponível na página www.crecisp.gov.br, é necessário calcular a variação entre mesmos meses de anos seguidos, pois relatório só apresenta diferença de um mês para o seguinte, para tal, colocar dados de variações em planilha e pegar percentual de 12 meses atrás multiplicando por (1+percentual do mês seguinte), até chegar no mês desejado. Após isto, pegar o resultado deste cálculo e deste, subtrair 100%.

Exemplo (não vinculado a imóveis): se você sabe que o preço inicial é R$ 100, no mês seguinte caiu 10% e no mês seguinte subiu mais 5% sobre o imediatamente anterior, qual o resultado final?

R$ 100 menos 10% = R$ 90. Depois subiu 5% sobre R$ 90 e chegamos a R$ 94,5. Variação percentual de R$ 100 iniciais para R$ 94,5 foi de -5,5% entre o primeiro valor e o último.

Usando fórmula acima, sem números (CRECI SP só dá percentual entre mês anterior e atual da pesquisa), temos: ((100%*(1-0,10))*(1+0,5))-100% = -5,5%, o que confirma que o cálculo funciona.

Curiosamente, o CRECI SP divulgou uma variação incorreta para cidade de São Paulo na comparação do 1T2012 para o 1T2013, como se tivesse ocorrido aumento de 67% nas vendas. Capturando os dados mês a mês do próprio CRECI SP e fazendo as contas, observamos quedas na Cidade de São Paulo de Nov/2012 a Mar/2013, em todos os meses. Como exemplo, a queda foi de 32,37% em Mar/2013 comparado a Mar/2012. Pode ser que tenham esquecido a última parte da equação (67%-100%) ou outros erros.

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2680378/vendas-imoveis-usados-diminuem-2012-diz-creci

http://www1.folha.uol.com.br/fsp/imoveis/93091-venda-de-imoveis-recua-78-em-brasilia.shtml

http://www1.folha.uol.com.br/fsp/ribeirao/95134-setor-imobiliario-recua-pelo-2-ano-seguido.shtml

http://www.em.com.br/app/noticia/economia/2013/03/05/internas_economia,354715/mercado-imobiliario-tem-queda-de-27-nas-vendas-em-belo-horizonte.shtml

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1248744-venda-de-imoveis-novos-cai-206-na-cidade-de-sao-paulo.shtml

DISTRATOS: alguns bilhões de R$ de cancelamentos de vendas todo trimestre, por compradores não conseguirem financiar c/ banco (falta de renda), após pagar p/ construtora durante construção ;

INADIMPLÊNCIA C/ CONSTRUTORAS: exemplo da Rossi, única a rever carteira de recebíveis, que no 4T2012, gerou R$ 1,3 bilhões em distratos, p/ reduzir inadimplências a nível saudável ;

http://www.asbea.org.br/escritorios-arquitetura/noticias/mercado-imobiliario-venda-de-estoque-ainda-e-prioridade-290008-1.asp

GEROU:

ESTOQUES DE NOVOS – BRASIL: estoque de imóveis novos sem vender, em unidades, dobrou de Dez/2.011 p/ Dez/2.012, segundo consultoria Austin Rating com base em balanço de construtoras ;

ESTOQUE DE NOVOS – SP: quantidade de imóveis novos ofertados em SP, no feirão da CEF 2013, foi o dobro do feirão do ano anterior ;

ESTOQUE DE NOVOS – CWB: Curitiba fechou 2.012 c/ estoque de imóveis sem vender suficiente p/ 2 anos de vendas e com lançamentos programados p/ 2.013 equivalentes a mais 2 anos ;

ESTOQUE SEM LOCAÇÃO COMERCIAL – ALPHAVILE SP: no 1T2013, 40% de vacância para imóveis comerciais em Alphavile SP, estimativa de anos para voltar a ocupação normal ;

ESTOQUE SEM LOCAÇÃO – PESSOA FÍSICA – GRANDE RECIFE: no 1T2013, aumento de 35% no número de imóveis vagos aguardando locatário na Grande Recife ;

ESTOQUE OCULTO C/ ESPECULADORES: temos hoje, quantidade desconhecida de imóveis com especuladores, que concorrem com vendas de construtoras e de pessoas físicas ;

Algumas notícias como referência de assuntos acima:

http://folhadealphaville.uol.com.br/artigo/?id=17399

http://m.jconline.ne10.uol.com.br/t320/noticia/economia/pernambuco/noticia/2013/04/28/81174

http://www.jornaldelondrina.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1364606&tit=preco-de-imoveis-atinge-teto-com-estoque-recorde

http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html

http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279

GEROU:

PREÇO DE IMÓVEIS 2S2012: segundo FIPE ZAP, 7 Capitais tiveram redução no preço de imóveis, entre novos e usados, no 2S2012 ;

PREÇO DE IMÓVEIS SP PRIMEIRO BIMESTRE 2.013: segundo EMBRAESP, em pesquisa com construtoras p/ imóveis novos, SP teve queda de preços superior a 9% na média e p/ 3 dormitórios superior a 17% ;

PREÇO DE IMÓVEL DE 1 DORMITÓRIO USADO EM SP NO 1T2013: queda de 23% no preço ;

