Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia
Segue abaixo, um trabalho que considero excelente e foi desenvolvido por um dos leitores do www.bolhaimobiliaria.com e encaminhado para publicação por aqui também:
História de uma Cidade Brasileira
Antes da leitura deste trabalho, gostaríamos que fosse visto o vídeo Espanhistão, por ser uma bolha que já estourou.
http://www.youtube.com/watch?v=UJ8-dJ5WCo4
Começaremos a falar da história de um local, onde os preços aumentaram mais do que na Espanha e onde a distorção Renda por preço é muito maior. E que a especulação imobiliária, está transformando morros em planícies e tornando um Balneário num esgoto ao Céu Aberto nos meses de verão.
Sim esse local existe no Brasil, e a partir de agora mostraremos para vocês a evolução da Bolha Imobiliaria em Balneário Camboriu. Utilizando por base o da bolha de São Paulo feito pelo CA: http://www.bolhaimobiliaria.com/2014/06/24/a-evolucao-da-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo-ca/
Por absurda falta de divulgação é possível ter os dados das vendas de imóveis da localidade apenas demonstrarei o panorama descrito pelos atuantes na área, ou seja, terei como disponível apenas dados relatados pelas próprias Construtoras e Imobiliárias.
Começarei o trabalho demonstrando a diferença do Custo do m² da cidade em comparação com o valor cobrado.
O CUB apurando pelo Siduscon relata que o m² da construção em BC é de R$ 1.371,44 em junho de 2014 enquando o valor cobrado por esse metro quadrado de acordo com o site do www.Zap.com.br esta em R$ 7680,00 para maio/2014.
http://www.scempreendimentos.com/indicadores/
Ou seja, o valor atual dos imóveis da oferta de imóveis esta mais que 5,5x o seu custo.
A reportagem diz que do início de 2008 a maio de 2013, a construção de 7 milhões de m² foi autorizada. Num calculo simples, tratando de apartamentos de 100m² de área útil, com 200 m² de área total, preço de R$ 7.680,00/m² da área útil. Teremos a nova construção de 35 mil unidades habitacionais ao preço de R$ 768.000,00. Numa cidade que a população estimada pelo IBGE é de 120.000 habitantes e que de acordo com propagandas do setor 25% da população trabalha na construção civil.
Se utilizarmos o link de quanto precisa ganhar para comprar um apartamento em cada cidade, teremos que para estes 70 mil imóveis, Precisaremos de 70 mil pessoas com renda mensal de R$ 21.000,00.
Ops, só um pouco, mas a cidade não tem só 120.000 habitantes.
Sendo que a Renda per capita da população local era de R$ 1.625,59 em 2010. http://www.atlasbrasil.org.br/2013/pt/perfil_print/balneario-camboriu_sc
O censo de 2010, que distribuiu as classes sociais das Cidades, constatou que Balneário Camboriú (SC) — 6,85% — 22,07% — 60,13% — 7,62% — 3,32%
http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=1397168
Verificando que mesmo a Classe A, de 2014 que são pessoas com Renda Per capita acima de R$ 2.728,00, não é população que pode comprar imóvel em Balneário Camboriu.
Ou seja, nem grande parte dos 6,85% da população de Balneário Camboriu que pertence a Classe A, pode comprar imóvel atualmente.
Digamos que 10% da Classe A possa e queira comprar imóvel. Não teremos 822 compradores em potencial na cidade que esta entregando 70.000 imóveis.
Como visto na reportagem que 75% da população já possui imóvel próprio http://ultimosegundo.ig.com.br/brasil/2012-09-21/casa-propria-ja-nao-e-so-sonho-75-no-brasil-sao-donos-do-imovel-onde-vivem.html. A situação fica ainda mais critica com apenas 200 compradores que realmente possuem potencial e ainda não podem comprar seu primeiro imóvel.
Ah, mas daí não estou levando em conta que quem compra imóveis em Balneário geralmente, não vai comprar para morar. E sim para ficar um mês de férias anuais.
Ai que mora o maior problema, não é um reduto de milionários. Com os novos preços, os compradores preferem viajar para o exterior do que pagar quase R$ 800.000,00 para a compra mais R$ 4.000,00 mensais para manter para ficar um mês do ano.
O calculo dum custo de oportunidade de 10 % ao ano e mais R$ 4.000,00 mensais entre condomínio e demais manutenções. As férias desse cidadão estará custando só de moradia R$ 128.000,00 reais. Ou R$ 4800,00 por dia, ficando barato os alugueis que estavam sendo cobrados próximos ao Itaquerão na Copa (que ninguém pagou).
A diária de um Bangaloo sobre a Água em Bora- Bora sai em média R$ 1.000, 00 e a passagem para um casal R$ 4.000,00/ pessoa. Ou seja, um casal dono de imóvel em BC estão esbanjando R$ 90.000,00 a mais do que passar um mês num Bangaloo em Bora-Bora.
O custo de R$ 4.000,00 reais por mês para manutenção, foi retirado deste artigo da revista Exame. Que citando a parte que cabe:
“Alguns fatores podem explicar essa dificuldade na venda. O primeiro deles é a mudança de hábitos das famílias. De acordo com Andreatta, com a maior facilidade para viajar ao exterior, alguns proprietários têm preferido gastar seu dinheiro lá fora a usá-lo com a manutenção da casa de praia. “Muitos proprietários não querem mais ter casa de veraneio porque ficou mais fácil viajar para outros países do que manter uma casa na praia, o que costuma consumir quatro mil reais por mês”, diz.
http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/anda-dificil-vender-casas-na-praia-entenda-por-que
Daí pessoas sem nenhum conhecimento financeiro, podem me dizer que não estou levando em conta a valorização imobiliária. Estão certos, se eles acharem um tolo maior que eles que paguem mais por aquilo que eles já pagaram caro.
O pessoal que realmente é esta tentando se mostrar como Rico nesta cidade, tem a obrigação de fazer isto, pois estão ganhando com especulação imobiliária. Por isso precisam passar idéia de prosperidade, para vender algo pra um otário, a corrente do maior tolo não pode parar. (explicada a seguir).