PREÇO DE IMÓVEIS SÃO JOSÉ DOS CAMPOS 1T2013: queda de 25% no preço, voltando a patamar anterior a 2.010, no caso de imóveis novos ;

PREÇO DE IMÓVEIS NATAL NOT 1T2013: idem a São José dos Campos logo acima ;

PREÇOS CYRELA NO 1T2013: comparando por segmento e considerando inflação, quedas de 26% a 41% para 2/3 das unidades vendidas e queda de 2,46% p/ 1/3 das unidades vendidas em relação a 1T2012 ;

PREÇO DE USADOS EM SP: queda de mais de 20% no preço no comparativo de Fev/2012 para Fev/2013, em índice que mescla M2 de venda e aluguel, segundo pesquisa realizada pelo CRECI SP ;

PREÇO DE IMÓVEIS EM GOIÂNIA: queda de até 15% nos preços de imóveis novos e usados em 2.013 ;

PREÇOS DE IMÓVEIS EM RECIFE: tiveram quedas 3 meses seguidos ;

Notícias como referência para preços seguem abaixo. Sobre preços Cyrela, acessar press release de 1T2012 e 1T2013 que fica no site da empresa, ao final dos relatórios, constam os valores por segmento e por M2.

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml

http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,preco-de-imovel-novo-recua-pela-1-vez-em-quatro-anos,152741,0.htm

http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

http://www.opopular.com.br/editorias/economia/queda-nas-vendas-faz-pre%C3%A7os-de-im%C3%B3veis-recuarem-1.307413

http://www.diariodepernambuco.com.br/app/noticia/economia/2013/04/03/internas_economia,432110/precos-dos-imoveis-no-recife-apresentam-terceira-queda-consecutiva.shtml

http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

TUDO QUE CONSTA ACIMA GEROU:

PREJUÍZOS: Rossi teve prejuízo de mais de R$ 200 milhões, primeiro da história dela, em 2.012. PDG com prejuízo recorde de R$ 1,7 bilhões em 2.012. No ano de 2.012, prejuízo total construtoras > R$ 1 bilhão ;

DÍVIDA: Brookfield, PDG, Rossi, Viver e Tecnisa com dívidas superiores a 100% do patrimônio, Gafisa deve 94% do patrimônio. Nem se venderem todos os imóveis, matriz, móveis, etc. pagam dívidas ;

RISCO DE INSOLVÊNCIA: das 9 empresas com maior risco de insolvência no Brasil no 1T2013, 5 delas são as construtoras que constam acima c/ dívidas de mais de 100% do patrimônio ;

http://mobile.valor.com.br/empresas/3116814/prejuizo-da-brookfield-quase-triplica-no-1

http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/05/pdg-realty-tem-prejuizo-liquido-de-r-73812-milhoes-no-1o-trimestre.html

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/05/1278920-rossi-residencial-tem-prejuizo-de-r-10-milhoes-no-1-trimestre.shtml

http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/03/prejuizo-da-tecnisa-triplica-no-4o-trimestre.html

http://br.reuters.com/article/businessNews/idBRSPE92Q00S20130327

http://www.valor.com.br/empresas/3062554/pdg-tem-prejuizo-liquido-de-r-21-bi-em-2012-e-de-r-17-bi-no-4tri

http://br.reuters.com/article/businessNews/idBRSPE92B00Z20130312

http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/9-empresas-listadas-com-maior-risco-de-liquidez-no-brasil

O QUE CONSTA ACIMA GEROU, COMO REAÇÃO DO GOVERNO:

Em 2.013, devido ao desaquecimento da Economia como um todo e do mercado imobiliário, o Governo brasileiro passou a adotar ainda mais iniciativas para estimular a aquisição de imóveis, medidas estas que em sua maioria, visavam permitir aos compradores de imóveis que pudessem pagar valores ainda mais elevados pelos mesmos, apesar dos patamares atuais já estarem completamente fora da realidade de salários do País (exemplo: apartamento usado de 2 dormitórios no Leblon que custa o mesmo que castelo no Estado de NY nos EUA com mais de 3.000 M2).

Fonte: http://oglobo.globo.com/imoveis/que-leblon-que-nada-castelo-em-nova-york-esta-venda-por-us-1-milhao-7878942

A partir de Jan/2013 o Governo aumentou o limite de preço do imóvel para uso do FGTS para R$ 500 mil, depois, em Maio/2013 já permitiu financiamento de imóveis de até mais de R$ 500 mil através do Panamericano que foi adquirido pela CEF, fez promoção em feirão da CEF para permitir pagamento da primeira parcela só em Jan/2014 para quem adquirir imóvel até Jun/2013 e diminuiu o compulsório dos bancos só para o caso de concessão de crédito imobiliário.

Nem mesmo o rebaixamento de crédito da CEF, que hoje detém financiamentos a mutuários que representam mais de 20 vezes seu capital e por isto, foi rebaixada quanto ao crédito pela agência internacional Moodys, fez com que o Governo contivesse seu ímpeto de estímulos ao crédito do segmento imobiliário, ao contrário, Governo mantém pressão total para que empréstimos só aumentem, em especial, pressão sobre bancos públicos.

Outra medida foi divulgação pelo BC afirmando que Brasil não tinha bolha porque preços subiam menos o que indicava equilíbrio de oferta e procura (não analisaram estoques, demanda, vendas, só preço, esta é uma conclusão absolutamente inválida, o que foi demonstrado por relatório da Austin Rating de que estoques dobraram de 2.011 para 2.012, sem contar que preços de financiamentos com bancos utilizados nos cálculos do BC incluíam negociações feitas há 2 ou mais anos, quando imóvel foi comprado na planta).

Todas estas medidas visam beneficiar as construtoras para que estas possam aumentar cada vez mais o preço dos imóveis, uma vez que compradores teriam crédito e incentivos que permitiriam pagarem cada vez mais caro. O Governo está preocupado, antes de tudo, em beneficiar as Construtoras, como vem sendo desde o início do processo, uma vez que, para população em geral, sempre é pior pagar mais caro e de forma exagerada por um mesmo bem. Tal postura do Governo reflete sua forte dependência das Construtoras, principais financiadoras de campanha, bem como sua preocupação que está focada, como sempre, única e exclusivamente nas próximas eleições para presidente em 2.014. É natural que o Governo se defenda dizendo que tenta salvar as Construtoras em virtude do alto volume de empregos dependentes deste segmento e também da relevância do mesmo para recuperação do PIB, no entanto, se este fosse o real interesse, o Governo poderia buscar atuação de forma a viabilizar a redução dos preços dos imóveis, que é a única fórmula razoável neste contexto.

Está claro para todos, que o Governo fará o possível para adiar, até depois das eleições de 2.014, uma redução mais acentuada de preços e uma crise no setor imobiliário, pois se isto ocorresse, poderia fazer com que o PT perdesse as eleições, no entanto, resta saber se o Governo tem folego para continuar “tapeando” a lei de oferta e procura através de soluções mirabolantes como postergar pagamento de primeira parcela de financiamento para Jan/2014 e outras do mesmo tipo.

A questão é que, observando o péssimo cenário da economia brasileira, analisando-se sob qualquer ângulo, percebemos que o Governo não tem mais tanto folego para focar em socorrer as construtoras. Sobre economia: desemprego crescendo, projeção de PIB caindo, inflação alta, balança comercial com recorde negativo, pior bolsa de valores do Mundo, pior resultado do PIB setorial de indústrias em 2.012 no Mundo, escalada da inadimplência do consumidor, etc.

REAÇÕES MAIS RECENTES DO MERCADO IMOBILIÁRIO QUANTO A CENÁRIO ACIMA

Últimas reportagens que defendem interesses das construtoras, já utilizam o “crescimento” de vendas no Estado de SP no 1T2013 como argumento da “recuperação” do segmento. Este “crescimento”  foi ocasionado por uma “venda” com pagamento 100% permuta de 2.160 unidades da Cyrela lançadas no 1T2013, “venda” esta que está escondida na página 44 do press release da Cyrela, sem nenhum destaque e sem nenhuma explicação do que se trata, muito estranho por ter sido tão relevante e não ter mais nenhuma informação.

Tentam ainda convencer as pessoas que imóveis no Brasil são baratos quando comparados a Tokio, Londres e outras capitais em que o salário médio é várias vezes o do brasileiro, a distribuição de renda, desenvolvimento, qualidade de vida e demais fatores são completamente diferentes e muito superiores ao padrão brasileiro, além de insistirem na questão do percentual do financiamento sobre o PIB, que conforme demonstrado acima, não é fato gerador de bolha imobiliária.

Como se não bastasse, tentam minimizar as reduções de vendas de mais de 70% que tiveram reportagens em links mais abaixo, bem como os estoques enormes e redução de preços de mais de 25% em mais de um ponto do Brasil, dizendo que foi apenas uma queda temporária no 2S2012 (sendo que a maioria foi no 1T2013).

Cada vez mais veremos iniciativas no desespero por parte das construtoras, patrocinando reportagens e pretensos “consultores” que omitem e distorcem informações, como nestes casos.

PONTOS COMUNS ENTRE MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO NOS ÚLTIMOS 6 ANOS E BOLHAS DE EUA, ESPANHA E DOS FLATS NO BRASIL:

Com relação à motivação eleitoral de buscar um crescimento rápido e vistoso da economia em curto prazo através de aumento relevante de crédito e facilidade para acesso ao mesmo, motivando aumento rápido e elevado do consumo, sem estímulos a produtividade e sem controle adequado dos abusos quanto a preços e de suas consequências para inflação, podemos observar uma total similaridade entre Brasil desde 2.007 e EUA e Espanha no início de suas bolhas imobiliárias.

Outra similaridade é o Brasil ter permitido financiamento de 35 anos que pode se transformar em 40 anos como explicado mais acima, mesmo patamar adotado pela Espanha.

Mais um ponto similar: no caso do Brasil, temos observado que as Construtoras tem feito o mesmo papel que os Bancos no caso da Espanha, ou seja, são as construtoras brasileiras que estão acumulando um super-estoque de imóveis e tentando desová-lo de forma lenta para que queda dos preços não seja abrupta e da mesma forma que os bancos na Espanha, são as construtoras que  sofrem forte ameaça de quebra devido a esta estratégia.