“Como toda bolha envolve a compra de um ativo, geralmente um imóvel ou valor mobiliário, e não por causa da taxa de retorno sobre o investimento, mas na esperança de que o ativo ou valor mobiliário possa ser vendido para mais alguém a um preço ainda maior. O termo the greater fool (“o maior tolo”) foi usado para sugerir que o último comprador está sempre contando em encontrar mais alguém para quem vender a ação, o apartamento ou cartão de beisebol.”
O preço do metro quadrado é tão caro que, olhem o texto retirado da entrevista.
ND – Quais os lugares que disputam a preferência com Balneário?
O preço do metro quadrado se equipara ao de Jurerê Internacional, por exemplo.
Exato, querem comparar o metro quadrado de uma cidade que 25% da população trabalha na Construção Civil, com um reduto de milionários. Pior, a custo do terreno de Balneário esta dividido por diversos imóveis, enquanto Jurerê os imóveis geralmente são Casas, onde não tem como diluir preço do terreno. Digamos chutando muito alto, custo da construção e o valor do terreno. Podemos dizer que se uma casa tem o custo de 2CUB, um apartamento não custaria 1,3 CUB.
Mas pesquisando melhor a situação é pior, o metro quadrado de BC é maior que Jurerê internacional
http://revista.penseimoveis.com.br/mercado-imobiliario/noticia/2013/05/balneario-camboriu-tem-o-metro-quadrado-mais-caro-de-santa-catarina-4143371.html
Chego agora a pior parte de você cair no golpe financeiro praticado nesta famosa cidade brasileira, ela não é um reduto de milionários, mas sim um lugar onde a lavagem de dinheiro corre solta.
Fica o pior, pro cidadão de bem, ele não esta apenas sendo otário comprando algo acima do valor nesta cidade ele está se escravizando com parcela de 30 anos para, em alguns casos, dar dinheiro para o Crime Organizado.
Ou tem muita gente burra, ou tem muita gente lavando dinheiro. Mas acho que o poder de compra de gente burra não esta tão alto assim. E a lavagem de dinheiro esta correndo solta.
Em outra reportagem, verificamos mais uma frase típica de bolhas
“Segundo o sócio da imobiliária Desc Imóveis, Cleber Favaretto, Balneário Camboriú sempre teve uma valorização superior a média de outras regiões, por causa, principalmente, da infraestrutura que o município tem. “É uma praia urbana, que tem vida própria o ano todo, o comércio é forte e a rede gastronômica é de primeira qualidade, tudo isso em uma cidade tranquila e segura”, afirma. Os imóveis da construtora FG Empreendimentos, por exemplo, valorizam 30% ao ano.”
Por isso, que algumas pessoas fazem compras, pois este tipo de noticia faz com que achem que não poderão comprar no futuro. Desta forma incautos se endividam por 35 anos. Ou acham, que estão fazendo investimento, pois essa falsa valorização de 30% ao ano, faz pessoas acharem que é o melhor lugar para se investir dinheiro.
Porém, todo o investimento, pressupõe uma valorização do Lucro isso não tem como ocorrer. Não possuem compradores reais em potencial. Vamos visualizar o site imovelweb.com.br
http://www.imovelweb.com.br/venda/sc/balneario-camboriu/
Na data de 03.07.2014, estão sendo ofertados 7.395 Apartamentos Padrão, 116 Casas de Condomínio e 495 Casas Padrão.
Se tomarmos por base apenas os Apartamentos Padrão e dividirmos Visualizarmos os valores de vendas
| Até R$ 250.000 | 241 |
| De R$ 250.001 até 350.000 | 454 |
| De R$ 350.001 até 500.00 | 830 |
| De R$ 500.001 até 700.000 | 1.168,00 |
| De R$ 7000.001 até R$ 1.000.000 | 1.633 |
| De R$ 1.000.001 até R$ 1.500.000 | 1.355 |
| Acima de R$ 1.500.000 | 1.714 |
Ou seja, teremos apenas 20 % das ofertas até R$500.000,00. Que já é um valor absurdo para a população brasileira, lembrando o vídeo do Canal do Otário.
http://www.youtube.com/watch?v=Oxcfw7HJ68E
Para receber os R$ 12.000,00 do vídeo. O Brasileiro, entre os impostos do empregador e do empregado Cidadão Brasileiro tem que ser custar quase R$ 20.000,00 para a sua empresa. Pois desse valor temos que retirar 27,5% de IRPF e a Contribuição Social.
http://www.youtube.com/watch?v=iGdj6B2lsfY
Nem perto de 1% da população possuí essa renda, conforme mencionei no inicio, a Renda da Classe A, (Alta Alta) que em Balneário Camboriu é 6,85% da população possui Renda Per capita acima de R$ 2.728,00 no Brasil.
Os valores estão tão absurdos, que o cidadão fudido do vídeo do Canal do Otario faz parte uma pequena porcentagem da Classe Alta, que investiu num dos 20% dos imóveis mais baratos do mercado.
Os outros, quem são??? Onde estão??? Existem de verdade?? Quem esta “investindo” não esta no topo da pirâmide?? Vai vender pra quem??
Simples, não existe problema para os donos de construtora não venderem na totalidade os seus imóveis. Com o custo total da obra no melhor dos casos, se os materiais realmente possuírem qualidade e pagando muito caro o terreno, ficaria em 1,2 CUB ou seja, menos de R$ 1.600,00.
As construtoras que estão vendendo o seu metro por R$ 8.100,00. Estão construindo 5 apartamentos pelo preço da venda de 1. E estão fazendo um ótimo negócio, mesmo que a cada 3 imóveis da cidade apenas 1 é habitado, estas construtoras acharam um trouxa que pagou pelo custo de 5.
O Resto fica no estoque como patrimônio.
O negócio era tão bom, tão prospero, que os donos de construtora estavam fazendo fortunas em estoque. Mas, e sempre tem o mas.
Imóveis prontos geram despesas, as de mais fácil acesso é o IPTU, dividas gigantescas com este imposto estão em todos os Balanços Patrimoniais da Cidade.