Da mesma forma que nos EUA e Espanha, podemos observar quedas relevantes de preços no Brasil, acima de 20%, lembrando que na Espanha a queda demorou anos para chegar aos 32% e aqui, já observamos 25% em algumas cidades. Sobre a queda dos preços, observamos comportamento similar ao dos EUA durante a explosão da bolha lá, não são uniformes, ocorrem com diferentes pesos em cada localidade e com diferentes prazos.

Como nos EUA e Espanha, podemos observar estoque de imóveis sem vender ou alugar crescendo de forma assustadoramente rápida, retroalimentando o problema de preços logo acima.

Repetindo o que ocorreu nos EUA e Espanha, BC já se manifestando para dizer que não há bolha imobiliária, apesar das diversas evidências demonstradas aqui e do mesmo jeito que aconteceu lá, sem evidências consistentes, ao contrário, apresentando dados falhos como conclusão de que não há desequilíbrio entre oferta e demanda sem analisar vendas, estoques de imóveis sem vender, etc.

Do mesmo jeito que observamos para EUA e Espanha, conforme ficam mais visíveis os problemas do mercado imobiliário, mais este tenta criar factoides para convencer mais pessoas a comprarem imóveis, de forma cada vez mais apelativa, contando com apoio do Governo que desesperadamente tenta criar mais ações para viabilizar o “eterno aumento no preço dos imóveis”, mesmo isto sendo contrário aos interesses da população e da Economia como um todo, devido ao fortíssimo efeito inflacionário e pelo fato da população estar pagando por um bem, muito mais do que este vale.

Um ponto em comum sobre os últimos 6 anos do mercado imobiliário brasileiro, comparando com EUA, Espanha e bolha dos flats, é que todos tiveram promessas de lucros duradouros e superiores a quaisquer outros investimentos, que a demanda sempre seria crescente e que não haveriam problemas graves na economia que prejudicassem os resultados e na prática, todas estas promessas foram quebradas levando a formação de sobre-estoques e redução de preços.

DIFERENÇAS ENTRE MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO NOS ÚLTIMOS 6 ANOS E BOLHAS DE EUA, ESPANHA E DOS FLATS NO BRASIL:

Nos EUA tinham os empréstimos em cascata sobre mesmo imóvel e para mesmo proprietário, baseado em hipotecas (sub-prime) que levou ao estouro da bolha quando tivemos aumento de juros, na Espanha foram as condições super-facilitadas de crédito prolongado que levaram a explosão quando veio o aumento de juros junto com queda forte na demanda, mecanismos diferentes do Brasil.

No Brasil, o limite da renda em relação a preços dos imóveis, combinado com financiamentos bancários em que mais pessoas comparecem para comprovar renda do que aqueles que realmente pagarão parcelas, com compra de imóveis na planta (que não existe em outros países) para qual temos elevado volume de distratos logo antes do financiamento bancário e tendo como pano de fundo o  aumentos de juros, cenários negativos para PIB, empregos, balança comercial, etc., formam uma combinação que é uma grande ameaça de que estes sejam os mecanismos que levarão a uma inadimplência exagerada que ocorrendo em conjunto com uma demanda menor do que a atual (que já é muito baixa), farão com que estoques cresçam ainda mais, disparando assim uma redução de preços mais acentuada, constante e inegável do que a que já observamos.

CONCLUSÃO:

Por todo o conjunto de fatos apresentados até aqui, minha opinião é de que temos sim, uma bolha imobiliária à brasileira.

 

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There are 18 comments left Go To Comment

  1. Vilmar /

    IPCA de agosto registra alta de 0,24%, segundo o IBGE
    Por Enfoque em sexta-feira, 6 de setembro de 2013 – 09:02

    http://goo.gl/PaqF5o
    sobeeee seliccccccccccccccc
    acaba de arrebentar com o mercado imobiliário haahahahahaahh
    brincadeira a parte, quem sabe com uma crise forte na construção civil, afetando em cheio a “classe média” da dilma, o pt não perca 2014, né não?

    1. Vilmar /

      17h50 : Venda de cimento no Brasil em agosto cai 1,2% ante 2012

      RIO DE JANEIRO, 6 Set (Reuters) – As vendas de cimento no mercado interno atingiram 6,4 milhões de toneladas em agosto, queda de 1,2 por cento na comparação anual, disse nesta sexta-feira o Snic, sindicato que representa o setor.

      De acordo com dados preliminares da indústria, no período de janeiro a agosto de 2013 as vendas alcançaram 46,4 milhões de toneladas, aumento de 1,9 por cento sobre o mesmo período do ano passado.

      Já as vendas acumuladas nos últimos 12 meses (de setembro de 2012 a agosto de 2013) atingiram 69,2 milhões de toneladas, avanço de 2,1 por cento na comparação anual.

  2. Vilmar /

    Dia 27 de agosto é o dia do corretor de imóveis. O CRECI já está fazendo menções a este dia em intervalos do JG da rede globo. São fracos não de $$$ hein, rsrsrs.

     

    27 de Agosto
    Um pouco da história

    http://www.portalsaofrancisco.com.br/alfa/agosto/dia-do-corretor-de-imoveis.php

  3. Beto /

    Os preços de imóveis estão realmente absurdos e impraticáveis, mas se acontece uma quebradeira,inúmeras unidades ficarão inacabadas e as pessoas também terão seu dinheiro desvalorizado. De qualquer modo ficaremos inviabilizados de comprar ou não? Minha preocupação é se espero corro o risco do meu dinheiro valer pouco também… O que fazer? Obrigado.

    1. CA /

      Beto,

      A sua questão é muito interessante, obrigado por colaborar com o tópico.

      Se tivermos “quebra em cascata” de construtoras, ou “quebradeira” como você mencionou, o certo é que isto traria um agravamento muito maior que o já esperado para a crise que se inicia.

      Sobre a hipótese de uma “quebradeira” das construtoras gerar automaticamente um equilibrio de estoques de imóveis e com isto, as construtoras sobreviventes poderem aumentar seus preços, desvalorizando o dinheiro de quem aguarda para comprar (creio que foi esta sua hipótese), acredito que é o cenário menos provável. Explico:

      Em todos os países que enfrentaram os efeitos de uma bolha imobiliária, este foi um evento altamente traumático, são necessários anos até que os preços dos imóveis se recuperarem, isto ocorre, porque as pessoas simplesmente fogem da aquisição de imóveis, por medo do que poderá ocorrer.

      No Brasil, quem presenciou o caso da Encol, sabe que a quebra dela não beneficiou outras construtoras, ao contrário, gerou uma estagnação no mercado imobiliário.

      Se houver “quebradeira”, a última coisa que as pessoas irão fazer é sair comprando imóvel, pois a perda de confiança será total, sendo que estariam colocando dinheiro em algo com liquidez cada vez pior. A liquidez em uma crise é essencial, as pessoas e empresas precisam pagar suas contas! (cash is king).

      Lembrando que endividamento das familias está em patamar recorde, tanto em percentual de familias endividadas quanto em percentual de endividamento, aqueles que hoje “estão liquidos” são muito poucos e mesmo que decidissem comprar imóveis, com o enxugamento do crédito que naturalmente ocorrerá, os negócios fechados serão muito poucos.

      Quanto a alternativas, do que fazer com o dinheiro e a preocupação do que pode ocorrer com este dinheiro, o que me parece mais sensato e é o que pratico, é a diversificação de investimentos em bancos, de forma a não ter mais do que R$ 250 mil em um mesmo banco, de forma a pelo menos contar com o Fundo Garantidor de Crédtio. De qualquer forma, isto é apenas o que pratico, recomendo você se informar com diversas fontes antes de tomar sua decisão.

  4. Vilmar /

    Habitação
    NONO FEIRÃO CAIXA DA CASA PRÓPRIA ENCERRA COM R$ 14 BILHÕES EM NEGÓCIOS
    Brasilia, 17 de Junho de 2013

    http://www1.caixa.gov.br/imprensa/imprensa_release.asp?codigo=7012984&tipo_noticia=

  5. CA /

    Vilmar,

    Acredito que o mito criado pelo segmento imobiliário, de que a copa do mundo e olimpiadas garantiriam a continuidade do aumento do preço dos imóveis até 2.016 ou após isto, já está sendo derrubado agora, durante a copa das confederações.

    Quem não viu os problemas que as seleções da Espanha e Uruguai tiveram em sua cidade sede, quando ficaram impossibilitados de chegarem ao local de treinamento devido ao lamaçal que havia no caminho?

    Agora imagine: uma cidade sede, que não tem condições viárias sequer para o deslocamento do hotel de uma seleção até o campo de treinamento? Onde estariam as tais melhorias viárias que justificariam um aumento de preços como o que ocorreu?

    Não bastasse isto, tivemos uma fortissima quebra de expectativas, quanto aqueles que acreditavam que iriam faturar mais de R$ 20 mil em aluguel de imóveis por apenas um mês, em cidades sedes. Estas expectativas, que de tão absurdas chegaram a ser surreais, também tiveram forte quebra, já na copa das confederações.

    Você pode procurar pelos classificados na Internet e vai achar várias ofertas de aluguel por preços absurdos, muito poucos ou quase nenhum deles conseguiu fechar negócio. Os hotéis fizeram ampla expansão e a grande maioria de quem assistiu aos jogos foi público do Brasil que não aceitaria jamais pagar este preço (saia MUITO mais barato viajar de avião ida e volta para sua cidade, indo e voltando no mesmo dia, do que ficar hospedado na cidade sede, isto mesmo que você assistisse a todos os jogos naquela cidade).

    Mais do que nunca, a copa das confederações é uma ducha de água fria na excessiva e descabida especulação imobiliária que sempre se faz quando um País sedia uma copa do mundo ou olimpiadas, apenas para que depois as pessoas “caíam na realidade” e descubram que foi apenas uma valorização utópica e sem sentido.

    Fica muito mais fácil de demonstrar quando vemos os eventos ocorridos com Espanha e Uruguai, que demonstraram que não houveram, de fato, melhorias que justificassem aumentos de preços dos imóveis.