Imóveis caros, tem um valor, se tu achar alguém que compre, porém estas construtoras estão com um sério problema de vendas e não estão com liquidez nem para pagar o IPTU.
http://tj-sc.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/23930657/agravo-de-instrumento-ag-20110574482-sc-2011057448-2-acordao-tjsc
Porquê então não baixar os imóveis e pagar as suas dividas??
Porque não podem… Isso, as construtoras não podem baixar o preço de seus imóveis, pois os seus compradores são sempre os mesmos, são pessoas que acham que estão investindo para vender mais caro no futuro. E nessa expectativa de lucros são esses os únicos Clientes atuais das construtoras daqui.
Neste cenário de mato sem cachorro, surge o Suicídio, dum dos mais, ou talvez o mais, importante empresário do ramo da cidade. Não tenho como dar certeza do motivo, longe disso, mas é um fato no mínimo estranho.
http://www.camboriuinvestimentos.com.br/19141/secao/1176323/rogerio-rosa-encontrado-morto
Esse mesmo empresário, numa reportagem usou uma bolha para explicar outra bolha,
http://www.gazetadopovo.com.br/imobiliario/conteudo.phtml?id=1425475
Perguntamos, se já não existe publico que compra um imóvel por R$ 2,5 milhões, pra quem ele acha que essas pessoas vão vender por R$ 10 milhões? Na verdade ele sabia que não existiria essa venda. Mas precisava achar alguém que acreditasse nisto,
http://www.gazetadopovo.com.br/imobiliario/conteudo.phtml?id=1425475
Na reportagem, mostra a foto de algo que estamos querendo levar em conta para dizer que existe excesso de oferta. Entrem novamente na reportagem e vejam a primeira foto, mais isso esta mesmo acontecendo, uma nova cidade inteira de apartamentos de luxo esta sendo construída na praia do lado, que não faz parte do Município de Balneário Camboriu, e sim Itajaí, por isso, não esta incluída nos 7 milhões de m² autorizados, o que sem dúvida irá tirar muitos dos compradores em potencial de Balneário Camboriu, o que como vimos, compradores finais já eram poucos.
As maiores construtoras da cidade estão com mais de R$ 3 bilhões em estoque. Se formos ver o tamanho da cidade e fazermos um comparativo com o Brasil, que as quatro maiores companhias, MRV Engenharia, Cyrela, Direcional Engenharia e Gafisa acumulavam mais de 25 mil imóveis não vendidos ao fim de 2013.
http://www.bolhaimobiliaria.com/2014/03/25/construtoras-tem-r-146-bi-em-estoque-de-imoveis-brasil-economico/
O estoque é muito maior proporcionalmente, gerando dívidas astronômicas, com manutenção, impostos e demais encargos.
Mas porque então seguem lançando??
Vou ter dificuldades para explicar, pois não consigo entender a lógica dum mercado, em que os principais fatores não se enquadram em algo honesto. Talvez eles consigam financiamentos absurdos, dando como garantia o seu estoque que sabem que não vão conseguir vender, vendendo apenas o filé de cada prédio e o resto usem como garantia. Talvez, exista uma quantidade quase infinita de dinheiro para ser lavado. Talvez para lançar diversas plantas e não entregar no final das contas, como o exemplo a seguir…
http://www.blogrelatorioreservado.ig.com.br/index.php/2014/07/03/construtora-mexicana-sai-brasil-sem-entregar-imoveis/
Veremos, diversas obras paradas, e diversas de desculpas para manter as construções paradas.
Nos Reveillons 2013 e 2014 a cidade verificou que não existe estrutura alguma para crescimento, nas duas viradas de ano a cidade vivenciou falta de água e apagões.
http://osoldiario.clicrbs.com.br/sc/noticia/2014/01/falta-de-agua-e-apagao-geram-transtornos-em-balneario-camboriu-durante-a-virada-do-ano-4378712.html
E isso é ressaltado por membro da própria Secretaria de Planejamento da Cidade
“Impactos. Enquanto o céu é o limite para as construtoras, ninguém se dispõe a precisar os impactos que construções tão grandes podem causar à cidade. “Não há estudos que nos indiquem quais podem ser as consequências sobre a incidência de luz, o regime de ventos ou o meio ambiente, e muito menos temos referências de como mitigá-los”, diz o arquiteto e urbanista Ênio Faquetti, membro do Conselho da Cidade, órgão consultivo vinculado à Secretaria de Planejamento e formado por representantes da sociedade civil.
Há pelo menos uma década Balneário Camboriú discute a necessidade de aterrar a praia para alargar a faixa de areia, de modo a evitar que a sombra dos prédios se abata sobre os banhistas.”
Da mesma reportagem retiramos, como estão agindo as construtoras.
“Sem limites. O plano diretor da cidade impõe índices de ocupação máxima dos terrenos. Porém, não estabelece limites para a altura dos prédios. Nos anos 2000, a prefeitura regulamentou a transferência de potencial construtivo (TPC), instrumento que permite às incorporadoras aumentar a área construída nos terrenos, mediante o pagamento de taxas usadas para realizar investimentos em intervenções urbanas específicas. Isso facilitou o caminho rumo ao céu – e ao luxo. Praticamente só há construções de alto padrão em Balneário Camboriú. Um estudo conduzido pela consultoria Brain, de Curitiba, indica que 60% do estoque de apartamentos lançados na cidade custa acima de R$ 1 milhão. “
Esta falta de limite, torna o mar durante todo o verão um esgoto ao Céu aberto. E a praia sem sol a partir das 3 da tarde por causa dos prédios. Imaginem quando ficarem prontos todos estes prédios que estão em construção e para serem lançados.
Banho de mar a partir de novembro é quase garantia de alguma doença de pele. Nos meses de alta temporada, o tratamento de esgotos, são consegue filtrar 3% da demanda.
Qual é o luxo de se banhar num esgoto??? Para tomar banho neste mar que os proprietários estão gastando 3,36 vezes mais do que ir para Bora-Bora??
Não queremos, falar mal de nenhum economista brasileiro, mas digamos que Ricardo Amorim, possa para alguns ser considerado o cavaleiro do apocalipse, e sim ele, deu palestras em Balneário Camboriu. O economista que previu a bolsa a 200.000 pontos, que tentou passar seriedade sobre as empresas de papel da EBX e que hoje defende que não existe bolha imobiliária. Sempre, citando dados, que não possuem fonte. Como no caso, que falou que o preço dos imóveis em relação a renda é barata no Brasil.