    O curioso nestas notícias pagas pelo segmento imobiliário é que eles mantém uma visão do tipo “ilha da fantasia”. Simplesmente ignoram que a renda do brasileiro não suporta novos aumentos, que indíces de distratos por pessoas sequer conseguirem contrair financiamentos continua muito elevado, já há pelo menos 1 ano, que a crise vivida pelo Brasil e altamente previsível, tem todos os indicadores demonstrando que vai piorar, que vendas de imóveis, em relação ao total do Brasil e especialmente vendas reais (não aquelas que viram distratos), tem caido ano após ano e mesmo com quedas elevadas em lançamentos, os estoques de imóveis sem vender continuam subindo.

    Chega a ser engraçado, considerando a realidade dos fatos mencionada no parágrafo anterior e que foram extensivamente comprovados pelos links que constam neste tópico, quanto a queda de vendas, aumento de estoques, queda de preços e ameaças sérias de quebra para pelo menos 5 grandes construtoras do segmento, sem contar a crise economica que o Brasil tem vivido, ainda mais que outros países, que a justificativa para que preços continuem aumentando seja copa do mundo e olimpiadas. Realmente, isto é surreal…

    1. Vilmar /

      Cada um defende o seu né, faz parte do game capitalista democrático!
      Quem erra menos, ganha mais, e assim vai….

      1. Vilmar /

        CA,
        Veja algo abaixo que bate com o que eu falei acima, cada um defender o seu peixe. No caso, falo de um investidor da construtora eztec. Para ele a demanda ainda está alta, só que agora de imóveis menores e com m2 ainda inflado, veja o que acha:

         


        Mamata, correto o seu raciocínio, realmente os ganhos salariais do brasileiro perderam feio para a valorização imobiliária nos últimos anos, mas isso não aparenta estar freando a demanda por imóveis. O que vem ocorrendo é que os preços deles diminuiram o ritmo de aumento e as pessoas estão passando a adquirir imóveis com “metragem” menor para se adequarem aos novos patamares de valores. O que vemos em São Paulo, é um movimento que ocorreu em grande parte das grandes metrópoles dos países com economia mais desenvolvida, a diminuição do tamanho médio dos imóveis lançados devido ao aumento no valor do m2. Esse movimento já ocorreu faz um bom tempo em cidades como Tóquio, Londres, Paris e mais recentemente em Xangai. O valor do m2 nestas cidades é astronômico.

        É possível notar que as construtoras estão seguindo esta tendência e concentrando os lançamentos em unidades de tamanho mais reduzido. A EZTEC acompanhou esta tendência, basta você comparar o tamanho médio das unidades lançadas em 2011 e as de 2012.

        O que antigamente o pessoal chamava de quitinete e hoje é chamado de apartamento “studio” está se disseminando nas regiões mais valorizadas da capital. São imóveis muitas vezes com menos de 40m2 e vendidos a mais de R$11000 o m2.

        Ao menos, por enquanto, não dá para notar uma queda de demanda e isso, provavelmente, ainda vai demorar, devido ao imenso deficit habitacional que temos. Acredito que somente se houvesse uma reversão no crescimento do crédito imobiliário que este cenário poderia se reverter no médio e longo prazo. O crédito imobiliário no país cresceu muito nos últimos anos devido ao aumento dos bancos públicos na concessão deste tipo de produto e também pela pressão deles na redução do spread bancário neste setor.

        forum.infomoney.com.br/viewtopic.php?f=3&t=15192&start=2340#p1949917

      2. CA /

        Vilmar,

        Vamos a resposta, parte de Geografia, parte de física e final de economia:

        1) Geografia: dos 5 países com maior distorção entre preço e renda, o Brasil é o único que tem densidade demográfica de menos de 100 habitantes por KM2 (aqui temos 22 habitantes por KM2). Não dá pra comparar o Brasil com Japão… Dê uma olhada no “www.bolhaimobiliaria.com, lá tem um artigo recente de leitor com mais dados sobre isto. Este é apenas um outro “pega sardinha” lançado pelas construtoras…

        2) Física: se só cresce em vendas com base em redução no tamanho do imóvel, então é como pirâmede, logo logo não vai mais ter base para sustentar o crescimento e…

        3) Economia:

        Vendas de São Paulo Capital tiveram forte influência de especulação, ou seja, não para moradores, ver detalhes em resposta que dei a questão de Ricardo na parte 10… Aliás, pode ter a ver com especulação de recuperação do centro de São Paulo e em outras cidades que fizeram isto (Natal e Noroeste de Brasilia), os resultados foram os piores possíveis para especuladores, recomendo ver minha resposta na parte 10.

      3. Vilmar /

        Grato pelo retorno, abç!

  6. Vilmar /

    VALORIZAÇÃO DE IMÓVEIS DEVE CONTINUAR ATÉ 2017

    São Paulo – Comprar um imóvel na cidade de São Paulo ficou, em média, 92% mais caro desde o início de 2008. Isso quer dizer que aqueles que compraram um apartamento por R$ 100 mil há três anos, hoje conseguem vendê-lo por algo em torno de R$ 190 mil. Só nos últimos 12 meses, a valorização chega a quase 30%, tanto em São Paulo quanto nas outras capitais do País, de acordo com o índice Fipe Zap.
    Apesar da forte alta verificada nos últimos anos, os preços devem continuar em ascensão por mais algum tempo, na avaliação do diretor executivo da Consul Patrimonial, Marcus Vinicius de Oliveira. Segundo ele, até 2017, a valorização deve ser impulsionada pela possibilidade de crescimento da economia e pelos investimentos que o País receberá.
    Entretanto, a partir desta data, o Brasil não terá mais a expectativa de grandes investimentos produtivos – tanto internos quanto externos. “A margem psicológica de crescimento em função do pré-sal, da Copa do Mundo e da Olimpíada já terá passado”, afirma Oliveira.
    Além disso, ele aponta que o déficit habitacional terá sido reduzido significativamente daqui a seis anos. “A classe baixa e classe média em ascensão já terão adquirido muitos imóveis”, diz. “A oferta, neste momento, já poderá estar um pouco acima da demanda por imóveis” continua.
    De acordo com Oliveira, historicamente, locais que sediam Olimpíada tendem a viver após dois anos uma pequena crise no setor – com mais oferta e menos demanda. “A China neste momento já vive uma desvalorização imobiliária e o Brasil avança para atingir um pico antes da queda dos preços”, acredita. “Mas isso não significa que o mercado imobiliário não continuará se desenvolvendo. A valorização por metro quadrado é que terminará e o valor se estabilizará por um novo período. Novos ciclos ocorrerão em seguida”, continua.
    Depende das regiões
    Para o coordenador do MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil e professor do FGV Management, Pedro Seixas Corrêa, já é possível notar uma certa estabilização nos preços dos imóveis, que avançaram de forma rápida nos últimos anos. Mas isso também depende do tipo de imóvel e da região onde ele se encontra.
    “Em alguns mercados, por conta do desequilíbrio entre a oferta e a demanda, os preços ainda podem valorizar por mais um tempo, pode ser que até 2017 mesmo”, aponta o professor. Ele cita como exemplo a cidade do Rio de Janeiro, que sediará os Jogos Olímpicos de 2016, além de jogos da Copa do Mundo de 2014, e que possui boas perspectivas de investimentos e crescimento por conta do pré-sal.
    Entretanto, em outros locais, já é possível notar uma manutenção dos preços ou até mesmo sinais de arrefecimento. “Há regiões que ainda apresentarão alta, mas já há uma certa estabilização geral”, diz Correia.
    Segundo ele, os imóveis comerciais é que devem apresentar uma melhor alternativa de investimento. “Isso porque ainda existe uma demanda não atendida por estes imóveis que deve continuar nos próximos anos”, diz.
    Alternativas de investimentos em imóveis
    O diretor executivo da Consul Patrimonial ressalta que, para aqueles que querem investir em imóveis, existem alternativas além da compra direta do bem. Um exemplo são os fundos de investimentos imobiliários.
    “Esta é a melhor opção para quem quer aproveitar o ‘boom’ do mercado e não quer ter o trabalho de procurar um imóvel, negociá-lo, acertar as questões contratuais e ainda ter problemas com inquilinos”, afirma. “Basicamente, um fundo deste tipo é a divisão do empreendimento em cotas e cada pessoa pode comprar uma ou mais”, explica.
    Além disso, ele ressalta a segurança deste tipo de investimento. “Pela norma da CVM (Comissão de Valores Imobiliários), somente uma instituição financeira pode fazer esta administração, o que reduz consideravelmente qualquer risco de golpe ou calote”, diz o especialista.
    Entre as principais vantagens deste tipo de fundo, está a ausência de tributação para os rendimentos obtidos com o aluguel do imóvel e a possibilidade de diversificação do portfólio imobiliário com poucos recursos. A compra e venda das cotas é feita por meio da corretora de valores. Por isso, é preciso ter cadastro em uma para conseguir fazer estas transações.
    cassiodouglas.com.br/noticia/7/Valorizacao-de-imoveis-deve-continuar-ate-2017.html

  7. Vilmar /

    15h15 : Gafisa vende Alphaville por R$1,4 bi, ação despenca

    SÃO PAULO, 7 Jun (Reuters) – A construtora Gafisa fechou acordo para vender 70 por cento de participação em sua unidade de loteamento urbano de alto padrão Alphaville para as companhias de investimentos Blackstone Real Estate e Pátria Investimentos, por 1,4 bilhão de reais.

    O acordo em dinheiro avaliou a Alphaville, a unidade mais lucrativa da Gafisa, em 2,01 bilhões de reais. Os recursos da venda ajudarão a construtora a reduzir dívida de 2,485 bilhões de reais apurada ao final do primeiro trimestre e a focar seus esforços nos segmentos Gafisa e Tenda, esta última voltada a imóveis econômicos.

    A companhia optou por acertar a venda do controle da Alphaville, em vez de promover uma oferta inicial de ações (IPO), por entender que era “a opção mais adequada em termos de geração de valor para o acionista”, disse o vice-presidente financeiro, Andre Bergstein, em entrevista à Reuters.

    Apesar disso, ele não descartou eventual possibilidade de Alphaville fazer um IPO no futuro, dado o perfil dos novos sócios, que ao comprarem o controle da Alphaville promoveram o primeiro investimento conjunto da dupla no Brasil.