Citarei dados, somos um dos o paises mais caro do mundo neste quesito.
http://www.revistaportuaria.com.br/noticia/15796
Fato:
Sendo, que dos 5 maiores indices preço/renda per capita apenas o Brasil tem densidade populacional abaixo de 100 habitantes por km2 (Brasil: 22 habitantes por km2);
http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/08/20/bubble-busters-i-preco-imoveis-x-renda-bolhadao_rj/
O problema que a situação da cidade é tão desesperadora, que até o defensor do fato que não existe bolha, coloca a cidade como uma das 100 mais caras em relação a renda do mundo
http://ricamconsultoria.com.br/news/entrevistas/palestra_tendencias_mercado_imobiliario_2013
Por não possuirmos dados relativos as vendas, usatilizaremos como base. Cabo Frio RJ, cidade com as características de Balneário Camboriu em termos de crescimento populacional e publico para a venda de imóveis. Com um agravante, a população de Cabo Frio é 50% maior que a de Balneário e conseguiria agüentar melhor o crescimento.
Na matéria elencada a cidade de Cabo Frio- RJ, em meses de alta demanda. Possui uma venda de 50 a 70 unidades por mês, possuindo um publico 50% maior.
Mesmo sem levarmos em conta, quantas dessas unidades são vendidas para investidores, que não são consumidores finais e mesmo com publico alvo menor, tomaremos por base o mesmo número de unidades vendidas, que de um mês de demanda alta nesta cidade do Rio de Janeiro.
Ou seja, mesmo que considerássemos que anualmente ocorram a venda de 700 unidades em Balneário Camboriu-SC.
Teremos estoque em apenas um site o equivalente a 11 anos de venda e estão sendo lançados imóveis para mais 50 anos.
Começaremos uma análise histórica dos valores de imóveis em Balneário Camboriu, usando como base a premissa do Ex-dono na Embraed. Palavras dele, imóveis comprados no Ano 2000 por R$ 100.000,00 estavam valendo na época da reportagem R$ 1.000.000,00, novembro 2013. E que em poucos anos imóveis que ele estava vendendo por R$ 2.500.000,00 serão vendidos por R$ 10.000.000,00.
Pegaremos o CUB de Janeiro de 2000 que era R$ 478,39 e o de novembro de 2013 R$ 1.307,65. Para facilitar o calculo, mas sabendo que não é o que ocorre, pois um imóvel com 10 anos possui inúmeras manutenções que devem ser feitas, daremos para ele, o preço do metro quadrado médio do fipe zap que teremos referencia agora que é de R$ 7.680,00 não usaremos o de novembro que estava em quase R$ 10.000,00 pois a amostra era pequena e eu já poderia comprovar uma bolha pelo simples desconto de R$ 2.320,00 reais no metro quadrado em pouquíssimos meses.
Mas prefiro, comprovar por A+B a existência.
Conforme, constatamos o imóvel que no ano 2000 era comprado por R$ 100.000,00 e hoje é vendido por R$ 1.000.000,00 é um imóvel de 130 m² de área útil.
Na prática é um imóvel maior, pois o imóvel de 10 anos, possui um valor m² menor que o de um lançamento, mesmo assim, faremos um calculo favorecendo os “players” do mercado.
O valor da venda do m² em 2000 foi de R$ 769,23 reais ou 1,60 CUB da época, a tendência é que era menos que isso. Mas o melhor será usar os cálculos a favor da construtora, para não deixar dúvidas sobre uma distorção no mercado.
Se este mesmo imóvel é vendido por R$ 1.000.000,00 o m² esta em R$ 7.692,30 ou 5,88 CUBs. O que dá um desvio de valor de 3,675x ao que era cobrado.
Agora, bateremos em cada item dos defensores que o mercado é sustentável ainda.
- O aumento da Renda Brasileira.
http://www.atlasbrasil.org.br/2013/pt/perfil_print/balneario-camboriu_sc
Notamos que de 1991 ao ano 2010, a Renda Per Capita, passou de R$ 791,69 em 1991, para R$ 1.563,49 em 2000 e por fim R$ 1.625,59 em 2010. A renda aumentou, muito menos que o crescimento do valor do CUB da cidade, com uma clara distorção mais de 10x no aumento da renda e do m².
- Déficit habitacional,
Não há déficit algum no mercado de luxo, na verdade quem compra imóvel nesta localidade, geralmente esta comprando seu segundo, terceiro imóvel.
- O imóvel nunca baixa,
Talvez até fosse, uma forma de manutenção do seu patrimônio, comprar imóveis, pois como vimos o valor do CUB aumenta com o tempo. Mas, isso é valido para imóveis que seu valor esta atrelado ao CUB, como vimos o m² esta em 5,8 CUB, então não existe como manter algo que se esta pagando 5,8x mais do que vale.
Comprando bem, próximo ao 1CUB, o imóvel pode ser considerado como forma de manutenção do patrimônio, mas exceto em mercados distorcidos como foi no passado, não é forma de investimento para o comprador final.
Para o construtor as variáveis são diferentes e é um investimento. Muito bom por sinal, se conseguir vender.
No caso atual, o imóvel tende sim a baixar, buscando os preços históricos em relação aos seus custos. Conforme o que aconteceu em todas as bolhas da história.
No gráfico veremos que em momentos de Pânico, o que sempre ocorre em qualquer mercado, os valores ficam menores que o preço de referencia.
http://www.bolhaimobiliaria.com/2011/03/04/bolha-em-graficos/
Por fim, demonstraremos o absurdo da declaração o Ex-dono de construtora,
http://www.imovelweb.com.br/venda/sc/balneario-camboriu/imovel/barra-sul-1001354249
O imóvel mais caro da cidade, esta para vender por R$ 16.000.000,00 e possuí 740 m². Valor do m² R$ 21.621,62, com o CUB atual em R$ 1.400,00. Teremos esse imóvel esta sendo vendido por 15,4 CUBs, quase 10x o valor histórico. Claramente, valendo em termos históricos, 10% do valor atual. Sendo assim, quem tinha dúvidas de que se haverá ou não quedas de 90% quando estourar a bolha no Brasil, estou demonstrando um exemplo.
Mas a declaração do Construtor remete a valorização em poucos anos de 500%, 1000%. Um calculo em relação ao Fundo de Investimento Imobiliário, Floripa Shopping que possui uma fração ideal de 38% do empreendimento “FLORIANÓPOLIS SHOPPING CENTER” com área construída total de 75.127,36 m2.
O fundo possuí, e as cotas desse fundo chegaram a ser vendidas por R$ 433,00. ou seja, o valor de mercado desse fundo inteiro valia R$ 20.784.000 enquanto esse apartamento R$ 16.000.000.
https://www.mzweb.com.br/btgpactualfundos/web/arquivos/1Semestrede201010.pdf
Quem acredita na valorização imobiliária do mercado atual, irá comprar por R$ 16.000.000,00 para vender em 10 anos por R$ 160.000.000,00.
Digamos que em 10 anos o Shopping valorizará 10% ao ano, chegando o fundo a valer R$ 53.908,34 ao final de 10 anos o Shopping todo valerá R$ 141.863.157,89. Ou seja, baita negócio, comprou um ape com 740m² que só gera despesas e no final de 10 anos trocou por um Shopping com 75.127,36 m² que possui diversos locatários e renda garantida..
É o mais provável do que acontecerá com esse “Investidor”não acham? Por óbvio, “ La vivienda nunca baja”
Conclusão
Em Balneário Camboriu- SC, estamos vivenciando uma Bolha Imobiliária em que os imóveis estão sendo vendidos por no mínimo 3,675x o preço que poderiam valer, isto sendo otimista, pois estou levando em conta que no Ano 2000 os preços estavam normais e sem ter levado em conta que o m² de um prédio com mais de 10 anos custa menos do que a média do m² local. Neste cenário otimista, teremos uma queda de pelo menos 70% no valor real do imóvel.
Sendo que em alguns casos como o demonstrado, os imóveis poderão perder até 90% em termos real do seu valor atual.
E o mais importante, este Balneário não possui estrutura de abastecimento, tanto de Água como de Energia Elétrica e esta gerando grave poluição ambiental.
Por fim, termino o trabalho com a Ultima noticia relacionada, e vamos esperar a bolha estourar…
Até o próximo post.
30 Comments
Excelente ponte desista. Balneário camboriú tem hoje é aumento de valor acima e não valorização.
Excelente ponto de vista. Alessandro Imóveis
FIM DA BOLHA IMOBILIÁRIA
Preços dos imóveis vão cair e ajuste justo seria de 23%, calcula FipeZap
http://m.infomoney.com.br/blogs/infomoney-recomenda/post/4261053/precos-dos-imoveis-vao-cair-ajuste-justo-seria-calcula-fipezap
Imóveis em Balneário Camboriú continuam em alta frente a crise.
Alessandro Imóveis
O drama da construção civil: um dos piores setores na crise
http://m.infomoney.com.br/mercados/na-real/noticia/4198195/atividade-queda-pessimismo-alta-construcao-civil
25/07/14 – 09h45 – Arthur Ordones 25/07/14 – 09h45 – Arthur Ordones “Quem comprou salas “Quem comprou salas comerciais deve perder comerciais deve perder dinheiro”, diz especialista dinheiro”, diz especialista Marcelo Costa Santos, vice presidente Marcelo Costa Santos, vice presidente da América do Sul na Cushman & da América do Sul na Cushman & Wakefield, diz que não existe bolha no Wakefield, diz que não existe bolha no Brasil, mas que o segmento de salas Brasil, mas que o segmento de salas comerciais irá sofrer comerciais irá sofrer
SÃO PAULO – O assunto bolha SÃO PAULO – O assunto bolha imobiliária é uma das grandes pautas imobiliária é uma das grandes pautas de 2014, ao lado de Copa do Mundo, de 2014, ao lado de Copa do Mundo, que já ficou para trás, e das eleições, que já ficou para trás, e das eleições, que irão acontecer em cerca de dois que irão acontecer em cerca de dois meses. O tema ganhou grande meses. O tema ganhou grande projeção projeção quando o Prêmio Nobel de quando o Prêmio Nobel de Economia Robert Shiller afirmou, no Economia Robert Shiller afirmou, no congresso da BM&FBovespa 2013 que congresso da BM&FBovespa 2013 que haveria vários indícios de bolha no Brasil. haveria vários indícios de bolha no Brasil. Devido à fama pelas previsões certeiras do Devido à fama pelas previsões certeiras do economista, o medo se espalhou e muitos economista, o medo se espalhou e muitos começaram comprar a ideia, como o Sr. começaram comprar a ideia, como o Sr. Dinheiro, do Fantástico. Dinheiro, do Fantástico.
No entanto, o tempo passou e, até o No entanto, o tempo passou e, até o momento, a teoria de Shiller não se momento, a teoria de Shiller não se concretizou. concretizou. Marcelo Costa Santos, vice-Marcelo Costa Santos, vice-presidente para América do Sul da presidente para América do Sul da consultoria Cushman & Wakefield, é um consultoria Cushman & Wakefield, é um dos que contestam Shiller. Ele diz, em dos que contestam Shiller. Ele diz, em entrevista ao InfoMoney, que não tem entrevista ao InfoMoney, que não tem como comparar o que está acontecendo como comparar o que está acontecendo no Brasil hoje com o que ocorreu nos no Brasil hoje com o que ocorreu nos Estados Unidos em 2008. “Lá as pessoas Estados Unidos em 2008. “Lá as pessoas hipotecavam a casa e usavam o dinheiro hipotecavam a casa e usavam o dinheiro para comprar carro e viajar pela Europa. para comprar carro e viajar pela Europa. Não tinha como não dar tudo errado. Aqui Não tinha como não dar tudo errado. Aqui isso não acontece pois a regulação em isso não acontece pois a regulação em cima dos bancos é muito maior que nos cima dos bancos é muito maior que nos EUA”, explicou. EUA”, explicou.