    “Pátria e Blackstone são private equities e têm naturalmente fundos que eles gerem com prazos de investimento e desinvestimento, como qualquer empresa do setor. Sempre na cabeça de um private equity, uma porta de saída possível é um IPO depois de um determinado período”, disse Bergstein.

    “Isso é uma coisa que eles vão pensar, mas mais para frente, ao longo do tempo. Tem um período de investimento, de valorização que eles entendem e depois haverá uma saída, como qualquer private equity”, acrescentou.

    O executivo afirmou ainda que Gafisa e os fundos não chegaram a ter discussão aprofundada sobre o IPO da unidade no acordo anunciado nesta sexta-feira.

    A Alphaville tinha entrado com pedido de registro de companhia aberta na Comissão de Valores Mobiliários no final de março, um primeiro passo em direção a um eventual IPO.

    Segundo Bergstein, a participação que a Gafisa terá na empresa de urbanismo “é boa e vemos um upside (valorização) para Alphaville. A gente vai manter 30 por cento (…) Pátria e Blackstone são ótimos sócios”.

    Depois de encerrarem na quinta-feira com alta de mais de 5 por cento e terem avançado quase 5 por cento na máxima intradiária desta sexta-feira, as ações da Gafisa inverteram o sinal e chegaram a cair mais de 10 por cento no meio da tarde.

    Apesar da venda ser considerada positiva por analistas, ao levantar recursos para reduzir dívida e ainda manter participação de 30 por cento em uma companhia lucrativa, o preço veio em linha com o esperado pelo mercado, que já estava em grande parte precificado quanto à operação.

    “Acreditamos que a transação será mais positiva no longo prazo, uma vez que a empresa poderá destravar valor ao reduzir alavancagem e ampliar lucratividade”, afirmaram os analistas Eduardo Silveira e Frederico Mendes, do Espírito Santo Investment Bank, em relatório.

    O acordo também permitirá à Gafisa ter dois de seis assentos no Conselho de Administração da Alphaville, que tinha sido comprada pela empresa em 2006.

    A expectativa da construtora é que a operação seja concluída no segundo semestre deste ano. O negócio permitirá à Gafisa reduzir a relação dívida líquida sobre patrimônio dos 94 por cento apurados no primeiro trimestre para 53 por cento, informou a empresa.

    “Quanto o acordo for concluído vamos reduzir a dívida líquida e aumentar nossa posição de caixa (…) Vamos traçar um plano para o uso destes recursos, está claro agora que o objetivo é investimento na Gafisa e Tenda e estamos no caminho certo em ambas as empresas”, disse Bergstein.

    OFERTAS

    A venda da Alphaville era assunto de especulações por investidores e analistas há meses. Em abril, uma fonte tinha afirmado à Reuters que a construtora havia recebido três propostas pela unidade.

    Segundo a fonte, as ofertas envolveram uma da Hemisfério Sul Investimentos (HSI), uma conjunta entre Equity International –do investidor Sam Zell — e GP Investments, e outra combinada entre Pátria Investimentos e Blackstone. Na ocasião, o valor atribuído à Alphaville era estimado em cerca de 2 bilhões de reais.

    As ofertas pela Alphaville surgiram após a Gafisa anunciar, em setembro passado, que analisaria opções estratégicas para o futuro da controlada, que poderiam envolver abertura de capital ou venda de fatia da companhia, com objetivo de maximizar valor ao acionista.

    (Por Alberto Alerigi Jr., reportagem adicional de Asher Levine)

  8. CA /

    Valeu pela dica Vilmar!

    A Rossi é um caso curioso, no 4T2012 fizeram higienização da carteira de clientes, mudaram estratégia para não lançarem mais para segmento popular pelo volume de inadimplência e distratos, decidiram focar em SP, zeraram lançamento para desovar estoques…

    Tudo isto parecia coerente, mas como resultados do 1T2013 foram de novo prejuízo e aumento em endividamento sobre patrimônio liquido, com redução de estoques insuficiente (10% no trimestre), devem ter chegado a conclusão que quebrariam antes de desovar estoques e decidiram aumentar lançamentos.

    Se vão lançar mais para cobrir custos de obras anteriores e de encalhes que não conseguem vender, sem terem nenhuma outra alternativa para redução de custos ou dívidas, só estão adiando o inevitável…

    1. Vilmar /

      CA,
      Só uma curiosidade:
      – Eu já ouvi algumas vezes burburinhos que os donos de construtoras grandes no Brasil, estas listadas em bolsa, umas delas seriam de espanhois, os mesmo que criaram/lucraram/explodiram a “Burbuja inmobiliaria en España”, confirma? “Gafiasco” seria uma delas? Quais outras?

      Grato.

      1. CA /

        Vilmar, só tinha ouvido falar da Gafisa, mais nenhuma. Desconheço este assunto.

      2. Vilmar /

        Ok, grato pelo retorno.
        Abç

  9. Vilmar /

    Opa, valeu CA, agora ficou muito melhor, ganhou mais destaque e até facilita para o leitor que queira ler por tópicos em separados e não tudo de uma vez só.
    Show!!

    Segue mais uma da Rossi que vi citar acima:

    @br_economico 40 min
    Rossi anuncia saída de controlador indireto: Mudança acontece para evitar potenciais conflitos de interesse.

    http://bit.ly/15L1Wif

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