De acordo com o especialista, uma De acordo com o especialista, uma bolha é algo generalizado e viral, e não bolha é algo generalizado e viral, e não uma alta de preços em alguns lugares uma alta de preços em alguns lugares que realmente são valorizados e tem que realmente são valorizados e tem um público que comporta o preço. “Que um público que comporta o preço. “Que bolha é essa que é dividida por regiões bolha é essa que é dividida por regiões e classes sociais? No Itaim, na Vila e classes sociais? No Itaim, na Vila Olímpia você até irá encontrar preços Olímpia você até irá encontrar preços elevados, mas eles têm compradores elevados, mas eles têm compradores de sobra. Nos bairros de classes mais de sobra. Nos bairros de classes mais baixas os preços estão de acordo com o baixas os preços estão de acordo com o que as classes C e D podem pagar”, que as classes C e D podem pagar”, disse. “O aluguel de lajes comerciais disse. “O aluguel de lajes comerciais caiu bem, mas vai voltar a subir em caiu bem, mas vai voltar a subir em breve. Bons galpões também terão breve. Bons galpões também terão inquilinos. O mercado vai se ajustando”, inquilinos. O mercado vai se ajustando”, diz. Já no segmento residencial também diz. Já no segmento residencial também não há bolha porque o bônus não há bolha porque o bônus demográfico – ou seja, o crescimento da demográfico – ou seja, o crescimento da população – vai garantir demanda população – vai garantir demanda futura para os imóveis. futura para os imóveis.
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A bolha é só nas salas comerciais A bolha é só nas salas comerciais Uma exceção em meio a isso tudo, Uma exceção em meio a isso tudo, segundo Santos, é o segmento de salinhas segundo Santos, é o segmento de salinhas comerciais. “Neste ponto, sim, eu comerciais. “Neste ponto, sim, eu concordo. Será um banho de sangue”, concordo. Será um banho de sangue”, afirmou. afirmou. Para ele, o problema é que foram Para ele, o problema é que foram feitos muitos lançamentos a R$ 15 mil o feitos muitos lançamentos a R$ 15 mil o metro quadrado em salas de 30 m². Isso metro quadrado em salas de 30 m². Isso significa que quem locar a sala terá que significa que quem locar a sala terá que pagar R$ 4 mil por mês de aluguel para pagar R$ 4 mil por mês de aluguel para que o investidor tenha feito um bom que o investidor tenha feito um bom negócio. “Um médico tem que ganhar negócio. “Um médico tem que ganhar quanto para pagar R$ 4 mil por mês de quanto para pagar R$ 4 mil por mês de aluguel? No mínimo R$ 40 mil”, disse. aluguel? No mínimo R$ 40 mil”, disse. Assim, o proprietário só irá conseguir Assim, o proprietário só irá conseguir alugar por R$ 1 ou R$ 2 mil e, se quiser se alugar por R$ 1 ou R$ 2 mil e, se quiser se desfazer do investimento, vai ter que desfazer do investimento, vai ter que aceitar preço menor do que pagou. “É o aceitar preço menor do que pagou. “É o mesmo que aconteceu com os flats na mesmo que aconteceu com os flats na década de 1990.” década de 1990.”
Alguns exemplos de onde isso está Alguns exemplos de onde isso está ocorrendo é na Avenida Marques de ocorrendo é na Avenida Marques de São Vicente, na zona oeste de São São Vicente, na zona oeste de São Paulo, que não tem vocação natural Paulo, que não tem vocação natural para empreendimentos de salinhas para empreendimentos de salinhas comerciais, mas onde haverá uma comerciais, mas onde haverá uma oferta grande de salinhas com a oferta grande de salinhas com a conclusão de diversos conclusão de diversos empreendimentos que já foram empreendimentos que já foram lançados. “Santo André é outro lançados. “Santo André é outro exemplo”, disse ele, lembrando que exemplo”, disse ele, lembrando que empreendimentos em locais com empreendimentos em locais com vocação para salinhas comerciais vocação para salinhas comerciais podem ser menos penalizados ou até podem ser menos penalizados ou até mesmo gerar lucro aos investidores. mesmo gerar lucro aos investidores.
Além dos investidores, os Além dos investidores, os incorporadores que fizeram incorporadores que fizeram lançamentos de salas comerciais em lançamentos de salas comerciais em locais onde não haverá demanda locais onde não haverá demanda também correm o risco de ter prejuízo. também correm o risco de ter prejuízo. Isso porque, no Brasil, o comprador de Isso porque, no Brasil, o comprador de um imóvel na planta pode devolvê-lo um imóvel na planta pode devolvê-lo até o momento da entrega das chaves. até o momento da entrega das chaves. Nesse caso, a construtora devolve o Nesse caso, a construtora devolve o dinheiro já pago pelo comprador, com dinheiro já pago pelo comprador, com exceção do que foi gasto com exceção do que foi gasto com marketing e corretagem. O problema é marketing e corretagem. O problema é que se o comprador fizer as contas e que se o comprador fizer as contas e chegar à conclusão que vale a pena chegar à conclusão que vale a pena devolver o imóvel mesmo com esse devolver o imóvel mesmo com esse desconto na restituição, ele poderá desconto na restituição, ele poderá empurrar o “mico” para a empurrar o “mico” para a incorporadora, que terá dificuldade em incorporadora, que terá dificuldade em se livrar desse estoque. se livrar desse estoque.
Prezados, imaginem então o drama de quem mora de aluguel em baln. camboriu.
Os proprietários compram imoveis aqui pagando esses valores absurdos e depois para valer a pena querem cobrar aluguéis exorbitantes. Como para a familia classe média é praticamente impossível comprar um imovel aqui, a cidade simplesmente está se tornando impraticável. Você compromete um valor muito elevado da renda mensal com aluguel e taxas, sem contar os outros custos de vida q aqui são de chorar (desde mercado a serviços, tudo mundo “mete a faca”). Eu gosto muito da cidade, mas tá dificil continuar vivendo aqui…daqui a pouco só vai sobrar os traficantes e as construtoras lavando dinheiro para eles.
Material de construção está até 70% mais barato
Diário de S.Paulo-9 horas
Quem optar por comprar materiais de construção até o fim deste mês pode levar para casa produtos com descontos que variam de 25,6% a …
http://www.diariosp.com.br/noticia/detalhe/70066/material-de-construo-est-at-70-mais-barato
Vendas e lançamentos da MRV crescem no 2º tri; Copa teve impacto na companhia – InfoMoney
Veja mais em: http://www.infomoney.com.br/mercados/acoes-e-indices/noticia/3463660/vendas-lancamentos-mrv-crescem-tri-copa-teve-impacto-companhia
Vendas falsas, CA?
Geléia,
Estão pedalando como a Gafisa, turbinaram as vendas FALSAS na planta para encobrir as vendas FALSAS no passado que estão sendo entregues agora (distratos da MRV no 1T14 foram o recorde histórico para 1 trimestre, passando de R$ 300 milhões, acho que ainda nem divulgaram este número para o 2T14, devem estar guardando alguma “surpresa” para o relatório final do trimestre).
As construtoras que ainda tem caixa estão fazendo isto, ao contrário daquelas que já destruíram por completo seu caixa com este golpe (PDG, Rossi, Viver, Brookfield…).
OBS: no caso da Gafisa, eles destruíram por completo o caixa e tiveram que vender o segmento Alphaville só para pagar as dívidas e agora a estratégia principal, além de aumentar lançamentos para poder ter maior volume de vendas FALSAS na planta, é fazer lançamentos com menor preço de M2 que em anos anteriores, de forma “discreta” e ainda, oferecer grandes “descontos” para se livrar dos encalhes, também sem muito alarde. Você descobre isto pela reclamação dos investidores no ReclameAqui, tem uns depoimentos no trabalho sobre “Comprar imóvel em tempos de bolha imobiliária”.
Helbor – Prévia dos Resultados Operacionais de 2T14 e 1S14
Mogi das Cruzes, 18 de julho de 2014 – A Helbor Empreendimentos S.A. (BM&FBOVESPA: HBOR3), incorporadora residencial e comercial com presença em 10 estados e no Distrito Federal, abrangendo 31 cidades brasileiras, anuncia hoje os resultados operacionais preliminares e não auditados para o segundo trimestre e primeiro semestre de 2014 (2T14 e 1S14).
Os Lançamentos no 2T14 atingiram R$ 267,0 milhões em VGV total, 28% inferior o lançado no 2T13. O VGV parte Helbor totalizou R$ 208,5 milhões. No acumulado dos seis primeiros meses de 2014, os lançamentos atingiram R$ 514,9 milhões em VGV total e R$ 372,0 milhões em parte Helbor, diminuição de, respectivamente, 25,3% e 27,7% em relação ao 1S13 ao 1T13.
As Vendas Contratadas Totais do 2T14 somaram R$ 239,5 milhões, diminuição de 26,1% em relação ao 2T13. A parte Helbor alcançou R$ 177,5 milhões, volume 30,4% menor em relação ao 2T13. No primeiro semestre deste ano, as vendas atingiram R$ 651,9 milhões, 7,5% superior ao atingindo no mesmo período de 2013.
As Vendas sobre Oferta (VSO), considerando-se a parte Helbor, atingiram 8,0% no trimestre e 19,3% nos primeiros seis meses do ano.
As Entregas no 1T14 totalizaram R$ 367,7 milhões em VGV Total ou R$ 294,2 milhões em VGV Parte Helbor, na época do lançamento, correspondendo a 644 unidades entregues no período.
Íntegra http://ri.helbor.com.br/helbor/web/download_arquivos.asp?id_arquivo=75D081AB-D77A-497B-AF08-457BE649A59B
EzTec – Previa
http://ri.eztec.com.br/eztec2009/web/default_pt.asp?idioma=0&conta=28
Até agora, pelo que eu vi, só a MRV e Gafisa aumentaram as “pedaladas”. Para Gafisa é necessário porque venderam 70% do segmento Alphaville em 2013 e precisam mostrar que o dinheiro recebido pelo grupo é usado para fomentar o crescimento, afinal ninguém investe em uma empresa esperando contração no negócio, eles devem estar sofrendo muita pressão. Já a MRV precisa aumentar vendas na planta porque no 1T14 bateram seu recorde trimestral de distratos, passando de R$ 300 milhões e deverá ser similar no 2T14, logo eles precisam de muitas vendas na planta para encobrir um volume enorme de cancelamentos, mesmo que estas vendas sejam apenas novas vendas falsas, para quem não terá renda para adquirir crédito bancário na entrega do imóvel.
Para o total das construtoras, o que vemos é uma redução na velocidade de vendas que já vinha péssima, combinada com recorde de distratos, queda em em vendas, os eternos descontos para se livrarem dos encalhes que não terminam nunca, reduções em preços de lançamentos e outras ações que acabam deixando o mercado cada vez mais entupido de imóveis sem vender, nas mais diversas localidades, inviabilizando assim o repasse do ágio pelos especuladores, fazendo com que tenhamos cada vez mais ofertas de usados de quem comprou novo na planta anos atrás e agora precisa vender seu usado para quitar este novo que está sendo entregue (2014=recorde de entregas), ou seja, todos os indicadores apontando claramente que o desequilíbrio entre oferta e procura que já era péssimo está ficando cada vez pior!
O debate dos comentaristas está animado e a desinformação é grande.
http://www.opequenoinvestidor.com.br/2014/07/copa-mundo-chegou-bolha-imobiliria/
http://oglobo.globo.com/pais/moreno/
“…Esse desastre começou com Lula e continuou com Dilma Rousseff com gastos em estádios, criando dinheiro onde não havia, criando inflação, feriados, bolha imobiliária, a ponto de o país parar…”
Li o texto na íntegra, que belo texto!!!!
Amigo CA, está faltando um estudo da “bolha no rio”, pois lá, junto com DF e SP são os locais onde os preços são os mais absurdos do Brasil!
Vilmar,
Informação acima procede e já é até um pouco antiga. Em tese a construtora vai refazer a obra sem gerar ônus para CEF, mas sabemos que como regra nunca é assim.
Sobre o Rio de Janeiro, a DESINFORMAÇÃO é recorde do País. Já li pesquisa do segmento imobiliário no RJ onde mudaram por completo o critério a partir de um determinado mês, não explicaram o porque e do nada, o estoque de imóveis se reduziu sensivelmente. Sem contar que lá já praticavam o “cala boca” com os meios de comunicação há mais tempo e com muito mais eficácia do que em São Paulo e outros pontos. A especulação por lá é mais elaborado e cuidadosa do que nas outras praças.
Além do que consta acima, enquanto em São Paulo tínhamos pesquisas mais antigas que possuíam divulgação aberta (CRECI SP, SECOVI SP, etc.), portanto não poderiam ser suspensas durante a bolha nem mudar seu padrão, para não chamar atenção, no RJ isto não existia com a mesma periodicidade, padrão e nível de detalhe, ficou mais fácil para eles manipularem.
Estou preparando neste momento um trabalho sobre a bolha imobiliária nas cidades, onde tentarei incluir o RJ…
Em tempo, sobre o mantra de uma nota só que falamos no tópico anterior: pelo que ouvi, presidente do SECOVI SP será novo colunista do jornal Folha de São Paulo e editorial recente do Estadão defendeu que desaceleração de preços de imóveis prova que não há bolha (sem mais nenhuma análise, sendo que esta “desaceleração” é com base no FINGE ZAP e isto não prova nada). Jornais “independentes”, não é mesmo?
Perceba ainda, que cessaram toda e qualquer outra notícia sobre preços de imóveis nas cidades, só mantem o FINGE ZAP manipulado e subindo abaixo da inflação (para não chamar atenção quanto a exuberância irracional, afinal antes vinha há vários anos subindo acima da inflação, e esta anomalia foi alertada até pelo prêmio Nobel de economia em entrevista ao jornal El Pais, usando este termo típico de toda bolha).
Até 2.013, haviam pesquisas de EMBRAESP, Geoimoveis e outros demonstrando reduções relevantes em preços e vendas nas mais diversas praças, já em 2.014, como o assunto bolha começou a aparecer muito mais, o segmento imobiliário, como um dos maiores anunciantes na mídia, providenciou que estas pesquisas não fossem feitas, ou melhor, que não fossem divulgadas…
Certo, entendido, grato por responder!
Não tem como estudar a bolha carioca. Eles nem relatórios fornecem.
Eles são bons de maquiagem então, já foram capital do país, estão descolados, rsrrsr.
No Exterior já apostam que a derrota do Brasil na Copa do Mundo colabora para que o PT não se reeleja para Presidência e consideram isto um evento positivo…
ADRS Petrobrás disparam após massacre sofrido pelo Brasil
http://www.infomoney.com.br/petrobras/noticia/3448412/adrs-petrobras-disparam-apos-massacre-sofrido-pelo-brasil
Para Financial Times, derrota da seleção ilustra o fim do crescimento econômico brasileiro
http://www.folhapolitica.org/2014/07/para-financial-times-derrota-da-selecao.html
“Muitos têm mantido Dilma responsável pelo desperdício, gastos excessivos, mas organização relativamente boa do torneio”, afirma o FT.
Integrantes do governo Dilma agora falam em ‘descolar da Copa’
“Além disso, há a preocupação de que voltem as críticas aos gastos feitos para a realização do Mundial, que somam R$ 26 bilhões até aqui.”
http://www.folhapolitica.org/2014/07/integrantes-do-governo-dilma-agora.html
Você pagaria R$ 2,4 milhões nesta casa?
http://oglobo.globo.com/economia/imoveis/voce-pagaria-24-milhoes-nesta-casa-13169948
Da bolsa a agricultura, é tudo uma bolha só
http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,da-bolsa-a-agricultura-e-tudo-uma-bolha-so,1525702
Vendas de imóveis usados recuam 30% em março no estado de São Paulo – Conta Corrente/Globo News
Fonte: http://g1.globo.com/globo-news/conta-corrente/platb/2014/07/08/vendas-de-imoveis-usados-recuam-30-em-marco-no-estado-de-sao-paulo/
Depois de registrar crescimento nos dois primeiros meses do ano, as vendas de imóveis usados recuaram em março no estado de São Paulo. Mas o recuo não foi apenas da compra da tão sonhada casa própria. As locações de casas e apartamentos também apresentaram queda.
Segundo o levantamento do conselho regional de corretores de imóveis paulistas, as vendas de imóveis usados recuaram quase 30% no mês de março no estado de São Paulo. Para se ter uma ideia, apenas no interior do estado, a queda foi de 31%. Na capital paulista, o recuo foi de 17%.
A entidade, no entanto, não informou os resultados do acumulado do ano nem as comparações com os mesmos meses do ano passado
Das vendas fechadas em março, a maioria foi feita com financiamento bancário. Modalidade que respondeu por mais de 55% dos contratos. As vendas à vista somaram quase 40%.
O mercado de locação também sofreu no mês de março e registrou uma queda de mais de 32%. Uma das justificativas para esse recuo é a alta dos preços. Os valores de alguns aluguéis subiram quase 5% na comparação com fevereiro.
No acumulado do ano até março, os valores avançaram 5,56%. Só para efeito de comparação, o IPCA, que mede a inflação oficial, subiu 2,18% no mesmo período.
”
PT e Dilma acabando com o Brasil.
Inflação acumula alta de 6,52% em 12 meses e estoura o teto da meta
http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,inflacao-acumula-alta-de-6-52-em-12-meses-e-estoura-o-teto-da-meta,1525385
”
stoorrrrouu o teto da meta ahaha
viva a copa!!!
#VaiDarBrasil
A Alemanha derrotou a inflação: Alemanha 7 x IPCA 6,52
ADRs da Petrobras disparam após derrota
Mercado acredita que vexame deve reverter melhora de Dilma nas pesquisas eleitorais
infomoney.com.br/petrobras/noticia/3448412/adrs-petrobras-disparam-apos-massacre-sofrido-pelo-brasil
E viva o Brasil rsrsrs!
#ForaPT
Bacana! Eu já tinha postado sobre a “burbuja inmobiliaria española” por aqui também:
http://defendaseudinheiro.com.br/video-espanistan-espanhistao-legendas-em-portugues-br/
Att;)